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    2. ANLISISDEPREFACTIBILIDADDELPROYECTOINMOBILIARIO

    Enunsectortandinmicocomoelde laconstruccinsepresentannumerososcambios

    en su oferta y demanda producidos por los efectos de factores cambiantes como la

    economainternayexterna,loscambiosenloshbitos,necesidadesyrequerimientosdel

    compradordevivienda,yhastaporefectosdelcomportamientode lacompetencia.Es

    porestoqueesmuyimportanteidentificarlastendenciasycomportamientosactualesy

    futuros de estemercado, paramediante la adopcin de nuevos enfoques cambiar el

    accionarypoderafrontarlosnuevosretosquesepresentan.

    Para una ciudad grande como la ciudad de Quito, con un crecimiento estable y un

    mercadodelaconstruccinmuyamplio,estoscambiosafortunadamentenosepresentan

    de manera muy brusca, y son relativamente visibles. Sin embargo, y como se ha

    anticipado,estonoquieredecirquelasestrategiasparasercompetitivosutilizadasenel

    pasadoseanunabuenaopcinenlaactualidad.Porlotanto,sehaestudiadolasnuevas

    caractersticas,aspiraciones y conductasdel compradorde vivienda,paraalanalizarlas

    darrespuestasdediseoquepermitanofrecerunmejorproducto.

    2.1. UBICACIN

    ElterrenoparaelproyectoConjuntoResidencialVayezEinsteinseencuentraubicadoen

    laparroquiadeCarceln,sectorelEinstein.Enlapartenortedelaciudad,estesectorse

    caracterizaporestarenaltocrecimientoconunentornoinmediatoresidencial.

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    FIGURA2.1.UBICACINDELTERRENOENEVALUACIN.

    Fuente:GoogleEarth.

    Elaboracin:AlfredoD.Jcome

    Comosepuedeobservarenelmapa,elterrenoenmencinseencuentrahacia laparte

    oestede laAv.DiegoVsquezdeCepedayalestarcercanoauna importantereacon

    pendientenegativaunapartedelterrenotienevistahaciaelnoroestedelaciudad.

    2.2. ENTORNO

    La zona donde est ubicado el proyecto se encuentra dotada de los servicios bsicos,

    comosonaguapotable,reddealcantarillado,energaelctrica,redtelefnicayservicio

    de transporte pblico. A apenas cientos demetros a la redonda, se puede encontrar

    muchos servicioscomoel supermercado Supermaxi,colegioEinstein, farmaciaFybeca,

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    ferreteraKiwy,guarderas,gasolineras,universidadSek,centrosderecreacin,parques,

    entreotros.Adems seencuentramuy cercaapuntosde referenciacomoelCondado

    Shopping o el Estadio Casa Blanca. Se encuentra apenas a 2 cuadras de la Av. Diego

    VsquezdeCepeda,lacualseconectaconmuyimportantesarteriaseintercambiadores

    vialesquepermitenunfcilaccesoyconexinconimportantesvashaciaelcentronorte

    yhaciaafuerade laciudadendireccinnorteynoroeste;por lacual tambinpasaun

    alimentadordelCorredorCentralNortecuyorecorridoesPlaynLaMarnTerminalLa

    Ofelia.

    2.3. ANLISISDELADEMANDA

    LademandainmobiliariadeQuitopresentatendenciasimportantesdelaspreferenciasde

    los compradores. Dividiendo a la ciudad en 8 zonas de marcadas diferencias socio

    econmicas ydediferente crecimiento inmobiliario la ciudadestadivididaenExtremo

    Sur,SurCentral,NorteCentral,ExtremoNorte,ValledeLosChillos,ValledeTumbaco

    Cumbay,yValledePomasqui.

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    FIGURA2.2.DISPOSICINDELACIUDADDEQUITO.

    Fuente:MarketWatch

    Tomandoladivisindelaciudad,ydeacuerdoaunestudiodelaevolucindeproyectos

    llevado a cabo porMarketWatch desde septiembre del ao 2007 se puede observar

    medianteelGrfico2.1unamarcadadiferenciade la inclinacinpor las zonasNortey

    CentroNortedelaciudad.

    AsimismocomosemuestraenelGrfico2.1,sepuedeapreciarquedeseptiembredel

    2.007aseptiembredel2.008hayuna importante tendenciaalalza,alcanzandovalores

    mximos de hasta el 45% de crecimiento de la oferta en el sectorNorte dondems

    crecimientoseregistro;peroquedebidoalacrisiseconmicamundialestatendenciase

    ve afectadapresentandounadisminucinenelnmerodeofertadeproyectosdesde

    finalesdel2008hastafinalesdel2.009.

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    GRFICO2.1.OFERTAACTUALDEPROYECTOSPORZONAENLACIUDADDEQUITO.

    Fuente:MarketWatch

    Particularmente en el sector de Pomasqui se observa una tendencia relativamente

    constantequenosepresentaenningunaotrazona, locualseatribuyealprogramade

    ViviendaCiudadBicentenario,mientrasque lanicazonaquepudomantener latasade

    crecimiento de la oferta de proyectos positiva es la zona Centro Norte, debido

    posiblementeaqueapesarde lacrisisexisteunademandaconaltopoderadquisitivo

    quebuscalocalizarseenreasresidencialesdelazonamscontemporneadelaciudad,

    cercanasalsectorfinancieromsimportantedelaciudad.

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    GRFICO2.2.ESTADODELOSPROYECTOSPORZONAS.

    Fuente:MarketWatch

    A travs del Grfico 2.2, se puede observar que de los proyectos inmobiliarios de la

    ciudaddeQuito,el11%estnenplanos,el32%estnyaterminados,yel57%estnen

    construccin.Observndosetambinqueelsectorendondemssevendeenplanoses

    enCentroNorte,mientrasqueendondehaymsproyectosterminadosyenconstruccin

    esenelSectorNorte.

    Conrespectoalostamaosypreciosdevivienda,yaligualquealaofertadeproyectos,

    estosvanvariandodependiendode lazonaendondeseencuentrenrespondiendoa las

    preferenciasdecadasector.

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    De estamanera, y como se indica en el Grfico 2.3 en trminos generales, las reas

    promedios de las casas son aproximadamente un 23% ms grandes que las reas

    promediodelosdepartamentos,conlaexcepcinlazonasurdelaciudad.

    Semuestraadems,quelasreasmsgrandesenpromediodecasasseencuentranenla

    zona de Cumbay, Norte y en el Valle de los Chillos con 160 m2, 125m2 y 120m2

    respectivamente.Para losdepartamentos,seencuentraque losmsgrandesseofertan

    igualmenteenCumbayconunreapromediode120m2,95m2paralazonaNortey90

    m2para la zonadelVallede losChillos.En cambioelreapromediomspequeade

    casas se encuentra en la zona Sur con aproximadamente 67m2;mientras que para

    departamentoselreapromediomaspequeaesde70m2enelcentrodelaciudad.

    GRFICO2.3.TAMAOPROMEDIODELM2DECASASYDEPARTAMENTOSPORZONA.

    Fuente:MarketWatch

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    Analizando un decisivo factor como es el precio promedio delmercado,mediante el

    Grfico2.4, seobserva claramente conexcepcindelValledePomasquiqueelprecio

    promediode losdepartamentosessuperioralde lascasas.Estadiferenciaseencuentra

    enalrededordel15porciento.

    El valor promedio porm2 de departamentos en la zona de Cumbay, que es lams

    costosa se encuentra alrededor de $1.025,mientras que en la zonams econmica

    (Pomasqui)seencuentraalrededorde$400.EnlaZonaNorteelvalorpromedioes$700.

    Paravalorespromediodelprecioporm2de lascasasseobservaqueelmselevadose

    encuentraenCumbayconaproximadamente$700,yelmenorseencuentraenlaZona

    deCaldernconaproximadamente$400.EnalZonaNorteelvalorpromedioesde$650.

    GRFICO2.4.PRECIOSPROMEDIODELMERCADOPORZONAS.

    Fuente:MarketWatch

  • 26

    Finalmente,segnMarketWatchseconocequeelsectorde laconstruccinempiezaa

    mostraruna tmida recuperacinapartirde juniodel2.009 yespertinentenotarque

    paraseptiembredelmismoao,cercadeun10%delosproyectosestndetenidosocon

    ventasperezosas2.

    Mediante losGrficos 2.3 y 2.4, se puede obtener una interesante conclusin de que

    debidoaqueelpreciopromedioporm2dedepartamentosydecasasenlaZonaNortees

    relativamentecercando, siendo losdepartamentosun8%mselevados,y los tamaos

    promediosdecasasdebenserun20%msgrandesquelosdepartamentos;entoncesse

    necesitara construir 20m2ms de construccin para ganar el 8%menos al construir

    casas.

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    2.4. ANLISISDELACOMPETENCIA

    FIGURA2.3.UBICACINDELACOMPETENCIA.

    Fuente:GoogleEarth.

    Elaboracin:AlfredoD.Jcome

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    TABLA2.1.ESTUDIODELACOMPETENCIA.

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  • 31

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  • 33

    Elaboracin:AlfredoD.Jcome

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    2.5. EVALUACINDELASORDENANZASMUNICIPALES

    Antes de empezar un anteproyecto inmobiliario es necesario y obligatorio analizar las

    ordenanzas municipales del predio, para determinar las posibles opciones de

    construccin y usos del terreno. De esta forma, las regulaciones establecidas por el

    MunicipiodelDistritoMetropolitanodeQuitoindicanloscoeficientesdeusodesuelo,el

    nmeromximodepisos,losretirosobligatoriosdelosladosdelterreno,laclasificacin

    desueloyelusoprincipaldelsuelo.Ademsseindicadatosdelterrenocomorea,sies

    de propiedad horizontal, afectaciones del terreno, notas y la identificacin del

    propietario.

    El InformedeRegulacinMetropolitanaparael terrenoenestudio,muestraentre sus

    indicacionesmsimportanteslassiguientes:

    readeterreno:2520.00m2.

    PropiedadHorizontal:No.

    COSTOTAL:105%.Este coeficientedeconstruccin total indica la cantidad totalde

    m2posiblesaconstruirenelterreno,esdecir,2.646m2.

    COSPB: Este coeficiente de construccin indica la cantidad dem2 que se pueden

    construirenPlantaBaja,esdecir,882.

    Clasificacindelsuelo:SueloUrbano.

    Numerodepisos:3.

    Retiros:

    Frontal:5m,Lateral:3m,Posterior:3m,EntreBloques:6m.

    AfectacionesyObservaciones:Ninguna.

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    Notas:Este informetendrvalidezduranteeltiempodevigenciadelPUOS (Plande

    UsoyOcupacindelSuelo,vigentehastaelao2010).

    2.6. FODAEMPRESA

    Es importanteanalizar las fortalezas,debilidades,oportunidades,yamenazas,conel fin

    de concentrar los resultadosdelproyecto/empresa ydelanlisisdelmercado.Deesta

    manera, es posible observar de una manera rpida las fortalezas y debilidades del

    proyecto/empresa en el entorno de las oportunidades y amenazas que presenta el

    mercado.

    VAYEZ Construcciones, es una empresa dedicada a la construccin de proyectos

    inmobiliarios principalmente dirigidos en la ciudad deQuito. Est establecida desde el

    ao1998,ypresentaelsiguienteFODA: