1

قانون في عملية محاضرات 1987 لسنة) 12 (رقم االستمالك

إدارة لوكالء وتعديالته المعهد في الدولة قضايا

األردني القضائي 2019 عام

إعداد

عمان استئناف محكمة قاضي/ حصوة رامي القاضي

الحمود فداء / العين

2

هذه المادة

Uحسب الخطة فان هذه المادة تتناولU :

تعريف االستمالك. •

خصائصه. •

أطرافه. •

الربع القانوني وأحكامه القانونية. •

اإلجراءات المتبعة في المملكة األردنية بخصوص االستمالك. •

أسس التعويض عن االستمالك وتشمل التعويض االتفاقي والقضائي. •

التخلي عن االستمالك واالسترداد. •

التعويض عن األضرار جراء االستمالك. •

كل ذلك من خالل تفسير نصوص القوانين المعنية، وبما يتفق واجتهادات محكمة التمييز • األردنية، وأرجو أن أكون قد وفقت بتقديمها.

3

المحور األول

مقدمة عن االستمالك وإطاره القانوني

U النصوص القانونية التي تحكم االستمالك

من الدستور األردني (ال يستملك ملك احد إال للمنفعة العامة وفي مقابل 11نصت المادة • تعويض عادل حسبما يعين في القانون).

. وال 2. ال ينزع ملك احد بال سبب شرعي. 1 من القانون المدني (1020نصت المادة •يستملك ملك احد إال للمنفعة العامة وفي مقابل تعويض عادل حسبما يعين في القانون).

وتعديالته (ال يستملك أي 1987 لسنة 12 من قانون االستمالك رقم 3نصت المادة •عقار إال لمشروع يحقق نفعا عاما ولقاء تعويض عادل).

U: تعريف االستمالك

بأن االستمالك هو : 1987 لسنة 12 من قانون االستمالك وتعديالته رقم 2نصت المادة (نزع ملكية عقار من مالكه أو حق التصرف أو االنتفاع به أو االرتفاق عليه بمقتضى أحكام

هذا القانون).

Uويستفاد من هذا التعريفU : وحق االنتفاع، وحق التصرف، حق الملكية أن االستمالك شمل ، وحق االرتفاق

U : وأننا نستعرضها كما وردت ضمن نصوص القانون المدني األردني بالشكل التالي

. حق الملكية هو سلطة المالك في أن يتصرف 1( من القانون المدني 1018نصت المادة . ولمالك الشيء وحده أن ينتفع بالعين 2في ملكه تصرفا مطلقا عينا ومنفعة واستغالال .

). المملوكة وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعا

UوعليهU يوصف حق الملكية بأنه Uحق جامع مانعU ،يعطي المالك من السلطات على أي أنه الشيء المملوك ما ال تعطيه الحقوق العينية األخرى، وهو حق مانع، أي يجب على الغير

إحترام حق المالك وعدم االفتئات على سلطاته كلها أو بعضها أو منازعته فيها.

4

U من القانون المدني1198نصت المادة U) 1 يجوز للدولة أن تبيح حق التصرف في .. ويجب 2األراضي المملوكة لها ( األميرية ) لمن يرغب بالشروط التي يفرضها القانون.

). أن يكون سند التصرف مسجال في دائرة تسجيل األراضي

االنتفاع حق عيني للمنتفع باستعمال عين تخص ( من القانون المدني1205نصت المادة ). الغير واستغاللها ما دامت قائمة على حالها وان لم تكن رقبتها مملوكة للمنتفع

U من القانون المدني1271المادة U) الحق المجرد هو ارتفاق على عقار لمنفعة عقار مملوك ).آلخر

Uالتمييز بين االستمالك واالستيالء المؤقت :

يتفق كل من االستمالك واالستيالء المؤقت مع بعضهما البعض باعتبارهما امتيازان من امتيازات القانون العام في تحقيق غاية واحدة وهي النفع العام ، ولكن يختلفان من حيث نطاق

ومجال كل منهما.

UاالستمالكU قاصر على العقارات كما هو وارد في قانون االستمالك األردني والذي عرف العقار قطعة األرض أو قطع األراضي المملوكة لشخص أو أكثر وتشمل ما عليها من أبنية بأنه «

وأشجار وأشياء ثابتة أخرى، كما تشمل هذه الكلمة العقار بالتخصيص واإلجارة والتصرف .وحق االنتفاع وجميع الحقوق العينية المتعلقة بالعقار»

U االستيالء المؤقتأماU فيكون على المنقوالت أو استعمال العقارات إذ يمكن االستيالء على مؤسسة أو شركة خاصة بكافه ممتلكاتها المادية من مبان وأدوات وآالت.

Uويختلف االستمالك واالستيالء المؤقت في الطبيعةU فال يمكن استخدام االستيالء المؤقت إال ،في ظروف صعبة وفي حاالت محدده تلجأ إليه اإلدارة إما تمهيدا لنزع الملكية واما لمواجهة

حاله طارئة تستلزم االستيالء مؤقتا على العقار، واما لخدمة مشاريع منفعة عامة.

Uوعليه فإن االستيالء المؤقت يتصف بالطابع االستثنائيU فال نستطيع اعتباره وسيلة اعتيادية تلجأ إليه اإلدارة. بينما االستمالك يعد وسيلة اعتيادية تلجا إليه اإلدارة لتحقيق المنفعة العامة،

ويؤدي إلى نقل الملكية نهائيا إلى الدولة بعكس االستيالء المؤقت الذي ال يكون إال لمدة مؤقتة

5

وهي إما بانتهاء الغرض المستولى عليه من اجله أو بتحديد فتره زمنيه كما فعل المشرع المصري الذي حددها بثالث سنوات .

U صور االستمالك

االستمالك الدائم • االستمالك المؤقت •

والذي جاء فيه (بعد الصادر محكمة العدل العليا األردنية96/2008جاء بالقرار رقم التدقيق في أوراق الدعوى والمداولة قانونا، تبين أن وقائعها تتلخص في أن الخط الحديدي

) حي الملعب رقم 10) من حوض البلد رقم (79الحجازي األردني يملك قطعة األرض رقم () مترا مربعا، 200) دونما و(21) من أراضي الزرقاء البالغة مساحتها (21) لوحة رقم (13(

ويشغل المستدعون (أكشاشا ) مقامة على هذه القطعة، بطريق اإليجارة بموجب عقود إيجارة اصدر مجلس 2/1/2008مبرمة بينهم وبين المدير العام للخط الحجازي األردني. وبتاريخ

) الصادر بتاريخ 4881) المنشور في عدد الجريدة الرسمية رقم (339الوزراء القرار رقم (/ا) من قانون االستمالك 17/ج) ،(4، المتضمن باالستناد ألحكام المادتين )31/1/2008

وتعديالته، الموافقة على استمالك وحيازة حق المنفعة) اإليجار( لكافة 1987) لسنة 12رقم (األكشاك المملوكة للخط الحديدي الحجازي األردني المقامة على قطعة األرض المذكورة،

استمالكا مطلقا ألغراض وزارة النقل لغايات مشروع خط السكة الخفيف ما بين عمان والزرقاء حيازة فورية. فأقام المستدعون هذه الدعوى للطعن في هذا القرار طالبين إلغاءه للسببين

المدرجين باستدعاء الدعوى.

Uفي الموضوع:

Uوعن السبب األول من سببي الطعنU والذي مفاده انه ال يجوز استمالك حق المنفعة أو حق االنتفاع استمالكا مطلقا.

Uبما أن قطعة األرضU أنفة الذكر واألكشاك المقامة عليها مملوكة للخط الحديدي الحجازي األردني كما أسلفنا، وبما أن حق اإلجارة لهذه األكشاك يعود للمستدعين، أي ألشخاص آخرين

6

، 1987) لسنة 12غير المالك. وبما أن كلمة (العقار) الواردة في قانون االستمالك رقم (اإلجارة وحق االنتفاع) كما هو واضح من نص المادة الثانية منه، وبما أن الخط (تشمل

1952) لسنة 23) من قانونه رقم (3الحجازي األردني هو مؤسسة عامة رسمية، وفقا للمادة (وتعديالته، وبما أن االستمالك هو ألغراض وزارة النقل لغايات مشروع خط السكة الخفيف ما بين عمان والزرقاء، فهو والحالة هذه استمالك لتحقيق نفع عام دائم ومستمر، ويستدعي ذلك

أن يكون استمالك حق إجارة األكشاك المؤجرة للمستدعين، استمالكا مطلقا ال مؤقتا لمدة محدودة، وذلك كي يتمكن المستملك من تنفيذ مشروع خط السكة الخفيف ما بين عمان

والزرقاء. وعليه يغدو هذا السبب حقيقا بالرد.

Uوغني عن البيان أن قانون االستمالكU قد بين أن هناك 1987 لسنة 12 وتعديالته رقم نوعين من االستمالك:-

UاألولU : .بموجب قرار صادر من مجلس الوزراء على أن ينشر القرار بالجريدة الرسمية من القانون) 4(المادة

UالثانيU : .من القانون)13(المادة بموجب مخطط تنظيمي مصدق نهائي

U عالقة االستمالك بحق الملكية

يحظى حق الملكية بأهمية بالغة؛ الرتباط رغبة التملك بالغرائز الفطرية لإلنسان وقد تكرس ذلك بالنص على حق الملكية كحق من حقوق اإلنسان بالعديد من الوثائق واإلعالنات الدولية

من اإلعالن العالمي لحقوق اإلنسان والتي جاء فيها 17الخاصة بحقوق اإلنسان ومنها المادة (ال يجوز تجريد احد من ملكه تعسفا ) وكذلك الميثاق العربي لحقوق اإلنسان.

Uمن الناحية الوطنيةU) منه على حماية الملكية الخاصة 11 أكد الدستور األردني في المادة ( وعدم جواز نزع الملكية الخاصة إال للمنفعة العامة ولقاء تعويض عادل.

Uتناول قانون العقوباتU .حماية حق الملكية من خالل اعتبار االعتداء عليه جريمة

Uتضمن القانون المدني العديدU من النصوص القانونية المتعلقة بحق الملكية والقيود الواردة عليه وأنواع الملكية وطرق اكتسابها.

7

U مبررات االستمالك

المبرر الوحيد لالستمالك هو ( المنفعة العامة ) أو ما يسمى بالصالح العام.

لم يتضمن قانون االستمالك الحاالت التي تحقق المنفعة العامة. لكن المبدأ انه ال يجوز االستمالك إال لتحقيق المنفعة العامة وال يجوز أن يكون االستمالك لتحقيق مصلحة خاصة

لجهة ما أو حرمان المالك من ملكه أو معاقبته بتجريده من ملكه.

U ما هي الضمانة للتحقق من أن االستمالك للمنفعة العامة ؟

من خالل إمكانية الطعن بالقرار الصادر باالستمالك أمام القضاء اإلداري، حيث نجد أن نشر قرار مجلس الوزراء المادة الرابعة من قانون االستمالك في الفقرة (د) والتي جاء فيها (

في الجريدة الرسمية ويعتبر نشره بينة قاطعة على أن المشروع الذي يراد ) .من اجله مشروع للنفع العام العقار استمالك

Uوقد أكدت المحكمة اإلداريةU) والذي جاء فيه ( 445/2015) ذلك بقرارها U بالتدقيق في أوراق أن وقائع الدعوى تتلخص في أن بلدية مادبا Uالدعوى وبعد المداولة قانونا تجد المحكمة

بالموافقة على استمالك قطعة األرض 31/5/2014) تاريخ 272الكبرى أصدرت قرارها رقم () 8383) الشرقي من أراضي ماعين بمساحة مقدارها (2) البلد حي (19) حوض (169رقم (

.مترا مربعا وذلك لغايات توسعة المقبرة المسيحية وتم نشر اإلعالن في صحيفتين محليتين) خاطب وزير الشؤون البلدية 19215 وبموجب الكتاب المنتهي بالرقم (27/7/2014بتاريخ

مجلس الوزراء لغايات إصدار القرار المناسب حول االستمالك بموجب كتاب رئيس الوزراء تم إعادة نشر اإلعالن عن استمالك األرض 23/9/2014) تاريخ 32541المنتهي بالرقم (

تقدمت المستدعى ضدها األولى بتاريخ .حيث تم إعادة نشر اإلعالنين في صحيفتين محليتين باعتراض على قرار االستمالك المنشور كما قدم المستدعيان الثاني والثالث 5/5/2015

.باعتراض على االستمالك

صدر قرار بلدية مادبا الكبرى رقم 13/5/2015بعد االطالع على االعتراضات وبتاريخ ) المتضمن الموافقة على مخطط االستمالك للنفع العام ولغايات توسيع المقبرة 165(

8

14/7/2015 قرر مجلس الوزراء في جلسته المنعقدة في 16/7/2015 بتاريخ .المسيحية الموافقة 87) لسنة 12/ا) من قانون االستمالك رقم (17/ج،4واستنادا إلى نص المادتين (

) استمالكا مطلقا ألغراض 169على استمالك وحيازة كامل مساحة قطعة األرض رقم (مجلس بلدية مادبا الكبرى لغايات توسعة المقبرة المسيحية حيازة فورية دون التقيد باإلجراءات

.المنصوص عليها في قانون االستمالكلم يرتض المستدعون بالقرارات المطعون بها فتقدموا بهذه الدعوى للطعن بها لألسباب الواردة

.في استدعاء الدعوى..............................................................................................................................................................................................................................................................................

Uأما القرار الطعين الثالثU فإن المحكمة تجد انه يتعلق بما أشير إليه بقرار مجلس الوزراء بان تنفيذ المشروع يحقق المصلحة العامة دون اإلشارة إلى رقم القرار الطعين وفيما إذا كان هو

ذات القرار الطعين األول مما يجعل الطعن الوارد على القرار الطعين الثالث مردودا للجهالة. Uوعن أسباب الطعن: - Uفان المحكمة تجد U) ال يستملك أي ) من قانون االستمالك المنوه إليه أعاله نص: "3ان المادة

. "عقار إال لمشروع يحقق نفعا عاما ولقاء تعويض عادل "ا-على المستملك أن ينشر إعالنا في صحيفتين :) من ذات القانون4وتنص المادة (

يوميتين على األقل يعلن فيه عزمه على التقدم إلى مجلس الوزراء بعد مرور خمسة عشر يوما من تاريخ نشر اإلعالن بطلب إصدار قرار باستمالك العقار الموصوف في اإلعالن وان

.المشروع الذي سيجري االستمالك من اجله هو للنفع العامب- يترتب على المستملك أن يقدم طلبا لمجلس الوزراء مرفقا بمخطط العقار المطلوب

استمالكه وبكشف تقديري أولي لمجموع التعويض عنه وبما يثبت مقدرته المالية عن دفعه وذلك خالل ثالثة أشهر من تاريخ انتهاء مدة اإلعالن المنصوص عليها في الفقرة (ا) من

.هذه المادة واال اعتبر ذلك اإلعالن وكأنه لم يكنج- لمجلس الوزراء إذا اقتنع بان تنفيذ المشروع يحقق نفعا عاما وبان لدى المستملك

المقدرة على دفع التعويض ان يقرر ( وحسب مقتضى الحال) إما استمالك العقار استمالكا

9

مطلقا أو استمالك حق التصرف أو االنتفاع به الستعماله لمدة محدودة. أو فرض أي حق من حقوق االرتفاق عليه أو أي قيد على ممارسة أي من الحقوق المتفرعة عن ملكية

العقار ويشترط في ذلك أن يصدر مجلس الوزراء قراره خالل ستة أشهر من تاريخ انتهاء .مدة اإلعالن المنصوص عليها في الفقرة (ا) واال اعتبر اإلعالن وكأنه لم يكن

د- ينشر قرار مجلس الوزراء في الجريدة الرسمية ويعتبر نشره بينة قاطعة على أن المشروع الذي يراد استمالك العقار من اجله مشروع للنفع العام.

:) من القانون17وتنص المادة (ا. إذا اقتنع مجلس الوزراء بناء على طلب المستملك أن هناك أسبابا تدعو ألن يضع "

المستملك يده على العقار في الحال فيصدر المجلس مع قرار االستمالك او بعده قرارا بحيازة العقار فورا دون التقيد بإجراءات االستمالك المنصوص عليها في هذا القانون

) من هذا القانون ويكون هذا القرار 4باستثناء اإلجراءات المنصوص عليها في المادة ( ".نهائيا

U وما يستفاد من هذه النصوص أن صالحية مجلس الوزراء في إصدار قرار االستمالك هي :Uصالحية تقديرية تتحقق

.إذا اقتنع المجلس بان تنفيذ المشروع يحقق نفعا عاما -1 .إذا اقتنع أن لدى المستملك المقدرة على دفع التعويض -2

وفي هذه الحالة له أن يقرر إما استمالك العقار استمالكا مطلقا أو استمالك حق التصرف أو االنتفاع به الستعماله لمدة محددة دون معقب عليه في ذلك إال في حدود المشروعية واال إذا

".أثبت الطاعن أن مجلس الوزراء تعسف بممارسته المخوله إليه

Uوتجد المحكمةU أن وجه اعتراض المستدعين الواردة ضمن البينات انصبت على أن قطعة األرض المستملكة هي لغايات النفع الخاص وليس العام ذلك أن أرض المقبرة القائمة حاليا هي مقبرة خاصة تبرع بها جد المستدعين لغايات دفن موتى عشيرة الحدادين وهي تخص

طائفة واحدة وهي كنيسة الكاثوليك وهي مقبرة ال تتجاوز الدونم ويوجد فيها متسع وان هناك نظاما خاصا صريح إلنشاء المقابر والذي يمنع إنشاء أو توسعة المقابر داخل التنظيم

) م ووجوب اخذ موافقات الجهات المختصة. 500ويتوجب االبتعاد عن الحدود (

10

Uومن خالل البينات المقدمة في الدعوىU فان المحكمة تجد ومن خالل الكتاب المنتهي بالرقم أن المقبرة الحالية مقامة منذ مائة عام وفيها عشرات من 2014/ 8/ 20) تاريخ 3699(

العوائل المسيحية األخرى ضمن المقبرة ويتضح ذلك من كتاب كنيسة الروم الكاثوليك والذي ورد فيه أن المقبرة المسيحية في ماعين وحسب سجالت الكنيسة فيها قبور تعود إلى عائال ت الحدادين وغيرهم من العائالت وان المقبرة الحالية مليئة بالقبور وال يتوفر فيها مساحات لقبور

.إضافية وان أعداد الموتى بلغت أضعاف القبور الحالية وأنها بحاجة ماسة للتوسعة

Uكما وتجد المحكمة أنU هناك متبرعين من مالكي األرض المستملكة تبرعوا بحصصهم لغايات توسعة المقبرة للنفع العام من خالل سند إقرار وتعهد وهم كل من كريم فيليبس حدادين و فؤاد

.سالم خلف حدادين

وبما أن االستمالك للنفع العام متحقق وان البلدية أبدت أن المخصصات المتعلقة بالتعويض ) تاريخ 19215/ 1/ 21متوفرة في البلدية وفق ما ورد في الكتاب المنتهي بالرقم ( م /

27/7/2014) .U منشورات 26/5/1998 تاريخ 22/1998قرار محكمة العدل العليا رقم .)Uعدالة

Uوبما أن الجهة المستدعية لم تقدم أية بينةU على أن مجلس الوزراء قد خالف القانون باعتماده مخططات مخالفة للقانون أو انه اصدر قراره دون أن تكون أمانة عمان الكبرى غير قادرة على دفع التعويض وعليه فالدفع بان قرار االستمالك مخالف للقانون والنظام وعدم رصد

.مخصصات مالية وعدم اتخاذ اإلجراءات التي نص عليها القانون يكون مستوجب الرد 500أما فيما يتعلق بمخالفة توسعة المقبرة لألنظمة ووجوب أن تبعد المقبرة ما ال يقل عن مترا عن حدود التنظيم فان المحكمة تجد أن اإلدارة أفصحت عن إرادتها الملزمة بأنها

استملكت األرض لغايات توسعة المقبرة المسيحية.

U اشترط الشروط التالية لغايات 1970 لسنة 22ونجد أن نظام المقابر ودفن الموتى رقم :إحداث المقابر

11

أ. موافقة مدير الصحة على الموقع.

ب. أن تكون في موقع ال ينجم عن وجودها فيه خطر تلويث أي نهر أو بئر أو محطة لضخ المياه.

ج. أن ال يقل بعدها عن مائة متر عن حدود المدينة او القرية وفي موقع يسهل الوصول إليه.

د. أن تحاط بسياج أو سور ال يقل ارتفاعه عن متر ونصف.

ه. تصريف المياه تصريفا تاما .

و. أن تقع في مكان مرتفع معرض للرياح وال تغمره المياه.

Uإال إننا نجد ومن خالل البينات أنU هناك مقبرة في المنطقة المذكورة مقامة ابتداء منذ مائة عام وفق ما أقرت به الجهة المستدعية في الئحة الطعن وان الهدف هو التوسعة فان الشروط الواردة في المادة السابعة من النظام ال يبحث بها كونها تتعلق بأحداث المقابر الجديدة وليس

توسعه مقبرة مقامه أصال وعليه وحيث أن القرار اإلداري يصدر متمتعا بقرينة الصحة والسالمة ما لم يثبت مدعي التعسف باستعمال السلطة بالبينة التي تقنع بها المحكمة أن

مصدر القرار اإلداري قد أساء استعمال سلطته أو تعسف باستعمالها فان الدعوى تكون واجبة الرد.

U: خصائص االستمالك من خالل التعريف الوارد في قانون االستمالك

كل شيء مستقر بحيزه ( ) مدني العقار58أنه ال يرد إال على العقارات : عرفت المادة ( -1ثابت فيه ال يمكن نقله منه دون تلف أو تغيير هيئته فهو عقار، وكل ما عدا ذلك من

قطعة األرض أو قطع ) من قانون االستمالك (2). وعرفته المادة (شيء فهو منقولاألراضي المملوكة لشخص أو أكثر وتشمل ما عليها من أبنية وأشجار وأشياء ثابتة

أخرى، كما تشمل هذه الكلمة العقار بالتخصيص واإلجارة والتصرف وحق االنتفاع ). وجميع الحقوق العينية المتعلقة بالعقار

يقوم على التوفيق بين المصلحة العامة وحماية الملكية الفردية : غايته وضع يد اإلدارة -2 1020 من الدستور و12على العقار لتنفيذ مشروعات النفع العام وفق ما ورد في المواد

10 من قانون االستمالك، مقابل التعويض العادل وفق األسس الواردة بالمادة 3مدني و

12

- محكمة العدل العليا، برئاسة 2007 لسنة 363حكم رقم Uمن قانون االستمالك. ( 6/3/2008فؤاد سويدان

Uفي الموضوعU :

Uوعن أسباب الطعنU فإننا نجد أن الملكية الخاصة ذات وظيفة اجتماعية غايتها تنمية الثروة :القومية وهي في األصل ثمرة النشاط الفردي وحافزة على االنطالق والتقدم فقد كفل الدستور

األردني حمايتها وصونها وعدم المساس بها إال على سبيل االستثناء وفي الحدود وبالقيود التي أوردها فقد حظر الدستور نزع الملكية الخاصة جبرا عن صاحبها إال للمنفعة العامة ومقابل

1952) من الدستور األردني لعام 11تعويض وفقا ألحكام القانون ،فقد نصت المادة (ال يستملك ملك احد إال للمنفعة العامة وفي مقابل تعويض عادل حسبما " وتعديالته على أنه:

. "يعين في القانون

UونجدU ) منه على ما يلي3 ) قد نص في المادة (1987 لسنة 12 أن قانون االستمالك رقم (: ال يستملك أي عقار إال لمشروع يحقق نفعا عاما ولقاء تعويض عادل". فهل كان استمالك "

عقارات المستدعي موضوع الطعن للمنفعة العامة ووفقا ألحكام الدستور والقانون.

Uفإننا نجد أنهU من المقرر قانونا أن ألمانة عمان الكبرى سلطاتها في اختيار الموقع وتحديد العقارات التي يشملها التخصيص للنفع العام بحكم طبيعة أعمالها ووظائفها بما تراه محققا

للمصلحة العامة وبما يجتمع لها من مقومات الخبرة والدراية بتنظيم مدينة عمان وينعقد لها من أسباب االختصاص الصحيح وان طلبها من دولة رئيس الوزراء بالتنسيب الى مجلس الوزراء

باستصدار قرار باستمالك عقارات المستدعي المبينة أوصافها في قرار لجنة االستمالك واألمالك في أمانة عمان الكبرى الستعمالها لغايات شوارع وحدائق عامة مشروعا للنفع العام

بالمعنى المقصود في قانون االستمالك وانه لم يرد من البينات أو الشواهد ما ينبئ أنها انحرفت به عن غاياته فنتكبت وجه المصلحة العامة أو اتخذته منبت الصلة بها فان القرار

المطعون فيه يكون قد صدر سليما قائما على صحيح سببه بمنأى عن مظان االنحراف مبرءا مما ينعاه عليه المستدعي، وان اإلجراءات التي اتبعت هي ما نص عليه الدستور وقانون

) األمر الذي يتعين معه رد الدعوى1987 لسنة 12االستمالك رقم (

13

لهذا وبناء على ما تقدم نقرر رد الدعوى وتضمين المستدعى الرسوم وعشرة دنانير أتعاب محاماة.

قرارا وجاهيا بحق المستدعي والمستدعى ضده األول وغيابيا بحق باقي المستدعى ضدهم م. ) 6/3/2008 ه الموافق 1429 صفر 28صدر وافهم علنا بتاريخ

س: ما طبيعة قرار مجلس الوزراء بخصوص االستمالك؟

يعتبر قرارا إداريا صادرا عن سلطة عامة محدثا مركزا قانونيا معينا. ج:

س: ماذا يترتب على ذلك ؟

- من الجائز الطعن بالقرار بالموافقة على االستمالك أمام محكمة العدل العليا (اإلدارية) 1) لسنة 27) من قانون القضاء اإلداري رقم (6/أ/5بدعوى تسمى دعوى إلغاء وفقا للمادة (

2014 .

- لذلك تنحصر الدفوع التي يثيرها صاحب العقار المستملك حول مشروعية االستمالك 2ومقدار التعويض فإذا لم تنحرف اإلدارة عن مبررات االستمالك والمنفعة العامة ال يكون أمام

المالك إال التعويض العادل.

U:أطراف االستمالك

الحكومة والمجالس البلدية بأنه ( ) من قانون االستمالك2عرفته المادة (أوال - المستملك: ). واألشخاص االعتباريين اآلخرين

تشمل كافة الوزارات والمؤسسات بموجب نظام تنظيم ارتباط الوزارات والدوائر الحكومةأ- والمؤسسات والدوائر الحكومية التي 1988) لسنة 16والمؤسسات الرسمية العامة رقم (

تنشأ بموجب قانون خاص.

المجلس البلدي أو لجنة بأنه ( من قانون البلديات2عرفته المادة المجالس البلدية : ب- البلدية التي تشكل وفقا ألحكام هذا القانون أو اللجان المؤقتة على مستوى منطقة

). البلدية أو مجلس أمانة عمان الكبرى أو مجلس أمانة القدس

14

المجلس الذي بأنه ( من قانون إدارة القرى4 و2 و2عرفته المواد المجلس القروي : ج- ينشأ في كل قرية وتكون مدته ثالثة سنوات وال يزيد عن اثني عشر عضو وفاقا لما

).يحدده متصرف اللواء ويحدث بقرار يصدره متصرف اللواء المختص

: ورد ذكر هؤالء األشخاص في نهاية تعريف المستملك األشخاص االعتبار يون د- الواردة الثانية من قانون االستمالك.

وهذا يطبق عندما يدار المرفق العام من أشخاص معنوية كالشركات مثال بموجب عقود امتياز (شركة الكهرباء) لهم الحق بالتقدم بطلب لمجلس الوزراء لنزع الملكية ويكون نزع

الملكية بالنتيجة لصالح السلطة التي منحت االمتياز.

يعتبر مالكا للعقار من ( من قانون االستمالك7عرفته المادة ثانيا - مالك العقار المستملك : كان العقار مسجال باسمه في دائرة التسجيل واذا كان العقار غير مسجل فيعتبر المالك له واضع اليد عليه بتاريخ نشر قرار مجلس الوزراء باالستمالك على أن ال يجحف ذلك بحق

أي شخص يرغب في إقامة الدعوى فيما بعد مدعيا انه صاحب الحق في التعويض ). المقرر

U .السؤال هنا هل هو المالك عند صدور قرار االستمالك أم المالك عند دفع التعويض

- استقر االجتهاد القضائي على أن المشتري خلف للبائع وتنتقل إليه حقوق البائع إذا كانت 1األرض المستملكة قد انتقلت إليه بكامل مساحتها بعد االستمالك وقبل إقامة الدعوى لتقدير

التعويض.

س: يثور خالف على معنى المالك المستحق للتعويض عن األرض المستملكة هل هو المالك عند صدور قرار االستمالك أم المالك عند دفع التعويض؟

أنظر القرارات التالية لمحكمة التمييز األردنية: ج :

15

(هيئة خماسية) تاريخ 514/1992قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم 20/5/1992

(استقر االجتهاد على اعتبار المشتري خلفا للبائع وتنتقل حقوقه في األرض إلى البائع إذا كانت األرض انتقلت إليه بكامل مساحتها بعد االستمالك وقبل إقامة الدعوى لتقدير التعويض،

أما إذا انتقلت إليه األرض مفرزة أو بعد التعديل الجاري بعد االستمالك فانه ال يعتبر خلفا للبائع وال يملك الحق في المطالبة بالتعويض عما كان قد أستملك من القطعة األصلية وبناء

على ذلك فإذا انتقلت األرض إلى المشتري بعد أن نزل من مساحتها الجزء المستملك بموجب قرار مجلس الوزراء وبقي الجزء المستملك حكما ضمنها باعتبارها غير صالحة لالنتفاع

فيعتبر بهذه الحالة خلفا 1987 لسنة 12) من قانون االستمالك رقم 12بموجب المادة ( للبائع في المطالبة بالتعويض عن الجزء المستملك حكما فقط ).

:- إذا توفي المالك انتقل الحق للورثة بالمطالبة إذا وقع االستمالك بعد وفاة المورث- 2بالتعويض للورثة بنسبة الحصة اإلرثية، فال يجوز أن يطالب احد الورثة عن كامل التعويض

ما دام أن االستمالك تم بعد الوفاة وبالتالي فان تقديم احد الورثة الدعوى باإلضافة للتركة للمطالبة بالتعويض العادل عما استملك من قطعة األرض فال ينتصب خصما عن جميع

الورثة.

(هيئة خماسية) تاريخ 261/2000قرار محكمة التمييز األردنية بصفتها الحقوقية رقم 31/5/2000

من القانون المدني وتنتقل ملكية 1086(إن التركة تؤول للورثة حكما بمجرد الوفاة وفقا للمادة العقار للورثة كل بحسب حصته اإلرثية وان لم يجر انتقال هذه األرض رسميا بمعرفة دائرة

التسجيل وبالتالي فان الحق بالمطالبة بالتعويض عن االستمالك ينتقل للورثة كل بنسبة حصته اإلرثية ولذا فان المطالبة يجب أن تتم من كل وريث ال من احد الورثة بالنيابة عن اآلخرين

الن المطالبة ال تتعلق بحق للتركة ما دام وان االستمالك تم بعد الوفاة وبالتالي فان تقديم احد الورثة بصفته احد ورثة والده باإلضافة لباقي تركة مورثه بهذه الدعوى ضد سلطة المياه

للمطالبة بالتعويض العادل عما استملك من قطعة األرض فال ينتصب خصما عن جميع

16

الورثة في هذه الدعوى وانما عن حصته فقط وبالتالي تكون دعواه عن الورثة مقدمة ممن ال يملك حق تقديمها ).

فهنايحكم للورثة بما يصيبهم من التعويض إذا وقع االستمالك قبل وفاة المورث- 3ال بما يصيب المدعي وعلى ان ال يقبض المدعي أيضا من هذا التعويض إال االستمالك عن

) والذي جاء فيه: 306/1993ما يصيب حصته فقط. (انظر تمييز رقم القضية: (

والده المرحوم لتركة وباإلضافة : حامد محمد توفيق المومني بصفته الشخصيةالمميز (: مجلس بلدي صخرا/وكيله المميز ضدهتوفيق/ وكيله المميز المحامي السيد عبد غرايبة.

قدم وكيل المميز هذا التمييز 1/2/1993 الحكم بتاريخالمحامي السيد عبد الحميد المومني. في القضية رقم 12/1/1993للطعن بالحكم الصادر عن محكمة استئناف حقوق اربد تاريخ

) دينارا عن حصته فقط في قطعة 755.451 بالحكم للمميز بمبلغ (القاضي) 239/92(األرض موضوع الدعوى وما عليها من إنشاءات مع الفائدة القانونية وتضمين الجهة المستأنفة أصليا (المدعى عليها) الرسوم والمصاريف التي تكبدها المستأنف عليه أصليا (المدعي) في

) دينارا أتعاب محاماة عن هاتين المرحلتين. 35مرحلتي التقاضي ومبلغ (

U :وتتلخص أسباب التمييز بما يلي

أخطأت المحكمة بالحكم للمميز بالتعويض عن حصته فقط حيث أن المميز أقام الدعوى .1والده وكان من المفروض الحكم بجميع المبلغ لجميع لتركة وباإلضافة بصفته الشخصية

من المجلة. 1642الورثة طبقا لنص المادة وقع في عهد المتوفى ولم يتم في عهد الورثة والدعوى المقامة االستمالك إن .2

هي دعوى صحيحة. التركة من إن المستأنف ال يضار من استئنافه وهذه القاعدة لم تطبق في هذه القضية. .3

Uالقرار بعد التدقيق والمداولة نجد :

أن من حق الوارث أن يطالب بكامل مطلوب المورث وليس عن السببين األول والثاني

17

) من المجلة التي جاء فيها 1642بمقدار حصته فقط وهذا المعنى واضح من نص المادة (مثال يصح ألحد الورثة أن يدعي مطلوب الميت الذي هو ذمة آخر وبعد الثبوت يحكم (

) وجاء في شرح علي حيدر للنص المشار إليه أن الوارث بجميع المطلوب لجميع الورثةالمدعي ليس له بعد ثبوت الدعوى والحكم بها أن يقبض جميع المحكوم به وانما ما يصيب

انظر القرار التمييزي حصته. كما أن أحكام محكمة التمييز مستقرة قراراتها على هذا االجتهاد ( ).1209 نقابة صفحة 1984 مجموعة 24/7/1984 تاريخ 410/64

Uوحيث أن المدعيUالمورث مطالبا بالتعويض لتركة وباإلضافة أقام الدعوى بصفته الشخصيةمن مجلس بلدي صخرا وفقا لما تقضي به المادة المذكورة أعاله فقد كان على محكمة

ال بما يصيب المدعي االستمالك االستئناف أن تحكم للورثة بما يصيبهم من التعويض عنوعلى أن ال يقبض المدعي أيضا من هذا التعويض إال ما يصيب حصته فقط لهذا يكون سببا

الطعن األول والثاني واردين على الحكم المميز.

Uوعن السبب الثالثU .فان البحث به يصبح غير منتج إزاء ما جاء في معالجتنا للسببين أعاله

Uلذا نقررU نقض الحكم المميز استنادا لما جاء في ردنا على السببين األول والثاني واعادة األوراق لمحكمة االستئناف إلجراء المقتضى.

تمييز حقوق U- في حال الخالف حول ملكية المنشات المقامة على العقار المستملك ((4)642/2005 (

Uوبالنسبة للسببين األول والثانيU:) من قانون 2 فان مالك العقار بالمعنى المقصود بالمادة ( العقار مسجال باسمه في دائرة التسجيل. -:من كان (1987) لسنة 12االستمالك رقم (

.واضعا يده على العقار غير المسجل بتاريخ نشر قرار مجلس الوزراء باالستمالك)

: (ومن ملك أرضا ملك ما فوقها /ا من قانون االستمالك7كما يستفاد من منطوق المادة إذا نص القانون، أو قضى االتفاق وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع به علوا وعمقا، إال

18

من القانون المدني. 1019/2بغير ذلك. كما تقضي بذلك المادة

فان قطعة األرض موضوع الدعوى كما يتضح من صورة قيد تسجيلها Uالحالة المعروضةUوفي يعتبر جميع الشركاء فيها مالكين لها، UوبالتاليUمسجلة على أسماء المميز ضدهم وآخرين،

ولما فوقها من أشجار وانشاءات، ما لم يقم الدليل على أن ما على األرض من أشجار ومنشات تخص المميز ضدهم دون غيرهم من الشركاء. وان إثبات ملكية المميز ضدهم لألشجار المغروسة بقطعة األرض والخزان المقام عليها، إنما يتم من خالل دعوى إثبات

خالل دعوى المطالبة بالتعويض العادل عن ملكية تقام بمواجهة باقي الشركاء وليس مناالستمالك المقامة بمواجهة المنشئ، والتي لم يمثل فيها باقي الشركاء، كما انتهى لذلك قرار

محكمة االستئناف في قرارها المميز، فيغدو إصرارها على القرار النقض وخالفا لما ذهبت إليه محله مما يتعين معه نقض القرار المميز لورود هذين السببين عليه)). المنقوض في غير

ما هي أهم الدفوع في اإلطار العام؟

هل المدعي مالك للعقار بتاريخ االستمالك أم تم بيع قطعة األرض. / هل - الخصومة / 1المدعي وريث باإلضافة للتركة أو بصفته الشخصية. إذا ادعى احد الشركاء ملكيتهم للبناء

كامال دون الشركاء اآلخرين.

- هل المستملك الحكومة أو احد مؤسساتها ؟2

- هل االستمالك تم للصالح العام وما هو معيار الصالح العام ومن هي الجهة القضائية 3 المخولة بتقدير ذلك ؟

- الرد على االدعاء أن االستمالك يخالف حق الملكية المقرر بالدستور. 4

المحور الثاني

مفهوم االستمالك المجاني ( الربع القانوني )

19

من قانون االستمالك :11نصت المادة •

لفتح أو االستمالك إذا كان مع مراعاة ما ورد في الفقرتين (ب) و (ج) من هذه المادة_ أ فيقتطع مجانا ما ال يزيد على ربع مساحة توسيع طريق أو إلنشاء مشروع إسكان حكومي

من األرض األرض إذا كان االستمالك للطريق وما ال يزيد على ربع مساحة الجزء المستملكعلى أن تخصص المساحة إلنشاء مشروع اإلسكان على ذلك الجزء االستمالكإذا كان

ملزما بدفع التعويض المستملك في مشروع اإلسكان ويكون المقتطعة مجانا لغاية إنشاء الطرق. ويشترط في جميع الطرق عن تلك المساحة في أي وقت بعد إنشاء المشروع إذا لم ينفذ تلك

أن يدفع التعويض عن كامل ما هو ملحق أو ثابت بالجزء المستملك من االستمالك عمليات .واألشجار وذلك مهما كانت الغاية من االستمالك األرض كاألبنية

يدفع المستملك التعويض عن كامل المساحة المستملكة لفتح أو توسيع طريق أو -‌بإذا شمل إلنشاء مشروع إسكان حكومي عليها دون اقتطاع أي جزء منها مجانا

االستمالك العقار بكامله أو بقيت منه نتفه أو فضله غير صالحة لإلعمار أو لالنتفاع ) 12منها واعتبرت مشمولة باالستمالك وفقا لألحكام والشروط المنصوص عليها في المادة (

من هذا القانون.

فال يجوز استمالك أي جزء آخر منها ج- إذا استملك ربع مساحة األرض مجانا للطرق وجرى أما إذا استملكت أي مساحة من األرض لمشروع إسكان حكوميبدون تعويض،

استمالك أي جزء آخر آو أكثر من تلك األرض للمشروع نفسه أو للطرق فال يجوز أن يزيد مجموع ما اقتطع من األرض مجانا في جميع حاالت االستمالك التي تمت فيها عن

ربع مساحة القطعة األصلية ولو انتقلت ملكيتها.

ال يؤثر في حساب الربع الجائز استمالكه بدون تعويض بمقتضى أحكام هذا القانون د- معامالت التقسيم أو التنظيم الخاصة التي يقدمها المالكون بعد وضع

مخططات االستمالك أو مخططات التنظيم داخل حدود البلديات والقرى أو خارجها ولو لم يتم تصديق تلك المخططات.

جرى العمل من قبل المحامين والمحاكم على استخدام مصطلح ( الربع القانوني ) للتعبير على

20

هذا النوع من االستمالك ورغم أن الدستور كان واضحا في تحديد ضوابط نزع الملكية ضمن أن يكون نزع الملكية للمنفعة العامة وان يكون ااالستمالك مقابل التعويض العادل.

ما هي الحاالت التي يجوز فيها اقتطاع الربع القانوني ؟

يجوز اقتطاع ربع قطعة األرض المستملكة مجانا إذا كان االستمالك لتوسيع أو فتح -1أي طريق أو شارع أو طريق وقد عرفت المادة الثانية من قانون االستمالك الطريق بأنه (

وزقاق أو ممر أو جسر أو درج بما في ذلك الخنادق والمجاري والعبارات واألرصفة والدوارات التابعة للطرق وجزر السالمة فيها والجدران االستنادية وتشمل الكلمة حرم الطريق

)والساحات الملحقة به

تطبيقات قضائية وهذا ما تأييد بالعديد من قرارات محكمة التمييز ومنها:

وفيه ينعى عن السبب الرابع ( محكمة تمييز حقوق)2009 لسنة 2400(قرارها رقم . المستملكة من المساحة القانوني الربع الطاعن على محكمة االستئناف خطأها بعدم خصم

الذي يقع لغايات الطرق وانشائها االستمالك في يكون القانوني الربع أن خصمتجد محكمتناتم لغايات االستمالك وقع لغايات خط سكة الحديد فال يعتبر هذا االستمالك وفتحها وحيث أن

وهذا ما استقر عليه اجتهاد محكمتنا. االستمالك ) من قانون2المادة ( في الطرق المشار إليهاالقانون يتفق وصحيح القانوني الربع ما ذهبت إليه محكمة الموضوع بعدم خصموعليه فإن

وهذا السبب مستوجب الرد). وعن السبب ( والذي جاء فيه )35427/2018انظر قرار محكمة استئناف عمان الرقم: (

ومفاده تخطئة محكمة الدرجة األولى بالحكم للمدعين بالتعويض وعدم رد الدعوى كون األولوما عرفت االستمالك وطبقا للمادة الثانية من قانون القانوني ضمن الربع المستملكة المساحة

به الطريق) من 5) حوض (48الواقع على قطعة األرض رقم ( االستمالك نجد أنردنا على ذلك وفي

من قبل المدعى عليها استمالك هو5/4/2016أراضي الزرقاء والمعلن عن الرغبة به بتاريخ لغايات تصويب مسار خط الصرف الصحي مشروع الخط الناقل من محطة رفع غرب الزرقاء

) أمتار مشروعا للنفع العام بالمعنى المقصود في 5إلى محطة تنقية الخبرة السمراء وبعرض (

21

استمالك لغايات فتح طريق حسب تعريف المادة (الثانية) من وهو ليس االستمالك قانونالمستملكة األمر الذي يجعل الحكم للمدعين بالتعويض عن المساحة. قانون االستمالك

محله وموافقا للقانون وسبب االستئناف ال يرد على القرار في ) واقعا2م125والبالغة ( .المستأنف فنقرر رده

يجوز للمستملك اقتطاع الربع القانوني إذا كان االستمالك لمشروع حكومي شريطة أن -2تخصص هذه المساحة المقتطعة مجانا لغاية إنشاء طرق، واذا لم ينفذ المستملك الطرق فأنه

يكون ملزما بدفع التعويض لمالك العقار. واذا لم يكن الغاية من االستمالك إنشاء إسكان حكومي فال يجوز اقتطاع الربع المجاني.

وفيه ينعى المميز على في ذلك وعن السبب األول( )412/2006انظر تمييز حقوق رقم (محكمتي االستئناف والبداية بعدم ردهما لدعوى الجهة المدعية سيما وان المساحة المتملكة اقل من الربع القانوني المعفى من التعويض. إن الطعن على هذا الوجه ال يقوم على أساس قانوني

تنص على أنه: 87) لسنة 12رقم ( االستمالك /ا) من قانون11سليم فالمادة (فيقتطع مجانا حكومي إسكان مشروع لفتح أو توسيع طريق أو إلنشاء االستمالك إذا كان(

مشروع المستملك من األرض إذا كان االستمالك إلنشاء ما ال يزيد عن ربع مساحة الجزءإنشاء الطرق لغايات اإلسكان على ذلك الجزء على أن تخصص المساحة المقتطعة مجانا

موضوع هذه الدعوى لم يكن لفتح أو توسيع االستمالك وحيث أن اإلسكان. مشروع فيأمنية ولذا فان عدم اقتطاع ربع لغايات وانما كان حكومي إسكان مشروع طريق او إلنشاء

) ولذا فان هذا السبب مستوجب من األرض يتفق وأحكام القانون المستملك مساحة الجزء .للردإذا كان االستمالك للطريق قد شمل كامل مساحة األرض او بقيت منه نتفه غير صالحة -3

) من القانون الحاالت التي تعتبر فيها النتفه عديمة الفائدة وان 12لإلعمار وقد حددت المادة ( ال يكون للمستملك عقار يمكن ضم الجزء إليه.

مالحظة: إذا وقع االستمالك على مراحل بحيث أصبح كامل العقار مستملك هل يجب التعويض عن

الربع القانوني؟ : نعم إال في حالة واحدة إذا تم التعويض عن االستمالك األول بموجب قرار قضائي اإلجابة

22

فيما يجاوز الربع القانوني بالنسبة لألسباب ) ( - محكمة تمييز حقوق2001 لسنة 2244انظر تمييز حقوق رقم (

يدفع التعويض عن كامل المساحة المستملكة المستملك فإنالثاني والرابع من تمييز المالكلفتح أو توسيع طريق أو إلنشاء مشروع إسكان حكومي عليها دون اقتطاع أي جزء منها مجانا

أو بقيت منه نتفه غير صالحة لإلعمار أو لالنتفاع منها بكامله العقار إذا شمل االستمالك) من 12/ب) و(11وفقا ألحكام المادتين ( باالستمالك واعتبرت مشمولة حكما

مرة واحدة أو على مراحل إال إذا كان المالك اقتضى االستمالك االستمالك، سواء تم قانونسابقة بموجب حكم قضائي استمالكات او استمالك تعويضا عما زاد عن الربع القانوني نتيجة

كما استقر على ذلك قضاء محكمتنا اذ ال يجوز للمالك في مثل هذه الحالة المطالبة بالتعويض عن الربع القانوني المجاني الذي جرى التعويض عما زاد عنه بحكم قضائي).

: مالحظةإذا كان االستمالكان قد صدرا لصالح شخصين مختلفين مثال أن تكون وزارة األشغال

استملكت جزء وضمن الربع القانوني فال تعويض عن المساحة المستملكة، ثم قامت البلدية واستملكت كامل القطعة وبالتالي ال مجال للربع القانوني؟

ترفع دعوى على المستملكين للمطالبة بالتعويض عن كامل مساحة األرض كل الحل :- حسب المساحة المستملكة من قبله.

إذا تضمن قرار مجلس الوزراء التعويض عن كامل مساحة األرض كما الحال في حالة -4 الطرق الدائرية محدودة المنافذ والمخارج.

23

بالنسبة للسببين () - محكمة تمييز حقوق2006 لسنة 510انظر تمييز حقوق رقم (ضدهما" /ومفادهما تخطئة محكمة االستئناف بتعويض "المميزاألول والثاني

دون اقتطاع الربع القانوني ذلك أنها فسرت قرار مجلس الوزراء المستملكة المساحة كامل عن تفسيرا خاطئا وفي ذلك نجد أن اقتطاع الربع القانوني دون تعويض عن المساحة المستملكة

إنما شرع أصال تحقيقا لمصلحة عامة مراعاة لخزينة الدولة التي تتولى اإلنفاق عن كافة المشاريع العامة، وحيث أن صاحب الحق في هذا االقتطاع قد تنازل صراحة عن حقه وارتأى

لمصلحة ارتأى المستملكة جزءا منها عن كامل المساحة المستملك تعويض أصحاب األراضيمعالي وزير األشغال العامة قد وافق على تحقيقها حيث أن مجلس الوزراء استنادا إلى تنسيب

كطريق محدود المنافذ وذو مداخل ومخارج محددة اعتبار الطريق الدائري حول مدينة عمان) كما وافق على تعويض 86) لسنة (24) من قانون الطرق رقم (20استنادا ألحكام المادة (

استنادا ألحكام المادة العاشرة المستملكة منها عن كامل المساحة المستملك أصحاب األراضي فيكون ما ذهبت إليه محكمة االستئناف من 1987) لسنة 12رقم ( االستمالك من قانون

دون اقتطاع الربع المستملكة المساحة كامل تعويض الجهة المدعية "المميز ضدها" عنالقانوني واقعا في محله وموافقا لألصول)

إذا استملكت ربع مساحة األرض مجانا للطريق فال يجوز استمالك أي جزء أخر دون -5تعويض حتى ولو انتقلت ملكيتها إلى مالك أخر أو أفرزت إلى قطع أخرى وحملت أرقاما

خاصة. تطبيقات قضائية

) (للجهة المستملكة أن تقتطع في االستمالك الثاني ما تبقى )426/93تمييز حقوق رقم ((لها من الربع القانوني دون تعويض إذا كان االقتطاع في االستمالك األول اقل من الربع

القانوني. أما في حالة إفراز القطعة بعد االستمالك األول فعلى الجهة المستملكة أن ال تقتطع باقي الربع القانوني من قطعة واحدة وانما من كلتيهما وفقا لمساحة كل منهما، وبخالف ذلك فيحكم عليها بالتعويض للمدعي عن المساحة الزائدة عن باقي الربع القانوني المتحقق على

قطعة أرضه بعد اإلفراز).

24

ما هي أهم الدفوع التي تثار من قبل وكيل الدولة بشان الربع القانوني إذا تمسك الخصم بعدم دستورية الربع القانوني وعدم جواز أن يكون الربع القانوني -1

مجاني. أن يتم التأكد أن االستمالك جاوز الربع القانوني في حال الطرق و اإلسكانات الحكومية. -2إذا كان هناك أكثر من استمالك وتم التعويض عن االستمالك األول بموجب قرار قضائي -3

وشمل االستمالك الثاني كامل مساحة األرض فال يشمل التعويض الربع القانوني األول. إذا وقع االستمالك من قبل أكثر من مستملك ولكامل قطعة األرض وشمل كامل -4

المساحة. اعتبار ما تبقى من قطعة األرض فضله ال يستفاد منها والتأكد من عدم وجود قطع -5

مجاورة للمالك يمكن ضم الفضلة لها.

25

المحور الثالث

اإلجراءات الواجب إتباعها في االستمالك

أوال : اإلجراءات الواجب إتباعها قبل صدور قرار االستمالك

من قانون االستمالك وتتمثل بأنه أوجب على 4أورد المشرع هذه اإلجراءات في المادة المستملك أن ينشر إعالنا في صحيفتين يوميتين على األقل يعلن فيه عزمه على التقدم إلى

مجلس الوزراء بعد مرور خمسة عشر يوما من تاريخ نشر اإلعالن بطلب إصدار قرار باستمالك العقار الموصوف في اإلعالن وان المشروع هو للنفع العام ويتضمن رقم قطعة األرض ورقم الحوض واسم الحي وفيما إذا كانت هناك إنشاءات قائمة على قطعة األرض

المراد استمالكها، وكذلك يقدم طلبا لمجلس الوزراء مرفقا بمخطط العقار المطلوب استمالكه وبكشف تقديري أولي لمجموع التعويض عنه وبما يثبت مقدرته المالية عن دفعه وذلك خالل

ثالثة أشهر من تاريخ انتهاء مدة اإلعالن برغبته في االستمالك واال اعتبر ذلك اإلعالن وكأنه لم يكن.

ما هي الطبيعة القانونية لالجراءات التي يقوم بها المستملك ؟

أن اإلجراءات التي اوجب القانون على المستملك القيام بها ال تعتبر من القرارات اإلدارية وانما هي أعمال تمهيدية لصدور قرار االستمالك وبالتالي غير قابلة للطعن إمام المحكمة اإلدارية.

أما قرار مجلس الوزراء باالستمالك فيعتبر قرار اداري يجوز الطعن فيه أمام القضاء اإلداري.

وفيما يتعلق بالدفع ) والذي جاء فيه ( )445/2015انظر قرار المحكمة اإلدارية رقم (( فإننا نجد انه يتوجب التفرقة ما بين ما تطالب به الجهة المستدعية في استدعاء دعواها األول

) وحيازتها حيازة 169وهو إلغاء قرار مجلس الوزراء المتعلق باستمالك قطعة األرض رقم () من قانون االستمالك 17فورية وبين المطالبة بالتعويض عن االستمالك فقد نصت المادة (

: 1987) لسنة 12رقم (

ا. إذا اقتنع مجلس الوزراء بناء على طلب المستملك أن هناك أسبابا تدعو الن يضع "

26

المستملك يده على العقار في الحال فيصدر المجلس مع قرار االستمالك أو بعد قرارا بحيازة العقار فورا دون التقيد بإجراءات االستمالك المنصوص عليها في هذا القانون باستثناء

.") من هذا القانون ويكون هذا القرار نهائيا4اإلجراءات المنصوص عليها في المادة (وبناء على هذا النص فان قرار االستمالك والحيازة الفورية هو قرار إداري نهائي يقبل الطعن

والتي 2014) لسنة 27أمام محكمتنا سندا للمادة الخامسة من قانون القضاء اإلداري رقم (تنص على اختصاص المحكمة اإلدارية في نظر الطعون على القرارات اإلدارية النهائية على سبيل المثال ال الحصر وبما أن قرار االستمالك أفصحت فيه اإلدارة عن إرادتها الملزمة بما

لها من سلطة بمقتضى القوانين واألنظمة بقصد إحداث مركز قانوني معين أو تغييره أو تعديله متى كان ذلك ممكنا وجائزا قانونا، وأثرت هذه اإلرادة في المركز القانوني للمالكين فان لهم حق الطعن في قرار االستمالك والحيازة الفورية كونه قرارا إداري نهائي إما التعويض عن

) هو 10االستمالك فقد ورد في قانون االستمالك المذكور بان من يختص به وفقا للمادة (محكمة البداية وهي التي يقع ضمنها العقار المستملك وفق التعريف الوارد منه وبالتالي فان

الدفع بعدم اختصاص المحكمة يكون مردودا )

نطاق االستمالك:

:_ أن مجلس الوزراء يبسط يده على الطلب فإذا اقتنع بان تنفيذ االستمالك المطلق- 1 (وحسب المشروع يحقق نفعا عاما وبان لدى المستملك المقدرة على دفع التعويض أن يقرر

استمالك العقار استمالكا مطلقا (كامل العقار). مقتضى الحال)

. أو فرض أي حق من استمالك حق التصرف أو االنتفاع به الستعماله لمدة محدودة- 2حقوق االرتفاق عليه أو أي قيد على ممارسة أي من الحقوق المتفرعة عن ملكية العقار ويشترط في ذلك أن يصدر مجلس الوزراء قراره خالل ستة أشهر من تاريخ انتهاء مدة

اإلعالن برغبته في االستمالك واال اعتبر اإلعالن وكأنه لم يكن، وينشر قرار مجلس الوزراء في الجريدة الرسمية ويعتبر نشره بينة قاطعة على أن المشروع الذي يراد استمالك العقار من

اجله مشروع للنفع العام.

(ومن الرجوع إلى أوراق الدعوى وما قدم فيها من بينات نجد أن استمالك حق التصرف -3

27

المدعي قد اثبت ملكيته لكامل قطعة األرض موضوع الدعوى من خالل سند التسجيل التي تمت على قطعة أرضه من خالل قرار االستمالك والمخططات وقد اثبت أيضا واقعة

وحيازة مساحات استمالك والمتضمن الموافقة على11/5/2004مجلي الوزراء المنعقد بتاريخ من قطع األراضي المبينة أوصافها في الجدول المرفق بكتاب وزير المالية / دائرة األراضي

من أراضي 16/6/2004) تاريخ 4664والمساحة والمنشور في عدد الجريدة العدد رقم ()والعرب 13190االستمالك المنشور في صحيفتي الدستور عدد ( العقبة والموصوفة بإعالن

ألغراض وزارة الطاقة والثورة المعدنية والمبين فيها 15/4/2004)تاريخ 2506اليوم عدد (لمدة ثالث سنوات لغايات خط التصوف حق المستملكة والمساحات المستملكة المساحات

وقد ثبت بالخبرة أن قطعة األرض خارج المستملكة الغاز وقد ورد في إعالن النشر المساحات 250حدود التنظيم وهي ارض مستوية تصلح للزراعة وتقع شرق الطريق الصحراوي على بعد

متر تقريبا وال يوجد عليها أبنية أو أشجار والخدمات األساسية غير متوفرة فيها وان الخبراء في الصحف المحلية الواقع في االستهالك قدروا سعر المتر المربع الواحد بتاريخ نشر إعالن

التصرف عن حق ) بمبلغ أربعة دنانير للمتر المربع الواحد وكذلك قدروا بدل15/4/2004(ثالث سنوات بذات التاريخ وان المدعي اثبت دعواه بمواجهة المدعى عليها وبالتالي فان قرار محكمة الدرجة األولى واقعا في محله وينطبق وصحيح القانون وان ما ورد بهذا السبب ال يرد

.على القرار المستأنف ويتوجب الرد

)17/5/1993 (هيئة عامة) تاريخ 115/1992(قرار محكمة العدل العليا األردنية رقم /ج) من قانون 4التي وردت في المادة ((حسب مقتضى الحال) (إن قصد المشرع في عبارة

لمجلس الوزراء حسب مقتضى الحال التي تنص على (1987) لسنة 12االستمالك رقم (تقرير أي منهما وهما:

. االستمالك المطلق وهو استمالك رقبة العقار. 1

). . استمالك حق االنتفاع بالعقار الستعماله لمدة محدودة2

إلزام مجلس الوزراء صاحب الصالحية باالستمالك تحديد نوع االستمالك في ضوء الغاية هو

28

المستهدفة من االستمالك فإذا كانت الغاية تحقيق نفع عام دائم مستمر وجب أن يكون االستمالك مطلقا وان كانت الغاية تحقيق نفع عام لمدة مؤقتة محدودة جاز أن يكون

االستمالك مؤقتا مقصورا على حق التصرف أو االنتفاع يبقي العقار خالل المدة باسم صاحبه ويعود له حق االنتفاع أو استغالل العقار بعد مضيها. ..).

س: هل يجوز الطعن في االستمالك بكونه مطلق او مؤقت؟

ج: نعم

والذي مفاده انه ال وعن السبب األول من سببي الطعن) ()96/2008قرار اإلدارية العليا ((يجوز استمالك حق المنفعة أو حق االنتفاع استمالكا مطلقا بما أن قطعة األرض أنفة الذكر

واألكشاك المقامة عليها مملوكة للخط الحديدي الحجازي األردني كما أسلفنا، وبما أن حق اإلجارة لهذه األكشاك يعود للمستدعين، أي ألشخاص آخرين غير المالك. وبما أن كلمة

)اإلجارة وحق االنتفاع (، تشمل1987) لسنة 12(العقار) الواردة في قانون االستمالك رقم (كما هو واضح من نص المادة الثانية منه، وبما أن الخط الحجازي األردني هو مؤسسة عامة

وتعديالته، وبما أن االستمالك هو 1952) لسنة 23) من قانونه رقم (3رسمية، وفقا للمادة (ألغراض وزارة النقل لغايات مشروع خط السكة الخفيف مابين عمان والزرقاء، فهو والحالة هذه استمالك لتحقيق نفع عام دائم ومستمر، ويستدعي ذلك ان يكون استمالك حق إجارة األكشاك

المؤجرة للمستدعين، استمالكا مطلقا ال مؤقتا لمدة محدودة، وذلك كي يتمكن المستملك من تنفيذ مشروع خط السكة الخفيف ما بين عمان والزرقاء. وعليه يغدو هذا السبب حقيقا بالرد).

الحيازة الفورية

أجاز المشرع في قانون االستمالك للمستملك أن يضع يده على العقار المراد استمالكه دون ) من قانون 4التقيد بإجراءات االستمالك باستثناء اإلجراءات المنصوص عليها في المادة (

االستمالك ضمن ضوابط قانونية معينة وتشدد في هذه الحالة إذا كانت هناك أسباب عاجلة تدعو لذلك منها على سبيل الحصر حصول قطع جسر أو طرق أو انهياره أو حصول

فيضانات أو لدواعي األمن أو المسائل المستعجلة التي ال تحتمل التأخير)

حيث نصت الحيازة الفورية ) من قانون االستمالك تحت مسمى 17وفقا لما ورد بالمادة (

29

أ. إذا اقتنع مجلس الوزراء بناء على طلب المستملك أن هناك أسبابا تدعو الن يضع (المستملك يده على العقار في الحال فيصدر المجلس مع قرار االستمالك أو بعده قرارا بحيازة

العقار فورا دون التقيد بإجراءات االستمالك المنصوص عليها في هذا القانون باستثناء ) من هذا القانون ويكون هذا القرار نهائيا . 4اإلجراءات المنصوص عليها في المادة (

ب. إذا كان المستملك غير الوزارات والدوائر الحكومية والمؤسسات العامة الرسمية التابعة للحكومة والبلديات فيتوجب على المستملك أن يودع صندوق الخزينة التعويض الذي تقدره اللجنة المنصوص عليها في الفقرة (ج) من هذه المادة. ج. يتولى مدير عام دائرة األراضي والمساحة بواسطة من ينتخبهم من الخبراء إجراء الكشف الحسي على العقار المقرر حيازته

فوريا لتقدير التعويض الواجب إيداعه وإلثبات أوصاف العقار بصورة دقيقة ومفصلة ). لالستئناس بهذا الكشف عند تقدير قيمة التعويض

ما هي ضوابط الحيازة الفورية ؟

أن يصدر القرار من مجلس الوزراء بالحيازة الفورية دون التقيد بإجراءات االستمالك. .1إذا كان المستملك غير الوزارات والحكومة والمؤسسات والبلديات فيتوجب على .2

المستملك إيداع التعويض في صندوق الخزينة. يتم تقدير التعويض من قبل لجنة يشكلها مدير األراضي. .3

س: ما األثر القانوني المترتب على عدم اعداد التقرير ؟ الوزراء اصدر محكمة استئناف اربد (نجد أن مجلس )2009 لسنة 21696(الحكم رقم (

موضوع الدعوى مقرون بحيازة العقار المستملك حيازة فوريه ودون التقيد االستمالك قرارهذا من جانب ومن جانب أخر فان الجهة االستمالك المنصوص عليها في قانون باإلجراءات

الخبرة الجارية أمام محكمتنا لم تقدم تقرير لجنة المنشى ولم إجراء المدعى عليها وحتى تاريخيبدي مساعد المحامي العام المدني أي رغبة أو طلب إلبراز تقرير لجنة المنشئ أو انه قيد

في عداد التقرير وتقديمه كبينه ليس من شأنه المستملكة اإلعداد وبالتالي فان تقاعس الجهةموضوع العقار الجاري على االستمالك تأخير دعوى الجهة المدعية بالمطالبة بالتعويض عن

الدعوى ويكون ما جاء بهذا السبب ال يرد على القرار المستأنف). يتم إثبات أوصاف العقار بصورة تفصيلية لالستعانة فيها عند تقدير التعويض. ذلك أن .1

30

الحيازة الفورية من شأنها أن تغيير معالمه. ) من قانون االستمالك 6ال حاجة إلعداد تقرير لجنة المنشئ المنصوص عليه بالمادة ( .2

ال حاجة لتقرير لجنة المنشئ المنصوص عليها في ) (403/2007قرار تمييز (إذا اصدر مجلس الوزراء مع قرار االستمالك االستمالك /ب) من قانون6المادة (

المنصوص عليها من قانون االستمالك بإجراءات التقيد دون فورا قرارا بحيازة العقار )االستمالك

فنجد أن مجلس ما بخصوص ما يتمسك به المستأنف أصليا بعدم وجود تقرير لجنة منشأأ(المنصوص االستمالك بإجراءات التقيد دون العقار فورا بحيازة االستمالك الوزراء اصدر قرار

) 403/2007وبالتالي ال حاجة لتقرير لجنة المنشأ تميز حقوق ( االستمالك عليها في قانون وجاء تقرير الخبرة مستوفيا لكافة الشرائط القانونية والواقعية ولم يرد عليه 27/5/2002تاريخ

) من األصول 83أي مطعن واقعي أو قانوني ينال منه أو يجرحه وجاء موافقا لشروط المادة (المدنية حيث توافرت به هذه الشروط مما حملنا على اعتماده واألخذ به وحيث جاء تقدير

أكثر من تقدير خبراء محكمة الدرجة األولى وحيث أن لالستمالك خبراء محكمتنا بالنسبةموافق االستمالك فتكون مطالبتها بالتعويض عن الجهة المدعية حصرت مطالبتها باالستمالك

لصحيح القانون وعلى ضوء اعتماد محكمتنا لتقرير الخبرة الجاري أمامنا وعلى ضوء حصر فقط فان ما جاء بهذه األسباب ترد االستمالك وكيل الجهة المدعية مطالبته بالتعويض عن

على القرار ويتعين فسخه).

س: البد من قيام المحكمة بتسليم الخبراء نسخة من تقرير اللجنة لغايات االستئناس عند إعداد تقرير الخبرة؟

من قطع األراضي موضوع المستملكة ) (حيث أن المساحات)969/2006تمييز حقوق ((كما ورد في الئحة الدعوى فورية حيازة حيازتها الدعوى والمنشات واألشجار المقامة عليها تم

يتوجب اطالع الخبراء على تقرير اللجنة الموصوفة في البند (ج) من المادة وبيناتها فانهالكشف والخبرة على آجرت االستمالك. وبما أن محكمة االستئناف التي ) من قانون17(

من قطع األراضي موضوع الدعوى والتي المستملكة المساحة المنشات الواقعة فيلم تسلم الخبراء تقرير اللجنة الموصوف سابقا ولم تطلعهم عليه، كما فورية حيازة حيازتها تم

31

التي يتوجب تقدير التعويض على أساس األسعار الدارجة في ذلك أنها لم تحدد لهم التاريخالتي يتوجب مراعاتها وتقدير التعويض العادل على أساسها، التاريخ ولم تفهمهم األسس

فان ذلك يجعل االستمالك واكتفت أن طلبت منهم مراعاة المادتين الرابعة والعاشرة من قانونالخبراء معيبة لمخالفتها للقانون ويستدعي إعادته وتغدو أسباب تقرير الكشف معيبا وتقديرات

نقضه) . التمييز واردة عليه ويتعين

(هيئة خماسية) تاريخ 475/1988(قرار محكمة التمييز األردنية بصفتها الحقوقية رقم 20/6/1988(

) من قانون االستمالك أن يطلع الخبير المعين من محكمة الدرجة األولى 17(أوجبت المادة (على تقرير الكشف الذي أجرته لجنة المنشئ (التي عينها مدير األراضي للكشف على األرض

المستملكة المقرر حيازتها حيازة فورية) ليستأنس به عند تقدير التعويض على أساس من أن كشف لجنة المنشئ يصف األرض بحسب وضعها عند الحيازة الفورية).

الحكمة من رغبة المشرع من وجوب اطالع الخبير على تقرير لجنة المنشىء في الحيازة أن المستملك يضع يده فورا على العقار دون التقيد بإجراءات االستمالك المنصوص الفورية

عليها وقد يقوم بأفعال مادية قد تؤثر في معالم العقار المادية تحول دون الوصول إلى تحديد التقدير العادل للتعويض عن االستمالك ألن التقرير يصف حالة األرض عند صدور قرار

). أكثر عدالةالحيازة الفورية (

) 17س: ما األثر القانوني المترتب على عدم اتباع اإلجراءات المنصوص عليها بالمادة (من قانون االستمالك؟

يعتبر هذا التصرف غصبا موجبا للتعويض. ج:

) (هيئة عامة) تاريخ 224/1989انظر قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم (((يعتبر قيام المدعى عليه مجلس البلدية بفتح الشوارع عنوة في األمالك )22/1/1990

الخاصة بالمدعين دون إتباع طريق االستمالك ودفع التعويض، تعديا على صورة الغصب موجبا للضمان. وان التعويض المضمون على الغاصب هو بدل منفعة المساحات المغصوبة

من أراضي المدعين التي حرموا منها من جراء الغصب).

32

ثانيا : اإلجراءات الواجب إتباعها بعد صدور قرار االستمالك

) الفقرة (أ) و (ب) من قانون االستمالك وتتمثل 6أورد المشرع هذه اإلجراءات في المادة (بان يقدم صورة عن القرار ومخطط االستمالك إلى مدير تسجيل األراضي المختص الذي

يترتب عليه وضع إشارة على قيد الجزء المستملك من العقار تتضمن انه قد تقرر استمالكه وان يمتنع عن إجراء أي معاملة عليه فيما عدا معامالت االنتقال إال بموافقة المستملك ويشترط أن ال تصدر هذه الموافقة إال بعد الفصل قضاءا في مقدار التعويض الواجب دفعه أو باالتفاق عليه واذا كان العقار المستملك غير مسجل فيترتب على المستملك أن يقدم إلى مدير التسجيل

كشفا بأسماء واضعي اليد عليه ومحالت إقامتهم باإلضافة إلى قرار االستمالك والمخطط الخاص به، وأن يجري كشفا على العقار المستملك بواسطة لجنة يؤلفها المستملك تتولى تثبيت الوضع الذي كان عليه العقار عند صدور قرار االستمالك ويعتبر تقريرها بينة أولية على ذلك الوضع لغايات تقدير التعويض عن العقار، ولها بناء على طلب المستملك أن تضمن تقريرها مقدار التعويض الذي تقدره للعقار المستملك مراعية في ذلك أسس وطرق التقدير المنصوص

) من هذا القانون.10عليها في المادة (

س: ما هو التكييف القانوني لهذه االجراءات؟

وباستقراء ما تقدم فان اإلجراءات الواجب إتباعها بعد صدور قرار االستمالك ما هي إال ج: إجراءات إدارية خاصة بالمستملك وال يترتب على مخالفتها بطالن االستمالك.

س: ما هو الغرض من تثبيت هذه اإلجراءات؟

تثبيت هذا االستمالك على واقع سجالت دائرة تسجيل األراضي المختصة لوضع -1 إشارة على صحيفة العقار العينية أنه تقرر استمالكه.

منع بيع هذا العقار المستملك للغير. -2

معامالت االنتقال التي تتم ما بين الورثة على أنه يجوز بيع العقار ويستثنى من هذا المنعالخارج عن المساحة المستملكة شريطة موافقة المستملك وتصدر الموافقة بعد الفصل في مقدار

التعويض الواجب دفعه إن كان هناك تعويض واجب الدفع،

33

بواسطة لجنة يؤلفها المستملك فالغاية منه تثبيت أما بخصوص الكشف على العقار المستملك الوضع للعقار عند صدور قرار استمالك ويعتبر التقرير بينة أولية لغايات تقدير التعويض.

) (هيئة خماسية) تاريخ 320/1985(قرار محكمة التمييز األردنية بصفتها الحقوقية رقم ( (إن تقرير لجنة المنشئ هو رأي استشاري وليس بحجة على صاحب األرض )30/6/1985

المستملكة).

) من القانون ذاته التي 6) والذي جاء فيه ( ومن الرجوع للمادة ()2627/2018القرار رقم (( :بعد صدور قرار مجلس الوزراء باالستمالك يترتب على المستملك :تنص على

...أ. .

ب. أن يجري كشفا على العقار المستملك بواسطة لجنة يؤلفها المستملك تتولى تثبيت الوضع الذي كان عليه العقار عند صدور قرار االستمالك ويعتبر تقريرها بينة أولية على ذلك الوضع لغايات تقدير التعويض عن العقار، ولها بناء على طلب المستملك أن تضمن تقريرها مقدار التعويض الذي تقدره للعقار المستملك مراعية في ذلك أسس وطرق التقدير المنصوص عليها

.) من هذا القانون10في المادة (

من قبل محكمة االستئناف في اتخاذ وبتطبيق هذه المواد على تقرير الخبرة الثالثية المعتمدقرارها المميز يتبين أنه تضمن (... ومراعاة أسعار العقارات المجاورة لقطعة األرض وبتاريخ

.).... 22/3/2012إعالن الرغبة باالستمالك الواقع في

لم يرفقوا بتقريرهم أسعار البيوع التي جرت على وبالرجوع لبينات الدعوى يتبين أن الخبراءتلك العقارات المجاورة التي تتمثل بعقود البيع لتلك القطع، هذا من ناحية ومن ناحية أخرى ال

) من قانون االستمالك 6يوجد ضمن البينات تقرير لجنة المنشئ المنصوص عليها في المادة () 83المشار إليه وبذلك يكون تقرير الخبرة مخالفا لنص المادة العاشرة المشار إليها والمادة (

من قانون أصول المحاكمات المدنية وبالتالي ال تستطيع محكمتنا بسط رقابتها على أسعار .العقارات المجاورة ومدى أخذ الخبراء بتقرير لجنة المنشئ

لضمان التقدير ) () من القانون المشار إليه تنص على10وبما أن الفقرة (ح) من المادة (

34

العادل، يكون للمحكمة الرقابة على تقرير الخبرة وعليها عند تحديد مقدار التعويض التأكد من ). تقيد التقرير بأحكام هذه المادة

) (هيئة خماسية) تاريخ 454/1986(قرار محكمة التمييز األردنية بصفتها الحقوقية رقم (4/6/1986(

(ال تقبل المقارنة بين رأي الخبراء المنتخبين من قبل المحكمة بعدم اتفاق الخصوم على انتخابهم وبين رأي لجنة المنشئ (المستملك) الن المنشئ يستعين بلجنة يختارها هو لتقدير قيمة العقار الذي يرغب في استمالكه ليستأنس بتقديرها في سبيل وضع مخصصات لهذا

االستمالك أو لتقدير مقدرته على أداء قيمة التعويض عن االستمالك وهي لجنة استشارية له وليس للفريق اآلخر (مالك العقار) مشاركة في انتخابهم كما لم يكن ذلك في معرض الخصومة

أثناء النظر بالدعوى بينما خبرة الخبراء المنتخبين من قبل المحكمة تعد بينة بمقتضى المادة الثانية من قانون البينات).

ثالثا : اإلجراءات الواجب إتباعها من قبل مالك العقار المستملك:

من قانون االستمالك.8أوردها المشرع في المادة

س: ما هو الواجب ؟

أوجب على مالك العقار المستملك أن يقوم بإخبار المستملك خطيا بأسماء األشخاص ج:الذين لهم حقوق في العقار المستملك خالل ثالثين يوما من تاريخ نشر قرار مجلس الوزراء

بالموافقة على االستمالك.

س: ماذا يترتب على اإلخالل بااللتزام ؟

في حال إخالل المالك بذلك وعدم قيامه بهذا االلتزام فانه يعتبر والحالة هذه مسئوال عن ج:دفع التعويض لهؤالء األشخاص وتعتبر ذمة المستملك والحالة هذه بريئة تجاه أي من أصحاب

هذه الحقوق.

االستمالك بموجب مخطط تنظيمي مصدق نهائي:

35

أ. يعتبر استمالكا فتح أو توسيع أي طريق ( : من قانون االستمالك13* نصت المادة بموجب مخطط تنظيم أصلي أو تعديلي مكتسب الدرجة القطعية وفق أحكام قانون تنظيم

المدن والقرى واألبنية المعمول به و أي قانون آخر يعدله أو يحل محله. ب. ترسل نسخة عن مخطط التنظيم إلى مدير التسجيل ليضع إشارة على قيد تلك العقارات

) من هذا القانون. 6المستملكة وفق أحكام المادة (ج. تطبق على هذا االستمالك من حيث اإلجراءات وتقدير ودفع التعويض أحكام هذا القانون

ويعتبر تاريخ التصديق النهائي للمخططات لهذه الغاية بمثابة النشر إلعالن االستمالك ). وقرار مجلس الوزراء باالستمالك

المخططات التنظيمية التي اكتسبت الدرجة القطعية وفقا إن حكم المادة المذكورة تشملقرار ديوان ألحكام قانون تنظيم المدن والقرى واألبنية بعد نفاذ هذا القانون. أكد على ذلك (

). 1977 لسنة 19تفسير القوانين رقم

وحيث أن العمل بأحكام قانون االستمالك المشار إليه هو من تاريخ نشره في الجريدة ؛ فإن ما ينبني على ذلك أن حسبما نصت المادة األولى منه1976/ 1/1الرسمية الموافق

) 22المخططات التنظيمية التي تعتبر قائمة مقام قرار االستمالك بمقتضى الفقرة ا من المادة (هي المخططات التي اكتسبت أو تكتسب الدرجة القطعية بعد العمل بهذا القانون الجديد والقول بخالف ذلك وبان حكم هذه الفقرة يشمل المخططات التي اكتسبت الدرجة القطعية قبل العمل بهذا القانون من شانه أن يؤدي إلى نتائج غير منطقية وال معقولة وهي انه ما دام أن الفقرة (ج) من نفس المادة المذكورة اعتبرت تاريخ التصديق النهائي على المخططات التنظيمية

بمثابة تاريخ نشر قرار االستمالك..).

وكذلك محكمة التمييز أكدت على ذلك في العديد من قراراتها ومنها:

) (هيئة عامة) تاريخ 711/1985(قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم (* انه يعتبر 976) لسنة 2) من قانون االستمالك رقم (22 (يستفاد من المادة ()26/3/1986

استمالكا فتح أو توسيع أي طريق بموجب مخطط تنظيمي أصلي أو تعديلي مكتسب الدرجة وردت بذات 1980 لسنة 6 من قانون االستمالك رقم 13القطعية الخ. .... كما أن المادة

36

لسنة 2 من قانون االستمالك رقم 22/1النص، وبما أن الديوان الخاص قد فسر المادة بان المخططات التنظيمية المقصودة بها هي المخططات التي اكتسبت أو تكتسب 1976

الدرجة القطعية بعد العمل بالقانون الجديد).

(هيئة عامة) تاريخ 891/1992(قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم * االستمالك بأنه نزع ملكية أي 1981 لسنة 6 (عرف قانون االستمالك رقم )30/9/1993

) من القانون المذكور، وقد أضاف حالة أخرى لنزع 9 – 3عقار من مالكه بمقتضى المواد ( المتعلقة بفتح أو 13الملكية واعتبارها استمالكا وهي الحالة المنصوص عليها في المادة

توسيع طريق بموجب مخطط تنظيمي أصلي أو تعديلي مكتسب الدرجة القطعية وقد أفردت الفقرة (ج) من هذه المادة حكما خاصا على الحاالت التي يطبق فيها قانون االستمالك على هذا النوع من االستمالك وهي اإلجراءات وتقدير ودفع التعويض واعتبار التصديق النهائي

للمخططات بمثابة نشر إلعالن االستمالك وقرار مجلس الوزراء باالستمالك، وعليه فان مؤدى هذا النص أن ليس كل حكم في قانون االستمالك يسري بالضرورة على جميع أنواع

االستمالك ).

معامالت اإلفراز الخاصة :

ال يؤثر في حساب الربع الجائز استمالكه ( فقرة د من قانون االستمالك11نصت المادة بدون تعويض بمقتضى أحكام هذا القانون معامالت التقسيم أو التنظيم الخاصة التي يقدمها

المالكون بعد وضع مخططات االستمالك أو مخططات التنظيم داخل حدود البلديات والقرى ). أو خارجها ولو لم يتم تصديق تلك المخططات

وهذا النص وضع لحفظ حق المستملك عندما يكون الحكومة أو البلدية أو المجلس القروي في الربع المجاني من القطعة األصلية أو قطعة األرض األم ألن بعضا من أصحاب األراضي

المستملكة منها جزء يقومون بتقسيم وافراز للجزء المستملك من األرض عن باقي األرض التي لم يشملها االستمالك ويسجل باسم شخص غي المالك مع بقاء القسم الباقي والخارج عن

المساحة المستملكة باسم المالك وبذلك يصبح الربع المجاني هو ربع المساحة المستملكة بدال من ربع األرض كاملة.

37

أما بخصوص قيام بعض أصحاب العقارات بإفراز قطع األراضي التي تعود ملكيتها لهم وتنزيل شوارع وطرق في هذه المعامالت دون وجود مخطط تنظيمي لهذه الشوارع أو الطرق

فقد استقرت محكمة التمييز على أن بسبب حاجة هؤالء لذلك الشوارع إلغراض البيع واإلفراز هذه الشوارع تبرعا من المالك للبلدية وال تدخل وال يتم احتسابها من ضمن الربع المجاني.

(هيئة خماسية) تاريخ 203/1982* (قرار محكمة التمييز األردنية بصفتها الحقوقية رقم (إن تنزيل الشوارع في حالة اإلفراز الرضائي يعتبر من قبيل التبرع وليس )22/5/1982

استمالكا وال مفروضا من قبل سلطات التنظيم وال يحول تنزيل هذه الشوارع بالشكل الموصوف آنفا دون تنزيل الربع القانوني بدون تعويض)

االستمالك وأثره على نقل ملكية العقار المستملك :

: هل قرار االستمالك ينقل ملكية العقار المستملك إلى المستملك؟ 1س

: هل يحق للمستملك أن يضع يده على العقار المستملك ويتصرف به بموجب قرار 2ساالستمالك؟

: هل يد المستملك على العقار المستملك يد مشروعة بموجب قرار االستمالك؟ 3س

استقرت محكمة التمييز على أن قرار االستمالك ال ينقل ملكية العقار المستملك للمستملك ج: وبالتالي فإن يد المستملك على العقار المستملك يد غير مشروعة.

) (هيئة عامة) تاريخ 1427/2005* (قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم (، وأحكام 80) لسنة 6(يستفاد من المادة الثالثة من قانون االستمالك رقم ( )13/9/2005

) من الدستور، أن ملكية العقار المستملك ال تنتقل باالستمالك إال بعد دفع 11المادة (التعويض العادل إما اتفاقا أو قضاءا ).

) (هيئة خماسية) تاريخ 463/1990* (قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم ((..إن وضع يد المستملك على العقار المستملك قبل دفع التعويض يعتبر تعديا )26/5/1990

على صورة الغصب الموجب لرد العقار المغصوب لصاحبه مع ضمان منافعه عمال بأحكام مدني حسب االجتهاد المستقر..). 272المادة

38

) (هيئة عامة) تاريخ 525/1985* (قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم ((..جرى االجتهاد على أن صدور قرار باالستمالك ال يكفي وحده النتقال ملكية )6/1/1986

العقار المستملك إلى المستملك بل ال بد النتقال الملكية أن يتم دفع التعويض للمالك أو إلى صندوق الخزينة كوديعة وبعد ذلك فانه بفرض وقوع استمالك فان يد المستملك على العقار المستملك قبل انتقال الملكية على الوجه المذكور أو صدور قرار بالحيازة الفورية تعتبر يدا

غاصبة غير مشروعة على العقار المستملك وضامنة لمنافعه. .).

39

المحور الرابع

التعويض في قانون االستمالك

اوجب المشرع الدستوري أن يكون االستمالك مقابل التعويض العادل مفهوم التعويض (مبلغ من المال يدفع للشخص بقصد إعادة التوازن المادي والمعنوي الذي اختل نتيجة تعرضه لفعل

ضار أو جريمة ) فاالختالل المادي والمعنوي هو ما يعبر عنه بالضرر فحيث ال ضرر ال تعويض.

مفهوم التعويض وفقا لقانون االستمالك األردني (قيمة األرض المستملكة ويشمل ما عليها من األبنية واألشجار واألشياء الثابتة األخرى، كما يشمل التعويض بدل اإلجارة أو التصرف أو االنتفاع ويشمل كذلك قيمة الضرر عن إنشاء حق ارتفاق على العقار أو فرض أي قيد من

قيود الملكية)

* ما هو التكييف القانوني للتعويض الواجب دفعه للمالك في حاالت االستمالك للمصلحة العامة؟

اختلفت التشريعات في التسمية المستخدمة، فمن التعبيرات المستخدمة (التعويض المستحق، -1التعويض الكامل، التعويض الكافي او الفعال، التعويض الفوري، التعويض العادل)

إذا نظرنا إلى الستمالك بغض النظر عن المسوغ الدستوري له فانه ال يخرج عن إطار ما -2 يسمى بالغصب وهو فعل ضار يوجب المسؤولية المدنية.

ال بد أن ننظر الى االستمالك بالنظر إلى غاياته وبكونه يحقق المنفعة العامة يتم التعامل -3مع التعويض باعتباره التعويض العادل عندما يكون االستمالك مشروعا وموافقا لصريح

الدستور. ؟ * ما المقصود بالتعويض العادل الذي اخذ به المشرع األردني

أن يكون التعويض كامال وهذا يعني أن قيمة التعويض التي يتوجب دفعها للمالك ال -1يجوز أن تقل بأي حال من األحوال عن قيمة العقار المستملك فال يجوز التعويض

الجزئي. أن يكون التعويض مرضيا للمالك فال يقتصر التعويض على معايير اقتصادية بحته بل -2

40

ال بد من اعتماد معايير مختلفة مثل البيع في السوق لشخص راغب بالشراء. ان يكون التعويض فوريا ال إبطاء فيه، أما إذا تأخر دفع التعويض أو تقرر تقسيطه فال -3

بد من دفع فائدة معقولة. * هل اخذ المشرع األردني بجميع هذه الضوابط؟

من قانون االستمالك :10نصت المادة

وفقا لقانون االستمالك هناك ثالثة أنواع من التعويض:-

التعويض عن العقار المستملك. -1 التعويض عن التخلي عن االستمالك. -2 التعويض عن االضرار من جراء االستمالك. -3

أشكال التعويض:- التعويض الرضائي -1 التعويض القضائي -2

: التعويض الرضائي

حددت المادة التاسعة من قانون االستمالك أحكام التعويض الرضائي وعلى النحو التالي :-

(أ- يترتب على المستملك أن ينشر نصت المادة التاسعة من قانون االستمالك على أنه* إعالنا في صحيفتين يوميتين على األقل يتضمن موجزا عن التفاصيل الواردة في قرار

االستمالك بما في ذلك وصف العقار المستملك وأسماء مالكيه أو المتصرفين به أو واضعي اليد عليه وأصحاب الحقوق فيه، وان يعرض على المالك في اإلعالن مراجعته خالل ثالثين

يوما من تاريخ النشر للتفاوض بقصد االتفاق على مقدار التعويض الواجب دفعه له عن .عقاره المستملك

ب- يتم التفاوض بين المستملك والمالك لالتفاق على التعويض الواجب دفعه عن العقار المستملك ويعتبر االتفاق ساري المفعول بعد تصديقه من قبل وزير المالية اذا كان المستملك إحدى الوزارات والدوائر والمؤسسات الرسمية العامة ووزير البلديات والبيئة

41

اذا كان المستملك أحدى البلديات).

يجب أن يتضمن اإلعالن عن االستمالك دعوة المالك خالل وعليه بمقتضى المادة المذكورةثالثين يوما من تاريخ نشر اإلعالن وذلك للتفاوض معهم على مقدار التعويض دون مشقة أو

عناء على المستملك ومالك العقار.

أحكام التعويض الرضائي:-

إن الجهات التي تملك التفاوض على مقدار التعويض بصورة رضائية هي الحكومة أو -1إحدى المؤسسات الرسمية التابعة لها فال يجوز للمستملك من البلديات أو األشخاص

االعتبارية كشركة الكهرباء التفاوض على التعويض.

ال يجوز التفاوض على التعويض إال بإذن من المحكمة المختصة إذا كان مالك العقار -2) من قانون االستمالك18المادة قاصر أو محجور عليه أو فاقد األهلية او غائب (

* ما األثر المترتب على اعالن التفاوض؟

أن يراجع المالك المستملك ويتفق على مقدار التعويض وبذلك يكون التعويض قد تم بموافقة الطرفين وبموجب إرادة خالية من العيوب وال يجوز الرجوع به بعد تصديقه من الجهات

المختصة وفق أحكام القانون (الجهة المختصة بالتصديق هنا وزير المالية إذا كان المستملك الحكومة ووزير البلديات إذا كان المستملك إحدى البلديات ورئيس الوزراء إذا

تعلق االستمالك بأمانة عمان )

التطبيقات القضائيةوفي ذلك نجد أن الثابت من إقرار الجهة المدعية ( )43777/2014 (القرار االستئنافي رقم

واألمالك وبموجب االستمالك قررت تشكيل لجنة11/9/2007المستأنف عليها أنه بتاريخ ) حوض 861كامل مساحة قطعة األرض رقم ( استمالك ) والتي قررت117قرارها رقم (

) دينار 80عبدون الشمالي حيث قام المدعى عليه المستأنف بتقدير بدل المتر الواحد بمبلغ () 88وبعد ذلك قام المدعى عليه برفع التقدير بواقع عشر بالمائة من قيمة التقدير ليصبح (

دينار وهذا ثابت من خالل الئحة الدعوى وبيناتها والثابت أيضا أن المدعي قد وافق على دينار للمتر المربع الواحد إال أن المدعي عاد وأقام هذه الدعوى 88بمبلغ التعويض قيمة

42

حيث التعويض بحجة انه اضطر للقبول بمبلغ االستمالك عن بالتعويض لمطالبته مرة أخرىكان مطلقا وبطريقة الحيازة الفورية ودون التقيد االستمالك كان مكرها على اعتبار أن قرار

وحيث تجد محكمتنا أن هذا القول ال سند االستمالك باإلجراءات المنصوص عليها في قانونله في القانون ولم يقدم المدعي البينة على اإلكراه الذي يدعيه باإلضافة أننا نجد ما تتمسك به

يتم االستمالك كان بطريقة الحيازة الفورية ونجد أن االستمالك المستأنف ضده المدعي بانبالحيازة الفورية ال يشكل سببا لإلكراه ما االستمالكبطريقة الحيازة الفورية دائما وبالتالي فإن

ما بين االتفاق أجازت انه في حالة عدم االستمالك /أ) من قانون10دام أن أحكام المادة (يجوز آلي منهما أن يقدم طلبا إلى المحكمة لتعيين التعويض والمالك على مقدار المستملكعن بالتعويض وبالتالي كان على المدعي اللجوء إلى القضاء والمطالبة التعويض مقدار هذا الجاري بينه االتفاق وحيث نجد أن المدعي المستأنف ضده قد وافق على المستملكة المساحة

والتصرف به التعويض لهذا وقبضه التعويض وبين مجلس األمانة المدعى عليه على مقداروبالتالي ال يجوز للمدعي بعد ذلك أن يتمسك بأنه كان مكرها وهذا القول ال يستقيم قانونا مع

ما هو ثابت بأوراق هذه الدعوى وبالتالي فان المدعي قد رضي بالتوقيع وجاءت موافقته وعلى ضوء هذه الموافقة الصريحة الخالية من االستمالك متفقة وأحكام قانون التعويض على

باسم الجهة المدعى المستملك أي عيب ترتب على ذلك إجراء تسجيل العقاركما هو ثابت من بينات المدعى عليه وبالتالي فان مطالبة المستملكة عليها

) من 10بعد ذلك يشكل مخالفة صريحة ألحكام المادة ( بالتعويض المدعيوبالتالي فانه لم يعد للمدعي اي مصلحة في هذه الدعوى ) . االستمالك قانون

مالحظة: اتفاق (إذا تم االتفاق على التعويض عن جزء من األرض فهنا يجوز الرجوع باالتفاق -1

صاحب األرض المستملكة مع المستملك على مقدار التعويض ال يكون ملزما قانونا ألي منهما طالما أن هذا االتفاق ال يشمل كامل مساحة األرض المستملكة ومن حق صاحب

األرض المستملكة الرجوع عن هذا االتفاق في مثل هذه الحالة وفق ما استقر عليه ) عدم االتفاق على مبلغ التعويض 1772/1998قرار تمييز . (اجتهاد محكمة التمييز

بين المستملك ومالك العقار، وهنا يراجع مالك العقار الجهة المستملكة إال أنه ال يتفق معها على مقدار التعويض حيث أن المبلغ المعروض من المستملك غير ملزم لمالك

43

العقار حيث يكون لهم الخيار بقبول المبلغ الذي يعرضه المستملك أو رفضه).تم االتفاق والدفع لغير مالك العقار (حيث أن الجهة المستملكة المدعى عليها تزعم إذا -2

أنها دفعت التعويض عن االستمالك إلى المدعو صالح محمد السوريكي وحيث تبين من ) من حافظة مستنداتها أن هذا االخير قد قبض التعويض بتاريخ 4المسلسل رقم (

وحيث انه لم يكن مالكا بتاريخ االستمالك لألرض المستملكة ذلك انه 18/9/1980 وبالتالي فان 1977/ 21/8كان باع قطعة األرض تلك وتنازل عن ملكيتها بتاريخ

الدفع تم لغير المالك الحقيقي لألرض المستملكة وال يعتبر وفاء لصاحب الحق فيه).: التطبيقات القضائية

دعوى في النزاع أصل (أن هيئة عامة1986/ 919قرار محكمة التمييز رقم بين صاحب الحق وبين المنشئ ينحصر بالتعويض العادل عن االستمالك

1980) لسنة 6رقم ( االستمالك إذا أوجبت المادة التاسعة من قانون المستملك العقار اإلعالن في صحيفتين يوميتين ان يعرض على المالك في عند نشر اإلعالن المستملك من

مراجعته خالل ثالثين يوما من تاريخ النشر للتفاوض معه واالتفاق على شراء فان ذلك ال يلزم أصحاب األرض بقبول المبلغ الذي يعرضه المنشئ المستملكة المساحة

عليهم بل ترك لهم الخيار أما بقبوله آو االلتجاء إلى المحكمة لتعيين مقداره إذا كان تصورهم أنهم يستحقون أكثر مما عرضه عليهم المنشئ فإذا لم يتفق المنشئ مع صاحب

التقدير بمعرفة المحكمة. دعوى إقامة فيفان صاحب األرض يعتبر محقا المستملكة األرضوعليه فانه عند تعيين مقدار التعويض من قبل المحكمة يتعين عليها أن تحكم به على المنشئ

مع الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة على أساس أن أصحاب األرض هم الفريق الرابح لدعواه بالحكم له بالتعويض الذي يستحقه بموجب األسس التي حددها القانون لتقدير التعويض عنها مهما كان مقداره والرابح هو الذي يحكم له بهذه الرسوم والمصاريف وفق أحكام المادتين

) من قانون نقابة 46المحاكمات الحقوقية والمادة ( أصول ) من قانون230) و(187(المحامين). عدم مراجعة المالك مالك العقار للمستملك رغم دعوته وقد استقر االجتهاد

القضائي ان عدم المراجعة ال تنال من حق مالك العقار بإقامة الدعوى القضائية للمطالبة بالتعويض.

44

المحاكم المختصة للمطالبة مراجعة عقاراتهم تستملك (في ذلك نجد أن القانون قد أجاز لمنوعن األضرار التي تنتج عن االستمالك وال عقاراتهم بما يستحقونه كتعويض عما استملك من

الجهة المستملكة لالتفاق على مقدار التعويض وعليه فيكون المدعون قد مراجعة يوجد ما يلزممارسوا حقهم القانوني بلجوئهم للمحكمة للمطالبة بالتعويض ويكون ما أثير بهذا السبب واجبا

). رده

المدعين الجهة المستأنفة مراجعة لعدم ومؤداه ان الدعوى سابقة ألوانهاعن السبب السادسالمدعى عليها إلجراء تسوية قبل اللجوء إلى القضاء.

لم االستمالك أن المادة العاشرة من قانونوفي ذلك نجدلغايات االتفاق على مقدار التعويض وان المستملكة الجهة مراجعة المستملك العقار مالك تلزم

اللجوء للقضاء دون أن يكون العقار مالك حق اللجوء الى القضاء هو حق دستوري ومن حقمما ال يرد هذا السبب على القرار المستأنف المستملكة الجهة ملزما بالتفاوض أو مراجعة

.ويتوجب ردهالتعويض القضائي:

في حالة عدم االتفاق بين المالك والمستملك على مبلغ التعويض عن العقار المستملك، يحق ) من 22للمالك أن يلجأ إلى القضاء طالبا الحكم له بالتعويض العادل حيث تصت المادة (

قانون االستمالك تقام الدعوى لتقدير التعويض من قبل المالك أو المستملك. : مالحظة

يتم تقدير التعويض وفقا لألسس المنصوص عليها في قانون االستمالك الساري المفعول بتاريخ االستمالك حتى ولو أقيمت الدعوى في إطار قانون استمالك أخر.

* من هو الخصم في دعاوى التعويض عن االستمالك؟ :- تنعقد الخصومة ما بين المالك والمستملك، فالمستملك هو الحكومة والمجالس القاعدة

البلدية والقروية واألشخاص االعتباريين اآلخرين. من هو المالك ؟

من كان مسجال باسمه في دائرة التسجيل بتاريخ فان النص القانوني اعتبر أن مالك العقار وهو الذي يستحق التعويض. باالستمالك نشر قرار مجلس الوزراء

45

؟ هل يملك الوكيل بموجب وكالة غير قابلة للعزل اقامة الدعوىإذا كانت الوكالة غير القابلة للعزل تخول الوكيل المطالبة بالتعويض عن االستمالك -‌أ

الوكالة (إذا تضمنت ) 1727/2009القرار التمييزي (جاء في. فالدعوى صحيحةفيها لكل من محمد غيث. و ردين مجتمعين الموكل تفويض للعزل القابلة غير الخاصة

) حوض 79قطعة األرض رقم ( استمالك ومنفردين بقبض التعويض المستحق له عن) صهاة بن عزيز من أراضي أبو علندا/جنوب عمان من شركة الكهرباء 14رقم (

المحامين وعليه فإن قيام محمد غيث بالتوقيع بتوكيل وفوضهما الوطنيةالخاصة التي أقيمت بموجبها هذه الدعوى يجعل الخصومة صحيحة الوكالة على

. والدعوى مقدمة ممن يملك حق تقديمهاإذا كان االستمالك واقعا قبل الوكالة ولم تشر الوكالة الى حق الوكيل بقبض االستمالك -‌ب

فتكون الدعوى مردودة لعدم الخصومة). الواقع على قطعة األرض االستمالك (حيث أن)3839/2016انظر تمييز حقوق رقم (

فيكون الخصم الحقيقي الوكالة موضوع الدعوى قد جاء بتاريخ سابق على تاريخ إعطاءغير الخاصة الوكالة المعطى له الوكيل في الدعوى محل الطعن هم المالكون وليس

متوافرة وهذه غير تجعل الخصومة وعليه فتكون إقامة الدعوى من الوكيل للعزل القابلة ذلك يجعل من قرارها بخالف الحالة، وعليه فيكون ما توصلت إليه محكمة الموضوع

). مستوجبا النقضج – إقامة الدعوى بموجب وكالة غير قابلة للعزل بعد مضي سنة على تنظيم الوكالة؟

ومفاده أن الدعوى مردودة لعدم صحة الخصومة كون بالنسبة للسبب الثاني() 11الخاصة المعطاة من المدعية للوكيل محمد الهباهبة قد انتهت وفقا للمادة ( الوكالة مدة

. 98) لسنة 51المنقولة رقم ( غير من القانون المعدل لألحكام المتعلقة باألموالمنقولة غير والمتعلق ببيع أو فراغ أموال للعزل القابلة غير الوكاالت وفي ذلك أن مدة

/أ، ب ) من القانون المعدل لألحكام 11تنتهي بمضي سنة من تاريخ تنظيمها وفقا للمادة (المنقولة وتعديالته أما األمور األخرى من تصرفات قانونية والتي غير المتعلقة باألموال

للعزل) القابلة الوكالة (غير فتبقى مستمرة ما دام أن للوكيل في تلك الوكاالت تنظمها تلكمصلحة في بقائها واستمرارها الن عدم الصالحية ال يمتد إلى األمور األخرى كالمطالبة

46

نافذة ومنتجة ألثارها إلى أن تنتهي الوكالة مثال فتبقى االستمالك ببدل التعويض عن ) من القانون المدني. 836، 862بإحدى الطرق المنصوص عليها في المادتين (

محامين إلقامة الدعوى للمطالبة توكيل المدعي الوكيل األمر الذي يعني أن من حقالواقع على قطعة األرض موضوع الوكالة. االستمالك ببدل

) من 836، 862لم تنتهي بإحدى الطرق المحددة بالمادتين ( الوكالة وحيث أنمحامين وتكون الخصومة قائمة وصحيحة لتوكيل فإنها تكون صالحةالقانون المدني) هيئة عامة تاريخ 754/2008)، (786/2009)، (1084/2012(تمييز حقوق (

مما يتعين معه رد هذا السبب. )22/2/2009الطرف الثاني في الدعوى: الجهة المستملكة

يمثل الحكومة وكيل إدارة قضايا الدولة وفقا لقانون إدارة قضايا الدولة. -1أما بالنسبة للبلديات والمؤسسات الرسمية العامة واألشخاص االعتباريون يمثلهم وكالؤهم -2

القانونين. سؤال : هل يجوز اقامة الدعوى في مواجهة وكيل إدارة قضايا الدولة دون تحديد الجهة

التي يمثلها؟ : نعم اإلجابة

من قبل جهة االستمالك إذا تم () - محكمة تمييز حقوق2004 لسنة 1075الحكم رقم () 17) من قانون تشكيل المحاكم رقم (16حكومية فان هذه الجهة ووفقا ألحكام المادة (

المحامي أقيمت على ممثل الدعوى المدني وحيث أن العام يمثلها المحامي 2001لسنة ) فإنه والحالة هذه هو الخصم بمواجهة المدعي العام المدني

من قبل جهة حكومية الدعوى حق التصرف في قطعة األرض موضوع استمالك (حيث تم )3315/2008قرار تمييز حقوق رقم (العام المدني، المحامي فان هذه الجهة يمثلها

سؤال: إذا تم االستمالك بموجب مخطط تنظيمي أيضا هل يمثل المحامي العام المدني (وكيل إدارة قضايا الدولة حاليا ) اللجنة اللوائية للتنظيم واألبنية؟

أنها 1966لسنة ) 79) من قانون تنظيم المدن والقرى واألبنية رقم (11(يستفاد من المادة (والحضور أمام أية محكمة مما ينبني عليه أن اللجنة الدعوى أجازت ألية لجنة لوائية إقامة

المحامي ويمثلها الدعوى اللوائية للتنظيم واألبنية للواء كفرنجة تنتصب خصما في هذه

47

وهي الملزمة بالتعويض تجاه المستملك في هذه الدعوى. وتعتبر الحكومة هي المدني العامبموجب مخطط تنظيمي وضعته اللجنة اللوائية إن جرى االستمالك المستملكة صاحب األرض

) تاريخ 2667/2004تمييز حقوق رقم (وصدق عليه من مجلس التنظيم األعلى (). 11/4/2004) تاريخ 38/2004 ورقم (24/10/2004

: مالحظة

إذا تم االستمالك لصالح أمانة عمان أو إحدى البلديات فان إقامة الدعوى في مواجهة وكيل (إذا تبين أن )91/1998تمييز حقوق (إدارة قضايا الدولة تعتبر مقامة على غير خصم

العيص بلدية فتح الشارع في ارض المدعي موضوع الدعوى قد جرى لحسابالعيص والحالة هذه هي المسؤولة عن التعويض عن األضرار على فرض وجود بلدية فتكون

العيص شخصية اعتبارية مستقلة وحيث لبلدية مثل هذه األضرار حيث أنفان دعوى المدعي تكون مقامة على غير ذي البلدية يمثل ال المدني العام المحامي أن

) .خصم

(استقر االجتهاد القضائي إذا كان وضع المخطط الهيكلي لقرية ما قد تم بتكليف من المجلس و إن تضمن المخطط ضم أرض اإلستمالك دعوى في البلدي فيكون هو المنشئ وهو الخصم

لسعة الشارع العام للخدمات العامة، أما إذا كان المخطط الهيكلي قد وضع ابتداء من قبل ) من 13لجنة التنظيم اللوائية ومبادرة منها فالمستملك هي الحكومة وفقا ألحكام المادة (

وهي الملزمة الخصم اإلستمالك وتكون الخزينة ممثلة بالمحامي العام المدني هي قانون) و 2008/187تمييز الحقوق (وذلك وفقا لقرار ( المستملكة بالتعويض تجاه مالك األرض

)2001/1588( .(

س: على من ترفع دعوى التعويض عن االستمالك إذا كان االستمالكان صدرا لشخصين : وزارة أشغال استملكت جزء من قطعة لغايات الطرق وكانت ضمن الربع مثالمختلفين؟

المجاني فال تعويض عن المساحة المستملكة ثم جاء استمالك ثان من قبل بلدية شمل كامل المساحة المتبقية من قطعة األرض وبالتالي تصبح مساحة األرض مستملكة وبالتالي فال محل

للربع المجاني.

48

ترفع على المستملك األول والثاني معا للمطالبة بالتعويض عن كامل مساحة األرض كل ج:حسب المساحة المستملكة لمصلحته.

إجراءات قيد دعوى التعويض عن االستمالك :

:- المحكمة المختصة

تقدم الدعوى لمحكمة البداية التي يقع العقار المستملك ضمن دائرة اختصاصها، (إختصاص وال يشمل اختصاص المحكمة البدائية أي ، ) من قانون االستمالك2نوعي) سندا للمادة (

خالفات أو نزاعات أخرى قد تنشأ ما بين المالك وبين أي من أصحاب الحقوق األخرى المترتبة على العقار ويكون االختصاص للمحكمة المختصة وفقا لألصول العامة وليس وفقا

) من 56لقانون االستمالك، ويتم قيد الدعوى حسب األصول المنصوص عليه في المادة (قانون أصول المحاكمات المدنية ويستوفى عنها الرسوم المقرر قانونا وفقا للمبلغ المشار إليه

في الئحة الدعوى وقد درجت العادة بين المحامين أن يقوموا بتقديرها لغايات الرسوم بألف دينار وتقدم الئحة الدعوى مع حافظة مستندات متضمنة قائمة البينات الخطية وغير الخطية وبعد ذلك يصار إلى تبليغ المدعى عليه نسخة من الئحة الدعوى ومرفقاتها التي هي قائمة

البينات.

س: هل تعتبر دعوى االستمالك من الدعوى المستعجلة ؟

) من قانون 60 الدعاوي المستعجلة المنصوص عليها في المادة (وللرد على ذلك نجد أن أصول المحاكمات المدنية اشترط القانون لتوافر االستعجال فيها عدة شروط منصوص عليها.

وحيث أن دعوى االستمالك لم يتوافر فيها أي شرط من تلك الشروط فال تعتبر من الدعاوى المستعجلة بالمفهوم المنصوص عليه في القانون.

اعتبر هذه الدعوى من الدعاوي التي لها صفة االستمالك ) من قانون22وحيث أن المادة ( االستعجال وهي بهذه الصفة تختلف عن الدعاوى المستعجلة بالمفهوم الذي أشرنا إليه.

وعلى الصفحة الثالثة من 19/6/2008 الجهة الطاعنة وفي جلسة إال أن محكمتنا تجد أنمحضر المحاكمة أمام محكمة الدرجة األولى لم يتمسك الطاعن بأي دفع وأجاب على الئحة

الدعوى.

49

على نظر الدعوى كدعوى مستعجلة وعليه فان ما وحيث لم يترتب أي ضرر للجهة الطاعنةتوصلت إليه محكمة االستئناف يكون واقعا في محله من حيث النتيجة ويتعين معه رد هذا

السبب.

تعطى قضايا التعويض عن العقارات التي تنص ( /ب) من قانون االستمالك22وفقا للمادة ( المستملكة صفة االستعجال وعلى أن يتم الفصل فيها خالل مدة ال تزيد على سنة من

). تاريخ تسجيلها

إجراءات دعوى التعويض عن االستمالك :

- في اليوم المعين للمحاكمة بحضور وكيل المالك و وكيل/أو ممثل المستملك تبدأ إجراءات 1المحاكمة ويتم تالوة الئحة الدعوى من وكيل المدعي والالئحة الجوابية من وكيل المدعى عليه

ويتم توريد جميع اللوائح ومذكرات الدفوع على البينات وابراز البينات.

أهم الدفوع في الالئحة الجوابية :-

عندما ال يقدم المالك ما يثبت انه قام بمواجهة الجهة المستملكة الدعوى سابقة ألوانهاأ - للتفاوض على التعويض.

فهنا ال بد أن يتضمن بالنسبة لما ورد بالالئحة بشان ملكية قطعة األرض للمدعيب- الجواب أن هذا البند خاضع لإلثبات القانوني.

. ال بد من التأكد أن الجهة المدعية لم تقبض التعويض القانوني من المستملكج-

وذلك إذا كانت المساحات المستملكة أقل من الربع القانوني دفع الدعوى بعدم الخصومةد - أو أن توجه الدعوى لوكيل الدولة رغم أن المستملك البلدية، أو أن يكون الخصم ليس

المستملك الحقيقي.

- يطلب وكيل المدعي إجراء الكشف والخبرة لتقدير التعويض العادل والتي تعتبر من أهم 2إجراءات دعوى التعويض عن االستمالك، فإن كان هناك جزء من قطعة األرض خارج

المساحة المستملكة بعد االستمالك (فضلة) وأصبح هذا الجزء غير صالح لإلعمار أو غير

50

) 12صالح لالنتفاع يطلب مالك العقار اعتباره حكما مشموال بقرار االستمالك سندا للمادة (إذا أصبح الجزء المتبقي من العقار بعد االستمالك غير من قانون االستمالك والتي نصت (

صالح لإلعمار أو غير صالح لالنتفاع به يعتبر هذا الجزء مشموال حكما بقرار االستمالك إذا طلب مالكه التعويض عنه، يدفع تعويضه على هذا األساس على انه يشترط في ذلك أن ال يكون لمالك العقار عقارا آخر مالصق يمكن ضم الجزء المتبقي إليه ليصبح العقاران معا

) صالحين لإلعمار أو االنتفاع بهما

- األصل أن يعترض وكيل/أو ممثل المستملك على إجراء الكشف والخبرة لعدم اإلنتاجية 3على مفاد من القول أن السعر المقدر من المستملك يعتبر تعويضا عادال ويتفق وأسس

) من قانون االستمالك وأن السعر المقدر من لجنة 10التعويض المنصوص عليها بالمادة (المنشئ يتفق وأسعار العقارات المجاورة و/أو أن الجزء المتبقي من العقار صالح لالنتفاع به

وفقا ألحكام التنظيم المقرر لقطعة األرض وبالتالي أنه يعتبر غير مشمول في قرار االستمالك، ثم يقوم وكيل المدعي بالرد على االعتراض باعتبار أن اإلنتاجية تعود تقديرها

للمحكمة وأن البينة األساسية في تقدير التعويض في االستمالك هي الخبرة.

) من األصول المدنية 83تقرر المحكمة إجراء الكشف والخبرة على العقار سندا للمادة ( -3من خبير أو أكثر متخصص فإذا اتفق الطرفان على الخبير وافقت المحكمة على تعيينه

أما إذا لم يتفقا تنتخب المحكمة الخبير وتحدد المهمة وتأمر بإيداع النفقات والجهة المكلفة بها وتنتقل المحكمة للموقع وتنظم محضرا بذلك وتحلف الخبير اليمين وتفهمه المهمة وفقا

/ج) من قانون االستمالك مراعيا في التعويض أساس الثمن 10لالعتبارات الواردة بالمادة (الذي يمكن الحصول عليه فيما لو بيع العقار المستملك في السوق من شخص راغب

بالشراء في اليوم الذي تم فيه نشر إعالن الرغبة في االستمالك وتسلمه األوراق (مخطط األراضي،مخطط موقع تنظيمي وقرار االستمالك) ويوقع القاضي والكاتب والخبير وممثلي

األطراف.

51

أهم الطعون التي توجه إلى تقرير الكشف والخبرة في دعاوى االستمالك:

الخبراء لم يطلعوا على عقود البيوعات لألراضي المجاورة. -الخبراء لم يراعوا انخفاض قيمة الدينار. -الخبراء لم يراعوا قلة البيوعات. -عدم التحقق من تواريخ االستمالك. -

تقرر المحكمة اعتماد التقرير بما لديها من صالحيات في وزن البينات سندا وبالنتيجة) من قانون البينات باعتبار ذلك مسألة موضوعية تختص بها محكمة 34) و (33للمادتين (

الموضوع، وتكلف طالب الخبرة بدفع فرق الرسم إن وجد، وبعد ذلك يترافع الطرفان، ثم تصدر المحكمة قرارها بإلزام المستملك بالمبلغ الوارد في تقرير الخبرة مع كامل الرسوم والمصاريف

واألتعاب.

ما هو الفرق الشاسع في التعويض

س: هل الفرق بين تقرير لجنة المنشئ وتقرير الخبرة يشكل فرق شاسع؟

بين تقدير الخبراء وتقدير لجنة المنشئ ال الشاسع الفرق ج: استقر االجتهاد القضائي على أن .يوجب إعادة الكشف وال يعيب تقرير الخبرة الذي اعتمدته المحكمة

س: هل الفرق بين تقدير محكمة البداية واالستئناف يعتبر فرق شاسع؟

ما بين تقديري محكمة الدرجة األولى ومحكمة االستئناف فان شاسع فرق ج: إذا كان يوجدعلى محكمة االستئناف أن تجري كشفا جديدا بمعرفة خبراء أكثر عددا ومعرفة بأسعار

منطقة قطعة األرض موضوع الدعوى. في األراضي

س: إذا كان هناك فرق بالتقدير أمام محكمة الموضوع ذاتها؟

:هذا نجد بأن محكمة االستئناف اجرت خبرات ثالثة وهي في

تقريرهم بان سعر المتر المربع الواحد من في : بمعرفة خمسة خبراء والذي جاءالخبرة األولى) دينارا وتقرر عدم اعتماده. 750قطعة األرض موضوع الدعوى هو مبلغ (

52

: بمعرفة سبعة خبراء والذي تضمن تقريرهم بان سعر المتر المربع الواحد من الخبرة الثانيةبين هذا التقرير شاسع فرق ) دينارا وتقرر عدم اعتماده لوجود360القطعة ذاتها هو مبلغ (

والتقدير الوارد بالخبرة األولى.

: بمعرفة تسعة خبراء والذين قدموا تقريرهم حيث قدر خمسة خبراء منهم مبلغ الخبرة الثالثة) دينارا للمتر المربع الواحد من قطعة األرض موضوع الدعوى بينما الخبراء األربعة 320(

تحفظوا على هذا التقدير.

للعدالة كان يتوجب على محكمة االستئناف إجراء خبرة فنية وعلى ضوء ذلك كله وتحقيقا جديدة بمعرفة خبراء أكثر عددا يستثنى منهم الخبراء المنتخبين على ذمة هذه

مرحلتيها وحيث أنها لم تفعل فان هذه األسباب ترد على حكمها ويتوجب نقضه. في الدعوى

س: هل يوجد فرق شاسع إذا تقرر بطالن احد تقريري الخبرة ؟

المقدم في الدعوى بعد الفسخ الخبرة تقرير ( مفادها تخطئة محكمة الدرجة األولى باعتمادالمقدم قبل الفسخ من الخبرة تقرير بينه وبين الفرق الشاسع وبناء حكم عليه على الرغم من

جهة ومخالفة الجتهادات القضاء بتقدير قيمة األرض وقت إجراء الكشف وليس إقامة الدعوى من جهة أخرى.

أن محكمة االستئناف كانت قد قررت فسخ القرار فإننا نجد أن الثابت في ملف الدعوىاإلجراءات فيها على ضوء عدم اختصام ورثة المرحوم ) لبطالن133/2009المستأنف رقم (

السابقة قبل الفسخ كانت قد أجريت بغياب الورثة لعدم الخبرة غالب قاسم أبو بكر، وحيث أناإلجراءات يشملها، وعليه فانه ال بطالن اختصامهم في الدعوى حسب األصول فان قرار

األول). الخبرة تقرير بطالن على ضوء الشاسع الفرق يمكن القول بوجود

نجد أال أساس من القانون لما أثير في )2012 لسنة 546قرار محكمة االستئناف رقم (السابقة قبل الفسخ المشار إليه في قرار محكمتنا قد الخبرة هذه األسباب إذ نجد أن

) من قانون تقسيم األموال غير المنقولة المشتركة 7بطالنها لمخالفتها حكم المادة ( تقررإلى رقبة للخبراء ) من قانون أصول المحاكمات المدنية لعدم مرافقة المحكمة83والمادة (

بالفرق وال يرد القول إبطاله المقرر المقدم لتقريرهم العقار وافهامهم المهمة هناك وعليه فال اثر

53

بين التقديرات سواء من حيث قيمة حصص المستأنفين أو مقدار مساحتها ومن جهة الشاسع الباطلة الخبرة الذين اشتركوا في إجراء الخبراء والخبرة بواسطة نفس أخرى فان إجراء الكشف

الخبراء مساحين ومقدرين تحت القسم وحيث أن المقررة الخبرة طالما اجروا الخبرة ال يعيب والدراية في تقدير قيمة الحصص في قطعة األرض موضوع الخبرة عقاريين فهم من أهل

الدعوى وكذلك في استخراج المساحة لحصص كل شريك في ضوء سند التسجيل المقدم في المقدم في الدعوى من هذه الجهة وبحدود أسباب الخبرة وتقرير الدعوى وعليه فان اعتماد

الطعن في محله وعليه نقرر رد هذه األسباب).

الحكم بالفائدة القانونية

استقر االجتهاد القضائي أن مالك العقار في هذه الدعاوى الفريق الرابح وبالتالي يحكم له بالرسوم والمصاريف واألتعاب وال ينظر إلى النسبة التي خسرها مت المبلغ المطالب به إذا

)2010/2001انظر تمييز حقوق (كان قد قدر دعواه بأكثر مما توصلت إليه الخبرة جميع في فقد استقر اجتهاد محكمة التمييز أن المدعي رابح لدعواهوعن السبب الثالث(

الرسوم والمصاريف يتحمل المستملك مما يترتب عليه أن االستمالك قضايا في األحوالللنفع العام مهما كانت االستمالك قضايا التعويض عن في جميع األحوال لصالح المالك في

قيمة التعويض المحكوم به سواء كان مساويا لما حكمت به محكمة البداية أو أقل من ذلك)

) من قانون االستمالك (أي قانونا سواء تعرض لها الحكم 14 فتستحق وفقا للمادة (أما الفائدةأم ال وسواء طلبها المدعي أم ال وسواء كانت وكالة المحامي تخلو منها أم ال) كفائدة سنوية

%) على مبلغ التعويض المستحق للمالك إذا لم يدفع خالل شهر من تاريخ 9مقدارها (اكتساب قرار المحكمة به الدرجة القطعية أو من تاريخ االتفاق عليه أو من تاريخ التصديق

على االتفاق في الحاالت التي يجب التصديق فيها عليه، على أن يعتبر إيداع مبلغ التعويض خالل تلك المدة لدى مدير التسجيل المختص (بسبب عدم المطالبة به أو ألي سبب آخر

يتعلق بالمالك) إبراء لذمة المستملك شريطة أن يعلن عن ذلك اإليداع في صحيفة يومية على األقل إذا تعذر تبليغ المالك بذلك ألي سبب من األسباب.

54

(هيئة خماسية) تاريخ 456/1982قرار محكمة التمييز األردنية بصفتها الحقوقية رقم * ( تستحق 1980) لسنة 6 (إن الفائدة المستحقة بموجب قانون االستمالك رقم ()7/7/1982

بحكم القانون سواء أكان الحكم قد تعرض لها أم لم يتعرض).

(هيئة خماسية) تاريخ 240/1993قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم * (4/3/1993(

(إن الفائدة التي يحكم بها في قرار االستمالك هي فائدة مقررة بقانون االستمالك وال تطبق من القانون المدني عليها، وعليه فال يرد الطعن بالحكم بالفائدة القانونية لخلو 836المادة

وكالة المحامي الخاصة من المطالبة بها).

مقدار التعويض عن االستمالك :

مبلغ التعويض يرتبط مع المساحة المستملكة من قطعة األرض وبعض األحيان ال يتم احتساب كامل المساحات المستملكة لغايات التعويض بحكم القانون في حال أن يكون

االستمالك لغايات الطرق حيث أجاز قانون االستمالك للمستملك االستحواذ على ربع مساحة قطعة األرض مجانا وربع مساحة الجزء المستملك من األرض إذا كان االستمالك إلنشاء

والتي يتبين منها ما /أ +ب+ج) من قانون االستمالك 11مشروع إسكان حكومي وفقا للمادة ( : يلي

- يجوز اقتطاع ربع قطعة األرض المستملكة مجانا إذا كان االستمالك لتوسيع أو فتح 1) من القانون بأنه أي طريق أو شارع أو زقاق أو ممر أو جسر أو 2طريق (عرفته المادة (

درج بما في ذلك الخنادق والمجاري والعبارات واألرصفة والدوارات التابعة للطرق وجزر السالمة فيها والجدران االستنادية لها وتشمل هذه الكلمة حرم الطريق والساحات الملحقة

بالطرق).

- يجوز اقتطاع ربع المساحة المستملكة إذا كان االستمالك لمشروع إسكان حكومي شريطة 2أن تخصص هذه المساحة المقتطعة مجانا لغاية إنشاء طرق على أنه إذا لم ينفذ المستملك

هذه الطريق فانه يكون ملزما بدفع التعويض عنها للمالك.

55

- يجب على المستملك أن يدفع التعويض عن كامل المساحة المستملكة للطريق إذا شمل 3االستمالك كامل مساحة قطعة األرض أو بقيت منه نتفة غير صالحة لإلعمار.

- إذا استملكت ربع مساحة األرض للطريق مجانا فال يجوز استمالك أي جزء منها دون 4تعويض ولو انتقلت ملكيتها إلى مالك آخر أو أفرزت إلى قطع أخرى وحملت أرقاما خاصة

بها.

س : في حال وقوع استمالكين على قطعة األرض، األول لم يشمل قطعة األرض وان تم اقتطاع الربع المجاني منها، والثاني شمل كامل المساحة المتبقية من القطعة، هل يدفع

التعويض عن كامل مساحة قطعة األرض التي شملها االستمالك دون اقتطاع الربع المجاني أم يدفع التعويض فقط عن المساحة الزائدة عن الربع القانوني الذي تم اقتطاعه

في االستمالك األول؟

(هيئة عامة) تاريخ 748/1993قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم ج: ( نصت 87) لسنة 12) من قانون االستمالك رقم (11 (يستفاد من المادة ()18/8/1993

) منها على انه إذا كان االستمالك لفتح أو توسيع طريق فيقتطع مجانا ما ال يزيد 1في الفقرة (على ربع مساحة األرض. .. كما نصت الفقرة (ب) منها على أن المستملك يدفع التعويض

عن كامل المساحة المستملكة دون اقتطاع أي جزء مجانا إذا شمل االستمالك العقار بكامله. وحيث انه وان كان االستمالك موضوع هذه القضية هو لفتح طريق اربد - كفر يوبا - الشونة

الشمالية إال انه شكل مساحة قطعة أرض المدعين بكاملها فإن نص الفقرة (ب) من المادة ) المشار إليها هو الذي ينطبق على هذا االستمالك بما يوجب على المستملك دفع 11(

التعويض عن كامل المساحة المستملكة في االستمالكين. وال يغير من األمر شيئا أن استمالك كامل المساحة جرى على مرحلة واحدة أو على مرحلتين وبقراري استمالك

منفصلين، ألن عبارة النص جاءت في تقدير االستحقاق عن كامل العقار مطلقة وال تحتمل تجزئة حكمها في حالة وقوع االستمالك على مرحلة أو على مرحلتين أو أكثر ما دام أن

االستمالك بالنتيجة شمل كامل المساحة وما دام لم يسبق أن قضي بالتعويض عن االستمالك األول قضاء مستقال نهائيا بتنزيل الربع ألنه في هذه الحالة يكون تنزيل الربع قد حاز قوة القضية المقضية بما يحول دون البحث فيه مرة أخرى. والقول بخالف ذلك يعني تمكين

56

المستملك في جميع األحوال من أخذ الربع المجاني إذا قسم استمالك كامل مساحة العقار على مراحل خالفا لمقاصد التشريع. وحيث أن االستمالك الذي وقع على أرض المدعين شمل

بنتيجة االستمالكين كامل مساحة األرض ولم يسبق إن قضي بالتعويض عن االستمالك األول فيستحق المميزون تعويضا عن كامل مساحة األرض)

كيفية دفع التعويض عن االستمالك :

بعد تحديد مبلغ التعويض ومقداره عن العقار المستملك سواء أكان رضائيا أو قضائيا، فان المستملك يقوم بدفع مبلغ التعويض ألصحاب الحقوق (المالك الحقيقي) ودفعه لغيره ال يعتبر وفاء لصاحب الحق ، أما بالنسبة لمالك العقار فقد درجت العادة أن يقوم المستملك بتكليف

صاحب العقار المستملك بتنزيل المساحات المستملكة بإرادته المنفردة على لوحات دائرة األراضي بعد ذلك يدفع له التعويض وهذا مخالف للقانون لعدم وجود النص على ذلك ،أو أن يقوم المستملك بإيداع مبلغ التعويض لدى الخزينة أو لدى مدير التسجيل المختص بعد ذلك

يصار إلى تسجيل العقار باسم المستملك أو تنزل المساحات المستملكة على المخططات بأمر ) فقرة (أ) من قانون االستمالك، وال يسجل 16من دائرة األراضي والمساحة وفقا للمادة (

العقار الذي يستملك ألغراض الطرق إال إذا رأى مجلس الوزراء ضرورة لذلك وفقا للفقرة ب من ذات المادة، وعدم تسجيل المساحة المستملكة في دوائر التسجيل باسم الجهة التي

استملكتها ال يلغي االستمالك.

(هيئة خماسية) تاريخ 1054/1991قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم * ( (إن عدم تسجيل المساحة المستملكة في دوائر تسجيل األراضي باسم الجهة ).24/9/1991

التي استملكتها أو قيام تلك الجهة بانتزاع تلك المساحة من المالك ال يلغي االستمالك الذي تم وفق قانون االستمالك).

كما أن المساحات النهائية لألجزاء المستملكة العقار ال تكون معلومة المقدار بشكل دقيق إال بعد إجراء معاملة إفراز الجزء المستملك من قطعة األرض حسب األصول واذا تبين أن حسابات مخطط االستمالك أو التنظيم لم تكن صحيحة فقد أعطى القانون الصالحية ) من 16بتصحيح هذه األوضاع إلى مدير دائرة األراضي والمساحة وفقا للفقرة ج من المادة (

57

قانون االستمالك، ومبلغ التعويض ال يدفع إال بعد خصم عوائد التنظيم والضرائب والرسوم والنفقات المستحقة للبلدية المتحققة على العقار المستملك واذا لم يقدم المالك شهادة تثبت براءة

) من 16الذمة من تلك األموال فيتم حسمها من أصل التعويض وفقا للفقرة د من المادة () من قانون االستمالك على عدم جواز حجز بدل 15قانون االستمالك، ونصت المادة (

التعويض عن عقار أو حق ال يجوز حجزه قانونا، واذا كان التعويض عن عقار محجوز أو عن عقار موضوع تأمينا للدين فيودع ما يعادل قيمة الحجز أو التامين من التعويض في صندوق الخزينة، وال يدفع ألي جهة أو ألي شخص إال بموجب قرار صادر من مرجع

من القانون أنه ال يجوز دفع التعويض في 18قضائي أو إداري مختص. كما بينت المادة االستمالك عن عقار يملكه قاصر أو محجور عليه أو فاقد األهلية القانونية أو غائب أو كان

العقار موقوفا لألوصياء أو القوام أو النظار أو متولي الوقف إال بإذن خاص من المحكمة المختصة.

شروط الخبراء الذين يتم انتخابهم إلجراء الخبرة:-

الشروط الواجب 28/2/1992 تاريخ 1955/98قرار محكمة التمييز رقم في ورد :الخبرة الفنية وهي في الخبير أو في توافرها

تتوافر فيها الشروط القانونية سواء ما تعلق منها بكفاءة الخبير وحياديته وعدم أن - وان يتم إتاحة الفرصة للخصوم لالعتراض على االعتراض عليه وتحليفه اليمين القانونية

تقرير الخبرة من جميع النواحي القانونية والفنية.

) 83تقوم المحكمة باإلشراف على ذلك التقرير واتخاذ اإلجراء القانوني سندا للمادة ( أن -. من قانون األصول المدنية

: الشروط

) لسنة 4025مسجلين الحكم رقم (إذا كان الخبراء من المقدرين العقاريين فال بد أن يكونوا العقاري التقدير خبراء يكون أن القضائي على وجوب االجتهاد استقر (2016

ويقع على 2004) لسنة 81العقاريين رقم ( المقدرين تسجيل مسجلين وفق أحكام نظام الدعوى هم من في عاتق المحكمة التثبت فيما إذا كان الخبراء العقاريين المنتخبين

58

وفق النظام، واال اعتبر تقرير الخبرة باطال، تمييز حقوق المسجلين الخبراء)698/2016( .(

س: ما األثر القانوني على انتخاب خبير غير مرخص؟

2017لسنة ) 3407أجابت على ذلك محكمة التمييز بإحدى قراراتها حيث جاء بقرارها (

والمتعلق بالمقدرين العقاريين والذي يتضمن 2004) لسنة 81رقم ( الخبرة (حيث إن نظامالعقاري المنتخب كمقدر عقاري هو من المسجلين وفق الخبير نصا آمرا بوجوب أن يكون

النظام المذكور وأن مخالفة ذلك من متعلقات النظام العام ويؤدي إلى بطالن تقرير والذي لم يتم مراعاته). الخبرة

األسس واالعتبارات الواجب إتباعها من قبل الخبراء في تقدير التعويض عن االستمالك :

(أ. إذا لم يتفق المستملك والمالك على مقدار ) من قانون االستمالك 10نصت عليها المادة (التعويض ألي سبب كان فيجوز ألي منهما أن يقدم طلبا إلى المحكمة لتعيين هذا المقدار.

ب. تراعى األسس التالية في تقدير التعويض عن أي عقار يتم استمالكه بمقتضى هذا القانون سواء تم التقدير عن طريق المحكمة أو باالتفاق :

. أن يعتبر تعويضا عادال عن العقار أو عن استعماله أو االنتفاع أو التصرف به الثمن أو 1بدل اإلجارة الذي يمكن الحصول عليه لو بيع علنا في السوق أو جرى تأجيره من شخص

راغب في الشراء أو االستئجار في اليوم الذي تم فيه نشر اإلعالن المنصوص عليه في الفقرة ) من هذا القانون. 4(أ) من المادة (

. أن يعتبر تعويضا عادال عن الضرر الناجم من جراء إنشاء أي حق ارتفاق أو فرض قيد 2على ملكية العقار المبلغ الذي ينقص من سعر العقار بسبب إنشاء ذلك الحق أو فرض ذلك

القيد.

. أن يعتبر التعويض العادل عن حق اإلجارة أو االنتفاع الذي يملكه في العقار أي شخص 3آخر غير مالكه في حالة زوالهما كليا مبلغا يقتطع لمصلحة ذلك الشخص من التعويض

59

%) من ذلك التعويض إذا كان العقار مشغوال لغايات 15المقدر لمالك العقار ال يزيد على ( %) إذا كان العقار مشغوال لغايات أخرى واذا كان 5تجارية أو صناعية، وما ال يزيد على (

زوال المنفعة أو اإلجارة جزئيا فيقتطع عنهما من التعويض بنسبة ما نقص منهما.

ج. يشترط عند إجراء تقدير التعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة ما يلي:

. أن ال يتم التعويض عن أي تحسينات أو إضافات أجريت على العقار بعد نشر اإلعالن 1) من هذا القانون. 4المنصوص عليه في الفقرة (أ) من المادة (

. أن يؤخذ بعين االعتبار ثمن العقارات المجاورة. 2

. أن ال يؤثر في التقدير ارتفاع أو نقصان القيمة الذي نشا عن االستمالك. 3

د. إذا رغب المالك في اخذ كل أو بعض ما هو ثابت وملحق بالعقار المستملك كأنقاض البناء واألشجار المقلوعة فتنزل قيمتها مستحقة القلع من التعويض الذي يستحقه المالك

ويترتب عليه نقلها من العقار المستملك خالل المدة التي يحددها المستملك واال نقلت على نفقته إلى أي عقار آخر يعود إلى المالك أو أي مكان آخر يراه المستملك مناسبا وتنزل نفقات

النقل من التعويض المستحق للمالك.

هـ. على الرغم مما ورد في هذا القانون أو أي تشريع آخر يقدر التعويض عن أي أضرار نجمت عن األعمال التي قام بها المستملك قبل االستمالك أو بعده، ولحقت بأي عقار بما هو

موجود أو ثابت فيه خارج نطاق المساحة المستملكة أو المراد استمالكها بقرار من مجلس الوزراء بناء على تنسيب ترفعه إليه لجنة مؤلفة من مدير عام دائرة األراضي والمساحة رئيسا وعضوية كل من أمين عام وزارة المالية وأمين عام ديوان المحاسبة على أن تستأنس اللجنة

في تقديرها للتعويض برأي لجنة فرعية تؤلف في كل محافظة من مدير األشغال العامة ومدير التسجيل ومدير الزراعة ومندوب عن ديوان المحاسبة فيها. وللمتضرر أو المستملك أن يقدم

طلبا إلى المحكمة لتقدير التعويض العادل في كل األحوال.

و. مع مراعاة أسس التقدير الواردة في هذه المادة.

60

يتبع عند تقدير التعويض طريقة أو أكثر من الطرق التالية:

: وتعني مقارنة كلفة إنشاء عقار جديد مماثل للعقار المستملك في المواصفات التكلفة. 1واالستخدام على أساس كلفة اإلنشاء السائدة حين االستمالك والتي يتم اعتمادها ونشرها من دائرة األراضي والمساحة ويسوى الفرق الناتج عن ذلك مع األخذ بعين االعتبار عمر البناء

وحالته وصالحيته لالستخدام.

: وتعني استنتاج القيمة من تحليل أسعار السوق للعقارات المماثلة للعقار موضوع المقارنة. 2التقدير وذلك مع تسوية الفروقات بين تقدير العقارات موضوع المقارنة والعقار المستملك.

: ويعني رسملة المردود المتوقع أو الدخل الصافي من العقار بنسبة الفائدة اآلمنة الدخل. 3وعلى مدى العمر اإلنتاجي المتبقي للعقار.

. يتم إعداد تقرير التعويض وفق األنموذج المعتمد من دائرة األراضي والمساحة معززا 1ز.بالوثائق والبيانات التي تم اعتمادها إلصدار التقرير على أن تشمل بصورة خاصة ما يلي :

- التقرير المفصل الذي يبين أسلوب تحديد مقدار التعويض.

- البيانات الداعمة للتقرير كسند التسجيل ومخطط األراضي ومخطط الموقع التنظيمي وصور العقار والمعلومات اإلحصائية المتعلقة بموضوع التقدير وخالصة الحسابات.

) من هذا القانون. 6 - تقرير اللجنة المنصوص عليها في المادة (

. يتوجب عند إعداد تقرير التعويض بيان أسس ومبررات وطريقة التقدير وكيفية تكوين رأي 2 الخبرة عن االستخدام األفضل واألعلى للعقار.

- االطالع على السجالت األساس لدى دائرة األراضي والمساحة. 3

الدعوى فيما يتعلق بحساب في القضائي على عدم اعتماد تقرير الخبرة كبينة االجتهاد (استقرقيمة األرض المستملكة إذا جاء التقرير مختلفا بشكل كبير وبفرق شاسع عن القيمة المعتادة

تلك المنطقة والتي يتم تحديدها عن طريق في لقيمة تلك األرض وفق ما هو متعارف عليهويتوجب على المحكمة تكليف الخبراء باإلطالع على سجالت األساس لدى تسجيلها مدير

61

قيمة المتر المربع لقطعة األرض وأن تجري خبرة جديدة بمعرفة خبراء لتقدير دائرة األراضي)، وقرار رقم 3621/2015تمييز حقوق رقم (أكثر عددا وأكثر خبرة ودراية، وذلك وفقا لقرار

)706/2013 (

ح. لضمان التقدير العادل، يكون للمحكمة الرقابة على تقرير الخبرة وعليها عند تحديد مقدار التعويض التأكد من تقيد التقرير بأحكام هذه المادة).

مرور الزمن على دعوى التعويض االستمالك

ال تسري عليها مرور الزمن المسقط والسبب أنه لم يتم تحديده ال رضائيا وال قضائيا .

(هيئة عامة) تاريخ 1427/2005قرار محكمة التمييز األردنية (حقوق) رقم * (13/9/2005(

) 11، وأحكام المادة (80) لسنة 2يستفاد من المادة الثالثة من قانون االستمالك رقم ((، أن ملكية العقار المستملك ال تنتقل باالستمالك إال بعد دفع التعويض العادل من الدستور

إما اتفاقا أو قضاءا . وحيث أن التعويض عن االستمالك لم يتم القضاء فيه وبمقداره ال اتفاقا وال قضاءا . وحيث أن مرور الزمن على الحق ال ينشأ إال بعد تمام واستحقاق وتحديد هذا

الحق. وعليه فإن دعوى المالك التي يقيمها بمواجهة الجهة المستملكة للمطالبة بالتعويض عما ) من القانون 449استملك من أرضه ال تخضع لمرور الزمن المنصوص عليه في المادة (

المدني ما دام أن مقدار التعويض لم يتم تحديده وما دام أن األرض ما زالت مسجلة باسم المالك استنادا إلى أن ملكية هذه األرض المستملكة ال تنتقل إال بدفع التعويض عنها).

62

المحور الخامس

التخلي عن االستمالك وإجراءاته وشروطه والتعويض عن األضرار جراء التخلي

) 19أجاز القانون للمستملك أن يتخلى كليا أو جزئيا عن أي عقار تم استمالكه وفقا للمادة ( من قانون االستمالك والتي نصت :

. مع مراعاة أحكام الفقرة (د) من هذه المادة يجوز التخلي كليا أو جزئيا عن أي عقار تم (أاستمالكه بمقتضى هذا القانون بقرار من مجلس الوزراء بناء على طلب المستملك وينشر

في الجريدة الرسمية وال يبقى للمستملك أي حق في العقار بعد صدور القرار.

ب. يعتبر تخليا عن االستمالك إذا جرى تعديل مخطط التنظيم وأصبح العقار المستملك ) من هذا القانون أو أي جزء منه غير داخل في الطريق. 13بموجب المادة (

ج. لمالك العقار ولجميع األشخاص الذين يملكون أي حق أو منفعة فيه المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق بهم من جراء االستمالك وبالمصاريف التي تكبدوها

بسببه.

د. ال يجوز التخلي كليا أو جزئيا عن أي عقار تم استمالكه إذا كان المستملك قد وضع يده عليه وتصرف به بشكل اثر في وضعه أو في وضع الجزء المتخلى عنه وغير من معالمه

بصورة جوهرية إال إذا وافق المالك على استرداده بحالته تلك بناء على الشروط التي يتفق عليها لذلك الغرض مع المستملك.

هـ. يستوفى من المالك األصلي في حالة إعادة العقار إليه بناء على طلبه وفق أحكام هذه المادة مبلغ التعويض الذي دفع له مقابل االستمالك باإلضافة إلى فائدة سنوية حسب سعر

). الفائدة على اذونات الخزينة ووفقا لما ورد النص عليه في هذا القانون

وهذا القرار هو قرار صادر عن سلطة إدارية نهائي يجوز الطعن فيه أمام المحكمة اإلدارية (دعوى إلغاء) وتقام ضد مصدر القرار وهو مجلس الوزراء وليس المستملك.

إثبات التخلي يتم بالوثائق الرسمية وال يجوز بالبينة الشخصية أو حتى إقرار الجهة المستملكة.

63

(وحيث إن تعديل مسار الشارع يعتبر 2017) لسنة 4724الحكم رقم ( فعال لما التخلي فإنه يتوجب التحقق من حصول المستملكة جزء من المساحة عن تخلي بمثابة

.)4056/2009تمييز حقوق رقم (في ذلك من أثر على نتيجة القرار الصادر بالدعوى (

نقرر نقض القرار لهذا ودون حاجة للرد على باقي أسباب الطعن التمييزي في هذه المرحلةالمطعون فيه واعادة األوراق إلى محكمة استئناف إربد للتحقق من

) من 19وترتيب آثار ذلك وفق أحكام المادة ( االستمالك عن الجزئي التخلي واقعة . ومن ثم إجراء المقتضى القانوني) االستمالك قانون

: مالحظة

- إن التخلي عن االستمالك إذا تم في أي مرحلة يستوجب أثناء نظر الدعوى يقتضي على 1 المحكمة أن تتثبت منه وان تصدر قرارها على ضوء هذا التخلي.

) (حيث لم يتح لمحكمة االستئناف االطالع على األوراق 3009/2017(انظر تمييز حقوق التخلي بعد رفع والتثبت منها لصدور واقعة االستمالك عن التخلي التي تشير إلى واقعة

الدعوى، مما يستوجب على محكمة االستئناف االطالع على هذا األوراق والتثبت عن يدهاومن ثم إصدار قرارها بناء على ذلك، وبالتالي يكون القرار االستمالك عن التخلي من واقعة

الطعين مستوجبا النقض وهذه الحالة).

سؤال :- هل التخلي عن االستمالك يوجب التعويض ؟.

/ج) 19 (وفي هذا ومن استقراء نص المادة (2014) لسنة 4807تمييز حقوق الحكم رقم (يتبين أن لمالك العقار ولجميع األشخاص الذين يملكون أي حق أو االستمالك من قانون

وبالمصاريف االستمالك الضرر الذي لحق بهم من جراء عن منفعة فيه المطالبة بالتعويضالتي تكبدوها بسببه.

الضرر الالحق بالمدعين من عن أن المطالبة بالتعويضويستفاد من ذلكيتطلب منهم إقامة الدليل على أن ضررا قد لحق بهم االستمالك عن التخلي جراء هيئة عامة 2009/ 2641تمييز حقوق رقم أرضهم ( استمالك عن المستملك تخلي نتيجة

64

). 2/11/2009تاريخ

المدعى تخلي وحيث إن المدعين لم يقدموا ما يثبت أن ضررا لحق بهم من جراءأرضهم فإن دعواهم والحالة هذه تكون غير مبنية على أساس صحيح استمالك عن عليها

ال يشكل بحد ذاته ضررا االستمالك عن المستملك تخلي ويتعين ردها على اعتبار ان مجردوال يستوجب تعويضا طالما انه لم يتم حرمان المدعين من استغالل واستثمار أرضهم من جهة ولم يتم وضع اليد عليها من جهة أخرى وحيث ان محكمة االستئناف انتهت للنتيجة ذاتها التي

توصلنا إليها فيكون قرارها موافقا للقانون مما يتعين معه رد هذه األسباب).

س: هل يتوجب الحكم للمدعي بالرسوم والمصاريف واألتعاب عند التخلي عن االستمالك أثناء الدعوى ورد الدعوى استنادا لهذا التخلي؟

◌ أسباب الطعن التمييزي جميعا وعن ( 2016) لسنة 2122الحكم رقم (تمييز حقوق التي مؤداها واحد وهو تخطئة محكمة استئناف اربد بالحكم للمدعي بالرسوم والمصاريف

.وأتعاب المحاماة

تقدم المدعي خالد عبد اهللا ياسين 12/10/2014 بتاريخ وفي الرد على ذلك نجد أنه) لدى محكمة بداية حقوق اربد بمواجهة المدعى عليها بلدية اربد 1359/2014بالدعوى رقم (

) الفحيص من 2) حوض رقم (193قطعة األرض رقم ( استمالك عن للمطالبة بالتعويضأراضي أيدون اربد وبعد السير باجراءات المحاكمة بداية واستئنافا وتمييزا. وبتاريخ

استمالك قطعة األرض موضوع عن بالتخلي اصدر مجلس بلدية اربد قرارا23/6/2015االستمالك عن التخلي قرر مجلس الوزراء الموافقة على 12/8/2015الدعوى وبتاريخ

وقررت محكمة الموضوع رد الدعوى الستنفاذ الغاية منها والزام المدعى عليها بالرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

من االستمالك عن التخلي المدعي تقدم بهذه الدعوى بصورة صحيحة وانوعليه وحيث أنقبل المدعى عليها كان بعد تسجيل الدعوى وصدور قرار محكمة البداية واالستئناف فان

المدعى عليها تكون ملزمة بدفع الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة.

س: ما هي مدة مرور الزمن التي تخضع لها دعوى المطالبة بالتعويض عن األضرار

65

الناتجة عن التخلي عن االستمالك؟

موضوع الدعوى البدائية ومن ذلك نجد أن ( )2016) لسنة 754الحكم رقم (تمييز حقوق (فان المطالبة االستمالك عن التخلي ) هو المطالبة بالتعويض نتيجة81/2015الحقوقية رقم (

) مدني وان المدعى عليها 449بهذا الحق يخضع للتقادم الطويل المنصوص عليه في المادة () بلدية اربد الكبرى تقدمت بهذا الطلب بمواجهة 159/2015(المستدعية في الطلب رقم (

المدعي (المستدعى ضده في الطلب) فتحي عبد الرحمن البطاينة لرد الدعوى قبل الدخول في ) .األساس لعلة مرور الزمن

س: ما هي الحاالت التي ال يجوز فيها التخلي عن االستمالك؟

كليا التخلي قد نصت على انه ال يجوز االستمالك /د) من قانون19 المادة (في ذلك نجد أنقد وضع يده عليه وتصرف به بشكل إذا كان المستملك استمالكه أي عقار تم عن أو جزئيا

وغير من معالمه بصورة جوهرية إال إذا وافق عنه المتخلي اثر في وضعه أو في وضع الجزءالمالك على استرداده بحالته تلك بناء على الشروط التي يتفق عليها لذلك الغرض مع

قامت المستملكة (وحيث أن الجهة ) 2011 لسنة 1679تمييز حقوق رقم (المستملك. من أراضي غور فارة والتي تقع ضمن 49جزء من شارع ضمن الحوض رقم بالتخلي عن

) 107قطعة األرض موضوع الدعوى كما هو ثابت في قرار مجلس التنظيم األعلى رقم ( المتضمن الموافقة على إلغاء جزء من شارع واحداث نهاية مغلقة من 4/3/2010تاريخ

) التي تقع ضمنه قطعة األرض موضوع الدعوى والمنشور في عدد الجريدة 49الحوض رقم ( .1/4/2010) تاريخ 5022الرسمية رقم (

أن التغييرات التي جرت في قطعة وحيث أن الثابت من تقرير الخبرة ومناقشة الخبراءيمكن إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل فتح الشارع وذلك بخلع االستمالك األرض موضوع

الطبقة اإلسفلتية وحراثة األرض ونزع أعمدة الكهرباء وخط الهاتف األمر الذي ينبني عليه أن لم يؤثر على قطعة األرض بصورة جوهرية ما دام انه يمكن إعادة الحال إلى ما االستمالك

وهي االستمالك عن التخلي المستملكة وبالتالي فانه يجوز للجهة االستمالك كانت عليه قبل كامل المساحة المستملكة). عن غير ملزمة بان تدفع التعويض العادل

66

) 12رقم ( االستمالك /أ من قانون19( أجازت المادة 2005) لسنة 511الحكم رقم ( إال أن الفقرة .....االستمالك. عن كليا أو جزئيا التخلي وتعديالته، للمستملك1987لسنة

إذا استمالكه أي عقار ثم عن كليا أو جزئيا التخلي (د) من ذات المادة لم تجزقد وضع يده عليه وتصرف به بشكل اثر من وضعه أو في وضع المستملك كان

وغير من معالمه بصورة جوهرية إال إذا وافق المالك على استرداده بحالته عنه المتخلي الجزءالمستملك. ولغايات الثبت فيما إذا تلك بناء على الشروط التي يتفق عليها لذلك الفرض مع

قد قامت وباشرت بأي أعمال تعتبر من قبيل التغيير الجوهري في المستملكة كانت الجهةقطعتي األرض موضوع الدعوى، فقد قامت محكمتنا بإجراء كشف على هاتين القطعتين

بمعرفة ثالث خبراء. .... وبالرجوع إلى تقرير الخبرة نجد أن الخبراء قاموا بوصف قطعتي قامت بفتح المستملكة وبينوا أن الجهة ...األرض موضوع الدعوى وصفا دقيقا وافيا

) م وبينوا انه يوجد أعمده تلفون 8من قطعتي األرض وتعبيده جزئيا بعرض ( المستملك الشارعمغروسة في سعة الشارع من الجهة الغربية وخندق حديث اإلنشاء في سعة الشارع من جهة الشرق ومن داخل هذا الخندق ماسورة ماء ووجود أعمدة كهرباء من سعة الشارع. ولما كان

31/5/2004مدير تسجيل أراضي عجلون والمؤرخة في عن الثابت من المشروحات الصادرةانه قد تم تنزيل مساحة الشوارع ومسارها على مخططات ولوحات دائرة األراضي مما ينبني

من قطعة األرض المستملكة قامت بوضع يدها على األجزاء على ذلك أن الجهة المستملكةموضوع الدعوى وتصرفت بها بشكل اثر في وضعها وغير من معالمها بصورة جوهرية مما ال

...االستمالك. /د) من قانون19وفقا ألحكام المادة ( االستمالك عن التخلي يجوز معهوحيث أبدى وكيل المدعين ومن خالل المطالعة الخطية المقدمة منه لدى محكمتنا بتاريخ

بسبب ما االستمالك الجهة المدعى عليها عن تخلي عدم موافقة المدعين على4/7/2004 المستملك. قامت به من أعمال وتغييرات في الجزء

تغيير صفة االستعمال ال تعتبر تغيير في معالم األرض

( كما أن تغيير صفة استعمال إحدى القطعتين من تنظيم تجاري إلى غير مصنفة ال يندرج تحت بند التغيير في وضع األرض أو معالمها وباإلمكان إعطاء أحكام تنظيم خاصة، كما أن

وجود المدخل الشمالي لنفق عمان بمسافة ثمانية أمتار مربعة في إحدى القطعتين ووجود

67

م) وأكشاك في الجهة الغربية من القطعة ال يشكل تغييرا جوهريا في 30جدار استنادي بطول (وعليه فان االستمالك /أ) من قانون19وضع األرض ومعالمها بالمعنى الواردة في المادة (

/أ) التي أجازت مع مراعاة أحكام الفقرة 19القرار المطعون فيه يتفق وأحكام المادة (بقرار من مجلس الوزراء). استمالكه أي عقار تم عن جزئيا أو كليا التخلي ((د

من صور التعويض عن التخلي عن االستمالك

بسعر أعلى من المستملكة لشراء االرض االستمالك إذا ثبت أن أشخاصا قد تقدموا بعد*إال أن المالك لم يتمكن االستمالك قيمة التعويض الذي يستحقه المالك عنها بموجب قانون

، 1953) لسنة 2رقم ( االستمالك من بيعها بسبب بالمنع المقرر في المادة الثامنة من قانونبعد انخفاض قيمة العارض يكون قد ألحق بمالك األرض االستمالك عن المنشئ تخلي فان

) من هذا القانون. 19/2بالمعنى المقصود في المادة ( االستمالك ضررا بسبب إجراءات

مباشرة االستمالك عن التخلي وحيث أن المدعين لم يرفعوا الدعوى بطلب التعويض بعد*وانما أقاموها بعد ذلك بفترة من الزمن بما يجعل من الممكن أن تكون قيمة األرض قد

التخلي التخلي، فان الضرر الذي يكون قد لحق بالمدعين من جراء قيمتها وقت عن ارتفعت وقيمة األرض عند إقامة الدعوى. التخلي هو الفرق بين الثمن المعروض قبل

التعويض عن اإلضرار جراء االستمالك

جبر الضرر الناجم عن أعمال المستملك قبل االستمالك أو بعده ا لالحق بالعقارات غير من قانون االستمالك (على الرغم 10المشمولة باالستمالك نصت عليها الفقرة هـ من المادة

مما ورد في هذا القانون أو أي تشريع آخر يقدر التعويض عن أي إضرار نجمت عن األعمال التي قام بها المستملك قبل االستمالك أو بعده، ولحقت بأي عقار بما هو موجود أو ثابت فيه خارج نطاق المساحة المستملكة أو المراد استمالكها بقرار من مجلس الوزراء بناء

على تنسيب ترفعه إليه لجنة مؤلفة من مدير عام دائرة األراضي والمساحة رئيسا وعضوية كل من أمين عام وزارة المالية وأمين عام ديوان المحاسبة على أن تستأنس اللجنة في تقديرها

للتعويض برأي لجنة فرعية تؤلف في كل محافظة من مدير األشغال العامة ومدير التسجيل ومدير الزراعة ومندوب عن ديوان المحاسبة فيها. وللمتضرر أو المستملك أن يقدم طلبا إلى

68

المحكمة لتقدير التعويض العادل في كل األحوال).

االختصاص في التقدير للتعويض إما لمجلس الوزراء (خروج يستفاد من المادة السابقة أنعلى القواعد العامة وضمن الشروط (أن يكون هناك استمالك وتكون األضرار لحقت بعقار

غير المستملك وأن تكون األضرار نجمت عن أعمال المستملك فقط) ويكون بناء على تنسيب لجنة من مدير عام دائرة األراضي والمساحة رئيسا وعضوية كل من أمين عام وزارة المالية

وأمين عام ديوان المحاسبة تستأنس برأي لجنة فرعية من مدير األشغال العامة ومدير التسجيل ومدير الزراعة ومندوب عن ديوان المحاسبة ويجب على اللجنتين إجراء الكشف الحسي على

العقار المتضرر واعداد تقرير باإلضرار) أو المحاكم النظامية، وأن تاريخ تقدير التعويض عنها يكون بتاريخ حصول الضرر وليس تاريخ إقامة الدعوى، وان الدعوى تؤسس على الفعل

) سنة تبدأ 15الضار وليس على قانون االستمالك، وأن التقادم الذي يسري بهذه الدعوى هو () و 449من تاريخ نشوء الحق أو من اليوم الذي يصبح فيه الحق مستحق عمال بالمادتين (

) مدني.454(

(إذا يتم تقدير التعويض بتاريخ اكتمال أعمال التوسعة وليس بتاريخ إقامة الدعوى كانت األضرار التي تدعي بها الجهة المدعية وكما تشير إليها الئحة الدعوى وبيناتها

قسم من قطعة األرض موضوع الدعوى ألغراض فتح استمالك تنفيذ عن ناشئة أضرار هيالمدعى به حسب أحكام المادة الضرر عن وتوسيع شارع. األمر الذي يتوجب معه التعويض

المتمثل بنقصان القيمة موضوع الضرر اإلستمالك. ولما كان ذلك وكان /ه) من قانون10(جزء من القطعة فإن استمالك وجود شارع وأعمال توسعة الطريق بعد عن هذه الدعوى قد نجم

واكتمال أعمال التوسيع وليس بتاريخ إقامة الضرر حصول التقدير يتوجب أن يكون بتاريخالدعوى خالفا لما ورد بتقرير الخبرة مما يجعل من هذا التقرير مخالفا لألصول غير صالح

) 30/4/2006 تاريخ 2506/2005ونشير بذلك إلى تمييز حقوق لبناء الحكم عليه ( يتعين معه نقض القرار المميز)

س: ما هي مدة مرور الزمن التي تحكم دعوى األضرار الناشئة عن االستمالك؟استقر االجتهاد القضائي على أن المطالبات بالضرر ( 2012) لسنة 1092الحكم رقم (االستمالك يكون /ه) من قانون10والتي تستند إلى أحكام المادة ( االستمالك الناتج عن

69

األحكام العامة الواردة في الزمن مرور مصدرها القانون وليس الفعل الضار ويحكمها من جهة) من 449الطويل المنصوص عليه في المادة ( الزمن القانون المدني وينطبق عليها مرور

ولكن ال تسمع الدعوى به على الزمن بمرور القانون المدني التي تقضي بأن الحق ال ينقضيالمنكر بعد انقضاء خمس عشرة سنة بدون عذر شرعي وذلك وفقا لقرار محكمة التمييز حقوق

)2008/159 (

س: ما هو مقدار الفائدة المستحق وتاريخ بدء الحكم به؟

عن نشأ ضرر ج: إن مقدار التعويض والفائدة القانونية التي يتم الحكم بها نتيجة لوقوع ) منه. 14) و(10حسب نص المادتين ( االستمالك استمالك يحكمه قانون

استرداد العقار :

من قانون االستمالك وهي أن يكون المستملك من غير 20جائز ضمن شروط أوردتها المادة الحكومة أو إحدى المؤسسات الرسمية العامة التابعة لها أو البلدية، وأن ال يباشر المستملك

العمل في المشروع الذي أستملك العقار من اجله خالل ثالث سنوات من تاريخ تسجيل العقار باسمه، ويتم من خالل دعوى يقيمها المالك ضد المستملك لدى محكمة البداية المختصة

مكانيا، ويترتب على إعادة العقار لمالكه إعادة كافة المبالغ المالية المقبوضة من المستملك، ودفع المستملك التعويض عن الضرر الالحق بمالك العقار والمصاريف والنفقات جراء

االستمالك وأجر المثل عن المدة التي بقي العقار فيها تحت تصرفه أو بحوزته

ما هي شروط االسترداد

أن تكون كانت الجهة المستملكة من غير الحكومة أو إحدى المؤسسات الرسمية التابعة - . لها

تكون دعوى استرداد العقار (2012) لسنة 193(فقد جاء بقرار محكمة التمييز رقم المستملك من قبل الجهات الحكومية واحدى المؤسسات الرسمية أو البلدية غير مقبولة إما أن

) من 20كان من قبل األشخاص االعتبارية األخرى أمكن اقامة تلك الدعوى سندا للمادة ( ). ) من الدستور األردني6قانون االستمالك وال يخالف نص المادة (

70

لم يباشر المستملك العمل في المشروع خالل ثالث سنوات من تاريخ تسجيل العقار - باسمه إذا كانت األسباب التي أبداها المستملك غير مبررة.

(إذا لم تباشر المميزة بالمشروع الذي ) 2003لسنة ) 210انظر تمييز حقوق رقم ((استكملت قطعة األرض من اجله خالل ثالث سنوات من تاريخ االستمالك ألنه قد ثبت أن هناك ظروفا حالت دون ذلك (طبيعة العالقة بين شركة االسمنت والحكومة بموجب اتفاق االمتياز الموقع بين الطرفين وخاصة ما ورد في المادة العاشرة من اتفاقية االمتياز والتي نصت (لرئيس الوزراء خالل مدة هذا االتفاق حق اإلشراف المالي والفني على إجراءات

الشركة من أجل تأمين تشغيل هذا االمتياز تشغيال وافيا وبالدرجة التي يمكن تطبيقها على الظروف واألحوال السائدة…)، ورغم مرور مدة طويلة على عدم تنفيذ المشروع خالل الثالث

(والذي 1980) لسنة 6/أ) من قانون االستمالك رقم (20سنوات المنصوص عليها المادة (جرى االستمالك في ظله) فإن ذلك ال يشكل سببا قانونيا مبررا السترداد العقار المستملك ما

) دامت األسباب المبررة للتأجيل قائمة.

يجب أن تقام دعوى االسترداد بعد مضي ثالث سنوات من تاريخ تسجيل العقار باسم - . /أ) من قانون االستمالك20المستملك تطبيقا لنص المادة (

إذا قررت المحكمة إعادة العقار المستملك إلى مالكه ( 2018) لسنة 648الحكم رقم ( األصلي فتلزمه بناء على طلب المستملك برد التعويض الذي قبضه عن العقار كما تلزم المستملك بناء على طلب المالك بأن يدفع التعويض الذي تقدره عن الضرر الذي لحق

بالمالك من جراء االستمالك وبالمصارف التي تكبدها بسببه وبأجر المثل عن العقار وبأجر المثل عن العقار عن المدة التي بقي فيها تحت تصرف المستملك أو في حوزته، وذلك وفقا

. /ب) من قانون االستمالك)20ألحكام المادة (

) من 20س: ما هي مدة مرور الزمن للمطالبة باسترداد العقار المستملك وفقا للمادة ( قانون االستمالك ؟

71

نجد أن مدة التقادم هي ثالث سنوات االستمالك /ا) من قانون20بالرجوع إلى نص المادة (وحيث أن المستدعية تضع يدها على العقار موضوع الدعوى إستنادا إلى

وان دعوى 24/7/1975رسميه مسجله لدى مديرية تسجيل األراضي بتاريخ استمالك معاملة أي بعد انقضاء الثالث سنوات المشار 9/1/2018العقار أقيمت بتاريخ المطالبه باسترداد

/ا) من المشار إليه كما أنها أقيمت أيضا بعد انقضاء 20إليها والمنصوص عليها في المادة () من القانون المدني مما يجعل ما توصلت إليه 449مدة التقادم المنصوص عليها في المادة (

) واقع في 15/2018محكمة الدرجة األولى بقبول الطلب ورد الدعوى البدائية الحقوقية رقم ( محله يقتضي معه رد أسباب االستئناف لعدم ورودها على القرار المستأنف.

الضريبة التي تفرض بمقتضى ( ) من قانون االستمالك2عرفتها المادة ( : ضريبة التحسين) 2). وقد حددت المادة (أحكام هذا القانون على العقار الذي ارتفعت قيمته بسبب المشروع

وجود مخطط استمالك للموقع نتج عنه ارتفاع في قيمة شروط استحقاقها وهي ( من القانونالعقار، وأن يكون العقار داخل الحدود التنظيمة للمجلس البلدي، وأن يكون المجلس البلدي

). وتفرض مكلفا بدفع التعويض ألصحاب العقارات التي استملكت عقاراتهم من أجل الطريقمن المجلس البلدي خالل سنة من تاريخ انجاز الطريق الذي ارتفعت قيمة العقار بسببها وأن ال يزيد مجموع ما يفرض من أجل ضريبة التحسين على مجموع التعويض المقرر دفعه، وأن ال تفرض على من تم استمالك ربع مساحة عقاره دون تعويض. وتدفع ضريبة التحسين على

أربعة أقساط متساوية خالل أربع سنوات.

راجيا للجميع التوفيق ،،،،