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I LIBRI DEL SOLE 24 OREPubblicazione settimanale con Il Sole 24 ORE

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TAGLIARE IL COSTO DI MUTUI E PRESTITI IL SOLE 24 ORE

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Come gestire il debitonell’era dei tassi minimi

P ianificare la propria vitacon i tassi a zero può pre-sentare più di un ostacolo.La situazione in cuis i muo-vono operatori e rispar-

miatori è davvero senza precedenti. Ot-tenere denaro può sembrare più facileche in passato. E la tentazione dell’inde-bitamento può sembrare irresistibile.

Se questo è il quadro di partenza puòessere molto utile un rapido viaggionel mondo dei “tassi a zero” per capirecome e perché può essere convenientee utile indebitarsi. Come e perché unasituazione come quella di questi mesipuò essere utilizzata per realizzare unprogetto di vita. E, viceversa, quali ri-schi non bisogna correre presi dal-l’euforia delle offerte che possono ap-parire molto convenienti ma avere piùdi un’incognita.

Il viaggio che vi proponiamo nelleprossime pagine è fedele a questo pro-gramma. Prende, infatti, in considera-zione alcuni passaggi essenziali. Si vadall’acquisto della casa alla ristruttura-zione di un immobile; dalla decisione dichiedere un prestito per finanziare ipropri studi (o quelli dei figli) per arriva-re alla richiesta di finanziamenti per ne-

cessità di consumo o per provare ad av-viare un’impresa. Tutti passaggi delica-ti. Ognuno con proprie “regole” e carat-teristiche che meritano attenzione.

Oggi è il 31 ottobre, la giornata dasempre tradizionalmente dedicata alrisparmio. Una giornata che chiude unmese intero in cui l’educazione finan-ziaria è stata al centro di iniziative e ap-profondimenti, nella consapevolezzache sapere come risparmiare è un ele-mento importante per tutti noi.

Ma proprio voi lettori che avete in ma-no questo fascicolo o che lo leggete at-traverso le nostre edizioni digitali pote-te contare su una certezza in più: per IlSole 24 Ore l’attenzione al risparmio eall’educazione finanziaria non dura unmese. Tutto il Gruppo, infatti, in tutte lesue articolazioni, fa del risparmio unodei temi principali di dialogo con i letto-ri. Sia nella direzione di renderlo più si-curo che in quella di rendere, per quantopossibile, le scelte più remunerative.Valutate, dunque, l’offerta di oggi comeuna conferma, se già ci conoscete, o co-me un assaggio delle informazioni ditutto un anno di impegno, se siete letto-ri esordienti nel mondo Sole 24 Ore.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

di Jean Marie Del Bo


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01. NEW GENERATION 8

Sommario

02. COMPRARE CASA 12Una bussola per scegliere i mutui «perfetti» 12Il costo cambia in base all'importo 16

03. INVESTIRE IN CASE 20L'affitto ripaga la rata, ma occhio alle altre spese 20Quanto rende l’affitto? 22

04. RISTRUTTURARE 26Sui lavori in casa va in scena un altro copione 26Come scegliere tra prestito e mutuo 28

La società cambia ma in banca l'offerta è «vecchio stile» 8

05. CREDITO E CONSUMI 30Se chiedete prestiti non fate come Checco 30I dubbi dei lettori alla rubrica di Plus24-Sole24Ore 35

06. SOLDI&FORMAZIONE 38Per l'università si fa avanti il prestito d'onore 38L’incidenza dei costi comprime il rendimento reale 41

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07. RATE IN BUSTA PAGA 42Occhi aperti se si cede il quinto dello stipendio 42Il 64% dei ricorsi all'arbitro è sulla cessione del quinto 47

08. CARTE REVOLVING 48Rimborsare a rate con la carta può costare caro 48

09. TRA PRIVATI 52Per i prestiti il percorso è anche online 52

10. L’ESDEBITAZIONE 54La difficile via per uscire dai troppi debiti 54

11. FINANZIARE LE IDEE 56Non solo le banche per il grande salto di una start up 56

RADIO24 62Tra prestiti e investimenti il miglior criterio è la prudenza 62


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G li italiani? Un popolostoricamente di gran-di risparmiatori, chepossiedono almeno laprima casa e sono an-

che poco indebitati. I motivi? In pas-sato tali peculiarità trovavano linfavitale nel ritmo sostenuto del motoreproduttivo, nella generosità delloStato sociale e nell’elevato debitopubblico. Il combinarsi di questi fat-tori, virtuosi e viziosi, dal dopoguer-ra in avanti ha determinato l’aumen-to costante della capacità di rispar-

mio e di spesa delle famiglie italiane.Un meccanismo, però, che negli ulti-mi due decenni si è via via inceppato,con lo status finanziario della fami-glia italiana che tende ad evolversi erischia di non essere più la “formi-china” d’Europa.

Secondo l’ultimo rapporto Consobsulle scelte finanziarie delle famiglieitaliane,il tasso di risparmio lordo(rispetto al reddito disponibile) con-tinua a calare e ad attestarsi poco al disotto del 10%, a fronte di una medianell’Eurozona vicina al 12%. Un valo-

di Gianfranco Ursino

01 NEW GENERATION

La società cambiama in banca l’offertaè «vecchio stile»

NEW GENERATION

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re che nel 2004 aveva raggiunto inItalia il 15%, superando la media del-l’Eurozona di un punto percentuale.Al contempo il livello di indebita-mento delle famiglie è rimasto limi-tato, con un rapporto debito/Pil parial 40% a fronte del 60% medio del-l’Eurozona.

Il punto di svolta La crisi del 2007-2008 ha segnatoun punto di svolta, con la successivastagnazione dei reddito e il perdura-re di una congiuntura economica

MARKA

non favorevole. Le banche centralihanno dovuto varare politiche anti-convenzionali, portando i tassi diinteresse sotto lo zero, avviando an-che massicce campagne di acquistodi titoli sul mercato. Una miscela cheha portato i tassi di mutui e prestitimai così in basso: l’Euribor (l’indicea cui è ancorato il tasso variabile) el’Eurirs (il benchmark del tasso fis-so) sono in territorio negativo datempo, offrendo un’occasione im-perdibile per chi ha necessità di ac-cendere un prestito per finanziare


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l’acquisto della casa o altro, e per chi,grazie alla surroga, ha potuto alleg-gerire il peso delle rate di mutui sti-pulati in precedenza.

La nuova era del“denaro facile”con i tassi ai minimi storici non hacomunque fatto esplodere oltremi-sura la richiesta dei finanziamenti.La dinamicità del settore è stata det-tata per lo più dalla corsa alla surro-ga, soprattutto tra il 2014 e la primametà del 2018, con mutui traslocatida una banca all’altra in modo da ag-giornare i vecchi prestiti alle più fa-vorevoli condizioni di mercato. Gliaspiranti mutuatari, invece, nono-stante le allettanti offerte hannocontribuito ad animare il mercatocon meno intensità rispetto allesurroghe. Un atteggiamento pru-dente da parte delle famiglie, ricon-ducibile alla difficoltà di un numerocrescente di italiani di far quadrare iconti in famiglia.

L’acqua c’è, ma il cavallo non beveI salari reali in Italia sono oggi infe-riori a quelli di 10 anni fa, come ha ri-levato l’istituto dei sindacati europeiEtuc (European trade union confe-deration). Inoltre, come evidenzia ilJp Salary Outlook 2019 le retribuzio-ni nel 2018 sono diminuite dello 0,3per cento. L’inflazione, seppur bas-sa, è cresciuta più della retribuzioneannua lorda (Ral) con la conseguen-za di impoverire il potere d’acquistodi tutte le categorie (operai, impie-gati, quadri e dirigenti). Nel 2018 lostipendio medio netto era pari a

1.570 euro al mese. Il che significache, dato che le banche normalmen-te non concedono mutui la cui ratasia superiore a un terzo del redditonetto senza considerare altri debiti e200 euro di spese per ciascun figlio acarico, la maggior parte dei lavorato-ri non è in grado di accendere a unmutuo se questo dovesse comporta-re una rata superiore ai 400-500 eu-ro. Insomma, come ricordava l’eco-nomista Keynes ci possono esserecasi in cui «l’acqua c’è, ma il cavallonon beve». Sul mercato dei mutui èaccaduto qualcosa del genere.

La generazione dei precari a vitaA impedire al cavallo di bere non èl’assenza di sete, ma un contesto so-ciale in rapida evoluzione che ritardasempre di più l’ingresso a pieno tito-lo dei giovani come attori economicinella società. Difficoltà che poi si ri-fletteno sulle loro scelte finanziarie.

Con un mondo del lavoro instabi-le, le nuove generazioni iniziano adabituarsi a stare a proprio agio neldisagio, mettendo però in conto didover schiacchiare il tasto “pausa” emettere in stand by la vita privata: lecoppie che si sposano sono sempremeno e chi mette su famiglia lo fasempre più tardi, anche per le diffi-coltà - per non dire l’impossibilità -di accendere un mutuo. All’industriafinanziaria non basta offrire mutui atassi ultraconvenienti, per andareincontro ai nuovi clienti che paganopiù degli altri la crisi che da dieci anniimperversa. La generazione dei pre-

NEW GENERATION

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cari a vita avrebbe bisogno di mutuicuciti su misura e non di offerte con-fezionate con il “vecchio stampo”.Invece se non si presentano con labusta paga o il cedolino della pensio-ne di uno o più genitori, le banchenon aprono neanche la porta dellafiliale ai clienti. Con contratti di la-voro che non consentono ai precaridi offrire sufficienti garanzie allebanche, le nuove generazioni diffi-cilmente possono sottoscrivere uncontratto di mutuo a lungo termine,a conferma che la solidarietà gene-razionale si è ormai invertita, con glianziani pensionati a sostenere i gio-vani precari.

Il fondo di garanzia dimenticato allo sportelloEppure un aiuto per le persone conun lavoro precario o disoccupati cisarebbe, anche se difficilmente vie-ne loro ricordato dal consulentebancario che li accoglie allo sportel-lo. Per sostenere l’acquisto della pri-ma casa per le fasce deboli della po-polazione, con la legge 147/2013 fuistituito presso il Mef il “Fondo ga-ranzia mutuo prima casa” gestito daConsap. Per le banche l’adesione aquesto fondo non è vincolante, an-che se dal 2014 esiste un protocollostipulato dall’Abi (Associazionebancaria italiana) con il Mef per re-golare e favorire l’utilizzo dello stru-mento. L’elenco delle banche e degliintermediari aderenti è consultabilesul sito di Consap.

Il fondo permette di ottenere dellegaranzie statali per un importo sino

al 50% del mutuo destinato all’ac-quisto della prima casa o alla ristrut-turazione dell’abitazione principalecon un accrescimento dell’efficien-za energetica. Per ottenere accessoal fondo è necessario che: il mutuonon superi 250.000 euro, sia richie-sto per l’abitazione principale e l’im-mobile non sia di lusso, ovvero ap-partenente categorie catastaliA1/8/9. Inoltre il mutuatario nondeve possedere altre abitazioni, sal-vo quelle ereditate per successione acausa morte, anche in comunionecon altro successore, e concesse incomodato d’uso a titolo gratuito agenitori o fratelli. Per i mutui garan-titi dallo stato attraverso il Fondol’unica garanzia richiesta dalla ban-ca è l’ipoteca sull’immobile, mentrenon sono previste altre garanzie nonassicurative.

La Banca d’Italia con un suo inter-vento ha anche chiarito che la ga-ranzia del Fondo può coprire fino al100% del valore della casa. Si trattadunque di uno strumento di sicurointeresse per chi, non potendo con-tare su un contratto di lavoro stabi-le o un aiuto dai genitori, ha diffi-coltà a versare un acconto per l’ac-quisto della casa.

Uno strumento destinato ad aiu-tare i precari a ottenere il mutuo èstato ignorato dalle banche, che inquesti anni non hanno rinunciatoperò a chiedere garanzie supple-mentari e la stipula di costose poliz-ze e aperture di conti agli aspirantimutuatari precari.

© RIPRODUZIONE RISERVAT


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P er la maggior parte degliitaliani il mutuo, conside-rando la dimensione (l’im-porto medio erogato è su-periore ai 120mila euro) e

durata (in media tra i 20 e i 25 anni), è ilcontratto finanziario più importantedella vita. Per questa ragione è decisiva,prima di apporre la propria firma, un’at-tenta analisi preliminare del prodotto edi quello che offre il mercato. Approc-ciarsi al prestito ipotecario con scarse conoscenze finanziarie (su come simuovono i tassi e l’inflazione) e di pro-

dotto (le insidie che possono essere na-scoste nei vari costi accessori) può co-stare davvero caro. Essendo un contrat-to a leva finanziaria (debito) e per di piùdi lungo periodo, ogni errore subisce uneffetto moltiplicatore. Vale fortunata-mente anche il contrario. Informarsi inanticipo sulle opzioni in campo e suiproblemi potenziali da evitare può ab-battere sensibilmente il costo dell’ope-razione. Informarsi vuol dire anche co-noscere l’universo fiscale che ruota in-torno al mutuo e all’acquisto in generaledella casa (si veda tabella a lato).

di Vito Lops

02 COMPRARE CASA

Una bussola per sceglierei mutui «perfetti»

COMPRARE CASA

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Inoltre, per evitare di stipulare il “mu-tuo pigro” (che può arrivare a costare trainteressi e costi aggiuntivi oltre 50milaeuro in più rispetto al “mutuo perfetto”,quello tagliato su misura sul proprio profilo e ottimizzato sul fronte deglioneri) bisognerebbe compiere un dop-pio salto informativo. Il primo consistenel comprendere come sono formati itassi di un mutuo (sia il variabile che ilfisso) e quali sono i fattori che nel tempopossono modificarli. Il secondo passoriguarda aspetti più contrattuali, quindiconcentrarsi sugli oneri accessori del

IMPOSTA SUL MUTUOTIPO DI IMPOSTA TASSAZIONE NOTE

Imposta sostitutiva 0,25% 2% in caso di "non prima casa"

PRIMO ESEMPIO

Acquisto da un venditore privatoTIPO DI IMPOSTA TASSAZIONE NOTE

IVA esente

Imposta di registro 2% 9% se l’immobileè di lusso*

Imposta ipotecaria € 50 (fissa)

Imposta catastale € 50 (fissa)

SECONDO ESEMPIO

Acquisto da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vendeentro 5 anni dalla conclusione dei lavoriTIPO DI IMPOSTA TASSAZIONE

IVA 4%

Imposta di registro € 200 (fissa)



TERZO ESEMPIO

Acquisto da un’impresa che non è costruttrice e che non ha eseguitolavori di restauro, risanamento o ristrutturazione o da un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla conclusione dei lavori TIPO DI IMPOSTA TASSAZIONE

IVA esente

Imposta di registro 2%



La tassazione sulla prima casa

Le varie tipologie di imposta che gravano sull’acquistodell’abitazione principale

nota: (*) Nel caso in cui l'immobile appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9fonte: MutuiOnline.it


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mutuo e le assicurazioni obbligatorie.Acquisire una forte consapevolezza inquesti due campi può portare a colmareil gap di conoscenze iniziale con chi cipropone un finanziamento e direzio-narlo verso il mutuo migliore possibile.

Il dilemma dei tassiL’amletico dubbio da sciogliere riguar-da se affidarsi al tasso variabile (e quindiessere consapevoli che la rata di mese inmese può scendere o salire) o al tasso fis-so (congelando quindi per tutto il pianodi ammortamento il livello di interesseconcordato con la banca il giorno dellastipula dal notaio). Prima di scegliere èbene sapere che il tasso del mutuo è composto da due gambe: la prima è lo “spread” scelto dalla banca. È un margi-ne che l’istituto di credito applica per co-

prire i costi dell’operazione e per rita-gliarsi un profitto. La seconda gamba non dipende dalle scelte della banca maè funzione dell’andamento del costo deldenaro e dell’inflazione e di conseguen-za dei tassi che “girano” sui mercati fi-nanziari. Il mutuo variabile è agganciatoagli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tassodi riferimento della Bce. Si tratta di tassiche indicano quanto costa il denaro al-l’ingrosso (cioè quanto costa alle bancheprenderlo a prestito da altre banche odalla Bce) per brevi scadenze. Il mutuo atasso fisso è agganciato all’indice Eurirs(che va da 1 a 50 anni) corrispondente al-la durata del mutuo. Gli Eurirs stimanoquanto costerà il denaro nel lungo peri-odo. Le quotazioni degli Euribor e degliEurirs variano ogni giorno sui mercati,perché ogni giorno in base all’anda-

Andamento dei tassi medi – �sso e variabile - per mutui a 20 e 30 anni. Rilevazioni annuali In percentuale

Fonte: MutuiOnline.it

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Il costo dei mutui

COMPRARE CASA

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mento dell’economia possono cambia-re le aspettative su come evolverà il co-sto del denaro. Tuttavia, mentre il mu-tuo a tasso variabile espone il mutuata-rio alle variazione degli Euribor, ilmutuo a tasso fisso non lo espone allevariazioni degli Eurirs perché viene de-ciso tra le due parti di “fissare” l’indice Eurirs rilevato il giorno della stipula e disommarlo allo spread della banca perarrivare al Tan (Tasso annuo nominale).Detto ciò in media tra Eurirs a 20/25 anied Euribor a 1/3 mesi c’è una differenzadi 100-150 punti base (l’Eurirs è più ca-ro). Ed è normale dato che il primo è pro-iettato sul lungo periodo mentre il se-condo sul breve. Ed ecco perché, a paritàdi spread deciso dalla banca, i mutui a tasso fisso costano in partenza sempredi più rispetto al tasso variabile.

Conta solo il TaegQuanto agli oneri accessori, la questioneè più semplice. Questi (spese di incassorata, istruttoria e perizia, assicurazioniobbligatorie) devono essere inclusi nelTaeg (Tasso annuo effettivo globale).Quindi bisogna confrontare le varie of-ferte di mutuo (non limitandosi alla pro-posta della propria banca “amica”) ordi-nate per Taeg. Vince quello più basso, anche se trattasi di una banca poco co-nosciuta. Perché, non dimentichiamo-lo, in questo caso è il mutuatario a chie-dere un prestito e non il contrario. Quin-di la grandezza e la fama dell’istitutoerogante dovrebbero risultare tecnica-mente indifferenti all’operazione.

Un discorso a parte meritano poi lepolizze assicurative. Bisogna distingue-re due tipologie. A partire dalla polizza

Andamento dei tassi medi, Euribor ed Eurirs, alle diverse scadenze. Rilevazioni annuali. Dati 2019 al 30 settembre In percentuale

Fonte: MutuiOnline.it

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Irs 30 anniIrs 20 anniIrs10 anni

Euribor 3 mesiEuribor 1 mese

I diversi parametri


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incendio e scoppio. Si tratta di una co-pertura obbligatoria, ma non è obbliga-torio sottoscriverla con la banca erogan-te. Alcuni istituti offrono la coperturaassicurativa gratuitamente, altri invecechiedono il pagamento di un premioche, poiché obbligatorio, viene ad essereincluso nel Taeg.

Ancora più spinose sono le polizze vitaagganciate al mutuo, chiamate tecnica-mente Cpi (Credit protection insuran-ce). Assicurano il rimborso delle rate incaso di svariati eventi (perdita del postodi lavoro, infortunio o morte). Una buo-na polizza Cpi completa non dovrebbecostare più del 2-3% del valore del finan-ziamento, ma in passato molte banche sisono spinte oltre il 10%, assicurandosilauti profitti. Ma anche in questo casonon è obbligatorio sottoscriverla con la

banca erogante che è tenuta ad accettarela polizza che il cliente presenta.

Calcolare la rata sostenibileOltre la metà degli italiani che acquista-no una casa lo fa ricorrendo al mutuo.Molto spesso, però, si commette l’erroredi cercare casa senza conoscere quale èla propria capacità di “mutuo-acquisto”,ovvero quale è l’importo massimo cheuna banca sarebbe disposta a prestarci.Posto che lo sia. Con il rischio di imbar-carsi in proposte di acquisto (versandoanche la caparra) e veder saltare via tuttoperché poi l’istituto di credito, valutan-do il nostro rating, ovvero la nostra ca-pacità di rimborso, decide di non conce-derci il finanziamento. Il calcolo della propria capacità “mutuo-acquisto” èsenza dubbio il primo passo da compie-

L’IMPORTANZA DEL LOAN TO VALUE

Il costo cambia in base all’importoLa nuova era dei tassi bassi ha spinto le ban-che a offrire mutui con prezzo differenziato in base al loan to value, ovvero la percentuale di finanziamento rispetto al valore dell’im-mobile. Questo perché il loan to value espri-me indirettamente anche il rating del mu-tuatario (chi ha una liquidità del 50% è consi-derato un cliente più solido, tra l'altro poten-zialmente in grado di acquistare altri prodotti della banca, come strumenti di in-vestimento in una logica di cross selling per gli istituti di credito). Quindi, più il cliente è affidabile meno paga, una relazione inecce-pibile in economia.

Il laon to value è decisivo, ma l'aspirante mutuatario deve sapere che non si determi-na in base al prezzo che concorda di pagare alvenditore dell'immobile (valore commerciale di vendita). Il laon to value che considera la banca è relativo alla percentuale massima di mutuo erogabile in base al valore di perizia.

Con la perizia un esperto della banca valutal'immobile in base a criteri oggettivi (basan-dosi sulla media dei prezzi di mercato nella zona interessata e sullo stato dell'immobile sulla base di tabelle disponibile anche sul sito dell'Agenzia delle Entrate) e per la banca fa fede solo questo valore.

COMPRARE CASA

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re prima di cercare un immobile, perchépermette di capire quale è la fascia limitedi prezzo dell’immobile che possiamo permetterci. Come si calcola il “potere mutuo-acquisto”? Bisogna partire dalreddito netto familiare (sommandoquindi eventualmente anche quello delpartner). A questo dato bisogna sottrar-re poi l’importo di altri finanziamenti incorso e successivamente dividere il tuttoper tre. Il risultato è l’importo massimodella rata che possiamo permetterci dipagare in base alla forza del nostro red-dito. Facciamo un esempio. Una coppiadi 35enni che guadagna complessiva-mente 4mila euro netti al mese e ha già incorso un prestito di 400 euro al mese peril pagamento delle rate dell’auto haquindi un netto a disposizione per il mu-tuo di 3.600 euro. Dividendo questo im-porto per 3 ne rimangono 1.200. Ciò vuoldire che le banche non concederanno mutui la cui rata superi 1.200 euro.

Mutui oltre l’80% troppo cariLa maggior parte delle banche concedemutui per importi non superiori all’80%del valore dell’immobile. Questo perchéoltre tale soglia l’istituto deve stipulareun’assicurazione obbligatoria per co-prire il finanziamento eccedente. Il co-sto di questa assicurazione viene però scaricato sul cliente. Difatti le pochebanche che erogano mutui oltre l’80% (con possibilità 95%-100%) applicanospread molto più cari rispetto a quelliche le stesse applicano sui mutui entrol’80%. Talmente cari (di solito 200-300punti base in più base) che vale davvero aquel punto la pena chiedersi se conven-ga imbarcarsi in un mutuo.

BANCA TASSO RATA € TAEG %

TASSO VARIABILE

Intesa Sanpaolo 0,49% (Euribor 1M + 0,95%) 613 0,67

Unicredit 0,63% (Euribor 3M + 1,05%) 621 0,77

Banca Sella 0,66% (Euribor 3M + 1,08%) 623 0,80

Crédit Agricole Italia 0,66% (Euribor 3M + 1,08%) 623 0,80

Credem 0,53% (Euribor 3M + 0,95%) 615 0,81

Hello Bank! - Bnl Gr.Bnp Paribas 0,74% (Euribor 1M + 1,20%) 628 0,88

Banco Di Sardegna 0,71% (Euribor 6M + 1,10%) 626 0,89

Webank 0,83% (Euribor 3M + 1,25%) 633 0,90

Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,74% (Euribor 1M + 1,20%) 628 0,93

Widiba 0,89% (Euribor 3M + 1,31%) 637 0,96

TASSO FISSO

Intesa Sanpaolo 0,75% (Tasso finito) 628 0,93

Credem 0,70% (IRS 10A + 0,80%) 625 0,96

Banca Sella 0,90% (Tasso finito) 638 1,05

Crédit Agricole Italia 0,94% (IRS 20A + 0,77%) 640 1,08

Hello Bank! - Bnl Gr.Bnp Paribas 1,05% (Tasso finito) 647 1,19

Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,05% (Tasso finito) 647 1,24

Deutsche Bank 1,12% (IRS 20A + 0,89%) 651 1,25

Unicredit 1,10% (Tasso finito) 650 1,25

Ubi Banca 1,10% (IRS 20A + 0,90%) 650 1,28

CheBanca! 1,10% (IRS 20A + 0,85%) 650 1,29

L’offerta sul mercato

Le migliori offerte sul portale mutuionline.it per l'acquisto di una prima casa da parte di un impiegato milanese 35enne. Valore immobile 200mila euro, importo mutuo ventennale 140mila euro. Rilevazioni del primo ottobre 2019

fonte: MutuiOnline.it


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Rilevazioni annuali, 2006-2019*. Dati in %

MUTUI EROGATI PER TIPO DI TASSO MUTUI EROGATI PER FINALITÀRilevazioni annuali, 2006-2019*. Dati in %

VARIABILE

FISSO

VARIABILE CON CAP

MISTO

ACQUISTO PRIMA CASA ACQUISTO SECONDA CASA

RISTRUTTURAZIONE E COSTRUZIONE

SOSTITUZIONE E SURROGA CONSOLIDAMENTO

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5,2 5,2 13,513,5

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20,0

26,6

70,1

74,5

83,6

86,4

88,5

51,651,6

26,526,5

21,421,4

35,235,2

43,543,5

31,531,5

52,352,3

57,557,5

61,661,6

27,127,1

22,022,0

14,514,5

11,811,8

10,110,1

0,7

0,1

18,4

28,1

26,3

20,4

11,5

5,5

1,1

2,5

1,3

1,4

1,0

7,2

1,7

2,4

1,2

3,6

2,2

5,7

11,0

6,3

1,7

1,0

0,6

0,4

0,4

Finanziamenti erogati ai raggi X

(*) Dati al 30 settembre 2019. Fonte: Mutuionline

COMPRARE CASA

19

Fenomeno «surroga»Dal 2007 in Italia è possibile surrogare ilmutuo, cioè spostarlo in un’altra bancache offre condizioni migliori, gratuita-mente. Non ci sono costi notarili (per-ché non viene modificato l’importo delmutuo e, quindi, i valori su cui si reggel’ipoteca non vanno modificati) edeventuali altri oneri sono a carico dellanuova banca. La vecchia banca non puòfare ostruzionisimo: entro 30 giornidall’avvio della pratica (da parte dellanuova banca) è obbligata a fare il pas-saggio di consegne. Ci sono, insomma,tutte le condizioni perché il mercatodelle surroghe in Italia sia agile, tale daconsentire ai mutuatari di cogliere al volo le occasioni che l’andamento deitassi via via propone.

Attraverso la surroga è possibile mo-dificare il tasso e la durata, ma non l’im-porto del debito residuo. Aumentarel’importo dovrebbe richiedere nuova-mente l’intervento del notaio per ripara-metrare la garanzia ipotecaria. In questicasi infatti non si parla di surroga ma di“sostituzione” del mutuo. Molto spessosi ragiona, quando si surroga, solo intermini di tasso. Ma questa operazionepuò essere anche una straordinaria oc-casione per ridurre anche la durata delcontratto (e quindi il monte interessi dapagare). Così come può essere un’occa-sione per spostarsi da un contratto zep-po di oneri accessori (spese di incassorata e via dicendo) verso un istituto più“low cost” che sostanzialmente propon-ga un Tan (Tasso annuo nominale, il tas-so su cui si calcolano gli interessi) non molto distante dal Taeg (il parametro che come visto tiene conto oltre che de-

gli interessi anche di tutti gli altri costiche la banca aggancia al mutuo).

Il mutuo è poco «precario»Dimmi che contratto hai e ti dirò chemutuo avrai. Anzi, ti dirò se avrai il mu-tuo. I dati parlano chiaro: negli ultimianni le banche sono state sempre più se-lettive nell’erogare prestiti ipotecari. Inquesta selezione a farne le spese sonostati i più deboli, quelli che al momentodella richiesta del prestito (istruttoriaper la banca) non possono esibire uncontratto a tempo indeterminato.

Nella categoria under 30 - quellaobiettivamente più esposta a lavori pre-cari - la percentuale delle erogazionidifficilmente si spinge oltre il 10% deltotale (fonte Facile.it e Mutui.it). Comemai? In prima battuta va detto che gliistituti di credito, scottati dalla crisi del2011 e del mattone nel 2012-2013, han-no cambiato rotta introducendo anchein Italia la politica del princing differen-ziato (applicando spread più alti per chidomanda mutui più corposi rispetto alvalore dell’immobile). Spread più altifanno aumentare il costo delle rate equindi in molti casi portano all’automa-tica esclusione di chi ha redditi precari/più bassi. E di conseguenza, se prima lebanche erano di manica più larga in fun-zione del rapporto rata/reddito ero-gando mutui anche quando questo rap-porto era al 40%, oggi invece difficil-mente superano il 30/33%. Il redditonetto mensile deve essere almeno trevolte quello della rata. In molti casi icontratti precari under 30 non consen-tono di soddisfare questo requisito.



20

I nvestire nell’immobiliare damettere a reddito è un temache diventa sempre più attua-le in una fase storica in cui cre-scono gli spostamenti per

motivi di lavoro e di studio da una cit-tà all’altra e al tempo stesso i soggior-ni presso appartamenti dati in loca-zione tramite la formula degli affittibrevi stanno ottenendo un grandesuccesso tra chi viaggia.

Un momento favorevole che haspinto molti italiani a considerarenuovamente interessante l’acquisto

di una seconda abitazione da intro-durre nel segmento della locazione agiornata come un’opportunità di in-vestimento, soprattutto in tempi ditassi di interesse ai minimi storici.Non solo. A rendere più appetibilel’acquisto di un appartamento è stataanche la pesante correzione deiprezzi del mattone dovuta alla lungacrisi immobiliare che il nostro Paeseha vissuto dopo il 2008.

Un acquisto che spesso si cerca difinanziare a leva tramite un mutuoche può arrivare fino all’80% del-

di Paola Dezza

03 INVESTIRE IN CASE

L’affitto ripaga la rata, ma occhioalle altre spese

INVESTIRE IN CASE

21

l’importo da pagare. La rata diventasicuramente più sostenibile con laprospettiva di un affitto da percepi-re sia in maniera stabile con una lo-cazione classica mensile sia più va-riabile se legato agli affitti brevi,meno prevedibili ma senz’altro piùremunerativi.

Nel momento in cui si intraprendela strada dell’acquisto sono determi-nanti la scelta della location e la qua-lità dell’immobile, per garantirsi so-prattutto nel caso delle locazioni abreve termine una buona occupazio-

DURATA 15 ANNITASSO VARIABILEBANCA TASSO

IN %RATA

€ISC %

(TAEG)Intesa Sanpaolo 0,53 (Euribor 1M + 1,00) 925 0,97Hello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 0,63 (Euribor 1M + 1,10) 932 1,04Crédit Agricole Italia 0,69 (Euribor 3M + 1,11) 936 1,10Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,63 (Euribor 1M + 1,10) 932 1,11Webank 0,83 (Euribor 3M + 1,25) 946 1,15TASSO FISSOHello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 1,00 (Tasso finito) 958 1,41Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,00 (Tasso finito) 958 1,48Intesa Sanpaolo 1,10 (Tasso finito) 965 1,55Webank 1,23 (IRS 15A + 1,10) 974 1,56Ubi Banca 1,10 (IRS 15A + 1,05) 965 1,57


IN %RATA

€ISC %

(TAEG)Intesa Sanpaolo 0,58 (Euribor 1M + 1,05) 707 0,93Hello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 0,73 (Euribor 1M + 1,20) 717 1,05Crédit Agricole Italia 0,75 (Euribor 3M + 1,17) 718 1,07Banco di Sardegna 0,72 (Euribor 6M + 1,10) 716 1,08Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,73 (Euribor 1M + 1,20) 717 1,11TASSO FISSOHello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 1,05 (Tasso finito) 739 1,37Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,05 (Tasso finito) 739 1,43Crédit Agricole Italia 1,12 (IRS 20A + 0,95) 744 1,44Intesa Sanpaolo 1,10 (Tasso finito) 743 1,46Deutsche Bank 1,28 (IRS 20A + 1,05) 756 1,59


IN %RATA

€ISC %

(TAEG)Intesa Sanpaolo 0,63 (Euribor 1M + 1,10) 577 0,93Hello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 0,78 (Euribor 1M + 1,25) 587 1,05Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,78 (Euribor 1M + 1,25) 587 1,09Unicredit 0,83 (Euribor 3M + 1,25) 591 1,10Banco Bpm 0,98 (Euribor 3M + 1,40) 602 1,27TASSO FISSOHello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 1,20 (Tasso finito) 618 1,47Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,20 (Tasso finito) 618 1,52Intesa Sanpaolo 1,30 (Tasso finito) 625 1,61Iw Bank 1,50 (IRS 25A + 1,30) 640 1,76Webank 1,59 (IRS 25A + 1,30) 647 1,80

La scelta del mutuo

Ipotesi: mutuo per una seconda casa con importo di 160.000 euro su un valore dell’immobile di 200.000 euro. Dati di ottobre

Fonte : mutuionline.it


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ne dell’appartamento, ma sono que-ste caratteristiche imprescindibilianche se si affitta agli studenti o a fa-miglie per la classica durata di quat-tro anni più quattro.

Per capire se l’investimento è in-teressante, penna alla mano, biso-gna innanzitutto calcolare qualerata ci si deve accollare e quali so-no le entrate sulle quali si può con-tare per coprirla.

MutuiOnline ha elaborato due di-verse opzioni di investimento, la pri-ma per un immobile del valore di200mila euro sul quale si è scelto distipulare un mutuo pari a 160milaeuro (all’80% quindi del valore), laseconda per un immobile di 400milaeuro, sul quale accendere invece unmutuo da 320mila. Si tratta di cifre

che coprono un ampio spettro di so-luzioni immobiliari. Con 200milaeuro in città di piccole dimensioni sipossono acquistare anche trilocali,mentre a Milano, dove i prezzi delleabitazioni stanno tornando a salireda qualche trimestre, è molto diffici-le trovare a questo costo soluzioninelle zone centrali e semicentrali - lepiù gettonate per l’affitto breve -, e ibilocali, soprattutto se ristrutturati,in queste zone hanno raggiunto va-lori superiori ai 250-300mila euro eoltre. Cifra alla quale vanno somma-te tutte le spese dell’iter di acquisto,dal notaio alle imposte di registro(9% del valore catastale), ipotecaria ecatastale, e poi l’Imu da sostenereannualmente per la seconda casa eancora le spese di agenzia. Non solo.

CASE A REDDITO

Quanto rende l’affitto?Quanto può rendere la locazione in Italia? Secondo i dati di Solo Affitti Cagliari (8,2%), Trieste (8,1%) e Palermo (7,5%) sono i capoluo-ghi con i rendimenti lordi degli affitti più alti. Rendimenti che fanno gola in un momento in cui le altre asset class di investimento sono poco remunerative. L’analisi parte dall’affitto di un bilocale arredato di 55 mq nel centro città. Dal 2014 a oggi, secondo l’analisi, nei principali centri italiani i rendimenti da loca-zione sono aumentati di un punto, dal 5,1% al 6,1%. Questo incremento è stato favorito sia dall’aumento dei canoni medi (+15,3%), da 608 a 701 euro, sia dalla discesa dei prezzi medi di

vendita degli immobili, passati da 2.681 a 2.529 euro al mq.

Tra i capoluoghi che secondo Solo Affitti consentono ai proprietari di immobili di otte-nere buoni guadagni ci sono anche Napoli e Torino (6,4%), di poco superiori a quelli rileva-ti a Milano (6,3%). Chi affitta casa in centro a Bologna (6,1%) ottiene un rendimento lordo in linea con la media nazionale. Gli introiti, sep-pur più alti dei titoli di Stato, sono inferiori allamedia italiana a Genova, Ancona e Bari (5,7%). Nella Capitale i rendimenti dei bilocali affittati in centro città si sono attestati attorno al 5,6%, poco più che a Firenze (5,5%) e Perugia (5,1%).

INVESTIRE IN CASE

23

«Bisogna anche tenere conto che nelcaso di una seconda casa non si pos-sono dedurre gli interessi sul mutuocome si fa invece per la prima abita-zione» spiega Roberto Anedda, vice-presidente e direttore marketing delgruppo MutuiOnline.

I cinque migliori tassi variabili chesi possono spuntare per questa tipo-logia di mutuo per una durata di 25anni viaggiano tra lo 0,63% (l’offertadi Intesa Sanpaolo) e lo 0,98% (BancoBpm) con rispettive rate da 577 eurofino a 602 euro. Con il tasso di inte-resse fisso - i migliori vanno dal-l’1,20% proposto da Hello Bank delgruppo Bnp Paribas per arrivare al-l’1,59% di Webank - la rata sale a 618euro al mese nel più conveniente deicasi fino a 647 euro.

Se si accorcia la durata del mutuo larata chiaramente sale. Per un mutuodi 20 anni la rata viaggia tra 700 e 750euro al mese, per un periodo di 15 an-ni sale ancora per essere compresatra 925 e 965 euro.

Per capire se la rata è sostenibilenel lungo periodo bisogna valutarenel caso di affitto a studenti o a fami-glie quali sono gli importi delle loca-zioni in zona per la tipologia di ap-partamento scelto, nel caso invecedegli affitti brevi bisogna valutareoltre al prezzo a notte anche la sta-gionalità del luogo- in genere a Ro-ma, come a Venezia e Firenze, la sta-gionalità arriva a sfiorare i 12 mesi, aMilano invece scende a dieci mesicirca -, e non fare i propri calcoli con-siderando la piena occupazione. Me-glio essere più prudenti. Il prezzo a

DURATA 15 ANNITASSO VARIABILE

BANCA TASSO

IN %RATA

€ISC

(TAEG)

Intesa Sanpaolo 0,53 (Euribor 1M + 1,00) 1.850 0,92Hello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 0,63 (Euribor 1M + 1,10) 1.864 1,00Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,63 (Euribor 1M + 1,10) 1.864 1,08Webank 0,83 (Euribor 3M + 1,25) 1.891 1,13Widiba 0,83 (Euribor 3M + 1,25) 1.891 1,13TASSO FISSOHello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 1,00 (Tasso finito) 1.915 1,37Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,00 (Tasso finito) 1.915 1,46Intesa Sanpaolo 1,10 (Tasso finito) 1.929 1,50Deutsche Bank 1,16 (IRS 15A + 1,05) 1.938 1,51Ubi Banca 1,10 (IRS 15A + 1,05) 1.929 1,51


IN %RATA

€ISC

(TAEG)Intesa Sanpaolo 0,58 (Euribor 1M + 1,05) 1.413 0,89Hello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 0,73 (Euribor 1M + 1,20) 1.434 1,02Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,73 (Euribor 1M + 1,20) 1.434 1,08Unicredit 0,82 (Euribor 3M + 1,25) 1.446 1,12Webank 0,93 (Euribor 3M + 1,35) 1.461 1,16TASSO FISSOHello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 1,05 (Tasso finito) 1.479 1,34Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,05 (Tasso finito) 1.479 1,41Intesa Sanpaolo 1,10 (Tasso finito) 1.486 1,41Deutsche Bank 1,28 (IRS 20A + 1,05) 1.511 1,54Webank 1,35 (IRS 20A + 1,10) 1.522 1,59


IN %RATA

€ISC

(TAEG)Intesa Sanpaolo 0,63 (Euribor 1M + 1,10) 1.153 0,89Hello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 0,78 (Euribor 1M + 1,25) 1.175 1,02Bnl - Gr. Bnp Paribas 0,78 (Euribor 1M + 1,25) 1.175 1,07Unicredit 0,82 (Euribor 3M + 1,25) 1.180 1,08Webank 1,08 (Euribor 3M + 1,50) 1.217 1,27TASSO FISSOHello Bank! - Bnl Gr. Bnp Paribas 1,20 (Tasso finito) 1.235 1,45Bnl - Gr. Bnp Paribas 1,20 (Tasso finito) 1.235 1,50Intesa Sanpaolo 1,30 (Tasso finito) 1.250 1,57Banco Bpm 1,45 (IRS 25A + 1,20) 1.272 1,71Ubi Banca 1,50 (IRS 25A + 1,30) 1.280 1,78

I tassi sul mercato

Acquisto di una seconda casa del valore complessivo di 400mila euro, importo del mutuo pari a 320.000 euro. Dati a ottobre 2019.

Fonte : mutuionline.it


24

notte si stabilisce in base anche aiservizi offerti, dal wifi all’aria condi-zionata, dalla colazione compresaall’arredo scelto per l’abitazione.

«Se il mutuo si richiede all’80%del valore dell’immobile - spiegaancora Anedda - la rata è rilevanteanche considerando una duratalunga. Con un loan to value di160mila euro la rata sale sui 700 eu-ro a 20 anni, solo spingendo la du-rata fino a 25 anni ottengo di pagare120 euro in meno di rata».

Per quanto riguarda i canoni di af-fitto la forchetta è decisamente am-pia e varia, anche in maniera consi-derevole, da città a città e da zona azona. A Milano nella zona di PortaGenova-via De Amicis i canoni men-sili per un monolocale si aggirano sui700 euro mentre si sale a mille europer un bilocale, valori che si incre-mentano per la zona Porta Romana eCrocetta dove per un monolocale sipagano 800 euro al mese e per un bi-locale 1.200 euro. Sempre secondo idati elaborati da Tecnocasa a Torinonelle aree centrali i canoni viaggianoda 400 a 650 euro al mese, mentre aBologna da 500 a 850 euro e a Firen-ze circa 900 euro. Nella capitale nelcentro storico, in piazza di Spagna ein via del Corso l’affitto di un bilocalesi aggira intorno ai 1.200 euro al me-se, fuori dal centro si scende anche a550 euro. Nelle città più piccole i va-lori scendono ulteriormente. Seprendiamo in considerazione un ap-partamento di due stanze a Bari e Ca-tania in centro i valori si aggirano sui400-500 euro al mese, così come a

Palermo mentre a Verona il canonesale a quota 600 euro.

In diversi casi tali valori riescono asostenere la rata del mutuo, ma nonsempre a pagare completamente an-che le spese che il proprietario del-l’immobile dato in affitto deve soste-nere per la manutenzione e per im-poste e tasse.

Al costo dell’acquisto vanno poisommate le spese per la ristruttura-zione dell’immobile e l’arredamen-to. Due voci che non sono affattotrascurabili. Risulta difficile per-tanto pensare che l’acquisto per in-vestimento possa dare rendimentielevati, se non nel caso degli affittibrevi. Ma per quanto riguarda que-sto segmento, in crescita esponen-ziale negli ultimi anni soprattutto incittà come Milano o nelle città d’artee turistiche, si pone sempre piùstringente il tema della elevatacompetizione e quindi della com-pressione dei rendimenti stessi, pervia di un’occupazione che diventapiù contenuta. Proprio per via del-l’ampia offerta di appartamenti sulmercato degli affitti brevi gli utentiprenotato sempre più a ridosso delsoggiorno e scelgono di restare perperiodi più brevi.

Tornando alle spese di ristruttura-zione, la voce come detto non è tra-scurabile, ma è «un tema importan-te, un costo del quale si può dedurreil 50%» dice Anedda. A questo sisomma la possibilità di dedurre fi-scalmente le spese per l’efficenta-mento energetico, tutti ammoder-namenti che aumentano il valore

INVESTIRE IN CASE

25

dell’appartamento e che permetto-no al proprietario di chiedere un af-fitto più interessante.

«È previsto che le spese di ristrut-turazione possano essere sostenuteanche dal futuro inquilino - dice an-cora l’intervistato -. Se ci si accordaper seguire questo iter allora saràl’inquilino stesso a dedurle fiscal-mente nell’arco di dieci anni».

Anedda ricorda anche che se si ac-quista una casa già ristrutturata dauna impresa di ristrutturazione o dicostruzione si può detrarre fino al25% del prezzo di acquisto in diecianni fino a un massimo di 96mila eu-ro (bonus fiscale).

Analizzando la seconda ipotesi dimutuo elaborata da MutuiOnline perun appartamento del valore di

400mila euro si evince che con unmutuo a leva del valore di 320mila(sempre quindi dell’80%) i cinquetassi migliori, nal caso del variabile,partono da un minimo di 0,53% of-ferto da Intesa Sanpaolo nella sezio-ne tassi variabili fino a un massimodello 0,83% di Widiba. La rata in que-sti casi viaggia da 1.850 a 1.890 euro,una spesa pesante se si pensa che de-ve esssere corrisposta tutti i mesi perun periodo di 15 anni. Per il mutuo atasso fisso si parte da un minimo diun tasso all’1% proposto da HelloBank del gruppo Bnp Paribas e da Bnl(stesso gruppo) a un massimo del-l’1,1% applicato da Ubi banca. In que-sti casi la rata è lievemente più alta,compresa tra 1.915 euro e 1.929 euro.


A Milano.


26

C omprare casa spesso si-gnifica dovere conside-rare una serie di lavori diristrutturazione dell’im-mobile. Il parco immobi-

liare italiano è certamente datato, piùche in altri Paesi europei, e solo intempi recenti sono stati riaperti i can-tieri rimasti bloccati per anni a causadella pesante crisi partita a metà 2008con il crack di Lehman Brothers.

Nella maggioranza dei casi quindisi acquistano case che devono essereriviste perché datate, sia nella conce-

zione degli spazi sia per i materialiutilizzati. A questo va aggiunto il fat-to che chi compra preferisce semprerivedere con il proprio gusto l’abita-zione, anche nel caso in cui dovessedecidere di affittarla e non di abitarladirettamente.

Il costo delle «personalizzazioni» Le spese di ristrutturazione pesanosul conteggio dell’esborso per avereuna nuova casa o una abitazione da mettere a reddito, ma riguardano an-

di Paola Dezza

04 RISTRUTTURARE

Sui lavori in casava in scenaun altro copione

RISTRUTTURARE

27

che chi una casa già ce l’ha e sceglie dirimetterla a nuovo.

In molti casi chi compra chiede unmutuo più alto proprio per coprire an-che parte delle spese di rifacimentodell’immobile, spese che in genereviaggiano tra i 600 e i 1.000-1.200 eu-ro al metro quadrato, a seconda dellefiniture più o meno di pregio che sisceglie di adottare.

Se l’appartamento è già di proprietàci si può rivolgere anche al segmentodei prestiti per la ristrutturazione (peril altri prestititi si veda il prossimo ca-

IMPIEGATO 35 ANNI. FINALITÀ RISTRUTTURAZIONE CASA IMPORTO FINANZIAMENTO 25.000€

DURATA(ANNI)

FINANZIARIE EROGATRICIPRESTITO

TASSOD'INTERESSE

(TAN) RATA

INTERESSIPASSIVIE SPESE

5

Findomestic Banca 6,26% € 486 € 4.181

Fiditalia Spa 6,30% € 487 € 4.241

Younited 4,25% € 491 € 4.474

Conte Prestiti 4,25% € 494 € 4.654

Agos 6,95% € 506 € 5.40410 Findomestic Banca 8,17% € 306 € 11.668

IMPIEGATO 35 ANNI. FINALITÀ RISTRUTTURAZIONE CASA IMPORTO FINANZIAMENTO 50.000€

DURATA(ANNI)

FINANZIARIE EROGATRICI PRESTITO

TASSOD'INTERESSE

(TAN) RATA


5Fidomestic Banca 6,49% € 978 € 8.684

Younited 4,25% € 988 € 9.263

Conte Prestiti 4,25% € 994 € 9.65710 Findomestic Banca 8,17% € 611 € 23.337

IMPIEGATO 35 ANNI. FINALITÀ RISTRUTTURAZIONE CASA -VALORE IMMOBILE 100.000 € - IMPORTO FINANZIAMENTO 50.000€

DURATA(ANNI)

BANCHE EROGATRICI

TASSOD'INTERESSE

(TAN) RATA


5Unicredit 0,80% €850 €1.809

Bper Banca 1,09% €857 €2.378

10

Banco di Desio e della Brianza 0,75% €433 €2.717

Unicredit 0,80% €434 €2.904

Crédit Agricole Italia 0,72% €432 €2.915

CheBanca! 0,69% €431 €2.935

Bper Banca 1,09% €440 €3.904

15

Banca di Desio e della Brianza 0,85% €296 €4.218

Crédit Agricole Italia 0,79% €295 €4.229

Unicredit 1,00% €299 €4.801

CheBanca! 0,93% €298 €4.950

Bper Banca 1,11% €302 €5.535

L’offerta sul mercato

Elaborazioni www.mutuionline.it e www.prestitionline.it. Confronto migliori offerte di prestito e di mutuo, Milano. Rilevazioni dell’8-10-19

fonte: mutuionline.it e www.prestitionline.it


28

pitolo), mettendo in conto da subitouna rata salata per via degli alti tassi diinteresse applicati a questa tipologiadi finanziamento.

«Il differenziale dei tassi di interesserispetto a un mutuo è al momento de-cisamente ampio - spiega RobertoAnedda, vicepresidente e direttoremarketing del gruppo MutuiOnline -,soprattutto se si decide di chiedere unimporto elevato. C’è uno spazio di ma-novra molto limitato perché per labanca non può concedere prestiti finoa 40mila euro in forma di mutuo pro-prio per via del piccolo importo».

La differenza nella scelta del pre-stito personale è innanzitutto lamancanza di alcuni costi che grava-no invece sull’accensione di un mu-tuo come la parcella notarile, dal mo-

mento che con il prestito non è ne-cessario iscrivere l’ipoteca sull’im-mobile da ristrutturare.

Le diverse tempisticheIl prestito per ristrutturazione a diffe-renza del mutuo classico viene eroga-to in una unica soluzione e subito. Il mutuo finalizzato alla ristrutturazio-ne, invece, viene erogato in manierarateale in base allo stato avanzamentolavori, per il cui controllo viene anchecoinvolta la figura di un perito.

Gli interessi per un prestito viaggia-no, come detto, a livelli più elevati. Perun importo di finanziamento di25mila euro per una durata di cinqueanni il tasso migliore applicato da Fin-domestic arriva al 6,26% con una ratamensile che si aggira sui 486 euro, la

IN PILLOLE

Come scegliere tra prestito e mutuoPer ristrutturare casa conviene affidarsi al prestito solo in caso di importi di dimen-sioni contenute, altrimenti conviene pun-tare sul mutuo per la ristrutturazione che viene offerto dagli istituti di credito a tassi simili a quelli per l’acquisto della prima o seconda casa.

Nel caso del prestito non sono contempla-te spese di istruttoria e la presenza di un notaio, nel caso del mutuo per la ristruttuu-razione invece bisogna considerare anche queste voci di spesa.

I vari istituti di credito hanno offerte diver-sificate in termini di importo per il mutuo per

la ristrutturazione. Ci sono banche che supe-rano anche i 75mila euro di importo massimoper arrivare a 100mila euro e oltre, ma sem-pre considerando che l’importo erogato non deve essere superiore a una certa percentua-le del valore complessivo dell’immobile.

Per la scelta bisogna analizzare tutte le vocidi spesa e soprattutto l’esborso relativo agli interesse, che per i prestiti può essere pena-lizzante visti i tassi di interesse applicati. In questo momento di tassi bassi può risultare decisamente più conveniente il mutuo, an-che se viene erogato a rate in base all’avanza-mento dei lavori.

RISTRUTTURARE

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rata mensile scende invece verso i 300euro se si allunga la durata a dieci annima il tasso applicato in questo caso sa-le all’8,17 per cento.

Nel primo caso le spese per i soli in-teressi vanno dai 4.100 euro del pre-stito di Fondomestic fino ai 5.400 eu-ro circa per il prestito erogato da Agoscon rata mensile quindi di 506 euro.

Il tetto massimo Il prestito in alcuni casi può arrivareanche a 75mila euro, come quelloofferto da Intesa Sanpaolo. In que-sto caso il tasso è fisso fino alla cifradi 50mila euro mentre è o fisso o va-riabile per importi tra 50mila e75mila euro.

Analizzando sul sito MutuiOnline

i mutui offerti dai diversi istituti dicredito per la ristrutturazione degliimmobili si possono trovare tassi diinteresse simili a quelli per il mutuoprima casa.

Istituti come Bnp Paribas arrivano acorrispondere anche cifre fino a100mila euro, ma l’importo finanzia-bile non deve essere superiore al 30%del valore dell’immobile. Se si richiedeun prestito di 50mila euro a tasso fissoda rimborsare in un periodo di diecianni le rate in genere si aggirano in-torno ai 420-430 euro mensili.

In tutti questi casi per capire il van-taggio rispetto al prestito bisognacontare anche le spese di istruttoriae di perizia.


I ritocchi

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1 Immagina di dover dare un con-siglio a tuo figlio. Secondo la tua opinione, qual è l'importo massimo della somma delle rate mensili che è corretto pagare a fronte dei debiti contratti?

a) Non esiste un importo massimo, dipende solo dalle tue esigenze. b) L'importo totale massimo delle rate deve essere pari al tuo reddito netto mensile. c) L'importo totale massimo delle rate deve essere pari ad una frazione del tuo reddito netto mensile. d) L'importo totale massimo delle rate deve essere pari ad una frazione del tuo risparmio mensile.

2 Pensa ai tuoi genitori (se hai più di 45 anni) o ai tuoi nonni (se hai meno di 45 anni). Secondo le infor-mazioni che possiedi.a) Non si sono mai indebitati con le banche. Forse hanno chiesto aiuto a parenti o amici, se in statodi bisogno. b) A suo tempo hanno preso un mu-tuo per l'acquisto della prima casa. c) Hanno preso un mutuo per l'acqui-sto della casa e dell'automobile. d) Hanno utilizzato mutui e prestiti personali per l'acquisto di beni dure-voli (mobili per la casa, elettrodome-stici, per esempio).

3 Secondo la tua opinione, quando è corretto prendere un prestito importante per l'acquisto di un bene durevole come l'automobile?a) Quando, grazie al prestito, posso acquistare un'auto che altrimenti non potrei assolutamente permettermi. b) Quando, grazie al prestito, posso anticipare l'acquisto di un'auto che posso permettermi in futuro. c) Quando, grazie al prestito, posso acquistare l'auto senza compromet-

Il debito e l’acquasantaRischiamo di caderein tentazione?

L’ acquisto di un bene durevole,quanto meno doloroso saràeconomicamente, più sarà gra-

dito il finanziamento proposto dall’inter-mediario. Ma attenzione: si può arrivare a indebitarsi eccessivamente. Per capire il nostro atteggiamento verso le “rate”, possiamo provare a fare il test pubblicatoqui di seguito.

L’AUTOANALISI

Capire il proprioatteggiamentoverso le rateaiuta a «gestirsi»

TEST A CURA di Ruggero Bertelli

IL TEST

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tere altri obiettivi della vita. d) Non è mai corretto, lo farei solo in stato di reale necessità (auto per lavoro, incidente, ecc.)

4 Come si legge su tutti i giornali, i tassi di interesse non sono mai staticosì bassi. E sembra che rimarranno bassi a lungo. In quale di queste affermazioni ti riconosci di più?a) Con questi tassi di interesse con-viene prendere un mutuo, acquistare una casa e metterla a reddito (affittarla). b) In questa situazione, conviene sempre indebitarsi per fare acqui-sti di beni durevoli, viaggi, miglio-rando significativamente il proprio tenore di vita. c) In questa situazione, conviene indebitarsi allo scopo di investire le somme ottenute in azioni, fondi co-muni di investimento, obbligazioni. d) In questa situazione di tassi di interesse, conviene rateizzare il saldo mensile della carta di credito, in modo da avere meno vincoli nell'acquisto dei beni e servizi che si desiderano e) Anche quando i tassi sono così bassi, occorre prestare particolare attenzione alle finalità dell'indebita-mento per non perdere il controllo.

5 Pensa ad un bene durevole che desideri da tempo, ma che non hai mai voluto acquistare perché ti sembrava “troppo” l'impegno eco-nomico (auto, gioiello, barca, opera d'arte, …). Il suo costo è 100.000 euro. Stai per compiere 50 anni e

vuoi farti un regalo. Ti offrono un prestito a condizioni davvero van-taggiose. Quale di questi prestiti preferisci?a) 60 rate mensili di 1.500 euro, anti-cipo 15.000 euro. b) 60 rate mensili di 1.900 euro, anti-cipo zero. c) 84 rate mensili di 1.400, anticipo zero, pagamento finale 20.000 euro.d) 120 rate mensili di 1.200 euro, anticipo zero, pagamentofinale 20.000 euro. Meno di 15 punti. Chi va piano, va sano e va lontano. Nessuna tentazio-ne, prima si risparmia e poi si spen-de.Con questa regola non sbaglio mai. Non mi indebito se non in caso di estrema necessità.Tra 15 e 30 punti. Guida prudente ma veloce. Prendere a prestito il de-naro che serve a raggiungere obietti-vi importanti è utile, accresce il mio benessere e quello della mia famiglia. Senza esagerare, però. Ho ben pre-senti gli effetti collaterali.Tra 30 e 40 punti. Attenzione alle prossime curve. Ho lanciato il sasso oltre la siepe e ora devo raggiungerlo. Con un poco di fortuna non avrò problemi. Ma sono vicino al limite. Forse dovrei rinunciare a qualcosa.Oltre 40 punti. Ormai fuori control-lo. Sono pieno di “comode rate”. Che progressivamente sono diven-tate molto scomode da pagare, almeno senza rinunciare a qualco-sa che considero irrinunciabile. Meno male che trovo sempre nuove opportunità di comprare senza pagare.

IL TUO PROFILO

Domanda 1a) = [10]b) = [8]c) = [5]d) = [0]

Domanda 2a) = [0]b) = [5]c) = [8]d) = [10]

Domanda 3a) = [10]b) = [8]c) = [5]d) = [0]

Domanda 4a) = [5]b) = [8]c) = [5]d) = [10]e) = [0]

Domanda 5a) = [0]b) = [5]c) = [8]d) = [10]

90019 I LIBRI DEL SOLE 24 ORE Pubblicazione settimanale ... · TAGLIARE IL COSTO DI MUTUI E...

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