MATA KULIAH

PERENCANAAN & PENGENDALIAN BIAYA KONSTRUKSI

UNIVERSITAS PANCASILA

LANJUTAN

• Proses penyusunan anggaran biaya berdasarkan atas gambar kerja dan spesifikasi teknis suatau bangunan / proyek untuk mendapatkan nilai tertentu yang akan digunakan untuk pelaksanaan pembangunannya.

• Anggaran yang direncanakan tersebut menjadi patokan “maksimal” yang dapat digunakan sejauh tidak ada perubahan gambar dan spesifikasi serta perubahan moneter/ekonomi global.

• Anggaran biaya dievaluasi setiap saat diperlukan agar diketahui posisi penggunaan dan sisa anggarannya sehingga pengambilan keputusan dapat dilakukan

• Penyusunan anggaran dilakukan dengan pendekatan-pendekatan : asumsi, perhitungan riil, prediksi yang semuanya disusun untuk mendapatkan perhitungan yang lebih akurat

PERENCANAAN BIAYA :

Perkiraan biaya dibedakan dari anggaran dalam hal perkiraan biaya, terbatas pada

• tabulasi biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan tertentu proyek ataupun proyek keseluruhan.

• jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersedia pada waktu itu

Anggaran merupakan perencanaan terinci perkiraan biaya dari bagian atau keseluruhan kegiatan proyek yang dikaitkan dengan waktu

PERKIRAAN & ANGGARAN BIAYA :

Estimasi analisis : merupakan metode yang secara tradisional dipakai oleh estimator untuk menentukan setiap tarif komponen pekerjaan.

Setiap komponen pekerjaan dianalisa kedalam komponen-komponen utama : tenaga kerja, material, peralatan, dan lain-lain.

Penekanan utamanya diberikan faktor-faktor proyek seperti : jenis, ukuran, lokasi, bentuk dan tinggi yang merupakan faktor penting yang mempengaruhi biaya konstruksi (Allan Ashworth, Perencanaan Biaya Bangunan, 1994).

ESTIMASI BIAYA

• Secara umum komponen biaya yang tercantum dalam estimasi biaya konstruksi meliputi :

1) Estimasi biaya langsung (material, tenaga/upah & peralatan) 2) Estimasi biaya tak langsung 3) Biaya tak terduga 4) Keuntungan (profit)

• Proses analisis biaya konstruksi adalah suatu proses untuk mengestimasi biaya langsung yang secara umum digunakan sebagai dasar penawaran. • Salah satu metode yang digunakan untuk melakukan estimasi biaya

penawaran konstruksi adalah menghitung secara detail harga satuan pekerjaan berdasarkan nilai indeks atau koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah ketja.

KOMPONEN BIAYA

Ketidak-akuratan dalam estimasi dapat memberikan efek negatif pada seluruh proses konstruksi dan semua pihak yang terlibat. Fungsi dari estimasi biaya dalam industri konstruksi adalah: a) Untuk melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat

terpenuhi dengan biaya yang ada b) Untuk mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi

sedang berjalan c) Untuk kompentensi pada saat proses penawaran. Estimasi

biaya berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang layak

(Pratt (1995)Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran dan lainnya

FUNGSI DARI ESTIMASI BIAYA

PERBEDAAN ESTIMASI BIAYA & AKTUAL

1) Perhitungan jumlah 2) Harga material 3) Upah tenaga kerja 4) Perkiraan produktivitas pekerja 5) Metoda kerja 6) Biaya peralatan konstruksi 7) Biaya pekerjaan tak langsung 8) Bayaran untuk sub-kontraktor 9) Bayaran untuk supplier material10) Ketidak-pahaman kondisi lokasi

11) Faktor-faktor yang bersifat lokal 12) Biaya yang berkaitan dengan waktu

pelaksanaan konstruksi 13) Biaya-biaya awal pelaksanaan 14) Overhead 15) Pertimbangan keuntungan 16) Alokasi resiko dan biaya tak terduga 17) Kesalahan dalam rumusan estimasi 18) Informasi dasar yang biasa digunakan

untuk perumusan estimasi biaya 19) Tekanan pasar

Mengapa selalu terjadi perbedaan perhitungan antara biaya estimasi dengan biaya aktual?

Hal ini dapat terjadi karena beberapa hal yaitu:

Ada beberapa metoda dalam melakukan estimasi biaya konstruksi yaitu

(1) Estimasi harga-pasti (fixed-price) a. Metoda lumpsum (lumpsum estimate) • Metoda ini umumnya dilakukan bila jenis pekerjaan dan jumlahnya telah

diketahui dan dikenal benar. • Kontraktor berani mengambil resiko. • Bila ketidakpastian terjadi di lapangan, maka tingkat resiko yang dipikul

kontraktor lebih besar. • Keuntungan bagi owner adalah bahwa harga konstruksi diketahui dengan baik

sehingga memudahkan untuk menentukan anggaran.

b. Metoda harga satuan (unit-price estimate) • Metoda harga satuan biasanya berdasarkan harga satuan setiap jenis pekerjaan. • Dalam penawaran juga dicantumkan juga estimasi jumlah setiap jenis pekerjaan

untuk mendapatkan total biaya yang mana volume jumlah hanya berdasarkan pada gambar rencana arsitektur yang belum tentu dijamin keakuratannya.

• Survey jumlah dibuat untuk setiap jenis penawaran. • Biaya total proyek dihitung meliputi tenaga kerja, material, peralatan, sub-

kontrator, overhead, markup, dsb.

JENIS ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

(2) Estimasi harga-perkiraan (approximate estimate) Metoda ini didasarkan fakta perincian biaya dari proyek sebelumnya.

Ada beberapa metoda yang termasuk kategori ini yaitu : • Harga per fungsi, metoda ini didasarkan pada estimasi biaya setiap jenis

penggunaan • Harga luas, metoda ini menggunakan harga per luas lantai • Harga volume kubik, metoda ini didasarkan pada volume bangunan • Modular takeoff, metoda ini mengacu pada konsep modul dan kemudian dikalikan

untuk seluruh proyek • Partial takeoff, metoda ini merupakan jumlah dari gabungan jenis-jenis pekerjaan

yang diperkirakan menggunakan harga satuan. • Harga satuan panel, metoda ini dilakukan dengan mengasumsikan harga satuan per

luas lantai, keliling, dinding, atap, dan sebagainya • Harga parameter, metoda ini menggunakan harga satuan dari komponen bangunan

yang berbeda seperti site work, pondasi, lantai, dinding, dan sebagainya.

PERMASALAHAN

1: Memilih metoda keria Dalam setiap jenis pekerjaan mungkin terdiri dari beberapa metoda kerja. Sebagai contoh seorang estimator harus mengasumsikan terIebih dahulu berapa tukang yang diperIukan dalam melakukan pekerjaan dinding pasangan bata, apakah diperlukan pekerja 3 orang atau 4 orang untuk menyelesaikan pekerjaan dengan baik? Bagaimana mengawali pekerjaan? Apa saja kendala yang dihadapi? Semua pertanyaan-pertanyaan tersebut harus dicari solusinya dan dipilih yang paling ekonomis.

2: Kebutuhan tenaga kerja Untuk mengasumsikan kebutuhan tenaga kerja, biasanya didasarkan pada hasil kinerja pekerjaan sebelumnya untuk satu jenis pekerjaan yang sama. Dengan demikian dokumentasi pekerjaan di lapangan sangat berguna untuk membantu para estimator dalam menganalisa proyek berikutnya. Manipulasi data mungkin tetap diperlukan, misalnya karena terjadi penurunan kondisi pekerjaan.

3: Upah tenaga kerja Berapa biaya yang diperlukan untuk tukang? Seorang estimator harus memperkirakan biaya tersebut. Biaya tukang akan bervariasi tergantung pada pekerjaan, keahlian, peraturan upah minimum, kondisi pasar, dan sebagainya

4: Biaya material (yang terpakai clan terbuang)

Hal ini dapat diperkirakan dengan tepat apabila material tersedia dan banyak dijual di pasaran. Jumlah material yang diperlukan harus dihitung berdasarkan gambar kerja dan tidak tergantung pada kinerja tukang atau metoda kerja. Akan tetapi seorang estimator tidak hanya mempertimbangkan material yang diperlukan dalam perkejaan, tetapi juga perkiraan material yang terbuang. Faktor ini sangat bervariasi dan tergantung pada kinerja dan prosedur kerja yang dipakai oleh tukang.

5: Biaya overhead dan keuntungan Jumlah ini akan tergantung pada kebijakan perusahaan, kondisi pasar, dan banyak variable lainnya

PENGARUH LOKASI PROYEKFaktor lokasi muncul karena terdapat beberapa perbedaan yang menimbulkan kesulitan, seperti :

(1) Keterpencilan Kawasan (Remoteness) Daerah yang terpencil akan mengalami beberapa kesulitan, yaitu

• Masalah komunikasi. Jika tidak adanya jaringan telepon, maka diperlukan alat komunikasi lainnya sehingga memerlukan biaya tambahan.

• Masalah transportasi Material dan tenaga kerja perlu diangkut ke lokasi. Jika rote jalan buruk bisa terjadi keterlambatan pengiriman material; mendatangkan kendaraan berat bisa merusak jembatan sempit sehingga diperlukan biaya perbaikan.

• Harga material berfluktuasi. Harga material naik biasanya karena jarak jauh atau kesulitan transportasi.

• Sumber listrik dan air Tenaga listrik dan sumber air selalu diperlukan pada saat pelaksanaan konstruksi. Air diperlukan untuk banyak perkerjaan bila tidak ada perlu didatangkan ke lokasi. Bila tidak ada sumber listrik, maka perlu disediakan generator listrik.

(2) Keterbatasan Lokasi (Confined Sites)Lokasi yang terkurung umumnya disebabkan karena kemacetan atau sebab lainnya sehingga lokasi tersebut tidak bebas. • Berakibat produktivitas pekerja dan alat rendah. • Membatasi pemilihan metoda kerja, jenis alat yang digunakan dan jumlah pekerja

yang bisa dikaryakan. • Keterbatasan ruang gerak, pada awal proyek perIu kehati-hatian dalam menentukan

utilitas agar tetap menghasilkan keuntungan yang maksimum dengan menghasilkan produktivitas kerja yang tetap baik.

• Menimbulkan masalah logistik. Pengangkutan material tidak dapat dilakukan sekaligus, sehingga setiap jenis material perlu diangkut setiap waktu tertentu.

Semua keterbatasan tersebut menyebabkan pembatasan penggunaan jenis peralatan, pengaruh pada efektivitas manajemen pekerjaan, produktivitas pekerja, pembatasan jumlah pekerja, logistik.

(3) Ketersediaan tukang (labor availability) Setiap lokasi mempunyai beragam ketersediaan jumlah pekerja yang terampil dan tidak terampil, tergantung pada kondisi ekonomi lokal. Jika di lokasi setempat pekerja yang terampil tidak tersedia maka perlu didatangkan pekerja dari luar lokasi. Mendatangkan tenaga kerja dari satu lokasi ke lokasi lainnya akan memerlukan biaya insentif. Besamya biaya insentif tergantung pada kondisi pasar. Jika mendatangkan tenaga kerja dari luar harus disediakan juga akomodasinya.

(4) Cuaca (weather)

Kondisi cuaca sangat mempengaruhi hasil kualitas kerja yang nantinya berpengaruh juga pada biaya konstruksi. Sebagai contoh pelaksanaan konstruksi yang dilakukan pada tempat tinggi dengan kecepatan angin kencang, akan mempengaruhi penggunaan keran (crane) dan perIu pengontrolan debu, tambahan perancang sementara untuk menahan dari hempasan angin.

(5) Pertimbangan desain (design consideration) Lokasi suatu proyek mempunyai beberapa aspek yang harus dipertimbangkan oleh perencana. Sebagai contoh konstruksi bangunan sejarah, seluruh desainnya harus harmonis dengan bangunan sejarah yang ada di lokasi setempat. Pertimbangan penggunaan material dan konfigurasi bangunan perlu disesuaikan dengan kondisi lokal. Pertimbangan-pertimbangan ini dapat menimbulkan masalah tersendiri. Seorang estimator harus paham apakah ada persyaratan khusus untuk material, apakah tersedia tenaga kerja lokal dengan keahlian yang direncanakan, jika tidak maka perIu didatangkan spesialis.

(6) Kerawanan dan keamanan lokasi (vandalism and site security) Keamanan dan kerawanan di lokasi perIu juga diperhitungkan. Misalnya perIu penjagaan selama 24 jam. Tingkat keamanan akan mempengaruhi tingkat resiko pelaksanaan proyek, sehingga kadang kala keamanan setempat perlu dilibatkan.

perkiran biaya anggaran dibuat pada periode tertentu dalam siklus proyek.

Titik kritis dari sudut kelayakan dan kelangsungan proyek atau investasi yaitu :

• akhir tahap konseptual, di mana telah diselesaikan studi kelayakan proyek

• akhir tahap perencanaan yang telah dapat memberikan keterangan lebih lengkap dan terinci mengenai keputusan dilanjutkan atau tidaknya investasi untuk membangun proyek.

ANGGARAN BIAYA

anggaran yang dihasilkan dari usaha optimal dengan fungsi utama:

• bagi pemilik (kontrak harga tidak tetap), sebagai patokan kegiatan pengendalian biaya;

• bagi kontraktor (kontrak harga tetap), sebagai angka dasar pengendalian biaya internal.

Karena fungsi utama pokok anggaran adalah sebagai patokan kegiatan pengendalian, maka hasil pengendalian akan sangat tergantung dari kualitas anggaran biaya definitif

ANGGARAN DEFINITIF

SITE SURVEY

TENAGA KERJA

• STANDAR JAM/ORANG• PRODUKTIVITAS• JAM EFEKTIF

DATA BANK

INPUT LAIN

• OVERHEAD• ESKALASI• KONTINGENSI

TOTAL BIAYA TENAGA KERJA

TOTAL BIAYA MATERIAL & PERALATAN

TOTAL BIAYA PROYEK

MATERIAL & PERALATAN

• SATUAN HARGA MATERIAL CURAH

• HARGA PERALATAN• INDEKS HARGA• PAKET PENAWARAN

Iman Soeharto, 1995

PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA DEFINITIF

Akurasi didukung oleh kelengkapan unsur-unsurnya tergantung pada :

• Tersedianya data informasi• Teknik / metode yang dipakai• Tujuan pemakaian biaya proyek• Kecakapan dan pengalaman estimator

Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian dan kerajinan estimator dalam mengikuti seluruh proses pekerjaan dan sesuai dengan infomasi terbaru.

KUALITAS & EFEKTIFITAS PRAKIRAAN BIAYA

Efektifitas biaya :

• Menunjukkan hubungan antara komponen-komponen proyek • Dibandingkan dengan komponen proyek lain yang sejenis• Mudah diukur / diperhitungkan dan dinilai perbandingannya

terhadap standar

Langkah-Iangkah yang umum digunakan oleh kontraktor dalam melakukan analisis teknis pelaksanaan adalah,

1) menentukan metoda pelaksanaan 2) memperkirakan waktu pelaksanaan3) menghitung keperluan tenaga kerja, bahan dan peralatan4) menetapkan apakah peralatan yang diperlukan perlu dibeli atau disewa

Kontraktor sebelum analisis biaya periu menganalisis teknis pelaksanaan karena kontraktor harus mampu memperkirakan lamanya pelaksanaan, sehingga setiap peralatan dan tenaga tukang perlu dianalisis produktivitas kerjanya.

ESTIMASI BIAYA PENAWARAN OLEH KONTRAKTOR

1. Dalam pendetailan di Pekerjaan PersiapanKontraktor perlu memperinci lebih jelas semua jenis peralatan yang

diperlukan dan berbagai keperluan. Hal ini terkait erat dengan perhitungan faktor resiko di lapangan selama pelaksanaan proyek.

(Sementara pada estimasi biaya yang dikeluarkan oleh konsultan tidak mendetailkan semua jenis peralatan ataupun keperluan lainya).

2. Format Estimasi Rencana Anggaran Biaya yang disusun kontraktor format estimasi yang digunakan dikategorikan sebagai estimasi penawaran, yaitu pendetailan dilakukan untuk memudahkan dalam penyerahan pekerjaan pada sub-kontraktor.

(Yang digunakan konsultan dapat dikategorikan sebagai estimasi disain (design estimate), karena metoda analisis harga satuannya diuraikan dalam sistem struktur major seperti harga satuan seluruh lantai atau diuraikan lebih detail yaitu harga komponen major)

FORMAT PERINCIAN BIAYA