15012011140190_4_2. Aspek Agraria Dalam Kontrak Konstruksi

8/18/2019 15012011140190_4_2. Aspek Agraria Dalam Kontrak Konstruksi

1/18

1

ASPEK AGRARIA / PERTANAHAN DALAM PEMBANGUNAN /

PENYELENGARAAN PROYEK KONSTRUKSI

Oleh :

H. Djoko Mulyono

Pendahuluan

Mengapa Pelaku Pembangunan harus mengetahui tentang pertanahan,

jawabannya jelas karena segala macam Pembangunan pasti membutuhkan

tanah sebagai sarananya, baik itu untuk pembangunan rumah/gedung, jalan,

pertanian, perkebunan dan Pembangunan untuk sarana lainnya, semua itu

tidak mungkin terlepas dari kebutuhan tanah sebagai sarananya, sehingga

bagi siapa saja yang nantinya akan menggeluti pembangunan sudah

sewajarnya harus mengerti tentang aturan-aturan yang menyangkut

pertanahan.

Tulisan ini akan menguraikan sedikit mengenai peraturan dasar pertanahan

yaitu UU No. 5 tahun 1960 yang kita kenal dengan Undang-undang Pokok

Agraria (UUPA), dimana Undang-undang ini mengatur tentang aturan main

dibidang Pertanahan, dan termasuk untuk memperhatikan, menjaga dan

melestarikan lingkungan dan lain-lain.

UU No. 5 tahun 1960 (UUPA)

Sebelum ada UUPA, Penjajah Belanda memberlakukan Undang-Undang

yang mengatur mengenai Agraria di Indonesia dengan dua aturan yaitu:

1. Aturan yang berlaku terhadap golongan yang ikut dan tunduk pada

hukum Barat yaitu golongan Eropa, Cina, India dan Timur Asing

dimana jenis Hak atas tanah yang dipunyai dan yang telah terdaftar

adalah Eigendom Verponding, Erfach, Opstal dan lain-lain.

2. Aturan terhadap golongan pribumi/golongan asli Indonesia dimana

jenis Hak atas tanah yang dipunyainya dan telah terdaftar adalah

Verponding Indonesia dan ada juga yang mempunyai Eigendom


2/18

2

Verponding, sedangkan terhadap tanah yang baru dikenakan pajak

dan belum didaftarkan di Kantor Agraria (Kadaster), diberi nama

Girik/Kikitir, Petuk.

Setelah Indonesia merdeka, pemerintah melihat bahwa susunan kehidupan

rakyatnya termasuk perekonomiannya masih mengutamakan dan bercorak

agraria di mana bumi, air dan ruang angkasa sebagai karunia Tuhan Yang

Maha Esa mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun

masyarakat yang adil dan makmur sesuai cita-cita bangsa, Tetapi Hukum

Agraria yang berlaku pada waktu itu justru terasa menghambat tercapainya

cita-cita bangsa ini, sehingga Pemerintah Indonesia yang setelah menggodok

sebuah Undang-Undang semenjak masa Kemerdekaan, maka pada tanggal

24 September 1960 Pemerintah RI mengundangkan UU No. 5 tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yang kemudian kita kenal

dengan nama UUPA.

Undang-Undang tentang Agraria ini menjadi Sangat penting untuk segera

diundangkan mengingat:

1. Hukum Agraria yang ada (Hukum Belanda) tersusun berdasarkan

tujuan dan sendi-sendi dari pemerintah penjajahan, sehingga

bertentangan dengan kepentingan rakyat dan Negara Indonesia

didalam melaksanakan pembangunannya.

2. Bahwa sebagai akibat dari kepentingan politik pemerintah penjajahan

itu maka hukum agraria yang ada dibuat mempunyai sifat dualisme,

yaitu disamping berlakunya peraturan-peraturan dari hukum adat, ada

juga peraturan-peraturan yang didasari dari hukum barat, dimana hal

tersebut dapat menimbulkan berbagai masalah antar golongan dan

dapat menimbulkan perpecahan yang membahayakan perkembangan

pembangunan bangsa.

3. Hukum Agraria penjajahan tidak menjamin kepastian hukum.


3/18

3

Dengan alasan tersebut diatas maka segera diundangkan UUPA yang tidak

bersifat dualisme, dibuat sederhana, serta menjamin kepastian hukum

sehingga pada pokoknya tujuan UUPA adalah:

a. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional,

yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran,

kebahagiaan bagi Negara dan rakyat, terutama rakyat tani dalam

rangka masyarakat adil dan makmur.

b. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum

mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia.

Pada UUPA pasal 1 ayat 1 meletakkan dasar-dasar kenasionalan bahwa

“Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh

rakyat Indonesia, yang bers atu sebagai bangsa Indonesia”. Ini berarti

bahwa bumi, air dan ruang angkasa didalam wilayah Republik Indonesia tidak

semata-mata menjadi hak dari pemiliknya melainkan milik seluruh bangsa

Indonesia dan juga tanah-tanah didaerah-daerah dan pulau-pulau tidaklah

semata-mata menjadi hak rakyat asli dari daerah atau pulau yang

bersangkutan tetapi juga merupakan milik seluruh bangsa Indonesia karena

hubungan bangsa Indonesia dengan bumi, air dan ruang angkasa merupakan

semacam hubungan hak rakyat yang diangkat pada tingkatan yang paling

atas, yaitu pada tingkatan yang mengenai seluruh wilayah Negara Indonesia.

Adapun hubungan antar bangsa dan bumi, air serta ruang angkasa bersifat

abadi dengan syarat selama rakyat Indonesia masih bersatu sebagai bangsa

didalam Negara Kesatuan Republik Indonesia.

Dijelaskan dalam UUPA pasal 2 ayat 1 UUPA menyatakan bahwa “ Bumi, air

dan ru ang angkasa serta kekayaan alam y ang terkandung didalamnya,

pada tingkatkan tertinggi dikuasai oleh Negara”. Perkataan “Dikuasai”

dalam pasal ini bukanlah berarti “dimiliki” akan tetapi adalah pengertian yang

memberi kewenangan kepada Negara sebagai organisasi kekuasaan dari

Bangsa Indonesia untuk pada tingkatan tertinggi:


4/18

4

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,

persediaan dan pemeliharaannya.

b. Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian

dari) bumi, air dan ruang angkasa.

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-

orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan

ruang angkasa.

Tanah dikuasai oleh negara dan hak-hak menguasai dari negara memberi

wewenang untuk mengatur dan menyelengarakan peruntukan, penggunan,

persedian dan pemeliharaan tanah dengan tujuan mencapai sebesar-

besarnya kemakmuran rakyat dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan bagi

masyrakat hukum Indonesia yang merdeka berdaulat, adil dan makmur.

UUPA Pasal 3 menentukan bahwa “Pelaksana hak rakyat dan hak-hak yang

serupa dari masyarakat-masyarakat hukum adat, dapat diakui sepanjang

menurut kenyataannya tanah dan masyarakat adat tersebut masih ada dan

hukum adat masíh berlaku, Namun hal tersebut juga harus sesuai dengan

kepentingan nasional dan Negara yang berdasarkan persatuan bangsa serta

tidak boleh bertentangan dengan Undang-undang dan peraturan-peraturan

yang lebih tinggi”.

UUPA Pasal 4 menyatakan bahwa atas dasar hak menguasai dari Negara

maka Negara dimana hal ini adalah pemerintah dapat memberikan macam-

macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah yang dapat diberikan

dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dan

badan-badan hukum.

UUPA Pasal 6 menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi

sosial. Ini berarti bahwa hak apapun diatas tanah tersebut yang diberikankepada perorangan ataupun badan hukum tidak dibenarkan bahwa tanahnya


5/18

5

dipergunakan atau tidak dipergunakan semata-mata hanya untuk kepentingan

pribadinya, apalagi kalau hal tersebut menimbulkan kerugian bagi

masyarakat.

Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat dari pada

haknya sehingga sudah sewajarnya bahwa tanah tersebut harus dipelihara

dengan baik-baik agar bertambah kesuburannya dan jangan ditelantarkan

yang dapat menjadikan kerusakan bagi tanah atau menyebabkan

penyerobotan dari pihak-pihak lain yang membutuhkannya.

Tanah dikuasai oleh negara dan hak-hak menguasai dari negara memberi

wewenang untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,

persediaan dan pemeliharaan tanah dengan tujuan mencapai sebesar-

besarnya kemakmuran rakyat dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan bagi

masyarakat hukum Indonesia yang merdeka berdaulat, adil dan makmur.

UPA Pasal 16 menentukan macam-macam hak yang dapat dipunyai oleh

perorangan maupun badan hukum yaitu :

a. Hak Milik (HM)

b. Hak Guna Bangunan (HGB)

c. Hak Guna Usaha (HGU)

d. Hak Pakai (HP)

e. Hak Sewa

f. Hak Membuka Tanah

g. Hak Memungut Hasil Hutan

h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang

akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya

sementara sebagaimana yang disebut dalam UUPA pasal 5.3 yaitu

hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa tanah

pertanian.


6/18

6

Hak Milik: adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan semua hak atas

tanah mempunyai fungsi social, dan yang dapat mempunyai hak milik adalah

Warga Negara Indonesia secara pribadi-pribadi (Badan Hukum tidak

diperkenankan mempunyai hak milik).

HGU: Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh

Negara. Hak ini diberikan bagi perusahaan yang bergerak dalam bidang

pertanian, perikanan, atau perternakan. Jangka waktu yang diberikan adalah

25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun lagi.

HGB: adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas

tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu 30 tahun dan dapat

diperpanjang 20 tahun. Hak ini diberikan kepada Warga Negara Indonesia

dan Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia.

Hak Pakai: adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang

memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang. Hak ini dapat diberikan kepada

Warga Negara Indonesia ataupun orang asing yang berkedudukan di

Indonesia, Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia atau Badan Hukum Asing yang mempunyaiperwakilan di Indonesia.

Hak-hak tersebut diatas hapus dan menjadi tanah negara karena:

1. Karena dicabut haknya oleh Negara karena tanah tersebut akan

digunakan untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa

dan Negara namun akan diberikan ganti rugi yang layak dan menurut

aturan Undang-Undang yang berlaku.


7/18

7

2. Kecuali hal milik maka tanah tersebut hapus setelah masa berlaku

habis dan tidak diperpanjang.

3. Hak tanah tersebut diserahkan kepada Negara secara suka rela oleh

pemilik tanah.

4. Tanah tersebut ditelantarkan sesuai dengan aturan mengenai tanah

yang ditelantarkan.

5. Tanah tersebut musnah.

Dengan berlakunya UUPA, maka Hak-Hak Barat maupun Hak-Hak Adat yang

berlaku menurut Hukum Agraria yang lama harus dikonversi menjadi hak-hakyang telah diciptakan sesuai UUPA pasal 16.

Khusus untuk tanah bekas Hak-Hak Barat pendaftaran konversinya bagi

perorangan yang pada tanggal 24 September 1960 dapat menunjukkan bukti

kewarganegaraan Warga Negara Indonesia dikonversi menjadi Hak Milik

(HM), sedangkan yang tidak bisa menunjukkan bukti kewarganegaraan

Warga Negara Indonesia, pendaftarannya dikonversi menjadi Hak Guna

Bangunan selama 20 tahun dan berakhir tanggal 24 September 1980.

Sedangkan bagi tanah bekas Hak Adat maka pendaftarannya dikonversi

menjadi Hak Milik hanya terhadap bidang tanah yang pada tanggal 24

September 1960 sudah dikenakan pajak tanah yang biasa disebut Girik,

Kikitir atau Petuk. Sehingga untuk yang baru dikenakan pajak sesudahtanggal tersebut diatas tidak dapat dikonversi menjadi Hak Milik dan tanahnya

dinyatakan sebagai Tanah yang dikuasai oleh Negara atau umumnya

masyarakat menyebutnya dengan Tanah Negara.

Tanah bekas Hak Barat yang pemiliknya bukan Warga Negara Indonesia,

diberi kesempatan sejak 24 September 1960 untuk selama satu tahun untuk

mengalihkan tanahnya kepada Warga Negara Indonesia dan apabila tidak


8/18

8

dilakukan maka tanahnya akan menjadi tanah dengan status dikuasai

Negara. Demikian juga tanah yang walaupun dikonvensi menjadi HGB namun

setelah haknya berakhir tidak diperpanjang lagi maka tanahnya menjadi tanah

yang dikuasai oleh Negara.

Tanah yang dikuasai Negara atau biasanya kita kenal dengan “Tanah

Negara” ini berasal dari 3 kategori :

1. Tanah yang secara murni/belum pernah mendapat Hak atas Tanah

baik menurut Hukum Agraria Penjajah maupun UUPA termasuk

didalamnya adalah tanah yang pengelolaannya diserahkan kepada

Departemen Kehutanan (tanah hutan).

2. Tanah yang haknya (HM, HGU, HGB dan HP) sudah gugur baik

karena dicabut/dibatalkan atau daluarsa (kecuali Hak Milik yang tidak

ada batas waktunya melainkan dicabut/dibatalkan.

3. Tanah adat yang tidak bisa dibuktikan dengan surat pajak (girik) pada

tanggal 24 September 1960.

Bagi kita sebagai pelaku pembangunan rumah/gedung pada umumnya

memanfaatkan tanah-tanah dengan Hak milik, Hak Guna Bangunan, Hak

Guna Usaha dan Hak Pakai serta tanah-tanah negara yang telah dapat

dikuasai secara fisik dengan membayar ganti rugi kepada para parapenggarap apabila ada penggarap.

Hal-hal yang harus diperhatikan bagi siapa saja untuk memulai usahanya

sebagai Pengembang adalah :

1. Apabila pengembang tersebut berbentuk suatu Badan Hukum, maka

hak atas tanah yang nantinya dimiliki bukan Hak Milik (HM) tetapi

Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB) maupun Hak


9/18

9

Pakai (HP), karena Badan Hukum tidak diperbolehkan mempunyai

Hak Milik.

2. Badan Hukum yang dimilikinya harus mempunyai Anggaran Dasar

dan Anggaran Rumah Tangga yang sesuai dengan usaha yang akan

dikembangkannya, sudah disahkan oleh Departemen Hukum dan

Hak Asasi Manusia, mempunyai NPWP, Surat Ijin Usaha

Perdagangan (SIUP), ijin sebagai pemborong dan lain-lain.

3. Kalau hal ini sudah siap, maka pengembang mengurus ijin Prinsip

dari Instansi Pemda yang berwenang. Ijin ini perlu dilakukan karena

kita perlu menunjukkan kepada PEMDA bahwa usaha yang akan

dikembangkan didaerahnya secara prinsip mendukung rencana

pengembangan daerah itu sendiri.

4. Mengurus Ijin Lokasi (di Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta namanya

Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah/SIPPT). Ijin Lokasi ini pada

dasarnya ijin yang diajukan kepada Pemda setempat untuk

membebaskan lahan tempat usaha yang akan dikembangkan dimana

lokasi tersebut telah sesuai dengan tata ruang daerah tersebut.

Waktu yang di ijinkan untuk melakukan pembebasan adalah 1 tahun

dan dapat diperpanjang selama 1 tahun lagi. Apabila setelah 2 tahun

maka ijin Lokasi akan dievaluasi dimana bagi pengembang yang bisa

membebaskan diatas 60% dari luas lahan yang disetujui untukdibebaskan dalam Ijin Lokasi maka kepada pengembang tersebut

masih diijinkan untuk diperpanjang 1 tahun lagi tapi apabila hasil

evaluasi menunjukkan luas yang dibebaskan kurang dari 60% maka

Ijin Lokasi tidak dapat diperpanjang lagi dan Pengembang tersebut

harus tetap menyelesaikan pembangunan dengan luas lahan yang

telah dibebaskan.

5. Ijin Lokasi telah banyak disalah artikan. Bagi sebagian Pengembang

yang nakal Ijin Lokasi dinyatakan sebagai ijin untuk memiliki lahan


10/18

10

dengan semena-mena dan digunakan alat untuk menakut-nakuti

pemilik lahan untuk menekan dengan harga semurah mungkin. Dan

pemilik lahan yang tidak mengetahui menganggap bahwa hal

tersebut benar dan pasrah dengan harga yang ditawarkan oleh

pengembang,

6. Setelah pengembang mempunyai ijin lokasi maka selanjutnya

dilakukan kegiatan pembebasan lahan yang sesuai aturan berlaku,

adil dan wajar sesuai dengan hak atas tanahnya, maka mungkin

dapat dalam bentuk Jual Beli, Tukar Menukar, Pelepasan Hak Atas

Tanah dan bentuk lain yang dimungkinkan oleh hukum. Dalam

pembebasan ini mungkin saja diikut sertakan aparat PEMDA

(Lurah/Camat), POLRI, RW, RT, Tokoh Masyarakat serta Badan

Pertanahan Nasional (BPN). Yang sangat penting agar pembebasan

berjalan lancar, aman dan semua pihak merasa mendapat manfaat

yang wajar/adil serta tidak diintimidasi, ditipu atau diperlakukan tidak

manusiawi (yang dimaksud disini pihak Pengembang/ Developer).

7. Setelah pengembang menguasai sepenuhnya atas tanah akan

digunakan untuk pembangunan, selanjutnya Pengembang harus

berurusan dengan Badan Pertanahan setempat untuk mengurus

proses sertifikat bagi tanah-tanah yang belum bersetifikat untuk

kemudian dibuatkan sertifikat induk atas nama Perusahaan dengan

cara penggabungan dari sertifikat-sertifikat atas tanah yang sudah

dibebaskan. Sementara apabila dalam pembebasan tanah ada

Sertifikat Hak Milik maka status hak tersebut haruslah diturunkan

menjadi HGB agar dapat digabungkan.

8. Setelah pengembang mempunyai Sertifikat induk maka segera dibuat

site plan dimana pada umumnya walaupun pembebasan belum

selesai sudah dibuatkan site plan hal ini dapat menimbulkan banyak

masalah karena apabila site plan tersebut tidak dapat dibebaskan.


11/18

11

9. Langkah berikutnya mengurus Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) Induk

Kepala Dinas Tata Kota yang merupakan bagian dari PEMDA. Disini

tentu tidak hanya menyangkut soal bangunan/rumah saja tapi aspek

keindahan, kesehatan, kebersihan, fasilitas drainage, sampah,

keamanan, fasilitas umum, fasilitas social, penerangan, air bersih,

dan lain-lain juga menjadikan pertimbangan untuk dberikannya IMB

Induk.

10. Setelah mempunyai IMB maka dapat dimulailah pembangunan

dengan membangun pematangan infrastruktur dan membuat rumah

contoh. Rumah contoh harus sudah ada sehingga dapat dimulai

promosi kepada konsumen yang tentu ingin melihat rumah contoh

tersebut disamping brosur-brosur penawaran dengan informasi yang

seluas-luasnya. Dalam praktek yang ada dengan adanya Rumah

Contoh tersebut biasanya calon pembeli mulai tertarik untuk

membicarakan banyak hal, misalnya bentuk transaksi apa yang

dapat dilakukan bila calon pembeli tersebut telah secara relatif puas

dan yakin dengan Rumah Contoh tersebut dengan segala

kelengkapannya.

11. Apabila sudah ada transaksi biasanya dimulai dengan melakukan

transaksi dalam bentuk “pengikatan untuk melakukan jual beli” (PJB)

dengan persyaratan-persyaratan tertentu, kemudian setelah

persyaratan tersebut dipenuhi kedua belah pihak antara lain sudah

Akta Jual Beli di hadapan Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) diwilayah mana PPAT tersebut berwenang, Seorang PPAT

dapat dijabat oleh seseorang yang memang profesinya semata-mata

hanya sebagai PPAT atau dapat dirangkap oleh seorang PPAT yang

juga sebagai Notaris atau Camat (Ex officieo/karena pejabat).


12/18

12

Dalam pembangunan ini, kita harus juga bijaksana dalam pengelolaan,

dan penataan sumber daya alam baik dalam lingkungan lahan/tanah

diatas rumah/Bangunan tersebut dibangun dan juga dilingkungan

sekitarnya. Misalnya persoalan air, air kini merupakan barang yang

biasa saja atau sepele lagi, yang tentunya membutuhkan penataan

yang serius, untuk itu haruslah dilakukan suatu kebijakan yang serius

dan hati-hati dalam mengelola barang yang satu ini, antara lain:

menjaga jangan sampai kekeringan dan kebanjiran, sebagai

konsekuensinya merancang dengan baik soal drainage, tempat

resapan air, water catchment, jenis tumbuh-tumbuhan yang ditanam,

penggunaan pompa air tanah (terutama pompa air tanah dalam atau

lazim disebut deep well pump) dan policy lain dalam mengelola air.

Dalam skala yang lebih besar ini dapat mendorong kerja sama yang luas,

misal bekerja sama dalam mengelola bendungan, pantai, sungai, air terjun,

perkebunan, tambak ikan/udang, air panas dari gunung atau dari dalam bumi

dan lain-lainnya.

Penjualan Strata Title (Rumah Susun)

Aturan main Strata Title atau Rumah Susun diatur dalam Undang-Undang

Rumah Susun (UURS) yaitu UU No. 16 tahun 1985.

UURS ini memuat XII Bab dimana secara ringkas Bab-bab ini menjelaskan

sebagai berikut:

Bab I adalah ketentuan Umum dimulai dari Pasal I yang memuat 12 ayat dan

menjelaskan mengenai arti Rumah Susun, satuan rumah susun, lingkungan,

bagian bersama, tanah bersama, hipotik, fidusia, pemilik, penghuni,

perhimpunan penghuni dan badan pengelola.

Bab II adalah Landasan dan Tujuan terdiri dari pasal 2 dan 3 yang

menjelaskan mengenai landasan pembangunan rumah susunnya adalah


13/18

13

kesejahteraan umum, keadilan dan pemerataan serta keserasian dan

keseimbangan dalam peri kehidupan sedangkan tujuannya adalah memenuhi

kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan yang

berpenghasilan rendah, meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah

didaerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam

dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serási dan seimbang

dan juga menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya.

Bab III adalah Pengaturan dan Pembinaan Rumah Susun memuat satu pasal

yaitu pasal 4 yang dalam hal ini dilaksanakan oleh Pemerintah yang dapat

diserahkan kepada Pemerintah Daerah.

Bab IV adalah Pembangunan Rumah Susun terdiri atas pasal 5, 6 dan 7 yang

menjelaskan mengenai kapan, kenapa, oleh siapa Rumah Susun dibangun,

syarat-syarat teknis yang harus dipenuhi, diatas hak atas tanah apa saja

Rumah Susun didirikan dan kewajiban apa saja yang harus dipenuhi, oleh

penyelenggara pembangunan Rumah Susun.

Bab V adalah Pemilik Satuan Rumah Susun terdiri atas pasal 8, 9, 10 dan 11

yang menjelaskan hak-hak yang dapat dipunyai oleh Pemilik Satuan Rumah

Susun, bagian-bagian Rumah Susun yang merupakan pemilikan bersama

maupun hak atas tanahnya serta sertifikat hak atas satuan rumah susun atau

disebut sertifikat hak milik atas satuan rumah susun (HM Sarususun)

Bab VI adalah Pembebanan dengan Hipotik dan Fidusia terdiri atas pasal

12,13,14,15,16 dan 17 dimana dijelaskan bahwa Rumah Susun berikut tanah

tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu-

kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan

dibebani Hipotik jika tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan dan dibebani

Fidusia jika tanahnya tanah Hak Pakai atas Tanah Negara. Juga diatur

mengenai tata cara pembebanan tersebut yaitu harus dilakukan dengan akta

yang dibuat oleh PPAT dan juga tata cara pendaftaran di kantor pertanahan

serta pemberian sertifikat Hipotik dan tata cara penghapusan Hipotik apabila

pinjaman telah dilunasi.


14/18

14

Bab VII adalah penghunian dan pengelolaan Rumah Susun terdiri atas pasal

18 dan 19 dimana dijelaskan bahwa Rumah Susun tersebut baru bisa dijual

apabila pembangunannya telah selesai dan mendapat ijin kelayakan untuk

dihuni dari pemerintah daerah yang bersangkutan. Juga dijelaskan kewajiban

bagi penghuni Rumah Susun untuk membentuk Perhimpunan Penghuni

dimana Perhimpunan Penghuni diberi kedudukan sebagai Badan Hukum

berdasarkan UURS ini.

Bab VIII adalah Pengawasan yang terdiri atas pasal 20 mengenai

pengawasan yang sepenuhnya ditugaskan kepada Pemerintah.

Bab IX adalah ketentuan Pidana yang terdiri atas pasal 21, 22 dan 23 yang

dikenakan kepada siapa saja yang melanggar ketentuan pasal 17 dan pada

18 dengan ancaman hukuman penjara selama-lamanya 10 (sepuluh) tahun

atau denda setinggi-tingginya Rp. 100.000.000,- (seratus juta Rupiah).

Bab X adalah Ketentuan lain, Bab XI adalah Peralihan dan Bab XII adalah

ketentuan Penutup.

Dari UURS kita mendapatkan beberapa hal yang sangat perlu diperhatikan

oleh para usahawan yang akan membangun Rumah Susun (Strata Title)

yaitu:

1. Tujuan dibangunnya Rumah Susun adalah untuk memenuhi kebutuhan

perumahan yang layak bagi rakyat yang berpenghasilan rendah.

2. Rumah Susun hanya dapat dibangun diatas tanah dengan status Hak

Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas Tanah Negara dan Hak

Pengelolaan. Khusus untuk status tanah hak pengelolaan,

pengembang wajib menyelesaikan status tanahnya menjadi Hak Guna

Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan.


15/18

15

3. Pembangunannya wajib memisahkan Rumah Susun atas satuan dan

bagian bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh

instansi pemerintah yagn berwenang dan memberi kejelasan batas

satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan,

batas dan usuran atas bagian bersama dan benda bersama yang

menjadi haknya masing-masing satuan dan batas dan uraian tanah

bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing

satuan.

4. Rumah Susun berikut tanahnya oleh pengembang dapat dijaminkan

hutang dengan Hipotik apabila status tanahnya Hak Milik atau Hak

Guna Bangunan dan Fidusia apabila status tanahnya adalah Hak

Pakai atas Tanah Negara. Demikian juga terhadap bagian bangunan

yang telah diterbitkan sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

(HM Sarususun) milik perorangan dapat dijadikan jaminan hutang

dengan Hipotik apabila status tanahnya Hak Milik atau Hak Guna

Bangunan dan Fidusia apabila status tanahnya Hak Pakai atas Tanah

Negara.

5. Rumah Susun tidak bisa dijual sebelum bangunannya selesai

dibangun dan mendapat ijin kelayakan untuk dihuni dari pemerintah

daerah yang bersangkutan.

6. Penghuni Rumah Susun wajib membentuk Perhimpunan Penghuni

yang berkewajiban mengurus kepentingan bersama para pemilik dan

penghuni Rumah Susun, untuk itu perlu menunjukan badan pengelola

yang bertugas menyelenggarakan pengelolaan dan pengawasan

terhadap bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan

pemeliharaan serta perbaikannya

7. Pengembangan yang lalai dalam melaksanakan butir 5 diatas menurut

UURS akan dikenakan sanksi pidana penjara selama-lamanya 10

(sepuluh) tahun atau denda setinggi-tingginya 100.000.000,- (seratus

juta Rupiah)


16/18

16

Dengan memperhatikan apa yang telah diuraikan diatas maka kita perlu

menyikapi UURS ini dengan seksama sehingga hal-hal yang tidak diinginkan

dalam pembangunan dan penjualan Rumah Susun tidak akan terjadi.

Proses penjualan Strata Title pada awal mempunyai 2 (dua) pendapat

hubungannya dengan UURS (Undang-Undang Rumah Susun) yang disusun

pada tahun 1985. Satu sisi berpendapat penjualan Strata Tittle melanggar

ketentuan UURS karena penjualan setiap satuan Rumah Susun hanya boleh

dilakukan bila seluruh unit sudah selesai dibangun, sisi lain menyatakan

penjualan tersebut tidak melanggar ketentuan UURS karena pengutipan

pembayaran yang dilakukan dalam proses penyelesaian atau dalam rencana,

yang dilakukan bukan jual-beli tetapi ikatan jual beli dan jual beli riil baru akan

dilaksanakan sesuai dengan UURS.

Pendapat yang menyatakan melanggar UURS adalah jual beli secara yuridis

keharusan adanya sertifikat hak milik atas satuan rusun dan ijin layak huni

sehingga pelayanan kewajiban penjual diberikan secara tuntas serta manfaat

lainnya memungkinkan pemilik mengagunkan Rumah Susunnya.

Untuk menyikapi ini perlu adanya pengaturan tentang pengelolaan Rumah

Susun, mengingat bahwa dalam pemilikan satuan Rumah Susun yang

bersifat perorangan dan terpisah meliputi hak atas tanah bersama, bagian

bersama dan benda bersama. Sehingga pemilik satuan Rumah Susun dapat

melaksanakan hak dan kewajibannya terhadap milik perseorangan maupun

milik bersama.

Pembangunan “Subway” yang multi-aspek.

Sehubungan adanya rencana pemerintah membuat pembangunan Subway,

maka pada tulisan ini akan disampaikan sedikit mengenai pembangunan

Subway.


17/18

17

Dari berbagai rumusan pemikiran pakar hukum tanah/agraria terdapat 2

(dua) opini tentang pembangunan “subway” yang dihubungkan dengan UUPA

pasal 4 yaitu:

1. Perlu dikembangkan pengaturan tentang aspek teknis pembangunan

subway beserta kelengkapannya dan peraturan lain yang revelan

mengingat dampak social-ekonomi yang dapat ditimbulkan.

2. Pasal tersebut sudah dapat mengakomodasi pemberian hak terhadap

ruang bawah tanah.

Karena pembangunan subway ditujukan untuk keamanan dan kenyamanan

para penggunanya maka sejak awal proses pembangunannya semua aspek

perlu diperhatikan seperti;

- menampung keluhan warga yang terkena pencemaran suara

(kebisingan), pencemaran udara (debu) pada saat pengalian

terowongan.

- Jaminan penggantian kerusakan bangunan, isnstalasi.

- Relokasi sementara para waraga diarea pembangunan

- Penggantian ganti rugi dan berbagai aspek lainnya.

Mengenai penguasaan hak dibawah tanah dengan penguasaan hak

diatasnya ada beberapa kemungkinan yang dapat dijadikan alternatif:

1. Bila subway dibangun, dimiliki dan dioperasikan oleh pemerintah

maka dapat diberikan hak pengelolaan/HPL bawah tanan (BT).

2. Bila subway dibangun, dimiliki dan dioperasikan oleh pihak swasta

maka pemerintah mempunyai HPL (BT), dan di atas HPL ini dapat

diberikan HGB (BT) kepada pihak swasta.

3. Bila subway dibangun oleh pemerintah tetapi dikelola dan

dioperasikan oleh pihak swasta, maka pemerintah mempunyai HPL

(BT) pada pihak swasta

4. Untuk pengunaan lain dapat diberikan HGB (BT), Hak Pakai (BT), Hak

Sewa (BT) bahkan mungkin juga Hak Milik (BT).


18/18

18

Melihat tujuan pembangunan subway adalah kemanfaatan bagi masyarakat

maka proses pembangunannya harus sesuai dengan prinsip-prinsip

keterbukaan, kompetisi, pertanggung-jawaban, transparan dan dukungan

peraturan yang jelas agar hanya mereka yang unggul dalam memenuhi

prinsip-prinsip diatas dipercaya membangun subway .

Akhirnya, marilah membangun tidak saja dalam arti kata yang seluas-luasnya

tapi juga sebaik-baiknya untuk semuanya.

15012011140190_4_2. Aspek Agraria Dalam Kontrak Konstruksi

Documents

Transcript of 15012011140190_4_2. Aspek Agraria Dalam Kontrak Konstruksi