36. Immobiliengespräch vom 30. Juni 2011
-
Upload
marmite-verlags-ag -
Category
Documents
-
view
214 -
download
1
description
Transcript of 36. Immobiliengespräch vom 30. Juni 2011
Oliver Rappold 30. Juni 2011 1
Immobilien Sicherheit Grundstückeigentümer: Haftungsfragen
Schweizer Immobiliengespräche 30. Juni 2011 Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M., Partner
30. Juni 2011 2 Oliver Rappold
Inhalt
• Eigentümerrisiken – Normen • Haftungsgrundlagen • Werkeigentümerhaftung • Grundeigentümerhaftung • Fallbeispiele • Einzelfragen • Fazit
30. Juni 2011 3 Oliver Rappold
Eigentümerrisiken - Normen
SIA 2018 Feuer
BauAV Wasser
WBG
Schnee und Eis
Erdbeben Boden Bäume
Haus Strasse Bauen
Handwerker
Einbruch Nachbar
Besucher
PBG
Baugrube
SIA 260
Gesundheit
AltlV
USG
ZGB 684f.
Immissionen
30. Juni 2011 4 Oliver Rappold
Haftungsgrundlagen
• Vertragliche Haftung • Ausservertragliche Haftung
– Verschuldenshaftung (OR 41) – Kausalhaftung
Werkeigentümerhaftung (OR 58) Grundeigentümerhaftung (ZGB 679)
• Verantwortlichkeit aus öffentlichem Recht (Haftung und Strafbarkeit) • Strafrechtliche Verantwortlichkeit: StGB 229
30. Juni 2011 5 Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (1/2)
• Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)
• Mangelhaftigkeit eines Gebäudes oder anderen Werkes - Werk = Stabile, mit der Erde direkt oder indirekt verbundene, künstlich hergestellte
oder angeordnete Gegenstände (Definition gem. Rechtsprechung) - Mangel = Konstruktionsfehler oder mangelnder Unterhalt
• Sicherungspflicht • Kein Verschulden erforderlich
30. Juni 2011 6 Oliver Rappold
Werkeigentümerhaftung (2/2)
• Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: ev. Unterbrechung Kausalzusammenhang à ao. Naturkatastrophe, vorsätzliches Drittverhalten); Behördliche Bewilligung?
• à Schadenersatz • Wegbedingung der Haftung? • Rückgriff • Öffentliche Strassen und Wege?
30. Juni 2011 7 Oliver Rappold
Grundeigentümerhaftung
• Haftpflichtiger = Eigentümer des Grundstücks (Mieter und Pächter? Baurechtsnehmer?)
• Ursache: ZGB 684 (übermässige Immissionen) und ZGB 685 (schädigende Grabungen und Bauten)
• Materielle und immaterielle Immissionen / negative Immissionen • Berechtigter: «Nachbar» • à Beseitigung, Unterlassung, Schadenersatz, Präventiv, Feststellung • Kein Verschulden erforderlich • Kein Entlastungsbeweis möglich (Aber: Unterbrechung Kausalzusammenhang à
höhere Gewalt)
• Grundsätzlich erlaubte Einwirkungen: Haftung?
30. Juni 2011 11 Oliver Rappold
Fallbeispiel 3
Naturgefahrenkartierung
Rot: erhebliche Gefährdung Blau: mittlere Gefährdung Gelb: geringe Gefährdung
30. Juni 2011 12 Oliver Rappold
Einzelfragen
• Erdbebensicherheit (SIA 260 ff. / SIA 2018)
• Haftung der Planer und Unternehmer – Verletzung der anerkannten Regeln der Technik (OR 398 / 364) – Aufklärungs- und Abmahnungspflicht (schriftlich, bestimmt und deutlich) – Achtung: ausservertragliche Haftung / StGB 229
• Versicherungen – Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen, Kant. Gebäudeversicherung,
Eigentümerhaftplicht – Achtung: Ausschlüsse / besondere Pflichten z.B. Baugrube
• Verhältnis: Vermieter – Mieter
30. Juni 2011 13 Oliver Rappold
Fazit
• Sicherheit ein weiter Begriff in der Immobilienwelt • Hohes Sicherheitsbedürfnis à Regulierungsdichte nimmt zu • Regulierung à Verantwortung für den Grundeigentümer • Verantwortung à erhebliche Haftungsrisiken • Sorgfalt und Vorsicht • Liegenschaftsunterhalt wichtig • Mandatierung von Dritten à Experten • Genügender Versicherungsschutz • à Kosten
Oliver Rappold 14
Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Kontakt: Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M. Gloor & Sieger Rechtsanwälte Utoquai 37, 8008 Zürich Telefon 044 254 61 61 Telefax 044 254 61 71 E-Mail [email protected] Homepage www.gloor-sieger.ch