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集合住宅設計的另一種處方籤 

時序 戴育澤於 2015.02.28

自民國 78 年就業以來接觸商業不動產的集合住宅設計已二十餘年，期間也

經歷了幾次的景氣循環，回首過往，其中 921 大地震後的低迷，現在看來似乎正

給了目前近幾年的榮景積蓄的能量。當然尚有其它諸多因素，如台商衣錦還鄉、

調降遺產稅等政經因素則不在本文討論的範圍。然而就在這一片榮景及「豪宅」

的聲浪中，到底集合住宅設計的「變」與「不變」是什麼？ 

現象

前陣子聯合報邀請筆者參與一項座談，其標題為「住宅階級論」還蠻發人深

省的。住宅作為一種家庭或個人自明性的延伸，那麼集合住宅儼然已成為所有住

戶集體意識的一種表達，而其公共空間則是住戶與社會互動具體而微的表徵；是

的，二十多年過去了，我們看到集合住宅的廣告

依舊是 城堡、宮殿、帝苑

依舊是 新古典、Art Deco

依舊是 霸佔、獨享

依舊是 歐洲巴洛克、日本極簡… …。

這時我們不禁要問，到底是開發商或銷售代理商錯估了消費者的價值取向？

抑或社會大眾的集體美學如此的缺乏自信？還是兩者皆有之？

從以上我們隱約可以看出這些現象揭露出：

1. 在美學：是抄襲，且已被驗證的

2. 時間軸：是向後看，而不是現在與未來

3. 地域性：是異國與被殖民性格，而不是在地

4. 社會性：是階級及獨佔性，缺乏公共性與分享

從台灣建築雜誌社歷次的住宅獎中，更可以看出一弔詭的現象：獨立或個別

住宅是精彩而多樣的；但若是高層集合住宅則每每評審評語總覺得似乎在平面

上，始終未能有新的空間關係的可能性；而構法材料甚至於剖面關係亦未能有新

的解讀；聊備一格的錯層陽台等，似乎只能對於重複的立面節奏稍稍地著墨，那

就更不用說呼應地域氣候及永續建築的議題討論了；至於綠建築則不過是陽台種

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樹，處理屋頂花園等配備式的技法；進一步具社會性及公共性的公共空間或都市

空間之營造付諸闕如；因這些空間而引發建築型式、都市紋理及街道景觀的質

變，則更是一種不敢想像的奢望了。

然而作為集合住宅銷售空間的接待中心（售樓處）部分又是標新立異；每每

與世界設計美學潮流相呼應（如圖一）。

圖一 國泰御博苑—接待中心

他山之石可攻錯，反觀同屬熱帶（亞熱帶）季風氣候的新加坡在新一代建築

師（如 SCDA、WOHA、W Architects … ）等的努力下，已發展出其共同對應當

地居住文化，尤其是氣候的「當代熱帶現代主義」(Tropical Modernism) ，不但獲

得國際建築界的矚目，同時透過設計案的承接，向其周邊國家發揮其文化的影響

力。那麼我們不禁要問：

新加坡能，台灣為什麼不能？

是不能也？    或不為也？ 

 

說明：上下層電梯間無法進出，此設計在台灣“公設比”的產權制度下是很難出現的建築形態。

圖二 The Lincoln Modern-(設計：SCDA)

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類比

建築業是產業鏈的一環，而企業管理界的名言：

一流的企業 訂 規格及標準

二流的企業 重 研發及程序

三流的企業 做 產品及製造

規格(標準) + 程序(製程) = 機制

Standard Process Mechanism

若把建築設計類比為一種產業，將其簡化並排除文化、藝術、政治、財經等因素，

那麼「建築設計的機制」可以簡略地以下列的圖表來了解。

圖三 建築設計的機制

也就是說欲檢討產品(設計結果)的可能性，其機制︰標準(法規)，製程(程序)的探

討及改變就益形重要，茲引一例作為說明：

以建築技術規則 95 條為例（註一）：

民國 94 年 7 月 1 日新增實施︰八樓以上需要兩座樓梯，雖然增加了安全，

但因台灣特有的產權制度，在缺乏全面性的檢討情況下，增加了公設面積，而促

成由雙拼排屋(連棟)轉而往塔式建築的形式發展。

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表一 公設比分析說明表

在這裡也點出了在台灣住宅設計尤其是建設開發業的特殊現象，集合住宅設

計及產權制度產生雞生蛋，蛋生雞，連動而糾結不清的現象。而其關鍵在於︰公

設比（大陸稱公攤，其相對應的說法為「得房率」，即私有部分與銷售總坪數的

比值 ），加以在技術規則第九章有關容積樓地板面積的定義

技術規則第 162 條（註二）：

規定了當層梯間加陽台之上限與「機電空間」免計。

技術規則第十五章第 285 條︰

△FA2 為留設公共服務空間而增加之樓地板面積。

其免計容積立意是為確保一定設計及居住品質的法規，但在產權登記制度下

變成公設提高或虛坪增加的原因。就開發業者而言，容積及免計容積樓地板面積

既代表了成本（購入時），亦代表了利潤（售出時），就誠如（表一）所描述，即

使是剛性住宅（首購）的公設內容亦是琳瑯滿目，增加了購屋者的負擔，而僅限

制於地面層公共服務空間（詳技術規則 281 之 1 條），亦侷限了造型及空間的表

現性。

 

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說明：每四層的社交陽台在目前台灣產權計算方式下亦難發生。

圖四    牛顿套房(Newton Suites)-(設計：WOHA)

至於前一陣子吵得沸沸揚揚的雨遮（不能銷售但可以保存產權的兩面討好政

策及解釋令)（註三），其雨遮頂版不得超過與上層樓版之下緣也間接產生了許多

建案皆是水平為主的形式表現（如圖五、六）。

                  說明:水平幾何方向性的表現除了美學的企圖外，通常亦滿足了「多些售坪」的開發上需求。

                  圖五    新莊翔譽天心 圖六 亞昕天地昕

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以上所見

1.容積樓地板面積定義

2.產權登記制度再檢討

對於集合住宅設計的翻轉存在一些新的可能性

現象解

因此若能連結

一、容積樓地板面積定義：

只以該項活動私領域範圍為其容積計算內容：

如住宅為其私有居住部分，而商業空間為其營業部分；公共空間部分只訂最

低安全標準不定上限。

二、產權登記以 「地籍測量實施規則」 配套「公寓大廈管理條例」： 以專有為

主，共有部分以 package 或 unit 為大眾共有但不持分至各區分所有權人，而

以「管理委員會」持有之，則將會使台灣目前集合住宅受困的窘境，得以增

加部分的彈性及機會。

其延伸之效益:

1. 解放設計的可能性；不用考慮所謂的公設比後，設計因為各方關注之「面積」

再也不用斤斤計較，而將由數字端回到創意端。因虛坪—公設部分因只有營

造成本而沒有土地成本，所以可提供公與私“中介空間”社交空間︰如每層

的空中花園，不但提供了高層避難平台，都市微氣候（氣流）的改善避免熱

島效應，增加住戶互動，促進鄰里關係或提供他（後）棟另外的視野及綠意 （如

圖七）。

圖七 Peruri 88 -(設計：MVRDV) 及 Scotts Tower- (設計：OMA)

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2. 由於過往面積計算的複雜儼然使得集合住宅設計有其門檻，而變成一種壟斷

式的專業，進而讓事務所分成建設公司型及公共工程型。著實對於建築設計

的專業發展造成一種極不健康的情況，這也無怪乎建築奬評選中設計創新了

無生趣。

3. 讓投入設計的能量多一些，政府建管單位審查的工作也清楚一些，同時因為

簡易的面積檢討，啟動設計的正面循環效應。

4. 當然其他附帶的是設計、請照、銷售、產權、轉售、在私有物權上清晰的一

致性，避免購屋糾紛並與世界接軌（就筆者所了解美、日、亞洲除台灣及大

陸外均以私有部分為產權範圍，當然大陸私有化是參考台灣），據此回應文章

前面所提在，時間軸、地域性、社會性、美學上，我們可以說，由於設計可

能性的解放及設計時能量的配比，而使得美學的創新、地域性、風、光、水、

綠的思考，能被投以更多的關注。由於公共空間不被侷限在一樓，甚至一樓

是開放的，屬於都市的；二樓公共空間才是屬於住戶，亦間接亦打破了階級

及部份「仇富」的情緒。

根本解

當然筆者所提並非萬靈丹，畢竟集合住宅設計的面向縱橫交錯，並非一兩項

法規標準調整便能全然改變。而有如製程部分的諸項審議亦應檢討，日後再以專

文討論，更何況本文僅就「建築機制」中之一小部分討論，其他如都市設計、營

造流程、銷售，都是整個設計體系中環環相扣的要項，其相互之間影響則有待集

思廣益，抽絲剝繭 尋求根本的橫向連接，創造有益設計的最佳環境。

結論

2014 年台灣經歷了一連串的社會事件，如白衫軍、太陽花學運等，藉由社

群網路的連結開啟了公民意識的覺醒與集結。尤其是去年底的九合一選舉，柯文

哲透過網路的效率，一舉跨越了藍綠的鴻溝，我們不僅要思考當公民社會來臨及

社群網路無遠弗屆的影響，集合住宅會有什麼新的可能性？可以肯定的是網路的

互動；多方的連結及其串聯起的大數據(big data)運用，將改變過往模糊、感性、

由上而下的線性設計思維，開啟以「知識經濟」為基礎網絡的集合住宅設計。

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（註一）技術規則第九十五條：

八層以上之樓層及下列建築物，應自各該層設置二座以上之直通樓梯達避難層或地面：

（註二）技術規則第一百六十二條：

前條容積總樓地板面積依本編第一條第五款、第七款及下列規定計算之：

一、每層陽臺、屋簷突出建築物外牆中心線或柱中心線超過二公尺或雨遮、花臺突出超過一公尺者，應自其外

緣分別扣除二公尺或一公尺作為中心線，計算該層樓地板面積。每層陽臺面積未超過該層樓地板面積之百

分之十部分，得不計入該層樓地板面積。每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳，其淨深度不得小於二

公尺；其梯廳面積未超過該層樓地板面積百分之十部分，得不計入該層樓地板面積。但每層陽臺面積與梯

廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分者，應計入該層樓地板面積；無共同使用梯廳之住宅用

途使用者，每層陽臺面積之和，在該層樓地板面積百分之十二點五或未超過八平方公尺部分，得不計入容

積總樓地板面積。

二、二分之一以上透空之遮陽板，其深度在二公尺以下者，或露臺或法定騎樓或本編第一條第九款第一目屋頂

突出物或依法設置之防空避難設備、裝卸、機電設備、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與

緊急昇降機之排煙室及依公寓大廈管理條例規定之管理委員會使用空間，得不計入容積總樓地板面積。但

機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用

空間面積之和，除依規定僅須設置一座直通樓梯之建築物，不得超過都市計畫法規及非都市土地使用管制

規則規定該基地容積之百分之十外，其餘不得超過該基地容積之百分之十五。

（註三）內政部 100.4.15 台內營字第 10008022591 號令訂定

建築技術規則建築設計施工編第一條第三款及第一百六十二條第一項第一款規定之免計入建築面積及總樓地

板面積之雨遮構造形式，依下列規定辦理，並自中華民國一百年五月一日生效：

一、自窗戶或開口兩側外緣向外起算各五十公分範圍內。

二、雨遮應位於外牆窗戶或開口上緣五十公分範圍內，且不可超過直上層樓地板之下緣。

三、前二項窗戶或開口上方為結構外露樑且併同設置雨遮板者，該樑及雨遮板均得標註為雨遮。但僅設置外露

樑者，不得標註為雨遮。

四、設置雨遮之外牆窗戶應符合建築技術規則建築設計施工編第四十五條第五款規定。

五、考量建築物造型及立面景觀而於建築物外牆設置之裝飾板或裝飾物，仍依各直轄市、縣（市）政府規定辦

理。

六、雨遮參考圖例如:

         

                                                附圖一                                                                                                                                      附圖二