Analiza utjecaja katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na ...

ANALIZA UTJECAJA

KATASTARSKIH IZMJERA I

OBNOVE ZEMLJIŠNIH KNJIGA

NA

JEDINICE LOKALNE SAMOUPRAVE

ANALIZA UTJECAJA KATASTARSKIH IZMJERA I OBNOVE ZEMLJIŠNIH KNJIGA NA JEDINICE LOKALNE SAMOUPRAVE

IZDAVAČ: REPUBLIKA HRVATSKA Ministarstvo pravosuđa Državna geodetska uprava Za izdavača - urednik: Igor Kreitmeyer, zamjenik voditeljice projekta Projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra Jedinica za provedbu projekta Nazorova 50 – 10 000 Zagreb [email protected] www.uredjenazemlja.hr Izrada analize: Zagreb nekretnine d.o.o. Nova Ves 17 – 10 000 Zagreb www.zane.hr

Tisak: LDK promet d.o.o. 2010. godina Naklada: 450 CIP: 738896

ISBN: 978-953-293-423-6

SADRŽAJ

1. UVOD .................................................................................................................................................. 3

1.1. Sažetak Analize............................................................................................................................... 4

2. PREGLED METODOLOGIJE ISTRAŽIVANJA I OPIS UZORKA...................................................... 8 2.1. Desk istraživanje ........................................................................................................................ 8 2.2. Dubinski intervjui na ciljanim relevantnim skupinama .......................................................... 9

3. PREGLED PODUZETIH AKTIVNOSTI U OKVIRU ISTRAŽIVANJA .............................................. 11 3.1. Desk research........................................................................................................................... 11 3.2. Dubinski intervjui ..................................................................................................................... 11

4. PREGLED PROVEDENIH POSTUPAKA KATASTARSKIH IZMJERA I OBNOVE ZEMLJIŠNIH KNJIGA ................................................................................................................................................. 13

5. PODRUČJA UTJECAJA NA JEDINICE LOKALNE SAMOUPRAVE ............................................. 19 5.1. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na proračunska sredstva jedinica lokalne samouprave .................................................................. 19

5.1.1. Grad Rijeka ........................................................................................................................ 22 5.1.2. Grad Koprivnica ................................................................................................................ 25 5.1.3. Grad Zagreb....................................................................................................................... 28 5.1.4. Grad Zadar......................................................................................................................... 31 5.1.5. Grad Požega ...................................................................................................................... 34

5.2. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na prostorno i urbanističko planiranje................................................................................................................. 19 5.3. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na investicije ......................................................................................................................................... 38 5.4. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na razinu zaposlenosti u jedinici lokalne samouprave ................................................................................ 40 5.5. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na gospodarski potencijal u cjelini..................................................................................................... 41 5.6. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na uređenje naselja i stanovanja ........................................................................................................................ 41 5.7. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na zaštitu i unapređenje prirodnog okoliša, protupožarnu i civilnu zaštitu ................................................. 42 5.8. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na komunalne djelatnosti .................................................................................................................... 43 5.9. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na zadovoljstvo korisnika zemljišnih knjiga, katastra i ureda jedinica lokalne samouprave ...... 44 5.10. Prepreke korištenju svih mogućnosti provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga................................................................................................................ 48

6. OSTALA BITNA PODRUČJA UTJECAJA ...................................................................................... 49 6.1. Utjecaj na uspješnost institucija uključenih u proces katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga ............................................................................................................................. 49 6.2. Utjecaj na vlasnička prava i transakcije nekretninama........................................................ 51 6.3. Utjecaj problema neusklađenosti podataka na funkcioniranje cijelog sustava ................ 53 6.4. Utjecaj na poboljšanja sustava evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava u proteklih pet godina pod utjecajem obnove katastra i zemljišnih knjiga.................................. 54

7. USPOREDNA ANALIZA PO PODRUČJIMA ................................................................................... 58

8. ZAKLJUČAK..................................................................................................................................... 60

9. POPIS LITERATURE........................................................................................................................ 62

1. UVOD

Republika Hrvatska je od svog osamostaljenja suočena s velikim izazovom ažuriranja i usklađivanja katastra i zemljišne knjige. Za brojne nekretnine postojeće informacije u katastru i zemljišnim knjigama razlikuju se međusobno i često ne odgovaraju stvarnom stanju. Osnovni razlog tome je povijesno nasljeđe iz vremena socijalizma kada su se promjene na nekretninama evidentirale samo u katastru, zbog njegovog poreznog karaktera ili se uopće nisu evidentirale, ali i nebriga vlasnika nekretnina u odnosu na važnosti ažurnog evidentiranja promjena u katastru i zemljišnoj knjizi.

Takvo stanje registara sprečava ili usporava prodaju nekretnina i druge transakcije i time uzrokuje dodatne troškove svim sudionicima u tržištu nekretnina, prepreka je pravnoj sigurnosti u prometu nekretninama i gospodarskom razvoju u cjelini. Pored navedenog nedostatak ažuriranih evidencija katastra i zemljišne knjige predstavlja glavni problem za planiranje i prostorni razvoj, infrastrukturne projekte, poljoprivredu i zaštitu okoliša.

Prepoznajući potrebe i značaj ažurnih podataka u službenim registrima nekretnina Ministarstvo pravosuđa i Državna geodetska uprava u posljednjem desetljeću zajednički i sustavno provode aktivnosti u cilju sređivanja stanja registracije nekretnina i modernizacije zemljišne administracije u Republici Hrvatskoj. Pored redovnih aktivnosti te brojnih bilateralnih projekata svakako najznačajniji dio reforme je sam Projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra financiran zajmom Svjetske banke, državnim proračunom i darovnicama Europske unije, s osnovnim ciljem izgradnje učinkovitog sustava zemljišne administracije u svrhu razvoja učinkovitog tržišta nekretnina.

Tržište nekretninama bi u širem smislu djelovalo na zadovoljavajući način na temelju sporadične uknjižbe (pojedinačnim postupcima stranaka). Međutim, usklađivanje registara sa situacijom na terenu trajalo bi više desetljeća, kad bi se provodilo samo postupcima koje potaknu korisnici, osobito za velike infrastrukturne projekte, koji bez iznimke uključuju velike površine zemljišta i veliki broj nekretnina u vlasništvu različitih vlasnika, i koje je u uvjetima neusklađenog stanja između ta dva registra nemoguće realizirati, ili je realizacija bitno sporija i skuplja.

Državna geodetska uprava kroz Program državne izmjere i katastar nekretnina potiče sustavne obnove evidencija, a u posljednjih nekoliko godina zaprima velik broj zahtjeva od strane Jedinica lokalne samouprave za pokretanjem novih katastarskih izmjera u svrhu uspostave katastra nekretnina i obnove zemljišne knjige na području cijelih katastarskih općina. Interes prelazi zacrtane programske i proračunske planove i iziskuje pojačan angažman kapaciteta u katastarskim uredima i u zemljišnoknjižnim odjelima općinskih sudova.

Različitim modelima financiranja od 2003. do 2009. godine, od ukupnog broja od 3315, obnovljeni su podaci 77 katastarskih općina, a 185 katastarskih općina je u postupku katastarske izmjere ili postupku izlaganja na javni uvid podataka katastarske izmjere uz istovremeno obnavljanje zemljišne knjige.

Ugovor o Zajmu potpisan u siječnju 2003. godine formalno završava 30. lipnja 2010. godine, stoga je krajem 2009. godine zatražena izrada Analize učinka obnove katastra i zemljišnih knjiga na jedinice lokalne samouprave (JLS), privatni sektor te gospodarske tokove u njima, kao i učinak na promet nekretnina (u daljnjem tekstu: analiza utjecaja katastarskih izmjera na JLS).

Analizom se željelo procijeniti ekonomski utjecaj katastarskih izmjera na gospodarske tokove i razvoj JLS (prostorni planovi, komunalne naknade, povećanje gospodarskog potencijala i investicija, zaposlenosti, itd.). Analiza je rezultat neovisne stručne ocjene tvrtke Zagreb nekretnine d.o.o. (Zane) u sklopu Ugovora o pružanju usluge procjene tržišta nekretnina br. MOJ-SGA/D/CQ/09/01R i cjelokupnih aktivnosti završnih procjena učinkovitosti, djelotvornosti i održivosti Projekta, a ujedno ukazuje na smjernice nastavka reforme zemljišne administracije u Republici Hrvatskoj.

Vizualni identitet Projekta „Uređena zemlja“ koji zbog prepoznatljivosti u javnosti i stručnim krugovima postaje sinonim cjelokupne reforme u analizi se odnosi na sveobuhvatne aktivnosti katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga koje provode Ministarstvo pravosuđa i Državna geodetske uprava.

3

1.1. Sažetak Analize U ovoj Analizi prikazani su efekti utjecaja provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na jedinice lokalne samouprave te na ostale elemente bitne za proces usklađenja podataka u registrima nekretnina, odnosno bitne za realizaciju stvarnih konačnih efekata ovih aktivnosti kroz omogućavanje korištenja takvih obnovljenih podataka. U prikupljanju informacija za ovu analizu, oslanjali smo se na podatke prikupljene od strane relevantnih institucija, bilo da je riječ o prethodno objavljenim i publiciranim podacima, ili su podaci pripremljeni upravo za svrhu ove analize. Drugi način prikupljanja podataka bio je kroz dubinske intervjue s unaprijed dogovorenim ciljanim relevantnim skupinama te su kroz dubinske intervjue testirani trendovi na koje upućuju prethodno prikupljeni podaci. Ukupno je intervjuirano 15 ispitanika, na 5 lokacija – Zagreb, Rijeka, Zadar, Koprivnica i Požega. U provedbi dubinskih intervjua kao velika prepreka pokazala se nespremnost zaposlenika jedinica lokalnih samouprava za razgovor uopće te posebno u davanju konkretnih odgovora. Kao razlog tome vidimo nesigurnost u poznavanju tematike, nedostatnost konkretnih podataka koje su koristili u pripremi za razgovore, nesigurnost oko toga da li su upravo oni odgovorni za davanje takvih informacija i sl. Ova prepreka dosta je utjecala na kvalitetu prikupljenih podataka upravo na razini koja je za ovo istraživanje i najvažnija te se taj nedostatak u najvećoj mogućoj mjeri pokušao nadoknaditi kroz druge dostupne podatke i u razgovorima s drugim ispitanicima. Najznačajnije funkcije i utjecaj novih katastarskih izmjera i usklađenja sa zemljišnim knjigama, koji su prepoznati kroz razgovore s ispitanicima u okviru ovog istraživanja, odnosno, koji su identificirani kroz analizu podataka prikupljenih u svrhu ovog istraživanja, dodatno su naglašeni iskustvima i stavovima konzultanta koji je Analizu izradio. Svi takvi utjecaji i funkcije razrađeni su u puno detalja kroz ovu Analizu, a ovdje dajemo presjek najznačajnijih točaka. Jednoznačno su prepoznati pozitivni efekti provedenih aktivnosti u okviru Projekta te su, tamo gdje je to bilo moguće, pozitivni efekti samih provedenih novih katastarskih izmjera potvrđeni i konkretnim brojčanim pokazateljima. S obzirom na opći trend rasta tržišta nekretnina te ostalih elemenata koji također utječu na pokazatelje uspješnosti relevantne i za aktivnosti provedene u okviru ovog Projekta, nije bilo uvijek moguće jasno izolirati utjecaj upravo tih aktivnosti u ukupnom povećanju određene veličine. No, bez obzira na konkretne pokazatelje, odnosno na konkretan udio u određenom povećanju, bez sumnje je potvrđeno da su provedene katastarske izmjere i usklađenja podataka imali snažan sinergijski efekt s ostalim trendovima na tržištu te su doprinijeli općoj pozitivnoj klimi koja je tržište pokretala proteklih 10-tak godina. Provedene aktivnosti utjecale su na tržište nekretnina i JLS na više razina. Provedba katastarskih izmjera prepoznata je kao nužna za osnivanje novih zemljišnih knjiga (primjerice, upravo je završena izmjera u Kninu i u toku je osnivanje nove zemljišne knjige), odnosno za usklađivanje informacija u postojećim zemljišnim knjigama. Ovdje treba posebno istaknuti još jedan segment, koji ispitanici nisu u cijelosti prepoznali, a to je porast vrijednosti nekretnina u uvjetima potpuno sređenog i transparentnog vlasništva. Upravo ovaj aspekt direktno utječe i na količinu i na vrijednost transakcija s nekretninama na određenom području, a posredno i na financijske aspekte takvih poslova – prije svega na porast prihoda od poreza na promet nekretnina. Na područjima na kojima su podaci u katastarskom operatu i zemljišnim knjigama usklađeni, promet nekretninama bitno je povećan, a samim time rastu i prihodi od poreza na promet nekretninama. Također, upotrebom modernih tehnologija korištenih u novim katastarskim izmjerama (satelitska tehnologija, fotogrametrija, moderna oprema za izmjere na terenu) dobivaju se kvalitetniji podaci na temelju kojih se može kvalitetnije izračunati i prikazati površina. Dakle, iako je moguće da su stare izmjere korektno napravljene i da nije bilo izgrađenosti prostora u međuvremenu, novim se izmjerama parcele preciznije definiraju obzirom na površinu, oblik i položaj.

4

Slika 1 Geodetski topografski stol iz 1927. godine i moderni elektronički geodetski instrumenti

Izvor: pregledni rad “Geodetski spomenici – ishodišne točke koordinatnih sustava katastarske izmjer u Hrvatskoj”, M. Solarić, Kartografija i geoinformacije, 2008/10; www.geo-net.hr; www.geo-mreza.hr

Nadalje, s novim izmjerama pravo stanje s terena prelazi u službenu upotrebu u katastru, čime se usklađuju eventualne razlike između stvarne situacije na terenu i evidencije u katastru. Ovaj aspekt posebno je bitan u svjetlu novih projekata, budući da u uvjetima usklađenog stanja omogućava maksimizaciju profitnog potencijala projekta razvoja nekretnina kroz optimalnu izgrađenost i strukturu prostora – drugim riječima, smanjena je mogućnost sukoba s vlasnicima susjednih nekretnina, iskorištava se maksimalna površina nekretnine, moguće je konkretnije prepoznati potrebe budućih korisnika te na taj način definirati strukturu prostora kojom će se projekt najbrže i najefikasnije komercijalizirati, i sl. Nove su izmjere također bitne u slučajevima gdje je u postojećem katastarskom operatu došlo do višekratnih izmjena, pa je katastarski plan nečitak i velika je mogućnost pogreške u tumačenju istog. Nove katastarske izmjere i obnova zemljišnih knjiga vrlo su bitni i u provedbi procesa prostornog planiranja, i uvelike doprinose provedbenom aspektu prostornih planova. Na područjima gdje su nove izmjere provedene, ne može se dogoditi da su prostornim planovima predviđene namjene koje je u realnom prostoru i uz zadane vlasničke uvjete nemoguće provesti. Preduvjet dobrog planiranja i gospodarstva u prostoru su sređene i točno opisane nekretnine. Usklađivanje zemljišnoknjižnog stanja te stanja u katastarskom operatu kroz nove katastarske izmjere bitno utječe i na velike infrastrukturne projekte, koji bez iznimke uključuje velike površine zemljišta i veliki broj nekretnina u vlasništvu različitih vlasnika, i koje je u uvjetima neusklađenog stanja između ta dva registra nemoguće realizirati, ili je realizacija bitno sporija i skuplja. Provedbom novih izmjera, upisom nekretnina u katastarski operat, te definiranjem stvarnih vlasničkih prava nad istima, omogućena je maksimalna eksploatacija tih nekretnina u smislu obračuna i naplate propisanih komunalnih, fiskalnih i ostalih davanja, te time JLS i Republika Hrvatska imaju mogućnost ostvarivati veće prihode iz tih naslova. Ovo je područje posebno zanimljivo i obrađeno je u puno detalja u poglavlju 5.1. ove Analize. Osim potencijala u povećanim prihodima Jedinica lokalne samouprave (JLS) i RH iz naslova identificiranja vlasništva nad nekretninama, ovaj moment bitno utječe i na optimizaciju raspolaganja tim nekretninama. Ovo je vrlo bitno u slučaju definiranja posebnih poduzetničkih zona i drugih takvih lokaliteta, koji snažno utječu na razvoj gospodarstva određenog kraja u cjelini, pa tako i na povećanje

5

zaposlenosti, porast broja tvrtki, povećanje prihoda građana i sl. Isto je moguće primijeniti i na optimalan razvoj infrastrukture, određivanje fer tržišne vrijednosti takvim nekretninama i sl. Ovi aspekti posebno su obrađeni u poglavljima 5.1. do 5.8. ove Analize. S obzirom na složenost provedbe katastarskih izmjera, odnosno ukupne procedure usklađenja podataka, jasno je da ovakvi projekti traže vrijeme i novac. U provedbi istraživanja u razgovoru s ispitanicima prepoznata su ova ograničenja, posebno u smislu visoke cijene i dugotrajnosti takvih postupaka. Kroz rezultate ove Analize potvrđeno je, da se usklađivanjem stanja u katastarskom operatu i zemljišnim knjigama postiže snažna sinergija u smislu poticanja tržišta nekretnina i pratećih industrija, kroz različite aspekte utjecaja na to tržište, odnosno u uvjetima visoke usklađenosti predstavlja jedan od najsnažnijih zamašnjaka gospodarstva u cjelini. S obzirom na sve ovdje opisane pozitivne efekte provedenih katastarskih izmjera i usklađivanja podataka, a posebno imajući u vidu daljnji potencijal u uspostavljanju potpunog usklađenja podataka o stanju i vlasništvu nad nekretninama u katastru i zemljišnim knjigama, zajednički je dojam svih uključenih u ovo istraživanje da bi s katastarskim izmjerama i daljnjim usklađivanjem podataka svakako trebalo nastaviti, ovisno, naravno, o dostupnim resursima i uvijek poštujući stvarne i konkretne ciljeve koje se želi postići s izmjerama, pri definiranju prioriteta u određivanju redoslijeda područja RH na kojima bi se izmjere dalje provodile.

Slika 2 Katastarski plan Staroga Grada na Hvaru iz 1902. godine s ucrtanim promjenama do 2003. godine (Područni ured za katastar Split, Ispostava Stari Grad)

Izvor: izvorni znanstveni rad “Kartografija Staroga Grada na Hvaru”, B. Stančić, M. Lapaine, Kartografija i geoinformacije, 2009/11

6

Slika 3 Stanje pojedinih zemljišnih knjiga u Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Splitu

Izvor: Slobodna Dalmacija

7

2. PREGLED METODOLOGIJE ISTRAŽIVANJA I OPIS UZORKA Primijenjena su dva istraživačka postupka:

a) Desk istraživanje – prikupljanje posebnih podataka b) Dubinski intervjui na ciljanim relevantnim skupinama

2.1. Desk istraživanje Desk research ili istraživanje za stolom jest prikupljanje sekundarnih podataka od interesa. Sekundarni podaci su podaci koji nisu bili prikupljeni, obrađeni i publicirani u svrhu ovog projekta evaluacije, već su postojali od ranije. Cilj desk istraživanja je bio prikupljanje relevantnih i egzaktnih podataka kojima se može evaluirati utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na jedinice lokalne samouprave, na gospodarske trendove i razvoj privatnog sektora u njima. Prikupljali su se podaci o proračunskim sredstvima/prihodima jedinica lokalne samouprave prije i nakon provedenih postupaka katastarskih izmjera i obnova zemljišnih knjiga, te podaci o ostalim indikatorima gospodarskog razvoja i tržišta nekretnina. Podaci su se prikupljali na dvije razine: a) za cijelu Hrvatsku, b) za izdvojenih pet lokacija (Zagreb, Zadar, Rijeka, Koprivnica, Požega). Sama provedba ove metode uključuje potragu za objavljenim informacijama u raznim izvorima koji bi podatke od interesa mogli posjedovati. Postoje dva načina pristupa podacima: a) korištenje dostupnih podataka publiciranih na internetu ili u obliku knjiga, časopisa ili novina, te b) traženje podataka od strane institucija za koje pretpostavljamo da bi takve podatke mogli imati. Proces prikupljanja podataka i njihove elaboracije do konačnog uvrštavanja u izvještaj istraživanja prolazio je kroz nekoliko etapa:

Prikupljanje podataka iz dostupnih izvora Analiza podataka. Tu postoji nekoliko koraka:

o uočavanje nepotpunih ili nelogičnih podataka te nastavak prikupljanja podataka kako bi se podaci upotpunili ili uklonile nelogičnosti

o uklanjanje dupliciranih podataka prikupljenih iz različitih izvora o procjena važnosti svih prikupljenih podataka o selekcija najvažnijih podataka o grupiranje podataka u smislene cjeline o uvrštavanje podataka u preliminarnu formu izvještaja u standardiziranom obliku u

smislu fonta, tablica, grafičkih prikaza i sl., o te davanje komentara o podacima gdje se pokazalo potrebnim.

Dio prikupljenih podataka prikazan je baznim indeksom kojim se definira relativna promjena neke veličine. Bazni indeks je izračunati pokazatelj koji promjenu u određenom razdoblju iskazuje u odnosu na odabrano bazno razdoblje. Indeks poprima vrijednosti od 100 (početna vrijednost, nema promjene u odnosu na bazno razdoblje) prema vrijednosti 0 (označava postotni pad mjerene pojave) ili prema vrijednosti većoj od 100 (označava postotni relativni rast mjerene pojave). Vrijednost porasta ili pada u postocima jednostavno se izračuna kao apsolutna vrijednost razlike iznosa indeksa u određenom razdoblju i broja 100 koji označava referentnu točku.

8

2.2. Dubinski intervjui na ciljanim relevantnim skupinama Cilj dubinskih intervjua je upotpuniti evaluaciju utjecaja Projekta sređivanja zemljišnih knjiga i katastra na tržište nekretnina i šire gospodarsko ozračje u Hrvatskoj i na odabranim lokacijama. Dubinskim se intervjuima dobila jasna, potpuna i zaokružena slika o tome kakva je prava priroda utjecaja provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na hrvatsko tržište nekretnina i gospodarske tokove. Bez provedbe dubinskih intervjua i intervjuiranja relevantnih sugovornika ne bi se mogla dati opća procjena utjecaja projekta i suvisla interpretacija prikupljenih podataka. Regrutacija ispitanika se obavljala telefonski iz splitskog ureda agencije Puls.d.o.o. Dubinske intervjue su provodili posebno educirani moderatori agencije Puls d.o.o. Riječ je o moderatorima koji imaju iskustva u vođenju dubinskih intervjua, koji su prošli bazične edukacije o tome što su dubinski intervjui, koja su pravila provođenja dubinskih intervjua (nepristranost, ne davanje sugestija, propitivanje nedovoljno eleboriranih, a važnih navoda koje daje ispitanik, zadržavanje toka razgovora da se razgovor ne bi udaljio od teme istraživanja i sl.) i koji su bili posebno educirani od strane svih sudionika istraživačkog projekta kako bi se upoznali sa problematikom tržišta nekretnina, osnovnim pojmovima i načinom funkcioniranja tržišta. Dubinski intervjui provodili su se u terminu i na mjestu koje odgovara ispitaniku. Na početku intervjua, moderator se ukratko predstavio te objasnio temu i cilj istraživačkog procesa. Tijekom provedbe intervjua moderator je ispred sebe imao vodič za razgovor kojeg se okvirno držao, a kompletan tijek razgovora se snimao. Dubinski intervjui su trajali između 30 i 60 minuta. Nakon provedbe dubinskih intervjua na terenu, napravljeni su transkripti svih razgovora. Transkripti razgovora su temelj za kvalitativnu analizu prikupljenih podataka. Glavni principi analize navoda i donošenja zaključka su sljedeći:

Oni navodi koji su se pojavljivali kod više ispitanika su posebno bitni i predstavljali su osnovne zaključke za ispitanike iz dane skupine/lokacije ili za cijelo tržište.

Intervjui ispitanika koji su dali veću količinu informacija, bolje elaborirali svoje navode i općenito pokazali veću razinu poznavanja situacije i mogućnost sagledavanja iste iz više perspektiva su izdvojeni u procesu analize odgovora i njihovim se navodima dala veća važnost.

Poseban aspekt analize je bio vezan uz provjeru nekonzistentnih navoda. Provjeravalo se koliko je takvih navoda u pogledu nekog aspekta izrečenih u jednom smjeru, a koliko u suprotnom smjeru, kolika je razina upućenosti tih ispitanika, postoje li neke kontekstualne varijable (npr. lokacija, skupina ispitanika, segment tržišta i sl.) koje mogu objasniti razlike u različitim mišljenjima. Nakon provedene takve analize donijeti su zaključci što s proturječnim navodima ili ocjenama ispitanika i konačno se stajalište uvrstilo u izvještaj. Uglavnom su kontekstualne varijable (lokacija i segment ispitanika i specifična iskustva) bila bitna za razumijevanje naoko nekonzistentnih odgovora.

Ukupno je intervjuirano 15 ispitanika iz tri skupine, raspoređenih na pet različitih lokacija (Zagreb, Rijeka, Zadar, Koprivnica i Požega). Skupine su:

Predstavnici jedinica lokalnih samouprava ili poreznih uprava: osobe koje imaju barem pet godina iskustva na poslovima koji se tiču kupoprodajnih ugovora, tržišta nekretnina, proračuna i sl.

Pročelnici katastarskih ureda Zemljišnoknjižni suci

Struktura ispitanika je prikazana u tablici 1., a u tablici 2. prikazana je struktura ispitanika po skupinama, s informacijom o instituciji u kojoj je pojedini ispitanik zaposlen i funkciji koju obnaša.

9

Tablica 1. Struktura ispitanika

Lokacija Zagreb Rijeka Zadar Koprivnica Požega

Ukupno

Predstavnici jedinica lokalnih samouprava i poreznih uprava

1 1 1 1 1 5

Pročelnici katastarskih ureda

1 1 1 1 1 5

Zemljišnoknjižni suci 1 1 1 1 1 5

Ukupno 3 3 3 3 3 15

Tablica 2. Struktura ispitanika s institucijom u kojoj je pojedini ispitanik zaposlen i funkcijom koju obnaša

Lokacija Institucija Funkcija

Zagreb Gradski ured za imovinsko-pravne poslove i

imovinu Grada Zagreba Suradnik

pročelnika

Rijeka Upravni odjel za urbanizam i prostorno

planiranje grada Rijeke Pročelnik

Odjela

Zadar Upravni odjela za financije grada Zadra Pročelnik

Odjela

Koprivnica Upravni odjel za komunalno gospodarstvo, prostorno uređenje i zaštitu okoliša grada

Koprivnice

Pročelnik Odjela

Predstavnici jedinica lokalne samouprave

Požega Općina Brestovac Načelnik općine

Zagreb DGU, Područni ured za katastar Zagreb Pročelnik

ureda

Rijeka DGU, Područni ured za katastar Rijeka Pročelnik

ureda

Zadar DGU, Područni ured za katastar Zadar Pročelnik

ureda

Koprivnica DGU, Područni ured za katastar Koprivnica Pročelnik

ureda


Požega DGU, Područni ured za katastar Požega Pročelnik

ureda

Zagreb ZKO OS Sesvete Voditelj Odjela

Rijeka Općinski sud u Rijeci Zemljišnoknjiž

ni sudac

Zadar Općinski sud u Zadru Predsjednik

Suda

Koprivnica Općinski sud u Koprivnici Voditelj ZKO

Zemljišnoknjižni suci

Požega Općinski sud u Požegi Predsjednik

Suda

10

3. PREGLED PODUZETIH AKTIVNOSTI U OKVIRU ISTRAŽIVANJA 3.1. Desk research Velika većina podataka prikupljenih u desk istraživanju potječe iz sljedećih izvora:

podaci jedinica lokalne samouprave i podaci Projekta sređivanja zemljišnih knjiga i katastra.

Podaci su prikupljeni na dva načina:

pretragom podataka objavljenih na Internetu, ciljanim upitima navedenim institucijama za detaljnim podacima, ukoliko relevantni podaci nisu

bili objavljeni na Internetu. Prihodi proračuna jedinica lokalne samouprave pokazali su se kao podaci koje je bilo relativno teško prikupiti. Dio proračuna objavljen je na službenim interne stranicama nekih gradova, ali rijetko unatrag više godina. Kao vrijedan izvor pokazali su se službeni glasnici gradova, čije su arhive dostupne i više godina unatrag te sadrže podatke o proračunima. Za dijelom podataka upućeni su službeni zahtjevi, ali su ih službenici često ignorirali. Jedinice lokalne samouprave su kontaktirane telefonom, zatim su podaci dostavljeni, od kojih neki samo parcijalno. Bilo je potrebno punih mjesec dana se prikupe svi podaci o proračunima koji su predstavljeni u izvještaju. Podaci projekta Uređena zemlja bili su vrlo brzo isporučeni na zahtjev i vrlo korisni za temu istraživanja. 3.2. Dubinski intervjui Sama regrutacija ispitanika trajala je u periodu od 7. listopada do 3. studenog 2009. Ukupno je na postupak pozivanja i dogovaranja intervjua utrošeno 12 sati ili u prosjeku 48 minuta po intervjuu. Riječ je o vremenu koje je utrošeno samo na telefonske pozive, što uključuje pozivanja, predstavljanje zahtjeva, traženje ciljanog ispitanika, dogovor termina intervjua, opetovano pozivanje u slučaju da je dogovoreni termin intervjua otkazan i pokušaje ponovnog dogovaranja. Naručitelj istraživanja potvrdio je popis ispitanika koji su, procijenjeno je od strane naručitelja, relevantni odgovarati na pitanja o danoj tematici. Za dogovor i provedbu ankete s jednim predstavnikom jedinica lokalne samouprave bilo je potrebno i do 30 prethodnih poziva, a za pročelnike katastarskih ureda i zemljišnoknjižne suce bilo je potrebno napraviti u prosjeku 10-tak poziva po ispitaniku da bi se dogovorio i realizirao intervju. U slučaju zemljišnoknjižnih sudaca i pročelnika katastarskih ureda nije bilo odbijanja, kontaktirani ispitanici dali su svoj pristanak na intervju. Kod njih je bio problem stupiti u kontakt s njima i dogovoriti intervju. U roku 2-3 dana od prvog kontakta dogovoreni su termini za intervju kojih su se ispitanici pridržavali. Kod predstavnika jedinica lokalne samouprave bilo je puno većih teškoća, bilo je ispitanika koji su htjeli poziv za sudjelovanjem prebaciti na "više" ili na "niže" razine. Povoljno je bilo što su mogli preporučiti suradnike koji bi mogli sudjelovati i što je time stvorena relativno široka baza potencijalnih ispitanika. U tom je segmentu bilo izrazito teško uopće doći do ispitanika s popisa, tajnice i ostali suradnici davali su naputke kada i koga zvati, uz vlastite procjene je li ciljani ispitanik relevantan za temu istraživanja. I kod preporuka suradnika uvijek se u pravilu ponavljala procedura pozivanja (teško pristupanje ispitaniku, nemogućnost dogovora, slanje dopisa o istraživanju, daljnje preporuke o relevantnim ispitanicima).

11

Tablica 3. Statistika kontaktiranih osoba

Ukupan broj kontaktiranih

Odbijanja Ostali razlozi

nesudjelovanja * Realizirani

intervjui

Predstavnici jedinica lokalne samouprave i Porezne uprave

17 6 6 5

Zemljišnoknjižni suci 5 0 0 5


5 0 0 5

* nemogućnost kontakta prave osobe, nemogućnost dogovaranja termina, otkazivanje dogovorenih termina i sl. Opći dojam regrutera jest da je regrutacija ispitanika bila iznimno zahtjevna. Bilo je nekoliko odgođenih termina intervjua i relativno dosta pozivanja do dogovora i realizacije intervjua. Razlozi koji su bili u pozadini dugotrajnog i zahtjevnog procesa regrutacije su:

Trajanje intervjua: Planirano je bilo 30 do 45 minuta. Svi potencijalni ispitanici imaju dosta obveza i zauzeti su, pa im nije bilo jednostavno dogovoriti termin intervjua.

Ispitanik nije siguran smije li davati bilo kakve informacije: Tražena su dopuštenja i tekst pitanja koja će biti postavljana. Davanje pojašnjenja i slanje dopisa olakšalo je situaciju.

Sumnja ispitanika u vlastitu relevantnost: Dosta je pitanja o različitim aspektima utjecaja obnove katastra i zemljišnih knjiga, pa su ispitanici često i objektivno smatrali kako ne mogu u nekim dijelovima ponuditi relevantno mišljenje i/ili podatke.

Zasićenost anketama: Negativan stav prema anketama općenito, pritisak da se stalno sudjeluje u nekim anketama, istraživanjima i sl.

Dvije su činjenice pozitivno djelovale na sam proces regrutacije i spremnost ispitanika da pristupe istraživanju:

a) pozivanje na naručitelja istraživanja i dopis o provedbi istraživanja sastavljen od strane naručitelja,

b) sama društvena korist od sudjelovanja u istraživanju. Dubinski intervjui su provedeni u periodu od 14. listopada do 5. studenog 2009. Svi transkripti su napravljeni do 9. studenog 2009. Ukupno je bilo oko 145 stranica transkripata (A4 format, veličina fonta 10, jednostruki prored).

12

4. PREGLED PROVEDENIH POSTUPAKA KATASTARSKIH IZMJERA I OBNOVE ZEMLJIŠNIH KNJIGA Proces katastarske izmjere i stavljanja novih podataka u službenu upotrebu, iako bitno unaprijeđen u posljednjih nekoliko godina, još uvijek je složen, dugotrajan i skup, a provodi se u onim katastarskim općinama u kojima se evidentirano stanje podataka u katastru i zemljišnim knjigama u većoj mjeri ne podudara niti pokazuje stvarno stanje. Ovisno o zatečenoj situaciji može se provesti potpuna izmjera kojom se vrši izmjera cijele katastarske općine ili tehnička reambulacija kojom se provodi djelomična izmjera. Postupak izmjere započinje odlukom Državne geodetske uprave o provedbi katastarske izmjere, a za početak izmjere nužna je i suglasnost Ministarstva pravosuđa. Postupak geodetske izmjere vrše ovlaštene geodetske tvrtke odabrane postupkom javne nabave. Istovremeno s postupkom izmjere o provođenju se obavještavaju građani te ih se poziva na označavanje međa. Prilikom izmjere izvođači prikupljaju podatke o nositeljima prava na katastarskim česticama na licu mjesta. Na osnovi geodetske izmjere izrađuje se novi digitalni katastarski plan s česticama koje odgovaraju stvarnom stanju na terenu i novim popisnim listovima s ažurnim podacima o nositeljima prava na česticama.

Slika 4 Označavanje međa susjednih čestica

Izvor: List studenata Geodetskog fakulteta Sveučilišta u Zagrebu

Slijedi sudska i katastarska procedura javnog izlaganja, na koju se pozivaju i osobe koje su upisane u katastru i zemljišnim knjigama. Osobe koje sudjeluju na javnom izlaganju mogu dati prigovore na stanje evidentirano temeljem izmjere, a nadležna komisija dužna je razmotriti sve prigovore. Zbog toga javno izlaganje može potrajati i godinama.

13

Slika 5 Primjer preklapanja postojećeg katastarskog plana (siva boja) i plana izrađenog novom izmjerom (crvena boja)

Izvor: Geodetski list 2006/4

Zemljišnoknjižni referenti u postupku izmjere izrađuju nove zemljišnoknjižne uloške s podacima o katastarskim česticama i nositeljima prava koji odražavaju stvarno stanje. Nakon izrade svih uložaka za katastarsku općinu za koju se provela izmjera, Ministarstvo pravosuđa donosi odluku o otvaranju nove zemljišne knjige i zatvaranju stare, a istovremeno Središnji ured DGU –a donosi odluku o stavljanju novog katastarskog operata u službenu uporabu. Stavljanjem podataka u službenu upotrebu u katastru i u zemljišnim knjigama postupak izmjere je završen, a rezultat postupka su međusobno usklađeni podaci u katastru i zemljišnim knjigama koji odgovaraju stvarnom stanju na terenu. U posljednjih nekoliko godina, uslijed upotrebe niza novih tehnoloških unapređenja (npr. CROPOS - sustav koji omogućava određivanje položaja na čitavom području Republike Hrvatske, te njegov integralni dio GPPS - geodetski precizni servis pozicioniranja), te organizacijskih unapređenja, od kojih kao najznačajnije treba spomenuti suradnju i zajednički rad predstavnika katastarskog ureda i zemljišnoknjižnih odjela u okviru povjerenstava za izlaganje podataka prikupljenih katastarskom izmjerom na javni uvid i obnovu zemljišnih knjiga, uočeno je znatno poboljšanje efikasnosti u ugovaranju i provedbi katastarskih izmjera, kao i smanjenje jediničnih cijena samih izmjera. U tablici 4. prikazan je tijek obnove katastra i zemljišnih knjiga u Republici Hrvatskoj za razdoblje od 2000. do 1. kvartala 2009. Prije početka provedbe projekta Uređena zemlja započela je obnova triju katastarskih općina, a otvoreno je 5 novih zemljišnih knjiga. Pokretanjem projekta Uređena zemlja intenziviranjem redovnih aktivnosti nadležnih institucija započela je obnova 109 katastarskih općina, a za 78 općina otvorena je nova zemljišna knjiga i katastarski operat je stavljen u službenu uporabu.

14

Tablica 4. Statistika usklađivanja obnove katastra i zemljišnih knjiga za Republiku Hrvatsku za razdoblje od 2000. do 2. kvartala 2009.

Katastarske općine koje su u kvartalu započele s osnivanjem/obnovom

Otvorena nova digitalno vođena zemljišna knjiga usklađena s

katastrom

Broj katastarskih općina Broj kat. općina Broj čestica 2000. 1 2 3.928 2001. 1 0 0 2002. 0 0 0 2003. 1 3 33.893 2004. 8 3 6.117 2005. 20 14 34.167

1. kvartal 2006. 5 1 1.822 2. kvartal 2006. 14 1 453 3. kvartal 2006. 7 2 1.925 4. kvartal 2006. 3 3 9.458 1. kvartal 2007. 3 1 1.294 2. kvartal 2007. 3 4 2.978 3. kvartal 2007. 3 4 7.439 4. kvartal 2007. 6 2 12.499 1. kvartal 2008. 5 9 25.090 2. kvartal 2008. 11 8 20.010 3. kvartal 2008. 5 3 10.046 4. kvartal 2008. 2 4 12.075 1. kvartal 2009. 7 10 15.807 2. kvartal 2009. 4 4 5.859

Ukupno 109 78 204.860

Izvor: Uređena zemlja U sljedećim tablicama i grafikonu prikazan je pregled završenih procesa usklađivanja katastra i zemljišnih knjiga na promatranim lokacijama, pregled procesa obnove zemljišnih knjiga koji su u tijeku (započelo javno izlaganje) i pregled katastarskih općina za koje je u tijeku geodetska izmjera. Podaci o procesu usklađivanja katastra i zemljišnih knjiga u promatranim gradovima ukazuju na to da je proces usklađivanja najdalje otišao u Zadru, gdje je u 11 od 63 katastarskih općina proveden proces usklađivanja katastra i zemljišne knjige. Uz to, u Zadru je u tijeku usklađivanje još 9 katastarskih općina te proces geodetske izmjere 7 katastarskih općina, nakon čega bi cca 43% katastarskih općina u nadležnosti PUK Zadar bilo usklađeno sa zemljišnim knjigama. Ukupna površina usklađenih čestica također ukazuje na to da je Zadar najuspješnije proveo usklađivanje, a slijedi Požega s otprilike upola manje površine koju obuhvaćaju usklađene čestice. Koprivnica i Rijeka imaju manju površinu usklađenih čestica, ali bi kod njih usklađivanja koja su u tijeku uskoro mogla promijeniti situaciju. Na području nadležnosti OS u Zagrebu nema niti jedne usklađene katastarske općine, ali je proces usklađivanja u 3 katastarske općine pri kraju.

15

Tablica 5. Pregled završenih procesa usklađivanja katastra i zemljišnih knjiga na odabranim lokacijama

Ukupni broj katastarskih

općina

Broj otvorenih zemljišnih

knjiga

Katastarske općine u kojima je provedeno usklađivanje

Broj usklađenih katastarskih čestica

Ukupna površina

usklađenih čestica (m2)

Koprivnica 47 1 Jagnjedovec 3.059 13.735.094

Požega 107 8 Gradac, Brestovac, Dolac, Nurkovac, Završje, Knežci.,

Zarilac, Vidovci 7.457 43.180.006

Rijeka 38 3 Kraljevica, Kostrena –Lucija,

Bakarac 13.788 13.853.879

Zadar 63 11

Nin-Zaton, Petrčane, Luka, Dragove, Grbe, Soline, Veli rat, Vir, Vrsi, Ninski stanovi,

Premuda

42.781 97.793.862

Zagreb 50 0 --- --- ---

Izvor: Uređena zemlja

Tablica 6. Pregled procesa usklađivanja katastra i zemljišnih knjiga koji su u tijeku na odabranim lokacijama


općina

Broj općina u kojima je

usklađivanje u tijeku

Katastarske općine u kojima je usklađivanje u tijeku (započeto

javno izlaganje)

Broj čestica čije je usklađivanje u

tijeku

Koprivnica 47 3 Gola, Reka, Legrad 16.898

Požega 107 0 - 0

Rijeka 38 3 Šmrika, Kostrena Barbara, Sušak 13.789

Zadar 63 9 Sukošan, Dragove, Žman, Poljice, Poljice Brig, Žerava; Privlaka, Ražanac, Gorica

27.114

Zagreb 50 3 Blato novo, Centar, Trešnjevka 15.094


Tablica 7. Pregled procesa geodetskih izmjera koje su u tijeku na odabranim lokacijama


općina

Broj općina u kojima je

izmjera u tijeku

Katastarske općine u kojima je u tijeku katastarska izmjera

Koprivnica 47 0 -

Požega 107 0 -

Rijeka 38 4 Bakar, Kostrena Barbara – dio Urinj,

Draga, Stari Grad

Zadar 63 8 Poličnik, Ražanac, Radovin, Bokanjac,

Crno, Diklo, Veli Iž, Mali Iž

Zagreb 50 3 Blato novo, Centar, Trešnjevka


16

Slika 6 Točka izmjere u katastarskoj općini Klana, Područni ured za katastar Rijeka

Izvor: www.klana.hr

Grafikon 1. Ukupna površina usklađenih čestica na odabranim lokacijama u m2

13.735.094

43.180.006

13.853.879

97.793.862

0

20.000.000

40.000.000

60.000.000

80.000.000

100.000.000

120.000.000

Koprivnica

Požega

Rijeka

Zadar


Na razini Republike Hrvatske do prve polovice 2009. usklađeno je 2,05% od ukupno 3.315 katastarskih općina, u 1,84% katastarskih općina u tijeku je izlaganje katastarskih izmjera i obnova zemljišnih knjiga, u 3,11% katastarskih općina u tijeku je izmjera, dok je po prijavnim listovima iz katastra od 2003. do prve polovice 2009. godine usklađeno 3,47% čestica. Prikaz efekata provedbe novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na primjeru Grada Zadra Na području Zadra vidljiv je veliki napredak uslijed aktivnosti provedenih u okviru Projekta, gdje je 2003. postojao zaostatak od 12.561 neriješenih predmeta (prosječno vrijeme rješavanja jednog spisa iznosilo je 5 godina), evidencija upisa i rješavanja predmeta radila se ručno, a postojao je i visok stupanj neusklađenosti podataka sudske i katastarske evidencije i stvarnog stanja (procjena

17

18

usklađenosti: 25-30%). Nakon intenzivnog procesa obnove katastra i zemljišnih knjiga postignuta je potpuna ažurnost suda (redovni predmeti rješavaju se u roku od 6 dana, a kreditni poslovi u roku od 2 dana), vođenje, evidencija i rješavanje predmeta vodi se isključivo u informatičkom računalnom sustavu, a u općinskom sudu djeluje 30 zemljišnoknjižnih referenata, 8 ovlaštenih zemljišnoknjižnih referenata, 4 sudska savjetnika i 1 sudac. Osim toga, postignut je partnerski odnos općinskog suda i katastra što uključuje zajedničku viziju, kontakte na dnevnoj bazi (ad hoc), periodičke analize (mjesečne analize stanja i napretka projekata obnove, program mjera otklanjanja zapreka i poboljšanja rada i sl.) te zajedničke razvojne planove.

.

5. PODRUČJA UTJECAJA NA JEDINICE LOKALNE SAMOUPRAVE 5.1. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na proračunska sredstva jedinica lokalne samouprave Utjecaj obnove katastra i zemljišnih knjiga na proračunska sredstva jedinica lokalne samouprave smatramo jednim od najznačajnijih utjecaja koji nosi najveći potencijal. Premda je neupitno da provedeni nove katastarske izmjere donose bolje upravljanje i evidenciju nekretninama te samim time i veće prihode od povezanih naknada, s obzirom na opći trend rasta tržišta nekretnina, te ostalih elemenata koji također utječu na pokazatelje uspješnosti relevantne i za aktivnosti provedene u okviru ovog Projekta, nije bilo uvijek moguće jasno izolirati utjecaj upravo provedenih izmjera u ukupnom povećanju određene veličine. No, bez obzira na konkretne pokazatelje, odnosno na konkretan udio u povećanju prihoda od naknada, bez sumnje je potvrđeno da su provedeni katastarske izmjere i usklađenja podataka imali pozitivan efekt na rast prihoda od naknada vezanih za eksploataciju nekretnina te je u nastavku ovog poglavlja ovaj segment detaljno obrađen. Ispitanici zemljišnoknjižni suci i pročelnici katastarskih ureda također smatraju da su nove katastarske izmjere i obnova zemljišnih knjiga imale veliki utjecaj na povećanje proračunskih sredstava i prihoda jedinica lokalnih samouprava, prvenstveno kroz povećanu naplatu poreza na promet nekretninama uslijed povećanog broja transakcija, ali i kroz povećane ostale vezane naknade i prihode od naplate komunalnih usluga uslijed dobivanja podataka o nositeljima stvarnih prava nad nekretninama, premda ne raspolažu konkretnim podacima. Ipak, predstavnici jedinica lokalne samouprave ne dijele takva razmišljanja. Osim u Zadru, smatraju da priljevi u proračun i nisu povećani zbog obnove katastra i zemljišnih knjiga. Takav stav opravdavaju time da prihodi od poreza na promet nekretnina nisu jedina stavka punjenja proračuna lokalnih samouprava, pa dinamika ostalih prihoda može utjecati na ukupne proračunske prihode, a neki gradovi, poput Rijeke, imali su i ranije sustav upravljanja nekretninama i ažurirane baze gradske imovine, ulagali su kontinuirane napore u raščišćavanju imovinsko-pravnih odnosa tako da je ovaj projekt samo nadogradnja dotadašnjeg dobrog rada na lokalnoj razini. Vjerojatno najvažniji razlog je utjecaj globalne krize na gospodarstvo općenito, a i na tržište nekretnina koji je trenutno vrlo velik, pa je moguće da su pod utjecajem trenutnih negativnih trendova ispitanici bili skloni negativno ocijeniti i trendove iz proteklih godina, premda podaci potvrđuju da do sredine 2008. gotovo u svim promatranim gradovima gradski prihodi bilježe rast, pa je nesporno da je dio utjecaja potrebno pripisati i konkretnim akcijama kao što su provedene katastarske izmjere koje su, između ostalog, omogućile nova ulaganja i rast tržišta. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na proračunska sredstva jedinica lokalne samouprave analiziran je na temelju podataka o prihodima proračuna jedinica lokalne samouprave ostvarenim naplatom potraživanja vezanih za nekretnine, što uključuje prihode od poreza na promet nekretnina, prihode od zakupa poslovnih prostora i najma stambenih prostora u vlasništvu jedinica lokalne samouprave, prihode od komunalnog doprinosa, prihode od komunalne naknade, prihode od poreza na kuće za odmor i prihode od zakupa poljoprivrednog zemljišta. Analiziran je i udio prihoda proračuna ostvaren naplatom potraživanja vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna, no udjeli u pojedinim gradovima međusobno se ne mogu uspoređivati, budući da dostavljeni podaci o proračunima za neke gradove ne uključuju sve prethodno navedene stavke. Razlog tome je što su se u nekim gradovima stavke za praćenje statistike proračunskih prihoda mijenjale, pa stoga takvi nekonzistentni podaci nisu korišteni pri izradi ove analize.

19

Porezom na promet nekretnina oporezuju se transakcije nekretnina,a od ukupnog iznosa naplaćenog porezom na promet nekretnina 60% iznosa predstavlja prihod proračuna jedinice lokalne samouprave, a 40% prihod državnog proračuna. Obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine, porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, porezna stopa iznosi 5%, a porez se plaća jednokratno. Bitno je naglasiti da se iz statistike poreza na promet nekretnina ne može izračunati vrijednost ukupnih transakcija na tržištu, a zbog različitih vrsta olakšica i oslobođenja za porezne obveznike te zbog činjenice da se stjecanje novosagrađenih nekretnina ne smatra prometom nekretnina, već se oporezuje prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost. Bitnu stavku prihoda jedinica lokalne samouprave predstavljaju sredstva prikupljena naplatom komunalnog doprinosa i komunalne naknade, koja, za razliku od sredstava prikupljenih naplatom poreza na promet nekretninama, predstavljaju prihod isključivo jedinica lokalne samouprave. Iz sredstava prikupljenih naplatom komunalnog doprinosa jedinice lokalne samouprave financiraju građenje i korištenje objekata komunalne infrastrukture, a iz sredstava prikupljenih naplatom komunalne naknade financiraju obavljanje određenih komunalnih djelatnosti. Komunalni doprinos je novčano javno davanje kojeg je obveznik plaćanja investitor, odnosno vlasnik čestice na kojoj se gradi građevina. Uplata komunalnog doprinosa nužan je uvjet za ishođenje odobrenja za građenje, pa je kretanje prihoda od komunalnog doprinosa dobar pokazatelj investicija na promatranim lokacijama. Komunalni doprinos obračunava se po m3 građevine koja se gradi. Jedinice lokalne samouprave određuju jediničnu vrijednost komunalnog doprinosa u kn/m3 za pojedine zone u gradu ili općini, a u nekim gradovima i općinama cijene se razlikuju i ovisno o namjeni građevine koja se gradi (stambena, poslovna, proizvodna i sl.). Vrijednost je najviša za prvu zonu, a trenutno važeći zakonski maksimum iznosi 180 kn/m3. Komunalna se naknada obračunava po m2 površine prostora, a obveznici plaćanja komunalne naknade su vlasnici, odnosno korisnici stambenog prostora, poslovnog prostora, garažnog prostora, građevnog zemljišta koje služi u svrhu obavljanja poslovne djelatnosti i neizgrađenoga građevnog zemljišta. Iznos komunalne naknade u kn/m2 određuju jedinice lokalne samouprave ovisno o zoni smještaja i namjeni prostora. Prema podacima Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva visina komunalne naknade u 2009. godini za stambeni prostor u I zoni kreće se od 0,24 kn/m2 u Šibeniku do najviše 1,27 kn/m2 u Rijeci i iznosi prosječno 0,53 kn/m2. Visina komunalne naknade za poslovni prostor u I zoni kreće se od 1,14 kn/m2 u Slavonskom Brodu do 8,70 kn/m2 u gradu Zagrebu i prosječna vrijednost za I zonu iznosi 4,04 kn/m2. Budući da su obveznici dužni iznos naknade plaćati svaki mjesec, prihodi od komunalne naknade predstavljaju konstantne prihode proračuna, pa su stoga za jedinice lokalne samopurave bitni točni podaci o površinama i vlasnicima, odnosno korisnicima navedenih prostora, a postupak obnove katastra i zemljišnih knjiga kao rezulatat ima upravo takve podatke. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na proračunske prihode jedinica lokalne samouprave možemo pokušati procijeniti praćenjem porasta proračunskih prihoda od komunalnih naknada u gradovima koji su provodili nove katastarske izmjere i obnove zemljišnih knjiga u promatranom razdoblju.

Tablica 8. Usporedni pregled kretanja prihoda od komunalnih naknada u odabranim gradovima u tisućama kuna

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Koprivnica 12.117 12.260 13.114 14.554 14.543 22.581

Požega 6.300 8.000 8.797 8.297 7.500 7.500

Rijeka 94.890 96.730 94.559 101.643 104.579 107.829

Zadar 6.282 8.009 8.590 8.663 9.042 10.049

Zagreb 269.144 263.616 257.368 348.987 372.207 564.987

Izvor: proračuni gradova

20

Grafikon 2. Bazni indeks kretanja proračunskih prihoda gradova od komunalne naknade

0

50

100

150

200

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Baz

ni

ind

eks Koprivnica

Požega

Rijeka

Zadar

Zagreb

Izvor: proračuni gradova

Gotovo svi gradovi pokazuju stabilan rast proračunskih prihoda od komunalnih naknada. Pri tome Rijeka i Zadar pokazuju kontinuiran, stabilan rast prihoda od komunalnih naknada bez većih oscilacija. Za razliku od njih, Zagreb i Koprivnicu karakterizira nagli porast prihoda od komunalnih naknada na kraju promatranog razdoblja (od 2007. do 2008. godine). Grad Požega bilježi vrhunac prihoda od komunalnih doprinosa u 2005. godini, nakon čega slijedi blagi pad, ali su ovi prihodi još uvijek viši od razine iz bazne 2004. godine. Ovakvo kretanje podataka pokazuje da ne možemo utvrditi jasnu vezu između obnove katastra i zemljišnih knjiga i povećanja prihoda proračuna od komunalnih naknada. Povećanje proračunskih prihoda od komunalnih naknada je evidentno, ali se čini da je u pitanju cijeli niz čimbenika koji utječu na različit razvoj situacije u promatranim gradovima. U nastavku su prikazani egzaktniji podaci proračunskih prihoda za ciljana područja.

21

5.1.1. Grad Rijeka Ključni prihod proračuna grada Rijeke vezan uz tržište nekretnina je prihod od komunalnih naknada, koji pokazuje stabilan rast kroz promatrano razdoblje, od 82 milijuna kuna 2002. godine do oko 108 milijuna kuna 2008. godine. Komunalni doprinosi su nešto manje važna stavka proračunskih prihoda, ali su vrlo dobar indikator građevinskih investicija na području Rijeke. Smanjenje prihoda od komunalnih doprinosa 2007. i 2008. godine ukazuje na smanjenje građevinskih investicija u Rijeci posljednjih godina. Za razliku od proračuna ostalih gradova obuhvaćenih analizom, u Rijeci je zakup poslovnog prostora vrlo značajna stavka prihoda proračuna (oko 72 milijuna kuna u prosjeku).

Tablica 9. Pregled proračunskih prihoda grada Rijeke u razdoblju od 2002. do 2008. u tisućama kuna

2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. Porez na promet nekretnina 17.000 24.000 17.500 15.531 18.172 29.600 34.367

Prihodi od zakupa posl. prostora 59.000 63.000 73.500 70.500 70.500 68.600 82.600

Prihodi od najma stamb. prostora 5.800 6.300 6.500 4.550 5.300 4.970 5.936

Komunalni doprinosi 10.608 26.200 30.000 37.470 40.100 26.422 19.609Komunalne naknade 82.000 94.890 96.730 94.559 101.643 104.579 107.829Porezi na kuće za odmor* 16 16 19 19 19 20 20

Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine 174.424 214.406 224.249 222.629 235.734 234.191 250.361

Izvor: Proračun Grada Rijeke (s izmjenama i dopunama), http://sn.pgz.hr - Službene novine - službeno glasilo Primorsko-goranske županije) *podaci o prihodima od poreza na kuće za odmor nisu prikazani grafikonom Grafikon 3. Proračunski prihodi grada Rijeke u razdoblju od 2002. do 2009. u tisućama kuna

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Godine

Izn

os

u t

isuć

am

a k

un

a

Porez na promet nekretnina Prihodi od zakupa poslovnog prostora

Prihodi od najma stambenog prostora Komunalni doprinosi

Komunalne naknade

Izvor: Proračun Grada Rijeke

22

http://sn.pgz.hr/

Grafikon 4. Odnos pojedinih stavki proračunskih prihoda grada Rijeke u tisućama kuna – prosjek za razdoblje od 2002. do 2008. godine

24.122

72.038

5.866

26.326

98.793

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Izn

os

u t

isuća

ma

kun

a

Porez na promet nekretnina

Prihodi od zakupa poslovnogprostora

Prihodi od najma stambenogprostora

Komunalni doprinosi

Komunalne naknade

Izvor: Proračun Grada Rijeke, Izračun: Puls d.o.o.

Prihodi proračuna vezani za nekretnine kroz promatrano razdoblje uglavnom pokazuju blagi rast, uz iznimke blagog pada 2005. i 2007. godine. Istovremeno, ukupni prihodi proračuna pokazuju blagi rast u 2004. i 2006. godini, nagli rast u 2005. i 2007. godini te značajan pad 2008. godine.

Tablica 10. Pregled udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Rijeke

2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine 174.424 214.406 224.249 222.629 235.734 234.191 250.361

Ukupni proračunski prihodi - 512.264 520.610 711.627 746.802 878.152 805.188

Udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna

- 41,85% 43,07% 31,28% 31,57% 26,67% 31,09%

Izvor: Proračun Grada Rijeke Napomena: prihodi proračuna iskazani u tisućama kuna

23

Grafikon 5. Prikaz kretanja proračunskih prihoda vezanih za nekretnine i ukupnih proračunskih prihoda Grada Rijeke u tisućama kuna

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godina

Izn

os

pri

ho

da

Ukupni prihodi proračunavezani za nekretnine

Ukupni prihodi proračuna


Udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Rijeke pokazuje velike oscilacije, ali je u svakoj godini promatranog perioda značajan. Udio je bio maksimalan 2004. godine (43,07%), a minimalan 2007. godine (26,67%). Dosezanje minimalnog udjela u 2007. godini može se povezati s činjenicom da su te godine ukupni prihodi proračuna u odnosu na 2003. godinu povećali za 71%, dok su se istovremeno prihodi proračuna vezani za nekretnine povećali za 10%.

Grafikon 6. Kretanje udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Rijeke

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godina

Ud

io


24

5.1.2. Grad Koprivnica Komunalne naknade su među analiziranim izvorima prihoda najznačajniji izvor prihoda proračuna grada Koprivnice. Posebno je izražen porast prihoda ostvaren komunalnim naknadama u 2008. godini. Komunalni doprinosi su također važan, ali znatno varijabilniji izvor prihoda grada. Prihodi od poreza na promet nekretnina ukazuju na stabilan rast tržišta nekretnina u gradu Koprivnici do 2008. godine, kad je zabilježen pad prihoda od ovog poreza.

Tablica 11. Pregled proračunskih prihoda grada Koprivnice u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Porez na promet

nekretnina 1.138 1.560 3.726 4.464 4.990 2.398

Prihodi od zakupa poslovnog prostora

317 263 259 302 302 263

Prihodi od najma stambenog prostora

0 0 0 0 0 0

Komunalni doprinosi 1.836 2.704 4.187 18.471 4.968 16.558

Komunalne naknade 12.117 12.260 13.114 14.554 14.543 22.581Prihodi od zakupa

poljoprivrednog zemljišta 18 16 107 57 120 107

Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine

15.426 16.803 21.393 37.848 24.923 41.907

Izvor: Proračun grada Koprivnice, podatke ustupio Grad Koprivnica

Grafikon 7. Proračunski prihodi grada Koprivnice u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Izn

os

pro

raču

na

Porez na promet nekretnina Prihodi od zakupa poslovnog prostora

Komunalni doprinosi Komunalne naknade

Prihodi od zakupa poljoprivrednog zemljišta

Izvor: Proračun grada Koprivnice

25

Grafikon 8. Odnos pojedinih stavki proračunskih prihoda grada Koprivnice u tisućama kuna – prosjek za razdoblje od 2003. do 2008. godine

3.043

289

7.331

14.567

74 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

Izn

os

u t

isuća

ma

kun

a


Prihodi od zakupa poslovnogprostora

Komunalni doprinosi

Komunalne naknade

Prihodi od zakupapoljoprivrednog zemljišta

Izvor: Proračun Grada Koprivnice, Izračun: Puls d.o.o.

Prihodi proračuna vezani za nekretnine kroz promatrano razdoblje pokazuju konstantan rast, uz nagli skok 2006. i 2008. te nagli pad 2007. uzrokovan značajnim padom prihoda od komunalnog doprinosa. Istovremeno, ukupni prihodi proračuna pokazuju konstantan rast, uz iznimku 2004. godine kada se dogodio blagi pad. U promatranom razdoblju prihodi proračuna vezani za nekretnine porasli su za čak 172%, dok su ukupni prihodi proračuna porasli za 66%.

Tablica 12. Pregled udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Koprivnice

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Ukupni prihodi proračuna

vezani za nekretnine 15.426 16.803 21.393 37.848 24.923 41.907

Ukupni prihodi proračuna 92.779 85.605 98.032 122.222 127.350 154.002Udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u

ukupnim prihodima proračuna

16,63% 19,63% 21,82% 30,97% 19,57% 27,21%

Izvor: Proračun grada Koprivnice, podatke ustupio Grad Koprivnica Napomena: prihodi proračuna iskazani u tisućama kuna

26

Grafikon 9. Prikaz kretanja proračunskih prihoda vezanih za nekretnine i ukupnih proračunskih prihoda Grada Koprivnice u tisućama kuna

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Pri

ho

d p

roraču

na




Kao što je vidljivo iz sljedećeg grafikona, udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Koprivnice pokazuje blagi rast do 2005. godine, nagli rast 2006., nagli pad 2007., koji se može povezati s naglim padom prihoda od komunalnog doprinosa, a zatim ponovo nagli rast 2008. Udio je bio maksimalan 2006. godine (30,97%), a minimalan 2003. godine (16,63%).

Grafikon 10. Kretanje udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Koprivnice

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Ud

io


27

5.1.3. Grad Zagreb Grad Zagreb bilježi stabilan rast prihoda od poreza na promet nekretnina, komunalnih doprinosa i komunalnih naknada od 2003. do 2008. godine. Ovi pokazatelji ukazuju na stabilan rast tržišta nekretnina, a posebno na stabilno visoku investicijsku aktivnost. Za razliku od većine drugih analiziranih gradova, u Zagrebu su komunalni doprinosi veći izvor prihoda proračuna nego komunalne naknade.

Tablica 13. Pregled proračunskih prihoda grada Zagreba u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.


121.891 157.404 156.627 174.626 233.389 259.354

Prihodi od zakupa nekretnina

109.069 120.350 105.195 103.556* 101.917 101.384

Komunalni doprinosi 174.692 227.760 481.380 375.254* 614.295 699.611

Komunalne naknade 269.144 263.616 257.368 348.987* 372.207 564.987

Porezi na kuće za odmor**

700 767 732 --- 643 633

Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine

675.496 769.897 1.001.302 1.002.423 1.322.451 1.625.969

Izvor: Službeni glasnik Grada Zagreba, Godišnji obračuni proračuna *dio podataka iz 2006. godine su projekcija zbog nedostatne razine detaljnosti podataka u Službenom glasniku **podaci o prihodima od poreza na kuće za odmor nisu prikazani grafikonom

Grafikon 11. Proračunski prihodi grada Zagreba u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Godine

Izn

os

u t

isuć

am

a k

un

a

Porez na promet nekretnina Prihodi od zakupa nekretnina

Komunalni doprinosi Komunalne naknade

Izvor: Službeni glasnik Grada Zagreba, Godišnji obračuni proračuna

28

Grafikon 12. Odnos pojedinih stavki proračunskih prihoda grada Zagreba u tisućama kuna – prosjek za razdoblje od 2003. do 2008. godine

183.882

106.912

428.832

346.052

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

Izn

os

u t

isuća

ma

kun

a



Komunalni doprinosi

Komunalne naknade

Izvor: Službeni glasnik Grada Zagreba, Godišnji obračuni proračuna Izračun: Puls d.o.o.

Prihodi proračuna vezani za nekretnine kroz promatrano razdoblje pokazuju konstantan rast, kao i ukupni prihodi proračuna. U promatranom razdoblju prihodi proračuna vezani za nekretnine porasli su za 140%, dok su ukupni prihodi proračuna porasli za 63%.

Tablica 14. Pregled udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Zagreba

2003. 2004. 2005. 2006.** 2007. 2008.Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine

675.496 769.897 1.001.302 1.002.423 1.322.451 1.625.969

Ukupni prihodi proračuna 4.370.354 4.771.657 5.339.072 6.052.637 6.445.001 7.107.578


15,46% 16,13% 18,75% 16,56% 20,52% 22,88%

Izvor: Službeni glasnik Grada Zagreba, Godišnji obračuni proračuna *dio podataka iz 2006. godine su projekcija zbog nedostatne razine detaljnosti podataka u Službenom glasniku

29

Grafikon 13. Prikaz kretanja proračunskih prihoda vezanih za nekretnine i ukupnih proračunskih prihoda Grada Zagreba u tisućama kuna

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godina

Izn

os

pri

ho

da Ukupni prihodi

proračuna vezaniza nekretnine

Ukupni prihodiproračuna

Izvor: Proračun Grada Zagreba

Kao što je vidljivo iz sljedećeg grafikona, udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Zagreba pokazuje konstantan rast, osim 2006. kada bilježi blagi pad. Razlog tome je neznatan porast prihoda vezanih za nekretnine u toj godini uz istovremeni porast ukupnih prihoda za 13%.

Grafikon 14. Kretanje udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Zagreba

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Ud

io

Izvor: Proračun Grada Zagreba

30

5.1.4. Grad Zadar U gradu Zadru dostupni podaci o prihodima proračuna ukazuju na visoku i rastuću investicijsku aktivnost kroz porast prihoda od komunalnih doprinosa (do 2007. godine) te stabilan porast prihoda od komunalnih naknada.

Tablica 15. Pregled proračunskih prihoda grada Zadra u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Porez na promet nekretnina - 21.128 17.998 28.655 32.200 20.776Komunalni doprinosi 1.660 5.687 18.177 27.078 40.955 8.095Komunalne naknade 6.282 8.009 8.590 8.663 9.042 10.049Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine 7.942 34.824 44.765 64.396 82.197 38.920

Izvor: Komunalni doprinos i komunalne naknade - Proračun Grada Zadra, porez na promet nekretnina – Ministarstvo financija

Grafikon 15. Proračunski prihodi grada Zadra u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Izn

os

u t

isuća

ma

kun

a

Komunalni doprinosi Komunalne naknade Porez na promet nekretnina

Izvor: Proračun Grada Zadra, Ministarstvo financija

Prihodi proračuna vezani za nekretnine 2007. godine porasli su za 136% u odnosu na 2004., no 2008. dogodio se izrazito nagli pad zbog pet puta nižeg prihoda od komunalnog doprinosa i bitno smanjenog poreza na promet nekretnina u toj godini. Istovremeno ukupni prihodi proračuna bilježe konstantan rast: u razdoblju od 2004. do 2008. ukupni prihodi porasli su za 92%.

31

Tablica 16. Pregled udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Zadra

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine 7.942 34.824 44.765 64.396 82.197 38.920

Ukupni prihodi proračuna 172.260 216.087 269.246 282.899 402.048 415.831

Udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna 4,61% 16,12% 16,63% 22,76% 20,44% 9,36%


Grafikon 16. Prikaz kretanja proračunskih prihoda od komunalnog doprinosa i komunalnih naknada

i ukupnih proračunskih prihoda Grada Zadra u tisućama kuna

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godina

Izn

os

pri

ho

da

Ukupni prihodiproračuna vezani zanekretnine

Ukupni prihodiproračuna


Kao što je vidljivo iz sljedećeg grafikona, udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Zadra pokazuje konstantan rast do 2007. kada slijedi blagi pad, a zatim i nagli pad 2008. uzrokovan naglim padom prihoda od komunalnog doprinosa i poreza na promet nekretnina.

32

Grafikon 17. Kretanje udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Zadra

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Ud

io

Izvor: Proračun Grada Zadra

Učinak obnove katastra i zemljišnih knjiga na proračunske prihode jasno je vidljiv na primjeru katastarske općine Vrsi u kojoj je proces obnove katastra i zemljišnih knjiga završen 2005. godine. U razdoblju od 2000. do 2008. broj transakcija porastao je oko 5 puta, dok je prihod od komunalne naknade u razdoblju od 2000. do 2006. porastao više od 6 puta.

Tablica 17. Pregled učinka obnove katastra i zemljišnih knjiga k.o. Vrsi: broj transakcija i prihod od komunalne naknade u tisućama kuna

2000. 2001. 2002. 2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Transakcije 82 96 70 - - 457 431 339 413Prihod od komunalne naknade 98 316 382 - 606 593 629 - -

Izvor: M. Bitanga, N. Javoran: Reforma zemljišne knjige i katastra na području Općinskog suda u Zadru, listopad 2009.

33

5.1.5. Grad Požega Komunalne naknade su najznačajniji analizirani element prihoda grada Požege. Komunalne naknade i komunalni doprinosi opadaju u posljednjem promatranom razdoblju, vjerojatno iz razloga smanjenih investicija u izgradnju. Za razliku od njih, porez na promet nekretnina predstavlja prihod koji i u posljednjem razdoblju stabilno raste, pa iz toga možemo zaključiti da investitori pripremaju projekte, vjerojatno ulažući u kupnju zemljišta, što ukazuje na daljnji razvoj tržišta nekretnina. Porast prihoda od poreza na promet nekretninama moguće je objasniti i većim brojem kupoprodajnih transakcija u segmentu stambenih nekretnina, budući da je u tom periodu bilo realiziranih nekoliko projekata stanogradnje na području Požege.

Tablica 18. Pregled proračunskih prihoda grada Požege u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Porez na promet nekretnina 1.500 1.550 1.800 1.800 1.800 2.000Prihodi od zakupa nekretnina 450 500 500 620 588 700Ostali prihodi od iznajmljivanja i zakupa imovine 820 600 450 450 450 550Komunalni doprinosi 900 800 2.600 2.200 2.000 1.000Komunalne naknade 6.300 8.000 8.797 8.297 7.500 7.500Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine 9.970 11.450 14.147 13.367 12.338 11.750

Izvor: Proračun Grada Požege

Grafikon 18. Proračunski prihodi grada Požege u razdoblju od 2003. do 2008. u tisućama kuna

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

10.000

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Izn

os

pri

ho

da

Porez na prometnekretnina

Prihodi od zakupanekretnina

Ostali prihodi odiznajmljivanja i zakupaimovineKomunalni doprinosi

Komunalne naknade


34

Grafikon 19. Odnos pojedinih stavki proračunskih prihoda grada Požege u tisućama kuna – prosjek za razdoblje od 2003. do 2008. godine

1.742

560 553

1.583

7.732

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

Izn

os

u t

isuća

ma

kun

a



Ostali prihodi od iznajmljivanja izakupa imovine

Komunalni doprinosi

Komunalne naknade


Prihodi proračuna vezani za nekretnine pokazuju rast do 2005., a tada slijedi blagi, ali konstantan pad. Istovremeno ukupni prihodi proračuna bilježe konstantan rast: u promatranom razdoblju ukupni prihodi porasli su za 61%.

Tablica 19. Pregled udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima

proračuna grada Požege

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Ukupni prihodi proračuna vezani za nekretnine

9.970 11.450 14.147 13.367 12.338 11.750


44.285 48.859 47.814 51.951 62.801 71.424


22,51% 23,43% 29,59% 25,73% 19,65% 16,45%


35

Grafikon 20. Prikaz kretanja proračunskih prihoda od komunalnog doprinosa i komunalnih naknada i ukupnih proračunskih prihoda grada Požege u tisućama kuna

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Godina

Izn

os

pri

ho

da




Kao što je vidljivo iz sljedećeg grafikona, udio prihoda proračuna vezanih za nekretnine pokazuje rast do 2005., a zatim konstantan pad, što je u skladu s pokazanim konstantnim rastom ukupnih prihoda i padom prihoda vezanih za nekretnine u razdoblju nakon 2005.

Grafikon 21. Kretanje udjela prihoda proračuna vezanih za nekretnine u ukupnim prihodima proračuna grada Požege

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Ud

io


36

5.2. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na prostorno i urbanističko planiranje Ispitanici smatraju da utjecaj obnove katastra i zemljišnih knjiga na prostorno i urbanističko planiranje postoji samo u indirektnom smislu, budući da je sređeno imovinsko pravno stanje preduvjet za realizaciju projekata predviđenih prostornim planovima. Istaknuto je da u praksi urbanisti često planiraju ne vodeći računa o stanju imovinsko-pravnih odnosa, pa je provedba takvih planova često nemoguća i oni ostaju samo na papiru.

Slika 7 Primjer važećeg prostornog plana: Koridor produžene Vrapčanske ulice u Zagrebu planiran na području s velikim brojem obiteljskih kuća

Izvor: https://e-uprava.apis-it.hr/gup/, prikaz namjene prostora prema važećem Generalnom urbanističkom planu Zagreba na digitalnoj ortofoto karti

Poseban problem za urbaniste predstavlja izrada urbanističkih planova na onim područjima na kojima su u službenoj upotrebi katastarski planovi izrađeni po izmjerama starijim od 100 godina, budući da su na takvim planovima u više navrata ucrtavane izmjene zbog parcelacije. Takvi su planovi nepregledni te je uvidom u plan gotovo nemoguće odrediti oblik i veličinu čestice. Dokumenti prostornog uređenja bitno utječu na tržišnu vrijednost zemljišta, što je vidljivo iz sljedećeg grafikona. Vrijednost zemljišta značajno se povećava donošenjem urbanističkih planova i utvrđivanjem namjene, načina korištenja i iskoristivosti građevne čestice. Naime, u građevinskim zonama u kojima nisu poznati navedeni parametri potencijalni investitori ne mogu izvršiti izračun isplativosti projekta, budući da ne mogu predvidjeti obujam građevine koju mogu izgraditi, a o kojem ovise brojni troškovi (trošak projektiranja, građenja, doprinosa i sl), kao i prihodi projekta (prihodi od prodaje novoizgrađenog objekta). Bitan je i status objekata i uređaja komunalne infrastrukture, s obzirom da neizgrađena komunalna infrastruktura zbog određenih propisa Zakona o prostornom uređenju i gradnji može produljiti vrijeme ishođenja odobrenja za građenje te uzrokovati dodatan trošak za investitora.

37

Grafikon 22. Tržišna vrijednost zemljišta kao funkcija stanja dokumenata prostornog uređenja

Izvor: Građenje i nekretnine u prometu, IV. Izmijenjena i dopunjena naklada, RRIF, *Napomena: nazivi prostornih planova iz izvornog dokumenta prilagođeni su nazivima iz aktualnog Zakona o prostornom uređenju i gradnji

Slijedom gore opisanih utjecaja na rast vrijednost zemljišta jasno je vidljivo da usklađivanje podataka između katastra i zemljišne knjige direktno utječe na porast vrijednosti zemljišta, i to na više razina. Prvi utjecaj očituje se kroz stvaranje podloga za kvalitetnije prostorno planiranje i provedbu postojećih prostornih planova, a drugi utjecaj očituje se kroz direktnu vezu porasta vrijednosti zemljišta u uvjetima uredne vlasničke dokumentacije. 5.3. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na investicije Dominatno je mišljenje ispitanika da je utjecaj novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na investicije pozitivan. Novim izmjerama i obnovom zemljišnih knjiga povećavaju se ulaganja u infrastrukturu jedinica lokalne uprave i samouprave što rezultira većom aktivnošću u izgradnji i investicijama. Posebni efekti prepoznati su vezano za izgradnju poslovnih zona, koji predstavljaju jedan od bitnih preduvjeta za razvoj lokalnog gospodarstva. Dodatno, u donošenju odluke o ulasku u investicije, strani investitori visoko vrednuju riješene imovinsko pravne odnose i sređene prostorne planove, oba elementa usko vezana za usklađeno stanje u katastru i zemljišnim knjigama, pa je opće istaknuto mišljenje ispitanika da su aktivnosti u provedbi novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga direktno utjecale na povećanje stranih investicija na tržištu nekretnina na područjima gdje su iste provedene. Vrijednost izvršenih građevinskih radova izvršenih na zgradama na promatranim lokacijama pokazuju značajne oscilacije, izuzev cijele Hrvatske u kojoj je prisutan konstantan rast kroz cijelo promatrano razdoblje i Grada Zagreba u kojem je prisutan blagi pad 2005., a zatim konstantan rast do kraja

38

promatranog razdoblja. Najznačajnije oscilacije pokazuju Rijeka i Zadar u kojima je vrijednost radova u pojedinim godinama više nego dvostruko smanjena ili povećana. Ovdje je bitno napomenuti da ovi podaci ne uključuju investicije u infrastrukturu, budući da podaci o kretanju ulaganja u infrastrukturne projekte nisu dostupni, a riječ je o segmentu za koji je vrlo bitan utjecaj novih katastarskih izmjera, budući da je kod infrastrukturnih projekata uglavnom uvijek riječ o velikim površinama zemljišta, te su usklađeni podaci o vlasništvu nad nekretninama presudni za provedbu takvih projekata. Premda podaci o ulaganju u zgradarstvo ne daju jasne trendove vezane za efekte novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga, navedeni su kao ilustracija o kretanju tržišta općenito, a polazeći od premise da je usklađenost podataka o vlasništvu nad nekretninama sasvim sigurno jedan od utjecaja koji determiniraju trendove na tom tržištu.

Tablica 20. Vrijednost građevinskih radova izvršenih na zgradama u Republici Hrvatskoj i odabranim gradovima u razdoblju od 2004. do 2008. u tisućama kuna

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Koprivnica 181.014 217.179 288.403 137.071 149.245

Rijeka 243.981 494.169 261.793 564.415 420.903

Požega 50.237 61.306 59.534 39.492 48.465

Zadar 123.548 195.200 88.332 249.858 108.707

Zagreb 4.354.925 4.229.233 6.004.436 6.134.309 7.901.769

Republika Hrvatska 14.985.066 15.999.039 19.272.373 22.830.530 23.479.531

Izvor: DZS

Grafikon 23. Kretanje vrijednosti građevinskih radova izvršenih na zgradama u Republici Hrvatskoj i odabranim gradovima – bazni indeks (baza = 2004.)

0

50

100

150

200

250

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Izn

os

ind

eksa

Rijeka

Zadar

Koprivnica

Požega

Zagreb

Republika Hrvatska

Izvor: DZS

39

5.4. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na razinu zaposlenosti u jedinici lokalne samouprave Dok zemljišnoknjižni suci i pročelnici katastarskih ureda smatraju da je trebalo doći do pozitivnog utjecaja na razinu zaposlenosti, predstavnici jedinica lokalne samouprave smatraju da nije došlo do većih promjena u broju zaposlenih. Vrlo vjerojatno je da je i ovdje, kao i kod pitanja proračunskih prihoda, utjecaj drugih faktora, u prvom redu gospodarske krize, utjecao na to da se ne može izolirati utjecaj obnove na razinu zaposlenosti u jedinicama lokalne samouprave. U nastavku je prikazan pregled broja zaposlenih na promatranim lokacijama u razdoblju od 2004. do 2008. Na razini Republike Hrvatske primjetan je konstantan rast broja zaposlenih do 2008. kada slijedi pad uzrokovan gospodarskom krizom. Navedeni obrazac prate i ostale županije, osim Grada Zagreba koji bilježi lagani rast i u 2008. te Požeško slavonske županije, koja bilježi značajan pad u 2005. godini, zatim blagi rast do 2008. godine kada ponovo slijedi značajan pad broja zaposlenih. Budući da je udio veličina vezanih za tržište nekretnina na ukupni bruto dohodak općenito kontinuirano negdje oko 10%, nemoguće je točno izolirati utjecaj istog na kretanje ukupne zaposlenosti, dok podaci vezani samo za ovaj segment nisu dostupni. Podaci o ukupnoj zaposlenosti dani su kao ilustracija kretanja zaposlenosti općenito, a govore o tome da je u proteklih 10-tak godina zaposlenost na razini RH uglavnom rasla, sve do početka negativnog trenda u 2008. pod utjecaj globalne gospodarske krize.

Tablica 21. Pregled broja zaposlenih na promatranim lokacijama

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Grad Zagreb 325.311 337.551 351.173 359.080 360.278Primorsko - goranska 56.791 58.814 61.196 64.759 62.089Zadarska 16.218 16.649 17.531 19.533 16.808Koprivničko - križevačka 18.651 19.070 19.279 19.802 18.886Požeško - slavonska 9.903 9.432 9.443 9.541 8.713Republika Hrvatska 810.630 834.992 868.711 920.173 876.055

Izvor: HGK

Grafikon 24. Kretanje broja zaposlenih u promatranim lokacijama – bazni indeks (baza = 2004.)

85

90

95

100

105

110

115

120

125

2004. 2005. 2006. 2007. 2008.

Godine

Baz

ni

ind

eks

Grad Zagreb

Primorsko - goranska

Zadarska

Republika Hrvatska

Koprivničko - križevačka

Požeško - slavonska

Izvor: HGK

40

5.5. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na gospodarski potencijal u cjelini Kod evaluacije utjecaja provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na gospodarski potencijal u cjelini izdvojena su sljedeća mišljenja. Provedena nova katastarska izmjera i obnova zemljišnih knjiga može imati utjecaj tamo gdje su novi usklađeni podaci stavljeni u službenu uporabu. Dodatno, provedena katastarska izmjera i obnova zemljišnih knjiga omogućila je ubrzanje investicijskog ciklusa, što je izrazito bitno za izravne sudionike na tržištu nekretnina. Sređeno stanje čestica utječe na razvoj gospodarstva i svih inicijativa, jer se ne gubi vrijeme na sređivanje imovinsko-pravnih odnosa i papira, već je postupak jednostavan, brz i siguran, što oslobađa vrijeme za druge aktivnosti. Katastarska izmjera i usklađivanje podataka u zemljišnim knjigama je „vjetar u leđa“ tržištu nekretnina te postoji veliki potencijal utjecaja na gospodarstvo zbog povećanja brzine odvijanja procesa, privlačenja stranih investitora, te očekivane povećane razine investicija u građevinarstvu. Budući da je katastarska izmjera i usklađenje podataka dugotrajan i skup postupak, mjerodavne institucije istražuju alternativne načine usklađivanja podataka katastra i zemljišnih knjiga sa stvarnim stanjem, na područjima gdje neusklađenost nije jako velika, kako bi se na taj način potencijal projekta iskoristio u najvećoj mogućoj mjeri. Nedvojbeno je da bi u uvjetima potpune usklađenosti podataka katastra i zemljišnih knjiga i stvarnog stanja vlasništva tržište nekretnina moglo funkcionirati bitno efikasnije i u većem obujmu, te time značajnije pridonositi gospodarstvu u cjelini. No, s obzirom na veliku količinu faktora koji dodatno utječu na ovaj element, nemoguće je točno definirati kakav bi taj utjecaj zaista bio, i koliko je on danas neiskorišten s obzirom na to da podaci katastra i zemljišnih knjiga i stvarnog stanja na terenu sada nisu usklađeni u cijelosti. 5.6. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na uređenje naselja i stanovanja Među ispitanicima nema jasnih stavova oko utjecaja projekta obnove katastra i zemljišnih knjiga na uređenje naselja i stanovanja. Iznesena su mišljenja kako je potreban ipak veći vremenski odmak da se o tom utjecaju može relevantnije govoriti, te kako je to regulirano Zakonom o prostornom uređenju, premda su pojedini ispitanici ipak istaknuli da je uslijed aktivnosti u okviru Projekta olakšano prostorno planiranje koje je donijelo sustavniji pristup izgradnji, pa i stambenih cjelina, no u tom dijelu još uvijek je ostao problem infrastrukture, vrlo često prouzročen upravo nesređenim imovinsko-pravnim statusom određenog dijela zemljišta na kojem je predviđena izgradnja potrebnih cesta i ostale infrastrukture koja prati stanovanje. Ovdje dodatno treba istaknuti da je kod prostornog planiranja često problem upravo u tome da se planira bez obzira na stvarno stanje i stanje u katastru i zemljišnim knjigama, pa takvi planovi često nisu provedivi u praksi. No, usklađenjem stanja podataka sasvim sigurno će se otvoriti nove mogućnosti za realizaciju organiziranih stambenih naselja na lokacijama koje su za takvu svrhu primjerene, posebno u manjim gradovima. U tom smislu, u definiranju prioriteta u određivanju lokacija za provedbu daljnjih katastarskih izmjera, ovaj aspekt trebao bi biti jedan od prioritetnijih, kako se ne bi događalo da se izgrade stambena naselja, a onda nastane problem u izgradnji infrastrukture zbog neriješenih vlasničkih pitanja, odnosno neusklađenih podataka u katastru i zemljišnim knjigama (primjer naselja Sopnica Jelkovec, investitora Zagrebački Holding, gdje je izgrađeno stambeno naselje, a tek se naknadno otvara pitanje okolnih lokacija i rješavanje prometne infrastrukture – produžetak Vukovarske ulice).

41

5.7. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na zaštitu i unapređenje prirodnog okoliša, protupožarnu i civilnu zaštitu Od strane ispitanika iznesena su razmišljanja prema kojima provedena katastarska izmjera i obnova zemljišnih knjiga ima utjecaja na zaštitu i unapređenje prirodnog okoliša: u slučaju onečišćenja ili neke ekološke katastrofe, ukoliko je poznat vlasnik nekretnine, olakšano je utvrđivanje krivaca i potraživanje naknade štete. Također, te aktivnosti imaju utjecaja i na protupožarnu i civilnu zaštitu budući da uređeno stanje podrazumijeva precizne podatke o ulicama i naseljima koji su dostupni, vode se registri prostornih jedinica odnosno osnovnih podataka o svim jedinicama: ulice, kućni brojevi i naselja što je vrlo bitno zbog samog snalaženja u prostoru što predstavlja podlogu za protupožarnu i civilnu zaštitu. U okviru istraživanja izneseno je jedno zanimljivo mišljenje o tome da obnova katastra i zemljišnih knjiga i ne mora imati pozitivan utjecaj na zaštitu prirodnog okoliša. Naime, uvijek postoje težnje za ekspanzijom građevinskih područja, ekspanzija može biti motivirana urednom evidencijom nekretnina, a često je i razlog da bi se stanje sredilo. Dakle, uredna evidencija nekretnina može značiti da se građevinsko područje vrlo lako širi u prirodni okoliš, lakše nego u slučaju da stanje nekretnina u prirodnom okolišu nije imovinsko-pravno sređeno. Mišljenje je ispitanika da će svakako biti potrebno voditi brigu o transparentnom prostornom planiranju kako bi se izbjegle ovakve možebitne zloupotrebe uredne evidencije nekretnina. Kao primjer ovog fenomena moguće je navesti Viškovo pored Rijeke, gdje je uslijed sređene evidencije u proteklih nekoliko godina došlo do masovne preizgrađenosti tog područja, a da tome nije uslijedila izgradnja infrastrukture, pa se sada pojavljuju odlagališta građevinskog i drugog otpada, promet se odvija neprimjerenim putevima i zagađuje okoliš i sl.

Slika 8 Vježbe službi Državne uprave za zaštitu i spašavanje

Izvor: Državna uprava za zaštitu i spašavanje, www.dzus.hr

42

5.8. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na komunalne djelatnosti Većina kontaktiranih ispitanika smatra da provedene katastarske izmjere i obnova zemljišnih knjiga pozitivno utječu na komunalne djelatnosti. Pojedine jedinice lokalne samouprave prepoznale su prednosti provođenja katastarskih izmjena i obnove zemljišnih knjiga te je izrazito povećan broj zahtjeva za uređenje zemljišnih knjiga u mjestima gdje jedinice lokalne samouprave sudjeluju upravo radi provođenja svojih komunalnih projekata (npr. u Kninu, gdje je završila izmjera i u toku je osnivanje nove zemljišne knjige, u jedinici lokalne samouprave očekuju jako velike gospodarske koristi od tog projekta). Nadalje, sređeno zemljišnoknjižno i katastarsko stanje omogućava potpunu naplatu komunalnih potraživanja, a čiji novac ide u proračun jedinica lokalne samouprave. Dodatno je potrebno navesti, da kroz usklađenje podataka o nekretninama gradovi i općine često stječu uvid o tome kojih su nekretnina vlasnici, a vrlo često je riječ o nekretninama javne namjene, pa u takvim slučajevima grad i općina mogu započeti uređenje ili obnovu takvih nekretnina (ceste, javne zelene površine, lokacije pogodne za uređenje javnog parkinga i sl.), a što može dovesti do novih prihoda za JLS, i novih radnih mjesta u obavljanju komunalne djelatnosti.

Slika 9 Zone naplate javnog parkinga u Zagrebu

Izvor: Zagrebparking d.o.o., www.zagrebparking.hr

43

5.9. Utjecaj provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na zadovoljstvo korisnika zemljišnih knjiga, katastra i ureda jedinica lokalne samouprave Očekivanja korisnika usluga odnose se uglavnom na to da podatke dobiju brzo, da sve bude točno i ažurno. Među ispitanicima dominira uvjerenje da su korisnici usluga zadovoljni i da se njihovim očekivanjima udovoljava te da su provedene katastarske izmjere i obnova zemljišnih knjiga, tako gdje su usklađeni podaci u službenoj uporabi, omogućili da oni svoj posao obavljaju efikasnije i uspješnije. Zemljišnoknjižni suci procjenjuju da su korisnici prilično zadovoljni, osobito jer se većina predmeta rješava znatno brže nego prije. Nema više velikih redova, dugih čekanja i velikog protesta. Ispitanici ipak smatraju da još uvijek postoji negativna percepcija gruntovnice (uglavnom u Zagrebu) koja se vuče unazad 20 - 30 godina, te da ljudi misle da se neki predmeti mogu riješiti za minutu, ako postoji volja ili ako se nekog podmiti. Predstavnici katastarskih ureda ističu da se preslike katastarskog plana izdaju u roku od pola sata od podnošenja zahtjeva korisnika, a ukoliko se radi o više čestica, produžuje se na dan ili dva. U pravilu sve se rješava u zakonskom roku, a to je određeno Zakonom o upravnom postupku, gdje su dužni svaki zahtjev stranke; bilo da se radi o fizičkoj osobi, bilo da se radi o pravnoj osobi riješiti unutar 30 dana. Procjenjuju se da bi korisnici trebali biti zadovoljni, ukoliko shvaćaju situaciju u kojoj se katastar nalazi. Predstavnici jedinica lokalne samouprave također smatraju da su korisnici njihovih usluga zadovoljni pruženim uslugama, da dobiju ono što traže i da to zadovoljstvo uslugama raste. Istaknute su neke zamisli koje bi mogle dodatno povećati zadovoljstvo korisnika:

a) zapošljavanje dodatnih djelatnika, sposobnih, educiranih i dobro plaćenih (zemljišnoknjižni odjeli i katastar)

b) educiranjem i informiranjem građana o dostupnosti podataka putem Interneta, tako da ne bi trebali dolaziti zbog provjere (katastar)

c) bolja organizacija i propisi (jedinice lokalne samouprave) Zemljišnoknjižni suci objašnjavaju da je novim ustrojstvom rada nakon 2005. godine, došlo do raspodjele poslova u zemljišnoknjižnom odjelu te je na taj način povećana ažurnost i pozitivan stav prema strankama. Također, riješeni su zaostaci pa djelatnici imaju više vremena kvalitetno se posvetiti strankama. Povećala se i dinamika i uspješnost rješavanja predmeta što je direktno utjecalo na zadovoljstvo korisnika. Jedinice lokalne samouprave su povećale broj zaposlenika koji rade s krajnjim korisnicima, neki zakoni (Zakon o prostornom uređenju i gradnji) su im isto išli na ruku, mnogi su podaci dostupni na Internetu. Došlo je i do promjene zahtjeva korisnika u institucijama obuhvaćenim istraživanjem u odnosu na stanje od prije pet godina. Zemljišnoknjižni suci ističu da je, kao posljedica digitalizacije zemljišnih knjiga i objavom podataka na Internetu, manje zahtjeva za uvid u zemljišne knjige, no povećao se broj zahtjeva vezanih uz kredite i hipoteke. U katastru sve se više traže kopije katastarskog plana, koje se sada mogu brže izdati jer su u digitalnom obliku.

44

Slika 10 Prikaz katastarskog plana u digitalnom obliku


Jedinice lokalne samouprave primjećuju da je sve više investitora, uočen je trend u Rijeci da fizičke osobe kao naknadu za svoje nekretnine koje daju gradu sve više traže druge nekretnine, a ne novac. Kako gradski fond nekretnina nije velik, tome je često teško udovoljiti. Dostupnost podataka na Internetu smanjila je broj korisnika usluga koji se dolaze samo informirati. Zemljišnoknjižni suci smatraju da je stoga komunikacija ubrzana i da su sada najčešće stranke one koje se ne služe Internetom. Dakle, to je starija populacija sa sela, ali stranke koje su nekada dolazile u velikom broju, a to su investitori koji su vrlo često imali upite, sada više ne dolaze. No i dalje postoji dosta velik broj građana koji od referenata, pored rješavanja njihovog predmeta, traže i očekuju dosta pravnih savjeta vezanih uz daljnje postupanje s njihovim predmetom, a što nije u djelokrugu znanja niti opisa posla referenta. Pročelnici katastarskih ureda navode da se građani dolaze informirati kod njih, iako je prisutan jasan opadajući trend takvih upita. Predstavnici lokalne samouprave ističu da ima još uvijek dosta korisnika koji traže samo informacije, neki procjenjuju da je takvih oko jedne trećine od svih korisnika usluga. Sustav informiranja korisnika usluga organiziran je pomoću objave informacija na internetskim stranicama. Tako vezano uz zemljišne knjige postoji aplikacija na Internet stranici Ministarstva pravosuđa, gdje se stranke mogu informirati o stanju nekretnine u zemljišnim knjigama te vidjeti kako se rješava njihov predmet, na Internetu se također može provjeriti stanje upisa, a postoji i mogućnost postavljanja pitanja putem Interneta. Informiranje je također organizirano i putem brošura iz projekta "Uređena zemlja“. U zemljišnoknjižnim odjelima ne postoje osobe koje bi radile samo na informiranju, no stranke se informiraju kod bilo kojeg referenta na šalteru ili kod suca.

45

Slika 11 Umanjeni preslik izvoda iz katastarskog plana izrađenog po starim izmjerama u mjerilu 1:2880

Izvor: arhiva Zane d.o.o.

46

Slika 12 Umanjeni preslika izvoda iz katastarskog plana izrađenog iz skeniranog katastarskog plana u mjerilu 1:1000

Izvor: arhiva Zane d.o.o.

47

U katastru osim Interneta i brošura, ne postoji posebna služba samo za informiranje, no svi mogu doći i dobiti podatke na uvid. Smatraju da se sustav informiranja poboljšao. Provodi se kampanja osvješćivanja javnosti kroz nacionalni projekt “Uređena zemlja“ i većina građana je upoznata sa pravima i obvezama. Predstavnik jedinice lokalne samouprave iz Zagreba ističe da je situacija u Gradu Zagrebu dosta loša po pitanju pružanja informacija korisnicima. Naime, previše je odjela, i korisnici se teško snalaze. Jedinice lokalne samouprave stavljaju na Interneta sve odluke koje se odnose na promet nekretnina i planiranje. Suci u zemljišnoknjižnim odjelima zapažaju da su poljoprivrednici skupina korisnika koja ima posebno izražene probleme sa svojim nekretninama. Poljoprivredna gospodarstva su se kupovala uglavnom prema stanju evidentiranom u katastru, a ne prema stanju evidentiranom u gruntovnici. Poljoprivredno zemljište nije atraktivno, ono nema veliku tržišnu vrijednost, ali ima vrijednost za ljude koji ga obrađuju i kada bi oni htjeli iskoristiti poticaje koje država daje, trebali bi uložiti znatna sredstva radi sređivanja vlasničkog stanja. Navedeni problem spominje se na području okolice Zagreba, pogotovo Slavonije, području oko Bjelovara, Daruvara, zaleđa Zadra (Ravni kotari) i zaleđa doline Neretve, gdje je jedan dio uredno evidentiran, ali veći dio nije. Poljoprivrednici su dakle skupina kojoj bi država trebala pomoći da kroz posebne programe urede vlasničke odnose. Ispitanici zaposleni u katastru uviđaju da građevinski investitori imaju problema oko neusklađenosti posebnih geodetskih podloga s katastarskim planovima, te smatraju da će se u tom smislu vidjeti značajni efekti po konačnom usklađenju podataka. Jedinice lokalne samouprave imaju problema s kupcima koji su kupili zemljište od jedinica lokalne samouprave (problemi s evidencijom u gruntovnici), građanima kada se mijenjaju prostorni planovi (česte su pritužbe) te s onima koji nisu riješili evidenciju svojih nekretnina u odnosu na ranije posjednike. Dominira mišljenje kako se broj osoba s posebno izraženim problemima smanjio u sredinama gdje su u službenoj uporabi usklađeni podaci, tamo su postupci uglavnom obrađeni i završeni, što je u svakom slučaju iznimno pozitivan efekt provedene katastarske izmjere i obnove zemljišnih knjiga. 5.10. Prepreke korištenju svih mogućnosti provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga Kao prepreke u korištenju svih mogućnosti provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga ispitanici vide sljedeće: - nedostaci računalnih aplikacija koje primjenjuju zemljišnoknjižni odjeli, odnosno nedovoljna

educiranost zaposlenih koji s tim aplikacijama rade, - nedovoljna količina kvalitetne računalne opreme, - pogreške nastale prilikom prijepisa zemljišnih knjiga u digitalne baze (što zbog velikog broja

podataka koji su se prepisivali, što zbog nedovoljne stručnosti određenih osoba koje su provodile prijepis),

- složeni prikazi u katastru koji su razumljivi malom broju korisnika, - prevelik broj propisa koji reguliraju različite evidencije i baze podataka koje je teško pratiti i koji

se često mijenjaju, - na područjima izvan Zagreba još uvijek manji broj korisnika ima mogućnost pristupa Internetu, - nedovoljno educiranih i stručnih osoba koja rješavaju predmete i koje rade na obnovi.

48

6. OSTALA BITNA PODRUČJA UTJECAJA Da bi mogli cjelovito sagledati utjecaje provedenih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga, osim utjecaja koje isti imaju na JLS, potrebno je analizirati i utjecaje na ostale elemente bitne za proces usklađenja podataka u registrima nekretnina, odnosno bitne za realizaciju stvarnih konačnih efekata ovih aktivnosti kroz omogućavanje korištenja takvih obnovljenih podataka. 6.1. Utjecaj na uspješnost institucija uključenih u proces katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga S obzirom na to da krajnji korisnici obnovljenih podataka (i fizičke osobe i JLS i pravne osobe), efikasnost i korisnost provedenih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga vrlo često doživljavaju upravo kroz uspješnost institucija koje sudjeluju u procesu eksploatacije tih podataka, potrebno je u više detalja sagledati ovaj aspekt. U provedbi dubinskih intervjua za potrebe ovog istraživanja u razgovoru s ispitanicima primijećeno je da većina ispitanika Projekt Uređena zemlja najviše doživljava kroz proces digitalizacije zemljišnih knjiga i katastra te upravo kroz taj proces i vidi najveći utjecaj ovog Projekta na uspješnost institucija u kojima rade. Kao pozitivne efekte provedenih katastarskih izmjera i usklađenja podataka koji su u službenoj uporabi ispitanici također navode mogućnost davanja konkretnih podataka, rješavanja predmeta koje je do sada bilo nemoguće riješiti, davanja relevantnih podloga za potrebe vezane za eksploataciju nekretnina, moguće optimalnije korištenje nekretnina, povećanje prihoda od identificiranih nekretnina i sl. No, premda su ispitanici svjesni navedenih utjecaja, kao najvažniji utjecaj većina ispitanika vidi kroz učinke cjelovitog projekta, najviše kroz stvorenu pozitivnu klimu i uvođenje modernih tehnologija za rad. Ispitanici predstavnici zemljišnoknjižnih odjela pri Općinskim sudovima drže da je njihova uspješnost uglavnom dobra te da uspješno obavljaju potrebne transakcije. Primjerice, provedba Projekta je u Zemljišnoknjižnom odjelu Općinskog suda u Sesvetama poboljšala efikasnost rada tako da se u roku 7 dana rješava 91% zaprimljenih predmeta, za razliku od perioda prije aktivnosti provedenih u okviru Projekta kad je taj postotak bio bitno niži. Zadovoljstvo efikasnošću prisutno je i u Zadru i u Rijeci. Zanimljivo je da su ispitanici iznijeli stav da se u Istarskoj županiji također brzo rješavaju predmeti iako je tamo stanje zemljišnih knjiga loše. Najteža situacija je, smatraju ispitani zemljišnoknjižni suci, u Dalmaciji i gradu Zagrebu gdje postoje najveće razlike između zemljišnih knjiga i katastra. Zemljišnoknjižni suci, kao veliki pozitivni utjecaj Projekta ističu i kontinuiranu edukaciju koja se u okviru Projekta provodi, i to posebno edukaciju u pravnom smislu svih zemljišnoknjižnih referenata, ali i informatičku edukaciju za korištenje nove tehnologije u radu. Pročelnici katastarskih ureda također drže da su uspješni, ako se kao kriterij uspješnosti u radu uzme broj riješenih predmeta. Predstavnici jedinica lokalne samouprave nisu mogli jednoznačno odgovoriti na pitanje o uspješnosti. To i ne čudi s obzirom na široki raspon zadataka koji pokrivaju, njihovi međuodnosi s drugim institucijama složeni su, a zakonski okvir nameće obrasce funkcioniranja. Smatraju da su uspješni u skladu s realnim mogućnostima koje imaju. Prepreke koje se nalaze pred zemljišnoknjižnim odjelima identificirane od strane ispitanika su najčešće neadekvatni zakonski propisi zbog kojih nije moguće ubrzati rad na osnivanju zemljišnih knjiga. Naime, ispitanici smatraju da je Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 114/01, 100/04, 107/07 i 152/08) pisan za uređene zemljišne knjige, a na području Hrvatske one uglavnom nisu takve pa postojeći Zakon nije primjenjiv. Druga glavna prepreka je nedostatak djelatnika, posebno educiranih te potrebne opreme za rad.

49

Da bi mogli bolje funkcionirali, zemljišnoknjižni suci drže da bi trebalo napraviti promjene u Zakonu o zemljišnim knjigama te drugim propisima i to vezano uz finalni postupak oko sređivanja evidencije nekretnina, te postupak obnove i preoblikovanja zemljišnih knjiga, a za čiju provedbu postoji niz normativnih zapreka.

Slika 13 Zemljišnoknjižni odjel Općinskog građanskog suda u Zagrebu

Izvor: www.tportal.hr, Uređena zemlja, www.metro-portal.hr, www.vecernji.hr

Pročelnici katastarskih ureda navode da je kadrovsko pitanje od najveće važnosti za njih i da bi trebalo povećati broj kvalificiranih zaposlenika i početi adekvatno vrednovati poslove koji oni obavljaju. Pročelnici katastarskih ureda, osim potrebe za novim djelatnicima, kao prepreku u postizanju uspješnijeg rada ističu Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07 i 38/09) u pogledu nemogućnosti formiranja čestica, što onemogućava prostorno uređenje. Smatraju da je u zadnjih desetak godina bilo jako puno promjena propisa i da je djelatnicima teško pratiti i primjenjivati navedene promjene. Predstavnici jedinica lokalne samouprave također navode da postoje problemi na kadrovskoj razini (neadekvatna struktura djelatnika, premalo arhitekata u Rijeci, npr.), u unutarnjoj organizaciji (Zagreb), suradnji s drugim institucijama i sl. Suglasni su ipak da osim specifičnih problema koje imaju, najveću prepreku funkcioniranju predstavlja trenutna gospodarska kriza. Smanjen je interes investitora, gradovi (npr. Zadar) kroz razne poticaje pokušavaju utjecati na razvoj industrije. Iz provedenih intervjua vidljivo je kako je perspektiva odgovora predstavnika jedinica lokalne samouprave puno šira, odnosno da su ti ispitanici uključeni u više aspekata rada institucija, ili su odgovorni za više različitih procesa rada, dok je perspektiva zemljišnoknjižnih sudaca i pročelnika katastarskih odjela fokusirana na specifične zadatke koje te institucije imaju.

50

Kao najznačajniji pozitivni utjecaj aktivnosti provedenih u okviru Projekta, ispitanici vide u uvođenju u rad modernih tehnologija, koje su bitno olakšale uvjete rada, unaprijedile efikasnost u radu i institucije u kojima rade učinile uspješnijima. Zemljišnoknjižni suci ističu da postoje velika poboljšanja u obavljanju zadaća koja su rezultat povećane brzine, jasnoće i transparentnosti uslijed kompjuterizacije, uvođenja zemljišnoknjižne aplikacije, povezanosti i suradnje s drugim gruntovnicama u Hrvatskoj, te interne Internet stranice. Pročelnici katastarskih ureda ističu bolju organizaciju poslovanja te digitalizirane ispostave. Knjižni su dijelovi prebačeni u baze podataka, uveden je novi program "Vektorija" koji vodi evidenciju ne samo knjižnog dijela već i grafičkog, tj. sve je ujedno popraćeno i slikom. Predstavnici jedinica lokalne samouprave također prepoznaju unapređenja uslijed uvođenja moderne tehnologije. Sada su zaposlenici umreženi i informatizirani, brže komuniciraju, protočnost informacija je brža, informacije su kvalitetnije, omogućeno je brže odlučivanje, a građanima je omogućeno da kontaktiraju zaposlenike putem Interneta i informiraju se o radu jedinica lokalne samouprave. Svi ispitanici ističu da su shvatili da je to potrebno i da bez toga ne mogu te da je riječ o trendu koji je jednostavno morao doći i u njihove institucije. 6.2. Utjecaj na vlasnička prava i transakcije nekretninama Među ispitanicima postoje različita mišljenja o trenutnom stanju u sustavu evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava vezanih uz nekretnine i promet nekretnina, premda većina ispitanika prepoznaje pozitivnu korelaciju između sređenog vlasničkog stanja i povećanja prometa nekretninama. Zemljišnoknjižni suci napominju da je situacija različita u različitim dijelovima Hrvatske te je teško govoriti o jednom općem stanju. Kao relativno dobro ocijenjeno je stanje u sjevernim kontinentalnim dijelovima Hrvatske, osobito u dijelovima u kojim je osamdesetih godina prošlog stoljeća provedena komasacija, dok je u Dalmaciji u većoj mjeri nesređena situacija, odnosno stanje u zemljišnim knjigama ne odražava stvarno stanje na terenu. Kao primjer je posebno istaknuto područje oko Rijeke, gdje je evidentan porast prometa nekretninama na područjima gdje je usklađeno stanje između katastra i zemljišnih knjiga, kao što su područja Kostrene, Kraljevice i Viškova, gdje riječko područje bilježi najveći promet nekretninama te najveću dobit lokalne samouprave iz naslova poreza na promet nekretninama (potvrda kroz podatke u poglavlju 5.1). Pročelnici katastarskih ureda nisu zadovoljni postojećim načinom evidencije i ističu da je problem u postojanju dvije odvojene institucije (zemljišnoknjižni odjeli i katastri) te smatraju da je ono čemu bi trebalo težiti objedinjavanje registracije i evidencije nekretnina na jednom mjestu. Sve bi, prema njihovu mišljenju trebalo prerasti u jednu instituciju, a to bi morao preuzeti područni ured za katastar. Kao rezultat imali bi točno registriranje svih nekretnina. Ispitanici koji predstavljaju pročelnike katastarskih ureda navode da se spajanje katastra i gruntovnice od strane pravosuđa doživljava kao da netko pravosuđu želi oduzeti posao, smatraju to velikim „neformalnim“ problemom koji priječi spajanje tih dviju institucija. Predstavnici jedinica lokalne samouprave navode da je situacija općenito dobra, da se unaprjeđuju baze, postoji uvid u zemljišne knjige, neki ističu utjecaje na povećanje prihoda JLS u smislu naplate većeg iznosa komunalne naknade i komunalnog doprinosa uslijed bolje evidencije o vlasništvu nekretnina i bolje iskorištenosti nekretnina, premda ne raspolažu konkretnim podacima. Svi sudionici istraživanja smatraju da je neusklađenost evidencija najveći problem. Kada zemljišne knjige i katastri nisu usklađeni identifikacijskim brojem čestica, njihovom površinom, položajem, oblikom, vlasništvom i/ili razinom izgrađenosti, to stvara brojne probleme u raspolaganju vlasništvom (kupoprodajne transakcije, izgradnja, prostorno planiranje). Tu ispitanici vide najveći potencijal u smislu ostvarivanja koristi od već provedenih novih katastarskih izmjera i usklađivanja podataka, a

51

posebno i kroz buduće izmjere, sve do uspostavljanja potpunog usklađenja podataka i evidencija. Ovdje treba napomenuti, premda ispitanici o tome nisu imali konkretnih podataka, da je na područjima gdje su provedeni nove katastarske izmjere evidentno povećanje veličina koje su, između ostalog, pod direktnim utjecajem sređenog stanja vlasništva nekretnina. To je prije svega povećanje prihoda od komunalnih naknada (poglavlje 5.1), povećanje prihoda od poreza na promet nekretninama (nije konzistentno za sva područja gdje su izmjere provedene, ali ipak daje znakovitu sliku). Premda nije uvijek moguće točno odrediti koji dio povećanja se odnosi na efekte provedenih novih izmjera i s njima povezanih aktivnosti, ipak je vidljivo da pozitivna korelacija postoji. Kao poseban problem istaknuti su građani koji nisu svjesni dužnosti, tj. obaveze da evidentiraju promjene. Građani su dužni svaku promjenu (transakciju nekretnina, promjenu osobnih podataka i sl.) prijaviti i u zemljišne knjige i u katastar. Sada je čest slučaj da evidentirano stanje vlasništva ne odgovara stvarnom stanju, tj. potrebno je pronaći i dokazati tko su pravi vlasnici. To stvara probleme u kupoprodajnim transakcijama i ograničava iskorištavanje maksimalnih potencijala tržišta nekretnina.

Slika 14 Ručno vođena zemljišna knjiga


52

Slika 15 Prikaz dijela službenog zemljišnoknjižnog izvatka iz elektronski vođene zemljišne knjige


6.3. Utjecaj problema neusklađenosti podataka na funkcioniranje cijelog sustava Sve skupine obuhvaćene istraživanjem (zemljišnoknjižni suci, pročelnici katastarskih ureda i predstavnici jedinica lokalne samouprave) suglasne su da je u uvjetima usklađenog stanja podataka i evidencija o nekretninama moguće s istima optimalno raspolagati i postići veće efekte u korištenju istih. Navode da detektirani problemi u sustavu evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava imaju negativan utjecaj na gospodarski razvoj društva. Premda su ispitanici svjesni provedenih novih katastarskih izmjera, mali broj ispitanika u razgovoru je mogao direktno povezati utjecaje istih na JLS. Ispitanici prepoznaju da su zbog nesređenog upisa vlasništva nekretnina ograničene mogućnosti gradnje i daljnjeg razvoja tržišta nekretnina, a time i razvoja gospodarstva općenito, ali rijetki prepoznaju konkretne poveznice između provedenih katastarskih izmjera i povećanja broja investicija ili zaposlenosti, premda je uvidom u tržište u proteklim godinama evidentno da poveznice postoje, odnosno, na područjima na kojima su provedene nove katastarske izmjere povećao se broj investicija u segmentu nekretnina. Ispitanici smatraju da je zbog nesređenog stanja otežano prostorno planiranje i implementacija prostornog planiranja u praksi, premda su na čitavom području RH na snazi aktualni prostorni planovi, pa prema tome ne bi trebalo zaključiti da je nesređeno stanje prepreka donošenju istih. Premda je utjecaj na prostorno planiranje posebno obrađen u ovoj Analizi (poglavlje 5.2), ovdje ipak treba napomenuti da je neusklađeno stanje podataka između katastra i zemljišne knjige prije prepreka provedbi prostornih planova, a ne samom donošenju istih, (iako se iz podataka u poglavlju 5.2 vidi da

53

postoji pozitivna korelacija između trajanja postupka donošenja prostornih planova i provedbe novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga, u smislu da je na područjima gdje su provedene nove izmjere i usklađeno je stanje u službenoj uporabi proces donošenja prostornih planova brži, vjerojatno upravo iz razloga što nema duže javne rasprave i obustavljanja procesa zbog neriješenog stanja evidencija). Nadalje, zemljišnoknjižni suci navode da evidencije pokazuju da je u područjima gdje su provedene izmjere i gdje je usklađeno stanje u službenoj uporabi znatno smanjen broj parnica i sporova vezanih uz nekretnine. Pročelnici katastarskih ureda napominju da neusklađenost stanja usporava funkcioniranje sustava, puno vremena se gubi na ažuriranje, tj. na održavanje i promjene podataka. Pročelnici katastarskih odjela smatraju da bi uštede mogle nastati spajanjem katastra i gruntovnice, jer tada stanke ne bi išle iz katastra u gruntovnicu i obrnuto, sve bi se obavljalo na jednom mjestu, a samim time poslovi bi bili jeftiniji i brži. Ispitanici rješavanje neusklađenosti podataka vide u daljnjem usklađivanju podataka, ulaganju dodatnih sredstava na državnoj razini, za rješavanje imovinsko-pravnih odnosa te u objedinjavanju katastra i zemljišnih knjiga u jednu instituciju. U provedbi navedenog ključno je aktiviranje i izvršne i zakonodavne vlasti, te angažman županija i jedinica lokalne samouprave, a posebno razvijanje svijesti građana o pravima i dužnostima u evidentiranju vlasništva i promjena u istom. 6.4. Utjecaj na poboljšanja sustava evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava u proteklih pet godina pod utjecajem obnove katastra i zemljišnih knjiga Zemljišnoknjižni suci i pročelnici katastarskih ureda su složni da je došlo do značajnih poboljšanja u sustavu evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava u proteklih pet godina, odnosno u periodu provedbe Projekta. Prema mišljenju ispitanika, poboljšanja se odnose na:

a) Pokretanje niza postupaka obnove zemljišnih knjiga. Obnova je uznapredovala, ali bit će potrebno još mnogo godina za postizanje idealne situacije. Ispitanici napominju da je trenutno stanje raznoliko u različitim dijelovima Hrvatske.

b) Informatizaciju sustava kao najznačajniji element u poboljšanju učinkovitosti sustava: Informatizacija je smanjila vrijeme rješavanja predmeta i omogućila brži pristup informacijama.

Prema mišljenju ispitanika, navedene promjene direktno su utjecale na poboljšanja u sustavu evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava te su donijele niz pozitivnih posljedice na zadovoljstvo korisnika koji se služe uslugama zemljišnoknjižnih odjela i katastarskih ureda (banke, geodeti, investitori, građani i dr.). Nesporno je identificiran i direktni efekt na razvoj gospodarstva u cjelini, efikasno tržište nekretnina prepoznato je kao snažan zamašnjak čitavom nizu pratećih industrija koje ukupno imaju relevantan udjel u ukupnoj bilanci gospodarstva (u pravilu su neriješeni imovinsko-pravni odnosi nad nekretninama kočnica za razvoj infrastrukture, gospodarstva i ulazak stranih ulaganja). Predstavnici jedinica lokalne samouprave nemaju jasan uvid u specifična poboljšanja, nisu mogli identificirati koliki je intenzitet poboljšanja i koji su razlozi u podlozi poboljšanja. Neraspolaganje saznanjima oko problematike evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava te širi spektar interesa kojima se bave, čine ih manje kompetentnim sugovornicima kada su u pitanju specifičnosti sustava evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava. Među ispitanicima je rašireno mišljenje kako su pozitivne promjene potaknute usklađivanjem hrvatskih propisa s propisima Europske Unije, a dijelom da su uvjetovane i sviješću i potrebama građana. Ispitanici smatraju da su poboljšanja u sustavu evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava uslijed provedbe novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga imala pozitivan utjecaj i na samo tržište nekretnina u smislu povećanja prometa na tržištu te u smislu uspješnije realizacije većeg broja kupoprodajnih transakcija nekretnina.

54

55

Tablica 22. Statistika odabranih zemljišnoknjižnih odjela i stupanj poslovanja po kategorijama za listopad 2009.

Požega Koprivnica Rijeka Zadar Zagreb

Zaprimljeni predmeti 559 500 2.059 1.335 5.472Riješeni predmeti 615 496 1.986 1.298 6.973Neriješeni predmeti 260 157 580 435 22.119Obuhvat rješavanja* 110% (5) 99% (4) 96% (4) 97% (4) 127% (5)Mjeseci zaostatka* 0 (4) 0 (4) 0 (4) 0 (4) 3 (1) Verifikacija* 100% (5) 100% (5) 100% (5) 99% (5) 100% (5)Rješavanje u 7 dana (novih predmeta)* 71% (4) 95% (5) 88% (5) 79% (4) 38% (1) Broj čestica u nadležnosti 201.085 253.540 221.951 314.528 294.368Broj čestica usklađenih s katastrom 6.093 3.059 13.788 42.781 -Opći stupanj poslovanja 4,5 4,5 4,5 4,25 3

* broj u zagradi određuje stupanj poslovanja u pojedinim kategorijama, u rasponu od 1 do 5, gdje 1 predstavlja najlošiji stupanj poslovanja, a 5 najbolji stupanj poslovanja

Izvor: statistika Uređene zemlje

Iz gornje tablice je vidljivo da među promatranim lokacijama s općim stupnjem poslovanja ocjene 3 odskače Zagreb, dok je u ostalim gradovima stupanj poslovanja 4,5, odnosno 4,25. Na osrednju ukupnu ocjenu Zagreba najviše utječe brojka od čak 22.119 neriješenih predmeta i 3 mjeseca zaostatka u rješavanju predmeta, iako je u promatranom razdoblju riješeno cca 1500 predmeta više nego što je zaprimljeno. Bitan pokazatelj uspješnosti zemljišnoknjižnih odjela je postotak riješenih zemljišnoknjižnih predmeta u pojedinoj godini. Na razini Hrvatske, vrhunac je bio 2005. godine kad je rješavano 25% više predmeta nego što ih je zaprimljeno, čime su se smanjivali zaostaci. Zemljišnoknjižni odjeli Rijeka, Zagreb i Zadar od 2003. godine su podigli razinu riješenih predmeta iznad 100%, dok je zemljišnoknjižnim odjelima Koprivnica i Požega za to trebalo nešto više vremena. Postotak rješavanja na razini Hrvatske i promatranih gradova konvergira prema ciljanim iznosu od 100% (drugim riječima, rješavaju se svi zaprimljeni predmeti), osim Zagreba kod kojeg je postotak riješenih predmeta i dalje viši od 100%, što znači da se rješavaju i zaostaci iz prethodnih godina.

Tablica 23. Postotak riješenih zemljišnoknjižnih predmeta u Republici Hrvatskoj i odabranim gradovima u razdoblju od 2003. do 2008.

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. Hrvatska 98% 108% 125% 112% 105% 104%

Zagreb 87% 108% 164% 131% 109% 121%

Zadar 105% 119% 143% 103% 99% 105%

Koprivnica 100% 99% 72% 127% 99% 100%

Rijeka 156% 145% 194% 122% 101% 98%

Požega 104% 98% 90% 102% 117% 98%


Grafikon 25. Postotak riješenih zemljišnoknjižnih predmeta u Republici Hrvatskoj i odabranim

gradovima

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Godine

Hrvatska

Zagreb

Zadar

Koprivnica

Rijeka

Požega


Prikupljeni su i podaci o postotku digitaliziranih i verificiranih zemljišno knjižnih uložaka, što znači da su ulošci prebačeni u digitalni oblik i da je prekontrolirana usklađenost digitaliziranih uložaka s uloškom iz zemljišne knjige. Svi su zemljišno knjižni odjeli krenuli s nulte pozicije 2003. godine, a danas je u 3 od ukupno 5 promatranih lokacija proces verifikacije završen, dok je u preostale dvije lokacije potrebno verificirati još 3%, odnosno 0,4% zemljišnoknjižnih uložaka.

Tablica 24. Postotak digitaliziranih i verificiranih zemljišnoknjižnih uložaka

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008. 2009.

Hrvatska 0% 1% 9% 27% 40% 52% 80%

Zagreb 0% 17% 58% 95% 98% 100% 100%

Zadar 0% 0% 24% 65% 89% 94% 97%

Koprivnica 0% 0% 0% 6% 35% 55% 99,6%

Rijeka 0% 0% 4% 27% 93% 100% 100%

Požega 0% 0% 2% 9% 92% 100% 100%


56

Grafikon 26. Kretanje postotka digitaliziranih i verificiranih zemljišno knjižnih uložaka

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2003. 2004. 2005. 2006. 2007. 2008.Godine

Ud

io

Republika Hrvatska

Zagreb

Zadar

Koprivnica

Rijeka

Požega


U analizi odgovora ispitanika koji su sudjelovali u dubinskim intervjuima prevladava mišljenje da je obnova katastra i zemljišnih knjiga pozitivno djelovala na tržište nekretnina. Zemljišnoknjižni suci navode iskustva da je u sredinama gdje su te aktivnosti provođene bitno povećan broj transakcija, brzina provođenja transakcija i plasman kredita. Pročelnici katastarskih ureda smatraju da će investitori prije odabrati lokaciju na kojoj je stanje usklađeno i gdje postoji pravna sigurnost, a time će narasti i vjerojatnost transakcije i investiranja, a svakako i vrijednost nekretnine. Važnost ubrzanja procesa na tržištu nekretnina prepoznali su i predstavnici jedinica lokalne samouprave.

57

7. USPOREDNA ANALIZA PO PODRUČJIMA U sljedećoj tablici prikazan je pregled različitih odgovora ispitanika prema područjima i pitanjima na kojima se javljaju razlike u odgovorima.

Tablica 25. Pregled odstupanja u odgovorima prema temama i lokaciji ispitanika

Lokacija

Zagreb Zadar Rijeka Koprivnica Požega

Razina uspješnosti rješavanja predmeta

- (okolica, npr. Sesvete ima puno bolju situaciju)

+ + + +

ZK sud i ranije bio uspješan

Poteškoće institucija

Unutarnja loša organizacija kod jedinice lokalne

samouprave

Gospodarska kriza

(pokušavaju utjecati na

zaposlenost)

Kadrovski problemi (premalo

arhitekata)

Kadrovski problemi

Sustav evidencije nekretnina

- (nezadovoljstvo sporim radom

zemljišnoknjižnih odjela,

nesporazumi u komunikaciji).

+

nema problema

Dobro, komasacija

izvršena osamdesetih

godina prošlog stoljeća

Pružanje informacija korisnicima

- (previše Odjela

u jedinici lokalne samouprave)

Mnogi korisnici

nemaju Interneta.

Utjecaj Projekta na proračun

Nema. Pozitivan.

Nema. I ranije je

situacija bila relativno dobra u smislu

sređenosti.

Nema. I ranije

situacija nije bila

nesređena, imali su

digitaliziran katastar od

'97.

Nema. Područje posebne

državne skrbi – uglavnom se

ne plaća porez na promet nekretnina.

Problemi poljoprivrednika

kao skupine

Prisutni u zaleđu Zadra.

Zbog jeftinog zemljišta često

je postupak upisa prava vlasništva skuplji od

cijene zemljišta.

U osnovi, nema velikih razlika između pojedinih lokacija obuhvaćenih istraživanjem. Na svim lokacijama se ističe kako je sada situacija s evidencijom nekretnina bolja nego prije pet godina. Razina sređenosti situacije otprije je standard za usporedbu, neke lokacije poput Rijeke, Požege i Koprivnice nisu ranije imale izrazito loše stanje pa su i pomaci manji. Pomaci su jednoobrazni – napravljena je digitalizacija, nove izmjere (barem na dijelu svake lokacije), usklađivanje katastra i zemljišnih knjiga, edukacija stručnjaka (barem djelomično), a sve to za posljedicu ima brže rješavanje zemljišnoknjižnih predmeta, brži rad sa strankama (koje su samim time

58

59

zadovoljnije). Osim toga pozitivno utječe na brzinu provedbe kupoprodajnih transakcija nekretnina, što otvara mogućnosti za tržište nekretnina i nove investicije. Olakšano je prostorno i urbanističko planiranje, razvoj komunalnih djelatnosti. Dakle, riječ je o obrascu promjena i učinaka koji je svugdje evidentiran, bez obzira u kojoj je mjeri obnova katastra i zemljišnih knjiga ostvarena, nekih kvalitativnih razlika među lokacijama nema. Za evidenciju preciznijih razlika među lokacijama potrebno je provesti dodatna istraživanja ili pričekati određeni period kako bi se vidjeli učinci utjecaja obnovljenih podataka katastara i zemljišnih knjiga. Mnogi ispitanici su sugerirali da je riječ o recentnom projektu i da je potreban duži vremenski otklon kako bi ga se moglo objektivnije valorizirati i uvidjeti o kakvim je promjenama i učincima riječ.

8. ZAKLJUČAK U ovoj Analizi prikazani su efekti utjecaja provedenih novih katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na tržište nekretnina općenito, a posebno na jedinice lokalne samouprave. Utjecaji su prepoznati na više razina, a najviše su se odnosili na kretanje iznosa prikupljenih proračunskih sredstava jedinica lokalne samouprave iz naslova većih mogućnosti eksploatacije nekretnina te bolje identifikacije vlasništva nad nekretninama, utjecaj na porast investicija na tržištu nekretnina u smislu motiviranja investitora na investicije pod utjecajem usklađenog stanja vlasništva na nekretninama, pa utjecaj na porast razine zaposlenosti u jedinici lokalne samouprave, te na gospodarski potencijal u cjelini. Posebno je analiziran i utjecaj na uređenje naselja i stanovanja, te na prostorno i urbanističko planiranje općenito, te na komunalne djelatnosti i zaštitu i unapređenje prirodnog okoliša, i protupožarnu i civilnu zaštitu. Kao posljedica provedenih aktivnosti izmjeren je i utjecaj na zadovoljstvo korisnika zemljišnih knjiga, katastra i ureda jedinica lokalne samouprave, te na ostale elemente bitne za realizaciju stvarnih konačnih efekata ovih aktivnosti kroz omogućavanje korištenja takvih obnovljenih podataka. Tu je, prije svega, analizirana uspješnost institucija uključenih u ovaj proces i stanje vlasničkih prava i transakcije nekretninama, te problem neusklađenosti podataka na funkcioniranje cijelog sustava, a opisana su i poboljšanja u sustavu evidencije nekretnina i vlasničkih i drugih prava u proteklih pet godina, koja su nastala pod utjecajem provedenih novih katastarskih izmjera i obnovama zemljišnih knjiga. U svim navedenim kategorijama prepoznati su pozitivni efekti provedenih aktivnosti u okviru Projekta, premda iste, s obzirom na ostale mehanizme tržišta nekretnina, kao što su ponuda i potražnja, i sl. koji također utječu na pokazatelje uspješnosti relevantne i za aktivnosti provedene u okviru ovog Projekta, nije bilo uvijek moguće konkretno potvrditi brojčanim pokazateljima. No, bez obzira na količinu podataka unutar kojih je bilo moguće izolirati jasne trendove, odnosno, koje je bilo moguće iskoristiti da bi se potvrdili konkretni navodi ispitanika koji su u istraživanju sudjelovali, kroz istraživanje jasno je potvrđeno da su provedene katastarske izmjere i usklađenja podataka imali snažan sinergijski efekt s ostalim trendovima na tržištu, te su doprinijeli općoj pozitivnoj klimi koja je pokrenula tržište nekretnina. Provedba katastarskih izmjera prepoznata je kao nužna za stvaranje platforme za usklađivanje podataka između katastra, zemljišnih knjiga i stvarnog stanja vlasništva, a usklađeno stanje podataka osnovni je preduvjet za daljnji razvoj tržišta nekretnina. Usklađeno stanje posebno je bitno i za realizaciju optimalnih dobitaka od kupoprodaje nekretnina, budući da postoji direktna veza između sređenog i transparentnog vlasništva i vrijednosti nekretnina, te općenito između broja transakcija na tržištu nekretnina. Kroz istraživanje potvrđeno je da je na područjima na kojima su podaci u katastarskom operatu i zemljišnim knjigama usklađeni, promet nekretninama povećan. Ispitanici su kroz istraživanje, kao posebno značajne, ocijenili i neke općenite efekte Projekta u cjelini. Prije svega, prema mišljenju ispitanika, aktivnosti provedene u okviru projekta utjecale su na povećanu uspješnost u radu institucija relevantnih za tržište nekretnina, prije svega zemljišnoknjižnih odjela, katastra i relevantnih dijelova JLS. Ovaj efekt ispitanici vežu, osim uz provedbu novih izmjera i obnovu zemljišnih knjiga, i uz uvođenje modernih tehnologija i edukaciju za korištenje istih, koje je omogućio Projekt. Kao posljedicu povećane uspješnosti institucija, ispitanici vide znatno smanjen broj parnica i sporova vezanih uz nekretnine, a ti efekti posebno su vidljivi na područjima gdje je stanje podataka usklađeno. Povećana uspješnost u radu institucija, dovela je do povećanog zadovoljstva korisnika usluga tih institucija, a posredno će unapređenje rada institucija dovesti i do stvaranja daljnjih preduvjeta za iskorištavanje ukupnog potencijala koje efekti ovih aktivnosti imaju na gospodarstvo u cjelini. Ispitanici ističu da bi u daljnjem poboljšanju uspješnosti rada relevantnih institucija značajno doprinijela i daljnja edukacija zaposlenih u tim institucijama, te općenito povećanje broja kvalitetnih, educiranih radnika. Ispitanici su u okviru istraživanja prepoznali ograničenja u provedbi novih katastarskih izmjera te obnovi zemljišnih knjiga, te su svjesni da su postupci potrebni u provedbi istih izuzetno složeni i skupi.

60

61

Premda su ispitanici u razgovorima potvrdili da prepoznaju pomake u ujednačavanju podataka o nekretninama između katastarske evidencije, zemljišnih knjiga i stvarnog fizičkog stanja, koji su ostvareni kroz provedene nove katastarske izmjere i obnovu zemljišnih knjiga, ispitanici su mišljenja da neusklađenost podataka u zemljišnim knjigama i katastru još uvijek predstavlja problem u realizaciji transakcija na tržištu nekretnina i priječi maksimalno iskorištavanje potencijala tog tržišta. Istaknuto je i nepostojanje svijesti o dužnosti da se prijavljuju promjene od strane vlasnika, budući da kod građana još uvijek nije razvijena svijest o potrebi evidentiranja stvarnog stanja u katastru i zemljišnim knjigama, što dodatno doprinosi neusklađenosti podataka. U okviru ovog istraživanja, u razgovoru s ispitanicima te uz pomoć podataka korištenih u testiranju stavova ispitanika, potvrđeno je da se usklađivanjem stanja u katastarskom operatu i zemljišnim knjigama postiže platforma za daljnji razvoj tržišta nekretnina i pratećih industrija te se omogućava optimalno korištenje resursa vezanih za to tržište. Jedinstveno je stajalište uključenih u ovo istraživanje, imajući u vidu prepoznati potencijal u realizaciji daljnjih aktivnosti u okviru Projekta do potpunog usklađenja podataka o stanju i vlasništvu nad nekretninama u katastru i zemljišnim knjigama, da bi s katastarskim izmjerama i daljnjim usklađivanjem podataka svakako trebalo nastaviti, uvažavajući pri tome ograničenja u smislu nedostatka sredstava te dugotrajnosti postupka. Zato je posebno bitno u definiranju prioriteta u određivanju redoslijeda oko dijelova RH na kojima bi se daljnje izmjere provodile voditi računa o stvarnim i konkretnim ciljevima koje se kroz te aktivnosti želi postići, odnosno važući interese pojedinih JLS u zahtjevima za provedbom ovih aktivnosti. Nakon odabira lokaliteta za provedbu daljnjih aktivnosti, svakako bi trebalo voditi računa da iste prate i jednako kvalitetna unapređenja u smislu daljnjeg ulaganja u kadrove (novi zaposlenici, edukacije, adekvatna stimulacija) i tehničku razinu opremljenosti institucija, kako bi efekti provedenih aktivnosti i u praksi postigli maksimalan učinak.

9. POPIS LITERATURE 1. Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina (NN 16/07)

2. Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 114/01, 100/04, 107/07 i 152/08)

3. Statistike projekta Uređena zemlja

4. Baza podataka Zane d.o.o.

5. Maja Pupačić, Antonio Šustić, Damir Pahić: “Katastarska izmjera – jedan od načina uspostave

sustava uknjižbe nekretnina u Republici Hrvatskoj”, Državna geodetska uprava

6. Građenje i nekretnine u prometu, IV. izmijenjena i dopunjena naklada, Zagreb, rujan 2007.

7. Marijan Bitanga, Nenad Javoran: Reforma zemljišne knjige i katastra na području Općinskog suda

u Zadru, listopad 2009

Izjava o ograničavanju odgovornosti ZANE za iznesene podatke: U ovom dokumentu izneseni podaci predstavljaju stajališta ZANE d.o.o., uvjetovana trenutnim okolnostima na tržištu nekretnina u Hrvatskoj i kao takva vrijede za period od 6 mjeseci od dana predaje ovog dokumenta klijentu. Po isteku tog vremena, odnosno u slučaju većih poremećaja na tržištu i prije isteka tog vremena, ZANE pridržava pravo izmjene ovdje iznesenih stajališta. U izradi ovog dokumenta, ZANE se u cijelosti oslanjao na točnost podataka prikupljenih od strane relevantnih institucija. Kod svakog takvog podatka naveden je njegov izvor.

62

Analiza utjecaja katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na ...

Documents

Transcript of Analiza utjecaja katastarskih izmjera i obnove zemljišnih knjiga na ...