2

Міжнародний досвід проведення інвентаризації земель різних категорій для цілей

оподаткування. – Ірпінь : НДІ фінансового права, 2014. – 60 с.

Рекомендовано до друку Вченою радою

Науково-дослідного інституту фінансового права

(рішення № 2 від 15.04.2014р.)

Рецензенти:

І. В. Чеховська - головний науковий співробітник відділу вивчення міжнародного

досвіду у сфері оподаткування НДЦ ПО Національного університету державної

податкової служби України, к.ю.н., с.н.с.

А. П. Данькевич - доцент кафедри фінансових ринків Національного університету

державної податкової служби України, к.е.н.

Автори:

Серебрянський Д. М. (керівник авторського колективу) – к.е.н., с.н.с., директор

НДІ фінансового права;

Огороднікова І. І. – к.ю.н., с.н.с. науково-дослідної лабораторії № 1 «Проблем

нормативно-правового забезпечення фінансових відносин» ;

Трубіна М. В. – н.с. науково-дослідної лабораторії № 1 «Проблем нормативно-

правового забезпечення фінансових відносин»;

Габорак Т. А. – м.н.с. науково-дослідної лабораторії № 1 «Проблем нормативно-

правового забезпечення фінансових відносин»;

Романенко В. В. – м.н.с. науково-дослідної лабораторії № 1 «Проблем

нормативно-правового забезпечення фінансових відносин».

Науково-аналітична доповідь підготовлена у межах виконання науково-дослідної

роботи «Міжнародний досвід оподаткування земельних ділянок різних категорій та

можливість його впровадження у вітчизняне законодавство».

НДІ фінансового права заохочує розповсюдження даної публікації та дозволяє

використовувати цей документ, копіювати його частини для особистого некомерційного

користування, без права на перепродаж, подальше поширення або підготовку робіт на

основі змісту чи інформації, що міститься в ньому.

При повному або частковому відтворенні матеріалів даної публікації посилання на

видання обов’язкове.

Матеріали, що містяться в даній науково-аналітичній доповіді, подані як

проміжний результат виконання науково-дослідної роботи «Міжнародний досвід

проведення інвентаризації земель різних категорій для цілей оподаткування». Доповідь не

потрібно розглядати як вичерпний огляд питань, що в ній обговорюються, також вона не

повинна використовуватися для прийняття комерційних рішень.

© Науково-дослідний інститут фінансового права, 2014.

3

Передмова

Унаслідок розширення ЄС Україна отримала прямий доступ до єдиного

розширеного та гармонізованого ринку ЄС з 450 мільйонами споживачів.

Стає очевидним, що Україна більшою мірою, ніж інші країни, зможе

отримати переваги від доступу до єдиного ринку ЄС з високим рівнем

відкритості, єдиним переліком торгових правил і адміністративних процедур.

Крім того, інтеграція України зі світовим співтовариством вимагає

ретельного дослідження зарубіжного досвіду створення земельно-

інформаційних систем землеустрою, земельного кадастру, оцінки земель та

реєстрації земельних ділянок. Це необхідно також і для подальшої

систематизації національних наукових і практичних знань у сфері

землеустрою, вироблення стандартного понятійного апарату, єдиної

термінології, яка б була зрозумілою не тільки в нашій країні, але і за

кордоном.

Питання інвентаризації земель набуло особливої актуальності в умовах

реформування соціального, політичного й економічного устрою країни,

відбулася значна кількісна зміна об’єктів і суб’єктів власності, які не в

повному обсязі зазначені в державному земельному кадастрі України, що на

сьогодні, на думку А. Мартина, характеризується невизначеністю правового

статусу земельно-кадастрових відомостей та порядку ведення кадастру,

недостатньою достовірністю та повнотою наявної земельно-кадастрової

інформації, майже відсутністю необхідних реєстраційних даних щодо

обмежень у використанні земель, недостатньою автоматизацією та

інформатизацією кадастрово-облікових процедур [2].

Проте на практиці має місце значна неузгодженість із задекларованими

принципами щодо реформування системи оподаткування земельних ділянок,

зокрема з метою підвищення ефективності розвитку сільського господарства,

що, як відомо, є провідною галуззю розвитку національної економіки

України.

4

Таким чином, проблема полягає не тільки у виборі ефективної ставки

оподаткування, беручи до уваги очікувані економічні результати від

податкових надходжень, обʼєктом оподаткування яких є земля. Питання є

більш глибоким та потребує детального вивчення міжнародного досвіду з

метою формування ефективної моделі адміністрування відповідного податку,

ураховуючи вітчизняні історико-економічні передумови розвитку. Порядок

адміністрування є багатоаспектним поняттям. Ми більш детально

зупинимося на конкретному його аспекті, а саме проблематиці інвентаризації

земельних ділянок з метою оподаткування.

Окремі питання оподаткування земельних ділянок були предметом

дослідження як українських, так і зарубіжних учених. Деякі аспекти даної

проблематики вивчалися В. В. Безуглою, Н. В. Воротіною,

М. М. Весельським, Р. О. Гаврилюком, Т. Є. Кушнарьовою,

О. Г. Свєчніковою, М. О. Перепелицею. Недолік системи вітчизняної науково

практики щодо вивчення сутності земельного податку полягає в тому, що в

основному ця категорія розглядається як складова загальної податкової

системи (Н. Д. Бондаренко, М. П. Кучерявенко, Б. С. Портянко та ін.) окремі

питання адміністрування даного податку були охарактеризовані в

дисертаційній роботі І. Є. Криницького. Правове регулювання земельного

податку в Україні детально проаналізовано в дисертації В. В. Хохуляка.

Зарубіжний досвід оцінки вартості земельних ділянок

сільськогосподарського призначення вивчав російський учений

А. Г. Івсаєнко.

Проблеми вдосконалення ведення державного земельного кадастру та

інвентаризації земель в Україні були у центрі уваги таких вітчизняних

науковців, як В. М. Горбатюк, Б. С. Гузар, В. Н. Дмитрусенко, В. М. Жук,

А. С. Даниленко, Д. С. Добряк, Т. О. Євсюков, О. Карпінський, В. В. Кулініч,

М. Г. Лихогруд, А. А. Лященко, А. М. Муховиков, А. М. Третяк,

А. Д. Юрченко та інших. Проте, ураховуючи динамічність соціально-

політичних, а також нормативно-правових змін в Україні, на сьогодні не

5

існує однозначного погляду на сутність інвентаризації земель як форми

одержання (оновлення, коригування) інформації про стан землеволодіння і

землекористування, яка вноситься до державного земельного кадастру

України з метою її подальшої оцінки.

Крім того, зауважимо, що окремого дослідження щодо узагальнення

міжнародного досвіду проведення інвентаризації земель різних категорій для

цілей оподаткування, ураховуючи сучасний стан розвитку податкового

законодавства, не проводилося.

А тому метою даної науково-аналітичної доповіді є аналіз

міжнародного досвіду проведення інвентаризації земель різних категорій для

цілей оподаткування та розробка шляхів його впровадження в Україні.

6

Дослідження порядку інвентаризації земель як основи вдосконалення

системи оподаткування земельним податком

1. Огляд діючого порядку інвентаризації земель в Україні

Одним із напрямів проведення земельної реформи на початку 1990-х

років передбачалося здійснення інвентаризації земель в Україні, але у зв’язку

з недостатнім бюджетним фінансуванням остання проведена так і не була.

Тому об’єктами обліку в державному земельному кадастрі є не всі землі в

межах України, а лише окремі земельні ділянки, відомості про які збиралися

під час ведення державного реєстру земель. Таким чином, незважаючи на те,

що за останні 20 років в Україні сформована нова система земельних

відносин, яка базується на багатоманітності форм власності на землю, понад

половина земельних ділянок залишається своєрідною «terra incognita» для

державного земельного кадастру.

Необхідно зазначити, що станом на 01.10.2006 р. інвентаризація земель

населених пунктів проведена на площі 7,477 тис. га, що становить 45,6 % від

загальної їх площі. Повністю проінвентаризовані землі автомобільного і

трубопровідного транспорту та землі запасу і резервного фонду. Низькими

темпами проводиться інвентаризація земельних ділянок закладів, установ,

організацій у межах населених пунктів та поза ними, земель

лісогосподарських підприємств [2].

Станом на 24.10.2013 р. органи земельних ресурсів провели

інвентаризацію 14,05 тис. земельних ділянок сільськогосподарського

призначення державної власності загальною площею 292,83 тис. гектарів.

Кардинальне покращання якості земельно-кадастрових даних, а також

зменшення суперечливих моментів у земельних відносинах в Україні здатна

забезпечити інвентаризація земель, яка дасть відповідь на нагальні питання,

пов’язані з сучасним станом землекористування та землеволодіння.

У зв’язку з цим основною метою проведення цієї інвентаризації є

створення інформаційної основи для ведення державного земельного

7

кадастру в населених пунктах, реєстрації земельних ділянок, видачі

власникам землі (землекористувачам) документів, що засвідчують право

власності на землю або право користування нею, забезпечення створення

банку даних у паперовому вигляді та на електронних носіях, організації

постійного контролю за використанням земель [3].

А. Г. Мартин зазначає, що інвентаризація земель на початку земельної

реформи розглядалася як спосіб одержання первинних відомостей для

надання земельних ділянок громадянам, ведення обліку земель. Інакше

кажучи, інвентаризація мала б забезпечувати створення первинного

земельного кадастру, на базі якого стало б можливим ведення чергових

кадастрових планів (карт) із відображенням усіх об’єктів кадастрового

обліку [4].

О. Ф. Ярмолюк, у свою чергу, під інвентаризацією земель розуміє не

лише метод державного спостереження та контролю за станом і рухом угідь,

а й один із прийомів бухгалтерського обліку, за допомогою якого

здійснюється внутрішня перевірка та документально підтверджується

наявність, стан та оцінка майна підприємства з метою забезпечення

достовірності даних обліку і звітності [5]. І ми, звичайно, не можемо не

погодитися із цим твердженням.

Інвентаризація земельних ділянок є першим необхідним кроком для

ефективного та раціонального управління наявними земельними ресурсами

країни. За допомогою проведеної інвентаризації можна виявити і визначити:

1) наявні земельні ресурси, які не використовуються в

господарському обороті країни, а відповідно і не оподатковуються земельним

податком;

2) земельні ресурси, які нераціонально використовуються як з позиції

економічної, так і геологічної, екологічної;

3) землі, що використовуються не за цільовим призначенням;

4) особливі характеристики земель (родючість ґрунтів, наявність

ерозійних процесів, урожайність (продуктивність), місце розташування,

8

екологічна сумісність з природними об’єктами, стан агроландшафтів та інші

характеристики, що мають соціально-економічне значення для економіко-

правового регулювання).

Усі ці та інші деталізовані характеристики впливають на розмір бази

оподаткування з земельного податку. Тому їх чітка інвентаризація,

моніторинг впливає на фіскальне та соціально-економічне значення

земельного податку.

Безперечно, що нормативно-правова основа проведення інвентаризації

земель має бути предметом спеціального дослідження, однак навіть при

першому розгляді звертає на себе увагу недосконалість правової й

нормативно-методичної бази, що регламентує цей вид діяльності.

Варто зауважити, що Кабінетом Міністрів України вносився на розгляд

до Верховної Ради України законопроект «Про державну інвентаризацію

земель» (реєстр. № 2765 від 14.07.2008 р.), але він був відхилений

18.03.2009 р. Складність і неоднозначність нормативно-правового

забезпечення інвентаризації земель підтверджується фактом тривалих

дискусій та розбіжностей у поглядах законодавців щодо питання ухвалення

Закону «Про інвентаризацію земель» [6].

Фактично основні вимоги до проведення інвентаризації земель під час

здійснення землеустрою та складання за її результатами технічної

документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації земель на

сьогодні визначені в Постанові Кабінету Міністрів України «Про

затвердження Порядку проведення інвентаризації земель» від 23.05.2012 р.

№ 513 [7], але нині цю Постанову не можна вважати такою, що повною

мірою відповідає вимогам сьогодення.

Як зазначалося, інформаційне наповнення бази Державного земельного

кадастру дозволить Україні вже найближчим часом досягти рівня провідних

європейських країн, де кожна земельна ділянка має свій кадастровий номер,

що стане одним із кроків до завершення земельної реформи та

упорядкування земельних відносин.

9

Крім того, відповідно до статті 11 Закону України «Про оцінку земель»

[8] діяльність у сфері оцінки земель охоплює розробку документації з оцінки

земель та внесення даних з оцінки земель до державного земельного

кадастру. Пунктом 1 статі 271 Податкового кодексу України базою

оподаткування землі є нормативна грошова оцінка земельних ділянок [9].

Таким чином, Державний земельний кадастр виконує, крім

регулювальної, правової, облікової і господарської функції, фіскальну –

наповнення дохідної частини бюджету держави.

У статті 193 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. № 2768-III

Державний земельний кадастр визначено як єдину державну

геоінформаційну систему відомостей про землі, розташовані в межах

кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а

також даних про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про

розподіл земель між власниками і користувачами [10].

Як правило, містить геодезичний опис земельних ділянок, пов’язаний з

іншими реєстраційними даними про природу прав на нерухомість, власність

та управління цими правами, і часто – про вартісну оцінку ділянок та їх

зміни. Кадастр може використовуватися для фіскальних (у т. ч. вартісна

оцінка та об’єктивне оподаткування), правових (нотаріальне оформлення

прав) цілей, для сприяння управлінню земельними ресурсами та

землекористуванням (у т. ч. плануванню та іншій адміністративній

діяльності), а також стійкому розвитку та захисту довкілля [11].

С. Н. Волков пропонує звернути увагу на те, що земельний кадастр у

зарубіжних країнах охоплює не тільки технічні дії, а й певний земельно-

кадастровий процес, пов’язаний з реєстрацією земельних ділянок та інших

об’єктів нерухомого майна та угод з ним [12].

Вивчення сучасного світового досвіду ведення кадастрів показує, що

практично у всіх розвинених країнах світу цей процес є завданням

державного масштабу. У більшій частині країн Європи реєстрація земельних

ділянок здійснюється у вигляді земельних кадастрів, крім того, у багатьох

10

країнах існує кадастр як форма реєстрації всієї нерухомості, але більш

поширена єдина державна кадастрово-реєстраційна система, що містить

інформацію про юридичні права, вартість і цілеспрямованість об’єктів

нерухомості.

Одним з основних позитивних аспектів розвитку сучасних

автоматизованих земельних інформаційних систем у зарубіжних країнах

стала більш тісна координація зусиль між організаціями, що безпосередньо

відповідають за формування кадастрових даних у своїй сфері діяльності.

Щодо України, то необхідно зазначити, що на сьогодні інституційне

забезпечення формування та ведення державного земельного кадастру та

реєстрації прав на нерухомість відчутно відстає від потреб і практики

регулювання відносин власності. Воно досі залишається недостатнім,

особливо часто змінним, суперечливим і, як наслідок – неефективним,

створюючи можливості для маніпуляцій із землею і правами на земельні

ділянки та іншу нерухомість [13].

Тому створення єдиної системи державного кадастрового обліку, що

забезпечує індивідуалізацію та ідентифікацію об’єктів нерухомості, а також

розвиток інституту податкової оцінки земельних ділянок сьогодні є одним з

найважливіших завдань.

Необхідно підкреслити, що між кадастром і реєстрацією прав власності

існує різниця. Так, головним об’єктом земельного кадастру є земля (земельна

ділянка ) та її фізичні властивості. Тому він повинен містити достатній обсяг

даних, які дозволяють описати об’єкт (розміри, межі, геопросторове

розташування, якість ґрунтів, категорії землі за цільовим призначенням

(економічна та грошова оцінка вартості), а також відомості про

власника/користувача нерухомості, нерозривно пов’язаної із земельною

ділянкою.

Кадастр, за визначенням, має охоплювати всю територію країни.

Головним об’єктом реєстрації прав власності на нерухомість є право

власності/користування (тобто правові характеристики), тому цей реєстр має

11

містити насамперед дані про права на земельну ділянку і нерозривно

пов’язану з ним нерухомість, про суб’єктів цих прав, а також дані про

об’єкти нерухомого майна, у т. ч. про земельну ділянку.

На відміну від кадастру, реєстр прав може стосуватися лише тих

об’єктів, які перебувають або можуть перебувати в ринковому обороті.

Кожна країна має свою власну систему кадастру, оскільки кожен

кадастр є частиною конкретної соціальної інфраструктури з урахуванням

країни.

Кадастрові системи можуть бути класифіковані як:

– юридична – ґрунтується на правовому статусі нерухомого майна;

– фіскальна – базується на оподаткуванні вартості землі та

нерухомості;

– землекористування – зосереджується на реєстрації, різних способах

землекористування;

– багатоцільові системи, у яких накопичується інформація про

земельні ділянки та іншу нерухомість, що може бути використана не лише

для фіскальних та облікових цілей, але й для більш широкого кола завдань, у

т. ч. для запровадження належного управління земельними ресурсами

відповідно до принципів стійкого розвитку. Зокрема, багатоцільові реєстри

прав посилюють можливості захисту прав власності, сприяють зменшенню

судових позовів з приводу таких прав і загалом покращують інвестиційний

клімат у країні. При цьому реалізація багатоцільових кадастрів (реєстрів)

досягається шляхом надання виділених (загальних) каналів доступу до їх баз

даних користувачам з відповідними запитами [14].

12

2. Характеристика міжнародного досвіду проведення

інвентаризації земель для цілей оподаткування

У міжнародній практиці прийняте визначення земельного кадастру,

затверджене ООН спільно з Міжнародною федерацією геодезистів

(International Federation of Surveyors, FIG) у Богорській декларації

Міжнародної зустрічі ООН експертів у сфері кадастру (1996 р.), згідно з яким

“кадастр – як правило, постійно оновлювана інформаційна система даних про

землю, поділену на ділянки (парцели), у якій реєструються права на

нерухомість (права, обтяження та відповідальність).

Кадастрові системи в Західній Європі мають однакову специфіку і

діляться на три основні напрями: кадастрові карти; реєстрація земельних

ділянок; ведення правових записів.

Загальна риса західноєвропейських кадастрових інформаційних систем

полягає в тому, що вони забезпечують систематичне охоплення всієї

території та безперервне оновлення даних. Для земельної інформаційної

системи це єдина гарантія її ефективності. Також варто відзначити схожість

техніки ведення інформації в реєстрах. Як правило, земельні ділянки

характеризуються типом землекористування, площею, типом розміщених

будівель, місцем розташування, інформацією про власника та посиланнями

на інші реєстри та інформаційні системи, що містять додаткові відомості про

територію і власника. Ці дані в сукупності з іншими інформаційними

системами дозволяють отримувати багатосторонню інформацію про

власників та ділянки.

Як уже зазначалося, останнім часом у зарубіжних країнах

спостерігається об’єднання відомостей земельного кадастру (включаючи

його картографічне забезпечення) і реєстру прав на землю та іншу

нерухомість у єдиних автоматизованих кадастрово-реєстраційних системах.

13

У 2006 році ЄС започаткував формування Європейської земельно-

інформаційної системи (European Land Information Servise, EULIS), яка

об’єднала в режимі реального часу кадастрово-інформаційні системи Австрії,

Литви, Нідерландів, Норвегії, Фінляндії, Швеції та ін. країн Європи.

Мета проекту (2005–2013 рр.) полягає у подоланні бар’єрів, що

перешкоджають поширенню просторової інформації реєстрів нерухомості у

країнах Європи. Проект планують завершити встановленням для всіх EU-

країн єдиної інфраструктури просторової інформації реєстрів нерухомості.

До інфраструктури віднесені стандарти на послуги з надання просторових

даних, ключових характеристик (система координат, географічні імена,

адміністративні одиниці, гідрографія, види землекористування,

ідентифікатори та ін.), угоди з доступу, мережеві послуги тощо [15].

Другий проект має назву «European Land Information Services» (далі –

EULIS), який реалізований в Австрії, Англії, Фінляндії, Литві у вигляді

інтернет-порталу (www.eulis.org) і забезпечує надання інформації про

нерухоме майно з реєстру нерухомості будь-якої країни-члена проекту

EULIS.

Загальний напрям реформування європейських реєстраційно-

кадастрових систем визначений ініціативою «Кадастрова реформа»,

висунутою в 1994 році Міжнародною федерацією геодезистів (FIG) як

«Кадастр-2014».

У її межах «фіскальний» і «правовий» реєстри (кадастри) об’єднуються

в універсальну кадастрово-реєстраційну систему (multipurpose cadastre), яка

об’єднує функції обліку нерухомості (кадастрова) та реєстрації прав на неї

(юридичну). У завершеному вигляді вона проявляється в об’єднанні функцій

ведення кадастру, реєстрації прав та картографічної діяльності в межах однієї

установи (наприклад, Агентство з кадастру, земельної реєстрації і

картографії Нідерландів). Єдині (об’єднані, унітарні) системи працюють

сьогодні в Італії, Канаді, Нідерландах, Фінляндії, Чехії, Швеції та ін.

14

Робочою групою Європейської економічної комісії ООН (ЄЕК)

здійснено роботу з дослідження ведення кадастрових систем таких країн, як

Албанія, Вірменія, Австрія, Азербайджан, Білорусь, Боснія і Герцеговина,

Болгарія, Хорватія, Кіпр, Чехія, Данія, Естонія, Фінляндія,Франція, Грузія,

Німеччина, Греція, Угорщина, Ірландія, Іспанія, Італія, Латвія, Литва,

Нідерланди, Норвегія, Польща, Португалія, Словенія, Іспанія, Швеція,

Швейцарія, Туреччина, Великобританія та ін. Таке дослідження відображає

одне з головних завдань ЄЕК ООН об’єднання інформації про системи

управління земельними ресурсами (UNECE WPLA) в інтересах усіх, хто

займається розробкою кадастрових систем, реєстрації земель, картографії та

землекористуванням в країнах ЄЕК і за її межами (див. Додаток А).

Ефективне функціонування кадастрової системи має важливе значення

для успішних країн з ринковою економікою, що забезпечує впевненість у

правах на приватну власність і передачу таких прав на нерухоме майно, як

наслідок – соціальну стабільність.

Національне відображення високих геодезичних і топографічних

стандартів є основою для ефективних систем управління земельними

ресурсами, що охоплюють реєстрацію землі, оцінку та землекористування.

У зарубіжних країнах за допомогою кадастрових карт здійснюється

індексування (присвоєння номерів) різних кадастрових ділянок у межах

відповідної підвідомчої території, а індекси, що містяться в реєстрі прав, або

номери ділянок використовуються, у свою чергу, для управління текстовою

інформацією, яка стосується прав володіння. Деякі країни в системі

управління земельними ресурсами використовують топографічні карти із

зображенням особливостей земельних ділянок для реєстрації земельних

кордонів і титулів.

Аналіз досвіду ведення кадастрових інформаційних систем зарубіжних

країн дозволяє зробити висновок як про спільні риси ведення кадастрових

інформаційних систем, так і про суттєві відмінності в розумінні земельного

кадастру, його організаційної структури та способах ведення. Для нас

15

становить інтерес досвід окремих зарубіжних країн, які характеризуються

високим рівнем економічного розвитку, щодо використання систем обліку та

ідентифікації земельних ділянок.

Грузія

Відповідно до Закону Грузії «Про Державний реєстр» № 820-II від 19

грудня 2008 року державний кадастр – це система реєстрації нерухомого

майна: земельних ділянок, об’єктів нерухомості будинків, будівель, які

перебувають на стадії будівництва або знищення, лінійна структура.

Об’єктом реєстрації є правовий режим нерухомого майна, право

власності/користування, правові обмеження (іпотека), ідентифікація даних

нерухомого майна, на яке змінилося право власності (дарування, спадщина).

Реєстрація нерухомого майна у Грузії проводиться відповідно до Указу

Міністерства юстиції № 4 від 15 січня 2010 року «Про затвердження

Положення про Державний реєстр» [16].

У Державному реєстрі містяться дані щодо:

– нерухомого майна;

– бізнесу;

– застав на рухоме майно;

– арешту майна;

– обліку кадастрових даних про нерухоме майно;

– картографії та геодезії;

– обліку адрес.

У Грузії всі кадастрові роботи з формування об’єктів нерухомості

здійснюють приватні компанії.

У 2004 році було створено Агентство державного реєстру, яке увійшло

у відомство Міністерства юстиції Грузії. В офісах зазначеного агентства

створені всі умови для того, щоб кожен бажаючий – будь це юридична особа

або окремий громадянин – у масштабах усієї Грузії мав можливість провести

первинну реєстрацію земельної ділянки або нерухомого майна, отримати

16

інформацію про власність, оформити та зареєструвати купівлю/продаж,

оренду, іпотечний кредит і т. д.

Агентство державної реєстрації веде облік кадастрових даних про

нерухоме майно та здійснює свої повноваження безпосередньо або через

його територіальні органи реєстрації та уповноважених осіб. Кадастрові дані

і дані про права інтегровані в єдиній електронній базі даних (інформаційно-

пошуковий веб-портал : www.reestri.gov.ge).

Реєстраційна система NAPR орієнтована на користувача: принцип

одного вікна; централізація реєстраційного виробництва і децентралізація

обслуговування споживачів; спрощення процесу реєстрації прав на

нерухомість; скорочення реєстраційних строків; встановлення оптимальної

вартості на послуги; завірення угоди в нотаріальному порядку не є

обов’язковим; упровадження сучасних технологій.

Агентство державної реєстрації пропонує громадянам виписку з

реєстру або кадастрового плану та інших документів в електронному вигляді

(без підпису та печатки) через Інтернет, здійснивши веб-оплату

реєстраційних послуг з використанням банківської пластикової картки;

надання переліку підстав для реєстрації в електронному вигляді; отримання в

електронному вигляді документації з міст, внесених до єдиної

централізованої мережі, без необхідності в особистій присутності, у яких

розташоване нерухоме майно; отримання в електронному вигляді

кадастрової карти.

Указом Міністерства юстиції «Про затвердження Положення про

Державний реєстр» від 15 січня 2010 року № 4 встановлені терміни

реєстрації: звичайна послуга – 4 робочі дні; швидка послуга – 1 робочий

день; експрес-послуга – понад 1 робочий день. Вартість реєстрації: звичайна

послуга – 50 ларі (близько 20 €), швидка послуга – 150 ларі (близько 60 €),

експрес-послуга – 200 ларі (80 €). Підтвердження підпису – 5 ларі (25 €).

17

Моніторинг реєстраційних дій не здійснюється, служба контролю

проводить детальну перевірку в разі оскарження конкретних дій. Реєстратори

здійснюють близько 20–25 реєстрацій на день [16].

У межах спільного фінансування уряду Грузії через організації

зарубіжних країн, таких як Світовий банк (WB), Агентство міжнародного

розвитку США (USAID), Товариство технічного співробітництва Німеччини

(GTZ), Банк реконструкції Німеччини (KFW), у 1996–2007 роках надали

допомогу щодо фінансових, технічних та консультативних питань створення

системи NAPR – у вигляді багаторічних пільгових кредитів і грантів. Завдяки

цьому були здійснені аерофотозйомки, зроблені сателітні знімки та цифрові

ортофотоснімки Грузії, на підставі яких були створені карти і атлас вартості

тбіліських земель; проведені заміри всіх земельних ділянок, яким присвоєно

унікальні кадастрові коди, встановлені їх власники.

Білорусь

Інвентаризація земель у Білорусі проводиться на підставі рішення

державних органів, що здійснюють державне регулювання та управління у

сфері охорони і використання земель відповідно до їх компетенції,

передбаченої Кодексом Білорусі «Про землю» від 23.06.2008 р. № 425-З [17]

та іншим законодавством, для уточнення або встановлення місця

розташування нефіксованих меж земельних ділянок, їх розмірів, прав на

земельні ділянки, обмежень (обтяжень) прав на земельні ділянки, виявлення

невикористовуваних, неефективно використовуваних або використовуваних

не за цільовим призначенням земель, а також для уточнення інших

відомостей про стан земель, що відображаються у державно-земельних

кадастрах.

Державний земельний кадастр – сукупність систематизованих

відомостей і документів про правовий режим, стан, якість, розподіл,

господарське та інше використання земель, земельних ділянок.

18

У статті 84 Білоруського кодексу «Про землю» від 23.06.2008 р. № 425-

З зазначено, що Державний земельний кадастр складається з:

– Єдиного реєстру адміністративно-територіальних та

територіальних одиниць Білорусі, містить відомості про найменування,

розміри і межі адміністративно-територіальних та територіальних одиниць,

їх адміністративних центрів;

– Єдиного державного реєстру нерухомого майна, який містить

права власності на нерухомість та угоди, що з ними пов’язані, документи

щодо зареєстрованих земельних ділянок і розташованих на них об’єктів

нерухомості, у тому числі відомості про місце розташування земельних

ділянок, їх розмір, межі, цільове призначення, обмеження (обтяження) прав

на земельні ділянки, зокрема земельні сервітути, а також відомості про угоду

з ними;

– Народного реєстру на земельні ділянки, що містить відомості про

ціни на земельні ділянки та об’єкти нерухомого майна, розташовані на цих

ділянках, зафіксовані на момент здійснення операцій з цими ділянками та

об’єктами нерухомого майна;

– Реєстру вартості земельних ділянок, що містить відомості про

кадастрову вартість земельних ділянок, отриману при проведенні їх

кадастрової оцінки;

– Реєстру земельних ресурсів Республіки Білорусь, що містить

відомості про розподіл земель за категоріями, видами та

землекористувачами, складом, структурою, станом, якістю і господарським

використанням та інше [17].

Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням

геодезичних і картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних та інших

обстежень, інвентаризації та кадастрової оцінки земель інших

землевпорядних заходів, а також здійсненням державної реєстрації

нерухомого майна, права на яке визначає Державний комітет з майна

Білорусі за рахунок республіканського і місцевого бюджету.

19

Відомості державного земельного кадастру можуть збиратися,

зберігатися і використовуватися на паперову та (або) електронному носіях.

Для забезпечення роботи з даними землеустрою та земельного кадастру

Білорусі призначена геоінформаційна складова у вигляді Земельно-

інформаційної системи (далі – ЗІС).

Земельна-інформаційна система Білорусі – комплекс програмно-

технічних засобів, баз просторово-атрибутивних даних, каналів

інформаційного обміну та інших ресурсів, що забезпечує автоматизацію

накопичення, обробку, зберігання та надання відомостей про стан, розподіл

та використання земельних ресурсів в електронному вигляді, у тому числі

засобами геоінформаційних технологій.

Основними завданнями ЗІС є створення і підтримка в актуальному

стані картографічної моделі стану і використання земельних ресурсів

республіки – цифрової земельно-кадастрової карти ЗІС; інформаційне

забезпечення та автоматизація землевпорядної діяльності на території країни.

Польща

Уперше поняття «кадастр» з’явилося у правовій системі Польщі в

законопроекті «Prawo geodezyjne я kartograficzne (Білл, 2005 )» як «kataster

Nieruchomości». Відповідно до статті 2 пункт 8 Закону кадастр нерухомості

визначається як офіційна інвентаризація описів земельних ділянок. Єдині

систематизовані дані по всій території країни про землю, будівлі та

приміщення, їх власників та інших фізичних осіб і юридичних осіб, що

становлять базу для виконання таких завдань державних установ, які

випливають з Конституції Польщі:

– збереження просторового порядку для інвестиційного процесу,

– правовий захист прав власності,

– визначення податкової бази і введення податків для фінансування

державних витрат.

20

Дані, внесені до реєстру, є основою для економічного планування,

просторового планування, нарахування податків і зборів та вартісної оцінки,

позначення у земельних та іпотечних реєстрах, національної статистики,

землеустрою.

Структура кадастру в Польщі являє собою результат поділу

компетенції між різними відомствами, а також між органами місцевого

самоврядування різних рівнів, основним завданням яких на сьогодні є

об’єднання трьох складових системи кадастру:

– кадастру нерухомості як основи наявної системи обліку, що

складається з двох частин – описової та графічної (Міністерство державного

адміністрації та внутрішніх справ);

– кадастру ґрунтів, модифікованих іпотечних книг (Міністерство

юстиції);

– фіскального кадастру, що інтегрує всі етапи ведення земельного

кадастру, пов’язані з фінансовою складовою, тобто платежами, що формують

дохідну частину бюджету: податком на землю, доходом від оренди тощо. У

межах фіскального кадастру також здійснюються всі фінансово-аналітичні

функції: прогноз динаміки нарахувань, їх розрахунок, контроль виконання

надходження та ін. (Міністерство фінансів) [18].

Реєстр земельних ділянок та будівель (кадастр нерухомості) містить

інформацію щодо:

– земельних ділянок, їх розташування, меж, площі, видів, підстав

землекористування і якості;

– будівель, їх розташування, призначення, функцій, загальних

технічних даних (рік завершення будівництва, кількість поверхів, матеріал,

що використовується для зовнішньої стіни будівлі);

– приміщень, їх розташування, функції та утилізованої площі;

– власника, у разі державної і комунальної власності – інших фізичних,

юридичних осіб, які займають землю та будівлі або їх частини;

– місця проживання або юридичної адреси власників нерухомості;

21

– внесення до реєстру про історичну цінність об’єктів нерухомості або

їх частин;

– значення нерухомості (кадастрова вартість, яка визначається через

Real Estate – масова оцінка).

Відповідно до Директиви «INSPIRE» польська кадастрова система

доступна для всіх державних організацій з метою реалізації державних

завдань. Інформація про земельні ділянки, будівлі та приміщення відкрита

для громадськості і широко доступна (обмеження для даних або документів,

які містять особисті дані).

Посадові особи зобов’язані відповідно до законодавства вести реєстр

нерухомості та постійно його оновлювати: оперативно вносити зміни до

кадастрової документації; вимагати від зацікавлених осіб документи, які є

підставою для зміни кадастрових даних; збирати і зберігати повідомлення

про зміни разом з документами про них, а також обов’язково повідомляти

податкові органи та органи громадської статистики про зміни, які відбулися.

Інтегрована електронна система (IPE) дозволяє здійснювати обмін

даними між реєстром нерухомості, реєстром ґрунтів, іпотечним реєстром та

фіскальним реєстром. Доступ до IPE мають інші ІТ-системи, експлуатацію

яких здійснюють органи державного управління, таких як PESEL (перепису

населення) і REGON (Національний офіційний реєстр господарюючих

суб’єктів) [19].

Система реєстрації земельних ділянок в Австралії

Історично основою кадастрової системи в Австралії є реєстрація угод,

пов’язаних із землею. Хоча кадастрові системи різняться по всій країні,

цілісність кожної системи узгоджується, тим самим дозволяючи встановити

основні просторові дані.

Основне завдання кадастру в Австралії – «Торренса» (Torrens Title

System), забезпечувати юридичну непорушність кордонів, а саме можливість

їх визначення на місцевості та подальше відновлення. На сьогодні завдяки

22

систематизації даних статистики, податкових реєстрів, документів щодо

планування земельний кадастр є базою всіх просторових даних і забезпечує

діяльність з планування, використання земель, оподаткування, забезпечення

ринку нерухомості, надрокористування, ведення статистики тощо.

Основними принципами системи реєстрації «Торренса», що

ґрунтується на забезпеченні державою гарантій прав на землеволодіння, є

такі:

1. Будь-яка операція, пов’язана із земельною ділянкою, повинна

бути зареєстрована в Реєстрі записів про землеволодіння.

2. На кожну земельну ділянку повинен бути документ, що засвідчує

право володіння нею, а у його власників повинна зберігається копія, яка має

назву «Свідоцтво про право власності» («Certificate of Title»).

3. Запис, що зберігається в Реєстрі, є незаперечною гарантією права

на землеволодіння і визнається незаперечним доказом у будь-якому суді.

4. Правильне позначення кордонів – це головна передумова

реєстрації планів і подальшої видачі гарантованих державою свідоцтв про

права на виділені плані нові ділянки землі. Для виконання цього завдання

земельно-правовий офіс перевіряє плани, проводить вибірково польову

зйомку та інспекцію.

Реєстр записів про права на землю і нерухомість зберігається в

електронному вигляді. З перехресним посиланням на номер ділянки та плану,

зберігається зв’язок між картотекою планів та окремим записом, що містить:

– опис ділянки;

– дані про місцезнаходження ділянки;

– відомості про об’єкти нерухомості;

– дані про землекористування, включаючи накладені державними

відомствами обмеження.

Записи про права на землю і нерухомість становлять основу державної

земельної інформаційної системи, яка містить такі відомості:

– дані про об’єкти нерухомості;

23

– матеріали про оцінку та продаж землі;

– положення про поділ на територіальні зони;

– плани розбивки на ділянки;

– топографічні дані;

– дані про облік населення, про рослинність і тваринний світ;

– матеріали, що характеризують наявність комунальних послуг (вода,

електрика тощо) [20].

Створення об’єднаної земельно-інформаційної системи дозволило

звести витрати на земельні операції до мінімуму, оскільки організаційні

аспекти системи нескладні, а її достовірність гарантується державою. При

цьому будь-які операції, пов’язані з землею, мають юридичну силу лише

після реєстрації та внесення належного запису до Реєстру об’єктів

нерухомості. Австралійська система «Торренса» є основою для банку всіх

земельних даних, які можуть бути приєднані до неї в легкодоступному

форматі, щоб мати можливість надавати відомості з будь-якого питання

землеволодіння та землекористування в універсальних інформаційних

пунктах. Муніципальні та урядові системи оподаткування можуть бути також

приєднані до неї для отримання цінної інформації.

На сьогодні існує ряд баз даних, до яких відкритий доступ на основі

ліцензійних угод:

– Національна топографічна і транспортна, за основу прийняті

центральні лінії доріг (point of interest);

– Єдина цифрова кадастрова база даних Австралії (DCDB) – містить

цифрові дані щодо всіх кадастрових кордонів земельних ділянок, за винятком

підсобних будівель, системи доріг і дренажної (каналізаційної) системи

Австралії [21];

– Національний геоінформаційний адресний план Австралії (G-NAF) –

офіційна база даних посилань для адресних даних в Австралії [22].

Єдина цифрова кадастрова база даних (DCDB) Австралії [23],

розроблена для організацій, яким потрібні графічні зображення меж ділянок

24

землі в широкому масштабі, та інтегрована з іншими базами даних для

обслуговування потреб бізнесу. Продукт являє собою графічний індекс

цифрового кадастру або зареєстрованих ділянок землі (парцел), що

використовується для посилань інших даних географічних та земельних

адміністрацій, отриманих від відповідних юрисдикцій (штатів/територій).

Єдина цифрова кадастрова база даних Австралії побудована на основі

баз даних окремих штатів/територій Австралії. У процесі створення системи

DCDB було задіяно 7 полів:

– Parcel_ID – містить опис одиниці земельної ділянки кадастрового

запису. Наприклад, Section_P / Block_P / Plan_No – Вікторія, ідентифікатор

парцела – Західна Австралія, Північна Австралія;

– LGA_Name – містить найменування місцевої урядової області (Local

Government Area), отримане з інформації LGA, підтримуваної кожним

штатом Австралії;

– LGA_Code – містить ASGC – код місцевої урядової області (Local

Government Area), отриманої з інформації LGA, підтримуваної кожним

штатом Австралії;

– STE_Code Code – містить ASGC – код юрисдикції, наприклад NSW 1

– Новий Південний Уельс, VIC 2 – Вікторія, QLD 3 – Квінсленд;

– CADL_PID – містить постійний ідентифікатор запису, підтримуваний

відповідальними юрисдикціями;

– Creation_Date – містить дату створення запису в базі даних

юрисдикції (за винятком Південної Австралії, де використовується дата

випуску даних);

– UFI – містить унікальний ідентифікатор для кожного геометричного

об’єкта.

Єдина цифрова кадастрова база даних Австралії створена на основі

локальних кадастрових баз даних штатів, при цьому були вирішені проблеми

сумісності форматів шляхом переведення всіх даних у єдиний формат даних,

для цього використовувалася єдина структура даних (набір доступних

25

атрибутів) та підтримувався єдиний рівень точності просторових даних.

Обов’язковим атрибутом є поля, що вказують на територіальну належність

даних. Крім того, указівка на код штату входить до складу ряду

ідентифікаторів для забезпечення їх унікальності.

Автоматизація кадастру та поземельної книги в Австрії

В Австрії ведення кадастру та поземельної книги перебуває у

федеральній компетенції. Здійснення кадастрових робіт регулюється законом

про топографічну зйомку місцевості. Ведення поземельної книги з

підтвердженням наявного правового статусу відповідних земельних ділянок

(власність, обтяження і т. д.) перебуває в компетенції судового органу (суду

поземельної книги).

Незважаючи на те, що в Австрії розрізняють поземельну книгу та

кадастр, з моменту впровадження (1980–1992) бази даних про земельні

ділянки (GDB) вони взаємопов’язані. Ця база даних документує для

земельних ділянок по всій території Австрії правовий статус землі, права,

обмеження, зобов’язання, а також цільове призначення землі і містить

геометричний опис земельних ділянок і будівель. З 1992 року записи в

поземельній книзі зберігаються централізовано в електронній базі даних.

Занесення інформації в базу даних вважається записом, що має правовий

характер. Вона замінює основну книгу, яка до цього заповнювалася вручну і

з часом через внесення додаткових записів її текст ставав нерозбірливим для

читання.

Нова електронна книга, що діє на основі автоматизованої системи

обробки даних, поділяється на дві частини:

– поземельну книгу, у якій зареєстровані право на володіння майна,

житловою нерухомістю, заставу та право на будівництво;

– реєстр погашених записів, так звану головну книгу (каталогова база).

Важливість земельного кадастру полягає в тому, що згадані вище права

можуть набуватися тільки шляхом реєстрації в земельному кадастрі (так

26

званий принцип запису), що гарантує точність і повноту інформації, яка

занесена до земельної книги (принцип довіри).

Система передбачає можливість ознайомлення з двома реєстрами.

Існує також можливість роздільного запиту даних щодо частин власності та

їх обтяжень.

Кадастр містить каталог координат (документи, що стосуються

визначення нерухомих точок і меж власності), плани і аерофотознімки

(документи Ersichtlichmachung), кадастрову карту (яка є графічним

зображенням землі) та каталог ділянок. Останній містить щодо кожної

ділянки дані її розміру, виду використання або використання секцій

(наприклад, будівельна площа, сад тощо).

Крім того, існують допоміжні довідники, які містять: кадастровий

номер; індекс розміщення на кадастровій карті, належність до юрисдикції

кадастрового органу та суду і посилання на відповідну облікову справу;

місце розташування та адресу ділянки; дозволене використання; кадастрову

карту; зони різного використання на земельній ділянці; кордони і характерні

точки земельної ділянки, координати точок; відомості обчислення координат

характерних точок; пункти опорно-межової мережі; дані про виписку, що є

підставою для утворення даної земельної ділянки; посилання на відомості

реєстрації прав про сервітути; обмеження прав, у тому числі у зв’язку з

необхідністю в охороні історичних пам’яток чи природи; також дається

посилання на реєстр прав у частині визначення частки у праві, ім’я та адресу

власника тощо.

З 1987 року в землевпорядні підрозділи Федерального відомства з

еталонів і топографічної зйомки ведуть роботи з комп’ютеризації листів

кадастрової карти з аналогічним інтерфейсом. Результат цих робіт з

комп’ютеризації – цифрова кадастрова карта (DКМ), яка може бути доступна

в Інтернеті (аналогічно даним GDB). Поряд з кадастром і поземельною

книгою вона є частиною єдиної інформаційної системи земельних ділянок

27

Австрії. За допомогою DKM, яка нині завершена більш ніж на 95 %, буде

краще забезпечуватися оновлення карти.

В австрійському кадастрі показана також вартість земельних ділянок

сільськогосподарського та лісового призначення (як коефіцієнт біологічної

продуктивності гранта). Відповідає за визначення вартості служба з таксації

земель, що перебуває в підпорядкуванні австрійського федерального

міністерства фінансів. Об’єднання карт оцінки землі з кадастром дозволяє

розраховувати для земельних ділянок так звані критерії оцінки

прибутковості, які слугують основою для розрахунку суми податку [24].

Ведення кадастру нерухомості в Німеччині

У Німеччині система ведення кадастру нерухомості з двох частин:

поземельної книги та кадастру нерухомості, які тісно взаємопов’язані.

Поняття «земельна ділянка», згідно з німецьким законодавством, об’єднує

дві ознаки: «обмежена частина земної поверхні» і «реєстраційний запис у

поземельній книзі».

Поземельна книга в Німеччині призначена для:

– встановлення прав на окремі земельні ділянки;

– надання визначених законом гарантій прав власності;

– реєстрації обтяжень власності (земельних ділянок).

У поземельній книзі реєструються всі права на земельну ділянку. Для

кожного з цих прав заводиться окремий лист поземельної книги. Для різних

земельних ділянок, що належать одній фізичній особі, може бути заведений

один загальний персональний лист поземельної книги. Відповідно до

німецького законодавства внесення запису до поземельної книги є

необхідною умовою будь-якого придбання прав на земельну ділянку або

інших конституційних прав, прирівняних до них.

Поземельна книга в Німеччині містить опис правових умов законного

володіння земельними ділянками. До цієї інформації належать насамперед

дані про власників, їх права, заставу на нерухомість та осіб, які мають

28

претензії. У поземельну книгу, на відміну від кадастру нерухомості,

вносяться не всі земельні ділянки. Наприклад, державні земельні ділянки,

якщо вони не перебувають в обігу, вносити в неї не обов’язково.

Кадастр нерухомості містить повну інформацію про нерухомість на

всій території: геометричну (геодезичну) і семантичну інформацію про

земельні ділянки та споруди. Кадастр нерухомості перебуває у віданні

федеральних земель (областей) Федеративної Республіки Німеччина і

ведеться відповідними управліннями землеустрою та земельного кадастру.

Дані, наявні як у кадастрі нерухомості, та в поземельній книзі, повинні

перебувати в повній відповідності.

Кадастр нерухомості утворює базисну інформаційну систему для всіх

даних, які пов’язані із земельною ділянкою:

1. Громадський реєстр земельних ділянок для юридичних відносин

(поземельна книга).

2. Свідоцтво результатів якості землекористування для сільсько- і

лісогосподарських площ (родючість землі, якість ріллі і т. д.), дані про

забудовані території (міські території, території громад, житлові будинки,

транспортні, зелені насадження тощо).

Крім того, цей кадастр сприяє визначенню тригонометричних і

висотних пунктів; подає дані фінансовому управлінню для оподаткування;

обробляє карти для будівництва (планування), екології, захисту природи;

видає громадянинові довідки та документи про його землеволодіння,

наприклад плани розташування, дані про кордони.

Кадастр нерухомості складається з трьох частин: книги кадастру

нерухомості (описової частини), кадастрової карти (графічного відображення

земельних ділянок) і результатів геодезичних обчислень.

На карту об’єктів нерухомості (automatisierte Liegenschaftskarte – ALK)

наносяться групи об’єктів та окремі об’єкти (рис. 1). На ній відображаються:

– точкові об’єкти (геодезичні пункти, межові знаки, геодезичні знаки

на будинках, топографічні пункти);

29

– лінійні об’єкти: межі наділів і земельних ділянок, лінії кордонів

будівель, межі видів використання, «червоні» лінії, межі територіальних

утворень, сільський населений пункт (місто), громада і т. д.);

– майданні об’єкти (земельні ділянки, будівлі);

– написи (номера наділів, будинків, назви вулиць, водних об’єктів,

межові смуги і т. д.) [25].

Рис. 1. Карта об’єктів нерухомості (automatisierte Liegenschaftskarte)

30

Книга кадастру нерухомості забезпечує ведення в електронному

вигляді реєстрових даних (семантичних характеристик земельних ділянок) і

містить (рис. 2):

– відомості про розташування ділянок у різних адміністративно-

територіальних та інших утвореннях (федеральна земля, земельний округ,

громада, частина громади (квартал), земельний наділ);

– інформацію про землевласників відповідно до даних поземельної

книги;

– дані про місцезнаходження нерухомості (вулиця і номер будинку або

межова смуга);

– відомості про площу земельної ділянки;

– інформацію про фактичний вид землекористування відповідно до

встановленої законом класифікації;

– оцінку вартості землі (для сільськогосподарських земель);

– спеціальну інформацію (щодо охорони пам’яток, забруднення

територій, незавершеного будівництва) [26].

Результати геодезичних обчислень містять такі дані:

– протоколи вимірювальних робіт (креслення, журнали спостережень,

координати);

– протоколи розрахунків (трансформування результатів колишніх

вимірювальних робіт у геодезичні координати, а за необхідності – у

попередні координати).

31

Рис. 2. Книга кадастру нерухомості Німеччини

Останніми роками в Німеччині відбувається формування Офіційного

кадастру об’єктів нерухомості «Alkis». «Alkis» є одним з трьох компонентів

моделі «AAA». Він об’єднує дані карти нерухомості (ALK) і реєстр

нерухомості («Alkis/1») у загальну базу даних. Одночасно зі створенням

«Alkis» здійснюється просторова прив’язка до кадастру нерухомості [27].

32

Ведення кадастру у Франції

Функції кадастру у Франції полягають у визначенні місця

розташування та ідентифікації земельних ділянок; описі їх меж, типу

вирощуваних культур, характеристики будівель; розрахунку бази для

оподаткування земельних ділянок і будов; оновленні кадастрового плану та

супутньої текстової інформації.

Французький земельний кадастр вирішує завдання, пов’язані з

оподаткуванням (оцінкою земель та обґрунтуванням розміру земельного

податку), обліком земель, ідентифікацією та описом земельних ділянок –

парцел, встановленням землевласників і землекористувачів, складанням

кадастрових планів. Податкові та кадастрові підрозділи Франції взаємодіють

з Міністерством фінансів і Міністерством юстиції, провідним реєстратором

справ.

Кадастр містить дані, що одержуються з:

– виписок зі складених нотаріусами актів, що супроводжуються за

необхідності документами про межування, зданими в іпотечне сховище

(Conservations des Hypotheques);

– декларацій, що подаються власниками і стосуються змін, проведених

з ділянками та будівлями;

– податкових матеріалів, одержуваних при щорічній інспекції комун

(Commune – одиниця адміністративного поділу, муніципалітет).

Кадастрова документація комуни містить: кадастровий план, опис

секції (легенди плану), кадастрову матрицю, а також додаткову інформацію,

призначену для потреб кадастрової служби. На кадастровому плані

показується фізичний стан земельної власності (межі, координати, ділення),

що дозволяє визначити її площу. Крім того, кадастровий план дає уявлення

про якість земельної власності. Для цього на ньому показуються ареали,

виділені на основі оцінки можливості вирощування різних

сільськогосподарських культур, а також дані про відчуження земельних

будівель.

33

Парцела є базовою кадастровою одиницею, ділянкою землі, що

належить одному власнику. Кожна парцела ідентифікується за унікальним

номером всередині кадастрової секції.

Зведеним документом для обліку та оцінки майна, а також для

визначення земельного податку забудованих і незабудованих земельних

ділянок служить кадастрова матриця.

Опис секції являє собою легенду плану. Для кожної парцели вона

містить:

– нумерацію (букву секції та номер плану);

– її адресу;

– кадастровий зміст;

– номер комуни і землеволодіння;

– указівку на зміну правового статусу.

Семантичною інформацією керують за допомогою уніфікованих

комп’ютерних програм. У 1990 році міністром фінансів, у підпорядкуванні

якого перебуває кадастр, ухвалюється рішення про створення Цифрового

кадастрового плану (GPI) (електронний ресурс :

http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/rechercherPlan.do). Комп’ютерне управління

кадастровими планами здійснюється на єдиній платформі за допомогою

програми «PCI Vecteur» або «PCI Image». Доступ до кадастрових даних, у

тому числі семантичних, був відкритий у Франції через Інтернет у 2001 році.

Для комун, які підписали угоду про сканування і векторизацію,

застосовується програма «PCI Vecteur». Для інших комун, де здійснюється

генеральне сканування планів, використовується програма «PCI Image».

Відповідно до програми угод між податковими управліннями та

місцевими органами влади триває сканування кадастрових планів. Файли зі

сканованими планами замінюють паперові копії та слугують базою для

векторизації [28].

34

Реєстрація нерухомості у Швеції

Зміст кадастрової системи Швеції складається з чотирьох розділів, які

містять інформацію щодо реєстру прав, реєстру земель, реєстру будівель,

реєстру приміщень.

Дотепер у Швейцарії діяли три реєстри, що містили відомості про

земельну ділянку (податковий, земельний реєстр, реєстр прав), на сьогодні

вони об’єднані в базу даних, відповідальність за ведення і заповнення якої

покладається на Шведську національну землевпорядну службу. Винятки із

загального правила щодо ведення бази даних становлять деякі повноваження

з реєстрації прав та застави, записи про які уповноважені робити суди та

банки.

Одиниця нерухомості може складатися з одного або кількох земельних

ділянок. Нерухомість охоплює не тільки землю і воду, а й об’єкти

нерухомості (будівлі, багаторічні насадження, дороги та ін.)

Уся нерухомість зареєстрована та внесена до Реєстру нерухомості,

який підтримується Національною земельною службою Швеції, обласними і

муніципальними земельно-кадастровими органами, та до Реєстру прав на

нерухомість, який ведеться органами з реєстрації прав на нерухомість.

Останні є частиною семи районних судів, адміністративно

підпорядковуються Державному судовому управлінню.

У базі даних нерухомості для кожної одиниці власності міститься

інформація про:

– адміністративну область, у якій розташована одиниця власності;

адресу; розташування на кадастровій індексній карті; координати власності і

будівель, розташованих на ній;

– площу одиниці власності;

– оціночну вартість для цілей оподаткування;

– ім’я, адресу, цивільний реєстраційний номер власника, умови

придбання власності, ціну покупки;

– будівельні плани і правила, що зачіпають одиницю власності;

35

– ідентифікаційні номери карт та інших документів в архівах.

Система банку даних з нерухомості містить повну текстову інформацію

з Реєстру прав на нерухомість, Реєстру нерухомості та Реєстру планів

регулювання землекористування, оскільки вони є одним цілим.

Графічні дані, що зберігаються в інших системах, які під’єднані до

єдиної бази даних та містяться в Кадастровій карті, що ведеться на кожну

одиницю власності (необхідно зазначити, що в одній власності, за законами

Швеції, може перебувати кілька ділянок), наведені у цифровому виразі та

складаються з:

– карти кордонів одиниць нерухомості;

– карти об’єктів нерухомості, пов’язаних із земельними ділянками та

об’єктами нерухомості, які перебувають під заставою;

– карти регулювання землекористування.

Основний принцип реєстрації земель у Швеції полягає в тому, що всі

записи ведення земельних справ у державних та урядових установах відкриті

для доступу громадськості. Це стосується Реєстру нерухомості та Реєстру

прав на нерухомість.

Користування реєстрами є платним. Користувачі оплачують послуги

копіювання документів, виписки з реєстрів та користування інформацією

єдиної системи в он-лайн.

Надання таких послуг можливе завдяки системі просторового зв’язку

банку земельних даних через систему координат з іншими джерелами

інформації. За допомогою системи просторових прив’язок інформація з

банку даних може використовуватися при роботі з географічними

інформаційними системами при управлінні земельними ресурсами, що

підтверджує багатоцільовий характер шведського кадастру [29].

36

Кадастрова система Іспанії (у тому числі фіскальний кадастр

нерухомості території Наварри (провінція Іспанії)

В Іспанії під кадастром розуміється сукупність даних про нерухомість

в містах і сільській місцевості. Закон «Про реєстр» від 17.09.2013 р. № 317

визначає формування та ведення кадастру з нерухомості, а саме його

графічний, статистичний, економічний та описовий аспекти, крім того,

містить відомості про власника, кадастрові позначення, якщо такі є,

розташування, межі, розміри будівлі, її поточну вартість, а також будь-які

інші корисні дані, що сприяють їх ідентифікації [30].

Земельна ділянка (парцела) має свій ідентифікаційний номер –

кадастровий ідентифікатор, який присвоюється всім об’єктам нерухомості,

земельним наділами або будівлям, які розміщуються на них. Якщо на

земельній ділянці розташовується більше однієї будівлі, кадастровий

ідентифікатор містить ідентифікацію кожної з них. Кодом ідентифікації,

прийнятим в муніципалітетах, став дво- і чотиризначний код полігону –

парцели, що дозволяє нумерувати послідовно парцели муніципалітету

незалежно від сільської чи міської місцевості [31].

Кадастр містить інформацію, що характеризує нерухомість за такими

ознаками:

– відомості про власника – дані про випадки передачі нерухомості, що

відбуваються внаслідок різних дій власника: продажу, дарування,

успадкування, вилучення і т. д.;

– дані щодо кожної окремої земельної ділянки, у тому числі про її

фізичні та економічні характеристики, включаючи оцінку та цільове

використання;

– дані з оподаткування нерухомості, включаючи ціну, ставку податку,

розмір і зміну податку. Кадастр містить відомості про зміни фізичного,

економічного та юридичного характеру.

37

До змін економічного характеру належать зміни щодо використання

або призначення об’єкта нерухомості, якщо вони не супроводжуються

змінами фізичного характеру. Юридичними вважаються такі зміни, як:

– передача права власності або виникнення будь-якого іншого права;

– виділення частини об’єкта нерухомості, його поділ або об’єднання

декількох об’єктів.

Розділ ІІ Закону «Про реєстр» від 17.09.2013 р. № 317 визначає порядок

зміни власника нерухомості або володаря інших речових прав, про що

повідомляється кадастровий орган. Для цього необхідно подати заяву за

встановленою формою та у визначений термін. Відповідно до чинного

законодавства термін зазвичай становить два місяці з дня вчинення дії.

Документи, завірені юридично або складені на підставі домовленості сторін,

подаються до місцевих кадастрових або місцевих адміністративних органів.

Відомості перевіряються юристами в органах місцевої адміністрації або

техніками-архітекторами в кадастрових управліннях, обробляються

відповідним чином і передаються в генеральну дирекцію кадастру.

Невиконання встановленої законом вимоги розцінюється як порушення

порядку сплати податків і веде до застосування різних санкцій.

Кадастрова інформаційна система земельних ділянок поділена на два

земельні реєстри: міський та сільський [32]. Стаття 45 глави V згаданого

Закону визначає, що ведення Національного реєстру здійснюється органами

національного округу і органами муніципальних районів, для цієї мети кожен

район поділений на міські та сільські зони.

Муніципальні організації повинні здійснювати інвентаризацію для

цілей планування і раціоналізації розвитку їх фізичних та економічних

аспектів. Генеральна дирекція Національного реєстру повинна координувати

свої дії з Технічним бюро міського планування в муніципалітетах.

При інвентаризації земель збір кадастрової інформації ведеться по

кожному муніципалітету, територія якого поділяється на кадастрові

полігони. Полігон охоплює кадастрові ділянки, які можуть підрозділятися на

38

ділянки залежно від вирощуваної культури та продуктивності. Зібрана при

цьому інформація може бути подана у графічному вигляді – як опис

нерухомості та списки власників-орендарів.

Опис нерухомості для сільського кадастру містить інформацію про

нерухомість у цілому та інформацію про споруди (місцезнаходження,

площа), а також ознаки, що беруться до уваги при оцінці: прибутковість, тип

будов, використання і призначення, зона або ділянка вулиці тощо.

Кадастр як система інформації складається з таких підсистем:

– підсистеми базової інформації, що являє собою сукупність

інформації, пов’язаної з фізичними характеристиками нерухомого майна:

парцели як одиниці оподаткування, ураховуючи земельні ділянки під

забудову, споруди, а також характеристики ґрунтів і вирощуваних культур;

– підсистеми географічної кадастрової інформації – підсистеми

даних, що є основною для цифрової картографії. Містить банк географічних

даних, з’єднаних з семантико-цифровим банком даних, на якому базуються

інші підсистеми;

– підсистеми оцінки, що містить вартісні показники, які

визначаються згідно з чинними правилами про технічні нормативи

кадастрової оцінки, і постійно поновлювані розрахункові таблиці вартостей;

– підсистеми оподаткування, що обробляє інформацію, яка

отримується з підсистем оцінки і базової інформації, або використовує дані

фізичних та економічних характеристик майна, встановлює співвідношення

між кадастровою вартістю та об’єктами оподаткування і платниками

податків [33].

В Іспанії найбільш міцні зв’язки між кадастровими та реєстраційними

службами простежуються в Наваррі, де в 1982–1992 роках була проведена

робота з перетворення фіскального кадастру нерухомості території Наварри в

базу даних регіону, яка отримала назву «Нові кадастри» і стає основою

Податкового реєстру територіальних ресурсів Наварри (далі – НРТБН),

призначеного для універсального використання [34]. Реєструються

39

територіальні ресурси Наварри з метою інвентаризації всього нерухомого

майна, що підлягає оподаткуванню. Ця інформація передається до податкової

Наварри (Hacienda de Navarra) [35]. У зв’язку з цим при Уряді Наварри (у

віданні Департаменту економіки і фінансів) був створений Податковий

реєстр територіальних ресурсів Наварри (ПРТР), а на рівні місцевої

адміністрації (мерії) – муніципальні кадастри.

Актуалізація кадастрових даних, як правило, оновлюється на основі

інформації, наданої муніципалітетами і провінційними адміністраціями,

нотаріусами та іншими державними адміністраціями. Оскільки

муніципалітети відповідають за ведення кадастрів та їх модифікацію, у їх

обов’язок входить передача інформації у ПРТР. При цьому будь-яка мерія

може на свій розсуд вносити в кадастр додаткові дані, необхідні для її

діяльності.

Рис. 3. Податковий реєстр Наварри

40

Ґрунтуючись на даних по кожному об’єкту нерухомості та на оцінці,

що базується на оціночних критеріях, система дозволяє провести оцінку всіх

об’єктів нерухомості таким чином, що будь-які зміни економічного

характеру приводять до автоматичних змін у оцінці їх вартості. Чинна в

Наваррі кадастрова система розглядається як інструмент отримання

інформації про територію. На відміну від загальноіспанської системи,

кадастр Наварри використовується багатьма адміністративними службами

для своїх цілей, оскільки дані, що містяться в реєстрі, достовірні, доступні, а

застосування новітніх технологій дозволяє використовувати інформацію

ПРТР у цілому і окремими частинами, уникаючи при цьому дублювання і

скорочуючи витрати [36].

Земельно-кадастрові та реєстраційні системи в різних штатах

США

Основною одиницею земельної власності у США є індивідуальна

земельна ділянка, яка має певні ознаки: адресу, геодезичні дані та ціновий

індекс. Для введення земельного кадастру спеціалістами бюро землеустрою

(Burean of Land Management) ведеться земельний (реєстраційний) архів 31

штату [37]. У країні розроблено декілька основних багатоцільових

інформаційних систем, оскільки окремі штати ведуть земельно-кадастрові та

реєстраційні системи з деякими відмінностями.

Земельна багатоцільова реєстраційна система, яка використовується з

1974 року в окрузі Форсіс штату Північна Кароліна, базується на сучасній

технології, що широко використовує комп’ютерну техніку, сучасні

досягнення геодезії та фотограмметрії, автоматизоване картографування. До

даної реєстраційної системи відомості про права на земельну власність

вносяться у спеціальні покажчики, згруповані як за парцелами, так і за

власниками земельної власності, при цьому кожній парцелі присвоюється

кадастровий номер, що вказує на її місце розташування. Для кожної парцели

введено близько 485 характеристик, які переведені в цифрову форму.

41

Комплексна ресурсна і кадастрова облікова система на Алясці,

розроблена Міністерством природних ресурсів штату, містить шість

взаємопов’язаних програм. Перша програма НАСА, що забезпечує 95 %

покриття території штату уніфікованою ресурсною фотографічною зйомкою

в масштабі 1:63360 і чорно-білою ресурсною фотографічною зйомкою у

масштабі 1:120000. Фотознімки систематизовані автоматичною цифровою

системою землевпорядного бюро. Унаслідок виконання другої програми на

основі ортофотографічного картографування здійснюється геодезичний

контроль. Третя програма встановлює прибережні морські кордони. Четверта

– введена для кадастрового картографування, основними цілями якого є

встановлення та маркування меж земельних ділянок. Для цього у штаті

створена автоматизована система реєстрації земель, у якій будуть зберігатися

всі дані, що надійшли. Метою п’ятої програми створення географічної

інформаційної системи є ресурсне картографування, необхідне для

здійснення ефективного регіонального планування. Шоста програма

передбачає створення земельного інформаційного центру.

У штаті Массачусетс земельна реєстраційна система призначена для

поліпшення процедури передачі земель. Це забезпечується наявністю точних

даних про права на земельну власність, формуванням бази даних для

реальної оцінки земельної власності з метою впорядкування оподаткування,

швидким доступом до основних даних про земельні ділянки.

Кадастрова багатоцільова інформаційна система прибережної зони

штату Вісконсин має на меті формування бази земельних даних для

проведення ефективного контролю за використанням земель. Багатоцільова

інформаційна система штату Каліфорнія призначена для підвищення

стійкості землекористування, об’єктів життєзабезпечення та елементів,

інфраструктури в екстремальних умовах (при землетрусах, пожежах,

повенях).

Сучасна система земельного кадастру та державної топографічної

зйомки у США зберегла основні риси Декрету 1785 року. За умовами

42

кадастрової системи державна територія була поділена за допомогою

квадратної сітки на ділянки по 6 миль. Одним з підходів до формування

унікального ідентифікатора ділянки на основі географічних даних про його

місце розташування є система USNG (US National Grid – державна

координатна сітка США), прийнята Федеральним географічним комітетом

США (FGDC) 13 грудня 2001 року. США розділені на 6 зон (за довготою),

які позначаються цифрою, і 8 поперечних зон (за широтою), що

позначаються літерою. Кожній області присвоюється унікальний алфавітно-

цифровий номер або індикатор (наприклад, 18S).

Якщо в національній системі ідентифікації ділянок використовується

один метр, тоді ідентифікатор парцели може мати такий вигляд:

18SUJ2348306479,

де 18S – покажчик зони національної сітки (GZD),

UJ – позначення квадрата зі сторонами 100 000 метрів усередині зони

сітки, 23 483 – східна координата (зміщення) у метрах,

06479 – північна координата (зміщення) у метрах, таким чином

визначається місце розташування точки з точністю 1 метр [37].

Кількість символів у східних і північних координатах може

змінюватися залежно від спеціальних вимог або характеру додатка.

Реєстрація прав власності на нерухомість у Великобританії

У більшості європейських країн кадастрові системи виникли як

інструмент оподаткування земельних ділянок, проте британський кадастр не

має настільки явно вираженої цієї функції, а є насамперед гарантією прав

власності та прав на користування землею. Таким чином, його основна

функція – юридична.

Загалом у Великобританії існує три види прав власності на землю і

нерухомість:

– безумовне безстрокове володіння на правах власника. При

покупці нерухомості передаються у повну власність не тільки будинок, а й

43

земля, на якій він розміщується. Як правило, на продаж у повну безстрокову

власність пропонуються приватні домоволодіння, вілли;

– володіння на правах оренди. За такими умовами можуть

надаватися як квартири, так і будинки, ділянки землі або цілі села. У цьому

випадку тільки будинок, але не земля, є предметом продажу. Власник землі

(власник) передає новому власнику нерухомості права оренди на землю на

певну кількість років – від 1 року до 999 років, який, у свою чергу, сплачує

щорічний податок на землю формальному власнику землі;

– колективне володіння і управління нерухомістю. Квартири у

багатоповерхових будинках пропонуються на продаж разом з часткою у

власності на будинок. Власники квартир на правах оренди, які проживають в

одній будівлі, мають право здійснити колективний викуп прав власності на

будівлю і прийняти на себе управління будинком.

На сьогодні основними законодавчими актами у сфері створення та

реєстрації прав на нерухомість у Великобританії є Law of Property Act, 1925

(Закон про нерухомість), Land Registration Act, 2002 (Закон про реєстрацію

нерухомості), Commonhold and Leasehold Reform Act, 2002 (Закон про

реформування кондомінімумів та оренди).

З юридичного погляду у Великобританії відсутній чіткий розподіл

речей на рухомі і нерухомі. Те, що в сучасному англійському праві найбільш

близьке до існуючого у нас поняття «нерухомість», має назву «real property».

Згідно з сучасним англійським правом нерухомістю визнається тільки

земля, що розміщується у вільному маєтку (freehold estate), до якої належить

усе, що розташовується під і над нею, ураховуючи корисні копалини,

мінерали, будови, їх частини, дерева, отримуваний дохід, а також усе

приєднане до неї штучним або природним чином.

Основою системи управління земельними ресурсами у країні є

Земельний реєстр її Величності (Her Majesty’s Land Register) [38]. Реєстр був

заснований у 1862 році і поширює свою юрисдикцію на територію Англії та

Уельсу. Первинна реєстрація власності здійснюється при укладенні угод,

44

тому ряд об’єктів власності, які ніколи не продавалися, взагалі можуть бути

не зареєстровані.

По суті, Земельний реєстр у Великобританії формується на основі

відомостей:

– Національного картографічного агентства «The Ordnance Survey»,

яке вирішує питання створення планової основи кадастрового обліку земель;

– Служби земельної реєстрації, про реєстри прав і правовласників

на землі та нерухомість;

– Національного бюро оцінки, що виконує систематичну державну

оцінку земель з метою оподаткування.

Земельний реєстр підпорядкований Міністерству у справах бізнесу,

інновацій та професійної освіти (Department for Business, Innovation and Skills

– BIS) [38].

Земельний кадастр містить основні дані, доступ до яких є

безкоштовний, відповідно до «Strategy Board» і «Public Data»:

1. Дані про угоди, що доступні з грудня 2011 року, містять

інформацію щодо кількості та видів укладених угод, подані у форматі CSV.

2. Сплачена вартість за угодами, що доступна з січня 1995 року.

Містить інформацію стосовно ринкової вартості «real property» в Англії та

Уельсі, які подані до реєстрації. Набір даних є одним з найбільш надійних

джерел інформації про ціни «real property» і складається з більш ніж 18,5 млн

остаточних записів. Дані охоплюють:

– повну первинну інформацію (назву) про майно (PAON);

– вторинну інформацію (поштовий індекс, місцевість, місто, район

та округ) (САОН);

– ціну, яку заплатили за майно;

– дату передачі майна;

– тип майна (приватний будинок або квартира у

багатоповерховому будинку);

– дату будівництва;

45

– вид власності майна (безстрокове володіння, аренда).

3. Індекс цін на житло, що доступні з кінця січня 1995 року, подані

у форматі Excel. Таблиці містять:

– індекси сезонних коливань (SA);

– індекси сезонних коливань та індекси вирівнювання (SA & SM);

– ціни на сезонні коливання (SA);

– ціни на сезонні коливання та індекси вирівнювання (SA & SM);

– зміни за місяць;

– річні зміни;

– реалізацію [39].

З 1993 року реєстр нерухомості був переведений в електронний вигляд,

проте паперові документи зберігаються у спеціальному сховищі. Крім того,

уся історія запитів про кожен об’єкт нерухомості зберігається в електронній

базі даних.

Земельний кадастр встановлює набір даних, який відповідає вимогам

Директиви «INSPIR», має назву «INSPIRE» індекс «real property» – тобто

стосується земельних ділянок та майна.

Кожен INSPIRE-індекс має унікальний ідентифікаційний номер, який

має назву «Земельний кадастр» – «INSPIRE ID», який надається при

реєстрації права власності. З індексами INSPIRE можна ознайомитися за

допомогою електронного ресурсу: http://data.gov.uk/dataset/land-registry-

inspire-index-polygons-service-metadata [40].

Організація кадастрової діяльності в Італії

Кадастр в Італії становить загальний опис нерухомого майна, що

розміщується на території держави, призначений для визначення змісту і

прибутковості такого майна. Як методи здійснення зазначеної діяльності

виступають опис, обмір та оцінка.

Зміст кадастру ділиться на дві частини: а) записи адміністративного

характеру, включаючи записи про власника; б) записи геометричного

46

характеру, що визначають топографічні показники. Кожен об’єкт, який

вноситься в кадастрові документи (реєстри, карти, таблиці), отримує свій

індивідуальний номер. Зовнішнє уявлення про об’єкт можна отримати з

відповідних карт, що містять графічне зображення майна, внесеного до

кадастру. Усі акти, що входять до складу кадастру, зберігаються в

технічному відділенні податкової установи, що підпорядковується

Міністерству економіки і фінансів.

Усі зміни щодо об’єктів нерухомості, внесені до кадастру, включаючи

зміну власників, підлягають фіксації. У разі укладення угод, що тягнуть за

собою зміну власника, суб’єкти правовідносин зобов’язані зафіксувати

зазначені зміни, тобто фактично у відповідних органах, що здійснюють

кадастрову діяльність, перереєструвати нерухомість. Перереєстрація полягає

у внесенні відповідного запису та видачі сертифіката (виписка з кадастру).

Кадастрова система має велике значення для фіскальних цілей, оцінка

та поділ нерухомого майна за категоріями здійснюється за параметрами, що

дозволяє визначати прибутковість кожного об’єкта і, відповідно, його

оподатковувану базу.

Згідно із законодавчим визначенням під кадастром розуміється «вся

сукупність офіційних документів адміністративного та картографічного

характеру, що описують усі сільськогосподарські землі Італії, включаючи

споруди, що розміщуються на них» [41]. До останніх віднесені: а) житлові

споруди, призначені для проживання осіб, що обробляють землі, та членів їх

сімей; б) будівлі для тварин, які вигодовуються на цій території або

використовуються для її обробки; в) споруди для зберігання сільгосптехніки;

г) складські приміщення, теплиці.

На сьогодні в Італії є два кадастри:

– Житлово-будівельний кадастр (nouvo catasto edilizio urbano), у якому

враховуються міські будівлі і споруди, а також ділянки землі, на яких вони

розміщуються, а також реєстрація угод, що з ними пов’язані.

47

– Земельний кадастр (nuovo catasto terreni), у якому враховуються

сільські землі та споруди, а також здійснювані з ними угоди.

Земельний кадастр є комплексом офіційних документів, у яких

зазначаються адміністративно-управлінська форма, геометрико-

картографічні особливості сільськогосподарських і промислових ділянок

землі. Кадастром визначаються заходи, спрямовані на виявлення

геометричних і топографічних особливостей майна, а також заходи, що

полягають у визначенні оподатковуваної бази кожного об’єкта. Перші з них

спрямовані на складання карти кожної комуни, у якій повинні бути

відзначені всі об’єкти та їх вимірювання, а також такі топографічні елементи

місцевості, як вулиці, річки, озера. Останні полягають у визначенні оцінки

(тарифу), тобто оподатковуваної ренти та сільськогосподарського доходу на

один гектар кожного виду і класу майна в кожній комуні у прив’язці до

певної форми управління [42].

Інформація, що міститься в цих актах, у стислому вигляді відображена

у двох архівних документах: у земельному кадастрі (catasto terreni) і в

геометричному кадастрі (catasto geometrico).

У межах кадастрового обліку вся нерухомість, що розміщуються на

відповідній території, відображена і класифікована в єдиних таблицях, картах

і реєстрах, які в сукупності становлять кадастр. Базовими одиницями є:

– для цілей житлово-будівельного кадастру – міський об’єкт

нерухомості (l’unita immobiliare urbana);

– для цілей земельного кадастру – кадастрова одиниця (particella

catastrale ).

Станом на 2004 рік в Італії було зареєстровано близько 42 млн міських

об’єктів нерухомості і близько 75 млн кадастрових одиниць.

Під кадастровою одиницею в земельному кадастрі розуміються всі

частини ділянки землі, що розміщуються в межах однієї комуни, що

належать одному власнику, мають однакову якість, призначення або клас і

здатні давати дохід. Під кадастровою одиницею в житлово-будівельному

48

кадастрі розуміється об’єкт нерухомості, тобто всі частини нерухомості, що

розміщуються в тому самому місці, де розташована сама нерухомість, мають

однакове з нею призначення і здатні давати власний дохід. Рівень

прибутковості об’єктів і, відповідно, податкові ставки визначаються на

підставі тарифів, які встановлюються законодавчо та регулярно

переглядаються.

З метою кадастрової діяльності комуни поділяються на зони з

однорідними (гомогенними) умовами, які можуть охоплювати цілу комуну, її

частину або кілька комун, які мають подібні екологічні та/або соціально-

економічні умови. Для кожної такої зони розробляється формуляр кількісних

і якісних характеристик, у якому вказується категорія зони, клас у межах

категорії та підкатегорії. Територія зони, у свою чергу, поділяється на

мікрозони, що становлять частину території комуни і характеризуються

однорідністю положення, рівня урбанізації, послуг та інфраструктури, а

також однорідністю історичних, екологічних та соціально-економічних умов.

Межі кожної зони визначаються з урахуванням наявності особливих рис

(категорії), що характеризують призначення кожної одиниці нерухомості.

Кожна категорія окремо встановлюється за допомогою прив’язки до єдиної

для всієї країни загальної таблиці категорій.

За своїм призначенням об’єкти нерухомості поділяються на

нерухомість, що має загальне, спеціальне і особливе призначення. Потім

слідує поділ на класи, який здійснюється з урахуванням величини

прибутковості об’єктів. У кінцевому підсумку визначаються тарифи, на

величину яких безпосередньо впливають розміри вкладених інвестицій і

зроблених витрат, а також призначення і особливості об’єктів.

Згідно з Декретом Президента Італії від 30.01.2008 р. № 43 [43]

Загальне управління та контроль за здійсненням кадастрової діяльності

покладені на Міністерство економіки і фінансів. У межах Міністерства

основні функції розподілені таким чином:

49

– за Департаментом казначейства – функція організації обліку та

оцінки нерухомості;

– за Департаментом територій – розробка процедури оцінки

об’єктів нерухомості, а також формулярів кількісних і якісних

характеристик, у яких визначається категорія зон, їх клас у межах категорії

та підкатегорії.

Основний обсяг техніко-оперативної діяльності у межах повноважень

Міністерства здійснює територіальне агентство, що є одним з чотирьох

фіскальних агентств, створених у межах Міністерства, іншими агентствами

є митне агентство, агентства доходів і державного майна [44].

Таким чином, ефективне функціонування кадастрової системи має

важливе значення для успішних країн з ринковою економікою, що забезпечує

впевненість у правах на приватну власність і передачу таких прав на

нерухоме майно, як наслідок – соціальну стабільність. Таблиця Додатку Б

показує ключові особливості різних кадастрових систем, що функціонують в

усіх країнах ЄЕК.

50

ВИСНОВКИ

Аналіз кадастрових систем зарубіжних країн дозволяє зробити наступні

висновки:

1. У більшості економічно розвинених зарубіжних країнах об’єкти

нерухомого майна пов’язані з земельними ділянками. Земельний кадастр в

таких державах в об’єднаний з «кадастром нерухомості». Цей досвід

характерний в першу чергу для Швеції, Франції, Австралії. Він дозволяє

користувачам заощадити час і кошти в процесі передачі прав власності на

нерухоме майно, а державі – ефективніше управляти цими процесами.

2. Кадастрові системи можуть бути класифіковані як:

– юридична – зосереджені на правовому статусі нерухомого майна;

– фіскальна – зосереджені на оподаткування вартості землі та

нерухомості;

– землекористування – реєстрації, різні способи землекористування;

– багатоцільові системи, у яких накопичується інформація про земельні

ділянки та іншу нерухомість, що може бути використана не лише для

фіскальних та облікових цілей, але й для більш широкого кола завдань, у т. ч.

для запровадження належного управління земельними ресурсами відповідно

до принципів стійкого розвитку.

3. В економічно розвинених державах Європейського Союзу, США,

доведено, що в процесі їх розвитку перед суспільством виникла необхідність

в створенні інформаційної системи, в основі якої лежить інформація про

конкретні земельні ділянки. Прагнення забезпечити максимальну інтеграцію

і співпрацю між різними користувачами такої інформації, призвело до

утворення серед численних інформаційних систем особливої групи –

кадастрової земельно-інформаційну системи, в основі якої лежить кадастр.

Дана система є частиною більш великої правової та фіскальної

інформаційних систем, яка містить в собі як інформацію про права на

51

володіння земельними ділянками, так і фіскальну інформацію, що має

відношення до оцінки та оподаткування. Поєднання правової та фіскальної

інформації в одній системі досить логічно, оскільки кадастрова ділянка може

служити просторовою основою текстового компонента обох інформаційних

баз. Це також відображає історичну еволюцію кадастру в Європі, в основі

якої знаходяться державні земельно-інформаційні системи, засновані на

земельно-кадастрових даних.

4. Як правило, вхідна просторова інформація кадастрових земельно-

інформаційних систем характеризує місце розташування (держава, провінція,

район, квартал, координати); розмір (площа ) і форму (довжина сторін, кути ,

азимути, поворотні точки) кадастрових ділянок або одиниць нерухомості.

Просторові дані про межі земельних ділянок можуть бути зібрані

безпосередньо в процесі польової зйомки, дистанційними методами за

допомогою аерофотозйомки або в результаті комбінування цих методів.

Механізм перетворення даних в кадастрових земельно-інформаційних

системах включає процеси пов’язані з просторовими і текстовими вхідними

даними: абстрагування, архівації та індексування, необхідні для управління

зареєстрованої інформацією. Більшою мірою ці процеси стосуються

кадастрового картографування та картографування ділянок при роботі з

просторовими даними, а також системи реєстрації документів про передачу

прав або реєстрації прав на нерухоме майно при роботі з текстовою

інформацією.

5. Існує кілька основних методів формування номерів ділянок,

унікальним ідентифікатором:

– кадастровий номер на основі кадастрового поділу. Вся територія

ділиться на кадастрові зони (провінція, район, квартал тощо), при цьому

кожній зоні присвоюється структурований номер , що складається з номера

вищестоящого територіального об’єкта і власного номера. Такий підхід був

використаний в ряді країн Західної Європи, зокрема, у Швеції.

52

– метод формування ідентифікатора на основі центроїда (середньої

точки) припускає використання географічних координат деякої точки (як

правило, геометричний центр полігону) в межах земельної ділянки для

обчислення номера за допомогою спеціальних алгоритмів. Даний метод

також застосовується в ряді країн, зокрема, в деяких штатах США та

Австралії.

– проста зростаюча послідовність. Цей метод передбачає

присвоювання кожній новій ділянці наступного по порядку номера, при

цьому для забезпечення унікальності може бути використаний префікс.

Прикладом використання може служити ідентифікатори ділянок штату

Південна Австралія.

6. Інформаційне наповнення бази Державного земельного кадастру

дозволить Україні вже найближчим часом досягти рівня провідних

європейських країн, де кожна земельна ділянка має свій кадастровий номер,

що стане одним із кроків до завершення земельної реформи та

упорядкування земельних відносин.

7. З урахуванням аналізу зарубіжного досвіду в сфері ведення

земельного кадастру в нашій країні доцільно використовувати

структурований кадастровий номер земельної ділянки та об’єкта нерухомості

як унікального ідентифікатора, при цьому логічно об’єднати земельний

кадастр і реєстр нерухомості в єдину систему, як це зроблено в більшості

розвинених країн. Для цього, перш за все, повинна бути забезпечена правова

та матеріально-технічна база, а також вирішені методологічні та технологічні

питання.

53

Список використаної літератури:

1. Мартин А. Інвентаризація земель: як її здійснювати у сучасних

умовах? [Електронний ресурс] / Мартин А. – Режим

доступу : http://gua.convdocs.org/docs/759/index-145912.html

2. Нестеренко Г. Інвентаризація земель як основний компонент у

земельному кадастрі та системі управління земельними ресурсами (на

прикладі Ківерцівського району Волинської області) [Електронний ресурс] /

Г. Нестеренко, І. Бідун // Вісник Львівського національного аграрного

університету. – 2013. – № 20. – С. 153–158.

3. Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру в

Україні [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.dzk.gov.ua/control/main/uk/publish/article/157431-97 k.

4. Мартин А. Г. Правові проблеми інвентаризації земель в Україні /

А. Г. Мартин // Землеустрій і кадастр. – 2007. – № 3. – С. 17–21.

5. Ярмолюк О. Ф. 1Інвентаризація земель сільськогосподарського

призначення в ринкових умовах / Ярмолюк О. Ф. [Електронний ресурс] –

Режим доступу : http://www.znau.edu.ua/visnik/2011_2_2/18.pdf

6. Про інвентаризацію земель : проект Закону Укарїни від

14.07.2008 р№ 2765 [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/info/JF24T00A.html

7. Порядок проведення інвентаризації земель : затв. Постановою

Кабінету Міністрів України від 23.05.2012 р. № 513 [Електронний ресурс]. –

Режим доступу : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/513-2012-п

8. Про оцінку земель : Закон України від 11.12.2003 N 1378-IV

[Електронний ресурс] – Режим доступу :

http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1378-15

9. Податковий кодекс України від 2 грудня 2010 року N 2755-VI

[Електронний ресурс] – Режим доступу : http://ligazakon.net.ua

10. Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III

[Електронний ресурс] – Режим доступу

:http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/2768-14

11. The Bogor Declaration United Nations Interregional Meeting of

Experts on the Cadastre [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.channelingreality.com/China/Bogor_Declaration.pdf

12. Волков С. Н. Землеустройство за рубежом. – М. : КОЛОСС, 2005.

– Т. 7 [Электронный ресурс] / Волков С. Н. – Режим доступа :

http://www.twirpx.com/file/1285813/

13. Кадастрово-реєстраційна система в Україні: нинішній стан і

перспективи розвитку // Національна безпека і оборона. – 2011. – № 6. – С. 2–

27.

14. Kaszowska О. Integrovaný katastrálny System V Poľsku / О.

Kaszowska // Acta Montanistica Slovaca. – 2012. – № 3. – С. 403–411.

54

15. Annoni A. First steps to develop INSPIRE / A. Annoni, W. Devos //

European Commission Joint Research Centre WPLAWorkshop [Електронний

ресурс]. – Режим доступу : www.nls.fi/wpla.

16. Про затвердження Положення про Державний реєстр : Указ

Міністерства юстиції : від 15.01.2010 р. № 4 [Електронний ресурс]. – Режим

доступу

: https://matsne.gov.ge/index.php?option=com_ldmssearch&view=docView&id=8

8882

17. Про землю : Кодекс Білорусі від 23.06.2008 р. № 425-З

[Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.base.spinform.ru/show_doc.fwx?rgn=24491#A000000007

18. Urząd Geodezji i Kartografii [Електронний ресурс]. – Режим

доступу : http://www.wpg.com.pl/ru/uslugi/kataster

19. Тhe cadastral system in Рoland. [Електронний ресурс]. – Режим

доступу : http://www.eurocadastre.org/eng/..%5Cpdf%5Cprague_4_5_june_09%5

C05_Cadastral%20system%20in%20Poland%20OK.pdf

20. Registering Property in и Australia [Електронний ресурс]. – Режим

доступу : http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/australia/registeri

ng-property

21. Centre for Spatial Data Infrastructures & Land Administration

[Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://www.csdila.unimelb.edu.au/

22. National Cadastre [Електронний ресурс]. – Режим

доступу : http://www.navigate.com.au/navigate/national-cadastre

23. Digital cadastral databases : the Australian experience [Електронний

ресурс]. – Режим доступу :

http://dtl.unimelb.edu.au//exlibris/dtl/d3_1/apache_media/L2V4bGlicmlzL2R0bC9

kM18xL2FwYWNoZV9tZWRpYS82NjI4OQ==.pdf

24. GRUNDBUCH [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.justiz.gv.at/web2013/html/default/8ab4a8a422985de30122a90f642f62

04.de.html

25. Liegenschaftskarte [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

https://www.landesvermessung.sachsen.de/inhalt/produkte/lika/alk/alk.html

26. Geobasisinformation und Vermessung [Електронний ресурс]. –

Режим доступу :

https://www.landesvermessung.sachsen.de/inhalt/produkte/lika/alb/alb.html

27. Geobasisinformation und Vermessung [Електронний ресурс]. –

Режим доступу : https://www.landesvermessung.sachsen.de/

28. Service de consultation du plan cadastral. [Електронний ресурс]. –

Режим доступу : http://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

29. Lantmateriet [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

https://www.lantmateriet.se/

30. Dirección General del Catastro Nacional (DGCN) [Електронний

ресурс]. – Режим доступу : http://www.catastro.gob.do/sobre-nosotros/marco-

legal.

55

31. Catastro inmobiliario: usos y utilidades [Електронний ресурс]. –

Режим доступу : http://www.catastro.meh.es/esp/usos_utilidades.asp

32. Contenido del Catastro: Sistema de Información catastral en España

(I). [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.catastrolatino.org/documentos/bolivia2009/1_Contenido%20del%20Ca

tastro_1.pdf

33. Никонов П. Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы

регистрации прав на недвижимое имущество / Аналитический обзор //

П. Н. Никонов, Н. Н. Журавский – 2006.

34. Del Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros de Navarra :

Ley Foral : de 21.11.2006 № 12 Електронний ресурс [Режим доступу] :

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/na-l12-2006.html

35. Los catastros y el Registro de Riqueza Territorial [Електронний

ресурс]. – Режим доступу : https://catastro.navarra.es/rrt/CatastrosRegistro.aspx

36. Navegador Gráfico del Registro de la Riqueza Territorial

[Електронний ресурс]. – Режим доступу : https://catastro.navarra.es/

37. The Official Federal Land Records Site [Електронний ресурс]. –

Режим доступу : http://www.glorecords.blm.gov/

38. Land Registry [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.landregistry.gov.uk/

39. Department for Business Innovation & Skills [Електронний ресурс].

– Режим доступу : https://www.gov.uk/government/organisations/department-for-

business-innovation-skills

40. Land registry [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.landregistry.gov.uk/market-trend-data/public-data

41. Land registry [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.landregistry.gov.uk/market-trend-data/inspire

42. Regio Decreto : [Електронний ресурс] – Режим доступу :

www.espertorisponde.ilsole24ore.com/.../RD_1...

43. Decreto del presidente della repubblica [Електронний ресурс] –

Режим доступу : http://www.normattiva.it/uri-

res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2008;43

44. Descrizione e contenuti nel linguaggio tecnico del Catasto e della

Conservatoria della parola „Catasto Terreni” [Електронний ресурс]. – Режим

доступу : http://www.catasto.it/terreni.html

56

Додаток А

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

Ведення кадастрової системи на

державному рівні

Ведення кадасрової системи на

регіональному рівні

Ведення кадастрової системи на

місцевому рівні

Рівні ведення кадастрових систем

46%

21%

36%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Фінансування системи за рахунок користувачів

Фінансування системи за рахунок держави

Фінансування системи з обох джерел

Фінансування кадастрової системи

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

Обмежений доступ Відкритий доступ

Доступ користувачів до кадастрової системи

0,00%

20,00%

40,00%

60,00%

80,00%

100,00%

Система існує для захисту „prority”

реєстрацій

Оціночна вартість землі

Юридичні права на нерухомість

Іпотека і кредити під заставу на нерухомість

Види інформації, що вносяться до кадастрової системи

Джерело: складено на основі : Inventory of Land Administration Systems in Europe and North America [Електронний ресурс]. – Режим доступу :

http://www.unece.org/fileadmin/DAM/hlm/documents/Publications/landadminsystems.inventory.ed4.pdf]

57

Додаток Б

Країна Кадастрова система Складові системи Уповноважені органи

Грузія Інформаційна реєстраційна

система (NAPR)

Державний кадастр Агентство державного реєстру при

Міністерстві юстиції

Білорусь Земельно-інформаційна

система (ЗІС)

Єдиний реєстр адміністративно-територіальних

та територіальних одиниць Республіки Білорусь;

Єдиний державний реєстр нерухомого майна;

Народний реєстр на земельні ділянки;

Реєстр вартості земельних ділянок;

Реєстр земельних ресурсів

Державний комітет з майна Республіки

Білорусь

Польща Інтегрована електронна

система (IPE)

Кадастр нерухомості;

Кадастр ґрунтів;

Фіскальний кадастр

Міністерство державної адміністрації та

внутрішніх справ;

Міністерство юстиції;

Міністерство фінансів

Австралія Кадастрова інформаційна

система (Torrens Title System)

Австрія База даних про земельні

ділянки (GDB)

Кадастр нерухомості;

Поземельна книга

Федеральні відомства

Німеччина Кадастрова інформаційна

система (Alkis)

Кадастр нерухомості;

Поземельна книга

Управління землеустрою та земельного

кадастру

Франція Цифровий кадастровий план

(GPI)

Земельний кадастр Міністерство фінансів

Швеція Єдина інформаційна база

даних (SLDBS)

Реєстр нерухомого майна;

Реєстр прав на нерухомість;

Реєстр будівель та споруд;

Реєстр координат;

Адресний реєстр

Національна земельна служба

Іспанія Кадастрова інформаційна

система, поділена на міський

та сільський земельні реєстри

Підсистема базової інформації;

Підсистема географічної кадастрової

інформації;

Підсистема оцінки;

Підсистема оподаткування

Органи національного округу та органи

муніципальних районів

США Кадастрова інформаційна

система для кожного окремого

Земельний (реєстраційний) архів Бюро землеустрою (Burean of Land

Management)

58

штату

Велико-

британія

Інформаційна система

управління земельними

ресурсами (INSPIRE індекс

„real property”)

Земельний реєстр її Величності (Her Majesty’s

Land Register)

Міністерство у справах бізнесу, інновацій

та професійної освіти (Department for

Business, Innovation and Skills)

Італія Кадастрова інформаційна

система, що містить земельний

кадастр (catasto terreni) і

геометричний кадастр (catasto

geometrico)

Житлово-будівельний кадастр (nouvo catasto

edilizio urbano);

Земельний кадастр (nuovo catasto terreni)

Міністерство економіки і фінансів

59

Для нотаток

60