Aplicatii Teren Si Constructii

download Aplicatii Teren Si Constructii

of 14

  • date post

    03-Apr-2018
  • Category

    Documents

  • view

    216
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Aplicatii Teren Si Constructii

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    1/14

    1

    7.1.1.1. Evaluarea terenurilor

    1. Metoda comparaiei directeImplic o comparaie direct a terenului evaluat cu loturile similare de teren,tranzacionate recent pe pia i pentru care exist informaii disponibile. Dei vnzrile sunt

    cele mai importante, analiza cotaiilor i ofertelor de pre pentru loturi similare, careconcureaz cu proprietatea evaluat, poate aduce o contribuie la o mai bun nelegere a

    pieei. Aceast metod este des utilizat atunci cnd este vorba despre terenuri libere sauterenul poate fi considerat liber. n aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate iajustate vnzrile i alte date pentru loturi similare, n vederea determinrii valorii terenuluide evaluat. Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de terenuri unde existsuficiente tranzacii recente, care s indice caracteristicile valorii sau tendinele pieei. Pentruterenurile care sunt vndute sau cumprate frecvent, metoda comparaiei directe demonstreazdeseori o mrime credibil a valorii depia. Atunci cnd datele sunt disponibile, aceast

    abordare este cea mai direct i sistematic n estimarea valorii. Modificrile rapide alecondiiilor economice i legislaiei pot limita credibilitatea acestei metode.

    Elementele de comparaie includ drepturi de proprietate (n cazul n careproprietatea este vndut cu tot cu chiriai, coreciile trebuie fcute n aa fel nct s reflectediferenele dintre proprietile nchiriate la chiria de pia i cele nchiriate sub sau pestenivelul pieei), restricii legale, condiii de finanare(n cazul n care achiziia proprieti s-afcut prin intermediul unui credit cu o dobnd avantajoas, cumprtorul va plti probabil un

    pre mai mare pentru proprietate n vederea obinerii unei finanri sub valoarea pieei),condiii de vnzare(se refer la motivaia cumprtorului sau vnztorului, ca de exemplucazul unui cumprtor care va plti mai mult dect valoarea de pia pentru achiziionarea maimultor loturi de teren n vederea comasrii ulterioare a acestora i a obinerii unui spor devaloare), condiii de pia (modificrile de acest gen se refer la decalajul dintre datatranzaciilor comparabilelor i data evalurii), localizare(ajustrile sunt necesare atunci cndcaracteristicile de amplasare ale proprietilor comparabile sunt diferite de cele ale proprietiievaluate, ca de exemplu o proprietate cu o privelite ctre un parc i o alt proprietate cu o

    privelite neatractiv), caracteristici fizice (se refer la dimensiunile terenului, atractivitate,condiiile de mediu etc.), utiliti disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare(rezidenial, industrial, comercial etc.).

    Prin urmare evaluatorul trebuie s deindate privind vnzrile i nchirierile actuale,precum i oferte, baze de date etc. Pe baza acestora el va obine informaii utile n analiza,compararea i ajustarea vnzrilor similare n scopul estimrii valorii unui anumit teren din

    patrimoniul ntreprinderii.

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    2/14

    2

    Exemplu:

    Se consider un teren care trebuie evaluat n vederea vnzrii. Caracteristicile evaluatecu superioar, inferioar, aceeai, similar se refer la compararea cu terenul deevaluat.

    Denumire Teren de

    evaluat

    Comparabila

    A B C DPre de vnzare (euro/mp) 178 142 150 194Data vnzrii Acelai an Un an mai

    devremeAcelai

    anAcelai an

    Localizare similar inferioar similar superioarCaracteristici fizice superioare superioare inferioare similareUtiliti da da nu da daVecinti similare inferioare similare similare

    Denumire Teren deevaluat

    ComparabilaA B C D

    Pre de vnzare (euro/mp) 178 142 150 194Data vnzrii Acelai an Un an mai

    devremeAcelai

    anAcelai an

    Corecie 0 + 0 0

    Localizare similar inferioar similar superioarCorecie 0 + 0 -

    Caracteristici fizice superioare superioare inferioare similareCorecie - - + 0

    Utiliti da da nu da daCorecie 0 + 0 0

    Vecinti similare inferioare similare similareCorecie 0 + 0 0

    Total corecii 00-00 ++-++ 00+00 0-000

    n urma analizei comparabilelor se observ valorile terenurilor comparabile cu cel deevaluat, cu cele mai puine corecii au valori cuprinse 150 i 178 euro/mp. Prin urmareevaluatorul poate estima valoarea de pia a terenului la 160 euro/mp.

    Exemplu:

    Se consider un teren n suprafa de 600 mpcare trebuie evaluat n vederea vnzrii.

    Denumire Teren deevaluat

    ComparabilaA B C D

    Pre de vnzare (euro/mp) 144 152 130 145Data vnzrii Acelai an Acelai an Un an mai

    devremeAcelai an

    Localizare similar similar superioar inferioarSuprafa 600 800 800 400 600Caracteristici fizice superioare inferioare inferioare similareUtiliti A,C,

    E,GA,C, E A,C, E,G A, E A,C, E

    Vecinti similare superioare similare similareAcces (drum asfaltat) da nu da da da

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    3/14

    3

    n urma analizei pieei s-au constatat urmtoarele:- Creterea anual de pre a fost de 13%;- Corecia pentru localizare este de +/- 4%;- Corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%;- Corecia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;- Corecia pentru utiliti este de: 3 euro/mp pentru ap i energie electric, 4

    euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;- Corecia pentru vecinti este de +/- 5%;- Corecia pentru acces este de 10 euro/mp.

    Denumire Teren deevaluat

    ComparabilaA B C D

    Pre de vnzare (euro/mp) 144 152 130 145Data vnzrii Acelai an Acelai an Un an mai

    devremeAcelai an

    Corecie 0 0 16,9 0Pre corectat 144,00 152,00 146,90 145,00

    Localizare similar similar superioar inferioarCorecie 0,00 0,00 -5,88 5,80Pre corectat 144,00 152,00 141,02 150,80Suprafa (mp) 600 800 800 400 600Corecie -4,32 -4,56 4,23 0,00Pre corectat 139,68 147,44 145,25 150,80Caracteristici fizice superioare inferioare inferioare similareCorecie -4,19 4,42 4,36 0,00Pre corectat 135,49 151,86 149,61 150,80Utiliti A,C, E,G A,C, E A,C, E,G A, E A,C, ECorecie 5 0 9 5Pre corectat 140,49 151,86 158,61 155,80

    Vecinti similare superioare similare similareCorecie 0 -7,59 0 0Pre corectat 140,49 144,27 158,61 155,80Acces (drum asfaltat) da nu da da daCorecie 10 0 0 0Pre corectat 150,49 144,27 158,61 155,80Corecie total net (euro) 6,49 -7,73 28,61 10,80Procent corecie total net 4,51% -5,09% 22,01% 7,45%Corecie total brut (euro) 23,51 16,58 40,36 10,80Procent corecie total brut 16,33% 10,91% 31,05% 7,45%

    Exemplificare calcule corecii:

    - Creterea anual de pre a fost de 13%;Pentru Comparabila C: euro/mp16,9013%euro/mp130 - Corecia pentru localizare este de +/- 4%;Pentru Comparabila D: euro/mp5,80%4euro/mp145 - Corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%;Pentru Comparabila A:

    euro/mp4,19-1,5%

    mp100

    mp800-mp600euro/mp144

    - Corecia pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;Pentru Comparabila B: euro/mp4,42%3euro/mp147,44 - Corecia pentru utiliti este de: 3 euro/mp pentru ap i energie electric, 4

    euro/mp pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;Pentru Comparabila C: euro/mp9nat.)(gazeeuro/mp5e)(canalizareuro/mp4 - Corecia pentru vecinti este de +/- 5%;

  • 7/28/2019 Aplicatii Teren Si Constructii

    4/14

    4

    Pentru Comparabila B: euro/mp7,59-%5euro/mp151,86- - Corecia pentru acces este de 10 euro/mp.Pentru Comparabila A: euro/mp10

    n urma analizei comparabilelor evaluatorul va alege valoarea aferent comparabileicare prezint cel mai mic procent de corecie brut, Comparabila C (7,45%). Prin urmare

    evaluatorul poate estima valoarea de pia a terenului la 156 euro/mp (rotunjit).

    2. Metoda proporiei (alocrii)Se bazeaz pe principiul echilibrului i al contribuiei, conform cruia exist un raport

    tipic ntre valoarea terenului i valoarea ntregiiproprietii.Aceast metod este mai siguratunci cnd construciile sunt relativ noi. Cu ct construciile sunt mai vechi, cu att cretevaloarea raportului. Pe msura trecerii timpului ponderea valorii terenului n valoarea ntregii

    proprieti crete, iar evaluatorul ar putea fi pus n dificultate pentru estimarea rezonabil aacestui raport dintre valoarea terenului i valoarea proprietii. De obicei metoda proporiei nuconduce la rezultate decisive n ceea ce privete valoarea, dar este util atunci cnd nu existsuficiente informaii despre vnzri.

    Exemplu:

    Considerm un teren n suprafa de 2.000 mp amplasat pe marginea unui lac, carepoate cea mai bun utilizare ca amplasament rezidenial. Din studiul pieei nu au rezultatinformaii pentru vnzri de terenuri libere, dar s-au gsit informaii despre vnzri de case(amplasate pe loturi cu aceeai mrime) cu preuri cuprinse ntre 210.000 i 270.000 euro. Uninvestitor poate achiziiona un teren cu preul de 80.000 euro, pe care va construi o cas cu120.000 euro i s vnd n final toat proprietatea cu 240.000 euro.

    n acest caz raportul dintre valoarea terenului i valoarea proprietii totale este de

    333,031

    euro240.000euro80.000

    n consecin, valoarea terenului pentru case n zona analizat este cuprins ntre

    70.000 euro ( euro70.0003

    euro210.000 ) i 90.000 euro ( euro90.000

    3

    euro270.000 ).

    3. Metoda extraciein cadrul acestei metode valoarea terenului este extras din preul total al unei

    proprieti prin deducerea costului de reconstrucie net al cldirii. Din aceste considerenteeste considerat o variant a metodei proporiei. Aceast metod are o aplicabilitate mare ncazul construciilor rurale deoarececontribuia cldirii n valoarea total a proprietii este ngeneral sczut i uor de calculat. O importan ridicat trebuie acordat n acest cazestimrii corecte a valorii cldiriii a deprecierii acesteia. O atenie deosebit trebuie acordatdeprecierii funcionale i a celei rezultate din cauze externe.

    4. Metoda parcelriiEste utilizat atunci cnd parcelarea reprezint cea mai bun utilizare a terenului

    evaluat i sunt disponibile date privind vnza