Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism

都市農地の保全に係る制度改正について

国土交通省都市局

平成31年1月28日

本文 Ｐ６これからのまちづくり_コンパクトシティ＋都市と緑・農の共生

コンパクトシティの取組と合わせて、都市農地を保全し、「都市と緑・農が共生するまちづくり」を実現することが必要

立地適正化計画区域＝都市計画区域

市街化区域等

居住誘導区域 都市機能誘導区域

病院

駅

商業

○人口減少・高齢化の進行に起因する様々な課題が顕在化しつつある中、都市政策は、郊外部の開発圧力の規制的手法に

よるコントロールから、拡散した市街地をコンパクト化して都市の持続性を確保する集約型都市構造化に大きく転換。

○平成26年の都市再生特別措置法の改正により、立地適正化計画制度を創設し、居住・都市機能の誘導により、コンパクトシティ の形成に向けた取組を推進。

■居住誘導区域・都市機能誘導区域のイメージ

1

居住誘導区域外のエリアにおける土地利用の適正化について○居住誘導区域外のエリアにおける住宅市街地については、今後、居住者の高齢化や新規入居者の抑制に伴い、居住人口が減少することが予測される。

○これらの住宅市街地においては、将来的に空き地・空き家問題が顕在化する可能性があることから、使われなくなった空間の管理が課題となる。

○このため、居住誘導区域外における市街化のスプロール化を抑制するには、居住誘導区域外に賦存する農地を

民有緑地として保全し、土地利用の適正化を図ることが重要となる。

都市と緑・農が共生するまちへ空き地・農地等が点在

農地を保全し、良好な都市環境を形成空き地や営農されていない農地

2

三大都市圏の平均宅地価格（円／㎡）

（円／㎡）

1980年代後半のバブル発生に伴う、大都市を中心とした地価の高騰。

大都市地域における住宅・宅地供給が、重要な政策課題に。

生活大国５カ年計画（H4)

旺盛な土地需要があるにもかかわらず、既成市街地に、工場跡地、未利用埋立地など低・未利用地や農地が多く存在

合理的な土地利用という点から看過できない地価等土地対策に関する答申（臨時行政改革推進審議会 S63)

勤労者世帯の平均年収の５倍程度で良質な住宅取得を可能に

164,100 170,000 175,700

189,800

263,400

397,200

408,500

466,400

491,100

0

100,000

200,000

300,000

400,000

500,000

600,000

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991

問題の「経緯」【1980年代後半 急激な地価高騰】

（国土交通省土地・建設産業局資料より作成）

安易な不動産融資等による、地価上昇の動きに乗じた投機と投資の集中への批判

※1991（H3） マンションで約7.1倍、戸建てで約8.2倍

・三大都市圏の市街化区域内農地は、都市計画で、宅地化するものと保全するものとを区分。

・保全する農地は、市街化調整区域への逆線引きを行うほか、生産緑地地区制度を見直し、指定を行う。

それまでは、生産緑地に指定しなくとも課税特例が適用されていた（⾧期営農継続農地制度）

⇒市街化区域内農地の宅地化を推進する政府方針を決定「総合土地政策推進要綱」（1991(H3).1.25閣議決定）のポイント

地価等土地対策に関する答申（臨時行政改革推進審議会 S63)

不動産業への融資の伸びを抑える総量規制の実施（H2）

3

都 市 農 業 振 興 基 本 計 画 に つ い て

○政策・市街化区域内の農地は「宅地

化すべきもの」として位置付け

・ただし、生産緑地は、緑地機能

のほか、将来の公共施設用地

としても評価して保全

・主要な農業振興施策の対象外

○税制・市街化区域内の農地の固定資

産税は、宅地並評価・宅地並課

税を基本

・ただし、生産緑地は農地評価・

農地課税（30年間の農地管理

義務と開発規制）

・生産緑地は終身営農を条件に

相続税の納税猶予（貸借は原

則不可）

現 状

都市農業の安定的な継続のため、多様な担い手の確保が重要

・営農の意欲を有する者（新規就農者を含む）

・都市農業者と連携する食品関連事業者

・都市住民のニーズを捉えたビジネスを展開できる企業等

・都市農業の農家戸数、販売金額は全国の１割弱を占め、食料自給率の一翼を担う

・都市農業は都市住民の多様なニーズに応え、地産地消、体験農園、農福連携等の施策のモデルを数多く輩出

・我が国の農業を巡る国際環境が厳しくなる中、農業や農業政策に対する国民的理解を醸成する身近なＰＲ拠点としての役割

・「集約型都市構造化」と「都市と緑・農の共生」を目指す上で都市農地を貴重な緑地として明確に位置付け

・都市農業を都市の重要な産業として位置付け

・農地が民有の緑地として適切に管理されることが持続可能な都市経営のために重要

○施策の対象区域

・市街化区域のほか、縁辺の市街化調整区域を含む

・地方公共団体が地域の実情に応じた具体のエリアで施策を実施

○新たな都市農業振興と土地利用計画の制度

・担い手に対する支援とその事業計画等を評価するための公的関与の仕組み

・農地の貸借等を促進するための制度的措置と遊休農地対策

・地方都市におけるコンパクトシティ施策との連携

○税制上の措置

・現行の税制上の措置が果たしている役割を評価した上で、以下の課題につ

いて課税の公平性等に配慮しつつ、政策的意義や土地利用規制を踏まえた税

制措置を検討

▶保全すべき農地の資産価値や農業収入に見合った保有コストの低減

▶生産緑地等を貸借する場合における相続税の納税猶予の適用

ポイント（留意点）【基本法の政策課題】

都市農業の多様な機能の発揮

・農産物を供給する機能・防災の機能・良好な景観の形成の機能

・国土・環境の保全の機能・農作業体験・交流の場の機能・農業に対する理解醸成の機能

農業政策上の再評価 都市政策上の再評価

・都市農地の位置付けを、「宅地化すべきもの」から都市に「あるべきもの」へと大きく転換し、計画的に農地を保全

・コンパクトシティに向けた取組との連携も検討

・都市農地保全のマスタープランの充実等土地利用計画制度の在り方を検討

保全すべきとされた都市農地に対し、本格的な農業振興施策が講じられるよう方針を転換

【講ずべき施策】（特徴的なものを中心に記載）

都市農地がもたらす良好な景観（東京都世田谷区）

土地の確保担い手の確保 農業施策の本格展開

露地栽培による障害者雇用農園（茨城県つくば市）

都市農業振興に関する新たな施策の方向性

○食の安全への意識の高まり・地元産の「顔の見える」新鮮な農産物への評価

・自ら作物を作りたいというニーズ

○都市住民のライフスタイルの変化や農業へ関心を持つリタイア層の増加

○学校教育や農業体験を通じた農業に対する理解と地域コミュニティ意識の高まり

○人口減少に伴う宅地需要の沈静化等による農地転用の必要性の低下

○東日本大震災を契機とした防災意識の向上による避難場所等としての農地の役割への期待

○都市環境の改善や緑のやすらぎ、景観形成に果たす役割への期待

○都市農業振興基本法の制定（Ｈ27.４）

状況の変化

１ 農産物を供給する機能の向上並びに担

い手の育成及び確保

・福祉や教育等に携わる民間企業による都

市農業の振興への関与の推進

・都市住民と共生する農業経営（農薬飛散

等対策）への支援策の検討

２ 防災、良好な景観の形成並びに国土及び

環境の保全等の機能の発揮

・関係団体との協定の締結や地域防災計

画への位置付けなど防災協力農地の取

組の普及の推進

・屋敷林等について、緑地保全制度の活用

促進、地域住民による農業景観の保全活

動の展開

３ 的確な土地利用に関する計画の策定等

・将来にわたって保全すべき相当規模の農

地については、市街化調整区域への編入

（逆線引き）の検討

・都市計画の市町村ﾏｽﾀｰﾌﾟﾗﾝや緑の基本計

画に「都市農地の保全」を位置付け

・生産緑地について、指定対象とならない500

㎡未満の農地や「道連れ解除」への対応

・新たな制度の下で、一定期間にわたる営農

計画を地方公共団体が評価する仕組みと必

要な土地利用規制の検討

４ 税制上の措置

新たな制度の構築に併せて、課税の公平性

の観点等も踏まえ、以下の点について検討

・市街化区域内農地（生産緑地を除く）の

保有に係る税負担の在り方

・貸借される生産緑地等に係る相続税納税

猶予の在り方

５ 農産物の地元での消費の促進

・直売所等で取り扱う農産物等についての

効率的な物流体制の構築の推進

・学校給食における地元産農産物の利用の

ため、生産者と関係者の連携を強化

６ 農作業を体験することができる環境の整

備等

・市民農園等の推進に向け、広報活動や体験ﾌ゚

ﾛｸ゙ﾗﾑの作成等に知見を有する専門家の派遣

・都市住民が農業を学ぶ拠点としての都市公

園の新たな位置付けを検討

・福祉事業者等が農業参入時に必要となる

技術・知識の習得等を支援

７ 学校教育における農作業の体験の機会

の充実等

・都市農業者等の学校への派遣の拡大と、

統一的な教材の整備等を推進

８ 国民の理解と関心の増進

・食と農に関する様々な展示を行うイベントの

仕組みの検討

平成28年5月13日 閣議決定

4

東京都板橋区

＜生産緑地地区の例＞

＜実績＞60,408地区、12,738ha

（Ｈ29.12.31現在）

○市街化区域内の農地で、良好な生活環境の確保に効用があり、公共施設等の敷地として適している500㎡以上＊1の農地を都市計画に定め、建築行為等を許可制により規制し、都市農地の計画的な保全を図る。

○市街化区域農地は宅地並み課税がされるのに対し、生産緑地は軽減措置が講じられている。

＜手続の流れ＞

生産緑地制度の概要

＊1 市区町村が条例を定めれば、面積要件を300㎡まで引き下げることが可能。

（２月以内）

＜税制措置＞ 括弧書きは、三大都市圏特定市の市街化区域農地の税制

・ 固定資産税が農地課税 （生産緑地以外は宅地並み課税）

・ 相続税の納税猶予制度が適用（生産緑地以外は適用なし）

※特定生産緑地として指定されなかった場合等は適用なし

生産緑地地区の都市計画決定（市町村）

建築等の行為制限＊２、農地等としての管理

買取申出

買い取る旨の通知 買い取らない旨の通知

農林漁業希望者へのあっせん

法律の目的に沿った適切な管理

農地等として生産緑地の管理

不調の場合行為制限解除

営農の継続

※土地所有者等の同意

（１月以内）

・主たる従事者の死亡等・指定後30年経過＊３

【指定要件】・ 500㎡以上＊1の一団の農地・公共施設等の敷地として適する・農林漁業の継続が可能 等

＊３ 特定生産緑地に指定されている場合は当該指定から10年経過

＊２ 温室や農業用倉庫に加え、直売所や農家レストランも設置可能に

東京都練馬区5

生産緑地法：生産緑地地区の面積要件の引下げ

○ 生産緑地地区の規模要件が一団で500㎡以上とされていたため、要件を満たさない小規模な農地は、農地所有者に営農

の意思があっても、保全対象とならなかった。

○ 公共収用等に伴い、又は複数所有者の農地が指定された生産緑地地区で一部所有者の相続等に伴い、生産緑地地区の

一部の解除が必要な場合に、残された面積が規模要件を下回ると、生産緑地地区全体が解除されていた（道連れ解除）。

小規模でも身近な農地として緑地機能を発揮

買取り申出面積 1,594㎡道連れ解除面積 429㎡

公共施設の設置（道路）

存続

公共施設の面積 222㎡道連れ解除面積 284㎡

道連れ解除

買取り申出

存続

面積 約300㎡

都市住民が農家と交流しながら野菜の収穫体験を行うイベントの実施

○法改正 ：生産緑地地区の面積要件を条例で300㎡（政令で規定）まで引下げ可能に。

○運用改善：併せて、同一又は隣接する街区内に複数の農地がある場合、一団の農地等とみなして指定可能に（ただし、個々の農地はそれぞれ100㎡以上）。

※ これらの制度・運用改正を受けた生産緑地も、従前の税制（固定資産税の農地課税・相続税の納税猶予）を適用。

営農意欲があっても生産緑地地区が解除される事例

改正内容

背景

道連れ解除

平成２９年６月１５日施行

6

生産緑地地区の面積要件の引下げに係る条例制定状況

日野市生産緑地地区に定めることができる区域の規模に関する条例（平成29年9月29日条例第29号）

（趣旨）第１条 この条例は、生産緑地法(昭和49年法律第68号。以下「法」という。)第3条第2項の規定に基づき、日野市における生産緑地地区に定めることができる区域の規模について定めるものとする。

（規模）第２条 法第3条第2項に規定する条例で定める区域の規模は、300平方メートル以上とする。

付則この条例は、公布の日から施行する。

■条例制定事例（日野市）

■条例制定状況

・平成３０年１０月末現在、全国６０都市で面積要件の引下げ条例を制定。・これら条例を定めた都市では、当該市区の全域を対象に、３００㎡に引き下げ。

東京都 目黒区、大田区、世田谷区、杉並区、板橋区、練馬区、足立区、葛飾区、江戸川区、立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、昭島市、調布市、町田市、小金井市、小平市、日野市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、多摩市、稲城市、西東京市

埼玉県 さいたま市、川口市、越谷市、朝霞市、新座市千葉県 流山市神奈川県 横浜市、川崎市、相模原市、鎌倉市、藤沢市、茅ヶ崎市、伊勢原市愛知県 名古屋市、一宮市三重県 四日市市京都府 京都市、⾧岡京市大阪府 大阪市、堺市、枚方市、高槻市、茨木市、寝屋川市、箕面市、東大阪市兵庫県 神戸市、尼崎市、西宮市、伊丹市

生産緑地法：生産緑地地区における建築規制の緩和（直売所等を設置可能に）

・生産緑地地区内では、設置可能な建築物を農業用施設に厳しく限定

・かねてより、農業団体等から直売所等の設置を可能とするよう要望

生産緑地地区内に設置可能な施設は、

農林漁業を営むために必要で、生活環境

の悪化をもたらすおそれがないものに限定

【設置可能な施設】

①生産又は集荷の用に供する施設

ビニールハウス、温室、育種苗施設、農産物

の集荷施設 等

②生産資材の貯蔵又は保管の用に供する施設

農機具の収納施設、種苗貯蔵施設 等

③処理又は貯蔵に必要な共同利用施設

共同で利用する選果場 等

④休憩施設その他

休憩所（市民農園利用者用を含む）、農作業

講習施設 等

改正前 改正後

営農継続の観点から、新鮮な農産物等へ

の需要に応え、農業者の収益性を高める

下記施設を追加

【追加する施設】

①生産緑地内で生産された農産物等を主たる原材料とする製造・加工施設

②生産緑地内で生産された農産物等又は①で製造・加工されたものを販売する施設

③生産緑地内で生産された農産物等を主たる材料とするレストラン

※生産緑地の保全に無関係な施設（単なるスーパーやファミレス等）の立地や過大な施設を防ぐため、省令で下記基準を設定。

・残る農地面積が地区指定の面積要件以上・施設の規模が全体面積の20％以下・施設設置者が当該生産緑地の主たる従事者

・食材は、主に生産緑地及びその周辺地域

（当該市町村又は都市計画区域）で生産参考：隣接する生産緑地の所有者が経営する

レストランイメージ（練馬区）

課題・背景

生産緑地地区に設置可能な建築物として、農産物等加工施設、農産物等直売所、農家レストランを追加

改正内容

平成２９年６月１５日施行

･･･農業の６次産業化の一層の推進等

のため、都市農業が営まれる生産緑地

地区においても･･･農家レストラン等

の設置を可能とすることを検討し、

早期に結論を得る。

「国家戦略特区における追加の規制改革事項等について」 （H28.3国家戦略特区諮問会議）

8

生産緑地法：特定生産緑地制度・生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を特定生産緑地として指定できる。・指定された場合、買取り申出ができる時期は、「生産緑地地区の都市計画の告示日から３０年経過後」から、１０年延期される。１０年経過後は、改めて所有者等の同意を得て、繰り返し１０年の延長ができる。

特定生産緑地の指定から10年経過

買取り申出が可能

相続の発生等営農を継続

(H44)

相続の発生等

(H34)

営農を継続

買取り申出が可能

買取り申出が可能

特定生産緑地の指定の告示

税制特例措置なし（激変緩和措置あり）

生産緑地として税制特例措置 特定生産緑地として税制特例措置が継続

10年毎に更新可能

特定生産緑地に指定しない場合

特定生産緑地に指定する場合

買取り申出するまでは生産緑地地区としての規制継続

以降、特定生産緑地の指定は受けられない

(H4)告示から30年経過

いつでも買取り申出が可能

指

定

期

限の

延

長の

告

示

所有者等の意向を前提

所有者等の意向を前提

■相続税等 ：納税猶予の適用■固定資産税等 ：農地課税

指定

税制

■相続税等 ：納税猶予の適用■固定資産税等 ：農地課税

生

産

緑

地

地

区

の

都

市

計

画

の

告

示

指定

税制

生

産

緑

地

地

区

の

都

市

計

画

の

告

示

生産緑地として税制特例措置

■相続税等 ：納税猶予の適用■固定資産税等 ：農地課税

■相続税等 ：次の相続における納税猶予の適用なし

既に納税猶予を受けている場合、次の相続までは、現世代に限り猶予継続

■固定資産税等 ：宅地並み課税

５年間、課税標準額に軽減率(１年目:0.2,２年目:0.4,３年目:0.6,４年目:0.8)を乗じる

激変緩和

激変緩和

平成３０年４月１日施行

相続の発生等 相続の発生等

9

固定資産税等の激変緩和措置のイメージ（特定生産緑地に指定されない生産緑地＜三大都市圏特定市＞を対象）

（年度）

評価額（宅地並評価）

市街化区域農地の本則課税標準額（評価額×1/3）

都市計画決定から30年経過（特定生産緑地に指定しない）

農地課税

特例（1/3）

軽減率×0.2

軽減率×0.4

軽減率×0.6

軽減率×0.8

N－1 N N+1 N+2 N+3 N+4

評価額（農地評価）

評価額 （課税標準額）

宅地並課税

10

農地評価・売買事例価格による評価

農地課税・課税額=評価額×1.4％・前年度比10%増までに抑制

生産緑地と税制

納税猶予あり２０年営農で免除

原則自由（届出制）

三大都市圏特定市※１の市街化区域内農地

生産緑地以外

生産緑地

一般市町村の市街化区域内農地

一般農地

特になし 特になし 市街化調整区域内は開発許可

原則不自由（許可制）一定の場合、賃貸借可能

宅地並み評価・宅地評価額－造成費相当額

宅地並み課税・課税額=評価額×1/3×1.4％・前年度比5％増までに抑制

宅地並み評価・宅地評価額－造成費相当額

農地に準じた課税・課税額=評価額×1/3×1.4％・前年度比10%増までに抑制（宅地並み評価まで上昇）

農地評価・売買事例価格による評価

農地課税・課税額=評価額×1.4％・前年度比10%増までに抑制

納税猶予なし 納税猶予あり終身営農で免除

貸借※２でも納税猶予継続

納税猶予あり終身営農で免除

（Ｈ２１改正前は２０年）貸借（農業経営基盤強化促進

法）でも、納税猶予継続

区 分

都市計画制限

農地転用の制限

固定資産税の課税

相続税の納税猶予

生産緑地以外

※１ 三大都市圏特定市とは、①都の特別区の区域、②首都圏、近畿圏又は中部圏内にある政令指定都市、③②以外の市でその区域の全部又は一部が三大都市圏の既成市街地、近郊整備地帯等の区域内にあるもの。ただし、相続税は平成３年１月１日時点で特定市であった区域以外は一般市町村として扱われる。

※２ 都市農地の貸借の円滑化に関する法律、特定農地貸し付けに関する農地法等の特例に関する法律に基づく貸借に限る。

３０年まで 又は

特定生産緑地３０年経過後

非特定生産緑地

宅地並み評価・宅地評価額－造成費相当額

宅地並み課税・課税額=評価額×1/3×1.4％・前年度比5％増までに抑制・５年間激変緩和措置

納税猶予なし現世代の納税猶予のみ

終身営農で免除（現世代に限り、

貸借※２でも納税猶予継続）

買取り申出可能建築制限あり

30年（特定:10年）建築制限あり

11

○ 固定資産税等は引き続き農地評価です

特定生産緑地を選択しない

× 30年経過後は、特定生産緑地を選択することはできません特定生産緑地は、生産緑地地区の都市計画決定後30年が経過

する前までにしか指定できません。

○ 次の相続での選択肢が広がります

特定生産緑地を選択しない

特定生産緑地を選択

○ 農地を残しやすくなります

営農を続ける際のメリット

特定生産緑地を選択

○ 10年毎に継続の可否を判断できます

× 固定資産税等の負担が急増します５年後には、ほぼ宅地並み課税の税額まで上昇します。

特定生産緑地の指定は、10年毎の更新制です

（10年の間に相続が生じた場合、これまで同様、買取り申出

が可能です）。

× 次の相続での選択肢が狭まります特定生産緑地を選択しないと、次世代の方は納税猶予を受ける

ことができません

（現世代の納税猶予は、次の相続まで継続します）。

次世代の方が、第三者に農地を貸しても、相続税の納税猶予が

継続できます。

(都市農地の貸借の円滑化に関する法律がH30.9月施行)

次世代の方は、次の相続時点で相続税の納税猶予を受けて

営農を継続するか、買取り申出をするかを選択できます。

特定生産緑地の固定資産税・都市計画税は引き続き、

農地評価・農地課税です。

○生産緑地地区の都市計画決定から30年経過後は、いつでも買取り申出が可能となることから、従来、適用されていた税制措置が変わります。引き続き、都市農地の保全を図るため、特定生産緑地制度を創設し、所有者の意向を踏まえ、買取り申出期間を10年延伸できることとしました。

○特定生産緑地を選択することで、農地の保有や相続における様々なメリットがあります。制度内容を十分にご理解の上、ご判断頂きますようお願いいたします。

※都市計画決定から３０年経過前までに選択しないと、指定できなくなります。ご注意ください。

相続する際のメリット

特定生産緑地の指定メリット（農家向け）

12

特定生産緑地の指定にあたって（自治体向け）

特定生産緑地の指定手続き

指定意向の

確認

農地等利害関係人の

同意取得

都市計画審議会

での意見聴取

指定の告示

生産緑地の所有者全員に意向確認をお願いします特定生産緑地の指定は生産緑地所有者等の同意が前提となっています。ＪＡ、農業委員会と連携し、意向確認の漏れがないようにしてください。

指定事務の平準化を図って下さい指定後３０年を迎える平成３３年には上記の手続きが大量に発生します。特定生産緑地の指定は都市計画決定から３０年経過前までならいつでも可能ですので、指定意向のある農家については早めの事務手続きをお願いします。

早急に周知作業に着手して下さい特定生産緑地は生産緑地地区の都市計画決定から３０年経過前までに指定する必要があり、これを過ぎると指定できません。農家に指定意向があっても、生産緑地に抵当権が設定されている場合等に農地等利害関係人の同意取得に時間を要することも想定されますので、できるだけ早く、農家への情報提供を開始してください。

農地等利害関係人への通知

※都市計画法に基づく都市計画の決定手続きではありません。

所有者からの

指定提案受付

制度の周知

意向とりまとめ

H29 - H32 H30 – H32 H31 – H33 H31 – H33時期の目安

手続き

13

特定生産緑地の指定意向について

・６割以上の農家が、所有する全ての生産緑地について、特定生産緑地の指定を受ける意向を示した。その他の農家も、買取り申出は一気に進まないことが見込まれる。

・農水省の貸借制度が措置されれば、農地として保有を継続する意向が高まる可能性も見込まれる。・引き続き、特定生産緑地や貸借制度の活用を個々の農家まで浸透させ、生産緑地を最大限保全する。

練馬区、世田谷区の農家を対象としたアンケート（平成30年1月 国土交通省実施） 有効回答 476件

特定生産緑地に指定しない場合の買取り申出を行う時期全て指定

63%5割以…

5割未満5%

指定しない

8%

未定

9％

全て指定

66%

5割以上

11%

5割未満4%

指定しない5%

未定

14%

■30年経過後の特定生産緑地の指定意向（所有する生産緑地を特定生産緑地に指定するかどうか）

農水省の貸借制度が措置された場合の意向

貸借制度の周知を図り指定を増加

特定生産緑地に指定しない場合の税制の経過措置

【固定資産税等】宅地並評価・宅地並課税

ただし、５年間激変緩和措置を適用（課税標準額に１年目:0.2,２年目:0.4,３年目:0.6,４年目:0.8の軽減率を乗じる）

【相続税等】納税猶予を受けている場合は、次の相続までの期間、現世代に限り猶予を継続

26%

33%

23%

18%

30年経過後すぐ

30年経過から１～４年後

30年経過から５年後以降

未定

14

現況農地等であっても、農地法第４条第１項第７号及び第５条第１項第６号の規定（=農地転用）による届出が行われているものは、生産緑地法第８条において許容される施設に転用される場合を除き、生産緑地地区に定めることは望ましくない。

ただし、届出後の状況の変化により、現に再び農業の用に供されている土地で、将来的にも営農が継続されることが確認される場合等には、生産緑地地区に定めることも可能である。

生産緑地地区の再指定・追加指定について

…（略）一方で、その後の人口減少・高齢化の進行や、緑地の減少を踏まえ、身近な緑地である農地を保全し、良好な都市環境を形成するため、生産緑地地区を追加で定めることを検討すべきである。

また、三大都市圏の特定市以外の都市においても、本制度の趣旨や、コンパクトなまちづくりを進める上で市街化区域農地を保全する必要性が高まっていることを踏まえ、新たに生産緑地地区を定めることが望ましい。

■再指定について追記

生産緑地法の改正に合わせて、生産緑地地区の指定に関する都市計画運用指針の記載を見直し、都市農地の保全を推進。

追記箇所

■特定市における追加指定を推奨するとともに、一般市の制度導入を呼びかけ

…（略）地域の実情を踏まえた都市計画決定権者の判断により生産緑地地区の指定を新たに行うことができる。

また、三大都市圏の特定市以外の市町村においても、本制度の趣旨に鑑み、生産緑地地区の指定を新たに行うことが望ましい。

改正前 改正後

15

地方都市における生産緑地制度導入の必要性

市街化区域内（特に居住誘導区域外）に大量の農地が存在政策的な措置をせずに宅地化（市街地の拡散）が進めば、

・立地適正化計画の実現効果が薄れ、行政コストが増加

・人口減少下で需要以上の供給が発生し地価が下落、税収が減少

持続可能な都市経営が困難になる可能性

都市農地の保全は、地方都市における喫緊の課題

都市農地の保全には、安定した農業経営が必須市街化区域内農地の固定資産税は、宅地並み評価・農地に準じた課税（10%の負担調整）

・制度導入から２５年が経過し、周辺住宅地と同水準まで増加

・農業収益の大半が固定資産税等

・今後も税額が上がる可能性

営農継続が

困難になる可能性（例）売上60万（収益45万、材料費等15万）に対し、固都税26万 ※1000m2当たり

経営の安定化には、税制面での支援が有効

生産緑地制度の導入によるメリット

○固定資産税の大幅減免（地方都市平均で50分の1）。営農継続の実現による財政の安定化。基準財政収入額の算定において、固定資産税の減収分のうち、75%は普通交付税の対象

○新設された都市農地の貸借制度により、農家が高齢化しても、農地として後世まで活用可能都市農地の貸借の円滑化に関する法律（H30.9.1施行）は、生産緑地のみが対象

⇒ 今後、都市農家から生産緑地制度導入の要望が増加する可能性大Point

Point

普通交付税の額の決定方法各団体ごとの普通交付税額 ＝ （基準財政需要額－基準財政収入額）

基準財政需要額 ＝ 単位費用（法定）×測定単位（国調人口等）×補正係数（寒冷補正等）

基準財政収入額 ＝ 標準的な地方税収入見込額×原則７５％

基準財政需要額 基準財政需要額 １００億円

減収分の７５％が普通交付税の対象

例：生産緑地制度導入による固定資産税減収見込額をＡ円と仮定

生産緑地制度を導入した場合

普通交付税

○基準財政収入額の算定において、固定資産税の減収分のうち、75%は普通交付税の対象。

普通交付税の算出イメージ

標準的な地方税収見込額 80億円

基準財政収入額６０億

留保財源２０億円

普通交付税４０億円

基準財政収入額 留保財源

生産緑地制度導入に伴う税収減と交付税措置

基準財政収入額

標準的な地方税収見込額 80億 － Ａ円

0.75×

Ａ 円

0.25×

Ａ円

一般市町村の市街化区域内農地の固定資産税の状況

0

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

円/㎡Ｗ市 固定資産税の課税標準額の推移

宅地課税標準額(住宅用地の特例：１／３)

一般市街化区域農地の課税標準額

生産緑地の課税標準額

○宅地の課税標準額が低下しているのに対して、一般市街化区域農地では、負担調整措置により年々上昇

○Ｗ市（S46線引き）の事例では、H18で一般市街化区域農地の課税標準額は生産緑地の約30倍

○平成30年には本来の課税標準額（宅地並み評価額の1/3）に近づく（約90％）

地区要件

営農要件

面積要件

地方都市における生産緑地制度の導入状況

・平成３０年４月現在、全国１０の地方都市で生産緑地制度を活用。都市によっては独自の指定要件を設定。・都市農業振興基本計画の策定（平成２８年５月）以降、新たに生産緑地制度の導入に向けて数都市が検討中。

茨城県 常陸太田市、五霞町

長野県 長野市

石川県 金沢市

愛知県 大口市

京都府 大山崎町

大阪府 千早赤阪村

和歌山県 和歌山市

福岡県 福岡市

宮崎県 門川町

■制度導入都市一覧 ■指定要件の例（福岡市）

（１）連坦性がある一団化した農地等で，１地区あたり500平方メートル以上であること※ 幅６メートル以下の道路，水路等が介在する場合でも

連坦性があれば一団の農地として取扱可能※ ブロック塀等区域外からの視界を遮る構造物等で囲まない

(金網フェンスは可)

（２）農業従事者の状況・農業従事日数60日以上の主たる農業従事者がいること・主たる農業従事者の年齢が50歳以下であること

※ただし，50歳を超える場合，農業後継者等，営農継続が可能と認められる場合はこの限りではない

（３）経営耕地の状況・経営耕地の総面積が30アール(3,000平方メートル)以上あること

（４）農業収入等の状況・農業粗生産額及び農業以外の事業等も含めた収入から，安定的な営農が

確認できること。

（５）緑地機能の確保，または，施設園芸等，都市農業振興に資する農地等で，都市環境の向上について効果が期待できること。

（６）災害時における周辺住民の避難空間等として活用できるよう，防災協力農地としてあらかじめ登録すること。

地方都市における生産緑地地区等の面積推移

103,360

98,623 97,516 94,420

92,146 89,199

85,930 83,553

81,479 79,938 78,160 76,508 74,060

72,034 68,040

63,977 61,579

59,056 57,590 56,300 54,407 53,295 51,904 50,167

46,459

5551 51

5551 51 50 49

46 45 47

21 19 19 1921

42

52

60

66

80

9095

101105 107

0

20

40

60

80

100

120

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

H３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

生産緑地以外の市街化区域内農地面積（ha）

生産緑地地区面積（ha）

（ha） （ha）

生産緑地以外の市街化区域内農地面積:総務省「固定資産の価格等の概要調書」生産緑地地区面積：国土交通省調べ

白井市が特定市に移行し減少

和歌山市が生産緑地制度を導入し増加

生産緑地地区以外の市街化区域農地は減少傾向。平成３年の生産緑地法改正以降、生産緑地地区の面積は概ね横ばいで推移（白井市の特定市移行に伴う減少分除く）。平成１８年に和歌山市が制度を導入して以降は、増加傾向にある。

○市街化区域内農地の急激な減少が抑制され、街中に良好な農地が保全されることで、都市環境の向上に繋がっている

・「海・山・川などの豊かな自然環境」に「非常に満足」「満足」 60.7%(H29)（目標値 60%(H38)）○固定資産税の負担が大きい市街化区域内でも農業を継続していける。○立地適正化計画における取り扱い

・生産緑地地区を居住誘導区域に指定しない・生産緑地地区の指定率の高い農地が集約された区域は、区域一体を居住誘導区域から除外し「みどりと風致、景観を守るエリア」に区分・市独自の生産緑地地区指定要件について、居住誘導区域外では生産緑地地区の指定をしやすいよう要件緩和（H31～）。乱雑な開発の抑制を図る。

和歌山市の生産緑地制度事例

生産緑地制度の導入によるメリット（和歌山市）

○和歌山市は人口減少が進む一方で、市街地が拡散【DID面積：3,370ｈａ（S45）→ 6,284ｈａ（H22）】

人口密度が6割【DID密度：75.4人／ｈａ（Ｓ45）→ 45.2人／ｈａ（Ｈ22）】(H29立地適正化計画)

○和歌山市における市街化区域内農地：581.7ha(H28)

和歌山市の現況

○平成１８年度より生産緑地地区を指定し、毎年追加指定（生産緑地地区：76.2ha(H28)）○毎年５月１日～６月１日の期間に追加指定の募集を実施。（市HP・市報への掲載、JAの機関誌

へ掲載など）○平成３１年度より指定面積要件の緩和を実施予定。（１０００㎡以上 →５００㎡以上）

生産緑地地区の運用

追加指定に関する広報誌

導入を働きかけた農家

計画どおりに耕作の事業を行っていない場合等は、勧告・認定取消し

農 業委 員 会

など

☑ 都市農業の機能の発揮に特に資する基準に適合する方法により都市農地において耕作を行うか

☑ 農地の全てを効率的に利用するか

事業計画を作成・提出

提出市町村

認定基準

例 ☞生産物の一定割合を地元直売所等で販売

☞都市住民が農作業体験を通じて農作業に親しむ取組

決定

賃借権等を設定

事業計画が要件に適合する場合に認定

事業計画に従って設定した賃借権等は、農地法の特例

Step ① Step ③Step ②

Step ④

認定

【参考】都市農地の貸借の円滑化に関する法律の概要（農林水産省）

制度概要

○法定更新＊（農地法第17条）を適用除外とする都市農地の賃貸借期間終了後には、当該農地が所有者に返還される

＊法定更新期間の定めのある農地の賃貸借については、都道府県知事の許可※を受けた上で、期間満了の１年前から６月前までの間に当事者が更新しない旨の通知をしない限り、従前と同一の条件で更に賃貸借をしたとみなされる（貸借契約が更新される）

※ 都道府県知事は、賃借人の信義則違反等、限られた場合でなければ、許可をしてはならない。

農業従事者の減少・高齢化が進む中、都市農地の有効活用を図り、都市農業の有する機能の発揮を通じて、都市住民の生活の向上を図るため、生産緑地を対象とした都市農地の貸借を円滑化するための制度を農林水産省が制定。

○相続税の納税猶予の適用を受けている農地を貸借しても、猶予が継続する【国交省・農水省の共同要望】 平成30年度税制改正において措置

本制度による特例措置

22

平成３０年９月１日施行

① 生産緑地地区の指定後30年経過② 当該生産緑地に係る農林漁業の主たる従事者

の死亡、又は農林漁業に従事することを不可能にさせる故障があった場合

○都市農地の有効な活用を図り、都市農業の健全な発展に寄与するとともに、都市農業の有する機能の発揮を通じて都市住民の生活の向上に資することを目的として、「都市農地の貸借の円滑化に関する法律（平成30年法律第68号）」が制定された。

○本法律等に基づく生産緑地の貸借を促進するため、所有者が農林漁業に一定の役割を果たす場合には、「農林漁業の主たる従事者」となるよう要件を拡充する。これにより、貸借期間中に所有者が死亡等した場合でも、主たる従事者の証明書の発行が可能になる。

＜買取り申出の手続の流れ＞

主たる従事者要件の緩和①（貸借した場合でも所有者の死亡等による買取り申出が可能に）

（申出から３月以内）

生産緑地地区の都市計画決定（市町村）

生産緑地所有者が買取り申出※１

買い取る旨の通知 買い取らない旨の通知

農林漁業希望者へのあっせん

法律の目的に沿った適切な管理

農地等として生産緑地の管理

不調の場合行為制限解除

営農の継続

（申出から１月以内）

※１ 農業委員会が発行する主たる従事者証明書等を添付

「農林漁業の主たる従事者」には以下の者を含む（法施行規則第３条）

①主たる従事者が６５歳未満である場合 ：主たる従事者が１年間に従事した日数の８割以上従事した者

②主たる従事者が６５歳以上である場合 ：主たる従事者が１年間に従事した日数の７割以上従事した者

③都市農地貸借円滑化法及び特定農地貸付法に基づき生産緑地地区の区域内の農地を貸借している場合※２ ：

主たる従事者が１年間に従事した日数の１割以上従事した者

従来

改正後（追加）

建築等の行為制限、農地等としての管理

※２ 対象となる生産緑地①都市農地貸借円滑化法に基づく認定都市農地②同法に基づく特定都市農地貸付けの用に供さ

れる都市農地③特定農地貸付法等の特例に関する法律に基づ

く特定農地貸付けの用に供される生産緑地（市民農園整備促進法に基づき②③の用に供される農地において市民農園を開設した場合も含む）23

○都市農地貸借円滑化法により生産緑地を貸借した場合でも、生産緑地所有者が「農林漁業の主たる従事者」の年間従事日数の１割以上の日数分、見回りや周辺住民からの相談等に従事すれば、 「農林漁業の主たる従事者」となる。

○農業委員会は、生産緑地所有者の死亡等を事由とした買取り申出の際には、都市農地貸借円滑化法に基づく認定計画等に記載された生産緑地所有者の従事内容が適切に実施されていたか確認の上、主たる従事者証明書の発行を行う。

＜都市農地貸借円滑化法に基づく認定都市農地における買取り申出の手続のイメージ＞

主たる従事者要件の緩和②（貸借実施から買取り申出までの流れについて）

生産緑地買取り申出時事業計画申請時

事業計画申請書に

農地所有者が貸借

後に行う主たる従事

者の１割以上の従

事内容、従事日数を

記載

主たる従事者の１割以上

の従事内容、従事日数を

貸借契約書に記載

１割にカウントする従事内容：

生産緑地縁辺部の見回り・

除草、周辺住民からの

相談等の受付・対応 等

事業計画どおりに貸主（農地所有者）が従事しているかを確認

事業計画どおりに貸主（農地所有者）が１割以上の従事をしているかを確認

①合意解約※契約期間中の一方的な

解約は原則不可

③買取り申出

②主たる従事者証明書を発行

24

都市計画法・建築基準法：田園住居地域

＊ 住宅と農地が混在し、両者が調和して良好な居住環境と営農環境を形成している地域を、あるべき市街地像として都市計画に位置付け、開発/建築規制を通じてその実現を図る

・農地の開発行為等※について、市町村長の許可制を導入

※ 土地の造成、建築物の建築、物件の堆積など

・市街地環境を大きく改変するおそれがある一定規模（政令で300㎡と規定）以上の開発行為等は、原則不許可

建築規制

課題・背景

○宅地需要の沈静化や都市農業に対する認識の変化等により、都市農地が都市にあるべきものへ転換（都市農業振興基本計画）

○マンション等の建設に伴う営農環境の悪化防止

○住居専用の用途地域に農業用施設等は原則として建てられない状況

■ 田園住居地域のイメージ

住居系用途地域の一類型として、田園住居地域＊を創設

・農業の利便増進に必要な店舗・飲食店 等（500㎡以内）：農産物直売所、農家レストラン、自家販売用の加工所等

・農産物の生産、集荷、処理又は貯蔵に供するもの

・農産物の生産資材の貯蔵に供するもの

：農機具収納施設等

農業用施設

・住宅、老人ホーム、診療所 等

・日用品販売店舗、食堂・喫茶店、サービス業店舗 等（150㎡以内）

低層住居専用地域と同様

●形態規制

容積率：50～200%、建ぺい率：30～60%、

高さ：10or12m、外壁後退：都市計画で指定された数値

※ 低層住居専用地域と同様の形態規制により、日影等の影響を受けず営農継続可能

低層住居専用地域に建築可能なもの

開発規制●用途規制

・田園住居地域内の宅地化農地（300㎡を超える部分）について、固定資産税等の課税評価額を1/2に軽減 （平成３１年度分より適用）

・田園住居地域内の宅地化農地について、相続税・贈与税・不動産取得税の納税猶予を適用

税制措置

：温室、集出荷施設、米麦乾燥施設、貯蔵施設 等

農産物直売所

農家レストラン第1種低層住居専用地域

改正内容

平成３０年４月１日施行

田園住居地域内の農地の固定資産税等の課税について<三大都市圏特定市の場合>

（年度）

宅地化農地の評価額（宅地並評価）

田園住居地域に指定

N-1 N N+1 N+2 N+3 N+4

評価額 （課税標準額）

農地Cの場合

田園住居地域の指定により1/2評価減

特例（1/3）

農地Bの場合

田園住居地域内農地の課税標準額

（評価額×1/2）×1/3

宅地化農地の課税標準額（評価額×1/3）

前年度×1.05＊

農地Aの場合

＜農地C＞負担調整措置の適用期間中、

現課税標準額が本来の課税標準額の1/2未満の場合

＜農地A＞

現課税標準額が本来の課税標準額である場合

＜農地B＞

負担調整措置の適用期間中、現課税標準額が本来の課税標準額の1/2～1の場合

→田園住居地域の指定後、税額が減少し、

その後、横ばいで推移する

→田園住居地域の指定後、税額が半分となり、

その後、横ばいで推移する

→田園住居地域の指定後、税額は上昇するものの、宅地化農地の半分までしか上昇しない

＊地方都市の場合は、前年度×1.1

田園住居地域のイメージ

市街化区域の縁辺部にある第一種低層住居専用地域など住宅地の中に農地が多く賦存し、営農環境と住環境の調和を図るエリア

立地適正化計画において居住誘導区域外となる区域で、農地の開発やスプロール化を抑制し、良好な住環境を維持するエリア

※市街化調整区域を新たに市街化区域に編入するために、本用途地域を活用することは想定していません。

田園住居地域の活用エリアイメージ