ANÁLISIS DE LA PREFACTIBILIDAD EN LA CREACIÓN DE UNA ...

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ANÁLISIS DE LA PREFACTIBILIDAD EN LA CREACIÓN DE UNA

INMOBILIARIA PARA LA EMPRESA VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A

MARLY EDITH AMORTEGUI MARTÍNEZ

UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA

FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

ADMINISTRACIÓN DE NEGOCIOS

MEDELLÍN

2009

3

ANÁLISIS DE LA PREFACTIBILIDAD EN LA CREACIÓN DE UNA

INMOBILIARIA PARA LA EMPRESA VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A

MARLY EDITH AMORTEGUI MARTÍNEZ

Trabajo de consultoría para optar al título

de Administradora de Negocios

Asesor

MARÍA YANICED BALBÍN TAMAYO

Economista

UNIVERSIDAD DE SAN BUENAVENTURA

FACULTAD DE CIENCIAS EMPRESARIALES

ADMINISTRACIÓN DE NEGOCIOS

MEDELLÍN

2009

4

Nota de Aceptación

______________________________

______________________________

______________________________

______________________________

______________________________

______________________________

______________________________

Asesor Temático

______________________________

Asesora Metodológica

______________________________

Firma del jurado

Medellín, 30 noviembre de 2009

5

CONTENIDO

pág.

INTRODUCCIÓN

12

2. OBJETIVOS 13

2.1 OBJETIVO GENERAL 13

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

13

3. PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA 14

3.1 BREVE RESEÑA HISTÓRICA 14

3.2 ELEMENTOS CORPORATIVOS 16

3.2.1 Misión 16

3.2.2 Visión 16

3.2.3 Valores, Políticas o Principios 17

3.2.3.1 Valores Corporativos 17

3.3. PORTAFOLIO DE PRODUCTOS O SERVICIOS 17

3.4. ÁREA PROBLEMÁTICA

17

4. MARCO TEÓRICO 19

4.1 ANÁLISIS DEL FUNCIONAMIENTO DE UNA INMOBILIARIA 19

4.1.1 Administración inmobiliaria 19

4.1.2 Procedimientos de una inmobiliaria 22

4.1.3 Servicios prestados por una inmobiliaria 18

4.2 SITUACIÓN ACTUAL DE VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS

S.A.

43

6

5. DISEÑO METODOLÓGICO 47

5.1 ENFOQUE 47

5.2 TIPO DE INVESTIGACIÓN 47

5.3 MÉTODO DE ESTUDIO 47

5.4 POBLACIÓN Y MUESTRA 47

5.5 VARIABLES O CATEGORÍAS DE ANÁLISIS 48

5.5.1 Actividades de complementación. 48

5.5.2 Características de la organización 48

5.5.3 Inversión 50

5.6 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE LA

INFORMACIÓN

52

6. RESULTADOS 53

6.1 PRESENTACIÓN DE RESULTADOS 53

6.2 ANÁLISIS DE RESULTADOS 53

7. CONCLUSIONES 56

8. RECOMENDACIONES 58

BIBLIOGRAFÍA 59

ANEXOS 61

7

LISTA DE TABLAS

pág.

TABLA 1 NIVELES DE VENTA MENSUALES 53

TABLA 2 COMPARATIVO VENTAS VS COSTOS Y GASTOS 53

8

LISTA DE FIGURAS

pág.

FIGURA 1 PAUTA PUBLICITARIA EN LA REVISTA PROPIEDADES 45

9

LISTA DE ANEXOS

pág.

ANEXO 1 PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA 62

ANEXO 2 FORMATO PARA LA ARCHIVACIÓN DE INMUEBLES 64

ANEXO 3 ACTA DE ENTREGA 65

ANEXO 4 TIPS INMOBILIARIOS 69

10

GLOSARIO

BROKERS: Los brokers son aquellas personas encargadas de actuar como

intermediarios entre los vendedores de negocios y los compradores de los

mismos, a fin de posibilitar el acercamiento de las partes y conciliar, una fácil y

buena negociación.

ARRAS: La figura de las "arras" hace relación, al pacto que hacen los

contratantes de entregar una cosa, generalmente dinero, en señal de la existencia

de un contrato que se celebra. La referida estipulación puede tener tres propósitos

diferentes: confirmar simplemente el contrato, confirmar y garantizar su ejecución

o poder desistir del contrato.

HIPOTECA: La hipoteca es un derecho real constituido en garantía de un crédito

sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su

propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el

plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular

en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.

AVALÚO: Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos,

urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el

valor comercial de una propiedad.

INMUEBLE: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes, como casas o

fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, porque

forman parte de un terreno o están anclados (pegado o clavado) a él. Viene de la

palabra inmóvil. A efectos civiles, en algunas legislaciones los buques y las

aeronaves tienen la consideración de inmuebles.

UPAC: son las iníciales de unidad de poder adquisitivo constante. Este sistema

tenía como principales objetivos los de mantener el poder adquisitivo de la

moneda y ofrecer una solución a los colombianos que necesitaran tomar un

crédito hipotecario de largo plazo para comprar vivienda.

http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real

http://es.wikipedia.org/wiki/Cr%C3%A9dito

http://es.wikipedia.org/wiki/Bien

http://es.wikipedia.org/wiki/Inmueble

http://es.wikipedia.org/wiki/Propietario

http://es.wikipedia.org/wiki/Acreedor

http://es.wikipedia.org/wiki/Cuenta_por_pagar

http://es.wikipedia.org/wiki/Bien

http://es.wikipedia.org/wiki/Casa

http://es.wikipedia.org/wiki/Finca

http://es.wikipedia.org/wiki/Clavo_(objeto)

http://es.wikipedia.org/wiki/Buque

http://es.wikipedia.org/wiki/Aeronave

11

SERVIDUMBRES: Derecho en predio ajeno que limita el dominio de éste y que

está constituido en beneficio de las necesidades de otra finca perteneciente a

distinto propietario, o del público.

PERMUTA: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se

obliga a dar una cosa para recibir otra. Es el contrato que sirve para regular el

acto.

http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato

12

INTRODUCCIÓN

La investigación se realizó en la empresa, Vásquez Arango Arquitectos S.A, una

empresa dedicada al diseño, construcción, remodelación e interventoria, durante

24 años consecutivos. A lo largo de estos años de trabajo la empresa, ha

recopilado un importante record de obras, además se ha caracterizado por tener

una amplia gama de servicios y se propone ser una empresa integral

desarrollando los dos grandes campos de acción dentro de la propiedad raíz, que

son: la construcción y la comercialización de inmuebles, adicional a esto, la

empresa busca producir unos ingresos adicionales a los generados por los

departamentos de diseño y construcción.

Es por esto que se realizó una investigación para analizar la prefactibilidad de la

creación de una inmobiliaria dentro de la empresa de arquitectura y construcción

Vásquez Arango Arquitectos S.A, con el ánimo de generar más ingresos a esta

compañía.

En búsqueda de desarrollar la idea principal del presente trabajo, se analizó el

comportamiento del mercado inmobiliario, datos de otras inmobiliarias y empresas

de construcción que tienen dentro de sus características la venta de inmuebles, y

la evolución de la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A, ante los cambios.

13

2. OBJETIVOS

2.1. OBJETIVO GENERAL

Determinar la prefactibilidad del desarrollo de una inmobiliaria dentro de la

empresa de arquitectura y construcción Vásquez Arango Arquitectos

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Identificar las ventajas y desventajas en la creación de una inmobiliaria dentro de

la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A

Analizar las variables en la implementación de las funciones de una inmobiliaria

dentro de la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A

14

3. PRESENTACION DE LA EMPRESA

3.1 BREVE RESEÑA HISTÓRICA

“VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A, es una compañía que fue fundada en

junio de 1985 por su único dueño el arquitecto Carlos Vásquez Arango,

inicialmente fue creada como una empresa de diseño y arquitectura pero a lo largo

de estos 23 años, fue ampliando sus servicios para ofrecer también la prestación

de Interventoría, construcción y remodelación.

Estos son algunos de sus labores realizados.

Construcción CLINICA EL CAMPESTRE

Diseño Condominio LA COLINA

Diseño y construcción Edificio SOTAYAC

Diseño urbano y arquitectónico de la URBANIZACION CALASANIA ETAPA I

Diseño y construcción del MALL LA SEBASTIANA

Diseño y Construcción TRANSFORMADORES SUNTEC

Diseño y Interventoría INDUSTRIAS PRINTEX S.A.

Adecuaciones FABRICA DE CALCETINES CRYSTAL S.A.

Diseño y construcción URBANIZACION AVALON

Diseño, construcción y dirección de la remodelación del CLUB CAMPESTRE

EL RODEO

Diseño y construcción de la nueva sede para el CLUB DE TIRO, CAZA Y

PESCA DIANA

Diseño y construcción consultorios para el Centro Sicopedagógico Integrado

CEPI

Diseño y construcción de oficinas y puntos de venta de la panadería SANTA

CLARA.

Diseño y construcción de cabaña (350m²) en el Porvenir, Coveñas.

Construcción de vivienda (265m²) en la transversal superior, sector El Balcón,

el Poblado.

Diseño y construcción para las reformas de los locales PAGUEMENOS, en las

Calles Colombia y Sandiego.

Diseño y construcción del bar FLAMINGO, en el hotel Flamingo en Cartagena.

15

Diseño y montaje de punto de ventas de fábrica, en la empresa FATELARES.

Diseño, construcción y mantenimiento en la empresa LANDERS y Cia.

Trabajos varios en diseño y construcción para la empresa EDUARDOÑO.

Reforma y adecuación de la bodega (1000m²), para la empresa KERACOL.

Reforma y construcción Serviteca LLANTAS Y ACCESORIOS y

REENCAUCHADORA HERCULES, para la ampliación de la nueva imagen

servicio Good Year.

Reforma y adecuación para el punto de venta DOMINO’S PIZZA, sucursal

Poblado.

Construcción del restaurante THREE AMIGOS, antigua Bella Época.

Diseño interior y construcción para la Corporación Cafetera de Ahorro y

Vivienda S.A, CONCASA; sucursales de Coltejer, La América y Guayaquil.

Construcción Banco SELFIN, sucursal Medellín. Centro comercial Oviedo.

Diseño arquitectónico BANCO COMERCIAL ANTIOQUEÑO, sucursal Caribe.

900m².

Reforma salas BIP BANCOQUIA, en el Centro Comercial Unicentro y en el

Centro Comercial La Fé.

Construcción CONCASA, sucursal Laureles.

Diseño y montaje de stands para empresas como PROLECHE, PAKITA, JHON

RESTREPO A y Cia, COMPAÑÍA AGRICOLA DE SEGUROS, CAFÉ LA

BASTILLA, COMPAÑÍA NACIONAL DE CHOCOLATES y FABRICATO, en

varios eventos realizados en la ciudad de Medellín.

Diseño y construcción fábrica de alimentos MIL DELICIAS, Rionegro,

Antioquia.

Diseño reforma para oficina BANCAFE, sucursal Ciudad Bolívar, Antioquia.

Diseño y construcción de locales para PIZZAS PICCOLO, ubicados en el

centro, carrera 70, Almacentro, Cartagena y Poblado.

Diseño e interventoría de bodega Colombiana de Hilados, para el grupo

Crystal-Vestimundo, ubicada en la Zona Franca. Rionegro Antioquia.

Construcción finca propiedad del Dr. Juan Felipe Gaviria en el Retiro,

Antioquia.

Diseño finca propiedad de la familia Acosta Zapata. 350m².

Diseño finca propiedad de la familia Moreno Vásquez. 400m².

Trabajos de remodelación y adecuación BANCO DE CREDITO, sucursal

principal. Medellín.

Diseño arquitectónico AUTOBANCO, para BANCO SANTANDER. Sucursal

Av.33. Medellín.

Trabajos de ampliación de bodegas de la empresa SOTINSA.

16

Adecuación oficina ARTHUR ANDERSEN. Edificio Colseguros.

Diseño arquitectónico y construcción para FARMASTORE LAS AMERICAS.

Diseño y construcción etapa III Clínica y Laboratorio médico Las Américas.

Interventoría Urbanización POBLADO ALTO. 17 casas unifamiliares.

Interventoría Urbanización REMANSO DE SAN LUCAS.

Interventoría para las bodegas de la empresa INDUSTRIAS DE ACERO S.A,

(7500m²)

Interventoría técnica y administrativa industrias PRINTEX S.A. Armenia,

Quindío.

Interventoría Hangar y oficinas de la empresa TAMPA Carga

Interventoría técnica y administrativa Bodega COMERCIALIZADORA

INTERNACIONAL

Entre otros “1

3.2. ELEMENTOS CORPORATIVOS

3.2.1. Misión “Somos una empresa dedicada al diseño y construcción, con un

alto nivel de calidad, con el propósito de satisfacer los requerimientos de nuestros

clientes brindándoles asesorias sustentadas en el profesionalismo, talento

humano, conocimiento e innovación, con un personal capacitado para dar

soluciones integrales, generando bienestar a nuestros clientes, empleados y

proveedores. ” 2

3.2.2. Visión “Nos comprometemos en ser una organización líder como

proveedores de servicios inmobiliarios; diseñando y construyendo con calidad,

buscando siempre la satisfacción del cliente, además crecer y consolidarnos, en

el mercado como una empresa que ofrece servicios de excelente disposición y

compromiso, trabajando con nuestros clientes de la mano para identificar sus

necesidades y desarrollar soluciones que le brinden resultados reales y

verosímiles.” 3

1 Información suministrada por VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Tel. 268 70 54

2 Ibid

3 Ibid

17

3.2.3. Valores, Políticas o Principios

3.2.3.1 Valores Corporativos: ”Estos son los pilares filosóficos en que se basa

nuestra organización y en los que se inspiran nuestro equipo de trabajo, para

generar asesorias de alta calidad día a día.” 4

Honestidad

Compromiso

Trasparencia

Profesionalismo

Respeto

Perseverancia

3.3 PORTAFOLIO DE PRODUCTOS O SERVICIOS

“VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Se caracteriza por ofrecer una amplia

gama de servicios del gremio constructor, como son: diseño, construcción,

remodelación, adecuación e interventoria. ” 5

La empresa a lo largo de los 24 años de trabajo ha recopilado un importante

record de obras, pudiendo ofrecer servicios en los campos del diseño, la

construcción y la interventora. La organización de la empresa se desarrolla a partir

de los departamentos de diseño y construcción, que cuentan con personal

profesional y especializado en cada una de las actividades que en estos se

desarrollan. El cliente puede encontrar en la empresa desde el servicio

independiente de cada departamento, hasta el trabajo en conjunto de ambos,

trascendiendo a una actividad integral.

3.4 ÁREA PROBLEMÁTICA

La empresa para lograr su reconocimiento en el mercado como una organización

líder a manera de proveedores de servicios inmobiliarios, debe ampliar sus

servicios prestados para obtener una mayor cobertura del mercado,

4 Ibid

5 Información suministrada por VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Tel. 268 70 54

18

adicionalmente obtendría más unidades de negocio y por ende más oportunidades

de obtención de ganancias, mas aun cuando se ha venido presentando desde el

año anterior (2008) una desaceleración de la construcción de viviendas, por lo

tanto es importante buscar nuevas oportunidades de flujo de capital.

Con esta investigación se busca demostrar que la creación de una inmobiliaria

dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A. Como una

unidad de negocio adicional es una excelente opción ya puede generar más

ingresos y obtener un flujo de capital constante a mediano y largo plazo.

19

4. MARCO TEÓRICO

4.1. ANÁLISIS DEL FUNCIONAMIENTO DE UNA INMOBILIARIA

Para la comprensión del funcionamiento de una inmobiliaria, se deben analizar

tres puntos fundamentales como: la administración inmobiliaria, los procedimientos

para el funcionamiento y los servicios que ofrece.

4.1.1 Administración inmobiliaria

Que es una inmobiliaria

Es una empresa dedicada a la comercialización de inmuebles y para ello hace las

veces de intermediaria entre el vendedor y el comprador y por esta labor cobran

una comisión. El porcentaje de esta comisión no esta reglamentada en el código

de comercio, pero según estudios de la Cámara de Comercio de Bogota, la

costumbre mercantil dice “que se acostumbra pagar al comisionista por su

intermediación en un contrato de compraventa de un bien inmueble ubicado en

zona urbana, es del 3% del precio de venta del inmueble” 6

Además el mercado inmobiliario en el papel de oferentes y la comunidad en

general como demandantes, han asumido este porcentaje como un valor real y

cotidiano.

Vía inmuebles en su glosario define una inmobiliaria como, “Empresa cuya

principal actividad es la intermediación en la compra y venta de todo tipo de bienes

inmuebles” 7.

La pagina inmobiliaria El Purre, define “las operaciones que suele realizar una

inmobiliaria son:

Venta y alquiler de propiedades.

6 Información suministrada por www.ccb.org.co/

7 Información suministrada por www.viabcp.com/viainmuebles/glosario_bottom.html

http://www.google.com.co/url?q=http://www.viabcp.com/viainmuebles/glosario_bottom.html&ei=nDPdSuLkIISPtgfw3eH8Dw&sa=X&oi=define&ct=&cd=1&ved=0CA8QpAMoAw&usg=AFQjCNF83646fLW4Xj24Y2HWErU2pTfZng

20

Análisis del estado legal de la propiedad y del titular del inmueble antes de ser

comercializado.

Pedidos de informes de dominio en el registro de la propiedad.

Publicación de las propiedades en medios de comunicación acordes.

Asesoramiento legal a ambas partes”8

“Tipos de inmobiliarias.

1. Inmobiliarias clásicas: Estas entidades, son inmobiliarias donde su

esquema de trabajo tiene una mayor concentración en los arrendamientos

de los inmuebles y aunque la mayoría de estas inmobiliarias tiene también

inmuebles para la venta, no es su objeto principal de lucro.

2. Inmobiliarias de proyectos: Estas inmobiliarias son entes independientes

con razones sociales y capital diferente, de las constructoras que ejecutan

los proyectos o los inmuebles, y su objetivo es realizar la intermediación

entre el constructor y el comprador, ya que el constructor dentro de su

organigrama no posee un departamento de ventas, ni muchos menos una

inmobiliaria creada dentro de sus instalaciones, por lo tanto busca

tercerizar las vetas de sus proyectos através de este tipo de inmobiliaria.

3. Constructor inmobiliario: Es una compañía constructora que asume, el

compromiso de ejecutar la construcción de una obra o proyecto, con

recursos propios o ajenos (através de un crédito hipotecario que se

realiza con una hipoteca de mayor extensión sobre el lote en el que se

realizara la obra o proyecto). Además tiene dentro de su organigrama un

departamento de ventas que debe realizar la venta y promoción de los

inmuebles que ejecuta la compañía.

4. Una inmobiliaria dentro de una constructora: Esta inmobiliaria va mas aya

de un departamento de ventas de una constructora, ya que además de

hacer la promoción y ventas de los proyectos de la compañía, busca y

adquiere inmuebles usados y nuevos para la venta, promociona y vende

otros inmuebles diferentes a los que ejecuta la compañía; pero es una

8 Información suministrada por www.elpurre.com/dic/inmobiliaria/

21

inmobiliaria dependiente, con el mismo nombre y capital de la

constructora”. 9

La importancia del las inmobiliarias y el sector constructor en el país.

Observando las cifras económicas de los últimos 30 años en nuestro País, se

puede notar que las inmobiliarias y la industria de la construcción, es uno de los

sectores mas importantes de la economía Colombiana, ya que es estratégico para

el desarrollo del país, además es un gran generador de empleos directos e

indirectos y sus productos inciden en forma directa o indirecta en el progreso de la

sociedad.

Según la Alcaldía de Medellín, “a partir de 1970, la construcción se convirtió en un

sector estratégico para la promoción del crecimiento económico en el país, razón

por la cual se han desarrollado activas políticas de promoción del mismo. Como

resultado de estos instrumentos, desde finales de la década del 80, el sector ha

alcanzado una importante participación en el PIB nacional, que ha permanecido

alrededor de 6%. Hasta mediados de 1995, la construcción en el ámbito nacional

creció a un ritmo sostenido, pero a partir del segundo semestre de este año se

comenzó a dar una desaceleración en el sector, lo que se tradujo en una fuerte

recesión a inicios de 1996, y esto influyó de manera negativa en el

comportamiento de actividades conexas. El factor determinante de este

comportamiento fue el colapso del sistema Upac, por el alto nivel adquirió la tasa

de interés en un esquema de financiación que estaba ligado a este indicador”. 10

La Alcaldía afirma también que, “después de la crisis se observa una notable

recuperación del sector. Mientras que en el período de crisis se ofrecía un

promedio anual en el nivel nacional de 65.000 viviendas, a partir de 2002 se

ofrecen 149.000, cifra cercana al promedio que se presentaba antes de la crisis,

que era de 182.000 viviendas. Esto se explica fundamentalmente por la estabilidad

del esquema de financiación que ha generado mayor confianza en los usuarios;

además, por la implementación de programas gubernamentales para el fomento

de la construcción de vivienda de interés social, por el impulso al otorgamiento de

subsidios y por los beneficios fiscales para estratos altos.

Por todo esto la Alcaldía de Medellín confirma que, la actividad ha sido gran

jalonadora del crecimiento de la economía: el PIB de este sector tuvo una

9 Información suministrada por Vásquez Arango Arquitectos

10 Información suministrada por www.medellin.gov.

22

variación anual de 10.59% en 2004, superior al crecimiento promedio del PIB de la

economía que fue de 3.96%; y en 2005 fue el segundo sector en aporte al

crecimiento del PIB: de 5.13% de crecimiento de la economía, 0.65 puntos

porcentuales son explicados por el sector. El crecimiento del sector fue de 12,57%

en 2005, explicado por el aumento en el valor agregado de las obras de ingeniería

civil en 27,87% y edificaciones en 5,43%.

Se estima que por cada vivienda se generan 3 empleos, y por cada vivienda

social, 2 nuevos empleos. Adicionalmente, por cada empleo directo se generan

1.2 empleos indirectos. Uno de los motores del sector constructor podría

encontrarse en la vivienda de interés social (VIS), tanto para los constructores

como para la economía colombiana: por cada peso que se invierte en ella se

generan cinco pesos en la economía, dado el fuerte impacto que presenta sobre

variables como servicios públicos, generación de empleos directos e indirectos,

transporte y mejoramiento sustancial en la calidad de vida de los colombianos”11.

Según la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, "al primer trimestre de

2009, el sector de la construcción siguió experimentando un ajuste que está en

línea con el cambio de ciclo que está viviendo la economía nacional. Esta

situación representa un gran aliciente para la economía del país ya que el sector

de la construcción es uno de los generadores más importantes de empleos

directos e indirectos, y es por esta razón que hay que destacar que entre abril y

junio del año en curso el sector de la construcción ocupó 947 mil 904 personas a

nivel nacional.

Camacol confía en que las medidas de política adoptadas por el Gobierno

continúen generando los efectos deseados y que por otra parte se alcance una

gestión eficaz de generación de suelo urbanizable para tener una mayor oferta,

especialmente en el segmento de vivienda de interés prioritario”. 12

4.1.2. Procedimientos de una inmobiliaria

Marketing inmobiliario: Meridiano Brokers inmobiliarios expresa que marketing

Inmobiliario “es la elaboración de un buen Plan de Marketing para la

comercialización de una promoción inmobiliaria, al igual que para la puesta en el

mercado de cualquier producto o servicio, no sólo es conveniente sino que es

5 Información suministrada por www.medellin.gov.

12 Información suministrada por www.camacol.com

23

necesaria para elevar la máximo posible la probabilidad de éxito, y en

consecuencia optimizar el beneficio esperado. Este es su objetivo principal, pero

un Plan de Marketing bien hecho también tiene como fin el de inducir a un buen y

completo conocimiento del mercado, en sus dos componentes principales: el

cliente potencial y la competencia a una objetiva identificación de oportunidades y

al diseño de una oferta que permita la más eficaz explotación de las mismas.

Por otra parte, la metodología y la sistemática de trabajo a que obliga la

preparación de un Plan de Marketing son factores que redundan en beneficio de la

organización ya que promueven la delegación y el trabajo en equipo”. 13

Consignación de inmuebles en venta: la consignación de inmuebles se le llama

a la acción que realiza el propietario o el apoderado, cuando lleva la información

comercial detallada del inmueble que desea ser comercializada por la inmobiliaria,

a la cual le está presentando la información.

Sobre este tema Metro cuadrado pronuncia lo siguiente: “debido a que la ley no

fija parámetros exactos sobre lo que deben o no, incluir los contratos de

consignación hay que ser muy rigurosos en su elaboración para asegurar el pago

justo de la comisión.

De acuerdo con la normatividad vigente es posible pactar y relacionar en

documento las condiciones, compromisos y deberes entre los dueños de los

inmuebles y los agentes de finca raíz, en su calidad de intermediarios

para promocionar las propiedades y conseguirles el cliente para cierre del negocio.

Y aunque este documento garantiza una relación comercial equitativa para ambas

partes, es más una manera “un seguro” para que los agentes no sean víctimas del

incumplimiento en el pago total o parcial de la comisión por parte del oferente.

Sobre los tipos de contrato de consignación de inmuebles, Metro cuadrado

enuncia los siguientes:

1) Contrato de consignación sin exclusividad: Se trata de un documento con

el que el propietario solo está obligado a pagar la comisión cuando es el

agente inmobiliario quien consigue al cliente y obviamente, cumple con su

labor de asesoría en los trámites del caso desde la promesa de compraventa

13

Información suministrada por colombia.acambiode.com/producto

24

hasta que se esta se ejecuta en su totalidad. Además, le da la libertad al

propietario de consignar su inmueble en otras inmobiliarias o de venderlo

directamente sin que esto tenga repercusión alguna. Sin embargo, en este tipo

de contratos los propietarios deben asumir los gastos de publicidad o

promoción en que incurrirá el agente inmobiliario para vender el inmueble.

Generalmente, los agentes recaudan este dinero con base en una tarifa y un

plan publicitario establecido de antemano al momento de mismo de la firma del

documento de consignación.

2) Contrato de consignación con exclusividad: Mediante este documento los

agentes inmobiliarios pactan con el propietario que ellos serán los únicos

autorizados para promocionar y vender un inmueble. Así las cosas, si por

alguna razón el propietario es quien consigue el cliente igual estará en la

obligación de pagarle la comisión al agente inmobiliario. De esta manera

también se evita que el propietario pueda acudir a otros agentes inmobiliarios,

entre otras posibilidades”.14

Adquisición de inmuebles: Sobre este tema el portal inmobiliario Viva Real

Colombia informa lo siguiente:

“Muchas personas desconocen la doble formalidad requerida para poder adquirir

el derecho real de dominio de un inmueble, generando así diferentes dificultades

para vendedores y compradores. A continuación encontrará cuáles son esos

requisitos:

Título y Modo

La forma de adquirir los derechos reales en Colombia, entre ellos el derecho de

dominio, necesita de una doble formalidad, el título y el modo.

El título, es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que

faculta para adquirir el derecho real de manera directa, en pocas palabras el título,

es el contrato que otorga a la persona el derecho de que se le haga la transmisión

de un derecho, ya sea que dicho contrato se denomine: compraventa, usufructo,

comodato, etc.

14

Información suministrada por: www.metrocuadrado.com/

http://www.metrocuadrado.com/

25

El modo por su parte es la forma de ejercitar el título para adquirir el derecho real,

en consecuencia el modo es la forma en que el derecho que se ha obtenido en

virtud del contrato finalmente llegue al patrimonio de las personas, dichos modos

están determinados por la propia ley y son: Prescripción, Accesión, Sucesión por

causa de muerte, Tradición y Ocupación (artículo 673 del Código Civil)

Título para adquirir bienes inmuebles

El título más común para la adquisición de bienes inmuebles es la compraventa,

es importante resaltar que la compraventa en si no está otorgando el derecho de

dominio, sino que está generando para el vendedor la obligación de transmitir el

derecho.

Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, es decir que

para su perfeccionamiento no requiere sino del simple acuerdo entre las partes

(sin que tenga que constar por escrito), tratándose de bienes inmuebles éste

contrato debe realizarse por escritura pública.

Modo para adquirir bienes inmuebles

El modo por su parte es la denominada tradición, es el modo y no el título lo que

genera la verdadera propiedad, es decir que así la persona tenga el título si el

modo no se perfecciona no podrá ser considerado dueño de la cosa.

Para que exista tradición debe haber entrega del bien con la facultad e intención

de transmitir el derecho, y la capacidad e intención de adquirirlo. Tratándose de

bienes inmuebles la tradición no se perfecciona con la simple entrega del bien,

sino que debe realizarse la respectiva inscripción en la Oficina de Registro de

Instrumento Públicos, aun cuando no se haga la entrega del bien inmueble, si la

inscripción se realiza, la persona será considerada dueña.

Así pues para que exista transmisión del derecho real de dominio de bienes

inmuebles es necesaria la realización de una escritura pública de compraventa y la

inscripción de dicha escritura, de no darse alguno de los dos requisitos la

propiedad continuará en cabeza del vendedor del bien inmueble, dejando al

comprador, desprotegido frente a futuros conflictos que se puedan generar en

torno al inmueble.

26

En el peor de los casos puede suceder que el comprador llegue a perder su bien

inmueble por no haber hecho el correspondiente registro, ya que el bien

continuará apareciendo en cabeza del vendedor, si por ejemplo el vendedor es

demandado ante la justicia ordinaria el demandante puede pedirle al juez que

sean embargados los bienes del demandado, dentro de los cuales se encontrará

el bien que ya vendió pero que sigue apareciendo a nombre suyo, el juez puede

embargar el bien, secuestrarlo, rematarlo y adjudicárselo a otra persona, todo lo

cual es perfectamente legal ya que el bien en estricto sentido sigue siendo de

propiedad del vendedor” 15

Realización de contratos:

1. Contrato de arrendamiento:

“El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria

en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se

obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a

otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso

o goce un precio cierto y determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio

arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de

arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce

radica en predio rústico.

Elementos de Contrato de arrendamiento

Capacidad: Poder realizar actos jurídicos, ser susceptible de obligaciones, poder

contratar, etc., estas facultades las obtiene al momento de cumplir la mayoría de

edad (18 años), así lo establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad,

la persona ya puede ejercer sus derechos, realizar acto jurídicos, contratos

privados, cumplir con las obligaciones que devienen de los contratos, etc., para

poder tener la capacidad de ejercicio es necesario tener antes la capacidad de

goce.

Consentimiento: Es un concepto jurídico que hace referencia a la existencia de

un acuerdo entre dos o varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su

principal marco de actuación es el Derecho civil y, en especial, el Derecho de 15

información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/

http://www.monografias.com/trabajos54/arrendamiento-urbano/arrendamiento-urbano.shtml

http://www.monografias.com/trabajos6/cont/cont.shtml

http://www.monografias.com/trabajos16/fijacion-precios/fijacion-precios.shtml#ANTECED

http://ads.us.e-planning.net/ei/3/29e9/cfa010f10016a577?rnd=0.4345832529582962&pb=b3f6a6f419cb2170&fi=695f2504c9f3b5a3&kw=precio

http://www.monografias.com/trabajos12/alma/alma.shtml

http://www.monografias.com/trabajos14/obligaciones/obligaciones.shtml

http://www.monografias.com/trabajos35/el-poder/el-poder.shtml

http://www.monografias.com/trabajos7/perde/perde.shtml

http://www.monografias.com/Derecho/index.shtml

http://www.monografias.com/trabajos6/cont/cont.shtml

http://www.monografias.com/trabajos10/teca/teca.shtml

27

obligaciones y de contratos, en dónde el consentimiento juega un papel

fundamental en el marco de la autonomía de la voluntad.

Objeto: Objeto del acto jurídico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar

un acto jurídico es la relación de una relación jurídica que sirva como nexo entre

las partes, esta relación conceptualizando la como el objeto debe ser física y

jurídicamente posible para que el acto jurídico tenga validez. Siendo el objeto del

acto jurídico la relación jurídica creada, está a su vez tiene un objeto, pues esta

relación jurídica crea obligación o prestaciones de ambas partes y estas

obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios, derechos, etc.

Causa: Se divide en:

Causa Fuente: es el origen o hecho jurídico generador de obligaciones o de

un acto jurídico.

Causa Fin: es el propósito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo

el acto o negocio jurídico

Precio o renta: El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la

cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad

determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando

se paga periódicamente”.16

2. Contrato de Compraventa:

La actividad principal de las inmobiliarias y mas de la que se creo dentro de la

empresa Vásquez Arango Arquitectos es la venta de inmuebles, por lo tanto el

contrato de Compraventa es primordial para sus actividades básicas.

El Código Civil Colombiano, tiene promulgado sobre el contrato de compraventa lo

siguiente: “Art. 1849.- La compraventa es un contrato en que una de las partes se

obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta

comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Conc.: C. de Co., 905.

Art. 1850. - Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se

entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso

contrario.17

16

Información suministrada por: es.wikipedia.org/wiki/Contrato_de_arrendamiento 17

Información suministrada por: www.notinet.com.co/serverfiles/servicios/archivos/...codigocivil.doc

http://www.monografias.com/Fisica/index.shtml

http://www.monografias.com/trabajos15/cumplimiento-defectuoso/cumplimiento-defectuoso.shtml#INCUMPL

http://www.monografias.com/trabajos16/configuraciones-productivas/configuraciones-productivas.shtml

http://www.monografias.com/trabajos14/verific-servicios/verific-servicios.shtml

http://ads.us.e-planning.net/ei/3/29e9/cfa010f10016a577?rnd=0.03118124220864077&pb=b3f6a6f419cb2170&fi=695f2504c9f3b5a3&kw=negocio

http://www.monografias.com/trabajos16/marx-y-dinero/marx-y-dinero.shtml

http://www.google.com.co/url?q=http://es.wikipedia.org/wiki/Contrato_de_arrendamiento&ei=SN4TS4-rEIOVtgeT7-nqCg&sa=X&oi=define&ct=&cd=1&ved=0CAcQpAMoAA&usg=AFQjCNElB_LRY2scjxhKat1zZ0qOsDN65A

28

La página de Kalipedia complementa lo siguiente sobre el contrato de

compraventa: “Este contrato tiene como requisitos fundamentales la identificación

de la capacidad legal de los contratantes, el pago del precio acordado y que el

objeto de la compraventa sea de lícito comercio. 18

Anexo No. 1: contrato de compraventa

4.1.3. Servicios prestados por una inmobiliaria: Con objetivo de observar y

tener una mayor claridad de los servicios prestados por las inmobiliarias, para así

tener bases claras para la sustentación y creación de la inmobiliaria dentro de la

empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A, continuación la información de los

servicios prestados por varias inmobiliarias.

Asesoría y acompañamiento: Las diferentes inmobiliarias ofrecen una variedad

de asesorias y acompañamientos de acuerdo, a su estructura administrativa, por

ejemplo:

1. Finca Raíz: Es una inmobiliaria que tiene a través de su pagina de internet, la

siguiente guía para comprar vivienda de interés social através del subsidio para

vivienda:

Subsidio para Vivienda Nueva

Ingresos Familiares

SMMLV Valor Ingresos Familiares

Valor del Subsidio

En Salarios En Pesos

Desde Hasta Desde Hasta SMLMV $

0 1.00 - $ 496,900 22.0 $ 10,931,800

>1.00 1.50 $ 496,901 $ 745,350 21.5 $ 10,683,350

>1.50 2.00 $ 745,351 $ 993,800 21.0 $ 10,434,900

>2.00 2.25 $ 993,801 $ 1,118,025 19.0 $ 9,441,100

>2.25 2.50 $ 1,118,026 $ 1,242,250 17.0 $ 8,447,300

>2.50 2.75 $ 1,242,251 $ 1,366,475 15.0 $ 7,453,500

>2.75 3.00 $ 1,366,476 $ 1,490,700 13.0 $ 6,459,700

>3.00 3.50 $ 1,490,701 $ 1,739,150 9.0 $ 4,472,100

>3.50 4.00 $ 1,739,151 $ 1,987,600 4.0 $ 1,987,600

*Valor SMMLV (Salario Mínimo Mensual Legal Vigente) $496.900

Requisitos: Son requisitos para poder obtener el subsidio

18

Información suministrada por: co.kalipedia.com/lengua.../contrato-compraventa.html?...

29

Conformar un núcleo familiar que comparta el mismo espacio de vivienda.

Dentro de este núcleo se admiten además de padres, e hijos, hermanos, tíos,

sobrinos, suegros y cuñados.

Los miembros de la familia no pueden tener ingresos, entre todos, de más de 4

salarios mínimos legales vigentes.

Ninguno de los miembros puede ser propietario de bien raíz.

Ninguno de los miembros puede haber solicitado subsidio con anterioridad en

ninguna de las entidades otorgantes.

Ninguno de los miembros puede haber presentado con anterioridad

información falsa en cualquier proceso de obtención de subsidio”. 19

Invierta en Colombia: Es un portal en internet, donde varios brokers promocionan

inmuebles en Colombia, ofreciendo además asesorías para todos los

Colombianos y extranjeros que quieran invertir en Colombia.

“Para la compra de un inmueble en Colombia es importante que el extranjero

tenga en cuenta los siguientes aspectos.

1. El registro de la inversión que debe ser presentado al Banco de la República.

2. El inversionista debe verificar la información de la propiedad que desea

comprar.

3. Realizar el contrato con el dueño del inmueble.

4. Registrar el contrato en el historial del inmueble.

Verificar la información de la propiedad que desea comprar:

En Colombia la información o “historia” del inmueble se lleva en lo que se llama un

“Certificado de Tradición y Libertad.” Este certificado contiene un listado de las

19

Información suministrada por: www.fincaraiz.com.co/consejos-ayuda-compra__fotocasa.aspx

http://www.inviertaencolombia.com.co/como-invertir/pasos-para-instalarse/registrar-la-inversion.html

http://www.banrep.gov.co/

http://www.inviertaencolombia.com.co/#Identificar%20la%20Informaci%C3%B3n%20de%20la%20Propiedad

http://www.inviertaencolombia.com.co/#Contrato%20de%20Compra%20Venta

http://www.inviertaencolombia.com.co/#Registro%20de%20la%20Escritura%20Publica

30

personas que han sido dueñas del inmueble y los derechos que un tercero pueda

tener sobre ese inmueble, como por ejemplo una hipoteca o una servidumbre.

Teniendo en cuenta lo anterior, se recomienda que el inversionista interesado en

comprar un inmueble pida el Certificado de Tradición y Libertad. Esto lo puede

hacer ante la “Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que es la entidad que

se encarga de llevar el control de dichos certificados.

Si el inversionista desea comprar el inmueble sin estar en Colombia, deberá

hacerlo mediante un “poder”, con el cual se designa a una persona para que lo

represente en Colombia. Esto se puede hacer ante una Notaría en Colombia, o en

el exterior ante una entidad que verifique la información del poder y su posterior

apostilla ante la autoridad competente en el exterior”. 20

Viva Real: Por su parte viva real asesora sobre: “Requisitos para tomar una

propiedad en arriendo

Aunque los requerimientos pueden variar dependiendo del uso que se vaya a dar

al inmueble, es decir, para uso comercial o para uso residencial, en resumen los

requisitos que encontrará a continuación son a grandes rasgos los que le serán

solicitado al momento de tomar en arriendo.

Diligencie el formulario de solicitud

Dos fiadores (por lo menos uno de ellos debe contar con finca raíz propia)

Certificado laboral reciente (no superior a 45 días en lo posible)

Certificado de Libertad y Tradición,

Fotocopia de sus extractos bancarios

Cédula de ciudadanía.

Recuerde que el estudio de su situación financiera tomara no más de dos días

hábiles. Una vez su solicitud sea aprobada usted puede acudir a efectuar la firma

20

Información suministrada por: www.inviertaencolombia.com.co/.../comprar-inmuebles.html

http://www.inviertaencolombia.com.co/.../comprar-

31

del contrato. Tenga en cuenta que es muy importante leer el texto completo del

contrato con el fin de conocer sus responsabilidades legales y posteriormente

evitar dolores de cabeza”. 21

Se observa que el objetivo de las inmobiliarias al ofrecer asesorias, estas, están

enfocadas a mostrar sus fortalezas en el tema inmobiliario con el fin de atraer de

forma sutil nuevos clientes.

Además, las asesorías que brindan son de temas diferentes o temas enfocados de

forma diferente debido, a que cada inmobiliaria tiene una estructura administrativa

diferente, unas estrategias comérciales diferentes y además están enfocadas a un

nicho de mercado específico, de acuerdo al estrato y topología de los proyectos o

inmuebles ofrecidos.

Mercadeo y venta de propiedad raíz: En la actualidad las inmobiliarias se

apoyan mucho en sus páginas virtuales o portales de Internet para dar a conocer

sus servicios.

Se puede encontrar en el mercado una cantidad de inmobiliarias que ofrecen una

gran variedad de asistencias, a continuación ejemplos de los servicios ofrecidos

por varias inmobiliarias:

Metro bienes Ltda:

1. “ARRENDAMIENTO:

o Asesoría para determinar el valor adecuado del canon de arrendamiento y

venta; así usted se evitará la pérdida de dinero al momento de comercializar su

inmueble

o Publicación de su inmueble en los diarios más importantes del país, Internet,

ruedas de arrendamientos- y ruedas de ventas etc. (Con esto se garantiza la

localización efectiva y rápida de los posibles arrendatarios y compradores)

o Seguimiento continúo al estado del inmueble y servicios públicos.

o Pago de sus rentas en forma oportuna.

21

información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/.../requisitos-para-tomar-una-

propiedad-en-arriendo.html

32

o Pago de servicios públicos, impuestos y cuotas de hipoteca de acuerdo a las

instrucciones entregadas

o Seguro de arrendamiento y cuotas de administración

o Seguro de servicios públicos

o Seguro para faltantes de inventario.

o Representación en asambleas de copropietarios.

o Información clara y oportuna de estados de cuenta a través de nuestra página

web

o Restitución de inmuebles arrendados mediante proceso judicial.

2. CORRETAJE: Inmobiliaria METROBIENES ofrece asesoría especializada en

los diferentes aspectos que sobresalen en el mercado inmobiliario para buena

negociación.

o PRECIO. Para vender su propiedad tenemos en cuenta la fijación del precio

como uno de los factores más importantes de acuerdo con los diversos

elementos que lo determinan.

o PROMOCION. Se trabaja una mezcla promocional como venta personal,

relaciones públicas, publicidad y merchandising.

o FINANZAS INMOBILIARIAS. Asesoramos a nuestros clientes en la

consecución y manejo adecuado de su dinero, adecuando la decisión a las

tasas de interés, plazos, tipos y requisitos; lo cual nos permite brindar a

ustedes completa asesoría en la compra y venta de un bien inmueble.

o ASPECTOS LEGALES. Conocedores de las normas y procedimientos vigentes

en este tipo de negociación, brindamos todo el apoyo necesario a nuestros

clientes en: Contratos, estudio de títulos, créditos, hipotecas, cancelaciones de

hipotecas, liquidación y pago de impuestos.

33

3. GERENCIA Y PROMOCION DE PROYECTOS: Nuestros servicios

comprenden las siguientes actividades, las cuales se ofrecen individualmente o de

una manera integral.

o Estudios de normas para inmuebles con la reglamentación urbanística vigente

para Bogotá. P.O.T.

o Estudios de factibilidad económica y comercial de proyectos inmobiliarios.

o Asesoría en el trámite para la obtención de las licencias de urbanismo y

construcción.

o Gerencia, dirección, administración y control integral de proyectos

inmobiliarios.

4. AVALUOS: Nuestro departamento de avaluos cuenta con personal

especializado en la determinación del valor comercial actualizado de: Inmuebles,

muebles, maquinaria y equipo y en general todo tipo de bienes, tanto físicos como

inmateriales.

5. ASESORIA JURIDICA: Inmobiliaria METROBIENES LTDA. Cuenta con un

selecto grupo de Abogados Especializados en Derecho Inmobiliario, con más de

15 años de experiencia en este sector, asesorando a compañías comerciales,

industriales e inmobiliarias, firmas de constructoras y compañías aseguradoras.

Esto nos permite demostrar que nuestros procedimientos y contratos se ajustan a

las disposiciones legales vigentes requeridas por nuestros clientes y por los

organismos de control. Este departamento ofrece entre otros los siguientes

servicios:

o Elaboración de contratos de compraventa

o Elaboración de Minutas

o Elaboración y reformas a la propiedad horizontal

o Asesoría jurídica para la Administración de Condominios

o Estudio de títulos

34

o Cobro de Cartera

o Estudio de solicitudes de Arrendamiento

o Elaboración de contratos de arrendamiento

o Procesos ejecutivos y de restitución de inmuebles

o Elaboración de contratos laborales

o Liquidación de aportes parafiscales

o Liquidación de contratos

o Recuperación de sumas por Servicios Públicos” 22

En Bien Raíz S.A: “más que un proveedor de bienes raíces, nos preocupamos

por convertirnos en aliados inmobiliarios de nuestros Clientes. Por eso,

estamos en constante evolución, mejorando nuestros servicios y desarrollando

nuevos beneficios para que tanto personas naturales o jurídicas, puedan

arrendar, vender, comprar o hacer sus avalúos, con tranquilidad, respaldo y

garantía.

Nuestros servicios están avalados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y

Antioquia, que es la Entidad que agrupa a personas y empresas vinculadas al

sector inmobiliario, en las áreas de promoción, gerencia y venta de proyectos;

administración y arrendamientos de bienes inmuebles; avalúos, administración de

propiedad horizontal y consultoría inmobiliaria.

Cuente con nosotros como su aliado inmobiliario, si requiere alguno de los

siguientes servicios:

Administración de Bienes Raíces

Cada día hay una mayor proliferación de alquileres informales, en donde los

propietarios se arriesgan a hacer negocios directos con los arrendatarios sin

ninguna garantía.

22

Información suministrada por: www.metrobienes.com/

http://www.metrobienes.com/

35

Esto, lo único que representa, son dolores de cabeza, problemas

Jurídicos y dificultades para los dueños de los inmuebles.

Por eso, en Bien Raíz S.A. nuestras premisas para la prestación de este servicio,

están basadas en brindar a los Clientes seguridad, comodidad, así como pagos

oportunos y garantizados.

Si va a delegar la administración de sus propiedades, tenga en cuenta que en Bien

Raíz S.A.:

o Brindamos una asesoría integral para que obtenga los mejores beneficios de

su inmueble.

o Pagamos el canon correspondiente, mediante la modalidad de transferencia

electrónica, así el arrendatario aún no lo haya cancelado.

o Ofrecemos una póliza para garantizarle los servicios públicos.

o Enviamos oportunamente los extractos mensuales, bien sea impreso o

electrónico, con información detallada de las transacciones relacionadas con el

inmueble.

o Garantizamos el pago de la administración cuando ésta se incluye en el canon.

o Promovemos sus propiedades en nuestra página Web y en algunas ocasiones,

pautamos en otros medios de comunicación.

o Ofrecemos asesoría jurídica, en caso que ésta sea necesaria.

o Nos encargamos de solucionar posibles problemas de mantenimiento que

puedan presentarse en el inmueble mientras esté alquilado, sin que Usted

tenga que preocuparse por nada.

Arrendamientos

Cumplimiento, confiabilidad y garantía son algunas de las características que nos

diferencian en el servicio de arrendamientos, el cual ofrecemos en la ciudad de

Medellín hace más de 32 años.

36

En Bien Raíz S.A. tenemos un amplio portafolio de inmuebles, en muy buen

estado y a precios competitivos, conformado por apartaestudios, apartamentos,

casas, consultorios, oficinas, locales o bodegas.

El conocimiento que tenemos del mercado, las relaciones comerciales con otras

inmobiliarias y la proactiva gestión de nuestros Asesores Inmobiliarios, nos

permiten encontrar los inmuebles que Usted requiere, en caso que éstos no se

encuentren en nuestro inventario.

Arrendar con Bien Raíz S.A. tiene múltiples beneficios:

o Mantenimiento:

Si arrienda con nosotros, puede estar tranquilo, ya que en caso que se presente

algún daño, Bien Raíz S.A. se encarga de enviarle el proveedor indicado para su

arreglo, así como de hacerle el pago respectivo.

o Comodidad:

Para facilitarle el pago de su canon de arrendamiento, le ofrecemos las siguientes

alternativas del pago:

Recaudo a través de nuestra página con el botón de pagos PSE.

Recaudo por Caja a través del formato F422 de Bancolombia

Recaudo Virtual a través de www.bancolombia.com

Recaudo Telefónico a través de la línea 510 90 00 de Bancolombia

Avalúos

Un avalúo es un concepto objetivo acerca del precio de una propiedad, el cual se

realiza mediante la elaboración de un documento en el que se consigna el valor de

un bien, de acuerdo con lineamientos, políticas, criterios, metodologías y principios

aceptados previamente en el ámbito de la valuación.

En Bien Raíz S.A. ofrecemos el servicio de avalúos para bienes destinados a

vivienda, comercio, industria o producción, a través de un equipo humano

altamente calificado, profesional y experto en la estimación comercial o de renta

de los inmuebles.

http://www.bancolombia.com/

37

Corretaje

En Bien Raíz S.A. el servicio de corretaje consiste en la captación y

comercialización de inmuebles usados en la Ciudad de Medellín, que se

encuentren en excelente estado, cuenten con buena ubicación y tengan un precio

competitivo.

En nuestra Organización captamos y vendemos propiedades de uso familiar,

comercial o industrial: Apartaestudios, apartamentos, casas, lotes, locales,

oficinas, consultorios o bodegas.

Si Usted está interesado en comprar un inmueble usado, tenga en cuenta que en

Bien Raíz S.A.:

Contamos con un amplio portafolio de inmuebles usados. Si acaso ninguno se

adecua a sus requerimientos, le ayudamos a encontrar una propiedad acorde con

sus expectativas.

Le asesoramos en aspectos de índole jurídico y financiero.

Le acompañamos en todo el proceso del negocio, hasta la firma de la escritura.

Si por el contrario, Usted está interesado en vender una propiedad, tenga en

cuenta que con Bien Raíz S.A. tiene múltiples ventajas:

o Brindamos asesoría inmobiliaria con respecto a la estimación del valor

comercial de su inmueble y su estado actual.

o Promocionamos sus inmuebles en nuestra Página Web y en ocasiones, en

otros medios de comunicación.

o Realizamos un buen manejo de las llaves del inmueble.

o Las visitas realizadas a su inmueble con posibles compradores, siempre se

realizan en compañía de uno de nuestros Asesores Inmobiliarios.

o Gestionamos nuestra base de datos para comercializar el inmueble en el

menor tiempo posible.

o Ofrecemos asesoría jurídica en caso que sea necesario.

38

o Le acompañamos en todo el proceso del negocio, hasta la firma de la escritura.

Gerencia de proyectos

En Bien Raíz S.A. velamos por el manejo integral de los proyectos inmobiliarios

durante las diferentes etapas.

Coordinamos los recursos económicos, materiales y tecnológicos, para garantizar

el logro de los objetivos definidos para los proyectos, bien sean comerciales,

industriales, logísticos o residenciales.

Para tal fin, contamos con un equipo humano profesional, de amplia trayectoria y

experiencia, cuya gestión abarca aspectos administrativos, legales, técnicos,

comerciales y económicos.

Optimización Financiera de Activos Inmobiliarios: (Cash Out)

La Optimización Financiera de Activos Inmobiliarios es el proceso de venta de

un activo fijo a un fondo de capitalización inmobiliaria y simultáneamente, la

firma de un contrato de arriendo a largo plazo sobre el mismo bien, por mínimo

5 años.

Con este servicio que permite la maximización patrimonial, económica y tributaria

de la Compañía, se obtienen entre otras las siguientes ventajas:

o Se liberan recursos que antes estaban congelados en bienes inmuebles.

o Se disminuye el nivel de endeudamiento y el gasto financiero.

o Se destinan recursos para la operación del negocio.

o Se obtiene el beneficio tributario sobre el arriendo del inmueble, dado que el

canon es totalmente deducible.

o Promoción de Proyectos

Nuestra trayectoria, así como el conocimiento del sector inmobiliario, nos permiten

concretar las ideas en acciones para promover de manera eficaz proyectos

inmobiliarios que generen una buena rentabilidad.

39

Para el desarrollo de esta labor realizamos:

o Estructuración del negocio

o Factibilidad técnica

o Viabilidad financiera y consecución de recursos

o Gestión legal

o Alianzas estratégicas, entre otras.

o Venta de Proyectos.

El conocimiento del mercado y la adecuada interpretación de los requerimientos

de los Clientes, nos permite brindarles una asesoría integral, antes, durante y

después de la compra del inmueble.

Para hacer más eficientes los procesos de comercialización y legalización de los

negocios, ofrecemos los siguientes servicios:

o Investigación de mercados

o Plan de mercadeo del proyecto

o Planes de publicidad y comunicaciones

o Adecuación de salas de venta

o Definición de procesos comerciales

o Tramitación y legalización de los negocios.

o Administración de cartera

o Encuestas de satisfacción

o Servicio posventa

40

Venta de Proyectos.

El conocimiento del mercado y la adecuada interpretación de los requerimientos

de los Clientes, nos permite brindarles una asesoría integral, antes, durante y

después de la compra del inmueble.

Para hacer más eficientes los procesos de comercialización y legalización de los

negocios, ofrecemos los siguientes servicios:

o Investigación de mercados

o Plan de mercadeo del proyecto

o Planes de publicidad y comunicaciones

o Adecuación de salas de venta

o Definición de procesos comerciales

o Tramitación y legalización de los negocios.

o Administración de cartera

o Encuestas de satisfacción

o Servicio posventa” 23

Comercialización y promoción de inmuebles: Para la comercialización y

promoción de inmuebles las inmobiliarias actualmente aprovechan la

tecnología existente en la actualidad, evolucionando y entrando en la era de la

comercialización virtual.

“En Colombia más de un centenar de profesionales inmobiliarios entraron en la

dinámica mundial de ofrecer sus servicios a través de los portales especializados

en de finca raíz y de promocionar los negocios de sus clientes durante las 24

horas. Este hecho incrementa las oportunidades de negocio ya que se cuentan

23

información suministrada por: www.bienraiz.com.co/Servicios/

41

con potenciales compradores en todo el mundo y no únicamente en un nivel local

como ocurre con medios tradicionales como la prensa.

La Web en el país abrió las puertas para que los potenciales compradores dentro

y fuera del país pudieran consultar los inmuebles de su interés desde su

computador, con lo cual ahorran tiempo y dinero en desplazamientos innecesarios

para ver propiedades que no colman sus expectativas. Además con este sistema

ellos cuentan con la asesoría de sus agentes en todo momento.

La consignación de inmuebles vía web, la solicitud de servicios de avalúos y

diferentes consultorías y una eficiente administración de las propiedades gracias a

los programas instalados en sus oficinas (dejando por completo el kardex y el

papel) hacen parte de los servicios que ofrecen los agentes inmobiliarios

nacionales a sus clientes, quienes ven como cada día su inversión en publicidad

es más baja y el cierre de sus negocios más rápido”. 24

Algunas páginas especializadas en la comercialización y promoción de proyectos

inmobiliarios son:

www.propiedadesconestilo.com

www.arriendoventas.com/

www.vendoyarriendo.com/

www.fincaraiz.com.co/

www.metrocuadrado.com/

Por otro lado la empresa “Asesorias y marketing ofrece:

o Comercialización de proyectos inmobiliarios

o Asesorias en definición del producto

o Definición de políticas de venta, presupuestos, fijación de precios

o Estudios de competencia

o Diseño de estrategias y comercialización de proyecto

Asesorías y Marketing, se encarga del diseño de estrategias de comercialización

con el acompañamiento de agencias de publicidad, logrando así la

24

Información suministrada por

www.metrocuadrado.com/.../inmobiliarias/.../productosyservicios.html

http://www.propiedadesconestilo.com/

http://www.arriendoventas.com/

http://www.vendoyarriendo.com/

http://www.fincaraiz.com.co/


http://www.metrocuadrado.com/.../inmobiliarias/.../productosyservicios.html

42

conceptualización, desarrollo de campañas publicitarias, posicionamiento y

lanzamiento de proyectos inmobiliarios.

Promoción de proyectos inmobiliarios

Elaboración de estudios para factibilidades y técnicas de mercado.

Gerencia de proyectos inmobiliarios

Se realizan todas las actividades de índole administrativa, legal, técnica,

destacando las siguientes:

Factibilidades

Sistemas de costos

Control de cartera

Gestión de proyectos

Presupuestos

Gestión de apoyo gerencial

Análisis de preinversión

Evaluación de proyectos

Control y evaluación de estrategias

Informes

Comercialización de proyectos inmobiliarios

Asesorías en definición del producto

Definición de políticas de venta, presupuestos, fijación de precios

Estudios de competencia

Diseño de estrategias y comercialización de proyectos

Asesorías y Marketing, se encarga del diseño de estrategias de comercialización

con el acompañamiento de agencias de publicidad, logrando así la

conceptualización, desarrollo de campañas publicitarias, posicionamiento y

lanzamiento de proyectos inmobiliarios”.25

25

infamación suministrada por: www.asesoriasymarketing.com/comercializacion-de-proyectos-

inmobiliarios.php -

http://www.asesoriasymarketing.com/comercializacion-de-

43

Otra forma de hacer la comercialización de los proyectos inmobiliarios en la

Cuidad de Medellín es a través de revistas especializadas, y una de las principales

es, informe inmobiliario

Informe Inmobiliario: Esta revista por su parte ofrece “una publicación de oferta

de propiedad raíz. Abarca el Área Metropolitana y algunos municipios cercanos al

Valle de Aburrá, ofreciendo en su contenido, un aproximado al 90% de la totalidad

de proyectos ofrecidos en la actualidad.

Con un tiraje de 55.000 ejemplares mensuales, que inician circulación el 1º de

cada mes”.

Los distintos tipos de aviso que maneja esta publicación impresa son:

“PORTADA

CONTRAPORTADA

PORTADA INTERIOR

MEDIA PAGINA

CUARTO DE PAGINA

DESTACADO

MODULO USADO”

TAMAÑOS

26

4.2. SITUACIÓN ACTUAL DE VÁSQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A

La situación actual de VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A, es que demás

de los departamentos de diseño y construcción que realizan los trabajos de

diseño, construcción e interventora se creo una inmobiliaria que realiza las

siguientes actividades:

26

información suministrada por: www.informeinmobiliario.com/ -

44

Banco de inmuebles: Para tener un banco de inmuebles para la venta, se

realiza una búsqueda, a través de los diferentes medios publicitarios como:

periódicos locales, revistas inmobiliarias, paginas de Internet especializadas en

promoción de inmuebles. Pero es importante tener delimitado los sectores e

inmuebles que se desean promocionar. Después de tener la información de los

inmuebles solicitados, es muy primordial que esta información se archive de

forma organizada bajo un formato especifico:

Archivacion de inmuebles: “Después de tener la autorización del propietario para

realizarle la promoción y venta de su inmueble, la información de este es

diligenciada en un formato, por sectores o barrios el cual es archivado en

carpetas”. 27

Anexo No 2: formato para la archivacion de inmuebles

Promoción y mercadeo de inmuebles y proyectos de construcción:

“Posteriormente de tener un banco de inmuebles en diferentes sectores de la

ciudad y municipios, se pauta en un periódico local dos veces a la semana,

(sábados y domingos) y en ocasiones un día entre semana, información sobre los

inmuebles, además se utilizan otros medios como paginas de Internet y revistas

especializadas en promoción de inmuebles y se coloca un letrero de venta en la

propiedad.

Con respecto a la promoción y mercadeo de los proyectos se instala una sala de

ventas en el lote o proyecto, con unas adecuaciones básicas, además se capacita

y se contrata una vendedora para cada proyecto específico.

Actualmente la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, tiene a su cargo

las ventas del edificio Torre del viento, para este proyecto se realiza pautas en las

revistas, propiedades e informe inmobiliario, que circulan cada mes, también, se

publica un aviso de promoción del edificio todos los sábados y domingos en el

periódico el Colombiano, adicional a esto, se tiene una promoción constante en la

pagina, www.propiedadesconestilo.com en la cual se tienen fotos e información

detallada del edificio” 28

27

Vásquez Arango Arquitectos S.A 28

Ibid

45

Figura 1. Pauta publicitaria en la revista Propiedades:

29

Venta de inmuebles o proyectos de construcción: Cuando un posible

comprador esta interesado en un inmueble o propiedad que esta a la venta por

la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, el procedimiento es el

siguiente:

1. “En el caso que sea un inmueble usado, el asesor inmobiliario inmediatamente

debe informarle a la coordinación de ventas para realizar una cita entre este y el

cliente interesado, de este modo la coordinación de ventas, evalúa, asesora y

mide las oportunidades de venta. Después de que evalúe la capacidad de pago, la

forma de pago y el nivel de interés del posible comprador, se dispone a hacer una

cita incluyendo esta vez al vendedor del inmueble, colocándose en el papel de

intermediario entre el posible comprador y el vendedor o dueño del inmueble, para

llegar a un acuerdo en precio y forma de pago.

2. En el caso del Edificio Torre del viento, cuando un cliente está interesado, el

asesor le da la opción de separarle el apartamento que le intereso, durante tres

días, pasado estos tres días y si el cliente aun esta interesado, el asesor coordina

una cita con la coordinación de ventas para hacer una posible negociación, en

esta cita, se trata de llegar a un acuerdo entre las políticas de ventas establecidas

por la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS y el posible comprador,

estas políticas son:

Forma de pago: dentro de esta política hay tres formas de pago:

29

Vásquez Arango Arquitectos S.A

46

Estricto contado: Se le llama estricto contado al pago total del apartamento antes

de 30 días, cuando esto sucede, se le realiza un descuento del 5% sobre el valor

total del apartamento, teniendo en cuenta que tanto el apartamento como las

zonas comunes están totalmente terminadas y están para entrega inmediata, por

lo tanto el nuevo propietario podría disponer inmediatamente del inmueble.

Con crédito hipotecario: En este caso el cliente debe pagar como mínimo el 30%

del valor del inmueble, dando inmediatamente mínimo 5’000.000 para separar el

apartamento y el 70% deberá ser cancelado a través de un crédito hipotecario con

una entidad financiera de su preferencia. El 30% tiene un plazo no mayor a 2

meses para cancelar el valor y el 70% será cancelado al desembolso del crédito y

se estima para ello un tiempo determinado no mayor a 2 meses. La coordinación

de ventas a través de la sala de ventas, realiza una asesoria y acompañamiento al

cliente, durante todo el proceso del crédito, para que este se lleve a cabo

satisfactoriamente y en el menor tiempo posible. Cuando el banco emite la carta

de aprobación, la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, a través de su

inmobiliaria le hace una acta de entrega al nuevo propietario, el objetivo de este

acto es mostrarle al cliente que se le entrega todo lo que se le ofreció en la venta y

que además, todos los tomas corrientes, enchufes, ventanería, puertas y grifos

funciona como debe ser, es un formato donde el cliente firma diciendo que recibe

a satisfacción el inmueble. Acto seguido, se envía este formato al banco, para que

sea protocolizado junto con la minuta. Cuando sale la escritura de rentas y registro

con hipoteca en primer grado sin límite de cuantía a favor del banco elegido por el

cliente, este realiza el desembolso; es ahí cuando podemos hacerle entrega oficial

del apartamento, si además ya ha cancelado el 30%.” 30

Anexos No 3: Acta de entrega

Asesoria en la compra de Propiedad Raíz: “A los clientes y prospectos de

clientes se les entrega un documento, en forma física o electrónica con el fin de

ofrecer una asesoria en la compra y venta de un inmueble”. 31

Anexo No. 4: Tips imobiliários

30

Ibid 31

Ibid

47

5. DISEÑO METODOLÓGICO

5.1. ENFOQUE

Se empleo un enfoque cualitativo, ya que se busca la creación de una inmobiliaria

dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS S.A., basada en el

análisis del mercado inmobiliario

5.2. TIPO DE INVESTIGACIÓN

De acuerdo al objetivo principal que es determinar la prefactibilidad en la

identificación del problema de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS

S.A., se elige el tipo de investigación descriptiva ya que se busca principalmente

encontrar la descripción de una inmobiliaria y sus características, como también

describir el comportamiento del mercado inmobiliario, ya que se busca identificar

las ventajas y desventajas de la creación de una inmobiliaria dentro de la

empresa.

5.3. MÉTODO DE ESTUDIO

Se empleo el método de estudio de caso ya que se pretende analizar las variables

como las actividades de complementación, los recursos, el producto y la inversión.

Además los resultados y sus efectos dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO

ARQUITECTOS S.A.

5.4. POBLACIÓN Y MUESTRA

Como la pretensión de la investigación es hacer un análisis de la prefactibilidad en

la creación de una inmobiliaria dentro de la empresa Vásquez Arango Arquitectos

S.A, se define que la población y muestra es la empresa misma, dada la limitación

de usar la misma investigación en otra organización, puesto que es un caso

especifico dentro de una empresa determinada; además cada constructora e

48

inmobiliaria posee una estructura administrativa diferente y en enfoque comercial

también diferente, de acuerdo al tipo de producto, especificaciones, ubicación y

precios

5.5. VARIABLES O CATEGORÍAS DE ANÁLISIS

De conformidad al análisis previo del área problemática y que es objeto del

estudio, se tienen en consideración que las siguientes variables como

determinantes en el resultado del trabajo de investigación.

5.5.1. Actividades de complementación. Esta variable es el principal insumo

para el estudio del caso, si bien se conoce el área problemática, también es

relevante conocer cuales son las expectativas de la organización frente a la

solución que desean implementar, en la medida que se conozcan estas variables

más especificas se definirá el rumbo del trabajo de investigación.

Las actividades de complementación son aquellas que forman los procesos

necesarios para la implementación y el desarrollo de una inmobiliaria, dentro la

empresa Vásquez Arango Arquitectos. Estas actividades de complementación

están explicas y desarrolladas en el nuemeral, 4.2 la situación actual de Vásquez

Arango Arquitectos.

Estas actividades son:

Creación de un banco de inmuebles

Promoción y mercadeo de inmuebles y proyectos de construcción

Venta de inmuebles o proyectos de construcción

Asesoria para la compra de propiedad raíz

5.5.2. Características de la organización Comprende el estudio de las

características necesarias para la implementación de la inmobiliaria, efectuando

un análisis a profundidad desde tres puntos fundamentales: los recursos

necesarios para la implementación, proceso para la funcionalidad, y producto

específico.

49

Recursos

Vásquez Arango para el adecuado desarrollo de sus actividades inmobiliarias

necesita de varios recursos

Recursos físicos:

o Locativos: instalaciones telefónicas, instalaciones computacionales,

instalaciones eléctricas, puesto de trabajo.

o Papelería y artículos de oficina: resmas, carpetas, cuaderno, borradores, lápiz

y lapiceros.

o Equipo de oficina: escritorio y computador

Recurso humano: Empleados directamente relacionados con el funcionamiento de

la inmobiliaria.

o Coordinador de ventas: Es el único empleado vinculado directamente por parte

de la inmobiliaria, tiene derecho a un salario mensual y todas las prestaciones

sociales

o Vendedores: No tienen vinculación salarial, se les paga una comisión sobre el

valor total de la venta del inmueble

Además de estos recursos, la inversión en publicidad juega un papel primordial

para el futuro de la inmobiliaria ya que esta es la forma como la inmobiliaria se da

a conocer y da a conocer sus servicios.

Proceso

Para el funcionamiento de la inmobiliaria se establece el siguiente proceso, el cual

lo enmarca de una manera global.

50

Producto Específico

Aunque la mayoría de las inmobiliarias desarrollan sus actividades ofreciendo los

servicios de arrendamiento y venta de inmuebles, la inmobiliaria que se implanto

dentro de la empresa VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, solo desarrolla el

servicio de venta y los otros servicios adheridos a la venta.

5.5.3 Inversión. Para el funcionamiento inicial de la inmobiliaria en Vásquez

Arango Arquitectos es minima, debido a que cuenta con los equipos de oficina.

(Escritorio, computador). Además cuenta con el personal disponible para apoyar la

inmobiliaria con recepcionista, secretaria y líneas telefónicas.

La inversión inicial tan solo sería de gastos de papelería y publicidad, además un

coordinador de ventas.

INVERSIÓN

COORDINADOR DE VENTAS $ 1.000.000

PUBLICIDAD $ 1.720.000

PAPELERIA $ 10.000

TOTAL $ 2.730.000

Nota: La inversión inicial sería equivalente a algunos de los aspectos detallados en

el presupuesto para el funcionamiento de la inmobiliaria.

CREACION DEL

BANCO DE

INMUBLES

PROMOCIÓN Y

MERCADEO

ASESORIA EN LA

COMPRA

VENTA

LEGALIZACION

51

Por tal motivo la variable de la inversión describe costos y gastos en los cuales

incurre la empresa para el sostenimiento mensual de la inmobiliaria. Se considera

una variable relevante dado que pueden afectar los recursos de la organización en

el inmediato plazo pero tiene un retorno de inversión interesante en el mediano

plazo. A continuación el presupuesto donde describe todos los gastos mensuales

y trimestrales, además el pronostico de venta.

PRESUPUESTO DE EGRESOS

DESCRIPCIÓN COSTO MENSUAL

COSTO

TRIMESTRAL OBSERVACIONES

GASTOS ADMINISTRATIVOS

SALARIOS 1.000.000 3.000.000 SALARIO DEL COORDINADOR DE

VENTAS

AUXILIO DE TRANSPORTE 0 0

SEGURIDAD SOCIAL 375.000 1.125.000

ES EL 37.5% DEL SALARIO BASE,

INCLUYE PARAFISCALES Y

DEDUCCIONES DEL EMPLEADO

GASTOS FINANCIEROS 0 0

GASTOS DE CAFETERÍA 5.000 15.000 CALCULANDO EL 10% DEL PROMEDIO

DE LOS TRES ÚLTIMOS MESES

SERVICIOS PÚBLICOS 180.000 540.000 CALCULANDO EL 10% DEL PROMEDIO

DE LOS TRES ÚLTIMOS MESES

ARRENDAMIENTO 122.391 367.173 EL 10% DEL CANON DE

ARRENDAMIENTO ( $1.223.910 )

SEGUROS 0 0

PAPELERÍA 10.000 30.000

COSTOS DE VENTA

COMISIONES 2.500.000 7.500.000

DE ACUERDO AL PRESUPUESTO DE

VENTAS, VENTAS MENSUALES DE

250,000,000

BONIFICACIONES 0 0

SOLO EN EL CASO DE QUE EL

INMUEBLE VENDIDO, LO HAYA

CONSIGNADO UN EMPLEADO DE LA

EMPRESA

PUBLICIDAD Y DIFUSIÓN

EL COLOMBIANO 50.000 200.000

REALIZANDO 5 AVISOS CLASIFICADOS 4

DOMINGOS AL MES CON UNA PALABRA

EN NEGRILLA

INFORME INMOBILIARIO 820.000 2.460.000

REVISTA PROPIEDADES 850.000 2.550.000

MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN

MOBILIARIO 0 0

OFICINA LOCATIVA 23.075 69.225 ES EL 10% DE SALARIO DE LA

EMPLEADA ( $ 230.750 )

INSTALACIONES COMPUTACIONALES 0 0

INSTALACIONES TELEFÓNICAS 0 0

INSTALACIONES ELÉCTRICAS 0 0

TOTALES: 5.935.466 17.806.398

52

PRONOSTICO DE VENTAS

Son estimados que tienen como prioridad determinar el nivel de ventas real y

proyectado de la empresa, para determinar unos ingresos futuros

NIVEL DE VENTAS MENSUAL (UNIDADES): 2

NIVEL DE VENTAS MENSUAL (VALORES): $ 250.000.000

INGRESOS ADQUIRIDOS POR VENTA (3%): $ 7.500.000

TOTAL DE INGRESOS DEL MES: $ 7.500.000

NIVEL DE VENTAS TRIMESTRAL (UNIDADES): 6

NIVEL DE VENTAS TRIMESTRAL (VALORES): $ 750.000.000

INGRESOS ADQUIRIDOS POR VENTA (3%): $ 22.500.000

TOTAL DE INGRESOS DEL TRIMESTRE: $ 22.500.000

5.6. TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCION DE LA

INFORMACION

Como fuente primaria, se realizo una observación estructurada de la empresa

Vásquez Arango Arquitectos S.A, que permitió la identificación de características

propias de la organización, como la intención de crear una inmobiliaria en la

búsqueda de obtener ingresos adicionales, a los generados por los departamentos

de diseño y construcción.

En las fuentes secundarias se realizara la recopilación de literatura del tema como

publicaciones, textos, citas y argumentos, que permitan obtener toda la base

teórica necesaria para la relación y análisis de las variables.

53

6. RESULTADOS

6.1. PRESENTACION DE RESULTADOS

Los siguientes cuadros resumen la información más relevante del análisis del

sostenimiento de la inmobiliaria y la generación de ingresos adicionales para la

empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A.

TABLA 1. NIVELES DE VENTA MENSUALES

GASTOS MES 1 MES 2 MES 3 TOTAL

Administrativos $ 1.692.391 $ 1.692.391 $ 1.692.391 $ 5.077.173

Publicidad $ 1.720.000 $ 1.720.000 $ 1.720.000 $ 5.160.000

Mantenimiento $ 23.075 $ 23.075 $ 23.075 $ 69.225

TOTAL $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 10.306.398

Costo ventas $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 7.500.000

TABLA 2. COMPARATIVO VENTAS VS COSTOS Y GASTOS

MES 1 MES 2 MES 3 TOTAL

VENTAS MENSUALES $ 7.500.000 $ 7.500.000 $ 7.500.000 $ 22.500.000

GASTOS TOTALES $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 3.435.466 $ 10.306.398

COSTOS VENTAS $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 2.500.000 $ 7.500.000

TOTAL $ 1.564.534 $ 1.564.534 $ 1.564.534 $ 4.693.602

6.2. ANÁLISIS DE RESULTADOS

La tabla numero 1 anterior resume los gastos y costos que la empresa Vásquez

Arango Arquitectos debe incurrir para el sostenimiento mensual de la inmobiliaria.

Es identificable que para la empresa implementar la inmobiliaria presenta amplios

beneficios puesto que la inversión inicial es mínima, porque posee infraestructura,

recursos iníciales y personal de apoyo necesario.

54

Respecto a los gastos mensuales, para la correcta operación en el mercado, se

requiere de una inversión mensual de $3.435.466 para cubrirlos, dado que el total

de los gastos, alrededor del 50% están reflejados en la publicidad y corresponden

a $1.720.000.

En algunos gastos administrativos, como: gastos de papelería, servicios públicos y

arrendamiento, se tomo el 10% del valor total, debido a que se creo una

inmobiliaria dentro de una empresa que ya existía. Se realizo de esta forma debido

a que la inmobiliaria es una parte pequeña dentro de la empresa por ende sus

gastos no son muy representativos frente a los gastos totales.

Los costos de ventas son en totalidad variables porque dependen exclusivamente

del volumen de la venta de inmuebles. Estos se estipulan de acuerdo al nivel de

ventas mensuales que se encuentran dentro del pronóstico de ventas.

Esta establecido por costumbre mercantil el 3% de comisión sobre la venta total

del inmueble. Así, que la relación es directamente; mientras mayores sean las

ventas, mayor es la comisión para los vendedores.

Los demás costos y gastos serían equivalentes a los que tiene Vásquez Arango

Arquitectos en la actualidad.

La tabla numero 2 estipula los niveles de ventas mensual.

Debido a que se tiene como pronóstico realizar 2 ventas mensuales por un valor

de 250.000.000 en total, entonces, a este valor se extrae el 3% del valor de

comisión de venta o intermediación es de, $ 7.500.000, que sería el valor

devengado o ingresos brutos de la inmobiliaria, de allí se desembolsa el valor de

comisión de venta para el vendedor que genero la venta del inmueble, que está

estipulada por la empresa por un valor del 1% del la comisión total devengada por

la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A y esto representa los costos de

venta, además al valor devengado inicial por venta o intermediación, también se le

descuenta los gastos totales, que son los gastos administrativos y los gastos de

publicidad y difusión, entonces obtenemos el valor neto mensual devengado antes

de impuestos, que es el valor de $ 1.564.534. Haciendo la misma operación en el

trimestre, observamos que el valor neto trimestral devengado antes de impuestos,

es $ 4.693.602

55

Entonces si Vásquez Arango Arquitectos S.A, cumple con el pronóstico de ventas

y realiza ventas de inmuebles por un valor mensual a $250.000.000, garantiza que

con las comisiones recibidas cubriría gastos y costos de la inmobiliaria

56

7. CONCLUSIONES

Las variables seleccionadas y analizadas fueron las más adecuadas de acuerdo al

objetivo del trabajo, al girar todas ellas en torno a un adecuado estudio de los

factores necesarios para la implementación de una inmobiliaria en la empresa.

Con el presupuesto y el pronóstico de ventas establecido, se estima

cuantitativamente lo que significaría la operación de la inmobiliaria, y los ingresos

por venta de inmuebles

Después del análisis de los factores que intervienen en la implementación de la

inmobiliaria dentro de la empresa Vásquez Arango Arquitectos S.A y la adaptación

de esta a los cambios, se encontró que la prefactibilidad de la creación de una

inmobiliaria dentro de la empresa de diseño, construcción y arquitectura Vásquez

Arango Arquitectos S.A es conveniente, debido a que obtendría una serie de

beneficios reflejados como:

Beneficios cualitativos: Mayor reconocimiento de la empresa en el nicho de

mercado de la propiedad raíz, gracias a las nuevas inversiones en publicidad.

Además se daría a conocer la empresa como una entidad sólida en el sector

constructor e inmobiliario, mostrando su capacidad de ofrecer una amplia gama de

servicios, mostrando su desarrollo integral en los dos grandes campos de acción

dentro de la propiedad raíz.

Beneficios monetarios: serían apreciables en el corto plazo, actualmente cuenta

con la infraestructura, equipamiento y personal de apoyo adecuados para el

funcionamiento de la inmobiliaria, reflejando una ventaja para la implementación

en cuanto a que la inversión inicial requerida es baja y además el pronóstico de

ventas y el análisis de los resultados reflejan que con la venta de los inmuebles y

las ganancias obtenidas por la comisión del 3%, se aseguran el pago de la

comisión al vendedor de la empresa y el pago de los gastos totales, lo que

vislumbra más oportunidades de obtención de ganancias que de perdidas,

logrando así uno de los objetivos principales de la empresa que es la obtención de

ingresos adicionales.

57

Al finalizar el estudio teórico, es evidente que Vásquez Arango Arquitectos S.A

tiene identificados los servicios brindados por las inmobiliarias y por ende ha

establecido un proceso global único y especializado para su compañía, que le

genere ganancias y se acomode a sus necesidades y recursos y todo esto se ve

reflejado en la situación actual de la empresa.

58

8. RECOMENDACIONES

Partiendo de la situación actual de Vásquez Arango Arquitectos y del estudio del

mercado de las inmobiliarias y sus servicios, se recomienda:

Un continuo análisis del mercado inmobiliario para una perpetúa realimentación ya

que el mercado inmobiliario esta en constante evolución debido a los cambios de

gustos y/o tendencias, además de las posibles nuevas oportunidades de mercado,

ya sea por la creación un nuevo subsidio del gobierno o por bajas en precios de

insumos de construcción, creación de nuevas vías o proyectos de desarrollo, que

valoricen terrenos o sectores específicos, antes no considerados factibles para la

venta.

Hacer una campaña de lanzamiento de la inmobiliaria, que además contribuya al

reconocimiento de la empresa en la ciudad de Medellín, donde se muestre la

empresa como una compañía sólida que ofrece servicios integrales.

Se debe seguir realizando un análisis interno de la empresa y la inmobiliaria

dentro de esta, para observar y evaluar su adecuado funcionamiento y lograr

enfocar cada día los servicios fundamentales para que generen un valor agregado

que satisfaga a los clientes.

Realizar comités de venta al finalizar el mes y cada trimestre, para evaluar el

desempeño de los vendedores y de la generación de ingresos, comparando las

ventas y sus utilidades con las del pronóstico de ventas inicial.

Establecer la inmobiliaria dentro de la empresa, como una unidad de negocio

debido a que es el mecanismo más adecuado ya que la empresa trata de generar

ingresos y beneficios. En resumen muestra cómo la compañía busca y planifica

generar ingresos y servir a sus clientes, esto implica tanto en el concepto de

estrategia como en el de implementación. Además porque la inmobiliaria hace

parte de la organización empresarial pero cuenta con sus propias estrategias,

coordinación de vetas y presupuesto.

http://es.wikipedia.org/wiki/Ingreso

http://es.wikipedia.org/wiki/Beneficio

http://es.wikipedia.org/wiki/Cliente_(econom%C3%ADa)

59

BIBLIOGRAFÍA

Información suministrada por www.viabcp.com/viainmuebles/glosario_bottom.html

Información suministrada por www.ccb.org.co/

Información suministrada por www.elpurre.com/dic/inmobiliaria/

Información suministrada por www.medellin.gov.

Información suministrada por www.camacol.com

Información suministrada por colombia.acambiode.com/producto

Información suministrada por: www.metrocuadrado.com/

Información suministrada por: www.actualidad.vivareal.com.co/

Información suministrada por: es.wikipedia.org/wiki/Contratodearrendamiento

Información suministrada por:

www.notinet.com.co/serverfiles/servicios/archivos/...codigocivil.doc

Información suministrada por: co.kalipedia.com/lengua.../contrato-

compraventa.html?...

Información suministrada por: www.fincaraiz.com.co/consejos-ayuda-

compra__fotocasa.aspx

Información suministrada por: www.inviertaencolombia.com.co/.../comprar-

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tomar-una-propiedad-en-arriendo.html

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http://www.notinet.com.co/serverfiles/servicios/archivos/...codigocivil.doc



60

Información suministrada por: www.asesoriasymarketing.com/comercializacion-de-

proyectos-inmobiliarios.php -

Información suministrada por: www.informeinmobiliario.com/ -



61

ANEXOS

62

Anexo No1

PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

Entre los suscritos a saber: _______________________ Y _________________________,

mayor(es) de edad y vecino(s) de la Ciudad de ___________, identificado(s) con las cédulas de

ciudadanía Nro. _____________ de __________ Y Nro.____________de ____________,

respectivamente, por una parte quien(es) en adelante dentro del presente contrato y para sus

efectos se denominara(n) el(los) prominente(s) VENDEDOR(ES), por una parte quien(es) en

adelante dentro del presente contrato y para sus efectos se denominara(n) el(los) prominente(s)

COMPRADOR(ES) respectivamente, hacen constatar por medio del presente documento, que han

celebrado contrato de promesa de venta que se especifica y rige por las siguientes cláusulas:

PRIMERA. El(Los) prominente(s) vendedor(es) se compromete(n) a vender al( a los) prominente(s)

comprador(es), quien(es) se compromete(n) a comprar un inmueble ubicado en la siguiente

dirección:

________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________, del municipio de

______________ de ________, con un área de ____ M2 aproximadamente cuyos linderos son los

siguientes: (Ejemplo) - por el frente y un costado, con propiedad del mismo vendedor señor Jesús

Antonio Jiménez Rodríguez; por la parte de atrás, con la calle que va para “Montañita” y por el otro

costado, con propiedad de Jesús Serna. SEGUNDA. El prominente vendedor manifiesta que el

inmueble que por medio del presente documento vende fue adquirido por venta según consta en la

escritura pública No. 1676 de diciembre 16 de 1992, de la Notaria del circulo de Girardota Ant., con

matricula inmobiliaria No. 012-29205 (Debe ser el del apartamento única y exclusivamente, éste

número de la Matricula Inmobiliaria siempre debe estar) de la oficina de registro de instrumentos

públicos y privados del circulo de Girardota Ant. TERCERO. (se da el siguiente ejemplo, para

mostrar como debe de comprometerse las Cesantías) - el precio acordado entre los prominentes

contratantes para el inmueble antes especificado es la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES DE

PESOS ($35.000.000) M/CTE., que El prominente comprador pagara al prominente vendedor de la

siguiente forma: la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL PESOS M/L. ($1.500.000) M/CTE. A la

firma de la presente promesa de compraventa y la suma de TREINTA Y TRES MILLONES

QUINIENTOS MIL PESOS M/L ($33.500.000) M/CTE. Con las Cesantías Parciales que reconozca el

Fondo Nacional de Prestaciones Sociales del Magisterio respectivo, a la firma de la correspondiente

escritura en la Notaria del circulo de Girardota Ant., a las dos de la tarde para lo cual fijan los

63

contratantes en común acuerdo un término de 20 días contados a partir de la aprobación del pago

del Anticipo de Cesantías o antes de este tiempo si los títulos de saneamiento estuvieron listos y así

lo acordaron amigablemente las partes, durante este tiempo no se pagará interés alguno, y podrá

prolongarle el plazo a treinta (30) días más, tiempo durante el cual se pagará un interés del 3%

mensual, siendo este último plazo improrrogable, sin perjuicios de las acciones

que el prominente vendedor exija la cancelación de la deuda, los perjuicios y costos si a Esto se

diere lugar. CUARTO. En esta venta quedan incluidas todas sus anexidades, usos, costumbres y

servidumbres, que legalmente le correspondan al inmueble materia de la presente promesa de

venta, sin reservas ni limitaciones de ninguna naturaleza. QUINTA. El prominente vendedor se

compromete a garantizar que el inmueble objeto de la presente promesa de venta se encuentra libre

de censos, anticresis, arrendamientos por escritura pública, que no tiene ninguna condición

suspensiva ni resolutoria y se compromete a salir al saneamiento de esta venta por cualquier

gravamen que sobre lo que vende resulte hasta el día de la firma de la correspondiente escritura y

entregarlo libre toda de clase de impuestos Municipales, Departamentales y Nacionales, junto con su

correspondiente certificado de libertad. SEXTA. Los prominentes contratantes acuerdan para el

estricto cumplimiento de todas y cada una de las cláusulas del presente contrato, una multa o

cláusula penal equivalente a las Arras hoy recibidas, es decir, que si el incumplimiento fuera por

parte del prominente vendedor, este devolverá las Arras dobles y si el incumplimiento fuera por parte

del prominente comprador, este perderá el valor dado en calidad de Arras. Los gastos que

ocasionen la promesa de Compra Venta, minuta, registro de documentos y derechos notariales, se

pagarán por partes iguales entre los contratantes. Conforme las partes con lo que queda estipulado

en el presente contrato lo aprueban y firman.

Se suscriben en el municipio de _________________ de __________., a los ( ) días del mes de

________ de _______ en dos ejemplares del mismo tenor con destino a cada una de las partes.

_________________________ ______________________________

EL PROMINENTE VENDEDOR EL PROMITENTE COMPRADOR

c.c. c.c

64

Anexo No. 2

Formato para la archivación de inmuebles:

INFORMACION DEL INMUEBLE

APTO CASA LOCAL OFI. LOTE FINCA MUNICIPO CONTACTO

DIRECCION BARRIO

URBANIZACION

VENTA $ PREDIAL

ARRENDAMIENTO $ AVALUO CATASTRAL

LLAVES EN ADMON

SALA COMEDOR S/C H/S/B ALCOBAS CLOSET VESTIER BAÑOS AL.SVCIO P. TELE NIVELES

COCINA GAS TINA PATIO BALCON PISOS TEL CITOF GARAJE MESANINE BODEGA

UTIL ASCENSOR P/S/T/JI Z. VERDES U.CERRADA ESTRATO AREA AÑOS C. PISCINA TERRAZA OFICINA

OBSERVACIONES

65

Anexo No 3

ACTA DE ENTREGA

PROYECTO: TORRE DEL VIENTO

APARTAMENTO No: - - - - -

PARQUEADERO No: - - - - -

En el Municipio de Medellín, el día ____de________ del año 2009, nos reunimos los

suscritos _______________, identificado con la cédula de ciudadanía No. ____________,

obrando en nombre y representación de VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS., firma

constructora del proyecto denominado TORRE DEL VIENTO P.H; y

_____________________, identificado con la Cédula de Ciudadanía No. ______________.

En su calidad de PROMITENTE COMPRADOR, con el fin de hacer entrega real y

material del apartamento ________ y parqueadero _________, que hacen parte integrante

del proyecto TORRE DEL VIENTO P.H, situado en el Municipio de Medellín, en el

Barrio Conquistadores en la Calle 42ª No 63c - 141

Una vez realizado el recorrido del inmueble e inspeccionado detenida y cuidadosamente,

confirmamos su normal funcionamiento, y dejamos expresa constancia de que en la fecha

se ha hecho la entrega y el recibo real y material del apartamento ________ y parqueadero

_________.

EL PROMITENTE COMPRADOR, declara en adecuado estado para su recepción.

Declaran ambas partes que la entrega material objeto de la presente acta es exclusivamente

para efectos de que EL PROMITENTE COMPRADOR ejecute el crédito hipotecario

ante una entidad Financiera. Por lo tanto EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a

no ocuparlo en forma definitiva, hasta tanto se haga el desembolso por parte de la entidad

financiera a la constructora VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS. En caso de que EL

PROMITENTE COMPRADOR incumpla ésta disposición, deberá cancelar doblada la

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sanción pecuniaria que impongan las autoridades competentes a cargo de EL

PROMITENTE COMPRADOR.

EL PROMITENTE COMPRADOR podrá hacer reclamaciones ala constructora

VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS. por acabados en la construcción por el término

de seis (6) meses contados a partir de la fecha de realización de este documento, siempre y

cuando se ocasionen por hechos imputables a la construcción y no por hechos imputables a

EL PROMITENTE COMPRADOR o los ocupantes del inmueble. Los detalles de

acabados deberán ser informados por escrito a VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS

de acuerdo con los siguientes plazos de garantía:

A la entrega material del inmueble.

Pintura de muros, cielos, techos y puertas

Carpintería metálica, marcos y ventanearía en general

Carpintería en madera

Pisos

Enchapes

Aparatos sanitarios, lavamanos e incrustaciones

Vidrios y espejos

Aparatos eléctricos

Cabinas de baños

Topes y tiraderas

Cielos en drywall.

Dentro del mes siguiente a la fecha de entrega del inmueble se aceptarán reclamos por:

Ajustes y/o cerramientos de puertas y ventanas.

Cerraduras y picaportes.

Instalaciones hidráulicas: fugas u obstrucciones en desagües, abastos y grifería.

Instalaciones eléctricas: swiches, tomas y breakers.

Dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble se aceptarán

reclamos por:

Goteras en techos y filtraciones en ventanas.

Goteras en terrazas y/o balcones de uso privado.

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Dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble se aceptarán

reclamos por:

Humedades en muros y cielos.

Fisuras en muros, diferentes al asentamiento normal del edificio, las cuales se

atenderán a partir del tercer mes después de la entrega.

Se responde por las garantías siempre y cuando EL PROMITENTE COMPRADOR no

haya realizado reparaciones o reformas causantes del reclamo dentro del tiempo indicado

de garantía.

VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, no atenderá garantías por reformas,

suministros, aplicaciones y/o equipos contratados directamente por EL PROMITENTE

COMPRADOR.

De acuerdo con el artículo 1607 del código civil, a partir de esta acta de entrega

PROMITENTE COMPRADOR, asume todos los riesgos, costos y responsabilidades que

demande el sostenimiento de la propiedad y/o de la propiedad horizontal.

PROMITENTE COMPRADOR asume a partir de la fecha los siguientes gastos:

A. En caso de tener crédito, intereses de subrogación, después de la entrega y el momento

del desembolso efectivo (subrogación) por parte de la entidad crediticia.

B. El valor el impuesto Predial y sus complementarios entre el momento de la entrega y el

momento en que se haga el descargue respectivo en las oficinas de Catastro Municipal.

C. El valor de las contribuciones de Valorización entre el momento de la entrega y el

descargue respectivo ante las oficinas de Valorización Municipal.

D. Lo correspondiente a los gastos Notariales, de Renta y Registro que demande el

perfeccionamiento del Contrato de Compraventa del inmueble que se entrega por

medio de este documento, tal como se estipula en la Promesa de Compra Venta.

E. La parte proporcional de los cargos fijos de los Servicios públicos y la tasa de aseo por

los días de ocupación del inmueble, al igual que los consumos desde la fecha y los

gastos de Administración de la Copropiedad en forma proporcional.

F. El comprador declara que mediante esta entrega se da cumplimiento total y absoluto de

la Promesa de Compraventa suscrita con VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS,

por lo tanto se hace nugatorio cualquier reclamo del comprador hacia futuro.

G. Le sugerimos que por efecto de seguridad los trabajadores que vayan a ingresar a

realizar las complementaciones a su apartamento, estén afiliados a una seguridad social,

ya que todo inconveniente con ellos esta bajo su responsabilidad; Al igual le

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recomendamos cambiar la clave de la cerradura del portón principal, luego de haberle

entregado su inmueble.

Para constancia se firma esta Acta en el Municipio de Medellín, el día del mes de

del año 2009 en tres ejemplares.

________________________ ______________________

NOMBRE NOMBRE

C.C C.C

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Anexo No 4

TIPS IMOBILIARIOS

PASOS PARA PLANEAR LA COMPRA DE SU INMUEBLE:

1. Sentir la necesidad de la compra del inmueble basada en unos motivos claros y

en unas necesidades especificas. Ejemplos:

* Cambio de vivienda arrendada a vivienda propia

* Necesidad de ampliación o disminución de espacios

* Búsqueda de mejor ubicación o sector

* Inversión de recursos

2. Identificar los parámetros del inmueble de acuerdo a la necesidad principal y

real de compra. Ejemplos:

* Numero de habitaciones

* Sector y estrato

* Tipo de inmueble (casa o apartamento)

3. Hacer un arqueo de los dineros con que se cuentan para realizar la compra y

tener muy claro si es totalmente de contado o si se realizará con un crédito

Bancario y si este es el caso, se debe buscar asesoria en varios bancos de su

preferencia y realizar, si es posible una pre-aprobación del crédito y así tener claro

con cuanto dinero cuenta para la compra.

4. Analizar junto con nuestros, aspectos importantes como.

* Aspectos económicos

* Tipo de construcción

* Tipo de inmueble

* Sectores más recomendados para invertir

Y confrontarlos con sus necesidades, expectativas y su capacidad económica

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PARÁMETROS PARA TENER EN CUENTA EN LA COMPRA DE UN INMUEBLE

1. LA UBICACIÓN: Es el primer aspecto a determinar, ya que este define el valor

de la propiedad, ayuda a descartar o a opcionar el inmueble. Además se puede

analizar si el sector, tiene o no, las características, que satisfacen sus

necesidades.

2. PRECIO: Analizar si el valor del inmueble ofrecido, esta conforme al valor del

m2 del sector, al área y a los años construidos.

3. DOCUMENTACION: Analizar todos los documentos legales (certificado de

libertad, contrato de arrendamiento actual, escritura, fiducia, leasing inmobiliario),

para verificar que el inmueble a trasferir en venta tenga libertad de gravámenes y

en el caso de que tenga: hipotecas, embargos, afectación a vivienda familiar, este

en sucesión, patrimonio de familia, limitaciones al dominio y arrendamiento por

escritura publica, saber si se hace la compra o no y como se hace la

documentación y tramites en los casos que se pueda o se quiera hacer la compra.

4. ASESORIA PROFESIONAL: Es muy importante que tenga un acompañamiento

por parte de asesores inmobiliarios capacitados para que:

* Lo guíen, en la elección de un buen inmueble

* Lo asesoren, en el análisis de la documentación legal

* Lo orienten, hacia una buena negociación

* Lo acompañen, en la compra y firma de la documentación

En VASQUEZ ARANGO ARQUITECTOS, tenemos personal capacitado para

asesorarlo de forma eficiente y clara.

PASOS PARA REALIZAR UNA BUENA VENTA DE SU INMUEBLE

1. CONCERTACION DEL VALOR COMERCIAL: Debe buscar personal idóneo y

capacitado en mercadeo inmobiliario, para que le sugiera el valor comercial de su

inmueble, de acuerdo al valor del m2 del sector, el área, el tipo de construcción,

los acabados y los años construidos.

2. PREPARACIÓN DEL INMUEBLE: Realizar una inspección de cada detalle del

inmueble y así decidir si hay algo que se deba reparar, cambiar, pintar o asear,

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para dar la mejor apariencia a la propiedad, además es muy importante tener

todos los documentos legales del inmueble en regla.

3. COMERCIALIZACIÓN: Analizar cuales medios publicitarios son los mas

adecuados para la venta de su propiedad o realizar la comercialización a través de

entidades inmobiliarias, quienes realizan el mercadeo a través de medios

publicitarios especializados, base de datos de clientes, referidos y promoción

directa.

4. NEGOCIACIÓN : hablar siempre claro, con trasparencia y dejar por escrito,

precio, forma de pago, fecha de entrega, fechas de pagos y datos completos del

comprador y del vendedor.

ANÁLISIS DE LA PREFACTIBILIDAD EN LA CREACIÓN DE UNA ...

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