A

MATRCULA

Quando o legislador brasileiro resolveu modificar o sistema de registro imobilirio at ento em vigor, optou pelo regime j existente em outros pases, entre os quais a Argentina e a Espanha, tendo introduzido a MATRCULA, como suporte para todos os atos registrrios (em sentido amplo), que devessem ser praticados em relao a um imvel. Os vrios doutrinadores que escrevem no Pas a respeito da matrcula procuraram, cada um segundo seu ponto de vista, conceitu-la, de forma a transmitir aos estudiosos do registro a exata noo do que ela representa. Assim, encontramos em EDSON JOSU CAMPOS DE OLIVEIRA a seguinte noo: "A matrcula um ato cadastral, a forma pela qual se caracteriza e individualiza um imvel e se lhe confere um nmero de ordem pelo qual ser prontamente identificado. A matrcula vem a ser tambm, um lanamento de transporte do imvel, do sistema antigo de registro para o novo. Por isso ato da economia interna da serventia, praticado de ofcio, obrigatoriamente, e no depende de qualquer requerimento.(REGISTRO IMOBILIRIO, Ed. Rev, dos Tribunais, So Paulo, 1976, pp. 34/35). WALTER CENEVIVA doutrina que: "A matrcula o ncleo do novo registro imobilirio. Seu controle rigoroso e a exatido das indicaes que nela se contiverem acabaro dando ao assentamento da propriedade imobiliria brasileira uma feio cadastral. Cada imvel (Pargrafo nico, I) indica a individualidade rigorosa da unidade predial. Na sistemtica da lei, cada interpretado em sentido estrito indicando prdio matriculado, estremando-o de dvida dos vizinhos. Tratando-se de imveis autnomos, mesmo negociados em um s ttulo, cada um ter matrcula individual. Trao assinalador da matrcula o de referir-se exclusivamente ao imvel, exigindo perfeita caracterizao deste, distinguindo-o dos demais. Permite que prdios, lotes ou reas contguas, se assim o requerer o titular, sejam unificados sob matrcula nica, formando um s todo, distinto das unidades que o compuseram, individuado na rea maior, provocando o cancelamento das matrculas de cada uma das partes originais. Ou, ao contrrio, pode ensejar desmembramento, limitado, no caso de reas rurais, pelas restries modulares da legislao agrria. O aspecto individuador da matrcula se refora com o adjetivo prpria. Cada e prpria so palavras nucleares para o intrprete compatveis com a anotao sistemtica dos arts. 195, 227 e 236"( LEI DOS REGISTROS PBLICOS COMENTADA , Saraiva, So Paulo, 1986, 5a. ed.,p. 385). AFRANIO DE CARVALHO refere: "...termo "matrcula", insgnia honorfica da primeira inscrio do imvel..."(REGISTRO DE IMVEIS, Forense, Rio, 1976. 1a. ed., p. 109).

matria:

JOS MRIO JUNQUEIRA DE AZEVEDO traz sobre a

"A matrcula tem por objetivo cadastrar e individualizar o imvel e no a pessoa interessada, embora da matrcula deva constar o nome desta, com os qualificativos acima indicados. Procede-se matrcula uma s vez e as subseqentes alienaes sero objeto de registro. Deve a matrcula ser efetuada no primeiro assentamento, lavrado na vigncia da lei atual, com os elementos constantes do ttulo apresentado e do registro anterior (art.228). Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrio, ser aberta a matrcula com elementos constantes do ttulo e certido atualizada do registro anterior (art. 229) (DO REGISTRO DE IMVEIS, Saraiva, So Paulo, 1976, p. 54). Para NICOLAU BALBINO FILHO: "Matrcula a especializao, a individualizao definitiva que se pretende assegurar ao imvel. Isto teoricamente, porque se o imvel for suscetvel de desmembramento, a matrcula perder o carter de definitiva" (REGISTRO DE IMVEIS, Atlas, So Paulo, 1976. 3a. ed., p. 6). ELVINO SILVA FILHO, em palestra realizada em simpsio internacional, dia 2/12/81, em Buenos Aires, Argentina, e publicada, assim se expressou: "La matrcula del inmueble se constituye por su descripcin, caractersticas y confrontaciones, de la manera ms perfecta y actualizada posible, y es realizada con los datos constantes del ttulo presentado para ser registrado, y con los datos constantes del registro anterior, lanzado en los libros existentes en nombre del vendedor o del propietario que constituye el derecho real".(PRESENTE E FUTURO DOS REGISTROS DE IMVEIS NO BRASIL, ed. part., p. 4). Merece destaque o conceito da matrcula ministrado por JETHER SOTTANO, ilustre Oficial do 6. Cartrio de Registro de Imveis da Capital de So Paulo, em palestra que fez: "Matrcula o ato cadastral necessrio e imprescindvel, que d origem individualidade imvel na nova sistemtica estabelecida pela Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1963, modificada pela Lei 6.216, de 30 de junho de 1975, e que independe do ato imediato que determinou sua abertura". A matrcula no ato de registro, no sentido de que ela, pura e simplesmente, no cria, no modifica, no extingue direitos. Ela ato de registro no sentido lato porque s existe dentro do sistema registrrio. Devemos explicar a aparente contradio acima. Assim, em sentido amplo, a matrcula ato registrrio porque praticada nos Cartrios de Registro Imobilirio e s neles. Inexiste nos demais registros pblicos, ao menos com essa denominao, e com as caractersticas especficas. No ato registrrio se entendermos que, de acordo com a legislao civil ordinria, atos de registro so transcrio, a inscrio e a averbao. Abrir-se a matrcula de um imvel, para os brasileiros, ou a in matriculacin para os argentinos e espanhis, no sistema do "flio real", possibilitar que um imvel figure no registro imobilirio no sistema introduzido com a Lei de Registros Pblicos.

Assim dizemos porque encontramos inmeros casos em que o imvel, por qualquer forma, figurava nos livros registrrios e, por uma srie de circunstncias, no pode ser matriculado na vigncia da Lei atual, como veremos mais adiante. Alguns princpios so bsicos em relao matrcula e o primeiro deles o da unitariedade, segundo o qual a cada imvel deve corresponder uma nica e exclusiva matrcula e,como corolrio, que uma matrcula no pode abrigar mais de um imvel ou se referir a mais de um. No incio da vigncia da Lei, por equivocada interpretao, muitos Cartrios, ao abrirem a matrcula, nela fizeram inserir dois, trs e muitos mais imveis, tantos quantos figurassem na transcrio, por no terem, ento, assimilado a profunda alterao que foi introduzida na sistemtica registrria. Assim, se "Joo da Silva" tivesse, pela transcrio n.34.567, do livro 3AB, adquirido trs imveis, na sistemtica do Regulamento dos Registros Pblicos, em sendo a transcrio do ttulo e no do imvel, ela encerrava o ato de transmisso dos trs imveis. A descrio inserida na coluna "Caractersticos e Confrontaes do Imvel" foi, assim por equvoco, transportada para a "matrcula" aberta, que passou a conter os trs imveis, ainda que o ato registrrio gerador de sua abertura dissesse respeito apenas a um deles. Claro que a esta altura, mais de dez anos decorridos da vigncia da Lei n. 6.015/73, esse erro se torna menos encontradio. Cumpre, portanto, corrigir as falhas cometidas, e a indagao feita no sentido de, detectada a falha, como san-la. Tenho entendido que a matrcula deve ser encerrada, atravs de um ato de averbao, abrindo-se tantas matrculas quantos sejam os imveis que a primitiva abrigava, transportando-se para cada uma delas todos os atos que, em relao a esse imvel, tivessem sido praticados na matrcula primitiva. A averbao, evidentemente, ao mesmo tempo em que a notcia o encerramento, deve fazer referncia aos nmeros das matrculas abertas, para permitir a continuidade e assegurar que, nas buscas efetuadas, se localize prontamente a nova matrcula. Como se tratou de erro evidente, cometida pelo Oficial, abrindo matrcula que encerra mais de um imvel, o fundamento legal para a correo sugerida est no art. 213, da Lei de Registros Pblicos. O cuidado que deve ter o Oficial, posteriormente, para no exigir, das partes, que reti-ratifiquem escrituras para indicar o nmero da nova matrcula, quando, no ttulo, vier feita referncia matrcula encerrada. O erro cometido e sua posterior correo no podem gerar maiores obstculos aos usurios, que nenhuma participao tiveram no equvoco e no podem, portanto, ser penalizados por ele. Outro erro bastante comum foi lanar-se, na abertura da matrcula, como proprietrio, (art. 176, pargrafo nico, inc. II, n.4), o nome de quem estava adquirindo o imvel e cujo registro do ttulo aquisitivo foi o fato gerador da abertura da matrcula. O proprietrio ou o(s) nome(s) do(s) proprietrio(s) a ser lanado na matrcula, ao ensejo de sua abertura, AQUELE QUE FIGURAVA como adquirente na transcrio. Se "Jordo da Silva" era o adquirente, pela transcrio n. 34.567 do Livro 3AB, ele que deve

figurar como proprietrio na matrcula aberta, ainda que, tendo falecido, ela esteja sendo aberta para registrar a transmisso operada no seu inventrio. Em regra, o esplio no o proprietrio, salvo quando ele figura nessa condio no ttulo aquisitivo. O nmero do registro anterior deve ser indicado na abertura da matrcula, com remisso ao Livro em que praticado e, em especial, se esse registro de outra Circunscrio ou de outra Comarca, no pode faltar essa referncia, para que o princpio da continuidade registrria seja integralmente atendido. Sempre sugeri que, em se tratando de imvel loteado, isto , lote de um loteamento inscrito ou registrado, o nmero de inscrio ou do registro do loteamento tambm seja lanado na matrcula como complementao do "registro anterior",de forma a possibilitar a quem a examine, de pronto,"itu oculi", que ela se refere a um lote de um loteamento perfeitamente regular. Agora, com a equiparao registrria do desmembramento ao loteamento, deve-se, tambm, referir o nmero do registro do primeiro, ao lado da indicao da transcrio aquisitiva, ou do nmero de registro na matrcula. Um dos srios defeitos do sistema registrrio era no exigir que nos atos de registro as pessoas fossem qualificadas. No se encontram, nas transcries, os nomes das esposas (ou dos maridos) daqueles que figuram como adquirentes, credores, etc., o que leva necessidade de, ao se abrir uma matrcula, averbar-se no o casamento, mas, comprovado este, inserir-se o nome do cnjuge, para que, na seqncia, o primeiro registro possa se afinar, integralmente, com o registro anterior, a matrcula e o aperfeioamento que se faz ao se averbarem os dados complementares de perfeita qualificao e identificao do proprietrio. indispensvel averbar-se, portanto, o nome da mulher do proprietrio, quando omitido nos registros anteriores, para tanto exigindo-se certido de casamento. Essa prtica, que muitas vezes no encontra a compreenso das partes, dos Advogados e at de juzes, absolutamente indispensvel, para perfeita regularidade dos registros e para a necessria segurana e certeza que eles devem refletir. J se apurou, ao fazer-se esse tipo de exigncia, que um homem, casado ao tempo da aquisio com uma mulher (ou viceversa), se apresentava transmitindo ou onerando "acompanhado" da segunda mulher (ou do segundo marido), no tendo sido feito o inventrio do primeiro cnjuge, violentando, muitas vezes, at direitos de filhos. Essa salutar providncia, de se exigir a averbao do nome da esposa (ou do marido) quando omitido na transcrio, resultou da posio assumida, em So Paulo, pelo Dr. Jos Simo, ilustre Oficial do 3. Cartrio de Registro de Imveis da Capital. A princpio incompreendida a sua exigncia, hoje est consagrada na orientao da 1. Vara de Registros Pblicos, e da E. Corregedoria Geral da Justia e do E. Conselho Superior da Magistratura. Veja-se que no se trata de exigir a averbao do casamento, uma vez que no registro anterior o proprietrio j figurava como casado (e no teria sentido duvidar-se do prprio registro ou no

aceit-lo), mas de se exigir complementao, com a indicao do nome da mulher (ou do marido), para que, nos termos do art. 146 da Lei de Registros Pblicos, pode e deve o Cartrio solicitar a apresentao do documento hbil, no caso a certido de casamento. Tem sido comum que, feita a exigncia para registro de ttulos expedidos em inventrios (formais de partilha, cartas de adjudicao, folhas de pagamento), advogados insistam em que, se as declaraes do inventariante no processo de inventrio so aceitas e devem ser tidas como verdadeiras, no preciso que a prova seja feita perante o Oficial de Registro de Imveis. Nada menos exato, contudo. No mbito do inventrio h dispositivo expresso num sentido; no campo registrrio, h outro. So campos distintos, cada qual regido por leis especficas, com princpios diversos, que no podem ser postergados, especialmente no mbito registrrio, onde a segurana se erige em expoente, no no interesse ou na defesa do Cartrio ou do Oficial, mas do povo, destinatrio e usurio. Outro elemento importante da matrcula o nmero do cadastro. Diz a Lei que esse dado deve ser lanado na matrcula, "SE HOUVER". Quanto aos imveis rurais, evidente que existe, pois sem o Certificado de Cadastro do INCRA a escritura no pode ser lavrada, pena de nulidade. Quanto aos imveis urbanos, neste Brasil imenso, em muitos Municpios no foi feito o cadastramento, da o teor do dispositivo. A expresso "se houver", portanto, deve ser bem compreendida e no pode gerar polmica. No imvel rural, quando se trata de desmembramento, isto , quando a matrcula aberta se refere a uma parte de imvel maior, o nmero de cadastro a ser lanado aquele da rea maior, circunstncia que dever ser mencionada. Posteriormente, quando o imvel matriculado j tiver o seu cadastro, dever ser feita a averbao para indicar o nmero cadastral especfico do imvel. O mesmo deve ser dito do imvel urbano, pois, em regra, nos casos de loteamento ou desmembramento, somente no ano seguinte que as Prefeituras Municipais fazem o lanamento especfico ou "desdobrado". Esse nmero de cadastro tem real importncia. Em So Paulo, alm dos indicadores real e pessoal, organizados por ficha, hoje obrigatria a organizao de um indicador cadastral. Deve-se a iniciativa viso do Oficial do 8. Cartrio de Registro de Imveis, at hoje ausente dos Encontros do IRIB, mas estudioso, conhecedor e atuante, ULYSSES DA SILVA, que introduziu o sistema (como outras inovaes que poucos conhecem) desde o incio da vigncia da Lei de Registro Pblicos. Na ficha, classificada pela ordem cadastral (dos imveis urbanos) se faz uma nica referncia: ao nmero da matrcula do imvel. Como a apresentao do aviso-recibo do imposto municipal (territorial-predial) obrigatria (ao menos em So Paulo), desde logo se verifica esse fichrio, o que possibilita saber-se se o imvel j est matriculado. Estando e conferindo a referncia feita no ttulo com esse nmero de matrcula, no h maiores problemas. Mas, muitas

vezes, por circunstncias vrias, as partes se utilizam de um nmero de cadastro (ou apresentam aviso-recibo) que no corresponde ao imvel referido no ttulo. Pode, assim, o Oficial,exercer um controle novo, diferente, que confere mais segurana aos atos que pratica. No se argumente que com a medida se cria mais uma obrigao, mais um fichrio, mais um trabalho para a serventia. Nada deve ser erigido ou oposto maior segurana do sistema registrrio, em que o Oficial o instrumento de que o Poder Pblico se utiliza e no qual confia, esperando sua colaborao para a aperfeio-lo, atualiz-lo e torn-lo cada vez mais eficiente e seguro. Voltando ao cadastro do imvel rural, como elemento integrante da matrcula, algumas questes podem surgir. Sabemos todos da ineficincia do INCRA, rgo burocratizado, desatuante, que teria sido criado com a melhor das intenes mas, como resultado, apenas foco de empreguismo, demagogia, omisso e corrupo. Salvo sua atuao nas colonizaes (que no faz e quando faz no funciona), s serve para centralizar o controle dos imveis rurais, que poderiam ser melhor cadastrados, controlados e fiscalizados pelos Municpios. Cadastra tudo quanto lhe apresentado, sem cogitar da fuso (?) de posse com domnio, j que no se estruturou, quer legal, quer administrativamente, para fazer distines. Assim, algum tem cadastro do INCRA relativo a 56,4ha. Mas seu ttulo de domnio de 23,5ha, isso porque foram cadastrados posse e domnio. Pretende vender parte do imvel com 15ha, o que seria possvel pelo cadastro, sendo o mdulo de 15ha, mas impossvel perante o registro, onde s dispe de 23,5ha e o remanescente ficaria inferior ao mdulo, o que vedado. V-se, pelo exemplo citado, o que na realidade j se apresentou concretamente ao registro imobilirio, quanto deficiente o sistema cadastral do INCRA. Por que, pois, no se fazer, naquele malfadado Instituto, um cadastro para posse e outro para domnio, este, sim, afinado com o registro imobilirio? Cada Oficial ser capaz de indicar no um, mas dezenas de casos, em que a situao cadastral oficial colidiu com o registro, em que o INCRA pretendeu se intrometer e fazer determinaes aos serventurios que a ele no se subordinam. Repita-se, aqui, o que foi dito anteriormente, quanto ao conflito entre os ttulos judiciais e o registro: cada qual no seu campo, at o dia em que o legislador tiver - o que no podemos esperar sequer para nossos netos - o bom senso de fazer leis que conheam essa diversidade, afinando o Cdigo de Processo Civil com a Lei de Registros Pblicos e o cadastro do INCRA com aquele... Todos sabemos que no sistema do Regulamento dos Registros Pblicos, embora o art. 285 desse Diploma exigisse a perfeita descrio dos imveis, com caractersticos, confrontaes, rea, medidas, etc., todos os Cartrios do Pas, sem exceo, complacentes com ttulos em que havia violentao da exigncia legal, transcreveram e inscreveram documentos pblicos, particulares e judiciais com precrios elementos de caracterizao e individualizao dos imveis. Tais falhas se refletem agora, em que com o sistema de matrcula a perfeita individuao do imvel ganhou especial realce. Cuida-se, portanto, de saber se possvel abrir-se matrcula quando, na

transcrio, a descrio do imvel seja precria e deficiente, de molde a no permitir sua individuao e que ele, assim, se distinga dos demais. A resposta h de ser afirmativa, no, evidentemente, por questes jurdicas, mas por imposio social. Com efeito, juridicamente era de se esperar que, em cada caso em que a omisso ocorresse, previamente se retificasse a transcrio para, s ento, permitir a abertura da matrcula. O procedimento retificatrio estabelecido na Lei de Registros Pblicos, em seu art. 213, parg.2., exigindo sempre a interveno judicial, com citao dos alienantes e confrontantes, onera sobremodo as partes, entrava o Judicirio e demorado. De custo social incondizente com a pobreza do Pas, tal sistema est a merecer total modificao, quer para simplific-lo, quer para agiliz-lo, quer para torn-lo acessvel a todos. Assim, respeitado o princpio segundo o qual no so irregulares os ttulos em que os imveis venham descritos como se encontram nas transcries (Lei de Registros Pblicos, art. 225, parg. 2.), pode-se e se esto abrindo matrculas de imveis, em que a descrio destes omissa, lacunosa, imperfeita e no leva a nada. Outro importante princpio na abertura da matrcula o que impe que para ela sejam transportados todos os nus incidentes sobre o imvel, constantes de todos os livros de registro. Assim, as hipotecas, compromissos, servides, so por averbao, transportados para a matrcula no exato momento de sua abertura, para que esta espelhe a realidade registrria desde o incio e no omita fatos jurdicos que afetam o imvel matriculado. Questionou-se, no incio da vigncia da lei, sobre a possibilidade de abertura de matrcula ou para simples averbao, ou, ainda, para que nenhum ato registrrio, em sentido amplo, fosse praticado. A dvida surgiu diante do que prescreveu o art. 228 da Lei de Registros Pblicos, que d a entender que a matrcula s pode ser aberta, exclusivamente, quando dever ser praticado um ato de registro. Sempre sustentamos, inclusive em decises, em primeiro lugar que o princpio no comportava interpretao rgida, em segundo lugar que o ideal seria a imediata matrcula de todos os imveis de uma Circunscrio Imobiliria e, em terceiro lugar, que, no conferindo, esse ato de abertura de matrcula, a ningum, mais direitos do que j detinha, no modificando, no alterando nem extinguindo direitos, nada impedia que se abrisse matrcula quer quando nenhum ato de registro devesse ser praticado, quer para uma simples averbao. Se tivesse havido condies materiais para se matricular todos os imveis, evidentemente os servios seriam agilizados, pois, quando da apresentao de ttulos, no haveria necessidade de prvia abertura de matrcula para, em seguida, ser praticado o ato que ensejou sua abertura. Mas, como em muitos Estados h custas e emolumentos que so devidos pela abertura de matrcula, considerando ainda que no havia "necessidade" de assim se proceder, a realidade que poucos Cartrios agiram dessa forma. De tudo resta, portanto, a afirmao de que a matrcula pode ser aberta de ofcio, a requerimento do interessado, quer

para simples averbao, quer para que o imvel, desde logo, ganhe seu lugar no Cartrio, dentro do novo sistema, mesmo que nada, nenhum registro nela seja feito. Tratemos, agora, de enfrentar trs dos mais srios problemas criados com o "flio real", para a abertura de matrculas, o primeiro deles parcialmente supervel, o segundo s supervel com algumas acomodaes e bom senso e o terceiro intransponvel. Num primeiro caso deparamos com a necessidade de abertura de matrcula do remanescente de um imvel, que tinha uma descrio na transcrio, descrio essa que no se afina mais com a realidade, em funo de um ou de mais desmembramentos. De evidente que pode ser aberta a matrcula do remanescente, cuja descrio incumbe s partes, ficando para o Oficial a responsabilidade de conferi-la com os demais elementos constantes do registro. Se a descrio que lhe vem ofertada no ttulo ou em requerimento apartado puder ser aceita porque ele tem elementos de conferncia e pode afirmar se ela adequada aos dados de que dispe, deve abrir a matrcula. Se, entretanto, a descrio do remanescente apresentada ao Cartrio, no permitir conferncia ou, para ser mais exata, no apresentar pontos de coincidncia com a descrio da transcrio, deve ser recusada a abertura da matrcula, o que exigir que o interessado promova o procedimento retificatrio, para dar a exata descrio e permitir a abertura da matricula. Ganha, pois, relevo, a funo do Oficial registrador na qualificao do ttulo apresentado, e exatamente a que se apura e revela o cuidado e a dedicao, a cautela e o zelo com que desempenha suas atividades. Numa segunda hiptese, cuidamos dos casos em que o ttulo apresentado a registro diz respeito transcrio, uma parte ideal, a transmite ou onera, a qualquer ttulo, sendo indispensvel a abertura da matrcula para ingresso do instrumento que suporta o negcio jurdico. Nesses casos, deve o Oficial matricular o imvel, isto , descrev-lo, tal como ele vem descrito na transcrio. Indicar com o proprietrio no s aquele que est transmitindo, com o respectivo registro aquisitivo, mas TODOS os demais titulares de domnio sobre o imvel, com TODOS os nmeros de transcries dos respectivos ttulos. Errado, portanto, que se abra a matrcula consignando, como tem sido muito comum: "uma parte ideal de 16ha, no imvel rural denominado fazenda Santo Antnio..." (segue-se a descrio do todo). A matrcula sempre do imvel e no de parte dele, quer seja parte certa e determinada, quer seja parte ideal. Assim, abre-se a matrcula descrevendo-se o imvel. Indicam-se todos os proprietrios, com os respectivos percentuais de domnio sobre o imvel. No local destinado a indicao do registro anterior devem ser anotados todos os nmeros de transcries de todos os condminos. Na prtica, o que muitas vezes ocorre a impossibilidade de se recompor todo o quadro condominal, de tal forma que, descrito o imvel, sejam indicados todos os nomes de todos os condminos e todos os ttulos aquisitivos.

A pesquisa, nesse caso, deve se estender a todos os livros do Cartrio e, se necessrio, remontar aos registros feitos em todas as circunscries imobilirias anteriores. Admitamos que, na prtica, em determinada hiptese, mesmo aps acurado exame nos livros do Cartrio e exaustiva pesquisa nas Circunscries anteriores, no se logre descobrir o registro de um percentual, por exemplo, de 3% do imvel, sendo, portanto, desconhecido quem o titular dele. Estamos diante de um imvel perfeitamente caracterizado, com sua descrio absolutamente em ordem. Mas para a abertura da matrcula devem ser indicados TODOS os proprietrios (condminos) e respectivos nmeros de transcries aquisitivas. No dispomos desse dado, como vimos, relativamente a 3%. No sabemos o nmero do registro e nem quantas pessoas detm esse percentual. Admitamos, tambm, que o titular possa ser at conhecido, que seu ttulo de aquisio seja um formal de partilha anterior a 1916, portanto no sujeito a registro por se tratar de ttulo anterior ao Cdigo Civil. Ele no est obrigado a exibi-lo, no est obrigado a registr-lo nem a indicar onde tramitou o inventrio em que expedido, para que se extraia uma segunda via. Se levarmos a interpretao da Lei a extremos, a matrcula no poder ser aberta, conhecido ou no o proprietrio ou proprietrios faltantes, por faltarem os dados relativos a um percentual de domnio. Sempre entendemos que a matrcula poderia ser aberta, descrito o imvel, indicados os condminos com registros encontrados, que seriam referidos pelos nomes e pelos nmeros respectivos e se lanaria uma observao na matrcula ou, ainda, uma averbao, para consignar que no foi possvel encontrar-se, nos registros anteriores, os nomes dos demais comunheiros e respectivos registros. Quando aparecesse o ttulo desses desconhecidos, seria feita nova averbao e completada a matrcula; se no aparecesse, a matrcula, nessa parte, ficaria incompleta, mas no se impediria os demais - que no tiveram participao na omisso, quer dos Cartrios, quer dos seus condminos - de ter seus ttulos registrados e de transmitir ou onerar suas partes ideais. A matrcula ficaria, por exemplo, assim: Matrcula n.... Um imvel rural denominado Fazenda Santa Helena, com 567ha, no Municpio de Brejo das Almas, desta Comarca, com frente para a Estrada Municipal que liga o Municpio sede da Comarca, confrontando com Aderbal de Oliveira Souza, Jafet J. Abdalla e Maria Antonieta Ponz e o crrego do Espraiado. Proprietrios: Antonio de Oliveira, brasileiro, maior, pecuarista, solteiro, R.G. n. 3.456.765, C.P.F. n. 098.890.054-00, residente Rua 12 de Outubro, n. 3, Apucarana-PR (34%); Joo Pedro Lavra, brasileiro, maior, comerciante, casado no regime de comunho de bens antes da Lei n. 6.515/77 com Ana de Oliveira Lavra, ele com R.G. n. 4.567.678, ela com R.G. n. 6.567.988, ambos inscritos no C.P.F. sob n. 46.545.555-98, residentes Rua Lavrador, n.134, em DouradosMS (13%); Mrio da Silva, brasileiro, maior, vendedor ambulante, solteiro, R.G. n. 456.566, C.P.F. n. 454.234.433-22, residente Rua 7 de Setembro, n. 134, em So Jos dos Pinhais-PR (39%). OBSERVAO:

No foram encontrados nos registros anteriores os nomes dos demais condminos. Cadastro n. 0374302943007-INCRA. Registro anterior: Transcrio n. 34.564, do livro 3a, da Comarca de Caixa Prego (1o.); Transcrio n. 3.22, do Livro 3-A, deste Cartrio (2o.); Transcrio n. 12.222, do Livro 3-B, da Comarca de Belelu. OBSERVAO: No foram encontrados os registros relativos s demais partes ideais que compem a totalidade do condomnio. R.1/M... Por escritura pblica de venda e compra de 25 de julho de 1987, do Cartrio de Notas de Minuano-PR, Livro 13, fls. 94, o condmino Antnio Oliveira vendeu sua parte ideal de 34% do imvel matriculado a Seno Abravanel, brasileiro, maior, radialista, R.G. n. 16.666.777, casado com Deusa de Oliveira, brasileira, do lar, R.G. n. 1.989.098, com C.P.F. comum n. 190.098.999-67, casamento celebrado no regime de comunho de bens em 14 de novembro de 1985, conforme pacto antenupcial registrado sob o n. 3.455, no 1. Cartrio de Registro de Imveis da Capital do Estado de So Paulo, por Cz$ 1.000.000,00 (hum milho de cruzados). Eu, ...........Laranjeira de Souza Brito, escrevente autorizado, datilografei . Eu . .......Engrcia de Mello, Oficiala Substituta, o conferi, subscrevi e assino em 25 de julho de 1987. Pode-se facilmente verificar que a matrcula est correta, contendo todos os elementos que a Lei determina, omitindo, apenas, os nomes dos condminos desconhecidos e seus respectivos nmeros de transcries aquisitivas. No se erige o Registro, portanto, em dique contra a livre transmisso da propriedade, respeitado o direito que os condminos adquiram com os seus respectivos registros e, ao interessado, usurio, d, de pronto, um visual de que ela no pode referir os nomes dos demais condminos. o retrato fiel da realidade brasileira, com transporte, para o presente registrrio, das falhas passadas. No fico, no engana, no ilude. Reflete certeza. No essa, entretanto, a orientao que se imps aos registradores paulistas. Entendendo que a matrcula S PODE SER ABERTA com todos os nomes de todos os condminos, o E. Conselho Superior da Magistratura tem desagasalhado recursos que lhe so endereados, postulando abertura de matrculas idnticas do modelo para propiciar a seqncia registrria. No exemplo figurado mencionamos trs condminos conhecidos e um percentual de domnio sem registro e sem indicao dos nomes respectivos. Mas encontramos muitos casos em que a propriedade est pulverizada, na mo de dezenas ou at uma centena de proprietrios, impedindo-se, com essa orientao, que mesmo entre condminos haja transmisso, de forma a, pouco a pouco, ir-se diminuindo os condminos. Impede-se a abertura de matrcula, impedem-se os registros de transmisses, de nus, e o registro passa a no refletir a realidade, em respeito a uma orientao que se nos afigura legalista e formalidade ao extremo. Por derradeiro, tratemos do ltimo caso figurado em que a abertura da matrcula impossvel. Figuremos um a propriedade dividida entre 6 ou 8 condminos. Um ou mais de um deles transmitiram, com anuncia dos demais, partes certas e determinadas, operando-se uma diviso parcial e extino parcial do condomnio. Outro dos condminos, sem anuncia dos demais, alienou tambm,

como parte certa, sua parte ideal, descrevendo a parte transmitida. Todas as transmisses foram registradas. De evidente que, nestes casos, no se tem mais a descrio do imvel a ser matriculado, porque ele foi decomposto, desfigurado pelas alienaes parciais, umas corretamente registradas (transcritas) porque a transmisso de um comunheiro, de parte certa, contou com a anuncia dos demais, mas outras equivocadamente registradas (transcritas) porque o condmino no pode, sem anuncia dos demais consenhores, alienar parte certa da coisa comum indivisa. No se tem descrio que se afine com a realidade do imvel para se abrir a matrcula. No se tem mais o todo, para ser matriculado. No se tem elementos para conferir a descrio eventualmente apresentada pelas partes com o que seria o remanescente. Em tais casos, por absoluta impossibilidade de se abrir matrcula, porque no se tem a descrio do imvel, somente o recurso s vias judiciais possibilitar, em procedimento retificatrio, apurar-se a exata descrio do remanescente. 1-Matricula e diviso A diviso, como sabido uma das formas de se extinguir o condomnio, que pode deixar de existir de varias outras formas. No procedimento da diviso que tanto pode ser judicial ou amigvel, este instrumentado atravs de escritura pblica o resultado final a existncia ou o nascimento de imveis distintos correspondentes as partes em que decomposto o primitivo todo. No se haver de indagar aqui, por incabvel neste trabalho quanto ao conceito de diviso, sua natureza jurdica, etc., seno que nos interessa apenas saber qual o procedimento registrrio para que se resolva a forma de proceder quando ocorre a operao diviso. Abre-se a matrcula, descrevendo-se a parte, isto , o quinho, uma das pores em que decomposto o todo, lanando-se o nome de todos os condminos ,isto , os nomes daqueles que eram os titulares de domnio do todo dividido indicando-se ainda o n. do registro anterior, que tanto pode ser o n. do registro na matrcula (e nunca apenas o n. da matrcula), como o nmero da transcrio. O registro da escritura pblica de diviso ou da folha de pagamento extrada no processo de diviso ou, ainda, da carta de sentena que ali tenha sido expedida se faz como R.l. Por escritura pblica lavrada em tal data, em tal cartrio, livro tal fls. tal, o imvel da matrcula foi atribudo a fulano de tal j qualificado. Com grande freqncia se encontram matrculas em que registrada diviso no se utilizam os cartrios da expresso atribudo, mas corriqueiramente se escreve que ficou pertencendo, expresso totalmente inadequada e cuja utilizao nunca dever ocorrer. Uma questo que, nos primrdios da vigncia da atual lei de registros pblicos suscitou algumas dvidas foi saber se, operada a diviso e apresentada a cartrio a escritura pblica ou o ttulo judicial, era obrigatrio o registro, claro que com a prvia abertura de matrcula de todos os quinhes, de todos os pagamentos ou, melhor dizendo, de todas as atribuies. Isto porque no velho Regulamento dos Registros Pblicos o que se transcrevia ou se inscrevia eram os ttulos , por inteiro, vedado que fossem parcialmente registrados, salvo quando, evidncia, contivesse ele imveis situados em circunscries

imobilirias distintas. Tanto que o nome do ato praticado no registro era transcrio das transmisses, isto , cpia do ttulo, ainda que resumidamente. Sustentava-se portanto que num mesmo ato se transcreviam todos os pagamentos. No sistema cadastral introduzido com a matrcula, entretanto, matriculam-se os quinhes ou os imveis em que dividido o todo o que pode ocorrer individualmente, isto , medida em que os ex comunheiros forem apresentando os seus ttulos ao cartrio de registro de imveis. Isto significa que cada um dos comunheiros tem o poder de solicitar o registro exclusivamente do seu ttulo, na matrcula do imvel que lhe foi atribudo. Nem pode o Oficial exigir do condomnio que este seja compelido ao pagamento do registro de todos os quinhes, o que muitas vezes at seria impossvel, dada a existncia de disputas longevas no procedimento divisrio judicial. A lei atual, portanto, veio a facilitar a situao, pois cada um registra apenas o seu pagamento, ainda que, facultativamente e sem qualquer nus para as partes possa o oficial desde logo matricular todos os quinhes, por comodidade e para abreviar o futuro registro dos demais quinhes. Em procedimento administrativo da Comarca de So Joo da Boa Vista, entretanto, o Corregedor Geral da Justia, acolhendo parecer de um Juiz Auxiliar que pontificou: " dado o sistema cadastral introduzido pela nova Lei de Registros Pblicos no mais possvel registrar-se exclusivamente um quinho em processo divisrio, amigvel ou contencioso, devendo ser registrados todos os quinhes simultaneamente". Verifica-se de tais afirmaes que, lamentavelmente, a tcnica registrria nem sempre bem compreendida, ou apreendida por aqueles que militam na rea. No demais recordar que no registro da diviso pode ser (e conveniente que seja) indicado o valor de cada quinho, assim como, em caso de torna ou reposio, se fazer remisso sua ocorrncia e ao fato de ter sido recolhido o imposto correspondente. Dado que a Constituio Federal atribuiu aos municpios o imposto de transmisso inter vivos nos atos onerosos e aos Estados Membros aquele decorrente das transmisses gratuitas ou mortis causa de se indagar a quem deve ser recolhido o imposto em casos de torna ou reposio. Sabido que a diviso meramente declaratria e no atributiva do domnio, a eventual torna ou reposio no decorre de ato propriamente negocial, no sentido de que as partes tencionem transmitir domnio e recebam numerrio em troca, mas a vontade dos condminos est voltada para a extino do condomnio e, muitas vezes, se torna impossvel dividir o todo de forma igualitria, exigindose a reposio. Mas, havendo o pagamento em dinheiro, parece inarredvel que se deva recolher o imposto para o municpio. 2- Matrcula e tombamento. O instituto do tombamento, embora vetusto no direito, somente mais recentemente passou a acessar o registro imobilirio, quando se percebeu da necessidade de ser dada a mais ampla publicidade ao ato administrativo que o gera, para evitar que incautos viessem a adquirir o imvel tombado e, visando sua demolio para um empreendimento imobilirio se vissem repentinamente informados da impossibilidade de efetuar a demolio. O ato administrativo do tombamento registrado no Livro 3 por inteiro,

isto , transcrito literalmente nesse livro, mas o que garante a publicidade a sua averbao na matrcula, fazendo-se remisso ao registro que foi praticado no livro 3. 3- Matrcula e sequncia numrica dos atos nela praticados. O artigo 232 da lei de Registros Pblicos estabelece que todos os atos praticados nas matrculas so numerados sequencialmente, quer sejam de registro ou de averbao, de tal forma que se iniciam os atos com o n. l e se vai ao infinito, pouco importando qual a sua natureza, isto , se registro ou averbao. Nos primeiros dias da vigncia da lei houve certa dificuldade para se entender que o legislador quis apenas estabelecer a sequncia numrica, distinguindose os atos pela letra maiscula "A" ou pela letra maiscula "R",mas atualmente, j decorridos quase l8 anos da vigncia do novo texto, a matria no comporta mais dvida nem ensejaria referncias, o que se faz apenas guisa de rememorar os primrdios do novo sistema. 4- Restaurao de matrcula extraviada ou destruda por agente mecnico. Acredita-se que em todos os Cartrios do Pas j tenha ocorrido o extravio ou a destruio total ou parcial de matrcula, o que s no deve ter ocorrido nas serventias em que ainda se utilizam dos velhos livros ou dos livros de folhas soltas. Como a grande maioria, felizmente se utiliza do sistema de fichas, sabe-se que o extravio ou a destruio so possveis, de tal forma que se h de criar um sistema seguro para a restaurao. Num primeiro passo havemos de reportar ao microfilme, que, sem dvida ainda o meio mais seguro de reproduo, ainda que, como se verificar em outro tpico j se cogite da utilizao dos discos ticos. No basta, entretanto, a cada ato de registro ou averbao que se pratique que se microfilme novamente a matricula, com todos os documentos que geraram o ato ou atos nela lanados. indispensvel que se possa, atravs de um processo seguro, eficiente e rpido se atingir o microfilme, se localizar os rolos em que esto os documentos e a reproduo da matrcula que se pretende restaurar. Antes do incio da vigncia da lei, em seminrio realizado na CAPITAL DE SO PAULO, sugerimos que , num caderno com folhas numeradas de 1 ao infinito, ao lado do nmero, que corresponderia ao da matrcula, se fossem anotando as datas em que ela fora movimentada. Extraviada, bastaria se verificar nesse livro as datas das movimentaes para se localizar os rolos de microfilme e, no ltimo, ter-se- a matrcula extraviada, bastando, pois, reproduzi-la. Reproduzir-se- a matrcula, copiando-se todos os atos praticados, surgindo, entretanto uma indagao. Quem assina os atos reproduzidos? E se o escrevente j deixou a serventia? E se faleceu? E se o antigo Oficial, embora aposentado no mantm um bom relacionamento com o novo titular, como proceder? Nas oportunidades em que consultado para a soluo de problemas dessa espcie, sempre orientei os cartrios no sentido de que a restaurao se faa pelo titular, cabendo a este subscrever todos os atos restaurados e, o que me parece mais importante, que seja lavrada ou lanada uma averbao consignando-se que naquela data, valendo-se o Cartrio de microfilme ou de outros elementos (cpia reprogrfica arquivada), diante do extravio ou destruio total ou parcial da matrcula original, foi ela restaurada.

Parece desnecessria essa averbao, mas ela , em primeiro lugar importante porque reflete a realidade, em segundo lugar porque j ocorreu de ter sido restaurada uma matrcula , assinados todos os atos pelo oficial atua, enquanto os anteriores, lanados na que se extraviou foram formalizados por vrios escreventes. Um escrevente, que estava em disputa relativa a salrios com o titular, denunciou a falsificao dessa matricula Corregedoria Geral da Justia, gerando procedimento administrativo para apurar eventual responsabilidade do titular do cartrio, o que no teria ocorrido se tivesse sido feita a averbao relativa restaurao operada. No deve ocorrer o extravio ou destruio eventual de matrcula, mas o ser humano falvel e, em conseqncia esses fatos ocorrem. No h Juiz Corregedor que no compreenda o problema e certamente ningum pretender punir um oficial que restaurou uma matrcula, valendo-se dos dados de um sistema de segurana que tenha adotado e que, exatamente nestas oportunidades se revela eficiente. A adoo do livro para o registro da movimentao das matrculas pode parecer a idia de MAIS UM LIVRO. Entretanto, sem esse livro, somente a busca em todos os livros protocolo j encerrados e em andamento, desde a abertura da matrcula (cuja data se saber pela consulta data da matrcula de nmero imediatamente anterior) at a data atual, dia a dia, protocolizao a protocolizao, para se apurar essa movimentao. Desconheo as serventias que se tenham valido desse sistema, mas posso afirmar com segurana que no l4. Cartrio de Registro de Imveis da Capital do Estado de So Paulo o processo foi adotado e j prestou servios, revelando-se eficiente, como poder comprovar seu ilustre titular VIRGNIO PINZAN. 5- Matrcula inexistente No incomum que os escreventes ou auxiliares, no momento de efetuar a numerao das matrculas eventualmente, pulem um nmero. Se o fato percebido no mesmo dia ser sempre possvel abrir-se a matrcula com o nmero que foi pulado, mas se ele s verificado no dia posterior ou muito tempo depois, como proceder? A soluo encontrada inserir-se uma ficha em branco, de matrcula, com o n. omitido, sem a prtica de nenhum outro ato que no uma averbao que o oficial far consignando que, por erro evidente (art. 2l3, pargrafo primeiro da Lei de Registros Pblicos, deixou de ser aberta a matrcula com aquele nmero, inexistindo imvel matriculado. A Colocao da ficha em branco com a averbao ser a todo o tempo o comprovante da inexistncia da matrcula e nunca se ter a idia de um extravio. Admitamos, para argumentar, que no se tenha omitido apenas um nmero, mas por erro de numerao tenha o Cartrio "pulado" muitos nmeros. Assim a ltima matrcula tinha o n. 8.059 e se saltou para 9.060. O fato s vem a ser percebido alguns dias depois. O procedimento adotado ser o mesmo antes indicado. Evidentemente, no sero inseridas 999 fichas todas elas com a averbao relativa inexistncia do nmero, mas apenas uma matrcula em que ser feita uma nica averbao dando publicidade ao erro. 6- Matrcula e forma de se praticarem os atos Aps a abertura da matrcula cumpre, como regra, a prtica de um ato de registro ou de averbao. A lei no estabeleceu formas rgidas para a escriturao dos atos de registro ou de averbao. Nem as estabeleceu, cabendo, portanto, ao oficial escolher a redao

que dar aos atos que pratica. A esse propsito, trabalho singelo mas muito oportuno foi apresentado por Peri Carlos Pael Lopes ao 11o. Encontro de Oficiais de Registro de Imveis, realizado em Campo Grande, quando chamou a ateno dos registradores para a necessidade de esses atos serem praticados com estrita observncia do vernculo, ponderando ainda que a escriturao deve ser simples e objetiva. Recomenda-se o exame desse trabalho, pois sem dvida a linguagem o instrumento de trabalho dos registradores. Dispe o art. 23l da Lei de Registros Pblicos que os registros (incluindo-se as averbaes devam ser feitos em FORMA NARRATIVA, afastando-se a prtica, ainda utilizvel de se praticarem os atos com os destaques "transmitente" a "adquirente","forma do ttulo" "data do ttulo", etc. No demais recordar que os atos lanados nas matrculas no o so nem podem ser atravs de CERTIDO, pois na matrcula no se certifica, mas se registra ou averba. Indevido, portanto, que se proceda, ao averbar uma construo com os seguintes termos: certifico e dou f que no imvel desta matrcula foi edificada uma casa que tomou o n. 156, tendo sido apresentado o "habite-se" expedido pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS n. 789876 que ficou arquivado no Cartrio. Conforme est expresso no art. 231 da Lei de Registros Pblicos narra-se o ato, isto , em se tratando de negcio jurdico (venda e compra, dao em pagamento, doao, indicando-se o ttulo que o origina, a sua procedncia, notarial, judicial, particular, etc. a data em que formalizado, o valor, quando existente e o nome qualificao completa das partes. Nesse passo, considerando as transmisses, os que alienam, transmitem, j esto previamente qualificados ou na abertura da matrcula ou no ato do registro do seu ttulo aquisitivo, de tal sorte que perfeitamente vlido consignar: os proprietrios acima qualificados ..... o imvel para (nome do adquirente e sua qualificao). 7- Cancelamento de matrcula A matrcula, a rigor, s pode ser cancelada em virtude de deciso judicial transitada em julgado, vista de mandado que expressamente o determine, tendo em vista o que dispe o art. 250, I, da Lei de Registros Pblicos, em harmonia, ainda com o que preceitua o art. 259 do mesmo Diploma. Em muitos julgados os Juzes, por inadvertncia, ao determinar o cancelamento de ato de registro, determinam, tambm, o cancelamento da matrcula. H necessidade de distino a respeito, pois o ato de se abrir a matrcula no d nem retira direitos, no os modifica, no os extingue. Se a nulidade do registro, este apenas deve ser cancelado; se da averbao, apenas ela deve ser cancelada, no sendo necessrio nem prudente que se cancele a matrcula, especialmente considerando que no Livro 3 j foi feita remisso sua abertura, remisso que, se cancelada a matrcula dever, tambm ser cancelada. E se o cancelamento foi conseqente de deciso que reconheceu a anulabilidade do ato praticado, qual a razo de se cancelar o ato meramente cadastral da matrcula, se posteriormente podem se seguir atos vlidos? Diferentemente se procede quando a sentena entende que aquela matrcula nula, no deveria ter sido aberta, porque, por exemplo, se referia a uma parte ideal do imvel e este no pode sua matrcula aberta falta da

localizao de todos os condminos e da indicao dos respectivos registros de aquisio. Determinar apenas o cancelamento dos atos invalidados pela sentena transitada em julgado o correto, reservando-se o cancelamento da matrcula apenas quando a deciso se refere ao ato de matricular propriamente dito. A propsito, a Lei de Registros Pblicos, no art.233, II e III, o legislador cometeu grave erro tcnico, pois em tais casos o que se v fazer ENCERRAR a matrcula e no cancel-la, pois o cancelamento traz consigo a idia de invalidade. Poucos so os tratadistas que apontam essa falha do legislador. Mas, na prtica a teoria outra e, em So Paulo, desde o incio da vigncia da Lei de Registros Pblicos, foram os registradores orientados para, nos casos previstos no art. 233., II e III citado, fazerem a averbao do ENCERRAMENTO DA MATRCULA ou simplesmente, ao final do ato praticado e que gera esse encerramento, declar-lo. 8- Duplicidade de matrcula do mesmo imvel. Pode ocorrer que, por inadvertncia, se tenha no Cartrio duas matrculas do mesmo imvel, o que acontece, por exemplo, quando se abre uma matrcula para registrar uma penhora e o encarregado de fazer a averbao ou remisso indicando na transcrio, que o imvel foi matriculado. Posteriormente, apresentado um ttulo para registro e se abre nova matrcula do mesmo imvel, efetuando-se o registro. Em outros casos, comuns em lotes de loteamentos, abre-se a matrcula e registra-se um compromisso. Posteriormente, apresentada uma escritura de venda e abre-se nova matrcula, registrando-se o novo ttulo. Temos, diante do quadro descrito, portanto, duas situaes diferentes, que cabe distinguir para os efeitos prticos da correo do erro. Num primeiro caso temos duas matrculas do mesmo imvel, devendo ser encerrada uma delas, atravs de ato de averbao. Nesta oportunidade, sempre entendi que se encerra a matrcula de nmero mais alto ou a que foi aberta posteriormente, pois esta sim decorreu do erro. Transportam-se os atos que nesta tenham sido praticados para a primeira, de nmero mais baixo, o que constar da averbao e encerramento. Esta pode ser assim redigida: Procede-se a esta averbao para consignar que, tendo sido, em --- de -------de 1.9___. aberta sob o n. ------- a matrcula deste imvel, a presente matrcula decorreu de erro evidente, nos termos do art. 213, pargrafo primeiro da Lei de Registros Pblicos e, tendo sido, nesta data, transportados para a mesma (Matrcula n ------) os atos acima praticados, averba-se o encerramento desta. Entretanto, a outra hiptese, o que se tem duplicidade de matrculas, mas com a existncia de direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel. O oficial no pode, de ofcio, cancelar quaisquer dos atos praticados, dado que os poderes que a lei lhe confere no se estendem a tanto. Dever, obrigatoriamente, comunicar os fatos ao Juzo Corregedor Permanente, para as providncias cabveis. Em So Paulo, atravs da Portaria Conjunta 1/88, das Varas de Registros Pblicos, foi determinado que, concomitantemente comunicao, o Oficial efetue averbao bloqueando as duas matrculas, o que tornar pblico a existncia dos

direitos reais contraditrios, ao menos at que haja provimento jurisdicional a respeito. 9- Matrcula e bloqueio sabido que os atos de registro, como os demais atos administrativos, exige que o agente seja capaz ou competente, que o ato seja lcito e o objeto no seja defeso em lei. Assim, quando, eventualmente, o registro (transcrio, inscrio ou averbao) feito em circunscrio imobiliria incompetente, ele nulo, no podendo, portanto, produzir efeitos. Se o imvel no se localiza naquela circunscrio imobiliria ou comarca, al no podem ser praticados os atos de registro que lhe digam respeito. Entretanto, muitas vezes em decorrncia de dvidas sobre a exata divisa de dois municpios ou circunscrio imobilirias dentro de uma mesma comarca, se inscreveu ou transcreveu ttulo relacionado com imvel subordinado a outra circunscrio. A declarao de nulidade desse registro, pela incompetncia do Oficial (em ambos os sentidos?) prejudicaria o adquirente ou, melhor situando, o titular do direito transcrito ou inscrito, que dever levar o ttulo ao registro competente, revalidando-o ou obtendo novo registro, arcando com os custos (custas e emolumentos) devidos por esse novo ato. Visando a evitar esses prejuzos para os interessados, que nenhuma interveno tiveram na prtica do registro em circunscrio incompetente, o ento Juiz de Direito da Vara de Registros Pblicos entendeu melhor e mais conveniente que se averbasse o bloqueio ou trancamento do ato em questo, expedindo-se certido a respeito, juntamente com a certido de propriedade, de forma a permitir a continuidade dos atos registrrios na circunscrio competente. A essa averbao que declara a manuteno do ato de registro apenas para continuidade se denominou inicialmente de trancamento e, mais modernamente, de bloqueio. No tem ela previso legal, seno que fruto do bom senso do Magistrado, ensejando que ela se fizesse, tambm quando haja direitos reais contraditrios sobre o mesmo imvel, para a necessria publicidade. Essa averbao, portanto, no ser encontrada entre os doutrinadores, mas, sem dvida tem prestado relevantes servios e concorrido para que haja maior segurana ,alm de alertar terceiros de ba f que pretendam negociar com os titulares dos direitos que se encontram em contradio. 10- Matrcula de imvel situado em 2 ou mais circunscries imobilirias. Quando um imvel fisicamente se situa em rea dividida entre duas circunscries imobilirias distintas, da mesma ou de comarcas diferentes, diz o art. 169 da Lei de Registros Pblicos que ele ser matriculado em ambas (ou em 3 se assim ocorrer). Entretanto, embora o texto da lei seja claro (confira-se o art. 169, II da Lei, considerando que no captulo destinado matrcula, a lei omite preceito relacionado com essa possibilidade, alguns tm entendido que em cada circunscrio se abre matrcula DA PARTE DO IMVEL QUE SE SITUA NA CIRCUNSCRIO. Essa interpretao se afigura totalmente equivocada, especialmente considerando o princpio de que a cada imvel deve corresponder uma nica matrcula e, assim, no se pode, conjugando o art. 169, II com o art. 176, I e II, n.3, matricular PARTE do imvel, desfigurando-o no registro quando, juridicamente, ele um s. A Matrcula, portanto, conter a descrio do imvel, por inteiro, em cada uma das circunscries imobilirias. Todos os atos relacionados com

esse imvel, quer de registro, quer de averbao, devero ser levados aos dois Cartrios e lanados nas duas matrculas, que entretanto, so do mesmo imvel. 11- Matrcula de imvel precariamente descrito. O art. 176 da Lei de Registros Pblicos estabelece os requisitos para a matrcula, entre os quais, no n.3 do inciso II consta a identificao do imvel, feita mediante indicao de suas caractersticas e confrontao, localizao, rea e denominao se rural ou logradouro e nmero, se urbano, e sua designao cadastral, se houver. Resulta, portanto, indisputvel que o legislador, a exemplo do que j se fazia ao tempo do revogado Regulamento dos Registros Pblicos, pretendeu que a descrio do imvel seja a mais detalhada possvel. Entretanto, ainda que aquele Regulamento contivesse dispositivo idntico, no se pode perder de vista que com o sistema agora implantado se tornou muito mais importante a descrio do imvel. Como proceder, entretanto, se a descrio constante de transcries antigas se apresentam bastante precrias no que diz respeito identificao do imvel. Na verdade, tais descries encontradias aos milhares em qualquer serventia das antigas, foram fruto da omisso de tabelies, escreventes, Oficiais e de Juzes, que as permitiram, fizeram ou toleraram. Estabelece o art. 252 da Lei de Registros Pblicos que o registro, enquanto no cancelado, produz todos os seus efeitos. De tal sorte que exigir-se prvia retificao da transcrio como condio para matricular o imvel e prosseguir nos registros dos ttulos com ele relacionados , antes de mais nada, negar eficcia ou efeitos a um registro, contra a expressa referncia da lei. Por outro lado o alto custo social das retificaes, dada a necessidade, para acertamento das descries; para a incluso de medidas perimetrais e rea dos imveis, exige a interveno judicial, nos termos do art. 213, pargrafo lo. da Lei, o que leva contratao de advogado, ao pagamento das custas do processo, das despesas com oficial de Justia, cartas precatrias e, em grande parte dos casos, com peritos e toda a sua equipe (topgrafos, desenhistas. etc). Assim, se a transcrio, em que o imvel est precariamente descrito tem validade, pode e deve ser aberta a matrcula com essa descrio falha, em ateno ao que preceitua o citado art. 252. No se aplique, entretanto, a mesma concluso quando o que se pretende abrir matrcula de PARTE de um imvel que est precariamente descrito, pois, em tal hiptese, exige-se a prvia retificao da transcrio para se apurar a descrio correta do todo, satisfazer o requisito da especialidade objetiva de forma a permitir o desmembramento. Este s possvel quando conhecida a descrio do todo e de forma a permitir o enquadramento da parte que se pretende seccionar. A propsito no se pode esquecer o trabalho do eminente Magistrado dr. Ricardo Henry Marques Dip publicado na Revista de Direito Imobilirio n. 22, pg. 54 e apresentado ao Encontro de Oficiais de Registro de Imveis realizado em Foz de Iguau, no ano de 1.987. Nesse estudo o Juiz paulista esclarece detalhadamente quais as razes da exigncia da perfeita caracterizao do imvel para possibilitar a retirada, segregao ou desmembramento. Vlida a transcrio, a matrcula deve ser aberta mesmo com descrio precria do imvel transcrito pois entendimento diverso seria negar eficcia transcrio, contrariando a Lei (art. 252 citado).

12- Matrcula do todo com averbao de desmembramentos parciais feitos anteriormente. No incio da vigncia da Lei de Registros Pblicos foi muito comum a apresentao ao registro de ttulos relacionados com remanescentes de imveis, dados sucessivos desmembramentos daquele que estava primitivamente transcrito. A ausncia da descrio desse remanescente, quer no ttulo, quer nos livros registrrios, levou muitos registradores a abrir matrcula do imvel como constava na transcrio primitiva e, logo em seguida, praticavam uma ou mais de uma averbao, relacionando que , por fora de tais transcries (cujos nmeros imvel matriculado. Evidentemente, quando aberta matrcula em tais condies, ela se referia a um imvel NO MAIS EXISTENTE e que, em conseqncia no poderia mais ser matriculado. Entretanto, j tive oportunidade de dialogar com Oficiais que assim procederam e sustentam a regularidade de sua atuao e, para maior espanto, at mesmo Juzes afeitos rea sustentaram essa possibilidade. O que se matricula o imvel, afirmao cansativamente repetida. Se o primitivo imvel no mais existe, porque desfigurado por vrios parcelamentos, ou at mesmo por um s desmembramento, irregular que a matrcula o retrate como estava descrito na transcrio e antes da segregao. Decididamente, a parte (do primitivo imvel) que se matricula no pode ter a mesma descrio do todo. Essa prtica foi, tambm adotada para os casos em que havia extino parcial de condomnio, com um dos condminos alienando, COM A ANUNCIA DOS DEMAIS, sua parte ideal, mas caracterizada, localizada no espao. Abriram-se matrculas, descrevendo-se o todo e averbando-se que pela transcrio n. tal ou pela matrcula n. tal uma parte do todo j fora transmitida a terceiro. Procedimento irregular, igualmente, que deve ser evitado. 13- Matrcula e remanescente. Nos primeiros tempos da vigncia da Lei, os estudos que fizemos com vrios Oficiais de Registro de Imveis, entre os quais o Mestre Elvino Silva Filho, este aventou a convenincia de se exigir, quando ocorressem desmembramentos, que nos ttulos transmissivos de partes do todo, viesse a descrio do remanescente, para que essa descrio fosse averbada na matrcula, permitindo, assim, seguro controle da disponibilidade. Assim acolhida a sugesto, transformou-se ela em um dos artigos dos Provimentos que fizemos baixar para orientao quando do incio da vigncia da Lei. Entretanto, a prtica mostrou a inadequao do que se pretendia. Em primeiro lugar a averbao da descrio do remanescente do imvel matriculado aps um desmembramento a nada levava, contrariava a lei, uma vez que o remanescente deveria merecer outra matrcula, j que de outro imvel se tratava. Em segundo lugar admita-se que o titular do remanescente alienasse mais uma poro e que o adquirente no apresentasse seu ttulo ao registro, sobrevindo um terceiro ttulo em que o proprietrio descreveria um remanescente inexistente no registro, sem condio de o Cartrio efetuar qualquer conferncia ou verificao da adequao da descrio. Assim, nessa parte, o Provimento foi revogado, mas muitos dos que conheciam o primeiro provimento no tiveram conhecimento de sua alterao e continuaram a exigir , sempre, das partes, a descrio do remanescente. 14- Matrcula e servido.

A servido pressupe a existncia de dois imveis, de proprietrios distintos. direito real na coisa alheia. A servido predial, de forma que sempre temos um prdio (imvel) serviente e um ou mais de um que so dominantes. A servido , portanto, REGISTRADA na matrcula do imvel serviente, sendo AVERBADA na(s) matrcula(s) do(s) imvel(eis) dominantes. Se se trata de uma servido de passagem, por exemplo, que atinja parte certa e determinada do imvel matriculada, essa parte onerada deve ser descrita no registro da servido, sendo irregular a abertura de matrcula para essa parte, j que se trata de nus e no de desmembramento. Se so vrios os imveis dominantes, a averbao a respeito do registro da servido ser feita em todos eles e na do prdio serviente, quando do registro da servido ser feita referncia a todas as matrculas de todos os prdios dominantes. Admite-se que, em sendo um dos imveis dominantes ainda objeto de transcrio, a averbao da sua situao de dominante seja feita margem da transcrio, no se podendo impor a abertura da matrcula, ainda que desejvel. 15- Matrcula e desapropriao. Sabe-se que a desapropriao forma originria de aquisio da propriedade. Pode ser amigvel, caso em que se formaliza, se instrumenta atravs de escritura pblica ou, ainda judicial, quando se apresenta ao registrador a carta respectiva, de desapropriao, muitas vezes rotulada como carta de adjudicao. Nunca, entretanto, mandado, que mandado no instrumento hbil a instrumentar a transmisso do domnio. Quando o legislador quis que o mandado fosse o ttulo, assim determinou expressamente, como no usucapio. Dada a sua natureza jurdica, a originalidade da aquisio, em que no se exige a vinculao ao antigo proprietrio, nem que haja relao entre o antigo titular de domnio e o poder pblico expropriante, para o registro da desapropriao, amigvel ou judicial, abre-se a matrcula, descrevendo-se o imvel desapropriado. Indica-se o nome do proprietrio do mesmo, assim como o registro de seu ttulo aquisitivo, se for possvel faz-lo. Com efeito, em muitos casos o cartrio no consegue esses elementos, quer porque a carta omissa, quer porque, nas buscas que necessariamente efetua a respeito, no tem sucesso. Muitas vezes se indaga como proceder se o imvel desapropriado tem maior rea do que aquele transcrito ou registrado em nome do particular atingido pela expropriao. Nada impede o registro da carta de desapropriao, matriculando-se o imvel desapropriado. Na transcrio faz-se averbao a respeito e o mesmo se procede se parte do todo desapropriado (pois essa se refere a uma rea maior) estiver matriculado. No tem incidncia, para o registro da desapropriao, o art. 225, pargrafo segundo da Lei de Registros Pblicos, tendo em vista a natureza jurdica de tal aquisio. O que h sempre o Cartrio de fazer segura pesquisa, para verificar da existncia de registro daquele imvel expropriado, para as averbaes de controle. Outra cautela que devem as serventias adotar o maior cuidado quando se tratar de desapropriao no do domnio, mas de servido. Em tais casos o registro se faz na matrcula do imvel em que se encarta a servido desapropriada, sendo equvoco freqente abrir-se matrcula da faixa que suporta a servido. Apurado que assim se agiu, por equvoco, cabe ao Oficial corrigir o erro, dando aquela

matrcula como aberta irregularmente e transportando para ela o registro da desapropriao da servido. Questo que ganha relevo e deve ser anotada o fato de, eventualmente, numa mesma carta de desapropriao ou de adjudicao se publicizar que o Poder Pblico desapropriou mais de um imvel. Em tais casos, presente ainda o princpio da unitariedade da matrcula, devem ser abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis desapropriados. Nem por ser forma originria de aquisio da propriedade pelo rgo expropriante, nem por ser um nico ttulo, havendo mais de um imvel devem ser abertas tantas matrculas quantos sejam os imveis. Caber sempre ao Cartrio verificar, em casos de desapropriao parcial a existncia de remanescente, para a corresponde averbao na transcrio ou matrcula da parte desapropriada, para efetuar a averbao a respeito. O ideal seria, como certa feita propusemos, que em todas as desapropriaes parciais, ao menos de imveis urbanos, em havendo remanescente fosse ele descrito e caracterizado na carta para evitar que o cidado, que perdeu parte de sua propriedade, fique anos aguardando a justa indenizao ainda deva ir a Juzo para, atravs do procedimento de retificao, apurar o remanescente e poder v-lo matriculado. O perito do Juzo, em tais averbaes, sempre ter condio de descrever o remanescente, o que evitaria esses procedimentos, demorados e custosos. 16- Retificao de matrcula. Ao imvel corresponde uma matrcula. Eventuais deficincias de sua descrio ou a necessidade de correo, amparada no art. 213, pargrafo 2. da Lei de Registros Pblicos, uma vez deferida pelo Juiz e transitada em julgada a sentena, acessa o registro atravs de MANDADO ( e nunca ofcio). As retificaes so averbadas. Na matrcula, em regra, se praticam outras averbaes retificatrias, cabendo, portanto, distinguir aquelas que atingem a descrio do imvel das outras, que ou dizem respeito s pessoas (qualificao, nome, estado civil) ou a outros atos registrados (transcritos ou inscritos). Assim, ou temos retificao da prpria matrcula ou dos atos de registro (em sentido amplo) nelas praticados. Quanto a tais retificaes, como as demais, podem ser feitas pelo prprio Oficial, quando,"verbi gratia", o erro foi evidente ou em cumprimento a mandado judicial ou, ainda, quando a requerimento da parte, instrudo de documento hbil. Tais modificaes so introduzidas atravs de averbaes, que so, como sabemos, anotaes complementares, esclarecedoras de atos de registro em sentido estrito (transcrio ou inscrio). Averba-se a modificao, indicando-se em que ela se fundamenta, se em requerimento da parte, instruda de que documento, se de ofcio ou, por fim, se em cumprimento a mandado, hiptese em que se deve indicar a data da sentena, o Juzo que a proferiu, a sua data e a circunstncia de ter transitado em julgado. O Juzo competente para as retificaes o da situao do imvel, ainda que ele no esteja ainda transcrito ou matriculado na atual circunscrio imobiliria. Em tais casos, deferida a retificao, o Juzo expede mandado ao Oficial da circunscrio onde est o registro (ou a matrcula) retificando que, para cumpri-lo deve solicitar o CUMPRA-SE do Juiz de sua comarca, aplicado, por analogia o art. 109, pargrafo 5. da Lei de Registros Pblicos.

Admita-se, para argumentar, que o Oficial receba mandado expedido por Juzo absolutamente incompetente determinando a retificao de um imvel. Como deve proceder ? Por exemplo, em um processo de inventrio, o Juzo de famlia expede o mandado determinando retificao de registro. Em tais casos, a meu aviso, o oficial deve prenotar o mandado e devolv-lo ao Juzo que o expediu, informando-o da impossibilidade do cumprimento por se tratar de ordem emanada de Juzo incompetente. Veja-se que nesse procedimento deve o Oficial atuar com bastante cautela, para, eventualmente, no deixar de atender a um mandado que apenas aparentemente tenha sido expedido por autoridade judiciria incompetente. Muitas vezes o Juzo competente mas a retificao foi determinada em procedimento inadequado, o que deve, tambm levar recusa do comprimento do mandado. 17- Matrcula de imvel inferior ao mdulo - frao mnima de parcelamento. Sabemos que, em princpio, no deveria existir matrcula de imvel inferior ao mdulo, frao mnima de parcelamento de imvel rural. Entretanto, na prtica, a teoria outra e podemos alinhavar alguns exemplos em que no pode o Oficial deixar de abrir matrculas nessas condio, a saber: a)- imvel que antes da vigncia do Estatuto da Terra j existia como unidade imobiliria distinta; b)-imvel doado ou destinado a equipamento pblico ou comunitrio, cujo desmembramento, por importar violentao do mdulo, foi, entretanto, autorizado pelo INCRA; c)- Imvel nascido de um ato de imprio do Poder Pblico que, desapropriando parte de um imvel rural para,"verbi gratia", abrir uma rodovia, deixa, de um dos lados dessa estrada uma pequena poro que, por sua rea, inferior frao mnima de parcelamento. O que o legislador vedou foi a gerao, por ato da parte, de imveis rurais inferiores ao mdulo, mas no caso, a existncia de um imvel em tais condies decorreu de ato de imprio. d)- imvel que foi alienado por escritura pblica antes do advento do Estatuto da Terra, sem ter sido o ttulo levado a registro, mas que o INCRA autoriza a transmisso, reconhecendo a validade do ato jurdico formalizado por escritura pblica anterior. 18- Matrcula e Indicador Real Todos os imveis matriculados devem constar, obrigatoriamente do Indicador Real e este, segundo se sabe, poder ser escriturado nos Livros, em Livro de Folha solta ou ainda, pelo sistema de fichas, sendo este ltimo o sistema mais utilizado no Pas. A indicao real esttica, tendo em vista que uma vez feita, nela no se faz qualquer alterao, nem mesmo para indicar as mutaes subjetivas ocorridas no imvel. Apenas quando haja alterao do nome da via pblica se abre nova indicao nesse livro, com remisses recprocas. Baseado nestas circunstncias, antes do incio da vigncia da Lei ora em vigor, Francisco Casemiro Martins Ferraz, de saudosa memria, em seu Livro o Registro de Imveis pelo Sistema de Fichas orientava em que o Indicador Real poderia ser escriturado atravs do arquivamento, no fichrio a esse fim destinado, de uma cpia da matrcula, j que esta continha a descrio integral do imvel e o n. da matrcula. Desconheo se esse sistema, por ele idealizado, funcionou na prtica e se foi mantido por seu sucessor. O que importa realar, no

caso, a necessidade de que todas as alteraes na matrcula, que importem em modificao do imvel a que ela se refira, devem ter reflexos no Indicador Real, para que este se mantenha atualizado e perfeito, possibilitando segurana nas buscas efetuadas. Sabe-se da grande dificuldade na elaborao da indicao real de imveis rurais e, mais recentemente, fomos assaltados por uma curiosa questo. Em determinada Comarca do Estado de So Paulo, o Juiz ao efetuar a correio, instado pelo novo titular do Cartrio, entendeu totalmente equivocada a escriturao do Indicador Real, especialmente considerando que grande parte dos imveis rurais estavam classificados em fichas, na letra "I". Instaurou (com outros motivos) processo administrativo contra o antigo oficial e, ao defend-lo indaguei dele a respeito. A informao, singela, em princpio chocou, mas diante da realidade, vi que nenhuma irregularidade ocorria. Com efeito, as indicaes reais de imveis rurais eram feitas atravs dos nomes das fazendas, dos stios e classificadas na ordem alfabtica dos nomes dados aleatoriamente por seus titulares. Entretanto, em vrios casos, os imveis rurais estavam sem denominao e em suas descries no haviam elementos, acidentes geogrficos, rios, estradas, que permitissem sua utilizao para a elaborao da indicao. Estas se limitavam singela descrio, com dados retirados e copiadas das matrculas.Como classificar tais fichas? Evidentemente que deveria o oficial encontrar um critrio e o encontrado foi classificar todas as fichas dos imveis rurais em tais condies na letra "I", como poderia ter adotado qualquer outro critrio... Gostaria de saber que forma utilizar para a classificao em tais hipteses. 19- Tipos de matrcula Ningum desconhece que a Lei de Registros Pblicos trouxe enorme avano ao criar a matrcula, o flio real como base do sistema registrrio introduzido no Pas a partir de l.976. Entretanto, no ficou o legislador apenas nesse detalhe, seno que, pela primeira vez tivemos no Pas uma lei inteligente, reconhecendo as diferenas regionais existentes e, no caso, distinguindo as grandes serventias das pequenas. Possibilitou o legislador que continuassem os oficiais a se valer dos pesados livres, antes destinados s transcries e inscries, para neles serem lanadas as matrculas. Paralelamente, possibilitou a utilizao dos livros em folhas soltas, a serem escrituradas mecanicamente, com o emprego da mquina de datilografia e, foi mais longe, permitindo, no registro imobilirio e s nele, que os registros dos livros 2 e 3 fossem feitos em fichas. Esta ltima inovao teve o condo de permitir que, nas serventias de mdio e grande portes, vrios escreventes, ao mesmo tempo, trabalhem em matrculas. O grande Mestre AFRNIO DE CARVALHO sempre foi um crtico dessa forma de se praticarem os atos, temeroso de que o extravio, por ato de funcionrios, dolosa ou culposamente ocorrido se visse facilitado. O atual Ministro do Supremo Tribunal Federal, que ao tempo da elaborao da Lei de Registros Pblicos era Procurador Geral da Repblica manifestou sua grande preocupao ao tempo do incio da vigncia da Lei quando, presente ao Encontro de Oficiais de Registro de Imveis realizado em Arax, proferiu palestra a respeito do assunto. Tivemos oportunidade de, nessa ocasio, trocar idias a respeito, quando tive a felicidade de inform-lo de que as

preocupaes a respeito no se haviam concretizado, a respeito, dado que os Oficiais sempre encontraram a forma mais segura para a conservao de tais flios. Sabiamente o legislador no imps modelos rgidos para a instrumentao das matrculas, dando liberdade ao registrador, do que decorre encontrarmos vrios tipos de matrculas, isto , vrios formatos, tamanhos distintos, como tambm diferenas na forma de escriturao. Como anexo deste trabalho estamos apresentando um modelo de matrcula, de que se valem quase todos os Cartrios da Capital de So Paulo e cpia, extrada de um de seus muitos trabalhos, do modelo idealizado por Elvino Silva Filho, titular do 1o. Registro de Imveis de Campinas e, por derradeiro, at por curiosidade, transcrevemos uma matrcula extrada do livro de ANTONIO PAU PEDRON, registrador Espanhol, denominado Curso de Prctica Registral, ediciones ICAI, pgs. 185 e segs). 20- Matrcula e domnio til O instituto da enfiteuse, embora criticado por todos os civilistas, tendo sido proposta, inclusive a sua extino no anteprojeto do Cdigo Civil que dormita h longos anos no Congresso Nacional, ainda tem, no Pas inteiro, larga aplicao e so incontveis os Cartrios que se tm visto a braos com ele. Aqui no consideraremos a natureza jurdica da enfiteuse, forma de constituio, extino, etc., bastando, para os fins a que se destina este trabalho que ele seja considerado um direito real na coisa alheia. Como tal, aberta a matrcula, seriam para ela transportados, por averbao o nome e a qualificao do titular do domnio til, com a indicao do seu registro no antigo livro 4, prosseguindo-se na prtica dos atos que se seguissem. Entretanto, o que muito comum a falta de atos de registro relacionados com a enfiteuse, o que gera omisses a permitir esse transporte. Na prtica, muitas vezes, nas transcries estava consignado que se tratava de terreno ou de imvel foreiro, sem qualquer outra indicao e sem qualquer registro da enfiteuse no Livro 4 e, em muitas oportunidades tivemos ensejo de verificar que nem mesmo havia condies de se apurar quem seria o titular do domnio direto. Tem ocorrido, com freqncia, que Igrejas postulem, dos Juzos Corregedores Permanentes a insero, nos registros, de que so as titulares do domnio direto, muitas vezes sem indicar e sem possibilitar a localizao, pelos Cartrios, do registro de seus ttulos de aquisio. Em procedimento dessa espcie, em So Paulo, a Corregedoria Geral da Justia determinou que o Cartrio efetuasse as pesquisas para a verificao da correo dessa afirmao e s lanasse nas matrculas a referncia ao fato de se tratar de terreno foreiro quando e se, apurasse a ocorrncia com absoluta segurana. Dada a redao do art. 230 da Lei de Registros Pblicos, a existncia de elementos registrrios seguros a respeito da enfiteuse dever levar a que seja feito o transporte, por averbao, de sua existncia. A importncia da verificao e do transporte est na segurana e certeza que o registro deve espelhar, cuidando sempre o Oficial de verificar o pagamento do laudmio nas transmisses do

domnio til. A propsito, vale lembrar que eventual resgate do aforamento ser feito por averbao na matrcula. Em Encontros Regionais do IRIB tem sido farto o "pinga fogo" em indagaes relacionadas no propriamente com a enfiteuse, mas quanto a um procedimento lamentavelmente adotado, em larga escala, no Pas, especialmente nos Estados do Norte, mediante o qual determinada pessoa, no detendo o domnio, mas apenas posse de um terreno, fazer a sua "entrega" Prefeitura Municipal para que esta conceda as cartas de aforamento de lotes, buscando-se com essa prtica totalmente irregular conferir domnio a terceiros, originando-se a concesso de quem, igualmente, nunca foi proprietrio e a pedido daquele que, por sua vez, era mero posseiro... A orientao dada tem sido no sentido de que esta prtica totalmente irregular e que os registradores no devem aceit-la. 21- Matrcula e transao Afirma-se com grande freqncia que a enumerao dos atos passveis de registro elencados no art. 167, I, da Lei de Registros Pblicos exaustiva "numerus clausus", devendo, em conseqncia ser recusados ttulos cuja nomenclatura no esteja al elencados. Entretanto, em muitas aes movimentadas em Juzo, as partes fazem composies, a que se d o nome de transao, com arrimo no art.1.025, do Cdigo Civil, de forma a que, nos prprios autos, um imvel se transfere, do proprietrio para a outra parte na ao. Em conseqncia, homologada a transao, recolhido o imposto de transmisso, o Juzo expede um documento, em regra, carta de sentena, para possibilitar o registro daquela transmisso. J se viu contestada a possibilidade de registro sob o fundamento de que a transao no est prevista no art. 167, I, da Lei citada, o que constitui equvoco a ser evitado, especialmente considerando o que preceitua o art. 221, n. IV dessa Lei. Apenas cabe ao Oficial verificar da regularidade formal do instrumento pblico judicial que lhe exibido, assim como o recolhimento do imposto incidente sobre a transmisso. 22- Matrcula e loteamento Sabemos que ao tempo do Decreto Lei n. 58/37. que disciplinava o parcelamento dos imveis urbanos e rurais, o loteamento era inscrito no Livro 8, chamado de registro auxiliar, porque complementava os demais livros. Na vigncia da atual Lei de Registros Pblicos, entretanto, o loteamento, aps a tramitao do processo, depois da publicao dos editais, decorrido o prazo legal sem impugnao, deve ser registrado na matrcula do imvel loteado. O ato de registro no oferece maiores dificuldades, cuidando o Oficial, entretanto, para que dele no constem uma srie de dados sem necessidade, nem sejam omitidos dados essenciais. A mim sempre pareceu que basta referir o nome do loteamento, a aprovao pela Prefeitura Municipal, o n. de quadras e de lotes (total) assim como referncia ao total de metros quadrados destinados - a) abertura de vias pblicas, b) reas institucionais, c) reas verdes. Alerto, ainda, que nos termos do art. 18, V, da Lei n. 6.766/79. necessariamente o loteador deve executar as obras de infra estrutura exigidas pela legislao municipal. Se as executou anteriormente ao registro a circunstncia deve constar do corpo do registro do loteamento; se no as executou, necessariamente oferece garantia da sua execuo e, quer essa garantia seja objeto de registro apartado (hipoteca de lotes, hipoteca de outro imvel que no o loteado, etc.) e esse elemento no pode ser omitido

por ocasio desse registro. De toda convenincia que, ao ser registrado um loteamento, o Cartrio elabore uma ficha auxiliar de controle dos lotes que venham a ser definitivamente transmitidos ou compromissados venda ou cesso. Como tais instrumentos, de venda definitiva, de promessa de venda de cesso ou promessa de cesso fatalmente sero registrados na matrcula do lote que objetivarem, a ficha auxiliar indicar o n. da matrcula que corresponder ao lote, permitindo que a uma simples vista d'olhos nessa ficha se tenha um quadro completo da situao do loteamento. No vedado que, desde o registro do loteamento o Oficial abra as matrculas de todos os lotes, o que far com que a ficha auxiliar referida seja, de pronto, preenchida. Algumas vozes se levantam contra essa prtica, sob a fundamentao de que o loteador poder desistir do loteamento ou que este pode sofrer modificaes. Ora, se assim ocorrer, as matrculas sero encerradas, sem maiores problemas. 23- Matrcula de lote em que haja restries impostas pelo Poder Pblico ou pelo prprio loteador. Em trabalho apresentado ao Encontro de Oficiais de Registro de Imveis realizado em Gramado, versando as restries impostas nos loteamentos, quer pelos inmeros rgos estatais que interferem no processo de sua aprovao, quer as que venham a ser adotadas pelo loteador, constantes do memorial descritivo e do contrato padro ou apenas de um destes, sustentamos que para a mais ampla publicidade e para que o registro cumpra a sua finalidade, entre as quais se encontra a de dar ao usurio a segurana quanto propriedade e quanto ao seu exerccio, logo aps a abertura da matrcula do lote de loteamento em que existam tais restries, por averbao, devem elas ser lanadas resumidamente, com remisso ao que consta do memorial e do contrato padro. Embora nossa posio tenha sido contraditada por estudiosos da matria, cujos fundamentos impressionam primeira vista, no nos convencemos do desacerto do ponto de vista que sempre sustentamos. Assim, to logo registrado o loteamento e se abertas as matrculas de todos os lotes ou quando estas venham a ser inauguradas, deve ser feita a averbao remissiva a tais restries. 24- Matrcula e destaque do ato praticado Muitos Cartrios, para possibilitar uma verificao mais clara s pessoas que examinam as matrculas, tm destacado a natureza do ato que esto averbando ou registrando, antes de iniciar o registro feito em forma narrativa. Assim, ao averbar uma construo destacam AVERBAO DE CONSTRUO, ao registrar uma venda e compra destacam VENDA E COMPRA e assim sucessivamente. Considerando a flexibilidade que a lei conferiu ao registrador e atentando-se para o fato de que tal destaque no cria qualquer problema, nada impede seja feito, facilitando a vida dos usurios e, porque no dizer, dos prprios funcionrios da serventia. 25- Matrcula e certides que dela se expeam. Quando as matrculas so elaboradas em livros de folhas soltas ou em fichas, sem dvida simplifica-se o trabalho do Cartrio por ocasio da expedio de certides. Em trabalho notvel apresentado ao Encontro de Oficiais de Registro de Imveis realizado em Foz do Iguau, RICARDO DIP tratou, com a proficincia j de todos conhecida a respeito da expedio de certides de matrcula, com a utilizao dos processos reprogrficos, demonstrando que deve o Oficial

sempre optar pela adoo de tal sistema. Mas, a referncia que pretendemos fazer e esta, exclusivamente, a razo de um tpico destinado s certides, est na posio que, pensamos e sempre sustentamos, deve o Oficial adotar, quando expede certides das matrculas atravs desse procedimento. Financeiras, bancos, advogados mal informados e muitas outras pessoas no se contentam com a certido expedida pelos Cartrios, em forma reprogrfica, exigindo e pugnando que as serventias faam datilografar certido complementar, no corpo da cpia reprogrfica, atestando a inexistncia de nus ou certificando que a hipoteca reproduzida est inscrita em primeiro grau e sem concorrncia. No deve o oficial ceder a tais presses, a esse tipo de exigncia, em primeiro lugar porque ele quem expede a certido e assume toda a responsabilidade por ela; em segundo lugar, porque a existncia de nus estaria consignada, obrigatoriamente na matrcula a teor do que prescreve o art. 23O da Lei de Registros Pblicos e, em terceiro lugar, porque o grau da hipoteca quem d o registro feito na matrcula. Sabe-se das dificuldades enfrentadas pelos registradores, especialmente diante do poder econmico. Entretanto, o Oficial no dita ao banco a forma pela qual pretende seja expedido o extrato de sua conta corrente, no ordenada nada s financeiras e no podem terceiros, alheios aos servios por ele executados, ditar normas procedimentais. 26- Matrcula e usufruto legal. O artigo 1.611, pargrafo primeiro do Cdigo Civil confere o usufruto legal ao cnjuge, nas condies al estabelecidas. Questionou-se a respeito do registro desse usufruto e o Conselho Superior da Magistratura de So Paulo decidiu que ele no deveria ser objeto de registro. Para tanto o v. Acrdo se escorou no art. 167, n. I, 7, da Lei de Registros Pblicos decidindo-se que originando-se tal usufruto do direito de famlia, no ingressaria no registro. A posio no mereceu os aplausos dos estudiosos do registro imobilirio e, a respeito, o Boletim do IRIB pblico trabalho crtico muito bem elaborado por JETTER SOTANO e ELVINO SILVA FILHO assumindo posio doutrinariamente oposta, apoiado na tese segundo a qual esse usufruto no decorre do direito de famlia, pois sedio que os pais detm o usufruto sobre os bens dos filhos, aqui sim se cuidando do direito de famlia, que o legislador vedou registro conforme o art. 167, I, 7 j citado, mas, repita-se, tratava-se de usufruto constitudo, em cumprimento ao Cdigo Civil, calcado, entretanto, no direito de sucesso. Estamos, nesse passo, com os registradores citados, parecendo-nos que matria foi dada interpretao que mais visava a evitar os ganhos das serventias... Ainda assim, na orientao dadas aos Cartrios, em especial no Estado de So Paulo, que devem obedincia ao acrdo citado, sugerimos que, mesmo que no seja feito um registro apartado e exclusivo para o usufruto assim constitudo, no corpo do registro do formal de partilha, da carta de adjudicao, fosse feita expressa referncia ao usufruto legal, pois se se perdia em emolumentos, no se negava em publicidade, em benefcio dos usurios. 27- Matrcula - sua abertura na nova Circunscrio Imobiliria. Quando, por alterao legislativa criada uma circunscrio imobiliria ou transferida a competncia registraria de uma para outra, j existente, criam-se para os usurios uma srie de

problemas, especialmente quando ocorre mera rediviso de competncia dentro da mesma comarca. Aos interessados cabe, a cada registro que postulam, a apresentao ao novo Cartrio, de certido de propriedade, com a afirmao ou negativa de nus para que, ao ser aberta a matrcula na nova circunscrio possa ser cumprido o que preceitua o art. 23O da Lei de Registros Pblicos. Em tais casos, a anterior circunscrio, em regra, no recebe informao relativa abertura da matrcula no Cartrio agora competente. Desconheo se a prtica existe em outros Estados da Federao, mas no Mato Grosso do Sul, em tais hipteses, o novo Cartrio comunica o anterior a respeito, possibilitando amplo conhecimento antiga serventia. A prtica me pareceu de grande valia e contribui para o aprimoramento dos servios, sem se perder de vista que muito contribui para aumentar a segurana. Tenho, muitas vezes sido consultado a respeito de pendengas que surgem entre o novo titular de um Cartrio desmembrado e o antigo. No fossem vrios fatores que sempre colaboram para que esse relacionamento no seja de bom nvel, em muitos casos a volpia financeira dita procedimentos que, lamentavelmente, s prejudicam a classe dos registradores, contribuindo com os detratores. Isto ocorre quando o oficial da nova Circunscrio se recusa a abrir matrcula para fazer uma simples averbao de casamento, ainda que, em seguida, v registrar um ttulo qualquer, obrigando que o interessado, j de posse da certido de propriedade retorne antiga comarca, solicite a averbao, depois retorne a ela para receber a certido desse ato e aditamento (ou a expedio de nova certido) e, finalmente, consiga o registro pretendido. Ora, desde logo a abertura da matrcula do imvel na nova Circunscrio perfeitamente vlida, mesmo que nenhum ato se deva praticar. Por que, portanto, a pretexto de um formalismo anacrnico e obsoleto compelir-se o usurio a, pelos menos duas viagens ao antigo Cartrio? Em outras oportunidades o oficial do antigo Cartrio que se recusa em praticar um ato de averbao, sob a alegao de que a competncia j no existe. Esses so alguns poucos exemplos que podemos recolher de dezenas de situaes que lamentavelmente tm sido criadas por alguns que se esquecem que desempenham uma funo eminentemente pblica, que devem exigir o cumprimento das leis, mas que acima desta est o senso de justia, o bom senso, a situao de pobreza de nosso povo. Atravs desta colocao pretendo alertar os Oficiais para procedimentos desse tipo que s servem aos que ainda buscam a estatizao de seus servios. 28- Matrcula e tecnologia O mundo moderno coloca hoje disposio de todos ns vrios instrumentos de aperfeioamento, quaisquer que sejam as atividades que desempenhemos. No podemos mais, no que diz respeito aos Cartrios de Registro de Imveis, permitir ainda seja vlida a afirmao de que as grandes revolues que atingiram as serventias foi a mquina de escrever e a reprografia. A Microfilmagem, seguro meio de documentao ainda engatinha no ramo cartorrio e o processamento de dados, a duras penas, se vai introduzindo, merc do pioneirismo de uns poucos. Claro que muitos Cartrios, se tm valido dessa tecnologia moderna para a instrumentao dos seus atos, para a segurana dos seus registros, para a garantia da permanncia dos seus arquivos. Entretanto, se fizermos uma pesquisa entre os registradores

certamente verificaremos que ainda estamos na idade da pedra lascada, por todas as formas de documentao e arquivamento de documentos. A existncia desse item no presente trabalho est voltada para a inteno de chamar a ateno e motivar os registradores brasileiros para que evidentemente cada um dentro de suas possibilidades financeiras - modernizem os seus servios, assim como exaltar as atividades daqueles que j esto largamente avanados nessa modernizao, cuidando e estudando a utilizao dos discos ticos para a preservao das matrculas e sua prpria instrumentao, j esto aplicando os "scaners" na captura de imagens, na elaborao dos indicadores pessoal e real, enfim, esto investindo, experimentando, aparando arestas, contornando dificuldades. evidncia que me falam conhecimentos tcnicos especficos para lhes transmitir essas experincias que tenho acompanhado de perto e aplaudido, pois elas significam o rompimento com uma tradio secular, segundo a qual Cartrio um amontoado de papis, uma seqncia de carimbos inteis, um privilgio concedido a uns poucos, transmitido por herana. Vamos todos nos unir nessa luta pelo aperfeioamento e pela modernizao e, para no correr o risco da omisso, homenageio todos esses pioneiros na pessoa de Maria Helena Leonel Gandolfo que, como era de se esperar, se encontra entre eles e, pode ser chamada de pioneira entre os pioneiros. 29- Matrcula e renncia da propriedade. Recentemente, em So Paulo, um cidado pretendeu renunciar propriedade de um imvel, sob a alegao de que tinha, h muitos anos, adquirido um lote, que vinha pagando o imposto territorial urbano sobre ele incidente e que no conseguia localiz-lo. No deixava de pagar os impostos para no ser executado, ficando seu nome marcad