PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMBELI

DALAM PERJANJIAN IKATAN JUAL BELI APARTEMEN

Riswan Sendiko Putro

311301472

Fakultas Hukum

Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya

Jalan Semolowaru Nomor 45, Surabaya 60118, Indonesia

087789893836, riswansendiko05@gmail.com

Abstrak

Kebutuhan akan tempat tinggal yang layak merupakan permasalahan manusia

diseluruh dunia, terutama di bidang properti pada masa ini berkembang sangan pesat.

Apartemen adalah rumah susun yang dibangun oleh perusahaan pemerintah ataupun

swasta yang diperjual belikan kepada masyarakat dengan harga terjangkau untuk kalangan

menengah. Dengan harga terjangkau sehingga tidak banyak konsumen yang di rugikan oleh

oknum penjual yang curang dan melanggar aturan hukum. “Perlindungan hukum terhadap

pembeli dalam perjanjian ikatan jual beli apartemen”. Disini penulis meneliti apakah

pembeli apartemen dalam perjanjian ikatan jual beli sudah mendapatkan perlindungan

hukum, untuk mengetahui juga tentang perlindungan hukum yang didapatkan oleh

konsumen terhadap apartemen yang berdasarkan Perdata, aUndang-UndangA No. 8 Tahun

1999 tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah

Susun dan dari sumber bahan hukum sekunder dan tersier. DalamA penelitian ini akan

dibahas upaya hukum yang dilakukan oleh konsumen. Dan bentuk tanggung jawab seperti

apa yang diberikan oleh developer. Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian

Aadalah Yuridis Normatif, yaitu penelitian yang mengacu pada norma-norma hukum yang

terdapat dalam peraturan perundang-undangan. Pendekatan Syang Adigunakan dalam

penelitian ini, Qdiantaranya QPendekatan Perundang-Undangan (Stratute AApproach), dan

Pendekatan AKasusA (Case Approach).

Kata Kunci : PPJB, Satuan Rumah Susun, Perlindungan Konsumen.

Abstract

The need for a decent shelter is a human issue throughout the world, especially in the

realm of property at this time of growing rapidly. Apartments are flats built by government

or private companies that are traded to the community at affordable prices to the middle

class. With affordable prices so that not many consumers are at a disadvantage by

unscrupulous sellers and violate the rule of law. "buyer in the apartment ". Here the authors

examine whether the buyer of the apartment in the buy and sell bond agreement has got

legal protection, to know also about the legal protection obtained by consumers against the

apartment based on the 1945 Constitution of the State of the Republic of Indonesia, the Civil

Code, Act no. 8 of 1999 on Consumer Protection, Law no. 20 Year 2011 on Flats and from

secondary and tertiary legal material sources. In this study will be discussed legal efforts

made by consumers to get their right to get an apartment according to the contract. And

what kind of responsibility does the developer provide? The research. The approach used in

research, including (Case Approach).

Keywords: PPJB, Unit Flats, Consumer Protection.

Pendahuluan

Kebutuhan akan tempat tinggal yang layak merupakan permasalahan manusia di

seluruh dunia, tidak sajaA di Snegara yang Ssedang Aberkembang tetapi Sjuga di SNegara

yangS Dsudah majuD. Pembangunan perumahan dan properti merupakan upaya Suntuk

memenuhiS salah satuS kebutuhanS dasarS manusiaS, dan meningkatkan mutu

alingkungan hidup, memberi arah padaa apertumbuhan wilayah, amemperluas alapangan

kerja aserta menggerakkan kegiatan aekonomi adalam peningkatan adan apemerataan

kesejahteraan arakyat.

Perkembangan dunia usaha di bidang perumahan dan properti pada masa aini.

Permintaan aperumahan ayang asemakin abanyak adengan alahan ayang aterbatas

terutama dia aarea perkotaan. Tingginya aktivitas masyarakat dan jumlah penduduk yang

padat pada area perkotaan membutuhkan fasilitas umum berupa penambahan jalan, taman,

dan tempat bermain, perkantoran dan perdagangan di area perkotaaan semakin bertambah,

ini membuat lahan pemukiman semakin terbatas, akibatnya adalah lahan untuk

pemukiman atau perumahan menjadi sulit didapat dan mahal. Terbatasnya lahan di daerah

strategis didaerah kota amembuat abidang aperumahan aini amulai aberalih adari

aperumahan ake asatuan arumah asusun, ayang asering adisebut ajuga asebagai asatuan

arumah asusun (sarusun), apartemena, kondominium dan kondominium hotel (kondotel).

Apartemen adalah rumah susun yang dibangun perusahaan pemerintah atau swasta

yang diperjual belikan kepada masyarakat dengan harga terjangkau untuk kalangan

menengah. Kondominium hotel (kondotel) merupakan rumah susun yang mewah dan

dimiliki masyarakat kalangan atas. Rumah susun, apartemen, kondominium maupun

kondotel, sebenarnya semua itu yang sama yaitu sertifikata kepemilikana atasa asatuan

rumaha susuna yang biasa disebut dengan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

(SHMSRS). Apartemen merupakan jenis properti yang berkembang pesat saat ini, dan akan

berkembang lebih pesat lagi dimasa akan datang. Apartemen merupakan usaha properti

yang baru dibandingkan dengan usaha properti pada umumnya dan banyak dilakukan oleh

pengusaha properti swasta yang orientasinya pada profit atau laba. Apartemen banyak

diminati masyarakat seiring dengan terbatasnya lahan dan semakin mahal, serta tingkat

kemacetan di kota besar di Indonesia dimana banyak masyarakat yang beraktivitas padat.

Pemilik apartemen umumnya terjadi karena adanya transaksi jual beli antara penjual /

pengembang atau developer dengan pembeli atau konsumen.

Pengembang biasanya menjual hanya dengan menunjukkan maket, gambar atau denah

apartemen, belum ada tanda fisik penyiapan lahan dan aktivitas pembangunan dilokasi.

Aktaa aJual aBeli (AJB) aumumnya dilakukan aapabila apartemen aselesai dibangun

memasuki apenyelesaian aakhir (finishing). PPJB merupakan aakta aperjanjian yang disusun

secaraq sepihaks soleh spihak spengembang atau developer, bersifat baku dan isinya berisi

klausula-klausula standar atau baku menurut pihak developer. Sebagaimana diketahui tujuan

dibuatnya perjanjian standar tersebut adalah untuk memberikan kemudahan atau

kepraktisan bagi orang tersebut kecenderungan faktor subjektifitas, kepentingan yang lebih

dominan dan menguntungkan pihak pengembang, kadangkala tidak dapat dihindari,

misalnya dalam perjanjian baku ada kewajiban-kewajiban tertentu bagi pihak pengembang

yang segaja tidak dicantumkan, atau dicantumkan namun tidak secara jelas dan tegas, yang

bertujuan untuk melindungi pengembang dari kewajiban-kewajiban tertentu atau

menghindarkan atas aturan-aturan tertentu yang dapat mengikat dan menghilangkan hak-

hak konsumen sehingga hal ini sangat merugikan konsumen.

Undang-undang mengenal pertanggung jawaban oleh pelaku, perbuatan melawan

hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1367 KUH Perdata. Pasal ini menegaskan setiap

orang tidak saja berhak bertanggung jawab atas kerugian yang didapat. Dari pasal ini

nampak adanya pertanggung jawaban seseorang dalam kualitas tertentu.

Dalama aUndang-Undang aPerlindungan aKonsumen (UUPK No. a8 aTahun 1999) dan

aUndang-Undang Republik aIndonesia No. 20 aTahuna 2011 tentang Rumah Susun, melalui

berbagai peraturan yang terkandung di dalamnya mencoba mengatasi masalah-masalah

melalui apengaturan aklausula abaku, larangan-larangan bagi apelaku ausaha, ahak adan

akewajiban apelaku ausaha adan akonsumen, adan asebagainya yang selama aini berpotensi

menimbulkan kerugian bagi konsumen atau pembeli apartemen.

Berdasarkan contoh di atas yang menjadi perhatian dan paling penting bagi penulis

adalah status kepemilikan bersama atas tanah apartemen, karena bisa saja apartemen

tersebut bersertifikat kepemilikan atas satuan rumah susun (sarusun) namun berdiri di atas

tanah bersertifikat hak milik yang dikuasai pihak lain dan bukan dari tanah negara.

Menurut Pasal 47 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011, sebagai tanda bukti kepemilikan atas

satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak pakai atau hak guna bangunan di atas

tanah negara, hak pakai atau hak guna bangunan diatas tanah hak pengelolaan diterbitkan

sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHMSRS).

Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian tersebut diatas, maka permasalahan yang dapat dikemukakan

adalah Apakah pembeli apartemen dalam perjanjian ikatan jual beli sudah mendapatkan

perlindungan hukum ? dan abagaimana aperlindungan ahukum abagi akonsumen

apartemen adalam aperjanjian apengikatan jual abeli (PPJB) berdasarkan aUndang-Undang

No. a20 Tahun 2011 tentang arumah susun ?

Metode Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian yuridis normatif. Penelitian dilakukan

berdasarkan pendekatan hukum yang meliputi asas-asas hukum, sumber-sumber hukum

dan peraturan perundang-undangan yang berlaku bersifat teoritis ilmiah yang dapat

digunakan menganalisa dan berkaitan erat terhadap permasalahan yang di bahas.

Penelitiana aini amenggunakan apendekatan aundang-undang (astatue aapproach).

Pendekatan undang-undang digunakan untuk menganalisa bagaimana perlindungan

hukum konsumen sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta

bagaimana perjanjian pendahuluan jual beli atas satuan rumah susun dibuat dengan

memperhatikan keseimbangan hak dan kewajiban antara pembeli dan penjual menurut

peraturan perundang-undangan yang telah ada, serta peraturan menteri terkait sebagai

dasar dari suatu perjanjian jual beli. Dan pendekatan konseptual (conseptual approach).

Pendekatan konseptual digunakan untuk menentukan konsep dari perlindungan hukum

terhadap konsumen pembeli apartemen baik hak dan kewajibannya dalam melakukan

perjanjian pendahuluan jual beli berdasarkan peraturan pemerintah. Sehingga bentuk dan

isi dari perjanjian baku dari perjanjian pendahuluan jual beli apartemen tersebut dapat

mencerminkan keseimbangan, bebas dari keberpihakan. Konsep tentang hak dan kewajiban

penjual dan pembeli, dibangun dengan mempelajari teori-teori serta pandangan-pandangan

yang berkembang dalam ilmu hukum yang relevan dari permasalahan yang diteliti

Pembahasan

Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen dalam Perjanjian Jual Beli Apartemen.

Ketentuan ayang amengatur tentang aAperlindungan Shukum aterhadap akonsumen dalam

aspeka hukum aperdata, adiatur dalam Pasala a1320 aKUH Perdata, aPasal ini yang

mengatur abahwa untuk asahnya. aPerjanjian diperlukan aempat asyarat, yaitu akata

ssepakat ddari mmereka yyang mmengikatkanv,kecakapan untuk membuat suatu perikatan

(de bekwaamheid om een verbintes aan te gaan), suatu hal tertentu (een bepaald onderwerp), suatu

sebab yang halal (een geloofde oorzaak).

JMenurut Janalisa Jpenulis Jdalam Jskripsi Jini Jtermasuk Jprestasi Jyang Jtidak Jberbuat

Jsesuatu, Khal Kini Kditandai Kapabila Kpelaku Kpembangun Ktidak Kmelakukan

Kprestasinya (Kmembangun Krumah Ksusun) Kmaka Kkonsumen Kberhak Kmenuntut

Kganti Krugi Kyang Kterdiri Kdari Lbiaya, Lrugi Ldan Lbunga. LSelain Litu Lkonsumen

Ljuga Ldapat Lmenuntut Luang Lpemaksa (Ldwangsom) Ldengan Lmengemukakan ;bahwa

;pelaku ;pengembang ;tidak ;memenuhi ;kewajibannya. ;Wujud ;dari ;tidak ;memenuhi

;perikatan ;itu ;ada ;tiga ;macam ;yaitu:

a. LDebitur Lsama Lsekali Ltidak Lmemenuhi Lperikatan,

b. LDebitur Lterlambat Lmemenuhi Lperikatan,

c. LDebitur Lkeliru Latau Ltidak Lpantas Lmemenuhi Lperikatan.

Sedangkan dibentuknya UUPK bertujuan iuntuk imemberikan iperlindungan ihukum

ikepada kosumen iyang ipada umumnya imempunyai posisi yangi ilemah kjika

dibandingkan dengan pelaku usaha. Sehingga maksud dari perlindungan hukum yaitu

perlindungan hukum yang diberikan negara kepada rakyat berdasarkan peraturan

perundang-undangan yang berlaku, baik yang bersifat preventif maupun bersifat represif.

lPerlindungan lHukum adalah memberikan lpengayoman lkepada hak lasasi lmanusia

lyang ldirugikan orang llain ldan lperlindungan tersebut ldiberikan pada lmasyarakat agar

lmereka ldapat menikmati lsemua hak lyang ldiberikan oleh lhukum. lMenurut lPasal l4

lUndang-lUndang Nomor l8 lTahun l1999 Tentang lPerlindungan Konsumen (lselanjutnya

ldisebutl lUUPK) Pasal l4 lmenyebutkan Hak lkonsumen adalah:

a. lHak latas kenyamanan, lkeamanan, ldan keselamatan ldalam mengkonsumsi

lbarang ldan/latau ljasa;

b. lHak luntuk memilih lbarang dan/latau ljasa lserta mendapatkan lbarang dan/latau

ljasa tersebut lsesuai dengan lnilai ltukar dan lkondisi lserta jaminan lyang

ldijanjikan;

c. lHak latas linformasi lyang lbenar, ljelas, dan jujur lmengenai lkondisi ldan ljaminan

lbarang ldan/latau ljasa;

d. lHak luntuk ldidengar lpendapat ldan lkeluhannya latas lbarang ldan/atau ljasa

yang ldigunakan;

e. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya penyelesaian sengketa

perlindungan konsumen secara patut;

f. lHak untuk lmendapat pembinaanl dan lpendidikan konsumenl;

g. lHak luntuk diperlakukan latau dilayanil lsecara lbenar ldan jujurl sertal ltidak

ldiskriminatif;

iHak-hak itersebut idapat merupakan isuatu ibentuk iperlindungan terhadap

ikonsumen idalam ijual ibeli irumah susun ikomersial iapabila pelaku iusaha itidak

imelakukan iprestasi iyang itelah idisebutkan idalam iperjanjian iyang itelah idibuat ioleh

ikedua ibelah ipihak. iDidalam iUUPK juga idisebutkan kewajiban ipelaku usaha iatau

idalam skripsi ini idisebut idengan pelaku/ ipihak ppembangun, pyaitu pterdapat ppada

ppasal p7 pUUPK, yang berbunyi:

a. Beritikadp baik pdalam pmelakukan kegiatan pusahanya;

b. Memberikan pinformasi pyang benar, pjelas dan jujur pmengenai kondisi pdan

jaminan pbarang dan/patau pjasa serta pmemberi penjelasan ppenggunaan,

perbaikan pdan pemeliharaan;

c. Memperlakukan patau pmelayani pkonsumen psecara pbenar pdan jujur pserta

ptidak pdiskriminatif;

d. pMenjamin mutu barang pdan/patau jasa yang pdiproduksi pdan/patau

pdiperdagangkan pberdasarkan pketentuan standar mutu barang dan/atau jasa

yang berlaku;

Dalam phukum pperdata pterjadi hubungan phukum pantara psubjek phukum pyang

pditandai pdengan padanya pperjanjian pdiantara para ppihak, pdengan padanya

pperjanjian ptersebut pmaka ppara ppihak pterikat poleh pperjanjian ptersebut puntuk

pmelaksanakan pkewajiban pdan phaknya. pDalam psalah psatu ppihak ptidak

pmelaksanakan pkewajiban pinilah pyang pmengakibatkan pdilanggarnya phak ppihak

plainp sehingga ppihak pyang pdirugikan pharus pmendapat pperlindungan phukum.

pUUPK pjuga pmengatur ptentang plarangan pbagi ppelaku pusaha (ppihak developer /

ppelaku ppembangun), pyaitu terdapat ppada pPasal p9 yang pberbunyi ppelaku pusaha

dilarangp pmenawarkan, pmemproduksikan, pmengiklankan psuatu pbarang patau pjasa

psecara ptidak pbenar, patau pseolah-polah:

a. pBarang ptersebut ptelah pmemenuhi pdan/patau pmemiliki ppotongan pharga,

pharga pkhusus, pstandar pmutu ptertentu, pgaya patau pmode ptertentu,

pkarakteristik ptertentu, psejarah patau pguna ptertentu;

b. pBarang tersebut pdalam pkeadaan baik pdan/patau pbaru;

c. pBarang pdan/patau pjasa ptersebut ptelah pmendapatkan pdan/patau pmemiliki

psponsor, ppersetujuan, pperlengkapan optertentu, okeuntungan otertentu, ociri-

ociri okerja oatau oaksesori otertentu;

d. oBarang odan/oatau jasa tersebut dibuat oleh operusahaan oyang mempunyai

osponsor, opersetujuan oatau oafiliasi;

e. oBarang dan/oatau ojasa tersebut otersedia;

f. oBarang tersebut otidak omengandung cacat otersembunyi;

g. oBarang otersebut merupakan kelengkapan odari obarang otertentu;

Barangp pdanp/patau jasa psebagaimana pdimaksud ppada payat (p1) pdilarang

puntuk pdiperdagangkan. pPelaku usaha pyang melakukan ppelanggaran pterhadap payat

(p1) dilarang melanjutkan ppenawaran, ppromosi, dan ppengiklanan pbarang pdan/patau

jasa ptersebut. pHukum pdiciptakan psebagai psarana puntuk pmengatur phak pdan

pkewajiban psubyek phukum, pbaik orang pmaupun badan phukum puntuk dapat

menjalankanp dengan baik pdan mendapatkan phaknya psecara pwajar. pHukum

pberfungsi sebagai pperlindungan pkepentingan pmanusia, puntuk pitu hukum pmemang

harus pdilaksanakan pdan pdijalankan.1

pSanksi pidana pbukanlah pyang diharapkan pkonsumen. Konsumen lebih

pmengharapkan pganti prugi atas pkerugian pyang pdideritanya, dalam pkonsumen

pdimungkinkan puntuk pmengajukan pgugatan pganti rugi pberdasarkan pwanprestasi

atau pperbuatan pmelanggar phukum.2 Khusus puntuk pkonsumen pperumahan

ptermasuk prumah susun, pterdapat pperlindungan phukum yang ptelah pdiatur dalam

1 Eman Ramelan, “Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah Susun Rumah Susun/

Strata Title/ Apartemen”,Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2014, hlm.33. 2 Ibid.,hlm. 38.

pUURS, pserta PP UURS, pbeberapa pketentuan tersebut pmembebankan pkewajiban

kepada ppenjual (pbadan phukum) puntuk pmemenuhi ppersyaratan pteknis, padminitratif

pmaupun pkeperdataan pdengan pancaman psanksi baik padministrasi, pperdata

pmaupun ppidana.3

pMenurut pBagir pManan pdalam bukunyap yang berjudulp pHukum pPositif

pIndonesia pada pbeberapa pprinsip pyang harus pdiperhatikan pdalam pasas plex

pspecialis pderogat plegi generalisp, pyaitu:4

1. pKetentuan-ketentuanp pyang didapatip dalamp paturan hukump pumum ptetap

pberlaku, pkecuali yangp pdiatur pkhusus dalam aturanp phukum pkhusus

tersebutp;

2. Ketentuanp-pketentuan plex pspecialis pharus psederajat denganp pketentuan-

ketentuanp plex pgeneralis (pundang-undangp pdengan pundang-undang);

3. pKetentuan-ketentuanp lexp specialisp harus pberada pdalam lingkunganp phukum

p(rezim) pyang sama pdengan lex pgeneralis. Kitab pUndang-Undangp pHukum

Dagangp danp Kitabp Undang-pUndang Hukump Perdata sama-samap ptermasuk

plingkungan phukum pkeperdataan.

Dalamp pUURS psecara ptidak langsung mengaturp tentang pbentuk pperlindungan

hukump pterhadap pkonsumen pdalam pproses pjual pbeli prumah psusun pkomersial

pyang pbelum pdibangun phal pini pditandai pdengan padanya plarangan pbagi ppihak/

ppelaku ppembangun, psetiap pbentuk pdari psuatu plarangan ppasti pakan

pmenimbulkan psanksi pbaik pberupa psanksi padministratif pmaupun psanksi ppidana.

pLarangan pyang pdimaksud pyaitu pterdapat pdalam ppasal p97 pUURS, pyang

pberbunyi: “psetiap ppelaku ppembangunan prumah psusun pkomersial pdilarang

pmengingkari pkewajibannya puntuk pmenyediakan prumah psusun pumum psekurang-

pkurangnya p20% (pdua ppuluh ppersen) pdari ptotal pluas plantai prumah psusun

pkomersial pyang pdibangun psebagaimana pdimaksud pdalam ppasal p16 ayat (p2).”

pMemperhatikan puraian pberkaitan pdengan pperlindungan phukum pbagi pcalon

ppembeli prumah psusun pkomersial pyang pdiikat pdalam pPPJB ppadahal ptingkat

pketerbangunan prumah psusun pbelum pmemenuhi ppersyaratan ppaling psedikit p20 %

(pdua ppuluh ppersen), pdapat pdijelaskan pbahwa pdi pdalam pketentuan pPasal p43

payat (p2) phuruf pd UURS ptelah pdengan ptegas pmelarang ppelaku ppembangunan

pmemasarkan pdan pmenjual prumah psusun pkomersial pmelalui pPPJB, ppadahal

pketerbangunan ppaling psedikit p20% (pdua ppuluh ppersen) pbelum pterpenuhi

pmenurut ppenjelasan pPasal p43 payat (p2) phuruf pd pUURS pbahwa pyang pdimaksud

pdengan “pketerbangunan ppaling psedikit p20% (pdua ppuluh ppersen)” padalah p20%

(pdua ppuluh ppersen) pdari pvolume pkonstruksi pbangunan prumah psusun pyang

psedang pdipasarkan. pSelain pitu pPasal p98 pUURS pmenyebut pPelaku ppembangunan

pdilarang pmembuat pPPJB pyang ptidak psesuai pdengan pyang dippasarkan patau

3 Ibid.,hlm. 45.

4 Bagir Manan, “Hukum Positif Indonesia”, Pustaka Pelajar,Yogyakarta, 2009, hlm.56.

psebelum pmemenuhi ppersyaratan pkepastian psebagaimana pdimaksud pdalam pPasal

p43 payat (p2).

Hubungan phukum pterjadi pkarena psuatu phubungan pantara ppelaku pusaha pyaitu

psetiap porang pperseorangan patau pbadan pusaha pbaik pyang pberbentuk pbadan

phukum pmaupun bukan pyang pdidirikan pdan pberkedudukan pdi pmelakukan

pkegiatan pdalam pwilayah phukum pnegara pRepublik pIndonesia, pbaik psendiri

pmaupun pbersama-psama pmelalui pperjanjian ppenyelenggaraan pkegiatan pusaha

pdalam pberbagai pbidang pekonomi psebagaimana ppasal p1 pangka p3 pUUPK pdengan

pkonsumen pyaitu psetiap porang ppemakai pbarang pdan/patau pjasa pyang ptersedia

pdalam pmasyarakat, pbaik pbagi pkepentingan pdiri psendiri, pkeluarga, porang plain

pmaupun pmakluk phidup plain pdan ptidak puntuk pdiperdagangkan. pPernyataan

ptidak puntuk pdiperdagangkan psebagaimana pdimaksud pdalam pPasal p1 pangka p2

pUUPK pmenurut pGunawan pWidjaja “pyang pdinyatakan pdalam pdefinisi pini ppenjual

pternyata pmemang pdibuat psejalan pdengan ppengertian ppelaku pusaha pyang

pdiberikan poleh pundang-undang pini”. pKonsumen pdalam phal pini padalah ppara

ppengguna pbarang pdan patau pjasa pyang pdihasilkan poleh ppelaku pusaha.

pHubungan ptersebut ptanpa pdengan pperantaraan ppihak plain, pyang pberarti pbahwa

pterjadi phubungan psecara plangsung pdalam phal pini pantara ppengembang

ppembangunan prumah psusun pkomersial pdengan ppara ppembeli.

pHubungan phukum ptersebut pmenimbulkan psuatu pakibat phukum, pdalam pjual

pbeli prumah psusun pkomersial ppada pumumnya pdidasarkan ppada pperjanjian pyang

ptelah pditetapkan psecara psepihak poleh ppelaku pusaha (pperjanjian pbaku patau

pstandar). pPerjanjian ptersebut pmengandung pketentuan pyang pberlaku pumum

(pmassal) pdan pkonsumen phanya pmemiliki pdua ppilihan: pmenyetujuip ppatau

pmenolak. pKekhawatiran pyang pmuncul pberkaitan pdengan pperjanjian pbaku pdalam

pjual pbeli pproperti padalah pkarena pdicantumkannya pklausul peksonerasi (pexception

pclause). pKlausula peksonerasi padalah pklausula pyang pmengandung pkondisi

pmembatasi patau pbahkan pmenghapus psama psekali ptanggung pjawab pyang

pseharusnya pdibebankan pkepada ppelaku pusaha. pDi pdalam pPasal p18 payat (p1)

phuruf pa pUUPK pdiatur pmengenai plarangan ppencantuman pklausula pbaku ppada

psetiap pdokumen patau pperjanjian papabila pmenyatakan ppengalihan ptanggungp

pjawab ppelaku pusaha.

pUpaya Perlindungan Hukum pKonsumen Apartemen dalam PPJB berdasarkan UU No.

20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun pdalam phal ppelaku patau ppihak ppembangun

ptidak pmelakukan pprestasinya pyaitu pmembangun prumah psusun pdapat pdikatakan

ppelaku/ ppihak ppembangun ptersebut pwanprestasi patau pingkar pjani. pArti

pwanprestasi patau pingkar pjanji ptidak pdijumpai pdalam pKUH pPerdata, ppada pPasal

p1239 pKUH pPerdata, pdisebutkan pbahwa ptiap-ptiap pperikatan puntuk pberbuat

psesuatu, patau puntuk ptidak pberbuat psesuatu, papabila psi pberutang ptidak

pmemenuhi pkewajibannya, pmendapatkan ppenyelesaiannya pdalam pkewajiban

pmemberikan ppenggantian pbiaya, prugi pdan pbunga. pDijumpai ppula pdalam pPasal

p1243 pKUH pPerdata, pbahwa ppenggantian pbiaya, prugi pdan pbunga pkarena ptak

pdipenuhinya psuatu pperikatan pbarulah pmulai pdiwajibkan, papabila psiberutang

psetelah pdinyatakan plalai pmemenuhi pperikatannya, ptetap pmelalaikannya patau pjika

psesuatu pyang pharus pdiberikan patau pdibuatnya phanya pdapat pdiberikan patau

pdibuat pdalam ptenggang pwaktu pyang ptelah pdilampaukannya, pyang pberarti

pbahwa psebab ptidak pdipenuhinya pperikatan pmembawa pakibat pdebitur pdiwajibkan

pmemberikan pganti pkerugian.

pHal pini psesuai pdengan ppendapat pSubekti, pseseorang pdikatakan ptelah pmemenuhi

punsur-punsur pwanprestasi papabila:5

a. pTidak melakukan papa pyang pdisanggupi akan dilakukannya;

b. pMelaksanakan papa pyang pdijanjikannya, ptetapi ptidak psebagaimana

pdijanjikan;

c. pMelakukan papa pyang pdijanjikannya ptetapip pterlambat;

d. pMelakukan psesuatu pyang pmenurut pperjanjian ptidak pboleh pdilakukannya.

Pelaku usaha dikatakan pwanprestasi papabila ptidak pmemenuhi pkewajibannya,

patau pmemenuhi ptetapi ptidak psesuai pdengan pyang pdijanjikan patau pmemenuhi

ptetapi pterlambat pdari pwaktu pyang pdiperjanjikan pdan pdisepakati pbersama poleh

ppelaku pusaha pdan pkonsumen. pdalam phal pupaya phukum pyang pdapat pkonsumen

plakukan papabila ppelaku/ ppihak ppembangun ptidak pmelakukan pprestasinya pdalam

phal pini pmembangun prumah psusun padalah pdapat pdilihat ppada pUURS pyang

ptelah pmengatur plarangan pseperti ptelah pdibahas psebelumnya, pdan pmengenai

ppenyelesaian psengketa, pyang pterdapat ppada pPasal p105 pUURS, pyang pberbunyi :

1. pPenyelesaian psengketa pdi pbidang prumah psusun pterlebih pdahulu

pdiupayakan pberdasarkan pmusyawarah puntuk pmufakat.

2. pDalam phal ppenyelesaian psengketa pmelalui pmusyawarah puntuk pmufakat

ptidak ptercapai, ppihak pyang pdirugikan pdapat pmenggugat pmelalui

ppengadilan pyang pberada pdi plingkungan ppengadilan pumum patau pdi pluar

ppengadilan pberdasarkan ppilihan pyang pdisepakati ppara ppihak pyang

pbersengketa pmelalui palternatif ppenyelesaian psengketa.

pSanksi padministratif pjuga pdapat pdibebankan pkepada ppelaku ppembangun

psebagaimana pdimaksud pdalam pPasal p107 pUURS pbahwa psetiap porang pyang

pmenyelenggarakan prumah psusun ptidak pmemenuhi pketentuan psebagaimana

pdimaksud pdalam pPasal p16 payat (p2), pPasal p22 payat (p3), pPasal p25 payat (p1),

pPasal p26 payat (p1), pPasal p30, pPasal p39 payat (p1), pPasal p40 ayat (p1), pPasal p51

payat (p3), pPasal p52, pPasal 59 payat (p1), pPasal p61 payat (1), Pasal 66, Pasal 74 ayat (1)

pdikenai psanksi padministratif. ,penurut pPasal p108 payat (1) pUURS psanksi

padministratif psebagaimana pdimaksud pdalam pPasal p107 pdapat pberupa:

a. pPeringatan tertulis;

5 Subekti, “Hukum Perjanjian”,Intermasa, Jakarta, 2005,hlm.45.

b. pPembatasan kegiatan ppembangunan dan/patau pkegiatan pusaha;

c. pPenghentian psementara ppada ppekerjaan ppelaksanaan ipembangunan;

d. iPenghentian isementara iatau ipenghentian itetap ipada ipengelolaan irumah

isusun;

e. iPengenaan idenda iadministratif;

f. iPencabutan iIMB;

g. iPencabutan isertifikat ilaik ifungsi;

h. iPencabutan iSHM isarusun iatau iSKBG isarusun;

i. iPerintah ipembongkaran ibangunan irumah isusun; iatau

j. iPencabutan iizin iusaha.

iNamun idi iantara iPasal-Pasal iyang idapat idikenakan isanksi iadministratif itersebut

itidak iada ipelanggaran iterhadap iketentuan iPasal i43 iUURS.

iPasal i98 iPelaku ipembangunan idilarang imembuat iPPJB:

a. iYang itidak isesuai idengan iyang idipasarkan; atau

b. iSebelum imemenuhi ipersyaratan ikepastian isebagaimana idimaksud idalam iPasal

i43 iayat (2).

pDan pjuga pPasal p117 pUURS pdalam phal pperbuatan psebagaimana pdimaksud

pdalam pPasal p109 psampai pdengan pPasal p116 pdilakukan poleh pbadan phukum,

pmaka pselain ppidana ppenjara pdan pdenda pterhadap ppengurusnya, ppidana pdapat

pdijatuhkan pterhadap pbadan phukum pberupa ppidana pdenda pdengan ppemberatan

p3 (tiga) pkali pdari ppidana pdenda pterhadap porang pselain ppidana pdenda pbadan

phukum pdapat pdijatuhi ppidana ptambahan pberupa ppencabutan pizin pusaha patau

ppencabutan pstatus pbadan phukum. pSedangkan puntuk ppenyelesaian psengketa

pkonsumen pdalam pUUPK pdiselesaikan poleh pBadan pPenyelesaian pSengketa

pKonsumen (pBPSK) pmenurut pPasal p1 pangka p11 pUUPK padalah pbadan pyang

pbertugas pmenangani pdan pmenyelesaikan psengketa pantara ppelaku pusaha pdan

pkonsumen.

Menjatuhkanp psanksi padministratif pkepada ppelaku pusaha pyang pmelanggar

pketentuan pUndang-pUndang. pKewenangan puntuk pmenangani pdan pmenyelesaikan

psengketa pkonsumen, pBadan pPenyelesaian pSengketa pKonsumen pmembentuk

pmajelis pharus pganjil pdan psedikit-pdikitnya pberjumlah panggota pmajelis ptiga

porang pterdiri pdari pseorang pketua pmerangkap panggota, pseorang pwakil pketua

pmerangkap panggota, pdan pseorang panggota, pmajelis pini pterdiri pmewakili psemua

punsur pyaitu punsur ppemerintah, punsur pkonsumen, pdan punsur ppelaku pusaha

pserta pdibantu poleh pseorang ppanitera pdan pputusan pmajelis pbersifat pfinal pdan

pmengikat.

pPengembang ppembangunan prumah psusun pyang pwanprestasi pmemberikan phak

pkepada pkonsumen puntuk pmemilih psebagaimana [diatur [dalam Pasal p1267 pKUH

pPerdata pyaitu, pdapat pmemilih, pmemaksa ppihak pyang plain puntuk pmemenuhi

ppersetujuan, pjika phal pitu pmasih pdapat pdilakukan, patau pmenuntut ppembatalan

ppersetujuan, pdengan ppenggantian pbiaya, pkerugian pdan pbunga. pMembatalkan

pperjanjian, pmenurut pUtrechtp sebuah pketetapan pyang ptidak psah pdikenal ptiga

pmacam pyakni :

1. pBatal (pnietig/pabsolute pnietig)

2. pBatal pdemi phukum (pnietigheid pvan prechtswege)

3. pDapat pdibatalkan (pverniegbaar).

Kesimpulan

Berdasarkan kajian pyang pdianalisis poleh ppenulis pmaka pdapat pdisimpulkan:

1. pPerlindungan phukum pterhadap pkonsumen pdalam pperjanjian pjual pbeli

prumah psusun pyang pbelum pdibangun, pbahwa pkonsumen pyang pmembeli

prumah pjika pkenyataanya ppengembang ptidak pmembangun patau

pmembangun ptetapi pterlambat patau pmembangun ptetapi ptidak psesuai pyang

pdijanjikan pdalam pbrosur pmaka pdapat pdikatakan ptelah pmelakukan pingkar

pjanji patau pwanprestasi, pdengan pmemberikan phak pkepada pkonsumen,

pyaitup pberupa phak :

a. pHak pmenuntut ppemenuhan pperjanjian;

b. pHak pmenuntut ppemutusan pperjanjian;

c. pHak pmenuntut pganti prugi;

d. pHak pmenuntut ppemenuhan pperjanjian pdengan pganti prugi;

e. pHak pmenuntut ppemutusan patau ppembatalan pperjanjian pdengan

pganti prugi.

2. pUpaya phukum pyang pdapat pdilakukan poleh ppihak pkonsumen, papabila

ppelaku/ppihak ppembangun ptidak pmelakukan pprestasinya (pmembangun

prumah psusun pkomersial), pyaitu pmengajukan pgugatan pganti pkerugian patas

pdasar pwaprestasi pberupa ppenggantian pbiaya prugi pdan pbunga pseperti

pyang ptelah pdiatur pdalam pUndang-pundang pNomor p8 ptahun p1999

ptentang pPerlindungan pKonsumen pdan pUndang-pundang pNomor p20 ptahun

p2011 ptentang pRumah pSusun.

Saran

Sudah waktunya keberadaan perjanjian baku (PPJB) diatur dalam Undang-Undang

tersendiri seperti halnya dibeberapa negara maju seperti Belanda, Amerika atau Jepang atau

setidak-tidaknya ada pihak yang mengawasi. Pengawasan terhadap perjanjian baku sendiri

dapat dilakukan dengan dua cara. Pertama, melalui pembentukan undang-undang yang

secara khusus mengatur perjanjian baku. Kedua, dengan membentuk komisi perjanjian

baku dibawahp pKementerian pHukum pdan pHak pAsasi pManusia. Tugas Komisi ini

memeriksa perjanjian baku sebelum dipasarkan kepada masyarakat. Dan pemerintah perlu

membentuk Komisi Pengawasan Rumah Susun yangp beradap pdibawah pKementerian

pHukum pdan pHak pAsasi pManusia yang mengawasi penjualan rumah susun mulai dari

tahap perizinan hingga tahap sertifikasi. Dengan demikian permasalahan yang akan terjadi

dikemudian hari dapat diminimalisasi. Dalam hal terjadinya wanprestasi oleh pihak

developer, para pembeli, untuk menegakkan hak-hak yang dimilikinya, diharapkan tidak

merasa ragu atau takut membawa permasalahan yang terjadi ke pengadilan. Bagaimanapun

konsumen/pembeli yang berani berproses di pengadilan sebenarnya “pahlawan” bagi

konsumen lainnya yang senasib.