ANALIZA INFORMAIILOR N VEDEREA EVALURII

Tema 7

1

Metode de analiz

1. Analiza informaiilor prin metoda datelor de pia

2. Analiza informaiilor prin metoda costului de substituie

3. Analiza informaiilor prin metoda valorii de investiie

2

1. Analiza informaiilor prin metoda datelor de pia

Cea mai utilizata metod numit i metoda confruntrii vnzrilor

Fundament teoretic: criteriul de substituie: valoarea unui bun tinde s fie determinat de costul de cumprare al unui substitut egal dezirabil.

Evaluatorul trebuie s identifice alte proprieti vndute, condiiile tranzaciilor i preul de vanzare.

3

Metod utilizat n special pentru active imobiliare.

Pentru celelalte active, inclusiv pentru ntreprinderi se aplic tehnici de adaptare care in cont de diferenele dintre fiecare dintre proprietile confruntabile i aceea de evaluat

Exist dou tehnici de adaptare: Modificarea preului tranzaciilor n funcie de particularitile

activului evaluat. Raportarea tuturor preurilor la o unitate de baz comun i

determinarea valorii activului evaluat n funcie de aceasta.(pre pe ha terenuri, pre pe m2 pentru cldiri, preul pe aciune pentru capitaluri, mrimea profitului/vnzrilor pentru ntreprinderi, ...)

4

Pentru ca vnzarea real a unui activ s poat fi utilizat n confruntare, ea trebuie s satisfac dou cerine: activul vndut trebuie s fie substituibil celui de

evaluat i n mod egal dezirabil;

circumstantele vnzrii trebuie s fie identice sau foarte apropiate, astfel nct preul pltit pentru activul confruntabil s fie realmente semnificativ, n termeni de valoare de pia, pentru proprietatea de evaluat.

5

Aplicarea de ctre evaluator a metodei datelor de pia se realizeaz n trei faze:

1. Se individualizeaz un anumit numr de vnzri ce ndeplinesc cerinele de confruntabilitate menionate;

2. Se confrunt fiecare din aceste vnzri cu activul de analizat, rectificnd preul fiecreia pentru compensarea eventualelor diferene semnificative;

3. Se utilizeaz preurile de vnzare, astfel rectificate, ca baz pentru a ajunge la o concluzie legat de valoarea de pia a activului de evaluat.

6

Din punctul de vedere al evaluatorului, cerinele menionate mai sus, implic aspecte specifice de interes:

disponibilitatea de informaii n legtur cu vnzrile confruntabile;

analogia fiecrei activ confruntabil cu cel de evaluat;

circumstantele fiecrei vnzri confruntabile;

condiiile de plat;

7

a. Disponibilitatea de informaii Numr semnificativ de tranzacii Informaii privind vnzrile reale Pot exista i excepii de la vanzrile reale:de ex. Ofeta

pentru cumprarea unui activ. Dac numrul tranzaciilor este redus: valorile vor

trebui tratate cu o oarecare doz de scepticism. Informaiile referitoare la vnzrile confruntabile

trebuie s fie: de ncredere, adic fr distorsiuni semnificative,

intenionate sau nu. complete, astfel nct s furnizeze evaluatorului toate

datele pertinente asupra vnzrii.

8

b. Analogia fiecrei activ confruntabil cu cel de evaluat

Teoretic, fiecare proprietate confruntabil ar trebui s fie identic, sub orice aspect, cu proprietatea de evaluat.

n practic aceasta se ntmpl foarte rar Active identice: ncredere mare Active diferite: necesitatea aplicrii de

rectificri: surse de erori sau omisiuni credibilitate sczut asupra rezultatelor.

9

Modul i gradul de utilizare al activelor: Nu pot fi utilizate datele de comparaie dac

activele tranzacionate nu sunt folosite conform principiului celei mai bune utilizri.

Chiar dac sunt utilizate(si nu sunt inactive), modul de utilizare poate fi diferit de la un activ la altul, chiar dac acestea sunt similare.

Chiar dac sunt la fel utilizate, depinde de orientarea produciei: ctre pia sau pentru consum intern.

10

n estimarea valorii activelor ntreprinderii, punctele de confruntare ntre vnzri comparabile i bunurile de evaluat sunt: tipul de active; vrsta (pentru activele cu durat de via limitat); condiiile sau posibilitatea de utilizare; eventuale motive de interes n vnzare sau alte

caracteristici specifice ale activului.

11

Aspecte confruntabile pentru ntreprinderi: tipul de activitate a ntreprinderii; dimensiunea ntreprinderii; tipologia proprietii - restrns sau disponibil publicului

(pe aciuni sau cu rspundere limitat, cu caracter familial); structura capitalului; nivelul de rentabilitate; poziia concurenial n cadrul sectorului industrial; rata de cretere n timp; structura tehnic; tipul de vnzare - al capitalului social sau al activelor.

12

c. Circumstanele fiecrei vnzri confundabile

Pentru o valid aplicare a metodei, fiecare vnzare confruntabil trebuie s satisfac urmatoarele cerine:

vnzarea trebuie s fie real pe piaa liber

vnzarea trebuie s fie o tranzacie cu persoane din afara ntreprinderii.

vnzarea trebuie s fi fost liber de presiuni i constrngeri;

data fiecrei vnzri confruntabile ar trebui s fie apropiat de cea a evalurii.

fiecare vnzare trebuie s fi fost efectuat pe aceeai pia cu proprietatea de evaluat.

13

d. Condiiile de plat

Termenele de plat,

Forma de plat folosit,

Nivelul sau volumul vnzrii: vnzarea cuprinde ntrega proprietate sau numai o parte din ea.

14

Cazuri de aplicare a metodei de analiz a datelor de pia

Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea ntregii ntreprinderi

Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea aciunilor

Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea proprietilor imobiliare

Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea altor bunuri materiale

Aplicarea metodelor de pia pentru evaluarea bunurilor necorporale

15

Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea ntregii ntreprinderi

Complex i dificil din urmtoarele motive: 1. dificultatea de a individualiza vnzrile de

ntreprinderi similare celei de evaluat; 2. problemele ce se ntlnesc n obinerea de

informaii suficiente legate vnzrile confruntabile individualizate;

3. limitele procedeului de rectificare ca mijloc de compensare sau corectare a diferenelor dintre proprietatea de examinat i vnzrile confruntabile

16

Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea aciunilor

Utilizate la: Evaluarea ntreprinderilor n ansamblul lor Evaluarea efectiv a aciunilor

Analiza pieei titlurilor: Piee cu tranzacii permanente Piee cu tranzacii sporadice Factori perturbatori/ perioade necaracteristice n funcionarea

pieelor Elemente urmrite pentru confruntare: randamentul, rata

dobnzii, dividende pltite, sigurana relativ a capitalului, etc.

Dac individuarea preurilor nu este posibil cu un oarecare grad de ncredere: determinarea valorii titlurilor n funcie de valoarea activelor la care se refer.

17

Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea proprietilor imobiliare

Analiza tranzaciilor similare de pe pia n cazul terenurilor: preul pe hectar, pe metru

ptrat n funcie de categoriile de folosin, ... Pentru cldiri de locuit: metrul patrat

construit, metrul patrat util, tranzacii similare, poziionare, utiliti...

Avantaj: n general, un volum foarte mare de tranzacii imobiliare.

18

Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea altor bunuri materiale

Se aplic: La utilizarea metodei costului de substituie al unei

ntreprinderi prin determinarea activelor componente, n determinarea propriu- zis a valorii individuale a

activelor. Piaa second hand reprezint o surs important de informaii. Pentru multe active(de exemplu autovehicule) exist un mare numr de tranzacii pe marci, productori, capacitate ciclindric, putere .... Pot fi utilizate i preurile de achiziie ale activelor de evaluat dac aceste preuri sunt corectate cu ratele inflaiilor i cu gradul de depreciere(uzur) a acestora.

19

Aplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea bunurilor necorporale

De multe ori nu este posibil obinerea informaiilor necesare aplicrii datelor de pia pentru estimarea bunurilor necorporale precum brevete, copyright-uri, procedee exclusive, liste de clieni, .a.m.d.

Valoarea acestor bunuri este adesea estimat prin alte metode, n mod normal prin metoda valorii de investiie.

Utilizare n special n cazul contractelor de antrepriz: atunci cnd pe pia sunt asemenea contracte i cnd pot fi aduse corecii n adaptarea acestora pentru diferite cazuri.

20

Avantajelor i limite n analiza informaiilor prin metoda datelor de pia

Avantaje: Utilizarea datelor provenite direct de pe pia Uurina n nelegerea valorilor Facila identificare a informaiilor legate de vnzri

confruntabile. Limite:

Necesit o pia activ a bunurilor evaluate Limite n determinarea valorii ntreprinderilor Slab semnificaie atunci cnd activele nu sunt

comparabile.

21

2. Analiza informaiilor prin metoda costului de substituie

conduce la o mrime a valorii estimate pentru un activ n raport cu valoarea sa de substituie.

metoda costului de substituie este o metod cu orientare patrimonial

este unica dintre cele trei metode, ce presupune o estimare a valorii totale printr-o nsumare: metoda ncearc s estimeze costul necesar pentru reproducerea ntreprinderii sau a altei proprieti de evaluat, element cu element, bun cu bun, pasiv cu pasiv.

Pentru aplicare necesit identificarea unui substituent la fel de dezirabil al activului de evaluat.

susine uneori c estimarea obinut reprezint limita maxim a valorii reale a activului.(nici un cumparator nu ar plati mai mut dect costul de reconstrucie)

Limite pentru activele necorporale 22

Aplicarea metodei comport dimensionarea, element cu element a costului de substituie a diferitelor elemente componente ale activului/proprietii, n comparaie cu altele de acelai tip i n condiii de utilitate similar.

Costurile de substituie estimate sunt, nsumate pentru determinarea costului total de substituie a proprietii n complexitatea ei.

Pasivele trebuie s fie luate n considerare, fiind necesar s se determine valoarea estimat a fiecreia dintre acestea.

Valoarea lor total este extras din costul total de substituie al bunurilor, pentru a ajunge la o valoare estimat net a ntreprinderii.

23

3. Analiza informaiilor prin metoda valorii de investiie

Aceast metod consider activul/ ntreprinderea ca fiind un mecanism al crui scop este de a aduce bani pentru proprietar, deci o reprezint o investiie profitabil.

Realizeaz estimarea mrimii venitului viitor ce va fi produs de o ntreprindere, apoi cuantific relaia existent ntre venit i valoare i transform operaiunea de estimare a venitului n cea de estimare a valorii ntreprinderii.

n forma cea mai obinuit utilizat, aceast relaie este utilizat pentru determinarea mrimii venitului (dobnda) unui capital net investit cu o anumit rat a profitului (rata dobnzii).

mrimea venitului = valoarea investit rata profitului.

Aceeai relaie poate fi transformat pentru a calcula mrimea capitalului investit atunci cnd sunt date mrimea i rata profitului.

mrimea investit = mrimea venitului/rata profitului.

24

Capitalizarea se refer la raportul dintre mrimea venitului i rata rentabilitii i este utilizat n scopul determinrii valorii corespunztoare a capitalului investit.

Aceasta este esena metodei valorii de investiie pentru estimarea valorii economice a unei ntreprinderi sau a unei alte investiii ce produce venit.

Reciproca ratei de capitalizare poate fi utilizat ca multiplicator pentru calculul valorii unei investiii, plecnd de la mrimea venitului.

25

Fazele aplicrii metodei valorii de investiie

1. alegerea tipului de venit de capitalizat; 2. determinarea sau estimarea mrimii

corespondente a venitului de capitalizat. (venitul viitor previzibil);

3. alegerea unei adecvate rate de capitalizare sau a ratei de rentabilitate a investiiei;

4. calculul valorii

26

1. Alegerea venitului de capitalizat Tipului de venit de capitalizat:

venitul operativ net; venitul provenit din dividente ; mai puin utilizate, alte tipuri de venit, dintre care:

venitul brut cu costurile; rezultatul brut de exploatare; cash flow.

Interesul este concentrat asupra mrimii sale previzibile n viitor.

n plus, trebuie s fie utilizat venitul normal, fiind excluse veniturile i cheltuielile extraordinare.

27

2. Determinarea sau estimarea mrimii corespondente a venitului de capitalizat.

Oricare ar fi tipul ce a fost ales, pentru determinarea mrimii sunt valabile urmtoarele consideraii: ceea ce intereseaz este mrimea viitoare a venitului,

dect mrimea sa din trecut. mrimea venitului de capitalizat trebuie s s reprezinte

venitul normal, excluzndu-se orice venituri sau pierderi extraordinare.

ncercrile de a prevedea mrimea venitului viitor al unei ntreprinderi, trebuie s se bazeze n mare parte pe informaiile privitoare la venitul efectiv istoric.

28

3. alegerea unei adecvate rate de capitalizare sau a ratei de rentabilitate a investiiei

Rata de capitalizare se determina raportnd, in medie, rezultatele generate de diferite active tranzacionate i preul lor de tranzacionare.

Dac utilizm rezultate nete sau brute de exploatare se utilizeaz o rat de capitalizare

Dac utilizm fluxul de numerar se utilizeaz o rat de scont a acestora.

29

4. Calculul valorii Se face mprind mrimea venitului de

determinat la punctul 2 la rata de capitalizare determinat la punctul 3.

Dac utilizm fluxurile de numerar (cash flow) pentru o perioad viitoare determinat se face actualizarea acestora cu ajutorul ratei de scont.

30

Concluzii Aplicarea metodelor de analiz a informaiilor se

realizeaz n funcie de caracteristicile activului supus evalurii dar i n functie de informaiile disponibile despre obiectul evaluat sau despre conjunctura de evaluare.

Folosirea uneia dintre metode nu exclude folosirea celorlalte, valoarea putnd fi determinat printr-o medie ponderat a valorilor obinute aplicnd diferite metode de analiz a datelor.

31

ANALIZA INFORMAIILOR N VEDEREA EVALURIIMetode de analiz1. Analiza informaiilor prin metoda datelor de piaSlide Number 4Slide Number 5Slide Number 6Slide Number 7a. Disponibilitatea de informaiib. Analogia fiecrei activ confruntabil cu cel de evaluatSlide Number 10Slide Number 11Slide Number 12c. Circumstanele fiecrei vnzri confundabiled. Condiiile de platCazuri de aplicare a metodei de analiz a datelor de piaAplicarea metodei datelor de pia n evaluarea ntregii ntreprinderiAplicarea metodei datelor de pia n evaluarea aciunilorAplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea proprietilor imobiliareAplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea altor bunuri materialeAplicarea metodei datelor de pia pentru evaluarea bunurilor necorporaleAvantajelor i limite n analiza informaiilor prin metoda datelor de pia2. Analiza informaiilor prin metoda costului de substituieSlide Number 233. Analiza informaiilor prin metoda valorii de investiieSlide Number 25Fazele aplicrii metodei valorii de investiieSlide Number 27Slide Number 28Slide Number 29Slide Number 30Concluzii