Aplicacion del Fideicomiso en el Mercado Inmobiliario Ii

SEMINARIO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO

INTRODUCCION:

La Ley 24.441 ha incorporado a la legislación argentina la regulación del contrato de fideicomiso, abriéndose una etapa en la cual el negocio fiduciario pasará, atento a las múltiples transacciones en que puede ser utilizado, a ocupar un lugar importante dentro de la práctica contractual nacional.

Es de resaltar también que la ley 24.441 posee como objetivo general el que enuncia su titulación, es decir, “Ley del financiamiento de la vivienda y la construcción”.

La norma legal define al fideicomiso como negocio jurídico (contrato) en su artículo primero: “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario.”

SUJETOS:

Fiduciante: quien transmite el derecho de propiedad fiduciaria.

Fiduciario: el titular de la propiedad fiduciaria.

Beneficiario: persona designada a favor de quien se ejerce el fideicomiso.

Fideicomisario: quien en la última instancia puede ser el destinatario de la propiedad de los bienes al tiempo de la extinción del fideicomiso.

FiduciantePatrimonio

Fiduciario

Fiduciario

Beneficiario

FideicomisarioTransmite prop. fiduciaria

Ejerce prop. fiduciaria

REQUISITOS DEL CONTRATO:

1. La individualización del beneficiario: que podrá ser una persona de existencia visible o ideal.

2. La individualización de los bienes: se deben individualizar los bienes que formarán el patrimonio fiduciario.

3. El Plazo o Condición: corresponde que el contrato disponga cuál habrá de ser el plazo durante el cual se mantendrá el fideicomiso, que no podrá exceder de 30 años; o la condición a que está sometida la transmisión de propiedad fiduciaria.

4. El destino final de los bienes : el contrato debe designar quién será en definitiva, cumplido el plazo u ocurrida la condición, el destinatario final de los bienes.

5. Los Derechos y Obligaciones del fiduciario.

6. El modo de sustitución del fiduciario.

Efectos del Fideicomiso• Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria.

El carácter fiduciario del dominio tendrá efecto frente a terceros desde la anotación en el registro que corresponda (en caso de bs. Registrables).

• Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. Por lo que los bienes fideicomitidos quedarán exentos de la acción de los acreedores del fiduciario y del fiduciante.

• La insuficiencia del patrimonio fiduciario para atender a sus obligaciones, no dará lugar a la declaración de quiebra. Se procede en forma directa a su liquidación, la que estará a cargo del fiduciario.

FIDEICOMISO INMOBILIARIO

PARTES QUE INTERVIENEN EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO

INVERSOR POTENCIAL

PROPIETARIO DEL TERRENO

DESARROLLADOR / FIDUCIARIO

BROKER INMOBILIARIO

MERCADO INMOBILIARIO


METODO TRADICIONAL

Fiduciante FIDEICOMISO(Patrimonio de Afectación)

Fiduciario

Beneficiarioo

Fideicomisario

- Adquiere el Lote con los Fondos Aportados- Vende Unidades Funcionales mediante Boletos de Compraventa.-Administra la Construcción del Edificio.- Afecta el Edificio a Propiedad Horizontal.-- Liquida el producido de la venta a los Beneficiarios o Fideicomisarios

$ $


METODO TRADICIONAL

FiducianteInversor

FIDEICOMISO(Patrimonio de

Afectación)

Fiduciario

Beneficiarioo

Fideicomisario

- Administra el Patrimonio- Vende Unidades Funcionales mediante Boletos de Compraventa.- Administra la Construcción del Edificio.- Afecta el Edificio a Propiedad Horizontal.- Liquida el producido de la venta a los Beneficiarios o Fideicomisarios$

$

FiduciantePropietario

Terreno(Propiedad Fiduciaria)


CONSTRUCCION AL COSTO

FiducianteInversor


Afectación)

Fiduciario

Beneficiario

- Adquiere el Terreno- Administra la Construcción del Edificio al costo.- Solicita los fondos según los % de participación.- Afecta el Edificio a Propiedad Horizontal.- Adjudica las Unidades Funcionales a los Beneficiarios.

$

UF


CONSTRUCCION AL COSTO

FiducianteInversor


Afectación)

Fiduciario

Beneficiario

- Administra el Patrimonio- Administra la Construcción del Edificio al costo.- Solicita los fondos según los % de participación.- Afecta el Edificio a Propiedad Horizontal.- Adjudica las Unidades Funcionales a los Beneficiarios.$

UF


Terreno(Propiedad Fiduciaria)

Fideicomiso de Garantía


Afectación)

Fiduciario

Desarrollador / Beneficiario


-Recibe Prop. Fiduciaria

-Controla Pago del Precio

- Escritura Lote al Beneficiario

Fideicomiso Financiero

Propietario Desarrollador

Vta. Terreno

Fiduciante Propietario

Fiduciario

PATRIMONIO FIDUCIARIO

Trans. Prop. Fiduciaria

Entidad Financiera

Otorga Préstamo

TERRENO CONSTRUCCION EDIFICIO

EDIFICIO

Fideicomiso Financiero

EDIFICIO

TITULIZACION

DE ACTIVOS

Certificados de Participación

Oferta

Pública

CASH OUT

Préstamo

Dividendos

Beneficios Impositivos

TITULIZACION ACTIVOS

TRATAMIENTO FISCAL DEL FIDEICOMISO

• GENERALIDADES:

• NO TIENE PERSONERIA JURIDICA PERO SÍ PERSONALIDAD FISCAL:C.U.I.T.• TRIBUTA LOS IMPUESTOS QUE GRAVEN LA ACTIVIDAD QUE

DESARROLLA.

PATRIMONIO FIDUCIARIO

ACTIVO PASIVO: sujeto a plazo o condición.

• IMPUESTOS RELACIONADOS CON EL CONTRATO DE FIDEICOMISO:

• A) EN EL ORDEN NACIONAL:– IMPUESTO A LAS GANANCIAS

– IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA)

– IMPUESTO A LA GANANCIA MINIMA PRESUNTA (GMP)

– IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES

• B) EN EL ORDEN PROVINCIAL O JURISDICCIONAL:– IMPUESTO DE SELLOS

– IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS

TRATAMIENTO FISCAL DEL FIDEICOMISO

• IMPUESTO A LAS GANANCIAS:

– REGLA GENERAL: El fideicomiso tributa como administradores de bienes ajenos al 35%, salvo que el fiduciante sea al mismo tiempo beneficiario en cuyo caso tributa de acuerdo a la alícuota que le corresponda al fiduciante.

– Art. 83 Ley 24.441:• Títulos Valores representativos de deuda y;

• Certificados de participación

• Emitidos por fiduciarios respecto de fideicomisos que se constituyan para la titulización de activos.

• Resultados: Compraventa, cambio, permuta, conversión, disposición, intereses, actualizaciones y ajustes de capital.

QUEDAN EXENTOS DEL IMP. A LAS GANANCIAS


• APLICABILIDAD ART. 83 LEY 24.441:– Sólo respecto de fideicomisos financieros colocados por oferta pública.

– Emitidos por el fiduciario a efectos de titulizar activos.

GRAVADO: para las operaciones realizadas por los “sujetos empresa” (inc. a); b) y c) del Art. 49 de la Ley de Imp. a las Ganancias)


• A) FIDEICOMISOS FINANCIEROS: se asimilan a sociedades de capital que liquidan el impuesto al 35%.

• B) FIDEICOMISOS NO FINANCIEROS– B1) El fiduciante es beneficiario y reside en el país:

• El resultado se le atribuye al fiduciante, quien lo incorpora en su propia liquidación del impuesto.

– B2) El fiduciante no es beneficiario:

• El resultado esta sujeto a tributación en cabeza del fideicomiso al 35%.

– B3) El fiduciante es beneficiario y esta domiciliado en el exterior:

• El resultado esta sujeto a tributación en cabeza del fideicomiso.

• IMPUESTO A LA GANANCIA MINIMA PRESUNTA• ARTICULO 1° - Establécese un impuesto a la ganancia mínima presunta aplicable

en todo el territorio de la Nación, que se determinará sobre la base de los activos, valuados de acuerdo con las disposiciones de la presente ley

• Art. 2 - Son sujetos pasivos del impuesto: – f) Los fideicomisos constituidos en el país conforme a las disposiciones de la

ley N° 24.441, excepto los fideicomisos financieros previstos en los artículos 19 y 20 de dicha ley;

• Art. 3 - Están exentos del impuesto: – f) Los bienes entregados por fiduciantes, sujetos pasivos del impuesto, a los

fiduciarios de fideicomisos que revistan igual calidad frente al gravamen de acuerdo con lo establecido por el inciso f) del artículo 2° y, en el caso de fideicomisos financieros, los certificados de participación y los títulos representativos de deuda, en la proporción atribuible al valor de las acciones u otras participaciones en el capital de entidades sujetas al impuesto que integren el activo del fondo fiduciario;

– Art. 13 - El impuesto a ingresar surgirá de la aplicación de la alícuota del uno por ciento (1%) sobre la base imponible del gravamen determinado de acuerdo con las disposiciones de la presente ley.

• IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

• ART. 83 LEY 24.441:

• Exención sobre las operaciones y emisión de los Títulos valores representativos de deuda y Certificados de Participación.

• APLICABILIDAD:– Sólo respecto de fideicomisos financieros colocados por oferta pública.

– Emitidos por el fiduciario a efectos de titulizar activos.

• IMPUESTO AL VALOR AGREGADO:

• IMPACTO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO:

• CREDITO FISCAL– TERRENO: EXENTO.

– CONSTRUCCIÓN: Tasa 10,50% por Locaciones

Vivienda de Obra.

Tasa 21% por Compras/Servicios

Destino del Inmueble

Comercial Tasa 21% por todo concepto.

• IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

• IMPACTO EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO:

• CALCULO DE PROPORCION:– Terreno: Costo adquisición Terreno = % Terreno EXENTO

Costo Total del Edificio

– Construcción: Costo Construcción = % Construcción GRAVADO

Costo Total del Edificio

• GRAVADO: DESTINO VIVIENDA TASA 10,50%

• DESTINO COMERCIAL TASA 21%

• IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES:

• A) FIDEICOMISOS FINANCIEROS:– Los titulares de Certificados de Participación y Títulos de deuda computarán

los mismo en su propia Declaración Jurada.

• B) FIDEICOMISOS NO FINANCIEROS:– FIDUCIARIO (ADMINISTRADOR DE PATRIMONIO AJENO): ingresa el

impuesto sobre el valor de los bienes que integran el fondo fiduciario sin posibilidad de considerar el monto mínimo.

– FIDUCIANTE: Los Bienes entregados no se deben considerar en la base imponible.

Se evita la DOBLE IMPOSICIÓN

• IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS

• C.A.B.A. (Código Fiscal)– Art. 144: de tratarse de fideicomisos constituidos de acuerdo con los dispuesto

en la ley nacional 24.441, los ingresos brutos obtenidos y la base imponible del gravamen recibirán el tratamiento tributario que corresponda a la naturaleza de la actividad económica que ellos realicen.

• IMPUESTO DE SELLOS – IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES.

• La transmisión fiduciaria es un acto de naturaleza muy especial, considerado de carácter neutro, ya que no produce efectos económicos al patrimonio del titular fiduciario, en consecuencia no esta gravada por impuesto de sellos.

• Por ello no paga impuesto a la transferencia de inmuebles por no tratarse de una transferencia onerosa.

ANALISIS DE PROYECTOS DE INVERSION

ESTUDIO DE CASOS

Dr. Matías Botello

FIDEICOMISO BERUTTI

Tipo de Cambio de Referencia: 2,983

OBRA CIVILTRABAJ OS PRELIMINARES 51.051,00$

MOVIMIENTO DE TIERRA 16.548,48$

ESTRUCTURA 546.171,89$

ALBAÑILERIA 281.832,79$

CONTRAPISOS Y CARPETAS 65.743,96$

AISLACIONES 59.425,57$

REVOQUES 194.480,92$

TECHOS/CUBIERTAS 10.470,10$

PISOS, ZOCALOS Y REVESTIM. 155.915,87$

AYUDA DE GREMIOS 31.382,00$

VARIOS 83.096,00$

INST. SANITARIA 148.180,50$

INST. ELECTRICA 114.334,35$

PINTURA 96.347,05$

CARPINTERIA 101.779,34$

ESCALERAS/HERRERIA 73.269,24$

CIELORRASOS 39.061,09$

COMPRAS 109.665,93$

AIRE ACONDICIONADO 47.850,00$

ASENSOR 60.775,00$

ESTAC. / INFRAEST. 26.946,24$

SUB TOTAL I (c/ IVA) 2.314.327,32$

GASTOS GRALES 60.840,00$

DERECHOS/HABILIT. 22.800,00$

ASESORES / ENSAYOS 22.850,00$

HONORARIOS P Y D 527.253,86$

SUB TOTAL II (c/ IVA) 633.743,86$

TOTAL (c/ IVA) 2.948.071,18$

Planos de Propiedad Horizontal U$S 4.500,00 13.423,50$

Honorarios Jurídicos U$S 3.630,00 10.828,29$

Honorarios Contables, Impositivos y Operativos U$S 30.492,00 90.957,64$

Seguridad Obra U$S 5.407,00 16.129,08$

Honorarios Comerciales U$S 34.273,93 102.239,13$

Honorarios Administración Fiduciaria U$S 41.471,46 123.709,37$

Honorarios Auditoria Técnica de Obra U$S 9.675,00 28.860,53$

Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta 33.342,19$

Impuesto a los Débitos y Créditos Bancarios 40.410,73$

TOTAL GENERAL 3.407.971,63$

INSTALACIONES

OTROS

COSTO

PLANILLA PRINCIPAL

COSTO TOTAL 3.407.971,63$ Ir a Planilla CostoMETROS TOTALES 1.739,00

Unidad Coeficiente Participación Factor Participación Superficie Superficie PRECIO PRECIO de en el Costo de pondercion en el Costo Total Copropiedad ESTIMADO ESTIMADO

Copropiedad (Bruta) Constructivo (Ponderada) Estimada Estimada $ U$S/m2 Anticipo1°A 2,6394% 4,2226% 0,8709 3,6776% 45,90 45,9 125.332,36$ U$S 42.015,54 915,37 37.599,71 1°B 2,6797% 4,2870% 0,8934 3,8301% 46,60 46,6 130.528,27$ U$S 43.757,38 939,00 39.158,48 1°C 2,7890% 4,4618% 0,8311 3,7082% 48,50 48,5 126.372,88$ U$S 42.364,36 873,49 37.911,86 1°D 2,7085% 4,3330% 0,8259 3,5788% 47,10 47,1 121.964,37$ U$S 40.886,48 868,08 36.589,31 2°A 2,6394% 4,2226% 0,8956 3,7817% 45,90 45,9 128.879,51$ U$S 43.204,66 941,28 38.663,85 2°B 2,6797% 4,2870% 0,9197 3,9427% 46,60 46,6 134.367,34$ U$S 45.044,37 966,62 40.310,20 2°C 2,7890% 4,4618% 0,8540 3,8102% 48,50 48,5 129.851,06$ U$S 43.530,36 897,53 38.955,32 2°D 2,7085% 4,3330% 0,8479 3,6738% 47,10 47,1 125.202,38$ U$S 41.971,97 891,12 37.560,71 3°A 2,6394% 4,2226% 0,9217 3,8919% 45,90 45,9 132.633,31$ U$S 44.463,06 968,69 39.789,99 3°D 2,7085% 4,3330% 0,8710 3,7740% 47,10 47,1 128.616,95$ U$S 43.116,64 915,43 38.585,09 4°B 2,6797% 4,2870% 1,0561 4,5274% 46,60 46,6 154.292,48$ U$S 51.723,93 1.109,96 46.287,74 4°D 2,6912% 4,3054% 0,9749 4,1972% 46,80 46,8 143.037,87$ U$S 47.951,01 1.024,59 42.911,36 5°D 2,6912% 4,3054% 1,0127 4,3601% 46,80 46,8 148.592,32$ U$S 49.813,05 1.064,38 44.577,70 6°A 2,6222% 4,1950% 1,1164 4,6833% 45,60 45,6 159.605,98$ U$S 53.505,19 1.173,36 47.881,79 6°C 2,7717% 4,4342% 1,0639 4,7175% 48,20 48,2 160.769,83$ U$S 53.895,35 1.118,16 48.230,95 7°B 2,6797% 4,2870% 1,1815 5,0650% 46,60 46,6 172.613,81$ U$S 57.865,84 1.241,76 51.784,14 7°D 2,7085% 4,3330% 1,0921 4,7322% 47,10 47,1 161.272,68$ U$S 54.063,92 1.147,85 48.381,80 8°A 3,8758% 6,2006% 1,2603 7,8148% 67,40 67,4 266.325,06$ U$S 89.280,94 1.324,64 79.897,52 8°B 3,9103% 6,2557% 1,2769 7,9880% 68,00 68 272.228,62$ U$S 91.260,01 1.342,06 81.668,58 9°C 3,1455% 5,0322% 1,1515 5,7943% 54,70 54,7 197.469,20$ U$S 66.198,19 1.210,20 59.240,76

C Nº 1 0,7188% 1,1500% 0,8758 1,0071% 12,50 12,5 34.323,02$ U$S 11.506,21 920,50 10.296,91 C Nº 2 0,7188% 1,1500% 0,8758 1,0071% 12,50 12,5 34.323,02$ U$S 11.506,21 920,50 10.296,91 C Nº 3 0,7188% 1,1500% 0,8758 1,0071% 12,50 12,5 34.323,02$ U$S 11.506,21 920,50 10.296,91 C Nº 4 0,7188% 1,1500% 0,8758 1,0071% 12,50 12,5 34.323,02$ U$S 11.506,21 920,50 10.296,91 C Nº 5 0,7188% 1,1500% 0,8758 1,0071% 12,50 12,5 34.323,02$ U$S 11.506,21 920,50 10.296,91 C Nº 9 0,7188% 1,1500% 0,9900 1,1385% 12,50 12,5 38.799,94$ U$S 13.007,02 1.040,56 11.639,98

C Nº 10 0,7188% 1,1500% 0,9900 1,1385% 12,50 12,5 38.799,94$ U$S 13.007,02 1.040,56 11.639,98 C Nº 11 0,7188% 1,1500% 0,9900 1,1385% 12,50 12,5 38.799,94$ U$S 13.007,02 1.040,56 11.639,98

TOTALES 62,5072% 100,0000% 100,0000% 1087 1087 3.407.971,19$ 1.142.464,36

TERRENO 37,4928% 652,00

PORTERIA9º D 37,95

100,0000% 1.739,00

ESTIMADOU$S

PRECIO

FIDEICOMISO BERUTTI

MOM 0 30,00% 1.022.391,49$ MES 1 1,75% 59.639,50$ MES 2 3,85% 131.206,91$ MES 3 7,42% 252.871,49$ MES 4 5,18% 176.532,93$ MES 5 4,13% 140.749,23$ MES 6 4,90% 166.990,61$ MES 7 5,60% 190.846,41$ MES 8 7,42% 252.871,49$ MES 9 6,23% 212.316,63$ MES 10 6,09% 207.545,47$ MES 11 4,76% 162.219,45$ MES 12 4,55% 155.062,71$ MES 13 3,78% 128.821,33$ MES 14 2,03% 69.181,82$ MES 15 0,98% 33.398,12$ MES 16 1,33% 45.326,02$

100,00% 3.407.971,63$

$ -

$ 200.000,00

$ 400.000,00

$ 600.000,00

$ 800.000,00

$ 1.000.000,00

$ 1.200.000,00

MOM0

MES3

MES6

MES9

MES12

MES15

AVANCE PROYECTADO

Serie1

FIDEICOMISO BERUTTI

1º AIr a Planilla Principal

SUPERFICIE ESTIMADA Y PROVISORIA DE LA UNIDADPlanta Tipo Depto Sup Cub Balcones Baulera Total

1 er Piso Monoamb. A 38,80 5,10 2,00 45,90m2 Totales 2.785,00 (computando Cocheras al 100%, Balcones al 100%, Patios al 100% y Terrazas al 100%)

SUPERFICIE DE COPROPIEDAD ESTIMADA Y PROVISORIA DE LA UNIDADPlanta Tipo Depto Sup Cub Balcones Baulera Total

1 er Piso Monoamb. A 38,80 5,10 2,00 45,90m2 Totales 1.881,70 (computando Cocheras al 100%, Balcones al 100%, Patios al 0% y Terrazas al 0%)

2,6394%

3,6776%

(1) Costo Total Estimado de la Obra 3.407.971,63$

Costo Estimado y Provisorio de la Unidad 125.332,37$

PROYECCIÓN DEL AVANCE

(1) Grado de Avance

Estimado

Avance Financiero Estimado

Momento 0 30,00% 37.599,71$ Mes 1 1,75% 2.193,32$ Mes 2 3,85% 4.825,30$ Mes 3 7,42% 9.299,66$ Mes 4 5,18% 6.492,22$ Mes 5 4,13% 5.176,23$ Mes 6 4,90% 6.141,29$ Mes 7 5,60% 7.018,61$ Mes 8 7,42% 9.299,66$ Mes 9 6,23% 7.808,21$ Mes 10 6,09% 7.632,74$ Mes 11 4,76% 5.965,82$ Mes 12 4,55% 5.702,62$ Mes 13 3,78% 4.737,56$ Mes 14 2,03% 2.544,25$ Mes 15 0,98% 1.228,26$ Mes 16 1,33% 1.666,92$

125.332,37$ (1) El costo y grado de avance de LA OBRA son estimados y provisorios y sirven de base para la implementación del Consorcio deConstrucción al Costo, estando sujetos a las variaciones cuantitativas que surjan del cumplimiento y de las estipulaciones del respectivo CONTRATO DE LOCACION DE OBRA a suscribirse y de la ejecución física de LA OBRA, conforme las rendiciones de cuenta que al efecto realice el ADMINISTRADOR DE LA OBRA designado. Dicho COSTO en las condiciones mencionadas ha sidocalculado teniendo en cuenta la legislación, en materia impositiva, vigente a la fecha del presente y considerando que EL EDIFICIOque surja de LA OBRA le corresponde la Categoría "C" o menor a los efectos de la contribución a Alumbrado, Barrido y Limpiezaque recauda el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, correspondiéndole en consecuencia la exención en el impuesto sobrelos Ingresos Brutos que recauda dicho Gobierno.(2) El coeficiente porcentual provisorio de copropiedad ha sido calculado únicamente en función a la superficie de copropiedad estimada y provisoria de la unidad, sin considerar el valor de categoría de la unidad, el cual será tenido en cuenta en la determina-ción del porcentual del respectivo plano definitivo de horizontalidad.

(2) Coeficiente provisorio de Copropiedad

Coeficiente de Participación en el Costo

FIDEICOMISO BERUTTI

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