Affärsplan 2014 - klippan.se · 4 Affärsplan 2014 Denna affärsplan ersätter tidigare daterad...

Klippan i november 2014

Treklövern Bostads AB

Ulf Bengtsson

Vd

Affärsplan 2014

2

Innehåll Affärsplan 2014 ....................................................................................................................................... 4

Affärsidé .................................................................................................................................................. 4

Strategi .................................................................................................................................................... 4

Utgångsläge ............................................................................................................................................. 4

Historia ................................................................................................................................................ 5

Personal ........................................................................................................................................... 5

Ekonomi ........................................................................................................................................... 5

Hyresmarknaden ............................................................................................................................. 5

Underhåll ......................................................................................................................................... 6

Ny och ombyggnation ..................................................................................................................... 6

Omvärldsanalys ................................................................................................................................... 7

Allvill ................................................................................................................................................ 7

LOU .................................................................................................................................................. 8

Olagligt stadsstöd ............................................................................................................................ 9

EU och bostadspolitiken .................................................................................................................. 9

Ägardirektiv ......................................................................................................................................... 9

Miljö ....................................................................................................................................................... 10

Energisparkampanj ............................................................................................................................ 11

Kvalitet ................................................................................................................................................... 11

Ledarskap .............................................................................................................................................. 12

Fastighetsförvaltning ............................................................................................................................. 13

Underhåll ........................................................................................................................................... 13

Tillval .................................................................................................................................................. 13

Hyresgästföreningen ............................................................................................................................. 14

Marknad ................................................................................................................................................ 14

Bostadsdssociala engagemang .............................................................................................................. 15

Personer med svag ekonomisk ställning ........................................................................................... 16

Personer med andra svårigheter att få bostad ................................................................................. 16

Energi ..................................................................................................................................................... 16

Stöd för energibesparande åtgärder ................................................................................................. 17

Fjärrvärme ......................................................................................................................................... 18

Ekonomi ................................................................................................................................................. 18

Ny- och ombyggnation .......................................................................................................................... 18

IT och sociala media .............................................................................................................................. 19

Mål ......................................................................................................................................................... 20

3

Miljömål och energimål ..................................................................................................................... 20

Verksamhetsmål ................................................................................................................................ 20

Ekonomiska mål................................................................................................................................. 20

Personliga mål ................................................................................................................................... 21

Klippan som bostadsort ......................................................................................................................... 21

Platsens betydelse ............................................................................................................................. 21

Kommunikation ................................................................................................................................. 22

Handlingsprogram ................................................................................................................................. 22

4

Affärsplan 2014 Denna affärsplan ersätter tidigare daterad oktober 2008. Tidigare har vi upprättat ny affärsplan vart

fjärde år men under de senaste åren har flera osäkerhetsfaktorer som har stor inverkan på

planeringen, gjort att vi avvaktat. Senast har nya ägardirektiv antagits av fullmäktige.

Affärsplanen har till uppgift att presentera den strategi för hur ägarens mål enligt bolagsordning och

ägardirektiv ska uppfyllas. Härvid måste hänsyn tas till olika faktorer såsom historia, omvärld,

marknad mm. I affärsplanen finns förtecknat de faktorer som har störst betydelse bolagets

strategival. Första kapitlet handlar därför om det aktuella utgångsläget.

Vidare följer kapitel för de olika verksamhetsinriktningar där varje område beskriver hur man bidrar

till den företagsövergripande strategin.

Affärsidé

Treklöverns affärsidé är följande:

Treklövern Bostads AB aka tillhandahålla boende med extremt hög kvalité med avseende på mjuka

parametrar. Den tekniska kvalitén ska utvecklas på ett miljömässigt hållbart sätt efterhand som

resurserna medger.

Devisen "Vi vill få dig att längta hem...!" gäller fortfarande i allra högsta grad.

Strategi

Bemötande, service och engagemang är honnörsord i arbetet på Treklöverns Bostads AB.

Arbetsklimatet skall vara öppet och ärligt och genom tillåtande attityder hos alla utvecklas vi själva i

umgänget med människor och att hantera besvärliga situationer.

Den tekniska kvalitén förbättras genom att genomföra genomtänkta prioriteringar så att resurser

frigörs för att realisera ytterligare åtgärder. Här utgör it-stöd en central roll som prioriteras.

Utgångsläge

I detta kapitel har vi sammanställt de faktorer som påverkar bolaget på ett eller annat sätt. Det är

viktigt att läsarna får möjlighet att inta samma plattform som utgör den verklighet bolaget befinner

sig i.

5

Historia

Bolagets historia från sammanslagningen 1988 och fram till 2008 finns beskriven i den tidigare

affärsplanen och lämnas därhän i denna upplaga. Här beskrivs i stället historien från 2008 och

framåt.

I affärsplanen 2008 hade vi identifierat 16 trender som vi trodde skulle ha betydelse för bolaget i

framtiden. Av alla dessa är nog bara en som inte slagit i under perioden men den gäller dock idag.

Det är trenden om ökade räntor. Räntenivån har varit extremt låg under hela perioden och kommer

att så vara ännu en tid men på sikt kan vi nog räkna med ökade räntekostnader.

Vidare hade vi uppmärksammat att det var en ny lagstiftning på gång beträffande allmännyttiga

bostadsföretag. Det visade sig att ensamutredaren Michaël Kochs förslag förkastades till förmån för

SABOs och Hyresgästföreningens gemensamma förslag. Vilket togs fram som ett svar på den

remissomgång som ägde rum. Mer om lagens betydelse i kapitlet om Alvill.

Personal

Antalet anställda har sedan den förra affärsplanen upprättades ökat med 3 personer. Två snickare

har anställts för att utföra underhåll på våra fastigheter som vi annars behövt upphandla av

entreprenadföretag. Det är vår absoluta uppfattning att åtgärden har varit lyckad då vi med

bibehållen budget kunnat utföra mer underhållsåtgärder. Vid upphandling av underhållsarbete åtgår

dessutom mycket tid för administration. Handläggningen har genom att arbetet utförs i egen regi,

också blivit mera flexibelt då vi snabbt kan anpassa insatserna efter behov. Såsom underhållsplanen

ser ut idag kommer dessa tjänster att behövas i flera år till men självklart måste de arbeten som

utförs vara relevanta med avseende på behov och omfattning.

Vi har även anställt en energiingenjör med uppdraget att minska energiförbrukningen i våra

fastigheter och att utreda alternativa energiformer eller komplement till fjärrvärme. Efter två år kan

vi konstatera att utfallet varit bättre än förväntan och att tjänsten behövs även i framtiden.

Ekonomi

Ekonomin har fortsatt att förbättras och 2013-12-31 hamnar vår soliditet på 13,1%. Vi har ansett det

viktigt i vår nya strävan att delta i nyproduktionen av bostäder att också ha en stark ekonomi för att

möta eventuella krav om nedskrivning vilket kan bli aktuellt med anledning av höga byggkostnader

och låg avkastning. Målet om att ha en soliditet på 15% 2016 har legat fast men det är en av de

förändringar som de kommande ägardirektiven handlar om. Mer om detta i kapitlet om ekonomi.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden i Klippans kommun är väldigt olika med avseende på de olika kommundelarna. I

Klippans tätorts centrala delar är efterfrågan störst och här kan kötiden för att få en lägenhet vara

flera år. Även Elfdalsområdet är starkt efterfrågat och har lång kötid. Inom Klippans tätort är det

lättast att få lägenhet i kv Tingshuset där kötiden kan vara mindre än ett år.

I östra Ljungby är efterfrågan något mindre men fortfarande ganska stor. Inga problem att finna

hyresgäster till uppsagda lägenheter men kötiden är inte så lång. Däremot märker vi stor skillnad när

6

det gäller Ljungbyhed. Här krävs betydligt större arbetsinsats får att erhålla nya hyresgäster och

någon kötid finns egentligen inte.

Under åren 2009 - 2013 har andelen outhyrt varit sensationellt låg. För 2013 gäller att hela den

outhyrda delen härhör sig frå nybyggnationen på kv Väpnaren och i det gamla beståndet har

"outhyrdpengen" varit noll.

Underhåll

Som tidigare nämnts har mer

underhåll än planerat kunnat

utföras på grund av att vi

anställt egna snickare. Mycket

återstår dock när det gäller

fönsterbyte, takbyte mm.

Arbetet med att byta eller

renovera stamledningar har bara

inletts i någon mån. Mycket

stora underhållsarbeten återstår

här. Det är dock jobb som vi inte

kan utföra i egen regi på grund

av att det är allt för många yrkeskategorier som är inblandade.

Ny och ombyggnation

År 2010 började vi att tillföra lägenheter

i vårt bestånd. Först ut var

ombyggnaden av Gränden 4 där tio nya

lägenheter tillskapades. Inflyttningen

ägde rum i mars 2011. Hyresnivån ligger

strax under nyproduktionshyrorna och

uthyrningen går relativt bra. Det är dock

stor skillnad på efterfrågan i förhållande

till våra befintliga fastigheter.

I affärsplanen 2008 tog vi ställning för att

inte medverka till nyproduktion utan i

stället ta hand om förädla befintliga fastigheter i de centrala delarna av Klippan. Anledningen till

detta ställningstagande var fram för allt att vi inte ägde eller hade tillgång till tomtmark centralt. Vi

har nämnligen den absoluta uppfattningen att ökningen av antalet lägenheter i Klippan ska ske från

centrum och utåt för att inte få oönskade vakanser vid en eventuell omflyttning om man bygger i

andra riktningen. Under perioden förändrades förhållandet så att vi fick möjlighet att förvärva den så

kallade Emgårdstomten och kv Lansen vid Snyggatorpsskolan. I samband med kommunens behov av

flera äldraboendelägenheter fick vi också möjligheten att bygga på kv Väpnaren i absoluta centrum.

På kv Lansen på Ö Ängsgatan byggde vi fyra marklägenheter i egen regi. Även här kunde vi märka en

lägre efterfrågandegrad är på vårt befintliga bestånd men nästan ingen omflyttning sedan

7

inflyttningen i mars 2012. Ungefär samtidigt uppfördes projektet kv Väpnaren omfattade 16

lägenheter. Här har det varit betydligt svårare att hyra ut lägenheterna. Under första året har det

varit 12 outhyrda månader och omflyttningen har varit ca 60%.

Planeringen var att fortsätta med ombyggnation av den så kallade Kyrksalsbyggnaden på kv

Gymnasieskolan. Efter att ha tagit fram prospekt på lägenheter och kostnader genomfördes en

marknadsundersökning där även intressenterna (totalt 46 st) bjöds in till dialog om utförandet.

Resultatet blev att fyra "säkra" hyresgäster kunde identifieras. Som skäl för avhoppen angavs

kostnaden för boendet. Det är här som problematiken ligger kring ombyggnaden av

Kyrksalsbyggnaden. Byggnadens bredd är för stor för att åstadkomma mindre lägenheter och med

den storlek lägenheterna hamnar på blir hyran ganska hög. I de flest fall över 9 000 kr per månad för

tre rum och kök. Några på 8 700 och bara en under 8 000.

Sammanfattningsvis har bolaget tillförts 30 lägenheter under 2011-2012. Uthyrningen har gått trögt

men från december 2013 är även all nybyggnation uthyrd.

Omvärldsanalys

För oss utgör omvärldsbevakningen på alla plan en mycket viktig

del i arbetet. Allt ifrån vad som händer på EU nivå till aktualiteter

på respektive yrkeskategoris nivå. Bäst löses detta med att

medarbetarna medverkar i olika nätverk och där möter kolleger

med samma problemställningar. På chefsnivå gäller samma sak

med det tillägget att viss trendspaning ingår i uppdraget. Hur ser

det ut runt hörnet? Vad händer om några år och hur förbereder vi

oss på bästa sätt.

Allvill

I mars 2013 redovisade Boverket på uppdrag av regeringen en första rapport över effekterna av den

nya lagen om allmännyttiga bostadsföretag. Inledningsvis refererar vi de omständigheter som kan

vara relevanta för oss. Därefter följer en konsekvensanalys för våra förhållande.

Den nya lagen om allmännyttiga bostadsföretag har gällt sedan 1 januari 2011. Avsikten med lagen

har varit att den ska förtydliga definitionen av bolagen men också ställa nya krav på hur

8

verksamheten ska bedrivas och vilka överföringar som kan göras till ägaren. Den nya lagen kan

sammanfattas i tre punkter:

Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta

fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna

inflytande.

Bolagen ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav.

Nya regler för värdeöverföringar. Bland annat kan ett kommunalt bostadsbolags överskott från ett år

i sin helhet överföras till ägaren om det görs för att finansiera åtgärder inom ramen för kommunens

ansvar för bostadsförsörjningen.

Enligt Boverket gjorde 62% av de allmännyttiga bostadsföretagen inte någon värdeöverföring 2011.

33% gjorde värdeöverföringar med tillåtet belopp och 5% gjorde värdeöverföringar över tillåtet

belopp. Noterbart är att andelen bolag som gjorde otillåtna värdeöverföringar sjunkit från 18% år

2010. Nytt i lagstiftningen är alltså att det finns undantag från begränsningen i värdeöverföringar.

Upp till hela årets vinst kan överföras till ägaren om medlen används till bostadsförsörjningsåtgärder

som främjar integration och social sammanhållning eller till åtgärder som tillgodoser bostadsbehovet

för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för. Det är 14 bolag som överfört medel inom

ramen för undantagen varav knappt hälften härhör sig till åtgärder inom ramen för kommunens

bostadsförsörjningsansvar.

I samband med den nya lagen har per 2012 sammanlagt 167 bolag (60%) antagit nya ägardirektiv.

Den mest intressanta frågan är vad ägaren ställer för avkastningskrav på sitt bolag. Nedan följer sen

sammanställning på de olika kraven.

Direktavkastning 27

Direktavkastning på tillskjutet kap, eget kap

eller totalt kap

54

Annat krav 53

Inget krav 17

Ingen uppgift 16

Totalt 167

Källa: Boverket (2013a)

Efter en preliminär genomgång har Boverket konstaterat att det efter 2013 års bostadsmarknads-

enkät finns ägardirektiv i ca 200 kommuner.

LOU

EU har fattat beslut om förändring av lagen om offentlig upphandling. Förändringarna omfattar bland

annat hur man kan ta lokala hänsyn. Hur lagen kommer att förändras på det nationella planet

återstår att se då detta arbete nu pågår. Gränsen för direktupphandling har dock ändras från ca 280

KKR till ca 500 KKR.

9

Olagligt stadsstöd

Riksdagen beslutade 2013-05-29 om en ny lag för tillämpningen av Europeiska unionens

statsstödsregler. Den nya lagen följer helt regeringens förslag och oppositionen har inte haft några

invändningar. I skriften "Ny lag om tillämpningen av Europeiska unionens stadstödsregler"1 kan man

läsa vidare om innehållet.

EU och bostadspolitiken

EU har uppmärksammat Sverige med rekommendationer inom bostadssektorn. Kommissionen tar

upp de svenska hushållens höga skuldsättning och flera av åtgärdsförslagen ligger i linje med vad

SABO tidigare framfört.

Kommissionen rekommenderar att Sverige tar itu med riskerna med den privata skuldsättningen.

Den skevhet i bostadsbeskattningen som gynnar skuldsättning bör Sverige minska genom att fasa ut

avdragsrätten för ränteutgifter för bostadslån och/eller öka fastighetsskatterna. Se vidare skriften

"EU ger rekommendationer om svensk bostadsmarknad".

Skatteutredningen meddelade nyligen att man föreslår begränsningar i ränteavdragen mot en lägre

bolagsbeskattning. Konsekvenserna för företag med hög belåning t ex bostadsbolag blir stora. För

nybyggnation och underhåll av miljonprogrammets lägenheter innebär förslaget att kostnaderna

ökar ytterligare vilket i sin tur innebär att flera projekt med största sannolikhet aldrig kommer till

stånd. SABO har i sitt remissvar pekat på detta.

Ägardirektiv

Nya ägardirektiv beslutades av fullmäktige den 27 maj 2014. Här ges bolaget

uppgifter om att vara samordnare för fastighetsägarna i kommunen i syfte

att ytterligare utveckla Klippan till en god boendekommun. I redan

etablerade närverk har vi oftast den ställningen men det finns anledning att

förstärka positionen och vid behov verka för att bilda nya konstellationer

beroende på vilket ämne som avses. Genom ett bra boendeklimat som kan

betecknas som motorn i samhället, kommer även övriga näringar såsom

industri, handel och serviceföretag att kunna utvecklas.

I takt med att efterfrågan på nybyggda lägenheter efterfrågas kommer bolaget att starta nya projekt.

På grund av att nybyggnationens hyresnivå vida överstiger det äldre beståndets lägenheter kan

efterfrågen inte mätas i det totala intresset för bolagets lägenheter. Särskild intresselista måste

finnas för nybyggnationen och måttstock för efterfrågan kan utgöras av hur snabbt vakanser

återbesätts i den nybyggnation som finns.

I andra sammanhang har vi utrett att det inte är möjligt att bygga ”billiga” lägenheter. Endast ca 3%

av byggkostnaden kan påverkas genom förenklingar av material o dyl. Därför kommer nya lägenheter

att erhålla hög standard jämfört med det befintliga beståndet.

1 SABO förlag www.SABO.se

10

För att finansiera nybyggnation kan enligt ägardirektiven försäljning av befintliga fastigheter komma i

fråga. Särskilda utredningar krävs här för att klarlägga hur bolagets långsiktiga ekonomiska mål

påverkas.

Ett allmännyttigt bostadsbolag skall drivas enligt affärsmässiga principer. Detta innebär bland annat

att investeringar skall vara lönsamma över tid. Kalkyler som ligger till underlag för sådana beslut ska

sparas för att i efterhand kunna styrka en sådan ambition. Inte heller i relationen mellan bolaget och

kommunen får avsteg göras från denna princip. Vidare ska bolaget inte ha någon fördel av att ha en

kommun som ägare jämfört med ett privat fastighetsbolag. En sådan faktor är den borgensavgift som

betalas till kommunen i syfte att utjämna skillnaden i räntenivå mellan ett privat och ett kommunägt

fastighetsbolag som ju anses vara en stark garant i egenskap av ägare. Enligt ägardirektiven skall

borgensavgiften uppgå till 0,25% som ett riktvärde. Löpande kontroller skall göras genom att

låneförfrågningar ställs som både kommunal borgen och mot pantbrev.

De ekonomiska målen utgörs av såväl årliga avkastningskrav som långsiktiga soliditetsmått.

Avkastningskravet har sin grund i marknadsvärderingen av bolagets fastigheter medan

soliditetskravets bas är bokfört värde. Marknadsvärderingen görs i bästa fall av utomstående

värderare men eftersom fastighetsförsäljningarna är få i Klippans kommun är osäkerheten stor om

var det egentliga försäljningspris tillika marknadsvärde finns. Som alternativ kan användas

avkastningsberäkning med en kapitaliseringsfaktor som tar hänsyn till läget. Jämförelse görs med

Klippans attraktivitet i jämförelse med övriga landet.

Vid planering av soliditetsmål ska hänsyn tas till risken för nedskrivning av nybyggnationen. Separat

utredning utförs för att sammanväga eventuellt nedskrivningsbehov med att soliditeten inte får

understiga 10%

Såsom samarbetspart i boinflytandefrågor fungerar Hyresgästföreningen i Norra Skåne. Möte med

boinflytandekommitté sker fyra gånger per år. Här fastläggs den lokala hyresgästföreningens arbete

och vilka samarbetsformer som ska gälla.

Bolaget har sedan flera år en drivande position i frågan om samhällsansvar för grupper med särskilda

behov eller en svag ställning på bostadsmarknaden. Samarbete sker med socialförvaltningen i frågor

om hjälp till personer med ekonomiska problem och genom andrahandsuthyrning erhåller personer

med diverse problemställningar, lägenhet som de i annat fall inte skulle kunna få. Även här sker ett

samarbete med privata aktörer.

Miljö

I juni 2012 blev Treklövern Bostads AB ett Miljödiplomerat företag. I juni 2014 utfördes en

omdiplomering med godkänt resultat. Grunden för miljöarbetet är att inventera företagets

miljöbelastning, identifiera förbättringpotentialer (miljömål), upprätta handlingsplaner och

genomföra dessa.

Genom att på detta sätt medvetandegöra miljöbelastningen har vi

minskat sopmängden, energianvändningen, drivmedelsförbrukningen

mm. Vi använder även kunskapen till att påverka våra kunder att bli mer miljömedvetna och till

exempel sortera avfallet bättre. Inte minst har det medfört att det farliga avfallet som lysrör och

lampor tas omhand på miljömässigt bättre sätt.

11

Arbetet med att förhindra att grovsopor och möbler ställs i soprum och källare pågår oförtrutet. Just

nu åtgår stora resurser till att samla ihop sådant avfall och transporter till återvinningsgårdar.

Förutom att det är ett tröstlöst arbete kostar det ca 600 000 kronor per år det vill säga 1,1% av

intäkterna eller om man så vill 626 kr per lägenhet och år. När vi kan ta bort denna tjänst lovar vi att

också visa detta genom motsvarande minskad hyresökning.

Energisparkampanj

Treklövern är med i en energisparkampanj som man kan läsa mer om på almannyttan.se. Nedan

följer ett uttdrag av en artikel från SABO:s kommunikationschef Nina Rådström-Oldertz.

Hösten 2012 startade allmännyttans energisparkampanj och nu har 113 av SABOs medlemsföretag

gått med i kampanjen. Från Trelleborg i söder till Kiruna i norr finns nu anslutna företag som vill spara

energi tillsammans med sina hyresgäster. – Kampanjen bygger på enkla tips som vem som helst kan

genomföra i vardagen utan allt för stora uppoffringar, säger Nina Rådström-Oldertz,

kommunikationschef på SABO.

De 113 företag som nu är anslutna äger tillsammans mer än 400 000 bostäder. Om varje hushåll gör

någon liten förändring för att spara energi så får det sammantaget en mycket stor effekt.

Energisparkampanjen är ett bra exempel på hur SABOs medlemsföretag förenar affärsmässighet och

samhällsansvar menar Nina.

– Att minska energianvändningen är en utmaning för hela Sverige. Med Allmännyttans

energisparkampanj vill våra medlemsföretag bjuda in de boende i det energispararbete som redan är

igång. Tillsammans kan våra medlemsföretag och deras boende spara energi på hemmaplan och

samtidigt bidra till att Sverige når sina nationella mål. Det tycker vi är ett otroligt bra och konkret

exempel på nyttan med allmännyttan, avslutar Nina Rådström-Oldertz.

Kvalitet

Vi har utfört kvalitetsmätningar i form av kundenkäter vart annat eller vart tredje år. Resultatet har

förbättrats vid varje mätning. Jämförelser sker mellan ca 70 liknande företag i landet som gör samma

undersökningar och vi har som bäst hamnat på en andra plats. Undersökningarna ger också förslag

på åtgärder hur man ska förbättra resultaten baserat på vad våra hyresgäster tycker är viktigt. På så

sätt används materialet som ett verktyg mellan mätningarna för att förbättra kvaliteten i boendet.

Nytt för det fortsatta kvalitetsarbetet är att mätningarna från hösten 2014 kommer att utföras

kontinuerligt. Tekniken är att man varje vecka skickar ut enkäter till en 52-del av en representativ

andel i varje bostadsområde. Efter sex månader kan man börja använda resultatet för kontinuerlig

avläsning.

12

Ledarskap

Ledarskap på mitt sätt

För mig är ledarskap att styra den stämning och anda som råder på arbetsplatsen. Det handlar väldigt

lite om att ”leda” personalen utan snarare att skapa förutsättningar för att medarbetarna ska kunna

utveckla den inneboende energi och kreativitet som alla besitter. Det är hur lätt som helst att

förstöra denna genom att agera ”chef” och vara den som fattar beslut åt andra. Alla kan fatta svåra

beslut och det är viktigt att veta var gränserna går om vilket ansvar och vilka befogenheter man har.

Annars blir man osäker och då är risken stor att man fattar fel beslut. Genom att skapa

förutsättningar för var och en att utvecklas uppstår en självsäkerhet i organisationen som i sin tur

leder till trygg och harmonisk miljö för medarbetarna. Därmed sätts också spiralen igång för med en

trygg och harmonisk miljö sprudlar kreativiteten som leder till nya framgångar som leder till…….. I

fortsättningen benämner jag detta tillstånd med ”Det goda arbetsklimatet”.

Det finns otaliga exempel på hur man kan ”förstöra” uppbyggnaden av ”Det goda Arbetsklimatet”

men väldigt få hur man bygger upp det. Här följer några konkreta exempel.

Lägg undan det faktum att du är chef, ledare. Du är en i personalen som tillsammans ska göra ett bra

jobb.

Fatta inte beslut åt någon medarbetare som har förutsättningar att fatta egna beslut. Coacha i den

mån det behövs men välj aldrig åt någon.

Ändra inte ett beslut som medarbetare fattat. Låt vederbörande själv få ta ansvar för det beslut han

eller hon fattat och hjälp till med stöttning för sådant som eventuellt visar sig inte fått önskad effekt.

Om man kan förutse att konsekvenserna av ett fattat beslut kan bli för stora måste man förstås ta

Andel i % exkl. vet ej/ej aktuellt

* = Hög andel Vet ej/ej aktuellt

**= Frågans formulering skiljer sig något från föregående mätning

60

54

77

78

75

74

80

77

74

61

63

63

71

64

55

55

60

39

27

28

60

56

60

26

31

15

12

13

18

14

15

18

21

22

23

18

22

25

26

23

27

25

22

18

24

25

10

10

6

6

9

6

4

5

5

13

8

10

9

11

14

14

12

23

29

32

10

13

9

2

2

1

1

1

1

1

2

1

3

3

1

3

2

3

5

8

8

4

3

3

2

2

1

2

3

1

2

1

2

3

3

3

3

3

4

3

2

7

11

9

7

4

3

1. Helhetsbedömning

2. Boende totalt

3. Enkelt komma i kontakt områdeschefen/kundvärden

4. Bemötandet från områdeschefen/kundvärden

5. Serviceinriktade områdeschefer/kundvärdar**

6. Enkelt att komma i kontakt kundtjänst

7. Bemötande från kundtjänst

8. Serviceinriktad personal kundtjänst**

28. Enkelt att felanmäla

29. Information under ärendets gång**

30. Tid vid hantering/åtgärdande av felanmälan**

31. Resultat av åtgärd**

32. Bemötande från personal vid arbetet

33. Information före/under arbetet

34. Information om boende**

35. Enkelt få tag på information om boende *

36. Säkerhet och trygghet i bostadsområde**

38. Säkerhet mot inbrott bostaden**

39. Säkerhet mot inbrott förråd/förvaringsutrymmen**

40. Säkerhet parkeringsplatser och garage *

41. Lugnt boende

42. Lyhörd hyresvärd

43. Pålitlig hyresvärd

Mycket nöjd

4

Varken eller

2

Mycket missnöjd

Mycket nöjd - 2010

Missnöjd - 2010

13

upp frågan med vederbörande och förklara vilka faror man ser med beslutet. Därefter kanske man

tillsammans kan komma fram till ett annat beslut. I det fallet bör man också fundera om

vederbörande hade tillräckligt med information för att fatta beslutet och om man i så fall själv brustit

i något avseende.

Fastighetsförvaltning

Även om vi har skötsel och städ på entreprenad så har det visat sig att det är lönsamt och effektivt

att ha egen personal till reparationer och underhåll. För reparationernas del handlar det om att vi har

en 100% tjänst som har fullt upp och det som inte hinns med inom denna tjänst utföres på

entreprenad.

Att utföra underhållsarbete med egen personal är en fördel genom att vi kan köpa redan

konkurrensutsatt material via vår inköpsorganisation HBV och därmed inte behöver handla upp varje

projekt på offentlig upphandling. Flexibiliteten ökar och det blir möjligt att ändra prioritetsordning

ända tills arbetet påbörjas om det visar sig att det skulle vara en fördel. Offentlig upphandling tar tid

och är strikt reglerat till omfattning och kräver därmed en lång planläggning innan utförande.

Utöver det planerade underhållet väger vi in andra åtgärder i våra bostadsområden såsom bland

annat tilltalande trädgårdar och moderna lekplatser men också om säkerhet i form av

"tagglösningar" i entréer.

Underhåll

Med underhållsplanen har vi kontroll på åtgärderna i fastigheterna. Varje höst gör vi en genomgång

av åtgärderna för kommande år och justerar vid behov utförandetiderna. Viktigt är också att planera

ekonomin för det underhållsbehov som finns. Under verksamhetsåret görs kontinuerliga

avstämningar så att den totala underhållsbudgeten innehålls så exakt omständigheterna medger.

Med anledning av att villa- och bostadsrättspriser är så låga i Klippan är det just dessa kategorier som

är vår största konkurrent. Det innebär att hyresnivån i våra lägenheter är konkurrensmedel vilket i sin

tur innebär att vi måste vara försiktiga med alltför stora renoveringar som medför högre hyra.

Stambyte med tillhörande badrumsrenovering undviker vi till förmån för att åtgärda de enskilda

stammar som går sönder. Förr eller senare hamnar vi dock i den situationen att det inte är lönsamt

att åtgärda enstaka stammar utan måste ta ett helhetsgrepp. Då måste å andra sidan detta ske så

kostnadseffektivt som möjligt för att minimera eventuella hyreshöjningar.

Tillval

Bostaden har mycket stor betydelse för människors välbefinnande. Att mer och mer satsas på den

egna boendemiljön bevisas av den ökade förekomsten av homestylingreportage i media. I en hyrd

bostad är det inte lika lätt att anpassa sin bostad efter sina önskemål som i en egen villa. Treklövern

ska medverka till att man individuellt kan utforma bostaden efter egen smak i stor utsträckning

genom att erbjuda tillval av utrustning. Särskild prislista för tillvalen förhandlas fram med

hyresgästföreningen.

14

Hyresgästföreningen

I den nya lagen om allmännyttiga bostadsföretag har hyresgästerna en lagstadgad möjlighet till

boendeinflytande. Sedan flera år tillbaka har vi ett väl utvecklat samarbete med hyresgästföreningen.

Överst i pyramiden står boinflytandekommittén som består av styrelseordförande för den lokala

hyresgästföreningen, distriktsledamot och förhandlare inom Hyresgästförenignen Norra Skåne.

Treklövern representeras av områdeschef och vd. Sammanträde sker fyra ggr per år och

dagordningen omfattar informationsutbyte och beslut i frågor som angående det gemensamma

arbetet mot hyresgästerna.

Under denna nivå finns aktivitets- och projektgrupper som drivs i hyresgfästföreningens regi.

Mestadels handlar detta arbetet om fritidsaktiviteter och projektinriktade frågor som till exempel

förbättrad sopsortering. Hyresgästföreningen anordnar även gårdsträffar med hyresgäster för

dubbelriktad information.

Alternativet till denna hantering av boendeinflytandet är hyresgästrepresentation i styrelsen. På

grund av den oerhörda bredden av arbete inom föreningen blir förankringen mot hyresgästerna

troligen bättre med vår nuvarande modell.

En gång om året anordnas dessutom ett bomöte där alla hyresgäster bjuds in. Programmet brukar

utgöras av information från företagsledning om utfall för föregående år och planerna för det nya året

samt tid för frågor och undringar. Träffen brukar avslutas med en bit mat till någon form av

underhållning.

Frågan om att återuppta de lokala hyresgästmötena är aktuell igen. Anledningen är att nå flera

hyresgäster än de som kommer till det gemensamma bomötet. Försök kommer att utföras under

2015.

Marknad

I bolaget råder ett högt serviceengagemang

hos personalen. I många år arbetade vi

intensivt med kundbearbetning och

marknadsföring för att minska antalet

outhyrda lägenheter. Diagramet till höger

visar visserligen att hyresfölusterna ökat

men det är från en väldigt låg nivå och

dessutom knutet till nybyggnationen

Väpnaren. Befintligt bestånd är fortfarande

på en exttremt låg nivå.

I företaget råder en synnerligen ödmjuk inställning till våra kunder som vi ju är synnerligen beroende

av. Alla hyresgäster ska behandlas rättvist i den meningen att olika människor har olika behov.

Därmed ska vi ytterligare utveckla ett individanpassat kundengagemang för att alla kunder ska kunna

känna sig bekräftade.

-

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Hyresförluster bostäder (kr)

15

Som tidigare nämnts är marknaden differentierad när det gäller efterfrågan och skillnaderna i

efterfrågan märks mest i ytterområdena. För oss gäller det att vara vaksamma över förändringarna

och svara upp mot minskad efterfrågan med ökad marknadsbearbetning. I det ingår förutom

marknadsföring även att bearbeta intresselistan så att vi får mer kunskap om vad våra kunder

efterfrågar.

I de minst efterfrågade områdena bör mest åtgärder vidtas för att öka attraktiviteten. Installation av

hiss kan vara ett sådant exempel men det bör också övervägas i centralt belägna fastigheter.

Eftersom nybyggnationen har ett helt annat prislägen än befintliga områden behöver uppföljning och

kössystem särredovisas. Kunskapen om vad kunderna efterfrågar är nödvändig och då måste man

kunna erbjuda kunderna att vara med i processen med att projektera och bygga.

Marknadsföringen av nybyggnationen måste också på ett sofistikerat sätt redogöra för fördelarna

även om hyrenivån är hög. Att använda sparkapital från t ex villaförsäljning till månadshyran kan vara

ett motiv som på sikt kanske kommer att kännas naturligt.

Konkurrenssituationen med fram för allt extremt billiga bostadsrätter till låg månadsavgift i bra

centrala lägen är det största hindret för att bygga nytt. Förr eller senare får många möjligheten att

köpa en bostadsrätt för under 200 000 kr och med en månadsavgift under 3 500 kr. att jämföra med

nybyggnation på 8 500 kr är förstås en enorm skillnad. Differensen 5 000 kr blir 60 000 kr på ett år.

Klippans kommun har nyligen via SCB tagit fram en befolkningsstatistik för åren fram till 2034. Efter

bearbetning av materialet kan vi konstatera att andelen äldre kommer att öka framförallt efter 2020.

Efterfrågan av lägenheter för denna kategori måste tillgodoses och planeringsarbetet för detta börjar

nu. Den totala befolkningsökningen innebär att det behöver tillföras ca 12 lägenheter till marknaden

varje år antaget att fördelningen mellan boende i lägenheter2 kontra villor bibehålles till 40% resp

60%.

Klöverbladet

Klöverbladet spelar fortfarande en stor roll i företagets marknadsföring.

Upplagan ca 9 500 ex delas ut till alla hushåll och företag i kommunen

samt till kolleger och nätverkspartners. Till de båda sistnämnd

kategorierna sker distributionen huvudsakligen digitalt som pdf tidning.

Tidningen har en viktig roll genom att spegla företagets verksamhet och

kommunicera med inte bara hyresgästerna utan alla invånare i Klippans

kommun. Det vill säga även potentiella kunder.

Bostadssociala engagemang

Sedan flera år har vi ett bra samarbete med socialförvaltningen. Det

gäller både de som har ekonomiska problem och de som har andra typer av problem.

2 I begreppet boende i lägenheter innefattas boende i allmännyttans hyresrätter, privata hyresrätter och bostadsrätter. Anledningen är att det byggs mycket få eller inga alls av de två senaste kategorierna och att allmännyttan kommer att ta ett större engagemang i nybyggnationen.

16

För vissa grupper till exempel ungdomar i sysselsättningsprojekt, har vi tillsammans med

socialförvaltningen och flera av de privata fastighetsägarna etablerat en utbildning/information om

hur det är att bo med andra i hyreshus. Utbildningen sker i Treklöverns lokaler och har som mål att

medvetandegöra vilka rättigheter och skyldigheter man har som hyresgäst. Grundläggande

hyresjuridiska frågor och skötselråd för att bo i lägenhet behandlas. Upplägget bör inom kort även

erbjudas avgångsklasserna på gymnasieskolan.

Personer med svag ekonomisk ställning

Det bäst utvecklade samarbetet med socialförvaltningen är inom kategorin personer med

ekonomiska problem. I tidigt skede vid utebliven hyresinbetalning sammanstrålar kund,

fastighetsägare och socialförvaltningens hushållsekonomiska rådgivare för att lägga upp

betalningsplaner och vidta åtgärder för att förndra de ekonomiska förutsättningarna för

vederbörande. På detta sätt har kundförlusterna minskat betydligt men bäst av allt är ju alla de

människor som sluppit betalningsanmärkningar och som yttersta konsekvens vräkning.

Det är vår förhoppning att samarbetet kan fortskrida och utvecklas efterhand. Att det är just

kommunen i egenskap av myndighet som är den rådgivande parten är viktigt och ger åtgärden mera

tyngd.

Personer med andra svårigheter att få bostad

Icke självvald hemslöshet är inte värdigt vårt land år 2014. Målet måste vara att kunna erbjuda alla

en bostad. Och det är möjligt. Variabeln är hur mycket stöd och insatser enskilda personer behöver.

Väldigt få av de som befinner sig i farozonen för att mista sin bostad eller rentav redan är bostadslösa

kan på egen hand förändra sin situation utan insatser. Att erbjuda boende utan att samtidigt ställa

upp med insatser av olika slag är inte meningsfullt. Risken att problemen eskallerar är stor genom att

man kanske inte passar in i boendemiljön med klagomål från grannar och närboende som följd.

Utvecklad social jour är det verktyg som flera fastighetsägare pekar på som lösningen på

hemlösheten. Som fastighetsägare är man för ofta hänvisad till de traditionella metoderna för

hantering av störningar, nämligen uppsägning och avflyttning. Med en väl utvecklad social jour kan

hjälp erhållas just när problemet finns och därmed lugna de kringboende.

Energi

Sedan hösten 2013 är alla undercentraler driftsdatoriserade. Det innebär att man kan övervaka och

styra värmeproduktionen i fastigheterna från vilken dator som helst (inloggning krävs).

Energibesparingen i detta sammanhang blir att man får en mycket bättre samlad bild inklusive

historik för värmeförbrukningen i fastigheterna, vilket i praktiken skulle vara omöjligt med bara

styrning från undercentral.

Under 2012 togs en ny anläggning i Stidsvig i bruk. Den tidigare

oljeeldade anläggningen ersattes med bergvärmepump

kompletterad med solenergi. Funktionen är att solenenergin

primärt används till att värma tappvarmvatten men under

perioder då värmen från solpanelerna inte når upp till

17

vattentemperaturen i varmvattenberedarna används solvärmen i stället till att värma berget genom

att värmen pumpas ner där den annars tas upp. Utfallet har visat att solvärmen gav 24 000 kWh

under 2013 och besparingen är ungefär lika många kronor. Investeringen var ca 150 000 kr vilket

innebär en payofftid på ca 6 år, ett mycket bra resultat således. En utbyggnad med ytterligare några

solpaneler skulle ge ännu bättre resultat så nu vidtar en undersökning för att se om det är praktiskt

möjligt.

Att fortsätta utbyggnaden med solenergi är i dagsläget inte lönsamt. Det kan dock finnas andra skäl

att genomföra fler projekt. Till exempel att utveckla teknik, kunskap och miljöhänsyn. Det är

kombinationen med bergvärmepump som ger Stidsvigsprojektet så bra utfall och något liknande

projekt är inte aktuellt för närvarande. Inte heller solenergi i form av elproduktion är idagsläget

konkurrenskraftigt. Möjligen kan det finnas intresse av att genomföra ett försök i mindre omfattning

för att lära mer om tekniken.

I vårt befintliga bestånd har vi bytt ut fyra värmepumpar av äldre modell till nya helt anpassade efter

respektive fastighet. Resultatet blir naturligtvis lägre energiförbrukning men pumparna har inte varit

i drift så länge att något resultat föreligger.

Vi har också installerat en värmepump på Torget 1 där värmen från frånluften tas tillvara för att

bereda varmvatten. Projektet var klart under hösten 2013 och på kalkylstadiet ger detta en besparing

av 146 MWh per år och en payofftid på 2,6 år. Ytterligare liknande projekt kan komma igång de

närmaste åren vilket är angeläget med tanke på den stora besparingspotentialen.

Det finns också möjligheter att spara energi genom att byta ventilationsaggregat. Nya förbrukar

betydligt mindre energi till drift och har dessutom funktioner som till exempel minskar luftflödet vid

kall väderlek.

Alla fastigheter har inte termostatventiler på radiatorerna så det finns också med som en

energiåtgärd.

Vi utför energibesparingarna i den takt vi hinner med och prioriterar de mesta lönsamma projekten

först.

Kraftringen har tagit initiativ till att ingå i Prisdialogen som är en frivillig anslutning till ett system för

just prisdialog med kunderna. Systemet har utvecklats av SABO, Riksbyggen och Svensk Fjärrvärme.

Tanken är att upprätta rutiner för transparant prispolitik hos fjärrvärmebolagen för ökad insikt och

förståelse från kunderna.

Stöd för energibesparande åtgärder

I skrivande stund har genom statsbudgeten meddelats att Regeringen föreslår att ett klimatpolitiskt

ramverk införs och att stödet för att värna den biologiska mångfalden väsentligt stärks. Det ska bli

mer lönsamt att välja klimatvänliga lösningar och klimatinvesteringar ska stödjas båda lokalt och

globalt. Vi kommer självklart att bevaka detta och anpassa våra energisatsningar till eventuella

framtida stödåtgärder.

18

Fjärrvärme

Fjärrvärme till Treklöverns fastigheter levereras av Kraftringen AB med säte i Lund. Koncernen som

omfattar kommunerna Lund, Eslöv, Lomma, Bjärred och Klippan har en av de högsta fjärrvärme-

taxorna i landet. Vi har under lång tid påtalat olägenheterna för vårt bolag med hänsyn till den

konkurrenssituation vi befinner oss i. Under 2014 har Kraftringen tillsammans med några av de

största kunderna, däribland vi, utarbetat en prissättningsmodell där kunderna har en aktiv del i

processen. Man har också därmed anslutit sig till den av SABO, Riksbyggen och Svensk Fjärvvärme

framtagna modellen Prisdialogen3 för ändring av fjärrvärmepriset.

Ekonomi

Treklöverns ekonomi har förbättrats löpande, soliditeten uppgår 2013-12-31 till 13,1%. Enligt

ägardirektivet ska Treklövern ha en soliditet på minst 10%. Vilken målbild som därmed bör sättas

beror på omfattningen av nybyggnation och den risk det medför med nedskrivningar. Men ur ett rent

företagsekonomiskt perspektiv är det önskvärt att soliditeten stärks ytterligare. Stark soliditet

innebär trygghet för så väl hyresgäster som för ägare. Vidare innebär en stärkt soliditet att bolaget

bättre är rustad för de större underhållsåtgärder som oundvikligen kommer allt närmre. Vi måste ha i

beaktande att vårt fastighetsbestånd idag är i snitt runt 50 år. Hyresökningarna har inte följt med

prisutvecklingen på drift- och underhållskostnaderna utan vårt resultatmål har klarats genom det

historiskt låga ränteläget som rått under de senaste 5-6 åren. Om och när räntorna återgår till en mer

”normal” nivå kommer det att innebära betydande hyresökningar för att bolaget ska kunna bibehålla

nuvarande underhållsplanering och status på bolagets fastigheter. I ett kortare perspektiv står

Treklövern inför ett par större utmaningar som påverkar bolagets resultat kommande år. Dels har vi

övergång till redovisning enligt K3 och den komponentavskrivning som därmed införts. Detta innebär

att större underhållsåtgärder aktiveras i balansräkningen med därpå följande årliga avskrivningar.

Kostnaderna för underhåll i resultaträkningen minskar samtidigt som kostnaderna för avskrivningar

undan för undan ökar. Under ett övergångsskede kan detta innebära att resultaträkningen är i otakt

mot vad man skulle betrakta som ett långsiktigt resultat. Framför allt kommer detta att ställa nya

krav på hur information presenteras i samband med hyresförhandlingar och resultatpresentation

mot ägare och externa parter.

En annan utmaning är att anpassa mängden nybyggnation till företagets ekonomiska status.

Avvägningar måste göras mellan hyresnivå och risken för nedskrivningar. Skulle nedskrivningar bli

aktuellt förbrukas det egna kapitalet raskt.

Ny- och ombyggnation

Med en bostadskö på ca 600 personer som Treklövern har per 2014-01-09 är det lätt att tro att det

bara är att bygga nya lägenheter. Så enkelt är det nu inte. Hyresskillnaderna mellan det befintliga

beståndet och nybyggnationen är alltför stor. Vår genomsnittshyra i befintligt bestånd är ca 930

kr/m²4 medan nybyggnation ligger på ca 1500 kr/m². Omflyttningen i vår senaste nybyggnation

Väpnaren har dessutom varit ca 60% första året. Sedan 2011 har vi tillfört 30 lägenheter i form av ny-

och ombyggnation. Det är i genomsnitt 10 lägenheter per år och det är en lagom takt för Klippans

3 För mer info se www.prisdialogen.se 4 Avser 2014 års hyresläge

19

kommun. Det tar tid innan invånarna vänjer sig vid hyresnivåer som nybyggnad medför men möjligen

kan man öka takten efter några år.

Fortfarande är det marklägenheter i

centrumnära läge som är det som

Klippansborna mest efterfrågar. För

närvarande finns det ingen mark

tillgänglig som medger denna typ av

bebyggelse. Viktigast av alllt är att

byggnationen sker från centrum och utåt.

De byggbara tomterna måste bebyggas

först och det är vår planering de

närmaste åren. Först på tur står Valhalla

17 där planeringsarbetet har börjat.

Därefter följer Emgårdstomten. Det som

utgör ett hot för ovanstående planering

är om vi drabbas av nedskrivningar av utförd nybyggnation. Hyressättningen är en balansgång mellan

att få lägenheterna uthyrda och att minimera risken för nedskrivning. Ju högre hyra desto mindre risk

för nedskrivning under förutsättning att allt är uthyrt.

Således är det många faktorer att ta hänsyn till när det gäller att planera nybyggnation. Därför är

inget "hugget i sten" utan förändringar kan ske framöver. Noggrann omvärldsbevakning erfordras för

att se hur rutiner inom området utvecklas.

Byggkostnaderna är ett annat hot för nybyggnationen. Utvecklingen av nya och mera effektiva

byggmetoder har inte följt motsvarande utveckling för andra branscher och det får hyresgästerna nu

lida för. Visst är det så att en del av kostnadsökningarna kan härledas till högre kvalitet och ökade

krav från myndigheter men samma förhållande gäller också för många andra branscher. Inte heller

kan man hävda att ökade byggherrekostnader är det som är kostnadsdrivande. De utgör bara 8% av

totalkostnaden.

Andra samarbetsformer med byggföretagen än de konventionella har börjat användas på olika håll.

En intressant väg att gå kan vara det som benämns partnering. Grunden för detta sätt att samarbeta

är att man blir överens om vilket pris som gäller för administration och vinst och sedan redovisar allt

annat som självkostnader. Systemet bygger på helt öppen redovisning från byggföretagets sida.

Fördelen består i att man tillsammans kan skapa en optimal lösning för en byggnation med

entreprenörens erfarenhet och byggherrens förvaltningssynpunkter.

Vi har också visat att man inte kan bygga det som av många benämns som "billiga lägenheter". Vad

som åsyftas är att man skalar av "lyx" och på det sättet minskar kostnaderna. I vår utredning visar vi

på att det påverkar den totala byggkostnaden med maximalt 3%. Viktigare är då att utrusta

lägenheterna på ett sådan sätt att hyresgästerna lockas av standarden.

IT och sociala media

Sedan hösten 2013 finns Treklövern på Facebook och Twitter. Fördelen är att man snabbt får ut

budskap som t ex lediga lägenheter men även andra ännu oidentifierade möjligheter. Startsträckan

är ganska lång för det handlar om att förändra sitt sätt att arbeta på så sätt att det ska bli naturligt

20

att ständigt ha med möjligheten att "lägga ut" det som kan vara intressant för andra på de sociala

medierna. Gruppen av följare behöver ständigt utökas och för det krävs ett allt större engagemang.

Betydelsen av att ingå i systemet är uppenbara och arbetet fortsätter med att göra det till en rutin.

Hemsidan är den naturliga plattformen för marknadsföring av lediga lägenheter. Systemet är väl

utbyggt och fungerar bra. Beträfffande nyhetsförmedlingen via hemsidan är situationen ungefär

samma som för de sociala medierna. Det gäller att ständigt ha med sig att det jag jobbar med kan

vara intressant för andra att få veta.

IT är efter personalen den viktigaste resursen i arbetet. Beroendegraden är 100%. Utan it-stöd

fungerar inte verksameheten. Därför har vi den senaste tiden allt mer fokuserat på att se till så det

finns backup system som kan ta över vid haveri av något slag. Reservkraft för att kunna arbeta vid

elbortfall är nästa prioritering.

Mål

Miljömål och energimål

Miljöarbetet utgör en viktig del i bolagets framtida verksamhet. Miljödiplomeringen innebär att

ständiga förbättringsåtgärder effektueras i en takt som balanseras genom ordningsföljden

miljöpåverkan, ekonomi och arbetsinsatser. Miljö- och energimålen år för år presenteras på

hemsidan

Verksamhetsmål

Felanmälningar: Återkoppling till kund inom 24 timmar efter felanmälan ska vara högre än 95%

Outhyrdpeng bostäder skall vara mindre än 40 000 kr/år (fn 18 500 kr). Kan anses onödigt eftersom

målet är uppfyllt. Det är dock extremt bra och någon försämring skall inte ske.

Outhyrdpeng garage skall vara mindre än 125 000 kr/år (fn 200 000 kr/år)

Hyresförluster: Skall vara mindre än 150 000 kr (fn 230 000 kr) löpande under året och vid bokslut.

(SABO snitt är 190 000 kr vid bokslut)

Kvarboende: Detta är ett mål sedan många år. Vi fortsätter att arbeta för att kvarboendet ska vara

högre än 85% (fn 82%).

Nöjdkundindex: Totalindex ska vara minst 65% (senaste mätningen 60%).

Ekonomiska mål

Avkastningen skall enligt ägardirektiv vara: Bolagets resultat efter finansiella poster exlöusive

realisationsvinster skall minst uppgå till den genomsnittliga statslåneräntan med ett tillägg om 0,5%

multiplicerat med bolagets justewrade egna kapital.

Soliditet: För att klara ett lägsta krav om 10% soliditet efter eventuella nedskrivningar av

nybyggnationen erfordras ett soliditetsmått på 20%. Målet ska vara uppfyllt 2020.

21

Nyproduktion: För nyproduktion ska gälla att kalkylmässig vinst ska uppnås senast år 10

Personliga mål

Alla anställda har sedan hösten 2013 egna personliga mål att arbeta mot. Det kan vara utbildningar

man önskar genomföra eller andra åtgärder som medför en utveckling som person och medarbetare.

Avstämning kommer att ske årligen för att behålla en kontinuerlig perosnlig utveckling.

Klippan som bostadsort

Klippan ska vara en bra ort att bo och vistas i. Det är vi väl alla överens om. Med anledning av att det

finns goda kommunikationsmöjligheter är detta långt viktigare än en utbyggnad av

företagsetableringar. Konkurrensen om företagen är dessutom stor och betydelsen lokalisering i

omedelbar närhet till E4 och E6 gör att Klippans kommun ofta kommer i andra hand.

Genom att vara en attraktiv boendeort där invånarna trivs med sin boendemiljö blir det enkelt att

pendla till kringliggande kommuner för arbete. Hur blir man då en attraktiv boendekommun? Det är

förstås en hel mängd faktorer som inverkar. Allmänna platsers utformning har en mycket stor

betydelse.

Platsens betydelse

Charlotta Mellander, professor i nationalekonomi vid Högskolan i Jönköping forskar kring

lokaliseringsmönster för kreativa människor och företag samt det inbördes förhållandet mellan dessa

aktörer och hur detta i slutändan påverkar regional utveckling. En av hennes slutsatser är att orter

mindre än 25 000 invånare inte har

förutsättningar för att växa i någon

större omfattning.

Helsingborgshem driver ett

utvecklingarbete som bland annat

baseras på universitetslektorn Ola

Thufvessons forskning kring

platsutveckling. "Varför lyckas vissa

platser (regioner, städer, stadsdelar,

gator, byggnader) framstå som

attraktiva, dynamiska och/eller

kreativa medan andra inte gör detta?

Varför söker sig människor till vissa

platser och miljöer men undviker andra? Forskningsområdet har praktisk användning inom regional

utveckling, näringslivsutveckling, forskningsmiljöer, stadsbyggnad, besöksnäring och detaljhandel."

Resultatet av Helsingborgshems arbete presenteras i en skrift som heter "Sveriges attraktivaste

stadsdelar". Här redovisas 18 olika strategier och metoder för att skapa just Sveriges mest attraktiva

stadsdelar.

Även om dessa redovisade arbeten sätter fokus på större städer kan inte vi i de mindre orterna låta

bli att verka i samma riktning. Eller kanske ska man säga snarare tvärt om. Tack vare att Helsingborg

22

och andra strategiskt planerar för att vara attraktiva boendeorter måste vi också göra det samma och

kanske ett snäpp bättre.

Ett första steg kan vara att bilda en grupp som har till uppgift att värna om det så kallade "tredje

rummet" det vill säga allmänna platser som kan vara intressanta ur bra bostadskonceptssynpunkt.

Gruppens sammansättning kan variera beroende på vilka frågor som är aktuella men tjänstemän från

kommunledning och de största bostadsbolagen ser jag som självklara.

Kommunikation

Genom de förbättrade kommunikationsmöjlig-

heterna har förutsättningarna lagts för det som

beskrivits i föregående kapitel. Ytterligare för-

bättringar kan ske till exempel med igångsättning

av Söderåsbanan. Kollektivtrafik inom Klippans

tätort och bättre förbindelser mellan de olika

kommundelarna är också förutsättningar för att

dessa kommundelar inte ska tappa i attraktivitet

och bli ett problem.

Handlingsprogram

När denna affärsplan kommuniserats i organisation och styrelse kommer en handlingsplan att

upprättas för att vidta erforderliga åtgärder för att nå mål och utfästelser. Handlingsplanen är ett

levande dokument som revideras kontinuerligt under affärsplanens livstid.

Åtgärder som föreslås utanför Treklöverns organisations beslutsram hanteras genom lobbyarbete

ochförslagsläggande i relevanta sammanhang.

Klippan i november 2014

Ulf Bengtsson

23

www.treklovern.se Tel 0435-121 00

1

BEREDSKAPSPLAN FÖR HANTERING AV

KRISER/EXTRAORDINÄRA HÄNDELSER

2015-2018

Klippans kommun

2

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1. Kommunens ansvar och krishanteringsförmåga sidan 4

2. Mål och uppgifter ” 4

2. 1. Extraordinär händelse

2.2. Inriktningsmål

2.3. Planens syfte

2.4. Verksamhetsmål

3. Ledningsorganisation och bemanning ” 5

3. 1. Organisationsstruktur i stort

3.1.1 Krisledningsnämnd ” 6

3.1.2 Kommunledningen akutgrupp

3.1.2 Krisstaben

3.1.3 Krisledning på förvaltningsnivå

3.1.4 Krisledning på verksamhetsställe

3.1.5 POSOM ” 7

3.1.6 Lokalt krishanteringsråd (geografiskt områdesansvar)

4. Information och kommunikation ” 7

4.1 Ledningsstöd

4.1.2 Information till allmänheten

4.1.3 Aktörsgemensamma system ” 8

5. Dokumentation ” 8

6. Beredskap ” 8

6.1.1 TiB (tjänsteman i beredskap)

6.1.2 Inlarmning av annan i krisledningsorganisationen

7. Samverkan med frivilligorganisationer ” 9

7.1 Trygghetspunkter

8. Lokaler ” 9

9. Uppdateringsrutiner ” 9

3

10. Uthållighet ” 10

11. Ekonomi ” 10

12. Avveckling ” 10

13. Utvärdering ” 10

14. Utbildning och övning ” 10

15. Höjd beredskap ” 10

4

1. KOMMUNENS ANSVAR OCH KRISHANTERINGSFÖRMÅGA

Kommunen skall minska sårbarheten i sin verksamhet och ha en god förmåga att hantera

krissituationer i fred. Kommunen skall därigenom också uppnå en grundläggande förmåga

till civilt försvar. Detta är reglerat i lagen (2006:544) om kommuners och landstings

åtgärder inför och vid extraordinära händelser i fredstid och höjd beredskap.

Kommunens ansvar i en extraordinär händelse/kris:

upprätthålla en god förmåga att agera snabbt, professionellt och uthålligt

värna om kommunens invånare

trygga de viktigaste samhällsfunktionerna

ge god information

ha ett högt säkerhetstänkande

ha god ledning och samordning

regelbundet utbilda/öva de som har funktioner i krisberedskapsorganisationen

ha god samverkan med viktiga aktörer (geografiskt områdesansvar).

Kommunen ska ha förmåga att vid en allvarlig kris eller extraordinär händelse omgående

kunna upprätta en ledningsfunktion för ledning, samordning och information.

2. MÅL OCH UPPGIFTER

2. 1. Extraordinär händelse

En extraordinär händelse är en händelse som avviker från det normala, och innebär en

allvarlig störning eller överhängande risk för allvarlig störning av viktiga

samhällsfunktioner och kräver skyndsamma insatser av kommunen. Typiskt sett innebär en

extraordinär händelse fara eller direkt påverkan för liv, hälsa, miljö eller annan omfattande

materiell skada. Det kan beröra flera av kommunens förvaltningar, vilket innebär behov av

ledning och samordning.

Närmare bestämmelser om extraordinära händelser finn i lagen (2006:544) om kommuners

och landstings åtgärder inför och vid extraordinära händelser i fredstid och höjd beredskap. I

övrigt tillämpas kommunallagens (1991:900) bestämmelser samt vad som föreskrivs i denna

plan.

Tillämpliga delar av denna plan kan användas vid andra typer av händelser/kriser där

särskilda insatser för ledning och samordning krävs.

Planen gäller för alla verksamheter som sorterar under Klippans kommun inklusive

kommunala bolag.

5

2.2. Inriktningsmål

Vid extraordinär händelse ska kommunen vara organisatoriskt och personellt förberedd så

att skadorna på människor, miljö, egendom och samhälle minimeras. Kommunens

verksamhet ska bedrivas i så normala former som möjligt med särkskild hänsyn till

människor i behov av stöd. Barnens behov ska särskilt uppmärksammas.

2.3. Planens syfte

Syftet med denna plan är att kommunen ska kunna organisera, utbilda och öva sin

krisledningsorganisation på ett sådant sätt att den kan utveckla omedelbar och maximal

effekt redan från krisens inledning. På detta sätt ökar möjligheterna att begränsa krisens

negativa konsekvenser och därmed också minska antalet drabbade kommuninvånare, liksom

att effektivare lindra konsekvenserna för dem som ändå drabbas.

2.4. Verksamhetsmål

För central ledning, information och för enskilda nämnder och förvaltningar ska det finnas

planer samt aktuella och prövade rutiner att tas i bruk i händelse av en extraordinär

händelse. Riskanalyser ska regelbundet genomföras.

Krisledningsnämnden, kommunledningens akutgrupp och krisstaben ska ha förmåga till

samordning och beslut inom två timmar från första larm.

Informationsfunktionen ska vara igång inom två timmar enligt gällande

kriskommunikationsplan.

Ledningsplaner och delegation för extraordinär händelse ska revideras vid behov och ses

över minst en gång per mandatperiod.

Kommunens förutbestämda lokaler för krisledningsnämnd, kommunledningens akutgrupp

och krisstab ska vara effektiva, uthålliga och driftsäkra samt inkludera reservkraft för

elförsörjning.

Kommunens planläggning för extraordinära händelser och andra kriser ska omfatta

förberedelser för att klara uthållighet under längre tid.

3. LEDNINGSORGANISATION OCH BEMANNING

3. 1. Organisationsstruktur i stort

Hur krisledningen är organiserad och bemannad styrs av den aktuella krisens omfattning

och innebörd liksom övriga förutsättningar i den enskilda situationen.

6

I grunden finns fyra olika nivåer för krisledning som i olika sammanhang kan verka separat,

eller i samverkan med en eller flera nivåer:

3.1.1 Krisledningsnämnd

Krisledningsnämnden utgör kommunens politiska beslutsnivå vid en extraordinär händelse.

Särskilt reglemente finns för Krisledningsnämnden.

3.1.2 Kommunledningen akutgrupp

Kommunledningens akutgrupp utgör kommunens operativa krisledning. Kommundirektören

utser personal till akutgruppen. Särskild instruktion fastställs av kommundirektören och

kris- och säkerhetssamordnaren.

3.1.2 Krisstaben

Krisstaben biträder ovanstående med att informera om aktuell händelse, ta fram

beslutsunderlag samt verkställa givna beslut. Kommundirektören i samverkan med kris- och

säkerhetssamordnaren utser personal för krisstaben. Särskild instruktion fastställs av

kommundirektören och kris- och säkerhetssamordnaren.

3.1.3. Krisledning på förvaltningsnivå

Krisledning på förvaltningsnivå verkar då krisens karaktär eller omfattning inte kräver

krisledning på övergripande nivå. Krisledning på förvaltningsnivå kan även aktiveras för att

hantera en pågående kris i samverkan med ovanstående nivåer. Berörda chefer ansvarar för

att nödvändiga krisledningsplaner upprättas. Arbetsledare och chefer har medvetenhet om

grundläggande krishantering, krisplaner ska finnas upprättade och kända. Personal ska

känna till larmrutiner vid en kris/extraordinär händelse. Berörda chefer ansvarar för att

krishantering kan sättas igång vid behov.

3.1.4. Krisledning på verksamhetsställe

Krisledning på verksamhetsställe verkar då krisens karaktär eller omfattning inte kräver

krisledning på övergripande nivå. Krisledning på verksamhetsställe kan även aktiveras för

att hantera en pågående kris i samverkan med ovanstående nivåer. Berörda chefer ansvarar

för att nödvändiga krisledningsplaner upprättas. Arbetsledare och chefer har medvetenhet

om grundläggande krishantering, krisplaner ska finnas upprättade och kända. Personal ska

känna till larmrutiner vid en kris/extraordinär händelse. Berörda chefer ansvarar för att

krishantering kan sättas igång vid behov.

7

3.1.5 POSOM (psykiskt och socialt omhändertagande vid stora olyckor och

katastrofer)

I samband med en extraordinär händelse finns det ofta behov av att kunna organisera

psykiskt och socialt omhändertagande av människor som direkt eller indirekt drabbats av

händelsen. Förvaltningschefen för Socialförvaltningen utser samordnare för POSOM-

gruppen och denne samordnare tillsammans med kris- och säkerhetssamordnaren utser

personal för POSOM-gruppen. Särskild instruktion fastställs av kommundirektören och

kris- och säkerhetssamordnaren.

3.1.6. Lokalt krishanteringsråd (geografiskt områdesansvar)

Krishanteringrådet är kommunens kontakt med viktiga aktörer i kommunen, både i

förebyggande syfte och vid akuta situationer. I krishanteringsrådet ingår representanter för

näringsliv, ideella föreningar, trossamfund och myndigheter. Krishanteringrådet

sammanträder regelbundet, dock minst två gånger per år. Krishanteringsrådet rapporterar till

kommunstyrelsen. Särskild instruktion fastställs av kommunstyrelsen.

Kommunen är också representerad i det lokal-regionala Krishanteringsrådet Skåne

Nordväst.

4. INFORMATION OCH KOMMUNIKATION

Information och kommunikation är av central betydelse vid extraordinära händelser. Den

grundläggande målsättningen för den centrala informationsfunktionen är att den snabbt och

korrekt ska kunna tillgodose de krav på information som kan uppkomma vid en kris eller

extraordinär händelse. Informationsbehovet ska tillgodoses på ett flexibelt sätt vid behov

och med uthållighet i tiden. Beredskap ska finnas för att snabbt kunna förstärka

informationsorganisationen. Särskild kriskommunikationsplan fastställs av

kommundirektören och kris- och säkerhetssamordnaren.

4.1 Ledningsstöd

Besluts- och ledningssystem inklusive Rakel finns installerat i krisledningscentralen samt i

ledningsfordon.

4.1.2. Information till allmänheten

För att informera allmänhet och massmedia finns bl.a. följande ledningsstöd att tillgå:

Kommunens webbsida

Krisinformation läggs ut på kommunens webbsida av behörig webbhandläggare eller annan

behörig personal.

8

Nationella krisportalen, www.krisinformation.se

Under en kris ger www.krisinformation.se en översiktlig bild av händelseförloppet och

hänvisar till vilka myndigheter och andra som har ansvar för den aktuella händelsen.

113 13

Kommunen kan via 113 13 ge information till allmänheten vid allvarliga olyckor eller vid

kriser/extraordinär händelser.

VMA-systemet - Viktigt Meddelande till Allmänheten

Kommunen kan begära informations- och varningsmeddelanden via SOS Alarm. Behörig

personal har ansvar för denna uppgift enligt särskild instruktion.

4.1.3. Aktörsgemensamma system

Kommunen använder bl.a. följande aktörsgemensamma system:

WIS – webbaserat informationssystem

WIS är ett webbaserat informationssystem, ägt och förvaltat av MSB (Myndigheten för

samhällsskydd och beredskap). Syftet med WIS är att underlätta för samhällsviktiga aktörer

att kommunicera med varandra såväl före, som under och efter en kris och att hålla sig

uppdaterade om det aktuella läget samt samordna sina verksamheter för att bättre kunna

hantera en kris/extraordinär händelse.

RAKEL

RAKEL, ägt och förvaltat av MSB är ett gemensamt radiokommunikationssystem för

offentliga säkerhets- och skyddsaktörer i Sverige. Rakel används i kommunen sedan 2009

hos Räddningstjänsten och sedan 2014 inom krisberedskapsorganisationen.

5. DOKUMENTATION

Från första larm om en kris/extraordinär händelse ska fortlöpande och noggrann

dokumentation ske av händelseutveckling, lägesbedömningar, mottagen och lämnad

information, utdelade uppdrag, vidtagna åtgärden, m.m. Dokumentationen görs lämpligen i

loggbok. Dokumentationsarbetet ingår i kriskommunikationsplanen.

6. BEREDSKAP

6.1.1 TiB (tjänsteman i beredskap)

TiB är en lamfunktion för att påbörja och inledningsvis samordna arbetet i samband med en

kris/extraordinär händelse. TiB samverkar med RCB-TiB Skåne Nordväst (räddningschef i

beredskap). Särskild instruktion finns fastställd av kommundirektören och kris- och

säkerhetssamordnaren.

9

6.1.2 Inlarmning krisledningsorganisationen

Larmning till krisledningsnämnd, kommunledningens akutgrupp och krisstab, POSOM-

grupp kan ske via:

TiB

kris- och säkerhetssamordnaren

räddningschef

räddningstjänstens insatsledare

kommundirektören

någon i de nämnda organisationerna.

Aktuella larmlistor och kontaktuppgifter ska finnas tillgängliga för alla i

krisledningsorganisationen, både digitalt och på papper. Kris- och säkerhetssamordnaren

ansvarar för att samtliga listor fortlöpande är uppdaterade och finns tillgängliga för berörd

personal.

7. SAMVERKAN MED FRIVILLIGORGANISATIONER

Vid en kris/extraordinär händelse kan i vissa fall resurser från frivilligorganisationer tas i

anspråk. I kommunen finns överenskommelse med FRG (Civilförsvarsförbundets frivilliga

resursgrupp) att biträda krisberedskapsorganisationen. Bland annat genom att öppna och

bemanna trygghetspunkter i kommunen.

Svenska kyrkan deltar i POSOM-gruppen med personal och annat genom att ställa lokaler

till förfogande vid vissa av trygghetspunkterna.

7.1 Trygghetspunkter

FRG ansvarar för planering, öppnande och bemanning av trygghetspunkter. Den

övergripande uppgiften för trygghetspunkterna är att svara för information och trygghet för

de som vistas inom respektive geografiska område i samband med

störningar/kriser/extraordinära händelser i vår kommun. Särskild instruktion finns för

krisledningen för uppstart av trygghetspunkterna.

8. LOKALER

Krisledningsorganisationen samlas i första hand i kommunens krisledningsplats i

Kommunhuset. Ledningsplatsen är anpassad och utrustad för stabsarbete.

Ledningsplatsen har tillgång till avbrottsfri reservkraft. Alternativa lokaler finns utsedda

enligt särskild plan.

9. UPPDATERINGSRUTINER

Översyn av den övergripande krisledningsplanen görs årligen. Fullständig revidering sker

minst vart fjärde eller vid behov.

10

Kris- och säkerhetssamordnaren ansvarar för att uppdateringar görs av beredskapsplaner,

kontaktlistor och annat material som ska hållas uppdaterat.

10. UTHÅLLIGHET

I tidigt skede måste krisledningsorganisationen planera för skiftgång eftersom

kriser/extraordinära händelser kan påverka kommunen under lång tid.

11. EKONOMI

Kostnader som uppkommer i en extraordinär händelse ska debiteras särskilt konto för att

tydliggöra kostnadsfördelning och för eventuell framtida försäkrings- och

skadeståndsanspråk.

12. AVVECKLING

Kommunen bör återgå till normala verksamhetsformer så snart den ordinarie organisationen

har förutsättningar för att leda verksamheten. Ledningsarbetet är avslutat först när hela

krisledningsverksamheten har avvecklats, följts upp och utvärderats.

13. UTVÄRDERING

Utvärdering av insatser och åtgärder vid extraordinära händelser ska genomföras efter att

beslut fattats om att återgå till ordinarie organisation. Utvärderingen, för vilken

kommundirektören är ansvarig, bör påbörjas så snart som möjligt efter händelsen. Analys

med slutsatser och förslag på förändringar och utvecklingsåtgärder delges samverkande och

andra berörda.

Redan under pågående ledningsarbete bör en rutin finnas för att säkerställa att iakttagelser

och förslag till förbättringar tas tillvara.

14. UTBILDNING OCH ÖVNING

Kommunen ska regelbundet utbilda och öva personal i krisledningsorganisationen enligt

fastställd övningsplan som kommundirektören och kris- och säkerhetssamordnaren årligen

fastställer.

15. HÖJD BEREDSKAP

Beslut om höjd beredskap fattas av regeringen. Enlig lag (1994:720) om civilt försvar ska

kommunen vidta de beredskapsförberedelser som behövs för verksamheten under höjd

beredskap.

11

Denna plan kommer om behov uppstår att kompletteras och anpassas för att kunna fungera

också kom kommunens plan vid höjd beredskap. Sådan komplettering och anpassning

genomförs först när ett förändrat säkerhetspolitiskt läge indikerar att det är nödvändigt.

Datum 2015-03-12

Beteckning KS 2015.0198-1

Ert datum Er beteckning

Postadress Besöksadress Telefon Växel Telefax Hemsida Bankgiro 264 80 Klippan Trädgårdsgatan 12 0435-280 00 www.klippan.se 991-2122 Direkttelefon E-post PlusGiro 829 79-6

Kommunstyrelsen

Redovisning av motioner 2015

Datum Inlämnad av Ärenderubrik Beslut Beredningsorgan

2013-02-07 Göran Sjögren

(S)

Belysning utmed

Krikavägen norr mellan

rondell och Bruksområdet

Au § 30/15

Ärendet

bordlagt till

maj 2015

Tekniska förvaltningen

2013-09-03 Bert-Inge

Karlsson m.fl.

(KD)

Förutsättningarna att

utöva musik och annan

kulturverksamhet för barn

och unga

Ks § 37/15

Motionen

anses

besvarad.

Till Kf 24/3

Barn- och

utbildningsnämnden

2014-03-11 Gunilla

Svensson m.fl.

(S)

Chefsbyten inom

Socialförvaltningen

Au § 100/14

för yttrande

Kommunlednings-

förvaltningen

2014-12-09 Christian

Hendlertz

(SD)

Ersätta dagens

pappersbuntar med

elektroniska handlingar

Au § 267/14

För yttrande

Kommunlednings-

förvaltningen

2015-01-07 Christian

Hendlertz

(SD)

Införa förbud mot tiggeri

inom Klippans kommun

Kf § 13/15

Remiss ks

2015-01-06 Bodil

Andersson

(KD)

Nyårsfyrverkerier Kf § 14/15

Remiss ks

2014-09-12 Jörgen

Bjerknaes

(MP)

Alternativ för att

säkerställa friluftsbadens

funktion och existens

Au § 223/14

För yttrande

Kultur- och

fritidsnämnden

2014-08-08 Eva Stjärnlind

Anläggande av skatepark

i Stadsparken

Kff samt tekn.förv för

yttrande

2015-02-25 Bodil

Andersson

Ökade kommunikationer

inom Klippans kommun

Kf för remiss

24/3

http://www.klippan.se/


Förslag till beslut

Eva Larsson

Titel


Affärsplan 2014 - klippan.se · 4 Affärsplan 2014 Denna affärsplan ersätter tidigare daterad...

Documents

Transcript of Affärsplan 2014 - klippan.se · 4 Affärsplan 2014 Denna affärsplan ersätter tidigare daterad...