PROCJENA · 2019-09-23 · – 5 – Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene...

IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina

P R O C J E N A

TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Nekretnina: poslovni prostor površine 49,74 m2 oznake lokal broj 113 u prizemlju, na lokaciji Zagreb, Grahorova 13, (z.k.č. br. 5230/2 k.o. Grad Zagreb, k.č. br. 3299/2 k.o. Črnomerec)

Naručitelj procjene: Stečajna upraviteljica

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, listopad 2017.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene Stečajna upraviteljica RAJKA JAGMAREVIĆ

Adresa nekretnine ZAGREB, Grahorova 13Tip nekretnine poslovni prostor (uredski)z.k.ul. 24822Poduložak broj posebni izvadak suvlasnički udio 44z.k.č. br. 5230/2k.o. Grad Zagrebk.č. 3299/2 k.o. Črnomerecobjekt površina (m2) 49,74 m2 Tržišna vrijednost (kn) 544.000,00 kn

Legalitet DA upis bez zabilježbi.

Neposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 2013.Godina obnove –

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

– 3 –

SADRŽAJ

1. UVOD ................................................................................................................................................................................................. 4 1.1. Zadatak ..................................................................................................................................................................................... 4 1.2. Pretpostavke .......................................................................................................................................................................... 4 1.3. Opći uvjeti poslovanja .................................................................................................................................................... 4 1.4. Izjava procjenitelja ............................................................................................................................................................ 5 1.5 Datum vrednovanja i kakvoće .................................................................................................................................... 5 1.6. Primjenjena valuta ............................................................................................................................................................ 5 1.7. Metode procjene ................................................................................................................................................................. 5 1.8. Popis primjenjivih propisa i korištene stručne literature ....................................................................... 6 1.9. Rješenje o postavljenju ................................................................................................................................................... 7

2. NALAZ .............................................................................................................................................................................................. 8 2.1. Adresa nekretnine ............................................................................................................................................................. 8 2.2. Vrsta nekretnine ................................................................................................................................................................. 8 2.3. Predmet procjene ............................................................................................................................................................... 8 2.4. Dokumentacija .................................................................................................................................................................... 8 2.5. Identifikacija i komentar legaliteta ........................................................................................................................ 8 2.6. Opis nekretnina i prostorna identifikacija ....................................................................................................... 9 2.7. Kartografski prikaz .......................................................................................................................................................... 10 2.8 Očevid ....................................................................................................................................................................................... 13 2.9. Opis predmetne nekretnine ....................................................................................................................................... 15 2.10. Utvrđivanje kakvoće procjenjivane nekretnine .......................................................................................... 16 2.11. Rekapitulacija geometrijskih podataka ............................................................................................................ 17

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE ....................................................................................................... 18 3.1. Odabir metode i obrazloženje ................................................................................................................................... 18 3.2. Procjena vrijednosti poslovnog prostora ........................................................................................................... 23

4. MIŠLJENJE ........................................................................................................................................................................... 28

5. PRILOZI ........................................................................................................................................................................................... 29

– 4 –

1. UVOD

1.1. ZADATAKNa zahtjev stečajne upraviteljice Rajke Jagmarević iz Zagreba, postavljen sam za sudskog vještaka za procjenu sadašnje tržišne vrijednosti poslovnog prostora u prizemlju površine 49,74 m2 stambene zgrade u Zagrebu, Grahorova 13.Zdravorazumski tržišna vrijednost definira se kao vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između zainteresiranog kupca i prodavatelja koji imaju sva relevantna saznanja o nekretnini, a da niti jedna strana nije pod prisilom.Tržišna vrijednost procijenjena u ovom Elaboratu procjene tržišne vrijednosti nekretnina predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine procijenjene sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15) i pripadajućem Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15).U tu svrhu izvršio sam očevid dana 01. 09. 2017., na lokaciji Zagreb, Grahorova 13, te dajem svoj vještački NALAZ, PROCJENU i MIŠLJENJE kao što slijedi u daljnjem tekstu.

1.2. PRETPOSTAVKEOva procjena prometne vrijednosti građevine pretpostavlja da su sve vlasnikove tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Prema našim saznanjima svi podaci dati u ovom izvješću su istiniti i točni te, iako su sakupljani iz pouzdanih izvora, ne garantiramo niti snosimo odgovornost za točnost podataka, mišljenja ili procjena koji su dobavljeni od strane drugih koji su bili korišteni u sastavljanju ove analize.Nacrti, opisi, vlasnička dokumentacija te sva dokumentacija korištena u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu posebno provjeravani.Vrijednosti prezentirane u ovom izvješću temelje se na navedenim pretpostavkama i važe jedino za navedenu svrhu. U izvješću je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Procjenjivana je isključivo prometna (tržišna) vrijednost građevine, a ne poduzeća koje vodi posao u građevini.

1.3. OPĆI UVJETI POSLOVANJAUsluga pružena od strane vještaka, obavljena je prema priznatim procjenjivačkim standardima. U postupku izrade elaborata djelovao sam kao neovisna stranka.Zaključci o vrijednosti procjenjivane nekretnine nisu ovisni o naknadi za izradu elaborata. Pretpostavljam da su podaci koji su mi predočeni točni. Sva dokumentacija, radni materijal i kompjuterski dosjei izrađeni u toku izrade elaborata imovina je vještaka koju će čuvati najmanje godinu dana. Svu konverzaciju, dokumente i izvješća smatram povjerljivom. Ova procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od strane naručitelja ili trećih osoba je nevažeće. Ovi se uvjeti mogu mijenjati samo uz pismenu suglasnost obiju stranaka.

POSEBNE NAPOMENEOva procjena je izrađena pažnjom dobrog stručnjaka, sukladno pravilima struke, temeljem pregleda dostupne dokumentacije, informacija prikupljenih od naručitelja i prikupljenih podataka o kupoprodajnim cijenama.Ova procjena ne podrazumijeva imovinsko-pravnu provjeru, odnosno njome se ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad predmetnom nekretninom.

– 5 –

Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene dokumentacije korištene prilikom izrade ove procjene. Procjena pretpostavlja da su sve naručiteljeve tvrdnje vezane uz vlasnička prava i obaveze točne i da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti zakonskim putem. Utvrđivanjem stanja i kvalitete građevinskih elemenata građevine (kao što su temelji, zidovi, stropovi, krovna konstrukcija) izvršeno je temeljem vizualnog pregleda, te bez uzimanja uzoraka nosivih elemenata i detaljne stručne laboratorijske analize tako da procjenitelj ne odgovara za eventualna oštećenja/nedostatke konstrukcije koji su mogli biti utvrđeni samo detaljnom analizom kako je gore navedeno.Iskazana vrijednost nekretnine može biti potpuno shvaćena samo nakon sveobuhvatnog čitanja svih priloga u ovom elaboratu, podataka, pretpostavki i ograničavajućih uvjeta koji su ovdje izneseni. U elaboratu je naveden datum na koji se odnose izraženi zaključci i mišljenja.Ova procjena ni na koji način ne predstavlja nagovor i ne može služiti kao jedini element na osnovu koje kupac donosi odluku o kupnji ili prodavatelj o prodaji. Kupac se ne može ozivati da je temeljem ove procjene doveden u zabludu ili da je na osnovu nje pretrpio štetu. Odluka o kupnji je isključivo stvar kupca, a odluka o prodaji je isključivo stvar prodavatelja. Konačna cijena po kojoj će se zaključiti transakcija je stvar dogovora kupca i prodavatelja kako je prije navedeno te može uključivati neke druge elemente poslovnog odnosa koji utječu na konačan iznos transakcije.U slučaju poremećaja na tržištu pridržavamo pravo izmjene stajališta navedenih u ovom elaboratu.Ovaj elaborat je, za potrebe stranke, izrađen u dva primjerka.Procjenitelj ovim putem izjavljuje da je prilikom izrade ove procjene postupao kao neovisan i nepristran stručnjak odnosno da nije imao nikakve imovinskopravne ili druge veze s predmetom procjene, da ne postoje okolnosti koje dovode u sumnju njegovu nepristranost te da su zaključci u ovom elaboratu izneseni neovisno o naknadi za obavljenu uslugu.

1.4. IZJAVA PROCJENITELJA1. Usluga pružena od strane procjenitelja je obavljena sukladno priznatim profesionalnim

procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima RH.2. Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima.3. Nisam osobno zainteresiran za predmet procjene.4. Moja naknada ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.5. Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su nam predočeni.6. Procjena je načinjena u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.7. Isupnjavam stručnu spremu i imam ovlaštenje za obavljanje ove procjene.8. Nitko mi nije pružao stručnu pomoć pri izradi ove procjene.

1.5. Datum vrednovanja: 01. 09. 2017. Datum kakvoće: 01. 09. 2016.

1.6. Primjenjena valuta: kn

1.7. Metode procjene – usporedna metoda

– 6 –

1.8. KORIŠTENA LITERATURA (popis primjenjenih propisa i korištene literature)

Građevinski propisi:Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13)Zakon o gradnji (NN 153/13)Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12 i 143/13)Propisi o vrednovanju:Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)Propisi o vlasništvuZakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06 i 146/08)Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13 i 60/13)Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certifikatu (NN 79/14, NN RH 48/14)Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 18/12 i 151/13)Posebni propisi jedinica lokalne samoupraveOdluka o komunalnom doprinosu Grada (Službeni glasnik Grada)Propisi iz zemalja članica EU sukladno odredbama članka 42.Bilten Standardne kalkulacije, izdavač IGHPriručnik za pretvorbu društvenih poduzećaPodaci iz vlastite arhivePodatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)

– 7 –

1.9. RJEŠENJE O POSTAVLJENJU

– 8 –

2. NALAZ

2.1. ADRESA NEKRETNINE: 10000 ZAGREB, Grahorova 132.2. VRSTA NEKRETNINE – poslovni prostor (lokal)2.3. PREDMET PROCJENEPredmet procjene je nekretnina (etažno vlasništvo s određenim omjerima) upisano u z.k. ul. br. 24822 k.o. Grad Zagreb, suvlasnički udio redni broj 44 označen kao 44. Suvlasnički dio 1,52/100 Etažno vlasništvo (E-44) opisan kao 1. lokal broj 113 u prizemlju zgrade, površine 49,74 m2. Predmetni poslovni prostor nalazi se u prizemlju zgrade mješovite namjene sagrađene na z.k.č. br. 5230/2 k.o. Grad Zagreb odgovara k.č. br. 3299/2 k.o. Črnomerec, na lokaciji Zagreb, Grahorova 13.

2.4. DOKUMENTACIJADana 01. 09. 2017. vještaku su predočeni sljedeći dokumenti:

2.4.1. Z.k.ul. br. 24822 k.o. Grad Zagreb2.4.2. Identifikacija čestica2.4.3. Posjedovni list broj 3097 k.o. Črnomerec2.4.4. Kopija katastarskog plana2.4.5. Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena

2.5. IDENTIFIKACIJA I KOMENTAR LEGALITETAPredmetna nekretnina je u naravi poslovni prostor uredske namjene, koji se sastoji od uredskog prostora, čajne kuhinje i sanitarnog čvora u prizemlju zgrade mješovite namjene.

Zgrada u kojoj se nalazi predmetna nekretnina koja je predmet ove procjene ucrtana je u katastarski operat te je upisana u Posjedovni list broj 3094 k.o. Centar.

Nekretnina koja je predmet ove procjene upisana je u z.k.ul. br. 24822 k.o. Grad Zagreb, 44. suvlasnički udio 1,52/100 Etažno vlasništvo (E-44) upisano kao lokal broj 113.

U z.k. ulošku nema vidljivih zabilježbi glede legaliteta.

– 9 –

2.6. OPIS I PROSTORNA IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Opis lokacije

Nekretnina koja je predmet ove procjene (poslovni prostor – uredske namjene) nalazi se u prizemlju dvorišna stana, zgrade mješovite uporabe katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje u prvom gradskom području u području izgradnje zone M1, Urbana pravila 2.9. na lokaciji Zagreb, Grahorova 13.

Stambeno-poslovna zgrada je u okružju stambeno-poslovnih zgrada i stambenih objekata.

Zgrada ima izravan pristup na JPP, pristup je moguć tramvajem i automobilom.

Parkiralište moguće na javnom gradskom parkingu (II. zona).

– 10 –

2.7. KARTOGRAFSKI PRIKAZ

– 11 –

– 12 –

– 13 –

2.8. OČEVIDOčevid predmetne nekretnine izvršen je 01. 09. 2017.

FOTODOKUMENTACIJA

– 14 –

– 15 –

2.9. OPIS PREDMETNE NEKRETNINE

Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja poslovni prostor uredske namjene u prizemlju (dvorišna orjentacija) zgrade mješovite uporabe katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 5230/2 k.o. Grad Zagreb, odgovara k.č. br. 3299/2 k.o. Črnomerec, na lokaciji Zagreb, Grahorova 13.

Zgrada u čijem se dvorišnom dijelu prizemlja nalazi poslovni prostor koji je predmet procjene sagrađena je 2013. godine sukladno prosječnim standardima koji su vrijedili u vrijeme gradnje za zgrade mješovite namjene.

Površina poslovnog prostora oznake lokal broj 113 iznosi 49,74 m2, a sastoji se od tri uredske prostorije, hodnika, čajne kuhinje, sanitarnog čvora i ostave.

Opće stanje poslovnog prostora sukladno starosti i uvjetima eksploatacije.

– 16 –

2.10. UTVRĐIVANJE KAKVOĆE PROCJENJIVANE NEKRETNINE(Nastavno: stanje odnosno kakvoća nekretnine je skup obilježja koja utječu na vrijednost nekretnine

na dan vrednovanja i/ili dan kakvoće (članak 4. ZPVN).)

KONSTRUKCIJA Katnost: Poodrum, prizemlje, 4 kata i potkrovlje Visina etaže: 2,40 podrum – 3,10 prizemlje Zidovi: ab konstrukcija Stropna konstrukcija: puna ab ploča Krov: višestrešni, drvena i ab konstrukcija

ZANATSKI RADOVI Hidroizolacija: izvedena Obrada pročelja: dijelom kamene ploče, dijelom stiropol, fasada sa završnim silikatnim

slojem Limarija: pocinčana Pregradni zidovi: šuplja opeka, obostrano žbukana; WC keramičke pločice Podovi: keramičke pločice i tepison Zidovi: ožbukani, ličeni posnim bojom, ker. pločice u WC-u i čajnoj kuhinji Stropovi: spušteni strop (gipsane ploče) Fasadni otvori: fas. otvori i ulazna vrata u etaži priz. izvedeni od PVC profila, ostakljeni

izo staklom, zaštita izvedena venecijaner roletama Vrata unutrašnja: drvena oličena puna Oprema sanitarnih prostorija: WC školjka, umivaonik Vlažnost: nije zamječena Praktičnost prosotra: primjerena namjeni Održavanje: dobro

INSTALACIJE Vodovodna: izvedena priključkom na vodovodnu mrežu Kanalizacija: izvedena priključkom na kanalizacijsku mrežu Elektrika: izvedena priključkom na nikonaponsku mrežu Gromobran: izveden Telefon: izveden priključak na TT mrežu Grijanje: etažno centralno grijanje, energent plin, klima sustav split Klimatizacija: izvedena Ventilacija: kroz raspore Hidrantska mreža: izvedena Plin: izveden priključak na plinsku mrežu Protupožarna dojava: izvedena Protuprovalna: nisu izvedena Informatika: izvedena Ozvučenje: izvedeno Portafon: izveden

– 17 –

OKOLIŠ Parkiranje: na javnoj površini Pristup: s popločanog dvorišta Ograda: nema Ulazna vrata: nema Okoliš: uređen

2.11. REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH VRIJEDNOSTI

Poslovni prostor Tlocrtna površina (m2)

Koeficijent korisne vrijednosti

članak 5. Pravilnika Prilog 1

Neto korisna površina (vrijednost)

m2

Lokal 113 49,74 1 49,74

UKUPNO 49,74 49,74

Površina lokal broj 113 preuzeta iz z.k.ul. br. 24822 k.o. Grad Zagreb, Suvlasnički udio broj 44.

NAPOMENA: Izmjerom na licu mjesta utvrđena je stvarna površina lokala 113 od 53,37 m2. Kao mjerodavna površina usvojena je površina od 49,74 m2 iz z.k.ul. broj 24822 k.o. Grad Zagreb, Suvlasnički udio broj 44.

– 18 –

3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINAOsnovica za vrednovanje nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine koja se utvrđuje prema propisanim metodama za procjenu vrijednosti nekretnina.

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

Procjena vrijednosti nekretnine izrađuje se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina na dan vrednovanja i stanja nekretnine na dan kakvoće.

Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina obuhvaćaju cjelinu okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnina na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.

Prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina redovito se uzima u obzir sljedeći resolijed:

1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu), 2. stanje (kakvoća) nekretnine i posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine, 3. statistička obrada i izračun.

Procjena vrijednosti nekretnine je izrađena uvidom u fotokopije vlasničke dokumentacije.

Ukoliko dobivene fotokopije dokumentacije ne odgovaraju originalnoj dokumentaciji za isto ne odgovaram.

Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se sljedeće propisane metode: poredbena metoda, prihodovna metoda i troškovna metoda, ovisno o vrsti nekretnine i njezinim specifičnostima.

3.1. Odabir metode i obrazloženjeObzirom na vrstu nekretnine i njezine specifičnosti u ovoj procjeni korištena je usporedna metoda procjene.

Poredbena metoda

Poredbena metoda je u prvom redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta i poslovnih prostora.

Poredbena prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile prodane i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastrukturi, mogućnosti gradnje, zoni itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu cijen odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru što je obično 1m2 površine (građevine ili zemljišta).

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta.

– 19 –

– 20 –

– 21 –

– 22 –

Sukladno članku 6. Pravilnika o metodama procjene nekretnina, koristimo baze indeksa za međuvremensko izjednačenje vrijednosti nekretnina. Gornja tablica je preuzeta sa stranica Državnog zavoda za statistiku (http://www.dzs.hr) Prosječni godišnji indeksi cijena stambenih nekretnina

Bazni indeks za Zagreb za I. tromjesečje 2017. iznosi 100,72

Bazni indeks za Zagreb za IV. tromjesečje 2017. iznosi 100,72

Bazni indeks za Zagreb za IV. tromjesečje 2014. iznosi 102,17

Bazni indeks za Zagreb za I. tromjesečje 2016. iznosi 100,43

– 23 –

3.2. Procjena vrijednosti poslovnog prostora

Podaci o realiziranim kupoprodajnim cijenama iz Izvadtka iz zbirke kupoprodajnih cijena za poslovne prostore iz cijenovnika blokova Baruna Filipovića – Grada Mainza, Selska – Zagorska, Kustošija Vrapče Centar i Sveti Duh.

U svrhu procjene tržišne vrijednosti predmetne nekretnine (poslovni prostor – uredski, površine 49,74 m2 u prizemlju dvorišne orjentacije) podnešen je zahtjev za izdavanje izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena od Gradskog ureda za imovinsko pravne poslove i imovinu grada. U dostavljenom izvatku navedeni su podatci o kupoprodajnim cijenama za 14 poslovnih prostora.

Nekretnine koje pokazuju najveći stupanj podudarnosti obilježja (poglavito mikrolokacija) s predmetnom nekretninom su nekretnine na lokacijama Bleiweisova 17, 15 i 19 (redni brojevi 1, 2 i 3).

– 24 –

– 25 –

3.2.1. Grubo čišćenje izvatka sukladno mikrolokaciji, veličini, položaju u zgradi, starosti, datumu transakcije izabrane su usporedne nekretnine Rb 1, 2 i 3 koje s nekretninom koja je predmet procjene imaju dostatnu podudarnost (članak 4. Pravilnika, stavak 3.)

R.br.. Adresa Zagreb

Približna godina

izgradnjeEtaža

Vrsta nekret-

nine

Površina (m2)

Ugovoreni iznos

(€)

Datum sklapanja ugovora

Cjenovni blok

1 Bleiweisova 17 2000. Pr lokal 23,71 32.844,70 21.07.2014.Baruna

Filipovića – Grada Mainza





pred-metna nekret-

nina

Grahorova 13 2013. Pr lokal 49,74 – –Baruna


– 26 –

3.2.

2. M

eđuv

rem

ensk

o (in

tert

empo

raln

o) iz

jedn

ačen

je –

pri

lago

dba

(r

eval

oriz

acija

cije

na) č

lana

k 7.

Pra

viln

ika

R.b

r..A

dres

a Za

greb

Pov

ršin

a P

P (m

2 )

Kor

isna

vr

ijedn

ost

povr

šine

(m

2 )

Pov

ršin

a ko

ja s

e pr

odaj

e (m

2 )

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Dat

um s

klap

an-

ja k

upop

roda

-jn

og u

govo

ra

Baz

ni in

dex

na

dan

vred

no-

vanj

a (A

)

Baz

ni in

dex

na

dan

skla

panj

a ug

ovor

a (B

)

Kor

ekci

jski

fa

ktor

(B

/A)

Međ

u-

vrem

ensk

i iz

jedn

a-

čena

cije

na

(kn/

m2 )

(€)

(kn)

€/m

2kn

/m2

1B

leiw

eiso

va 1

723

,71

23,7

123

,71

32.8

44,7

025

0.03

3,56

1.38

5,26

10.5

44,4

821

.07.

2014

.10

0,72

102,

291,

0155

10.7

07,0

0

2B

leiw

eiso

va 1

531

,70

31,7

031

,70

44.7

09,8

934

2.65

2,12

1.41

0,40

10.8

09,2

122

.12.

2014

.10

0,72

102,

171,

0143

10.9

63,0

0

3B

leiw

eiso

va 1

943

,03

43,0

343

,03

63.0

00,0

048

0.12

9,30

1.46

4,09

11.1

58,0

117

.02.

2016

.10

0,72

100,

430,

9971

11.1

26,0

0pr

ed-

met

na

nekr

et-

nina

Gra

horo

va 1

349

,74

49,7

4–

––

––

––

––

–

Sred

nji t

ečaj

HN

B za

€ n

a da

n 21

. 07.

201

4.

1 €

= 7,

6126

kn

22. 1

2. 2

014.

1

€ =

7,66

39 k

n 17

. 02.

201

9.

1 €

= 7,

6211

kn

– 27 –

3.2.

3. In

terk

valit

ativ

no iz

jedn

ačen

je, s

tatis

tička

obr

ada

i izr

ačun

Rb

Adr

esa

Pov

ršin

a P

P (m

2 )

Kor

isna

vr

ijed-

nost

po

vrši

na

(m2 )

Pov

ršin

a ko

ja s

e pr

odaj

e (m

2 )

Kup

opro

dajn

a ci

jena

Dat

um s

kla-

panj

a ku

po-

prod

ajno

g ug

ovor

a

Baz

ni

inde

x na

da

n vr

ed-

nova

nja

(B)

Baz

ni

inde

ks

na d

an

skla

panj

a ug

ovor

a

(A)

Kor

e-kc

ijski

fa

ktor

(A

/B)

Međ

u-

vrem

ensk

i iz

jedn

ačen

a ci

jena

kn/

m2

Pro

vede

no

poje

dina

čno

međ

uvre

men

sko

i int

erkv

alita

tivno

iz

jedn

ačen

je n

e sm

ije b

iti v

eće

od +

/-40%

(čl.

19. P

ravi

lnik

a)

Ods

tupa

nje

od p

rosj

ečne

ku

popr

odaj

ne

cije

ne n

e sm

ije

biti

veće

od

+/-

30%

(čl.

4. s

t. 1.

Pra

viln

ika)

Pro

sječ

na

kupo

prod

a-jn

a ci

jena

nak

on

međ

uvre

men

skog

i i

nter

kval

itativ

nog

izje

dnač

enja

(k

n/m

2 )

€/m

2kn

/m2

1B

leiw

eiso

va 1

723

,71

23,7

123

,71

1.38

5,26

10.5

44,4

821

.07.

2014

.10

0,72

102,

291,

0155

10.7

07,0

0+1

,55

–3,3

410

.709

,00

2B

leiw

eiso

va 1

531

,70

31,7

031

,70

1.41

0,40

10.8

09,2

122

.12.

2014

.10

0,72

102,

171,

0143

10.9

63,0

0+1

,42

–0,8

010

.932

,00

3B

leiw

eiso

va 1

943

,03

43,0

343

,03

1.46

4,09

11.1

58,0

117

.02.

2016

.10

0,72

100,

430,

9971

11.1

26,0

0–0

,28

+3,8

710

.932

,00

pred

-m

etna

ne

kret

-ni

na

Gra

horo

va 1

349

,74

49,7

4–

––

––

––

––

––

Pros

ječn

a tr

žišn

a vr

ijedn

ost p

redm

etno

g po

slov

nog

pros

tora

izno

si 1

0.93

2,00

PRO

CIJ

ENJE

NA

TR

ŽIŠN

A V

RIJ

EDN

OST

PO

SLO

VN

OG

PRO

STO

RA

IZN

OSI

:

49

,74

m2 ×

10.

932,

00 k

n/m

2 = 5

43.7

57,6

8 kn

544.

000,

00 k

n (z

aokr

užen

a vr

ijedn

ost s

ukla

dno

član

ku 6

9. st

avak

5B

Prav

ilnik

a)

*Pra

viln

ik o

met

odam

a pr

ocje

ne v

rijed

nost

i nek

retn

ina

(Nar

odne

nov

ine

105/

15) Č

lana

k 19

.:Ko

rište

ne p

ored

bene

cije

ne, p

ribliž

ne v

rijed

nost

i zem

ljišt

a i p

ored

beni

pok

azat

elj i

zgra

đeni

h ka

tast

arsk

ih če

stic

a (fa

ktor

i zgr

ade

i fak

tori

prih

oda)

svoj

im o

bilje

žjim

a ka

tast

arsk

e če

stic

e do

kazu

ju d

ovol

jno

podu

darn

osti

s ob

iljež

jima

proc

jenj

ivan

je k

atas

tars

ke če

stic

e ak

o ra

zlik

e u

vrije

dnos

ti ko

rište

nih

doda

taka

i od

bita

ka za

inte

rkva

litat

ivno

izje

dnač

enje

ne

prel

azi 4

0% iz

lazn

e vr

ijedn

osti.

**Pr

aviln

ik o

met

odam

a pr

ocje

ne v

rijed

nost

i nek

retn

ine

(Nar

odne

nov

ine

105/

15),

Čla

nak

4.:

(3) U

tjeca

j neu

obič

ajen

ih o

koln

osti

prep

ozna

je se

ako

kup

opro

dajn

e ci

jene

ili d

rugi

pod

aci z

nača

jno

odst

upaj

u od

kup

opro

dajn

ih ci

jena

i dr

ugih

pod

atak

a u

uspo

redi

vim

sluč

ajev

ima.

U sa

mom

pos

tupk

u pr

ocje

ne v

rijed

nost

i ne

kret

nina

znač

ajna

ods

tupa

nja

odno

se se

na

poje

dina

čna

odst

upan

ja k

upop

roda

jnih

cije

na v

eća

od +

/-30

% o

d pr

osje

čne

kupo

prod

ajne

cije

ne (m

edija

na) p

ored

beni

h ne

kret

nina

nak

on p

rovo

đenj

a m

eđuv

rem

ensk

og i

inte

rkva

litat

ivno

g iz

jedn

ačen

ja.

– 28 –

4. MIŠLJENJE

Nakon očevida nekretnine na terenu, analize dostavljene dokumentacije i izvršenog izračuna sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina procijenjena tržišna vrijednost nekretnina upisanih u z.k.ul. br. 24822 k.o. Grad Zagreb, 44. Suvlasnički udio 1,52/100 dijela (E-44), poslovni prostor lokal broj 113 površine 49,74 m2, koji se nalazi u prizemlju zgrade mješovite uporabe sagrađene na z.k.č. br. 5230/2 k.o. Grad Zagreb, odgovara k.č. br. 3299/2 k.o. Črnomerec, na lokaciji Zagreb, Grahorova 13.

Tržišna vrijednost (zaokružena).

544.000,00 kn

Tržišna vrijednost je iskazana u neto vrijednosti, bez uključenih poreza.

Iskorištenost površine dobra

Alternativna namjena maloprodaja, obrt

Mogućnost iznajmljivanja prosječna

Utrživost prosječna

Pozitivna svojstva mikrolokacija

Negativna svojstva –

IZRADIO

mr. MARIO ČUTURA dipl. inž.sudski vještak za graditeljstvo i procjenu vrijednosti nekretnina

– 29 –

5. PRILOZI

– Z. k. ul. br. 24822 k.o. Grad Zagreb

– Identifikacija

– Posjedovni list broj 3097 k.o. Centar

– Kopija katastarskog plana

– Zahtjev za izdavanje izvatka

– Izvadak iz zbirke kupoprodajnih cijena

– 30 –

– 31 –

– 32 –

– 33 –

– 34 –

– 35 –

– 36 –

– 37 –

– 38 –

PROCJENA · 2019-09-23 · – 5 – Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene...

Documents

Transcript of PROCJENA · 2019-09-23 · – 5 – Naručitelj odgovara za pravovaljanost dostavljene...