PROYECTO EDIFICIO APARTAMENTOSLOTE BARRIO EL BATÁN – BOGOTÁ, D.C.

CALLE 122 No. 45A – 55

WICAR CONSTRUCCIONES SAS.ING. WILLIAM H. CARRILLO R.

AGOSTO – 2.013

ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD

INTRODUCCIÓN•El siguiente estudio explica el proyecto de inversión para la construcción de un edificio de APARTAMENTOS ubicado en la CALLE 122 # 45A - 55 barrio el batán en la ciudad de Bogotá; teniendo en cuenta los aspectos de la situación actual del sector de la construcción, el análisis normativo, el análisis de la capacidad del predio y las áreas resultantes, el análisis de los costos del proyecto, análisis del sector, análisis del mercado, cÁlculo del valor de venta del proyecto y la caracterización de los factores de costos analizados.

VIABILIDAD DEL PROYECTOEste proyecto se hace viable por la coyuntura actual y por las características propias de la ubicación del proyecto, ya que es un sector atractivo, central y con toda la consolidación de infraestructura y servicios.

No obstante es importante actuar rápido y consolidar procesos de norma que hoy rigen la construcción para desarrollar proyectos y así disminuir factores que podrían afectar la posibilidad de desarrollo pues la demanda se puede copar rápidamente.

A continuación se describe el desarrollo de la metodología planteada para este estudio.

ANÁLISIS NORMATIVOEn la actualidad el predio se encuentra amparado por las normas impuestas por el Plan de Ordenamiento Territorial, según NORMA POT UPZ – ALHAMBRA:

INDICE DE OCUPACIÓN: MAX O,65INDICE DE CONSTRUCCIÓN: MAX 2.5ALTURA MAX. PERMITIDA: 4 PISOS+PISO COMUNAL 1ER. PISOTIPOLOGÍA: CONTÍNUASEMISÓTANO: SE PERMITEVOLADIZO: SE PERMITE (0.6 M)AISLAMIENTOS LATERALES: 0 MAISLAMIENTO ANTERIOR: ANTEJARDIN 3.5 MAISLAMIENTO POSTERIOR: 4,0 MUSO: VIVIENDA MULTIFAMILIARPARQUEADEROS PRIVADOS: 1 POR CADA 2 UN. DE VIVIENDAPARQUEADEROS VISITANTES: 1 POR CADA 3 UN. DE VIVIENDAPARQUEADEROS MINUSVALIDOS: 1 POR CADA 30 UN. RETROCESO SOTANO CONTRA VÍA: 1,50 M

LOCALIZACIÓN

BOGOTÁ – BARRIO BATÁN

PREDIO: CALLE 122 # 45A - 55

AREA DEL LOTE:

27.7m *13.1m = 362.87m2

CALLE 122

CA

RR

ER

A 4

7

CA

RR

ER

A 4

5 A

ANÁLISIS DEL SECTOR•El predio se encuentra ubicado en un sector consolidado correspondiente a estrato 5, con excelentes características en términos de espacio público y proximidad a áreas verdes, y ciclo vía.

En cuanto a servicios de transporte y vías de acceso se encuentra ubicado en muy buen sector debido a que su accesibilidad esta determinada por vías como la autopista norte y su servicio de transmilenio, la calle 127 y la avenida Boyacá, todas cuentan con servicio de transporte masivo que constituye un fácil desplazamiento hacia cualquier sector de la ciudad. Esto influirá en el precio de ventas ya que este aspecto es considerado como una ventaja competitiva.

ANÁLISIS DE LA CAPACIDAD DEL PREDIO Y ÁREAS RESULTANTES

Considerando que en el sector las especificaciones típicas de la construcción corresponden a un estrato 5 y un sistema constructivo de estructura convencional en concreto reforzado, fachadas de ladrillo prensado a la vista, y materiales de buena calidad, el valor del metro cuadrado de construcción se ha estimado en $1’630.808, este costo se ha estimado de acuerdo a la investigación de recientes presupuestos para proyectos que corresponden a similares características tanto de estrato como de acabados.

El costo del terreno se estimo en $700.000.000, resultando a $1’929.066/m2

ANÁLISIS DE MERCADO•Revisada la oferta de inmuebles similares en la zona, Encontramos que existen edificaciones de apartamentos terminadas y en construcción que ofrecen estas unidades con las mismas características, y cuyo precio de venta por metro cuadrado se encuentra entre $4’750.000 y $4’850.000 aproximadamente, por lo tanto se utilizó para realizar el análisis de factibilidad del proyecto el promedio de esta cifra $4’800.000. cifra, que podría reajustarse teniendo en cuenta la oferta en el momento de salir a ventas.

•En este sector de la ciudad, hay vivienda de tipo multifamiliar y unifamiliar, edificios con alturas hasta de 5 pisos.

•Cada conjunto se compone de 10 a 20 apartamentos por conjunto.

•Aptos entre 50 y 120m2.

•Apto mínimo = $237.500.000

•Apto máximo=$570.000.000

•Apto promedio=(85 m2) $403.000.000

•Edificios sin espacios de recreación.

•Sector estrato 5.

PERFIL DEL USUSARIOEl tipo de usuario al cual va dirigido el proyecto clasifica entre las siguientes variables:

•Núcleos familiares completos, personas independientes.

•Personas que compran para arrendar.

•Personas que buscan una ubicación estratégica en la ciudad donde se suplan la mayor cantidad de sus necesidades, ya sea de transporte, servicios, etc.

•Grupos familiares con ingresos superiores a 10 SMMLV = $5.895.000

•Grupos familiares capaces de cubrir la cuota inicial de la vivienda

•Cuota inicial del 30% apto promedio

•Grupos familiares con una necesidad de préstamo por parte de una entidad bancaria

•Nivel de ingresos capaz de soportar los egresos para las necesidades de su vida y de la familia, dejando un dinero destinado al pago de la cuota.

ESQUEMA BÁSICO DEL PROYECTO

1 LOTE

OPCION 1

CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO

SEMISÓTANO PRIMER PISO PISO TIPO

APTO 1AREA APROX.

95M2

APTO 2AREA APROX.

55M2

APTO 3

AREA APROX. 55M2

CÁLCULO DE ÁREA DEL LOTE

AREA LOTE

13.1

27.7 362.87 m2

13.1

27.7

AREA SÓTANO

13.1

26.2343.22 m2

CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA

13.1

1.5

AREA PRIMER PISO

13.1

20.2219.21m2

4.0

3.5

CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA

16 m2 16 m2

4.41 m2

13.1

20.8

4.0

0.6

240.48 m2

PISO TIPO

CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA

16 m2 16 m2

227.07 m2

4.41 m2

total A.C. = 1.486,71 m2

4.0* 4.0 = 16.00 m2 C. M.

2 PISO

3 PISO

4 PISO

5 PISO

SEMISÓTANO 1

1 PISO

20.8 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 227.07 m2

CÁLCULO DE ÁREA CONSTRUIDA

26.2 * 13.1 = 343.22 m2

Índice de construcción=

362,87 m2= 2.50m2

20.8 * 13.1 -(32+4.41+9m2)= 227.07 m2

20.8 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 227.07 m2

20.8 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 227.07 m2

20.2 * 13.1 -( 32+4.41+9m2)= 219.21 m2

908.28 m2 Índice de ocupación=

219,21 m2 362,87 m2

= 0,60m2

CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTOEl proyecto propone un área libre del 40%

Un área de ocupación del 60%

Generando amplias zonas DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN.

Área lote 362.87 MT2Área construida Primer piso 219.21 M2

Área construida cuarto de máquinas, ascensor 16 M2Área construida piso tipo 227.07 M2

•El proyecto consta de UNA TORRE, de 5 PISOS Y 1 SEMISÓTANO.

•Se proponen 12 APARTAMENTOS, distribuidos de a 3 en cada piso, con área promedio, UN APTO de 95 M2 Y DOS APTOS DE 55 m2 POR PISO.

•el PRIMER PISO consta de zonas adecuadas para parqueaderos, recepción SALÓN COMUNAL y portería del edificio.

•el SEMISÓTANO consta de zonas adecuadas para parqueaderos y cuartos técnicos.

Área construida total 1.486,71 m2

ANÁLISIS DE PREFACTIBILIDAD

1LOTE

ESQUEMA BÁSICO DEL PROYECTO

2 LOTES

OPCION 2

CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO

SEMISÓTANO PRIMER PISO PISO TIPO

APTO 3

AREA APROX. 55M2

APTO 1

AREA APROX. 100M2

APTO 2

AREA APROX. 100M2

APTO 4

AREA APROX. 55M2

APTO 5

AREA APROX. 55M2

APTO 6

AREA APROX. 55M2