CUPRINS

Introducere 4Capitolul I: Studiul pieei bunurilor imobile 8 1.1 Piaa imobilului din Republica Moldova 81.2 Caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunurile imobile 19 1.3 Structura i clasificarea bunurilor imobile 291.4 Evoluia actelor normative i legislative pe plan naional i internaional 33Capitolul II: Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale 39 2.1 Scopuri i principii de reevaluare a proprietilor rezideniale 392.2 Asigurarea metodologic a procesului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale 492.3 Msurarea factorilor de influen asupra valorii proprietilor rezideniale 67Capitolul III: Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai 753.1 Aspecte conceptuale i restrictive la evaluarea proprietilor rezideniale 75 3.2 Inspectarea i caracteristicile tehnice a proprietilor rezideniale 793.3 Reevaluarea apartamentului cu 4 odi i reevaluarea casei individuale din or. Clrai 843.4 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale 101 Concluzii i recomandri 104Bibliografie 107Anexe 110IntroducereDezvoltarea pieei imobiliare n R.Moldova n mare msur depinde de elaborarea i implementarea n practic a unui sistem de evaluare i reevaluare a bunurilor imobile. Partea metodologic a acestui sistem include: principiile, metodele i procedurile de evaluare care pn la etapa de tranziie a economiei erau cu totul altele.n rezultatul dezvoltrii relaiilor de pia n R.Moldova s-au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.. n ultimul deceniu au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager, agent imobiliar i evaluatori.n perioada 1940-1991 n Moldova a existat doar proprietatea de stat asupra bunurilor imobiliare i proprietate individuali (limitat doar la bunurilor imobiliare locative). Preurile bunurilor imobiliare, se formau pe piaa neagr i erau cunoscute doar unui cerc restrns de cumprtori i vnztori.

Noiunea de valoare de pia a bunurilor imobiliare" se refer doar la bunurile imobiliare n proprietate individual a cetenilor i, de regul, aceast noiune purta un caracter negativ, determinnd ,,valoarea determinat pe piaa neagr[12, p.27].Piaa imobilului locativ este unicul sector al pieei imobiliare despre care cu siguran se poate vorbi c el deja s-a format n oraele mari din R. Moldova. Conform datelor statistice al Oficiului Cadastral Teritorial n fiecare lun n orasul Chiinu i suburbiile lui se efectueaz n mediu 900 de tranzacii cu imobilul locativ.

n R. Moldova activ se formeaz i se dezvolt piaa bunurilor materiale i imobilelor locative. Bunurile materiale sunt obiectul de baz n discuii la privatizarea proprietaii de stat i municipale, la arenda spaiilor i la vinderea celor locative.S-au format structuri comerciale ce activeaz pe piaa imobilului. Infrastructura pieei de imobil prezint o gam de instituii specializate, destinaia crora este acordarea ajutorului calificat persoanelor fizice i juridice n efectuarea operaiilor cu imobilul, inclusiv i reevaluarea acestora.Evaluarea bunurilor imobiliare este o direcie important n stiina i practica economic, aprut la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor 90 necesitatea de a evalua valoarea pe pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare- cumprare, donaie, gaj a bunurilor etc [25, p.30].Evident este c evaluarea valorii pe piaa este posibil numai ulterior crerii segmentului de pia pe o anumit categorie de imobile, cu toate acestea la imobilul locativ s-au creat premisele economice i juridice necesare pentru implementarea metodelor de evaluare.Estimarea valorilor bunurilor imobiliare se efectueaz cu ajutorul urmtoarelor abordri de evaluare i reevaluare: abordarea analizei comparative a vnzrilor, abordarea veniturilor i abordarea cheltuielilor. Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare sunt stabilite prin legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare i Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobate de Guvem.Bun imobil este bunul strmutarea cruia este imposibil fr pricinuirea de daune destinaiei lui.Bunurile imobiliare conform destinaiei se divizeaz n cteva tipuri: bunuri imobiliare industriale, comerciale, oficii, terenuri i bunuri imobiliare locative.Imobilul locativ poate fi clasificat n dependent de zona amplasrii n:- Imobil locativ rural (vile, case individuale, case cu 2-3 etaje);- Imobil locativ urban ( case individuale, vile, apartamente).Caracteristica examinrii principalelor tipuri de bunuri imobiliare locative reflect nivelul de dezvoltare a unei ri, particularitile ei climaterice, tradiiile naionale, cerinele consumatorilor. Analiznd piaa imobiliar observm c imobilul locativ se bucur de o cerere i ofert nalt [33, p.3].Datorit faptului c cetaenii R.Moldova acumuleaz mijloacele bneti peste hotare, n urma crui fapt ce aceste mijloace el i procur spaii locative pentru a-i satisface cerinele vieii. Indiferent de nivelul de dezvoltare al unei ri, n primul rnd cetenii acord o mare atenie imobilului locativ.n prezent, procesul de reevaluare a bunurilor imobiliare este o problem actual datorit sporirii situaiilor de litigii. Lipsa spaiilor locative suficiente a dus la ceea c fiecare persoan ncearc n diverse moduri s devin proprietarul imobilului locativ, ca urmare se adreseaz la serviciile evaluatorilor. Concomitent reevaluarea este o funcie permanent a OCT - urilor realizat att la cererea populaiei, ct i la cererea organelor fiscale (reevaluarea n scop de impozitare).Problemele menionate au formulat necesitatea elaborrii lucrrii cu privire la reevaluarea bunurilor imobiliare.Actualitatea temei const n evidenierea problemei actuale existente i care se va dezvolta pe viitor, descriindu-se rolul i necesitatea reevalurii proprietilor rezideniale.n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor imobiliare, metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare i reevaluarea imobilului locativ n R.Moldova.Scopul principal este de a evidenia cazurile i particularitile de reevaluare a imobilelor locative n R.Moldova.Lucrarea de licen este alctuit din 2 capitole teoretice i un capitol practic, fiecare avnd specificul su i legtura reciproc, n ncheiere sunt formulate concluzii i propuneri. Primul capitolul poart denumirea de ,, Studiul pieei bunurilor imobile , aici autorul a reflectat partea teoretic a informaiei cu privire la descrierea i analiza pieei bunurilor imobile, caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobile i structura, clasificarea bunurilor imobile, evoluia actelor normative i legislative, att pe plan naional, ct i internaional.Capitolul II. ,, Evaluarea i reevaluarea proprietilor rezideniale include specificarea scopurilor i principiilor de reevaluare a proprietilor rezideniale, asigurarea metodologic a procesului de evaluare i reevaluare a proprietilor rezideniale i analiza factorilor care influeneaz direct sau indirect valoarea bunurilor imobiliare.Capitolul III. ,, Reevaluarea proprietilor rezideniale din or. Clrai este partea practic a lucrrii i reprezint un raport de reevaluare a unui apartament cu 4 odi n urma reinvestirii i reevaluarea unei case individuale n urma reconstruciei.Lucrarea cuprinde 4 figuri grafice, 16 tabele, 24 formule, 45 surse bibliografice, anexe care conin materiale necesare pentru efectuarea unei evaluri.Capitolul I

Studiul pieei bunurilor imobile1.1 Piaa imobilului din Republica Moldova

Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a bunurilor imobiliare.

Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Piaa imobiliar reprezint prin sine o totalitate de piee regionale i locale care se deosebesc una de alta dup nivelul preurilor, nivelul de risc, eficacitatea investiiilor n imobil. Fr piaa bunurilor imobiliare nu poate exista pia n general, deoarece piaa forelor de munc, piaa de capital, piaa serviciilor i a mrfurilor, pentru existen au nevoie de ncperi n care s-i desfoare activitatea [18, p.12].

Piaa reprezint toat gama de aciuni prin care cumprtorul i vnztorul intr n contact i schimb bunuri i servicii, indiferent de locul unde aceasta se desfoar.

Pe piaa imobiliar se realizeaz inter-relaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii. Piaa imobiliar n Republica Moldova funcioneaz i este caracterizat de o infrastructur bine dezvoltat, care e susinut de ageniile guvernamentale i companiile private ce activeaz n domeniul evalurii bunurilor imobiliare n diferite scopuri.

Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare [22, p.9].Pentru a face o analiz a pieei imobiliare mai ntai trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz piaa n ansamblu i unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de Statistic i Sociologie al Moldovei, numru1 bunurilor imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre:- Apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova-peste 530 de mii;- Case de locuit individuale n orae-circa 225 de mii;- Case de locuit n localitile rurale-circa 1000 de mii;- Proprieti industriale i comerciale-peste 100 de mii;- Loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole-circa 215 mii;- Garaje-180 de mii. Din 1997 obiecte ale vnzrii-cumprrii au devenit i terenurile, inclusiv cele cu destinaie agricol. Conform datelor Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n momentul de fa, n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare snt nregistrate circa 3,2 mii. de terenuri cu destinaie agricol. De menionat c datele mai sus prezentate au fost determinate de ctre autor pe baza analizei informaiei de la Departamentul de statistic al Moldovei. Datele acestea snt departe de a fi exacte. Dup cum arat experiena specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, n cadrul procesului de nregistrare n mas snt depistate bunuri imobiliare nenregistrate, se constat schimbarea destinaiei unor obiecte. Numai dup ncheierea procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea obine caracteristici cantitative exacte privind piaa imobiliar att n ansamblu pe ar, ct i pe regiuni i localiti aparte.n judeele Republicii Moldova, piaa locuinelor de asemenea este destul de dezvoltat, n 1999, n medie pe ar tranzaciile cu locuine constituiau 56% din numrul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare. Ctre sfritul anului 2001 n structura tranzaciilor s-au produs mari schimbri i ponderea tranzaciilor cu apartamente a sczut la 22%.Starea actual a pieei imobiliare din Republica Moldova se caracterizeaz prin oscilaii brute a preurilor, n special la bunurile imobiliare locative, n perioada august 2001-iunie 2002, preurile la proprietile rezideniale n Chiinu au crescut n medie cu 35-40%. Dinamica preurilor pentru 1 m. p. de suprafat locativ este prezentat n tabelul 1. Tabelul l

Tranzaciile nregistrate n Cadastrul mun. Chiinu n anii 2004 - 2006Nr.

Denumirea tranzacieiNumrul tranzaciilor n anul 2004Numrul tranzaciilor n anul 2005Numrul tranzaciilor n anul 2006

un.%un.%un.%

1Vnzare-Cumprare2196063,12698262,12347053,2

2Motenire526615,1687115,8602713,7

3Donaie33899,739349,143539,9

4Ipotec364910,551511,9666115,0

5Locaiune5651,64751,16701,5

6Altele00,080,029476,7

Total348291004342010044128100

Sursa: Bursa imobiliar LARA

Pentru prima dat n ultimii ani, n mai 2004 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis vnztorilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu cca 10%. Schimbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. Dac n perioada 1999-2002 oferta de apartamente n Chiinu depea cererea de 10 ori, n 2003 oferta era de numai trei ori mai mare dect cererea, n felul acesta, an de an scdea numarul potenialilor vnztori n raport cu potenialii cumprtori. Deci, avea loc absorbia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construciei de locuine [22, p.46].Din anul 2001 preul la imobilul locativ a nceput s creasc cu un ritm sporit, apoximativ de 5 ori. S-a majorat datorit faptului c majoritatea populaiei migratoare a Republicii Moldova se rentorceau n ar cu venituri mari, acest fapt crend cerere fa de imobilul locativ. Iar mrirea considerabil a cererii a dus la mrirea preului imobilului locativ pe m. p.n prezent, preul pentru 1 m. p. de suprafa la apartamentele standard n Chiinu este n medie de 450-1000 euro. n mediu pe capital un metru ptrat de suprafa total n apartamentele cu o singur odaie a costat n euro 750 800, n cele cu dou odi - 700 - 750, cele cu trei odi - 600 - 650, iar n cele cu patru odi 600 euro. Comparativ cu anul 2001, preurile pe pia imobilului locativ secundar au crescut de apte ori.n prezent, preurile la garsoniere n Chiinu snt de 15000-25000 de euro, la locuinele de doua camere 30000-60000 euro, la locuinele de trei camere 50000-80000 de euro. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la locuinele au crescut cu circa 30-40%.S-a manifestat activitatea mai activ pe piaa imobiliar la sfritul sezonului de var, nceputul sezonului de toamn, ce constituie majorarea activ pe piaa imobiliar. E de subliniat, c preurile la spaiul locativ n deosebi la apartamentele cu o odaie. dou, trei au crescut pn la 10-20 mii euro, iar preurile la patru i cinci odi practic au rmas fr schimbri, din cauza intreinerii spaiului locativ. Practic s-au schimbat preurile la loturile de pmnt, case, locuine de elit. La imobilul de gradul superior preurile s-au schimbat n perioada ultimelor ani.

Cumprtorii locuinei de elit clasic prefer Centrul orasului. Cele mai distribuite locuine snt apartamentele cu dou odi, aproximativ 50 la sut din vnzri, apartamentele cu o odaie i trei 20 la sut din vnzri, apartamentele cu patru i cinci odi constituie aproximativ 10 la sut din vnzri. Majorarea preurilor ce a avut loc n anul 2002, poate fi numit majorarea sezonier, fiindc la baza ei st nu creterea economic i mrirea veniturilor a populaiei, ci factorii exteriori.Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori.

n primul semestru al anului 2007, obiectele retail, amplasate n partea central a municipiului, s-au scumpit cu 8 %, dac s considerm obiectele, amplasate pe strzile centrale ale sectoarelor, cum ar fi bd. tefan cel Mare i Sfnt, bd. Dacia, bd. Dacia, bd. Mircea cel Btrn etc., creterea acestora a constituit n semestrul dat n limite de 20-30%, cnd n alte zone din municipiu preul mediu ponderat al ofertei ariilor comerciale a sporit cu 4 %.Preul mediu la imobil comercial constituie 800 - 1 800 euro m.p. Comparativ cu perioad similar 2006 creterea costului a constituit peste 30 %.La nceputul anului 2007, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 800 - 1200 euro m. p. n cldirile administrative - 400 euro, n zonele de prestigiu ale Chiinului, preurile la spaiile comerciale i pentru oficii constituie in medie 800-1700 euro. n centrele de jude i n alte orae din Moldova preurile la proprietile rezideniale snt mult mai joase i aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor.n urma analizei efectuate putem trage concluzia c piaa imobiliar din Moldova s-a format, c toate segmentele sale snt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieii, care contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziie a informaiei, prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei.Gradul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora n perioada dintre 2001 i 2007, n mun. Chiinu au fost nregistrate 90,5 mln tranzacii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor tranzacii, n ansamblu pe ar, crete an de an. Dac n 2001 au fost nregistrate peste 20 mii de tranzacii (tab.l.), n anul 2005 numrul tranzaciilor s-a majorat considerabil (fig.1).

Fig. 1. Fluctuaia numrului tranzaciilor cu bunurile imobiliare n perioada 2002-2005Sursa: [ Elaborat de autor n urma studiului literaturii de specialitate ]

Cea mai activ pia imobiliar este cea din capitala Republicii Moldova, creia i revin 23,8 % din numrul total de tranzacii nregistrate n 2004-2005 n toat ara. Dup Chiinu n ordine descrescnd n ce privete numrul de tranzacii cu bunuri imobiliare, urmeaz oraele Bli (11,3 %), Streni (10 %), Edine (8,8 %), Orhei (7,9 %), Cahul (7,6 %). Cea mai mic pondere o au oraul Taraclia, unde s-au nregistrat 1,4 % din numrul total de tranzacii, i Comrat-3,7 %.Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare n Chiinu i alte orae i regiuni ale Moldovei reflect influena unor diverse tendine asupra dezvoltrii pieei. n toate regiunile examinate, cu excepia r-ului Edine predomin operaiile, de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare, ponderea crora n totalul de tranzacii se schimb de la 33.5 %, n Cahul, la 76,4 %. n Chiinu. Locul al doilea dup frecvena realizrii revine tranzaciilor legale de transmiterea prin motenire a bunurilor imobiliare. Ponderea acestor tranzacii este de 7,60 % n Chiinu i variaz de la 21,1 % la 38 % n centrele raionale, n Edine tranzaciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor imobiliare prevaleaz asupra tranzaciilor de vnzare-cumprare i se situeaz pe primul loc raport cu numrul total de operaiuni. Aceeai situaie se constat i n or. Comrat [22, p.10].Tranzaciile legate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i variaz de la 8 %, n Chiinu, la 18%, n or. Streni. o dezvoltare tot mai ampl, nu numai n Chiinu, dar i n alte orae ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Ponderea tranzaciilor de depunere n gaj a bunurilor imobiliare este foarte mic, ns analiza dinamicii acestor tranzacii pe judee indic o tendin stabil de cretere. Cea mai mic pondere a tuturor acestor tranzacii se nregistreaz n or. Bli (3,5 %), dup care, n ordine cresctoare, urmeaz Chiinu (4,8 %), Streni (6,2 %), Edine (6,3 %), Orhei (9,2 %), Cahul (11,2 %). Ponderea cea mai mare o au tranzaciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n chirie: de la 1,1 % n or. Bli pn la 8,6 % n or. Cahul. Totodat, vom meniona c, potrivit legislaiei Republicii Moldova, se nregistreaz numai arenda (nchirierea) proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani. Arenda (nchirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste tranzacii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic.Dezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz, de asemenea, prin dinamica tranzaciilor realizate, n perioada 2001-2006, numrul operaiilor de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de 5 ori, al tranzaciilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin motenire de 9 ori, al donaiilor de 8 ori, al operaiunilor de depunere n gaj (ipotecare)-de 6,3 ori, numrul cazurilor de arend pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, n concluzie putem spune c numrul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an n toate oraele i judeele rii, nsa dinamica lor variaz n limite largi [22, p.20].Proprietile comerciale i industriale rareori particip la tranzacii, totui ponderea lor n numrul total al tranzaciilor cu proprieti imobiliare crete. De exemplu, n perioada analizat, n Chiinu, volumul total al tranzaciilor a crescut de dou ori, iar numrul tranzaciilor cu proprieti comerciale i industriale a crescut de 26 de ori. n or. Bli, aceast cretere a fost de 5 ori, n Cahul de 8,5 ori. Aceeai tendin exist n multe judee, fapt ce demonstreaz avansarea pieei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou.n componena burselor de imobil activeaz servicii de evaluare, care n baza datelor reale ale afacerilor i a altor factori propun vnztorilor i cumprtorilor preurile probabile la imobile, influennd astfel n mod artificial nivelul preurilor. Observm c bursele imobiliare nu public preurile efective, reale ale afacerilor.Valoarea de pia a locuinelor se afl n funcie de urmtorii factori: amplasamentul (distana fat de centru); amplasamentul n cadrul microraionului i cartierului, distana pn la staiile transportului public i magazine; prestigiul i ecologia raionului, materialul din care sunt confecionai pereii, pardoseala i alte elemente de construcii, vrsta imobilului, etajul, cantitatea, gabaritele i sistematizarea spaiului a odilor locative, mrimea buctriei, viceului, splatorului, antreul, numrul i suprafaa balcoanelor, lodgiilor i ncperilor auxiliare, dotarea telefonic i cu paz, starea fizic a locuinei, existena conductei de evacuare a gunoiului, orientarea ferestrelor, starea sanitar a ogrzii i scrii, nlimea tavanului, tipul i stabilitatea asigurrii cu ap cald, confecionarea podelei din parchet, privelitea din ferestre i ali factori (vecinii de exemplu).Aproximativ aceeai factori se iau n consideraie i la evaluarea locuinelor n alte ri ale Europei de Est.Confirmarea juridic a afacerilor cu locuinele se execut de organele de notarial. Cu toate acestea, n contractul de vnzare-cumprare nu se, fixeaz preul real de pia al afacerii, ci o cifr ,,acceptat" de cele trei pri implicate, care de regul, este mai mic drept valoarea de pia de 5-10 ori dar nu mai joas dect nivelul preului normativ (costului de inventar), n asa mod se ocolete parial pltirea taxei de stat, care este exagerat de mare pn la 10%.Aadar, datele cu privire la valoarea de pia a locuinelor se acumuleaz n bncile de imobil fiindc nu se fixeaz n mod juridic.Bncile de imobil nu sunt obligate de a prezenta aceste date organelor de stat pentru crearea bazei informaionale a cadastrului fiscal.Aceast problem s-ar apropia de soluionare, dac nivelul taxei de stat ar fi cobort pn la circa 2 %. Aceasta ar micora masa veniturilor fiscale, fiindc cumprtorii i vnztorii vor fi cointeresai n fixarea juridic a preului real. Fundamentarea nivelului taxei de stat pe afacerile de imobil nu este obiectul acestui studiu, dar dup cum s-a determinat mai sus esenial influeneaz ,,tehnologia" de evaluare.Mijloacele bneti de cetenii Republicii Moldova, care au plecat la lucru dup hotarele Republicii, i dup ntoarcere n Republic au fost investite n procurarea imobilului.Majoritatea cetaenilor procur imobil n raza oraului Chiinu din pricina infrastructurii dezvoltate n capital comparativ cu alte centre a Republicii prezena real a serviciilor comunale.Creterea economiei n rile vecine (Rusia, Ucraina) influeneaz pozitiv asupra economiei Moldovei.Tendina cetenilor este de a procura imobil n capital pentru copiii si, n loc de a arenda spaiul locativ n perioada studiilor. Poziia nestabil a dolarului SUA, ncepnd cu 01.01.2002 n comparaie cu Euro dup devalorizarea leului moldovenesc n anul 1998, majoritatea cetaenilor acumulau mijloacele bneti n dolari SUA, ngrijorai de succesiunea devalorizrii mijloacelor bnesti, iar cealalt parte a cetaenilor depuneau mijloacele bneti libere n procurarea imobilului.Imobilul, nca trei ani n urm fiind simbolul siguranei, astzi s-a prefcut n ceva strict opus. Preurile la locuine n dependen de preurile pn la criza economic au crescut cu 15-18%. Stabilitatea financiar i politic nu contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, la investirea n spaiile locative. Structura vnztorilor pe piaa actual se formuleaz sub aspectul condiiilor economice. Astzi pe piaa secundar 50% de vnztori sunt ceteni ce pleac din Republica Moldova, dat fiind faptului pricinilor cunoscute, 35% - sunt cetenii hotri sa-i micoreze spaiul locativ, primind prin aceasta o pia suplimentar, care n primul rnd depinde de calitatea proprietaii oferite [42, p.12].Fondul locativ al republicii (fr zona transnistrean) n 2004, constituia aproximativ l,43 milioane de case i apartamente. Circa 40% din acest volum reveneau oraelor, dintre care 85 la sut din fondul de locuit urban alctuiau apartamentele i doar 17% casele individuale. Totodat. n locul lui se dezvolta activ construcia n sectorul privat. Numai n oraul Chiinu n listele pentru primirea spaiului locativ sunt inclui 55 mii de solicitani. Ultimele rezultate ale investigaiilor sociologice ne demonstreaz n mod obiectiv multitudinea de probleme existente pe frontul locativ". Astfel, la o singur odaie de apartament n Moldova revin 1,6 persoane, n timp ce n rile est-europene acest indice este egal cu 1,2, iar pentru rile din Europa Central circa o persoan. n Republica Moldova este alarmant i indicele numrului de familii ce locuiesc ntr-o odaie.Totodat, trebuie s avem n vedere c n Republica Moldova unei persoane i revin 15 m de spaiu locativ, n timp ce n rile est-europene i central-europene acest indice constituie respectiv 16,6 i 22,4 m trebuie, probabil, s mai adaugm c doar 25 la sut dintre cetenii chestionai snt satisfcui de locuina lor avnd n vedere i tipul de cas (din blocuri de piatr, monolit, din blocuri sau panouri mari, de mare nlime etc.), de zona aflrii ei, de asigurare cu transport i obiective ale infrastructurii, de condiiile ecologice. Relaiile de pia, ca factor obiectiv de reglare a cererii i ofertei ntr-o sfer vital cum sunt construciile.i, totui, tendina general, magistral de dezvoltare a pieei de locuine, exprimat n aa-numita "scar de locuine", se manifest tot mai pregnant. Reiese c tot mai vdit se remarc procesul obiectiv de construire fireasc a unui lan specific, un fel de rnd, n care cetaenii cu venituri mai mari ii construiesc sau procur spaiu locativ-mai scump, vnznd la preuri mai reduse locuinele ce le-au aparinut anterior unor. ceteni cu venituri mai modeste. i tot aa se prelungete acest rnd pn cnd i cetenii cu cele mai mici venituri vor avea posibilitatea sa-i mbunteasc condiiile locative. Logica acestei micri, din punct de vedere al pieei se explic simplu. Anume n aa mod e condiionat micarea pn la nivelul accesibil a pretului de procurare a unei locuine mai confortabile. Anume n aa fel este pus n aciune "scara de locuine'', deoarece la fiecare treapt a ei apar posibiliti, graie veniturilor disponibile, de a trece la un nivel superior al condiiilor locative.Aceast tendin trebuie susinut n practic i consolidat prin diferite msuri organizatorice i economico-financiare. Toi participanii pietei de locuine-cetaeni mai mult sau mai puin asigurai, constructor i brokeri, furnizori de materia construcie i ageni ai bncilor comerciale-reclam lipsa accesului la credit pe termen lung. Anume aceast circumstant devine una din principalele bariere, mpiedic urcarea cu succes pe "scara" relaiilor de pia.Pentru a mica din loc acest proces, pentru a demara aceast micare eficient, trebuie s nceap de la treapta de sus, adic de la categoria de ceteni care dispun de mari sume bneti, i au posibilitatea s cumpere ori s-i construiasc case din propriile mijloace, fr a beneficia de susinerea financiar a cuiva. ntr-adevr, experiena rilor prospere ne arat c anume dezvoltarea masiv a construciei individuale de ctre grupurile de populaie cu venituri nalte, care constituie doar l.2 procente din populaia total, va spori considerabil volumul spaiilor locative disponibile pe piaa de locuine. Aceast activitate va contribui la micorarea preului i a nivelului de credite necesare pentru procurarea sau pentru construcia spaiului locativ, ce ar corespunde unor cerine mai modeste dect ale pturii sociale din vrful scrii [35, p.12].Vom meniona, c nviorarea simitoare a construciei individuale n Chiinu i n alte orae ale republicii confirm o dat n plus faptul c primul pas al "scrii de locuine" deja s-a facut. Dar pentru c acest avnt s ia amploare e necesar s atragem n procesul relaiilor de pia att categoriile de ceteni cu venituri mijlocii, ct i pturile populaiilor cu venituri mai mici sau chiar mizere, n condiiile actuale nu e usor s realizezi acest deziderat, deoarece bncile comerciale acord credite doar cetenilor ce dispun de imobile n valoare de peste 40 la sut din costul noii construcii, iar veniturile le permit s achite lunar cte 40 la sut din costul noii constructii, iar veniturile le permit s achite lunar cte 400-450 de euro. Totui exist rezerve pentru o schimbare n bine. Trebuie, doar, ca aceste rezerve s fie luate la eviden i puse n aciune.n acelai timp, trebuie s fim realiti, adic s nelegem c ntr-o perioad scurt este foarte greu s pui pe roate ipoteca, ajustarea creia n rile dezvoltate a durat decenii ba chiar i secole. Din experiena Slovaciei, am putea utiliza o schem mai simplificat de colaborare a sectoarelor de stat i privat, n principiu, municipiile dispun de mijloace libere sub form de terenuri funciare i au posibilitatea de a folosi aceste loturi n calitate de gaj, stimulnd astfel bncile n vederea acordrii creditelor. Cu ajutorul acestui mecanism se pot asigura nu numai l sau 2 credite, dar mult mai multe. E necesar doar ca prin modificrile respective n legislaie (inclusiv n Codul civil i Legea cu privire la preul normativ al pmntului acest proiect s capete randament maxim. Bineinteles, n proiect vor fi antrenate doar bncile comerciale create n prealabil care, firete. vor "acapara" nu numai alte fonduri nou create, dar i vor lrgi pe toate cile piaa de locuine, att n plan geografic ct i n plan social.Este destul de important ca piaa funciar i de locuine s cuprind geografic toat republica. Dar, probabil, i mai important este s cuprindem n plan social toate pturile societii. Ce trebuie s ntreprindem n acest scop? n primul rnd se cere s fi susinut categoriile de ceteni cu venituri mijlocii prin credite convenabile pe termen lung i subventii care se bazeaz pe colaborare reciproc a sectoarelor de stat i a celor private n vederea construciei i, ndeosebi, n valorificarea infrastructural a noilor terenuri de pmnt. Tot la acest capitol putem atribui i proiectele de valorificare a construciilor neterminate. Numai n trei orae (Chiinu, Bli, Orhei) numrul lor este de 72 case, construcia crora a fost ntrerupt din cauza inflaiei, precum i a creterii preurilor la toate componentele acestei activitii, n prezent s-au creat condiii de finisare i dare n exploatare a construciilor. Guvernul a adoptat o hotrre prin care prevede transmiterea gratuit a caselor neterminate (circa 170) n folosina ntreprinderilor, persoanelor care stau la rnd i a celor care au banii s finiseze construcia.

n scopul renceperii n mas a construciilor de locuine i satisfacerii necesitilor populaiei cu spaiu locativ este necesar s se valorifice ct mai activ experiena altor state privind acumularea depunerilor bneti ale anumitor grupuri ale populaiei i organizaii i investirea lor n construcia imobiliar. Elaborarea unei legi, privind sistemul de depuneri i creditare, investire i construire a locuinelor ar permite reglamentarea acestui proces.De asemenea, urmeaz a se stabili care este politica creditrii de stat n domeniul construciei de locuine. De altfel, acordarea de credite n aceste scopuri trebuie stimulate pe toate cile. Ar fi rezonabil insistena n negocierile noastre cu Banca Mondial pentru un credit special pentru construcia locuinelor.,, Scara de locuine" se termin cu categoriile de ceteni neprotejai material dat fiind c au venituri mizere. Acestora trebuie s le acordm subvenii direcionare strict pe adrese concrete, necesare pentru susinerea pturilor mai srace ale populaiei n vederea asigurrii cu locuine pot reglementa, n mare msur, de nsi piaa funciar i de locuine. Atta doar c aceast pia trebuie s funcioneze din plin, n mod corect i eficient.Urmeaz a marca, c diferite tipuri de bunuri imobiliare din momentul apariiei 1or au nceput s coreleze n formarea preurilor cu alte tipuri de bunuri imobiliare i aceast corelaie de preuri pe piaa bunurilor imobiliare s-au pstrat pn acum. Piaa imobiliar este un segment al economiei i reprezint o parte component a ei. Prin aceasta toi factorii pozitivi i negativi se rasfrng pe piaa imobiliar n mod corespunztor.Bunurile imobiliare locative, sau o parte a lor, se pot afla n proprietate individual, de stat, de asemenea n proprietate colectiv i s treac dintr-o form de proprietate n alta. Totodat,proprietatea individual a bunurilor imobiliare nu se limiteaz la pre, asigurndu-se cu dreptul de imunitate i nregistrare la administraia local.Proprietarul bunului imobiliar locativ are dreptul, potrivit normelor n vigoare, la folosina i coordonare cu el, n acelai timp s-i dea n chirie, n arend, s-1 vnd, s-l modifice forma i aspectul. Motivul despre savrirea oricrei tranzacii cu bunul imobiliar locativ d dovad de cptarea dreptului individual sau a dreptului la folosina acestui bun imobil [35, p.14].n cele mai dese cazuri putem gsi informaii despre piaa locuinelor bazat pe informaiile analitice a firmelor de evaluatori. n aceast comunicare putem privi cu ochii unui cumprtor de rnd. Dup cum se tie nimic nu-i sperie pe ceteni, cum i sperie procesul de vindere sau cumprare a locuinei, fiindc sunt mari anse s fac cunotin cu diferii escroci, - pentru a se

apra de ei un cumprtor se adreseaz la agenia de imobil renumit. n ultimii ani evaluatorii ne conving c pe piaa locuinelor cererea este mai mic ca oferta i preurile cad i cumprarea unui apartament astfel nu este o problem. Dar s-a vzut c pentru un cumpartor cu o cerere concret nu este chiar aa de uor. Calitatea care este propus astzi pe piaa locuinelor las de dorit. Dac de exemplu, un cumprtor caut un apartament cu dou odi la Botanica, atunci el va cumpra anumite acel apartament de care are nevoie i nu altul.Pentru nceput s ne clarificm ce este un apartament bun, dup statistica unui cumprtor mediu. Se vede c astzi ca i nainte se coteaz apartamentele cu o planificare ceh., dar astfel de apartamente sunt numai n sectorul Rcani.Printre apartamentele cu dou odi, cele mai ntrebate sunt apartamentele de serie moldoveneasc. Bune se consider apartamentele care sunt planificate individual, n case monolite nalte, dar nu mai sus de 9 etaje.n primul rnd, adresndu-se ntr-o agenie de evaluatori, cu o baz de date personal, cumprtorul sper c toate cerinele lui vor fi satisfcute, dar nu tot timpul iese astfel. De multe ori, dac se propune un apartament convenabil, preul sau raionul putea fi nedorit.Dup mai multe anunuri din ziare se clarific c circa 80% din anunuri revin firmelor particulare, dar ce fel de firme i unde sunt nregistrate nimeni nu tie.A treia variant de cumprare a unui apartament sunt anunurile prin intermediarii individuali. Ei vnd apartamentele prietenilor si, cunoscuilor, cunoscuii-cunotinelor. Argumentul vnztorului n aceste cazuri este simplu "d-i s catige amicului tu". Dar aceast variant este i mai periculoas dect cea precedent, firma trebuie s fie undeva nregistrat, despre care poi i trebuie s te nteresezi.Modelul personal ne convinge c este o persoan care ii tie treaba, are legturi n organele cadastrale i la notariat, iar documentele le perfecteaz pe cile sale.Dup observrile efectuate de experi pentru ca cumprtorul s se protejeze de o afacere ilegal, el trebuie s se adreseze la o agenie de evaluatori oficial, cu documentele pachet gata. Exist informaie c, dac un apartament nu se vinde mult timp atunci preul lui scade cu 1000 dolari SUA.A patra variant - cumprtorul i vnztorul dein legturi directe, aici ca i n cazul precedent sunt mari anse de a deveni victima unei nelciuni. Afacerea pn la cumprare poate s nu ajung, ncepnd s o formeze documentele pentru eliberarea apartamentului proprietarul cere o parte din bani. Anume cu aceast ipotez apar cele mai multe nelciuni.Cea mai simpl metod de a pierde banii n timpul cumprrii este s cumperi un apartament de la un alcoolic sau de la un pacient al dispensarului neurologic.Netiind de aceasta cumprtorul cumpr apartamentul, iar peste un timp rudele acestuia arat certificatul iresponsabilului, judecata anuleaz afacerea lund decizie s i se ntoarc banii cumprtorului. Se ntoarce doar suma care este indicat n contractul de vnzare-cumprare, dar acolo de regul se fixeaz un pre nereal.

Dac escrocheria este scopul afacerii este posibil situaia cnd apartamentul se vinde nu de proprietar. Afacerea este ncheiat i nregistrat la toate instanele. Dup aceast cumprtorul afl c cu o zi pn la nregistrarea contractului procura de la notar este revocat, iar proprietarul d n judecat cum c contractul nu este valabil.Cel mai rezonabil este s vinzi sau s cumperi un apartament printr-o firm de evaluatori cu o reputaie bun. Persoanele care au trecut prin aa ceva recomand cumprtorilor s se intereseze de documentele de privatizare a apartamentului, de numrul de persoane care, sunt nregistrate. Dezvoltarea pieei bunurilor imobile locative n or. Clrai

Pe parcursul ultimilor ani pe piaa construciilor ponderea cea mai mare o dein construciile, reconstruciile, reparaiile imobilului locativ.

Acest factor se datoreaz faptului c exist o cerere nalt la imobilul locativ din partea cetenilor, i anume din partea muncitorilor migratori.

Cu toate acestea, totui cerere fa de imobilul locativ rmne a exista n continuare. Cererea a suferit careva transformri n privina faptului c majoritatea consumatorilor prefer apartamente cu 1, 2 odi, care sunt nite locuine mai accesibile, destinate cumprtorului mediu. Din anul 2001 preul la imobilul locativ a nceput s creasc cu un ritm sporit, apoximativ de 5 ori. S-a majorat datorit faptului c majoritatea populaiei migratoare a Republicii Moldova se rentorceau n ar cu venituri mari, acest fapt crend cerere fa de imobilul locativ. Iar mrirea considerabil a cererii a dus la mrirea preului imobilului locativ pe m2 . Observm c preul crete ntr-un ritm mai mare dect volumul de producie oferit n rezultatul majorrii cererii. Alt factor care duce la mrirea preului la imobilul locativ este regiunea amplasrii. Analiznd preurile apartamentelor n or. Clrai, propuse pe piaa imobiliar observm c n Centru sunt cele mai nalte, dup care urmeaz alte regiuni. Fondul locativ din or. Clrai, comparativ cu alte orae, este relativ nou. Imobilul rezidenial deine ponderea cea mai mare din suprafaa intravilanului i este partea cea mai important a patrimoniului construit.

Asigurarea cu locuine a populaiei oraului Clrai are un rol important n soluionarea problemelor sociale ale rii. Fcnd o analiz a pieei imobiliare din oraul Clrai putem meniona faptul c cererea la bunurile imobile cu destinaie este n cretere, pe cnd oferta de locuin este mic. Diversitatea ofertei se afl n dependen de legislaie, condiiile economice, climaterice, seismice, de materiale de construcie i de tradiie.

Dezvoltarea continu a acestei ramuri va influena simitor asupra ameliorrii situaiei n ceea ce privete creterea numrului locurilor de munc, garantarea dreptului al fiecrui cetean la locuin, avansarea economiei i crearea perspectivelor durabile de via.

n concluzie se poate de menionat c fr piaa bunurilor imobiliare nu poate exista pia n general, deoarece piaa forelor de munc, piaa de capital, piaa serviciilor i a mrfurilor, pentru existen au nevoie de ncperi n care s-i desfoare activitatea.1.2 Caracteristica i tipul tranzaciilor cu bunuri imobileVnzarea-cumprarea bunurilor imobiliare locative reprezint cel mai rspndit mod de tranzacie n sfera locativ. Contractul de vnzare-cumprare a bunului imobiliar locativ se ntocmete n forma scris, acesta fiind semnat de ambele pri.Specificul acestei operaiuni cu bunul imobiliar l prezint caracterul bine determinat al contractului. Proprietatea trebuie s fie locativ, mai bine zis s fie disponibil pentru locuirea locatarului i nregistrat n calitate de bun imobiliar locativ n corespundere cu organele de stat i municipale. La numrul proprietilor locative se refer casele individuale, apartamentele.Cetenii, care au n proprietate construcii locative, situate la vile, care corespund normelor n vigoare, sunt n drept s le nregistreze n calitate de case locative, conform normativelor.Proprietatea locativ, prezentndu-se ca obiect al contractului de vnzare-cumprare, trebuie s aparin ceteanului sau persoanei juridice ca bun imobil cu drept individual de proprietate.La vnzarea casei locative trebuie prezentat certificatul de la filialele Ageniei, n care s conin informaia despre proprietar, costul de inventariere, uzura casei, suprafaa total i locativ. n acest certificat trebuie s fie menionate construcii pe lng cas (baie, garaj, fntn. .a.).Pentru a vinde averea imobiliar n care sunt nscrii copii minori, este necesar acordul organelor de tutel i patronaj la svrirea unei aa tranzacii. Dac bunul imobiliar locativ a fost procurat de soi n timpul cstoriei atunci pentru nstrinarea locuinei este necesar acordul celui de-al doilea so. Acest drept, nsa nu se rspndete n cazul cnd bunul locativ a fost primit n proprietate de unul din soi n calitate de motenire [15 p.37].Alt condiie esenial a contractului de vnzare-cumprare a bunului imobil locativ prezint preul acestui bun imobil.Dac n contract lipsete acordul prilor n form scris cu condiia despre valoarea bunului imobiliar locativ, atunci contractul despre vnzarea lui se consider nencheiat. Prin aceasta nu se respect dreptul, c dac n contract preul nu este analizat cu precauie i nu poate fi determinat reieind din condiiile contractului, ndeplinirea contractului trebuie s fie achitat conform preului, care prin condiii de comprare de obicei se percepe dup un obiect imobiliar analogic.Valoarea bunului imobiliar se determin din ntelegerea prilor n caz de neputin pentru determinarea preului bunului imobiliar locativ, prile pot apela la serviciile unui evaluator profesional.Dac preul n contractul vnzrii este fixat pe o unitate de suprafa a bunului imobil locativ, de regul, pentru 1 m2 de suprafa total, atunci costul bunului imobil locativ, supus achitrii, se determin reieind din mrimile obiectuiui imobiliar dat, n afar de aceasta, vnztorul bunului imobil este obligat s declare cumprtorului att despre cele deschise , ct i despre acele neajunsuri ascunse ale imobilului locativ, dac ele sunt cunoscute lui [22, p.12].Presupunem, c vnztorul a vndut cumprtorului imobilul locativ acesta fiind ntr-o calitate nu prea bun (adic nu corespundea condiiilor contractului de vnzare). n aa caz, cumprtorul are tot dreptul s acuze vnztorul cu una din urmatoarele cerine : - s reduc proporional preul; - s nlture gratis neajunsurile imobilului locativ n termen rezonabil. Aceast cerin se prezint, de regul, cnd neajunsurile imobilului locativ pot fi nlturate odat cu reparaia. Reparaia se execut din contul vnztorului; - s compenseze cheltuielile efectuate la ndeprtarea neajunsurilor imobilului locativ.Se poate ntampla aa, c cumprtorul s gseasc defecte de nenlturat, defecte, care nu pot fi nlturate fr cheltuieli proporionate sau cheltuial de timp, sau se evideniaz de nenumrate ori, sau apar din nou dup nlturarea lor. Aceasta nseamn, c au loc nclcri considerabile n calitatea bunului imobil locative. n aa situaie, cumprtorul are dreptul s se dezic de la ndeplinirea contractului de vnzare-cumprare i s cear napoi sursa de bani pltit pentru imobilul locativ dat, dar s cear n schimb alt bun imobiliar locativ cumprtorul nu are dreptul.Se observ, c cumprtorul are dreptul s se dezic de la ndeplinirea contractului i s cear napoi banii n acel caz, dac datele despre neajunsuri nu au fost specificate n contractul de vnzare-cumprare a proprietaii bunului imobiliar locativ, n ceea ce privete costul de apartamente aflate n proprietate individual, vndute cetenilor, apoi ele se determin pe baza costului de deviz al proiectului construciei, reconstruciei, reparaiei capitale a imobilului locativ confirmate potrivit normelor n vigoare cu evidena valorii reziduale a costului n vigoare. Preul de vnzare al apartamentelor l determin comisia de evaluatori. Prin aceasta se ine cont de calitatea apartamentelor pentru care se aplic coeficienii de ajustare, stabilii n dependen de categoria casei, numrul etajului, nivelul tehnico-sanitar, amplasament, lucrri de amenajare i ecologia sectorului [22, p.11].n baza contractului de vnzare-cumprare vnztorul se oblig s remit cumprtorului proprietatea unui bun, iar cumprtorul se oblig s primeasc bunul i s plteasc pentru el o anumit sum de bani. Cetaeanul poate s vnd n curs de trei ani nu mai mult dect o singur dat casa de locuit. Contractul de vnzare-cumprare a unei case de locuit trebuie s fie autentificatpe cale notarial i nregistrat n decurs de 3 luni la Oficiul Cadastral Teritorial, el servete drept titlu de proprietate.Soii i copii lor minori care locuiesc mpreun pot avea numai o singur cas de locuit, ce aparine de titlu de proprietate personal unuia dintre ei sau se afl n proprietatea lor comun. Dac se va ntampla, ca la un moment dat ceteanul sau soii care locuiesc mpreun i copii lor minori s aib n proprietate personal mai mult dect o cas de locuit, proprietarul are dreptul s-i lase n proprietate la alegere oricare din aceste case. Cealalt cas el trebuie n curs de un an s-o vnd, s-o doneze sau s-o nstrineze n alt mod.Dac n curs de un an din ziua cnd a luat natere dreptul de proprietate asupra casei a doua proprietarul nu se va folosi de dreptul de a nstrina sub orice form casa de prisos, aceasta din urma va fi vndut pe cale silit. Sumele realizate din vnzare, dup acoperirea cheltuielilor legate de vnzarea silit, se predau fostului proprietar. n cazurile, cnd vnzarea silit a casei n-a avut loc din cauza lipsei de cumprtori, casa trece cu titlu gratuit n proprietatea statului.Ceteanul, care a construit o cas de locuit sau o poriune a ei, precum i cel ce a zidit orice fel de anex, de construcie suprapus fr a avea autorizaia stabil ori un proiect aprobat n modul cuvenit, sau care a nclcat grav normele i regulile de baz privitoare la construcie, nu are dreptul de a dispune de aceast cas sau de poriunea ei. O asemenea cas sau o poriune a ei pot fi luate cu titlu gratuit de instana judectoreasc, pot fi demolate de ctre nsui ceteanul care a efectuat construcia fr autorizaie ori pe contul lui.Tranzacia de nchiriere a spaiului locativ. Contractul de nchiriere este acordul, prin care proprietarul bunului imobiliar ofer spre folosin chiriaului i membrilor familiei sale spaiul locativ care poate fi folosit drept locuin permanent, iar chiriaul ii asum responsabiiitatea de a folosi spaiul dat dup destinaie i de a achita la timp plata pentru chirie i pentru serviciile comunale. Conform legislaiei, darea n arend poate fi efectuat numai de proprietar sau de persoana mputernicit de ctre el, alte persoane au dreptul de a da n arend numai cu acordul proprietarului prevzut de contract.Chiria poate fi o persoan sau mai multe care locuiesc mpreun. Persoanelor juridice, spaiul locativ poate fi dat n arend sau poate fi dat n proprietate numai pe baza contractului de arend sau altui contract. Cu toate acestea, persoana juridic are dreptul de a folosi spaiul locativ numai n scop de locuin.Fondul locativ de stat sau municipal pentru folosina social, se ofer persoanelor prin contractul social de arend a spaiului locativ. Dreptul la chiria spaiului locativ se ofer cetenilor, care primesc din nou spaii locative n case de stat i municipale a fondului locativ n limitele normelor de suprafaa locativ. Aceste persoane pstreaz dreptul de arend indiferent de suprafaa spaiului locativ pe care l ocup.Persoanele care locuiesc mpreuna cu arendaul n casele de locuit sociale poart aceeai rspundere i sunt obligai s respecte condiiile contractului. Fotii membri ai familiei arendaului pstreaz drepturile i obligaiunile de arend, dac continu s locuiasc mpreun n spaiul locativ nchiriat [22, p.13].La cererea chiriaului i membrilor familiilor sale contractul de arend poate fi ncheiat cu o persoan din cadrul familiei, n caz de deces a chiriaului sau plecrii lui din acest spaiu, contractul se ncheie cu unul din membrii familiei care locuiete mpreun.Contractul de chirie a spaiului locativ se ncheie n form scris, n contract trebuie s fie indicate persoanele ce locuiesc permanent mpreun cu arendaul. Dac persoanele care locuiesc mpreun cu chiriaul ncalc condiiile contractului de arend atunci, rspunderea o poart arendaul.ntiinnd proprietarul, persoanele care mpreun locuiesc cu arendaul pot ncheia cu el (arendaul) un contract prin care ei se oblig s poarte rspundere fa de arenda.Pe lng obligaiile de a oferi spaiul locativ ntr-o stare normal de trai, arendaul este dator s acorde serviciile comunale care apoi sunt pltite de arenda, la fel s menin ntr-o stare normal casa de locuit. Reparaia capital a spaiului locativ dat n arend este obligatorie.Obligaiunile arendaului sunt: - s foloseasc spaiul locativ numai dup destinaie n corespundere cu contractul de nchiriere, s asigure pstrarea spaiului locativ, s-l menin ntr-o stare normal, s respecte regulile antiincendiare, regulile de folosin a instalaiilor tehnico-sanitare; - s achite la timp plata pentru spaiul locativ i serviciile comunale; - s nu fac schimbri n interiorul locuinei fr acordul proprietarului; - s ndeplineasc reparaia curent necesar, dac altceva nu prevede contractul; - s respecte alte condiii care sunt artate n contractul de nchiriere.n caz de folosin n scopuri comerciale, mrimea plii de arend a spaiului locativ se stabilete prin acordul prilor i se arat n contractul de nchiriere. Dac legea prevede suma maxim de plat pentru nchiriere, atunci aceast plat stabilit n contract nu trebuie s ntreac suma dat, n afar de aceasta se interzice schimbarea plii de arend numai de ctre o parte , dac aceasta nu prevede contractul.Cnd termenul contractului de nchiriere a spaiului locativ expir, aceasta nu nseamn c chiriaul trebuie s elibereze spaiul nchiriat. Conform legislaiei chiriaul are privilegii asupra nchierii contractului de nchiriere pe o perioad nou. Nu mai trziu dect trei luni pn la expirarea contractului de nchiriere a spaiului locativ, proprietarul trebuie s propun chiriaului s ncheie un nou contract cu aceleai sau alte condiii sau s-l anune despre refuzul de a prelungicontractul n legatura de a nu da spaiul locativ n chirie pe un termen de un an sau mai mult. Dac proprietarul nu a indicat durata de nchiriere, iar chiriaul nu a refuzat de a prelungi contractul, atunci contractul se consider prelungit cu aceleai condiii i pe aceeai durat.La acordarea condiiilor contractului, chiriaul nu are dreptul de a cere majorarea numrului de persoane ce locuiesc n baza contractului de nchiriere i ar trebui de accentuat, c aceast situaie ncalc interesele chiriaului, deoarece pe durata contractului de nchiriere a spaiului locativ nu se ia n consideraie posibilitatea majorrii numrului membrilor familiei chiriaului [22, p.14].S-ar putea ntampla c proprietarul s refuze de a prelungi contractul de nchiriere, dat fiind faptul c a hotrt s nu dea n chirie locuina, ns nectnd la aceasta, n perioada unui an de la expirarea contractului cu chiriaul, proprietarul ncheie contract de nchiriere a spaiului locativ cu alt persoan, n acest caz chiriaul are dreptul nu numai s cear anularea contractului ncheiat, ci i plata despgubirilor pricinuite de refuzul de a prelungi contractul de nchiriere cu el.Dac proprietarul, chiriaul i cetenii ce locuiesc mpreun nu sunt mpotriv, atunci n spaiul locativ pot fi primii i ali ceteni n calitate de locatari permaneni mpreun cu chiriaul. Cnd este necesar de a primi s locuiasc minori, acest acord nu este necesar. E necesar de subliniat, c legislaia permite de a primi s locuiasc, respectndu-se cerinele despre norma suprafeei locative pentru o persoan (12 m.p.), abateri sunt numai n cazul cnd locuiesc minori.Cu intiintarea preventiv a proprietarului i n comun acord, chiriaul i cetenii ce locuiesc permanent mpreun au dreptul de a primi cu traiul locatari temporari. Apoi locatarii temporari pot s locuiasc nestingherit o perioad ce nu depete 6 luni ns ei nu dispun personal de dreptul de a exploata locuina. Responsabilitatea pentru aciunile lor fa de proprietar o poart chiriaul. n caz, c cerinele pentru norma suprafeei locuibile pentru o persoan nu se respect, proprietarul ar trebui s interzic locatarilor temporali de a locui acolo.La examinarea termenului acordului cu locatarii temporari, ei sunt datori s elibereze spaiul locativ nu mai trziu de 7 zile din ziua aducerii la cunotin despre aceast ceri de ctre chiria sau alt cetaean care este locatar permanent. Cu acordul proprietarului, chiriaul, n baza contractului de subnchiriere a spaiului locativ, poate s transmit pe o perioad anumit o parte sau tot spaiul locativ nchiriat n folosina subchiriaului, astfel nct perioada, contractului de subnchiriere nu trebuie s depeasc perioada contractului de nchiriere a spaiului locativ.n baza contractului de nchiriere pe un termen scurt, chiriaul nu are dreptul de a transmite locuina n subchirie, dac acest lucru nu este prevzut n contract. Subchiriaul nu dispune personal de dreptul de a se folosi de locuin, de aceea responsabil fa de proprietar n baza contractului de nchiriere rmne chiriaul. S nu uitm c contractul de subnchiriere poate fi ncheiat numai respectnd normele suprafeei locative pentru o persoan, n comparaie cu locatariitemporari, subchiriaul achit pentru exploatarea locuinei. n contractul subchiriaului nu figureaz regula despre avantajele n ncheierea contractului pe o nou perioad.Arendarea comercial a spaiului locativ. n arendarea comercial mrimea plii pentru spaiul locativ este ficsat de ambele pri i se include n contractul de arend. Termenul de valabilitate a contractului nu poate fi mai mare de 5 ani. n orice moment contractul de arend poate fi anulat de arenda cu acordul locatarilor ce locuiesc mpreun cu el. Despre intenia sa arendaul trebuie s prentmpine arendatorul n form scris cu trei luni nainte. Dar, dac vre-un locatar este mpotriv, atunci contractul de arend continu s funcioneze [22, p.14].La cererea arendatorului contractul de arend poate fi anulat n urmtoarele cazuri: dac spaiul locativ nu mai poate fi ntrebuinat n condiii de trai, sau n caz dac cldirea se afl n stare avariat n alte cazuri prevzute de organele statale.Pentru determinarea cldirilor locative inutilizabile, se ia n consideraie uzura fizic a obiectului, deteriorrile ce le poart construcia, cerinele sanitare . a. La grupele de cldiri locative inutilizabile pentru locuire a cetenilor fac parte: cldirile din piatr cu uzura fizic mai mare de 70%; casele din lemn i mansardele cu uzur mai mare de 65%.Acele cldiri ce nu pot fi folosite drept locuin pot fi urmtoarele:- spaiile locative n casele de locuit, recunoscute inutilizabile pentru locuit;

- spaiile locative n casele de locuit, unde activeaz ntreprinderi;

- spaiile locative ce au defecte de planificare;- spaiile locative, unde condiiile sanitaro-igienice nu corespund standardelor;

- spaiile locative ce se afl n stare avariat.n ordine individual se stabilete, dac cldirea locativ este bun sau nu pentru locatari, n care majoritatea spaiilor este deja deteriorat, n astfel de cazuri se ia n consideraie valoarea nominal, uzura fizic a construciei i a cldirii n ntregime, mrimea cheltuielilor la modernizarea cldirii, posibilitatea de a crea condiii normale de trai.n cazul ntreruperii anticipate a contractului chiriaului, concomitent se anuleaz i contractul de subnchiriere. Ca urmare subchiriaul, ct i persoanele care locuiesc mpreun cu el, sunt obligai s elibereze spaiul locativ ocupat.Oricnd contractul de nchiriere poate fi ntrerupt de ctre chiria cu acordul tuturor cetenilor ce locuiesc mpreun cu el. Despre aceasta, chiriaul trebuie sa-l prentmpine pe proprietar n form scris, cu 3 luni nainte, nsa dac careva din cetenii ce locuiesc mpreun cu chiriaul, refuz de a folosi locuina, atunci contractul de nchiriere rmne n vigoare mai departe.La cererea proprietarului, contractul de nchiriere a spaiului locativ poate fi anulat apelnd la judecat n urmtoarele cazuri:- Neachitarea de ctre chiria a plii pentru locuin pentru 6 luni, dac n contract nu se prevede prelungirea termenului, iar n cazul nchirierii pentru un termen scurt, neachitarea plii nu mai mult de 2 ori la expirarea termenului stabilit pentru plat;- Deteriorarea sau uzura spaiului locativ de ctre chiria sau ali ceteni pentru care chiriaul poart responsabilitate;- Chiriaului i se poate da la dispoziie un termen (pin la un an) pentru a nltura toate nclcrile ce stau la baza anulrii contractului de nchiriere. Dac n acest termen chiriaul nu nltur toate nclcrile comise, sau nu va lua msurile necesare pentru nlturare, judecata la onou adresare al proprietarului va lua hotrrea despre anularea contractului de nchiriere.Pe lng toate acestea, la cererea chiriaului, judecata poate prelungi executarea hotrrii pe o perioad nu mai lung de un an. Oricare parte are dreptul la desfacerea contractului de nchiriere, apelnd la judecat; - Dac ncperea devine ntr-o stare nesatisfctoare pentru a locui zi de zi sau n caz de stare avariat;- n alte cazuri prevzute de legislaie;- Pentru a hotr dac casele sau ncperile locative sunt nesatisfctoare pentru a locui, se ia n consideraie uzura fizic, deteriorarea elementelor portante planificarea i amenajarea interioar deasemenea i cerinele sanitare.n baza hotrrii judectoreti despre desfacerea contractului de nchiriere a spaiului locativ, chiriaul i cetenii ce locuiesc mpreun cu el, urmeaz a prsi locuina.Tranzacia de schimb i donaie a bunului imobil locativ. Odat cu dezvoltarea relaiilor de pia, o larg rspndire au contractele de schimb a bunurilor imobiliare locative. n baza acestui contract fiecare parte se angajeaz de a transmite n proprietatea celeilalte pri un spaiu locativ n schimbul altuia. Totodat, fiecare din pri se consider vnztor al spaiului locativ pe care se oblig de a-l transmite, i cumprtor al spaiului locativ, pe care se oblig de a-1 primi n schimb. n cadrul contractului se folosesc regulile de vnzare-cumprare a spaiilor locative, dac nu este n contradicie cu subiectul schimbului, ns nu se folosesc regulile ce reglementeaz operaiunile bneti n baza contractului de vnzare-cumprare, care sunt n contradicie cu subiectul schimbului, deoarece operaiunile bneti n cadrul schimbului nu au loc, cu excepia cazului de schimb a spaiilor locative diferite dup cost. Contractul de schimb a spaiilor locative se ncheie n scris sub forma unui singur document semnat de ambele pri. Nerespectarea formei de alctuire a contractului, duce la nevalabilitatea documentului.Contractul de schimb a spaiului locativ este supus nregistrrii de stat n aceleai organe ca i contractul de vnzare-cumprare a spaiului locativ i se socoate ncheiat din momentul acestei nregistrri.n contractul de schimb este necesar de a indica toate datele, ce nu ar permite de a determina anume ce spaii locative urmeaz a fi schimbate.Proprietarii care fac schimbul de bunuri imobiliare locative trebuie s semneze 3 exemplare ale contractului de schimb n prezena notarului. Notarul pstreaz un exemplar autentificat al contractului i fiecare proprietar participant la schimbul de bunuri imobile locative primete cte un exemplar autentificat de notar, n timp de 3 luni din momentul autentificrii notariale contractului de schimb a imobilului locative. Fiecare proprietar trebuie s depun o cerere de nregistrare a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ, schimbate ntre ei, la OCT, la care vor anexa cte o copie autentificat notarial a contractului de schimb a bunurilor. OCT-ul va nregistra noile drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare locative schimbate ale fiecrui proprietar n Registrul bunurilor imobile.Dac un proprietar transmite bunul su imobiliar locativ unei alte persoane, fr a cere vre-o plat oarecare, nseamn c proprietarul de imobil locativ doneaz (druie) dreptul su de proprietate asupra imobilului locativ acestei persoane. Uneori, proprietarii de imobile locative n etate druiesc imobilele lor locative copiilor sau nepoilor, altor rude sau prieteni.Legislaia stabilete procedura i ce documente sunt necesare la donaia bunului imobil locativ. Pentru a dona imobilul locativ, dreptul de proprietate a celui ce druie imobilul locativ trebuie de nregistrat n Registrul bunurilor imobile inut de OCT-ul n a crui raz de aciune este situat imobilul locativ.Dac dreptul de proprietate asupra imobilului locativ a fost nregistrat n cadrul Programului nregistrrii masive de stat a drepturilor la OTC-ul respectiv, proprietarul poate s nceap direct donaia.Dup ce dreptul de proprietate asupra bunului imobil locativ este nregistrat n Registrul bunurilor imobile la OTC, pentru a dona bunul imobiliar, proprietarul trebuie s obin extrasul din Registrul bunuriior imobile pentru a demonstra c el este proprietarul.Pentru a dona bunul imobil locativ, proprietarul trebuie s ntocmeasc un contract n scris de donaie sau s cear unui avocat sau notar s-1 pregteasc. Un astfel de contract de donaie a imobilului locativ trebuie s specifice proprietarul imobilului locativ, persoana creia proprietarul i doneaz i locul siturii bunului imobil.Contractul de donaie trebuie s fie ntocmit n 3 exemplare. Fiecare exemplar al contractului trebuie semnat de proprietar i persoana care primete bunul imobil drept donaie n prezena notarului. Notarul trebuie s autentifice notarial fiecare exemplar al contractului de donaie. Notarul pstreaz un exemplar al contractului de donaie, iar proprietarul i persoana care primete imobilul locativ, de asemenea primesc cte un exemplar.Dat fiind faptul c persoana care primete imobilul locativ trebuie s dea exemplarul su la OTC pentru nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra imobilului locativ primit n rezultatul donrii, se recomand ca persoana care primete bunul imobil s obin de la notar o copie autentificat notarial a contractului de donaie a imobilului locativ.n decursul a 3 luni de la autentificarea notarial a contractului de donaie, persoana care primete imobilul locativ trebuie s prezinte la OCT-ul respectiv o cerere de nregistrare a dreptului de proprietate asupra bunului imobil primit n rezultatul donrii, care trebuie s anexeze un exemplar autentificat notarial al contractului de donaie. Dup aceasta OCT-ul nregistreaz dreptul de proprietate al persoanei care primete bunul imobil locativ n rezultatul donrii n Registrul bunurilor imobile.Privatizarea locuinei. Privatizrii pot fi supuse locuinele aflate n cldirile, ce sunt n proprietatea statului, ocupate de ceteni n urma contractului de arend. Transmiterea proprietii a locatarilor spaiilor locative se efectueaz de: organul de stat n domeniu;

ntreprindere cu conducere operaionala care transmite bunul imobil.Pentru procurarea n proprietate a spaiului locativ trebuie prezentate urmtoarele documente:-cererea de privatizare a ncperii locative ocupate, isclit de toate persoanele ce locuiesc n ea,mai mari de 18 ani; document ce confirm dreptul de folosin cu imobilul dat; certificatul ce confirm c acest obiect nu a mai fost privatizat; documentul organelor de ocrotire i patronaj.Spaiile locative se transmit n proprietate comun sau n proprietatea unei singure persoane, chiar i celor mai mici de 18 ani. Proprietarul imobilului privatizat se stabilete cu acordul persoanelor, ce locuiesc n spaiul locativ i au dreptul la privatizarea lui. Astfel aceste persoane au dreptul la procurarea gratuit a unui nou obiect pentru a fi privatizat [24, p.14].Hotrrea cu privire la privatizare trebuie luat conform cererilor depuse n termen de dou luni. Transmiterea locuinei n proprietate se formeaz dup contractul de transmitere care este ndeplinit de administraia local ntreprindere, n caz de refuz a privatizrii locuinei n care ceteanul locuiete ntre el i administraia local ncepe o dezbatere cu privire la drepturile omului. n caz de ncepere a dezbaterilor de corectitudine a contractului de transmitere a imobilului poate fi recunoscut de judecat fr valoare.Dac ceteanul s-a mutat din imobilul dat n alt spaiu locativ, atunci el are dreptul la privatizarea acestui spaiu, cu condiia de desfacere a contractului de transmitere a proprietii n spaiile locative n care locuiesc copii pn la 15 ani, i se transmite lor n proprietate dup cererea parinilor, tutorilor cu permisiunea organelor de tutori.Formarea contractului de transmitere n proprietate, spaiile locative n care locuiesc numai copii sub 18 ani, se efectueaz n baza bugetelor locale. Servirea i reparaiile imobilului privatizat, se efectueaz conform normelor de exploatare i a fondului de reparaie a spaiilor locative. Proprietarii spaiilor locative au dreptul de sinestttor sa-i stabileasc organizaiile de deservire a imobilului, inclusiv i organizaiile de stat. Fiecare proprietar a spaiului locativ este. obligat s plteasc impozitul pe imobil.Donaia spaiului locativ. Proprietarul spaiului locativ l poate dona, oricrei persoane fizice sau juridice, formnd tranzacie cu imobilul drept contract de donaie, n contractul de donatie o parte transmite sau se angajeaz s transmit celeilalte: pri spaiul locativ. Drept obiect de donaie poate fi i dreptul de proprietate la a treia persoan, de exemplu, dreptul la folosire a obiectului. Contractul de donaie trebuie s conin datele concrete despre spaiul locativ, care este drept obiect de donaie. Legea nu permite ncheierea contractelor de donaie n caz: din numele copiilor i cetenilor recunoscui incapabili; lucrtorilor ce activeaz n cadrul organizaiilor educaionale; n comunicare cu organizaiile comerciale.Donarea spaiului locatar aflat n folosire comun, se permite cu acordul tuturor participanilor prcprietii comune. Daca donaia se efectueaz printr-un reprezentant atunci n procur trebuie s fie numit obiectul donaiei. Contractul donaiei spaiului locativ poate fi ncheiat n condiia, care trebuie respectat de donator. Ca orice tranzacie imobiliar, contractul de donaie a spaiului locativ se formeaz n form scris i necesit nregistrare statal, n organ. Donatorul are dreptul n orice timp pn la donare s refuze tranzacia n astfel de cazuri contractul donaiei poate fi anulat. Dac tranzacia nu a avut loc, atunci, refuzul de donare trebuie nregistrat n form scris. Donatorul poate s refuze executarea contractului n caz dac dup ncheierea contractului starea de sntate a donatorului s-a schimbat ntr-att, nct el s nu poat asista la procedura de tranzacie.1.3 Structura i clasificarea bunurilor imobileBunul imobil prin definiie (legea cadastrului) e compus din teren (aratul vegetal, partea subteran, spaiul deasupra terenului, stnci) cu tot ce crete: pdure, vii, livezi i mbuntirile funciare (construcii, edificii).n scopurile fiscale bunurile imobile n Republica Moldova se clasific n categorii:a) terenuri;b) imobil (clasificare nereuit), fiindc i terenul e imobil chiar n 1 rnd e imobil.n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte a metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii. n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele.O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar, conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri:- cu destinaie agricol;- din intravilanul localitilor;- destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale;- destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi;- terenuri ale fondului silvic;- terenuri ale fondului apelor;- terenuri ale fondului de rezerv.Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole[21, p.24].La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri.Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor. De exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri fr indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaie special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie [21, p.25].Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor pomicole.n activitatea practico-tiinific i literatur metodologic lipsete o abordare unic a clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii servesc: amplasarea, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare amplasate n capital, n centrele judeene, n localitile rurale.Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial, amplasate n extravilan; loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil.Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare se prezint clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri:- apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine;- apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi;- apartamente standard n case de serie;- apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite.Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii:- case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel);- case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect standard);- case construite n anii 1990 (conform standardelor europene);- vile (constructii capitale);- csue sezoniere.Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional, (fig.2) conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii:- bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.);- bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopulobinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de alimentare cu combustibil,etc.);- bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentruprelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere. ateliere deproducie, etc.);- loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravilan (terenuridestinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuriamplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni);- bunurile imobiliare specializate, care datorit caracterului su specific nu se vnd n modcurent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare estedeterminat de tipul construciei, mrime, amplasare. caracteristicile funcionale i modul deutilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliarespecializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelorde cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectelede cult i altele.n figura 2. este reprezentat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional.

Fig. 2. Clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional

Sursa: [21, p.27, completat de autor n urma studiului literaturii de specialitate]Concluzie: n conformitate cu clasificarea prezentat n figura 2 i n rezultatul unei analize a pieei imobiliare s-a constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele n special, cele amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi, casele de locuit individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie comercial de mrime mic, n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate, existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap natural.1.4 Evoluia actelor normative i legislative pe plan naional i internaional

O perioad ndelungat de timp activitatea de evaluarea exista n RM ntr-un cadru normativ aproape vid. El a fost format din acte normative specializate, care aveau domeniu foarte strns de utilizare i care nu relevau pricipiile generale de evaluare (Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la modul de evaluare i vnzare-cumprare a obiectelor din fondul de imobile nelocuibile arendate Nr. 349 din 21.06.96, Hotrrea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice i fizice din Republica Moldova Nr.645 din 18.09.95 i alte acte normative).n rezultatul efecturii evalurii conform acestor acte normative se obine o oarecare valoare, care deseori este foarte departe de valoarea de pia.Situaia dat a fost schimbat doar n anul 2002 odat cu adoptarea Legii Cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-IV din 18 aprilie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr. 102, art.773). Prezenta lege stabilete cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor i drepturilor patrimoniale, al activitaii de evaluare profesional, a reglementrii de stat i obteti a acestei activiti, asigur crearea sistemului de evaluare independenta a bunurilor si a drepturilor asupra lor pentru protectia intereselor legitime ale statului, ale altor subieci ai raporturilor de drept n domeniul evaluarii bunurilor i drepturilor patrimoniale, precum i pentru aplicarea adecvat a rezultatelor evalurii. Legea dat reflect doar principii generale a evalurii i prevede elaborarea altor acte normative care ar reglementa toate domeniile ale activitii de evaluare [7, p.14].n conformitatea cu lege cu privire la activitate de evaluare (art. 30) au fost elaborate urmtoare acte normative:

1. Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 958 din 4.08.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova N 177-181 din 15.08.2003), care are ca scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora i forma de proprietate asupra lor. Regulamentul dat este provizoriu i n perspectiv trebuie s fie nlocuit cu Standardele Naionale de Evaluare, care actual se afl la etapa elaborrii.

2. Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor de bunurilor imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului RM Nr. 900 din. 24.07.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 163-166 din 01.08.2003), care stabilete modul de atestare, eliberare i retragere a certificatelor de calificare a evaluatorilor bunurilor imobile.3. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual i Regulamentul cu privire la atestarea evaluatorilor obiectelor de proprietate intelectual adoptate prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 783 din 30.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 138-140 din 08.07.2003).

Un alt aspect al evalurii este determinarea bazei impozabile. n conformitate cu Titlu IV a Codului Fiscal a Repubilcii Moldova baza impozabil pentru calcularea imopozitului pe bunurile imobile constituie 50% din valoarea de pia. Pentru executarea normei date este adoptat Programul de msuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii imobile adoptat prin Hotrrea Guvernului R.M. Nr. 670 din 9.06.2003 (Monitorul Oficial al R.Moldova Nr. 123-125 din 20.06.2003).Actual cnd standardele naionale nc nu snt adoptate muli evaluatori se conduc dup standartele europene sau intrnaionale. Descrierea succint a acestor standarte este prezentat mai jos.

Standardele Europene. n 1997 Grupul TEGOVA a publicat Ghidul Albastru primul set de standarde continentale urmnd iniiativa Marii Britanii ntre 1972-1975. TEGOVA a fuzionat cu EUROVAL la 4 mai 1977 i a devenit TEGoVA (Grupul European al Asociaiilor Evaluatorilor). TEGoVA include n sine 38 de organizaii a evaluatorilor din 26 ri i reprezint aproximativ 500 mii de profesionali. Este o asociaie nfiinat n conformitate cu legislaia Belgiei. [6, pag.7]

Obiectivul principal al TEGoVA este de a armoniza standardele i practica evalurii pentru adoptare att n Uniunea Eropean, ct i pe pieele n curs de dezvoltare a Europei Centrale i de Est. Standardele europene constituie un reper, care stabilete un nivel minim admisibil de calitate a evalurii, n baza cruia evaluatorii trebuie s evaluieze bunurile imobiliare. La rndul lor, beneficiarii serviciilor de evaluare obin baza pentru msurarea ateptrilor lor rezonabile n ceea ce privete competena evaluatorului, precum i respectarea standardelor profesionale i etice.Important este faptul c standardele europene au un caracter de recomandaii pentru membrii organizaiei i reprezint cea mai bun experien, elaborat pentru a fi inclus n actele normative corespunztoare ale Uniunii Europene.Standardele Europene de evaluare, n utlima lor redacie au fost adoptate n anul 2000. Ele conin 9 standarde, 13 regulamente i 9 anexe.

Standardul 1. Aspecte de conformitate. Acest standard trateaz conformitatea Standartelor Europene de Evaluare (EVS) cu Standardele Internaionale de Evaluare, cu Directivele Uniunii Europene, legislaia i standardele naionale. Aici snt recomandri a grupului TEGoVA privind respectarea standardelor.

Standardul 2. Evaluatorul calificat. Aici se examineaz chestiunele privind acreditarea european, recunoaterea reciproc, reglementarea local i autorizarea activitii de evaluare, certificarea TEGoVA. Acest standard mai cuprinde definiia evaluatorilor, competena, calificarea, relaia cu clientul, relaia evaluatorului cu auditorul, codul profesional.

Standardul 3. Condiiile de angajare. n cadrul acestui standard se examineaz importana expunerii clare i neambigue n scris a condiiilor de angajare; informaia care trebuie inclus n condiiile de angajare; efectuarea evalurii n circumstane deosebite: evaluarea n condiii de informaie limitat; evaluarea incopatibil cu standardele; enumerarea altor variante de ndeplinere a lucrrilor; subcontractarea lucrrii de evaluare; rezultatele evalurii transmise unor teri de confidenialitate, responsabilitile evaluatorului fa de teri i prevederi privind publicaia raportului.

Standardul 4. Bazele de evaluare. n acest standard snt expuse principiile de evaluare, practica raportrii i bazele de evaluare uniforme. Rapoartele de evaluare conform EVS se elaboreaz n acord cu practica internaional, legile i reglementrile naionale i europene, nevoile clientului. Principiile fundamentale, att pentru elaborarea raportului, ct i pentru alegerea bazelor de evaluare va fi transparena, consistena i coierena. Deasemenea aici snt date definiiile valorilor: valoarea de pia, valoarea de pia pe baz de arend, valoarea de pia cu cea mai bun utilizare, valoarea corect, valoarea pentru utilizarea existent, valoarea de utilizare alternativ, costul de nlocuire net.

Standardul 5. Evaluarea pentru rapoarte financiare. n cadrul acestui standard se examineaz principiile de alegere a bazei corespunztoare de evaluare; repartizarea valorii ntre teren i cldire; particularitile evalurii bunurilor imobiliare specifice. Deasemenea aici este dat clasificarea activelor imobiliare [6, p.7].Standardul 6. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea n gaj, precum i altor obiecte de gaj n cazul creditrii ipoticare. Standardul examineaz importana evalurii coordonate n Europa, baza de evaluare; valoarea de pia i de creditare ipotecar, metodele de determinare a lor; responsabilitatea i obligaiile evaluatorului; independena evaluatorului; proprietile-investiie. Tot aici este tratat problema proprietii ocupate de proprietar; evaluarea n scop de vnzare forat.

Standardul 7. Evaluarea prealabil, prognozele i alte feluri de evaluare. Se trateaz urmtoarele noiuni legate de concepia valorii: valoarea de investiie; costul de nlocuire; valoarea de vnzare forat; valoarea construciei; prognoze; evaluri retrospective i alte baze ale evalurii.

Standardul 8. Evaluri pentru companii de investiii - asigurri i fonduri de pensii. Standardul examineaz directivele Uniunii Europene privind evidena anual i consolidat, determinarea valorii de pia. n acest document snt tratate tipurile de active; ntocmirea rapoartelor de evaluare; valoarea tranzaciilor; cerinele fa de evaluatorul calificat, certificatul de evaluare i metodologia evalurii.

Standardul 9. Rapoartele de evaluare. Acest standard examineaz tipurile i coninutul raportului de evaluare, diverse aspecte legate de prezentarea rezultatelor evalurii i formele de certificate de evaluare.

Noua redacie a Standardelor Europene de Evaluare include i 13 regulamente metodice cu urmtoarele teme: Reg.1. Factorii speciali care afecteaz valoarea. Reg.2. Evaluarea proprietilor speciale. Reg.3. Evaluarea mainilor i echipamentelor. Reg. 4. Evaluarea activelor destinate pentru dezvoltare (investiii). Reg.5. Evaluarea proprietilor agricole (evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, a cldirilor agricole, a plantaiilor multianuale). Reg. 6. Evaluarea obiectivelor istorice (valoarea financiar i cultural a cldirilor istorice; subiecii evalurii). Reg 7. Evaluarea afacerii. Reg. 8. Evaluarea activelor necorporale (nemateriale). Reg.9. Evaluarea pentru indicii proprietii imobiliare; examineaz necesitatea n ce privete indicii; cerinele fa de eficiena indicilor; dezvoltarea i comparabilitatca indicilor. Reg.10. Evaluarea internaional. Reg.11. Evaluarea ntreprinderilor mixte i a societilor cu rspundere limitat. Trateaz tipurile de ntreprinderi mixte; cerinele n ceea ce privete experiena i calificarea evaluatorului. Reg.12. Repartizarea valorii ntre teren i cldiri. Reg.13. Particularitile legislaiei i practica de evaluare n diferite ri.

Standardele Internaionale de Evaluare. Prima redacie a Standardelor Internaionale de Evaluare a fost publicat n 1985, ns aria de aplicare a standardelor era foarte ngust - evaluarea ctorva categorii de active. Ulterior, aceste standarde s-au extins pe baza anexelor. Cea de-a doua i a treia ediie a Standardelor Internaionale de Evaluare au fost publicate, respectiv, n 1994 i 1997. n prezent, o parte semnificativ din activitatea Comitetului este ndreptat spre satisfacerea nevoii de standarde internaionale eficiente. Comitetul internaional pentru elaborarea standardelor de evaluare este o organizaie internaional care reunete organizaiile profesionale ale evaluatorilor din peste 50 de ri ale lumii.

Standardele Internaionale de Evaluare au o baz unic ce reflect unitatea de principii economice, care nu depind de graniele politice. La l iulie 2000, IVSC a adoptat o nou redacie a Standardelor Internaionale (IVS-2000). Coninutul i structura standardelor au suferit modificri semnificative.

Structura IVS 2000 cuprinde:

1. Introducerea. n introducere se reprezint sinteza izvoarelor IVS, lucrrile Comitetului Internaional pentru Standarde de Evaluare, precum i contextul generalizat a standardelor. Se explic cum sunt organizate standardele i se ezamineaz utilizarea lor presupus.

2. Conceptele i principiile generale de evaluare. Pentru a favoriza nelegerea conceptelor i principiilor de baz de ctre reprezentanii diferitor discipline profesionale i pentru nfruntarea greutilor legate de barierele lingvistice acest compartiment este destinat pentru acordarea comentariilor la conceptele juridice i economice de baz, pe care se ntemeiaz disciplina de evaluare i standardele ei. nelegerea complet i corect a acestor concepii i principii are o nsemntate imens pentru nelegerea evalurii i prezentelor standarde.

3. Codul comportrii. El este destinat cerinelor fa de etic i competen naintate evaluatorilor profesionali. Comportarea etic servete intereselor obteti, intensific ncrederea pe care instituiile financiare trebuie s o poarte fa de serviciile evaluatorilor i lucrez spre binele nsi profesiei de evaluare. Codul comportrii garanteaz c rezultatele evalurilor sunt de ncredere, nu snt contrazictoare i neprtinitoare.

4. Tipurile proprietii. BI, baza oricrei sisteme de avuie (bogie) se deosebesc de alte categorii de proprietate aa cum snt bunurile mobiliare, business i interesele financiare.Se examineaz aceste 4 tipuri de proprieti i diferenele ntre ele.

5. Tipurile valorilor. Toate evalurile pot fi divizate n 2 categorii:

- efectuate n baza valorii de pia;- efectuate n baze, altele dect valoarea de pia.n acest compartiment se examineaz diferenele dintre bazele valorii.

6. Standardele. n cadrul structurii standardelor se includ aplicrile lor, recomandrile metodice i comenteriile. Standardele se consider mai fundamentale i permanente. Standardele Internaionale 1 i 2 snt dedicate respectiv valorii de pia i batelor evalurii,altele dect valoarea de pia i n acest fel servesc drept fundament pentru aplicrile IVS care sunt dedicate evalurii n evidena financiar i creditare.

7. Aplicrile IVS. Evalurile se pregtesc pentru diverse scopuri dintre care se deosebesc: 1) rapoarte financiare i conturile legate de ele, 2) asigurarea mprumuturilor i ipotecelor. Se examineaz utilizarea procedurilor evalurii pentru o asemenea ntrebuinare a lor.

8. Recomandrile metodice. Problemele care ating utilizarea stanadardelor deseori apar n practica evalurii i la acei care utilizeaz serviciile de evaluare. Recomandrile metodice conin indicaii la probleme concrete n evaluare i la utilizarea standardelor n situaii mai concrete a businessului i prestarea serviciilor. Recomandrile metodice se consider nu att de permanente ca standardele i uneori n ele snt efectuate corecii pe msura n care situaiile profesionale i situaiile aprute n business merit atenia Comitetului. Recomandrile metodice snt completri importante a standardelor, dar ele nsui nu reprezint expunerea lor.

9. Comentarii. Pentru acordarea evaluatorilor i utilizatorilot serviciilor lor mijloace mai puin formale i