1、 前言

我國就容積移轉部分，存在相當多法條，而就容積移轉，又可分成「移入基

地」及「移出基地」。近來，我國都市更新發展相當迅速，政府為促進民眾都市 更

新意願，又提出「獎勵容積」的法案。

本文即是介紹我國容積移轉及容積獎勵的相關法條，並輔以實例來作說明，

以利老師及同學對於容積的問題能有較多了解。

貳、我國容積移轉與容積獎勵法令介紹

我國就容積率之操作可區分為容積移轉及容積獎勵，前者是指在容積總量

管制下，以一定方法自送出基地將容積轉入送入基地，後者則是政府基於某種

政策目的下，同時建物突破原有容積率限制。

1、 容積移轉之法令

在此，筆者將介紹我國有關容積移轉之相關法律及命令，並且再輔以相

關函示來介紹。

(一)都市計劃之母法及子法:我國就都市計畫訂有母法及子法，本段即分述之:

1都市計畫法第 83條-1規定「公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝

術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以

容積移轉方式辦理。」，本法訂於民 國 91年間，其立法理由謂「第一項

明定為改善都市景觀、增進都市土地有效利用、輔助公共設施保留地之

取得興闢及促進具有紀念性或藝術價值建築與歷史建築之保存維護，

得以容積移轉方式辦理」1，此為我國都市地區實施容積移轉之基本母法，

內政部基於上開母法下，再制定子法。

2.都市計畫容積移轉實施辦法: 本辦法開宗明義即表示係依據都市計畫法

1 參考資料，法源法律網1

第 83條-1規定而設立，爰將相關大要說明如下:

(1)本辦法第 2條規定所謂「容積」即是指總樓板面積，而再規定送出

基地，接受基地及基準容積之定義。

(2)能作為本辦法規定之送出基地，亦存在規定，依該辦法第 3條

明定(1)「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣（市）主管機關

認定有保存價值之建築所定著之土地」，(2)「為改善都私有都市

計畫公共設施保留地市環境或景觀，提供作為公共開放空間使

用之可建築土地」，(3)「私有都市計畫公共設施保留地」，其中

(3)尚有但書規定，若係以若係因區段徵收、市地重畫或其他方

式整體開發取得之土地，則不屬送出基地之列。

(3)接受基地所能接受之容積，不得超過接受基地容積 30%，但特

定條件得予調高，惟最高不可超過 40%。

(4)接受基地亦得以繳代金方式，取得容積。此乃替代性方案，即接受基地

所有權人無法取得送出基地所有權人同意，又需較多容積建築

地上物，此時即得以此替代性方法為之。在此尚有另一問題應

討論，該辦法 17條第 1項第 2 款要求送出基地地上改良物需清

除後，始得辦理容積移轉，而就地上物清理，是否可由申請人

請求以代金交付，由地方政府清理，內政部對此表示「參照都

市計畫容積移轉實施辦法第 17 條第 1 項第 2 款規定，主管

機關受理基地所有權人申請容積移轉案件，除送出基地屬

同辦法第 6 條第 1 項第 3 款規定之私有都市計畫公共設施

保留地，其因公益需要設定之地上權、徵收之地上權或註記

供捷運系統穿越使用外，應辦畢清理送出基地上土地改良

2

物，尚無得改以申請繳納代金，交由政府機關代為清理地

上改良物之規定」2。

(5)送出基地依該辦法第 13條應「於許可其全部或部分容積移轉前，除

第六條第一項第一款土地外，應視其類別及性質，將所有權

之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有 、縣 (市) 有或鄉 (鎮、

市) 有」，若屬於第 6條第 1項第 2 款土地者，應作為無建築

之公園、廣場、綠地等使用。

(二)都市更新條例:都市更新條例第 45條規定「更新地區範圍內公共設

施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，

或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移

至其他建築基地建築使用，並準用依都市計畫法第八十三條之一

第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、

接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定

辦理」，對於本條，內政部就更新地區應予抵充之公有土地，是否

可作為容積移轉送出基地，其表示「有關公有土地依都市更新條例

規定參與都市更新，其如係該條例第 30 條規定應予抵充之公有土

地，或屬經主管機關核定之都市更新事業計畫載明以撥用或其他

方式取得之公有土地者，應按其規定辦理，不得作為容積移轉送

出基地」3

(三)古蹟保存之母法與子法:我國之文化資產保存法為古蹟保存之母法，

再據此授權訂定相關辦法

1.文化資產保存法第 35條:該條文規定「古蹟除以政府機關為管理機關者

外，其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分

2 台內營字第 1010172234 號函3台內營字第 0980810829 號函

3

區內土地，因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地

或分區之編定、劃定或變更，致其原依法可建築之基準容積受到

限制部分，得等值移轉至其他地方建築使用或享有其他獎勵措

施」，同條第 2項規定「前項所稱其他地方，係指同一都市土地主

要計畫地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之地區。」

2.古蹟土地容積移轉辦法:本辦法是依上開文化資產保存法 35條而訂立，

其內容概述如下:

(1) 辦法第 4條第 1項第 1 款規定「未經依法劃定、編定或變更為古蹟保

存用地、保存區、其他使用用地或分區者，按其基準容積為

準」，第 2 款規定「經依法劃定、編定或變更為古蹟保存用地、

保存區、其他使用用地或分區者，以其劃定、編定或變更前之

基準容積為準」，但書則明定「劃定或變更為古蹟保存用地、保

存區、其他使用用地或分區前，尚未實施容積率管制或屬公共

設施用地者，以其毗鄰可建築土地容積率上限之平均數，乘

其土地面積所得之乘積為準。 」

(2)辦法第 5條「送出基地可移出之容積，以移轉至同一都市主要計畫

地區或區域計畫地區之同一直轄市、縣（市）內之其他任何一

宗可建築土地建築使用為限」

(3)辦法第 7條要求「接受基地之可移入容積，以不超過該土地基

準容積之百分之四十為原則。」，但若係位於整體開發地區 或

都市更新地區，可增加至百分之五十。

(4)古蹟土地容積移轉辦法未規定程序申請條件，故而台北法規

會認為「涉及被指定古蹟土地申請容積移轉案件之實質審核要

件，應優先適用「古蹟土地容積移轉辦法」辦理審查。然程序部

4

分，除非「古蹟土地容積移轉辦法」有特別規定，否則仍應依

據「都市計畫容積移轉實施辦法」程序辦理」4，本函釋已將古

蹟土地容積移轉辦法與都市計畫容積移轉實施辦法，上開二

辦法之法規競合作解釋，足供學界及實務界參考。

2、 容積獎勵之法令

對於容積獎勵，我國之相關法令實屬繁多，本段即係將我國有關容積獎勵的

法令分別整理說明

(一)都市更新條例第 44條「都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市

更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：

一、實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容

積者，得依原建築容積建築。

二、更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算

容積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，

除不計入容積外，並得適度增加其建築容積。

三、主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定

時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。

四、其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核

准者。

五、前四款容積獎勵後，多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地

板面積仍低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容

積。 」

4 北市法二字第 09731670100 號5

(二) 都市更新建築容積獎勵辦法:爰提出大要如下

1. 辦法第 4條:提供社區使用之公益設施及經政府指定額外提供之公

益設施，上限為法定容積 15%。

2.辦法第 5條: 協助開闢或管理維護更新單元內或其周邊公共設施，

其產權登記為公有者，或捐贈經費予當地地方政府都市更新基金

以推展都市更新業務，上限為法定容積 15%。

3.辦法第 6條:全部或部分保留、立面保存、原貌重建或其他經各級主

管機關認可之方式保存維護更新單元範圍內具歷史性、紀念性、藝

術價值之建築物，上限為法定容積 15%。

4.辦法第 7條: 更新單元之整體規劃設計對於都市環境品質、無障礙

環境、都市景觀、都市防災、都市生態具有正面貢獻，或採智慧型

建築設計，其標準高於都市計畫、消防、建築及其他相關法令規定，

上限為法定容積 20%。

5.辦法第 8條:建築基地及建築物採內政部綠建築評估系統，取得綠

建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上者，得給予容積

獎勵，上限為法定容積 10%。

6.辦法第 9條: 主管機關依本條例第六條或第七條規定優先或迅行

劃定之更新地區，自公告日起六年內，實施者申請實施都市更新

事業者，得給予容積獎勵，上限為法定容積 10%。

7.辦法第 10條:更新單元為一完整計畫街廓或面積達三千平方公尺

以上者，得給予容積獎勵，上限為法定容積 15%。

8.辦法第 11條: 處理占有他人土地之舊違章建築戶，得給予容積獎

勵，上限為 20%。

6

9.辦法第 13條: 依第六條至第十二條規定給予獎勵後之建築容積，

及其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管

機關核准給予獎勵之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍

之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容

積。實施者依第七條、第八條及第十條申請獲准獎勵且更新後集中

留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者，其獎勵後之建

築容積，不得超過各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地

零點五倍之法定容積再加其原建築容積。

(三) 建築技術規則建築設計施工編:該規則第 59條-2規定「為鼓勵建築物

增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公

眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或

其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經

中央主管建築機關核定實施。」，而所謂「提供公眾停車使用」適用 疑

義，內政部經開會後認為「關於建築物鼓勵增設之停車位如何供公

眾使用問題，應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權

人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或

供任何不特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用。 」5，但另行明定

101年 12 月 31 日終止適用。

2、 自具體個案討論都市更新容積獎勵之適用

一、都市更新容積獎勵與原建築容積及其上限之認定

(一)內政部函釋6:

1.查都市更新條例第 1條明定：「為促進都市土地有計畫之再開發利

用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條

5 台內營字第 8480450 號函6 台內營字 8807455 號函

7

例。本條例未規定者，適用其他法律之規定」，同條例第 20條規定：

「都市更新事業計畫之擬定或變更，．．．，或僅涉及細部計畫之

擬定、變更者，都市更新事業計畫得先行依前條規定程序發布實施，

據以推動更新工作，相關都市計畫再配合辦理擬定或變更」。準 此，

本案如係依都市更新條例所定程序辦理之都市更新事業，自得依

都市更新條例及相關子法規定給予建築容積獎勵，在上開法規所

定獎勵額度內，應視都市更新審議委員會審決之獎勵數額為準。

2.至所詢有關都市更新條例第 44條第 1項第 1 款有關「原建築容積」疑

義乙節，查都市更新條例第 44條第 1項第 1 款規定之目的，係考量

國人向有安土重遷之觀念，為妥善安置更新地區之原住戶，並充分

尊重其回原更新地區居住之意願，以減少更新地區範圍內居民反對

之阻力，爰規定實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建

築容積高於法定容積時，准依原建築容積更新改建，以利都市更新

之推動。是以，其「原建築容積」之定義，應係指更新地區內於實施

容積管制前已興建完成之合法建築物申請建築當時，主管建築機關

核准之建築容積。

(二)內政部會議紀錄7

按都市更新條例第 44條規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基

地，得視都市更新事業計畫需要，給予適度之容積獎勵，如更新前

含有數宗建築基地，都市更新建築容積獎勵辦法第 4條第 1項並未

限定應予合併為一宗建築基地後計算。是以，都市更新建築容積獎勵

上限，自得以更新前之各宗建築基地擇優計算後加總。惟建築容積獎

勵額度直接影響都市土地使用強度及公共設施之負荷，仍應由各直

7 內授營都字第 0940083192 號函（會議紀錄）8

轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會，視實際個辦情形予以審慎

評估考量後決定。

二、個案討論

(一)都市更新建築容積獎勵辦法第 13條（原辦法第 4條）

依本條例第 44條第一項第一款、第二款、第四款及第五款規定給予獎

勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該

建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積 。

(二)個案分析

1.臨接較寬道路之A土地擬申請辦理都市更新

假設位於更新地區內，並其規模範圍已達劃定更新單元標準依其條

件原得申請更新容積獎勵上限即為 0.3 倍之法定容積再加其原建築

容積相鄰裡地 B土地希望與A土地整併，爭取納入都市更新單元的

機會。

9

2. 圖示

10

3.

（非合法之老舊建物）無原容積

裡地土地

6M計畫道路

20Μ計畫道路

原建築容積

高於法定容積

（合法建物）

原建築容積

高於法定容積

（合法建物）

臨路土地

若更新容積獎勵僅得以更新後基地計算採同一計算標準，不論用各該建

築基地 1.5 倍之法定容積或各該建築基地 0.3 倍之法定容積再加其原建築容積，

對兩處土地皆各有損失，致使更新整併不可行

4.容積試算方式

(1)都市更新建築容積獎勵辦法第 4條之各該建築基地以更新後基地計算

困難點：無論採用任一計算方式皆對個別土地權益有損害

容積計算 A土地（臨路） B土地（裡地）

現

況

法定容積 100 50

原建築容積 190 0

11

容

積獎勵

上限

計算方式（1）

1.5 倍之法定容積

1.5*100=150 1.5*50=75

計算方式（2）

0.3 倍之法定容積再加其

原建築容積

0.3*100+190=220 0.3*50+0=15

(2)都市更新建築容積獎勵辦法第 4條之各該建築基地以更新前各該建築基地計

算對於個別土地之權益皆有兼顧，有利於整體更新規劃之整併

容積計算 A土地（臨路） B土地（裡地）

現

況

法定容積 100 50

原建築容積 190 0

容

積獎勵

上限

計算方式（3）：

各該建築基地 1.5 倍之法

定容積或各該建築基地 0.3 倍

之法定容積再加其原建築容積

220

（0.3 倍之法定容

積再加其原建築容積）

75

（1.5 倍之法定

容積）

肆、結論

經本文之討論，可知悉我國容積移轉及容積獎勵之相關規定，本文以都市更

新為例，計入容積移轉及容積獎勵之時，其適用造成衝突時，應如何彈性適用

法律。

本文認為台北市作法，較符合實務及鼓勵都市更新之目的，因此在解適相關

都市更新獎勵容積辦法之規定時，應以台北市作法為標準。

12