Analyse détaillée Pays Médoc · par la pression démographique, avec un taux de variation 2.5...

Etude foncière Pays Médoc

CG33/DGAD/DAT/SAGES/Observatoire du Foncier

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Observatoire foncier

Juillet 2010 L’observatoire a pour mission de suivre les dynamiques à l’œuvre sur le département afin de donner des éléments pour définir et ajuster les politiques de développement. Les cartes ci-dessous reprennent les éléments structurants du pays Médoc ainsi que les découpages territoriaux utilisés dans l’analyse. Cartes n°1 et n°2 : Organisation territoriale du Pay s Médoc

Analyse détaillée Pays Médoc



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Le Pays Médoc est composé de 54 communes regroupées en 6 communautés de communes (CDC) : les CDC de la Pointe Médoc, Cœur du Médoc, des Lacs Médocains, Médulienne et Médoc Estuaire et organisées en 6 cantons. Il est à noter que le canton de Blanquefort regroupe à la fois des communes du Pays Médoc et de la CUB. Pour cela cette analyse sera menée à l’échelle des CDC en tenant compte des chefs-lieux de canton qui sont des lieux de centralités importants :

- Saint-Vivien-de-Médoc - Lesparre-Médoc - Saint-Laurent-de-Médoc - Pauillac - Castelnau-de-Médoc



3

Organisation territoriale (ZAUER 2000)

1,85

35,19

0,00

5,56

0,00

57,41

pôle urbain

couronne périurbaine

commune multipolarisée

pôle d'emploi de l'esp. rural

couronne p. d'empl. de l'esp. rural

autre com.de l'espace rural

Source : INSEE

D’après l’INSEE, le découpage territorial du Pays Médoc fait apparaître des disparités. Ainsi, les CDC Médoc-Estuaire et Médulienne (à l’exception du Porge, commune du littoral) font partie de la couronne périurbaine du pôle urbain Bordelais. Le reste du territoire est à dominante rurale, avec deux pôles d’emploi de l’espace rural que sont Lesparre et Pauillac. Cartes n°3 : Part urbanisée de la surface communale

En 2004, 5.4 % de la superficie des communes est urbanisée, ce qui en fait le deuxième Pays le moins urbanisé après les Landes de Gascogne (3.7 %). Les CDC les plus urbanisées sont Médoc Estuaire (10.8%) et Cœur du Médoc (8.3 %). En revanche, la CDC Médulienne qui a pourtant une partie importante de son territoire intégrée dans la couronne périurbaine, est très peu urbanisée à 3.2 %.



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1. Dynamique territoriale 1. Croissance démographique soutenue sur le littoral

Cartes n°4 : Taux de variation annuel mo yen de la population entre 2000 et 2006

Source : INSEE

La population du Pays s’est accrue de 12.2% entre 1999 et 2007, hausse légèrement supérieure à la moyenne départementale (8.9 %) et deux fois supérieure à la moyenne nationale (5.6 %). Le taux de variation annuel moyen entre 1999 et 2006 est de 1.37 % ; soit très légèrement supérieur à celui du département (1.25 %). Les CDC des Lacs Médocains et Médulienne sont les plus touchées par la pression démographique, avec un taux de variation 2.5 fois supérieur à la moyenne départementale. L’attractivité du littoral se ressent fortement dans ces secteurs. Dans les autres communautés de communes l’évolution de la population reste plus mesurée, voire négative dans certaines communes du Cœur et du centre Médoc qui perdent de la population, notamment dans les communes au vignoble prestigieux, Saint Estèphe, Saint Julien Beychevelle. Répartition géographique de la population et du dyn amisme démographique :

� 90 420 habitants sur le Pays, répartis assez équitablement sur l’ensemble du territoire, la CDC des Lacs Médocains étant la moins peuplée avec 8 885 habitants, ¼ des médocains résident dans la CDC Médoc Estuaire.

� Augmentation de la population plus de 2 fois supérieure à la moyenne du Pays, sur les CDC

Médulienne et des Lacs Médocains



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� La CDC Médulienne a accueilli près de 35 % des nouveaux arrivants du Pays

� Plus faible évolution de la population sur les communes de l’est du Pays

� Castelnau de Médoc est le chef lieu de canton qui connaît la plus forte croissance démographique du Pays

� Soulac-sur-Mer, le Verdon-sur-Mer et Hourtin, sont les seules communes du littoral ayant un

taux d’évolution de la population entre 1999 et 2006 inférieur à la moyenne départementale

Entre les deux dernières périodes inter-recensement (1990-1999 et 1999-2007)

� Inversion de tendance, pour la CDC du Centre Médoc, qui passe d’une décroissance à une croissance de sa population. La population 2007 est aujourd’hui très légèrement supérieure à celle de 1990.

� Augmentation des rythmes d’accroissement de la population sur l’ensemble du territoire médocain

� Très forte augmentation du rythme sur les CDC Médulienne et des Lacs Médocains

Source : INSEE

2. Activité économique

Le tissu économique du Pays Médoc repose sur :

� des activités traditionnelles ou historiques : le tourisme, le bois et la forêt et la viticulture � des filières de pointe émergentes : dans les matériaux composites, Epsilon Composite à

Gaillan en Médoc et EADS Composites Aquitaine à Salaunes sont d’importants pourvoyeurs d’emploi.

Nombre de communes

Population 2007

Population 1999

Gain de population entre 1999-2007

Croissance démographique entre

1999-2007 Pointe du Médoc 11 13 661 12 246 + 1 415 + 11,55% Cœur du Médoc 11 11 658 11 049 + 609 + 5,51% Lacs Médocains 3 8 885 7 003 + 1 882 + 26,87%

Médulienne 10 16 476 13 073 + 3 403 + 26,03% Centre Médoc 8 16 302 15 690 + 612 + 3,90%

Médoc Estuaire 11 23 438 21 516 + 1 922 + 8,93% Total Pays

Médoc 54 90 420 80 577 9 843 +12,22%

� Epsilon Composites à Gaillan-en-Médoc



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Des pôles d’emploi liés au tourisme et à la viticulture :

� Les chefs lieux de canton : Pauillac (2 944 emplois), Lesparre-Médoc (2 846 emplois), Saint-Laurent-de-Médoc (1 324 emplois) représentant plus de 27 % de l’emploi total du Pays.

� L’activité touristique sur le littoral : certaines communes du littoral du fait de l’attraction

touristique forment des gisements d’emplois sur le territoire médocain : Lacanau (1 297 emplois), Soulac-sur-Mer (1 102 emplois)

L’Insee a calculé un indice de concentration d’emploi, qui correspond au nombre d'emplois dans la zone pour 100 actifs ayant un emploi résidant dans la zone. Quand le nombre d’emplois est inférieur au nombre de résidents ayant un emploi, le territoire est qualifié de résidentiel.

Cartes n°5 : Indicateur de concentration de l’emplo i en 2007

Source : INSEE

� EADS Composites Aquitaine à Salaunes



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Ainsi, plus cet indicateur est fort, plus il met en évidence l’attractivité des communes en matière d’emploi :

� Les communes viticoles aux vignobles prestigieux que sont Pauillac (151.6 %), Saint-Estèphe

(113.7 %), Saint-Julien-Beychevelle (187.9 %), ont ainsi un nombre d’emplois bien supérieur au nombre de résidents de la commune ayant un emploi et attirent donc un nombre important d’actifs d’autres communes.

� Cet indicateur confirme également Lesparre-Médoc (153.3 %). et Soulac-sur-Mer (132.3 %)

comme pôles de centralité du Pays Médoc.

Nombre d’emplois sur le Pays Médoc en 1990,1999 et 2007

2 388

3 455

4 666

5 150

6 895

6 168

3 8373 856

2 7843 094

2 015

6 470

4 3734 124

2 7973 083

2 311

3 564

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

cdc des lacsmédocains

cdc de lapointe médoc

cdcmédulienne

cdc cœur dumédoc

cdc médocestuaire

cdc du centremédoc

nombre d'emplois en 1990



Source : INSEE Dans l’ensemble des communautés de communes composant le Pays Médoc, le nombre d’emploi depuis 1990 a progressé, en revanche seules les communautés de communes du Centre Médoc et du Cœur Médoc présentent en 2007 un solde positif d’emplois par rapport au nombre d’actifs occupés. Ainsi une majorité des actifs ne travaillant pas sur le territoire où ils résident ont un emploi sur la CUB, cela se vérifie plus particulièrement pour les CDC limitrophes de la CUB (Médoc Estuaire et Médulienne). Répartition des emplois par filière économique sur le Pays Médoc en 2007

24,30%

8,39%

8,32%33,97%

25,02%Agriculture et pêche

Industrie

Construction

Tertiaire marchand

Tertiaire non-marchand

Source : INSEE



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L’emploi est fortement concentré autour de 3 secteurs : � L’agriculture et la pêche � Le tertiaire marchand � Le tertiaire non-marchand

L’activité agricole est principalement liée à la viticulture. Le tertiaire marchand se concentre sur Lesparre-Médoc et Pauillac (chefs lieu de canton) qui polarisent un nombre important de commerces par rapport au reste du territoire. Emplois salariés (source : ASSEDIC) : Le champ d’observation de l’emploi salarié comprend les salariés de tous les établissements du secteur privé industriel et commercial employant au moins une personne sous contrat de travail. Sont exclus de ce champ : les salariés de l’Etat et des collectivités locales, les salariés des établissements publics à caractère administratif, le personnel des ambassades, consulats étrangers et organismes internationaux, les salariés des secteurs agricoles et para-agricoles (champ CCMSA, les employés de maison, le personnel des entreprises publiques à caractère industriel et commercial, des régies départementales ou communales, de certaines sociétés d’économie mixte, et les intermittents du spectacle. Sur le pays Médoc on dénombre, 1 863 établissements affiliés, avec une prépondérance de très petites entreprises et un déficit de PME. Entre 2000 et 2007, le nombre moyen de salariés par entreprise stagne autour de 5.8.

Nombre d’établissements sur le Pays Médoc en 2000 et 2007

1672 1863

10236

11050

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

Nombred'établissements 2000

Nombred'établissements 2007

Nombbre de salariés2000

Nombre desalariés2007

Source : ASSEDIC

Sur cette même période, le nombre d’établissements et de salariés par établissement a très légèrement augmenté (de +11.5 % pour le nombre d’établissements et de +8 % pour le nombre de salariés). Le territoire du médoc se place ainsi au dessus de la moyenne départementale (+ 9%) pour la croissance des entreprises, mais en dessous pour l’augmentation du nombre de salariés (+ 13 %).



9

Part du nombre de salariés sur le Pays Médoc en 2 000 et 2007

7,9 2 %

11,9 4 %

19 ,2 6 % 19 ,3 0 % 19 ,6 6 %

2 1,9 2 %

9 ,77%

11,2 3 %

2 0 ,9 1%

13 ,2 5%

19 ,4 0 %

2 5,4 3 %

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

COMMUNAUTE DECOMMUNES DES

LACSMEDOCAINS

COMMUNAUTE DECOMMUNES DELA POINTE DU

MEDOC

COMMUNAUTE DECOMMUNES

MEDOC-ESTUAIRE


"MEDULLIENNE"

COMMUNAUTE DECOMMUNES DUCENTRE MEDOC.

COMMUNAUTE DECOMMUNES"COEUR DU

MEDOC"

Part du nombre de salariés en2000

Part du nombre de salariés en2007

Source : ASSEDIC

Depuis 2000, on constate un redécoupage territorial du nombre de salariés sur les différentes CDC qui composent le Pays Médoc. En 2000, à l’exception des CDC des Lacs Médocains et de la Pointe du Médoc, le nombre de salariés était réparti équitablement (entre 19 % et 22 %) entre les 4 autres CDC. En 2007, la répartition des salariés sur ces 4 mêmes CDC met en évidence une baisse du nombre de salariés de la CDC Médulienne au profit de la CDC Médoc Estuaire, mais surtout de la CDC Cœur Médoc. Zones d’activités (ZA) : environ 30 ha destinés à d e futures zones Zones d’activités existantes :

� Le pays médoc compte 13 zones d’activités, réparties sur 11 communes. La plupart de ces ZA sont situées à proximité de la route départementale 1215 qui traverse le Pays du nord au sud.

� Plus de 130 ha, dont près de 50% sur les communes d’Avensan et de ST Laurent Médoc � Les deux ZA les plus importantes sont la ZA « Pas du Soc » à Avensan de 360 000 m² et la

ZA « Lamothe » à St laurent Médoc de 307 960 m²

� 50 ha de surfaces disponibles dans l’ensemble du Pays, dont plus de 85 % sur les communes d’Arsac et d’Avensan

� 4 ZA en cours de création sur les communes du Porge, Ludon-Médoc, Lesparre-Médoc et

Hourtin, soit plus de 30 ha supplémentaires dédiés à l’activité économique.



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Cartes n°6 : Localisation et superficie des ZA sur le Pays Médoc

Source : CG33 Les SCOT des Lacs Médocains et de l’Aire Métropolitaine bordelaise (englobant la CDC médoc estuaire) font état du même constat : l’offre foncière dédiée à l’activité économique « pure » sur le territoire médocain est très faible. Ce qui ne permet pas d’offrir aux entrepreneurs voulant s’implanter dans le Médoc les garanties suffisantes pour mener à bien leurs projets. Le constat est identique pour la Pointe du Médoc, cette partie du territoire est pourvue par 2 ZA de petites tailles n’offrant presque plus de disponibilités foncières.

• La CDC des Lacs Médocains : a prévu une extension de la ZA La Meule, la fin des travaux est prévue pour août 2010, et 28 lots supplémentaires pourront être proposés à des entreprises voulant s’implanter.

Source : Aurba, Observatoire des ZA



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• La CDC Médoc Estuaire : en cours de réalisation, la ZA l’Aygue Nègre sur la commune de Ludon-Médoc, offrant 15 lots pour une vocation mixte

Source : IGN, BD Ortho 2009

• La CDC Cœur du médoc : en cours de réalisation, une extension de la zone Bélloc, de 17 ha avec une partie commerciale, et une partie artisanale. L’étude de faisabilité est prévue pour 2010

Source : IGN, BD Ortho 2009



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2. le marché foncier

1. les transactions de terrains à bâtir (Source Perval) Destination des terrains : l’habitat (individuel et collectif) à plus de 74 % En 2008 :

� l’habitat individuel correspond à 70 % des transactions et 29 % des surfaces vendues. � l’habitat collectif représente 4,5 % des transactions et 13 % des surfaces vendues

Précisions méthodologiques : le calcul du prix moyen et des surfaces moyennes (1999,2006, 2008) ne prennent en compte que les terrains :

� destinés à l’habitat individuel (majorité des terrains et forme urbaine la plus consommatrice d’espace)

� dont l’acheteur est un particulier (moins enclin qu’un promoteur à lotir son terrain pour le revendre)

� d’une superficie de 200 m² à 1ha (sélection de biens avec des caractéristiques comparables)

Prix moyen des terrains au m² en 1999, 2006 et 2008

7

16 17

33

14 18

28

80

34

101

48

92

57

100

59

106

81 82

0

20

40

60

80

100

120

COMMUNAUTE DECOMMUNES"COEUR DU

MEDOC"


"MEDULLIENNE"

COMMUNAUTE DECOMMUNES DE LAPOINTE DU MEDOC


LACS MEDOCAINS

COMMUNAUTE DECOMMUNES DU

CENTRE MEDOC.


MEDOC-ESTUAIRE

prix moyen au m² en 1999



Source : PERVAL

� prix plus élevés dans la CDC Médulienne et la CDC des Lacs Médocains � prix moyen en constante croissance sur l’ensemble des CDC du Pays � très forte augmentation dans l’ensemble des CDC entre 1999 et 2006 : notamment sur la

CDC Médulienne, la CDC des Lacs Médocains et la CDC Médoc Estuaire � croissance plus mesurée des prix entre 2006 et 2008, dont une légère baisse sur la CDC

Médoc Estuaire.



13

Surface moyenne des terrains en 1999, 2006 et 2008

1531

1355

1850

2110

1188

17501732

1038

1687

1489

10481165

1446

124811521101

10251017

0

500

1000

1500

2000

2500


"MEDULLIENNE"


LACS MEDOCAINS

COMMUNAUTE DECOMMUNES MEDOC-

ESTUAIRE

COMMUNAUTE DECOMMUNES DU

CENTRE MEDOC.

COMMUNAUTE DECOMMUNES "COEUR

DU MEDOC"

COMMUNAUTE DECOMMUNES DE LAPOINTE DU MEDOC

surface moyenne en m² 1999



Source : PERVAL

Cartes n°7 : Evolution des prix du foncier entre 19 99 et 2008

Source : PERVAL

Evolution de la surface moyenne entre 1999 et 2008

� réduction globale sur l’ensemble du Pays Médoc

� de l’ordre de 30% pour une majorité des CDC, la CDC des Lacs Médocains et la CDC Médoc Estuaire connaissent une baisse plus mesurée



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Taux de variation annuel moyen des prix des ter rains entre 1999 et 2008

9,3510,94

13,08

19,2420,35

27,22

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

30,00

CDC COEUR DUMEDOC

CDC DE LA POINTEDU MEDOC

CDC DES LACSMEDOCAINS

CDC MEDOC-ESTUAIRE

CDC DU CENTREMEDOC.

CDC MEDULLIENNE

Taux de variation des prix dufoncier entre 1999 et 2008

Moyenne départementale

Source : PERVAL

Taux de variation annuel moyen des prix des terrains entre 1999 et 2008

� variation annuelle de +16,8 % dans l’ensemble du Pays, légèrement inférieure à la moyenne départementale ( + 17,8 %)

� évolutions les plus importantes (supérieures à la moyenne départementale) dans les CDC

Médoc Estuaire, Centre Médoc et Médulienne � pression sur les prix sur les communes proches de la Communauté Urbaine de Bordeaux

et dans les chefs lieu de Canton, notamment Lesparre Médoc (taux annuel supérieur à 30 %)

Origine géographique des acquéreurs de terrains à vocation d’habitat

Source : PERVAL

� les personnes déjà originaires du territoire représentent la part la plus importante des

acquéreurs, soit 47 % en 2008 � Le territoire est également attractif pour les personnes venant de la CUB qui représentent plus

de 30 % des acquéreurs, mais cette proportion tend à se réduire depuis 1999 au profit des personnes originaires du territoire

� La proportion des acquéreurs des autres territoires du département reste faible autour de 5 %

� Une part croissante des nouveaux acquéreurs est originaire d’autres départements, le territoire reste attractif du fait de l’attrait du littoral

1999 2006 2008 Pays médoc 44 % 41 % 47 %

CUB 35 % 36 % 30 % Reste Gironde 7 % 7 % 5 % Hors Gironde 12 % 14 % 17 %

Etranger 2 % 2 % 2 %



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2. Les terrains agricoles (source : DRAF, SAFER) Selon une analyse de l’occupation du sol réalisée par le CG33 en 2004 à partir de l’orthophotoplan de l’IGN de 2004, la part des espaces agricoles sur le Pays Médoc est de 18,1%, ce qui représente le deuxième type d’espaces du territoire après les espaces naturels (70 %) et devant les espace urbanisés (5.4 %). Les espaces agricoles sont concentrés principalement le long de l’estuaire où la culture de la vigne prédomine. Cependant, dans le canton de St Laurent de Médoc (5 200 ha de terres) et dans une moindre mesure ceux de Lesparre et de Castelnau le maïs est cultivé. En 1999 l’INSEE comptabilisait 1 329 agriculteurs exploitants, contre 1 137 en 2007, soit une baisse de 14.5 % en 8 ans.

Source : Agreste

En moyenne sur 2000-2008, la SAFER a reçu plus de 685 DIA par an sur le territoire du Médoc, correspondant à 2 215 ha par an. Au total, sur l’ensemble de la période, plus de 19 936 ha ont été notifiés à la SAFER.

Origine géographique des acquéreurs de terrains agr icoles entre 2000 et 2008

18,84%

8,26%0,52%

72,39%

Médoc

reste Gironde

France

Etranger

Source : SAFER

Terres labourables Prairies Médoc 2 100 €/ha 1 500 €/ha

Bas Médoc 2 400 €/ha 1 900 €/ha Ilôt de Polyculture de

Civrac 2 600 €/ha 1 500€/ha

Landes du Médoc 4 000 €/ha 1 700 €/ha



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Transactions avec maintien de l’usage agricole

� 51 % des DIA et 74 % des surfaces associées (14 800 ha) � surface moyenne des parcelles vendues : 4,7 ha � les CDC de la Pointe du Médoc et du Centre Médoc regroupent 47% des DIA et près de 48

% des surfaces notifiées � la forêt représente 35 % des DIA et 50% des surfaces notifiées � la vigne regroupe 20 % des DIA et 10,5 % des surfaces notifiées

L’A’URBA a réalisé une étude sur les espaces agricoles et naturels girondins. Plusieurs indicateurs servent à catégoriser l’ensemble des communes du département en 8 classes, donnant un portrait synthétique de l’espace girondin. Selon cette segmentation, le Pays Médoc présente 6 de ces 8 catégories :

� communes viticoles peu touchées par la pression urbaine mais présentant un risque de mitage

� communes viticoles présentant une forte valorisation de leur foncier agricole � communes agricoles convoitées pour être artificialisées mais présentant une urbanisation plus

maîtrisée � communes présentant une forte hausse du prix du foncier et une résidentialisation

« extensive » � communes présentant un marché forestier important � communes présentant un développement démographique et résidentiel soutenu

Les secteurs les plus touchés par une perturbation de l’espace rural lié à l’artificialisation, sont les commune situées autour des deux chefs lieux de canton Lesparre –Médoc et Saint-Vivien-de-Médoc. La commune du Temple connaît également une forte hausse des prix du foncier et une résidentialisation « extensive ». Transactions en vue d’une artificialisation des ter res agricoles

� 49 % des DIA et 26 % des surfaces associées � surface moyenne des parcelles vendues : 0,8 ha � seulement 3 % des parcelles vendues sont déjà bâties ; 17,5 % d’entre elles sont des

parcelles de plus de 1 ha Segmentations du marché de la SAFER classés en « ar tificialisation et non agricole » en

nombre de notifications en 2008

68%

32%

Habitat individuel

Habitat groupé ou collectif, projetéconomqiue, équipement collectif

Source : SAFER



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Carte n°8 : Evolution des prix du foncier agricole e t forestier entre 2000 et 2008

Source : SAFER

1,97%3,36%

21,58%

-0,47%-0,87%-4,25%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

CDC COEUR DUMEDOC

CDC DU CENTREMEDOC.


CDC DE LAPOINTE DU

MEDOC

CDCMEDULLIENNE

CDC MEDOC-ESTUAIRE

Source : SAFER

Evolution des prix du foncier agricole et forestier (2000 à 2008) :

� moyenne girondine : 2 % � Pays médoc : 4,4 %

� forte augmentation des prix des terrains agricoles sur la CDC Médoc Estuaire, augmentation de plus de 30 % (à Cussac-Fort-médoc, Cantenac, Macau, Arsac)

� Pauillac : pression importante sur les prix

des terrains



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Carte n°9 : Changement de destination des terrains agricoles entre 2000 et 2008

Source : SAFER

5,22

6,79 6,83

9,60 9,64 9,66

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

14,00



CDC MEDULLIENNE CDC DU CENTREMEDOC.

CDC MEDOC-ESTUAIRE

CDC COEUR DUMEDOC

Part des ventes de terrains agricole vers du nonagricole entre 2000 et 2008


Source : SAFER

Part des ventes de terrains agricoles vers du non agricole (2000 à 2008)

� moyenne départementale : 12,4 % � Pays Médoc : 8,3 %

� globalement, les changements de destination

des terrains agricoles sur le Pays Médoc s’opèrent dans une moindre mesure par rapport aux autres territoires ruraux de Gironde

� cependant, la part des ventes de terrains

agricoles vers du non agricole est supérieure à la moyenne départementale dans les secteurs de Saint-Laurent-de-Médoc, Listrac-Médoc, Vertheuil et Civrac-Médoc



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3. L’impact foncier de la construction neuve (source : SITADEL) 1. Le logement

Localisation de la population et des logements aut orisés sur la période 1999-2008 Sur l’ensemble de la période 1999 -2008 :

� 11 923 logements autorisés, soit une moyenne d’environ 1 200 par an. � Près de 27 % des autorisations sur Lacanau, Hourtin et Soulac-sur-Mer, ces 3 communes

étant littorales et où la part des résidences secondaires y est importante : Lacanau : 75,4%, Hourtin : 60,2 %, Soulac-sur-Mer : 71,9 % (source : INSEE)

Evolution du nombre de logements autorisés : retour nement de tendance en 2008

� Croissance de 2003 à 2005, baisse de 2005 à 2007 puis forte hausse entre 2007 et 2008 � En 2008 : le nombre de logements autorisés atteint son niveau le plus haut de ces 10

dernières années, soit, plus du double par rapport à 1999.

Evolution du nombre de DOC entre 1999 et 2008

909

1003

743

848800

1340

1688

1509

1239

1844

1547

1042

1383

1266

1041

695

824

685

985

722

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

logem entsautorisés

1999

logementsautorisés

2000

logementsautorisés

2001

logementsautorisés

2002


2003


2004


2005


2006


2007

logementsautorisés

2008

Total logement

dont individuels

EPCI Part des DOC Part de la population 2007

CDC COEUR DU MEDOC 9% 13% CDC DE LA POINTE DU MEDOC 26% 15%

CDC DES LACS MEDOCAINS 24% 10% CDC DU CENTRE MEDOC 8% 18% CDC MEDOC-ESTUAIRE 17% 26%

CDC MEDULLIENNE 16% 18%

EPCI densité (hab/km²) 1999

densité (hab/km²) 2007

CDC DE LA POINTE DU MEDOC 26 29

CDC DU CENTRE MEDOC 53 55 CDC MEDULLIENNE 20 26 CDC DES LACS MEDOCAINS 11 14

CDC COEUR DU MEDOC 52 54

CDC MEDOC-ESTUAIRE 117 128

Densité de population en 1999 et 2007 Densité départementale moyenne :

� 1999 : 127 hab / km² � 2007 : 139 hab / km²



20

Carte n°10 : Indice de construction entre 1999 et 2008

13,5217,85

22,58

34,43

45,35

68,21

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

CDC DU CENTREMEDOC.

CDC COEUR DUMEDOC

CDC MEDOC-ESTUAIRE

CDC MEDULLIENNE CDC DE LA POINTEDU MEDOC


Indice de construction pour 100ménages


Indice de construction période 1999 – 2008

� Moyenne départementale : 19 constructions pour 100 ménages

� Pays Médoc : 29,6 constructions pour 100

ménages

� Indice de construction supérieur à 30 sur l’ensemble des communes du littoral médocain

� 2 CDC en dessous de la moyenne départementale : CDC Cœur du Médoc et Centre Médoc

� très forts indices de constructions

sur la CDC des Lacs Médocains (68 constructions pour 100 ménages) et pour la CDC de la Pointe du Médoc (45 constructions pour 100 ménages)



21

Typologie des logements autorisés : l’habitat indiv iduel à 85 %

Sur l’ensemble de la période 2000-2008 :

� l’habitat individuel (pur et groupé) représente près de 85 % du nombre des logements autorisés.

� Individuel (pur et groupé) : répartition géographique des autorisations de logements différente

de celle de la population ; les CDC des Lacs Médocains, et de la Pointe du Médoc ont accueilli près de 50 % des logements autorisés mais 34 % des nouveaux arrivants entre 1999 et 2007 ; les CDC Médulienne et Médoc Estuaire ont accueilli 55 % des nouveaux arrivants, mais 36 % des logements autorisés.

� Habitat collectif : 57 % des autorisations dans la CDC des Lacs Médocains et la CDC de la

Pointe du Médoc

Evolution du nombre de logements autorisés entre 2000 – 2008 : � Habitat individuel (pur et groupé) : augmentation régulière entre 2003 et 2006 (695 logements

autorisés en 2003, 1 383 en 2006), puis baisse de 25 % entre 2006 et 2007. Le niveau le plus haut est atteint en 2008 avec 1 547 logements autorisés.

� Habitat collectif : croissance entre 2002 et 2005 (24 autorisations en 2002, 422 en 2005). Le pic de production est atteint en 2005, s’en suit une baisse entre 2005 et 2006, puis une remontée progressive entre 2006 et 2008. En 2008 le nombre de logements autorisés revient au même niveau qu’en 2004.

Surface associée aux 7 208 logements autorisés entre 2005 et 2008

� Surface consommée sur l’ensemble de la période : environ 2 200 ha, soit en moyenne 550 ha par an.

� L’habitat individuel représente 83 % des logements autorisés, et plus de 92 % de la surface

consommée.

� La surface médiane du terrain accueillant un logement individuel pur est autour de 1 025 m² Localisation des logements autorisés entre 2005 et 2008 Nombre de permis autorisés Surface des terrains utilisés

4%1%

9%

13%

72%

u

na

nb

nc + nd

hors pos

78%

5%

4%

12%

1%

u

na

nb

nc + nd

hors pos

Modalité de construction des logements autorisés su r la période 2005-2008

Nombre de logements

autorisés

Surface de terrain

associée (ha)

ZAC et lotissement 1392 580

Hors zone opérationnelle 5 816 1 600



22

Carte n°11 : Part des constructions individuelles en tre 1999 et 2008

87,75

89,0889,70

92,81

95,42

97,59

82,00

84,00

86,00

88,00

90,00

92,00

94,00

96,00

98,00

100,00

CDC DU CENTREMEDOC.



CDC MEDULLIENNE CDC MEDOC-ESTUAIRE

CDC COEUR DUMEDOC

Part de l'individuel dans la constructionentre 1999 et 2008


Part de l’individuel dans la construction 1999 – 2008

� Moyenne départementale : 90,2 % des logements autorisés

� Pays Médoc : 96,6 %

� Part importante (supérieure à la moyenne départementale) de l’habitat individuel dans les logements autorisés sur les CDC Médulienne, Médoc Estuaire et Cœur du Médoc.

� La part la plus faible concerne la

CDC du Centre Médoc, où la commune de Saint Laurent de Médoc (chef lieu de canton) n’a que 60 % de logements individuels autorisés sur la période 1999/2008



23

Carte n°12 : Consommation de terrain par logements construits entre 1999 et 2008

870,15

1168,091254,21 1269,28

1467,29

1781,97

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1000,00

1200,00

1400,00

1600,00

1800,00

2000,00


CDC MEDOC-ESTUAIRE CDC DU CENTREMEDOC.

CDC MEDULLIENNE CDC DE LA POINTE DUMEDOC

CDC COEUR DU MEDOC

Consommation moyenne de terrain par logement entre1999 et 2008


Consommation moyenne de terrain par logements construits (entre 1999 et 2008)

� Moyenne départementale : 1 592 m² � Pays Médoc : 1 369 m²

� Seule la CDC Cœur du Médoc a une consommation moyenne de terrain par logement supérieure à la moyenne départementale

� Les consommations les plus

importantes de terrains sont sur les communes de Gaillan en Médoc, Queyrac, Jau-Dignac-et-Loirac, Prignac en Médoc, Saint Germain d’Esteuil et Vertheuil, avec des consommations supérieures à 1 900 m²



24

2. Les locaux non-résidentiels

Précisions méthodologiques. Ne sont pris en compte que les terrains :

� Identifiés constructions neuves � Hors constructions et stockages agricoles

Nombre de locaux autorisés :

Sur l’ensemble de la période 2001-2008

� 469 permis de construire délivrés

Permis de construire entre 2001et

2008 (locaux autorisés)

CDC COEUR DU MEDOC 12 %

CDC DE LA POINTE DU MEDOC 21 %

CDC DES LACS MEDOCAINS 21 %

CDC DU CENTRE MEDOC. 15 %

CDC MEDOC-ESTUAIRE 16 %

CDC MEDULLIENNE 15 %

Carte n°13 : Evolution du nombre de permis autoris és Carte n°14 : Nombre de permis autorisés



25

Evolution du nombre de permis de construire autorisés entre 2001 et 2008 :

� très peu d’évolution entre 2001 et 2005 (autour de 50 permis) � nombre de permis le plus faible en 2006 (44 permis autorisés)

� forte croissance entre 2006 et 2008, + 60 % de permis autorisés entre les deux années

SHON associée aux permis de construire autorisés : Sur la période 2001-2008 pour les locaux non agricoles :

� plus de 60 % des ha mobilisés le sont pour des équipements collectifs de santé, sociaux,

culturels et d’enseignement et les commerces

Tableau : Décomposition des locaux autorisés non ag ricoles (SHON) sur le territoire d’étude

entre 2001 et 2008

SHON autorisée par an

en m² Hôtels 835 équipements 9 820 commerces 7 470 bureaux 2 900 bâtiment et stockage industriel 5 909 autres 2 124 Total 29 057

Localisation des locaux autorisés entre 2001 et 200 8

Nombre de permis de construire autorisés Surface des terrains utilisés

5%

13%

72%

11%

hors POS

NA + NB

NC + ND

U

13%

50%

2%

34%

hors POSNA + NB

NC +NDU

Zone opérationnelle de construction des

locaux autorisés hors zone opérationnelle 89%

ZAC et lotissement 9%

parc de loisirs 2%



26

4. le développement urbain prévu dans les documents d’ urbanisme

Carte n°15 : Etat des documents d’urbanisme

� 6 communes ne disposent pas d’un document d’urbanisme valide. On dénombre : � 18 PLU approuvés � 21 PLU / POS en révision � 3 PLU en cours d’élaboration � 3 cartes communales approuvées � 3 cartes communales en cours d’élaboration

78 % des communes du Pays Médoc ont un document d’urbanisme approuvé ou en cours de révision.



27

Documents supra-communaux : SCOT et PLH en élaborat ion Charte du Pays Médoc

� elle a été adoptée, ainsi que le périmètre du Pays, en juin 2003

� elle met en évidence des inégalités sociales (en matière d’emploi, d’exclusion), un déficit de services, (une offre de logement inadaptée, un manque en matière de services à la personne) et un déficit d’infrastructures (une armature urbaine entre fonctions anciennes et enjeux nouveaux, une faiblesse des réseaux

� 4 axes sont mis en avant : - renforcer l’identité Médocaine - développer l’attractivité - rechercher un équilibre territorial - Intégrer les problématiques environnementales

Les projets de SCOT

� le schéma directeur de la Pointe Médoc est en phase de révision, et sera transformé en SCOT

� Le SCOT de la CDC des Lacs Médocains est en cours d’élaboration � Un projet de SCOT est à l’étude sur les CDC Médulienne, Centre du Médoc et Cœur Médoc

SCOT des Lacs Médocains

� Un schéma de Cohérence Territoriale est en cours d’élaboration sur la Communauté de Communes des Lacs Médocains (regroupant les communes de Lacanau, Hourtin et Carcans), il a été lancé en 2010

� Le SCOT prévoit selon un rythme de croissance de population lié aux tendances les plus

récentes (entre 1999 et 2007), que la population atteindrait 13 000 habitants en 2020 et 17 600 en 2030, contre 8 885 à l’heure actuelle.

Le PLH du Pays Médoc Le PLH du Pays est approuvé, une déclinaison est en cours sur 4 CDC. 3 enjeux prioritaires :

- promouvoir la diversité de l’habitat - équilibrer le développement de l’habitat - renforcer la maîtrise d’ouvrage de l’habitat



28

ANNEXES



29

Les constructions neuves entre 2004 et 2009 (sur les communes de Lacanau et Hourtin)



30

Commune de Lacanau

2004



31

Commune de Lacanau

Constructions neuves

entre 2004 et 2009



32

Commune d’Hourtin

2004



33

Commune d’Hourtin

Constructions neuves

entre 2004 et 2009

Analyse détaillée Pays Médoc · par la pression démographique, avec un taux de variation 2.5...

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