38491 WT Compact Jaarverslag 2016 02 - VechtHorst...Vorig jaar maakten we voor het eerst een...

COMPACT COMPACT COMPACT JAARVERSLAGJAARVERSLAGJAARVERSLAG

201620162016

02

VechtHorst biedt mensen in haar werkgebied die niet zelf

voldoende in staat zijn in hun woningbehoefte te voorzien,

voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen aan.

VechtHorst is een ondernemende, fitte, slagvaardige en

financieel gezonde organisatie die optimaal anticipeert op

veranderingen in de volkshuisvesting en de maatschappij.

Onze doelstelling

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017

Verhuisde huishoudens 2016

Lorem ipsum norem pipsum. Gipsum porem.

+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015

Voorraad woningen van 780 tot 1200

2016

Onderhoudsactiviteiten

2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-

€Voor 533 huurders ging de huur per 1 juli met gemiddeld €36,- om laag

€€

Bedrijfsresultaat

Waar gaat ons geld heen?

Belastingen en Financiële baten en lasten

Leefbaarheid

Duurzaamheidwaarbij bewonersgratis zonnepanelenverkrijgen

Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-

BedrijfsresultaatHuuropbrengsten


Lonen, sociale lasten en pensioenen

Lasten verhuur en beheeractiviteiten

Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-

Bedrijfslasten per verhuureenheid

€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15

Zorggeschikt Niet zorggeschikt

17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020

Aantal zorggeschikte woningen in 2016 en 2020

+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-

Plaatje bij doelstelling

€0,-

€

€

€

Inhoud

Onze doelstelling Pagina 02

De basis op orde Pagina 03

Onze koers naar 2020 Pagina 04

Ontwikkelingen in vogelvlucht Pagina 05

Onderhoud en verbeteringen Pagina 07

Onze woningen Pagina 08

Kunnen we onze kosten blijven betalen? Pagina 09

Betrokkenheid bij beheer en beleid Pagina 11

Goed bestuur Pagina 12

Vooruitblik naar 2018 Pagina 13

04De basis op orde

Dit jaar presenteren we weer een korte, vlotte

versie van het jaarverslag. We delen nu graag met

je hoe we in 2016 werkten aan een stevige basis.

Het goede nieuws is dat die basis staat! Vandaar

dat we nu met goede moed ook al een beetje

vooruitblikken op 2017.

Wij zijn weer trots op dit jaarverslag. Suggesties

en vragen zijn van harte welkom!

Juni 2017,

Woonstichting VechtHorst

03

Vorig jaar maakten we voor het eerst een verkorte versie van ons jaarverslag. Prettig leesbaar voor iedereen. Het hielp ons nóg beter uit te leggen wat we in 2015 samen bereikten.

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

ONS WERKGEBIEDVechtHorst werkt in de gemeenten

Dalfsen en Staphorst. Beiden

liggen in de woningmarktregio

Zwolle-Stedendriehoek. Dit is

ons werkgebied.

Onze koers naar 2020

Ons ondernemingsplan In 2016 maakten we ons ondernemingsplan

‘Ondernemen(d) in de kern, de weg naar 2020’.

De gemeenten Dalfsen en Staphorst reageerden

daarop. Hun opmerkingen zijn inmiddels verwerkt.

In het nieuwe ondernemingsplan staan de kernwaarden

van VechtHorst centraal:

| Samenwerken

| Klant- en marktgericht werken

| Kostenbewust zijn

| Ondernemend en professioneel werken

Nieuwe WoningwetWe voerden de Nieuwe Woningwet bij VechtHorst

verder in. Het leidde tot het aanpassen van onze

statuten. Ook moesten we verschillende van onze

reglementen bijwerken. Alles klopt weer met de

Nieuwe Woningwet. De reglementen zijn terug te

vinden op onze website www.vechthorst.nl.

Strategisch Voorraad BeleidsplanIn 2016 was ons Strategisch Voorraad Beleidsplan

klaar. Daarmee vertelden we de gemeente Dalfsen

en de gemeente Staphorst precies wat we wilden

bereiken voor onze woningen. En wat we met nieuw-

bouw voor ogen hebben. De gemeenten Staphorst

en Dalfsen waren het eens met ons voorstel. Nu

kunnen we samen verder!

OnderzoekenWij deden in 2016 mee aan een onderzoek van

Aedes (de vereniging van woningcorporaties).

Huurders kregen van een onderzoeksbureau vragen

over de tevredenheid. Tevredenheid als het gaat om

reparatieverzoeken, nieuwe verhuringen en het eind

van de verhuring. Over het algemeen zijn de huurders

van VechtHorst tevreden over onze dienstverlening.

In 2017 nemen we deze resultaten mee in een nog

groter klanttevredenheidsonderzoek én een ver-

beterplan. In 2016 deed een stagiair Toegepaste

Gerontologie onderzoek onder oudere woning-

zoekenden van VechtHorst die nog geen huurder

zijn. De resultaten hiervan nemen we ook mee

richting het verbeterplan.

Ontwikkelingen in vogelvlucht

bespaart een huishouden ongeveer € 30,- per

maand op de elektrarekening. Er staat bovendien

géén huurverhoging tegenover. De energie-index

van de woningen kwam door de aanleg van zonne-

panelen op minimaal label B te liggen. Met deze

aanleg van zonnepanelen en isolerende maatregelen

besteedden we extra aandacht aan het halen van

de provinciale afspraken wat betreft een energie-

zuinige woningvoorraad.

Verlaging hurenHet aantal betaalbare woningen is toegenomen,

zoals we dat ook in het Strategisch Voorraad

Beleidsplan (SVB) afspraken. Als we kijken naar

woningen met een streefhuur onder de 1e aftop-

pingsgrens (< € 586,68) ging onze voorraad woningen

van 780 tot bijna 1200. Betaalde een zittende huurder

een hogere huur dan de nieuwe streefhuur? Dan

verlaagden we die huur. Voor 533 huurders is de

huur daarom per 1 juli verlaagd met gemiddeld

€ 36,- per maand. En het totale aanbod van al

onze woningen past nu beter bij alle inkomens-

groepen. Iedereen heeft wat te kiezen.

Zorgwoningen ‘de Triangel’VechtHorst onderhoudt nauwe contacten met zorg-

instellingen zoals De Stouwe, Stichting Philadelphia

en het RIBW. Zo kunnen we ook in de toekomst

passende woonruimte aan de doelgroep bieden.

In 2016 werkten we nauw samen met Stichting

De Stouwe voor het nieuwbouwproject ‘de Triangel’

in Rouveen. Daar kunnen ouderen zelfstandig blijven

wonen en ook zorgondersteuning krijgen.

Verminderen bedrijfslastenIn 2016 was er een afstudeeronderzoek naar de

bedrijfslasten van VechtHorst. De bedrijfslasten

zijn alle uitgaven die je als bedrijf hebt om je werk-

zaamheden uit te voeren. Een analyse bracht een

plan om de bedrijfslasten te verminderen. Daar is

goed aan gewerkt. In 2014 waren de bedrijfslasten

nog € 1.386,- per verhuureenheid. In 2015 waren

de bedrijfslasten gedaald naar € 986,- per verhuur-

eenheid. In 2016 zijn de bedrijfslasten verder

gedaald en komen we uit op ongeveer € 950,-

per verhuureenheid. Een mooie prestatie.

Dialoog en samenwerkingWe doen onze werkzaamheden steeds slimmer en

met minder collega’s. We herschikken taken waarbij

we samenwerken met collega-corporaties en kennis

delen. Ook blijven wij graag in contact. De dialoog

met alle stakeholders kende in 2016 mooie stappen.

Het gaat dan om de dialoog met: huurders, gemeen-

ten, zorginstellingen en onze eigen medewerkers.

Tot eind 2015 hadden we een OR (ondernemings-

raad). Die is vervangen voor een direct medewerkers-

overleg tussen het personeel en de directeur-

bestuurder. Dat overleg organiseert de directeur-

bestuurder zelf, élke twee maanden. De Raad van

Commissarissen is minimaal één keer per jaar

bij een medewerkersbijeenkomst aanwezig.

In 2016 was VechtHorst aangesloten bij de Regionale

Klachtencommissie. Vanuit onze huurders zijn daar

geen klachten behandeld in 2016. We komen dus ook

niet voor in de klachtenrapportage over dat jaar.

Aanleg zonnepanelen

Bij maar liefst 362 woningen en 26 wooncomplexen

legden we zonnepanelen aan. De opbrengst komt

geheel ten goede aan de huurder. Met zonnepanelen

0605

Woonvisie en prestatieafsprakenHoe moet wonen er in onze gemeente uitzien? De gemeenten Dalfsen en Staphorst hebben er ieder hun

eigen kijk op: de Woonvisie. VechtHorst en TOEK (Twee Onder Eén Kap) zijn betrokken bij de opstelling van

beide Woonvisies. Alle partijen proberen samen zo goed mogelijk de huisvesting te regelen. Aansluitend op

de Woonvisie zijn er ook prestatieafspraken gemaakt. De drie partijen (VechtHorst, TOEK en de gemeente)

maakten voor het eerst gezamelijk prestatieafspraken over de volgende thema’s:

• Passende kwaliteit van wonen• Betaalbaar wonen• Langer zelfstandig wonen

€3

0,-

€30,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

€3

0,-

€30,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€3

0,-

€30,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014

2016

De

ce

mb

er

20

14

De

ce

mb

er

20

15

€950,-2016 D

ec

em

be

r 2

016

07 08

ConditiemetingenOok in 2016 keken we naar de staat van onze woningen.

We drukken dat uit in een conditiescore. Daar gaan

metingen aan vooraf. Met de uitkomst van die conditie-

metingen – en dus de conditiescore – weten we ook

beter het onderhoud te plannen. Het geeft ons

ook een goede inschatting van de mogelijke kosten

voor het onderhoud in 2017. Dit staat in onze onder-

houdsbegroting 2017. Uit de conditiemetingen blijkt

dat onze woningen van VechtHorst er goed bij staan.

Onderhoud naar WensWe maakten nieuwe afspraken als het gaat om

onderhoud. Tot 31 december 2016 was de werkwijze

om met vaste regelmaat woningen te beoordelen.

Ondertussen hebben we een nieuwe werkwijze

ontwikkeld: Onderhoud naar Wens. Dit gaat in

vanaf 1 januari 2017. We komen dan nog steeds met

vaste regelmaat langs voor het onderhoud aan de

buitenkant van de woning. Maar voor renovatie

van keuken, toilet of badkamer mogen huurders

ons voortaan ook zelf al eerder benaderen. Zo

vinden renovaties plaats wanneer huurders dat

willen en ze dat goed uitkomt.

ReparatiesWoonstichting VechtHorst heeft nog een eigen

onderhoudsbus. Deze is voor eenvoudig onderhoud

en simpele reparaties. Externe partijen doen de

overige reparatieverzoeken en het mutatie-

onderhoud. De aanname van werkzaamheden en

de planning doen we wel gewoon vanuit ons kantoor.

Zo behouden we eenvoudig overzicht en kunnen

klanten makkelijk met vragen bij ons terecht.

Onderhoud en verbeteringen

WoningenIn 2016 legden we op veel woningen en woon-

complexen zonnepanelen zonder de huren te

verhogen. De energie-index van die woningen

komt nu overeen met minimaal label B. Al onze

andere woningen willen we ook verbeteren als

het gaat om duurzaamheid en kwaliteit. Dat

pakken we op met het planmatige onderhoud.

Hierdoor halen we al in 2022 onze doelstellingen

op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid.

Drie jaar eerder dan gepland.

Andere mooie ontwikkelingen:• Aannemer Salverda startte begin 2016 met

de bouw van 24 zorggeschikte appartementen

voor VechtHorst op de Triangellocatie

in Rouveen.

• In 2017 werken we verder aan de Pniëllocatie.

We maakten in 2016 al een start en zorgen er

eerst voor dat het project binnen de rand-

voorwaarden valt. Denk aan financiën,

ontwerp en beeldkwaliteit.

• Plannen voor een nieuwbouwkavel in de

gemeente Dalfsen zijn in 2016 uitgewerkt.

Het gaat om 16 woningen op de Wester-

bouwlanden. De bouw start in 2017.

• Er waren in 2016 onderhandelingen met de

gemeente Dalfsen en aannemer Vastbouw

over een project in de nieuwbouwwijk

Oosterdalfsen. De bouw van de eerste fase

van dit project start in 2017. We gaan in de

eerste fase 27 woningen bouwen.

Onze woningen

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

10

VechtHorst wil voor haar doelgroep de huis-

vesting zo goed mogelijk regelen. Al onze inzet

daarvoor noemen we ook wel onze volkshuis-

vestelijke prestaties. Om dat óók in de toekomst

goed te blijven doen is een sterke financiële

basis en een goed financieel beheer noodzakelijk.

Toezicht op de uitvoering daarvan hoort er ook bij.

Aan de hand van de resultaten en het toezicht sturen

we waar nodig bij. We delen graag met je waar ons

geld heen gaat maar ook wat het oplevert.

Bekijk het zelf maar even: we kunnen inderdaad

al onze kosten blijven betalen.

x 1000 2016 2015

Bedrijfsresultaat

Huuropbrengsten 14.321 14.245

Onderhoudsactiviteiten 1 2.659 2.389

Lonen, sociale lasten en pensioenen 2 1.183 1.468

Lasten verhuur en beheeractiviteiten 3.955 3.562

Leefbaarheid 3 109 78

Belastingen & financiele baten en lasten

Belastingen 178 1.538

Rentelasten 2.014 2.139

Waardeveranderingen financiele vaste activa 2.148 182

Verkoopresultaat vastgoedportefeuille 153 276

09

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€3

0,-

€30,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

3 Leefbaarheid78

109

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

1 Onderhoudsactiviteiten2.389

2.659

2 Lonen, sociale lasten en pensioenen

1.468

1.183

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€30

,-€3

0,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

Kunnen we onze kosten blijven betalen?

2016 2015

Gegevens over bezit

Woningen 2.222* 2.223

Maatschappelijk vastgoed 5 5

Garages 172 172

Standplaatsen (en woonwagens) 18 18

2.417 2.418

Organisatie

Gem. FTE 16,61 21,08

Aantal medewerkers 19 24

Ziekteverzuim 4,08% 1,04%

Kengetallen

2016 2015

Gegevens exploitatie

Gem. marktwaarde per woning 114.795 107.209

Gem. huurprijs p. woning p. maand 530 529

Gem. kosten per mutatie(woningwissel)

912 430

Aantallen reparatieverzoeken 2.411 2.543

Gem. kosten per reparatieverzoek 131 108

Huurachterstand in % jaarhuur 0,78% 0,90%

Huurderving in % jaarhuur 0,35% 0,15%

2016 2015 NormAW/WSW

Financiële kengetallen

Solvabiliteit 74% 72% min. 20%

Current ratio (liquiditeit) 0,92 0,55 max. 1,4

Interest coverage rate (ICR) 3,18 2,87 min. 1,0

Loan to value 20% 22% max. 75%

Debt service coverage ratio (DSCR) 1,99 1,80 ≥ 1

De AW (Autoriteit Woningcorporaties) houdt toezicht op het gedrag van woningcorporaties en op hun financiële beheer. Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) werkt als ‘hoeder van de borg’ en draagt bij aan optimale financiering van de volkshuisvesting door objectief risico-management. Rechts vind je onder AW/WSW de normen waaraan woningcorporaties moeten voldoen. Woonstiching VechtHorst voldoet daar dus helemaal aan!

*In 2016 hebben we een woning verkocht

BEGRIPPENLIJST

Solvabiliteit: omvang van het eigen vermogen van VechtHorst ten opzichte van het totale vermogen.

Current ratio: de verhouding tussen de activa welke op korte termijn in geld zijn om te zetten en de verplichtingen die op korte termijn moeten worden voldaan.

ICR: deze waarde geeft aan hoe vaak de verschuldigde rente uit de operationele kasstroom kan worden betaald.

Loan to value: de leningen van VechtHorst gedeeld door de waarde van de woningen.

DSCR: de verhouding tussen de te betalen rente en aflossingsverplichtingen enerzijds en de netto-exploitatie inkomsten anderzijds.

2015 2015 2015

2016 20162016

11

Van een goede samenwerking naar geweldige resultaten Huurdersvereniging TOEK (Twee Onder Eén Kap)

is tevreden met de relatie met VechtHorst. Maar

TOEK blijft ook kritisch als het gaat om onderwerpen

als huurverhoging, huurbeleid en digitalisering.

Wie daaraan wil bijdragen met zijn of haar mening

kan reageren via [email protected].

In 2016 had TOEK vier keer overleg met het bestuur

van VechtHorst. Dat overleg vindt altijd plaats in de

Ontmoetingskerk in Nieuwleusen – een centrale

plek in het werkgebied van VechtHorst. Graag delen

we een aantal resultaten van de samenwerking

tussen TOEK en VechtHorst.

HuurverhogingIn 2016 gaf TOEK haar visie geven op de huurver-

hoging van VechtHorst. TOEK is principieel tegen

inkomenspolitiek. De overheid staat daar anders

in. VechtHorst moet bij nieuwe klanten ‘passend

toewijzen’: je inkomen bepaalt welke woning je mag

huren. Om eenduidig te zijn hanteert VechtHorst

voor bestaande klanten met een hoger inkomen

een hogere huurverhoging.

Invloed op de dagelijkse bedrijfsvoeringIn 2016 paste VechtHorst haar openingstijden aan.

Op vrijdag zijn we gesloten voor publiek. TOEK

stemde met deze verandering in op de voorwaarde

dat huurders met dringende vragen of spoed wel

geholpen worden. Daar is voor gezorgd. Huurders

kunnen in geval van nood een spoednummer bellen

(06 65 06 73 88). Verder is de reageertijd voor te

huur aangeboden woningen verlengd.

DigitaliseringAlle processen bij VechtHorst worden steeds meer

digitaal. Dat is fijn en overzichtelijk, maar niet voor

iedereen nog werkbaar. TOEK zorgde er in 2016 voor

dat VechtHorst ook in de toekomst met deze groep

mensen rekening blijft houden.

HuurdersparticipatieTOEK is er voor huurders. Input van huurders blijft dus

belangrijk. In 2016 maakte TOEK eerste stappen om

met huurders in contact te komen. In 2017 krijgt dit

een vervolg en komen er ook enkele huurdersbijeen-

komsten die TOEK en VechtHorst samen organiseren.

12 Goed bestuur

Uit het verslag Raad van Commissarissen t.b.v. jaarverslag 2016De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het

dagelijkse bestuur van Woonstichting VechtHorst.

Dat toezicht houden doet de Raad mede aan de

hand van een aantal belangerijke documenten zoals

bijvoorbeeld het Strategisch Voorraad Beleidsplan.

Maar ook het ondernemingsplan is een belangrijke

wegwijzer. Op 31 mei 2016 heeft de Raad het

nieuwe ondernemingsplan voor de komende vier

jaar vastgesteld. Het ondernemingsplan is opgesteld

met informatie van al onze belanghebbenden.

GovernanceVechtHorst wil natuurlijk graag haar doelen bereiken.

De verantwoordelijkheid om die doelen te bereiken

– en hoe we dat doen – noemen we ‘governance’.

Het betekent dat we doelen vastleggen en erop

toezien hoe de weg ernaartoe verloopt. Vandaar

dat de Raad van Commissarissen toezicht houdt

op wat VechtHorst doet. De directeur-bestuurder

legt daarom ook verantwoording af aan de Raad

van Commissarissen.

Aanpassing statutenDe regels – ook wel statuten genoemd – van

VechtHorst zijn aangepast, op basis van de

Nieuwe Woningwet. Daarna zijn ook de

reglementen van de Raad van Commissarissen

aangepast en bijgewerkt. De Raad van Commis-

sarissen keurde het Treasurystatuut en het

Investeringsstatuut goed. Het geeft de Raad

een financieel kader waarbinnen zij kan toetsen.

Kwaliteit van toezichthoudenDe volledigheid van toezichthouden hangt af van de

inhoud en de tijdigheid van bestuurlijke informatie-

voorziening. Dat is vooral de verantwoordelijkheid

van het bestuur. De Raad van Commissarissen is

positief over hoe de informatievoorziening zich in

het jaar 2016 heeft ontwikkeld!

€30

,-€3

0,-

€30,-

2016

20182017



+30

2017

2015

2016

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

€ €€€€

2017 2017 2017

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

GemeenteStaphorst

GemeenteDalfsen

€ € €

€

€ € €

€ €€

2015


2016


2015

€ 14.244,58

€

2016

€ 14.320,89

€


huurders

533 huurders

€

huur p. maand

-€36,-


€€

Bedrijfsresultaat



Leefbaarheid


Onderhoud

Personeelskosten

2016

€30,-





Leefbaarheid

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€ 14.244,58

€0,-

€

€ €

€

€

€30,-€30,-

€30

, - €30,-

+30

€ 36 ,-

HU

UR

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 0,-

2014 2015

€ 500,-


€986,-2015

€1.386,-2014 D

ec

em

be

r 2

014

De

ce

mb

er

20

15


17001600

2016 Doel2020

700600

2016 Doel2020


+30HUIZENIN 2017

€30,-€30,-

€30,-€30,-

€3

0,-

€30,-

€30,-€30,-€30,-


€0,-

€

€

€

Betrokkenheid bij beheer en beleid

Vooruitblik naar 2018

VooruitkijkenIn 2017 gaan we verder met het realiseren van de

prestatieafspraken. Ook willen we onze dienst-

verlening beter stroomlijnen. Door de kwaliteit en

effectiviteit van onze processen te verbeteren en

te standaardiseren kunnen we meer persoonlijke

aandacht geven aan huurders die hier behoefte

aan hebben.

In 2017 zetten we opnieuw in op kwaliteit, betaal-

baarheid en beschikbaarheid van woningen. We

willen de volgende nieuwbouw realiseren:

Gemeente Dalfsen

• 40 nieuwbouwwoningen in de wijk Oosterdalfsen

(Dalfsen); start bouw in 2017 met 20 woningen.

In 2018 plannen we de ontwikkeling van de

resterende 20 woningen.

• 16 nieuwbouwwoningen in de wijk Westerbouw-

landen (Dalfsen); start van de bouw staat gepland

in 2017

• 6 appartementen aan de Raiffeisenstraat 2

(Kantoor VechtHorst, Nieuwleusen)

Gemeente Staphorst

• Planontwikkeling op nog te benoemen locatie(s)

van in totaal circa 30 woningen

• Oplevering van 24 woningen in Rouveen

We blijven onze woningen verder verduurzamen.

Dat doen we met maatregelen die een sterk positief

effect hebben op de duurzaamheid en de betaalbaar-

heid van onze woningen. We zullen voor ongeveer

1,5 miljoen investeren in duurzaamheidsmaatregelen

in 207 woningen. Deze woningen hebben na aanpas-

singen minimaal energielabel B. Daarnaast verhogen

we de betaalbaarheid ook door per 1 juli 2017 de huren

voor de lage inkomensgroepen met slechts 1,5% te

verhogen. Dit betreft alleen de inflatievolgende

huurverhoging.

We kunnen dit allemaal doen omdat VechtHorst

financieel gezond is. Maar we blijven ook inzetten

op het effectief en efficiënt inzetten van onze

bedrijfsmiddelen. De formatie van VechtHorst zou

in 2020 moeten dalen naar 17 fte en onze bedrijfs-

lasten moesten dan op € 1.000,- per verhuur-

eenheid zitten. Goed nieuws: in 2016 hebben we

deze aantallen al bereikt! Onze formatie zit op

17 personen en onze bedrijfslasten zijn gedaald

naar € 950,- per verhuureenheid.

Voor 2017 zetten we ons in voor onze huurders als

belangrijkste klant. We gaan ons bezit versterken en

tegelijkertijd kostenbewust en efficiënt handelen.

Dat vergt ondernemerschap bij de uitvoering van

onze kerntaak. De begroting en het jaarplan 2017

geven de route aan om dit te bereiken!

13

www.vechthorst.nlwww.vechthorst.nlwww.vechthorst.nl

38491 WT Compact Jaarverslag 2016 02 - VechtHorst...Vorig jaar maakten we voor het eerst een...

Documents

Transcript of 38491 WT Compact Jaarverslag 2016 02 - VechtHorst...Vorig jaar maakten we voor het eerst een...