ANALISIS ASPEK TEKNIS, HUKUM, DAN PASAR PENGEMBANGAN ...
Transcript of ANALISIS ASPEK TEKNIS, HUKUM, DAN PASAR PENGEMBANGAN ...
ANALISIS ASPEK TEKNIS, HUKUM, DAN PASAR
PENGEMBANGAN PERUMAHAN NUSA ASRI
Oleh :
Ir. Putu Darma Warsika, M.M
NIP. 195709271987021001
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS UDAYANA
2019
i
ABSTRAK
Dengan bertambahnya jumlah penduduk, maka kebutuhan akan rumah juga
mengalami peningkatan. Pembangunan perumahan memerlukan rancangan dan
rencana yang matang untuk mencapai tujuan guna meminimalkan resiko dan
mengoptimalkan pendanaan. Tujuan dari penelitian ini adalah menganalisis aspek
teknis, hukum, dan pasar pada Proyek Pengembangan Perumahan Nusa Asri.
Analisis aspek pasar penelitian ini menggunakan metode trend linier untuk
meramalkan permintaan dan penawaran pada Perumahan Nusa Asri. Analisis aspek
teknis terdiri dari penilaian terhadap Tinggi Bangunan, Koefisien Dasar Bangunan
(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dengan menggunakan Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Tabanan sebagai kriteria penilaiannya. Hasil analisis
dari aspek teknis, hukum, dan pasar yang sudah dilakukan mendapatkan hasil
sebagai berikut: 1). Proyek pembangunan perumahan yang berlokasi di Kabupaten
Tabanan layak ditinjau dari aspek teknis karena sudah sesuai dengan Peraturan Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Tabanan Tahun 2011-2030. 2). Proyek pembangunan
perumahan yang berlokasi di Kabupaten Tabanan layak ditinjau dari aspek hukum
karena telah mendapat Ijin Prinsip dan Ijin Mendirikan Bangunan. 3). Proyek
perumahan yang berlokasi di Kabupaten Tabanan menunjukkan bahwa telah layak
jika ditinjau dari aspek pasar karena nilai permintaan lebih besar dari penawaran.
Kata kunci: Perumahan, Aspek Pasar, Aspek Teknis, Aspek Hukum.
ii
UCAPAN TERIMAKASIH
Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi
Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya penulis dapat
menyelesaikan jurnal yang berjudul “Analisis Aspek Teknis, Hukum, Dan Pasar
Pengembangan Perumahan Nusa Asri”.
Dalam penyusunan jurnal ini, penulis mendapatkan bantuan berupa
masukan-masukan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak
langsung, sehingga pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima
kasih kepada pihak yang memberikan bantuan, dorongan dan semangat dengan
penuh kesabaran sehingga jurnal ini dapat terselesaikan.
Penulis menyadari terbatasnya kemampuan yang penulis miliki sehingga
penelitian ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kritik dan saran yang positif
dari semua pihak sangat penulis harapkan demi kesempurnaannya.
Akhir kata, penulis mengucapkan terima kasih dan semoga jurnal ini dapat
bermanfaat bagi para pembaca
Bukit Jimbaran, November 2019
Penulis
iii
DAFTAR ISI
ABSTRAK …………………………………………………………………………i UCAPAN TERIMAKASIH .................................................................................... ii DAFTAR ISI .......................................................................................................... iii DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. iv
DAFTAR TABEL ................................................................................................... v BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
Latar Belakang ..................................................................................... 1 Rumusan Masalah ................................................................................ 1 Tujuan Penelitian.................................................................................. 2
Manfaat Penelitian................................................................................ 2
Batasan Masalah ................................................................................... 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................................. 4
Pengertian Perumahan .......................................................................... 4 Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek ................................................. 5
2.2.1 Aspek Teknis ..................................................................................... 5
2.2.2 Aspek Hukum .................................................................................... 6 2.2.3 Aspek Pasar ........................................................................................ 9
BAB III METODE PENELITIAN........................................................................ 11
Kerangka Konseptual ......................................................................... 11 Penentuan Objek Studi ....................................................................... 12
Pengumpulan Data ............................................................................. 12 Analisis Data ...................................................................................... 12 Hasil dan Pembahasan ........................................................................ 14
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ............................................................. 15
4.1 Aspek Teknis ................................................................................... 15 4.2 Aspek Hukum .................................................................................. 15 4.3 Aspek Pasar ...................................................................................... 16
BAB V PENUTUP ............................................................................................... 25
Simpulan............................................................................................. 25 Saran ................................................................................................... 26
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 27
iv
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian .......................................................................... 12
Gambar 4.1 Grafik proyeksi permintaan perumahan berdasarkan Trend Linier .. 20
Gambar 4.2 Grafik proyeksi penawaran perumahan berdasarkan Trend Linier .. 23
v
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1 Jumlah Rumah Tangga Kabupaten Tabanan ........................................ 16
Tabel 4.2 Persentase Status Penguasaan Tempat Tinggal .................................... 17
Tabel 4.3 Jumlah Rumah Tangga yang Tidak Memiliki Rumah Sendiri ............. 17
Tabel 4.4 Perhitungan Tren Linier Permintaan Perumahan .................................. 18
Tabel 4.5 Jumlah Perumahan Kabupaten Tabanan ............................................... 20
Tabel 4.6 Perhitungan Tren Linier Penawaran Perumahan .................................. 21
Tabel 4.7 Perhitungan Kelayakan Aspek Pasar .................................................... 23
1
BAB I
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik
perKabupatenan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni
(UndangUndang Republik Indonesia No 1, 2011). Berdasarkan pengertian diatas
maka pembangunan perumahan memerlukan lahan yang luas dan lokasi harus
sesuai untuk tempat tinggal. Pemilihan lahan yang akan dikembangkan harus
berada di kawasan strategis yang sesuai dengan tujuan dari pembangunan
perumahan tersebut. Penyediaan sarana-sarana yang diperlukan nanti dalam
pelaksanaan juga dipersiapkan dengan matang. Dan yang tidak kalah pentingnya
adalah kegiatan pembangunan perumahan harus dapat memberikan rumah yang
layak huni kepada konsumen.
Pada umumnya, proyek pembangunan perumahan memerlukan
perencanaan dan perancangan yang matang mengingat biaya yang dibutuhkan
cukup besar. Disamping itu sebelum proyek dilaksanakan terlebih dahulu perlu
dilakukan studi tentang aspek-aspek dalam pengembangan perumahan untuk
mengetahui apakah pengembangan perumahan yang direncanakan layak untuk
dijalankan baik dari perencanaan maupun pelaksanaan pengembangan di lapangan.
Oleh karena itu melakukan analisis tentang aspek teknis, hokum dan pasar pada
proyek perumahan Nusa Asri agar nantinya tidak terjadi kesalahan pengambilan
keputusan terkait aspek-aspek tersebut yang menyebabkan pengembangan
perumahan menjadi terhambat atau bahkan gagal dijalankan.
Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang, maka masalah yang akan dibahas adalah
bagaimanakah kelayakan aspek teknis, hokum, dan pasar pada pengembangan
perumahan Nusa Asri?
2
Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penulisan jurnal ini adalah untuk menganalisis aspek teknis,
hukum, dan pasar dari pengembangan perumahan NUSA ASRI.
Manfaat Penelitian
Manfaat penelitian ini bagi peneliti diharapkan menambah wawasan dan
pengetahuan peneliti mengenai teori analisis kelayakan aspek teknis, hukum, dan
pasar dalam pengembangan perumahan.
Sedangkan untuk investor atau pengembang perumahan, penelitian ini
diharapkan dapat memberikan suatu masukan dalam pengambilan keputusan
kelangsungan proyek atau investasi.
Batasan Masalah
Untuk menghindari ruang lingkup penelitian yang terlalu luas, dan
memudahkan dalam penyelesaian suatu permasalahan sesuai dengan tujuan, maka
batasan-batasan masalah perlu dilakukan. Batasan-batasan masalah dalam
penulisan jurnal penganggaran modal investasi pembangunan perumahan NUSA
ASRI antara lain:
1. Analisis aspek teknis yang dilakukan dalam penelitian ini meliputi analisis
tinggi bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai
Bangunan (KLB), dan aksesibilitas lokasi.
2. Analisis aspek pasar yang dilakukan dalam penelitian ini meliputi analisis
permintaan perumahan dan penawaran perumahan.
3. Peramalan data aspek pasar menggunakan metode time series trend.
4. Dalam aspek pasar, diasumsikan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki
rumah yang belum memiliki bangunan tempat tinggal sebagai permintaan
rumah dan pertumbuhan rumah di Kabupaten Tabanan sebagai penawaran
rumah.
5. Peramalan permintaan rumah menggunakan data jumlah rumah tangga yang
tidak memiliki rumah di Kabupaten Tabanan tahun 2012 sampai 2016.
3
6. Peramalan penawaran rumah menggunakan data pertumbuhan rumah di
Kabupaten Tabanantahun 2012 sampai 2016.
4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Pengertian Perumahan
Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
dituliskan bahwa perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang
Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,
baik perKabupatenan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana,
dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
dituliskan bahwa perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang
Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,
baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Pada pasal
3 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 dijelaskan bahwa
perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untuk:
a. memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan
kawasan permukiman;
b. mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk
yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan
permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan
kepentingan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR);
c. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan
perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di
kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan;
d. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan
5
dan kawasan permukiman;
e. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, social, dan budaya; dan
f. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan
berkelanjutan.
Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek
Dalam studi kelayakan terdapat beberapa aspek yang dapat digunakan untuk
mendukung tingkat kelayakan suatu proyek. Kasmir dan Jakfar (2012:14)
memprioritaskan aspek–aspek yang perlu dilakukan dalam studi kelayakan kedalam
lima prioritas yang meliputi, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek
teknis dan operasional, aspek manajemen dan organisasi, serta aspek social dan
ekonomi, namun dalam penelitian ini menggunakan tiga dalam studi kelayakan
yaitu, aspek teknis, aspek hukum, dan aspek pasar dan pemasaran.
2.2.1 Aspek Teknis
Aspek teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses
pembangunan proyek secara teknik, seperti lokasi, tinggi bangunan, luas bangunan,
fasilitas umum, dan tata ruang. Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan
dimaksudkan untuk memberi batasan atas garis besar parameter-parameter teknis
yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Pengkajian aspek teknis sangat
erat hubungannya dengan aspek-aspek lainnya. Aspek teknis besar pengaruhnya
terhadap perkiraan biaya karena akan memberikan batasan lingkup proyek secara
kuantitatif.
Menurut Soeharto (1997) tujuan dari pengkajian aspek teknis dalam studi
kelayakan adalah:
a. Pada tahap awal bertujuan untuk merumuskan perencanaan yang dibuat
dalam batasan yang nyata dari segi teknis.
b. Kemudian hasil dari aspek teknis digunakan untuk pertimbangan pada
aspek-aspek yang lain seperti perkiraan biaya pada aspek finansial.
c. Aspek teknis yang sudah sampai ke tahap kegiatan design engineering
6
terinci, akan menghasilkan cetak biru pembangunan proyek.
Butir a dan b diatas dilakukan pada studi kelayakan sedangkan butir c pada
dilakukan pada tahap definisi dan implementasi fisik (Soeharto,1997).
Kelayakan aspek teknis pada penelitian ini dihitung berdasarkan Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
KDB = LuasDasarBangunan
LuasLotKapling
KLB = LuasLantaiBangunan
LuasLotKapling
2.2.2 Aspek Hukum
Menurut Menurut Suratman (2001), aspek hukum mengkaji tentang
legalitas usulan proyek yang akan dibangun dan dioperasikan. Hal ini berarti setiap
proyek yang akan didirikan dan dibangun diwilayah tertentu harus harus memenuhi
hukum dan tata peraturan yang berlaku di wilayah tersebut.
Kajian aspek hukum sangat penting dilakukan karena menyangkut
pembelian tanah, pendirian gedung, penjualan saham, pemasaran hasil produksi,
dan lain – lain. Yang termasuk dalam aspek ini yaitu bentuk badan usaha yang akan
dipergunakan, jaminan – jaminan yang akan bisa disediakan jika akan
menggunakan sumber dana yang berupa pinjaman, serta berbagai akta, sertifikat,
serta izin yang diperlukan dan sebagainya.
Evaluasi ini perlu diadakan apabila setelah dilakukan analisis finansial
ternyata menimbulkan dugaan bahwa ada penyelewengan, yang sudah tentu
menyangkut aspek hukum atau aspek yuridikal. Apabila penyelewengan tersebut
dalam bidang hukum perdata, penyelesaiannya hendaknya diselesaikan pada
peradilan perdata dan apabila penyelewengan tersebut dalam hukum pidana seperti
penipuan, maka penyelesaiannya diserahkan kepada polisi dan atau dalam bidang
hukum publik. Penyelesaian ini akhirnya dikerjakan oleh lembaga peradilan. Dalam
penyelesaian tersebut apabila membuktikan memang terjadi penyelewengan atau
penyimpangan hukum, maka kelangsungan proyek bersangkutan perlu diadakan
evaluasi dari segi pengelolaan (Soetrisno, 1983).
7
1. Ijin Lokasi
Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah
yang diperlukan perusahaan tersebut untuk menjalankan kegiatan usahanya dalam
rangka kegiatan penanaman modal. Menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 2
Tahun 1999 Tentang Izin Lokasi, setiap Perusahaan yang telah memperoleh
persetujuan penanaman modal wajib mempunyai Izin Lokasi untuk memperoleh
tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modalnya
2. Izin Prinsip
Izin prinsip adalah persetujuan prisip bahwa lokasi yang diajukan disetujui atau
diberi izin untuk dibuat bangunan atau perumahan dengan syarat-syarat yang harus
dipenuhi. Izin ini dikeluarkan oleh Bappeda (Badan Perencanaan Pembangunan
Daerah). Sebelum mendapatkan izin ini, pengembang wajib menyampaikan
proposal, kemudian proposal itu akan diuji oleh Bappeda dalam sidang. Komisi
terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD). Lurah, camat serta tokoh
masyarakat seringkali diundang untuk menghadiri sidang.
3. Advice Planning
Advice Planning (AP) adalah keterangan rencana tata kota/kabupaten bagi warga
yang ingin membangun sebuah bangunan. Hal tersebut dilakukan agar tata kota
yang sudah ditetapkan oleh pemerintah tetap teratur. Hal ini di atur dalam peraturan
daerah (perda) Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten atau kota yang
bersangutan dan juga diatur dalam UU nomer 26 tahun 2007 tentang Penataan
Ruang.
4. Analisis Dampak Lingkungan (AMDAL)
Analisis dampak lingkungan (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar dan
penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup
yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan
usaha dan/atau kegiatan di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu
proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup
di sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan hidup di sini adalah aspek abiotik, biotik
dan kultural. Dasar hukum AMDAL di Indonesia adalah Peraturan Pemerintah No.
8
27 Tahun 2012 tentang “Izin Lingkungan Hidup” yang merupakan pengganti PP 27
Tahun 1999 tentang Amdal.
5. Analisis Dampak Lalu Lintas (ANDALALIN)
Analisis dampak lalu lintas (ANDALALIN) adalah Studi / Kajian mengenai
dampak lalu lintas dari suatu kegiatan dan/atau usaha tertentu yang hasilnya
dituangkan dalam bentuk dokumen ANDALALIN atau Perencanaan pengaturan
Lalu Lintas. Hal ini dikaitkan bahwa setiap perubahan guna lahan akan
mengakibatkan berubahan di dalam sistem transportasi nya. Mal yang besar, atau
stadion ataupun kawasan permukiman yang baru akan memengaruhi lalu lintas
yang ada di sekitar kegiatan baru tersebut. Dengan ANDALALIN maka dapat
diperhitungkan berapa besar bangkitan perjalanan baru yang memberlukan
rekayasa lalu lintas dan manajemen lalu lintas untuk mengatasi dampaknya.
6. Sertifikat Uji Air Bersih
Sebagian besar kebutuhan air manusia berasal dari berbagai sumber air seperti
sungai, sumur gali, sumur bor, mata air, air PDAM, dan sebagainya, oleh karena itu
kualitas sarana air bersih masyarakat harus selalu diperhatikan, sehingga
masyarakat dapat memperoleh air bersih yang memenuhi syarat kesehatan bagi
pemenuhan kebutuhan masyarakat.
7. Keterangan Bebas Banjir
Surat Keterangan Bebas Banjir adalah surat yang dikeluarkan oleh pejabat
berwenang ( dalam hal ini Lurah) untuk menyatakan bahwa suatu wilayah atau
daerah tersebut terbebas atau tidak terkena dampak banjir. Surat keterangan ini
diperlukan oleh pihak pengembang perumahan sebagai syarat untuk izin perumahan
sehingga pihak pengembang harus mengelola sumber daya air secara utuh dalam
satu kesatuan wilayah sungai dari hulu sampai hilir. Surat keterangan tersebut juga
merupakan jaminan bagi para pembeli / nasabah perumahan tersebut agar
dikemudian hari area atau wilayah perumahan tersebut terbebas dari permasalahan
banjir.
8. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan
untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat
9
bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang
berlaku. IMB merupakan salah satu produk hukum untuk mewujudkan tatanan
tertentu sehingga tercipta ketertiban, keamanan, keselamatan, kenyamanan,
sekaligus kepastian hukum.
2.2.3 Aspek Pasar
Menurut Suratman (2001:6) bahwa aspek pasar dan pemasaran merupakan
yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek
investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan
dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan. Agar
kajian aspek pasar dan pemasaran sesuai dengan rencana dan tujuan bagi pelaku
bisnis, maka perlu dikaji beberapa faktor yang berkaitan dengan aspek pasar antara
lain potensi pasar, peluang pasar atas produk yang diluncurkan untuk dimasa datang
serta market share yang dapat diserap oleh bisnis tersebut dari keseluruhan pasar
potensial. Sedangkan kajian aspek pemasaran berkaitan dengan bagaimana
penerapan strategi pemasaran dalam rangka meraih sebagian pasar potensial atau
peluang pasar yang ada.
Menurut Kasmir (2012) ada beberapa cara dalam penelitian pasar, yaitu :
1. Melakukan survei langsung ke lapangan untuk melihat kondisi pasar yang
ada (jumlah pembeli dan pesaing).
2. Melakukan wawancara terhadap pihak-pihak yang memegang peranan
penting dalam suatu pasar (misalnya kepada calon pesaing secara diam-
diam).
3. Memberikan kuisioner kepada calon konsumen untuk mengetahui
permintaan dan kebutuhan konsumen (mengetahui jumlah konsumen, daya
beli, dan selera konsumen).
4. Melakukan pemasangan iklan dari produk yang ditawarkan, seakan
barangnya sudah ada (untuk mengetahui respon pembeli dengan cara inden
lebih dulu).
Dalam penelitian ini digunakan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki
rumah sendiri sebagai data jumlah permintaan dan jumlah pembangunan
10
perumahan sebagai data jumlah penawaran. Peramalan permintaan dan penawaran
menggunakan metode tren linier dengan rumus sebagai berikut:
Y = a x bX
A = ∑y
n =
b = ∑xy
∑x2
Keterangan:
Y = variable permintaan
n = jumlah data
x = variabel tahun
11
A
BAB III
METODE PENELITIAN
Kerangka Konseptual
Mulai
Penentuan Objek Studi
Pengumpulan Data
Data Primer
Luas bangunan
Luas tanah
Data Sekunder
Jumlah permintaan
rumah
Jumlah penawaran
rumah
Pengolahan Data
- Pengolahan data tren linier
Analisis Data
Analisis Aspek Teknis
Koefisien dasar bangunan
Koefisien lantai bangunan
Analisis Aspek Hukum
Ijin Lokasi
Ijin Prinsip
Advice Planning
AMDAL
ANDALALIN
Sertifikat Uji Air Bersih
Keterangan Bebas Banjir
IMB
Analisis Aspek Pasar
Permintaan perumahan
Penawaran perumahan
A
12
Gambar 3.1 Kerangka Penelitian
Penentuan Objek Studi
Penulisan jurnal ini mengambil objek studi pada Proyek Pembangunan
Perumahan Nusa Asri yang terletak di Kabupaten Tabanan. Dari objek studi ini akan
dibahas aspek teknis, hukum, dan pasar pengembangan Perumahan Nusa Asri
Pengumpulan Data
Pengumpulan data dalam penulisan jurnal ini adalah dengan cara
pengumpulan data primer dan sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh
langsung dari objek penelitian dengan menggunakan alat pengukuran atau alat
pengambilan data langsung pada objek sebagai sumber informasi yang dicari.
Sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak
langsung diperoleh oleh peneliti dari objek penelitiannya. Data primer dalam
penelitian ini berupa luas kavling dan luas bangunan unit rumah. Sementara data
sekunder adalah data penduduk yang tidak memiliki perumahan dan data
pertumbuhan perumahan di kabupaten Tabanan.
Analisis Data
Dalam penelitian ini, analisis data dilakukan dengan cara mengumpulkan
data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang dihadapi. Dari data yang
dikumpulkan dilakukan pengelompokan berupa data aspek teknis, hokum, dan
pasar.
Hasil dan Pembahasan
Simpulan dan Saran
Selesai
A
13
1. Aspek Teknis
Data aspek teknis yang dianalisis adalah Koefisien Dasar
Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB).
2. Aspek Hukum
Didalam aspek hukum, perijinan pengembangan perumahan yang
dianalisis dalam penelitian ini adalah:
1) Izin Prinsip
2) Sertifikat Tanah
3) Izin Lingkungan
4) Rekomendasi UKL - UPL
5) Sertifikat Uji Air Bersih
6) Keterangan Bebas Banjir
7) Pernyataan Tidak Dalam Sengketa
8) Advice Planning
9) IMB Induk
3. Aspek Pasar
Data aspek pasar yang digunakan berupa data peningkatan jumlah
rumah tangga yang tidak memiliki rumah (permintaan) dan data
peningkatan jumlah perumahan (penawaran) di Kabupaten Tabanan. Data
pertumbuhan rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri digunakan
sebagai permintaan rumah karena setiap pasangan rumah tangga
memerlukan rumah untuk kebutuhan tempat tinggal.
Data pertumbuhan perumahan diasumsikan sebagai penawaran
rumah karena dari data tersebut dapat diketahui jumlah perumahan yang
ditawarkan. Pengolahan data aspek pasar menggunakan metode trend
linier.
14
Hasil dan Pembahasan
1. Aspek Teknis
Penilaian aspek teknis menggunakan Peraturan Daerah Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) Kabupaten Tabanan Tahun 2011-
2030. Adapun ketentuan dari peraturan tersebut adalah:
a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan perumahan maksimum
70% bangunan dan 30% lahan terbuka
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 1,2.
Jika teknis proyek memenuhi ketentuan yang ada pada peraturan
tersebut, maka proyek dinyatakan layak dari aspek teknis. Sebaliknya jika
teknis proyek tidak sesuai dengan peraturan tersebut maka proyek dinyatakan
tidak layak dari aspek teknis.
2. Aspek Hukum
Jika pengembang memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) maka
proyek pengembangan perumahan layak dilaksanakan.
3. Aspek Pasar
Jika permintaan rumah lebih besar dari penawaran rumah maka kondisi
pasar baik (layak), sebaliknya apabila penawaran rumah lebih besar dari
permintaan, maka kondisi pasar buruk (tidak layak).
15
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1 Aspek Teknis
Berdasarkan peraturan daerah Kabupaten Tabanan nomor 12 tahun 2011
tentang rencana tata ruang wilayah Kabupaten Tabanan tahun 2011-2030, Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan perumahan maksimum 70%, yaitu luas
bangunan 70% dan luas lahan terbuka 30% dari luas kaveling bangunan serta
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ditetapkan maksimum 1,2 kali Koefisien Dasar
Bangunan (KDB).
Berdasarkan gambar rencana, kaveling bangunan Perumahan Nusa Asri
memiliki luas 81 m2 dengan laus bangunan 21 m2. Sehingga perhitungan KDB dan
KLB adalah sebagai berikut:
KDB = LuasDasarBangunan
LuasLotKapling =
21
81 x100% = 26%
KLB = LuasLantaiBangunan
LuasLotKapling =
21
81 x100% = 26%
Berdasarkan hasil perhitungan KDB dan KLB, diketahui nilai KDB dan KLB
Perumahan Nusa Asri adalah 26%. Nilai tersebut memenuhi ketentuan Peraturan
Daerah Kabupaten Tabanan Nomor 12 tahun 2011 tentang rencana tata ruang
wilayah Kabupaten Tabanan tahun 2011-2030, yaitu nilai KDB sebesar 26% lebih
kecil dari 70% dan nilai KLB sebesar 26% lebih kecil dari 1,2 kali nilai KDB.
Karena KDB dan KLB Perumahan Nusa Asri memenuhi persyaratan secara
legalitas, maka dipastikan KDB dan KLB Perumahan Nusa Asri layak dalam aspek
teknis.
4.2 Aspek Hukum
Dalam aspek hukum, perijinan yang sudah dilaksanakan oleh pengembang:
1. Izin Prinsip: 188/13/PRINSIP/410.010/2.2017
2. Sertifikat Tanah: 12.05.02.04.1.00525
16
3. Izin Lingkungan: 34/IL/Kep/XI/2017
4. Rekomendasi UKL - UPL: 660.1/19/410.208.1/2017
5. Sertifikat Uji Air Bersih: 5072 S/LL MLG/XI/2017
6. Keterangan Bebas Banjir: 050/571/410.102/2018
7. Pernyataan Tidak Dalam Sengketa: 503/58/410.300.1.04/2018
8. Advice Planning : 050/001/410.112.1/2018
9. IMB Induk : 00747/IMB Tahun 2018
Dengan diterbitkannya IMB maka secara hukum pembangunan proyek
Perumahan Nusa Asri layak untuk dilaksanakan
4.3 Aspek Pasar
Penilaian pasar perumahan jika dilihat dari segi permintaannya dapat dilihat dari
pertumbuhan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri di Kabupaten
Tabanan. Pertumbuhan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri
digunakan sebagai asumsi permintaan perumahan karena setiap pasangan rumah
tangga memerlukan rumah untuk kebutuhan tempat tinggal. Jumlah rumah tangga
yang tidak memiliki rumah ditentukan dengan mengalikan jumlah rumah tangga
dengan persentase rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri.
Berikut merupakan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di
Kabupaten Tabanan tahun 2012 - 2016:
Tabel 4.1 Jumlah Rumah Tangga Kabupaten Tabanan
Tahun Jumlah Rumah Tangga
2012 35989
2013 36251
2014 36572
2015 36840
2016 37163
Sumber: Badan Pusat Statistik (2018)
17
Berikut merupakan persentase status penguasaan tempat tinggal di
Kabupaten Tabanan tahun 2012 - 2016:
Tabel 4.2 Persentase Status Penguasaan Tempat Tinggal
Status Penguasaan Tempat Tinggal
Tahun Sendiri
Bukan
Milik
Sendiri
Bebas
Sewa Dinas Lainnya
2012 79.07% 4.94% 0.94% 13.90% 1.15%
2013 81.04% 5.88% 11.90% 1.13% 0.05%
2014 77.67% 8.34% 13.02% 0.97% 0.00%
2015 78.04% 11.77% 8.87% 1.32% 0.00%
2016 72.90% 16.98% 8.80% 1.10% 0.22%
Sumber: Badan Pusat Statistik (2018)
Permintaan Perumahan
Jumlah rumah tangga dikalikan dengan status penguasaan tempat tinggal bukan
milik sendiri menghasilkan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah.
Tabel 4.3 Jumlah Rumah Tangga yang Tidak Memiliki Rumah Sendiri
No Tahun
Jumlah rumah tangga yang
tidak memiliki rumah yang
tidak memiliki rumah
1 2012 1778
2 2013 2132
3 2014 3050
4 2015 4336
5 2016 6310
Sumber: Hasil Analisa (2019)
Berdasarkan data jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah dan status
Kabupaten Tabanan tahun 2012-2016 tersebut, dibuat peramalan pasar dengan
menggunkan metode trend linier sebagai berikut:
18
Tabel 4.4 Perhitungan Tren Linier Permintaan Perumahan
Tahun Y X XY X2
2012 1.778 -2 -3.556 4
2013 2.132 -1 -2.132 1
2014 3.050 0 0 0
2015 4.336 1 4.336 1
2016 6.310 2 12.621 4
Total 17.606 0 11.269 10
Sumber: Hasil Analisa (2019)
Y = a x bX
a = ∑y
n =
17.606
5 = 3.521
b = ∑xy
∑x2 = 11.269
10 = 1.126,9
Jadi persamaan liniernya adalah :
Y = 3.521 + 1.126,9 X
1. Untuk tahun 2017 nilai X adalah 3, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 3.521 + 1.126,9 X
= 3.521 + 1.126,9 X 3
= 6.902
Sehingga jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di Kabupaten
Tabanan tahun 2018 diperkirakan sejumlah 6.902 rumah tangga.
2. Untuk tahun 2018 nilai X adalah 4, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 3.521 + 1.126,9 X
= 3.521 + 1.126,9 X 4
19
= 8.029
Sehingga jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di Kabupaten
Tabanan tahun 2018 diperkirakan sejumlah 8.029 rumah tangga.
3. Untuk tahun 2019 nilai X adalah 5, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 3.521 + 1.126,9 X
= 3.521 + 1.126,9 X 5
= 9.156
Sehingga jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di Kabupaten
Tabanan tahun 2019 diperkirakan sejumlah 9.156 rumah tangga.
4. Untuk tahun 2020 nilai X adalah 6, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 3.521 + 1.126,9 X
= 3.521 + 1.126,9 X 6
= 10.283
Sehingga jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di Kabupaten
Tabanan tahun 2020 diperkirakan sejumlah 10.283 rumah tangga.
5. Untuk tahun 2021 nilai X adalah 7, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 3.521 + 1.126,9 X
= 3.521 + 1.126,9 X 7
= 11.410
Sehingga jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di Kabupaten
Tabanan tahun 2021 diperkirakan sejumlah 11.410 rumah tangga.
Selanjutnya, data jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah Kabupaten
Tabanan tahun 2012 sampai tahun 2021, digambarkan dalam bentuk diagram scatter
sebagai berikut:
20
Gambar 4.1 Grafik proyeksi permintaan perumahan berdasarkan Trend Linier
Penawaran Perumahan
Dalam menganalisis penawaran perumahan, pertumbuhan perumahan
diasumsikan sebagai penawaran perumahan. Hal tersebut dikarenakan berdasarkan
data pertumbuhan perumahan, dapat diketahui jumlah perumahan baru yang
dibangun untuk dikomersialkan. Data pertumbuhan rumah di Kabupaten Tabanan
dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 4.5 Jumlah Perumahan Kabupaten Tabanan
Tahun Jumlah Perumahan
2012 284
2013 129
2014 51
2015 69
2016 27
Sumber: BPS Kabupaten Tabanan (2019)
Berdasarkan data jumlah perumahan Kabupaten Tabanan tahun 2012-2016
tersebut, dibuat peramalan pasar dengan menggunkan metode trend linier sebagai
berikut:
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
Jum
lah
Ru
mah
Tan
gga
yan
g Ti
dak
M
emili
ki R
um
ah S
end
iri
Tahun
21
Tabel 4.6 Perhitungan Tren Linier Penawaran Perumahan
Tahun Y X XY X2
2012 284 -2 -568 4
2013 129 -1 -129 1
2014 51 0 0 0
2015 69 1 69 1
2016 27 2 54 4
Total 560 0 -574 10
Sumber: Hasil Analisa (2019)
Berdasarkan data pada tersebut, dicari nilai trend liniernya:
Y = a x bX
a = ∑y
n =
560
5 = 112
b = ∑xy
∑x2 = -547
10 = -57,4
Jadi persamaan liniernya adalah :
Y = 112 – 57,4X
Dengan persamaan tersebut, selanjutnya dilakukan peramalan jumlah
perumahan tahun 2017-2021.
1. Untuk tahun 2017 nilai x adalah 3, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 112 - 57,4 X
= 112 - 57,4 X 3
= -60.2 ≈ -61
Sehingga diperkirakan pada tahun 2017 tidak ada penawaran perumahan.
2. Untuk tahun 2018 nilai x adalah 4, sehingga diperoleh persamaan sebagai
22
berikut:
Y = 112 - 57,4 X
= 112 - 57,4 X 4
= -117,6 ≈ -118
Sehingga diperkirakan pada tahun 2018 tidak ada penawaran perumahan.
3. Untuk tahun 2019 nilai x adalah 5, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 112 - 57,4 X
= 112 - 57,4 X 5
=-175
Sehingga diperkirakan pada tahun 2019 tidak ada penawaran perumahan.
4. Untuk tahun 2020 nilai x adalah 6, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 112 - 57,4 X
= 112 - 57,4 X 6
= -232,4 ≈ -233
Sehingga diperkirakan pada tahun 2017 tidak ada penawaran perumahan.
5. Untuk tahun 2021 nilai x adalah 7, sehingga diperoleh persamaan sebagai
berikut:
Y = 112 - 57,4 X
= 112 - 57,4 X 7
= -298,8 ≈ -290
Sehingga diperkirakan pada tahun 20120 tidak ada penawaran perumahan.
Selanjutnya, data jumlah perumahan di Kabupaten Tabanan tahun 2012 sampai
tahun 2021, digambarkan dalam bentuk diagram scatter sebagai berikut:
23
Gambar 4.2 Grafik proyeksi penawaran perumahan berdasarkan Trend Linier
Analisis Kelayakan Aspek Pasar
Untuk menentukan apakah aspek pasar perumahan layak atau tidak dapat dilihat
dengan membandingkan antara pertumbuhan jumlah rumah tangga yang tidak
memiliki rumah yang tidak memiliki rumah sendiri Kabupaten Tabanan
(permintaan) dan pertumbuhan jumlah perumahan Kabupaten Tabanan
(penawaran). Jumlah permintaan diasumsikan 5% dari jumlah rumah tangga yang
tidak memiliki rumah.
Tabel 4.7 Perhitungan Kelayakan Aspek Pasar
Tahun Jumlah Perumahan
(penawaran)
5% dari Jumlah Rumah Tangga yang Tidak
Memiliki Rumah Sendiri (Permintaan)
2017 0 348
2018 0 407
2019 0 467
2020 0 528
2021 0 590
Sumber: Hasil Analisa (2019)
Berdasarkan tabel tersebut, dapat dilihat jumlah permintaan perumahan
diramalkan selalu meningkat sedangkan diramalkan tidak ada penawaran
-400
-300
-200
-100
0
100
200
300
400
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19
20
20
20
21
Pen
awar
an P
eru
mah
an
Tahun
24
perumahan. Sehingga dapat disimpulkan proyek perumahan Nusa Asri di
Kabupaten Tabanan layak dilaksanakan.
25
BAB V
PENUTUP
Simpulan
Berdasarkan hasil analisis aspek teknis, dan pasar proyek pembangunan
Perumahan Nusa Asri didapat simpulan sebagai berikut:
1. Aspek Teknis
Dilihat dari aspek teknis dengan penilaian luas bangunan, didapat hasil
koefisien luas bangunan Perumahan Nusa Asri telah memenuhi persyaratan rencana
tata ruang wilayah Kabupaten Tabanan tahun 2011-2030, dengan nilai KDB sebesar
26% lebih kecil dari 70% dan nilai KLB sebesar 26% lebih kecil dari 1.2 kali nilai
KDB. Dengan demikian luas bangunan pada proyek pembangungan Perumahan
Nusa Asri setelah dilakukan analisis teknis adalah layak.
2. Aspek Hukum
Dari hasil analisa aspek hukum, IMB nomor 00747/IMB Tahun 2018 maka
secara hukum pembangunan proyek Perumahan Nusa Asri layak untuk
dilaksanakan.
3. Aspek Pasar
Hasil analisis aspek pasar dengan menggunakan metode peramalan
menunjukkan bahwa permintaan perumahan di Kabupaten Tabanan setiap tahunnya
meningkat dan penawaran yang ada menurun. Maka jumlah permintaan terhadap
Perumahan Nusa Asri berdasarkan hasil peramalan adalah sebagai berikut
- Tahun 2017 : 348 unit
- Tahun 2018 : 407 unit
- Tahun 2019 : 467 unit
- Tahun 2020 : 528 unit
- Tahun 2021 : 590 unit
Jumlah permintaan diatas lebih besar dari jumlah penawaran perumahan yaitu
sebanyak 200 unit, dengan demikian jika ditinjau dari aspek pasar, proyek
pembangungan Perumahan Nusa Asri adalah layak dilakukan.
26
Saran
Untuk penyempurnaan hasil studi kelayakan, saran yang dapat penulis
berikan adalah perlunya perluasan ruang lingkup aspek studi seperti aspek hukum,
aspek finansial, dan sosial ekonomi.
27
DAFTAR PUSTAKA
Choliq, A., Rivai, W., dan Sumarna, H. 1993. Evaluasi Proyek (Suatu Pengantar).
Edisi Revisi, Pionir Jaya, Bandung, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis
Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek
Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas
Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik
Universitas Udayana,2010), hlm. 20
Giatman,M. 2011. Ekonomi Teknik. Rajawali Pers, Jakarta.
Ibrahim, Yacob. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta: PT Rineka
Cipta.
Kabupaten Gianyar. 2012. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Gianyar
Tahun 2012 – 2032..
Kasmir dan Jakfar. 2012. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta : Kencana
Prenada Media Grup.
Pujawan, I., N., (1996). Ekonomi Teknik, Edisi Pertama. Guna Widya.
Surabaya Soeharto, I. 1997. Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai
Operasional.
Erlangga, Jakarta, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis Finansial Pada
Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek Perumahan Graha
Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak
dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas
Udayana,2010), hlm. 13-14.
Subagyo, A. 2007. Studi Kelayakan Teori dan Aplikasi. Jakarta: PT. Elex Media
Komputindo.
Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek : Teknik dan Prosedur Penyusunan
Laporan, Edisi Pertama. J&J Learning, Yogyakarta, dalam Putra, I.B.A.D.
2010. Analisis Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi
Pada Proyek Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten
Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Universitas Udayana,2010), Hlm 14-15.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman.