3 I costi del progetto - Università Iuav di Venezia · • Due sono i casi con produzioni di beni...
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Valutazione economica del progetto – Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10
I costi del progetto
02.XI.2009
Valutazione economica del progetto – Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10
I costi del progetto
• Due sono i casi con produzioni di beni per
progetto:
– un primo caso riguarda la produzione di beni
intesa come promozione immobiliare
– un secondo caso riguarda la produzione intesa
come costruzione
• Il primo caso contiene il secondo
– in una promozione immobiliare il costo di
costruzione rappresenta una voce del costo totale
di produzione immobiliare
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Costi e soggetti
• Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti
I soggetti
ImprenditorePromotore
ImprenditoreCostruttore
Costo totale di produzione
Ctot
Costo di costruzione
Cc
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• Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo:
• dove:– Ca: costo dell’area
– Cc: costo di costruzione
– St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo)
– Oneri concessori suddivisi in:
• Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
• Ccc: contributo sul costo di costruzione
– I: interessi sul capitale finanziario
– Sc: spese di commercializzazione
– Up: utile dell’imprenditore promotore
CP = Ca + CC + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up
Il costo di produzione
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Stime del costo di costruzione e livello di progettazione
• La stima del valore di costo può avvenire attraverso:
– procedimenti sintetici
– procedimenti analitici
• La scelta del procedimento è legata:
– alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto
Progetto preliminareattività di ideazione
Progetto esecutivo
Livello didefinizione progettuale
Sintetico
Analitico
Procedimento
Preventivo sommario
CME
Obiettivo
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Il procedimento sintetico
• Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del piùprobabile valore di mercato
• Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all’analisi dei dati e all’analisi della distribuzione di frequenza
– cfr. principio di ordinarietà/principi dell’estimo
• Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti
– i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore
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La fonte del prezziariodel Collegio di Milano
• Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano
– Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione
• I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione
• Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità
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Un esempio: edificio di civile abitazione
• L’intervento –delladurata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine)
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Le caratteristiche del progetto
• Il terreno su cui sorge l’opera è di circa 9.400 mq e di questi 5.000 sono destinati a superficie verde
• Le principali caratteristiche quantitative dell’edificio in progetto sono le seguenti:
– La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq
– Il volume totale: 16.400 mc
• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente:
– €/mq: 951,00
– €/mc: 198,00
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I costi: valori totali, unitari e percentuali
Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza
1 Scavi e movimenti di terra 81.361 2,50%
2 Sondaggi e diaframmi 99.858 3,07%
3 Fondazioni 103.098 3,17%
4 Strutture c.a. più trattamento a vista 691.349 21,27%
5 Murature e tramezzi 64.374 1,98%
6 Vespai, sottofondi e pavimenti 235.646 7,25%
7 Opere in pietra 42.413 1,30%
8 Rivestimenti e zoccolini 231.624 7,12%
9 Intonaci e tinteggiature 181.499 5,58%
10 Canne e fognature 60.015 1,85%
11 Coibentazione 63.424 1,95%
12 Impermeabilizzazioni e copertura 71.638 2,20%
13 Opere e serramenti e lattonerie 310.414 9,55%
14 Serramenti in legno 342.601 10,54%
15 Impianto di riscaldamento/condizionamento 245.649 7,56%
16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 116.845 3,59%
17 Impianto elettrico 205.974 6,34%
18 Impianto ascensori 103.098 3,17%
3.250.882 100,00%
951198
Costo a mqCosto a mc
Costo Totale
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I limiti di impiego della fonte
• E’ necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà l’impresa nel nostro progetto
• Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra
– Zona climatica: Lombardia
– Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm
– Terreno pianeggiante
– Assenza di manufatti nel terreno di intervento
– Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h
– Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti
– Normale accessibilità ai cantieri
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Il valore del costo dell’area
• Il valore del costo dell’immobile soggetto a trasformazione può essere stimato– per via sintetica
– per via analitica
• Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione
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( )∑=
−=
n
ii
ii
q
CVVt
0
Il procedimento analiticodi stima del valore delle aree
• Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito
• In essa:
– Vi è il valore di mercato dei beni prodotti
– Ci è il costo dei costi necessari alla trasformazione
– 1/qi rappresenta il coefficiente di anticipazione che consente l’attualizzazione di benefici e costi
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Valutazione di fattibilità e stima analitica
• La soluzione della formula presuppone la predisposizione di un bilancio del promotore
• In una valutazione economica del progetto, sarà difficile ricorrere alla stima analiticadei beni oggetto di trasformazione
• Si noti che:– nella valutazione del progetto, il valore dell’area ènoto, mentre l’incognita è il profitto
– nella valutazione dell’immobile, il profitto si suppone noto, mentre l’incognita è il valore dell’area
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Un metodo rapido perla stima delle aree edificabili
• E’ possibile stimare il valore di un’area edificabile anche a partire dal valore dell’incidenza area
• Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all’interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area
• Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un’elevata aleatorietà
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Il valore di un’area tramite il rapporto dell’incidenza area
• La formula impiegata per definire il valore di trasformazione:
Vt = Vm * ia
• dove– Vm è il valore di mercato dei beni prodotti
– ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell’area
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Un esempio
• Mq di immobili realizzabili:
100*100*0.3= 3.000
• Se Vm = 2.000/mq,Vtm = 3.000 * 2.000
• Se Ia = 15%Va = 6.000 * 0,15= 900in migliaia di euro
100 m
Area edificabile 100 m
Ie = 0.3 mq/mqIe è l’indice edificatorio stabilito dal piano regolatore
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I limiti della stima attraverso l’incidenza area
• La stima attraverso l’incidenza area appare utile solo in prima approssimazione
• Essa fornisce un’indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa– una buona fonte per la stima dell’incidenza area èrappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare