ESTANDARES INTERNACIONALES DE VALUACION DINÁMICOS Y ADECUACIONES A  LA NORMA MEXICANA.

DYNAMIC INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS AND THE MEXICAN NORM

AUTOR: ING. ESP. EN VAL. Y M. EN C. JOSE DANIEL MUÑOZ , ASA.

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, AC.SOCIEDAD MEXICANA DE VALUADORES ASA, A.C. (CAPITULO MEXICO DE

LA AMERICAN SOCIETY OF APPRAISERS ).

AGOSTO DE 2009.

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INDICE

I.- ANTECEDENTES……………………………………………………….... 3II.- RESUMEN Y CONCLUSIONES………………………………………... 4IIA.- SUMMARY AND CONCLUSIONS………………………………………. 8III.- HISTORIA DE LOS ESTANDARES INTERNACIONALES DE

VALUACION……………………………………………………………….. 11IV.- HISTORIA DE LOS ESTANDARES EUROPEOS……………………… 13V.- HISTORIA DE LOS ESTANDARES USPAP…………………………… 14VI.- OTRAS NORMAS Y ASOCIACIONES………………………………….. 17VII.- JERARQUIA DE LOS ESTANDARES, INTERNACIONALES, REGIO-

NALES NACIONALES……………………………………………………… 18VIII.- NORMAS NACIONALES MEXICANAS………………………………….. 19

VIII-1 ANTECEDENTES GENERALES…………………………………. 19VIII-2 BANCARIAS………………………………………………………… 20VIII-3 PARA SEGUROS…………………………………………………… 21VIII-4 COMISION NACIONAL DE VALORES…………………………… 21VIII-5 INDAABIN……………………………………………………………. 22VIII-6 NORMA MEXICANA DE VALUACION…………………………… 24VIII-7 PRESENTACION DE INFORMACION FINANCIERA………….. 25

IX.- MOTIVADORES DE LA EVOLUCION DE LOS ESTANDARES INTERNACIONALES DE VALUACION………………………………….. 28

X.- CAMBIOS RELEVANTES EN LA NORMATIVIDAD CONTABLE Y FINANCIERA, Y ESTANDARES REGIONALES DE VALUACION, QUE INFLUENCIARON A LOS ESTANDARES INTERNACIONALES DE VALUACION IVS……………………………………………………….. 31

XI.- CAMBIOS HABIDOS EN LOS ESTANDARES IVS EN LOS ULTIMOS AÑOS…………………………………………………………………………. 38

XII.- CARACTERISTICAS ACTUALES DE LOS ESTANDARES IVS1 E IVS2. 45XIII.- CAMBIOS HABIDOS EN LOS ESTANDARES EUROPEOS…………….. 52XIV.- QUE ES UN ESTANDAR DE VALUACION Y QUE CARACTERISTICAS

DEBE TENER………………………………………………………………….. 53XV.- ADECUACIONES QUE SE PROPONEN PARA LA NORMA MEXICANA

DE VALUACION……………………………………………………………….. 55BIBLIOGRAFIA………………………………………………………………………… 65

ANEXOSI ESTRUCTURA DE LOS IVS…………………………………………………. 71II ADOPTION DATES FOR IVS DOCUMENTS………………………………. 73III ESTRUCTURA DE LOS EVS………………………………………………… 74IV ESTRUCTURA DE LOS USPAP…………………………………………….. 75V JERARQUIA DE ESTANDARES……………………………………………. 76VI LISTA DE ACRONIMOS………………………………………………………. 77VII NORMA MEXICANA DE VALUACION VIGENTE…………………………. 78VIII ACUERDOS BASILEA I Y BASILEA II………………………………………. 91

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I.- ANTECEDENTES.

La valuación no es algo nuevo que fue inventado en el siglo X.

Ya desde Aristóteles ( siglo IV A.C. ) se hablaba del valor justo, y en 1776 Adam Smith escribió sobre el valor agregado ( enfoque de costos ).

Después de la gran depresión se los años 30 se empezaron a usar procedimientos específicos de valuación, y en 1970 The Royal Institution of Chartered Surveyors ( RICS ) publicó en Inglaterra los primeros estándares de valuación.

En 1978 TEGOVA publicó un conjunto de notas guía, seguidas en 1981 de los primeros estándares Europeos de valuación.

En 1986 9 Organizaciones gremiales se pusieron de acuerdo en los estándares USPAP, y en 1987 se fundó en los Estados Unidos de Norteamérica la Appraisal Foundation para publicarlos e implementarlos.

Los primeros estándares IVS fueron publicados en 1985.

Sin embargo, hasta en épocas recientes se vio la necesidad de buscar tener estándares globales de valuación.

En México a través del tiempo ha habido normatividades para diferentes usos, pero no fue sino hasta 2007 que se emitió una norma general para servicios valuatorios.

Como las necesidades contables y de reportes financieros han cambiado mucho en tiempos recientes y se han globalizado, este ha afectado a los estándares de valuación, por lo cual se planteó este trabajo, que exponga los cambios que ha habido, las causas y consecuencias de los mismos, la necesidad de una adecuación de la Norma Mexicana de Valuación, y la propuesta correspondiente.

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II.- RESUMEN Y CONCLUSIONES.

RESUMEN.

En el presente trabajo se analizan los cambios que ha habido en el entorno internacional en los últimos 10 años, que han originado cambios en los estándares internacionales de valuación.

La Tecnología, la evolución de los mercados de bienes inmuebles, su diversificación, y los acontecimientos relacionados con cambios en la normatividad contable y para reportes financieros (estándares IAS e IFRS internacionales, estándares de la FASB en los Estados Unidos de Norteamérica) han hecho necesarios cambios en estándares de valuación, y debido a la globalización se requiere ahora un enfoque global.

Los acuerdos de Basilea I y Basilea II (ver Anexo VIII) han modificado la normatividad bancaria mundial.

Los estándares Internacionales de Valuación IVS se han ido ganando el reconocimiento y aceptación como tales, varios países ya los han adoptado, y muchos otros han expresado su intención de hacer que sus estándares nacionales ( o regionales como en el caso de los Estándares Europeos de Valuación ) converjan y sean consistentes con ellos.

El International Valuation Standards Council (IVSC) ha hecho un magnífico trabajo para que los IVS se vayan adaptando a los cambios, a través de emitir documentos para consulta para legitimarlos, hasta llegar a la actual octava edición 2007.

En el desarrollo de este trabajo se mencionan en detalle y con fechas los motivadores y cambios que originaron la evolución de los IVS, y los cambios ocurridos en estos mismos.

Tomando como base las tendencias actuales, y el contenido de los estándares IVS vigentes, se proponen varias adecuaciones a la Norma Mexicana de Valuación, ( que fué publicada en Septiembre de 2007 ), para modernizarla y complementarla en sus aspectos más importantes , como sigue:

- Se hace énfasis en el trabajo competente, ético, y profesional.

- Agregar el caso de que haya que cumplir con la Norma cuando por razones legales o petición de los clientes sea necesario seguirla.

- Agregar un párrafo mencionando que la norma no dicta formas predeterminadas de hacer el trabajo, ni substituye la competencia y calificaciones necesarias.

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- Que se eliminen duplicaciones y redundancias innecesarias.

- Agregar una definición de avalúo, que la norma no tenía.

- Se aclaran los conceptos de avalúo y reporte de avalúo como 2 cosas diferentes, y se proponen las modificaciones correspondientes derivadas de esto.

- Se agregan conceptos sobre lo que es la integridad.

- Se mencionan los 4 tipos de propiedad incluidos en los IVS.

- Eliminar las definiciones detalladas de los principios de valuación, solo hacer mención a ellos y su función, porque la norma no es un curso de valuación.

- Hacer ajustes en varios lugares para que la norma quede en general para cualquier tipo de valores y avalúos y no solo para inmuebles y valor comercial (incluyendo la mención a la valuación de intereses parciales).

- Cambios para evitar que quién no participó en el trabajo lo emita y firme como si él lo hubiera hecho (los firmones ).

- Inclusión de una sección sobre revisión de avalúos, y el reporte de esta.

Se proporciona información documental de los documentos estudiados para la preparación de esta ponencia, y referencias bibliográficas (hay 17 referencias mexicanas y 66 internacionales) para aquel que quiera profundizar en el tema.

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CONCLUSIONES

1. Un estándar de valuación es una herramienta necesaria para que se pueda negociar una asignación de avalúo sobre bases firmes, y que le da confianza y credibilidad al trabajo, y para nuestra práctica valuatoria es indispensable.

2. Los rápidos cambios habidos en el entorno económico mundial, y la globalización que ha ocurrido, de los que se han derivado cambios en los estándares internacionales contables y de valuación, requieren que los valuadores estemos atentos, informados, y actualizados para hacer nuestros trabajos al nivel de estos estándares.

3. Para definir y mantener al día estándares de valuación detallados para cada tipo de bien, se requiere una estructura institucional que esté a cargo de esta tarea, que no es pequeña.

Cada país debe evaluar el grado de detalle al que quiere llegar en sus estándares nacionales.

El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, INDAABIN, ha hecho un gran trabajo en lo referente a la profesionalización y estandarización de la valuación de los bienes nacionales mexicanos.

Sin embargo, fuera de esta área para la valuación en general no se cuenta en México con una institución que se pueda hacer cargo de la tarea de establecer estándares generales de valuación del tipo IVS o USPAP, y el que esto escribe considera que no se debe ir por ese camino.

Se debe tener una norma general básica bien hecha, que cubra todos los aspectos generales importantes, y para el resto guiarnos por los estándares IVS (siempre y cuando no contravengan alguna disposición legal) como lo han hecho otros países.

Esto es aplicable y aceptable porque los Principios de Valuación Generalmente Aceptados son los mismos.

4. Por lo mencionado los participantes en la profesión valuatoria en México deben tener un grupo o institución responsable y a cargo, que de una manera constante mantenga al día nuestra norma general básica.

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La forma de hacerlo no es involucrar en pláticas a todos (esto consumiría mucho tiempo), sino como lo hizo el IVSC preparar documentos para consulta, dar un tiempo para la misma, integrar los comentarios, y sacar un documento final legitimado para hacer los cambios necesarios, que se llevaría a la Secretaría de Economía para la actualización de la Norma.

5. Es altamente recomendable que los valuadores estudien por lo menos los 3 estándares (IVS1, 2 y 3), las aplicaciones (IVA1, 2 y 3), y las notas guía correspondientes a su especialidad, que les ayudarán a hacer un mejor trabajo, aún en el caso de que no sea obligatorio seguir los IVS.

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IIA.- SUMMARY AND CONCLUSIONS.

SUMMARY.

In this paper the changes that have occurred in the international environment in the last 10 years, that have originated changes in the international valuation standards, are analyzed.

Technology, the evolution of the real property markets, their diversification, and the events related with changes in the accounting and financial reporting standards ( IAS and IFRS international standards, FABS standards in the United States ) have made changes in the valuation standards to be necessary, and due to the globalization a global focus is now required.

The Basel I and Basel II accords (see attachment VIII) have modified the world banking regulations.

The International Valuation Standards IVS, have been gaining acceptance as such, several countries have adopted them, and many other have expressed their intention to make national standards (or regional like the European Valuation Standards) to converge and to be consistent with the IVS .

The International Valuation Standards Council (IVSC) has done a great job to achieve the IVS to adapt to the changes, through the issue of papers for consultation so they are legitimated, and finally arriving to the present eighth edition.

In the development of this paper the motivating events and changes that caused the evolution of the IVS, as well as the changes in these, are mentioned in detail.

Taking as a basis the present tendencies and the contents of the IVS in use, changes and ad equations to the Mexican Valuation Norm (that was issued in September 2007) area proposed, to modernize and complement it in the most important aspects.

In line with the international tendencies and because it is a real need, the addition in the Mexican Norm of a new section on appraisal review is proposed and detailed.

Information on documents that were studied to prepare this paper, and bibliographic references , is included ( there are 17 Mexican and 66 international references ) , so those interested can go deeper .

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CONCLUSIONS

1. A valuation standard is a necessary tool to help negotiating a valuation assignment on firm basis, that gives our work trust and credibility, and for our valuation practice is indispensable.

2. The rapid changes in the international economic environment, and the globalization that has occurred, from which changes in the International Valuation Standards IVS have derived as a consequence, require from the appraisers to be attentive , informed and updated to do our job at the level of these standards.

3. To define and keep up to date detailed valuation standards for each and every king of appraisal, requires an institutional structure in charge of this task, which is not a minor one.

Each country must evaluate the degree of detail to which its national standards have to be.

The Institute of Administration and Appraisal of the Nation Owned Properties, INDAABIN, has done a great job to standardize and professionalize the valuation of the nation owned properties.

Outside of this area, however, for the valuation in general in México there is not an institution in charge of the task of establishing general valuation standards of the IVS or USPAP kind, and the undersigned considers this would no be the way to go.

There must be a well prepared general standard, that covers all the general important matters, and for the rest the IVS standards should be used as a guide (unless there is something contradictory to law or legal regulation), just like other countries have done.

This is applicable and acceptable because the Generally Accepted Valuation Principles are the same.

4. Because of the mentioned above, the valuation profession in México must have a group or institution responsible and in charge to keep up to date our basic general norm.

The way to do it would not be with talks with every body (this would be time consuming) but, as the IVS did, to prepare documents for consultation, give a time for this, the central group to integrate the comments and issue a legitimated final document for the changes, and then take it to the Economy Secretariat for the norm updating.

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5. It is highly recommendable that the appraisers study at least the 3 standards ( IVS 1, 2 and 3 ), the 3 applications ( IVA 1, 2 and 3 ), and the guidance notes related to their specialty , that will help them to do a better job, even in the case that it is not compulsory to follow the IVS.

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III.- HISTORIA DE LOS ESTANDARES INTERNACIONALES DE VALUACIÓN.

The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de Inglaterra publicó los primeros Estándares de Valuación que hubo en el mundo, a principios de los años 70 (se les conoció como el Red Book).

Primero afectaron al Reino Unido, pero luego resultaron en cambios en otros lados.

Un par de años después se decidió que se requería una iniciativa similar para Europa, y RICS tomó la iniciativa, y en 1977 se formó The European Group of Valuers of Fixed Assets (TEGOVOFA), con valuadores de Bélgica, Alemania, Francia, Gran Bretaña e Irlanda.

TEGOVOFA se unió en 1977 con EUROVAL, otra asociación de valuadores europeos, y se constituyó TEGOVA (The European Group of Valuers Association).

La primera publicación de este grupo fué un conjunto de notas guía (Guidance Notes) en Julio de 1978, seguida en 1981 por la publicación de los primeros Estándares Europeos de Valuación (a los que se les conoció como el Blue Book).

La última edición de los EVS es la 6ª, publicada en 2009.

Por otro lado como había diferencias de puntos de vista entre los valuadores de los diferentes países, lo que podría llevar a malos entendidos, al final de los años 70 empezó a haber reuniones entre miembros del Comité Técnico de RICS y varias asociaciones de valuadores de los Estados Unidos de Norteamérica, lo que resultó en 1981 en la fundación de The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC), con 20 asociaciones miembro , que en 1994 cambió su nombre al de The International Valuation Standars Committee (IVSC) , y en 2007 cambió su nombre nuevamente al actual , The International Valuation Standard Council , y que es la institución que emite las normas IVS , Internacional Valuation Standards .

Los primeros estándares IVS fueron publicados en 1985, y ha habido 7 revisiones (1994, 1997, 2000, 2001, 2003 y 2005), hasta llegar a la octava edición 2007 que es la última publicada.

Al 12 de Abril de 2007 el IVSC incluía a 35 asociaciones nacionales que pertenecen a países de todo el mundo , 10 países como observadores y otros 2 países representados por corresponsales ( IVSC [20] 2007, pag iv), trabaja con agencias internacionales (como la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico OCDE, el Banco Mundial, el Fondo Monetario Internacional, la Organización Mundial de Comercio, y otras) y con organismos que desarrollan y aplican estándares ( como el Comité Internacional para los Estándares Contables, TEGOVA, el Cuerpo para los Estándares Contables

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Financieros ( FASB ), el Comité de Basilea para Supervisión de la Banca, RICS, The Appraisal Foundation, The Appraisal Institute de Canadá, The Australian Property Institute y otros.

El IVSC es miembro de las Naciones Unidas, membresía que se le concedió en mayo de 1985 en el Consejo Económico y Social de la misma.

La estructura actual de las normas IVS es como se muestra en el anexo I.

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IV.- HISTORIA DE LOS ESTANDARES EUROPEOS DE VALUACION (EVS ).

THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATION (TEGOVA).

En 1977 se formó TEGOFOVA, que después de unirse con EUROVAL se convirtió en TEGOVA, que en 1981 publicó los primeros estándares europeos de valuación.

Los objetivos de TEGOVA fueron la creación y difusión de estándares armonizados para la práctica de la valuación, para la educación y calificación de los valuadores, su ética y buen comportamiento y control.

Los estándares fueron hechos originalmente para inmuebles, pero han sido revisados y reestructurados de una manera importante , y actualmente tienen una estructura similar a la de los estándares IVS , y son congruentes con estos..

La última edición de los EVS es la 6ª, publicada en 2009.

Actualmente son miembros 38 asociaciones de 14 países europeos, mas el Appraisal Institute de los Estados Unidos de Norteamérica.

Los países son representados ante TEGOVA por una asociación nacional fuerte, o por una delegación de varias asociaciones.

Estos estándares son más bien regionales, pues los internacionales que aplican en todo el mundo son los IVS del IVSC.

Pueden descargarse gratis del sitio web de TEGOVA es http://www.tegova.org

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V.- HISTORIA DE LOS ESTANDARES UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE (USPAP).

Aunque los USPAP son los estándares nacionales de los Estados Unidos de Norteamérica, han sido la base de los llamados USPAP canadienses, que son muy similares , por lo que podrían ser considerados como quasi regionales.

Son bien conocidos en México y también en otros lugares han tenido una influencia importante, y son convergentes a los estándares IVS.

A principios de los años 80 hubo en los Estados Unidos de Norteamérica una crisis de la industria del crédito, y entonces se tomó conciencia de que era necesario mejorar las prácticas de valuación, para que los avalúos fueran hechos de acuerdo a estándares establecidos y reconocidos (que no existían entonces), libres de presiones externas.

En 1986, 9 organizaciones líderes del gremio de la valuación (8 de los Estados Unidos y 1 de Canadá) formaron un comité y se pusieron de acuerdo en un conjunto de estándares para la práctica profesional de la Valuación (Uniform Standars of Professional Appraisal Practice USPAP).

La Appraisal Foundation (AF) se fundó en 1987 para implementar los USPAP, los que se publicaron por primera vez, y se incluyó el Appraiser Qualifications Board ( AQB El Consejo para la Calificación de los Valuadores) dentro de la estructura de la AF para desarrollar y promover criterios significativos por los cuales se pudiera medir la competencia de los valuadores.

Los USPAP fueron adoptados por el Appraisal Standards Board ( ASB Consejo para los Estándares de la Valuación) de la AF el 30 de Enero de 1989, y son revisados frecuentemente, la edición actual es la 2007 ( octava ).

Actualmente la AF está auspiciada por 8 asociaciones de valuadores y 4 de banqueros, prestamistas, y corredores de bienes raíces, y más de 80 organizaciones, corporaciones, y agencias gubernamentales están afiliadas.

Según lo establece en su preámbulo, el propósito de los USPAP es promover y mantener un alto nivel de confianza por parte del público en la práctica de la valuación, al establecer requerimientos para los valuadores, para que los trabajos sean desarrollados de una manera que sea entendible, significativa, y no se preste a malas interpretaciones.

Los USPAP son promulgados por el ASB de la Fundación para la Valuación (Appraisal Foundation AF), para que los utilicen tanto los valuadores como los usuarios.

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No establecen quién o cuales estándares deben cumplirse, porque ni la AF, ni su ASB son una entidad gubernamental que tenga la fuerza para hacer, juzgar, ni hacer cumplir leyes.

El cumplimiento de los USPAP se requiere cuando el trabajo, o el valuador, están obligados por alguna ley o reglamentación, o por acuerdo con los clientes o usuarios del avalúo.

Aún en el caso de que no haya tal obligación legal, las personas pueden escoger trabajar de acuerdo a ellos.

Los USPAP son 10 estándares (The Appraisal Foundation [18] 2008-2009), como sigue:

1. Preparación de avalúos de inmuebles.2. Reporte de avalúos de inmuebles.3. Revisión de avalúos, preparación y reporte.4. Desarrollo de consultoría en bienes inmuebles.5. Reporte de consultoría en bienes inmuebles.6. Desarrollo y reporte de avalúos masivos.7. Preparación de avalúos de propiedad personal (incluye maquinaria y

equipo ).8. Reporte de avalúos de propiedad personal.9. Desarrollo de avalúo de negocios.10.Reporte de avalúo de negocios.

Como puede observarse, en los Estados Unidos de Norteamérica los activos tangibles se dividen en 2 grandes grupos, Inmuebles (Real Property estándares 1 y 2) y el resto, Propiedad Personal (Personal Property estándares 7 y 8) en la que está incluida la maquinaria y equipo, y hay también estándares para valuación masiva (para efecto de valores catastrales estándar 6), valuación de negocios é intangibles (estándares 9 y 10), y revisión de avalúos y consultoría en inmuebles.

Como parte integrante de los USPAP hay una sección de Reglas de Ética que establece los requisitos de integridad, imparcialidad, objetividad, juicio independiente, conducta ética, Regla de Competencia (requisitos de conocimientos y experiencia que deben tener los valuadores), y Regla de Excepción Jurisdiccional (cuando por alguna razón de costumbre o política publica, o ley, algunas de las cosas que dicen los estándares se hacen de una forma diferente).

Relacionadas con los USPAP hay también una sección de 10 declaraciones sobre los estándares ( Statements on Appraisal Standards SMT ) que aclaran, explican o detallan los estándares, que están autorizados por los estatutos de la AF , que han sido adoptados por el Consejo para los Estándares de Valuación ( Appraisal Standards Board ASB ) después de que fueron expuestos a consulta y comentarios, y que tienen el mismo peso y obligatoriedad que los estándares.

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En adición a los SMT, el ASB emite opiniones de consejo ( Advisory y Opinions AO ), que no establecen nuevos estándares ni interpretan los existentes, sino que ejemplifican la aplicación de los estándares a situaciones específicas, y sirven como consejo del ASB para la solución de problemas de valuación.

Actualmente (edición 2008-2009) hay 32 AO. Los USPAP son lineamientos generales. Son una especie de listas de verificación de tipo general, no procedimientos específicos o detallados de valuación.

No le dicen a nadie qué enfoque emplear, sino que en caso de que ese enfoque sea aplicable (lo que el valuador debe de definir en cada caso) cuales son los conceptos que debe considerar, de una manera general.

USPAP dice que deben de emplearse los 3 enfoques de valor (costo, ingreso, y mercado) y que si alguno de ellos no es aplicable al caso, debe de justificarse el porqué.

Los USPAP se pueden consultar (incluyendo las propuestas de cambio que ya hay para la edición 2010-2011) y comprar en el sitio web de la AF www.appraisalfoundation.org.

En México hay 2 asociaciones gremiales de valuadores que los han adoptado, la Asociación Mexicana de Valuadores de Empresa, AC, y la Sociedad Mexicana de Valuadores ASA, AC (Capítulo México de la American Society of Appraisers ), y esta última organiza por lo menos anualmente cursos abiertos de USPAP.

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VI.- OTRAS NORMAS Y ASOCIACIONES.

En muchos otros países aplican estándares propios, por ejemplo en Australia y Nueva Zelanda ( Pan Pacific ), en Tailandia, Suecia, los Países Bajos etc. , pero la gran mayoría ya ha expresado que también armonizarán sus estándares con los IVS.

En América, la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) fundada en 1957 a partir de la Oficina Permanente de Valuaciones (que fue fundada en 1949 en Lima Perú) agrupa a 17 asociaciones de 16 países incluyendo al Appraisal Institute de los Estados Unidos de Norteamérica, la FECISVAL y la Sociedad Mexicana de Valuadores de Empresa A. C. (ambas de México), y ATASA de España, pero UPAV ya ha expresado su intención de armonizar sus estándares con los IVS.

Otra organización importante de valuadores es la World Association of Valuation Organization ( WAVO ) con sede en Canberra Australia, que se formó en 2002 con 9 organizaciones miembro, y actualmente tiene 17 organizaciones miembros en 15 países de 5 continentes, y pudiera pensarse que puede haber conflicto entre WAVO e IVSC, pero la primera ha dejado muy claro que el papel de IVSC es la fijación de estándares, y que WAVO va a hacerse cargo de la promulgación, difusión y capacitación sobre estos estándares IVS entre sus organizaciones miembro.

NACAO (North American Conference of Appraisal Organizations ) fué fundada en 1969 , pero no pretende establecer estandares continentales.

Lo que sucede es que en un mundo globalizado causa problemas el que los valuadores hagan una cosa en un país, y otra diferente en otro, pues cuando esto sucede no hay consistencia ni comparabilidad.

Las prácticas contables se están armonizando, internacionalmente, y los estándares contables internacionales demandan un solo conjunto de estándares internacionales de valuación para lograr una medición consistente de los activos reportados en los estados financieros, ambos se están teniendo que adaptar a las necesidades que van surgiendo, y el IVSC ha mostrado la capacidad de integrar las necesidades de los usuarios con los criterios de valuación correspondientes, y lograr consensos, por lo que se ha ganado el reconocimiento del gremio valuatorio, y de los usuarios, a nivel mundial.

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VII.- JERARQUIA DE LOS ESTANDARES, INTERNACIONALES, REGIONALES, NACIONALES.

Como se puede ver en el Anexo V, hay una jerarquía de estándares entre los que debe de haber congruencia, y convergencia hacia los IVS.

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VIII.- NORMAS NACIONALES MEXICANAS.

VIII.1.- ANTECEDENTES GENERALES.

Los primeros antecedentes de normatividad se remontan a la época de la colonia, cuando en 1536 el Virrey Don Antonio de Mendoza emitió la primera ordenanza sobre medidas (CIME [1] 2001, pag 36), y en 1607 se hizo el primer avalúo practicado por un perito designado por la autoridad (Don Andrés de la Concha) ( CIME [1] 2001 pag 37).

Ya en tiempos más recientes podemos separar en 5 áreas la evolución normativa en el país, la Bancaria, para seguros, para cuestiones de Bolsa de Valores, para bienes nacionales, y para presentación de información financiera.

VIII.2.- BANCARIAS.

En 1924 se expidió la Ley Bancaria, y se creó la Comisión Nacional Bancaria ( CIME [1 ] 2001, pag 38 ).

En 1936 la Comisión Nacional Bancaria inició la revisión de los avalúos formulados por las hipotecarias ( CIME [1] 2001, pag 38).

El 26 de Enero de 1965 la Comisión Nacional Bancaria emite la circular # 521, con un nuevo formado para avalúos, y la indicación de que el valor de garantía para créditos hipotecarios será el promedio de los avalúos físico y de capitalización ( Comisión Nacional Bancaria [2] 1965).

El 14 de Septiembre de 1965, se emite la Circular # 526 con un formato para avalúos (Comisión Nacional Bancaria, 1965).

El 28 de Noviembre de 1974, se emite la circular # 671, en la que se establecen las reglas a que deben sujetarse los avalúos de inmuebles ( Comisión Nacional Bancaria [4] 1974).

El 3 de Marzo de 1978 se emite la circular # 764, en la que se establece el Registro de peritos valuadores, y la obligatoriedad de que estos firmen los avalúos. Por primera vez se menciona que los peritos pueden tener diferentes especialidades (no solo inmuebles) ( Comisión Nacional Bancaria y de Seguros [9] 1978).

El 2 de Mayo de 1988 se emite la circular 1018, acerca de las reglas sobre formulación de avalúos, y menciona que el valor con el que se concluya debe ser razonado ( ya no el promedio del físico y de capitalización ).

Por primera vez se hace referencia específicamente a avalúos de maquinaria ( Comisión Nacional Bancaria y de Seguros [10] 1988).

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El 18 de Marzo de 1991 se emite la circular 1103, que substituye a la 1018. Se agrega que los avalúos de inmuebles deben de considerar los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, se introduce el registro provisional, y se mencionan sanciones a Peritos (Comisión Nacional Bancaria [5] 1991).

En esta misma fecha se emite la circular 1104, con un formato que se explica renglón por renglón. ( Comisión Nacional Bancaria [6] 1991).

El 14 de Marzo de 1994 se emiten las Circulares 1201 (precisando las especialidades y los requisitos para evaluación para efectos del Registro Provisional) y 1202 (instructivo para la valuación de inmuebles).

Hasta este momento para avalúos de inmuebles se pedía solamente el valor físico (enfoque de costos) y el de Capitalización de Rentas.

El 14 de Febrero de 2000 se emite la Circular # 1462 (para entrar en vigor el 1º de Julio de 2000) por la que se elimina el Registro Bancario.

Esta circular establece normas para valuación de Inmuebles, Maquinaria y Equipo, y Agropecuarios ( Comisión Nacional Bancaria y de Valores [13] 2000).

Esta circular ya maneja conceptos modernos de valuación, introduce el enfoque de mercado, y muestra una clara influencia de la actividad educacional del Capítulo México de la American Society of Appraisers (Sociedad Mexicana de Valuadores ASA, AC).

En ella se indica que hay una especialidad de Maquinaria y Equipo.

Menciona que el tipo de valor que será concluido es, entre otros, valor justo de mercado (valuación en base a mercado), valor de liquidación, valor de rescate, y valor de desecho (valuaciones no de mercado), y que deberá estar en función de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria, y del propósito (uso) del avalúo.

Por lo tanto, aunque no lo menciona específicamente, no cierra la puerta a que el valor que se estime sea el Valor en Uso.

Para el Valor de Capitalización de Rentas se deberán obtener los ingresos netos anuales que produce o puede producir un bien, y una tasa de capitalización acorde con el riesgo involucrado.

Este es el enfoque del ingreso que se puede aplicar cuando se pueden identificar de una manera clara y directa los ingresos que una máquina genera, y nos da una indicación del Valor de Mercado que piden los IVS.

Todo lo que se ha dicho en la Comisión Nacional Bancaria ha sido para valuación Comercial, en intercambio (excepto la parte de avalúos industriales que eran de

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negocio en marcha y para los cuales realmente nunca se llegó a establecer ninguna normatividad).

VIII.3.- PARA SEGUROS

La normatividad para seguros que la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas, posteriormente la Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, y finalmente la actual Comisión Nacional de Seguros, para maquinaria y equipo, ha seguido los lineamientos bancarios.

VIII.4.- COMISION NACIONAL DE VALORES.

Esta comisión empezó a establecer criterios para valuación y revaluación de activos en las empresas, como resultado de la inflación, con el objeto de que el valor de estos estuviera bien representado en los estados financieros de las empresas que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores, para que el público supiera lo que estaba comprando.

El 3 de Marzo de 1981 emitió la circular 11-06 dictando los primeros criterios para la información de los avalúos de activos fijos ( CIME [1 ] 2001 pag 40 ).

El 18 de Enero de 1984 emitió la circular 11-10, en la que se indicaba la obligación de utilizar el Boletín B-10 de Instituto Mexicano de Contadores Públicos para tomar en cuenta los efectos de la inflación ( CIME [1 ] 2001, pag 40 ).

El 24 de Abril de 1992 entró en vigor la Circular 11-18 en la que se detalla como deben hacerse los avalúos para información financiera, reexpresión y revaluación de activos, incluyendo explicación detallada y el formato a usar:

El 8 de Marzo de 1993 entró en vigor la circular 11-18 Bis, con algunas simplificaciones para empresas con títulos registrados en la nueva Sección B ( más pequeños ) del Registro Nacional de Valores e Intermediarios.

En la 11-18 y 18-Bis se establecía la obligación de hacer avalúos de activos anualmente, y que el avalúo lo firmara un valuador independiente con Registro en esa Comisión.

El 8 de Marzo de 1993 es expedida la Circular 11-23, referente a empresas cotizando en la subsección B de la Bolsa Mexicana de Valores.

El 21 de Agosto de 1997 la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (ya se habían unido las 2 comisiones, aunque continuaban trabajando cada quién en su área) expide la Circular 11-27, que deja sin efecto a la 11-10 por el cual para efecto de maquinaria y equipo las sociedades emisoras podían optar por utilizar el método de índices de precios mencionado en la Quinta Adecuación del Boletín B-10, o por la actualización a costos específicos (avalúo).

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Esto sucedió cuando la inflación era ya baja, pero de cualquier manera se conservó la opción de que la empresa que así lo deseara podría seguir haciendo sus reportes financieros en los que los valores de los activos fijos estuvieran soportados por avalúos ( Comisión Nacional Bancaria y de Valores [11] 1997, Regla Tercera).

En esa misma fecha se emite la Circular 11-18 Bis 1, en la que se modifican criterios de acuerdo a lo que estaba sucediendo, y la 11-23 Bis que modifica la 11-23.

El 1 de Junio de 2001 el Presidente Fox ante un decreto en el que se reforman adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley del Mercado de Valores, y de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Entre los artículos derogados está el 41 fracción II Bis de la Ley del Mercado de Valores, por lo que se elimina la obligación de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (Sección Valores) de autorizar a los valuadores para lo dispuesto en el Art. 116 de la Ley General de Sociedades Mercantiles (que habla de quién debe firmar avalúos para la reevaluación de activos y capitalización de Superávit por reevaluación).

En ningún lugar del decreto se menciona que se derogan las circulares que se han mencionado, pero podría entenderse que como se eliminó el artículo 41, que facultaba a la CNBV a establecer los requisitos para avalúos para reexpresión y reevaluación, por consecuencia se eliminan las regulaciones derivadas de esa facultad.

En la práctica diaria actual, la circular 11-18 se sigue tomando como guía para muchos avalúos en uso para efecto de empresas en marcha.

VIII.5.- INSTITUTO DE ADMINISTRACION Y AVALUOS DE BIENES NACIONALES, INDAABIN (ANTES COMISION DE AVALUOS DE BIENES NACIONALES).

Este Instituto se encarga de hacer las valuaciones de bienes que son propiedad del Estado Mexicano.

En 1944 se publica la Ley General de Bienes Nacionales (CIME [1] 2001, pag 38).

En 1950 se publica el primer reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales ( CIME [1] 2001, pag 39).

En 1981, se publica el nuevo reglamento de la CABIN, creándose 9 delegaciones regionales.

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En 1987 se publica el decreto que reforma y adiciona la Ley General de Bienes Nacionales, facultando a las Sociedades Nacionales de Crédito para practicar avalúos de inmuebles, para efectos de compra o venta de propiedades de dependencias y entidades de la administración pública federal.

En ese mismo año CABIN publica los Criterios y Metodología de Valuación.

En 2003 CABIN publica Criterios y Procedimientos de Valuación revisados y hace clínicas en toda la republica para explicarlos.

En Septiembre de 2004 CABIN se convierte en el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN), publica criterios revisados, y hace nuevamente clínicas en todo el país.

Para INDAABIN, en general los usos posibles del avalúo son los siguientes:

Renta.Adquisición - Enajenación.Indemnización.Donación.Permuta.Dación en pago.Aseguramiento contra daños.Reexpresión de Estados Financieros, yOtros.

Tiene establecidos 50 criterios, aplicables, cada uno de ellos a una situación específica diferente.

El 27 de Septiembre de 2006 fueron publicadas por INDAABIN en el Diario Oficial de la Federación las Normas Conforme a las Cuales Se llevarán a Cabo Los Avaluos y Justipreciaciones de Rentas a que Se Refiere La Ley General de Bienes Nacionales .

A partir de Enero de 2008 , INDAABIN generó 24 Procedimientos Técnicos de Valuación ( 19 de ellos ya publicados en el Diario Oficial de la Federación DOF ), y 8 Metodologías ( 5 ya publicadas en el DOF ) , por lo cual los ya publicados son actualmente obligatorios para la Valuación de los Bienes Nacionales del País.

Puede verse que INDAABIN ha hecho un esfuerzo muy importante para profesionalizar la valuación en su ámbito de competencia, que es la valuación de los bienes nacionales, y uno de sus objetivos es que los avalúos se hagan con calidad de clase mundial.

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VIII.6.- NORMA MEXICANA DE VALUACION.

A fín de poder contar con una Norma Mexicana de Valuación de aplicación general un grupo de personas e instituciones dedicadas a la profesión valuatoria en el país ( el que esto escribe tuvo el privilegio de pertenecer a ese grupo ) , y usuarios estuvo trabajando entre 2003 y 2004 conjuntamente con la Secretaría de Economía ( que es la facultada para emitir Normas en México ) , el resultado de este trabajo se entregó dicha Secretaría el proyecto de Norma Mexicana de Valuación PROY-NMX-000-2004-SCFI , quién designó al Organismo Nacional De Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación S.C. ( institución privada para efectos de certificación y normalización ) para su promulgación , y el 21 de Diciembre de 2006, se publicó en el Diario Oficial de la Federación para su consulta y comentarios ( dando un plazo de 60 días naturales para los mismos ) el Anteproyecto de Norma Mexicana de Valuación APROY-NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2006 .

Se tuvieron otra serie de reuniones, y se negoció y aprobó por consenso (la Secretaría de Economía pidió como requisito indispensable que fuera aceptado por todos los participantes en su elaboración para poderla publicar).

Finalmente el 13 de Septiembre de 2007 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la Norma Mexicana de Valuación NMX-C-459-SCFI-ONNCE-2007, que entró en vigor 60 días naturales después, ver Anexo VII.

Es una primera norma, en la que no todos los participantes estuvieron totalmente de acuerdo, pero que había que llegar a un consenso pues de no ser así no se publicaría.

Por estas dos razones hay muchas cosas que mejorarle y complementarle.

Es obligatoria para aquel que la adopte (si alguna institución la adopta todos los avalúos que haga deberán cumplir con esta Norma ).

Es una norma bastante sencilla, que contiene definiciones y lineamientos generales.

En ella se habla del Valor de Mercado, congruente con la IVS1, y también de Valores de No Mercado, en congruencia con la Norma IVS2.

Se preparó procurando que fuera congruente con los Estándares Internacionales de Valuación.

Tiene también un Código de Ética, aunque en el apéndice, lo cual no lo hace obligatorio. Se tuvo que poner ahí porque un grupo se oponía a que formara parte de la Norma, porque ellos por Ley ya pueden realizar avalúos, y para lograr el consenso necesario.

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VIII.7.- PRESENTACION DE INFORMACION FINANCIERA Y SU RELACION CON AVALUOS.

BOLETIN B-10.

Como ya se mencionó, en Enero de 1984 la Comisión Nacional de Valores emitió la Circular 11-10, que indicaba la obligación de utilizar el Boletín B-10 del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, para considerar los efectos de la inflación.

En este boletín se establecía que para maquinaria y equipo las empresas que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores deberían de revaluarlos anualmente en base a un avalúo hecho a costos específicos, como valor en uso.

El boletín, que debía seguirse para reexpresar todo tipo de activos (no únicamente los activos fijos), fue sufriendo varias adecuaciones.

El 21 de Agosto de 1997 en que la Comisión Nacional Bancaria y de Valores expide la circular 11-27, que deja sin efecto la circular 11-10, entra en vigor la 5ª adecuación del boletín B10, por la que en lo referente a maquinaria y equipo, la reexpresión se hace con índices de precios, y ya no es obligatorio hacer avalúos (aunque es opcional y no está prohibido).

BOLETIN C15

El boletín C15 del Instituto Mexicano de Contadores Públicos , Deterioro en el Valor de los Activos de Larga Duración y su Disposición, se refiere a la manera de valuar y reportar para efectos financieros aquellos activos fijos que pudieran haber sufrido un deterioro en su valor como resultado de una disminución significativa en el Valor de Mercado, una reducción importante en el uso de la capacidad instalada, cambios significativos en el destino o utilización de un activo ( tales como planes de disposición del activo por abandono, por intercambiarlo con otros activos, o incluso su posible discontinuación ), etc. (Menciona 13 indicios de deterioro).

Este boletín fue emitido en Junio de 2002 para recibir comentarios de los miembros, fue finalmente aprobado en 2004, y entró en vigor como norma obligatoria para los contadores en México el 1º de Enero de 2005.

Con algunas variantes no importantes, el C15 sigue los lineamientos de las Normas Contables Internacionales, pues está directamente relacionado al estándar SFAS144, Contabilidad para la Pérdida de Valor o Disposición de Activos de Larga Duración ( Accounting for the Impairment or Disponsal of Long Lived Assets ), que subtituyó al estándar SFAS121, fué publicada en Agosto de 2001, y entró en vigor el 15 de Diciembre de 2001.

También está de acuerdo con la norma IAS 36.

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El C15 dice que los activos que puedan haber sufrido un deterioro permanente deben de valuarse considerando su vida útil económica remanente, y como primera opción debe de buscarse un valor de mercado en el mercado abierto, y que este mercado debe ser observable y verificable.

Para el caso de que no exista un mercado activo, son válidas como base de la valuación transacciones recientes con activos similares en el mismo sector industrial.

El estándar SFAS 144 menciona que para determinar el valor razonable ( fair value ) los métodos aceptables son ofertas o transacciones de mercado, precios de activos similares, u otras técnicas de valuación.

Si utilizando estas técnicas no se puede llegar a un valor de mercado, debe entonces determinarse su valor en uso para efectos contables, que es el valor presente de los flujos futuros que el activo pueda generar.

Para el caso de una sola máquina (por ejemplo una motoconformadora ) , o de un conjunto de máquinas que se van a discontinuar, puede ser posible estimar los flujos de caja futuros a lo largo de su vida útil económica remanente.

Sin embargo, cuando se trata de una máquina que sufrió deterioro en su valor, y que forma parte de un conjunto que no lo sufrió (que es un caso frecuente), es prácticamente imposible asignar un flujo de efectivo a esta máquina.

En este boletín se busca reflejar en los estados financieros la pérdida de valor que un activo fijo puede tener por estar deteriorado, o porque ya no se va a usar, y dice que debe de considerarse para el ajuste por deterioro la diferencia entre el valor neto en libros y el valor de recuperación, que puede estimarse a través de su posible valor de mercado (enfoque valuatorio de mercado) o de su valor en uso .

Sin embargo el concepto que maneja para valor en uso es contable y es diferente al que usan los valuadores , pues el C15 lo considera como el valor presente de los flujos de efectivo asociados con dicha unidad ( inclusive propone que en este caso se manejen varios escenarios y los flujos correspondientes, y su probabilidad de ocurrencia ).

Como se ha podido observar, la profesión de valuación está íntimamente relacionada con la de Contabilidad y Finanzas, tanto a nivel nacional como internacional, y las normas valuatorias muchas veces cambian para satisfacer las necesidades de presentación y comparabilidad de la información financiera.

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CONSEJO MEXICANO PARA LA INVESTIGACION Y DESARROLLO DE NORMAS DE INFORMACION FINANCIERA AC. (CINIF).

Fué fundado en Noviembre de 2004, por una docena de instituciones de los sectores público y privado, entre las que están como usuarios el Consejo Coordinador Empresarial, la Asociación de Banqueros de México, La Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles, y la Asociación de Instituciones Financieras Internacionales.

Como parte del sector educativo está la Asociación Nacional de Facultades y Escuelas de Contaduría y Administración, y como parte reguladora la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, y el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, entre otras.

Su objetivo es desarrollar en nuestro país normas de información financiera, armonizando la normatividad contable de los diferentes sectores, y promover la convergencia de principios y normas nacionales, con las normas de información financiera aceptadas globalmente.

Dentro de estas normas están contempladas las reglas de valuación para efectos de presentación de estados financieros, lo que directamente tienen que ver con trabajos de valuación que los valuadores llevan a cabo.

Esto es lo mismo que está sucediendo en todo el mundo, todos los países están buscando que sus normas de preparación y presentación de la información financiera sean congruentes con las internacionales, para que los resultados tengan confiabilidad, y comparabilidad extra fronteras, para que las empresas tengan mayor facilidad de captar recursos de los mercados de capital, y otros fines.

Actualmente las Normas de Información Financiera ( NIF ) en México ya no las emite el Instituto Mexicano de Contadores Públicos , sino el CINIF, y ha emitido 9 Normas Conceptuales de la serie NIF A ( NIF A-1 a NIF A-8 y la BC ) , 13 Normas serie NIF B , 13 Normas serie NIF C ( entre estas el boletín C-15 ya mencionado antes ) , 4 Normas serie NIF D , 2 Normas serie NIF E , y 7 circulares.

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IX.- MOTIVADORES DE LA EVOLUCION DE LOS ESTANDARES INTERNACIONALES DE VALUACION.

Los motivadores de los cambios tan dinámicos que los estándares internacionales de valuación han tenido, han sido la tecnología, la evolución de los mercados de bienes inmuebles, su diversificación, y los cambios en las normas de contabilidad y reportes financieros debido a la globalización.

1978La cuarta directiva (primeros estándares de valuación europeos conocidos como Guide Bleu o Notas Sobre la Valuación de Activos Fijos) de la Comunidad Económica Europea reconoce que hay divergencia en las prácticas de valuación de los estados miembros, y trata de establecer reglas para la valuación de activos fijos para las empresas cubiertas por esta directiva.

1985Maurice Molds, representante del Banco Mundial, en una conferencia internacional mencionó lo que llamó el milagro de los estándares internacionales de valuación, y resaltó la importancia de los estándares de valuación como base firme para la contabilidad y el comercio internacional.

Julio de 1988El acuerdo de Basilea I, publicado en Julio de 1988, en la parte referente a prácticas contables y valuatorias, menciona la importancia de las prácticas valuatorias correctas que produzcan medidas realistas y prudentes de los activos y pasivos, y el Comité de Basilea recomienda que los bancos deben hacer pública la información de las políticas de valuación de activos.

Abril de 1999John Rous del AI (Appraisal Institute) hablando sobre los retos que enfrentaba la profesión de la valuación en un mundo globalizado, bursatilizado, y tecnificado, mencionó que la globalización, y diversificación de las inversiones en bienes inmuebles motivó la necesidad de tener estándares internacionales de valuación.

Hay un movimiento para armonizar los reportes financieros en los sectores privado y público, y para mejorar la comparabilidad de la información ha habido cambios importantes en los estándares contables y financieros, por ejemplo IAS16, Propiedad, Planta y Equipo, publicado en 1999.

Según el reporte Wall Street del AI presentado en Abril de 1999 ha habido mucho crecimiento en el mercado de los títulos bursátiles respaldados por hipotecas. En 1999, 19% de los créditos comerciales hipotecarios se agruparon y vendieron como títulos bursátiles (63% en el mercado residencial), y se preveía que seguiría aumentando, hasta llegar a un 50% en los siguientes 10 años.

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A través de la bursatilización los títulos bursátiles respaldados en hipotecas comerciales y los Grupos de Inversionistas en Bienes Inmuebles (Real Estate Investment Trusts REITs) han cambiado las necesidades de valuación de los emisores e inversionistas. Los inversionistas de inmuebles comerciales están buscando cada vez más información de detalle importante del mercado, independientemente de la conclusión de valor, que usan en un análisis sobre la cobertura del servicio de la deuda y relaciones préstamo/valor.

Septiembre de 1999El Fondo Monetario Internacional pidió se desarrollaran estándares para la valuación de activos para fortalecer los sistemas financieros domésticos e internacionales.

Septiembre de 1999 El International Accounting Standards Committee (IASC) publicó en el borrador E64 propuestas para cambios en sus reglas de contabilidad para propiedades de inversión, entre ellos la medición a valor razonable (Fair Value), que cambiaría el IAS 25 (contabilidad para inversiones).

También publicó en Agosto de 1999 el borrador E65 para consulta, de estándares propuestos para la contabilidad de la actividad agropecuaria.

La influencia de los estándares internacionales de contabilidad y reportaje financiero (IAS e IFRS por sus siglas en inglés) ha sido creciente, en Rusia se introdujeron en Enero de 2000, en Rumania, Inglaterra, y otros lugares de Europa también está sucediendo esto.

El IVSC inició pláticas con el Comité de Basilea, relativos a la valuación para préstamos hipotecarios, y para desarrollar guías en áreas nuevas y emergentes.

Marzo de 2000La Comisión Europea propone modernizar las reglas de contabilidad de la Unión Europea introduciendo el método contable de valor razonable (Fair Value).

Marzo de 2000El Instituto para la Valuación ( Appraisal Institute AI ) en su iniciativa sobre Valor de Mercado del año 2000, menciona que el mundo ha cambiado drásticamente, y que más intentar desarrollar reglas detalladas para dictar cada paso de un posible servicio , los valuadores y quienes los regulan necesitan desarrollar reglas que aseguren la competencia e integridad cuando los valuadores proveen servicios, manteniendo la flexibilidad necesaria para los cambios en los avalúos a valor de mercado, así como las opiniones de valor en bases diferentes al mercado.

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Segundo trimestre de 2000La inversión en inmuebles en los Estados Unidos de Norteamérica es en 2000 del 1 millón de millones de dólares (12 ceros), que con frecuencia es usada como colateral para préstamos. De esto, la inversión extranjera en bienes inmuebles era entonces de unos 50,000 millones de dólares de los cuales una tercera parte provenía de Europa, y debido a la volatilidad que ha habido en los mercados de propiedades en los años recientes, ha contribuido a la turbulencia en los mercados de valores en el mundo.

El desarrollo de estándares de valuación en el Reino Unido fué también resultado de presiones comerciales y regulatorias.

John A Hedge ( 21 ) 2000, menciona que las presiones para el cambio a nivel mundial han venido de diferentes fuentes, como son los requerimientos de los gobiernos para la valuación de activos de propiedad pública, la tendencia hacia la privatización de empresas gubernamentales, el movimiento hacia el modelo contable de valor razonable, los acuerdos del GATT y la Organización Mundial de Comercio ( 1995 ) diseñado para balancear las prácticas del comercio mundial, la Conferencia de las Naciones Unidas sobre Comercio y Desarrollo, el desarrollo de estándares internacionales de contabilidad, la necesidad de medir el comportamiento de la administración de la empresa y portafolios tanto en inversión en bienes inmuebles y en propiedades ocupadas por el dueño, y la existencia de economías emergentes en las que no había habilidad o profundidad en avalúos de bienes inmuebles.

Diciembre de 2000El Comité de Basilea estuvo compilando recomendaciones sobre las mejores prácticas de supervisión bancaria desde 1982, lo que derivó en la necesidad de un rápido progreso en los estándares de valuación de activos.

Agosto de 2002Michael Pomerleano, Especialista Financiero Líder del Banco Mundial, menciona que los valuadores reducen el riesgo en transacciones de propiedades al asignarles valores creíbles en base a un método estándar

También menciona que en muchos mercados emergentes no hay estándares de certificación por lo que es importante establecer y promover allí estándares mínimos uniformes de valuación, y calificaciones mínimas para valuadores.

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X.- CAMBIOS RELEVANTES EN LA NORMATIVIDAD CONTABLE Y FINANCIERA, Y ESTANDARES REGIONALES DE VALUACION, QUE INFLUENCIARON A LOS ESTANDARES INTERNACIONALES DE VALUACION IVS.

Principios de los años 70RICS ( The Royal Institution of Chartered Suweyors de Inglaterra ) publica los primeros estándares de valuación.

1981TEGOVA publica los primeros estándares europeos de valuación.

27 de Abril de 1987La Appraisal Foundation de los Estados Unidos de Norteamérica publica los primeros USPAP ( Uniform Standards of Professional Appraisal Practice ) que rigen en ese país.

Junio de 1988Se publica por el Comité de Basilea el acuerdo de Basilea I (Internacional Convergence Of Capital Measurements and Capital Standards ).

1991Unión Europea pidió que, aun cuando se usara la convención de costo histórico, los reportes financieros incluyeran las cifras del valor de mercado.

Diciembre de 2000El Comité de Apertura y Estándares Contables de Singapur recomendó que este país adopte los Estándares Internacionales de Contabilidad ( International Accounting Standards IAS ) .

13 de Febrero de 2001La Comisión Europea publicó el requerimiento de que todas las empresas listadas en La Unión Europea usen los IAS cuando más tarde en 2005.

Junio de 2001El Comité de Basilea introduce por primera vez en las regulaciones bancarias internacionales el concepto de Valor para efectos de Préstamo Hipotecario (este valor ya tenía una larga tradición en algunos países europeos, entre ellos Alemania). Se mencionan entonces 2 grandes categorías, la del valor de mercado abierto, y la del Valor para préstamo hipotecario, y que las metodologías de valuación deberían tomar en cuenta la evolución del riesgo sistemático en el tiempo.

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Julio de 2002Siguiendo la línea de las políticas y legislación del Gobierno Australiano que piden convergencia internacional de los estándares de contabilidad, el Consejo para Reportes Financieros australiano formalmente apoya la adopción de los estándares internacionales de contabilidad IAS, y los Estándares Internacionales para Reportes Financieros (IFRS).

Debido a la globalización la lista de países que requieren el uso de las IAS está creciendo, y actualmente es de 25 países (entre ellos Armenia, Brunei, Bangladesh Kenia, Nepal, Panamá), y hay otros 33 países que permiten o requieren el uso de las IAS.

El Consejo Internacional para los Estándares Contables ( International Accounting Standards Board IASB ) publicó para comentarios propuestos de revisión de 12 de sus 34 estándares IAS activos, entre ellos el IAS16 ( Propiedad, Planta y Equipo ), e IAS40 ( Propiedad de Inversión ).

También instruyó a su grupo de estudio sobre revaluación que comparen los requerimientos para revaluación en sus estándares (hay miembros de varios países) y hagan propuestas para que haya convergencia internacional.

Se publican los estándares japoneses de valuación revisados después de 12 años , para ponerlos al corriente con los cambios con drásticos que ha habido en la inversión en bienes inmuebles.

1 de Enero de 2003Todas las empresas listadas, bancos, compañías de seguros, y fondos de pensiones de Bulgaria deben usar los IFRS, las demás pueden escogerlos opcionalmente hasta 2005.

Febrero de 2003John Rich, MA, FRICS menciona que mucho del enfoque del acuerdo de Basilea I es sobre riesgo del crédito. Sin embargo el valor de préstamo hipotecario ( Mortgage Lending Value MLV ) es considerado como base y que aunque en los países de habla inglesa hay escepticismo sobre este MLV ( se le considera muy objetivo y poco sustentable en las cortes ) habrá que aprender a vivir con el.

Septiembre de 2003El IASB ha publicado para comentarios propuestas para el reporte de disposición de activos y operaciones descontinuadas.

Octubre de 2003Acuerdo de Valuación de Toronto.En la Cumbre Internacional para Reportes Financieros, las organizaciones Internacionales y de Norteamérica, y Profesionales Valuadores,

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unánimemente acordaron moverse hacia el valor de mercado para reportes financieros, porque esto es en el mejor interés del público, los inversionistas, el gobierno, y los que toman decisiones en los negocios.

Acordaron también soportar los IVS.

28 de Octubre de 2003Las 5 agencias Federales reguladoras bancarias en los Estados Unidos de Norteamérica (Office of the Comptroller of the Currency, Board of Governors of the Federal Reserve System, Federal Deposit Insurance Corporation, Office of Thrift Supervisión, National Credit Union Administration ), emiten un documento sobre independencia en la valuación. (www.occ.treas.gov/ftp/advisory/2003-9a.pdf), en el que entre otras cosas se menciona que además de ser independiente el valuador debe ser competente para la asignación, y tener las calificaciones, experiencia y educación necesarias.

4 de Febrero de 2004

El IVSC propone la introducción de una nueva base de valuación, Valor en Uso Continuado, como respuesta al estándar revisado IAS16, Propiedad, Planta y Equipo.

El IAS 16 dice ahora que el Valor Razonable (fair value) de terrenos y edificios es usualmente determinado de evidencias basadas en el mercado por medio de avalúo que es normalmente hecho por valuadores profesionales debidamente calificados.

IVSC considera que hay 2 grupos de propiedades diferentes, las que son ocupadas para la operación normal del negocio, y las que son adicionales a esos requerimientos.

Abril de 2004La Comisión Europea adopta legislación que gobierna el contenido de los prospectos a ser publicados cuando se ofrecen títulos al público o admitidos para su intercambio (Directiva de Prospectos). La intención es que un prospecto emitido para la bolsa de valores de un país sea aceptable también para cualquier otro país de la Unión Europea.

Derivado de esto, el Comité de Reguladores para Títulos Bursátiles Europeos propone que las empresas incluyan en su prospecto un reporte de valuación, que sea preparado por un valuador independiente.

Junio de 2004El Comité de Basilea emite el acuerdo de Basilea II ( International Convergence of Capital Measurements and Capital Standards ).

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Julio de 2004El Comité de Basilea publica guías para que los supervisores en cada país, y los de planeación de los bancos hagan la transición hacia el acuerdo desde Basilea I hacia Basilea II.

Entre los requerimientos están la adopción de estándares internacionalmente aceptados de contabilidad y reglas de valuación que sean consistentes, realistas, y prudentes.

Septiembre de 2004La Sociedad Nacional Rumana de Valuadores, ANEVAR adopta los IVS.

Esta decisión ha sido muy bien recibida por las autoridades rumanas.

ANEVAR consideró que como país en un mercado emergente no era inteligente preparar y adoptar un estándar nacional separado cuando otros países se estaban moviendo para adoptar los IVS.

La razón principal es que Rumania está tratando de atraer la inversión extranjera, y los inversionistas están pidiendo una medición de valor conocida y transparente.

FASB ( Financial Accounting Standards Board ), la entidad que fija los estándares contables en los Estados Unidos de Norteamérica, ha revisado su definición de Valor Razonable ( Fair Value ), y la define ahora como el precio al cual un activo o pasivo puede ser intercambiado en una transacción actual entre partes conocedoras y no relacionadas, y clarifica que la medición de Valor Razonable presume que la entidad es un negocio en marcha sin la intención o necesidad de liquidar la operación.

3 de Febrero de 2006La Appraisal Foundation, y el IVSC emiten un memorándun de entendimiento, conocido como el Acuerdo Madison, por el que se comprometen al objetivo de llegar a un solo conjunto de estándares globales de valuación que sean entendibles y que se hagan forzosos.

26 de Marzo de 2007El IFRS descontinúa el uso del Valor de Mercado para el Uso Actual.

Más de 8000 empresas europeas listadas preparan ahora sus estados financieros de acuerdo a los estándares IFRS, en lugar de usar reglas nacionales de contabilidad.

28 de Diciembre de 2007El Consejo del Mercado de Valores de la India ( Securities and Exchange Board of India ) emitió un borrador de las regulaciones para establecer grupos para inversión en Bienes Inmuebles ( REITs ), mencionando que las

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valuaciones deben ser hechas siguiendo ya sea los estándares de valuación hindúes, o los IVS.

27 de Abril de 2008El Appraisal Institute, La American Society of Appraisers, la American Society of Farm Managers and Rural Appraisers, la Property Economics Professionals y la National Association of Independent Fee Appraisers dirigen una carta a Fannie Mae y Freddie Mac con comentarios acerca del acuerdo que estas 2 empresas del mercado secundario de bienes inmuebles de los Estados Unidos de Norteamérica tuvieron con el Fiscal General del Estado de Nueva York y la Oficina de Vigilancia de Empresas Federales de Vivienda ( Office of Federal Housing Enterprise Oversight ).

Entre otras cosas, se menciona lo crítico que es la independencia del proceso de valuación (ojo, no solo del valuador sino de TODO el proceso de valuación) para lograr tener prácticas sanas de crédito, la inadecuada atención que se ha dado a la competencia del valuador, a su entrenamiento, y a la calidad del avalúo.

Se menciona que hay pocas reglas que protejan la independencia del valuador, la que es necesaria para todas las partes involucradas en un crédito.

Los asuntos de competencia del valuador, con relación a la asignación del avalúo y la complejidad del mismo deben ser de primera importancia.

Recomiendan se prohíba que los honorarios bajos y el tiempo de entrega corto sean los únicos criterios para contratar a un valuador, que son lo que las empresas administradoras de avalúos generalmente utilizan (son similares a las unidades de valuación mexicanas).

Hablan de la mala calidad que resulta cuando debido a las tarifas bajas que se pagan la demanda de avalúos es cubierto por valuadores con poca experiencia, y por los que cubren solamente los requisitos mínimos para tener una licencia y certificación. Dicen que aunque los valuadores que tienen una certificación y licencia estatal son competentes para valuar propiedades residenciales típicas, se requiere un estándar y calificación mayores para valuar propiedades más complejas y/o donde los mercados de inmuebles están en rápida transición.

Recomiendan que se usen valuadores que tengan los conocimientos y experiencia necesarios para preparar un avalúo que tenga calidad profesional y sea creíble en aquellos casos de avalúos complejos y/o que tengan una relación mayor de Préstamo/Valor (loan/value), propiedades únicas, etc.

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1 de Julio de 2008La Comisión de Valores Española recomienda el uso de los IVS.

2 de Julio de 2008La Comisión de Valores de Pakistán se mueve hacia la adopción de los IVS, publica un comunicado de prensa titulado “La Comisión de Valores de Pakistán implementa los IVS para los REITs”.

Enero de 2009El IASB introduce cambios en el estándar IAS40 Propiedades de Inversión.

Se hace saber que Canadá adoptará los estándares IFRS para entidades públicas efectivo 1 de Enero de 2011. Como resultado El Appraisal Institute de Canadá inicia la transición de los estándares CUSPAP (USPAP Canadienses, similares a los USPAP estadounidenses) hacia los IVS.

Enero de 2009El Manual de una metodología modelo para valuación de activos municipales a nivel nacional fué emitido por el Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la India, qué fué preparado después de una revisión y análisis de la metodología de valuación y bases recomendados por el IVS.

(86 hojas, está disponible en www.niva.org/projects/fire/assetvaluation manualfinal.pdf )

Enero de 2009Se publican por TEGOVA los Estándares de Valuación Europeos 2009, (sexta edición). Es importante resaltar que estos estándares 2009 no son una simple actualización de la edición anterior (la quinta que se publicó en 2003), sino que sufrieron una revisión y reestructuración TOTAL, los rehicieron prácticamente desde cero.

En 2003 tenían 9 estándares, 14 guías de orientación y 443 páginas, ahora su estructura ya es muy similar a los de los estándares IVS y son congruentes con estos (hay frecuentes citas al respecto).

Ahora tienen 5 estándares, 5 guías de aplicación y 98 páginas.

Incluyen y explican lo que hay que cumplir derivado del acuerdo de Basilea II (ver Anexo VIII para los acuerdos de Basilea).

25 de Febrero de 2009El grupo de trabajo para las mejores prácticas para valuaciones para reportes financieros de La Appraisal Foundation emite para comentarios el borrador “La Identificación de Activos que Contribuyen y el Cálculo de Rentas Económicas “(The Identification of Contributory Assets and the

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Calculation of Economic Rents ) dirigido a la metodología para el método de ganancias de multiperiodo en exceso, para estimar el valor razonable ( Fair Value ).

31 de Marzo de 2009El IVSC envía carta al editor técnico de los estándares FASB, con comentarios a la propuesta de FASB para determinar si un mercado no está activo y una transacción no está emproblemada.

17 de Abril de 2009El IVSC respondió al grupo asesor de la crisis financiera del IASB/FASB.

1 de Julio de 2009El IVSC forma un grupo de 14 expertos de alrededor del mundo para asesorar en la valuación de instrumentos financieros.

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XI.- CAMBIOS HABIDOS EN LOS IVS EN LOS ULTIMOS AÑOS.

Los IVS se publicaron por primera vez en 1985, y ha habido 7 revisiones, la actual del 2007 es la octava edición.

Después de 1990 el IVSC expandió su enfoque más allá de los límites de bienes inmuebles y asuntos para reportes financieros hacia otros campos, incluyendo valuación de negocios.

1994Se adoptó en Australia una definición de valor de mercado aplicable mundialmente, en 1995 se publicaron los estándares IVS, en los que se incluía un estándar dedicado únicamente al desarrollo y reporte del valor de mercado. Las bases de valor diferentes a valor de mercado, se manejaron en otros estándares.

Enero de 2000Dos componentes que en los IVS 2000 habían aparecido como borradores para consulta IVA 1 (Valuación para Reportes Financieros) fué revisado y reformateado, y el IVA 2 (Valuación para Propósitos de Préstamos), ahora forman parte integral de los IVS 2001.

También se desarrollaron e incluyeron las Notas Guía GN 9 sobre reportes de avalúos, y GN 10 sobre flujo de efectivo descontado, y 3 comentarios (uno sobre valuación en los mercados emergentes, otro sobre el posible impacto de recomendaciones del Comité de Basilea sobre la valuación para propósitos de préstamos, y otro sobre valuación de activos del sector público).

Se agregó para el IVS 2 la definición de valor para efectos de préstamo ( Mortgage Lending Value, MLV ).

Los IVS 2001 reflejan la decisión del Consejo de Administración del IVSC, acerca de que el Valor de Mercado para el Uso Existente representa un componente esencial para la metodología del Costo de Reposición Depreciado (DRC en inglés ).

Se quitó la GN 5, Concepto de Valuación Como Negocio en Marcha (going concern ).

Junio de 2002Se emiten 4 borradores para comentarios.

- GN sobre valuación agropecuaria y propiedades rurales (GN 10 en IVS 2003).

- GN sobre revisión de avalúos (GN 11 en 2003).

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- GN sobre propiedad personal.- Comentario sobre valuación de portafolios de hipotecas para su

bursatilización.

Octubre de 2000Se establecieron grupos expertos de trabajo para producir guías en las siguientes áreas:

- Valuación para el sector público.- Valuación para propósitos de préstamos ( para reflejar regulaciones

derivadas del Comité de Supervisión bancaria de Basilea ).- Valuación en mercados emergentes.- Valuación para propósitos de Comisiones de Valores.

Finales de 2002Se emiten 3 borradores para comentarios - Propuesta de IVA (International Valuation Application) sobre

valuación de activos del sector público, que en los IVS 2007 apareció como IVA 3.

- IVA propuesta sobre valuación masiva de bienes inmuebles.- GN propuesta para propiedades especializadas, que en los IVS 2005

apareció como GN 12.

30 de Abril de 2003Se publican los IVS 2003.

Los cambios relevantes contra los IVS 2001 son:

- IVA 1, que en los IVS 2001 era un borrador, ha sufrido una extensa revisión y es ahora un documento final.

- Introducción de un tercer estándar IVS 3, Reporte de Avalúos.- Las GN 5 Valuación de Propiedad Personal, GN 8 Costo de

Reposición Depreciado, GN 9 Análisis de Flujo de Efectivo Descontado, GN 10 Valuación de Propiedades Agrícolas, y GN 11 Revisión de Avalúos, después de haber sido expuestos a comentarios se incluyen como documentos finales.

- Se incluye comentario ( White Paper ) sobre Valuación en Mercados Emergentes, que está dirigido a las prácticas valuatorias en muchas áreas del mundo en las que la operación y capitalización de los mercados financieros son desarrollos mas recientes.

6 de Agosto de 2003El IVSC emite una información para consulta, buscando clarificar la guía sobre la valuación de propiedades ocupadas por el propietario bajo el estándar contable IAS 16 ( Propiedad, Planta y Equipo ) ya que el IAS 16

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permite que la propiedad sea llevada en libros a Valor Razonable ( Fair Value ) pero no menciona ninguna guía de cómo llegar a dicho valor.

19 de Diciembre de 2003IVSC emite borrador para comentarios, sobre una GN propuesta para valuación de industrias extractivas (luego apareció como GN 14 en IVS 2005).

30 de Noviembre de 2004Se publican los IVS 2005, los principales cambios habidos contra los IVS 2003 son los siguientes:

- Una revisión extensa de la IVA 1.- El reconocimiento por el IVSC del Costo de Reposición Depreciado

( DRC ) como una metodología basada en el mercado, lo que originó cambios en la GN 8, que ahora se llama El enfoque de Costos para Reportes Financieros.

- La Introducción de 3 nuevas notas guía, GN 12 Valuación de Propiedades Especializadas Relacionadas con el Negocio (Trade Related Property), GN 13 Valuación Masiva para Pago de Impuestos, y GN 14 Valuación de Propiedades en la Industria Extractiva.

16 de Junio de 2005El IVSC publica para comentarios un nuevo borrador sobre la valuación de Planta y Equipo, para reflejar los cambios habidos en los IAS e IFRS.

17 de Noviembre de 2005El IVSC publica la GN 3, Valuación de Planta y Equipo, revisada.

28 de Marzo de 2006El IVSC publica 2 borradores para comentarios, Aplicación para Valuación de Activos del Sector Público para Reportes Financieros, y una Propuesta de GN para Valuación de Propiedades Históricas (que en los IVS 2007 aparece como la GN 15).

1 de Junio De 2006El IVSC publica revisiones propuestas para el estándar IVS 2, Bases Diferentes al Valor de Mercado.

Pública también una propuesta revisada de la aplicación IVA 2, Valuación para Propósito de Préstamos.

Noviembre de 2006El IVSC publica para consulta un borrador sobre la GN 8, el Enfoque de Costos para Reportes Financieros.

Enero de 2007

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El IVSC propone una revisión de su estructura y estándares.

La propuesta fué publicada el 18 de Enero en el sitio www.ivsc.org para consulta y comentarios.

Entre las propuestas están el cambio de Comité a Consejo (council) con lo cual se ampliará la membresía para incluir empresas de avalúos, los que fijan estándares en cada país, usuarios de los avalúos, académicos, y otros.

Se propone crear un Comité Internacional para la Interpretación de los Estándares de Valuación (International Valuation Standard Interpretations Committee), y un Consejo Internacional para Estándares de Valuación ( International Valuation Standards Board ).

Entre las cuestiones que se mencionan en el borrador para comentarios, se dice que se trata de incluir a toda la profesión valuatoria, que los estándares deben ser verdaderamente globales, que los IVS y el IVSC son independientes y deben proveer guía a los mercados y/o países desarrollados y en desarrollo con el enfoque del experto independiente, que el uso y seguimiento de los IVS es voluntario, que los estándares deber ir más lejos que los referentes a bienes inmuebles para incluir la valuación de pasivos.

Junio de 2007El IVSC emite para comentarios el reporte del grupo de revisión crítica, que se formó para el mejoramiento de los IVS.

Entre las cosas importantes que se mencionan son que se propone nombrar un Consejo Profesional para Asuntos relacionados con educación y criterios profesionales de los que ejercen la valuación:

Que los IVS deben estar basados en principios (no en reglas ) y deben contener los requerimientos a cumplir y material explicativo esencial para que los requerimientos sean entendibles para un valuador profesional experimentado.

Que el objetivo primario del IVSC debe ser desarrollar estándares para satisfacer las necesidades del mercado global y proveer una base para la convergencia de los estándares nacionales hacia los internacionales.

Que los reportes de avalúos no deben decir que cumplen con los IVS a menos que cumplan con TODO lo requerido por ellos INCLUYENDO lo referente al CODIGO DE CONDUCTA.

Que el IVSC debe considerar la introducción del Valor Razonable (Fair Value) como una base de valuación.

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Que los estándares deben incluir un alcance, y mencionar cuando aplica y cuando no aplica.

31 de Julio de 2007Se publican los IVS 2007.

Los principales cambios habidos contra los IVS 2005 son:

Revisión exhaustiva del estándar IVS 2, Bases Diferentes al Valor de Mercado, y de la aplicación IVA 2 Valuación para Propósito de Garantía de Préstamos (inclusive cambió de nombre porque se llamaba Valuación para Propósitos de Préstamos ), que fué actualizada para reflejar las mejores prácticas actuales e introducir guías sobre los requerimientos para establecer relaciones de solvencia bancaria según el acuerdo de Basilea II.

Introducción de 2 nuevos componentes después de la exposición a comentarios, la aplicación IVA 3 La Valuación de Activos del Sector Público para Reportes Financieros, y la GN 15 Valuación de Propiedad Histórica.

Se revisó todo y se eliminaron las inconsistencias que se habían ido acumulando en los últimos 7 años.

Agosto de 2007El Finantial Accounting Standards Board (FASB) invita al IVSC a ser parte del grupo de recursos de valuación, con lo que el IVSC es el único cuerpo de fuera de los Estados Unidos de Norteamérica que está representado en este grupo del FASB.

18 de Noviembre de 2008El IVSC emite un comunicado en el que se menciona que los estándares globales de valuación son fortalecidos a través de 2 nuevos consejos internacionales.

Nombra al Consejo Internacional de Estándares de Valuación ( International Valuation Standards Board IVSB ), y el Consejo Profesional Internacional de Valuación ( International Valuation Professional Board IVPB ) en este último es nombrado como miembro el mexicano Julio Torres Coto.

Chris Thorne, Presidente del IVSB dice que la crisis financiera ha mostrado la necesidad de tener una mayor consistencia y transparencia en la valuación de activos de negocios de todos tipos.

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19 de Enero de 2009El IVSC emite 2 borradores para comentarios, el GN 4 Valuación de Intangibles para revisar esta guía, y la nueva guía GN 16 Valuación de Intangibles para Propósitos de Reportes para IFRS.

29 de Enero de 2009El IVSC anuncia que en el segundo cuarto de 2009 emitirá un borrador para una nueva GN sobre Valuación de Propiedad de Inversión en Proceso de Construcción, para tomar en cuenta las modificaciones que hubo en el estándar IAS40 Propiedad de Inversión.

Resumen de fechas de adopción de los documentos de los estándares, y revisiones posteriores (IVSC (20) 2007 pag.16). Por ser de interés en el Anexo II se muestran en inglés).

La definición de Valor de Mercado del IVSC y los 2 primeros estándares (IVS 1 e IVS 2) fueron adoptados el 24 de Marzo de 1994. Otros 2 estándares IVS 3 e IVS 4, que también fueron adoptados en ese entonces fueron revisados y se convirtieron en aplicaciones ( IVA 1 e IVA 2 ) el 1 de Julio de 2000.

El tercer Estándar Internacional de Valuación, IVA 3 Reporte de la Valuación se adoptó el 30 de Abril de 2003, y la tercera aplicación IVA 3 La Valuación de los Activos del Sector Público para efectos de Reportes Financieros fué adoptada el 31 de Julio de 2007.

Los IVA 1 e IVA 2, y las versiones revisadas de los IVS 2, IVS 3, e IVA 2 fueron efectivos el 31 de Julio de 2007.

La Nota guía GN 7 sobre la consideración de las substancias peligrosas y tóxicas en la valuación fué adoptada originalmente el 19 de Abril de 1996. En su forma actual fué efectiva el 31 de Enero de 2005.

La nota guía GN 3 sobre Valuación de Planta y Equipo fué adoptada originalmente el 1 de Julio de 1997. Una revisión exhaustiva de la misma fué aprobada el 30 de Noviembre de 2005, y en su forma actual fué efectiva el 31 de Julio de 2007.

Las notas guía sobre Valuación de Inmuebles ( GN 1 ), Valuación de Intereses en Arrendamientos ( GN 2 ), Valuación de Activos Intangibles ( GN 4 ), y Valuación de Negocios ( GN 6 ) fueron adoptadas el 1 de Julio de 2000, y la nota guía GN 5 sobre la Valuación de Propiedad Personal el 30 de Abril de 2003. Estas 5 notas guía han sido revisadas, y en su versión actual fueron efectivas el 31 de Julio de 2007.

Las notas guía sobre Flujo de Efectivo Descontado Análisis para Valuaciones de Mercado y Análisis de Inversión (GN 9), Valuación de Propiedades Agrícolas ( GN 10 ), y Revisión de Avalúos ( GN 11 ) fueron adoptadas el 30 de Abril de 2003, y en su forma actual fueron efectivas el 31 de Julio de 2007.

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La nota guía sobre el Enfoque de Costos para Reportes Financieros – DRC ( Depreciated Replacement Cost ) fué adoptada originalmente el 1 de Julio de 2000. Ha sido revisada posteriormente llegando casi a su forma actual en 2005, y a su forma actual el 31 de Julio de 2007.

La nota guía GN 12, sobre la Valuación de Propiedad Especializada Relacionada con el Negocio en Intercambio, fué adoptada el 31 de Enero de 2005. Fué renombrada a Valuación de Propiedad Especializada Relacionada con el Negocio ( Trade Related Property ) y editada más en la octava edición. En su forma corriente fué efectiva el 31 de Julio de 2007.

Las notas guía GN 13 sobre Valuación Masiva para Impuestos de la Propiedad, y la relativa a la valuación de propiedades en las industrias Extractivas GN 14, fueron adoptadas el 31 de Enero de 2005. La GN 13 no ha sufrido revisiones. La GN 14 en su forma actual fué efectiva el 31 de Julio de 2007.

El 31 de Julio de 2007 también fué adoptada la GN 15, Valuación de Propiedad Histórica.

En el camino para la adopción y revisión de Estándares Aplicaciones, y notas guía, se desarrollaron y emitieron muchos borradores para consulta, para tomar en cuenta los comentarios y propuestas de la comunidad valuatoria. Se puede ver lo arduo que ha sido el trabajo, y la amplia participación que se ha buscado y tenido.

Fechas de adopción de IVS en varios países

PAIS FECHAChina 1999

Finlandia 2001Nigeria 2001

Rumania Septiembre 2004 ANEVAR (Asociación Nacional Rumana de Valuadores) adopta COMO BASE para sus estándares, a los IVS.ANEVAR dice que no es inteligente preparar y adoptar normas nacionales separadas cuando otros países como el Reino Unido, Australia, los Estados Unidos de Norteamérica, y otros , se están moviendo hacia adoptar los IVS.

Tailandia 1999Tanzania 1999Turquía Enero de 2006

Venezuela y Georgia Octubre de 2000

XII.- CARACTERISTICAS ACTUALES DE LOS ESTANDARES IVS 1 E IVS 2.

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ESTÁNDAR IVS-1.- Valuación basada en el Valor de Mercado.

El Valor de Mercado es una representación de la utilidad que el mercado le reconoce a un bien, y no solamente de su estado físico.

Técnicamente, lo que se valúa es la propiedad (o los derechos de propiedad), no el activo físico, tangible, o intangible.

Esto distingue el concepto económico de valuar un activo objetivamente basado en su habilidad de ser comprado o vendido (intercambio), de algún concepto subjetivo tal como suponer un valor intrínseco y otro en bases diferentes a las del mercado.

La declaración del estándar dice (IVSC [20] 2007, pag. 79) :

5.0.- Para llevar a cabo valuaciones que cumplan con estos estándares, y con los Principios de Valuación Generalmente Aceptados (PVGA), es obligatorio que los valuadores se apeguen a todas las secciones del Código de Conducta relativo a la Ética, la Competencia, Comunicación de todos los hechos relevantes, y Reporte del Trabajo de Valuación.

5.1.- Para llevar a cabo y reportar una estimación de Valor de Mercado, el Valuador debe:

5.1.1. De una forma completa y entendible llevar a cabo la valuación de una forma que no induzca a error;

5.1.2. Asegurarse de que la estimación de Valor de Mercado esté basada en datos derivados del mercado;

5.1.3. Asegurarse de que la estimación de Valor de Mercado sea hecha usando métodos y técnicas apropiadas;

5.1.4. Proveer suficiente información para permitir a aquellos que lean y confíen en el reporte, tengan un pleno entendimiento de sus datos, razonamientos, análisis, y conclusiones, y;

5.1.5. Cumplir con los requerimientos del estándar IVS3 al reportar la valuación. De acuerdo con esto, el valuador debe;

5.1.5.1 Definir el valor que se está estimando y establecer el propósito y uso que se le pretende dar a la valuación, la fecha efectiva de valores, y la fecha del reporte;

5.1.5.2 Identificar y describir claramente la propiedad y los derechos de propiedad o intereses que se están valuando;

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5.1.5.3 Describir el alcance del trabajo que se lleva a cabo, y la profundidad a la cual se inspeccionó la propiedad;

5.1.5.4 Establecer todas las suposiciones y condiciones limitantes sobre las que la valuación está basada;

5.1.5.5 Explicar plena y completamente las bases y enfoques de valuación aplicados y las razones para su aplicación y conclusiones, y

5.1.5.6 Incluir una certificación de valor en la que se explique la objetividad, contribuciones profesionales, no sesgamiento, cobro en bases que no dependen del resultado de la valuación, y así como cuales son los estándares aplicables, y otras cosas que sea importante mencionar.

El Valor de Mercado para propósitos del IVS1, se define como (IVSC [20] 2007, pag. 76 A 78).

Valor de Mercado es la cantidad estimada por la cual una propiedad debería intercambiarse a la fecha de la valuación, entre un comprador y un vendedor que quieren llevar a cabo la operación, sin ninguna influencia extraña (arm´s length transaction), después de un mercadeo apropiado, y de que las partes han actuado cada una con pleno conocimiento, prudentemente, y sin compulsión.

El término propiedad se usa para cualquier tipo de bien.

Cada elemento de la definición tiene su propio marco conceptual, como sigue:

“La cantidad estimada...” se refiere al precio expresado en términos monetarios (normalmente en la moneda local ), pagable por la propiedad en una transacción abierta. El Valor de Mercado es medido como el precio más probable que puede ser razonable en el mercado a la fecha de la valuación. Es el mejor precio que puede razonablemente obtener el vendedor, y el más ventajoso que puede razonablemente obtener el comprador.

Esta estimación específicamente excluye un precio inflado o disminuido por términos o circunstancias especiales, tales como financiamiento atípico, arreglos de venta y retro arrendamiento (lease back), consideraciones o concesiones especiales otorgadas por alguien asociado con la venta o cualquier elemento de un Valor Especial (IVS estándar 2 ).

“Una propiedad debería intercambiarse..” se refiere al hecho de que el valor de una propiedad es una cantidad estimada, y no una predeterminada o precio de alguna venta real.

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Es el precio al cual el mercado espera que se cierre una transacción que cumpla con todos los otros requisitos de la definición de Valor de Mercado.

“A la fecha de la valuación...” requiere que el Valor de Mercado estimado sea a una fecha específica, porque los mercados y sus condiciones pueden cambiar y el valor consignado puede ser incorrecto o inapropiado a otra fecha. La cantidad que resulta para la valuación refleja las condiciones y circunstancias del mercado en esa fecha, y no en una fecha anterior o posterior. La definición también supone un intercambio y perfeccionamiento del contrato de venta sin ninguna variación en precio que pudiera ocurrir.

“Entre un comprador que quiere comprar...” se refiere a alguien que está motivado, pero no obligado a comprar. Este comprador ni está ansioso ni decidido a comprar a cualquier precio, y compra de acuerdo con las realidades y expectativas del mercado actual, y no con relación a un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador supuesto no pagará un precio mayor que el que el mercado requiere. Un valuador no debe hacer suposiciones no realistas acerca de las condiciones del mercado, ni suponer un nivel de mercado sobre lo que es razonablemente obtenible.

“Un vendedor que quiere vender...” no es ni un vendedor ansioso por vender ni uno que está obligado o forzado a hacerlo, que está listo para vender a cualquier precio, ni otro que está preparado para esperarse para obtener un precio que no sea razonable en el mercado actual. El vendedor que quiere vender está motivado para vender la propiedad en los términos del mercado por el mejor precio que se pueda obtener en el mercado (abierto) después de una comercialización adecuada, cualquiera que este precio pueda ser. Los hechos particulares relativos al propietario actual no son parte de esta consideración porque el “vendedor que quiere vender” es un propietario hipotético.

En mercados pobres o de poco movimiento, o en aquellos que están decayendo, puede haber o no un número grande de “vendedores que quieren vender”. Algunas, pero no necesariamente todas las transacciones, pueden involucrar elementos financieros (u otros) forzados, o condiciones que reducen o eliminan la voluntad práctica de ciertos propietarios para vender. Los Valuadores deben tomar en cuenta todos los factores pertinentes en tales condiciones de mercado, y asignar el peso adecuado a aquellas transacciones individuales que ellos crean que reflejan adecuadamente el mercado ( IVSC [34] 2003, pag. 103).

“En una transacción sin ninguna influencia extraña...” es una en la que no tienen una relación particular o especial ( por ejemplo padres e hijos, empresas subsidiarias o arrendador y arrendatario) que hagan que el precio no sea característico del mercado, o esté inflado por algún elemento de Valor Especial ( IVSC estándar 2 ). La transacción de mercado se presume que es entre partes no relacionadas, cada una actuando independientemente.

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“Después de un mercadeo apropiado...” significa que la propiedad sería expuesta al mercado de la manera más apropiada para efectos de su disposición al mejor precio que puede ser obtenible de acuerdo con la definición de Valor de Mercado. El período de exposición de tiempo puede variar con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para permitir que la propiedad sea expuesta a la atención de un número adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposición ocurre antes de la fecha de valuación.

“ y de que las partes han actuado cada una con pleno conocimiento, prudentemente...” presume que tanto el comprador deseoso como el vendedor deseoso, están razonablemente informados acerca de la naturaleza y características de la propiedad, su uso actual y potencial, y el estado del mercado a la fecha de la valuación. También se presume que cada uno actúa con ese conocimiento en función de su propio interés, y prudentemente para buscar el mejor precio para sus respectivas posiciones en esa transacción. La prudencia se refiere al estado del mercado a la fecha de la valuación, y no con el beneficio de otra información a una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda una propiedad en un mercado en que los precios están cayendo a un precio menor que los niveles que tenía el mercado antes. En estos casos igual que es cierto para otras situaciones de compras y ventas en mercados con precios que están cambiando, el comprador o vendedor prudente actuará de acuerdo con la mejor información del mercado disponible a esa fecha.

“ y sin compulsión ..” establece que cada parte está motivada para llevar a cabo la transacción, pero ninguna de las 2 es forzada o tiene ninguna coerción indebida para completarla.

El Valor de Mercado se entiende como el valor de un activo estimado sin considerar los costos de la venta o compra, y sin ningún descontar los impuestos asociados.

Durante periodos de transición del mercado, caracterizados por precios que suben o bajan rápidamente, hay el riesgo de sobre o subvaluar si se le da un peso indebido a la información histórica, o si se hacen suposiciones no sustentadas con relación a mercado futuros.

El concepto de Valor de Mercado no depende de una transacción que se lleve a cabo en la fecha de la valuación, sino que es una estimación del precio que debería obtenerse en una venta en la fecha de la valuación, bajo las condiciones que se indican en la definición de Valor de Mercado ( IVSC [20] 2007, 6.2 PAG 80 ).

Cuando la disponibilidad de datos de mercado es limitada (como en el caso de propiedades especializadas ) el valuador debe hacerlo saber en el reporte, mencionando si esto hace que de alguna manera la estimación sea limitada, y qué

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tanto el valuador basa la estimación del Valor de Mercado en evidencias de mercado, o si está más basada en su juicio debido a la naturaleza de la propiedad y a la falta de datos de comparables de mercado .

Las propiedades que producen ingresos y que se tienen como inversiones a largo plazo por una empresa propietaria, se valúan típicamente sobre la base de disposición de los activos individualmente y en base a un plan ordenado ( IVSC [20] 2007, 6.7 pag. 83).

Todas las valuaciones deben hacer referencia al propósito y uso que se le pretenda dar a la valuación. Además de otros requisitos del reporte, el Valuador debe dejar claro de una forma abundante, a qué clase pertenece cada activo si la función de la valuación se refiere a la preparación de estados financieros ( IVSC [ 20] 2007, 6.8 pag. 83 ).

Las comparaciones de ventas, u otras comparaciones de mercado, deben de salir de observaciones de mercado.

El Valor de Mercado de una propiedad requiere que esta sea considerada como si se fuera a vender en el mercado abierto, en contraste con una valuación en la que es parte de un negocio en marcha, o para otro propósito.

ESTÁNDAR IVS-2.- Valuaciones en Bases Diferentes al Mercado.

El objeto del estándar es identificar y explicar cuales son las bases de valor diferentes al Valor de Mercado, establecer estándares para su aplicación, y distinguirlas del Valor de Mercado.

Es importante que tanto valuadores y usuarios entiendan con claridad las diferencias entre las valuaciones en base a Valor de Mercado y las que no son en base al mercado, y los efectos que las diferencias en estos conceptos pueden tener en la valuación.

El IVSC busca evitar que haya malos entendidos, malas concepciones a nivel internacional, referentes al uso y la aplicación de bases de valuación no de mercado.

Los valuadores responsables de aplicar estos estándares deben de asegurase de que se seleccionan las bases apropiadas, usando los medios razonables para ayudar a los usuarios a entenderlos, evitando circunstancias que pudieran inducir a error al público, y reportando objetivamente estimaciones soportadas .

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El resultado combina elementos de mercado, y de no mercado, y está sujeto a una rentabilidad o potencial de servicio para la empresa del uso de los activos como un conjunto, una suposición que debe ser aceptada o refutada.

Aunque el concepto, uso y aplicación de expresiones alternativas de valor pueden ser apropiadas en ciertas circunstancias, el valuador debe asegurarse de que si tales valores alternativos son estimados y reportados, no se vaya a entender que representan un Valor de Mercado.

El Valor de Liquidación o Venta Forzada es la cantidad que puede ser razonablemente obtenida por la venta de una propiedad en un lapso de tiempo demasiado corto para la comercialización que requiere la definición de Valor de Mercado. Este valor en particular puede también involucrar a un vendedor que no desea vender o es obligado a hacerlo, y/o un comprador que compra con conocimiento de esta desventaja del vendedor.

Por estas razones este valor no es un Valor de Mercado.

Como puede verse, los IVS contienen mucha más información general de guías para saber que hacer, pero no son instructivos detallados de valuación.

Con todo esto, podemos hacer los siguientes comentarios complementarios a las normas internacionales IVS.

De acuerdo con los IVS, los valuadores son profesionales que deben pasar pruebas rigurosas de educación, entrenamiento, competencia y habilidades demostradas.

Los IVS representan estándares aceptados, o de las mejores prácticas, también conocidos como Principios de Valuación Generalmente Aceptados, y se pretende que los IVS y los estándares nacionales de los países miembros respectivos, deben de ser complementarios, y soportarse mutuamente. El IVSC promueve que las diferencias entre las definiciones y aplicaciones de los estándares, nacionales y los IVS se mencionan explícitamente.

Los usuarios de valuaciones que cumplan con los IVS deberían de poder confiar en que dichas valuaciones han sido hechas por profesionales competentes que trabajan con una conducta de estándares y ética altos.

Las valuaciones basadas en el mercado suponen que las transacciones ocurren SIN restricciones o influencias debidas a fuerzas que no son del mercado, y se desarrollan sobre datos específicos de los mercados apropiados, y a través de métodos que tratan de reflejar los procesos deductivos de los participantes en ese mercado.

Las valuaciones que no están basadas en el mercado usan métodos que consideran la utilidad económica de un activo, más allá de su capacidad de ser

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comprado o vendido, o el efecto de condiciones de mercado inusuales o atípicas, y en el reporte del avalúo debe de quedar claro que no se trata de un Valor de Mercado (en intercambio ).

Las valuaciones hechas para propósitos de reportes financieros requieren generalmente que se reporte el valor razonable (fair value) que puede o no ser equivalente al valor de mercado.

Un negocio en marcha es una empresa que normalmente se ve como que va a continuar en operación en le futuro previsible, sin la intención ni la necesidad de liquidación, ni de afectar su escala de operación.

Los IVS pueden en ocasiones requerir un enfoque que difiera de la práctica o regulación local.

En situaciones en las que hay esta diferencia, se espera que los valuadores expliquen y cuantifiquen las diferencias resultantes en valor.

Puede verse también que las normas de valuación están íntimamente relacionadas con las normas contables y financieras (los usuarios de varios tipos de avalúos ).

El sitio web de IVSC es http://www.ivsc.org

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XIII.- CAMBIOS HABIDOS EN LOS ESTANDARES DE VALUACION EUROPEOS.

Los estándares Europeos (son estándares regionales) han sufrido en los últimos 6 años cambios muy importantes para adecuarse a los cambios en las normas internacionales contables y de reportes financieros, y buscando converger a los IVS.

En 2003 tenían 9 estándares, 14 guías de orientación, 8 apéndices, y 443 páginas.

En 2009 tienen 5 estándares, 5 aplicaciones, 98 páginas, una estructura muy similar a los IVS, y son convergentes hacia estos (hay inclusive citas frecuentes al respecto).

En el Anexo III se muestra su contenido actual.

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XIV.- QUE ES UN ESTANDAR DE VALUACION Y QUE CARACTERÍSTICAS DEBE TENER.

Si vamos a analizar la evolución de los estándares de valuación en el tiempo, tendríamos primero que saber con claridad a que nos referimos cuando hablamos de estándares.

Un estándar es una medida que sirve como principio de acuerdo al cual se actúa, y por el cual la precisión, calidad del trabajo, y el comportamiento profesional de un valuador es medido y juzgado.

Sirven como base para supervisión y regulación.

Los estándares de valuación tienen sus raíces en la economía clásica y contemporánea.

Antes de 1940 se establecieron en varios países principios y técnicas de valuación, pero fue después de esos años que se empezó a reconocer a la valuación como una profesión.

Entre los años 60s y 70s varias entidades nacionales de valuación desarrollaron y promulgaron estándares de práctica profesional para sus miembros, pero antes de 1980 no se tenía el enfoque hacia estándares internacionales.

Los estándares de valuación son para ser usados por un valuador competente y experimentado (no son para novatos ) y deben promover la exactitud, consistencia, transparencia, confiabilidad, y comparabilidad, entre las valuaciones, para que satisfagan las necesidades de los inversionistas, reguladores, y usuarios.

Deben ser claros para que puedan ser rigurosamente interpretados y aplicados, y dada la globalización deben de ser convergentes con los estándares internacionales.

Deben ser dinámicos e irse adaptando a los cambios.

Unos buenos estándares ayudan al valuador a definir y acordar con el usuario los términos sobre los cuales se hará la valuación, proveen información valiosa para el público y los inversionistas, ayudan a reducir los riesgos financieros, aumentan la confiabilidad y credibilidad, deben guiar pero también advertir sobre métodos potencialmente inapropiados.

Los estándares deben estar basados en un núcleo central de estándares de valuación, con definiciones apropiadas de requerimientos éticos, y la adición de estándares especiales para aplicaciones de valuación específicas.

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Deben estar basados en principios, no en reglas ni recetas, y no prescribir enfoques, métodos o técnicas, sino describir procesos.

John A. Edge, FRICS dice (21) 2000 , que no es lo mismo estándar que metodología de valuación. Los estándares deben ser constantes, un lineamiento de buenas prácticas, las metodologías son dinámicas, cambiantes de acuerdo a las necesidades y el caso.

Las metodologías pertenecen a los libros de texto en un nivel académico, y a la caja de herramientas del valuador en su práctica diaria.

Los estándares son reglas impuestas por la conciencia personal, por instituciones profesionales nacionales, o por la ley. Estas reglas incluyen asuntos de competencia y ética, tales como:

- Las bases de la valuación.- El propósito establecido de la valuación.- Pruebas de competencia (por ejemplo experiencia relevante para ese

tipo de propiedad en ese lugar ).- Responsabilidades del Valuador.- El grado de detalle e investigación.- La apertura cuando se aceptan instrucciones.- La razonabilidad de las limitaciones y suposiciones.- Cobertura explícita y justificación del proceso de valuación empleado.

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XV.- ADECUACIONES QUE SE PROPONEN PARA LA NORMA MEXICANA DE VALUACION.

La Norma Mexicana debe de ser una norma general, tipo paraguas, aplicable a diversas situaciones de valuación, siempre que no se contradiga con alguna ley, por lo que sus definiciones y contenido deben de reflejar esta amplitud, y no circunscribirse al valor comercial, o a las valuaciones de mercado o de inmuebles .

Como lo dice en el punto 1.1.11, uno de los objetivos es armonizar las prácticas valuatorias en México con las que siguen los valuadores de otros países.

Como ya se mencionó antes, la Norma Mexicana actual es una primera norma, que fué publicada en el DOF el 13 de Septiembre de 2007 y entró en vigor 60 días naturales después.

Se sabía que se iba a tener que complementar la norma, y que se iban a requerir adecuaciones.

Considerando lo que un estándar debe de ser, mencionado en la sección XIV, as propuestas que siguen buscan ayudar a tener una norma mejor, más completa, y congruente con los cambios que ha habido internacionalmente, que debido a la globalización queramos o no nos afectan.

Se buscó que estos comentarios no cambien la estructura de la Norma, para que sea factible el incorporarlos, y no se pretende que sea una revisión masiva de todo lo que se pudiera incluir, sino solo aspectos importantes.

- En el punto 1.1.5, agregar al final

“de una manera competente y ética”, para que quede:

1.1.5.- Garantizar la correcta prestación del servicio, para que este se preste de una manera competente y ética.

- En el punto 1.1.9, sustituir la palabra procedimientos por lineamientos, para que quede:

1.1.9.- Establecer lineamientos que lleven a la emisión de Dictámenes de Valor correctos, consistentes y auditables; congruentes con la legislación aplicable en la materia.

Esto es porque un estándar no establece procedimientos o metodologías específicos de valuación, solo lineamientos generales, y debe ser en base a principios generales, y no en base a reglas detalladas para cada caso.

55

- En el punto 1.1.10, agregar el al final

“o que por razones legales o petición de los clientes o usuarios deban de apegarse a esta norma “, para que quede:

1.1.10.- Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la presente norma y que así lo manifiesten, o que por razones legales o petición de los clientes o usuarios deban de apegarse a esta norma.

- En el punto 1.1.13, eliminar lo referente a honorarios, para que quede:

1.1.13.- Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los usuarios con relación a los prestadores de este servicio y permitir a éstos establecer una referencia para la elaboración de los contratos del servicio de valuación.

Esto porque la norma no tiene nada que ver con como se establecen los honorarios.

- Agregar un punto

1.1.14.- Esta norma no provee formas determinadas en que una valuación deba ser hecha, ni pretende sustituir las calificaciones, experiencia que los valuadores deben tener, y los procedimientos que deben aplicar en su trabajo.

- En la sección 3.- Definiciones, eliminar el punto 3.4 (en el punto 5.2.3. está más detallado), punto 3.5 (ver punto 5.2.2.) y punto 3.6

- ( ver punto 5.2.1. ).

Están mucho mas explicados en 5.2, y por lo tanto son redundantes y duplicados.

- Incluir como punto 3.1 la siguiente definición de Avalúo ( actualmente la norma no tiene una definición para avalúo )

AVALUO.- Es una opinión insesgada de valor, desarrollada por un valuador competente y legalmente autorizado, con la experiencia suficiente en la valuación de bienes como el que se valúa, con integridad, independencia, imparcialidad, y objetividad, siguiendo la normatividad aplicable y actuando ética y profesionalmente.

56

Un avalúo es una opinión de valor, independientemente de si se le llama avalúo o estimación de valor, o de la forma en que se reporte, sigue siendo un avalúo.

- En el punto 3.1 actual, que pasaría a ser 3.2, quitar lo mencionado al final sobre “entidades sin personalidad jurídica” , porque también las hay con personalidad jurídica, para que quede:

3.2.- Bien materia de la valuación

Cualquier tipo de bien, derecho, obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física o moral.

- En el punto 3.10, quitar la referencia a “avalúo”, porque como se menciona en la propuesta para el punto 3.13, avalúo y reporte ( o informe ) de avalúo no son sinónimos, para que quede:

3.10.- Informe de valuación

Es el documento final emitido por el valuador en términos monetarios del bien materia de la valuación por el que se establece una conclusión de valor.

Cuando en las leyes, reglamentos, reglas, circulares y demás ordenamientos se haga referencia a “dictamen pericial valuatorio” “reporte de valor” “dictamen de valuación” debe entenderse que tales términos constituyen el “informe de valuación”

- En el punto 3.13, El titulo dice “propósito del informe de valuación “cambiarlo para que diga “Propósito de la Valuación “.

La razón es que una valuación es diferente de un reporte de valuación, pues la valuación incluye la investigación, información, razonamiento, análisis y conclusiones necesarios para llegar a una conclusión de valor. El reporte solo comunica esos procesos y conclusiones.

Además agregar al final “valor razonable” (Fair Value) que se usa en avalúos para fines de reportes financieros, para que quede como sigue:

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3.13.- Propósito de la valuación

Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las necesidades del solicitante del informe de valuación y del uso que se le pretende dar, entro otros, valor comercial, valor de mercado, valor de cambio, valor de uso, físico o de reproducción, valor razonable.

- Por la misma razón modificar el punto 3.14, cuyo titulo dice “uso del informe de valuación “ para que quede:

3.14.- Uso del Avalúo

Es la utilización que se le dará al trabajo de valuación, entre otros garantía de crédito, compraventa, aseguramiento, revaluación, dación en pago.

- En el punto 3.15, Usuario, eliminar la parte que dice “o cualquier entidad sin personalidad jurídica“, y lo referente al informe de valuación, para que quede como sigue:

3.15.- Usuario

Persona física o moral que utiliza un avalúo. En ocasiones puede ser el mismo solicitante.

Esto es por la diferencia que ya se mencionó entre valuación y reporte de valuación, y para dejar abierta la posibilidad de que habrá entidades con personalidad jurídica que usen el avalúo.

- En el punto 3.16, ampliar la definición de valor, que es general, para que cubra otras situaciones. Se propone que quede:

3.16.- Valor

Concepto económico que refiere la cantidad expresada en términos monetarios que se le estime al bien objeto de la valuación, en función de su utilidad, demanda y oferta, en una fecha determinada, y para un uso específico del avalúo.

- En el punto 3.17, cambiar el título de Valor comercial por el de Valor de avalúo , porque hay avalúos cuyo valor conclusivo es diferente al comercial ( por ejemplo para seguros, valor especial, etc. ).

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- Punto 3.20, Valuador

Cambiar la definición por la siguiente:

“Es una persona legalmente facultada, que posee la competencia y las calificaciones necesarias, la habilidad y experiencia requeridas para hacer de una manera independiente, imparcial, objetiva y con integridad el trabajo que se le ha asignado, y que lo lleva a cabo con ética cumpliendo con el código de conducta del apéndice informativo A.1, y el de su colegio o asociación gremial, siguiendo las mejores prácticas valuatorias”.

La correcta aplicación de la experiencia, conocimientos especializados requeridos, y metodologías aplicables, son esenciales.

Un valuador que actúa con integridad entrega el trabajo que no es fraudulento, no se presta a malas interpretaciones, no contiene información ni análisis falsos, inexactos, o influenciados, y no debe de participar en o contribuir a trabajos en los que otros valuadores razonables no aceptarían.

No debe anunciarse con calificaciones profesionales que no posee ni aceptar trabajos para los cuales no tiene la competencia requerida, a menos que se lo haga saber al cliente antes y busque la ayuda necesaria.

En caso de que las hubiera, el valuador debe mencionar cualquier desviación que existiera contra esta norma en el trabajo asignado.

Esto para hacerlo congruente con los lineamientos que están siguiéndose internacionalmente actualmente.

- Eliminar la Nota 1.- del punto 3.20 , porque esta norma no tiene la facultad de definir cuantas firmas debe tener una persona moral, ni es el objetivo de esta normarlo.

- En el punto 4, Clasificación, agregar al principio.

“Hay 4 tipos diferentes de propiedades, inmuebles, muebles ( todo lo tangible que no es inmueble ), negocios , e intereses financieros “ .

Esto para hacer la norma congruente con las tendencias internacionales actuales.

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En el mismo punto, en la nota 2 (que ahora sería la 1 al haber eliminado la nota 1 ), modificarla para que quede:

Nota 2.- La evaluación se considera como materia distinta a esta norma.

Esto porque una evaluación provee información sin llegar a un valor, y puede haber evaluaciones no solo de negocios, sino de inmuebles, etc.

- En el punto 5.1, Eliminar los puntos 5.1.1., 5.1.2, 5.1.3 y 5.1.4, y substituirlos por lo siguiente:

5.1.- Hay muchos principios reconocidos aplicables a la práctica valuatoria, que incluyan los de substitución, anticipación, cambio, oferta y demanda, regresión, progresión, mayor y mejor uso, que el valuador debe utilizar según aplique en cada caso, para reflejar su impacto, ya sea directo o indirecto en el grado de utilidad y productividad de la propiedad, y por lo tanto en su valor.

Esto debido a que una norma es para que la use un valuador experimentado que ya conoce bien estos principios, y no es un curso de valuación para novatos.

- En el punto 5.2.2, primer párrafo, eliminar al final “ y el principio de mayor y mejor uso”, porque habrá valuaciones que no son de mercado ( y por lo tanto no necesariamente para un uso mayor y mejor sino para otro uso deferente ), para que quede:

5.2.2- Enfoque de capitalización o de ingresos.

Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar la rentabilidad del bien materia de la valuación, así como la tasa de capitalización, de interés o descuento, aplicable al caso. Este enfoque se determina con base en el principio de anticipación.

- En el punto 5.3, se propone incluir inmediatamente después del encabezado el siguiente párrafo:

El valuador debe identificar el problema de valuación, para ver si la valuación debe ser en base al mercado, o en otras bases que no son de mercado (por ejemplo Valor Especial o una definición de valor diferente a la de mercado ) y cuando se trate de bases diferentes al mercado debe dejarlo claramente

60

establecido en el reporte para evitar confusión o malas interpretaciones.

Debe revisar si la valuación debe ser hecha como activo individual, o como grupo de activos, dependiendo del uso que se vaya a dar al avalúo, y si se va a valuar todo el conjunto de derechos ( dominio pleno ) o solamente algún interés parcial ( por ejemplo derechos del arrendatario ) .

- En el punto 5.8, firma del Valuador o Valuadores

Dice “ El valuador que emite el informe es responsable del cumplimiento de lo dispuesto en esta norma” debe incluir en el informe de valuación, su nombre completo, títulos, registros y acreditaciones vigentes correspondientes y firma autógrafa. En el caso de personas morales, el informe de valuación debe ser firmado por el valuador responsable del proceso de valuación y debe cumplir con lo dispuesto en esta norma y, en su caso, el representante o apoderado legal “.

Nuevamente en la norma se confunde avalúo con informe de avalúo, y como está redactado cualquiera que emita un informe (puede inclusive emitirlo sin participar para nada en el proceso de valuación) lo firma y listo.

Es MUY IMPORTANTE que solamente firme el informe del avalúo quién hizo el avalúo y/o lo supervisó, para evitar que personas sin escrúpulos puedan firmar avalúos sin hacerlos (conocidos como firmones ). Esto fue discutido y apoyado por muchas personas en las discusiones que hubo cuando se preparó la norma y es una práctica de valuación generalmente aceptada en México y mundialmente.

Por lo anterior, se propone que la redacción quede como sigue:

“No se debe engañar en cuanto a quién realizó la valuación incluyendo la firma de cualquier persona que ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo a su cargo la supervisión del mismo.

El valuador que hizo el avalúo y en su caso también el que lo supervisó, son responsables del cumplimiento de lo dispuesto en esta norma y en el informe del avalúo se deben incluir sus nombres completos, títulos, registros y acreditaciones vigentes y firmas autógrafas.

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En el caso de personas morales, el informe debe ser firmado por el valuador responsable del proceso de valuación, y debe cumplir con lo dispuesto en esta norma, y en su caso también el representante o apoderado legal.

En el caso del Corredor Público también debe imprimir su sello de autorizar en todas las fojas que integren el informe de valuación “.

Es el momento de corregir este grave error que actualmente tiene la norma.

- Agregar después del punto 5.8 una sección 6 sobre Revisión de Avalúos, porque es un campo importante, tanto en México como internacionalmente porque se han vuelto una parte integral de la práctica profesional, de la siguiente manera.

6. Revisión de Avalúos.

Una revisión de avalúo es aquella que un valuador hace del trabajo de otro valuador, de una manera imparcial.

Una revisión es una verificación de la credibilidad de la valuación que se revisa, y de la solidez del trabajo con respecto a conocimientos, experiencia e independencia.

No se trata de replicar el trabajo del valuador.

Se enfoca en verificar que tan adecuados y relevantes son las investigaciones hechas y los datos usados, que tan válidos son los supuestos, hipótesis, premisas y condiciones limitantes para el caso, que tan pertinentes son los métodos y técnicas empleados, qué tanto los análisis, opiniones y conclusiones son apropiadas, razonables, y están debidamente sustentadas.

Se verifica que tan consistente, correcto, razonable y completo es el reporte del avalúo, y que tanto el trabajo cumple con, o excede, los Principios de Valuación Generalmente Aceptados (las mejores prácticas) y/o los de alguna norma específica.

Una revisión no es lo mismo que una valuación, por lo que el valuador que hace la revisión debe tener conocimientos de cómo hacerla, y conocimiento suficiente de las técnicas de valuación aplicables a los avalúos de ese tipo de bienes. La regla de competencia aplica también al revisor.

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Cuando se requiera un reporte de la revisión, este deberá incluir lo siguiente:

- Identidad del cliente y de otros posibles usuarios del informe de revisión.

- El propósito de la revisión y el uso que el cliente pretende darle, habiendo sido identificado previamente este uso por el cliente de la revisión.

- La naturaleza y el ámbito de la revisión que se ha llevado a cabo.

- Relación de toda la información relevante y detalles importantes.

- Conclusiones de la revisión.

- Descripción de las razones y opiniones en las que basan las conclusiones que se presenten como resultado de la revisión.

- Incluir un certificado firmado.

Aún en el caso de que no se vaya a hacer un reporte escrito sino verbal (como puede ser el caso de los revisores internos), la revisión y el reporte de la misma debe hacerse como se ha mencionado, y se deben cubrir las cuestiones más relevantes.

- En el punto 7 INFORME DE VALUACION

En el renglón que dice “Descripción de enfoques de valuación aplicados”, agregarle para que quede como sigue:

- Descripción de enfoques de valuación aplicados, y explicar las razones por las cuales no se empleó alguno de ellos.

- La Bibliografía hay que revisarla.

- Las Normas Europeas de Valuación, son ahora la sexta edición, 2009.

- Las Normas USPAP son ahora 2008-2009.

- Las Normas Internacionales de Valuación IVS son ahora octava edición 2007.

63

- En el punto 9, CONCORDANCIA CON NORMAS INTERNACIONALES.

Dice que la norma no concuerda con norma internacional alguna.

Debe decir

Esta norma es congruente y convergente con los Estándares Internacionales de Valuación IVS.

También se propone que se agregue:

Dado que los Principios de Valuación Generalmente Aceptados son similares o iguales, siempre y cuando no contravenga ninguna disposición legal nacional, para lo no mencionado en esta norma se tomará como guía lo mencionado en los estándares IVS.

- Correr todas las numeraciones.

64

BIBLIOGRAFIA [1] Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas, (CIME) Curso Básico de

Valuación, Junio de 2001.

[2] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 521, 26 de Enero de 1965.

[3] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 526, 14 de Septiembre de 1965.

[4] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 671, 28 de Noviembre de 1974.

[5] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 1103, 18 de Marzo de 1991.

[6] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 1104, 18 de Marzo de 1991.

[7] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 1201, 14 de Marzo de 1994.

[8] Comisión Nacional Bancaria, Circular # 1202, 14 de Marzo de 1994.

[9] Comisión Nacional Bancaria y de Seguros, Circular # 764, 3 de Marzo de 1978.

[10] Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular # 11-18 Bis 1, 1997.

[11] Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular # 11-23 Bis, 1997.

[12] Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular # 11-27, 1997.

[13] Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Circular # 1462, 14 de Febrero de 2000.

[14] Comisión Nacional de Valores, Circular # 11-18, 1992.

[15] Comisión Nacional de Valores, Circular # 11-18 Bis, 1993.

[16] Instituto Mexicano de Contadores Públicos, Boletín B-10, 1983.

[17] Instituto Mexicano de Contadores Públicos, AC, Boletín C15, 2004.

[18] The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2008-2009 edition.

[19] The European Group of Valuers Association (TEGOVA) , Normas Europeas de Valuación, Sexta Edición, 2009

65

[20] The International Valuation Standards Council, International Valuation Standards, eighth edition , July 31 2007 .

Los siguientes en orden cronológico para una más fácil relación con el texto

21 Edge John A (FRICS), The Time is Right for Global Standards , Valuation Insights and Perspectives, Second Quarter 2000.

22 IVSC, Global Valuation Issues, Newsletter from the International Valuation Standards Committee, September, 1999

23 Dorchester John D. Jr., MAI, and Joseph J. Vella, MAI, Valuation and the Appraisal Institute in a Global Economy: The European Initiative, The Appraisal Journal, January 2000

24 IVSC, Global Valuation Issues, Newsletter from the International Valuation Standards Committee, March 2000

25 IVSC, Global Valuation Issues, Newsletter, International Valuation Standards Committee, December 2000

26 IVSC, Global Valuation Issues, Newsletter, International Valuation Standards Committee, June 2001

27 IVSC, Global Valuation Issues, Newsletter, International Valuation Standards Committee, January 2002

28 IVSC, Global Valuation Issues, Newsletter, International Valuation Standards Committee, August 2002

29 IVSC, Goblal Valuation Issues, Newsletter, International Valuation Standards Committee, February 2003

30 IVSC, News Release, Seeking International Concensus on the Valuation of Owner-Occupied Property, International Valuation Standards Committee, August 2003

31 American Society Of Appraisers, Toronto Valuation Accord, August 21-23, 2003

32 Appraisal Institute, News Release, Professional Valuation Organizations Urge Broad Support of Universal Standards for Market Value Financial Reporting, October 27, 2003

33 Office of the Comptroller of the Currency. Board of Governors of the Federal Reserve System. Federal Deposit Insurance Corporation. Office of Thrift Supervision. National Credit Union Administration, Independent Appraisal and Evaluation Functions, Office of the Comptroller of the Currency , October 28, 2003

34 IVSC, News Release, Draft Extractive Industries Valuations Standards Release For Exposure, International Valuation Standards

66

Committee, 19 December 2003

35 IVSC, News Release, New Valuation Basis Proposed In Response to Revised International Accounting Standards, International Valuation Standards Committee, 4 February 2004

36 IVSC, Global Valuation Issues, Fair Value Accounting in the Accepted Model, International Valuation Standards Committee, September 2004

37 IVSC, News Alert, IVSC Publishes 2005 Edition of International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, 9 February 2005

38 IVSC, News Alert, IVSC Publishes Revised Exposure Draft Valuation of Plant and Equipment, International Valuation Standards Committee, 16 June 2005

39 IVSC, Newsletter, International Valuation Standards Committee, July 2005

40 IVSC, IVSC E-News Issue, International Valuation Standards Committee, 2 September 2005

41 IVSC, Exposure Draft Valuation of Proposed Revised International Valuation Guidance Note 3 - Valuation of Plant and Equipment, International Valuation Standards Committee, 30 September 2005

42 IVSC, News Alert, IVSC Publishes Revised Guidance Valuation of Plant and Equipment, International Valuation Standards Committee, 17 November 2005

43 IVSC, IVSC E-News Issue, International Valuation Standards Committee, 3 January 2006

44 American Society of Appraisers, Appraisal Foundation and IVSC Agree To Work Toward Global Valuation Standards, ASA Report , 3 February 2006

45 IVSC, News Alert, IVSC Publishes two exposure Drafts - Valuation of Public Sector Assets and Valuation of Historic Properties, International Valuation Standards Committee, 28 March 2006

46 IVSC, News Alert, IVSC Publishes proposed revisions to International Valuation Standard 2 - Bases Other Than Market Value, International Valuation Standards Committee, 1 June 2006

47 IVSC, IVSC E-News Issue 5, New Exposure Drafts issued, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, June 2006

48 IVSC, IVSC E-News Issue 6, Intangible Asset Valuation Guidance to

67

be Developed, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, September 2006

49 IVSC, IVSC E-News Issue 7, Restructuring the IVSC, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, October 2006

50 IVSC, IVSC E-News Issue 8, Proposed Revisions to GN8 Release, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, November 2006

51 IVSC, Consultation on Improvements to GN8 - The Cost Approach for Financial Reporting, November 2006

52 IVSC, IVSC E-News Issue 9, FABS consults on Valuation Standard Setting, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, Jan 2007

53 IVSC, IVSC E-News Issue 10, Proposals to restructure IVSC release for consultation, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, January 2007

54 IVSC, Restructuring IVSC, International Valuation Standards Committee, January 2007

55 IVSC, Proposal for the Restructuring of the IVSC, International Valuation Standards Committee, 30 March 2007

56 IVSC, IVSC E-News Issue 12, New INREV Standard for Private Property Funds Recommends IVS, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, March 2007

57 IVSC, IVSC E-News Issue 13, Valuation Under International Financial Reporting Standards, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, March 2007

58 IVSC, Valuation Under International Financial Reporting Standards, International Valuation Standards Committee, 26 March 2007

59 IVSC, IVSC E-News Issue 14, Unanimous Vote to Progress the Restructuring of the IVSC, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, April 2007

60 IVSC, IVSC E-News Issue 15, IVSC invites debate on ideal structure and format for future editions of the International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, July 2007

61 Arenillas, Lorence Carlos, IVSC The Challenge of Developing Global Valuation Standards, 31 Julio de 2007

68

62 IVSC, Review of the International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, 31 October 2007

63 IVSC, IVSC E-News Issue 17, IVSC FASB invites IVCS to join its valuation resource group, International Valuation Standards Committee, August 2007

64 IVSC, IVSC E-News Issue 18, IVSC Releases 2007 edition of International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, August 2007

65 IVSC, IVSC E-News Issue 19, IVSC Moves forward with restructuring, International Valuation Standards Committee, November 2007

66 IVSC, IVSC E-News Issue 20, Securities and Exchange Board of India promotes use of the International Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, January 2008

67 IVSC, News Release, International Valuation Standards Committee, ( IVSC ) Announces Interim Board of Trustees, February 2008

68 IVSC, News Release, City of London, Ernst & Young Announce Support for International Valuation Standards Committee, 30 April 2008

69 IVSC, IVSC E-News Issue 23, Restructuring the IVSC, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, August 2008

70 Hertz Robert H. , MacDonald Linda A. , Some Facts about Fair Value , Financial Accounting Standards Board, May 2008

71 IVSC, IVSC E-News Issue 24, Spanish Sucurities Commission Recommends use for IVS, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Committee, September 2008

72 IVSC, Press Release, Global Valuation Standards are strengthened through new international Boards, International Valuation Standards Council, November 2008

73 IVSC, IVSC E-News Issue 25, Valuation of Intangible Assets, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Council, January 2009

74 IVSC, Press Release, New Global Guidance for Intangible Assets, International Valuation Standards Council, 19 January 2009

75 IVSC, Exposure Draft, Revised International Valuation Guidance Note No. 4 Valuation of Intangible Assets, International Valuation Standards Council, 30 April 2009

69

76 The Appraisal Foundation, Best Practices for Valuations In Finantial Reporting: Intangible Assets Working Group, 25 February 2009

77 IVSC, Press Release, New Guidance: Valuing Investment Property Under Construction, 26 January 2009

78 IVSC, IVSC E-News Issue 26, IVSC Boards - meeting reports, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Council, March 2009

79 IVSC, Press Release, Global Standards for Valuation Process Enters new Phase, 3rd March 2009

80 IVSC, Determining Whether a Market Is Not Active a Transaction Is Not Distressed, International Valuation Standards Council, 31 March 2009

81 IVSC, IVSC E-News Issue 27, Developing Global Valuation Standards, International Valuation Standards Council, May 2009

82 IVSC, Press Release, International Valuation Standards Council City Launch Underscores Links to International Accounting Standards Board, 29 June 2009

83 IVSC, Launches Expert Group to Advise on Valuation of Financial Instruments, Marzo 2009

ANEXO IINTERNATIONAL VALUATION STANDARDS 2007

70

71

72

ANEXO II

ADOPTION DATES FOR THE IVS DOCUMENTS.

The IVSC Market Value definition and the first two International Valuation Standards were adopted 24 March 1994. Two other Standards adopted al that time ( IVS 3 and IVS 4 ) were revised and became Applications ( IVA 1 and IVA 2 ) 1 July 2000. The third International Valuation Standard, Valuation Reporting, was adopted 30 April 2003, and the third International Valuation Application, Valuation of Public Sector Assets for Financial Reporting, was adopted 31 July 2007. Current IVS 1 and IVA 1; and revised versions of IVS 2, IVS 3 and IVA 2 became effective 31 July 2007.

The Guidance Note on the Consideration of Hazardous and Toxic Substances in Valuation (GN 7 ) was originally adopted 19 April 1996. In its current form, GN 7 became effective 31 January 2005. The Guidance Note on the Valuation of Plant and Equipment (GN 3 ) was originally adopted 1 July 1997. An extensive revision of GN 3 was approved 30 November 2005. In its current form, GN 3 became effective 31 July 2007.

The Guidance Notes on Real Property Valuation ( GN 1 ), Valuation of Lease Interests ( GN 2 ), Valuation of Intangible Assets ( GN 4 ) and Business Valuation ( GN 6 ), were adopted 1 July 2000 and the GN on the Valuation of Personal Property ( GN 5 ), 30 April 2003. These five GNs have all been revised, and the current version became effective 31 July 2007.

The Guidance Notes on Discounted Cash Flow ( DCF ) Analysis for market Valuations and Investment Analyses ( GN 9 ), Valuation of Agricultural Properties ( GN 10 ), and Reviewing Valuations ( GN 11 ) were adopted on 30 April 2003. In their current form, GN 9, GN 10, and GN 11 became effective 31 July 2007. The Guidance Note on the Cost Approach for Financial Reporting-DRC (GN 8 ) was originally adopted 1 July 2000. It has undergone subsequent revision, achieving near current form in the seventh edition. The eighth edition version of GN 8 became effective 31 July 2007. The Guidance Note on the Valuation of Specialised Trading Property (GN 12 ) was adopted 31 January 2005. It was renamed Valuation of Trade Related Property and further edited in this edition. It its current form, GN 12 became effective 31 July 2007.

The Guidance notes on Mass Appraisal for Property Taxation (GN 13) and the Valuations of Properties in the Extractive Industries ( GN 14 ) were adopted 31 January 2005. GN 13 underwent no revision since the last edition. GN 14, in its current form, became effective 31 July 2007. New Guidance note 15, Valuation of Historic Property, was also adopted 31 July 2007.

73

ANEXO IIIESTANDARES EUROPEOS DE VALUACION 2009

74

ANEXO IVUSPAP 2008-2009

75

ANEXO VJERARQUIA DE ESTANDARES

76

ANEXO VI

LISTA DE ACRONIMOS

AF The Appraisal Foundation.

AI The Appraisal Institute.AO Advisory Opinion ( USPAP )

AQB Appraiser Qualification Board ( de la AF )ASA American Society of Appraisers.ASB Appraiser Standards Board ( de la AF )

ASFMRAAmerican Society of Farm Managers and Rural Appraisers.

DOF Diario Oficial de la Federación ( en México )EVS European Valuation Standards.FASB Financial Accounting Standards Board.IAS International Accounting Standard.IASB International Accounting Standard Board.IFRS International Finantial Reporting Standard.

IFRSB International Finantial Reporting Standard Board.IVS International Valuation Standards. IVSC International Valuation Standards Council.

NACAO North American Conference of Appraisal Organizations

NAIFA National Association of Independent Fee Appraisers.RICS Royal Institutution of Chartered Surveyors.

SMT Statements on Appraisal Standards ( de USPAP )TEGOVA The European Group of Valuers Association.

USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.WAVO Word Association of Valuers Organization.

77

ANEXO VII

NORMA MEXICANA DE VALUACION VIGENTE

NORMA MEXICANA

NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007

Declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 13 de Septiembre de 2007

SERVICIOS DE VALUACIÓN

VALUATION SERVICES

Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, S.C. Ceres #7, Col. Crédito Constructor C.P. 03940, México, D.F. Tel. 56 63 29 50 ext. 110 Fax. 56 63 29 50 ext. 104Correo electrónico: normas@mail.onncce.org.mx Internet: http://www.onncce.org.mx (C)COPYRIGHT, DERECHOS RESERVADOS ONNCCE, S.C., MÉXICO MMV II

Jueves 13 de septiembre de 2007 DIARIO OFICIAL (Segunda Sección) 1

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SEGUNDA SECCION

PODER EJECUTIVOSECRETARIA DE ECONOMIA

DECLARATORIA de vigencia de la Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE 2007.

Al margen un sello con el Escudo Nacional, que dice: Estados Unidos Mexicanos. - Secretaría de Economía.- Subsecretaría de Normatividad, Inversión Extranjera y Prácticas Comerciales Internacionales. - Dirección General de Normas.- Dirección de Normalización.

DECLARATORIA DE VIGENCIA DE LA NORMA MEXICANA NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 SERVICIOS DE VALUACION.

La Secretaría de Economía, por conducto de la Dirección General de Normas, con fundamento en los artículos 34 fracciones XIII y XXXI de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal; 51 -A, 51-B, 54, 66 fracciones III y V de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización, 46, 47 del Reglamento de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización y 19 fracciones I y XV del Reglamento Interior de esta Secretaría y habiéndose satisfecho el procedimiento previsto por la ley de la materia para estos efectos, expide la declaratoria de vigencia de la norma mexicana que se enlista a continuación, misma que ha sido elaborada, aprobada y publicada como proyecto de norma mexicana bajo la responsabilidad del "Comité Técnico de Normalización Nacional en Materia de Información en Prestación de Servicios" y del organismo nacional de normalización denominado "Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción

y Edificación, S.C. (ONNCCE)", lo que se hace del conocimiento de los productores, distribuidores, consumidores y del público en general. El texto completo de la norma que se indica puede ser consultado gratuitamente en la biblioteca de la Dirección General de Normas de esta Secretaría, ubicada en Puente de Tecamachalco número 6, Lomas de Tecamachalco, sección Fuentes, Naucalpan de Juárez, código postal 53950, Estado de México o en el Catálogo Mexicano de Normas que se encuentra en la página de Internet de la Dirección General de Normas cuya dirección es http://www.economia -nmx.gob.mx, o adquirido en la sede de dicho organismo ubicado en calle Ceres número 7, colonia Crédito Constructor, Delegación Benito Juárez, 03940, México, D.F.

La presente Norma entrará en vigor 60 días naturales después de la publicación de esta Declaratoria de vigencia en el Diario Oficial de la Federación.

CLAVE O CODIGO TITULO DE LA NORMANMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007 SERVICIOS DE VALUACION.

Campo de aplicación

Esta Norma Mexicana establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y esmero que el cliente merece.

Concordancia con normas internacionalesEsta Norma Mexicana no es equivalente a ninguna norma internacional por no existir norma internacional al momento de su elaboración.

COMITÉ TÉCNICO DE NORMALIZACIÓN DE

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SERVICIOS PARA LA CONSTRUCCIÓN CTN - 2PREFACIO

Se contó con el valioso apoyo de las siguientes Empresas e Instituciones:

- ANÁLISIS Y ESTUDIOS PROFESIONALES, S. A. DE C. V.- ASOCIACIÓN MEXICANA DE PERITOS VALUADORES DIPLOMADOS, A. C. - ASOCIACIÓN NACIONAL DE MUJERES CORREDORES PÚBLICOS A. C.- BUFETE VALUATORIO, S. A. DE C. V.- COLEGIO DE CORREDORES PÚBLICOS DE LA PLAZA DEL D. F. A. C.- COLEGIO DE INGENIEROS AGRÓNOMOS DE MÉXICO, A. C. - COLEGIO DE INGENIEROS CIVILES DE MÉXICO, A. C.- COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A. C. - COLEGIO DE VALUADORES DE MÉXICO, A. C.- COLEGIO DE VALUADOR ES DE PUEBLA, A. C.- COLEGIO NACIONAL DE INGENIEROS QUÍMICOS Y DE QUÍMICOS, A. C.- COMISIÓN NACIONAL DE LA VIVIENDA - DIRECCIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO PÚBLICO DEL ESTADO DE ZACATECAS.- DIVISIÓN DE EDUCACIÓN CONTINUA DE LA FACULTAD DE INGENIERÍA DE LA UNIVERSIDA D

NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO.- FEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOS Y SOCIEDADES DE VALUADORES DE LA

REPÚBLICA MEXICANA, A. C.- FONDO DE LA VIVIENDA DEL ISSSTE.- GRUPO ASESOR Y VALUADOR INMOBILIARIO ASVAL, S. A. DE C. V. - INSTITUTO DE ADMINISTRACIÓN Y AVALÚOS DE BIENES NACIONALES.- INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN DE QUERÉTARO, A. C. - INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN, A. C.- INSTITUTO NACIONAL DE VALUACIÓN AGROPECUARIA Y FORESTAL, A. C.- INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN DE LA CÁMARA MEXICANA DE LA

INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN.- NACIONAL FINANCIERA, S. N. C.- SOCIEDAD MEXICANA DE INGENIEROS MECÁNICOS ELECTRICISTAS VALUADORES, A. C. - SOCIEDAD MEXICANA DE VALUADORES ASA, A.C. (ASA-CAPÍTULO MÉXICO).- UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE TIJUANA.- UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE ZACATECAS.- TECNOLÓGICO DE ESTUDIOS SUPERIORES Y VALUACIÓN, S. C.

INTRODUCCIÓN El valuador debe contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación actuando con probidad, honestidad, responsabilidad, respeto, preparación y profesionalismo, atendiendo, en su caso, el código de ética y de conducta que para tal efecto ha establecido su Colegio, Instituto o Asociaciones Gremiales a las que pertenezca.

En esta norma se incorporan requisitos generales aplicables a las personas físicas o morales que ofrecen servicios de valuación a fin de garantizar al usuario uniformidad, certeza y confianza en el resultado del mismo. Considera los siguientes servicios de valuación: de empresas, de bienes intangibles, de bienes muebles, de bienes inmuebles, de bienes agropecuarios o rurales, de obras de arte, de alhajas y de joyería. Para efectos de la evaluación de la conformidad, los Corredores Públicos quedan sujetos a la Ley Federal de Correduría Pública y demás ordenamientos legales que les sean aplicables, sin perjuicio de que opten por la certificación en términos de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización.

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ÍNDICE Página

PREFACIO................................................................................................................. 2 INTRODUCCIÓN....................................................................................................... 2

1. OBJETIVO.................................................................................................................. 3 1.1. Alcances..................................................................................................................... 3 2. CAMPO DE APLICACIÓN ......................................................................................... 4 3. DEFINICIONES......................................................................................................... 4 3.1. Bien materia de la valuación ..................................................................................... 4 3.2. Conclusión de valor.................................................................................................. 4 3.3. Costo ....................................................................................................................... 5 3.4. Enfoque comparativo de mercado............................................................................ 5 3.5. Enfoque de capitalización o de ingresos................................................................... 5 3.6. Enfoque físico o de costos......................................................................................... 5 3.7. Fecha de la inspección.................................................................................................. 5 3.8. Fecha de referencia del valor......................................................................................... 5 3.9. Fecha del informe de valuación..................................................................................... 53.10 Informe de valuación...................................................................................................... 5 3.11. Mercado........................................................................................................................ 5 3.12. Precio............................................................................................................................... 5 3.13. Propósito del informe de valuación.................................................................................. 5 3.14. Uso del informe de valuación........................................................................................... 6 3.15. Usuario............................................................................................................................. 6 3.16. Valor ............................................................................................................................... 6 3.17. Valor comercial.......................................................................................................... 6 3.18. Valor de mercado............................................................................................................. 6 3.19. Valor distinto al de mercado............................................................................................. 6 3.20. Valuador........................................................................................................................... 6 4. CLASIFICACIÓN ............................................................................................................. 6 5 REQUISITOS PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE VALUACIÓN.................... 6 5.1. Principios económicos aplicados a la valuación............................................................. 7 5.2. Enfoques de valuación.................................................................................................. 7 5.3. Proceso de valuación..................................................................................................... 8 5.4. Fuentes de información................................................................................................. 8 5.5. Condición física............................................................................................................... 9 5.6. Responsabilidad.............................................................................................................. 9 5.7. Ausencia de conflicto de interés...................................................................................... 9 5.8. Firma del Valuador o Valuadores ................................................................................... 9 6. MÉTODOS DE COMPROBACIÓN ............................................................................... 10 7. INFORME DE VALUACIÓN .......................................................................................... 10 8. BIBLIOGRAFÍA.............................................................................................................. 10 9. CONCORDANCIA CON NORMAS INTERNACIONALES............................................. 11 10 VIGENCIA...................................................................................................................... 11 A. APÉNDICE INFORMATIVO ................................................................................. 11A.1. Principios éticos............................................................................................................. 11 A.2. Glosario de Términos .................................................................................................... 11 A.3. Vigencia......................................................................................................................... 11

1. OBJETIVO Esta norma mexicana establece los requisitos generales que deben cumplirse a fin de proporcionar la confianza de que el servicio de valuación sea otorgado con la competencia técnica, imparcialidad, confidencialidad y esmero que el cliente merece. 1.1. Alcances Con el fin de orientar a los interesados en los servicios motivo de esta norma mexicana, a continuación se enuncian los alcances mínimos que le son aplicables:

1.1.1. Proteger el interés de los usuarios, fijando los lineamientos bajo los cuales deben realizarse los servicios de valuación en todo el territorio y jurisdicción de los Estados Unidos Mexicanos.

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1.1.2. Unificar los criterios de valuación para la prestación del servicio.

1.1.3. Proporcionar elementos de juicio que sirvan a los proveedores y usuarios del servicio.

1.1.4. Homogeneizar y establecer los criterios para orientar la presentación del informe de valuación, tomando como referencia los requisitos establecidos en esta norma.

1.1.5. Garantizar la correcta prestación del servicio. 1.1.6. Proporcionar elementos de validación de calidad, de una calificación re conocida y del mejor ejercicio profesional como referencia para el uso de los valuadores.

1.1.7. Asegurar al usuario un elemento confiable para análisis económico y su toma de decisiones.

1.1.8. Dotar a los oferentes del servicio de valuación de herramientas con un enfoque profesional orientado al usuario y al cumplimiento del trabajo solicitado.

1.1.9. Establecer procedimientos que lleven a la emisión de Dictámenes de Valor correcto s, consistente s y auditables; congruentes con la legislación aplicable en la materia.

1.1.10. Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la presente norma y que así lo manifiesten.

1.1.11. Armonizar los principios generalmente aceptados de la práctica de valuación en México con aquellos que se siguen por los valuadores de otros países.

1.1.12. Promover reglas de comportamiento en el ejercicio de l servicio de valuación , sin omisión de las responsabilidades inherentes.

1.1.13. Contribuir a formalizar los requerimientos y expectativas de los usuarios con relación a los prestadores de este servicio y permitir a éstos establecer una referencia para la elaboración de los contratos y honorarios del servicio de valuación.

2. CAMPO DE APLICACIÓN

Esta norma es aplicable a los servicios de valuación prestados por personas físicas o morales dentro del territorio o jurisdicción de los Estados Unidos Mexicanos, cuando los bienes se encuentren ubicados en el territorio o jurisdicción de los Estados Unidos Mexicanos.

La presente norma podrá aplicarse en aquellos casos en que no exista una regulación específica que establezca la obligatoriedad de su observancia en la práctica del servicio de valuación.

Para efectos de la evaluación de la conformidad, los Corredores Públicos quedan sujetos a la Ley Federal de Correduría Pública y demás ordenamientos legales que les sean aplicables, sin perjuicio de que opten por la certificación a que hace referencia esta norma en términos de la Ley Federal sobre Metrología y Normalización.

3. DEFINICIONES

3.1. Bien materia de la valuación

Cualquier tipo de bien, derecho, obligación o servicio que se encuentre dentro del patrimonio de una persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica.

3.2. Conclusión de valor

Es el enunciado que manifiesta el resultado obtenido, expresado en número y letra en moneda nacional a la fecha del informe de valuación.

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3.3. Costo

Es la cantidad expresada en términos monetarios que se requiere para adquirir, crear o producir un bien, derecho, obligación o servicio. 3.4. Enfoque comparativo de mercado

Es el análisis que se fundamenta en el examen de datos de ofertas, transacciones o comportamiento de mercado.

3.5. Enfoque de capitalización o de ingresos

Es el análisis por el cual se obtiene el valor de un bien materia de la valuación con base en : la cantidad de las rentas o beneficios netos futuros que se obtienen durante la vida económica del bien , de una tasa que involucra la productividad y, de todos los riesgos asociados con el bien, derecho, obligación o servicio de que se trate.

3.6. Enfoque físico o de costos

Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo actual de su reproducción, reposición o reemplazo. 3.7. Fecha de la inspección

Es el periodo durante el cual se realiza la identificación y verificación de las características del bien materia de la valuación. 3.8. Fecha de referencia del valor

Es el día calendario presente, retrospectivo o prospectivo al que corresponde el valor del bien materia de la valuación, pudiendo ésta ser diferente a la fecha del informe de valuación , de conformidad con las disposiciones legales específicas. Una valuación referida debe tomar en cuenta el valor obtenido a la fecha del avalúo del mencionado bien.

3.9. Fecha del informe de valuación

Es el día calendario en el que se emite el informe de valuación.

3.10. Informe de valuación

Es el documento final emitido por el Valuador en términos monetarios del bien materia de la valuación por el que se establece una conclusión de valor. Cuando en las leyes, reglamentos, reglas, circulares y demás ordenamientos se haga referencia a "avalúo", "dictamen pericial valuatorio" "reporte de valor", "dictamen de valuación" debe entenderse que tales términos constituyen el "informe de valuación".

3.11. Mercado

Es el ámbito territorial en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de la oferta y la demanda. Un mercado puede tener extensión regional, nacional o internacional. 3.12. Precio

Es la cantidad expresada en términos monetarios solicitada o pagada por un bien.

3.13. Propósito del informe de valuación

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Es el tipo de valor a determinar de acuerdo con las necesidades del solicitante del informe de valuación y del uso que se le pretende dar , entre otros , valor comercial, valor de mercado, valor de cambio, valor de uso, físico o de reproducción.

3.14. Uso del informe de valuación

Es el destino que se le da a un informe de valuación, de acuerdo con el propósito, entre otros, una compraventa, garantía, dación en pago, aseguramiento.

3.15. Usuario

Persona física, persona moral o cualquier entidad sin personalidad jurídica que utiliza un informe de valuación. En ocasiones puede ser el mismo solicitante.

3.16. Valor

Concepto económico que refiere la cantidad expresada en términos monetarios que se le estime al bien objeto de la valuación, en función de su utilidad, demanda y oferta, en una fecha determinada.

3.17. Valor comercial

Es el valor conclusivo expresado en términos monetarios que asienta el valuador en el informe de valuación.

3.18. Valor de mercado

Es la cantidad estimada expresada en términos monetarios, por el cual un bien se intercambia entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos.

3.19. Valor distinto al de mercado

También llamado valor de no mercado. Es aquel valor específico para condiciones particulares que no atienden a las de mercado abierto y observable, como pueden ser, entre otros: valor catastral, valor asegurable (en su caso), valor de rescate, valor de uso y valor de remate.

3.20. Valuador

Es la persona física capacitada y legalmente facultada para realizar trabajos de valuación en forma independiente, imparcial y objetiva, cumpliendo con el código de conducta (véase apéndice informativo A.1.).

Nota 1: Las personas morales deben contar por lo menos con un valuador que cumpla con lo dispuesto en esta norma.

4. CLASIFICACIÓN

Los servicios de valuación que se consideran en esta norma, por la naturaleza del bien materia de la valuación se clasifican de manera enunciativa y no limitativa en los siguientes tipos:

Valuación de empresasValuación de bienes intangiblesValuación de bienes muebles

Valuación de bienes inmueblesValuación de bienes agropecuarios o rurales

Valuación de obras de arteValuación de alhajas y joyería

Nota 2: La evaluación de negocios se considera como materia distinta a esta norma.

5. REQUISITOS PARA LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO DE VALUACIÓN

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En la prestación del servicio de valuación, dependiendo del tipo (véase capítulo 4.), propósito y uso del informe, se debe cumplir con el proceso de valuación descrito en el inciso 5.3., considerando en el mismo los enfoques aplicables descritos en el inciso 5.2. y los principios económicos aplicables al caso establecidos en el inciso 5.1.

Para la prestación del servicio se deberá contar con la capacidad, conocimiento, experiencia e infraestructura para poder desempeñarlo de manera competente. En su caso se complementará el servicio con otros prestadores que se apeguen a estos principios.

La prestación del servicio conlleva la ejecución de un trabajo honesto, profesional, competente y con una remuneración justa y racional, adecuada al trabajo profesional ejecutado.

5.1. Principios económicos aplicados a la valuación

5.1.1. Principio de sustitución

Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En es te sentido, puede fijarse el valor del bien materia de la valuación a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

5.1.2. Principio de anticipación

Establece que el valor presente del bien materia de la de valuación se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

5.1.3. Principio de mayor y mejor uso

Establece que el valor comercial del bien materia de la valuación debe determinarse con base en el uso probable más apto, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor más alto.

5.1.4. Principio de oferta y demanda

Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio.

5.2. Enfoques de valuación

Dependiendo de la naturaleza del bien materia de la valuación, así como de los términos del contrato para el servicio de valuación, el estado del mercado y las características específicas relacionadas, además del uso y propósito del informe de valuación, el valuador debe obtener el valor comercial o conclusivo, resultante de conocer el indicador de valor mediante los siguientes enfoques:

5.2.1. Enfoque físico o de costos

Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar las características físicas y económicas del bien materia de la valuación, así como su valor de reemplazo o reproducción, afectándolo posteriormente por los factores correspondientes al demérito por edad, por conservación y mantenimiento, así como por las obsolescencias económica, funcional y técnica. El valuador debe describir en el informe de valuación la naturaleza de los deméritos aplicados.

En el caso de requerirse el indicador valor de reproducción se debe considerar la utilización de técnicas y materiales iguales a los del bien materia de la valuación. Este indicador es generalmente aplicado en la valuación de bienes con un uso especializado y específico, ya que no son comunes y son raramente ubicados en el mercado.

El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de este enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor Físico.

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5.2.2 Enfoque de capitalización o de ingresos

Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario cuantificar la rentabilidad del bien materia de la valuación, así como la tasa de capitalización, de interés o descuento, aplicable al caso. Este enfoque se determina con base en el principio de anticipación y el principio de mayor y mejor uso. Para efectos de establecer la rentabilidad de un bien se debe determinar si la renta es constante o variable definiendo las características de esta variabilidad en su caso, así como la vida económicamente productiva del bien materia de la valuación y su probable valor de recuperación.

Este enfoque es aplicable para elementos ligados a la explotación económica y para unidades productivas económicamente indivisibles, pero no para sus componentes por separado.

El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de éste enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor de Capitalización o de Ingresos .

5.2.3. Enfoque comparativo de mercado

Para determinar el indicador de valor por este enfoque es necesario realizar la indagación de valores o precios de elementos comparables vendidos u ofertados, similares o idénticos al bien materia de l a valuación, cuantificándose, en su caso, las diferencias existentes entre los comparables mencionados y el bien materia de la valuación mediante factores específicos. Este enfoque refleja la cuantía de intercambio del bien materia de la valuación en un mercado específico, y es la base para valuar la mayoría de los bienes y derechos en economías de mercado.

El indicador de valor obtenido mediante la aplicación de éste enfoque se debe asentar en el informe de valuación como Valor de mercado.

5.3. Proceso de valuación

Para la prestación del servicio de valuación, un a vez aceptadas las condiciones por las partes involucradas, el valuador debe:

5.3.1. Analizar la documentación e información proporcionada por el solicitante que permitan el inicio del proceso de valuación.

5.3.2. Realizar la inspección de los bienes a valuar para constatar su existencia, identificación y ubicación.

5.3.3. Utilizar los enfoques de valuación, debiendo especificar y justificar cuando alguno de ellos no sea aplicable.

5.3.4. Elaborar el informe de valuación conforme con los enfoques y principios expresados en esta norma.

5.3.5. Conservar copia del informe de valuación y el soporte documental utilizado durante un lapso mínimo de un año o, en su caso, por el periodo que establezcan los ordenamientos legales aplicables . En el caso de las personas morales, también deben guardar una copia del informe de valuación por el periodo aquí establecido.

5.3.6. Comunicar al solicitante la participación de algún otro valuador o experto en algún tema específico necesario para llevar a cabo el proceso de valuación, otorgándole el crédito correspondiente.

5.4 Fuentes de información

El valuador debe indicar las fuentes, el tipo y las características de la información usada para realizar el informe de valuación. Estas pueden provenir de:

5.4.1. Documentos

Tales como las inscripciones en los registros de la propiedad, de comercio o catastrales; documentación geodésica, estudios o peritajes previos; fallos judiciales, fallos o determinaciones de autoridades administrativas ; contratos civiles relacionados con los inmuebles, entre otros .

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En el caso de bienes muebles, la documentación puede ser: notas de venta, facturas, pedimentos de importación, cotizaciones de proveedores, catálogos, etc.

Cuando se trate de intangibles, se puede considerar: libros de contabilidad, derechos de usufructo, patentes, etc.

5.4.2. Identificación o inspección física

La identificación o inspección física del bien materia de la valuación. En este caso, e l valuado r debe inspeccionar y documentar el bien tangible o identificar y documentar en el caso de bienes intangibles, en la fecha que se asiente en el informe de valuación. Esta identificación o inspección no se limita a los aspectos externos, debe determinar el uso, tipo, características y condición física observada del bien materia de la valuación.

La identificación o inspección física es limitada en los casos en que el valuador no cuente con la información física o legal suficiente para realizarla y cada una de estas circunstancias debe anotarse y describirse en detalle en el informe de valuación. Cuando estas limitaciones no permitan al valuador tener un nivel de confianza y respaldo necesario para emitir su informe de valuación, debe abstenerse de elaborarlo.

Si esta identificación o inspección física es realizada por más de un valuador o experto, debe anotarse a las personas involucradas que la realicen, señalando el lugar y fecha de la inspección.

5.4.3. Información de terceros

La información documentada, obtenida de otros valuadores, de organismos públicos, o descentralizados, agencias inmobiliarias, etc., pueden ser fuentes de información para el valuador.

5.5. Condición física

El valuador, dependiendo del bien materia de la valuación, debe describir la condición física general y de sus partes esenciales, indicando los méritos y deméritos y en su caso, las limitaciones presentadas.

5.6. Responsabilidad

El valuador es responsable de todo el proceso de valuación y de que este proceso cumpla con lo establecido en la presente norma, además de las disposiciones legales aplicables en la materia.

Si procede, el valuador debe declarar en el informe de valuación las razones por las cuales la propiedad legal no fue verificada total o parcialmente; las dificultades o limitaciones presentadas para la investigación de gravámenes o reservas de dominio que puedan existir sobre los bienes materia de la valuación y, si los bienes incluidos en el informe de valuación corresponden o no a los declarados por el solicitante.

Nota 3: El solicitante y, en su caso el usuario del informe de valuación, son responsables en el ámbito de su actuación de los datos aportados y de la utilización del informe.

5.6.1. Confidencialidad

El valuador no debe utilizar o revelar total o parcialmente el informe de valuación y de la documentación soporte sin el consentimiento escrito del solicitante o propietario del bien valuado, a excepción, de que sea requerido por autoridad competente.

5.7. Ausencia de conflicto de intereses

El valuador debe declarar en las consideraciones previas a la valuación (véase capítulo 7.) no tener interés alguno respecto del bien materia de la valuación.

5.8. Firma del Valuador o Valuadores

El valuador que emite el informe es responsable del cumplimiento de lo dispuesto en esta norma; debe incluir en el informe de valuación, su nombre completo, títulos, registros y acreditaciones vigentes correspondientes y firma autógrafa. En el caso de personas morales, el informe de valuación debe ser firmado por el valuador responsable del proceso de valuación y debe cumplir con lo dispuesto en esta norma y, en

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su caso, el representante o apoderado legal.

En el caso del Corredor Público también debe imprimir su sello de autorizar en todas las fojas que integren el informe de valuación.

6. MÉTODOS DE COMPROBACIÓN

La persona física o moral que ofrece servicios de valuación tiene la opción de solicitar la certificación del cumplimiento de la presente norma a un organismo de certificación acreditado de conformidad a lo establecido en la Ley Federal sobre Metrología y Normalización.

En el caso de las personas morales que opten por la certificación en los términos aquí descritos, deben contar por lo menos con un valuador que cumpla con lo dispuesto en esta norma.

7. INFORME DE VALUACIÓN

El informe de valuación debe formularse por escrito de manera clara y objetiva , presentando el razonamiento y la información suficiente con las cuales el valuador obtiene e l valor conclusivo del bien en estudio, además de los siguientes rubros enunciativos más no limitativos:

- Datos del valuador. - Datos del solicitante.- Datos del propietario, indicando la documentación en que se basa.- Tipo de servicio de valuación prestado (véase capítulo 4).- Vigencia. Este requisito es obligatorio cuando exista una disposición legal que así lo establezca. - Descripción del bien materia de la valuación, en su caso, - Cuando proceda, ubicación del bien materia de la valuación. - Propósito del informe de valuación. - Uso del informe de valuación.- Consideraciones previas a la valuación. - Descripción de enfoques de valuación aplicados. - Fecha de la Inspección. - Fecha de referencia de valor. - Fecha del informe de valuación. - Fuentes de información. - Consideraciones previas a la conclusión. - Conclusión de valor. - Firma(s) de (los) valuador(es).- Reporte fotográfico.

Nota 4: Cualquier observación respecto a enfoques, fuentes de información, elementos, limitaciones generales, etc., que incidan en la conclusión del valor, deben ser mencionadas en el rubro de las consideraciones previas a la valuación.

8. BIBLIOGRAFÍA

- Código financiero del Distrito Federal, publicado en la gaceta del GDF el 30 de diciembre de 2006.- Circular 1462 y 1516 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores del 14 febrero de 2000 y 24 de

mayo de 2002 respectivamente. - Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado , publicada en el

DOF el 30 de diciembre de 2002.- Ley General de Bienes Nacionales publicada en el DOF el 20 de mayo de 2004.- Ley Reglamentaria del Artículo 5o. Constitucional, relativo al ejercicio de las profesiones en el Distrito

Federal, publicada en el DOF el 22 de diciembre de 1993.- Lineamientos para la organización y funcionamiento de los comités técnicos de normalización

nacional.- Metodologías, criterios y procedimientos técnicos del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes

Nacionales.- Normas conforme a las cuales se llevaran a cabo los avalúos y justipreciaciones de rentas a que se

refiere la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el DOF el 27 de septiembre de 2006.- Normas de USPAP (Uniform Standards Professional Appraisal Practice, del Appraisal Foundation)

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2004 y 2006- Normas Europeas de Valoración (TEGOVA, The European Group of Valuers Association), quinta

edición, 2003. - Normas internacionales de valuación (International Valuation Standards Council IVSC), 2005. - Normas internas de valuación de la ANIMVAC, marzo 1996.

- Norma mexicana NMX-Z-013-1977 "Guía para la redacción y estructuración de normas mexicanas".

- TESIS no. XXIV/2004 SCJN 29 de abril de 2004 (Tesis aislada).

9. CONCORDANCIA CON NORMAS INTERNACIONALES

La presente norma mexicana no concuerda con norma internacional alguna por no existir referencia al momento de su elaboración.

A. APÉNDICE INFORMATIVO

A.1. Principios éticos

Con el fin de sentar las bases para ofrecer un servicio de valuación de calidad, se recomienda que el oferente del servicio se sujete a los siguientes principios éticos:

- Proporcionar el servicio con honestidad y dedicación profesional.- Contribuir al enaltecimiento del servicio de valuación, actuando con probidad y buena fe.- Observar decoro en su vida social y profesional.- No realizar servicios de valuación en donde intervengan por si o en representación de

tercera persona, su cónyuge, sus parientes consanguíneos en línea recta o colaterales y por afinidad, hasta el segundo grado inclusive, sin perjuicio de lo que establezcan otros ordenamientos aplicables.

- Aceptar o rechazar con libertad los servicios de valuación que le soliciten.- Guardar y respetar el secreto profesional.- Mantener la confidencialidad en el manejo de toda la información que sea de su

conocimiento y de no caer en conflicto de intereses en el ejercicio del servicio.- Fijar sus honorarios en forma justa y racional.- Mostrar respeto con los demás oferentes del servicio.- Evitar la competencia desleal o desigual.- Contar con la capacidad, conocimiento, experiencia e infraestructura para ofrecer el

servicio de valuación.- Ser imparcial en la determinación de la conclusión de valor.- Ofrecer el servicio de valuación cuando esté seguro de que cuenta con los conocimientos,

experiencia y habilidad para desempeñarlo de manera competente. En su caso, complementar el servicio con otros prestadores que se apeguen a estos principios.

A.2. Glosario de Términos

Para facilitar la aplicación de esta norma, se puede consultar el glosario de términos desarrollado por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales ( INDAABIN), mismo que se encuentra disponible en su página electrónica http://www.indaabin.gob.mx

A.3. Vigencia

La presente norma entra en vigor a los sesenta días naturales después de la declaratoria de vigencia publicada en el Diario Oficial de la Federación por parte de la Secretaría de Economía.

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ORGANISMO NACIONAL DE NORMALIZACIÓN Y CERTIFICACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Y EDIFICACIÓN, S. C.

En el marco de la llamada "Globalización de Mercado" y con la suscripción de los Tratados de Libre comercio de México con América del Norte, la Comunidad Económica Europea, los Países que forman la llamada cuenca del Pacífico y América Latina, los proveedores de bienes y servicios deben tomar una nueva actitud de producción y negocios ya que las estrategias comerciales basadas exclusivamente en el precio o la supremacía del líder, aunque importantes, resultan insuficientes.

Esta nueva actitud tiene como e je principal la búsqueda de una competitividad sostenible mediante la mejora continua de la calidad de los bienes y servicios que se ofertan.

Para enfrentar estos retos se creó en 1994 el Organismo Nacional de Normalización y Certificación de la Construcción y Edificación, S. C. (ONNCCE), que actualmente está autorizado por la Secretaría de Economía como Organismo de Normalización para el sector de la Construcción, así mismo, se encuentra acreditado como Organismo de Certificación por la Entidad Mexicana de Acreditación y está aprobado por la Secretaría de Economía, la Secretaría de Desarrollo Social, la Comisión Nacional de Ahorro de Energía y la Comisión Nacional del Agua.

MISIÓN

El ONNCCE, es una Sociedad Civil reconocida en el ámbito nacional, que tiene como propósito contribuir a la mejora de la calidad y de la competitividad de los productos, procesos, servicios y sistemas relacionados

principalmente con la industria de la construcción a través de la Normalización y de la Certificación.

POLÍTICA DE CALIDAD

"EL ONNCCE DEBE LOGRAR Y MANTENER EL NIVEL DE CALIDAD REQUERIDO EN EL CUMPLIMIENTO DE LAS TAREAS QUE SOBRE NORMALIZACIÓN, CERTIFICACIÓN Y VERIFICACIÓN PARA

PRODUCTOS, PROCESOS, PERSONAS, SISTEMAS DE GESTIÓN DE LA CALIDAD Y SERVICIOS LE SEAN SOLIC ITADOS, OFRECIENDO SIEMPRE AL CLIENTE LA TRANSPARENCIA, IMPARCIALIDAD Y

CONFIDENCIALIDAD QUE MERECE"

Actividades del ONNCCE

Elaborar Normas Mexicanas aplicables a los elementos, componentes, tecnologías, ensayes, procesos y servicios de la industria de la construcción. acordes con las condiciones del país y armonizadas internacionalmente.

Certificar, verificar y/o dictaminar el cumplimiento con normas oficiales mexicanas (NOM), con normas mexicanas (NMX) de bienes, servicios, sistemas de gestión de la calidad o con otros documentos normativos.

Promover una nueva cultura hacia la calidad. Orientar a la industria para elevar la calidad, competitividad y productividad de bienes y servicios. Desarrollar y promover programas de investigación y capacitación. Impartir cursos y conferencias relativos a la calidad.

El ONNCCE cuenta con un Consejo Técnico conformado por más de 50 representantes de organizaciones públicas y privadas, así como de la academia y de los consumidores; tiene como principal responsabilidad la de garantizar a la sociedad la total transparencia y confiabilidad.

Si se encuentra interesado en conocer más sobre estas actividades o le interesa la certificación, consulte nuestra página en I n t e r n e t : www.onncce.org.mnx

o envíe un mensaje a los siguientes correos:

NORMALIZACIÓN: servicios@mail.onncce.org.mx CERTIFICACIÓN: certificación@mail.onncce.org.mx VENTA DE NORMAS: normas@mail.onncce.org.mx DIRECCIÓN: onncce@mail.onncce.org.mx CONMUTADOR: 01 (55) 56632950, fax: extensión 104

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ANEXO VIII

ACUERDOS BASILEA I Y BASILEA II.

Los acuerdos de Basileo I y II fueron emitidos por el Comité de Basilea, un consejo cooperativo de 11 naciones ( 9 europeas, Japón, y los Estados Unidos de Norteamérica ) tratando de armonizar los estándares bancarios y las regulaciones entre y dentro de los estados miembros.

De acuerdo al documento de la fundación del Comité, los objetivos eran extender la cobertura regulatoria, promover una adecuada supervisión bancaria, y asegurar que ningún establecimiento bancario en el extranjero pudiera escapar a la supervisión.

El acuerdo International Convergence of Capital Measurements and Capital Standards, conocido como Baselia I, se emitió en Julio de 1988, y se implementó en 1992 ( en Japón en 1996 ).

Se definió solo para proveer el capital adecuado para protegerse contra riesgos de la Cartera de cada banco, y no considera capital para protegerse contra riesgos de paridades, cambios en tasas de interés, ni caídas generales de actividad macroeconómica. Propone requerimientos mínimos de capital para bancos internacionales activos.

No estaba diseñado para países emergentes, pero para 1999 casi todos, incluyendo China, Rusia e India, lo habían implementado.

Por estos problemas y los de la crisis bancaria de los 90s, el Comité de Basilea propuso en 1999 el preparar un nuevo acuerdo, a Revised Framework on International Convergence of Capital Measurements and Capital Standards, conocido como Basilea II, que fué emitido en Junio de 2004.

El plan era implementarlo en el grupo G10 ( los del Comité de Basilea ) en 2008, y fuera de este grupo en 95 países ( 36% del producto bruto doméstico mundial ) para 2010.

La intención de los acuerdos de Basilea es que los bancos tengan en cuenta los riesgos del crédito, riesgo operacional de mercado, y riegos debidos a las tasas de interés y la volátilidad, para que en función de esto los administren y definan cual es el capital mínimo que deben tener en función de su cartera y los riesgos ponderados, para ser considerados solventes.

Las implicaciones para los valuadores es que se pide que los avalúos los haga un valuador independiente, y se introduce el Valor para Crédito Hipotecario ( Mortgage Lending Value MLV ), que es el valor de la propiedad determinado por una evaluación prudente de la comercialización de la misma tomando en cuenta aspectos sostenibles a largo plazo, ( ya no solo los actuales ), las condiciones del

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mercado, mercado normal y local, y el uso actual y los posibles usos alternativos ( los elementos especulativos no deben tomarse en cuenta ).

Bibliografía para este punto:

Trotz Raymond, Basel II Implications for Property Valuers, IVS Information Paper, July 2006.

Trotz Raymond, Implementation of Basel II in the European Community, IVSC Information Paper, October 2006.

Balin Brian J, Basel I, Basel II, and Emerging Markets. A non Technical Analysis, The John Hopkins University School of Advanced International Studies, May 2008.

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