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8charla guatemala 2
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Programa para América Latina y el Caribe
[email protected]@yahoo.com.ar
Catastros Municipales ¿Oportunidades o dolores de cabeza para las ciudades?
Reflexiones y lecciones aprendidas
Agrim. Mario Piumetto
Faculty del Programa para América Latina y el Caribe, Lincoln Institute of Land Policy
Director de Catastro de la ciudad de Córdoba, Argentina
2do. Congreso Nacional de Administración de Tierras y Agrimensura
Quetzaltenango, Guatemala – 25 al 27 de octubre de 2011
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Catastros Municipales. Oportunidades ydolores de cabeza para las ciudades.
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Agenda
• Introducción a la problemática, la agenda urbana y los catastros.
• Experiencias llevadas en el Catastro Municipal de Córdoba, Argentina.
• Lecciones aprendidas para (re)estructurar nuestros catastros urbanos.
OBJETIVO: colaborar a que las ciudades en Guatemala se animen a conformar o transformar sus catastros, de
cara a ser más relevantes en la agenda pública
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La administración territorial en Argentina y América Latina
- Sólo algunas notas y consideraciones -
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Misiones en general de los catastros en AL
Contribuir a la seguridaddel sistema inmobiliario
Administrar la informacióndel territorio
Contribuir al financiamiento público ya la distribución equitativa de las cargas fiscales
Contribuir alordenamiento
territorial
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Agencias decartografía
Funciónvaluativacon finesfiscales
Organismos y modelos de gestión observados
Registrosde títulos
Tendencia a la integración institucional y al mismo tiempo a la descentralización
Sujeto,derecho
Objeto
Catastros
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Organización Catastral en Argentina• Es una actividad reservada por las provincias > catastros
provinciales y registros de la propiedad inmueble provinciales.
• Principales normas nacionales (3) con relación a la administración de la tierra: ley de la carta (cartografía), ley de catastro y ley de registro de la propiedad inmueble.
• Consejo Federal del Catastro (coordinación).
• Misiones y funciones: seguridad a la transmisión de inmuebles (mensura), cartografía, valuaciones, multipropósitos.
• Los municipios llevan sus propios catastros y articulan con los catastros provinciales. Con adaptaciones, se repite el modelo de los catastros provinciales.
• Las provincias cobran predial. Los municipios cobran tasas por servicios a la propiedad, aunque las grandes ciudades ya cobran prácticamente un predial (cantidad y complejidad de los servicios prestados).
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Córdoba Ciudad, octubre 2011
• 1,3 millones de habitantes
• Ejido: 576 km2 (24 km x 24 km)
• 488.000 inmuebles
• Aprox. 40.000 parcelas urbanizadas sin regularizar (8%)
• Sup. construida: 69.000.000 m²
• 90% edificados
• Facturación predial 2011 (anual): $ 513.000.000 (US$ 122 millones)
• Gestión de cobro tradicional: 70% (85% en los 3 primeros años)
• Representa 27% de los ingresos propios
• Presupuesto municipal 2011: $ 3.000.000.000 (US$ 715 millones)
• Misiones y funciones: similares al Catastro Provincial.
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La agenda urbana
• Pobreza, NBI• Asentamientos informales• Vivienda• Falta de planificación, crecimiento
informal• Inundaciones, desagües• Tránsito, transporte• Fragmentación social espacial• Crecimiento demográfico acelerado• Problemas ambientales• Servicios sanitarios (alcantarillado)• Inseguridad• …
Red Latinoamericana por Ciudades Justas y Sustentables es un espacio que reúne iniciativas
ciudadanas que promueven el control social de las políticas públicas en las ciudades
Nossa Sao PabloNuestra Córdoba
Bogotá cómo vamos…
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¿Porqué un catastro?
• Contribuye a la seguridad en la tenencia y transmisión de los inmuebles (registra las propiedades y sus límites, da publicidad de ellas).
• Contribuye al ordenamiento territorial y a un mejor funcionamiento del mercado de suelo (control de la tierra pública, presión sobre las tierras vacantes, etc.).
• Administra el modelo de ciudad (datos territoriales) con el cual se gestiona y toman decisiones.
• Es un herramienta para la regularización dominial (titulaciones) y para la equidad en las cargas fiscales (funciones sociales).
• Clave en el financiamiento urbano…
Entrevista a Antanas Mockus,ex Alcalde de Bogotá (1995-97, 2001-03)
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Crecimiento delpredial en Córdoba
SÓLO por acción del catastro
----------------------------------$ 513 millones= US$ 122
millonesEn 3 años: 315%
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Experiencias y lecciones aprendidasen la gestión del catastro municipal
Córdoba, período 2006 – 2011
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Experiencias
1. Modernización y cambios en la administración de la información territorial
2. Revalúo inmobiliario y reforma fiscal
3. Actualización catastral permanente
4. Participación en plusvalías
5. Participación en la gestión del suelo (problemas urbanos, obra pública, etc.)
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1. Modernización de la administraciónde la información territorial
2006-2008, 2008-2010
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La administración de la información territorial hasta 2005
• El registro gráfico parcelario se llevaba sobre las tradicionales planchetas, en soporte original, confeccionadas inicialmente en 1940.
• La cartografía a distintas escalas se había discontinuado.
• Existía dispersión de fuentes, archivos digitales y documentos analógicos.
• El soporte, concepto y modelo eran deficientes e inadecuados para la época.
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Estado de la documentación cartográfica
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Cómo se accedía a la información
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Conceptos y modelos que influyeronen el proceso de cambio
• Catastro 2014 (FIG, 1998)– Declaración 3: “La cartografía catastral será cosa del
pasado. ¡Larga vida a la modelización!” – Declaración 4: “El catastro manual será cosa del pasado”.
• Otras recomendaciones de la FIG– Declaración de Aguas Calientes (2005): “… establecer
infraestructuras de datos espaciales”.
• Lincoln Institute of Land Policy– Estructurar los catastros hacia multifinalitarios, para
mejorar el manejo del suelo urbano y el financiamiento de las ciudades.
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Alcance - Visión institucional que orientó(y sigue orientado) los cambios
• Aumentar el uso de los datosBD ÚNICA – NUEVOS DATOS – SERVER GRAFICO – APLICACIONES WEB - …
• Mejorar el acceso a los datosMULTIPLES PLATAFORMAS Y SOPORTES – ENFASIS EN LA COMUNICACIÓN - …
• Mejorar la calidad de los datosMODELO DE DATOS – PLATAFORMA DE ACTUALIZACIÓN – REPORTE DE ERRORES - …
• Avanzar hacia e-CatastroTRÁMITES ELECTRÓNICOS – CONECTADOS CON OTROS – SERVICIOS WEB - …
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La nueva BD Territorial
Geodatabase en ArcGIS Server 10 (ArcSDE) de ESRI, sobre SQL Server de Microsoft
Se registran objetos territoriales y objetos territoriales legales (Catastro 2014):
- Calles públicas y su dimensión
- Espacios verdes de dominio público
- Lotes
- Límites parcelarios
- Posesiones
- Títulos superpuestos
- Expropiaciones
- Divisiones no aprobadas (situaciones informales)
- Servidumbre administrativas (en proceso)
- Divisiones administrativas y jurisdiccionales
Otras
- Valores de la tierra (por cuadra)
- Ortoimágenes (2005, 2007, 2009)
- Etc.
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Los nuevos productos cartográficos
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El acceso digital a la información hoy
Base de Datos
Territorial
Entorno de mantenimiento catastral (plataforma ArcGIS)
Entorno de consulta masiva (plataforma web)
Entorno de consulta especializada (plataforma
web)
Entorno AutoCAD
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Resultados y logros principales
Técnicos1. BD Territorial única.2. Todos los procesos sobre la misma base.3. Se discontinuaron los procesos manuales.
Institucionales1. Se cambió completamente la manera de
administrar la información territorial.2. Relación costo beneficios (presupuesto:
US$250.000).3. Desarrollo de capacidades.4. Nuevas demandas, roles y proyectos.
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2. Revalúo inmobiliario yreforma fiscal del predial, 2009
Recuperando la equidad y fortaleciendo las finanzas públicas
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Predial Vs. Ingresos Propios
31/12/1993 31/12/1994 31/12/1995 31/12/1996 31/12/1997 31/12/1998 31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 31/12/2002 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005 31/12/2006 31/12/2007
RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOS RECURSOSRECURSOS ESTIMADOS
TOTAL DE INMUEBLES
76.473.850 93.207.803 87.680.629 85.989.339 86.923.968 88.857.222 88.558.768 93.030.591 73.575.917 90.000.844 88.569.558 93.258.059 94.189.124 109.503.803 105.646.473
% Inmuebles / Ingresos
32% 34% 37% 35% 33% 33% 37% 38% 36% 40% 35% 32% 27% 25% 22%
CONCEPTO
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
AÑOS
PO
RC
EN
TA
JE
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--- 1993 2006 Aumento2008
(proyec.)Aumento
Servicio de higiene urbana
$ 25.283.977 $ 72.101.997 285 %$
190.000.000 750 %
Total Inmuebles
$ 76.473.850$
109.503.803145 %
$ 120.000.000 157 %
Relación 33 % 66 % --- (-) 63 % ---
Predial Vs. Servicio de Higiene Urbana
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Inequidades por desactualizaciónde los valores de la tierra (último revalúo:
1984)2008 ($ 300 el m2)19951989 ($ 1 el m2)
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Inequidades por Mínimos Tributarios
Estadística realizada sobre parcelas edificadas (aproximadamente 90% del total de cuentas).Se excluyeron parcelas baldías y eximidas.
Rango por valuación
Ctas. % Ctas.% Cuentas en Mínimo
Cuentas en Mínimo
Tasa Anual en Mínimo
Valuación en Mínimo
Rel. Fact./ Valuac.
$ 5.000 26.032 7,21 100,00% 26.032 $ 3.081.773 $ 45.948.899 0,0671
10.000 19.238 5,33 97,18% 18.696 2.074.596 139.962.925 0,0148
20.000 54.281 15,03 99,31% 53.908 8.591.800 835.040.667 0,0103
30.000 76.982 21,31 97,56% 75.102 12.520.538 1.878.413.488 0,0067
40.000 59.366 16,43 64,58% 38.339 6.344.593 1.313.743.156 0,0048
50.000 41.891 11,6 46,92% 19.656 3.512.302 872.086.227 0,0040
75.000 45.617 12,63 7,76% 3.538 624.433 181.773.055 0,0034
100.000 15.000 4,15 0
125.000 7.404 2,05 0
150.000 4.671 1,29 0
> a 150.000 10.778 2,98 0
Totales 361.260 100,01 65,13% 235.271 36.750.035 5.266.968.417
20 vecesmás!
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Resumiendo…
• El desfinanciamiento de los servicios públicos era crítico (al término de 2008 sólo se cubría el 63% del servicio de higiene).
• El esquema vigente era fuertemente inequitativo y regresivo (el 65% tributaba por el mínimo).
• Era necesario recomponer fuertemente los ingresos y la equidad fiscal.
• Las transformaciones físicas desde 1984 eran tan significativas que debía ejecutarse un revalúo a nuevo.
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Aspectos principales de la reforma
• Estudio de mercado en toda la ciudad para actualizar mejoras y valor suelo (1.800 datos usados).
• Se decidió utilizar un % de los valores de mercado (aprox. un 70% en 2009, hoy es más).
• Se optó por un sistema de alícuotas proporcional: general para inmuebles edificados (90% de la ciudad) del 3‰.
• Mínimo pequeño (para disminuir la regresividad que existía): $ 100 al año (US$ 27).
• Alícuotas terrenos baldíos: según desarrollo urbano. Fuerte presión sobre la tierra vacante.
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Matriz Resumen de Resultados Positivos
Revalúo inmobiliario y reforma fiscal, ciudad de Córdoba 2009
Se hizo en 7 meses
113% de aumento en la
facturación
Menos del 1%de reclamos
Sin presupuesto
Se recuperó la equidad
Se mantuvo el nivel de pago
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3. Actualización Catastral
Acciones período 2006 – 2011Resultados obtenidos
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Contexto, perfil de las acciones
• Sin presupuesto para grandes proyectos, ni plazos prolongados para resultados.
• Importancia a relaciones institucionales (cruces de datos).
• Aprovechamiento de las geotecnologías (SIG / imágenes de alta resolución)
• Acciones concurrentes, sistémicas y permanentes.
• Proactividad.
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BD Catastral
Detección de construcciones por imágenes de alta
resolución
Planos de mensura
Planos de arquitectura
Alianzas institucionale
s
Programas de regularización
1. De construcciones y subdivisiones
informales
2. De urbanizaciones informales (de
particulares)
3. De Regularización Urbana (planes
estatales y sociales sin regularizar)
1. Con Catastro Provincial2. Con empresa de Agua3. Otros en curso para
firmar
DDJJs
Mesa de gestión
con otros niveles de gobierno (vivienda)
• Ortorectificadas, integradas a la
GDB
• 2005, 2007, 2009
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4. Participando en plusvalías
Dando los primeros pasos… (junto al área de Planeamiento Urbano)
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Recuperación de Plusvalías en Córdoba
Antecedentes recientes
• Ordenanza 11.272/07 – Dotación de Obras Complementarias por beneficios normativos
• Primera Concertación público-privada, 2008
• Decreto 4355/09 de la Ord. 11.272 – Método de cálculo:
– Mayor aprovechamiento: 50% del valor del terreno adicional necesario para alojar la superficie que excede el FOT (según valor del suelo del revalúo).
– Mayor altura: 2% a 5% del valor de edificación que supera el perfil (según el valor del suelo del revalúo).
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Concertación Público-Privada, 2008
Country: 180 lotes x 1000 m2 Barrio abierto: 605 lotes x 360 m2
Plusvalía = $ 13 millones (US$ 3,1 millones)
Obras: Canal Renault, Puente Circunvalación y La Cañada, apertura y alumbrado de La Cañada, Dispensario 240 m2 en barrio Estación Flores, obras de gas en Barrio Comercial y
Cabildo
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Caso de concesión de mayor edificabilidad
Imágenes gentileza de Daniel Montandon
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Concertación Público-Privada en trámite, 2011
Aumento de edificabilidad: de 49.500m2 a 116.000 m2, más adquisición de suelo público (calle de por medio)
Plusvalía = $ 8,3 millones (US$ 2 millones)
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Ingresos por Plusvalías
Ingresos estimados por $ 38 MM (US$ 9 MM )(72 casos, entre aprobados y en trámite)
Casos• Cambio de tamaño de lote
(1000 a 360 m2)• Mayor edificabilidad.• Redistribución de la
edificabilidad en mayor altura
• Cambio de uso rural a urbano.
• Más unidades de vivienda.
Obras• Obras Viales y desagües en zona
suroeste (Circunvalación y Manantiales).
• Casona Municipal.• Teatro Comedia.• Refacciones en Hospital de Niños,
Centro Cultural Alta Córdoba y en 4 escuelas.
• Dispensarios (5)• Etc.
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Resumiendo experiencias…
1. Modernización y cambios en la administración de la información territorial
2. Revalúo inmobiliario y reforma fiscal
3. Actualización catastral permanente
4. Participación en plusvalías
5. Participación en la gestión del suelo (gestión de tierra pública, enterramiento sanitario, proyecto de subterráneo, información para plan urbano, etc.)
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Algunas reflexiones… a partir dela experiencia desarrollada
La importancia de los catastros municipales (e ideas de cómo hacerlo)
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- Visión sistémica
- Relación virtuosa
de las acciones
- Impulsores de
crecimiento
- Visión sistémica
- Relación virtuosa
de las acciones
- Impulsores de
crecimiento
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Círculo virtuoso1. GDB-información territorial / IDEs
2. Seguridad en la tenencia y transmisión de los inmuebles
3. Publicidad catastral / territorial4. Herramienta para estudios
urbanos5. Funcionamiento del mercado de
suelo6. Etc
1. Predial, finanzas públicas2. Otros instrumentos (contribución
por mejoras)3. Observatorio de valores para
transparencia del mercado4. Participación en plusvalías5. Etc.
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Catastros Urbanos Vs. otros niveles
FORTALEZAS Y OPORTUNIDADES
• Mejor conocimiento del territorio, para actualización y control (tierra pública).
• Más cerca de los vecinos y las instituciones locales (inmobiliarias, sociedad civil, ONGs).
• Mejor modelo de datos: catastro multifinalitario (red de calles, domicilios, espacios verdes, integración con servicios públicos, etc.)
• Rapidez de respuesta a la dinámica urbana: estadísticas, estudios, mapeos, IDEs locales, etc.
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Datos Municipio Vs. Provincia, ciudad de Córdoba
Catastro Pcial Catastro Muni DifInmuebles a ago/2008 438.418 459.878 21.460Inmuebles a jun/2011 465.907 484.504 18.597
Catastro Pcial Catastro Muni DifSup. Constr. a ago/2008 60.055.000 63.394.321 3.339.321Sup. Constr. a jun/2011 68.340.000 68.366.000 26.000
Catastro Pcial 52% de Prov. Catastro MuniAño 2010 (balance) 416.336.450 216.494.954 255.948.927
Recaudación Inmobiliario
Cantidad de inmuebles (contribuyentes)
Fuente: BBDDs de ambas reparticiones
Cantidad de superficie cubierta
Fuente: BBDDs de ambas reparticiones
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Hacia dónde (re)estructurar nuestros catastros municipales
1. Perfil de las iniciativas de cambio2. Lecciones aprendidas
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Actualización de datos
• Proyectos Vs. acciones permanentes
• Alianzas institucionales (sólo no podemos)
• Diversificar estrategias
Aceptar los desafíos… para crecer (a la conducción)• Liderazgo, innovación, trabajo• Asumir riesgos• Resultados con poco presupuesto
Tecnologías y adecuado manejo de datos• Tecnologías adecuadas• Modelo de datos (OT) (FIG)• Integración de datos (FIG, Declaración de Aguascalientes)
Identidad y nuevos paradigmas
• No recaudamos, pero somos clave en el financiamiento• Catastro multifinalitario:
catastro para otros• No sólo concentrarnos en la
actualización de datos: actualizar (cambiar) el
organismo catastral
Desarrollo de capacidades• Desarrollo personal, competencias• Organización abierta al aprendizaje y el cambio• Impulsores del crecimiento (Peter Senge, La V Disciplina)
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2 al 5 de mayo de 2012Villa Carlos Paz, Córdoba Argentina
Fecha límite de presentación de trabajos: 20/01/2012
2 al 5 de mayo de 2012Villa Carlos Paz, Córdoba Argentina
Fecha límite de presentación de trabajos: 20/01/2012
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Reflexión final
• Si están en situaciones similares… se puede.• Nuestra situación tampoco era buena… y se
obtuvieron resultados y sin presupuestos especiales.• Fue nuestra experiencia.
En definitiva… estamos hablando de cambiar…
Gracias! ([email protected])
Recursos adicionales: http://lac.leo.lincolninst.edu