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CITTA’ DI TARCENTO

Medaglia d’oro al merito civile – Eventi sismici 1976 Provincia di Udine

AGGIORNAMENTO VALORI AREE FABBRICABILI

ALLEGATO 1

RELAZIONE TECNICA

27 Marzo 2017

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RELAZIONE TECNICA

PERIZIA DI STIMA DELLE AREE FABBRICABILI DEL COMUNE DI TARCENTO

CONSIDERAZIONI GENERALI

I valori di mercato della aree fabbricabili indicati come minimi ai fini dell’applicabilità dell’ICI-IMU sono stati da ultimo determinati per il comune di Tarcento con Deliberazione di Giunta comunale n. 27 il 17 gennaio 2008. Risultano pertanto trascorsi nove anni dall’ultimo aggiornamento effettuato.

La presente perizia viene redatta per le seguenti ragioni:

1. necessità di rideterminare in modo più equo per i cittadini e più coerente con il mercato delle compravendite attuale le precedenti tabelle 2008;

2. necessità di valutazione del prezzo di mercato delle aree libere edificabili in funzione dell’indice di edificabilità.

La vigente normativa in materia impone nella determinazione del valore venale in comune commercio relativo alle aree edificabili siano valutati anche la zona territoriale di ubicazione e l’indice di edificabilità: le vigenti tabelle raggruppano sotto un’unica voce zone con indici molto diversi tra loro (vedi la zona B)

3. necessità di introduzione delle zone omogenee mancanti. Le vigenti tabelle non riportano tutte le zone omogenee edificabili presenti nella zonizzazione del P.R.G.C. : non sono mai stati inseriti in tabella i valori, ad esempio delle zone edificabili a fini produttivi, commerciali e misti (zone D, H, O, I), quelli delle zone S-AS e quelle degli Ambiti di riqualificazione. Tale necessità deriva inoltre dall’avvenuto stralcio dei piani particolareggiati di ricostruzione del post terremoto e dalle seguenti due recenti varianti significative al piano regolatore:

4. con la variante n. 30 al P.R.G.C. (avviso di avvenuta approvazione pubblicato sul BUR n. 29 del 17-7-2013) è stata introdotta la zona A0, con varie sottocategorie, al fine di sostituire la gran parte delle precedenti zona A soggette a piano attuativo;

5. con la variante n. 35 al P.R.G.C. inerente principalmente le zone produttive, commerciali e miste (avviso di avvenuta approvazione pubblicato sul BUR n. 35 del 2-9-2015) sono state introdotte ex novo le zone I ed O:

6. necessità di revisione delle Aree in cui è stato suddiviso il territorio comunale per la determinazione del valore minimo da dichiarare ai fini IMU - TASI per le aree edificabili in relazione alle mutate richieste del mercato. Attualmente il comune è suddiviso in 5 aree (due delle quali riguardano il capoluogo).

7. entrata in vigore di recenti vincoli di inedificabilità di tipo sovraordinato che hanno pesantemente inciso sulla capacità edificatoria di alcune aree indicate dal P.R.G.C. come potenzialmente edificabili (esempio: vincoli dettati dal PAI - Piano di Assetto Idrogeologico);

8. recenti sentenze limitano la facoltà dei comuni di applicare arbitrariamente eventuali riduzioni ai valori in argomento e pertanto si rende necessario subordinare detta opportunità alla presentazione di apposita perizia di stima proposta dalle ditte private;

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ANALISI PRELIMINARI EFFETTUATE

Al fine di poter comprendere al meglio l’andamento del mercato immobiliare di compravendita di aree libere edificabili si è proceduto ad effettuare a partire dal 2012:

1. ricerca attraverso siti internet che propongono terreni in vendita a Tarcento

2. riunione e singoli incontri con i referenti delle agenzie immobiliari operanti a Tarcento

3. ricerca dei dati relativi a compravendite recenti

4. confronto diretto con imprese e tecnici che operano sul territorio comunale

5. dati recenti relativi all’attività edilizia comunale

6. confronto con tabelle dei valori minimi di mercato per le aree edificabili di comuni circostanti

1. Analisi, parte prima: siti internet In due momenti successivi è stata effettuata una ricerca attraverso i siti internet che proponevano terreni edificabili liberi in vendita in comune. Non tutti i siti riportano l’esatto indirizzo/localizzazione dell’immobile in vendita, alcuni allegano fotografie, altri un estratto catastale dai quali si è può risalire esattamente alla localizzazione sul territorio. Quasi tutti precisano l’indice di edificabilità dell’area; per quelli per i quali è stata rilevata una imprecisione in merito alla zona urbanistica di appartenenza, si è provveduto ad effettuare una correzione d’ufficio delle informazioni reperite. Non per tutte le proposte di vendita è quindi possibile risalire all’ “Area” di appartenenza secondo la suddivisione del territorio proposta dal Comune ai fini IMU TASI

Anno 2012 La prima ricerca effettuata risale all’ultima settimana di marzo 2012.

Nella proposta di vendita di via Campo Aperto è stato rilevato che la zona urbanistica di appartenenza non era B1 come indicato, bensì BC.

L’esito dell’analisi è riportato nel prospetto riassuntivo riportato nella tabellaseguente.

I valori al mq variano tra i 130 € in zona centrale del capoluogo (un solo caso) ai 70-80 € in via Campo Aperto, con criticità del lotto/area (o lotto sul retro della strada oppure rustico in pessime condizioni presente sull’area in vendita). Tre degli undici casi esaminati hanno un valore al mq di circa 110 €, tutti indicati nelle frazioni, due dei quali a Collalto descritti come “zona-vista panoramica”. Due proposte vengono vendute ad un valore di 95-96 €/mq (Segnacco, con vincoli e Tarcento prima periferia) e altre due a 90€/mq (Collalto e Tarcento, in via Campo Aperto). In un caso non si è potuto verificare il prezzo al mq dell’area edificabile in quanto il prezzo di vendita indicato era comprensivo di una superficie di terreno ricadente in zona B ed una parte in zona agricola

La media aritmetica dei dieci valori significativi porta 98 €/mq.

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Marzo 2012, ricerca effettuata su internet in siti di vendite immobiliari

€/mq Localizzazion

e Zona urb/indice

superficie

Valore Euro

Note

1 110,00

Collalto / 1000 110.000,00 Zona panoramica e soleggiata, ingresso privato http://www.casaxp.it/terreni/6_friuli-venezia-giulia/30_udine/3788_tarcento/

2 110,00

Collalto, via Zucchi

B1, IF 1,2 (non IF 1 come indicato)

750 82.500,00 Ingresso dal park comunale, posizione collinare, vista panoramicissima, utenze reti già predisposte all’ingresso della strada privata, con estratto catastale http://www.immobiliare.it/31925406-terreni-edificabile_residenziale-in-vendita-Tarcento.html

3 90,00

Collalto, via Zucchi

B1, IF 1,2 (non IF 1 come indicato)

991 89.190,00 Come sopra

4 - Frazione B1=880 mq 1,2 IF, E41=440

1320 totale

92.400,00 http://www.udinecasa.it/index2.php?id_annuncio=5839&op=view&from_iframe=8&from_message=5839

5 130,60

Tarcento zona centrale

B1, 1,2 IF 810 105.000,00 http://www.udinecasa.it/index2.php?id_annuncio=5308&op=view&from_iframe=8&from_message=5308

6 109,40

Tarcento “frazione a due passi dal centro”

B1, 1,2 IF 960 105.000,00 http://www.udinecasa.it/index2.php?id_annuncio=5308&op=view&from_iframe=8&from_message=5308

7 80,00 Tarcento, via Campo Aperto

BC (non B1 come indicato)

2000 + rustico

160.000,00 Rustico non è in buono stato; http://www.immobiliare.it/29436225-terreni-edificabile_residenziale-in-vendita-Tarcento.html

8 70,00 Tarcento, via Campo Aperto

BC (non B1 come indicato)

1000 70.000,00 Lato interno http://www.immobiliare.it/29436225-terreni-edificabile_residenziale-in-vendita-Tarcento.html

9 90,00 Tarcento, via Campo Aperto

BC (non B1 come indicato)

1000 + rustico

90.000,00 Lato strada http://www.immobiliare.it/29436225-terreni-edificabile_residenziale-in-vendita-Tarcento.html

10 96,00

Tarcento, prima periferia

B1, 1,2 IF 780 75.000,00 Zona residenziale tranquilla http://www.udinecasa.it/index2.php?id_annuncio=4666&op=view&from_iframe=8&from_message=4666

11 95,00 Segnacco (dalle foto)

B2, IF 0,8 840 80.000 Vista panoramica (nota nostra: servitù) http://www.cercaimmobili.it/dettapp.asp?ID_IMMOBILE=3262560

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Anno 2017 La seconda ricerca effettuata risale tra gennaio e febbraio 2017.

L’esito dell’analisi è riportato nel prospetto riassuntivo riportato nella tabella seguente.

I valori al mq variano tra gli anomali 130 €/mq proposti a Stella per un terreno con vista panoramica e i 53 €/mq proposti per Collalto per un lotto con indice di edificabilità fondiaria piuttosto bassa (0,8 mc/mq).

Quattro degli otto casi esaminati hanno un valore variabile tra i 60 e 75 €/mq €, e fanno riferimento a terreni localizzati sia nelle frazioni che nel capoluogo. Un altro terreno proposto in vendita in zona panoramica a Plan di Paluz ha un valore di vendita al mq superiore cioè di 82€. In un caso non si è potuto verificare il prezzo al mq dell’area edificabile in quanto il prezzo di vendita indicato non era chiaro a che quale superficie facesse riferimento. La media aritmetica dei sette valori significativi porta 72,50 €/mq.

Gennaio-febbraio 2017, ricerca effettuata su internet in siti di vendite immobiliari

Area IMU

€/mq Localizzazione Zona urb/indice

superficie

Valore Euro

Note

1 1 53,00 Collalto, via Udine

B2, IF 0,8 1330 70.000,00 Area libera pianeggiante http://www.casa.it/immobile-terreno%20edificabile-friuli-venezia%20giulia-tarcento-32154647

2 1 35,00 (se 1700

mq) 80,00 (se 750

mq)

Collalto, via Zucchi

B1, IF 1,2 750 (+950)

60.000,00 In vendita dal 2012 Non chiaro se si vende a corpo entrambi i lotti Ingresso dal park comunale, posizione collinare, utenze reti già predisposte all’ingresso della strada privata

3 2 65,00 (stima)

Tarcento BP, IF 2,2 1000 edificab, 1000 non edific.

75.000,00 Si dice: 600 m dal centro http://www.casa.it/immobile-terreno%20edificabile-friuli-venezia%20giulia-tarcento-31834911

4 4 110,00 Stella BC, IT 0,8 700 78.000,00 Con progetto approvato, vista eccezionale fino al mare http://www.casa.it/immobile-terreno%20edificabile-friuli-venezia%20giulia-tarcento-31813718

5 2 62,50 Tarcento non specificato

Edificabile non specificato

2000 125.000,00

http://www.subito.it/terreni-e-rustici/terreno-edificabile-udine-192936883.htm

6 ? 75,00 Zona collinare non specificato

(?), IF 1 dichiarato

2000 150.000,00

http://www.subito.it/terreni-e-rustici/terreno-edificabile-udine-59959946.htm

7 2 60,00 Tarcento, via Mazzini, zona Madonna

BP, IF 1 840 50.000,00 Precisano F. e mapp, fronte SS 356 http://www.immobiliare.it/ricerca-mappa/Tarcento,UD/#/latitudine_46.22366/longitudine_13.22625/gclid_CK3V1Ma23dECFTQz0wodS2kGQQ/idCategoria_10/zoom_13/pag_1/idAd_GR_A_59795132/idGH_u21qum

8 1 82,00 Tarcento, Plan di Paluz

? 1000 82.000,00 In splendida, tranquillissima posizione in zona Plan di Paluz vendesi terreno edificabile di ca. 1.000 mq. (40x25) http://www.risorseimmobiliari.it/Udine/vendita_terreno-edificabile_Tarcento.html

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2. Analisi, parte seconda: riunione e singoli incontri con i referenti delle agenzie immobiliari operanti a Tarcento

Al fine di conoscere dalla voce dei diretti interessati l’andamento del mercato immobiliare a Tarcento, il 30 marzo 2012 sono stati contattati telefonicamente per partecipare ad un incontro con i tecnici comunali e quindi invitati formalmente con una lettera (prot. 7716/10-11) i seguenti operatori immobiliari che operano nel comune:

1. Agenzia Immobiliare Sirio, Via Angeli 10 2. Agenzia Immobiliare Torre, Viale Marinelli 23/2 3. Agenzia Immobiliare villa Patrizia, Via Roma 4 4. Agenzia Orizzonti Immobiliari, Vai Dante, 6 5. Benedetti Troviamo casa, Via Angeli 68 6. Lendaro Aligi, Via Roma 10

All’incontro tenutosi mercoledì 4 aprile dalle ore 9.00 alle ore 10.15 in sala Giunta erano presenti le seguenti persone:

- per il comune: Federico Canciani, Paola Pascoli, Dario Zulli, Carla Treppo - per le varie agenzie immobiliari:

→ Daniele Zucchiatti, Agenzia Immobiliare Sirio → sig. Caruso, Agenzia Immobiliare Torre → Rojo Patricia , Agenzia Immobiliare villa Patrizia → Maura Revelant, Agenzia Orizzonti Immobiliari → Lendaro Aligi A tutti i presenti erano stati allegati all’invito due prospetti, uno relativo all’elenco delle zone

omogenee presenti nel P.R.G.C. e uno relativo alla suddivisione in Aree del territorio comunale ai fini della

determinazione del valore delle aree edificabili.

L’arch. Pascoli ha illustrato ai presenti il motivo dell’incontro e le zone omogenee per le quali serve

stabilire un valore; a tutti viene distribuito un A4 che riporta i valori di aree edificabili a fini residenziali

trovate a fine marzo su internet (medesimi contenuti del prospetto riportato alla pag. precedente).

Tutti concordano che i valori trovati su internet non corrispondono ai valori ai quali possono essere venduti i

terreni oggi. Zucchiatti precisa che sembrano valori del 2007-2008, periodo fiorente, e che di certo

corrispondono ai valori che i singoli privati vorrebbero incassare: il prezzo di vendita è inferiore rispetto ai

valori trovati in rete.

Tutti concordano sul fatto che:

- il mercato oggi è moto stagnante, non sarà di certo in ripresa nemmeno il prossimo anno - le richieste principali oggi riguardano i privati che vogliono costruirsi la villetta - molte compravendite si concludono in seguito a ribassi che vanno dal 10 al 25 per cento sul valore

iniziale; - le richieste non provengono più dalle imprese costruttrici - le case/terreni in corte non sono richiesti per nulla, anzi vengono schivati dai clienti - Tarcento è sempre molto richiesto anche per i servizi che offre, mentre le frazioni lo sono molto di meno - appare superata la suddivisione di Tarcento in due aree ai fini ex ICI in quanto la clientela predilige oggi

terreni di prima periferia rispetto a lotti del centro storico che comunque sono molto scarsi - le frazioni montane rappresentano una nicchia di mercato con scarsissima appetibilità, e di conseguenza i

valori delle vendite sono sempre bassi - il mercato è in crisi forte anche per le zone industriali e i capannoni esistenti; chi si era interessato

all’acquisto di terreni/capannoni tempo far, ora si sta tirando indietro - la differenza di prezzo di zone/capannoni industriali/artigianali dipende dalla appetibilità in termini di

viabilità (Collalto è meglio di Pradandons) - le zone commerciali sono appetibili solo se proposte con taglio innovativo dei fabbricati - il valore di mercato delle aree edificabili nel 2012 è orientativamente doppio rispetto ai valori minimi

indicati nelle tabelle comunali aggiornate al 2008. Secondo quanto afferma il referente Sirio Tarcento, sig. Davide Grillo a marzo 2017, il valore medio

di vendita di un terreno ad edificazione diretta a fini residenziali a Tarcento si aggira attorno ai 60 €/mq.

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3. Analisi, parte terza: ricerca dei dati relativi a compravendite recenti

Dall’incontro con referenti della agenzie immobiliari del comune è emerso che è in calo la richiesta

di aree e capannoni ad uso artigianale – industriale e di conseguenza anche il prezzo degli stessi. Il tentativo

di ricerca di effettuato attraverso internet per trovare i prezzi di mercato di terreni ad uso artigianale-

industriale a Tarcento ha dato esito nullo nel 2012 e non sono stati trovati nemmeno valori per i comuni

contermini. Va precisato che sono rimaste pochissime le aree D ed H libere e oggetto di compravendita. In

molti casi tali zonizzazioni afferiscono a terreni adiacenti a strutture esistenti che i proprietari attuali, quindi,

non immettono sul mercato.

Si è optato quindi per effettuare una ricerca dettagliata partendo dai valori di compravendita indicati

sui contratti. La verifica congiunta compiuta da Paola Pascoli con Carla Treppo ha prodotto i seguenti

risultati:

→ contratto novembre 2006, zona D2 con piano attuativo “Braide Alte” approvato con D.C. n. 57 del 29-9-

2005, località Collalto, via Udine, adiacente al PIP, area 1 ai fini IMU: prezzi al mq variabili tra 40 €, 46

€ e 62 € in funzione della destinazione data dal piano attuativo alle varie porzioni del territorio;

→ contatto dicembre 2007, zona DH2 con piano attuativo “Curià” approvato con D.C. n. 64 del 23-8-2007,

località Collalto, SS13 Pontebbana, area 1 ai fini IMU: oggetto della transazione 9868 mq, per un valore

al mq di 40 €, indipendentemente dalla destinazione data dal piano attuativo stesso;

→ contatto dicembre 2015, zona A3 con piano attuativo approvato, località Tarcento centro, area 2 bis ai

fini IMU: oggetto della transazione circa 1200 mq, per un valore al mq di 150 €, indipendentemente

dalla destinazione data dal piano attuativo stesso (superiore ai minimi attuali indicati ai fini IMU);

4. Analisi, parte quarta: confronto diretto con imprese e tecnici che operano sul territorio

Dalle informazioni ricevute dalle imprese e dai tecnici che operano sul territorio comunale emerge

quanto segue:

- 2017 in vendita (sottoscritto preliminare), zona B1 fronte strada, Tarcento ovest – San Biagio, area 2 ai

fini IMU : oggetto della transazione area libera fronte strada di oltre 2100 mq, proposta di vendita a 100€

/ mq trattabili, con perizia di stima redatta per € 95 / mq (superiore ai minimi attuali indicati ai fini

IMU);

- 2014 acquistato, zona BC ed aree inedificabili correlate, vicino strada, Tarcento ovest, interni viale della

Stazione, area 2 ai fini IMU : oggetto della transazione area libera con obbligo di convenzione con il

comune per completamento opere di urbanizzazione, a corpo circa 50.000 per superficie BC (1400 mq) e

altre aree correlate, da cui deriva una stima approssimativa di € 30 / mq (inferiore ai minimi attuali

indicati ai fini IMU);

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5. Analisi, parte quinta: dati recenti relativi all’at tività edilizia comunale

Riguardo l’andamento delle pratiche edilizie di maggior rilevanza presentate in comune si segnala la

progressiva semplificazione burocratica avviata a partire dal 2009 principalmente con l’entrata in vigore

della LR 19/2009. Dal 2009 ad oggi il numero di pratiche edilizie presentate come permesso di costruire e

DIA/SCIA è progressivamente calato fino ad attestarsi tra i 130 e le 140 pratiche circa (vedi tabella

sottostante). Va segnalato che, sebbene la tipologia di opere per le quali rimane obbligatoria la presentazione

del permesso di costruire si sia progressivamente ridotta nel tempo a seguito delle avvenute modifiche

normative, il numero dei permessi di costruire (relativi generalmente a nuove costruzioni importanti o a

grossi interventi di ristrutturazione) rilasciati è drasticamente calato passando dai 67 del 2009 ai 16 del 2016.

Un tanto per evidenziare come i grossi interventi edilizi si siano negli anni progressivamente ridotti, sebbene

in occasione delle varianti n. 29 e 30 al P.R.G.C. (vigenti rispettivamente dal 2012 e dal 2013) siano state

introdotte numerose nuove aree edificabili.

anno Numero pratiche Di cui permesso di costruire

2009 222 67

2010 171 55

2011 158 39

2012 152 40

2013 150 37

2014 124 28

2015 132 28

2016 144 16

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6. Analisi, parte sesta: confronto con tabelle dei valori minimi di mercato per le aree edificabili di comuni circostanti

Il confronto con le tabelle dei valori minimi indicati ai fini IMU per i comuni circostanti evidenzia come la

maggior semplicità della suddivisione sia sintomatico della maggior omogeneità territoriale dei comuni di

appartenenza (esempio Cassacco, in allegato). Al contrario, ai comuni caratterizzati da un range di variabilità

maggiore in termini di appetibilità delle varie zone omogenee rispetto alle diverse localizzazioni delle stesse

sul territorio comunale, corrispondono tabelle più articolate (esempio Tricesimo). Tarcento viene inquadrato

in questa seconda tipologia in quanto, ad esempio, le aree edificabili a fini residenziali presenti nelle frazioni

più “montane” hanno un carattere di appetibilità e di commerciabilità ben diverso rispetto a quelle del centro

storico o dall’immediata periferia; analogamente una zona produttiva o commerciale che si attesta sulla SS

13 ha una maggiore commerciabilità rispetto ad una zona analoga posta lungo la SS 356 di Cividale che

porta a Nimis.

Oltre ad aver confrontato i valori coi comuni adiacenti l’ufficio ha determinato i valori delle tabelle (Allegato

2) anche in considerazione dei risultati statistici raccolti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare e

pubblicati dall’Agenzia dell’Entrate relativamente l’andamento del mercato di tutti i comuni della

“macroarea del Friuli collinare” in cui, relativamente al Comune di Tarcento, si evidenzia una vivace attività

di compravendita tanto da porre questo territorio tra i comuni che nel 2015 hanno visto concludere più

contratti di acquisto di immobili.

Esempi di valori attualmente pubblicati sui siti internet di due comuni adiacenti CASSACCO

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TRICESIMO

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DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL’IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI (ex ICI)

Le motivazioni che hanno portato alle rideterminazione del valore delle aree edificabili ai fini dell’ex Imposta Comunale sugli Immobili ora Imposta Municipale Unica (IMU ex ICI) sono riassunte nel primo paragrafo.

Le valutazioni/scelte che seguono derivano dall’analisi di cui al capitolo precedente relativa alla conoscenza diretta dell’attività edilizia presente sul territorio comunale, dalle informazioni preziose ottenute dai referenti delle agenzie immobiliari, dai tecnici e dalle imprese operanti in comune di Tarcento, dalla ricerche specifiche e puntuali effettuate dagli uffici per poter valutare con dati certi e documentabili il valore delle aree edificabili.

Riguardo la suddivisone del territorio in “Aree” si è optato di mantenere inalterate le Aree 2, 2 bis, 3 e 4 e di introdurre una nuova Area, classificata con il numero progressivo 5, principalmente per rideterminare i valori delle zone produttive e commerciali, con conseguente revisione/stralcio di parte della perimetrazione dell’Area 1. Come supposto dagli uffici e confermato dagli operatori immobiliari il valore dei terreni edificabili a fini produttivi e commerciali (D ed H) è fortemente legato alla presenza di una buona visibilità e un accesso alle principali arterie di collegamento: la SS 13 e immediate vicinanze risulta l’ambito più appetibile. L’Area 5 (che comprende parte dell’originale Area 1) comprende a Collalto l’ambito del PIP e delle zone produttive circostanti e ad est della SS 13 tra Collalto e Collerumiz, le zone produttive, direzionali e commerciali previste dal P.R.G.C. e loro aree contermini.

Nella determinazione del valore venale in comune commercio relativo alle aree edificabili del Comune di Tarcento, gli elementi fondamentali che sono stati utilizzati per la valutazione delle aree fabbricabili sono quelli indicati all’art. 5 – Comma 5° del D.Lgs. 30.12. 1992, n. 504, ovvero :

• Zona territoriale di ubicazione

• Indice di edificabilità

• Destinazione d’uso consentita

• Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione

• Prezzi medi rilevati sul mercato.

Si è quindi predisposta una tabella che riporta le indicazioni suddette per tutte le zone omogenee libere edificabili classificate nello strumento urbanistico vigente.

Si è scelto di stabilire un valore massimo per ciascuna zona omogenea afferente all’ “Area” riconosciuta di maggior pregio, applicando delle riduzioni percentuali per le altre “Aree”.

Nella determinazione del valore massimo previsto per le singole zone omogenee si è optato per suddividere tale valore in due: una quota del valore è intesa come fissa per tutte le sottozone di riferimento, mentre la seconda quota è variabile in funzione dell’indice di edificabilità e delle eventuali complessità/criticità attuative.

In considerazione del fatto che ultimamente le compravendite hanno subito un ribasso dal 10% al 25% ed in considerazione della crisi economica in essere come dimostrato dalla forte riduzione di pratiche edilizie e pertanto di interventi edili, si è optato per proporre delle tabelle che nella determinazione del valore venale apportino una riduzione pari al 25% rispetto al trend storico.

Altre considerazioni sono state fatte in relazione alle specifiche potenzialità edificatorie dei terreni in relazione alla zonizzazione di Piano Regolatore riassumibili come segue:

Per tutte le zone edificabili a fini prevalentemente residenziali si è optato di indicare l’ “Area 2 bis” di Tarcento centro come quella di maggior appetibilità; per le zone commerciali e direzionali si è ritenuto che le aree più appetibili fossero la 2 bis e la 5 (SS 13 e parte di Collalto), mentre per le zone produttive si è ritenuto che l’area 5, corrispondente a quella con maggiore facilità di accesso dalla viabilità principale, fosse quella di maggior appetibilità.

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Le zone A, a destinazione prevalentemente residenziale caratterizzate genericamente da una tipologia di fabbricati e di contesto circostante di interesse storico, sono suddivise in due sottozone:

o la zona A3

o le zone A0, a loro volte suddivise in quattro ulteriori classi numerate progressivamente (A01, A02, A03, A04)

Per alcune di queste gli indici di edificabilità sono alti, ma parimenti risulta alto il grado di complessità che garantisce un pieno utilizzo di tali indici a causa della presenza di lotti piccoli con difficoltà di rispetto delle distanze dai confini e a causa della presenza in adiacenza di fabbricati esistenti. Le diversità della norma viene traslata nella tabella con un’ampia variabilità numerica della percentuale che compone il valore venale dell’area definita “variabile”.

Le zone B, a destinazione residenziale prevalente, sono suddivise in otto sottocategorie.

o Le zone B1, B2, B3 e B4 sono tra loro assimilabili in quanto tutte ad edificazione diretta; si diversificano solo in relazione all’indice di edificabilità. Si sottolinea che le zone B2 e B3, pur avendo un indice inferiore rispetto alle B1, il valore di mercato è determinato anche dalla maggiore appetibilità delle aree generalmente collocate in zone panoramiche e comunque ad edificazione rada dove l’area verde rappresenta un valore aggiunto. La quota fissa del valore è piuttosto bassa, perché è relazionata al valore che viene attribuito alle zone B4, per le quali la vigente normativa consente un’edificabilità di 0,1 mc/mq. Le zone BC prevedono un edificazione diretta ma subordinata ad una convenzione da sottoscrivere con il comune per garantire una congrua utilizzazione delle aree e per garantire un accesso a tutti i terreni compresi nell’ambito, accompagnato da un progetto planivolumetrico: per tale aggravio di tipo procedurale si ritiene che il valore sia analogo a quello della B2.

o le zone BS e BP hanno indici puntuali indicati sulle tavole di zonizzazione. Stante il fatto che gli indici minimi sono comunque elevati (min 1,2) il valore di mercato sarà superiore rispetto quello delle zone B1; per questa ragione la quota percentuale del valore fisso è maggiore rispetto a quella del gruppo precedente.

Riduzione dei valori minimi

In considerazione della più recente giurisprudenza relativamente all’argomento trattato si segnala che non risulta più ammissibile alcuna riduzione da applicare secondo modalità di automatismo rispetto al valore “ordinario/minimo” indicato nelle tabelle. Una specifica e puntuale perizia di stima effettuata a carico del soggetto proprietario dell’area potrà stabilire eventualmente un valore minimo diverso da quello tabellato.

La presenza di vincoli di inedificabilità di tipo sovraordinato che possono incidere sulla capacità edificatoria indicata dal P.R.G.C. (esempio: Piano di Assetto Idrogeologico) rappresenta l’unica possibilità di valutazione congiunta da parte dell’ufficio tributi e l’ufficio tecnico comunale di eventuale riduzione del valore minimo attribuito alle varie zone omogenee.

Pagina 14 27-03-2017

Tabella di confronto tra il regolamento vigente e le principali modifiche proposte.

Precedente Proposto confronto Estensione Area 1 Estensione Area 1 Ridotta

Estensione Area 2 Estensione Area 2 Inalterata

Estensione Area 2 bis Estensione Area 2 bis Inalterata

Estensione Area 3 Estensione Area 3 Inalterata

Estensione Area 4 Estensione Area 4 Inalterata

- Area 5 Introdotta

Riduzione valori minimi: ammessa per casi particolari

Riduzione dei valori minimi: ammessa solo con perizia di stima puntuale redatta dal proprietario o valutata d’ufficio per la presenza di vincoli di inedificabilità sovraordinati

Ridotta

Determinazione del valore per alcune zone omogenee del PRGC

Determinazione del valore per tutte le zone omogenee previste dal PRGC

Introdotta

Piano attuativo senza precisazioni di valore rispetto all’avvenuta/non avvenuta adozione/approvazione

Piano attuativo con precisazioni di valore rispetto all’avvenuta/non avvenuta adozione

Introdotta

Determinazione generica dei valori delle aree edificabili senza considerare le “sottozone” e conseguente diversificazione degli indici di fabbricabilità.

Introduzione di specifici valori in base agli indici di fabbricabilità delle zone e sottozone indicate dal PRGC.

Introdotta

Atto n. 40 del 01/04/2017

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Elenco firmatariATTO SOTTOSCRITTO DIGITALMENTE AI SENSI DEL D.P.R. 445/2000 E DEL D.LGS. 82/2005 E SUCCESSIVE MODIFICHE EINTEGRAZIONI

NOME: CANCIANI FEDERICOCODICE FISCALE: CNCFRC74C08L483ODATA FIRMA: 04/04/2017 18:29:57IMPRONTA: 4AB8E04F87CE46CC312C81852EA645100BCE5EE30127D0B8DB18C2C6B652207B 0BCE5EE30127D0B8DB18C2C6B652207B8EBD1AC6667C73654A7DE19943B56CA7 8EBD1AC6667C73654A7DE19943B56CA748D7A17DF558E92C88B026DB79087379 48D7A17DF558E92C88B026DB7908737967929E6D4BBE512C13084251AFB051B1