1

UNIVERSITATEA ECOLOGICĂ din BUCUREȘTI

FACULTATEA de DREPT și ȘTIINȚE ADMINISTRATIVE

Prof. univ. dr. Lucian STÂNGU

Asist. univ. Ioana DRĂGHICI

DREPT CIVIL

COTRACTE SPECIALE

Curs pentru învățământul IFR - ID

2

ABREVIERI

I. Lucrări de doctrină şi jurisprudenţă

C.

Hamangiu, N.

Georgean

C. Hamangiu, N. Georgean, Codul civil adnotat, Ed. Alcalay, Bucureşti

C.

Toader

C. Toader, Drept Civil Contracte speciale, ed. a II-a, Ed. All Beck, Bucureşti,

2005

D.

Chirică D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997

Fr. Deak Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed. a III-a, Ed. Universul

Juridic, Bucureşti, 2001

Repertori

u I

I. Mihuţă, Al. Lesviodax, Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a

Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1952-1969, Ed. Ştiinţifică şi

Enciclopedică, Bucureşti, 1970

Repertori

u II

I. Mihuţă, Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului

Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1969-1975, Ed. Ştiinţifică şi

Enciclopedică, Bucureşti, 1976

Repertori

u III

I. Mihuţă, Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului

Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1975-1980, Ed. Ştiinţifică şi

Enciclopedică, Bucureşti, 1982

II. Periodice

A.

U.B. Analele Universităţii din Bucureşti

B.

J.

Buletinul jurisprudenţei Curţii Supreme de Justiţie pe

anul...

Bu

l.

Buletinul deciziunilor Curţii de Casaţiune şi Justiţie a

României

C.

J. revista Curierul Judiciar

Dr

eptul revista Dreptul

J.

N. revista Justiţia Nouă

Jur revista Juridica

3

idica

P.

A.S. Practica arbitrajului de stat

P.

R. revista Pandectele Române

R.

D.C. Revista de drept comercial

R.I

.D.C. Revue internationale de droit comparé

R.

R.D. Revista Română de Drept

R.

R.D.A. Revista Română de Dreptul afacerilor

R.

R.D.P. Revista Română de Drept Privat

R.

R.S.I. Revista Română de Studii Internaţionale

R.

T.D. civ. Revue trimestrielle de droit civil

S.

D.R. revista Studii de Drept Românesc

S.

U.B.B. revista Studia Universitatis Babeş-Bolyai

III. Instanţe

C.

Cas.

Curtea de Casaţie şi Justiţie a

României

C.J.

C.E.

Curtea de Justiţie a Comunităţilor

Europene

Cass

. fr. Curtea de Casaţie din Franţa

I.C.

C.J. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Jud. Judecătoria

T.M.

B. Tribunalul municipiului Bucureşti

Trib. Tribunalul

Trib.

jud. tribunal judeţean

4

Trib.

Suprem Tribunalul Suprem

S.U. Secţiile Unite

IV. Acte normative

ali

n. Alineatul

art. Articolul

C.c

iv. Codul civil

C.c

om. Codul comercial

C.f

am. Codul familiei

C.

proc.civ. Codul de procedură civilă

H.

G. Hotărârea Guvernului

J.O

.C.E.-L.

Jurnalul oficial al Comunităţilor europene (seria

Legislaţie)

lit. Litera

M.

Of. Monitorul Oficial al României, Partea I

O.

G. Ordonanţa Guvernului

O.

U.G. Ordonanţa de urgenţă a Guvernului

Introducere

Prezentul curs și seminar au rolul de a da posibilitatea studenților să recunoască, să explice

și prin folosirea definițiilor legale și a categoriilor juridice, să poată califica din punct de vedere

5

juridic, diferitele obligații contractuale având în vedere izvorul lor specific, respectiv contractul a

cărei specială reglementare este conținută în mod expres de lege și mai ales de Noul Cod civil. ( în

continuare NCC ) .

Cursul și seminarul de „Contracte speciale” au menirea de a valorifica și a da eficiență

noțiunilor abstracte dobândite de către studenți în anii anteriori de studiu, respectiv atât

cunoștințelor privind teoria generală a actului juridic, contractul fiind la rândul său un act juridic,

cât și cunoștințelor privind teoria generală a obligațiilor, dată fiind corelația categoriilor juridice

cuprinse în cele două materii, contractul fiind un izvor de obligații civile specific și concret .

Specificitatea modului în care iau naștere obligațiile civile prin jocul dispozițiilor privind

formarea și interpretarea contractelor își pune amprenta asupra modului în care obligația își

produce efectele și încetează .

Materia „Contractelor speciale” prezintă importanță pe mai multe planuri :

- Evoluția societății contemporane a condus la expansiunea fenomenului contractual,

care se manifestă nu doar cantitativ, ci și prin diversificarea și specializarea contractelor care sunt

tot mai eterogene, astfel că normele juridice aplicabile acestora sunt greu de determinat;

- Literatura juridică semnalează o criză a contractului care se manifestă prin

încercarea de redefinire a acestuia, tocmai ținând seama de fenomenul de contractualizare a unor

domenii care în mod tradițional erau sustrase acestei tehnici de reglementare ( ca de exemplu,

dreptul familiei, dreptul mediului, dreptul administrativ, dreptul la informare ) ceea ce naște

dificultăți practice de calificare și interpretare a contractului în particular;

- Reglementarea specială pe care legiuitorul a stabilit-o prin Titlul IX „Diferite

contracte speciale” din Cartea a V a „Despre obligații” din Noul Cod civil, cuprinde contractele

uzuale, care reflectă operațiunile economice cele mai frecvente având în vedere stadiul civilizației

societății actuale. Totodată nu trebuie să neglijăm următorul fapt – „categoriile juridice sunt

limitate și orice specie de contract se poate alătura unui tip cunoscut ”i1

, chestiune observată și de

legiuitorul Noului Cod civil. Astfel, în situația contractelor nenumite (nereglementate de legislația

civilă) dar valabil încheiate în virtutea principiului libertății de voință a părților, interpretul

contractului aplică dispozițiile generale privind contractul, prevederi conținute în Capitolul I

„Contractul” din Cartea a V „Despre obligații” , Titlul II ” Izvoarele obligațiilor ” din Noul Cod

civil, iar dacă acestea sunt neîndestulătoare este necesar să aplice ” regulile speciale privitoare la

contractul cu care se aseamănă cel mai mult.”, potrivit prevederilor art. 1168 din Noul Cod civil ;

în aceste condiții, pentru a califica un contract trebuie să cunoaștem diferitele contracte speciale

astfel cum sunt ele reglementate în primul rând în corpul primar de reguli cuprinse în Noul Cod

Civil, și în subsidiar și în legile speciale.

1 Ion Turcu „Noul Cod civil republicat” Cartea a V a Despre obligații art. 1164-1649 Ediția a 2 a Comentarii și

Explicații, Editura C.H.Beck , București 2011.

6

Dreptul contractelor pare să se constituie din trei categorii succesive de reguli, începând cu

cele generale cuprinse în teoria generală a obligațiilor, apoi regulile aplicabile contractelor

speciale, și, în fine, reguli pentru fiecare contract privit individual . De aceea se poate afirma că

materia contractelor civile speciale este eterogenă, ceea ce face ca regula aplicabilă să fie uneori

greu de găsit .

NOTE DE CURS PRIVIND

CONTRACTELE SPECIALE

ÎN NOUL COD CIVIL

Prof.univ. dr. Lucian Stângu

7

1. Consideraţii generale. Noul Cod civil defineşte contractul ca fiind acordul de voinţă

dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica, transmite sau stinge un

raport juridic (art. 1166). Prevăzând în art. 1167 alin. 1 că toate contractele se supun regulilor

generale stabilite prin Cod, noua reglementare înţelege să unifice totalitatea dispoziţiilor de drept

privat în această materie, renunţându-se la existenţa unor prevederi diferite în cazul obligaţiilor

civile şi în acela al obligaţiilor comerciale. Reguli particulare privind anumite contracte sunt

prevăzute fie în Cod, fie în legi speciale (art. 1167 alin.2)

Potrivit doctrinei actuale, în cazul contractelor nenumite, dacă părţile nu au prevăzut alte

reguli, sunt aplicabile normele din partea generală a dreptului obligaţional, dat fiind că

reglementarea prevăzută pentru contractul numit cel mai înrudit este o reglementare specială,

aplicabilă numai în cazurile anume prevăzute de lege. Noul Cod civil prevede, însă, cu titlu de

reglementare generală, că în cazul contractelor nereglementate prin lege se aplică prevederile

generale în materia contractului, iar dacă acestea nu sunt îndestulătoare, regulile speciale

privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult (art. 1168). Este expres prevăzută

obligaţia părţilor de a acţiona cu bună credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi

pe tot timpul executării sale (art. 1170); aceasta este o obligaţie ce nu poate fi înlăturată sau

limitată de părţi.

Este interesant că obligaţia de a acţiona cu bună credinţă este reluată în Cod cu privire la

negocierile prealabile încheierii contractului, prevăzându-se că este contrară exigenţelor bunei

credinţe conduita părţii care iniţiază sau continuă negocieri fără intenţia de a încheia contractul

(art. 1183 alin.3); partea care iniţiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei credinţe

răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părţi (alin.4). Într-o asemenea ipoteză, întrucât nu

suntem pe tărâm contractual, se vor aplica, în opinia noastră, regulile răspunderii civile delictuale.

O reglementare modernă este aceea care obligă părţile să păstreze, în negocierile

precontractuale, confidenţialitatea, indiferent dacă se încheie sau nu contractul (art. 1184);

încălcarea acestei obligaţii atrage răspunderea părţii în culpă.

În enumerarea principalelor categorii de contracte, Codul civil include, într-o

reglementare expresă, contractul de adeziune, contractul-cadru şi contractul încheiat cu

consumatorii (art. 1175-1177).

Oferta este obiectul unor multiple prevederi din Cod. O dispoziţie nouă consideră că este

suficient ca părţile să se pună de acord asupra elementelor esenţiale ale contractului, chiar dacă

lasă unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori încredinţează determinarea acestora

unei alte persoane. În lipsa altor posibilităţi, oricare dintre părţi va putea cere instanţei să dispună

completarea contractului, ţinând seama, după împrejurări, de natura acestuia şi de intenţia părţilor

(art. 1182 alin.3).

Credem că intervenţia instanţelor ar putea avea loc numai în ipoteza în care părţile au

acceptat această soluţie în mod expres, la încheierea contractului, altfel putându-se ajunge la

violarea libertăţii contractuale a acestora.

8

O serie de prevederi ale noului Cod civil urmăresc, în chip manifest, asigurarea egalităţii

părţilor, protecţia partenerilor mai slabi economic, eliminarea unor clauze leonine din cuprinsul

contractului. Este, de pildă, cazul prevederilor din art. 1203 din Cod, asupra clauzelor neuzuale,

care condiţionează includerea valabilă în contract a anumitor clauze standard de acceptarea

expresă, în scris, a acestora, de către cealaltă parte. Asemenea clauze sunt acelea care prevăd, în

folosul celui care le propune, limitarea răspunderii, dreptul de a denunţa unilateral contractul, de

a suspenda executarea obligaţiilor, sau care prevăd, în detrimentul celeilalte părţi, decăderea din

drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepţii, restrângerea

libertăţii de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze

compromisorii sau prin care se derogă de la competenţa instanţelor judecătoreşti.

Cât priveşte valabilitatea consimţământului exprimat la încheierea contractului, art. 1205

alin. 1 din Codul civil prevede că este anulabil contractul încheiat de o persoană care, la

momentul încheierii acestuia, se afla, fie şi numai vremelnic, într-o stare care o punea în

neputinţă de a-şi da seama de urmările faptei sale; este neîndoielnic că dovada lipsei

discernământului este în sarcina celui care cere anularea contractului. Mai mult decât atât, potrivit

alineatului 2 al aceluiaşi articol, contractul încheiat de o persoană pusă ulterior sub interdicţie

poate fi anulat dacă, la momentul facerii actului, cauzele punerii sub interdicţie existau şi erau

îndeobşte cunoscute. Şi de astădată proba revine celui care cere anularea, dar ea este evident, mai

complexă, incluzând şi caracterul notoriu al lipsei discernământului.

Reglementarea viciilor de consimţământ aduce, în noul Cod civil, inovaţii notabile.

Astfel, art. 1208, care reglementează eroarea nescuzabilă, prevede în alin.2 că eroarea de drept nu

poate fi invocată în cazul dispoziţiilor legale accesibile şi previzibile. Aceasta înseamnă că,

principial, aşa cum a decis jurisprudenţa şi până în prezent, invocarea erorii de drept ca viciu de

consimţământ este admisă în dreptul românesc, în pofida principiului nemo censetur ignorare

legem. Consacrând soluţia jurisprudenţei, împărtăşită şi de o parte a doctrinei, Codul civil

stabileşte, totuşi, condiţii în care invocarea necunoaşterii legii nu este îngăduită. Dar, chiar şi aşa

este de lămurit ce ar însemna, în redactarea art. 1208 alin.2 din Cod, dispoziţii legale,

„inaccesibile” şi „imprevizibile”. Este sigur că termenul imprevizibil are aici un înţeles cu totul

altul decât cel ce caracterizează forţa majoră.

În aceeaşi materie, a viciilor de consimţământ, mai semnalăm o soluţie originală, cuprinsă

în art. 1217, care, în domeniul violenţei, prevede că temerea insuflată prin ameninţarea cu

exerciţiul unui drept constituie violenţă dacă a fost făcută cu scopul de a obţine avantaje

materiale; aici este vorba despre a nu da efecte adagiului potrivit căruia „nemine laedit qui suo

iure utitur”. În realitate soluţia la care s-a oprit legiuitorul ar putea avea temei în invocarea

abuzului de drept, de vreme ce este vorba despre o ameninţare având scopul de a obţine avantaje

nejustificate.

Vom adăuga, în fine, că prin art. 1221, Codul civil extinde leziunea peste limitele

reglementării actuale, în al căror cadru erau cuprinse numai acte prejudiciabile încheiate de

minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă. Noua reglementare nu leagă existenţa leziunii de

lipsa deplinei capacităţi de exerciţiu, ea fiind valabilă şi în cazul minorilor, dar şi al persoanelor

având deplină capacitate de exerciţiu. Sunt, însă, prevăzute alte condiţii în prezenţa cărora există

9

acest viciu de consimţământ (de pildă ca leziunea să depăşească o jumătate din valoarea prestaţiei

promise sau executate de partea lezată), şi, în parte, alte efecte pentru leziune; astfel, victima

leziunii poate să ceară, la alegerea sa, fie anularea contractului, fie reducerea obligaţiilor sale cu

valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptăţită. Nu pot, totuşi,să să fie atacate pentru leziune

contractele aleatorii, tranzacţia precum şi alte contracte anume prevăzute de lege.

Cât priveşte forma contractului, vom menţiona doar prevederea cuprinsă în art. 1245 din

Codul civil, potrivit căreia contractele care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse

condiţiilor de formă prevăzute de legea specială.

Interpretarea contractului se face după regulile cunoscute. Cu toate acestea, potrivit art.

1269 alin. 2, stipulaţiile înscrise în contractele de adeziune se interpretează împotriva celui care

le-a propus; reamintim că, de regulă, dacă un contract rămâne neclar după aplicarea regulilor de

interpretare, el va fi interpretat în favoarea celui care se obligă (art. 1269 alin. 1).

Actualul Cod civil nu cuprinde dispoziţii legate de ceea ce în doctrină se constituie în

teoria impreviziunii. În schimb, noul Cod civil conţine dispoziţii legate de ipoteza în care, din

cauza schimbării împrejurărilor, după încheierea contractului, executarea obligaţiilor devine,

pentru una dintre părţi, excesiv de oneroasă.

Reglementarea consecinţelor impreviziunii porneşte, desigur, de la statornicirea

principiului forţei obligatorii a contractului (art. 1270), prin care se reia formularea din actualul

Cod civil, în sensul că un contract valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Principiul este întărit prin precizarea că „părţile sunt ţinute să îşi execute obligaţiile, chiar dacă

executarea lor a devenit mai oneroasă” (art. 1271 alin. 1). Cu toate acestea, dacă executarea

obligaţiilor unei părţi a devenit excesiv de oneroasă (alin.2), instanţa judecătorească poate

dispune fie adaptarea contractului pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi

beneficiile decurgând din schimbarea împrejurărilor, fie încetarea contractului în condiţii pe care

le stabileşte. Pentru aplicarea acestor prevederi este, însă, necesar ca schimbarea circumstanţelor

să nu fi putut să fie avută în vedere în mod rezonabil la încheierea contractului şi cu privire la

această schimbare partea lezată să trebuiască să suporte riscul producerii.

Titlul IX al reglementării date prin noul Cod civil priveşte diferite contracte speciale.

Sunt avute în vedere o serie de contracte reglementate pentru prima oară în Codul civil, ca, de

pildă, contractul de furnizare, contractul de report, contractul de transport, contractul de agenţie,

cel de intermediere, contractul de cont curent, de asigurare, de rentă viageră, de întreţinere, jocul

şi pariul etc.

Reglementarea contractelor speciale este, însă, fragmentată prin plasarea

contractului de donaţie într-un cu totul alt capitol al reglementării, într-un fel în care este frântă şi

reglementarea materiei succesiunilor; despre această neîndemânare legislativă am mai vorbit însă,

astfel că nu stăruim.

2. Contractul de vânzare beneficiază de o reglementare amplă (art. 1650-1762), care,

însă, nu schimbă nimic fundamental în materie. Trebuie semnalat de la început că din noua

reglementare lipsesc prohibirea vânzării între soţi – ceea ce, însă, nu a atras şi renunţarea la

revocarea donaţiilor între aceştia, pe timpul căsătoriei – precum şi retractul litigios (deşi actuala

reglementare a acestuia a fost declarată ca fiind constituţională).

10

Printre formele vânzării a fost reglementată vânzarea după mostră sau model, cu

precizarea că în cazul acesteia strămutarea proprietăţii are loc la data predării bunului.

Se păstrează reglementarea, în Codul civil, a unor forme „inedite” de vânzare, anume

vânzarea pe încercate si, mai ales, vânzarea pe gustate (art. 1681-1682).

Una dintre problemele cele mai controversate în materia contractelor speciale este, în

prezent, aceea a vânzării bunului altuia. Principial, întrucât nemo plus iuris ad alium tranfere

potest quam ipse habet, vânzătorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vândut. Fără a distinge dacă

părţile ştiau sau nu, la încheierea contractului, ca bunul vândut nu aparţinea vânzătorului, noul

Cod civil consacră, într-o reglementare sincretică, validitatea contractului de vânzare-cumpărare

având ca obiect bunul altuia (art.1683 si urm.), prevăzând că dacă vânzătorul nu asigură

transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea

contractului, restituirea preţului şi, dacă este cazul, daune-interese (art1683 alin.4).

O reglementare cuprinzătoare (art.1730-1740) este consacrată de noul Cod civil dreptului

de preempţiune. Este prima reglementare amplă dată în această materie după abrogarea textelor

Legii fondului funciar (nr.18/1991), care reglementa dreptul de preempţiune la vânzarea

terenurilor agricole situate în afara perimetrului localităţilor. Sancţiunea nerespectării de către

vânzător, a dreptului de preempţiune nu se limitează, în reglementarea dată de noul Cod civil , la

posibilitatea anulării contractului încheiat cu terțul; art. 1733 consacra o soluţie ingenioasă,

prevăzând ca „prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între

preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar acest din urmă

contract se desfiinţează retroactiv”. Sunt, tot astfel, stabilite regulile aplicabile în cazul

concursului de preemptori (art.1734), exercitarea dreptului în cadrul executării silite şi stingerea

dreptului convenţional de preempţiune (art.1738 şi art.1740). Art.1737 alin.1 stabileşte că dacă

dreptul convenţional la preempţiune poartă asupra unui imobil, el se notează în cartea funciară.

Este reluată obligativitatea respectării dreptului de preempţiune la vânzarea unor terenuri

(prevăzută anterior în Legea nr.18/1991), numai că, de astă dată ea se aplică terenurilor forestiere

şi are ca beneficiar pe coproprietari sau pe vecini (art.1746).

În ce priveşte vânzarea unei moşteniri, aceasta nu se poate face, sub sancţiunea nulităţii

absolute, decât în formă autentică (art.1747 alin.2). Potrivit art.1750 şi art.1751,vânzătorul

rămâne răspunzător pentru datoriile moştenirii vândute dar, dacă nu s-a stabilit altfel,

cumpărătorul va rambursa vânzătorului sumele plătite de acesta pentru datoriile şi sarcinile

succesiunii, inclusiv sumele pe care moştenirea i le datorează.

În cazul contractului de schimb, art.1764 din noul Cod civil trimite, în mod

corespunzător, la regulile privind vânzarea; art.1765 prevede, de asemenea, ca în lipsă de

stipulaţie contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului vor fi suportate în mod egal de părţi.

3. Contractul de furnizare (art.1766 si urm.) este, în noua reglementare, acela prin care

o parte – furnizorul - se obligă să transmită proprietatea asupra unei cantităţi determinate de

bunuri şi să le predea, la unul sau mai multe termene ulterioare încheierii contractului ori în mod

continuu, sau să presteze anumite servicii, la termene ulterioare sau în mod continuu, iar cealaltă

parte – beneficiarul - se obligă să preia bunurile sau să primească prestarea serviciilor şi să

11

plătească preţul lor. Dispozițiile privind contractul de furnizare se întregesc, în mod

corespunzător, cu cele privind contractul de vânzare.

4. Contractul de report (art.1772) este acela prin care reportatorul cumpără cu plata

imediată titluri de credit şi valori mobiliare circulând în comerţ şi se obligă, totodată, să revândă

reportatului titluri sau valori imobiliare de aceeaşi specie la o anumită scadenţă, în schimbul unei

sume determinate. Contractul de report se perfectează prin predarea titlurilor sau valorilor

mobiliare, iar în cazul când acestea sunt nominative, prin îndeplinirea formalităţilor necesare

pentru transmiterea lor.

5. Contractul de locaţiune (art.1777-1850), este definit ca fiind contractul prin care o

parte – locatorul - se obligă să asigure celeilalte părți – locatarul - folosinţa unui bun pentru o

anumită perioadă, în schimbul unui preţ numit chirie. Locaţiunea se prezintă fie sub forma

închirierii, având ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile, fie, atunci când se referă la bunuri

agricole, sub forma arendării. În principiu, orice bun, mobil sau imobil, poate fi obiect al

locaţiunii. Contractul se consideră încheiat o dată ce părţile convin asupra bunului şi a preţului

(art.1781); chiria poate consta nu numai într-o sumă de bani, ci şi în orice alte bunuri ori prestaţii

(art.1780). codul civil stabileşte, în art.1783, durata maximă a locaţiunii, anume 30 de ani; dacă

părţile au stipulat un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani. Observăm că, deşi

reglementarea cuprinde reguli particulare cu privire la închirierea locuinţelor şi cu privire la

arendă, nu se prevăd alte termene minime sau maxime privind încheierea contractului. În schimb,

potrivit art.1784 alin.3 din Codul civil, dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de

persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani, ceea ce

are înţelesul că, la fel ca şi în prezent, contractele de locaţiune pe o perioadă mai mare reprezintă

acte de dispoziţie. Sunt prevăzute moduri de determinare a duratei locaţiunii, în cazul în care

părţile nu au arătat aceasta şi nici nu au dorit să contracteze pe durată nedeterminată (art.1785).

Spre deosebire de garanţia împotriva evicţiunii, reglementată în cazul contractului de vânzare,

locatorul este ţinut să îl garanteze pe locatar şi împotriva tulburărilor de fapt venind din partea

unui terţ (art.1793).

Remarcăm că, potrivit art. 1798 din Codul civil, contractele de locaţiune încheiate în

formă autentică, la fel cu cele încheiate prin înscris sub semnătură privată şi înregistrate la

organele fiscale reprezintă, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei.

În ipoteza în care locatorul înstrăinează bunul dat în locaţiune, dreptul locatarului va fi

opozabil dobânditorului: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea era

notată în această carte; b) în cazul altor imobile, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei

certe a înstrăinării; c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a

îndeplinit acele formalităţi; d) în cazul celorlalte mobile, dacă, la data înstrăinării, bunul se afla în

folosinţa locatarului (art.1811).

Reguli speciale sunt stabilite în cazul închirierii de locuinţe. Acestea se referă la

denunţarea închirierii în ipoteza în care contractul era încheiat cu sau fără determinarea duratei

(art.1824 şi art.1825). Legea consacră un drept de preferinţă al chiriaşului la încheierea unui nou

contract de închiriere, cu condiţia să-şi fi executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare

(art.1828).

12

În toate cazurile, dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriaşului din locuinţă nu

se poate face decât în baza unei hotărâri judecătoreşti (art.1831).

În fine, o serie de reguli importante sunt stabilite pentru contractul de arendare. Astfel, se

prevede că pot fi arendate terenurile agricole (cu sau fără construcţii), inclusiv cele neproductive

(care pot fi amenajate şi folosite în producţia agricolă), precum şi animalele, construcţiile de orice

fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole (art.1836). Sub

sancţiunea nulităţii absolute contractul de arendare se încheie în formă scrisă; el se depune într-un

exemplar, spre a fi înregistrat într-un registru special, la secretarul consiliului local (art.1838).

O dispoziţie imperativă obligă pe arendaş, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure

bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi

naturale (art.1839). Nu se prevede, însă, nici o sancțiune pentru neexecutarea acestei obligaţii şi,

de altfel, lipsa asigurării sau încheierea acesteia nu par să mai aibă vreo importanţă în cadrul

prevederilor art. 1841, care se referă la reducerea arendei stabilite în bani în cazul pieirii recoltei.

Oricum, precizăm că, în cazul în care arendarea se face pe mai mulţi ani, reducerea nu se

stabileşte decât la finele arendării, când are loc o compensare a recoltelor tuturor anilor de

arendare.

Foarte importantă este, în opinia noastră, dispoziţia art.1839 din Codul civil, care îngăduie

arendaşului să schimbe categoria de folosinţă a terenului arendat numai cu acordul scris, dat în

prealabil, de către proprietar şi cu respectarea dispoziţiilor de drept funciar corespunzătoare.

Această condiţie trebuie avută în vedere, după părerea noastră, chiar şi în ipoteza în care s-ar

schimba categoria de folosinţă într-una superioară. Asemenea condiţie nu trebuie, desigur, să fie

îndeplinită în cazul în care arendaşul amenajează terenuri neproductive arendate, în scopul

folosirii lor pentru producţia agricolă.

Precizăm, în fine, că, potrivit art.1849 din Codul civil, arendaşul are drept de preempţiune

cu privire la bunurile agricole arendate, aşadar şi referitor la terenul ce face obiectul arendării.

6. Contractul de antrepriză. Prin acest contract antreprenorul se obligă să execute, pe

riscul său, o anumită lucrare, materială sau intelectuală, ori să presteze un anumit serviciu pentru

beneficiar, în schimbul unui preţ (art.1851 alin.1). Preţul poate consta, în concepţia noului Cod

civil, într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii.

Contractul este de vânzare, iar nu de antrepriză, atunci când, potrivit intenţiei părţilor,

executarea nu constituie scopul principal al contractului, avându-se în vedere şi valoarea

bunurilor furnizate; este ceea ce prevede art.1855 din Codul civil, care nu oferă, totuşi, o

delimitare clară între cele două contracte. Se mai poate adăuga, în acest sens, faptul că la

contractul de vânzare preţul se exprimă întotdeauna în bani.

Faptul că antreprenorul procedează la îndeplinirea obligaţiilor ce-i revin pe riscul său îi

conferă, juridic vorbind, independenţa ce nu îi permite să fie caracterizat ca prepus al

beneficiarului. Cu toate acestea, beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuială, să controleze

lucrarea pe parcursul executării ei, fără, însă, a-l stânjeni în mod nejustificat pe antreprenor,

precum şi să îi comunice acestuia observaţiile sale (art.1861 din Codul civil). Dintre dispoziţiile

legale noi în această materie vom menţiona, tot astfel, faptul că, pentru garantarea preţului

13

datorat, antreprenorul beneficiază, potrivit art.1869, de o ipotecă legală asupra lucrării, constituită

şi consemnată în condiţiile legii.

În mod distinct sunt reglementate (art.1874-1880) raporturile ce se nasc din contractul de

antrepriză pentru lucrări de construcţii. Lucrările la care se obligă antreprenorul sunt dintre acelea

care, potrivit legii, necesită obţinerea autorizaţiei de construire. Beneficiarul este obligat să

permită antreprenorului, în măsura necesară, folosirea căilor de acces, a instalaţiilor proprii de

alimentare cu apă şi alte asemenea utilităţi.

La finalizarea unei părţi de lucrare ce urmează a fi acoperită prin executarea ulterioară a

altor lucrări ori prin montarea unor elemente de construcţii, antreprenorul şi beneficiarul au

obligaţia să constate împreună existenţa părţii finalizate şi conformitatea acesteia cu dispoziţiile

legale şi cu clauzele contractului.

Riscul contractului de antrepriză trece asupra beneficiarului de la data recepţiei provizorii

la terminarea lucrării (art.1878 alin.2). Termenele de garanţie contra viciilor lucrării sunt

prevăzute de legea specială (art.1879).

7. Contractul de societate este contractul prin care două sau mai multe persoane se

obligă reciproc să coopereze pentru desfăşurarea unei activităţi şi să contribuie la aceasta prin

aporturi băneşti, în bunuri, în cunoştinţe specifice sau prestaţii, cu scopul de a împărţi beneficiile

sau de a se folosi de economia ce ar putea rezulta (art.1881 alin.1). Fiecare asociat contribuie la

suportarea pierderilor proporţional cu participarea la distribuţia beneficiului, dacă prin contract

nu s-a stabilit altfel (art. 1881 alin.2). Societatea se constituie cu sau fără personalitate juridică

(alin.3). Contractul de societate se încheie în formă scrisă; această formă este necesară doar

pentru dovada contractului. Când este, însă, vorba despre crearea unei societăţi cu personalitate

juridică, contractul se încheie în formă scrisă şi trebuie să prevadă asociaţii, aporturile, forma

juridică, denumirea, obiectul şi sediul societăţii, toate acestea sub sancţiunea nulităţii absolute

(art.1884 alin.2).

Dacă prin contractul de societate nu se prevede altfel, durata societăţii este nedeterminată.

Înainte de expirarea duratei societăţii, asociaţii o pot prelungi; reglementarea dată prin Codul

civil nu mai precizează nimic în legătură cu limitarea duratei societăţii la durata vieţii asociaţilor.

Cât priveşte regimul aporturilor în societate, art.1883 din Codul civil prevede că, în cazul

societăţilor cu personalitate juridică, aporturile intră în patrimoniul societăţii, iar în cazul unei

societăţi fără personalitate juridică ele devin coproprietatea asociaţilor, afară de cazul în care

aceştia au convenit în mod expres că ele trec în folosinţa lor comună. Dacă aportul constă în

bunuri imobile sau în alte drepturi reale imobiliare, legea dispune încheierea contractului în

formă autentică.

Potrivit art.1888 din Cod, după forma lor, societăţile pot fi: a) simple; b) în participaţie;

c) în nume colectiv; d) în comandită simplă; e) cu răspundere limitată; f) pe acţiuni; g) în

comandită pe acţiuni; h) cooperative; i) alt tip de societate reglementat de lege. Căci, în legătură

cu prevederea de la litera i), astfel cum precizează art.1887 alin.2 din Cod, “legea poate

reglementa diferite tipuri de societăţi în considerarea formei, naturii sau obiectului de activitate”.

Observăm că reglementarea (dată prin capitolul II din titlul VIII al Codului civil actual)

privind diverse feluri de societăţi, în care sunt înfăţişate societăţile universale şi cele particulare,

14

nu a fost preluată în noul Cod civil. Nu au fost preluate nici dispoziţiile (art.1512 alin.1 şi 2)

privind posibilitatea asociaţilor de a apela la arbitrarea disputelor privind contribuţia la câştiguri

şi la pierderi, fie că era vorba despre un alt asociat care arbitra neînţelegerea sau de un terţ.

Societăţile de fapt sunt asimilate societăţilor simple (art.1893).

În reglementarea elementelor contractului de societate, Codul civil stabileşte modul de

formare a capitalului social; capitalul social subscris se divide în părţi egale, numite părţi de

interes, care se distribuie asociaţilor proporţional cu aporturile fiecăruia, dacă prin lege ori prin

contractul de societate nu se prevede altfel (art.1894 alin.2). Drepturile conferite de părţile de

interes sunt suspendate până la vărsarea aporturilor la capitalul social (art.1895 alin.2).

Părţile de interes sunt indivizibile; cele plătite ori vărsate în întregime dau drept de vot în

adunarea asociaţilor (art.1900).

Două schimbări de concepţie trebuie observate cu privire la participarea la profit şi la

pierderi. Mai întâi, participarea asociaţilor nu mai este legată nemijlocit de suma de bani

reprezentând contribuţia. În al doilea rând, s-a renunţat la proporţionalitatea între pierderea la

capitalul social şi contribuţia la pierderi; asociaţii sunt, aşadar, liberi să stabilească alte proporţii.

Reglementarea privind distribuţia plăţii datoriilor debitorului comun (art.1906) consacră

egalitatea între societate şi creditorul personal, renunţând la protejarea predilectă a intereselor

societăţii. Nu se mai acordă preferinţă societăţii creditoare (ca în reglementarea precedentă), chiar

când în chitanţă se prevedea expres că plata s-a făcut pentru asociatul creditor; prezumţia era că

plata s-a făcut şi pentru societatea creditoare, astfel încât cota trebuia calculată proporţional

pentru ambele credite.

Asociaţii au dreptul să participe la luarea hotărârilor colective ale adunării asociaţilor,

chiar şi atunci când sunt lipsiţi de dreptul de administrare (art.1910 alin.2). Asociatul nemulţumit

de o hotărâre luată cu majoritate o poate contesta, în termen de 15 zile, la instanţa judecătorească.

Cât priveşte administrarea societăţii (art.1913 şi urm.), noul Cod civil cuprinde norme

preluate în general din Legea nr. 31/1990. Administratorii pot fi asociaţi sau neasociaţi, persoane

fizice ori persoane juridice, române sau străine; dacă prin contract nu se prevede altfel, societatea

este administrată de asociaţi, care au mandat reciproc de a administra unul pentru altul în

interesul societăţii. Administratorii răspund personal faţă de societate pentru prejudiciile aduse

prin încălcarea legii, a mandatului primit sau prin culpă în administrarea societăţii.

Pierderea calităţii de asociat poate avea loc prin cesiunea părţilor în societate (benevolă

ori silită), moarte, faliment, punerea sub interdicţie judecătorească, retragere şi excludere.

Cât priveşte retragerea, Codul distinge între societăţile cu durată nedeterminată unde, în

principiu retragerea se poate face după notificarea societăţii, cu un preaviz rezonabil – şi

societăţile cu durată determinată, unde retragerea poate avea loc pentru motive temeinice, cu

acordul celorlalţi asociaţi (art.1926-1927).

Excluderea din societate poate fi hotărâtă, pentru motive temeinice, de instanţa

judecătorească, la cererea unui asociat (art.1928).

Art.1930 din Codul civil stabileşte cauzele generale de încetare a contractului de societate

şi, implicit, de dizolvare a societăţii. Faţă de reglementările anterioare au fost adăugate

următoarele cauze: consimţământul asociaţilor; împlinirea duratei societăţii (cu excepţia

15

art.1931); nulitatea societăţii. Acestora li se pot adăuga şi alte cauze, stipulate în contractul de

societate. Celor stabilite prin aplicarea art.1930 li se adaugă şi următoarele cauze enumerate de

art.1938, cu condiţia ca în contractul de societate să nu se fi prevăzut altfel: moartea sau punerea

sub interdicţie a unuia dintre persoanele fizice asociate, încetarea calităţii de subiect de drept a

uneia dintre persoanele juridice, falimentul unui asociat.

Cât priveşte lichidarea societăţii, aceasta urmează, în general, reglementarea din Legea

societăţilor comerciale. Potrivit art.1941 din Codul civil, lichidarea se face, dacă nu s-a prevăzut

altfel în contractul de societate ori, ulterior, prin convenţie, de toţi asociaţii sau de un lichidator

numit de ei cu unanimitate; dacă aceştia nu se înţeleg, lichidatorul va fi numit de instanţa

judecătorească, la cererea oricărui asociat.

După plata datoriilor sociale, activul rămas este destinat rambursării aporturilor subscrise

şi vărsate de asociaţi, iar eventualul excedent constituie profit net, care va fi repartizat între

asociaţi proporţional cu partea fiecăruia la beneficii, dacă nu s-a prevăzut altfel prin actul

constitutiv sau prin hotărâre a asociaţilor (art.1946 alin.1). În cazul în care activul net este

neîndestulător pentru înapoierea în întregime a aporturilor şi pentru plata obligaţiilor sociale,

pierderea se suportă de asociaţi potrivit cu contribuţia acestora, stabilită prin contract.

Asocierea în participaţiune era reglementată prin art.251 şi art.256 din Codul comercial.

În această reglementare, iniţiatorul era obligatoriu un comerciant, persoană fizică sau persoană

juridică. Noul Cod civil nu precizează nimic în această privinţă. Art.1953 din Cod cuprinde

dispoziţii noi, referitoare la raporturile dintre asociaţi şi faţă de terţi. Potrivit art.1949, contractul

de asociere în participaţie este contractul prin care o persoană acordă uneia sau mai multor

persoane o participaţie la beneficiile şi pierderile uneia sau mai multor operaţiuni pe care le

întreprinde.

8. Contractul de transport beneficia de reglementări speciale, iar nu de prevederi

nemijlocite ale Codului civil. Prin acest contract o parte – transportatorul – se obligă, cu titlu

principal, să transporte o persoană sau un bun dintr-un loc în altul, în schimbul unui preţ pe care

pasagerul, expeditorul sau destinatarul se obligă să îl plătească, la timpul şi locul convenite

(art.1955).

Contractul de transport se dovedeşte prin documente de transport, precum scrisoare de

trăsură, recipisă de bagaje, foaie de parcurs, conosament, tichet, legitimaţie de călătorie sau altele

asemenea, de la caz la caz.

Dispoziţiile Codului civil privind contractul de transport se aplică tuturor modurilor de

transport, în măsura în care nu se dispune altfel prin legi speciale ori – ceea ce se întâmplă foarte

rar, sunt aplicabile uzanţe sau practici stabilite între părţi. Nu sunt aplicabile dispoziţiile codului

în cazul transportului cu titlu gratuit; în acest caz transportatorul este ţinut doar de o obligaţie de

prudenţă şi de diligenţă.

Reglementarea cuprinsă în Codul civil se referă distinct la contractul de transport de

bunuri şi la contractul de transport de persoane şi bagaje.

9. Contractul de mandat. Potrivit concepţiei clasice, mandatul este contractul prin care o

parte – mandatarul – se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte

părţi, numită mandant. Reglementarea contractului, prin textele Codului civil, nu cuprinde

16

elemente noi sub aspectele generale ale încheierii şi executării contractului şi nici cât priveşte

răspunderea părţilor.

Codul reglementează, însă, distinct, două varietăţi ale mandatului, anume contractul de

comision şi contractul de consignaţie.

Contractul de comision este mandatul ce are ca obiect achiziţionarea sau vânzarea de

bunuri ori prestarea de servicii pe seama comitentului şi în numele comisionarului, care

acţionează cu titlu profesional în schimbul unei remuneraţii numite comision (art.2043).

Contractul se încheie în scris. Terţul contractant este ţinut direct faţă de comisionar pentru

obligaţiile sale.

Comisionarul este obligat să respecte întocmai instrucţiunile exprese primite de la

comitent (art.2048). Comisionarul nu răspunde faţă de comitent în cazul în care terţul nu-şi

execută obligaţiile decurgând din act. Pentru creanţele sale asupra comitentului, comisionarul are

un drept de retenţie asupra bunurilor acestuia, aflate în detenţia sa; comisionarul va avea

preferinţă faţă de vânzătorul neplătit (art.2053).

Contractul de consignaţie este o varietate a contractului de comision, care are ca obiect

vânzarea unor bunuri mobile pe care consignantul le-a predat în acest scop consignatarului

(art.2054). Preţul de vânzare a bunului este cel stabilit de părţile contractului de consignaţie sau,

în lipsă, preţul curent al mărfurilor de pe piaţa relevantă, de la momentul vânzării. Dacă

consignantul modifică preţul, consignatarul va fi ţinut de aceasta din momentul în care i-a fost

adusă la cunoştinţă în scris.

Contractul de consignaţie este prezumat a fi oneros, iar remuneraţia la care are dreptul

consignatarul se stabileşte prin contract sau, în lipsă, ca diferenţă între preţul de vânzare stabilit

de consignant şi preţul efectiv al vânzării (art.2058).

O varietate a contractului de comision este contractul de expediţie; prin acesta,

expeditorul se obligă să încheie, în nume propriu şi în contul comitentului, un contract de

transport şi să îndeplinească obligaţiile accesorii (art.2064). Expeditorul care ia asupra sa

obligaţia executării transportului, cu mijloace proprii sau ale altuia, în tot sau în parte, are

drepturile şi obligaţiile transportatorului.

10. Contractul de agenţie. Prin acest contract comitentul îl împuterniceşte în chip

statornic pe agent fie să negocieze, fie atât să negocieze, cât şi să încheie contracte, în numele şi

pe seama comitentului, în una sau mai multe regiuni determinate (art.2072).

Agentul nu poate negocia sau încheia pe seama sa, fără consimţământul comitentului, în

regiunea determinată prin contractul de agenţie, contracte privind bunuri şi servicii similare celor

ce fac obiectul contractului de agenţie. În lipsă de stipulaţie contrară, agentul poate reprezenta

mai mulţi comitenţi, iar comitentul poate să contracteze cu mai mulţi agenţi, în aceeaşi regiune şi

pentru acelaşi tip de contracte. Numai dacă se stipulează expres în acest sens, agentul poate

reprezenta mai mulţi comitenţi concurenţi în aceeaşi regiune.

Trebuie precizat că acest contract nu se regăseşte nici în Codul civil şi nici în Codul

Comercial, reglementarea sa fiind, în principal, în Legea nr. 509/2002 privind agenţii comerciali

permanenţi.

17

Dar, în timp ce Legea nr. 509/2002 prevede că ea se completează numai cu dispoziţiile

contractului de mandat comercial, noul Cod civil (art.2095 alin.1) prevede că dispoziţiile Codului

se completează cu prevederile referitoare la comision, în măsura în care acestea din urmă sunt

compatibile.

Agentul este îndreptăţit la comision pentru contractele încheiate pe durata contractului de

agenţie, în condiţiile prevăzute de art.2083 din Codul civil.

11. Contractul de intermediere. Intermedierea este contractul prin care intermediarul se

obligă faţă de client să îl pună în legătură cu un terţ, în vederea încheierii unui contract.

Intermediarul nu este prepusul părţilor intermediate; el este independent faţă de acestea în

executarea obligaţiilor sale. El are dreptul la o remuneraţie din partea clientului numai în cazul în

care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale (art.2096 şi urm.). Amintim

că mijlocirea ca operaţiune poartă denumiri precum sămsărie, misiţie, brokeraj; în contractul

internaţional se utilizează noţiunea de curtaj.

12. Contractul de depozit este acela prin care depozitarul primeşte de la deponent un bun

mobil cu obligaţia de a-l păstra pentru o perioadă de timp şi de a-l restitui în natură (art.2103

alin.1). Depozitul este cu titlu gratuit dacă din convenţia părţilor, din uzanţe ori din alte

împrejurări (precum profesia depozitarului) nu rezultă obligaţia de a plăti o indemnizaţie.

Elementele esenţiale ale contractului de depozit sunt cele reglementate de actualul Cod civil,

îndeosebi în ce priveşte obligaţiile celor două părţi. Potrivit art. 2107 din Cod, dacă nu s-a

convenit altfel, depozitarul răspunde numai în cazul în care nu a depus diligenţa dovedită pentru

păstrarea propriilor bunuri (art.2107 alin.1).

Ca varietăţi ale contractului, Codul civil reglementează depozitul necesar (art.2124-2126)

şi depozitul hotelier. Depozitul necesar poate fi dovedit, oricare ar fi valoarea lui, prin orice

mijloc de probă (art.2124 alin.2). Depozitarul nu poate refuza primirea bunului decât dacă are un

motiv serios pentru aceasta.

Cât priveşte depozitul hotelier, art.2127 din Codul civil prevede că hotelierul este

răspunzător potrivit regulilor privind răspunderea depozitarului, pentru prejudiciul adus prin

furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client în hotel. Este importantă prevederea

potrivit căreia hotelierul răspunde şi pentru vehiculele clienţilor lăsate în garajul sau parcarea

hotelului. Sunt asimilate hotelurilor localurile destinate spectacolelor publice, sanatorii, spitale,

restaurante, pensiuni, vagoane de dormit etc.

Codul civil se mărgineşte să definească sechestrul judiciar, trimiţând la prevederile

Codului de procedură civilă. În schimb, sechestrul convenţional este reglementat în elementele

sale principale, prevăzându-se obligaţiile, drepturile şi puterile administratorului-sechestru,

conservarea şi înstrăinarea obiectului sechestrului, liberarea administratorului-sechestru,

remuneraţia, cheltuielile şi despăgubirile datorate administratorului-sechestru.

13. Contractul de împrumut. Reglementarea (art.2144-2170) este diferenţiată pe cele

două feluri de împrumut: împrumutul de folosinţă (comodat) şi împrumutul de consumaţie.

A. Orice persoană poate fi comodant, dacă nu i s-a interzis prin lege sau prin contract.

Comodatarul trebuie să păzească şi să conserve bunul cu prudenţa şi diligenţa unui bun

proprietar; el răspunde pentru pieirea bunului împrumutat când aceasta este cauzată de forţa

18

majoră de care comodatarul l-ar fi putut feri întrebuinţând un bun propriu sau când, neputând

salva decât unul dintre cele două bunuri, l-a preferat pe al său. În nici un caz – prevede art.2153 –

comodatarul nu poate invoca dreptul de retenţie pentru obligaţiile ce s-ar naşte în sarcina

comodantului.

În anumite condiţii, prevăzute de art.2157 din Codul civil, contractul de comodat

constituie titlu executoriu.

B. Împrumutul de consumaţie poartă în mod obişnuit asupra unei sume de bani (caz în

care este prezumat a fi cu titlu oneros) sau a altor bunuri fungibile şi consumptibile prin natura lor

(caz în care, în lipsa unei stipulaţii contrare, împrumutul se prezumă a fi cu titlu gratuit).

Termenul de restituire se presupune a fi stipulat în favoarea ambelor părţi, iar dacă împrumutul

este gratuit, numai în favoarea împrumutatului.

Dacă nu a fost stabilit un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instanţă (art.2162).

Potrivit art.2167 din Codul civil, dispoziţiile referitoare la împrumutul cu dobândă se

aplică, în mod corespunzător în toate cazurile în care, în temeiul unui contract se naşte şi o

obligaţie de plată, cu termen, a unei sume de bani sau a altor bunuri de gen.

Dobânda se poate stabili în bani ori în alte prestaţii sub orice titlu sau denumire, la care

împrumutatul se obligă ca echivalent al folosirii capitalului (art.2168).

Plata anticipată a dobânzii nu se poate efectua decât pe cel mult 6 luni.

14. Contractul de cont curent. Reglementarea cuprinsă în noul Cod civil este radical

modificată faţă de configurarea acestui contract din Codul comercial. Acest din urmă Cod nu

cuprindea, de altfel, definiţia contractului.

Potrivit art.2171, contractul de cont curent este acela prin care părţile, denumite curentişti,

se obligă să înscrie într-un cont creanţele decurgând din remiteri reciproce, considerându-le

neexigibile şi indisponibile până la încheierea contului. Soldul creditor al contului la încheierea

sa constituie o creanţă exigibilă. Dacă plata acestuia nu este cerută, soldul constituie prima

remitere dintr-un nou cont şi contractul este reînnoit pe durată nedeterminată.

Creanţele ce nu pot face obiectul compensaţiei nu pot face nici obiectul unui cont curent

(art.2172).

Din reglementarea cuprinsă în Codul comercial s-a eliminat prevederea finală a art.372,

potrivit căreia încheierea contului curent şi lichidarea diferenţei vor avea loc la scadenţa

termenelor stabilite prin convenţii şi, în lipsă, la 31 decembrie a fiecărui an.

Prin art.2180 se instituie prezumţia de aprobare a extrasului sau raportului de cont trimis

de un curentist celuilalt, dacă nu este contestat de acesta din urmă în termenul prevăzut în

contract sau stabilit în mod rezonabil după uzanţele locului sau practicile dintre părţi.

15. Contractul de cont bancar şi alte contracte bancare.

În ipoteza existenţei unui contract de cont bancar, dacă depozitul bancar, creditul sau

orice altă operaţiune se realizează prin contul curent, titularul contului poate să dispună în orice

moment de soldul creditor al contului, eventual cu respectarea termenului de preaviz stabilit

(art.2184).

Instituţia de credit este ţinută, potrivit regulilor de la mandat, pentru executarea

împuternicirilor primite de la client (art.2189).

19

Dreptul la acţiunea în restituirea soldului creditor rezultat la închiderea contului curent se

prescrie în 5 ani de la data închiderii contului curent.

Sunt, tot astfel, reglementate: depozitul bancar (art.2191), cu forma depozitului de fonduri

şi a depozitului de titluri; facilitatea de credit şi închirierea casetelor de valori (art.2193-art.2198).

16. Contractul de asigurare. Prin acest contract, contractantul asigurării sau asiguratul

se obligă să plătească o primă asigurătorului, iar acesta din urmă se obligă ca, în cazul producerii

riscului asigurat, să plătească o indemnizaţie asiguratului, beneficiarului asigurării ori, după caz,

terţului păgubit (art.2199 din noul Cod civil). Reglementarea din noul Cod civil a contractului de

asigurare este aproape integral preluată din Legea nr. 136/1995 privind asigurările şi reasigurările

în România. Poliţa de asigurare poate fi, după caz, nominativă, la ordin sau la purtător.

În sensul art.2203, persoana care contractează asigurarea este obligată să răspundă în scris

la întrebările formulate de asigurător, precum şi să declare, la data încheierii contractului, orice

informaţii sau împrejurări pe care le cunoaşte şi care, de asemenea, sunt esenţiale pentru

evaluarea riscului. Contractul de asigurare este nul în caz de declaraţie inexactă sau reticenţă cu

rea credinţă din partea celui asigurat, ori de contractantul asigurării, cu privire la împrejurări care,

dacă ar fi fost cunoscute de către asigurător, l-ar fi determinat pe acesta să nu-şi dea

consimţământul ori să nu-l dea în aceleaşi condiţii, chiar dacă declaraţia sau reticenţa nu au avut

influenţă asupra producerii riscului asigurat (art.2204).

Codul civil reglementează distinct asigurarea de bunuri, asigurările de credite şi garanţii şi

asigurările de pierderi financiare, asigurarea de răspundere civilă, asigurarea de persoane,

precum şi coasigurarea, reasigurarea şi retrocesiunea (art.2214-art.2241).

17. Contractul de întreţinere. Reglementarea consacră regulile izvorâte din practică,

din doctrină şi din jurisprudenţă, prevăzând că prin acest contract o parte se obligă să efectueze în

folosul celeilalte părţi sau al unui anumit terţ prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii pentru o

anumită durată (art.2254 alin.1). În cazul în care prin contract nu s-a prevăzut durata întreţinerii

ori s-a prevăzut numai caracterul viager al acesteia, întreţinerea se datorează pentru toată durata

vieţii creditorului întreţinerii (alin.2).

Contractul de întreţinere se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Dacă prestarea sau primirea în natură a întreţinerii nu mai poate continua din motive

obiective, sau dacă debitorul întreţinerii decedează şi nu intervine o înţelegere între părţi, instanţa

judecătorească poate să înlocuiască, la cererea oricăreia dintre părţi, fie şi numai temporar,

întreţinerea în natură cu o sumă de bani corespunzătoare. În toate cazurile în care întreţinerea a

fost înlocuită cu o rentă, devin aplicabile dispoziţiile legale privind contractul de rentă viageră

(art.2261-2262).

18. Din reglementarea dată de Codul civil în capitolul Jocul şi pariul (art.2264-art.2266)

vom sublinia, în primul rând, că pentru plata unei datorii născute dintr-un contract de joc sau de

pariu nu există drept la acţiune. Dar, potrivit art. 2264 alin.2, cel care pierde nu poate cere

restituirea plăţii făcute de bunăvoie, afară de cazul în care a fost victima unei fraude, ori nu avea

deplină capacitate de exerciţiu. Prin consecinţă, potrivit alin.3 al art.2264, datoriile născute din

contractul de joc sau pariu nu pot constitui obiect de tranzacţie, recunoaştere de datorie,

compensaţie, novaţie, remitere de datorie cu sarcină ori alte asemenea acte juridice. Dispoziţiile

20

menţionate nu se aplică, însă, pariurilor făcute în legătură cu competiţii sportive şi nici în cazul

jocurilor şi pariurilor autorizate (art.2265-art.2266).

19. Tranzacţia este contractul prin care părţile previn sau sting un litigiu, inclusiv în faza

executării silite, prin concesii sau renunţări reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi

de la una la alta (art.2267).

Contractul de vânzare

Capitolul I

Introducere. Reglementare legală. Noțiune. Caractere juridice

I. 1. Introducere.

Pe scara evoluției societății omenești, vânzarea ca operațiune economică, a fost precedată

de schimb, vânzarea neputând fi concepută până la apariția banilor.

În literatura juridică, s-a afirmat despre vânzare că este ”regina contractelor” sau

”arhetipul contractelor ”.

21

Pornind de la acest contract, redactorii Codului Civil Napoleon au formulat

raționamentele pentru elaborarea dreptului comun al obligațiilor, având în vedere că teoria

obligațiilor, ca orice teorie operează cu concepte abstracte, pe când contractul ca produs al

voințelor concordante, al inteligenței și imaginației omului, există și produce efecte în mod

concret .2

Vânzarea este un contract fundamental pentru viața juridică și comercială, neajunsul fiind

că extinderea prea mare a vânzării conduce de multe ori la erori de ordin terminologic. 3

Astfel, ori de câte ori este de plătit un preț, problema se poate așeza pe terenul

contractului de vânzare deși, în mod concret, este vorba despre un alt contract . De exemplu, în

cazul vânzării biletelor de loterie este vorba despre încheierea unui contract de joc și prinsoare

sau a unui contract de pariu, în cazul vânzării biletelor de transport este vorba despre încheierea

unui contract de transport, în cazul plății prețului unui serviciu nu este vorba despre vânzarea

serviciului, ci despre încheierea unui contract de antrepriză, acestea fiind doar câteva exemple 4.

Este adevărat că sub presiunea exercitată de normele privind protecția consumatorilor,

asistăm la influența pe care reglementarea contractului de vânzare o are și asupra altor contracte,

prin extinderea obligației pentru vicii ascunse, interzicerea clauzelor exoneratoare de răspundere

și prin reglementarea obligației de informare.

Astfel, în reglementarea Noului Cod Civil5, ( în continuare NCC ) obligațiile vânzătorului

privind predarea bunului vândut, garanția contra evicțiunii, garanția contra viciilor ascunse ca și

garanția de bună funcționare, se aplică și în cazul altor contracte speciale, nu doar în cazul așa

calificatelor în doctrină ( nu în NCC) varietăți ale contractului de vânzare, cum ar fi contractul

de furnizare (acesta primește în premieră o reglementare prin lege, în Noul Cod Civil, art. 1766-

1771 ) sau de report, ci și în cazul contractului de schimb, a contractului de locațiune, a

contractului de antrepriză, a contractului de transport , de comision, de consignație, de comodat,

de împrumut ș.a.m.d.

Soluția de mai sus este consacrată legislativ, NCC a arătat expres prin art. 1651 sub

denumirea marginală de ” Aplicarea unor reguli de la vânzare ” că ” Dispoziţiile prezentului

capitol privind obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor

înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din

reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu

rezultă altfel.

Noul Cod Civil, reglementează Contractul de vânzare în Capitolul I al Titlului IX ”

Contracte speciale” din Cartea a V a ” Despre obligații”, în 112 articole, de la art. 1650-art.1762.

2 Camelia Toader ,” Drept Civil – Contracte speciale” , Ediția a 2 a rev., Editura All Beck ,2005 , pag.11

3 A. Benabent , Droit civil. Les contrats specieux civils et commerciaux,8 e edition,Montchrestien,2008 citat de Ion

Turcu ” Vanzarea in Noul Cod Civil ” Editura C.H.Beck 2011 pag. 741 4 Idem pag 741

5 Legea nr. 287/ 2009 privind Codul Civil republicată în Monitorul Oficial nr. 505 / 2011, în vigoare de la 1.10.2011.

22

Putem spune, la o privire comparativă, că acest contract special este reglementat cel mai

în detaliu, motiv pentru care și în prezenta lucrare vom acorda studierii sale ponderea cea mai

însemnată.

În Codul civil anterior sau al lui Cuza sau Codul Civil de la 1864 cum îl vom numi pe

parcurs, contractul de vânzare era reglementat în Titlul V ”Despre vinderi” din Cartea a III a ”

Despre diferitele moduri în care se dobândește proprietatea”, de la art. 1294 la art.1404 ( 110

articole ) din care prevederile art. 1371-1387 despre rezoluțiunea vânzării prin răscumpărare au

fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei din 1931 .

Noul Cod Civil ( NCC ) nu mai reglementează retractul litigios, în schimb, găsim

numeroase încercări de codificare a soluțiilor doctrinare, așa cum există, de altfel, în întregul cod,

nu doar în materia vânzării, inovația NCC corespunzătoare tendinței de a îmbogăți codificarea cu

soluțiile doctrinei și jurisprudenței și în același timp de a răspunde principiilor stabilite în dreptul

european, fiind reglementarea detaliată a pactului de opțiune privind contractul de vânzare și

promisiunea de vânzare, a reglementării de principiu a dreptului de preemțiune și a vânzării cu

plata prețului în rate și cu rezerva proprietății. De asemenea, găsim soluții legislative prin care se

protejează securitatea dinamică a circuitului civil, având în vedere că vânzarea este una din

modalitățile de realizare a circuitului juridic al bunurilor , prin transferul drepturilor de la

vânzător la cumpărător .

În afara Noului Cod Civil care conține dreptul comun al contractului de vânzare, în alte

acte normative speciale găsim reglementat contractul de vânzare pentru anumite bunuri, cum ar fi

regimul vânzării imobilelor prevăzute de Legea nr. 112/ 1995 privind reglementarea situației

juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, și ca un corolar în

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6

martie 1945 – 22 decembrie 1989 .

De asemenea, dispoziții relevante există și în ordinea comunitară astfel cum vom

evidenția la timpul potrivit.

În prezentarea acestui contract vom urmări atât reglementarea conținută de Noul Cod

Civil cât și o schemă didactică pentru mai buna înțelegere a noțiunilor astfel :

a) Reglementarea legală ( noțiunea / definiția conținută de articolul din Noul Cod Civil și

comparativ definiția din Codul Civil anterior ) ;

b) Caracterele juridice ale contractului ;

c) Condițiile de validitate ale contractului :

- capacitate,

- consimțământ, cu privire specială și asupra dreptului de preemțiune,

- obiect, făcând diferența didactică între obiectul obligației vânzătorului care este

dreptul/bunul vândut și obiectul obligației cumpărătorului care este prețul;

- cauza contractului .

d) Efectele contractului de vânzare, respectiv

- Obligațiile vânzătorului

23

- Obligațiile cumpărătorului .

e) Varietăți de vânzare :

- vânzarea moștenirii,

- vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății,

- vânzarea cu opțiune de răscumpărare.

I. 2 . Reglementarea legală.

NCC sub denumirea marginală de ”Noțiune ” reglementează în art. 1650 contractul de

vânzare în termenii următori ” (1) Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după

caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care

cumpărătorul se obligă să îl plătească.

(2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate

sau orice alt drept ”

Din definiția dată de lege observăm în primul rând că vânzarea este un contract, astfel că

toate prevederile NCC cuprinse în Cartea a V a de la Titlul II, privind încheierea, valabilitatea,

interpretarea și efectele contractului, respectiv nașterea obligațiilor sunt pe deplin aplicabile

contractului de vânzare, cu excepția cazului când în partea specială legiuitorul a prevăzut altfel .

Există anumite inadvertențe terminologice, deoarece potrivit articolului citat mai sus, prin

vânzare, se transmite cumpărătorului, fie proprietatea unui bun, fie un dezmembrământ al

dreptului de proprietate, fie orice alt drept. Din lectura textului, ajungem la concluzia că

proprietatea unui bun și dezmembrămintele dreptului de proprietate au fost arătate de legiuitor cu

titlu exemplificativ, deoarece în final, prin vânzare se transmite orice alt drept.

Totodată, putem trage și concluzia că transmiterea dreptului de proprietate și a

dezmembrămintelor sale nu este de esența vânzării, ci numai de natura acestui contract, având în

vedere că se poate transmite prin vânzare orice alt drept. ( de exemplu drepturi de creanță,

drepturi de proprietate intelectuală, dreptul asupra unei universalități juridice / patrimoniul ca la

vânzarea unei moșteniri ș.a.m.d ).

Pe de altă parte, analizând prevederile cuprinse în art. 1739 din NCC care are denumirea

marginală de ”Caracterele dreptului de preemțiune” rezultă că acesta nu se poate ceda. La fel,

art. 752 pentru dreptul de uz și abitație ( dezmembrăminte ale dreptului de proprietate ) care nu

pot fi cedate.

Deși NCC nu arată în mod expres, considerăm că legiuitorul a conceput dreptul de uz și

abitație, ca fiind drepturi dobândite intuitu personae, adică în considerarea persoanei titularului

lor , acesta fiind motivul pentru care ele nu pot face obiectul înstrăinării prin vânzare, fiind

incesibile.

Având în vedere reglementările mai sus arătate, considerăm că este necesară o corelare a

reglementării art. 1650 cu celelalte articole din cod, în mod firesc art. 1650 alineatul ultim

24

trebuind să fie completat cu sintagma fără adresă, dar necesară în acest caz, că poate fi transmis

prin vânzare ” ….orice alt drept, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.”

De reținut regula unanim acceptată în doctrină - drepturile personale nepatrimoniale, ca

și cele patrimoniale cu caracter strict personal, respectiv drepturile care sunt dobândite sau

constituite în considerarea anumitor calități personale ale titularului, sau ”intuitu personae”, nu

pot forma obiectul unei înstrăinări prin vânzare, fiind incesibile6 .

De exemplu, discutăm în această categorie de drepturi incesibile prin vânzare despre

dreptul la întreținere, dreptul la pensie, dreptul de a administra o masă patrimonială fiduciară,

potrivit prevederilor art. 788 din NCC, dreptul de preemțiune .

Definiția dată de către doctrină7 contractului de vânzare, definiție pe care o reținem ca

atare este - Vânzarea este acel contract prin care una dintre părți – vânzătorul - transmite

celeilalte părți – cumpărătorul - un drept, în schimbul unei sume de bani, numite preț.

De cele mai multe ori prin contractul de vânzare se transmite dreptul de proprietate, astfel

că în cele ce urmează ne vom referi cel mai mult la acest transfer.

I.3 Caracterele juridice ale vânzării

Enumerare . Contractul de vânzare se caracterizează prin următoarele trăsături : este un

contract bilateral sau sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, în principiu consensual și translativ

de proprietate. De precizat că acest contract nu se încheie, în principiu, intuitu personae.

3.1. vânzarea este un contract bilateral sau sinalagmatic, adică obligațiile născute din

acest contract, respectiv obligațiile asumate de fiecare dintre cele două părți sunt reciproce și

interdependente. Vânzătorul are, în principal, obligaţia de a preda lucrul şi de a-l garanta pe

cumpărător, iar acesta din urmă de a plăti preţul convenit, de a ridica bunul şi de a suporta

cheltuielile vânzării, în lipsă de stipulaţie contrară. Fiecare dintre obligaţiile uneia din părţi îşi are

cauza în obligaţia celeilalte. Fiind un contract sinalagmatic, vânzării-cumpărării îi vor fi pe deplin

aplicabile efectele specifice acestei categorii de contracte: se poate opune excepţia de neexecutare

a contractului (exceptio non adimplenti contractus), operează regulile privind riscul contractului,

se poate cere rezoluţiunea pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei celeilalte părţi 8. Această

definiție doctrinară este preluată și de art. 1171 din NCC care definește contractul sinalagmatic,

pe care îl deosebește de contractul unilateral.

3.2. Este un contract cu titlu oneros, întrucât fiecare parte contractantă urmăreşte să-și

procure un avantaj prin asumarea obligației sau, cu alte cuvinte, fiecare parte urmărește

6 Francisc Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ediția a IV a actualizată de Lucian Mihai și Romeo

Popescu, pag. 14 7 Camelia Toader, op. cit pagina 12

8 Liviu Pop, Tratat de drept civil . Obligațiile, Vol II. Contractul , Editura Universul Juridic, București, 2009, pag.357

25

realizarea unui interes patrimonial: vânzătorul urmăreşte să primească preţul, iar cumpărătorul să

dobândească dreptul sau bunul. În NCC sunt reglementate si transferuri gratuite ale dreptului de

proprietate, de exemplu prin donație, regulile diferite față de contractul de vânzare fiind atrase

chiar de titlul gratuit cu care se efectuează înstrăinarea .

3.3. Vânzarea este de regulă un contract comutativ: existenţa şi întinderea obligaţiilor

este cunoscută de părți încă de la momentul încheierii contractului și nu depinde de un eveniment

viitor şi incert. Doar în cazul vânzării unor bunuri viitoare, care nu există la momentul încheierii

contractului, cumpărătorul dobândește proprietate în momentul în care bunul s-a realizat, deci la

un moment ulterior încheierii contractului și sub condiția realizării efective a bunului. În acest

caz, contractul poate avea caracter aleatoriu, deoarece la momentul încheierii contractului este

incert atât momentul exact al realizării bunului în materialitatea sa, cât și îndeplinirea condiției

realizării acestuia. Exemplul clasic în acest caz este cel al vânzării unei recolte viitoare.

3.4. În principiu, vânzarea este un contract consensual, respectiv acest contract se încheie

valabil prin simplul acord de voință al părților contractante. Prin urmare, pentru valabilitatea

contractului, consimțământul exprimat de cele două părți nu trebuie să îmbrace o anumită formă,

vânzarea fiind un contract care se încheie solo consensu; el nu este nici solemn, nici real.

În acest sens, art. 1674 din NCC sub denumirea marginală ” Transmiterea proprietății”

arată ” Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă

contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii

contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat sau prețul nu a fost plătit încă ”. Codul Civil al

lui Cuza conținea această dispoziție într-un limbaj juridic perfect în art. 1295 alin. 1, astfel ”

Vinderea este perfectă între părţi (…) îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra

preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.

Regula arătată de prevederile art. 1674 NCC este o concretizare a regulii conținute de art.

1273 NCC din partea generală a codului privind contractul, mai precis efectele acestuia.

Astfel, art. 1273 din NCC cu denumirea marginală ” Constituirea și transferul drepturilor

reale”, stabilește diferențiat momentul transferului dreptului real și al riscurilor asupra bunului,

obiect al dreptului real, în funcție de natura bunului transmis, în termenii următori : ” (1)

Drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă

bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin

individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.

(2) Fructele bunului sau dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data

transferului proprietăţii bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care prin

lege sau prin voinţa părţilor se dispune altfel.

(3) Dispoziţiile în materie de carte funciară, precum şi dispoziţiile speciale referitoare la

transferul anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile.”

26

În NCC de la regula consensualismului , respectiv a transferului dreptului de

proprietate prin simplul acord de voinţă al părţilor, există importante excepţii.

Excepţie de la regula consensualismului există atunci când în anumite ipoteze prevăzute

de lege, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare este necesară îndeplinirea unor

formalități, sau mai precis, este necesară o anumită formă legală în care consimţământul să fie

exprimat .

Prima excepţie de la regula consensualismului în materie de vânzare o constituie

vânzarea unui bun imobil.

Astfel, potrivit prevederilor art. 1676 din NCC ” În materie de vânzare de imobile,

strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară

”, iar potrivit prevederilor art. 1244 din NCC ” În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să

fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau

constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară ” .

Interpretând textele de lege citate mai sus, rezultă : vânzarea imobilelor este un contract

solemn, forma autentică fiind cerută de lege ad validitatem. Nerespectarea formei autentice

duce la nulitatea absolută a contractului de vânzare astfel încheiat. Totodată, remarcăm o nouă

inadvertență în sensul că, în timp ce art. 1676 NCC citat mai sus vorbește despre strămutarea

proprietății, art. 1244 NCC vorbește despre strămutarea oricăror drepturi reale, de unde rezultă că

prevederea art. 1676 NCC este doar exempli gratia.

Este de menționat faptul că NCC definește bunurile imobile în mai multe articole din

Cartea a III a, de exemplu la art. 537, art. 538 , dar și la art. 876 alin.2 .

În mod derogatoriu de la prevederile art. 537 și art. 538, din interpretarea cărora rezultă că

și construcțiile sunt tot bunuri imobile, cum este și firesc, prevederile art. 876 alin.2 arată că în

materie de carte funciară, ”prin imobil ..se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate,

indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar....”.

Pe cale de interpretare, din corelarea acestor prevederi legale, rezultă că în ipoteza că se

vinde un imobil construcție fără terenul aferent, nu este necesar ca dreptul de proprietate

asupra construcției să fie înscris în cartea funciară, adică tabular și, în consecință, s-ar putea

deduce că pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, fără terenul aferent,

nu ar fi necesară forma autentică pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare.

În opinia noastră o astfel de interpretare este greșită, deoarece în acest caz, cumpărătorul

va dobândi un drept de proprietate asupra construcției, dar totodată și un drept de superficie

asupra terenului, respectiv dreptul de a folosi terenul pe perioada existenței construcției.

Ori, față de prevederile art. 1244 din NCC citat mai sus, trebuie să fie încheiate în formă

autentică ad validitatem și convențiile care strămută sau constituie orice fel de drepturi reale de

natură să fie înscrise în cartea funciară, iar superficia este un astfel de drept, potrivit art. 693 alin.

2 și 3 din NCC.

27

Concluzia de mai sus este susținută și de prevederile art.1658 alin. (1) teza a doua din

NCC, potrivit cărora dreptul de proprietate asupra unei construcții needificate încă se transmite

prin înscrierea în cartea funciară , această înscriere având efect constitutiv de drepturi, iar pentru

înscrierea în cartea funciară este necesară forma autentică ad validitatem, potrivit prevederilor

art. 1244 din NCC.

În concluzie potrivit NCC și vânzarea construcțiilor este un contract solemn, forma

autentică a contractului fiind cerută de lege în acest caz, ” ad validitatem ”.

De altfel, tendința Noului Cod Civil este de a se îndepărta de la simplitatea formelor deși,

paradoxal, își propune să fie un cod ce se adresează mai ales profesioniștilor, care prin definiție

sunt persoane avizate și nu ar fi necesar să-și manifeste consimțământul în prezența notarului care

autentifică actul și care este o persoană specializată în materia juridică .

Referitor la excepțiile de la principiul consensualismului în cazul vânzării imobilelor

terenuri și construcții, trebuie să precizăm că Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii

nr. 287/2099 privind Codul Civil, art. 56, art. 76 și 77 din lege precizează că dispozițiile din

Noul Cod Civil privitoare la efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară și implicit la

necesitatea formei autentice pentru valabilitatea vânzării se aplică numai după finalizarea

lucrărilor de cadastru și deschiderea cărților funciare pentru toate imobilele din cadrul unei unități

administrativ-teritoriale, comună/oraș/municipiu. Până la data finalizării lucrărilor de cadastru

pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, înscrierea în cartea funciară a dreptului de

proprietate și a altor drepturi reale se face numai în scop de opozabilitate față de terți.

Este de reținut că până la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie

2011, vânzarea-cumpărarea terenurilor era tot un contract solemn, iar nu consensual, ad

validitatem fiind cerută forma autentică.

Astfel, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X – „Circulaţia juridică a terenurilor” – al Legii

nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri

adiacente (care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor), terenurile cu

sau fără construcţii, situate în intravilan şi în extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea

lor, puteau fi înstrăinate, respectiv dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă

autentică. Nerespectarea cerinţei instituite de lege se sancţiona cu nulitatea absolută a

contractului. Întrucât reprezintă o excepţie de la regula consensualismului, cerinţa formei

autentice trebuie interpretată restrictiv .

Potrivit prevederilor aceleași legi, interpretate per a contrario, vânzarea-cumpărarea

construcţiilor era valabilă prin simplul acord de voinţă al celor două părţi .

În aceste condiții, doctrina anterioară intrării în vigoare a NCC a arătat că în situația

vânzării unui teren cu construcție printr-un contract încheiat prin înscris sub semnătură privată,

28

acesta valorează contract perfect valabil în privinţa construcţiei şi doar antecontract cu privire la

teren9.

În cazul vânzării silite, pentru validitatea contractului se cer întrunite cerinţele de formă

stabilite de legile speciale, în principal, organizarea unei licitaţii publice . Asemănător, pentru

ipoteza cumpărării de către instituţii bugetare a anumitor bunuri şi servicii, se va urmări

respectarea legislaţiei speciale privind achiziţiile publice .

A doua excepţie de la principiul consensualismului în materia înstrăinării o reprezintă

vânzarea/ cesiunea drepturilor de creanță atunci când acestea sunt încorporate în titluri

nominative, la ordin sau la purtător . Potrivit prevederilor art. 1587 din NCC aceste creanțe nu se

pot transmite prin simplul acord de voință al părților, ci prin mențiunea în registrul special, prin

gir, respectiv prin remiterea materială a titlului în funcție de tipul său.( contract real, în acest

ultim caz ).

Este de reținut - contractul de vânzare este în principiu consensual ; cu toate acestea, în

temeiul libertății contractuale, părțile pot să convină ca de o anumită formă scrisă – sub

semnătură privată sau chiar autentică – să depindă valabilitatea contractului. În situația în care,

părțile s-au învoit să încheie contractul într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul

se socotește valabil chiar dacă forma convenită de părți nu a fost respectată. Este soluția

consacrată expres prin prevederile art. 1242 alin.2 din NCC, din dorința legiuitorului de a proteja

securitatea dinamică a circuitului civil . Soluția se justifică și în aplicarea principiului de drept că

actul încheiat în forma neconvenită inițial de către părți are semnificația revenirii asupra

convenției anterioare, adică, mutuus consensus, mutuus disensus.

În legislația specială există anumite forme speciale, legiuitorul conferind efecte juridice

contractelor care se încheie prin mijloace electronice, NCC trimițând la condițiile de formă

impuse de legea specială prin prevederile art. 1245 .

Legea specială în acest caz, este Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică , iar

prevederile sale arată că este asimilat înscrisului sub semnătură privată înscrisul în formă

electronică căruia i s-a încorporat, ataşat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică extinsă,

bazată pe un certificat calificat şi generată cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a

semnăturii electronice (art. 5). Potrivit art. 6 din aceeaşi lege, înscrisul în formă electronică

căruia i s-a încorporat, ataşat sau asociat logic o semnătură electronică, recunoscut de cel căruia i

se opune, are acelaşi efect ca şi actul autentic între cei care l-au subscris şi între cei care le

reprezintă drepturile.

În majoritatea statelor au fost adoptate legi similare, pentru a facilita încheierea

contractelor prin e-mail sau www., dar în acelaşi timp s-au creat și mijloace operative pentru

reducerea riscurilor de falsificare10

.

9 Prof. univ. dr. Francisk Deak ,Tratat de drept civil , Contracte speciale, Ediția a IV a actualizată de Lucian Mihai și

Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic București 2006, pagina 18 și bibliografia acolo citată

29

3.5. De principiu, vânzarea este un contract translativ de proprietate din momentul

încheierii lui. Articolul 1674 NCC arată ” Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din

voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din

momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă

.” Relevanță în materie are și art. 1273 NCC.

Concluzia este că prin însăşi exprimarea consimţământului se produce un efect foarte

important al contractului de vânzare, și anume, transferul proprietăţii de la vânzător la cumpărător

şi cu aceasta, transferul riscurilor .

Referitor la transferul riscurilor, spre deosebire de Codul Civil anterior, NCC în art. 1274

NCC intitulat ” Riscul în contractul translativ de proprietate” stabilește regula că atâta timp cât

bunul nu a fost predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligației de predare,

chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului, adică, în speță, cumpărătorului.

Aceasta înseamnă, că în cazul pieirii fortuite a bunului, vânzătorul ca debitor al obligației

de predare, pierde dreptul la plata prețului, iar dacă l-a primit, este obligat să-l restituie. În acest

caz, avem și o excepție de la regula ” res perit domino ” ( adică, bunul piere de la stăpânul său )

principiul fiind acela, potrivit art. 1274 NCC, că ” res perit debitori ”, adică bunul piere de la

debitorul obligației de predare, care în cazul contractului de vânzare este vânzătorul .

Pentru a se apăra de riscul pieirii fortuite a bunului, vânzătorul îl poate notifica pe

cumpărător să-și ridice bunul cumpărat, în acest fel punându-l în întârziere cu privire la obligația

de a prelua bunul vândut. După punerea în întârziere, cumpărătorul nu se mai poate libera de

obligație, astfel că va trebui să plătească prețul vânzării, chiar și în ipoteza că ar demonstra că

bunul ar fi pierit și dacă obligația de predare ar fi fost executată la timp.

Această regulă privitoare la riscul în contractele translative de proprietate se aplică numai

contractelor încheiate după intrarea în vigoare a NCC, adică numai contractelor încheiate după

data de 1 octombrie 2011.

Regula transmiterii instantanee a proprietăţii (şi a riscurilor), tocmai datorită consecinţelor

grave pe care le antrenează, operează numai decât dacă sunt întrunite mai multe condiţii: obiect al

contractului să fie lucruri certe, individual determinate; lucrul să existe; părţile să nu fi amânat

transferul proprietăţii printr-o clauză specială; vânzătorul să fie proprietarul bunului.

10

Camelia Toader Drept civil, Contracte speciale, Editura ALL Beck Ddiția a 2a București 2005, pag. 15 și

bibliografia acolo citată

30

Excepții de la efectul translativ de proprietate prin încheierea contractului - : prin

art. 1676 NCC, se arată că în cazul vânzării bunurilor imobile astfel cum sunt definite prin art.

876 alin.3 NCC, încheierea contractului nu duce la transferul dreptului real asupra imobilului. De

asemenea, aceeași excepție de la efectul translativ al vânzării, operează și în cazul vânzării

construcțiilor pentru considerentele expuse mai sus ( vezi mai sus punctul 3.4).

Astfel, în cazul vânzării imobilelor, teren și construcție sau doar construcție,

transferul dreptului de proprietate este amânat până la data înscrierii contractului în

cartea funciară, deoarece încheierea contractului de vânzare asupra imobilelor nu are efect

translativ de proprietate. Doar intabularea drepturilor reale conduce la transferul acestor

drepturi, de la vânzător la cumpărător, având în vedere prevederile art. 885 NCC.

În concluzie, în sistemul creat de NCC, efectul translativ de drepturi asupra bunurilor

imobile nu se produce prin încheierea contractului de vânzare, ci doar prin înscrierea contractului

de vânzare în Cartea Funciară .

Revenind, în ceea ce privește condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un bun pentru a

opera transferul dreptului de proprietate prin chiar încheierea contractului de vânzare, acestea

sunt :

a) Dacă bunul este determinat individual (res certa), transferul proprietăţii lui operează de

îndată. În cazul bunurilor determinate generic, transferul proprietăţii operează numai după

individualizare, prin cântărire, măsurare, numărare, operaţiuni care se fac, de regulă, în momentul

predării. De aceea, până la acest moment nu are loc nici transferul riscurilor pieirii fortuite, căci

genera non pereunt, iar în caz de pierire până la individualizare, vânzătorul va fi ţinut să predea

cumpărătorului bunuri de aceeaşi cantitate şi calitate cu cele pierite . Regula genera non pereunt,

acționează cu mai multă pregnanță, a fortiori ratione, cu cât soluția NCC este în sensul că

riscurile nu se transmit dobânditorului bunului, nici în cazul bunului individual determinat dacă

bunul nu a fost predat.

b) O a doua condiţie este ca bunul să existe. În cazul vânzării de bunuri viitoare, permisă

de art.1658 NCC intitulat ” Vânzarea unui bun viitor ” ( de exemplu, lucruri ce urmează a fi

confecționate, fabricate), dreptul de proprietate nu se transmite din momentul exprimării

consimţământului, ci în momentul în care bunul s-a realizat ( apt de a fi folosit ). Dacă bunul

viitor este generic, pe lângă realizarea lui este necesară și individualizarea sa întruna din

modalitățile arătate mai sus. Dacă însă cumpărătorul unui lucru viitor şi-a asumat riscul

nerealizării acestuia, încheind un contract aleatoriu, acesta va suporta şi riscurile, strâns legate de

caracterul aleatoriu al contractului. În acest caz, cumpărătorul va fi obligat să plătească prețul

independent de realizarea bunului.

c) Părţile să nu fi amânat transferul dreptului convenit, printr-o clauză specială. Dacă

vânzarea nu este pură şi simplă, ci, potrivit voinţei părţilor, este afectată de modalitatea

termenului sau a condiţiei, nu va avea loc transferul proprietăţii decât la împlinirea termenului

sau la realizarea condiţiei.

31

Cu excepția vânzării bunurilor imobile supuse unor reguli imperative, dată fiind aplicarea

sancțiunii nulității absolute în cazul nerespectării lor, dispozițiile NCC referitoare la efectul

translativ de proprietate prin simplul consimțământ al părților nu sunt imperative.

Astfel, părţile pot prin clauze expres prevăzute în contract să amâne transferul dreptului

de proprietate, asumându-și obligații afectate de termen sau sub condiție suspensivă sau

rezolutorie.

Dacă condiţia se îndeplinește, art. 1407 NCC stabilește o prezumție că aceasta are efect

retroactiv din momentul încheierii contractului . În acest caz, cumpărătorul este prezumat

proprietar de la data încheierii contractului de vânzare care are ca obiect alte bunuri decât cele

imobile, de unde rezultă că actele de dispoziţie pe care le-a încheiat pendente conditione se

validează în mod retroactiv. Ca atare, aprecierea condiţiilor de validitate se va face în raport cu

data încheierii contractului, astfel că, de pildă, în raport cu o lege nou intervenită, care ar conţine

anumite restricţii, dreptul dobândit de cumpărătorul sub condiţie suspensivă rămâne câştigat.

Un exemplu de asemenea condiţie suspensivă este acela în care părţile convin ca până la

plata integrală a preţului, transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător să nu se

producă .

Noul Cod Civil reglementează expres în premieră sub titlul ” Vânzarea cu plata prețului

în rate și rezerva proprietății ” transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător

numai după plata ultimei rate din prețul convenit. ( art. 1755-1757 ).

Prin această varietate de vânzare, obligația de plată a prețului este garantată de către

cumpărător, prin rezervarea dreptului de proprietate de către vânzător ( acesta își conservă dreptul

de proprietate în patrimoniu ca o garanție reală ), până la plata ultimei rate din preț, ceea ce

permite vânzătorului să se pună la adăpost de riscul insolvabilității cumpărătorului și totodată

este de natură să stimuleze creditul, bunul fiind predat cumpărătorului .

Această varietate de vânzare este cunoscută în doctrină sub numele de pactum reservati

dominii, iar NCC a valorificat practica existentă în dreptul nostru în perioada interbelică11

.

Totodată, NCC reglementează vânzarea cu opțiune de răscumpărare, ca varietate a

contractului de vânzare. Aceasta este o vânzare afectată de condiția rezolutorie, deoarece

vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului (

art. 1758-1762 NCC ). Codul Civil anterior interzicea vânzarea cu opțiune de răscumpărare

deoarece legiuitorul considera că acest contract poate deghiza un contract de împrumut cu

dobândă cămătărească. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, arătând expres în

art. 1762 , că ” În cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit pentru

vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, prețul răscumpărării va fi redus

la prețul plătit pentru vânzare. ”, stabilind o sancțiune prin egalizarea situației părților și în

aplicarea principiului salvării securității dinamice a circuitului civil. În acest caz, cumpărătorul (

vânzător în primul contract ) este sancționat prin pierderea cheltuielilor legate de încheierea celui

32

de-al doilea contract de vânzare, iar vânzătorul din al doilea contract, prin pierderea dobânzii

legale asupra prețului .

De asemenea, este admisibilă inserarea unui termen suspensiv (de exemplu: transferul

proprietăţii asupra bunului vândut astăzi va avea loc la 10 noiembrie 2012 ).

În ambele cazuri, proprietatea se va transmite la un moment ulterior acordului de voinţe:

fie cu efect pentru viitor, la data fixată drept termen, fie dacă este vorba de o condiţie, de la

momentul împlinirii ei, cu efect retroactiv .

De reținut că nici regula transmiterii instantanee a riscurilor nu este imperativă, astfel

încât cumpărătorul, printr-o clauză expresă, poate să-şi asume riscurile înainte de transferul

dreptului de proprietate.

d) vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului vândut

la momentul încheierii

contractului, deoarece nemo dat quat non habet, iar contractul valabil încheiat.

3.6. În privinţa publicității drepturilor reale dobândite prin contractul încheiat facem

precizarea că NCC reglementează publicitatea transferului drepturilor reale asupra anumitor

bunurilor mobile ( cu excepția creanțelor încorporate în titluri nominative, la ordin sau la purtător

) prin Arhiva Electronică de Garanții Reale Imobiliare, prin Registrul Comerțului precum și prin

alte forme de publicitate prevăzute de lege, numai cu efect de opozabilitate față de terți.

Potrivit prevederilor art. 919 alin.3 din NCC ”..posesorul este considerat proprietar, cu

excepția imobilelor înscrise în cartea funciară ” . Prin urmare, în situația unui conflict dintre doi

dobânditori succesivi a unui bun mobil, va avea câștig de cauză cel care intră cu bună-credință în

posesia bunului.

În privința drepturilor reale asupra bunurilor imobile, înscrierea în cartea funciară are

efect constitutiv de drepturi și nu doar de publicitate cu efect de opozabilitate față de terți.

Capitolul II . Condițiile de validitate ale contractului de vânzare

4. Ca orice alt contract, pentru a fi valabil încheiat, contractul de vânzare trebuie să

îndeplinească condițiile esențiale cerute pentru valabilitatea contractului, potrivit art. 1179 NCC

respectiv : capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o

cauză licită și morală.

Vom analiza particularitățile acestor condiții de valabilitate în cazul contractului de

vânzare.

11

Camelia Toader, idem, pag. 18

33

4.1. Capacitatea părților de a încheia contractul de vânzare.

Definită ca aptitudinea unei persoane de a avea drepturi și de a-și asuma obligații,

capacitatea juridică civilă a unei persoane de drept privat capătă conotații specifice în funcție de

instituțiile fundamentale ale dreptului civil.

În materia noastră, ne interesează capacitatea de a contracta, ca parte a capacității

juridice civile, respectiv aptitudinea generală a unei persoane de a-și asuma obligații și în mod

corelativ de a dobândi drepturi, prin încheierea unui contract.

Ținând cont de faptul că vânzarea este un act de dispoziție asupra bunului vândut,

capacitatea cerută la încheierea contractului este capacitatea deplină de exercițiu pentru

ambele părți contractante.

Ca urmare, prin excepție, contractul de vânzare poate fi încheiat de către persoanele cu

capacitate de exercițiu restrânsă, numai cu încuviințarea părinților sau tutorelui și cu autorizarea

instanței de tutelă atunci când legea prevede. În cazul persoanelor lipsite de capacitate de

exercițiu contractul poate fi încheiat în numele lor de către reprezentanții legali, autorizarea

instanței de tutelă fiind necesară și în acest caz. Contractul încheiat fără îndeplinirea condițiilor

mai sus arătate este anulabil potrivit art. 44 NCC , cu excepțiile arătate de art. 41 alin. (3) și art.

43 alin. (3) NCC. ( acte de vânzare care raportate la patrimoniul vânzătorului lipsit de capacitate

sau cu capacitate de exercițiu restrânsă au o mică importanță economică, astfel încât pot fi

calificate acte de administrare sau de conservare a patrimoniului ). Este de menționat că acțiunea

în anulare poate fi exercitată de reprezentantul legal al minorului sau a persoanei puse sub

interdicție, de minorul care a împlinit vârsta de 14 ani, precum și de ocrotitorul legal. De

asemenea, această acțiune poate fi exercitată de procuror, atunci când pentru încheierea actului

era necesară autorizarea instanței de tutelă.

În materia contractului de vânzare, art. 1652 NCC stabilește principiul capacității astfel :

” Pot cumpăra sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege ” .

Deci, capacitatea este regula în cazul vânzării, iar incapacitatea de a încheia un contract de

vânzare reprezintă excepția. Acesta este motivul pentru care excepțiile trebuie expres și limitativ

prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare și aplicare .

În materia capacității la încheierea contractului de vânzare, NCC a reglementat diferențiat

incapacitatea de a cumpăra, de incapacitatea de a vinde anumite drepturi.

Scopul stabilirii incapacităților de a încheia contractul de vânzare este ocrotirea

interesului cumpărătorului sau al vânzătorului, precum și ocrotirea interesului general al

societății.

Incapacitățile sunt de regulă stabilite în considerarea persoanei, sau in tuite personae, pe

când interdicțiile de a înstrăina anumite bunuri, se stabilesc în funcție de natura bunului sau in

tuite rei și se numesc inalienabilități.

4.1.1. Incapacități de a cumpăra .

34

Potrivit art. 1653 NCC intitulat ” Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase”o primă

incapacitate de a cumpăra este stabilită pentru orice persoană care exercită o profesie

juridică în raza de competență teritorială a instanței judecătorești care soluționează dreptul

litigios obiect al vânzării. Având în vedere că interdicția se referă și la dreptul litigios obiect al

vânzării, în opinia noastră ne aflăm și în fața unei inalienabilități, subsidiare incapacității de a

cumpăra a persoanelor arătate prin lege. Această interdicție este întemeiată pe un motiv de ordine

publică, respectiv apărarea prestigiului justiției, și eliminarea poziției de influență pe care o poate

exercita un profesionist al dreptului, prin urmare sancțiunea nerespectării ei este nulitatea

absolută.

Textul invocat mai sus arată că ” (1) Sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii,

procurorii, grefierii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în

insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de

competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea.

(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1):

a) cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la

comoştenitori sau coproprietari, după caz;

b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut

înainte ca dreptul să fi devenit litigios;

c) cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpâneşte bunul în

legătură cu care există dreptul litigios.

(3) Dreptul este litigios dacă există un proces început şi neterminat cu privire la existenţa

sau întinderea sa.”

Codul Civil anterior avea o sferă de cuprindere mai largă în ceea ce privește definiția

dreptului litigios și anume dreptul era considerat litigios nu doar în cazul existenței unui proces

început și neterminat cu privire la existența și întinderea sa, dar și în cazul dreptului care putea să

dea naștere unei contestații serioase în viitor ( dubius eventis litis ) indiferent de natura lui.

În opinia noastră, alineatul 3 al art. 1653 NCC este de strictă interpretare și aplicare,

astfel că dacă nu există un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea unui

drept, acesta nu este litigios.

În ceea ce privește excepțiile de la situațiile de incapacitate de a dobândi drepturi

litigioase de către persoanele ce exercită profesii juridice în raza de competență teritorială a

instanței care soluționează dreptul litigios, legiuitorul le-a stabilit tocmai pentru a pune capăt

situației litigioase.

În situațiile de excepție stabilite de către legiuitor prin alin.2 al art.1653 NCC este exclusă

intenția de traficare a influenței juridice din partea cumpărătorului și deci vânzarea este valabilă.

A doua incapacitate de a cumpăra chiar și prin licitație publică, este stabilită prin art.

1654 NCC pentru :

35

”a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu excepția cazului

în care mandatarul a fost împuternicit expres să poată cumpăra el însuși, sau cuprinsul

contractului de vânzare a fost astfel determinat încât să excludă posibilitatea unui conflict de

interese între cel al mandatarului cumpărător și cel al mandantului vânzător ( de exemplu, prețul

vânzării a fost arătat expres prin procură ) ;

b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe

care le reprezintă;

c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi

alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor

sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o

supraveghează.

(2) Încălcarea interdicţiilor prevăzute la alin. (1) lit. a) şi b) se sancţionează cu nulitatea

relativă, iar a celei prevăzute la lit. c) cu nulitatea absolută.”

Scopul interdicțiilor mai sus arătate este excluderea conflictului de interese între vânzător

( care are interesul să vândă cât mai scump ) și cumpărător ( care are interesul de a cumpăra cât

mai ieftin ), astfel că în optica legiuitorului, cumpărătorul nu poate fi reprezentantul vânzătorului

pentru bunul ce se va vinde prin intermediul său.

4.1.2 Incapacități de a vinde.

Acestea sunt stabilite de art. 1655 alin. 1 NCC tot pentru reprezentanții legali sau

convenționali, respectiv, mandatari, părinți, tutori, curatori, administrator provizoriu, funcționari

publici și toate celelalte persoane mai sus arătate , care nu pot vinde bunurile lor proprii pentru

un preţ care constă într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau

patrimoniului pe care îl administrează, ori a cărui administrare o supraveghează, după caz.

În alin. 2 al art. 1655 NCC intitulat ” Incapacități de a vinde ” într-un mod controversat și

neclar, contrar chiar denumirii marginale a articolului, legiuitorul stabilește o incapacitate de a

încheia și alte contracte, de exemplu, contracte de antrepriză. În opinia noastră, în articolul de

lege arătat este vorba despre incapacitatea reprezentanților legali sau convenționali de a încheia

orice contract de antrepriză cu reprezentatul, ceea ce poate da naștere la serioase controverse.

Astfel, dacă în cazul mandatarilor este perfect legal ca aceștia să fie remunerați pentru

serviciile lor prin contractul de mandat, când s-a convenit astfel, funcționarii publici și judecătorii

sindici nu pot pretinde o ”remunerație” pentru serviciul lor, sau o altfel de prestație decât cea

stabilită de lege, de la cei care vând bunurile prin intermediul lor, decât sub sancțiunea legii

penale.

În ceea ce privește executorii judecătorești și aceștia pot încheia în mod legal contracte de

antrepriză pentru a desfășura actele de executare silită, în schimbul unui onorariu, iar interdicția

stabilită prin art. 1655 alin.2 NCC este de natură să îi pună în imposibilitate de a-și exercita

profesia.

36

În opinia noastră, acest articol ar trebui revizuit .

Pentru fiecare incapacitate de a vinde sau de a cumpăra legiuitorul a stabilit sancțiunea și

anume nulitatea relativă atunci când interesul ocrotit este unul particular, respectiv nulitatea

absolută atunci când interesul ocrotit este unul general, al societății.

Prin prevederile art. 1656 NCC în aplicarea principiului de drept ” nemo propriam

turpitudine alegans” se arată expres că ” Cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă nu

pot să ceară anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite. ”

4.1.3. Cetățenii unui stat membru al U.E., apatridul cu domiciliul întru-un stat

membru sau în România, persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat

membru, pot dobândi terenuri în România în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru

cetățenii români și pentru persoanele juridice române, potrivit prevederilor art. 3 din Legea nr.

312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii

străini şi apatrizi . precum și de către persoanele juridice străine.

Cetățeanul străin, apatridul sau persoana juridică aparținând statelor terțe pot

dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile reglementărilor tratatelor

internaționale pe bază de reciprocitate.

Cu toate acestea, statutul acestor persoane privind capacitatea lor de a dobândi dreptul de

proprietate asupra terenurilor a cunoscut o evoluție legislativă, de la incapacitatea totală pentru

străini și apatrizi de a dobândi prin cumpărare dreptul de proprietate asupra terenurilor și până la

situația prezentă, arătată mai sus.

Revizuirea Constituţiei în anul 2003 a schimbat fundamental situaţia cetăţenilor străini şi

apatrizilor sub aspectul analizat.

Astfel, prin art. 44 alin. (2) teza a II-a din Constituţia republicată în urma revizuirii sale, s-a

dispus: „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor

numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea a Europeană şi din alte tratate

internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin

lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Prin revizuirea Constituției în anul 2003, au devenit de imediată aplicare prevederile care

le-au permis cetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească proprietatea terenurilor prin moştenire

legală . Prevederile art. 3 din Legea nr. 54/1998 au continuat să fie în vigoare în ceea ce priveşte

interdicţia de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor în orice alt mod, inclusiv prin

vânzare ca și prin moştenire testamentară, de către aceste subiecte de drept .

Legea nr. 54/1998 a fost abrogată prin Titlul X, „Circulaţia juridică a terenurilor”, al Legii

nr. 247/2005, act normativ care, prin art. 3, a statuat că apatrizii şi cetăţenii străini pot dobândi

dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în condiţiile prevăzute de legea specială.

La acest moment prevederile mai sus arătate din Legea nr. 247/2005 sunt abrogate prin

prevederile Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil.

37

Cu toate acestea, legea specială, la care trimite încă prevederea art. 44 alin. (2) teza a II-a

din Constituţie, este Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra

terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine , care

arată în art. 3 astfel cum a fost modificat că ”Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu

domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în

conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor

în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice

române.”

4.2. Consimțământul părților. Vânzarea, ca și orice alt contract, se încheie prin

consimțământul părților. Acordul de voință între părți este întotdeauna necesar și totodată

suficient, cu excepțiile prevăzute de lege ( de exemplu în cazul exproprierii care este, în esență, o

vânzare forțată, contra unei despăgubiri ) în vederea formării contractului.

În materia contractului de vânzare se aplică regulile generale privitoare la consimțământ și

la formarea contractului prevăzute în art. 1182-art.1224 NCC, se aplică principiul autonomiei de

voință, astfel că , în continuare ne vom referi doar la problemele specifice vânzării, respectiv la

situațiile în care consimțământul la vânzare poate îmbrăca anumite forme specifice sau

premergătoare vânzării propriu-zise.

Potrivit regulilor generale, lipsa consimţământului uneia din părţi este o cauză de nulitate

absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

Totodată, pentru a da naştere unui angajament valabil, acordul de voinţă al părţilor,

consimţământul, trebuie să fie neviciat, adică să nu fie dat din eroare , surprins prin dol, sau smuls

prin violenţă. Potrivit NCC consimțământul poate fi viciat și în caz de leziune , a cărei victimă

poate fi oricare dintre părțile contractului și nu neapărat un minor.

Este de reținut și faptul că NCC reglementează anumite garanții pentru formarea valabilă a

oricărui contract, formare care începe cu exprimarea consimțământului de către părți, prin

reglementarea în capitolul privitor la formarea contractului a obligației de bună-credință în

negocieri ( art. 1183 NCC) și a obligației de confidențialitate în negocieri ( art. 1184 NCC ).

În opinia noastră, obligația de confidențialitate în negocieri este rezultatul îndeplinirii

obligației generale de informare a părților înainte de încheierea contractului de vânzare, această

obligație de informare constituind alături de obligația de bună-credință în negocieri, garanția

exprimării unui consimțământ în deplină cunoștință de cauză.

Obligația de informare în timpul negocierilor nu este reglementată expres de legiuitorul

NCC în materia formării contractului, dar rolul său în exprimarea unui consimțământ valabil a fost

subliniat în literatura de specialitate.12

Încheierea contractului de vânzare poate fi precedată de alte înţelegeri sau pot să existe

dispoziţii legale care afectează libertatea exprimării consimţământului părţilor.

12

Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, Ed. ALL Beck București, 2005, p. 24

38

În cele ce urmează vom analiza pe scurt : pactul de opțiune privind contractul de vânzare,

promisiunea unilaterală (de vânzare sau de cumpărare) , promisiunea bilaterală de vânzare și

cumpărare , dreptul de preempţiune, instituții juridice reglementate în premieră prin NCC care

astfel a valorificat achizițiile jurisprudenței în această materie .

4.2.1. Pactul de opțiune este contractul prin care proprietarul unui bun individual

determinat (promitent ) se obligă ca în cazul în care va vinde bunul, să acorde un drept de a opta

beneficiarului pactului, la preț egal.

Este de reținut, că prin acest pact de opțiune, promitentul nu se obligă să vândă bunul, ci se

obligă ca în cazul în care va vinde bunul, să respecte dreptul de opțiune al beneficiarului pactului .

Prin urmare, esența dreptului de opțiune al beneficiarului își găsește fundamentul în obligația

promitentului ca în cazul că va vinde bunul să prefere ca și cumpărător pe beneficiarul pactului 13

.

Obiectul pactului de opțiune care constă în acordarea unui drept de opțiune către beneficiar

numai în situația că promitentul va dori să vândă bunul, este diferit de obiectul promisiunii

unilaterale de vânzare, prin care promitentul se obligă să vândă , iar beneficiarul promisiunii să

opteze dacă va cumpăra sau nu, aceasta fiind deosebirea dintre cele două convenții .

De asemenea, în mod corelativ, beneficiarul pactului de opțiune nu se obligă să cumpere

bunul, ci să opteze fie în sensul cumpărării acestuia, caz în care promitentul trebuie să-și

îndeplinească obligația de a-l prefera / alege ca și cumpărător, fie în sensul renunțării de a cumpăra

bunul, caz în care promitentul poate vinde bunul unei alte persoane.

Pentru a-l proteja pe beneficiarul pactului de preferință, legiuitorul NCC prin art. 1668

alin.1 a stipulat indisponibilizarea bunul promis pe perioada de la data încheierii pactului și până

la data exercitării dreptului de opțiune sau a expirării termenului de exercitare a acestui drept. În

această perioadă, promitentul nu poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.

Atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare ( înscrise în cartea funciară ) , dreptul de

opțiune se notează în cartea funciară, urmând a fi radiat din oficiu, dacă până la expirarea

termenului de opțiune nu s-a înscris o declarație de exercitare a opțiunii însoțită de dovada

comunicării sale către promitent. ( în acest sens alin.2 și 3 ale art. 1668 NCC ).

Obligația asumată de promitent în sensul de a respecta dreptul de opțiune al beneficiarului

pactului în situația că va vrea să vândă bunul, poate să pună problema valabilității acestei obligații,

deoarece ea ar putea fi calificată ca o obligație pur potestativă din partea celui care se obligă ( mă

oblig dacă vreau ), caz în care o astfel de obligație nu produce efecte potrivit prevederilor

art. 1403 NCC.

13

A se vedea, Francisc Deak , Tratat de drept civil, Contracte speciale, Ed. Universul Juridic , București 2006, p. 38

și urm, Camelia Toader, op.cit, pag.32, , Dan Chirică, Pactul de preferință, în R.D.C. nr. 11/1999, p.8 și urm. ;

pentru deosebirea față de contractele de negociere cu clauza de rezervă a proprietății a se vedea J. Goicovici,

Acordul de principiu, în Dreptul nr. 4/2002.

39

Așa cum s-a arătat în literatura de specialitate14

, o asemenea promisiune, deși afectată de o

condiție potestativă din partea debitorului, este valabilă, deoarece condiția este numai simplă

potestativă , și nu pur potestativă, realizarea ei depinzând și de împrejurări externe voinței

promitentului și pe care acesta nu le poate controla, respectiv , anumite condiții economice care l-

ar determina pe promitent să vândă .

Pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele viitorului contract de vânzare –

cumpărare, deoarece declarația promitentului viitor vânzător de a acorda opțiunea este considerată

o ofertă irevocabilă, astfel că simpla manifestare de voință a beneficiarului pactului în sensul

acceptării ofertei promitentului trebuie să fie de natură să conducă la încheierea contractului. ( vezi

art. 1278 NCC ).

Cu toate aceste, pactul de opțiune se deosebește de ofertă, deoarece este un contract, pe

când oferta este un act unilateral.

Evident, în aceste condiții, pactul de preferință nu transmite către beneficiarul acestuia

dreptul de proprietate asupra bunului.

În situația în care beneficiarul pactului și-a exercitat opțiunea în sens pozitiv, atunci dreptul

său se transformă într-un drept de preemțiune, adică de a fi preferat ca și cumpărător. Prin urmare,

în caz de nerespectare a opțiunii pozitive a beneficiarului pactului, prin vânzarea bunului de către

promitent către un terț cu încălcarea dreptului de preemțiune, în opinia noastră, devin aplicabile

prevederile art. 1732 alin.3 și art. 1733 din NCC, așa cum vom arăta mai jos.

Se menține și soluția anterioară, în sensul că beneficiarul pactului, în calitate de creditor al

obligației neexecutate, poate opta doar pentru plata daunelor interese ( dacă demonstrează

prejudiciul suferit prin neexercitarea dreptului de opțiune) . În orice caz, nu se poate cere anularea

contractului încheiat de promitent cu terțul și nici nun poate fi intentată acțiune în revendicare.

Numai dacă, în mod excepțional demonstrează că vânzarea s-a făcut în frauda dreptului său de

opțiune, beneficiarul pactului poate obține nulitatea absolută a vânzării către terț, pentru cauză

ilicită sau pentru fraudă la lege, în aplicarea principiului de drept fraus omnia corumpit ”. ( art.

1236, art. 1237 NCC ) .

În practică, acest pact are importanță în cazul dobândirii unui bun în coproprietate, când

copărtașii își recunosc reciproc un drept de preferință, în cazul contractului de societate civilă sau

comercială, la vânzarea acțiunilor sau părților sociale, precum și în materia raporturilor juridice de

locațiune, când pactul se face în favoarea locatarului.

4.2.2. Promisiunea unilaterală poate fi o promisiune de a vinde sau o promisiune de a

cumpăra.

Promisiunea de a vinde este contractul (unilateral) prin care o parte, numită promitent, se

obligă faţă de cealaltă parte, numită beneficiar, să-i vândă un anumit bun în ziua când acesta se

va hotărî să-l cumpere. În situația unei promisiuni de a cumpăra , promitentul se obligă să

cumpere bunul, în situația că beneficiarul promisiunii se va hotărî să-l vândă.

14

Fr. Deak, op cit, pag.39

40

Potrivit art. 1279 NCC intitulat ”Promisiunea de a contracta”, în partea generală a materiei

obligațiilor, se arată că promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale

contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

Spre deosebire de simpla ofertă de a contracta , act juridic unilateral, promisiunea

unilaterală de a vinde este o convenţie, un acord de voinţe. Ea produce consecinţe practice

deosebite de ale ofertei. Astfel, dacă oferta poate fi retrasă oricând înainte de acceptarea ei de către

persoana căreia i-a fost adresată, promisiunea unilaterală de vânzare nu poate fi retrasă dacă

beneficiarului i s-a acordat un termen înăuntrul căruia poate să opteze. În absenţa convenirii unui

termen, promitentul îi poate cere beneficiarului promisiunii să opteze într-un termen rezonabil în

funcție de scopul contractului și de natura bunului promis .

Promisiunea de vânzare este, de fapt, un antecontract (precontract), care dă naştere unei

obligaţii de a face în sarcina promitentului: aceea de a încheia contractul de vânzare cu

beneficiarul promisiunii, dacă acesta se va decide să-l cumpere . De pildă, locatorul-proprietar al

unui bun închiriat promite chiriaşului ca la sfârşitul contractului sau la un alt termen să-i vândă

bunul închiriat .

O astfel de convenţie este perfect valabilă, chiar dacă opţiunea cumpărării este la discreţia

beneficiarului promisiunii, deoarece acesta este creditorul obligației de a face contractul promis și

nu debitorul ei, astfel că art. 1403 NCC nu se aplică speței.

Promitentul se angajează chiar de la început să vândă. În consecinţă, el trebuie să aibă

capacitatea necesară pentru înstrăinare. Pe de altă parte, beneficiarul acceptă promisiunea fără a-şi

da consimţământul pentru cumpărare. El are deci un drept de opţiune. Nu este necesar ca

beneficiarul să aibă capacitate de cumpărare înainte de momentul opţiunii. Este obligat însă ca,

pentru valabilitatea vânzării, în momentul acordului de voinţă să aibă capacitate de a cumpăra.

Uneori, în schimbul promisiunii ce i s-a făcut, beneficiarul plăteşte o sumă de bani,

denumită „indemnizaţie de aşteptare” (imobilizare), care nu valorează însă asumarea unei obligaţii

din partea sa de a cumpăra. O asemenea clauză este valabilă. Soarta acestei sume de bani variază

apoi în funcţie de atitudinea beneficiarului promisiunii: dacă acceptă, suma se va imputa asupra

preţului vânzării, dacă nu acceptă, va rămâne promitentului, ca preţ al aşteptării 15

.

În ipoteza în care promitentul îşi retrage promisiunea înaintea împlinirii termenului, acesta

poate fi obligat la plata unor daune-interese, în măsura în care beneficiarul dovedeşte că i s-a

cauzat un prejudiciu ( art. 1279 alin.2 NCC ). Dacă în acelaşi interval, promitentul a înstrăinat

bunul promis unei alte persoane decât beneficiarul, în principiu, din cauza faptului că s-a născut

doar o obligaţie de a face în sarcina promitentului, nu se poate aduce atingere drepturilor dobândite

de terţ .

Dacă se probează existenţa unei conivenţe frauduloase între promitent şi terţul dobânditor

(fraus omnia corrumpit), soluţia va fi acțiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului dintre

15

Camelia Toader, op cit, pag 26

41

promitent şi terţ pentru cauză ilicită sau pentru fraudă la lege, iar dacă acțiunea va fi admisă, bunul

va reintra în patrimoniul promitentului, pentru ca beneficiarul să poată accepta.

În cazul încălcării obligaţiei de a face contractul promis, în temeiul prevederilor art. 1669

alin.3 din NCC, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre

care să țină loc de contract de vânzare , într-un termen de prescripție de 6 luni de la data când

contractul ar fi trebuit încheiat.

Potrivit prevederilor art. 1669 alin. 3 NCC, în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare

a unui bun individual determinat, dacă mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, promitentul

înstrăinează bunul sau constituie un drept real supra acestuia, promisiunea se consideră stinsă.

4.2.3. Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare (bilaterală) este

reglementată de art. 1669 din NCC , sub aspectul sancțiunii aplicabile în cazul refuzului de

executare a uneia dintre părți a obligațiilor asumate. Totodată, ne raportăm și la prevederile art.

1279 din NCC privitoare la promisiunea de a contracta în general.

Promisiunea sinalagmatică sau bilaterală este un antecontract prin care ambele părţi,

numite promitent-vânzător şi promitent - cumpărător, se obligă (obligaţii de a face) ca în viitor să

încheie contractul de vânzare-cumpărare în condiţiile stabilite şi cu îndeplinirea formalităţilor

prevăzute de lege. De pildă, părţile convin ca în viitor, de regulă într-un anumit termen, să se

prezinte la un birou notarial pentru înstrăinarea/dobândirea dreptului de proprietate asupra unui

teren. O frecventă aplicare practică a cunoscut instituţia antecontractului după restrângerea

treptată, începând cu anii ’50 ai secolului trecut, a circulaţiei juridice a imobilelor .

Prin antecontractul astfel convenit nu se transmite dreptul de proprietate.

În cazul încălcării obligaţiei de a face contractul promis, în temeiul prevederilor art. 1669

alin.1 din NCC, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre

care să țină loc de contract de vânzare, mai puțin în situația vânzării unor bunuri pentru care

contractul are un caracter real și nu consensual ( de exemplu, creanța încorporată într-un titlu la

purtător, art. 1588 alin. 3 NCC ) .

Această hotărâre va avea efect translativ de drepturi de la data la care rămâne definitivă,

mai puțin în situația bunurilor imobile când pentru constituirea dreptului în patrimoniul

cumpărătorului este necesară înscrierea în cartea funciară.

Pentru admisibilitatea unei atare acţiuni trebuie însă să fie îndeplinite anumite condiţii, şi

anume: promisiunea de vânzare să fie valabil încheiată, să fie dovedită potrivit dreptului comun ,

una din părţi să refuze încheierea de bună-voie a contractului astfel cum a promis, reclamantul să-

și fi executat în întregime obligațiile, astfel ca instanța prin hotărâre să suplinească doar

consimțământul părții care refuză îndeplinirea obligației de bună-voie.

Dreptul la acțiune este supus unei prescripţii de 6 luni de la data la care contractul trebuia

încheiat, potrivit art. 1669 alin 2 NCC .

42

Deoarece promisiunea bilaterală este o convenţie sinalagmatică, partea care şi-a executat

sau este gata să-şi execute obligaţia asumată poate solicita rezoluţiunea pentru neexecutare şi

restabilirea situaţiei anterioare

. În practica judiciară s-a admis că neprezentarea de către

promitentul-vânzător a extrasului de carte funciară, care să ateste lipsa vreunor sarcini ale

imobilului, îl îndreptăţeşte pe promitentul-cumpărător să refuze încheierea contractului şi să

solicite rezoluţiunea antecontractului .

4.2.4. Dreptul de preemțiune, constă în dreptul prioritar la cumpărare, recunoscut

anumitor persoane, drept ce este de natură a afecta într-o oarecare măsura libertatea

consimţământului înstrăinătorului.

Spre deosebire de Codul civil anterior, Noul cod civil, reglementează dreptul de

preemțiune, prin prevederile cuprinse în art. 1730-1740.

Dreptul de preemțiune ( etimologic, lat. prae – înainte, emptio – vânzare ) poate să se

nască din lege sau din contract ( de exemplu, prin exercitarea în sens pozitiv a dreptului de opțiune

născut prin încheierea unui pact de opțiune ) .

De cele mai multe ori, în trecut, dreptul de preemțiune a fost reglementat prin lege pentru

ocrotirea unor interese generale. Astfel, a fost recunoscut dreptul de preempţiune în favoarea

statului la dobândirea unor opere de artă cu valoare deosebită, de patrimoniu cultural sau în

vederea prezervării fondului forestier în cazul vânzării terenurilor cu vegetaţie forestieră [art. 45

alin. (6) din Legea nr. 46/2008 – Codul silvic (M. Of. nr. 238 din 27 martie 2008)].

Alteori, prin dreptul de preemțiune s-a avut în vedere protecţia unui interes privat; astfel

este cazul dreptului prioritar de cumpărare recunoscut chiriaşului în cazul în care locuinţa pe care o

ocupă se pune în vânzare (art. 18 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea

chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe).

Prin dreptul de preemțiune se limitează posibilitatea vânzătorului de a alege cumpărătorul,

deoarece în cazul în care însă se hotărăşte să vândă, el este obligat de lege sau prin contract să

acorde prioritate unei anumite persoane (determinate sau determinabile) 16

.

Este de reținut că pentru protecția titularului dreptului de preemțiune, legiuitorul NCC a

ales o sancțiune pragmatică.

Astfel, în situația vânzării unui bun fără respectarea dreptului de preemțiune, titularul

acestuia își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia

contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului.( art. 1732 alin.3

NCC ).

16

Camelia Toader, op cit, pag. 33

43

Această comunicare are ca efect încheierea contractului de vânzare între vânzător și

titularul dreptului de preemțiune, în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul și

desființarea retroactivă a contractului dintre vânzător și terț. ( art. 1733 alin.1 NCC ).

4.3. Obiectul contractului de vânzare

Noul Cod Civil, în partea generală, diferențiază între obiectul contractului pe de o parte, și

obiectul obligației, pe de altă parte.

Astfel, potrivit art. 1255 alin.1 din NCC obiectul contractului îl reprezintă operațiunea

juridică, precum vânzarea, locațiunea, împrumutul ș.a.m.d, convenită de părți, astfel cum aceasta

reiese din ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale. Obiectul contractului trebuie să fie

determinat și licit, sub sancțiunea nulității absolute ( art. 1225 alin.2 NCC ).

Totodată, potrivit prevederilor art. 1226 alin. 1 NCC, obiectul obligației este prestația la

care se angajează debitorul, având în vedere că prin îndeplinirea obligației de către debitor este

protejat dreptul creditorului . Ca și obiectul contractului și obiectul obligației trebuie să fie

determinat sau cel puțin determinabil și licit, sub sancțiunea nulității absolute . ( art. 1226 alin.2

NCC ).

Contractul de vânzare fiind un contract sinalagmatic, obiectul vânzării ca operațiune

juridică este dublu : pe de o parte, prestația vânzătorului cu privire la bunul vândut, iar pe de altă

parte, prestația cumpărătorului în ceea ce privește prețul. Obligațiile părților din contractul de

vânzare vor fi analizate în secțiunea dedicată efectele contractului de vânzare. În această secțiune

vom vorbi doar despre obiectul derivat al contractului de vânzare, și anume, bunul vândut și prețul.

4.3.1. Bunul vândut .

Potrivit prevederilor art. 1657 din NCC intitulat ”Bunurile ce pot fi vândute”, orice bun

poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin

convenţie ori testament.

În acest fel, NCC stabilește principiul liberei circulații a bunurilor. Astfel, pentru ca un

bun să fie scos din circuitul civil, respectiv să devină inalienabil, prin derogare de la principiul

enunțat, este necesară o prevedere legală expresă sau o clauză stipulată expres prin convenție sau

testament ( în acest din urmă caz fiind vorba despre o inalienabilitate temporară , justificată de un

interes serios și legitim, pe o perioadă determinată de timp și cu caracter accesoriu față de

operațiunea juridică principală, care de regulă poate fi o liberalitate, dar nu numai ).

Pentru a forma valabil obiectul prestației vânzătorului, bunul vândut trebuie să

îndeplinească următoarele cerințe : să existe; să fie în circuitul civil; să fie determinat sau

determinabil, posibil şi licit; să fie proprietatea vânzătorului.

a) O primă cerinţă este aceea ca lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să

poată exista în viitor. Potrivit art. 1659 prima teză din NCC „Dacă în momentul vânzării unui bun

44

individual determinat acesta pierise în întregime, contractul nu produce nici un efect. ” . Întrucât

în acest caz nu există operațiunea juridică a vânzării în lipsa prestației vânzătorului, sancţiunea

inexistenței contractului este firească. Dacă însă în momentul vânzării bunul era pierit numai în

parte, cumpărătorul care nu cunoștea acest fapt la momentul vânzării, are alegerea între a cere

anularea contractului sau executarea contractului asupra părţii rămase din bun, cu reducerea

corespunzătoare a preţului ( art. 1659 teza a doua NCC ). Dreptul de opţiune al cumpărătorului nu

trebuie să fie exercitat abuziv, în aprecierea unui atare exerciţiu urmând a se avea în vedere

atingerea sau nu a scopului pentru care cumpărătorul a încheiat contractul ( art. 1266 alin. 2 din

NCC ).

Potrivit prevederilor art. 1658 NCC și bunurile viitoare pot să formeze în mod valabil,

obiectul contractului de vânzare, aceasta fiind o aplicare a regulii generale conținute de art. 1228

NCC (de pildă, fructele unei livezi, recolta viitoare de grâu, o bijuterie ce se va confecţiona etc.).

Dintre lucrurile viitoare, numai succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul unui act juridic ( art.

1747 alin.1 NCC )

În cazul vânzării unui bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în

care bunul s-a realizat, adică la data la care bunul devine apt de a fi folosit potrivit destinației în

vederea căruia s-a încheiat contractul, potrivit alineatului 5 al art. 1658 NCC . În privinţa

construcţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile corespunzătoare în materie de carte funciară. Dacă

bunurile viitoare sunt bunuri de gen, pe lângă condiția realizării lor este necesară și

individualizarea prin numărare, cântărire, măsurare, pentru transferul dreptului de proprietate. ( art.

1658 alin.2 NCC) . Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se realizează, contractul nu

produce niciun efect. Cu toate acestea, dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el

este ţinut să plătească daune-interese. ( art. 1658 alin.3 și 4 NCC).

În situația în care bunul viitor se realizează numai parţial, cumpărătorul are alegerea fie de

a cere desfiinţarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespunzătoare a preţului.

Aceste reguli își pierd valabilitatea în situația în care cumpărătorul şi-a asumat riscul

nerealizării bunului sau genului limitat, după caz, ipoteză în care cumpărătorul rămâne obligat la

plata preţului, vânzarea fiind în acest caz un contract aleatoriu .

Considerăm, alături de alți autori17

că, nerealizarea lucrului viitor poate duce la obligarea

vânzătorului la plata daunelor-interese, pe lângă pierderea preţului, pe care o va suporta ca debitor

al obligaţiei imposibil de executat.

În situația încheierii unui contract aleatoriu de vânzare, cumpărătorul va suporta riscul

nerealizării bunului viitor, și, prin urmare, nu mai poate pretinde daune de la vânzător.

b) Bunul trebuie să fie în circuitul civil. Noul cod civil instituie această cerinţă atât printr-

un text aflat în partea generală a dreptului obligaţiilor – art. 1229 NCC., potrivit căruia „numai

17

Camelia Toader, op cit, pag. 48, Francisc Deak, op. cit pag.

45

bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestații contractuale ” – cât şi prin art.

1657 mai sus citat.

Rezultă că, în principiu, toate bunurile aflate în circuitul civil pot forma obiect al

contractului de vânzare, excepţiile fiind de strictă interpretare.

În sensul propriu-zis al termenului, sunt scoase din comerţ numai lucrurile care, prin natura

lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor juridice (res

communis), ca aerul, razele soarelui, apa mării sau a râului curgător , care nu aparţin nimănui şi al

căror uz e comun tuturor.

Există reglementate prin lege cazuri de îngrădire a circulaţiei anumitor bunuri, după cum

în anumite condiții părțile pot stabili prin contract sau testament anumite clauze de inalienabilitate.

1. Îngrădiri legale. Legea declară inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile bunurile

proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale (cele care, potrivit art. 136

alin. (4) din Constituţie şi Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul acesteia,

sunt de uz sau interes public 4

). Proprietatea publică se defineşte prin raportare la două elemente:

titularul acesteia (statul sau unităţile administrativ-teritoriale) şi cumulativ, afectaţiunea bunurilor,

care nu poate fi alta decât uzul sau utilitatea publică .

De asemenea, în art. 861 NCC rezultă că inalienabilitatea este unul dintre caracterele

dreptului de proprietate publică, alături de insesizabilitate și imprescriptibilitate.

Sancţiunea încălcării prohibiţiei de înstrăinare a bunurilor proprietate publică este

nulitatea absolută [art. 11 alin. (2) din Legea nr. 213/1998]. Deşi nu pot fi vândute, aceste bunuri

pot fi date în administrare, pot fi închiriate/concesionate

, împrumutate,

ori date în folosinţă

gratuită, pe termen limitat, în condiţiile legii.

Dacă cel de-al doilea criteriu, al utilităţii publice, nu este întrunit, bunurile aparţinând

statului sau unităţilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat al acestora. Ca atare,

prohibiţia înstrăinării lor nu operează, ci ele sunt supuse dispoziţiilor din dreptul comun, fiind

necesară însă respectarea formelor şi prescripţiilor edictate anume pentru ele. Dispoziţii privind

bunurile proprietate publică conţin, în afară de NCC și Legea nr. 213/1998 care reprezintă dreptul

comun în materie, şi alte acte normative speciale, cum ar fi Legea nr. 107/1996 (Legea apelor),

Legea nr. 85/2003 (Legea minelor), Legea nr. 238/2004 (Legea petrolului) .

NCC prin art. 66 interzice orice fel de acte care au ca obiect conferirea unei valori

patrimoniale corpului uman, elementelor sau produselor sale, sub sancțiunea nulității absolute, și

ca o garanție a drepturilor inerente ființei umane. ( art. 61 NCC ). Ca o consecință,

inalienabilitatea are ca obiect corpul uman şi elementele acestuia ; drepturile morale ale

autorului unei creaţii literare, artistice, ştiinţifice sau tehnice

; dreptul de uz și de abitație (art.

752 NCC ).

În legislaţia română au existat şi există încă instituite norme de inalienabilitate

temporară, justificate de protecţia unui interes general. Astfel, prin Legea nr. 18/1991 a fondului

46

funciar s-a instituit interdicţia ca timp de 10 ani de la înscrierea proprietăţii, terenul în privinţa

căruia s-a constituit dreptul de proprietate să nu poată fi înstrăinat prin acte între vii; la fel, Legea

nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe

trecute în proprietatea statului, permiţând chiriaşilor în anumite condiţii să cumpere locuinţele, a

interzis înstrăinarea acestora timp de 10 ani . În aceste ultime două ipoteze, obligaţia de a nu

înstrăina se consideră a fi propter rem , în sensul că bunul este lovit de inalienabilitate, indiferent

dacă în intervalul celor 10 ani a ajuns, prin succesiune, în proprietatea unei alte persoane.

Sancţiunea înstrăinării bunului imobil în discuţie este nulitatea absolută a vânzării-cumpărării

(sincere sau deghizate) .

Legea nr. 10/2001, republicată, interzice sub sancţiunea nulităţii absolute, înstrăinarea,

concesionarea, locaţia de gestiune, asocierea în participaţiune, ipotecarea, locaţiunea, precum şi

orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul noului chiriaş, schimbarea destinaţiei, grevarea sub

orice formă a bunurilor imobile – terenuri şi/sau construcţii notificate potrivit prevederilor acestei

legi, până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare.

Aceeaşi lege interzice înstrăinarea în orice mod a imobilelor dobândite în temeiul Legii

nr. 112/1995, până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a acţiunilor formulate de persoanele

îndreptăţite.

O derogare relativă de la principiul liberei circulaţii este instituită pentru protejarea

intereselor generale, prin norme care reglementează regimul juridic al monopolurilor de stat.

Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat, prevede în art. 2: „Constituie monopol de

stat: fabricarea şi comercializarea armamentului, muniţiilor şi explozibililor; producerea şi

comercializarea stupefiantelor şi a medicamentelor care conţin substanţe stupefiante; extracţia,

producerea şi prelucrarea în scopuri industriale a metalelor preţioase şi a pietrelor preţioase;

producerea şi emisiunea de mărci poştale şi timbre fiscale; fabricarea şi importul, în vederea

comercializării în condiţii de calitate, a alcoolului şi a băuturilor spirtoase distilate; fabricarea

şi importul, în vederea comercializării în condiţii de calitate, a produselor din tutun şi a hârtiei

pentru ţigarete; organizarea şi exploatarea sistemelor de joc cu miză, directe sau disimulate;

organizarea şi exploatarea pronosticurilor sportive”.

Potrivit art. 3 din lege, administrarea monopolurilor se face de către Ministerul Finanţelor

Publice, iar acesta, cu avizul ministerului de resort sau al Băncii Naţionale a României (în cazul

metalelor preţioase şi al pietrelor preţioase), eliberează licenţe de exploatare a activităţilor ce

constituie monopol de stat .

Bunurile ce fac parte din patrimoniul cultural naţional, dacă nu aparţin domeniului

public, pot fi vândute, dar există acte normative speciale care reglementează interdicţii sau

limitări ale trecerii lor peste graniţă .

Potrivit Codului Fiscal înstrăinarea unei clădiri, prin oricare dintre modalităţile prevăzute

de lege, nu poate fi efectuată până când titularul dreptului de proprietate asupra clădirii respective

nu are stinse creanţele fiscale locale (cu excepţia obligaţiilor fiscale aflate în litigiu) cuvenite

47

bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasată clădirea, sau al celui unde

îşi are domiciliul fiscal contribuabilul în cauză . Legea prevede că actele prin care se înstrăinează

clădiri cu încălcarea acestor prevederi sunt nule de drept.

2. Îngrădirile convenţionale a liberei circulații a bunului sunt permise numai în

anumite condiții: a) se invocă un interes serios şi legitim; b) se instituie pe o durată determinată;

c) au un caracter accesoriu în raport cu actul principal (de regulă, liberalitatea). Calificarea

naturii legitime a interesului invocat este de atributul instanţei judecătorești . În practică au fost

considerate astfel de motive temeinice: garantarea executării unei obligaţii; asigurarea în viitor a

mijloacelor de existenţă sigure, care să-i permită un nivel de viaţă corespunzător educaţiei

primite; apărarea dobânditorului contra propriilor acte de dispoziţie, la care ar fi antrenat de lipsa

de experiență de viață (interzicerea înstrăinării până la majorat) .

Dacă aceste cerinţe sunt întrunite şi s-a constatat valabilitatea clauzei de inalienabilitate, o

înstrăinare efectuată cu încălcarea interdicţiei va atrage răspunderea contractantului în cauză.

Sancţiunea încălcării clauzei de inalienabilitate poate fi prevăzută expres de către dispunător

printr-o clauză penală (daune-interese) , ori printr-un pact comisoriu cu consecinţa revocării

(rezoluţiunii) actului principal de înstrăinare. Dar şi în lipsa acestora, potrivit regulilor generale,

instanţa poate pronunţa rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiilor, însoţită, după caz, de

daune-interese .

c) O altă condiţie de validitate este aceea ca lucrul vândut să fie determinat sau

determinabil, posibil (căci ad imposibilum nulla est obligatio) şi licit . Sancţiunea încălcării

acestei cerinţe este nulitatea absolută a contractului.

d) În fine, se consideră că pentru validitatea vânzării, bunul individual determinat, obiect

al acesteia, trebuie să fie proprietatea vânzătorului. Datorită caracterului translativ de proprietate

al vânzării-cumpărării, potrivit unui principiu consacrat, vânzătorul trebuie să fie proprietarul

bunului ce se înstrăinează – nemo plus iuris ad alium transferre potest , quam ipse habet sau

nemo dat quot non habet.

Neîndeplinirea acestei condiţii aduce în discuţie problema vânzării lucrului altuia. În

analiza ei vom porni de la următoarea distincţie:

1. Dacă obiect al vânzării sunt bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calităţii de

proprietar a vânzătorului la data încheierii contractului nu afectează validitatea vânzării-

cumpărării, întrucât am văzut că în asemenea cazuri dreptul de proprietate se transmite la un

moment ulterior, acela al individualizării bunurilor de gen, respectiv al realizării bunului viitor.

48

2. Dacă obiect al vânzării este un bun individual determinat , aflat în proprietatea unui terț,

contractul de vânzare este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de

proprietate de la titularul său către cumpărător, potrivit prevederilor art. 1683 alin. 1 NCC.

Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către acesta a

bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori

indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului. Dacă din lege sau din voinţa

părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul

dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar.

Prin urmare, nu mai este necesar să fie încheiat un alt contract de vânzare, separat de cel prin care

s-a vândut bunul altuia.

În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către

cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului, precum şi,

dacă este cazul, daune-interese. Rezultă că sancțiunea pentru neîndeplinirea obligațiilor rezultate

din vânzarea bunului altuia se află exclusiv pe terenul rezoluțiunii, ceea ce presupune în toate

ipotezele un contract valabil încheiat. Potrivit NCC, sancțiunea vânzării lucrului altuia nu va mai

fi anularea contractului astfel încheiat, ci doar rezoluțiunea pentru neîndeplinirea obligațiilor .

Potrivit prevederilor art. 1683 alin. (5) NCC, atunci când un coproprietar a vândut bunul

proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către

cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea

preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul

în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.

4.3.2. Prețul.

Preţul reprezintă principalul obiect al contraprestaţiei cumpărătorului. Pentru validitatea unui contract de

vânzare-cumpărare art. 1660 NCC stabilește următoarele condiţii :

a) să fie stabilit în bani. Această cerinţă este de esenţa vânzării; dacă preţul nu este stabilit

în bani, contractul îşi schimbă însăşi natura: poate fi schimb (dacă în schimbul lucrului transmis

în proprietate se primeşte un alt lucru), întreţinere (dacă drept contraprestaţie pentru un lucru

primit, dobânditorul se obligă să-i acorde întreţinere înstrăinătorului), rentă viageră sau orice alt

contract, chiar nenumit.

b) să fie determinat sau determinabil, ceea ce presupune ca la data încheierii contractului,

fie părţile să fi convenit asupra cuantumului exact al preţului, fie să fi stabilit criteriile sau

elementele pe baza cărora preţul să fie determinat la un moment ulterior, dar nu mai târziu de

data plății și fără a fi necesar un nou acord de voință, potrivit art. 1661 NCC (de pildă, cursul

zilei la termenul prevăzut pentru predarea bunului, cotaţia la bursă etc.). Contrar soluțiilor din

Codul Civil anterior, prețul vânzării este suficient determinat dacă poate fi stabilit potrivit

împrejurărilor ( art. 1664 alin. 1 NCC) iar dacă vânzarea are ca obiect bunuri pe care vânzătorul

le vinde în mod obișnuit, se prezumă că părțile au avut în vedere prețul practicat în mod obișnuit

de vânzător, o modalitate de apreciere care ar putea fi apreciată ca subiectivă, unilaterală. Prețul

poate fi determinat și de către terțe persoane arătate de părți, sau, în lipsă de către un expert numit

49

de instanța judecătorească în termen de 6 luni de la data încheierii contractului. Dacă prețul nu se

determină în termen de 1 an de la data încheierii contractului, vânzarea este nulă.

c) preţul să fie sincer şi serios. Prin preţ sincer înţelegem un preț stabilit cu intenţia reală

de a fi cerut şi plătit, iar nu doar fictiv. Potrivit art. 1665 alin. 1 NCC ” Vânzarea este anulabilă

atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit ”.

Preţul este fictiv atunci când părţile nu intenţionează să-l ceară, respectiv să-l plătească;

când din actul secret rezultă că el nu este datorat .

În cazul în care preţul este simulat sau fictiv, contractul de vânzare este anulabil ( credem

că sancțiunea nulității ar fi fot mai potrivită, deoarece prețul este de esența vânzării, iar un preț

fictiv înseamnă că nu există preț , potrivit adagiului sine pretio, nulla est venditio), dar poate ,

prin conversiune să fie valabil ca donaţie deghizată, dacă sunt îndeplinite condiţiile legii pentru

validitatea donaţiei .

Potrivit prevederilor art. 1665 alin. 2 NCC, rezultă că prețul trebuie să fie serios, adică să

nu fie derizoriu , atât de disproporționat raportat la valoarea bunului, încât rezultă cu evidență că

părțile nu au consimțit la o vânzare. În cazul prețului derizoriu, acesta nu poate constitui o cauză

suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite proprietatea asupra bunului (de

exemplu, preţul pentru o casă ar fi de 100 lei ).

Dacă se constată că preţul fixat de părţi a fost derizoriu, contractul de vânzare este

anulabil, însă se poate converti într-o donație, în situația că modicitatea preţului îşi are cauza în

intenţia liberală a înstrăinătorului .

4.4. Cauza sau motivul psihologic determinant al exprimării consimțământului, este

alcătuită din două elemente : scopul imediat, element abstract și invariabil în cadrul unei categorii

de contracte ( de exemplu contracte translative de proprietate cum este și contractul de vânzare,

scopul imediat al vânzătorului este obținerea prețului, iar scopul imediat al cumpărătorului este

dobândirea lucrului ) și scopul mediat, ce reprezintă motivul determinant al încheierii contractului

în cauză, scop ce este concret și variabil.

Condițiile cerute pentru valabilitatea cauzei sunt cele generale, stabilite prin art. 1236 NCC,

respectiv, cauza să existe, să fie licită și morală. Dacă ne aflăm în fața unei obligații fără cauză, sau

fondată pe o cauză ilicită sau imorală, sancțiunea este nulitatea absolută a contractului astfel

încheiat.

Test de evaluare

1. Potrivit definiției din literatura de specialitate , vânzarea este contractul prin care :

a) vânzătorul transmite cumpărătorului dreptul de proprietate ;

b) vânzătorul transmite cumpărătorului un drept de creanță sau dreptul de proprietate ;

c) vânzătorul transmite cumpărătorului orice drept,real sau de creanță ;

50

d) vânzătorul transmite cumpărătorului orice drept, real sau de creanță, cu excepția

drepturilor incesibile.

2. Vânzarea este un contract consensual, deoarece :

a) pentru vânzarea imobilelor este necesară ad validitatem forma autentică ;

b) pentru vânzarea unor creanțe încorporate în titluri nominative la ordin sau la purtător

sunt necesare formalități speciale ;

c) se încheie prin simplul acord de voință al părților ;

d) este necesar ca dreptul real asupra imobilelor să fie înscris în cartea funciară .

Capitolul III. Efectele contractului de vânzare. Obligațiile părților

Prin efectele unui contract se înțeleg obligațiile care se nasc din acel contract.

Vânzarea fiind un contract sinalagmatic dă naștere la obligații în sarcina ambelor părți

contractante, obligațiile fiind reciproce și interdependente, ca la orice contract sinalagmatic.

Pentru a produce efectele dorite de părți, contractul trebuie să conțină clauze clare. Dacă

părțile nu au arătat clar prin contract efectele pe care acesta le produce, atunci este necesar un act

de interpretare al contractului pentru a afla voința părților.

Potrivit prevederilor art. 1671 NCC, clauzele îndoielnice în contractul de vânzare se

interpretează în favoarea cumpărătorului și în contra vânzătorului, mai puțin în contractele de

adeziune, când acestea se interpretează împotriva celui care a propus clauzele contractului ( art.

1269 alin.2 NCC ).

5.1. Obligațiile vânzătorului

Prin art. 1672 NCC legiuitorul a stabilit următoarele obligații principale ale vânzătorului :

1. Obligația de a transmite proprietatea bunului, sau, după caz, dreptul vândut ;

2. Obligația de predare a bunului vândut ;

3. Obligația de garanție contra evicțiunii și contra viciilor .

La acestea se adaugă garanția pentru buna funcționare reglementată de legiuitor în art.

1716-1718 NCC, existentă numai în situația în care vânzătorul și-a asumat-o expres .

În aplicarea principiului autonomiei de voință și a libertății contractuale, părțile pot stabili

și existența altor obligații atunci când încheie în mod concret un contract, după cum pot deroga de

la regulile dispozitive stabilite de legiuitor. La acestea se adaugă obligațiile părților din faza de

negociere a contractului, respectiv buna-credință și confidențialitatea în negocieri, ca un corolar al

obligației de informare reciprocă a părților contractante.

5.1.1. Obligația vânzătorului de a transmite proprietatea bunului, sau dreptul vândut.

Noul Cod Civil reglementează în premieră distinct această obligație, doctrina considerând

că potrivit Codului Civil anterior, transmiterea dreptului de proprietate opera prin chiar încheierea

51

contractului de vânzare, acesta nedând naștere, în mod obișnuit, unei obligații ulterioare și

distincte de transfer a dreptului vândut.

Potrivit prevederilor art. 1673 alin.1 NCC, vânzătorul este obligat să transmită

cumpărătorului proprietatea bunului vândut. Odată cu proprietatea cumpărătorul dobândeşte toate

drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut vânzătorului.

Regula generală în materie de transmitere a proprietății continuă să fie cea prevăzută de

art. 1674 NCC potrivit căreia proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul

încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat, ori preţul nu a fost plătit încă. Totodată,

pentru opozabilitate față de terți este necesară îndeplinirea formalităților de publicitate impuse de

lege.

Prin excepție de la regula transmiterii instantanee a dreptului de proprietate prin simpla

încheiere a contractului, în cazul vânzării bunurilor imobile, vânzătorul are obligația de a

îndeplini formalitățile necesare pentru înscrierea dreptului asupra imobilului în cartea funciară, cu

efect constitutiv în patrimoniul cumpărătorului.

Alte excepții de la regula mai sus arătată sunt reglementate în art. 1678 - art. 1682 NCC,

și reprezintă situațiile în care proprietatea nu se strămută cumpărătorului prin încheierea

contractului de vânzare, ci este necesar ca vânzătorul să efectueze prestații suplimentare pentru a

opera transferul dreptului în patrimoniul cumpărătorului sau este necesară îndeplinirea anumitor

condiții .

Astfel, în cazul bunurilor de gen, proprietatea se transferă cumpărătorului la data

individualizării acestora. Prin urmare, vânzătorul este obligat să efectueze operațiunea de

individualizare fie prin predare, numărare, cântărire, măsurare, fie în orice alt mod convenit sau

impus de natura bunului pentru individualizarea sa. Prin excepție de la această regulă, în cazul

vânzării în bloc a bunurilor, indiferent dacă sunt de gen, proprietatea se transferă la cumpărător

prin încheierea contractului, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate, astfel că în acest caz

vânzătorul nu are obligația de a individualiza bunurile vândute . În cazul vânzării după mostră

sau model, transferul proprietății are loc la momentul predării bunurilor, astfel încât pentru

transferul proprietății , vânzătorul este obligat să și predea bunurile, obligațiile care oricum îi

incumbă și prin încheierea oricărui contract de vânzare. Particularitatea vânzării după mostră sau

model, constă în amânarea transferului dreptului de proprietate până la predarea bunurilor

vândute.

În cazul vânzării pe încercate, transferul proprietății este afectat de îndeplinirea condiției

suspensive, a încercării bunului de către cumpărător și a declarației acestuia că bunul corespunde

criteriilor stabilite la încheierea contractului, sau destinației bunului, declarație făcută în urma

încercării. Dacă durata încercării nu a fost convenită şi din uzanţe nu rezultă altfel, condiţia se

consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în

termen de 30 de zile de la predarea bunului. În cazul în care prin contractul de vânzare părţile au

prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe

încercate.

52

În acest caz, vânzătorul se obligă să pună la dispoziția cumpărătorului bunul ce urmează a

se vinde pe durata perioadei de încercare, stabilită legal la maxim 30 de zile.

În cazul vânzării pe gustate, transferul proprietății este afectat de aceeași condiție

suspensivă a declarării de către cumpărător că îi place bunul vândut, după gustarea lui. ( de

exemplu pentru vin, ulei, brânză etc. ).

Această declarație adusă la cunoștința vânzătorului într-un anumit termen fixat de părți

conduce la încheierea contractului și la transferul proprietății bunului . În cazul în care părțile nu

au fixat un astfel de termen, dacă bunul vândut se află la cumpărător și acesta nu declară că bunul

este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predare, vânzarea se consideră încheiată la

expirarea termenului.

Și în cazul vânzării bunului altuia, momentul încheierii contractului este diferit de

momentul transferării dreptului de proprietate. Astfel, obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind

executată fie prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către

proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea

asupra bunului.

Dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de

drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării

contractului de vânzare de către proprietar.( art. 1683 alin.2 și 3 NCC ).

Prin vânzarea cu rezerva proprietății, (pacutum reservati domini) proprietatea bunului se

transferă cumpărătorului numai după plata integrală a prețului. Rezerva proprietății constituie o

garanție reală pentru vânzător că va obține prețul de la cumpărător.

Sancțiunea neîndeplinirii acestei obligații de către vânzător este rezoluțiunea contractului

cu daune –interese, dacă este cazul, dacă cumpărătorul nu ar alege, îndeplinirea în natură a

obligației. ( în opinia noastră obligația de transfer a dreptului vândut fiind o obligație de a face,

este mai greu de executat în natură, cumpărătorul fiind dezavantajat în acest caz ). Potrivit NCC,

rezoluțiunea contractului poate să fie pronunțată de către instanță, sau să fie o rezoluțiune

unilaterală prin notificarea vânzătorului, debitor al obligației de către cumpărătorul, creditor, dacă

părțile au convenit astfel prin contact. ( art. 1552 NCC ). De asemenea, părțile pot insera în

contract și un pact comisoriu, prin care să desființeze contractul în caz de neîndeplinire a

obligației, potrivit art. 1553 NCC . ( pentru detalii a se vedea infra 5.1.2.).

5.1.2. Obligația vânzătorului de predare a bunului este reglementată de art. 1685-1694

NCC .

Întinderea și conținutul obligației de predare. Prin predare se înțelege obligația

vânzătorului de a pune la dispoziția cumpărătorului bunul ce a format obiectul derivat al

contractului. Predarea bunului se va face împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări,

pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei.

53

Îndeplinirea obligației de predare implică și cerința conformității bunului cu ceea ce au

convenit părțile, respectiv nu poate fi predat alt bun în locul celui care a format obiectul

contractului. Totodată, executarea acestei obligații de către vânzător presupune conservarea

bunului până la ridicarea lui de către cumpărător. ( art. 1485 NCC ).

Referitor la întinderea obligației de predare, prevederile art. 1686 alin. 1 NCC arată că ”

Obligaţia de a preda bunul se întinde şi la accesoriile sale, precum şi la tot ce este destinat

folosinţei sale perpetue” ; Vânzătorul este, de asemenea, obligat să predea titlurile şi

documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunului . Alineatul 3 al art. 1686 NCC face

aplicarea principiului de drept genera non pereunt arătând că în cazul bunurilor de gen,

vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile

respective a pierit în totalitate ( transferul proprietății este amânat până la individualizarea

bunului ), în timp ce teza a doua a acestui alineat, reia regula transmiterii instantanee a

proprietății și a riscurilor în cazul vânzării bunurilor în bloc.

Obiectul predării constă atât în bunul vândut și a accesoriilor sale, cât și a tot ce este

destinat folosinței perpetue a bunului. ( art. 1686 alin. 1 NCC ).

a ) Bunul vândut. Executarea obligației de predare se face diferit în funcție de natura

bunului, astfel : pentru bunul individual determinat și existent obligația se stinge prin predarea

bunului în starea în care se afla la momentul încheierii contractului ( art. 1690 alin. 1 NCC),

pentru bunurile de gen, obligația se execută prin individualizare, pentru bunul viitor, obligația se

stinge prin realizarea și punerea bunului la dispoziția cumpărătorului. Potrivit prevederilor art.

1687 NCC ” Predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului,

liber de orice bunuri ale vânzătorului”, în timp ce potrivit articolului următor, ”Predarea

bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ

ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice moment” .

Bunul vândut va fi predat în starea în care se afla la momentul încheierii contractului. (

art. 1690 NCC ) . Cumpărătorul are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului

și totodată dacă va constata existența unor vicii aparente are obligația de a-l informa pe vânzător

despre viciile aparente fără întârziere. Dacă cumpărătorul nu înțelege să-și îndeplinească obligația

de informare, atunci se consideră că vânzătorul și-a executat obligația de predare a bunului în

starea în care se afla la momentul încheierii contractului de vânzare. În ipoteza că predarea

bunului este afectată de un termen, un cumpărător diligent va constata starea bunului prin proces-

verbal la data încheierii contractului, pentru a evita neînțelegerile ulterioare.

Totodată, în executarea obligației de predare, vânzătorul va preda bunuri de o anumită

calitate convenită, sau dacă nu s-a arăta expres calitatea, se vor preda bunuri de o calitate medie (

art. 1486 teza a doua din NCC care se aplică și celorlalte bunuri, nu doar bunurilor de gen ) sau

bunuri de calitatea mostrei .

54

În situația că există un dezacord asupra calității sau stării bunurilor predate , instanța poate

desemna un expert pentru a constata această calitate sau stare, la cererea oricăreia dintre părți (

art. 1691 NCC).

În privința vânzării bunurilor imobile, NCC în Secțiunea a 2 a Contractului de vânzare,

intitulată chiar Vânzarea bunurilor imobile, prin prevederile art. 1741-1745 stabilește reguli

speciale cu privire la vânzarea acestor bunuri. Această secțiune deși se intitulează ”Vânzarea

bunurilor imobile”, prin conținutul său stabilește reguli speciale numai în privința vânzării

imobilelor terenuri, iar aceste reguli vizează executarea în condiții specifice a obligației de

predare a terenului vândut și consecințele acestei executări, respectiv atunci când suprafața de

teren predată nu corespunde celei convenite prin contractul de vânzare.

Astfel, în cazul vânzării unui teren determinat fără indicarea suprafeței, pentru un

preț total, vânzarea nu se va desființa prin rezoluțiune pe motiv că suprafața este mai mică sau

mai mare decât au crezut părțile. ( art. 1741 NCC ).

În cazul vânzării unui teren determinat cu indicarea suprafeței și a prețului pe

unitatea de măsură, dintr-o suprafață de teren mai mare ( de exemplu, se vând 5.000 m.p.

din suprafața de 12.000 m.p. , cu prețul de 500 lei/m.p.) în ipoteza că amplasarea terenului vândut

nu este determinată, dreptul de proprietate se transmite cumpărătorului numai prin măsurarea și

delimitarea suprafeței vândute, în executarea obligației de predare ce incumbă vânzătorului. ( art.

1742 NCC ).

În cazul vânzării unui teren determinat cu indicarea suprafeței și a prețului pe

unitatea de măsură, legiuitorul a deosebit două ipoteze :

a) atunci când suprafața predată este mai mică decât cea convenită prin contract,

vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului suprafața convenită prin contract, sub sancțiunea

unei acțiuni de reducere a prețului plătit, sau a rezoluțiunii contractului de vânzare, dacă din

cauza diferenței de suprafață bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat. (

art. 1743 alin. 1 NCC).

b) când suprafața de teren predată este mai mare decât cea convenită prin contract, iar

excedentul depășește a 20 a parte din suprafața convenită, atunci cumpărătorul este obligat să

plătească diferența de preț sau să obțină rezoluțiunea contractului. Dacă excedentul nu depășește

a 20 a parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu este îndreptățit să obțină rezoluțiunea

contractului, dar nici vânzătorul nu este îndreptățit să obțină prețul pentru excedent. ( art. 1743

NCC).

În această materie, legiuitorul a stipulat un termen special de decădere , de un an de la

data încheierii contractului sau de la data fixată de părți pentru măsurarea terenului, atât pentru

intentarea acțiunii vânzătorului pentru suplimentul de preț, cât și pentru intentarea acțiunii

cumpărătorului pentru reducerea prețului sau rezoluțiunea contractului, sub sancțiunea decăderii

din dreptul de a cere suplimentul , respectiv, reducerea prețului. ( art. 1744 NCC ).

55

În cazul vânzării a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț,

dacă întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va compensa valoarea surplusului

cu valoarea lipsei, iar acțiunile pentru plata surplusului de preț, respectiv pentru scăderea prețului

vor putea fi intentate în același termen de un an, sub sancțiunea decăderii, așa cum am arătat mai

sus. Spre deosebire de ipoteza vânzării anterioare, în acest caz, rezoluțiunea contractului se poate

cere în termenul general de prescripție de 3 ani, potrivit dreptului comun și nu în termen de un an

de la data încheierii contractului sau de la data fixată de părți pentru măsurarea terenului, ca mai

sus. ( art. 1745 NCC ).

b) Accesoriile și tot ceea ce este destinat folosinței perpetue a bunului vândut. Accesoriu

înseamnă, pe de o parte, elementele materiale unite cu bunul vândut ( pentru o construcție,

imobilele prin destinație, ca burlanele sau sobele ) , pentru un autovehicul, cricul sau trusa de

scule ; pe de altă parte, accesoriu înseamnă și accesoriu juridic, cum ar fi dreptul de servitute,

acțiunea în revendicare sau în garanție, titlurile și documentele necesare cumpărătorului pentru a

se folosi de bun ( de ex., titlul de proprietate, certificatul de înmatriculare pentru autovehicule, un

certificat de origine pentru un cal de curse ).

c) Fructele bunului vândut – se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății ( art.

1692 NCC ).

Locul și momentul predării sunt stabilite de art. 1689 NCC, respectiv de art. 1693 NCC.

Regula generală stabilită de art. 1689 NCC este aceea că predarea trebuie să se facă la

locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia

părţilor ori, în lipsa acesteia, din uzanţe. În cazul bunurilor de gen, vânzătorul are dreptul să

aleagă bunurile ce vor fi predate, în calitate de debitor al obligației de predare, iar predarea se va

face la domiciliul sau sediul său de la data încheierii contractului ( regula generală este cuprinsă

în art. 1494 alin. 1 litera c. ) .

În ceea ce privește termenul predării acesta este de îndată ce cumpărătorul a plătit prețul,

dacă părțile nu au convenit un alt termen. Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări cunoscute

cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face decât după trecerea unui

termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea acelui termen.

( art. 1693 NCC ).

Sancțiunea nerespectării obligației de predare. Potrivit regulilor generale, în caz de

neexecutare a obligației de predare, cumpărătorul poate solicita executarea silită în natură a

obligației, prin punerea lui în posesia bunului cumpărat, potrivit prevederilor art. 1527 NCC. Tot

potrivit regulilor generale cuprinse la art. 1521 -1526 NCC , în principiu, înainte de a acționa în

justiție, cumpărătorul poate să-l pună în întârziere pe vânzătorul debitor al obligației de predare,

fie printr-o notificare scrisă, fie prin chiar cererea de chemare în judecată. Riscul contractului este

al vânzătorului debitor al obligației de predare a bunului vândut, până la predarea efectivă a

acestuia către cumpărător, chiar dacă cumpărătorul a devenit proprietarul bunului prin încheierea

contractului, potrivit prevederilor art. 1274 NCC, soluție diferită de cea a codului civil anterior,

56

potrivit căruia numai de la data punerii în întârziere, riscul contractului trecea asupra

vânzătorului.

În ipoteza că dreptul vândut s-a transmis cumpărătorului prin încheierea contractului de

vânzare, acesta poate exercita și acțiunea în revendicare împotriva vânzătorului.

De remarcat, că în situația că nu au convenit altfel, obligația de predare devine scadentă

îndată ce prețul a fost plătit de către cumpărător. În aceste condiții, spre deosebire de soluția

consacrată în Codul civil anterior, cumpărătorul nu va putea invoca exceptio non adimplenti

contractuus, deoarece trebuie să plătească sau a plătit deja prețul vânzării pentru ca obligația de

predare să fie scadentă.

Nu în ultimul rând, dacă vânzătorul nu își execută obligația de predare, cumpărătorul

poate opta pentru rezoluțiunea contractului, care poate fi dispusă de către instanță, la cerere, sau

poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită, în acest caz de către cumpărătorul care a

plătit prețul. ( art. 1550 NCC ). În caz de admitere a acțiunii, cumpărătorul poate obține atât

restituirea prețului plătit împreună cu dobânda legală, cât și daune interese dacă demonstrează

existența unui prejudiciu din neîndeplinirea obligației de predare. Ca o noutate adusă de NCC,

părțile pot stipula prin contract atât rezoluțiunea unilaterală a contractului, care operează de plin

drept prin notificarea scrisă a debitorului ( vânzător, în acest caz ) de către creditor ( cumpărător )

cât și un pact comisoriu, potrivit prevederilor art. 1552 și art. 1553 NCC.

De asemenea, potrivit prevederilor art. 1726 alin. 3 din NCC, dacă vânzarea are ca obiect

bunuri fungibile, iar contractul nu a fost executat din culpa vânzătorului ( adică acesta nu a predat

bunurile vândute ) atunci cumpărătorul este îndreptățit să cumpere bunuri de același gen pe

cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate de lege pentru astfel de acte . (

un profesionist care este abilitat de lege să acționeze în mod obișnuit pe o piață organizată, bursă,

târg sau prin vânzare la licitație publică ). De asemenea, în acest caz cumpărătorul are dreptul la

daune –interese.

5.1.3. Obligația vânzătorului de a-l garanta pe cumpărător. După predarea bunului,

vânzătorul are obligația legală de a-l garanta pe cumpărător împotriva oricăror tulburări în

liniștita folosință a bunului ( garanția contra evicțiunii ), împotriva oricăror tulburări în utila

folosință a bunului ( garanția contra viciilor ascunse ), precum și împotriva oricăror

tulburări ce împiedică buna funcționare a bunului vândut ( garanția pentru buna funcționare ).

5.1.3.A. Garanția contra evicțiunii . Această obligaţie a vânzătorului este reglementată în

Noul cod civil, în art. 1695- art. 1706 . Prin evicțiune se înțelege pierderea proprietății bunului, sau

tulburarea cumpărătorului în exercițiul drepturilor dobândite prin vânzare.

Garanția contra evicțiunii operează de drept în orice vânzare , chiar dacă părţile nu au

prevăzut în contract nici o referire cu privire la acest aspect. Are ca scop protejarea dreptului

57

cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosinţa lucrului dobândit prin acel contract, nici de către

vânzător, nici de către terţe persoane.

În sens strict etimologic, „evicţiunea” desemnează pierderea unui drept prin judecată

(evincere est vincendo in judicio), adică deposedarea cumpărătorului. Deși acesta este doar un sens

restrâns al noţiunii de „evicţiune”, totuși legiuitorul NCC l-a avut în mod special în vedere,

reglementând doar cu titlu de excepție situația de pierdere a garanției împotriva evicțiunii pentru

cumpărătorul care a recunoscut dreptul terțului în lipsa unei hotărâri judecătorești. Totuși, în

literatura de specialitate18

s-a arătat că pierderea lucrului poate interveni şi pe altă cale decât prin

justiţie. Astfel, de pildă, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident, încât în scopul

evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul ori plăteşte creanţa ipotecară pentru a

degreva imobilul şi a-l păstra. La fel, în ipoteza în care, cumpărând de la un neproprietar,

dobânditorul devine ulterior proprietar prin moştenire de la adevăratul proprietar.

Obligația de garanție a vânzătorului există nu numai față de cumpărător ci și față de

dobânditorii subsecvenți ai bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu gratuit sau cu

titlu oneros și chiar dacă cumpărătorul donator nu răspunde de evicțiune față de donatar. ( art. 1706

NCC ).

Ca și Codul civil anterior, și Noul Cod Civil distinge între garanţia pe care vânzătorul o

datorează pentru faptele sale personale şi care operează diferit de garanţia pentru tulburările ce provin

de la terţi .

A1. Garanţia împotriva tulburărilor rezultate din faptul personal al vânzătorului ,

reprezintă un element esenţial al contractului, vânzătorul (şi succesorii lui, universali sau cu titlu

universal) fiind ţinut în mod perpetuu, să se abţină de la orice act, anterior sau posterior vânzării, de

natură a tulbura/ ameninţa exercițiul dreptului transmis prin vânzare atât față de cumpărător cât și

față de succesorii acestuia.

Reprezintă o tulburare de drept, interzisă vânzătorului, invocarea unui drept (nerezervat prin

contract) ca abitaţia, servitutea, uzufructul, locaţiunea. Chiar dacă o asemenea pretenţie ar fi fondată,

vânzătorul nu o poate invoca, cu excepţia cazului când în mod expres acel drept a fost exclus din

obiectul transmisiunii.

Totodată, vânzătorul trebuie să garanteze pentru orice fapt material al său (tulburare de fapt)

care îl privează total sau parţial pe cumpărător de exerciţiul dreptului dobândit, de avantajele pe care

putea conta, după natura şi destinaţia normală a bunului.

Dacă este ameninţat cu o asemenea tulburare, cumpărătorul poate opune excepţia de garanţie:

cine trebuie să garanteze, nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit

exceptio), excepție de garanție reglementată expres prin prevederile art. 1696 NCC .

18

Camelia Toader, op cit, pagina 69

58

Deși legiuitorul NCC arată că prin contract vânzătorul poate fi exonerat de orice garanție

contra evicțiunii, totuși prin art. 1699 limitează dreptul de a dispune al părților.

Astfel, este considerată nescrisă orice stipulație prin care vânzătorul ar fi exonerat de

răspunderea pentru evicţiunea cauzată printr-un fapt personal sau cea provenită din cauze cunoscute

de vânzător la momentul vânzării, dar ascunse deliberat cumpărătorului ( aici este sancționat

comportamentul dolosiv al vânzătorului ).

În caz de evicțiune consumată, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului dacă

evicțiunea este totală, sau atât de însemnată încât dacă ar fi cunoscut-o cumpărătorul nu ar fi

cumpărat. Odată cu rezoluțiunea cumpărătorul este îndreptățit să obțină odată cu restituirea prețului și

daune interese pentru repararea prejudiciului suferit. Întinderea daunelor-interese este arătată de art.

1702 NCC.

Evicțiunea parțială nu atrage rezoluțiunea contractului, vânzătorul fiind obligat în acest caz să

restituie cumpărătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins și să

plătească daune –interese dacă este cazul. ( art. 1703 NCC ).

A2. Garanţia împotriva evicţiunii provenind de la terţi. Vânzătorul răspunde pentru

evicţiunea ce provine de la o terţă persoană, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unei

tulburări de drept ; cauza tulburării să fie anterioară vânzării; cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza

evicţiunii.

a) În primul rând, trebuie să fie vorba de o tulburare de drept. Astfel, reprezintă o tulburare

de drept invocarea de către un terţ împotriva cumpărătorului a unor drepturi reale (dreptul de

proprietate, de uzufruct, un drept de superficie etc.) sau de creanţă (dreptul de locaţiune asupra unei

părţi din bunul cumpărat, un drept de arendare etc.) ori prin pretinderea existenţei unor sarcini

(privilegii, ipoteci) sau servituţi care grevează bunul . Împotriva tulburărilor de fapt provenind de la

terți, cumpărătorul se poate apăra prin exercitarea acțiunilor corespunzătoare dreptului dobândit ( de

exemplu, un proprietar prin exercitarea acțiunii de revendicare ).

b) O a doua condiţie impusă de lege pentru angajarea răspunderii vânzătorului este

anterioritatea cauzei evicţiunii în raport cu momentul încheierii contractului. Deşi nici această

condiţie nu apare ca atare în reglementarea dedicată contractului de vânzare, îşi are temeiul în

dispoziţiile generale ale art. 1273 NCC, ce vizează transferul riscurilor legate de lucru asupra

dobânditorului odată cu încheierea contractului.

De aceea, în principiu, vânzătorul poate fi chemat să răspundă pentru tulburări de drept

provenind de la terţi, dar numai tulburări a căror cauză este anterioară vânzării (drepturi ale terţului

născute anterior vânzării, chiar dacă exercitate ulterior).

59

c) Necunoaşterea cauzei de către cumpărător este o altă condiţie a funcţionării acestei

garanţii. Obligaţia vânzătorului există numai dacă, la data încheierii contractului, cumpărătorul nu a

cunoscut faptul că o terţă persoană are sau pretinde a avea un drept asupra bunului. Cunoaşterea

pericolului evicţiunii este considerată ca o asumare a riscului din partea cumpărătorului şi, deci,

contractul are caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător

incumbă vânzătorului.

În privinţa sarcinilor care grevează bunul, vânzătorul este ţinut a le declara. Ar rezulta că,

pentru această ipoteză, nu ar fi suficient ca dobânditorul să fi aflat pe altă cale despre existenţa

sarcinilor, ci vânzătorul trebuie în mod expres să declare existenţa lor la data încheierii contractului,

sub sancţiunea răspunderii pentru evicţiune.

Mecanismul de funcţionare a garanţiei pentru evicţiune, diferă după cum evicţiunea nu s-a

produs încă, dar este pe cale să se producă şi ipoteza în care evicţiunea s-a produs deja (s-a

consumat).

Precizăm că, din punctul de vedere al conduitei impuse vânzătorului pentru îndeplinirea

acestei obligaţii, el este ţinut, după caz, de o obligaţie negativă, de a nu face nimic care să-l tulbure

pe cumpărător; de o obligaţie pozitivă de a face, dacă evicţiunea este pe cale să se producă, respectiv

de o obligaţie, tot pozitivă, de a da, în ipoteza în care evicţiunea s-a produs deja.

a) Evicţiunea nu s-a produs, dar este pe cale să se producă. Dacă este acţionat în justiţie de

către un terţ, cumpărătorul trebuie să ceară introducerea în proces a vânzătorului, pentru a-l garanta,

pe calea prevăzută în Codul de procedură civilă (art. 60-63). Dacă nu face acest lucru, cumpărătorul

se expune riscului ca vânzătorul să fie scutit de răspundere. Într-adevăr, potrivit prevederilor cuprinse

în art. 1705 NCC în cazul în care cumpărătorul acționat în judecată de un terț nu l-a chemat în

garanție pe cumpărător, fiind pronunțată o hotărâre intrată în putere de lucru judecat prin care terțul a

dobândit bunul, cumpărătorul pierde dreptul de garanție, dacă vânzătorul dovedește că avea

mijloacele necesare pentru a se respinge pretențiile terțului ( exceptio mali processus ) .

b) Evicţiunea s-a consumat. Dacă terţul l-a evins deja pe cumpărător (sau pe succesorul lui în

drepturi), acesta are dreptul la restituirea prețului în condițiile art. 1701 NCC și la daune interese în

condițiile art. 1702 NCC, distingându-se totodată și în funcţie de felul evicţiunii: totală sau parţială.

1) Evicţiunea totală. Spunem că evicţiunea este totală atunci când cumpărătorul a pierdut în

întregime dreptul transmis prin contractul de vânzare. În acest caz, contractul este rezolvit şi, pe cale

de consecinţă, are loc dezdăunarea cumpărătorului.

În primul rând , cumpărătorul are dreptul de a primi integral preţul plătit, indiferent de

scăderea valorii bunului la data evicţiunii, scădere datorată inclusiv deteriorării bunului, fără a

distinge după cauzele acesteia. Dacă însă cumpărătorul a tras foloase de pe urma distrugerii bunului (

60

de pildă, a încasat indemnizaţia de asigurare), vânzătorul are dreptul să reţină din preţ o sumă

echivalentă acestor foloase.

Totodată, în situația că bunul vândut are la data evicțiunii o valoare mai mare, vânzătorul este

dator să plătească cumpărătorului pe lângă prețul vânzării și sporul de valoare acumulat până la data

evicțiunii.

Daunele – interese la care este îndreptățit cumpărătorul, cuprind valoarea fructelor pe care a

trebuit să le restituie evingătorului , totodată cheltuielile de judecată, atât din procesul cu

evingătorul, cât şi, dacă s-a judecat separat, din acţiunea sa în garanţie îndreptată împotriva

vânzătorului, cheltuielile cu încheierea și executarea contractului de către cumpărător, pierderile

suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii. .

Alineatele 2 și 3 ale art. 1702 NCC, arată că vânzătorul va trebui să restituie, personal sau

prin evingător (căruia îi profită de acum), toate cheltuielile necesare şi utile pe care cumpărătorul le-a

făcut cu lucrul. Dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, el datorează şi contravaloarea cheltuielilor

voluptuorii.

2) Evicţiunea parţială. În cazul în care cumpărătorul a pierdut o cotă ideală din dreptul de

proprietate sau o parte din bunul cumpărat, ori i s-a restrâns sau negat în orice formă dreptul pe care

credea că l-a dobândit prin contract, ne aflăm în faţa evicţiunii parţiale.

În aceste ipoteze, cumpărătorul are dreptul de a opta între acţiunea în rezoluţiunea vânzării şi

acţiunea în dezdăunări pentru pierderea parţială suferită, menţinând contractul.

Modificarea sau înlăturarea convenţională a garanţiei împotriva evicţiunii poate avea

loc, fie prin extinderea, fie prin restrângerea obligației de garanție. Părțile pot conveni chiar să-l

exonereze pe vânzător de orice garanție contra evicțiunii, potrivit prevederilor art. 1698 alin. 1 teza a

doua NCC, cu limitele impuse de art. 1699, respectiv garanția pentru faptul personal al vânzătorului

petrecut ulterior vânzării, ori de cea provenită din ascunderea cauzelor evicțiunii de către vânzător la

momentul vânzării.

Indiferent de modificarea sau înlăturarea obligației de garanție pentru evicțiune, vânzătorul va

fi obligat în toate cazurile să restituie prețul vânzării, cu excepția cazului în care cumpărătorul și-a

asumat riscul producerii evicțiunii.

Prescripţia acţiunii în garanţie a cumpărătorului pentru evicţiunea provenind de la terţi este

cea generală în dreptul nostru, şi anume de trei ani. Acest termen începe să curgă de la data

producerii evicţiunii . Pe cale de excepţie însă, împotriva tulburărilor provenind chiar de la vânzător

sau de la succesorii săi în drepturi, cumpărătorul se poate apăra oricât timp ar fi trecut de la data

încheierii contractului.

5.1.3. B . Garanția contra viciilor ascunse , este reglementată de art. 1707 – art. 1715 NCC.

61

Prin „viciu” în materie de vânzare se înţelege lipsa unei însuşiri care face ca lucrul să fie

impropriu întrebuinţării la care este destinat, sau îi micşorează în așa măsură valoarea şi utilitatea

încât dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic. ( art.

1707 NCC).

În practica judiciară şi în literatura juridică s-a atras atenţia asupra necesităţii de a se evita

confuzia între eroarea asupra substanţei lucrului – viciu de consimţământ ce atrage anulabilitatea

contractului – şi viciul ascuns care antrenează o răspundere specială a vânzătorului, fără a atrage

anularea contractului

. Astfel, în cazul error in substantiam, consimţământul cumpărătorului a

fost viciat, în sensul că a dobândit un alt bun decât cel pe care-l dorea (de pildă, o casă de paiantă

în loc de o casă din cărămidă), în timp ce, dacă descoperă că, deşi din cărămidă, casa are igrasie

(viciu ascuns), va intra în funcţiune răspunderea specială a vânzătorului pentru vicii 19

.

Deoarece ca şi în dreptul roman, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului (actio

redhibitoria), viciile ascunse se mai numesc redhibitorii (de la verbul latin redhibere – a lua

înapoi).

Răspunderea nu este condiţionată de buna sau reaua-credinţă a vânzătorului ci numai

întinderea răspunderii diferă după cum vânzătorul a cunoscut sau nu viciile.( art. 1712 NCC ).

Regulile privitoare la răspunderea pentru vicii sunt aplicabile oricărei vânzări

, cu

excepţia vânzărilor silite care se fac prin licitație publică (art. 1707 alin. 5 NCC). De asemenea, la

vânzarea de drepturi succesorale, nu se răspunde pentru calitatea bunurilor ce compun masa

succesorală (art. 1748 NCC ).

Condiţiile răspunderii. Vânzătorul răspunde pentru viciile lucrului dacă sunt îndeplinite

următoarele condiţii:

a) O primă condiţie este aceea ca viciile să fie ascunse (art. 1707 alin.1 și 2 NCC ).

Viciile sunt ascunse dacă la data predării nu puteau fi descoperite fără asistență de specialitate de

către un cumpărător prudent și diligent. ( art. 1707 alin. 2 NCC ).

Dacă viciile sunt aparente, vânzătorul va răspunde pentru neîndeplinirea corespunzătoare

a obligației de predare a bunului vândut cu calitățile convenite, dar numai cu condiția ca

cumpărătorul să-l înștiințeze de îndată. ( vezi supra la 5.2.2.)

Soluţia este logică şi echitabilă, fiind în concordanţă cu ideea că şi cumpărătorul trebuie

să aibă o atitudine activă (emptor debet esse curiosus) la încheierea contractului şi preluarea

bunului.

b) În al doilea rând, se impune, pentru angajarea răspunderii, ca viciile să fi existat în

momentul încheierii contractului, cu alte cuvinte se cere îndeplinită condiţia anteriorităţii. Altfel,

dat fiind caracterul translativ de proprietate al contractului, riscurile trec asupra cumpărătorului

de la data încheierii vânzării.

19

Camelia Toader, op.cit, pag.76

62

În practică, s-a subliniat – întemeiat – că este îndeplinită condiţia anteriorităţii şi deci, se

poate angaja răspunderea vânzătorului, dacă „germenele” viciului este anterior, chiar dacă efectul

se manifestă după încheierea contractului. În acest sens, dacă o haină de blană cumpărată în luna

octombrie se destramă în luna ianuarie a anului următor, în condiţii de ger, s-a angajat

răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse .

c) O altă condiţie cerută pentru antrenarea răspunderii vânzătorului este aceea ca viciul să

fie grav, adică defecţiunile de calitate semnalate de cumpărător să fie atât de însemnate, încât să

restrângă sau chiar să înlăture utilitatea bunului. Gravitatea este o problemă de fapt, lăsată la

aprecierea instanţei, care va administra toate probele considerate pertinente, inclusiv expertize

tehnice.

Efectele şi întinderea obligaţiei de garanţie pentru vicii ascunse. Potrivit art. 1710 NCC,

în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra viciilor, cumpărătorul poate obţine, după caz:

a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;

c) reducerea corespunzătoare a preţului; este vorba despre acțiunea estimatorie;

d) rezoluţiunea vânzării, ( acțiunea redhibitorie ) care nu poate fi obținută în ipoteza vânzării

unui bun mobil corporal către un profesionist, care nu a denunțat viciile în două zile lucrătoare de la

predarea bunului sau de la data cunoașterii gravității și întinderii viciilor . Cu toate acestea,

cumpărătorul are dreptul să ceară rezoluțiunea contractului, dacă vânzătorul a ascuns viciul, deci a

fost de rea-credință la încheierea contractului.

Alineatul 2 al art. 1710 NCC arată că ” la cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de

gravitatea viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări,

poate dispune o altă măsură prevăzută la alin. (1) decât cea solicitată de cumpărător.”

În situația în care viciile care nu afectează toate bunurile vândute şi acestea pot fi separate

de celelalte fără pagubă pentru cumpărător, iar instanţa dispune rezoluţiunea în condiţiile art. 1.710,

contractul se desfiinţează numai în parte. În aplicarea principiului de drept accesoriun sequitur

principale , alineatul 2 al art. 1711 arată că ”Rezoluţiunea contractului, în ceea ce priveşte bunul

principal, atrage rezoluţiunea lui şi în privinţa bunului accesoriu” .

Întinderea garanţiei pentru vicii este reglementată de art. 1712 NCC, care diferențiază

după cum vânzătorul a fost de bună-credință la încheierea contractului, respective nu a cunoscut

viciile ascunse, sau a fost de rea-credință. Astfel, în situaţia în care la data încheierii contractului

vânzătorul cunoştea viciile bunului vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1.710,

vânzătorul este obligat la plata de daune-interese, pentru repararea întregului prejudiciu cauzat,

dacă este cazul.

63

Atunci când vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a dispus una dintre măsurile

prevăzute la art. 1.710 alin. (1) lit. c) şi d), el este obligat să restituie cumpărătorului doar preţul şi

cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după caz.

În caz de pierderea sau deteriorare a bunului, chiar prin forţă majoră, cumpărătorul este

îndreptățit să obţină aplicarea măsurilor prevăzute la art. 1.710 alin. (1).

Totodată, potrivit prevederilor art. 1714 NCC dispoziţiile privitoare la garanţia contra

viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul vândut nu corespunde calităţilor convenite de către

părţi.

Potrivit art. 1715 NCC, în cazul vânzării după mostră sau model, vânzătorul garantează că

bunul are calităţile mostrei sau modelului.

Modificări convenţionale ale obligaţiei de garanţie pentru vicii pot avea loc în temeiul

prevederilor art. 1708 NCC. Limita impusă imperativ de lege este aceea că este nulă clauza de

limitare a răspunderii pentru viciile ascunse pe care vânzătorul le-a cunoscut sau trebuia să le

cunoască la data încheierii contractului. Astfel se sancționează lipsa de bună-credință cu care a

acționat vânzătorul. Prin urmare, se impune observația că valabilitatea clauzei de limitare a

răspunderii pentru viciile ascunse este condiţionată de buna-credinţă a vânzătorului la data

încheierii contractului . Deşi proba cunoaşterii viciilor de către vânzător (reaua-credinţă) trebuie,

potrivit regulilor generale, să fie făcută de cumpărător, instanţa va aprecia ţinând cont de toate

împrejurările încheierii contractului.

5.1.3 C . Garanția pentru buna funcționare

Este reglementată pentru prima dată de NCC în art. 1716-1718 și este impusă de faptul că

această NCC se adresează cu precădere profesioniștilor, având în vedere progresul tehnic și

economic al societății.

Conținutul obligației . Garanția pentru buna funcționare ia naștere în patrimoniul

vânzătorului în situația că acesta și-a asumat-o expres prin contract , în sensul că vânzătorul a

garantat pentru un timp determinat ( termenul de garanție) buna funcționare a bunului

vândut, sau faptul că bunul vândut va păstra un timp determinat anumite calități.

Prin urmare garanția pentru buna funcționare nu este una de drept sau legală, ca cea

pentru evicțiune ( care operează chiar fără a fi prevăzută în contract ) , ci este exclusiv

convențională.

Obiectul obligației constă în repararea, sau înlocuirea bunului , dacă nu este posibilă

reparația, sau dacă reparația durează mai mult de 15 zile, de către vânzătorul care și-a asumat prin

contract obligația pentru buna funcţionare a bunului vândut, în cazul oricărei defecţiuni ivite

înăuntrul termenului de garanţie .

64

Sancțiune. Dacă vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu

împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să îi restituie acestuia preţul primit în

schimbul înapoierii bunului.

Exonerarea de garanția pentru buna funcționare este reglementată de art. 1717 NCC

și operează în situația că vânzătorul dovedeşte că defecţiunea s-a produs din pricina modului

nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se

apreciază şi luându-se în considerare instrucţiunile scrise care i-au fost comunicate de către

vânzător.

Mecanismul garanției. Potrivit prevederilor art. 1718 NCC, cumpărătorul are obligația

de a comunica defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie, sub sancţiunea decăderii

din dreptul de garanţie . Dacă această comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanţie,

din motive obiective, cumpărătorul are obligaţia să comunice defecţiunea într-un termen

rezonabil de la data expirării termenului de garanţie. Odată pus în întârziere prin comunicarea

defecțiunii de către cumpărător, vânzătorul este obligat fie să repare bunul, dacă nu va dovedi o

cauză exoneratoare de garanție, fie să îl înlocuiască, în situația că nu poate să-l repare sau

reparația depășește termenul prevăzut în contract.

5.2. Obligaţiile cumpărătorului

Ca efect al încheierii contractului de vânzare, cumpărătorul este și el ținut de anumite

obligații, cele principale fiind :

1. Obligația de a plăti prețul,

2. Obligația de a prelua bunul vândut .

Codul civil anterior, în art. 1305, reglementa și obligația cumpărătorului de a suporta

cheltuielile vânzării, printr-o normă cu caracter dispozitiv de la care părțile puteau deroga prin

contract.

În aplicarea principiului libertății contractuale, părțile pot conveni și alte obligații în

sarcina cumpărătorului.

5.2.1. Obligația de a plăti prețul .

Conținutul obligației . Potrivit regulii speciale stipulată de art. 1720 alin. 1 NCC, cea mai

importantă obligaţie a cumpărătorului este aceea de plată a preţului. Ea se îndeplinește la locul în

care bunul se afla în momentul încheierii contractului și de îndată ce proprietatea este transmisă,

aceasta fiind o derogare de la regula generală arătată la art. 1494 alin. 1 litera a) NCC, care

stabilește ca loc al plății pe acela de la domiciliul sau sediul creditorului unei obligații bănești,

acesta fiind vânzătorul. Dacă părțile nu au convenit altfel, vânzătorul are dreptul de a primi prețul

vânzării, numai după îndeplinirea obligației sale de predare a bunului vândut sau de transmitere a

65

proprietății asupra acestuia, acesta fiind și rațiunea derogării în materia locului și datei plății de la

regulile generale.

Prin contract, părțile pot stabili și altă modalitate de executare a obligației de plată a prețului,

în sensul alegerii unui alt loc și a unui alt termen pentru plată .

De asemenea, în aprecierea îndeplinirii acestei obligații, urmează să ținem cont și de regulile

generale privind plata cuprinse în art. 1649-1515 NCC.

O altă regulă specială în materie de loc al plății prețului vânzării este arătată de legiuitor în

cazul când bunurile vândute se afla în tranzit și părţile nu au prevăzut data şi locul plăţii , Pentru

această ipoteză, plata prețului se face la locul care rezultă din uzanțe sau, în lipsa acestora, la locul

destinației, potrivit art. 1720 alin. 2 NCC.

În cazul în care vânzătorul refuză primirea plăţii preţului, cumpărătorul se va putea libera

prin oferta reală urmată de consemnaţiune, în condiţiile prevăzute de Codul de Procedură Civilă.

Părţile pot conveni ca plata preţului să se facă printr-o prestaţie unică sau în mod fracţionat

în timp, în rate, la anumite termene, de regulă, lunar.

În lipsa unei convenţii contrare, obligaţia de plată a preţului este indivizibilă; vânzătorul nu

poate fi constrâns să primească o plată parţială (art. 1490 NCC). Dacă însă s-a stabilit plata în rate

(ipoteză în care de multe ori, în practică, vânzătorul îşi ia măsuri de precauţie şi îşi rezervă dreptul

de proprietate până la achitarea ultimei rate din preţ) , termenul de prescripţie pentru plata preţului

începe să curgă eşalonat pentru fiecare rată scadentă.

Dobânda preţului. Potrivit art. 1721 NCC, în cazul în care nu s-a convenit altfel,

cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă

bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi

procură alte foloase.

Părţile sunt libere să convină că preţul neplătit dintr-o dată produce dobânzi ; ele pot conveni

asupra cuantumului dobânzii şi a momentului de când dobânzile curg . În lipsa unei astfel de

prevederi contractuale și dacă bunul transmis în proprietatea cumpărătorului este nefrugifer, sau în

situația bunului predat care nu procură foloase cumpărătorului, acesta nu datorează dobânzi.

Dacă însă părţile au prevăzut că obligația de plată a prețului este purtătoare de dobânzi,

indiferent de natura bunului vândut sau predat, fără să fie precizat cuantumul lor, debitorul

datorează dobânda legală, care se va calcula de la data vânzării .La acest moment nivelul dobânzii

legale este stabilit prin prevederile cuprinse în art. 3 din O.G. nr. 9/2000 privind nivelul dobânzii

legale pentru obligaţii băneşti, cu modificările ulterioare, dobânda legală în materie comercială se

stabileşte la nivelul dobânzii de referinţă a Băncii Naţionale a României, iar în celelalte cazuri, la

acel nivel, diminuat cu 20%.

66

Dacă bunul este frugifer legiuitorul a arătat expres că din considerente de păstrare a

echilibrului patrimonial al părților, vânzătorul trebuie să primească fructele preţului, după cum şi

cumpărătorul culege fructele bunului (civile sau naturale) sau dobândește foloase de pe urma

bunului vândut, predat dar neplătit .

Suspendarea plăţii preţului.

Articolul 1722 NCC permite suspendarea plății prețului atunci când cumpărătorul află de

existenţa unei cauze de evicţiune. Această suspendare dăinuie până când vânzătorul va face să

înceteze tulburarea sau până când acesta oferă o garanţie corespunzătoare cumpărătorului .

Prin excepție, cumpărătorul nu poate suspenda plata preţului dacă a cunoscut pericolul

evicţiunii în momentul încheierii contractului ( deoarece în acest caz și-a asumat riscul suportării

tulburării ) sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare.

Privilegiul vânzătorului. Potrivit art. 1723 NCC pentru garantarea creanței asupra prețului,

legiuitorul a prevăzut în beneficiul vânzătorului un privilegiu, sau după caz, o ipotecă asupra

bunului vândut. La acest moment, potrivit prevederilor art. 561 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 a

cadastrului şi publicităţii imobiliare, articol introdus prin Legea nr. 247/2005, când în înscrisul

doveditor al vânzării se învederează că preţul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime,

privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu în cartea funciară, în favoarea

vânzătorului.

Sancțiunea neplății preţului. Potrivit art. 1724 NCC când cumpărătorul nu a plătit,

vânzătorul este îndreptăţit să obţină fie executarea silită a obligaţiei de plată, fie rezoluţiunea

vânzării, precum şi, în ambele situaţii, daune-interese, dacă este cazul.

În aplicarea regulilor din dreptul comun, vânzătorul este îndreptățit să obțină executarea

silită în natură a obligației de plată a prețului, lucru întotdeauna posibil, fiind vorba despre

îndeplinirea unei obligații bănești . Astfel, în toate cazurile în care cumpărătorul este solvabil,

vânzătorul poate executa silit conturile cumpărătorului prin poprire, sau, dacă cumpărătorul nu

are bani în cont, executarea se va face silit asupra bunurilor mobile sau imobile ale

cumpărătorului. Acțiunea în plata prețului vânzării se prescrie în termenul general stabilit de art.

2517 NCC .

De asemenea, ca în orice contract sinalagmatic, vânzătorul poate invoca exceptio non

adimpleti contractus, adică excepția de neexecutare a contractului, atunci când bunul vândut nu a

fost încă predat , la rândul său, fiind exonerat de obligația de predare a bunului ca urmare a

neîndeplinirii obligației de plată a prețului de către cumpărător .

Vânzătorul are dreptul să opteze și pentru rezoluțiunea contractului. Faptul că a urmărit

mai întâi plata prețului, nu îl decade din dreptul de a solicita instanței să pronunțe rezoluțiunea

67

contractului, sau să opteze pentru rezoluțiunea unilaterală a acestuia, când părțile au convenit

astfel sau când potrivit legii, cumpărătorul este de drept în întârziere, potrivit art. 1552 NCC.

Cele două acțiuni au temei diferit și deci pot fi exercitate succesiv .

Pentru a-l proteja pe vânzător, prin facilitarea posibilității acestuia de a uza de declararea

rezoluțiunii unilaterale a contractului încheiat, unul dintre mijloacele alese de legiuitorul NCC

este punerea de drept în întârziere a cumpărătorului cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale

atunci când obiectul vânzării îl formează bunurile mobile, potrivit art. 1725 alin. 1 NCC . De

asemenea, cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligației de preluare

a bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau deselor schimbări de valoare, atunci când nu le-

a preluat în termenul convenit, chiar dacă preţul a fost plătit . Aceeași este situația și a

cumpărătorului care a solicitat predarea bunului vândut, fără să fi plătit preţul, potrivit art. 1725

alin.2 NCC .

Tot în scopul de a pune la îndemâna vânzătorului mijloace adecvate pentru garantarea

obligației de plată a prețului și de preluare a bunului de către cumpărător, art. 1726 NCC

reglementează dreptul vânzătorului să execute direct aceste obligații în contul cumpărătorului,

vânzătorul fiind îndreptățit să depună lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala

cumpărătorului, sau să-l vândă . În acest caz, vânzarea se va face prin licitaţie publică sau chiar

fără licitație publică, pe preţul curent, dacă lucrul are un preţ la bursă sau în târg ori stabilit de

lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte şi cu dreptul pentru vânzător la

plata diferenţei dintre preţul convenit la prima vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-

interese. Codul civil anterior, în art. 1370, admitea soluția rezoluțiunii de plin drept a contractului

și fără punere în întârziere, în situația nepreluării de către cumpărător a bunurilor mobile vândute

care se deteriorează repede sau sunt supuse fluctuaților de valoare, cu privire la care termenul de

preluare era esențial și el a expirat fără ca obligația de preluare să fie executată20

.

Prin art. 1727 NCC, vânzătorul este îndreptățit la restituirea bunului mobil, numai cu

îndeplinirea următoarelor condiții : (1) vânzarea s-a făcut fără termen de plată, (2) cumpărătorul

nu a plătit preţul, (3) bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări.

Odată cele trei condiții îndeplinite , vânzătorul poate ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să

declare rezoluţiunea fără punere în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut.

Dacă acțiunea în restituire nu a fost introdusă în condițiile mai sus arătate, vânzătorul nu

mai poate opune celorlalţi creditori ai cumpărătorului efectele rezoluţiunii ulterioare a

contractului pentru neplata preţului, potrivit prevederilor art. 1727 alin. 2 NCC .

Spre deosebire de vânzarea bunurilor mobile, în privința vânzării bunurilor imobile,

legiuitorul NCC nu îl consideră de drept în întârziere pe cumpărător în privința îndeplinirii

obligației de plată a prețului, ci numai atunci când părțile au prevăzut astfel prin contract . Numai

în caz de stipulație contractuală expresă, în sensul punerii de drept în întârziere a cumpărătorului

pentru neplata prețului, vânzătorul are deschisă posibilitatea să declare unilateral rezoluțiunea

20

Pentru amănunte vezi Fr. Deack, op.cit, pag 99, deciziile Curții de Casație în C. Hamangiu, N. Georgean, vol III,

pag. 487, 488

68

contractului de vânzare prin notificare, dacă părțile nu au prevăzut aceste mijloace de asigurare

prin contractual încheiat. Totuși, chiar în aceste condiții, pentru a proteja siguranța circuitului

civil și pentru a-l proteja pe vânzător, legiuitorul acordă cumpărătorului prin art. 1728 NCC , un

termen de grație, acesta având posibilitatea de a plăti prețul și după expirarea termenului fixat

prin contract, cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea vânzătorului.

5.2.2. Obligația de a lua în primire bunul vândut

Aceasta este o obligație corelativă aceleia de predare a vânzătorului, de aceea se

îndeplinește la locul și momentul la care vânzătorul este ținut să predea bunul vândut, respectiv la

locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului și îndată ce prețul este plătit. În cazul

bunurilor aflate în tranzit, obligația de a prelua bunurile vândute rezultă din uzanțe sau, în lipsa

acestora, la locul destinației, prin interpretarea prevederilor art. 1720 alin.2 NCC.

Cumpărătorul este obligat să suporte cheltuielile de ridicare sau de preluare ale bunului, în

lipsă de stipulație contrară.

În cazul neîndeplinirii obligației de preluare de către cumpărător, vânzătorul are mai

multe posibilități, acestea fiind detaliate mai sus, motiv pentru care aici doar le reamintim : a)

executarea în natură direct a obligației de preluare de către cumpărător, fie prin intentarea unei

acțiuni în obligație de a face, solicitând instanței obligarea cumpărătorului să ridice bunul sub

sancțiunea plății de amenzi cominatorii, fie prin executarea direct de către vânzător a obligației.

Astfel, vânzătorul este îndreptățit fie să depoziteze bunul vândut la dispoziția și pe cheltuiala

cumpărătorului, fie să-l vândă la licitație publică sau la prețul curent ( prețul de la bursă, de la

târg, preț stabilit de lege, preț stabilit de o persoană autorizată de lege ), vânzătorul având dreptul

în acest caz să obțină de la cumpărător plata diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și

cel efectiv obținut, precum și daune interese, potrivit art. 1726 NCC alin. 2 NCC .

5.2.3. Obligația de a plăti cheltuielile vânzării

Codul Civil anterior, prevederea printr-o normă dispozitivă, ca aceste cheltuieli să fie

suportate de către cumpărător, dacă părțile nu au convenit altfel.

Noul Cod Civil, nu prevede nimic cu privire la obligația de a suporta cheltuielile legate de

vânzare ( onorariul de avocat sau de notar, taxele de autentificare, taxa de înscriere în carte

funciară sau de publicitate a dreptului dobândit ) de unde rezultă că întotdeauna părțile trebuie să

convină asupra suportării acestor cheltuieli .

Dacă părțile nu au convenit prin contract cu privire la acest aspect, în tăcerea legiuitorului,

considerăm că acele cheltuieli legate de transferul dreptului de proprietate sunt în sarcina

vânzătorului, care are această obligație legală, iar cheltuielile de ridicare și transport ale bunului

vândut sunt în sarcina cumpărătorului.

69

Astfel, în situația că forma autentică a contractului este cerută de lege ad validitatem

pentru transferul dreptului de proprietate, taxele de autentificare, onorariul notarului și taxele de

înscriere a dreptului în cartea funciară în cazul bunurilor imobile sunt în sarcina vânzătorului, în

lipsă de stipulație contrară. Pe de altă parte, prin Legea nr. 122/1998 pentru aprobarea și

modificarea O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, se arată că, în

principiu, taxele de timbru pentru activitatea notarială, se datorează de persoanele care solicită

serviciul notarial respectiv. Prin urmare, dacă solicitant al serviciului notarial este cumpărătorul,

acesta va plăti taxele mai sus arătate.

5.3.1. Varietăți de vânzare .

Pe lângă regulile generale privind contractul de vânzare, NCC în secțiuni speciale s-a

referit la anumite varietăți de vânzare, înțelegând anumite particularități ale vânzării, în funcție de

natura bunului vândut sau de anumite clauze speciale uzuale stabilite de părți. Astfel, Noul Cod

Civil cuprinde reguli speciale cu privire la vânzarea bunurilor imobile ( în realitate este vorba de

reguli speciale cu privire la vânzarea terenurilor, așa cum am detaliat mai sus, art. 1741-1745 )

stabilește expres un drept de premțiune la vânzarea terenurilor forestiere aflate în proprietate

privată, în favoarea coproprietarilor sau vecinilor și totodată stabilește reguli derogatorii de la

dreptul comun, în cazul vânzării unei moșteniri. Într-o altă secțiune, vânzătorul a reglementat

vânzarea cu plata prețului în rate și cu rezerva proprietății, având în vedere frecvența cu care

părțile apelează la încehierea acestui contract și principiile economice, precum și vânzarea cu

opțiune de răscumpărare, care a fost reglementată și în Codul civil anterior, dar abrogată prin

Legea contra cametei. Nu mai este reglementată expres vânzarea drepturilor litigioase și în mod

corelativ, nici retractul litigios, care opera în virtutea legii în acest caz. De asemenea, prin

abrogarea Codului comercial, o serie de contracte calificate ca fiind comerciale ( și nu

profesioniste, în opinia noastră) apar reglementate în Noul Cod Civil ca și contracte separate,

cum este de exemplu, cazul contractului de furnizare, reglementat în premieră în legislație, și a

contractului de report preluat din Codul Comercial . Aceste contracte reprezintă tot varietăți ale

contractului de vânzare, dar care exced materia dreptului civil, de aceea nu vom prezenta

reglementarea alor din NCC .

În continuare, vom trata în esență, ca varietăți ale vânzării, respectiv vom prezenta

trăsăturile specifice sau particularitățile în cazul vânzării unei moșteniri, vânzării cu plata prețului

în rate și rezerva proprietății și la vânzarea cu opțiune de răscumpărare.

5.3.1.1. Vânzarea unei moșteniri

Definiție . Reglementată de art. 1747 – 1754 NCC în secțiunea a 3 a intitulată ca atare,

vânzarea unei moșteniri reprezintă contractul prin care titularul dreptului asupra unei moșteniri

sau a unei fracțiuni din aceasta îl înstrăinează cu titlu oneros, unui comoştenitor sau unui terţ.

70

În acestă materie, prin moștenire se înțelege dreptul de a culege o moștenire deschisă sau

o fracțiune din aceasta, potrivit art. 1747 NCC. Prin urmare, contractul nu se poate încheia valabil

decât după deschiderea succesiunii ( art. 956 NCC ).

Obiect al acestui contract este dreptul de a culege o moștenire deschisă, drept privit ut

singuli, dar care poartă asupra unei universalități, respectiv, fie moștenirea în întregul său, cu

toate drepturile și obligațiile ce compun patrimoniul succesoral, (dobândit de vânzător ca

moştenitor unic al defunctului) fie asupra unei fracțiuni din moștenire (dacă vânzătorul este

moştenitor cu titlu universal).

Dacă se înstrăinează un bun individual determinat din succesiune, vânzarea este una

obişnuită .

Potrivit dispozițiilor cuprinse în art. 1747 alin. 2 NCC, vânzarea unei moșteniri este un act

autentic ad validitatem.

Efecte. Prin acest contract, cumpărătorul dobândeşte atât activul, cât şi pasivul

corespunzător moștenirii în întregul său sau, corespunzător cotei de moștenire cumpărată.

În lipsa unei convenţii contrare, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului tot ceea

ce se găsea în masa succesorală la data deschiderii moştenirii, precum şi ceea ce a dobândit

succesiunea ulterior. În acest sens, art. 1749 NCC prevede că: „Dacă nu s-a convenit altfel,

vânzătorul este obligat să remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules și toate plățile

primite pentru creanțele moștenirii până la momentul încheierii contractului, prețul bunurilor

vândute din moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii. ”

Sunt exceptate de la vânzare prin efectul legii, bunurile de familie, astfel cum sunt ele

definite de art. 1752 NCC, respectiv înscrisurile sau portretele de familie, decorațiile sau alte

asemenea bunuri, care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător valoare

afectivă. Prin excepție, dacă valoarea acestor bunuri este însemnată și vânzătorul nu și le-a

rezervat expres din contract ( în sensul că nu a menționat expres că nu intră în patrimoniul

înstrăinat ) vânzătorul are dreptul să le cumpere, pentru prețul pe care aceste bunuri le au la data

vânzării.

Dacă vânzătorul a avut datorii faţă de cel despre a cărui moştenire este vorba (datorii care

se stinseseră prin confuziune), acestea renasc în urma vânzării. ( art. 1750 NCC ultima teză ).

La rândul său, potrivit art. 1750 NCC , cumpărătorul trebuie să restituie şi el vânzătorului

sumele plătite de acesta cu titlu de sarcini şi datoriile și sarcinile succesiunii și totodată renasc

creanţele pe care vânzătorul le-ar fi avut faţă de succesiune, stinse prin confuziune, ca efect al

acceptării moştenirii.

Faţă de alţi creditori ai moştenirii, cumpărătorul nu este ţinut direct răspunzător pentru

datorii, ci doar pe calea acțiunii oblice, deoarece potrivit prevederilor art. 1751 NCC, vânzătorul

71

rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute, în mod derogatoriu de la regulile

generale cuprinse în art. 1599 NCC care permit preluarea de datorie.

Şi în cazul vânzării de drepturi succesorale ia naștere obligaţia de garanţie a vânzătorului,

dar numai dacă părțile nu au înlăturat expres și această obligație. Particularitatea obligației de

garanței, potrivit art. 1748 NCC este aceea că ”Dacă nu specifică bunurile asupra cărora se

întind drepturile sale, vânzătorul unei moșteniri garantează numai calitatea sa de moștenitor ..”.

Norma este dispozitivă, în sensul că părțile pot prin contract să înlăture și această garanție.

5.3.1.2. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății

Definiție. Reglementată pentru prima dată de legiuitor, prin art. 1755-art.1757 NCC, acesta

este contractul prin care s-a convenit ca plata prețului să se facă în rate, iar transferul dreptului de

proprietate să fie amânat până la data achitării ultimei rate din preț.

Prin această varietate de vânzare, obligația de plată a prețului este garantată prin

rezervarea dreptului de proprietate de către vânzător ( acesta își conservă dreptul de proprietate în

patrimoniu ca o garanție reală ), până la plata ultimei rate din preț, ceea ce permite vânzătorului

să se pună la adăpost de riscul insolvabilității cumpărătorului și totodată este de natură să

stimuleze creditul, bunul fiind predat cumpărătorului .

Astfel, vânzătorul este obligat să predea bunul vândut cumpărătorului din momentul

încheierii contractului, și înainte de achitarea prețului de către cumpărător. Prin predare, riscul

bunului este transferat cumpărătorului.

Pentru a salva siguranța circuitului civil, legiuitorul a stabilit prin prevederile dispozitive

ale art. 1756 NCC, regula că neplata unei singure rate din preț, care să nu fie mai mare de 1/8 din

acesta, nu dă dreptul la rezoluțiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului

pentru ratele succesive. Părțile însă, pot conveni și altfel.

Printr-un mecanism interesant, legiuitorul a stipulat în art. 1757 alin. 1și 2, că în caz de

rezoluțiune a contractului de vânzare pentru neplata prețului, vânzătorul va fi ținut să restituie

sumele primite, mai puțin cele care traduc o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de

către cumpărător ca și daunele interese.

Și în situația în care s-a convenit prin contract ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână

dobândite de către vânzător, instanța are dreptul să intervină în contract și să reducă aceste sume,

prin aplicarea dispozițiilor referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului clauzei penale.

Intervenția instanței în reducerea sumelor acordate vânzătorului este o inovație în materia

contractului de vânzare și aplică și contractelor de leasing și respectiv, de locațiune, atunci când se

convine ca la încetarea contractului proprietatea să fie dobândită de către locatar după plata

sumelor convenite.

5.3.1.3. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare

72

Definiție. Prin acest contract transferul dreptului de proprietate este afectat de condiția

rezolutorie ca vânzătorul să opteze pentru răscumpărarea bunului sau dreptului transmis

cumpărătorului. Vânzătorul poate exercita dreptul de opțiune într-un termen maxim stabilit

imperativ de legiuitor la 5 ani. În cazul în care vânzătorul nu exercită opțiunea în termenul stabilit

prin contract, sau în termenul maxim fixat de legiuitor la 5 ani, condiția rezolutorie se consideră

neîndeplinită și dreptul transmis se consolidează în patrimoniul cumpărătorului cu efect retroactiv,

de la data încheierii contractului sau a înscrierii dreptului în cartea funciară în cazul bunurilor

imobile, potrivit art. 1759 alin. 3 NCC.

Exercitarea opțiunii . Potrivit art. 1759 NCC(1) Exercitarea opţiunii de răscumpărare de

către vânzător se poate face numai dacă acesta restituie cumpărătorului preţul primit şi cheltuielile

pentru încheierea contractului de vânzare şi realizarea formalităţilor de publicitate. Exercitarea

opţiunii îl obligă pe vânzător la restituirea către cumpărător a cheltuielilor pentru ridicarea şi

transportul bunului, a cheltuielilor necesare, precum şi a celor utile, însă în acest din urmă caz

numai în limita sporului de valoare. În cazul în care vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul

stabilit, condiţia rezolutorie care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul

cumpărătorului se consolidează.

Efectele vânzării cu opțiune de răscumpărare , sunt stabilite prin prevederile art. 1760

NCC care arată că aceste efecte se reglementează potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia

rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de

locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor de

publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării. Vânzătorul care intenţionează să

exercite opţiunea de răscumpărare trebuie să îi notifice pe cumpărător, precum şi pe orice

subdobânditor căruia dreptul de opţiune îi este opozabil şi faţă de care doreşte să îşi exercite acest

drept. În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul trebuie să consemneze sumele

menţionate la art. 1.759 alin. (1), la dispoziţia cumpărătorului sau, după caz, a terţului

subdobânditor, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a exercita opţiunea de răscumpărare.

Reguli speciale de exercitare a opțiunii de răscumpărare în cazul bunului nepartajat ,

sunt stabilite prin prevederile art. 1761 NCC în sensul că în cazul vânzării cu opţiune de

răscumpărare ce are ca obiect o cotă dintr-un bun, partajul trebuie cerut şi în raport cu vânzătorul

dacă acesta nu şi-a exercitat încă opţiunea. Vânzătorul care nu şi-a exercitat opţiunea de

răscumpărare în cadrul partajului decade din dreptul de opţiune, chiar şi atunci când bunul este

atribuit, în tot sau în parte, cumpărătorului.

Sancțiunea stabilită de legiuitor pentru ca acest tip de vânzare să fie legală este arătată de

art. 1.762 NCC potrivit căruia în cazul în care diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit

pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi

redus la preţul plătit pentru vânzare.

Acesta este o normă imperativă de la care părțile nu pot deroga prin convenție, așa cum arată

alineatul 2 al sus menționatului articol . Codul Civil anterior interzicea vânzarea cu opțiune de

răscumpărare deoarece legiuitorul considera că acest contract poate deghiza un contract de

73

împrumut cu dobândă cămătărească. Legiuitorul NCC a ferit contractul de acest scop ilicit, arătând

expres în art. 1762 , că ” În cazul în care diferența dintre prețul răscumpărării și prețul plătit

pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, prețul răscumpărării va fi

redus la prețul plătit pentru vânzare. ”, stabilind o sancțiune prin egalizarea situației părților și în

aplicarea principiului salvării securității dinamice a circuitului civil. În acest caz, cumpărătorul (

vânzător în primul contract ) este sancționat prin pierderea cheltuielilor legate de încheierea celui

de-al doilea contract de vânzare, iar vânzătorul din al doilea contract, prin pierderea dobânzii legale

asupra prețului .

74

Contractul de schimb

Capitolul I

Noţiunea, caracterele juridice .

I. 1. Noţiune .

1. Reglementare legală. Potrivit prevederilor cuprinse în art. 1763 NCC, ” Schimbul este

contractul prin care, fiecare dintre părţi, denumite copermutanţi, transmite sau, după caz, se obligă

să transmită un bun pentru a dobândi un altul.”

Prin interpretarea acestei definiţii legale, ajungem la concluzia că transferul bunului se face

în schimbul unui alt bun şi nu în schimbul unui preţ, ca la vânzare.

Noţiune . Considerat în mod curent ca cel mai vechi contract din lume, schimbul nu

figura, în mod surprinzător, printre contractele numite în dreptul roman . În practică însă, chiar şi

după apariţia monedei, a fost folosit într-o importantă măsură, motiv pentru care a şi primit, în

Codul civil francez de la 1804, o reglementare proprie. În zilele noastre, schimbul cunoaşte o

anumită renaştere, mai ales la scară internaţională, prin aşa-numitele operaţiuni de compensare

sau barter. În dreptul intern, în statele cu economie dezvoltată, schimbul este destul de rar folosit,

deşi cunoaşte aplicaţii zilnice (cum ar fi schimbul bancnotelor sau monedelor în mărunţiş).

În Noul Cod civil român sunt consacrate acestui contract trei articole, respectiv de la art.

1763 la art. 1765 corespunzătoare celor câteva articole din Codul civil anterior (art. 1405-1409).

Pornind de la noţiunea legală, în literatura de specialitate, schimbul a fost definit ca fiind acel

contract prin care părţile, numite copermutanţi, îşi transferă reciproc proprietatea unor bunuri

ale lor.

2. Caractere juridice. Ca şi vânzarea, schimbul este un contract sinalagmatic (dă naştere

la drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi), cu titlu oneros, comutativ, consensual (art. 1764

C.civ.), translativ de proprietate.

Dacă valoarea lucrurilor schimbate nu este egală, se va plăti diferenţa, ce constă într-o

sumă de bani, numită sultă (de la cuvântul latin solvere, solutum – plată). În literatura juridică s-a

subliniat, în legătură cu calificarea unui contract în care părţile prevăzuseră plata unei sulte, că

„dacă sulta ar fi atât de disproporţionată faţă de valoarea lucrului, încât ar putea fi considerată ca

obiectul principal al obligaţiei uneia dintre părţi”, contractul va fi de vânzare, chiar dacă părţile,

în mod eronat, l-au intitulat schimb .

Obiect al contractului de schimb pot fi atât drepturi reale, cât şi drepturi de creanţă (de

pildă, se pot schimba drepturi de folosinţă asupra anumitor bunuri), corporale sau incorporale,

75

inclusiv din domeniul dreptului de autor (ca cesiunea drepturilor de difuzare a unei opere între

canale de televiziune).

De reţinut că, dacă în schimbul transferului proprietăţii unui bun, se prestează un serviciu ori

se asumă o obligaţie de a face sau a nu face, contractul nu este schimb, ci un contract nenumit

II. Aplicarea regulilor vânzării

Principiul. Întrucât schimbul a stat la originea vânzării, nu este surprinzător că aceste

două contracte urmează în cea mai mare parte aceleaşi reguli . Cum s-a arătat anterior, cele două

contracte sunt asemănătoare în privinţa caracterelor juridice, ambele fiind, în principiu,

consensuale, cu titlu oneros, comutative, translative de proprietate. Această asimilare este

menţionată chiar în art. 1764 alin. 1 NCC care menţionează expres : „ Dispoziţiile privitoare la

vânzare se aplică , în mod corespunzător şi schimbului ”, iar alin. 2 al art. 1764 NCC arată că

fiecare dintre părţi este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează şi

cumpărător în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte.

Sunt aplicabile, astfel, regulile privind condiţiile de validitate

, lucrul, obligaţia de

garanţie împotriva evicţiunii şi împotriva viciilor .

Excepţii. Desigur, vor primi aplicare doar acele reguli ce sunt compatibile cu natura

acestui contract. De pildă, evident că nu se vor aplica regulile din materia vânzării ce privesc

preţul, cu excepţia cazului când se plăteşte şi sultă.

Întrucât, din cauza specificului vânzării, unele dispoziţii sunt de strictă interpretare, ele nu

se vor aplica, prin analogie, şi schimbului. Astfel, în privinţa interpretării contractului,

considerăm că se aplică regula generală in dubio pro reo, prevăzută la teoria generală a

obligaţiilor (art. 1269 NCC corespunzător art. 983 din Codul civil anterior ), iar nu regula de la

vânzare-cumpărare, care îl protejează, sub acest aspect, pe cumpărător.

De asemenea, în privinţa suportării cheltuielilor contractului, la schimb cheltuielile

contractului vor fi suportate, în lipsă de stipulaţie contrară, în egală măsură, de către coschimbaşi.

( art. 1765 NCC ).

76

Contractul de donație

Capitolul I

Noțiunea, caracterele juridice, interpretarea și delimitarea contractului.

I. 1. Noțiune .

1. Reglementare legală. Potrivit prevederilor cuprinse în art. 985 NCC, intitulat ca tare,

” Donaţia este contractul prin care, cu intenția de a gratifica, una dintre părţi, numită donator,

dispune irevocabil de un bun în favoarea celeilalte părți, numite donatar ”.

Ca și în Codul civil anterior, după modelul Codului civil francez, legiuitorul NCC a optat

pentru reglementarea donației alături de testamente, în Titlul III intitulat ”Liberalitățile”, din Cartea

a IV a ”Despre moștenire și liberalități” și nu a reglementat donația care este un contract, alături de

celelalte contracte speciale, în Cartea a V a ” Despre obligații” din Titlul IX ” Diferite contracte

speciale” al NCC .

Legiuitorul NCC, fidel tradiției, a considerat că este mai funcțional să reglementeze

liberalitățile în același titlu, indiferent că sunt inter vivos, cum este cazul donației, sau că sunt mortis

causa ca în cazul testamentului și indiferent că gratificarea are loc prin contract ( act juridic bilateral

- donație) sau prin act juridic unilateral ( testament ). Această opțiune a legiuitorului se justifică prin

faptul că la orice liberalitate este necesară protecția dispunătorului prin reguli speciale privind

capacitatea juridică de a efectua liberalități ca și reguli speciale de exprimare a consimțământului,

iar, pe de altă parte, regulile devoluțiunii succesorale sunt influențate de eventualele donații

efectuate în timpul vieții dispunătorului, de multe ori cu ocazia dezbaterii succesiunii punându-se în

discuţie chestiuni legate de validitatea contractelor de donaţie sau de întinderea şi efectele

acestora21

.

2. Caracterele juridice. Chiar din definiţia contractului se desprind caracterele juridice ale

contractului de donație, și anume : solemnitatea, caracterul gratuit, caracterul de contract unilateral,

caracterul translativ de proprietate.

a) Donaţia este un contract solemn: pentru încheierea sa valabilă, art. 1011 alin.1 NCC

prevede, sub sancţiunea nulităţii absolute, înscrisul autentic. Raţiunea acestei opţiuni a legiuitorului

rezidă în preocuparea de protejare a voinţei donatorului împotriva oricăror vicii de consimţământ,

având în vedere că donatorul își micșorează ireversibil patrimoniul cu bunul donat și fără obținerea

unui echivalent . Prin excepție, nu este necesar înscrisul autentic pentru valabilitatea contractului, în

cazul donațiilor indirecte22

, a celor deghizate23

și în cazul darurilor manuale. O altă excepție privește

21

Camelia Toader, op cit, pag. 111 22

Donațiile indirecte sunt acte juridice încheiate nesimulat ( în mod real ) prin care se ajunge indirect la gratificarea

unei persoane, dacă există animus donandi; de ex. renunțarea la un drept, remiterea de datorie, stipulatia pentru altul,

plata datoriei altuia.

77

darul manual, care este valabil sub dublă condiție, respectiv, prin acordul de voință al părților

însoțit de tradițiunea bunului. Referitor la bunurile ce pot face obiectul darului manual, NCC

stabilește o limită de a dispune de acestea prin dar manual, fiind vorba despre bunurile mobile

corporale cu o valoare de până la 25.000 lei, numai acestea putând forma valabil obiectul darului

manual. Pentru bunurile mobile corporale cu valoare mai mare de 25.000 lei este necesar înscrisul

autentic pentru donarea valabilă a acestora.

b) Donaţia este un contract cu titlu gratuit deoarece prin micşorarea patrimoniului său cu

dreptul donat, donatorul nu urmăreşte nici o contraprestație sau un echivalent .

În cazul contractului de donație, cauza obligaţiei donatorului o reprezintă intenția de

gratificare a donatarului; donatorul procură un avantaj donatarului fără a primi nimic în schimb ;

transmiterea proprietăţii se face animus donandi, cu intenţia de a mări patrimoniul celeilalte părţi,

fără contraprestaţie24

.

c) Donaţia este un contract unilateral, care, în principiu, dă naştere la obligaţii doar în

sarcina uneia dintre părţi, şi anume dă naștere la obligații doar în sarcina donatorului. Prin excepție,

în cazul donației cu sarcină, donația devine un contract oneros, în limita sarcinii stabilite de donator

către donatar.

d) Donaţia este un contract translativ de proprietate, efect care, de regulă, se produce de la

exprimarea consimţământului în forma prevăzută de lege. Ca și în cazul contractului de vânzare, sau

de schimb, donaţia operează transmiterea dreptului de proprietate (sau a altui drept, real sau de

creanţă) în patrimoniul donatarului. Excepțiile de la caracterul translativ de proprietate prin

încheierea contractului de vânzare sunt valabile și în cazul încheierii contractului de donație, de

exemplu, când bunul donat este un imobil și pentru a opera efectul translativ este necesară înscrierea

dreptului în cartea funciară, cât și în situația în care bunul donat este o creanță constatată printr-un

titlu nominativ, la ordin sau la purtător.25

O excepție importantă de la caracterul translativ de proprietate a contractului de donație și

specifică acestuia este cuprinsă în art. 1016 NCC, intitulat ” Întoarcerea convențională”. Potrivit

articolului menționat, contractul de donație poate să prevadă întoarcerea bunurilor dăruite, fie pentru

cazul când donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul când atât donatarul cât și

descendenții săi ar predeceda donatorului. În acest caz, transferul dreptului de proprietate asupra

bunurilor donate este afectat de condiția rezolutorie a predecesului donatarului sau a predecesului

acestuia și a descendenților lui. Pendente conditione, bunurile donate trec pur și simplu în

patrimoniul donatarului, care devine proprietar sub condiție rezolutorie. La îndeplinirea condiției (

eveniente conditione ) dreptul donat se desființează în patrimoniul donatarului cu efect retroactiv de

la data încheierii contractului de donație, și bunul donat se reîntoarce în patrimoniul donatorului

23

Donații deghizate sau simulate – ascunderea adevăratei naturi a contractului de donație sub forma unui contract

public cu titlu oneros, pentru a sustrage donația de la raport sau pentru a evita reducțiunea liberalităților excesive în

caz de moarte a donatorului. 24

A se vedea O. Căpățînă, Titlul gratuit în actele juridice, Ed. Rosetti, București, 2003. 25

Vezi capitolul privitor la caracterele juridice ale contractului de vânzare și distincțiile acolo arătate.

78

liber de orice sarcini. În ceea ce privește, soarta actelor juridice încheiate de donatar cu privire la

bunul donat, considerăm că acestea se vor desființa retroactiv la îndeplinirea condiției, având în

vedere că terții dobânditori în aceste condiții sunt de rea-credință, suportând riscul contractului,

întrucât au cunoștință despre contractul de donație, având în vedere că potrivit prevederilor art. 1012

NCC, contractul de donație va fi obligatoriu înscris în registrul național notarial, ținut în format

electronic. Pe de altă parte, dacă donația are ca obiect bunuri supuse unor formalități de publicitate,

atât dreptul donatarului cât și dreptul de întoarcere sunt supuse acestor formalități, potrivit

prevederilor art. 1016 NCC.

3. Interpretarea şi delimitarea contractului. Nici în Codul civil anterior și nici în Noul

Cod Civil, nu găsim reguli speciale privind interpretarea contractului de donaţie . În aceste condiții,

contractului de donație i se vor aplica regulile generale de interpretare cuprinse în art. 1266- art.

1269 NCC.

Deoarece titlul gratuit reprezintă excepția de la regulă ( titlul oneros ) în caz de îndoială în

materia calificării naturii unui contract, se admite că acesta trebuie considerat un contract cu titlu

oneros, dacă nu rezultă cu certitudine intenţia liberală care l-a determinat pe înstrăinător să se

oblige26

.

Pentru delimitarea corectă a contractului, în literatura de specialitate27

s-a apelat la criteriul

cauzei: la contractul de donaţie cauza este animus donandi. În acest sens, în practica judiciară s-a

reţinut că spre deosebire de contractele sinalagmatice, unde cauza fiecăreia dintre obligaţiile părţilor

o constituie executarea prestaţiei promise de către cealaltă parte, în contractele cu titlu gratuit, cauza

obligaţiei celui care dispune constă în intenţia de a mări patrimoniul celui gratificat, fără a primi în

schimb o contraprestaţie 28

.

În aceste condiții, rezultă cu evidență deosebirea dintre donaţie (contract prin care se

realizează micşorarea unui patrimoniu, încheiat cu intenţia de a gratifica şi, în principiu, fără a

urmări nimic în schimb) şi alte operaţiuni juridice .

Astfel, donaţia nu se confundă cu executarea unei obligaţii naturale sau civile imperfecte

(cum ar fi acea obligaţie executată de debitor după ce termenul de prescripţie a dreptului la acţiune

al creditorului s-a împlinit, sau în cazul executării unei obligații rezultate prin încheierea unui

contract de joc sau prinsoare ). De asemenea, donaţia se deosebeşte de actele dezinteresate, care au

ca obiect prestația cu titlu gratuit a unui serviciu, dar fără să se producă o micşorare a patrimoniului

prestatorului.

26

A se vedea O. Căpățână, nota III la Decizia C.A. Brașov, în P.R. nr. 1/2002, pag. 198-203 27

Camelia Toader, op. Cit pag. 112 28

Trib suprem, secț.civ., decizia nr. 1231/1971 în Culegere de decizii pe anul 1971, p. 124, citată de Camelia Toader,

p 112

79

Prin aplicarea aceluiaşi criteriu, al intenţiei de a face o liberalitate, donația se delimitează şi

de promisiunea publică de recompensă, reglementată de art. 1328 NCC, făcută de regulă, pentru

obținerea unei anumite prestații, și uneori și în scopuri publicitare .

Capitolul II . Condițiile de validitate la contractul de donație

Ca la orice contract și în cazul contractului de donație, trebuie analizate condițiile esențiale

cerute de art. 1179 NCC pentru valabilitatea contractului, respectiv : capacitatea de a încheia

contractul de donație, consimțământul părților, un obiect determinat și licit și o cauză licită și

morală. La acestea se adaugă forma pe care trebuie să o îmbrace acest contract pentru a fi valabil,

respectiv forma solemnă cu specia sa, forma autentică. Există particularități în materia capacității de

a încheia contractul de donație, precum și în materie de exprimare a consimțământului, mai ales

atunci când donația se încheie între absenți, particularități atrase de titlul gratuit / liberalitatea

specific contractului de donație. Numai despre acestea vom discuta în continuare, celelalte condiții

fiind detaliate la studiul contractului de vânzare.

2.1. Capacitatea părților. Incapacități speciale .

Regula. În materia contractului de donaţie funcţionează regula capacităţii de a încheia acest

contract, incapacitatea fiind excepţia. Legiuitorul deosebește între capacitatea de a dispune prin

contractul de donație, capacitate care trebuie să existe la data la care donatorul și-a exprimat

consimțământul și capacitatea de a primi prin donație, care trebuie să existe la data la care

donatarul acceptă liberalitatea ( art. 988 NCC). Noul Cod Civil prevede expres anumite incapacităţi

la încheierea contractului de donaţie, incapacități care pot fi, la rândul lor, grupate în: incapacităţi

de a dispune şi respectiv, incapacităţi de a primi prin intermediul acestui contract. Aceste îngrădiri

au caracter de protecţie, având în vedere titlul gratuit specific contractului .

2.1.1. Incapacităţi de a dispune prin donaţie

1.1. Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu ( minorii care nu au împlinit vârsta de 14

ani şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească, potrivit art. 43 alin.1 NCC ) precum și

persoanele cu capacitate de exercițiu restrânsă ( minorul care a împlinit vârsta de 14 ani , potrivit

art.41 alin. 1 NCC ) nu pot dispune de bunurile din patrimoniu prin liberalități, inclusiv prin

donație, potrivit prevederilor art. 988 NCC, sancțiunea fiind anularea contractului încheiat în aceste

condiții, chiar fără dovedirea unui prejudiciu, potrivit art. 44 NCC.

Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu și cele cu capacitate de exercițiu restrânsă, nu

pot dona nici personal, nici prin reprezentantul legal, chiar dacă ar exista avizul consiliului de

familie sau autorizarea instanței de tutelă . ( art. 144 alin. 1 NCC, art. 146 alin. 3 NCC ).

80

Prin excepție, tutorele interzisului judecătoresc îi poate gratifica pe descendenții acestuia, cu

avizul consiliului de familie și cu autorizarea instanței de tutelă, potrivit prevederilor art. 175 NCC.

Legiuitorul a stabilit această interdicție în scop de protecţie acordată acestei categorii de

persoane în privinţa încheierii unui act de dispoziţie asupra patrimoniului, atât de important precum

donaţia

. Se admite o nuanţare în privinţa darurilor mărunte, obişnuite pentru diferite ocazii,

respectiv daruri manuale, potrivite cu starea materială a minorului, care au caracter curent și se

execută la momentul încheierii lor . ( de ex, art. 144 alin. 1, art. 146 alin. 3 NCC ).

1.2. Mai mult chiar, interdicția de a dona operează pentru minorul devenit major, care

dorește să-l gratifice prin donație pe cel care a avut calitatea de reprezentant ori ocrotitor

legal al său, înainte ca gratificatul să fi primit de la instanța de tutelă descărcare pentru gestiunea sa

. În acest caz, interdicția este dublă, atât de a dona pentru minorul reprezentat sau ocrotit care a

devenit major, cât și de a primi o donația pentru reprezentantul sau ocrotitorul său legal, până la

descărcarea de gestiune, făcută de instanța de tutelă. Prin excepție, interdicția nu operează în situația

ocrotitorului sau reprezentantului legal care este ascendentul dispunătorului . (art. 988 alin. 2 NCC

). Sancțiunea este și în acest caz, nulitatea relativă.

1.3. Falitul. Legea insolvenţei nr. 85/2006 prevede că sunt anulabile, la cererea

administratorului sau a lichidatorului, actele de transfer cu titlu gratuit, efectuate de debitor în timp

de 3 ani anterior deschiderii procedurii falimentului, cu excepţia sponsorizărilor în scop umanitar.

1.4. De reținut că existenţa capacităţii de a dona se apreciază în raport cu data încheierii

valabile a contractului, care diferă după cum este vorba de un contract încheiat între persoane

prezente sau între absenţi. ( art. 987 alin.2 NCC ). Pentru ultima ipoteză, donatorul trebuie să fie

capabil atât la data emiterii ofertei de donație, cât şi la data acceptării acesteia de către destinatar,

potrivit prevederilor art. 1013 alin. 1 NCC.

2.1.2. Incapacităţi de a primi donaţii.

Prin interpretarea prevederilor conținute de art. 989 alin. 1 NCC, regula în această

materie este aceea că donatarul trebuie să fie o persoană determinată sau, cel puțin, trebuie ca

dispunătorul să arate criteriile esențiale pentru determinarea donatarului la data la care contractul

produce efecte juridice. În caz contrar, donația este nulă absolut.

Incapacitatea de a primi donații se referă la anumite categorii de persoane, condițiile în

care operează această incapacitate fiind expres și limitativ arătate de legiuitor, astfel :

81

2.1. Persoanele fizice neconcepute nu pot primi donaţii în mod direct. Copilul

neconceput poate fi însă gratificat indirect, prin mecanismul donaţiei cu sarcină . Astfel, donaţia

se face în favoarea unei persoane existente, capabile, în sarcina căreia se stabileşte de către

donator obligaţia de a transmite bunul sau dreptul obiect al donației către copilul ce se va naşte în

viitor. ( în acest sens art. 989 alin.2 NCC ).

2.2. Persoanele juridice care nu au capacitate deplină de exercițiu, pot să primească

donații, chiar de la data actului de înființare, în condițiile dreptului comun, iar în cazul fundațiilor

testamentare, din momentul deschiderii moștenirii testatorului, chiar și în cazul în care aceste

liberalități nu sunt necesare pentru ca persoana juridică să ia ființă în mod valabil. ( art. 208

NCC ).

Spre deosebire de reglementarea anterioară (art. 33 alin. 3 din Decretul nr. 31/1954), NCC

arată că primirea donației nu mai este condiționată de respectarea principiului specialităţii

capacităţii de folosinţă, potrivit căruia persoanele juridice pot primi donaţii dacă dreptul ce

formează obiectul donaţiei corespunde scopului stabilit prin lege, actul de înfiinţare sau statut.

2.3. Medicii, farmaciştii, persoanele care au acordat îngrijiri de specialitate

dispunătorului pentru boala care este cauză a decesului , nu pot primi donații în situația că

donator este persoana tratată sau îngrijită de ei în ultima boală din care acestea au murit (art. 990

alin.1 NCC ) . Incapacitatea se întemeiază pe o prezumţie absolută de captaţie şi sugestie, motiv

pentru care nu se admite administrarea unei probe contrare, care ar tinde să demonstreze

caracterul neviciat al consimţământului donatorului 29

. Interdicția operează și pentru preoți sau

persoane care acordă asistență religioasă în timpul bolii care este cauză a decesului. Prin

excepție de la această regulă, sunt valabile însă, donațiile făcute soțului, rudelor în linie dreaptă

sau colateralilor privilegiați ( frați, surori ) chiar dacă aceștia sunt medici, farmaciști sau persoane

care au acordat îngrijiri de specialitate dispunătorului, în temeiul prevederilor art. 990 alin. 2

litera a) NCC . Potrivit literei b) a menționatului articol, sunt valabile și donațiile făcute altor

rude, până la al patrulea grad inclusiv, dacă la data liberalității, dispunătorul nu are soț, rude în

linie dreaptă sau colaterali privilegiați.

Sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării acestei incapacităţi este anularea donației, care

poate fi cerută în termenul de prescripție de 3 ani de la data la care dispunătorul s-a restabilit, sau

în termen de 3 ani de la data la care moștenitorii dispunătorului au cunoștință de liberalitatea

făcută.

Aceeaşi sancţiune se aplică şi dacă, pentru a ocoli interdicţia, s-a recurs la simulaţie. În

acest sens, este de menţionat dispoziţia cuprinsă în art. 992 NCC , care prevede sancţiunea

nulităţii relative, indiferent că donaţia s-a încheiat prin deghizare, sub forma unui contract cu titlu

29

În acest sens, Trib. Suprem, decizia civilă nr. 875/1969, în R.R.D. nr. 12/1969, pag.175

82

oneros, ori prin interpunere de persoane. Chiar mai mult, legea instituie o prezumţie absolută de

persoane interpuse: ascendenții, descendenții și soțul persoanei incapabile de a primi liberalități,

precum și ascendenții și descendenții soțului acestei persoane.

2.4. Minorii sub vârsta de 14 ani şi persoanele puse sub interdicţie judecătorească,

deşi au capacitatea de folosinţă de a primi donaţii, nu au exerciţiul acestui drept ; în acest sens

potrivit prevederilor cuprinse în art. 1013 alin. 3 NCC, oferta de donație făcută unei persoane

lipsite de capacitate de exercițiu se acceptă de către reprezentantul legal ; în privința persoanelor

cu capacitate de exercițiu restrânsă, aceste persoane pot accepta donaţii, dar este necesară

încuviințarea ocrotitorului legal, potrivit prevederilor art. 1013 alin. 4 NCC.

În opinia noastră, în ipoteza în care donaţia conţine şi un element oneros (donaţie cu

sarcini), se impune ca anterior acceptării, reprezentantul legal sau tutorele să obţină avizul

consiliului de familie și autorizarea instanței de tutelă, deoarece acceptarea unei astfel de donații

depășește actele de administrare obișnuită pe care tutorele le poate încheia fără aviz și autorizare .

Sancţiunea încălcării regulilor prescrise pentru acceptare, în acest caz, este nulitatea relativă,

acțiunea în anulare putând fi exercitată de către tutore, de consiliul de familie sau de oricare

membru al acestuia, precum și de către procuror, din oficiu sau la sesizarea instanței de tutelă,

potrivit art. 144 alin. 3 NCC.

2.5 . Potrivit prevederilor art. 61 alin. 2 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi

activităţii notariale, declaraţia de voinţă a surdo-mutului care din orice motive nu poate scrie se

va lua numai prin interpret . De reținut, că în literatura de specialitate s-a opinat că acest text

trebuie interpretat restrictiv, interpretul nefiind un reprezentant legal care exercită drepturi în

numele surdo-mutului, ci fiind doar persoana care aduce la cunoștință notarului voința surdo-

mutului, care din cauza handicapului nu poate fi înțeles în mod obișnuit.

2.6. De reținut, că potrivit articolul 817 din Codul civil anterior, exista necesitatea ca

acceptarea donațiile făcute persoanelor juridice (persoanele morale) să fie făcute sub forma de

ordonanţă domnească, dată în urma avizului Consiliului de Stat. La fel, art. 811 Codul civil

anterior instituia aceeaşi cerinţă a autorizării şefului statului, la propunerea executivului, pentru

donaţiile făcute ospiciilor, săracilor dintr-o comună sau stabilimentelor de utilitate publică .

Aceste prevederi normative au fost ulterior modificate prin legi speciale, iar legiuitorul

NCC a optat pentru abrogarea lor.

De aceea, potrivit NCC, regula este că, potrivit dreptului comun, acceptarea donaţiilor se

face prin organele persoanei juridice – consiliul director, respectiv adunarea generală, după cum

donaţia este pură şi simplă sau cu sarcini, fără a mai fi necesar avizul unei autorități statale .

83

Prin legi speciale au fost stabilite și alte reguli, derogatorii de la regimul comun astfel cum

acesta apare în NCC .

Astfel, acceptarea liberalităţii (donaţie sau legat) ce are ca obiect un bun ce urmează a

intra în domeniul public se va face, potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea

publică şi regimul juridic al acesteia, prin hotărâre emisă de Guvern, de consiliul judeţean sau

local, după caz. Considerăm că în acest caz este necesar însă avizul Ministerului de Finanțe, mai

ales dacă bunul este grevat de sarcini ( impozite, ipoteci etc. ).

În prezent, potrivit art. 123 alin. (3) din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice

locale, donaţiile şi legatele cu sarcini în favoarea judeţelor, oraşelor şi a comunelor pot fi

acceptate numai cu aprobarea consiliului judeţean, respectiv local, cu votul a două treimi din

numărul membrilor acestuia .

Acte normative mai recente arată care sunt organele unei anumite persoane juridice

abilitate să exprime un consimţământul valabil. Astfel, Legea nr. 51/1995 privind organizarea şi

exercitarea profesiei de avocat prevede că donaţiile făcute baroului de avocaţi sau Uniunii

Avocaţilor se acceptă de consiliul baroului, respectiv de comisia permanentă.

Iar Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale, ca şi Statutul Uniunii

Naţionale a Notarilor Publici prevăd că acceptarea donaţiilor făcute Uniunii se acceptă de

Consiliul acesteia.

În privinţa anumitor persoane juridice, reglementate prin legi speciale, sunt instituite

restrângeri ale capacităţii de a primi donaţii. Astfel, de pildă, potrivit art. 36 alin. (1) din Legea

nr. 27/1996, situat în Capitolul VI („Finanţarea partidelor politice”), partidele politice nu pot

primi donaţii de la instituţiile publice, de la regiile autonome, de la societăţile comerciale şi de la

societăţile bancare cu capital majoritar de stat .

2.2. Consimţământul şi forma în cazul contractului de donaţie

Ca la orice alt contract, încheierea valabilă a contractului de donaţie presupune acordul de

voinţă al celor două părţi și exprimarea acestui acord sub forma consimțământului .

Ceea ce particularizează exprimarea consimțământului în cazul contractului de donație

este legat de preexistența voinţei de a dona a donatorului (animus donandi ), precum şi de dorinţa

de a accepta a donatarului 1

.

În principiu, potrivit dreptului comun, consimţământul părţilor trebuie să fie liber

exprimat, să nu fie viciat prin dol (sub forma specifică a captaţiei sau sugestiei), smuls prin

violenţă sau dat din eroare. Sancţiunea existenţei viciilor de consimţământ este nulitatea relativă

a contractului.

84

Având în vedere modul cum este reglementată leziunea prin prevederile art. 1221 NCC,

rezultă cu evidență că în cazul contractului de donație este exclusă vicierea consimțământului

prin leziune.

În această materie, eroarea asupra persoanei donatarului prezintă o semnificaţie deosebită,

nu doar în privinţa identităţii acestuia, ci şi a calităţilor persoanei, dată fiind reglementarea

revocării pentru ingratitudine specifică contractului de donație. În opinia noastră, chiar dacă

revocarea este o sancțiune pentru neexecutarea contractului, totuși donatorul are alegerea între a

exercita acțiunea de revocare pentru ingratitudine sau acțiunea de anulare a contractului de

donație, pentru eroarea asupra calităților personale ale donatarului .

Şi eroarea asupra substanţei obiectului contractului poate atrage aceeaşi sancţiune

(nulitatea relativă), când, de pildă, s-a donat originalul unui tablou, deşi în intenţia donatorului ar

fi fost numai donarea unei copii.

În practica judiciară apar uneori probleme delicate, în care se pune în discuţie de către

persoanele interesate existenţa discernământului dispunătorului cu titlu gratuit la data încheierii

contractului. Instanţele sunt chemate astfel ca printr-un material probatoriu amplu, în care

expertiza medico-legală ocupă un rol esenţial, să stabilească retroactiv discernământul în

momentul exprimării voinţei. Acţiunea ce tinde la anularea unui contract de donație pentru lipsa

discernământului trebuie introdusă în termen de 3 ani de la data încheierii contractului.

2.2. Forma autentică. Consimţământul părţilor pentru încheierea valabilă a contractului

de donație trebuie să fie exprimat prin înscris autentic, potrivit art. 1011 NCC, care reia astfel

prevederea conținută de art. 813 din Codul civil anterior. Validitatea contractului sub aspectul

exprimării consimţământului în formă autentică se analizează avându-se în vedere distincţia între

încheierea contractului între persoane prezente, respectiv între absenţi.

2.2.a. Acordul simultan de voinţe se realizează prin prezentarea ambelor părţi, donatorul

şi donatarul, în faţa notarului public, unde îşi dau consimţământul şi semnează înscrisul autentic .

Părţile pot fi reprezentate prin mandatari, numai dacă aceştia au procură autentică şi specială.

Sub sancţiunea nulităţii absolute, consimţământul ambelor părţi trebuie să fie exprimat în

formă autentică. Aceasta are drept consecinţă faptul că, până la autentificarea înscrisului

(operaţiune ce presupune, în prealabil, plata taxelor de timbru şi a onorariului notarului public),

simplul consimţământ nu valorează donaţie valabilă . Raţiunea instituirii acestei cerinţe ad

validitatem este importanța deosebită a acestui act juridic, consecinţele irevocabile pe care

încheierea donației a are asupra patrimoniului donatorului.

În acest sens, doctrina şi practica au precizat că nu este admisibilă proba cu martori pentru

dovedirea unei donaţii, nulitatea rezultată din lipsa formei autentice putând fi invocată oricând, de

orice persoană interesată, inclusiv de instanţă din oficiu. Ea nu poate fi confirmată de donator şi

85

nici acoperită ulterior prin acte oficiale 30

. În acest context este de menţionat că cerinţa formei

autentice este aplicabilă, sub aceeaşi sancţiune, şi donaţiilor făcute statului

sau instituţiilor

publice .

Nici înzestrarea unui copil în vederea căsătoriei nu este scutită, pentru validitatea

contractului, de forma autentică

(cu excepţia darului manual), astfel încât, dacă nu a fost

confirmată după moartea donatorului (art. 1010 NCC ) se poate cere oricând constatarea nulităţii

absolute a donaţiei.

Totodată, potrivit prevederilor cuprinse în art. 1012 NCC, notarul care autentifică un

contract de donație are obligația de a înscrie de îndată acest contract în registrul național notarial,

ținut în format electronic, potrivit legii, în scop de informare a persoanelor care justifică existența

unui interes legitim.

Deci, pe lângă forma autentică, suplimentar legiuitorul a mai prevăzut o formalitate,

respectiv, înregistrarea donației autentice, pentru ca terții interesați să cunoască existența

donației, deci în scop de publicitate .

2.2.b . Forma solemnă trebuie respectată şi în cazul încheierii contractului între absenţi,

când oferta şi acceptarea sunt exprimate separat.

Oferta de donaţie trebuie să fie făcută în formă autentică, iar potrivit art. 1013 alin. 1 NCC

poate fi revocată cât timp ofertantul nu a luat cunoștință de acceptarea destinatarului.

Prin urmare, donația între absenți se încheie valabil, la data la care ofertantul ( donator )

va lua cunoștință de comunicarea acceptării ofertei de donație de către destinatarul acesteia, în

speță, de către viitorul donatar .

Mecanismul încheierii contractului între absenţi, astfel cum este reglementat de lege,

conduce la consecinţa că, până la primirea comunicării privind acceptarea ofertei de donaţie,

ofertantul o poate revoca, expres sau chiar tacit (conform teoriei recepţiei) .

Incapacitatea sau decesul ofertantului ( donator ) atrage caducitatea acceptării, potrivit

prevederilor art. 1013 alin. 2 NCC.

Întrucât acceptarea unei oferte de donaţie implică aprecieri de ordin moral, nu este

admisibilă acceptarea pe calea acţiunii oblice de către creditorii destinatarului ofertei şi nici de

către moştenitorii acestuia. La acelaşi efect (neîncheierea contractului) conduce punerea sub

interdicţie a donatorului înaintea acceptării ofertei de către donatar.

Dacă oferta nu este caducă şi a fost acceptată de către donatar, pentru a se naşte în mod

valabil contractul, legea mai prevede o cerinţă, şi anume comunicarea acceptării către donator, în

30

Donația care nu este făcută prin act autentic, nu poate fi confirmată prin procesul-verbal de transcriere, apud

Tribunalul Suprem, col viv. Dec. Nr. 747/1955 în C.D. pe anul 1955, citat de Camelia Toader pag.116

86

timpul vieţii lui şi înainte de a deveni incapabil . Spre deosebire de acceptare însăşi, care nu poate

fi făcută decât personal de către destinatarul ofertei de donaţie, comunicarea acceptării se poate

face şi de către alte persoane, respectiv moștenitorii donatarului , potrivit dispozițiilor art. 1013

alin. 2 NCC sau de creditorii lui).

2.2.c. Cu privire la cerinţele de formă specifice donaţiei, este de reținut că potrivit

prevederilor cuprinse în art. 1011 alin. 2 NCC, în cazul donației de bunuri mobile este necesar ad

validitatem, întocmirea unui așa numit în doctrină, stat estimativ, respectiv, un înscris, chiar sub

semnătură privată, semnat de donator şi donatar, care să cuprindă o enumerare şi evaluare

(estimare) a bunurilor dăruite . Sancțiunea lipsei statului estimativ este nulitatea absolută a

donației.

Capitolul III. Principiul irevocabilității donațiilor

3.1. Noțiune. Potrivit dispozițiilor cuprinse în art. 1015 NCC intitulat ” Principiul

irevocabilității donațiilor ” rezultă că pentru valabilitatea unui contract de donație, legiuitorul în

mod expres a interzis inserarea în contract a unor clauze care ar conduce la revocarea donației.

Trebuie să luăm în considerare, faptul că fidel tradiției, legiuitorul NCC a reglementat o

serie de dispoziții speciale privind cerințele de fond și de formă pe care trebuie să le

îndeplinească contractul de donație pentru a fi valabil și prin care a asigurat protecția voinței

dispunătorului cu titlu gratuit . Acest lucru a fost necesar, deoarece, prin prevederile art. 1015

NCC se consacră expres, caracterul definitiv sau irevocabil al contractului de donație, prin

interdicția de a fi inserate în contractul de donație anumite clauze care pot exista în mod obișnuit

în celelalte contracte. Sancțiunea inserării clauzelor interzise de lege în mod expres este nulitatea

absolută a donației, de unde rezultă că irevocabilitatea donațiilor este o cerință de validitate a

acestora, deoarece nu privește doar efectele contractului ( ca în cazul irevocabilității celorlalte

contracte, potrivit art. 1270 NCC ) ci , această cerință privește chiar nașterea contractului, care

este anterioară producerii de efecte juridice.

Prin urmare, deoarece irevocabilitatea donației se referă la interzicerea , sub sancțiunea

nulității absolute, a inserării în contractul de donație a anumitor clauze, care sunt permise în alte

contracte, în literatura de specialitate31

s-a arătat că în cazul donațiilor există o irevocabilitate de

gradul 2.

31

A se vedea Fr. Deak, pag 133

87

3.2. Clauzele care sunt incompatibile cu principiul irevocabilității donațiilor sunt:

1. Condițiile potestative. Art. 1015 alin. 2 litera a) NCC prevede că este lovită de nulitate

absolută donația care este afectată de o condiție a cărei realizare depinde exclusiv de voința

donatorului. Prin urmare, sub sancțiunea nulității absolute, în contractul de donație nu poate fi

inserată o condiție potestativă, atât pură cât și simplă. Per a contrario, în contractul de donație

pot fi inserate condiții cazuale sau mixte. ( adică evenimente a căror producere depinde de voința

unui terț sau a donatarului ).

2. Plata datoriilor viitoare nederminate ale donatorului . Art. 1015 alin. 2 litera b)

NCC sancționează cu nulitatea absolută donația prin care s-ar impune donatarului plata datoriilor

pe care donatorul le-ar contracta în viitor, dacă valoarea maximă a acestora nu este determinată în

contractul de donație. Prin această interdicție, legiuitorul a urmărit împiedicarea donatorului ca

indirect, după ce a donat, să golească de conținut emolumentul donației, prin contractarea de

datorii în cuantum neprecizat. Per a contrario, este perfect valabilă clauza prin care donatarul își

asumă plata datoriilor , chiar viitoare, dar determinate sau determinabile.

3. Rezervarea dreptului de denunțare unilaterală a contractului de către donator

este interzisă de prevederea conținută în art. 1015 alin. 2 litera c) sub sancțiunea nulității

absolute.

4. Rezervarea dreptului donatorului de a dispune în continuare de bunul donat este

interzisă de dispozițiile art. 1015 alin. 2 litera d) , chiar dacă donatorul moare fără a fi dispus de

bunul donat.

În literatura juridică, se admit excepții de la principiul irevocabilității de gradul II al

donațiilor și anume, contractul nu este nul dacă după moartea donatorului, în cunoștință de cauză,

moștenitorii acestuia confirmă sau execută donația, potrivit prevederilor art. 1010 NCC:

confirmarea unei liberalități de către moștenitorii universali sau cu titlu universal ai

dispunătorului atrage renunțarea la dreptul de a opune viciile de formă sau orice alte motive de

nulitate, fără ca prin această renunțare să se prejudicieze drepturile terților. De asemenea, în

ipoteza că donația este divizibilă, iar clauza interzisă afectează numai în parte contractul, atunci

nulitatea va fi doar parțială.

3.3. Clauze permise în contractul de donație

Cum tot ceea ce nu este interzis este permis, atunci când o anumită clauză nu este

interzisă expres de legiuitor, ea este permisă. Astfel, este permis a se insera în contractul de

donație, afectarea îndeplinirii obligației de transfer a dreptului de proprietate cu titlu gratuit de

condiții cazuale sau mixte, de termene, de sarcina ca donatarul să plătească datoriile determinate

sau determinabile ala donatorului.

De asemenea, art. 1016 NCC ( ca și art. 825 din Codul Civil anterior ) prevăd expres

valabilitatea clauzei de reîntoarcere convențională a bunului donat . Astfel, donatorul poate

88

stipula reîntoarcerea bunurilor dăruite, atât în cazul când donatarul ar muri înaintea lui, cât și în

cazul că atât donatarul cât și descendenții lui ar muri înaintea donatorului. Aceste stipulații nu se

pot face însă decât în favoarea donatorului, nu și în favoarea altor persoane.

O astfel de condiție rezolutorie este permisă în contractul de donație, dat fiind caracterul

intuitu personae al acestui tip de donație.

3.4. Donațiile făcute viitorilor soți în vederea căsătoriei și donațiile între soți

Ca și Codul Civil anterior, NCC permite încheierea contractului de donație între soți,

stabilind în acest sens reguli speciale prin prevederile art. 1030-1033, prevederi grupate în

secțiunea intitulată ” Donațiile făcute viitorilor soți în vederea căsătoriei și donațiile între soți.”

În această secțiune, un singur articol și anume art. 1030 NCC reglementează donațiile

făcute viitorilor soți și face aplicarea regulii generale din dreptul comun al obligațiilor, potrivit

căreia în situația unei obligații afectată de o condiție suspensivă, neîndeplinirea condiției ( în

acest caz condiția fiind - încheierea căsătoriei ) conduce la desființarea obligației donatorului, în

ipoteza arătată de lege, aceea a contractului de donație încheiat sub această condiție . ( vezi și art.

1399 NCC ).

În ceea ce privește donațiile între soți, acestea pot avea ca obiect bunuri proprii (fie

dinaintea căsătoriei, fie dobândite cu acest statut pe parcursul căsătoriei) . Efectul încheierii

contractului de donaţie cu privire la asemenea bunuri depinde în primul rând de voinţa

dispunătorului, și în al doilea rând de regimul matrimonial ce guvernează raporturile patrimoniale

dintre soți.

Prin prevederile art. 1031-1033 NCC se stabilește un regim derogator de la dreptul comun

ce este aplicabil oricărei donații, în cazul donațiilor între soți.

3.4.1. Revocabilitatea donațiilor între soți.

Art. 1031 NCC arată că orice donație încheiată între soți este revocabilă numai în timpul

căsătoriei . Prin urmare, spre deosebire de regimul juridic de drept comun al donațiilor care

stabilește o irevocabilitate de gradul II pentru celelalte donații, donațiile între soți sunt

esențialmente revocabile. Această revocabilitate dă posibilitatea soțului donator să revoce donația

oricând în timpul căsătoriei, chiar fără motive întemeiate. Noutatea pe care o aduce NCC este

aceea că donația este revocabilă numai în timpul căsătoriei celor doi soți, nu și după încetarea

acesteia prin moartea soțului donatar, sau în urma desfacerii căsătoriei prin divorț .

Pentru a da eficiență principiului revocabilității donațiilor între soți , legiuitorul a optat

pentru sancțiunea nulității absolute a simulației în care donația reprezintă contractul secret ,

donație făcută în scopul de a eluda revocabilitatea donațiilor între soți, indiferent că simulația are

loc prin deghizarea naturii juridice a contractului secret ( donația ) printr-un contract public

mincinos cu titlu oneros ( de exemplu, vânzarea ) sau are loc prin interpunere de persoane. În cazul

simulației prin interpunere de persoane legea prezumă relativ ca persoană interpusă orice rudă a

89

donatarului la a cărei moștenire acesta ar avea vocație în momentul donației și care nu a rezultat

din căsătoria cu donatorul. ( art. 1033 NCC ). Codul civil anterior, prin art. 941 , reglementa mai

specific prezumția relativă, aceasta referindu-se doar la rudele la a căror moștenire soțul gratificat

avea o vocație concretă și nu doar o vocație generală, cum se înțelege din actualul text legal .

Având în vedere sancțiunea stabilită de legiuitor pentru donațiile între soți făcute cu

scopul de a ocoli principiul revocabilității lor, rezultă că dreptul discreţionar al soţului donator de

a revoca donaţia ad mutum, prin simpla sa voinţă, nu poate fi înlăturat printr-o stipulaţie contrară,

prevederea art. 1033 NCC fiind imperativă .

În literatura de specialitate s-a constatat că prin această reglementare, legiuitorul a derogat

nu doar de la principiul irevocabilităţii donaţiilor, dar chiar de la principiul forţei obligatorii a

oricărui contract32

.

Se admite că revocarea donaţiei dintre soţi operează, indiferent dacă este expresă (cum ar

fi ipoteza în care se solicită restituirea bunului) sau tacită (cum ar fi întocmirea unui testament în

favoarea unui terţ, având ca obiect bunul donat) .

Raţiunea pentru care legiuitorul a instituit această derogare de la principiile consacrate,

constă în existenţa unei prezumţii că soţul donatar ar putea abuza de influenţa asupra celuilalt soţ,

pentru a-l determina la încheierea acestui contract, a acestei liberalităţi ce afectează, de regulă,

iremediabil patrimoniul donatorului 33

.

3.4.2.. Donaţia dintre soţi derogă şi de la alte reguli aplicabile donaţiei în general.

Astfel, întrucât poate fi revocată oricând şi oricum, o asemenea donaţie este valabilă, chiar

dacă ar cuprinde o condiţie potestativă ori plata datoriilor viitoare nedeterminate sau rezervarea

dreptului de a dispune de bun, de către donator (clauze interzise, cum am văzut, într-o donaţie

obişnuită).

O altă noutate este abrogarea prin NCC a prevederilor art. 938 din Codul civil anterior ,

potrivit cărora soților le era interzis în timpul căsătoriei să-și facă donații reciproce și mutuale

prin unul și același act.

Prin urmare, la acest moment soții își pot face astfel de donații, având în vedere că

operează întotdeauna principiul revocabilității donațiilor între soți.

În afara reglementării formării contractului de donație astfel cum am arăta mai sus,

gratificarea donatarului se poate face și prin alte forme sau varietăți ale acestui contract. Ne vom

referi pe scurt, la următoarele forme de donație, enunțate prin prevederile art. 1011 alin. 2 din NCC,

32

Camelia Toader, op cit, pag. 128. 33

C hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. III, Ed. Națională S. Ciornei,

București, 1928, nr. 1551

90

cu titlu de excepție de la caracterul solemn al contractului de donație, astfel : darurile manuale,

donațiile simulate și donațiile indirecte.

Darul manual

1. Noţiune. Așa cum arătam, este prevăzut expres cu titlu de excepţie de la caracterul

solemn al contractului de donaţie, prin alineatul 2 al art. 1011 NCC .

Darul manual reprezintă acea categorie de donaţie pentru validitatea căreia se cere, pe lângă

acordul de voinţă al părţilor și tradiţiunea bunului, așa cum arată expres prevederile art. 1011

alin. 4 NCC. Prin urmare, tradiţiunea unui bun mobil corporal de la o persoană la alta, cu intenţia

de a gratifica şi respectiv de a accepta această donaţie produce aceleaşi efecte cu cele ale unei

donaţii obişnuite . Singura deosebire rezidă în condiţiile de formă. Darul manual nu este un contract

solemn, ci un contract real.

2. Valabilitatea acestui contract, ce derogă de la cerinţa formei autentice şi a întocmirii

statului estimativ, rezultă din prevederile art. 557 NCC ( corespunzător art. 644 din Codul civil

anterior) care prevede printre modurile de dobândire a proprietăţii tradiţiunea. Datorită lipsei de

formalism, darul manual este frecvent întâlnit în practică

. Potrivit prevederilor art. 1011 alin. 4

NCC pentru ca darul manual să fie valabil, legiuitorul a fixat o limită valorică pentru bunurile astfel

donate, respectiv este vorba despre bunurile mobile corporale cu o valoare de până în 25.000 lei,

când legea nu prevede altfel. Pe de altă parte, legiuitorul nu a stabilit nici o sancțiune pentru situația

că valoarea mobilelor corporale donate ar depăși suma de 25.000 lei, de aceea norma legală nu are

decât caracter de recomandare. Totodată, trebuie să ținem seama că alin. (4) al art. 1011 NCC,

derogă de la alineatul (3) al aceluiași articol, prin urmare nu este necesară întocmirea statului

estimativ pentru valabilitatea darului manual, astfel că în practică va fi greu de aplicat acest articol,

în lipsa unui criteriu de evaluare a bunului mobil corporal donat.

3. Obiect al darului manual pot fi numai bunurile mobile corporale, susceptibile de

tradiţiune și a căror valoare nu depășește suma de 25.000 lei.

Se admite că cerinţa tradiţiunii este împlinită şi dacă obiectele pe care donatorul doreşte să

le dăruiască se află deja în mâinile donatarului, chiar cu alt titlu (de pildă, de împrumut) şi ulterior

intervine acordul părţilor (animus donandi din partea donatorului şi acceptarea donatarului).

De asemenea, printr-o interpretare creatoare, doctrina şi jurisprudenţa admit constant, în

ultima vreme, validitatea unor donaţii în care tradiţiunea este realizată numai implicit, fără predare

efectivă, ci doar prin transferul valorilor dintr-un patrimoniu în altul. Este cazul, de pildă, al virării

unei sume de bani de către donator în contul unui terţ, pe seama donatarului, în vederea construirii

sau cumpărării unei locuinţe; sau cazul retragerii unei sume de bani de pe un carnet de economii al

91

donatorului şi depunerea ei concomitentă pe numele donatarului 34

. Cum s-a observat, ne găsim în

faţa unor accepţiuni noi ale noţiunilor de „lucru corporal” şi „tradiţiune”, ce au în vedere realitatea

unor procedee curente de transferare rapidă şi sigură a bunurilor mobile, în special a sumelor de

bani.

În legătură cu depunerile de bani la C.E.C. sau altă unitate bancară pe numele unei alte

persoane, acestea pot constitui tot daruri manuale, dacă nu s-au făcut cu alt titlu (de pildă, în

executarea unei datorii).

4. Dovada darului manual diferă după cum trebuie făcută de donator sau de către donatar.

Dacă donatorul sau succesorii lui au nevoie să dovedească existenţa contractului, în condiţiile

dreptului comun, ad probationem trebuie să aibă un înscris probator al contractului

. Este de

menționat că în ipoteza în care moștenitorii rezervatari cer reducțiunea donației, fiind terți față de

acest contract, pot administra orice mijloc de probă, indiferent de valoarea darului manual.

În privinţa donatarului, el este prezumat proprietar în baza art. 953 și următoarele din NCC ,

contractul având ca obiect întotdeauna bunuri mobile.

Donaţiile simulate

Donaţiile simulate pot îmbrăca fie forma donaţiilor deghizate, ascunse sub aparenţa unui

act cu titlu oneros, fie forma interpunerii de persoane35

.

Deghizarea donaţiei constă în ascunderea adevăratei naturi juridice a contractului sincer

încheiat (donaţie) prin forma ostensibilă a unui contract cu titlu oneros, de exemplu, vânzare-

cumpărare. Se recurge în practică la acest procedeu, de regulă, deoarece donaţia, ca liberalitate

(alături de legate), este supusă reducţiunii, după moartea donatorului, pentru apărarea rezervei

succesorale a anumitor moştenitori legali. ( art. 1091 NCC ). Tot astfel, donaţiile făcute

descendenţilor şi soţului sunt supuse raportului. ( art. 1146 și urm. NCC ).

În principiu, dacă în dreptul nostru simulaţia produce efectele recunoscute de legiuitor prin

prevederile art. 1289-1294 NCC , donațiile deghizate produc la rândul lor efecte, fiind aplicații ale

simulației în materia contractului de donație.

În privinţa condiţiilor de fond, actul care deghizează donaţia trebuie să întrunească toate

cerinţele prevăzute de lege pentru donaţii.

S-a pus însă problema ce formă trebuie să îmbrace contractul care deghizează o donaţie.

34

Pe larg, Francisc Deak , op cit, pag. 151 și bibliografia acolo citată. 35

Pentru un studiu monografic, a se vedea F.A. Baias Studiu de doctrină și jurisprudență, Ed. Rosetti, București,

2003, p.232-242.

92

Dacă se doreşte donarea sub aparenţa unei vânzări, cum trebuie încheiat ad validitatem

contractul ? În această problemă, autorii şi jurisprudenţa au dat răspunsuri diferite.

Unii autori, ca şi practica judiciară au exprimat opinia că este suficient dacă sunt respectate

condiţiile de formă cerute pentru validitatea actului aparent, dar încălcarea acestor condiţii ar atrage

nulitatea absolută a operaţiunii. După o altă opinie 36

, în toate cazurile se cere respectarea formei

autentice impuse de lege, indiferent că donaţia este reală sau simulată. Aşadar, actul public, care

deghizează donaţia, trebuie să fie încheiat în formă autentică, pentru validitatea donaţiei înseşi.

În privinţa probei deghizării, sunt aplicabile regulile generale din materia simulaţiei: părţile

pot dovedi prin orice mijloc de probă simulația numai atunci când pretind caracterul ilicit al

acesteia.

În caz contrar, părțile ar trebui să prezinte contraînscrisul (care nu este nevoie să fie

autentic!) ori un început de dovadă scrisă, ce poate fi completat cu martori sau prezumţii, iar terţii

pot administra orice mijloc de probă pentru a dovedi că în realitate între părţi s-a încheiat un

contract de donaţie. ( art. 1292 NCC ).

Deşi, în principiu, moştenitorii sunt ţinuţi de actul secret al autorului lor întocmai ca şi

acesta, se admite că ei pot ataca prin acţiune în simulaţie un act cu titlu oneros care le-a încălcat

rezerva succesorală. Mai mult, pentru a le uşura sarcina probei, art. 1091 alin. 4 NCC instituie în

favoarea rezervatarilor donatorului care nu au consimțit la înstrăinare, o prezumţie relativă, potrivit

căreia înstrăinarea cu titlu oneros, cu rezerva uzufructului, uzului sau abitației sau în schimbul

întreținerii pe viață sau a unei rente viagere, către moștenitorii în linie directă (

descendenții sau ascendenții privilegiați ) sau către soțul supraviețuitor, se prezumă că reprezintă o

donaţie deghizată .

Interpunerea de persoane este şi ea o formă a simulaţiei, folosită uneori pentru încheierea

unor contracte de donaţie; pentru a gratifica o persoană incapabilă a primi o liberalitate de la un

anumit donator, se recurge la interpunere: prin contractul aparent donaţia se face către o persoană

capabilă de a primi – donatarul fictiv – iar prin contractul secret se prevede că de efectele acestei

donaţii va profita persoana căreia legea îi interzicea să o primească în mod direct

. Raţiunea

recurgerii la interpunere de persoane în materie de donaţie poate avea însă nu doar semnificaţia

eludării legii, ci poate consta în dorinţa donatorului de a-şi păstra anonimatul.

În privinţa condiţiilor de validitate, contractul aparent trebuie să respecte regulile de fond (în

persoana adevăratului donatar) şi de formă ale contractului de donaţie.

Din cauza dificultăţilor de a proba această simulaţie, legea prezumă absolut a fi persoane

interpuse ascendenții, descendenţii şi soţul persoanei incapabile de a primi liberalități, precum și

ascendenții și descendenții soțului acestei persoane . (art. 992 NCC care reia parțial prevederile art.

812 din Codul civil anterior ). Consecinţa este că şi aceste persoane sunt incapabile de a primi de la

donator .

93

Donaţiile indirecte

Noţiune. Prin donaţii indirecte se înţeleg acele acte juridice încheiate nesimulat, prin care se

ajunge la gratificarea unei persoane doar indirect, dacă se probează existenţa unui animus donandi.

Donaţia indirectă nu implică nici un fel de simulaţie; actul juridic prin care se realizează este public

şi real, numai că gratificarea nu se face direct, de la cel care gratifică la cel gratificat, ci pe cale

indirectă . Cele mai utilizate mijloace de a încheia indirect o donaţie sunt: renunţarea la un drept,

remiterea de datorie, stipulaţia pentru altul, plata datoriei altuia.

Renunţarea la un drept este, de regulă, un act juridic neutru. Dacă însă se dovedeşte că

renunţarea s-a făcut cu intenţia de a gratifica, ne găsim în faţa unei donaţii indirecte. De exemplu, au

fost considerate astfel: renunţarea la un legat, renunţarea la uzufruct (profită nudul proprietar prin

întregirea dreptului), renunţarea la moştenire.

Remiterea (iertarea) de datorie poate reprezenta şi ea o donaţie indirectă în cazul în care

animus donandi, creditorul care are o creanţă renunţă la valorificarea acesteia împotriva debitorului.

Dacă remiterea de datorie se face cu titlu oneros, ea nu va fi, evident, calificată ca o donaţie

indirectă, ci, după caz, novaţie prin schimbare de obiect, dare în plată sau chiar tranzacţie.

Stipulaţia în favoarea unui terţ făcută cu intenţia de a gratifica reprezintă tot o donaţie

indirectă. De fiecare dată însă trebuie să fie analizată foarte bine cauza contractului, căci stipulaţia

în favoarea unei alte persoane poate fi făcută şi credendi causa ori solvendi causa, caz în care nu

mai poate fi, evident, analizată ca donaţie.

Care sunt condiţiile de fond şi de formă ale donaţiilor indirecte? Întrucât nu sunt propriu-

zis donaţii, aceste acte juridice nu trebuie să îndeplinească cerinţa specială de formă prevăzută de

art. 1011 NCC ( care reia prevederile art. 813 Codul civil anterior ), ci doar acele condiţii impuse de

lege în general pentru fiecare categorie în parte. De pildă, remiterea de datorie nu este supusă

condiţiei de a fi încheiată în formă autentică, ci poate îmbrăca forma scrisă, verbală şi chiar tacită.

În privinţa condiţiilor de fond, acestea se poate afirma că se dublează: trebuie să fie

îndeplinite atât cerinţele prevăzute pentru actul care se încheie, cât şi cele impuse de lege pentru

donaţie.

36

Fr. Deak op cit pag 142

94

Capitolul IV. Efectele contractului de donație

Donația transferă dreptul de proprietate asupra bunului donat din patrimoniul donatorului

în patrimoniul donatarului, ca urmare a exprimării consimțământului în forma autentică, sau, în

cazul darului manual prin exprimarea consimțământului însoțită de tradițiunea lucrului. Fiind un

contract unilateral, donația naște obligații doar în sarcina uneia dintre părți, respectiv a

donatorului. Prin excepție de la această regulă, contractul dă naștere la obligații și în sarcina

donatarului.

În continuare vom analiza efectele contractului între părți pe care le vom diferenția de

efectele donației în raport cu terții.

4.1. Efectele donaţiilor între părţi

Obligaţiile donatorului. Dacă contractul este valabil încheiat, donatorul are obligaţia de

a preda bunul, împreună cu toate accesoriile sale, inclusiv eventualele acţiuni în garanţie

împotriva celui de la care dobândise el însuşi bunul.

În schimb, potrivit prevederilor cuprinse în art. 1018 ( echivalentul art. 828 alin. (1) C.civ

anterior ) în principiu, contractul de donaţie fiind o liberalitate, nu-l obligă pe donator de a

garanta pe donatar pentru evicţiune ori pentru vicii. Prin excepţie, donatorul va răspunde dacă:

a) a promis în mod expres aceasta ;

b) evicţiunea provine din faptul său personal ori dintr-o împrejurare care afectează dreptul

transmis, pe care a cunoscut-o şi nu a comunicat-o donatarului la încheierea contractului.;

c) s-au cauzat prejudicii donatarului prin viciile lucrului (răspundere delictuală);

d) donaţia este cu sarcini; în acest caz, cum vom vedea, în limita sarcinii, contractul este

cu titlu oneros, iar în această măsură donatorul este ţinut de obligaţia de garanţie întocmai ca și

vânzătorul ( art. . 1018 alin. 2 NCC ).

În schimb, în executarea donaţiei, dispunătorul răspunde pentru dol şi culpă gravă.

În ceea ce privește răspunderea pentru viciile ascunse ale bunului donat, regula este că

donatorul nu răspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat. Prin excepție, dacă a cunoscut

viciile ascunse şi nu le-a adus la cunoştinţa donatarului la încheierea contractului, donatorul este

ţinut să repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii. În cazul donaţiei cu sarcini, în

limita valorii acestora, donatorul răspunde pentru viciile ascunse ca şi vânzătorul.

Obligaţiile donatarului. Donaţia cu sarcină. În cazul donaţiilor pure şi simple,

donatarului nu-i incumbă nici o obligaţie, din cauza caracterului gratuit al contractului. Cel mult

din punct de vedere moral, acesta datorează recunoştinţă celui care şi-a micşorat ireversibil

patrimoniul în favoarea sa. Acest aspect moral este uneori întărit din punct de vedere juridic, în

95

sensul că, atunci când nerecunoştinţa donatarului îmbracă forme grave, se poate ajunge la

revocarea donaţiei pentru ingratitudine.

Dacă însă donaţia este cu sarcini (sub modo), donatarul este ţinut să execute obligaţiile

stipulate (fie că sunt în favoarea donatorului, a unui terţ sau chiar a donatarului însuşi), ca orice

debitor al obligaţiei dintr-un contract sinalagmatic.

Sarcina constă în obligaţia impusă prin contractul de donaţie de către donator

donatarului, prin care, în schimbul liberalităţii primite, i se cere îndeplinirea anumitor prestaţii.

Pentru a se păstra caracterul de liberalitate al operaţiunii se impune însă ca sarcina să nu fie atât

de împovărătoare, încât să absoarbă întreg emolumentul (prin probe urmând a se determina dacă

mai subzistă, în acest ultim caz, animus donandi). Din momentul acceptării donaţiei, donatarul

este ţinut să execute sarcina stipulată

. Bineînţeles, aceasta trebuie să fie, potrivit regulilor

generale, posibilă, licită şi morală.

Efectele donaţiilor în raport cu terţii

Deşi între părţi efectele donaţiei se produc de la data încheierii sale valabile, pentru

opozabilitatea convenţiei faţă de terţi este necesară îndeplinirea anumitor forme de publicitate.

Ele diferă după natura bunului donat.

Astfel, dacă este vorba despre un bun mobil corporal, opozabilitatea se realizează prin

transmiterea posesiei bunului donat.

În cazul creanţelor, numai în urma notificării prin executorul judecătoresc sau a acceptării

în formă autentică a cesiunii de creanţă de către debitorul cedat, donaţia devine opozabilă şi faţă de

terţi.

Dacă obiectul donaţiei îl constituie un imobil, este necesară înscrierea în cartea funciară,

atât a ofertei de donaţie, cât şi a acceptării, precum şi a notificării acceptării.

Primul interesat să ceară înscrierea contractului este donatarul, pentru a preîntâmpina

dobândirea aceluiaşi drept de către o terţă persoană. De asemenea, mai pot cere înscrierea donaţiei

în cartea funciară şi alte persoane, cum ar fi: mandatarul donatarului, donatarul minor sau cel aflat

sub interdicţie judecătorească (această operaţiune reprezentând un act de conservare), tutorele,

ascendenţii minorului donatar şi chiar donatorul.

În privinţa terţilor dobânditori ai aceluiaşi drept de la donator, Legea nr. 7/1996 face

distincţie între dobânditorul cu titlu gratuit, care şi-a înscris dreptul în cartea funciară şi este chiar

de bună-credinţă şi dobânditorul cu titlu oneros. Acesta din urmă, întrucât a dobândit anterior

dreptul, deşi nu l-a înscris, este preferat de legiuitor, întrucât prin natura oneroasă a dobândirii,

încearcă să evite o pagubă (certat de damno vitando). De aceea, art. 30 din lege îi acordă dreptul

96

de a cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale un rang preferenţial în raport cu înscrierea

realizată de dobânditorul aceluiaşi bun, dar cu titlu gratuit (donatar).

La acest moment,pentru donațiile încheiate înainte de intrarea în vigoare a NCC, s-a

observat de aceea că practic, donatarul, al cărui drept este înscris în cartea funciară, se bucură pe

deplin de efectele publicităţii imobiliare numai după trecerea unui termen de 10 ani de la cererea sa

de înscriere în cartea funciară, acesta fiind termenul în care, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr.

7/1996, se poate intenta acţiunea în rectificare

. Explicaţia acestei soluţii constă în aceea că,

neplătind nimic în schimbul dreptului imobiliar dobândit, donatarul încearcă să păstreze un folos

gratuit (certat de lucro captando).

Capitolul V

Cauze legale de revocare a donațiilor

Acestea sunt expres și limitativ prevăzute de art. 1020-1029 NCC, astfel donaţia poate fi

revocată pentru ingratitudine şi pentru neexecutarea fără justificare a sarcinilor la care s-a

obligat donatarul.

Modul de operare . Revocarea pentru ingratitudine şi pentru neîndeplinirea sarcinilor nu

operează de drept.

De asemenea, potrivit art. 1022 NCC se poate revoca de drept promisiunea de donaţie,

dacă anterior executării sale se iveşte unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine

prevăzute la art. 1023, pe care le vom detalia mai jos . De asemenea, promisiunea de donaţie se

revocă de drept şi atunci când, anterior executării sale, situaţia materială a promitentului s-a

deteriorat într-o asemenea măsură încât executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroasă

pentru acesta ori promitentul a devenit insolvabil.

Revocarea pentru ingratitudine

Articolul 1023 NCC arată expres și restrictiv cazurile în care donaţia se revocă pentru

ingratitudinea donatarului. Pentru că în lipsa stipulării vreunei sarcini, donaţia este un contract

cu titlu gratuit, recunoştinţa datorată de orice donatar binefăcătorului său nu transformă contractul

într-unul sinalagmatic. Numai dacă lipsa de recunoştinţă îmbracă o formă calificată, legiuitorul a

considerat că se poate ajunge la revocarea donaţiei. Din modul de reglementare se desprinde

ideea că interpretarea cauzelor invocate trebuie să fie restrictivă, pentru a nu se contraveni

principiului irevocabilităţii donaţiei.

97

Potrivit art. 1023 NCC ( echivalentul art. 831 C.civ., anterior ) cauzele legale de revocare

a donaţiei pentru ingratitudine sunt: atentatul la viaţa donatorului, săvârşirea unor delicte, cruzimi

sau injurii grave, refuzul de alimente.

1. Atentatul la viaţa donatorului, a unei persoane apropiate lui săvârşit de donatar,

sau donatarul care a avut cunoștință despre atentat și nu l-a prevenit pe donator . Încălcare

gravă a obligaţiei de recunoştinţă, acest prim caz de revocare a donaţiei pentru ingratitudine, este

o aplicaţie de la sine înţeleasă a regulilor de conduită, deopotrivă sancţionate de morală şi drept.

Aplicarea sancţiunii juridice a revocării donaţiei presupune doar stabilirea cu certitudine a

intenţiei de a lua viaţa donatorului, indiferent dacă rezultatul s-a produs sau dacă donatarul a fost

condamnat pentru fapta sa. În schimb, dacă moartea donatorului a intervenit independent de

intenţia donatarului (de pildă, ucidere din imprudenţă sau atunci când s-a aflat în legitimă apărare

ori nu avea discernământ), sancţiunea revocării nu va interveni.

2. Săvârşirea unor fapte penale, cruzimi sau injurii grave împotriva donatorului de

către donatar sau de o altă persoană, la ordinul lui, atrage, de asemenea, revocarea donaţiei.

Legiuitorul are în vedere săvârşirea cu intenţie a unor infracţiuni cu acest conţinut, de natură a

afecta grav integritatea fizică ori sănătatea donatorului (cruzimi) sau onoarea, demnitatea,

reputaţia acestuia. Nu are importanţă dacă faptele au fost săvârşite în public sau într-un cadru

restrâns, dar în practica judiciară s-a subliniat că injuriile trebuie să îmbrace o anumită gravitate

pentru a se putea pronunţa revocarea donaţiei .

3. Refuzul nejustificat al donatarului de a acorda alimente donatorului care se află în

nevoie poate atrage revocarea judiciară a donaţiei, dacă după încheierea contractului, donatorul a

ajuns în nevoie, iar donatarul i-a refuzat fără justificare ajutorul alimentar impus de obligaţia de

recunoştinţă. Instanţa va aprecia că nu se impune revocarea dacă donatorul este cel care a refuzat

să primească ajutor

, deoarece legea prevede cerinţa ca refuzul să fie nejustificat . Pe de altă

parte, nu se va pronunţa revocarea donaţiei pentru refuzul de alimente, dacă donatorul avea rude

apropiate, ţinute de obligaţia legală de a-l întreţine.

Potrivit prevederilor art. 1024 NCC. cu privire la acţiunea în revocare pentru

ingratitudine, sunt de precizat câteva caracteristici.

a) Reţinem mai întâi că, revocarea donaţiei pentru ingratitudine nu operează de plin drept.

b) Acţiunea având un asemenea obiect trebuie introdusă în termen de 1 an, calculat de la

data producerii faptului sau din ziua când donatorul l-a cunoscut . Se presupune că, dacă termenul

de 1 an (calificat ca fiind un termen de decădere) a expirat, fără ca donatorul să acţioneze, acesta

l-a iertat pe donatar. În privinţa refuzului de alimente, datorită caracterului continuu al nevoii, s-a

susţinut

că termenul de 1 an nu operează. Alături de alţi autori, apreciem că teza nu trebuie

absolutizată, mai ales după ce se dovedeşte că, deşi i s-a refuzat o anumită perioadă, nejustificat,

98

acordarea de alimente, donatorul a dobândit mijloace de subzistenţă . Acţiunea poate fi introdusă,

în principiu, numai de către donator, fiind o acţiune strict personală, ce presupune pentru

promovarea ei aprecieri de ordin moral; per a contrario, rezultă că această acţiune nu este

deschisă creditorilor chirografari ori moştenitorilor donatorului. Prin excepţie, potrivit art. 1024

alin . 3 NCC , moştenitorii donatorului pot intenta acţiunea dacă autorul lor a decedat înaintea

împlinirii termenului de un an; de asemenea, ei o pot continua dacă donatorul a încetat din viaţă

în timpul procesului .

c) Acţiunea se poate îndrepta doar împotriva donatarului vinovat, având deci caracter de

pedeapsă civilă. Dacă donatarul moare după introducerea acțiunii,aceasta poate fi continuată

împotriva moștenitorilor .

De aici rezultă o serie de consecinţe:

– dacă autorul faptei decedează mai înainte de intentarea acţiunii sau înainte de

soluţionarea cauzei, moştenitorii lui nu pot fi obligaţi la restituirea bunului;

– dacă bunul a fost donat mai multor persoane, dar numai una din ele se face vinovată de

ingratitudine, revocarea nu poate opera împotriva celor inocenţi .

d) Efectele admiterii acestei acţiuni sunt precizate în art. 1025 NCC : datorită caracterului

de pedeapsă civilă, revocarea nu produce efecte retroactive faţă de terţii care ulterior donaţiei au

dobândit bunul de la donatar ori acel bun a fost grevat în favoarea lor. Condiţia este însă ca

înscrierea cu efect constitutiv de drepturi să fi operat în cartea funciară înainte de notarea în

cartea funciară a acţiunii în revocare.

În schimb, între părţi, revocarea îşi produce efectele, astfel că donatarul va fi obligat la

restituirea integrală, în natură, a bunului, dacă se mai găseşte în proprietatea sa. Bunul se va

restitui împreună cu toate accesoriile, donatarul putând fi obligat, după caz, la plata unei

despăgubiri în cazul scăderii valorii bunului datorită sarcinilor sau ipotecilor pe care le-ar fi

constituit . Valoarea bunului va fi cea de la data soluționării cauzei. Potrivit regulii generale, şi

donatorul va trebui, în caz de rezoluţiune, să restituie donatarului contravaloarea cheltuielilor

făcute cu conservarea bunului, fiind nedrept să se îmbogăţească fără cauză în dauna donatarului .

Dacă bunul donat a fost între timp înstrăinat, donatarul va fi ţinut la plata contravalorii

acestuia, calculată la data pronunţării hotărârii de revocare. Legea mai prevede că restituirea

fructelor produse de bunul donat este datorată începând cu data introducerii acţiunii în revocare.

Revocarea pentru neexecutarea sarcinilor

Dacă prin contractul de donaţie s-a stipulat o obligaţie în sarcina donatarului, contractul

devine, în măsura sarcinii, cu titlu oneros. Articolul 1027 NCC arată expres că (1) Dacă donatarul

nu îndeplineşte sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii săi în drepturi pot cere fie

executarea sarcinii, fie revocarea donaţiei. În cazul în care sarcina a fost stipulată în favoarea unui

terţ, acesta poate cere numai executarea sarcinii. Dreptul la acţiunea prin care se solicită

99

executarea sarcinii sau revocarea donaţiei se prescrie în termen de 3 ani de la data la care sarcina

trebuia executată.

În literatura de specialitate s-a arătat că, deşi sarcina se aseamănă cu condiţia rezolutorie

(sub aspectul desfiinţării retroactive a actului, în cazul producerii lor), aceste două modalităţi ale

contractelor nu se confundă. Pe de o parte, deoarece potrivit legii, condiţia operează de plin drept,

nefiind nevoie de intervenţia instanţei, pe când în cazul sarcinii, de regulă, potrivit art. 1027 alin.

3 NCC, revocarea în caz de neexecutare este judiciară. Apoi, sarcina este o obligaţie asumată,

care în caz de neexecutare poate primi oricare dintre sancţiunile specifice contractelor

sinalagmatice .

Sarcina poate fi stipulată fie în favoarea donatorului, fie în favoarea unei terţe persoane,

fie chiar în favoarea donatarului însuşi, cu condiţia ca donatorul să aibă vreun interes, fie şi

numai de ordin moral, în îndeplinirea sarcinii (de pildă, donarea unei sume de bani în scopul

acoperirii cheltuielilor de studii ale donatarului).

Precizări privind revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii. Concluzii. Potrivit

regulii prevăzute de art. 1027 alin. 3 NCC , revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii nu

operează de drept; creditorul trebuie să introducă în instanţă o acţiunea având un asemenea

obiect. Instanţa va putea să aprecieze, în cazul neexecutării parţiale sau a executării cu întârziere,

dacă se impune desfiinţarea contractului, putând acorda, la cererea pârâtului, şi un termen de

graţie.

Conform regulii generale din dreptul nostru, neexecutarea din partea debitorului (a

donatarului) trebuie să fie culpabilă pentru a atrage rezoluţiunea contractului

. Această soluţie

este întâlnită și în dreptul elveţian; conform art. 249 alin. (3) din Codul obligaţiilor, donatorul

poate revoca donaţia şi poate să ceară restituirea până la concurenţa îmbogăţirii actuale a

celeilalte părţi, dacă aceasta nu execută, fără un motiv întemeiat, sarcinile care grevează donaţia.

Este admisibilă inserarea în contractul de donaţie a unui pact comisoriu expres, chiar de

ultim grad, prin care să se evite calea judiciară pentru desfiinţarea convenţiei în cazul

neexecutării sarcinii .

Tot în virtutea libertăţii contractuale, s-a decis că donatorul poate renunţa, printr-o clauză

contractuală expresă, la dreptul de a solicita revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinii de

către donatar. Desigur că, fiind o renunţare, o atare clauză trebuie privită cu circumspecţie în

raport cu persoana donatorului (vârsta, experienţa în materie etc.) şi în orice caz, trebuie

interpretată limitativ .

Nu numai donaţiile obişnuite sunt susceptibile de a fi revocate pentru neexecutarea

sarcinii, dar şi donaţiile indirecte, cele deghizate sau care îmbracă forma darului manual .

Acţiunea în revocare poate fi introdusă de donator, de succesorii săi în drepturi

(moştenitori legali sau testamentari), precum şi pe calea acţiunii oblice, de creditorii chirografari

ai acestor persoane.

100

În schimb, dacă sarcina s-a stipulat în favoarea unui terţ, acest terţ beneficiar nu are

deschisă calea acţiunii în revocarea donaţiei pentru neexecutarea sarcinii (datorită lipsei de

interes şi a relativităţii efectelor contractului); totuşi, prin mecanismul stipulaţiei pentru altul,

terţul beneficiar al sarcinii poate cere direct în contradictoriu cu debitorul (donatar) executarea

silită,potrivit art. 1027 alin. 2 NCC .

Dacă acţiunea în revocare pentru neexecutarea sarcinii a fost admisă, donaţia se

desfiinţează cu efect retroactiv: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. În acest sens, art.

1029 NCC prevede ” Când donaţia este revocată pentru neîndeplinirea sarcinilor, bunul reintră

în patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite între timp asupra lui, sub rezerva

dispoziţiilor art. 1.648. ” Efectul retroactiv al desfiinţării îl vizează atât pe donatar, cât şi

eventual, pe succesorii săi în drepturi. Donatorul va putea acţiona împotriva donatarului sau a

terţilor dobânditori ai bunurilor donate, aceştia din urmă putându-se apăra numai prin invocarea

uzucapiunii (dacă bunul dobândit era imobil), respectiv prin invocarea art. 557 NCC, în cazul

bunurilor mobile.

În concluzie, dreptul special al contractelor are menirea să răspundă prin regulile sale

necesităților rezultate din aplicarea principiului libertății contractuale, din creativitatea și

imaginația părților contractante, ca un corolar al libertății de a contracta, precum și din stadiul de

evoluție al societății, în special în domeniul tehnic.

Astfel, chiar dacă apare ca o aplicație a dreptului abstract cuprins în materia teoriei

generale a obligațiilor, dreptul special al contractelor este unul din domeniile dreptului cel mai

concret, prin apropierea sa de realitatea socială.

I.2 . Nu este de neglijat faptul că regulile aplicabile unui contract special, deși sunt

speciale în raport cu cele cuprinse în teoria generală a obligațiilor, pot apărea ca generale față de

alte reguli cuprinse în legislația specială . Astfel, de exemplu, reglementarea privind contractul de

vânzare, în viziunea Noului Cod civil, este specială în raport de reglementarea contractului ca

izvor de obligații în general, dar, în același timp este generală față de reglementarea contractului

de furnizare sau a contractului de report. Succesul demersului de interpratare al dreptului

contractelor constă în aplicarea regulii ” specialia generalia derogant ”, dar fără a neglija

corelația teoriei generale a obligațiilor cu dreptul contractelor, regulă cuprinsă în Noul Cod civil

la art. 1168 , așa cum arătam mai sus .

I.3. Dreptul special al contractelor mai prezintă importanță deoarece aplicarea regulilor

sale este cheia spre calificarea din punct de vedere juridic a unui contract în mod particular .

Astfel, pentru operațiunea de calificare a contractelor este necesar un raționament dublu : pe de o

parte, găsirea elementelor ce caracterizează un contract, elemente care țin de fundamentul

contractului respectiv, așa cum le-a reglementat legiuitorul. De exemplu, în cazul contractului de

vânzare esențială este stabilirea prețului în schimbul transmiterii dreptului, în cazul contractului

101

de donație, esențială este intenția de a dona, de a face o liberalitate ( animus donandi ) , în cazul

contractului de depozit, esențială este obligația de pază a depozitarului.

Pe de altă parte, trebuie determinate concret circumstanțele de fapt din fiecare contract

care corespund acestor elemente de drept .

Totodată, operațiunea de calificare a unui anumit contract are importanță în materia

contractelor complexe , contracte ce conțin amestacate elemente din două sau mai multe

contracte.

În acest caz este imperios necesară determinarea obligației caracteristice, adică

identificarea operației juridice fundamentale pe care părțile și-au propus să o realizeze, chiar dacă

în contract sunt reglementate și operații juridice accesorii acesteia. Astfel, de exemplu, în situația

realizării unei lucrări cu materialul celui care execută lucrarea, contractul va fi de antrepriză,

chiar dacă conține și elemente ale unui contract de vânzare a unui bun viitor ( lucrarea ce

urmează a fi confecționată ), în acest caz vânzarea fiind accesorie contractului de antrepriză, si

aplicându-se regula de drept ”accesorium sequitur principale”. În nici un caz o interpretare nu

poate avea rezultate cumulative . În situația foarte rară că un contract este imposibil de încadrat

într-o categorie preexistentă, ne aflăm în situația numită de doctrină - contract sui generis.

Pentru precisa calificare a unui contract, în literatura juridică se mai face trimitere și la o

distincție tradițională, tripartită.

Astfel, unele obligații țin de esența contractului, în sensul că în lipsa acestora contractul

nu ar putea exista (de exemplu, obligația locatarului de a plăti chirie) ; alte obligații țin numai de

natura contractului, adică obligațiile care fac parte din conținutul contractului, chiar dacă părțile

nu au făcut referire expresă la acestea, ( în acest sens sunt prevederile art. 1272 din NCC intitulat

”Conținutul contractului ” , prevederi care arată ” ( 1) Contractul valabil încheiat obligă nu

numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile statornicite între

părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui.(2) Clauzele obişnuite

într-un contract se subînţeleg, deşi nu sunt stipulate în mod expres.” ) . Aceste dispoziții legale

se referă la caracteristica normelor de drept privat de a fi dispozitive, și rezultă din interpretare

că anumite clauze pot fi excluse din contract fără ca aceasta să afecteze existența sau valabilitatea

contractului.

În fine, a treia categorie de obligații o constituie obligațiile pur aleatorii, întâmplătoare

sau accidentale inserate de către părți printr-o clauză particulară.

În procesul de calificare, obligația ” fundamentală ” dintr-un contract este luată în

considerare în jurisprudență prin prisma cauzei, respectiv a motivului determinant pentru care o

parte a înțeles să se oblige.

I. 4 . Un alt demers important pentru a afla regulile aplicabile unui contract în mod

concret, constă în interpretarea contractului.

102

Interpretarea contractului este operația logico-juridică de determinare a conținutului real

al contractului, a ceea ce părțile și-au propus să realizeze prin încheierea contractului, dincolo

chiar de termenii folosiți.

Noul Cod civil propune o adevărată hermenautică legală în secțiunea dedicată interpretării

contractelor în art. 1266-1269, prin care se reiau regulile de interpretare stabilite de Codul civil

Cuza în art. 977-985 . .

Potrivit prevederilor art. 1266 din NCC ”(1) Contractele se interpretează după voinţa

concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor.( 2) La stabilirea voinţei

concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi,

de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului.”

Noul Cod civil introduce termenul nou de ” voință concordantă ” în locul termenului de

” intenția comună a părților ”, folosit de art. 977 din Codul civil de la 1864 , în opinia noatră al

doilea termen fiind mai precis, deoarece intenția se subsumează noțiunii de scop, pe când voința

este un element subiectiv ce ține exclusiv de fiecare parte contractantă, de aceea este mai greu să

fie concordantă. Spre deosebire de voință, scopul care se proiectează în viitor poate fi comun, în

final, părților contractante.

Din textul de lege mai sus citat, rezultă că interpretul contractului trebuie să facă o

adevărată cercetare de ordin psihologic pentru a afla voința concordantă a părților, acest demers

fiind necesar chiar dacă legiuitorul a stabilit și criterii obiective, cum ar fi, negocierile purtate de

părți și practicile statornicite de acestea, în măsura în care pot fi dovedite.

Operația de interpretare a contractului este necesară numai în situația unui contract

imprecis formulat.

Este de remarcat, cu toate că legiuitorul Noului Cod civil a optat pentru codificarea

unificată a materiei dreptului privat într-un singur cod, pornind de la premisa că reglementarea

cuprinsă în cod se adresează profesioniștilor, totuși nu a renunțat la statornicirea regulilor de

interpretare a contractelor stabilite de Codul civil de la 1864, reguli care au în vedere o societate

mai puțin specializată.

Astfel, se menține regula de interpretare cuprinsă în art. 979 din Codul Civil anterior,

referitoare la interpretarea termenilor susceptibili de două înțelesuri, art. 1268 din NCC sub

denumirea marginală de ”Interpretarea clauzelor îndoielnice ” arată ” (1) Clauzele susceptibile

de mai multe înţelesuri se interpretează în sensul ce se potriveşte cel mai bine naturii şi

obiectului contractului.(2) Clauzele îndoielnice se interpretează ţinând seama, între altele, de

natura contractului, de împrejurările în care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior de

părţi, de sensul atribuit în general clauzelor şi expresiilor în domeniu şi de uzanţe.” .

Prin referirea legiuitorului la natura contractului, interpretul unui contract este obligat să

se reîntorcă la tipologia contractului arătată în dispozițiile teoriei generale a obligațiilor și în

103

completare în dispozițiile cuprinse în Titlul IX ” Contracte speciale ” referitoare la contractul cel

mai asemănător cu cel de interpretat.

Această idee este susținută de aplicarea principiului de drept ” ubi eadem est ratio, ibi

solutio esse debet ” , principiu care a primit consacrare legislativă așa cum arătam mai sus, prin

prevederile art. 1168 din NCC, care sub denumirea marginală ” Regulile aplicabile contractelor

nenumite ” arată ” Contractelor nereglementate de lege li se aplică prevederile prezentului

capitol, iar dacă acestea nu sunt îndestulătoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care

se aseamănă cel mai mult.”

Dispozițiile art. 1268 NCC ne arată totdată preocuparea legiutorului de a stabili și criterii

obiective în operația de interpretare a contractului, respectiv pe lângă natura contractului

legiuitorul a adaugat criteriul obiectului contractului și al împrejurărilor în care contractul a fost

încheiat . În opinia noastră, criterii cum sunt sensul atribuit în general clauzelor și expresiilor în

domeniu și uzanțele, chiar dacă reflectă concepția legiuitorului că dispozițiile legale se adresează

unor profesioniști care se presupune că dau același sens anumitor clauze și expresii în domeniu,

sunt totuși de natură pur subiectivă și pot conduce la rezultate imprevizibile în interpretarea dată

contractelor .

Totodată prevederile cuprinse în Clauzele se interpretează în sensul în care pot produce

efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciunul.

(4) Contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-au propus a contracta,

oricât de generali ar fi termenii folosiţi.

(5) Clauzele destinate să exemplifice sau să înlăture orice îndoială asupra aplicării

contractului la un caz particular nu îi restrâng aplicarea în alte cazuri care nu au fost expres

prevăzute.

Clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar

putea produce niciunul.

(4) Contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-au propus a contracta,

oricât de generali ar fi termenii folosiţi.

(5) Clauzele destinate să exemplifice sau să înlăture orice îndoială asupra aplicării

contractului la un caz particular nu îi restrâng aplicarea în alte cazuri care nu au fost expres

prevăzute.

În principiu, dreptul civil este dominat de principiul autonomiei de voinţă , cu corolarul

său – libertatea de a contracta. Găsindu-şi chiar temei constituţional prin interpretarea art. 135

alin. (1) şi alin. (2) lit. a) din legea fundamentală, libertatea de a contracta se manifestă sub un

104

dublu aspect: libertatea de a încheia sau nu un contract, libertatea de a stabili condiţiile de fond şi

de formă ale contractului .

În general, regulile din Codul civil erau şi au rămas supletive; ele nu se aplică decât dacă

părţile nu au prevăzut altfel, cum ar fi în materia transferării proprietăţii , a clauzelor de

răspundere etc. Majoritatea regulilor recent adoptate însă sunt imperative, mai ales cele care se

referă la protecția consumatorilor. Se poate de aceea afirma că dreptul contractelor speciale a

devenit un amestec instabil de libertate, de direcţionare şi de protecţie .

Expresie a acestei libertăţi este şi existenţa şi acceptarea, în afara contractelor numite –

expres reglementate şi denumite de legiuitor – a contractelor nenumite, a căror denumire şi al

căror conţinut sunt determinate de părţile contractante, nefiind reglementate expres prin

dispoziţiile din Codul civil sau prin dispoziţii cuprinse într-o altă lege civilă . Libertatea aceasta

de a crea nu este însă lipsită de riscuri uneori, căci un contract „confecţionat” după „gustul”

părţilor este lipsit de orice referinţă legală, în afara celor de la materia generală a validităţii şi

executării convenţiilor. De aceea este recomandabil ca, la încheierea oricărui contract, părţile să

apeleze la sfatul unui jurist sau măcar să prevadă cu atenţie care sunt obligaţiile pe care şi le

asumă şi cum pot rezolva incidentele ce se pot ivi.

Deşi numărul contractelor este foarte mare, redactorii Codului civil român, după modelul

francez, au optat pentru reglementarea expresă doar a câtorva contracte, considerate mai

importante: donaţia, contractul de căsătorie, vânzarea-cumpărarea, schimbul, locaţiunea,

societatea, mandatul, contractul de comodat, împrumutul, depozitul, sechestrul, contractele

aleatorii, fidejusiunea, gajul, tranzacţia, ipoteca. În alte acte normative sunt reglementate alte

contracte speciale, cum ar fi: închirierea de locuinţe, contractul de asigurare, franciza etc.

În această lucrare nu vom trata toate contractele numite enunţate, după cum vom analiza

unele contracte nenumite, dar cu frecventă aplicare practică.

Astfel, nu vor fi reluate problemele contractelor de fidejusiune, gaj şi ipotecă, care au fost

studiate la disciplina „Teoria generală a obligaţiilor” şi formează obiectul unor dezvoltări

teoretice separate

. Contractul de transport nu va fi analizat aici, el formând, datorită

complexităţii, obiect de studiu al unei discipline de sine stătătoare, dreptul transporturilor.

Aceeaşi evoluţie a cunoscut-o şi un alt contract, contractul de muncă, desprins din Codul civil,

dar reglementat în prezent în alte acte normative, în principal într-un cod separat, Codul muncii.

Datorită specificului lor, contractele având ca obiect drepturile de proprietate industrială şi

intelectuală vor fi studiate, de asemenea, la o altă disciplină, motiv pentru care referirile din

prezenta lucrare vor fi numai tangenţiale.

Nu vom analiza aici nici contractele comerciale, ce formează obiect de reglementare

specială şi de studiu la materia dreptului comercial . Este de reţinut că dreptul civil reprezintă

dreptul comun în privinţa reglementării raporturilor dintre particulari, astfel încât uneori se pot

găsi soluţii unor incidente dintr-un contract comercial, apelându-se la instituţia din legea civilă.

De exemplu, pentru vânzarea fondului de comerţ – operaţiune comercială prin excelenţă – vom

105

constata că în Codul comercial nu există nici o referinţă, astfel încât se impune aplicarea

normelor prevăzute în Codul civil.

În ciuda argumentelor aduse în favoarea păstrării unei autonomii a dreptului comercial în

raport cu dreptul civil, trebuie observat că la nivel european se vorbeşte astăzi foarte frecvent

despre dreptul privat ca ansamblu al reglementărilor civile şi comerciale. Astfel, potrivit unui

autor german , dreptul contractelor civile formează inima unui drept privat european. Atât în ţări

în care materia dreptului comercial este reglementată în Codul civil (de pildă, Italia sau Olanda),

cât şi în state în care există reglementări separate (de exemplu, Franţa), materia contractelor este

prezentată împreună

. Desigur că abordarea monistă a reglementării nu va avea neapărat

consecinţe în planul disciplinelor universitare, dreptul comercial continuând să fie predat separat,

după cum se poate imagina şi ipoteza predării unor cursuri unitare de drept privat.

De pildă, în Slovenia, noua lege privind dreptul obligaţiilor (Codul obligaţiilor), intrată în

vigoare la 1 ianuarie 2002, păstrează principiul unităţii dreptului privat, reglementând atât

contracte civile tradiţionale, cât şi unele cu componentă comercială, cu privire la care există

numai unele particularităţi .

În Lituania a intrat în vigoare la 1 iulie 2001 noul Cod civil, care, după modelul Italiei şi

al Olandei, urmează principiul monist, reglementând atât raporturile civile, cât şi pe cele

comerciale 17

.

În contextul preocupărilor de creare a unui drept european al contractelor, mai multe

grupuri de lucru au dat publicităţii diferite variante de reglementare. Din analiza lor se constată că

sunt avute în vedere în general contractele, ca parte a dreptului privat, multe dintre elementele

specifice până acum doar contractelor comerciale fiind extinse şi contractelor civile în sensul

restrâns .

Mai ales prin dezvoltarea legislaţiei privind protecţia consumatorilor, graniţa dintre cele

două elemente ale dreptului privat s-a estompat

. Întrucât dreptul comercial s-a format şi

dezvoltat în interesul unei categorii profesionale – comercianţii – în timp ce noua legislaţie

specială vizează, dimpotrivă, protejarea părţii contractante mai slabe, vom face unele referiri şi la

contractele încheiate între comercianţi şi consumatori, astfel cum apar ele reglementate în actele

normative mai recente, adoptate pentru armonizarea legislaţiei interne cu cea a Uniunii Europene

.

Răspunzând acestei evoluții a dreptului european și Noul Cod Civil intrat în vigoare la

data de 01. Octombrie 2011, abordează unitar sau monist reglementarea raporturilor de drept

privat, prin aceasta înlelegând în primul rând raporturile juridice civile, privind în mod

tradițional, persoanele, bunurile și drepturile legate de bunuri, moștenirile, teoria generală a

obligațiilor, contractele speciale, garantiile reale și personale, prescripția extinctivă; apoi,

raporturile juridice de familie, privind familia, rudenia, căsătoria, divorțul, autoritatea părintească

106

și obligația de întreținere ; raporturile juridice de drept comercial, care privește relațiile dintre

comercianți ca profesioniști .

Faptul că prin intrarea în vigoare la 1 octombrie 2011 a Noului Cod Civil, Codul

Comercial, Codul Familiei, Decretul 31/1954 privind persoanele, Decretul 167/1958 privind

prescripția extinctivă, Legea nr. 99/1999 șamd au fost abrogate total sau parțial, nu echivalează

cu disparația subdiviziunii ramurilor dreptului privat care continuă să existe ca atare.

Contractul de locaţiune

Capitolul I

Noţiune, reglementare, caracterele juridice şi condiţiile de validitate ale contractului de

locaţiune

1. Noţiune. Prin locaţiune înţelegem acel contract prin care o persoană, numită locator,

se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa temporară, totală sau parţială a

unui bun neconsumptibil, individual determinat, în schimbul unei sume de bani sau al unei alte

prestaţii, numite chirie. Contractul îndeplineşte o funcţie utilă atât pentru proprietar, cât şi pentru

neproprietar: îi acordă neproprietarului dreptul de a se folosi de bunul altuia şi îi permite

proprietarului să obţină un folos material de pe urma propriilor bunuri, prin perceperea chiriei .

2. Reglementare. Contractul de locaţiune este reglementat prin prevederile art. 1777- art.

1823 NCC care se referă la dreptul comun al locaţiunii, în timp ce regulile particulare în materia

închirierii locuinţelor sunt conţinute de prevederile art. 1824-1835, iar arendarea ca variantă a

contractului de locaţiune este reglementată prin prevederile art.1836-1850.

Cunoscut încă din dreptul roman ca unul dintre contractele consensuale, contractul de

locaţiune, astfel cum a fost reglementat în Codul civil francez, îmbrăca trei forme: locatio rerum

(punerea la dispoziţie a unui bun), locatio operarum (prestarea de servicii), locatio operis

faciendi (realizarea unei lucrări). Şi în concepţia legiuitorului de la 1864 s-a păstrat această

împărţire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Codului civil se referă, în art. 1410-

1490, la patru feluri de locaţiuni.

În schimb în NCC locatio operis faciendi care se referă tradiţional la contractul de

antrepriză (realizarea unei lucrări pentru o altă persoană în schimbul unui preţ),, nu mai apare ca

o varietate a locaţiunii, ci ca un contract de sine stătător reglementat separat, prin prevederile art.

1851-1880, o reglementare vastă, faţă de cele câteva articole din Codul Civil anterior .

107

Astfel, potrivit prevederilor art. 1778 alin. 1 NCC locaţiunea bunurilor imobile şi cea a

bunurilor mobile se numeşte închiriere, iar locaţiunea bunurilor agricole se numeşte arendare.

Următoarele două alineate fac aplicarea principiului de drept generalia specialia non derogant, în

timp ce specialia generalia derogant, în materia contractului de locaţiune.

Ne vom ocupa aici doar de locaţiunea edificiilor şi a bunurilor mobile (dreptul comun al

locaţiunii). Arendarea va fi tratată separat, fiind reglementată nu doar în NCC, ci şi de o lege

specială . În privinţa locaţiunii muncii şi a serviciilor de cărăuşie, ele au ajuns, din cauza

evoluţiilor social-economice, obiect de reglementare al altor ramuri de drept (dreptul muncii,

dreptul transporturilor). În afară de reglementarea de drept comun din Codul civil, există şi legi

speciale privind închirierea locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie.

3. Caractere juridice. Contractul de locaţiune se caracterizează prin următoarele

trăsături:

a) Este un contract translativ doar de folosinţă. Spre deosebire de contractul de vânzare-

cumpărare, ca urmare a încheierii unui contract de locaţiune nu se transmite un drept real, ci doar

un drept de creanţă, constând în folosinţa unui bun neconsumptibil. Acest caracter are consecinţe

atât sub aspectul riscurilor pieirii bunului (rămân asupra proprietarului), cât şi în alte privinţe.

Dacă bunul închiriat este frugifer, locatarul deşi are dreptul de a culege fructele, nu face acest

lucru în exercitarea unei prerogative specifice drepturilor reale, ci doar ca un accesoriu al

folosinţei. Ceea ce se transmite prin contractul de locaţiune este doar detenţiunea precară, motiv

pentru care locatarul nu va putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune.

b) Locaţiunea este un contract cu titlu oneros şi comutativ. Ambele părţi contractante

urmăresc să obţină pentru sine un avantaj patrimonial: locatorul să primească chiria, iar locatarul,

folosinţa bunului. Contractul nu are caracter aleatoriu, astfel că existenţa şi întinderea obligaţiilor

le este cunoscută încă de la încheierea contractului.

c) Locaţiunea face parte din categoria contractelor sinalagmatice (bilaterale), întrucât ca

efect al încheierii sale valabile, se nasc drepturi şi obligaţii în sarcina ambelor părţi contractante.

d) Sub aspectul modului de exprimare a consimţământului, locaţiunea este, în

reglementarea comună, un contract consensual, aşa cum arată expres art. 1781 NCC, valabil

încheiat fără vreo formalitate specială. Menţionăm, de asemenea, că nimic nu se opune ca

anterior încheierii contractului de locaţiune, părţile să încheie şi un antecontract. Caracterul

consensual permite astfel încheierea chiar şi verbală a contractului. Nu mai puţin adevărat este că,

în cazul ivirii unor neînţelegeri între părţi pe parcursul derulării contractului, se pot pune

probleme în legătură cu proba contractului . Este de reţinut că în materie de locaţiune, legiuitorul

NCC a reglementat expres caracterul executoriu al contractului de locaţiune prin prevederile art.

1798 NCC care arată cu caracter de noutate faptul că înscrisul sub semnătură privată care

constată contractul de locaţiune, înregistrat la organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă

108

autentică constituie titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele şi în condiţiile stabilite în

contract sau , în lipsa acestora prin lege.

e) Locaţiunea este un contract cu executare succesivă în timp. Elementul timp este de

esenţa locaţiunii, el fiind avut în vedere pentru executarea obligaţiilor ambelor părţi: folosinţa

trebuie asigurată un anumit timp, iar chiria este calculată în raport cu timpul folosirii, chiar dacă

preţul s-a fixat în mod global . Durata contractului de locaţiune poate fi determinată prin contract

sau chiar nedeterminată, dar în nici un caz nu poate fi veşnică. În acest sens prin prevederile art.

1783 NCC legiuitorul a fixat în mod imperativ durata maximă a locaţiunii la 49 de ani. Şi în

Codul civil anterior, articolul 1415 C.civ. interzicea în mod expres locaţiunile ereditare

(concesiunile perpetue de folosinţă imobiliară), cunoscute în vechiul drept sub denumirea de

emfiteuze sau embatic.

4. Condiţiile de validitate a contractului de locaţiune. Ca orice convenţie, locaţiunea

trebuie să îndeplinească ad validitatem cerinţele privind consimţământul, capacitatea, obiectul şi

cauza. Datorită particularităţilor, evidenţiate atât în doctrină, cât şi în practica judecătorească, ne

vom opri la câteva precizări privind capacitatea de a contracta şi obiectul contractului de

locaţiune.

5. Capacitatea părţilor contractante. În principiu, locaţiunea este un act de

administrare a patrimoniului , motiv pentru care părţile contractante trebuie să aibă capacitatea

de a încheia asemenea acte (este suficientă capacitatea de exerciţiu restrânsă a minorului între 14-

18 ani, cu încuviinţarea prealabilă a reprezentantului legal). Dacă însă contractul priveşte un

imobil, iar durata închirierii este mai mare de 5 ani, legiuitorul a considerat locaţiunea ca fiind un

act de dispoziţie şi, ca atare, se impune ca ambele părţi contractante să aibă capacitate deplină de

exerciţiu. ( art. 1784 alin. 3 interpretat per a contrario ).

Mai precizăm că, nefiind translativ de proprietate, contractul de locaţiune poate fi

încheiat, în calitate de locator, de orice persoană care are un drept (uzufruct, locaţiune etc.) asupra

bunului, nu neapărat de către proprietar. Cu alte cuvinte, este posibilă locaţiunea bunului altuia

, cu atât mai mult cu cât în NCC este valabilă şi vânzarea bunului altuia. În acest sens, în practica

judiciară anterioară NCC, s-a reţinut, de pildă: „Contractul de închiriere încheiat pe termen de 3

ani îşi păstrează valabilitatea chiar dacă a fost încheiat de proprietarul aparent, el având caracterul

unui act de administraţie (art. 1411 C.civ anterior.; art. 711 pct. 9 C.proc.civ.)” .

Potrivit prevederilor art. 1784 alin. 1 NCC dispoziţiile privitoare la incapacităţi prevăzute

de art. 1654 art. 1655 din materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător şi locaţiunii

( incapacitate atrasă de calitatea locatorului de mandatar, funcţionar public etc ). De asemenea,

sunt aplicabile prin analogie şi dispoziţiile art. 1653 inclusiv atunci când litigiul priveşte dreptul

de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii, fiind şi o derogare de la

regula că poate fi dat în locaţiune bunul altuia.

109

6. Obiectul contractului. Este reglementat expres prin prevederile art. 1779 NCC

intitulat Bunurile ce pot face obiectul locaţiunii, şi respectiv art. 1780 NCC intitulat Preţul

locaţiunii. Fiind un contract bilateral, locaţiunea are un obiect dublu: pe de o parte, bunul

închiriat, pe de altă parte, preţul, numit chirie.

7. Lucrul închiriat. Orice bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (cum ar fi

dreptul de uzufruct, dreptul de proprietate industrială etc.), dar nefungibil poate forma obiect al

contractului de locaţiune. De fapt, obiectul locaţiunii îl reprezintă tocmai folosinţa lucrului, pe

care locatorul trebuie să o procure locatarului zi cu zi, pe tot parcursul contractului .

Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi

închiriate numai în condiţiile legii speciale [art. 136 alin. (4) din Constituţie, art. 12 alin. (6) şi

art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia] 10

.

De asemenea, lucrurile cu regim special, cum ar fi armele, pot fi închiriate doar în condiţiile legii

speciale (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc şi al muniţiilor ).

8. Chiria, ca preţ pe care locatarul îl datorează în schimbul folosinţei bunului, se fixează

de obicei în bani, dar prin prevederile art. 1780 alin. 1 NCC, ca preţ al locaţiunii se pot stabili

orice alte bunuri sau prestaţii .

Potrivit prevederilor alineatului 2 al articolului sus menţionat, dispoziţiile privitoare la

preţul vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător şi chiriei, având în vedere că locaţiunea este

o vânzare a folosinţei unui imobil.

Chiria trebuie să fie determinată la momentul încheierii contractului, dar poate fi

determinabilă

, prin aprecierea unui terţ desemnat de părţi sau prin stabilirea unui procent din

beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia). Ca o altă condiţie de validitate a preţului

în contractul de locaţiune, asemănător vânzării, reţinem sinceritatea şi seriozitatea. Dacă chiria a

fost prevăzută doar fictiv sau bunul a fost dat spre folosinţă prin fixarea unei chirii derizorii,

contractul este nul ca locaţiune, putând fi valabil ca şi comodat, dacă bunul s-a predat.

Legislaţia în materie de taxe de timbru pentru activitatea notarială (O.G. nr. 12/1998, în

prezent abrogată) prevedea că este nul contractul de închiriere ce are ca obiect un imobil, dacă

părţile au convenit prin act secret să se plătească o chirie mai mare decât cea declarată în actul

autentic şi înregistrată la organul fiscal. Mai mult chiar, locatorul poate fi acuzat de săvârşirea

infracţiunii de evaziune fiscală dacă nu declară venitul real încasat din chirie.

110

Capitolul II

Efectele contractului de locaţiune

Obligaţiile locatorului

9. Noţiuni generale. Aceste obligaţii sunt reglementate expres prin prevederile art. 1786-

1795. Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului

folosinţa lucrului în tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face). Pentru a asigura folosinţa lucrului,

locatorul este obligat să predea bunul dat în locaţiune, să menţină bunul în stare corespunzătoare

de folosinţă pe toată durata locaţiunii, să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului,

prin garanţia împotriva tulburărilor provenite din propria faptă, de la terţi şi din viciile lucrului.

10. Obligaţia de predare constă în punerea la dispoziţia locatarului a bunului dat în

locaţiune, împreună cu toate accesoriile sale, în stare corespunzătoare folosinţei acestuia.

Predarea (art. 1787 NCC corespunzător art. 1420 pct. 1 C.civ. anterior ) lucrului dat în locaţiune

se poate cere la termenul convenit de părţi (imediat dacă nu s-a prevăzut un termen) şi – în lipsă

de stipulaţie contrară – la locul unde se găsea lucrul în momentul contractării şi cu cheltuiala

locatorului. În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul se poate adresa justiţiei cerând

predarea silită (dacă nu preferă să ceară rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se

mulţumeşte cu invocarea excepţiei de neexecutare), iar instanţa îl poate obliga pe locator şi la

plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Spre deosebire de vânzare-cumpărare, unde lucrul trebuie să fie predat în starea existentă

la încheierea contractului, în materia contractului de locaţiune, lucrul, împreună cu accesoriile

sale, trebuie predat într-o stare corespunzătoare folosinţei şi destinaţiei în vederea căreia a fost

închiriat.

Dacă starea bunului nu este corespunzătoare folosinţei, locatorul are obligaţia de a

efectua reparaţiile necesare în acest scop înainte de preluarea lucrului de către locatar şi chiar

dacă, printr-o clauză contractuală, toate reparaţiile ar fi fost puse în sarcina locatarului..

În cazul în care locatorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de predare a bunului închiriat în stare

normală de folosinţă, locatarul poate, potrivit dreptului comun aplicabil contractelor

sinalagmatice, să ceară executarea silită a obligaţiei, să invoce excepţia de neexecutare, dacă i se

cere să îndeplinească el o obligaţie contractuală, în fine, poate cere rezilierea contractului, cu

daune-interese.

11. Obligaţia efectuării reparaţiilor. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile

care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare, pe toată

111

durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite . ( art. 1788 alin.1 NCC) . Pentru aceasta, locatorul

trebuie să efectueze reparaţiile necesare în tot timpul locaţiunii, dacă în cursul ei bunul are nevoie

de asemenea reparaţii (reparaţii capitale, degradări provenind din uzul normal al lucrului sau

cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie şi la părţile comune ale imobilului folosite de mai

mulţi locatari).

Potrivit alin. 2 al art. 1788 NCC, în mod derogatoriu, locatorul nu trebuie să efectueze

reparaţiile numite locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa bunului şi care, din momentul

predării, sunt în sarcina locatarului .

Obligaţia efectuării reparaţiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să reconstruiască

imobilul care „a pierit în total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare” . Într-o atare

situaţie, contractul încetează 3

.

Dacă locatorul nu efectuează reparaţiile necesare în cursul locaţiunii, sau acesta deşi

încunoştinţat nu ia măsurile necesare de îndată, locatarul poate efectua el pe cheltuiala locatorului

reparaţiile necesare, locatorul fiind obligat să plătească şi dobânzile la sumele avansate de locatar.

În caz de urgenţă, locatarul îl poate încunoştinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor,

dobânzile în acest caz, curgând de la încunoştinţare.

12. Obligaţia de garanţie (art. 1794-1795 NCC ) . În virtutea obligaţiei de garanţie,

locatorul răspunde de tulburările provenite: 1. din propria faptă; 2. de la terţi , 3) din viciile

lucrului, 4) pentru lipsa calităţilor convenite, dacă prin aceste tulburări se aduce o atingere

serioasă folosinţei.

12.1. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept

consecinţă tulburarea în folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1789

NCC cu o reglementare mai generală decât art. 1424 C.civ. anterir, arată că locatorul este obligat

să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant folosinţa liniştită şi utilă

asupra bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica , diminua sau stânjeni o

astfel de folosinţă.

Dat fiind faptul că locatorul trebuie să întreţină lucrul în bună stare în tot cursul locaţiunii,

el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, chiar

dacă va fi lipsit în parte de folosinţa lucrului. Legea obligă pe locatar să suporte tulburarea

provocată de reparaţiile făcute de locator, cu condiţia ca aceste reparaţii să nu dureze mai mult de

10 zile .( art. 1803 NCC ). Însă reparaţiile trebuie să aibă caracter urgent, neputând fi amânate

până la încetarea contractului. Dacă reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi

scăzut cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Totuşi, pentru orice lipsă a

folosinţei bunului, locatarul are dreptul să ceară o scădere a chiriei, proporţional cu lipsa parţială

a folosinţei.

112

Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât locatarul pierde folosinţa totală a lucrului, atunci

el (nu şi locatorul) poate cere rezilierea contractului . Obligaţia de nu-l tulbura pe locatar nu poate

fi însă opusă proprietarului care doreşte să viziteze imobilul, împreună cu persoane care doresc să

îl cumpere, dacă această vizită a fost anunţată din timp şi are loc în prezenţa locatarului

.( art.

1804 NCC ).

12.2. Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburarea de

fapt şi cea de drept.

Articolul 1793 NCC ( corespunzător art. 1426 C.civ. anterior ) prevede că locatorul nu

răspunde de tulburarea cauzată prin faptul unui terţ care nu invocă vreun drept asupra lucrului.

Locatarul singur, în nume personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, şi anume prin

acţiunile posesorii. În acest sens, Codul de procedură civilă permite folosirea acţiunilor posesorii

nu numai de către posesori – care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi

habendi) –, dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul, „care deţine lucrul în interesul

său propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel

pentru care el deţine” (art. 676 C.proc.civ.) .

Prin urmare, locatarul poate folosi acţiunile posesorii pentru apărarea dreptului său de

folosinţă împotriva terţilor, cu condiţia ca agentul tulburător:

– să nu fie locatorul, adică „cel pentru care el deţine” şi faţă de care el poate acţiona sau

se poate apăra în temeiul contractului de locaţiune;

– să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat , cum ar fi dreptul de proprietate, în

cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra

lucrului .

În toate cazurile în care locatarul este tulburat în folosinţă prin faptul exercitării de către

un terţ (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinţă etc.) asupra

lucrului, locatorul va răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei, chiar dacă dreptul invocat

nu este confirmat în justiţie, dar a împiedicat folosinţa locatarului. În acest caz, locatarul are

dreptul de a cere fie rezilierea contractului (când acesta nu se mai poate executa sau când

folosinţa lucrului a fost prea mult micşorată) cu daune-interese, fie o micşorare a chiriei

proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune-interese .

În ambele ipoteze, locatorul va răspunde numai dacă a fost înştiinţat în timp util de

ameninţarea evicţiunii (chemat în garanţie în procesul dintre locatar şi terţul evingător). În caz

contrar, poate dovedi că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului , potrivit

art. 1795 alin. 2 ultima teză. ( exceptio mali processus ).

Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din

proces, arătând cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului (inclusiv acţiunea posesorie)

trebuie să fie îndreptată (instituţia procedurală de arătare a titularului dreptului) şi care este

obligat să-i apere folosinţa.

113

Se poate întâmpla ca tulburarea din partea terţului să se combine cu faptul personal al

locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul

imobilului l-a închiriat unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în

virtutea obligaţiei sale de a se abţine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea

locatarului în folosinţa lucrului.

Când folosinţa locatarului este tulburată printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau

al unui terţ oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul,

ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea acţiune în despăgubire

împotriva autorului faptei (răspundere delictuală), dar nu va avea acţiune în garanţie contra

locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasă robinetul de apă deschis şi astfel, prin plafon,

apa pătrunde în apartamentul de la parter 9

sau robinetul de gaze lăsat deschis provoacă o

explozie.

12.3. Răspunderea pentru viciile lucrului. Locatorul este garant pentru viciile (defectele,

stricăciunile) ascunse ale lucrului, care îi împiedică întrebuinţarea (art. 1790 NCC corespunzător

art. 1422 C.civ. anterior ), de exemplu, existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor,

infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie. În practica judecătorească a fost stabilită

răspunderea locatorului, chiar dacă lucrul nu este cu desăvârşire impropriu folosinţei, dar viciile

ascunse micşorează atât de mult posibilitatea de folosinţă, încât se poate prezuma că, în

cunoştinţă de cauză, locatarul n-ar fi închiriat sau ar fi plătit un preţ mai redus (locatorul nu

răspunde însă pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa). Gravitatea viciilor se apreciază

de instanţă.

Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a

cunoscut viciile) şi indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii contractului sau provin

din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa lucrului este succesivă.

În cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor

sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului,

cu daune-interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor. Daunele-interese se acordă chiar

dacă locatorul n-a cunoscut viciile lucrului.

Totuşi, există deosebire între locatorul de bună-credinţă, care răspunde numai pentru

daunele ce au putut fi prevăzute la încheierea contractului, şi locatorul de rea-credinţă, care

răspunde şi pentru daunele imprevizibile.

Dacă viciile se datorează cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul locaţiunii,

locatarul poate cere o reducere proporţională din preţ sau rezilierea contractului, dar fără daune-

interese, potrivit regulilor generale ale răspunderii contractuale, cauza străină nefiind imputabilă

locatorului.

114

12.4. Modificarea obligaţiei de garanţie. Deoarece nu este reglementată prin norme

imperative, obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi pentru vicii ascunse poate fi modificată prin

convenţia dintre părţi; ea poate fi agravată (de exemplu, şi pentru vicii care fac mai puţin comodă

folosinţa) sau, dimpotrivă, limitată ori înlăturată.

Limitarea sau înlăturarea garanţiei produce efecte numai dacă locatorul este de bună-

credinţă (de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datorează faptelor sau

actelor săvârşite de el ). Pe de altă parte, considerăm că înlăturarea obligaţiei de garanţie

exonerează pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adăpost de rezilierea, totală sau

parţială, a contractului; în măsura în care folosinţa nu poate fi asigurată, încasarea pentru viitor a

chiriei ar fi lipsită de cauză.

Obligaţiile locatarului

Sunt reglementate de art. 1796-1804 NCC .

Legea prevede în sarcina locatarului următoarele obligaţii:

13. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune. Este identică cu obligaţia

cumpărătorului de a lua în primire bunul vândut.

14. Obligaţia de a plăti chiria în cuantumul şi la termenul stabilit prin contract.

Conform art. 1797 NCC , locatarul trebuie să plătească preţul locaţiunii / chiria la

termenele stabilite potrivit uzanţelor. Dacă părţile nu au stabilit în contract scadenţa obligaţiei de

plată a chiriei, plata se va face potrivit uzanţelor (de exemplu, în ziua Sf. Dumitru) . Dacă nu

există uzanţe, chiria se plăteşte fie în avans pentru toată durata contractului, dacă acesta nu

depăşeşte o lună, fie în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă locaţiunea s-a convenit pe o durată

mai mare de o lună, fie în prima zi lucrătoare a fiecărui semestru , dacă durata locaţiunii este de

cel puţin un an. Contractul de locaţiune înregistrat la organele fiscale reprezintă titlul executoriu

pentru obligaţia de plată a chiriei, potrivit art. 1798 NCC. În lipsă de stipulaţie contrară, plata se

face – conform regulilor generale – la domiciliul debitorului (fiind cherabilă, iar nu portabilă). În

caz de neexecutare, locatorul poate cere executarea silită sau rezilierea contractului în privinţa

locatarului neplatnic, beneficiind şi de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor

locatarului .

În practica judiciară se admite că, asemănător cumpărătorului, şi locatarul ameninţat cu

evicţiunea are dreptul de a suspenda plata preţului (chiriei) în cazul în care este ameninţat de

evicţiune.

115

Tot astfel, dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat, locatorul

poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus). Dacă locatorul a

decedat, moştenitorii săi sunt îndreptăţiţi să ceară plata chiriei, în caz de refuz fiind admisibilă

acţiunea lor împotriva chiriaşului, pentru rezilierea contractului .

15. Obligaţia de a folosi bunul ca prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar şi

potrivit destinaţiei, potrivit dispoziţiilor art. 1796 alin. 1 litera c) din NCC, art. 1799 NCC )

locatarul trebuie să folosească bunul dat în locaţiune ca un bun proprietar (culpa fiind apreciată

după tipul abstract al omului diligent şi prudent – culpa levis in abstracto) şi numai la destinaţia

determinată prin contract, iar în lipsă de stipulaţie specială, la destinaţia prezumată după

circumstanţe (natura lucrului, destinaţia sa anterioară etc.). De exemplu, o casă de locuit nu va

putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic.

Considerăm însă că o profesiune liberală poate fi exercitată, cu condiţia de a nu se

schimba destinaţia. În practică, au intervenit uneori probleme în legătură cu folosirea în acest

scop a unor apartamente de bloc, prin opunerea asociaţiei locatarilor. Şi sub imperiul legii

speciale (Legea locuinţei nr. 114/1996) se impune obţinerea acordului asociaţiei de proprietari

pentru exercitarea unei profesii ce implică prezenţa publicului (de exemplu, notar, medic) într-un

apartament situat într-un bloc de locuinţe.

Dacă locatarul nu întrebuinţează lucrul – total sau parţial – potrivit destinaţiei sau

efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în starea

anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt însă permise lucrările de mică

însemnătate care nu schimbă destinaţia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei

de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are, în schimb, dreptul

de a cere, la încetarea locaţiunii, repunerea lucrului în starea iniţială, iar dacă nu o cere, locatarul

are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse lucrului.

Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar implică obligaţia de a întreţine lucrul

în tot timpul locaţiunii în stare de folosinţă astfel cum a fost predat. De aici, obligaţia locatarului

de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de simplă întreţinere, art. 1788 alin. 2 NCC).

Reparaţiile – indiferent de natura lor (chiar dacă sunt locative) – nu cad în sarcina locatarului,

dacă au fost cauzate prin vechime sau forţă majoră ori caz fortuit şi, bineînţeles, din culpa

locatorului, inclusiv viciile de construcţie. Sarcina probei incumbă locatarului. Dacă degradarea

lucrului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar

dacă nu sunt locative

. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă

stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.

Locatarul răspunde, de asemenea, de stricăciunile şi pierderile provocate de persoanele

familiei sale sau de sublocatari prin „persoanele familiei” înţelegându-se nu numai membrii

116

propriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepuşi, persoanele

tolerate, vizitatori etc.) .

Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar

numai la încetarea locaţiunii, căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, zugrăveli)

sunt suportate de locatar. Dacă însă neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea

sau chiar pierirea lucrului dat în locaţiune, locatorul poate acţiona în cursul locaţiunii, cerând

efectuarea reparaţiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

16. Obligaţia de a restitui lucrul la încetarea locaţiunii. După încetarea locaţiunii,

locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care i-a fost predat, conform inventarului făcut.

Prin «inventar» trebuie să se înţeleagă orice act de constatare a stării în care s-a aflat lucrul la

predare. În lipsă de inventar, prezumţia este că locatarul a primit lucrul în bună stare. Prezumţia

fiind relativă (iuris tantum), poate fi combătută de locatar prin dovada contrară .

Restituirea lucrului poate fi cerută de locator printr-o acţiune personală (ex contractu) sau

printr-o acţiune în revendicare (dacă are calitatea de proprietar).

Locatarul nu răspunde de pierirea sau deteriorarea lucrului din cauza vechimii, forţei

majore sau a cazului fortuit. Dovada incumbă, potrivit regulilor generale, locatarului. Evident,

locatarul nu răspunde nici de uzura normală a lucrului.

Dacă locatarul a făcut lucrări de construcţii sau plantaţii, ele devin prin accesiune

proprietatea locatorului. În lipsa rambursării cheltuielilor efectuate de locatar, locatorul nu are

dreptul la o majorare a chiriei determinată de sporirea confortului astfel realizat.

În orice caz, la încetarea contractului de locaţiune, raporturile dintre părţi – în lipsa

vreunei stipulaţii – urmează a fi soluţionate potrivit regulilor privind constructorii de rea-credinţă,

întrucât el este un detentor precar care ştia că plantează/construieşte pe terenul altuia.

17. Obligaţia de a permite examinarea bunului , este reglementată de art. 1804 NCC.

Locatorul are dreptul de a examina bunul la intervale rezonabile în raport cu natura şi destinaţia

bunului, precum şi de cei care doresc să-l cumpere sau să îl ia în locaţiune la încetarea

contractului, fără însă ca prin aceasta să cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului.

Contractul de sublocaţiune şi de cesiune a contractului de locaţiune

18. Contractul de sublocaţiune. Ca şi Codul civil anterior, NCC nu priveşte locaţiunea

ca pe un contract încheiat intuitu personae. Ca urmare, drepturile părţilor contractante se pot

transmite atât prin acte inter vivos, cât şi prin acte juridice pentru cauză de moarte.

În acest sens, art. 1805 NCC prevede expres că locatarul are dreptul de a încheia o

sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, dacă o asemenea facultate nu i-a

fost interzisă expres prin contractul de locaţiune. Per a contrario, dacă părţile vor să transforme

117

contractul într-unul intuitu personae, este nevoie să insereze o clauză expresă, astfel cum prevede

art. 1806 NCC . Prin excepţie, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea sau cesiunea nu este permisă

decât cu acordul scris al locatorului. Prin urmare, sublocaţiunea bunurilor mobile este un

contract in tuitu personae.

În privinţa transmiterii drepturilor şi obligaţiilor părţilor pe cale succesorală, după

încetarea din viaţă a locatorului şi/sau a locatarului, aceasta rezultă indirect din dispoziţiile art.

1820 NCC , potrivit cărora locaţiunea nu se desfiinţează prin moartea locatarului, nici prin aceea

a locatorului.

Prin sublocaţiune se înţelege acel contract prin care locatarul, ca titular al unui drept de

folosinţă dobândit printr-un contract de locaţiune valabil, transmite acest drept unei terţe

persoane, numite sublocatar, în schimbul unei chirii.

Pentru a fi în prezenţa unui contract de sublocaţiune valabil, este necesar mai întâi ca în

contractul principal de locaţiune o atare subînchiriere să nu fi fost interzisă. Într-adevăr, astfel

cum am arătat, prin convenţie expresă, locatorul şi locatarul pot conveni în sensul interzicerii

sublocaţiunii. Articolul 1806 NCC prevede că sublocaţiunea şi cesiunea contractului de locaţiune

pot fi interzise în totul sau în parte; această interzicere nu se presupune, ci trebuie să rezulte din

stipulaţie specială. În literatura juridică, pe bună dreptate, s-a recomandat interpretarea restrictivă

a unei clauze care interzice sublocaţiunea, în sensul că, dacă s-a interzis sublocaţiunea totală, este

permisă cea parţială, iar dacă interdicţia este imprecisă („nu se poate subînchiria”) ea se

interpretează în sensul unei sublocaţiuni totale, cea parţială fiind permisă. Validitatea

sublocaţiunii poate fi condiţionată (printr-o clauză din contractul principal de locaţiune) şi de

consimţământul locatorului la încheierea contractului de sublocaţiune. Acest consimţământ poate

fi dat în scris, dar şi verbal, ori să rezulte din acte sau fapte concludente. În orice caz, refuzul

locatorului de a consimţi la încheierea contractului de sublocaţiune nu trebuie să fie motivat, dar

nici să fie abuziv .

Deşi legea nu prevede expres, se subînţelege că pentru încheierea valabilă a contractului

de sublocaţiune se mai cere ca acesta să nu conţină stipulaţii care să contravină condiţiilor din

contractul principal (de exemplu, casa de locuit să fie subînchiriată cu destinaţie de local public

sau atelier, ori autoturismul, pentru a fi folosit la curse de încercare).

Încheierea contractului de sublocaţiune cu încălcarea condiţiilor menţionate reprezintă, de

fapt, o neexecutare a contractului principal de către locatar, astfel încât pot interveni sancţiunile

specifice, ca rezilierea contractului principal de locaţiune (ceea ce poate avea ca efect expulzarea

sublocatarului) însoţită, după caz, de daune-interese, instanţa putând acorda locatarului un termen

pentru a executa condiţiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosinţei potrivit destinaţiei.

Sublocaţiunea încheiată cu respectarea condiţiilor arătate este valabilă şi produce efecte

între părţi ca orice contract de locaţiune. În raport cu sublocatarul, locatarul principal are rolul de

locator: el este ţinut personal să-i procure folosinţa bunului, să întreţină şi să repare bunul.

Sublocatarul, la rândul său, trebuie să plătească chiria către locatarul principal.

118

Întrucât locatorul principal nu este parte contractantă, sublocaţiunea nu produce efecte

faţă de el (fiind o res inter alios acta); drepturile şi obligaţiile dintre locator şi locatarul principal

rămân neatinse. Locatarul răspunde faţă de locator de degradările produse de sublocatar .

Noutatea adusă de NCC faţă de codul anterior este reglementarea prin prevederile art.

1807 a unei acţiuni directe ex contractuus, pe care locatorul o are împotriva sublocatarului

pentru neplata chiriei. Sublocatarul nu poate opune locatorului plata anticipată a chiriei către

locatarul principal. Locatarul păstrează acest drept şi în caz de cesiune a creanţei. Locatorul se

poate îndrepta împotriva sublocatarului şi pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligaţii

asumate prin contractul de locaţiune.

19. Cesiunea contractului de locaţiune. În condiţiile în care poate interveni

sublocaţiunea este permisă şi cesiunea contractului de locaţiune de către locatar. Articolul 1805

NCC nu distinge, atunci când permite sublocaţiunea, cesionarea contractului.

Între cesiune şi sublocaţiune există aceeaşi diferenţă ca între vânzare (a dreptului de

folosinţă) şi locaţiune. Efectele cesiunii locaţiunii sunt aceleaşi ca ale oricărei cesiuni de contract,

potrivit art. 1808 NCC

. Pentru opozabilitatea faţă de terţi, cesiunea contractului de locaţiune

trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de el printr-un act autentic . Cesionarul devine

creditorul folosinţei bunului direct faţă de locator; de la cedent, el nu mai poate pretinde nimic, în

afară de garanţia datorată de cedentul unei creanţe. Cesionarul dobândeşte calitatea de locatar. În

stadiul actual al legislaţiei ce formează dreptul comun, NCC permite şi cesiunea de datorie între

vii , cesionarul dobândind drepturile şi obligaţiile care sint cuprinse în contractul de locaţiune, în

întregul său . În cazul neexecutării contractului de către locator, cesionarul are acţiune directă

împotriva acestuia.

Aceleaşi reguli se aplică şi în cazul în care dreptul de folosinţă se transmite în schimbul

unui alt drept de folosinţă (dublă cesiune). Astfel, fiecare copermutant (cedent) rămâne obligat

faţă de locatorul iniţial, dacă acesta nu a consimţit la liberarea debitorului (delegaţie perfectă).

Aşa cum în cazul contractului de schimb se aplică regulile vânzării (în completarea regulilor

prevăzute pentru contractul de schimb), în cazul schimbului de drepturi de folosinţă se aplică

regulile cesiunii locaţiunii.

Încetarea locaţiunii

20. Consideraţii generale privind cauzele de încetare a contractului de locaţiune. Ca

orice convenţie, născută mutuus consensus, locaţiunea poate lua sfârşit în cel mai natural mod, şi

anume prin acordul de voinţă al părţilor (mutuus dissensus), având ca efect rezilierea contractului.

În afară de această modalitate, contractul de locaţiune încetează, tot pe cale convenţională,

prin expirarea termenului.

119

Există şi moduri de încetare care intervin în afara acordului celor două părţi. Vom analiza

în cele ce urmează: denunţarea unilaterală a contractului; expirarea termenului; rezilierea

contractului pentru neexecutare; pierirea lucrului; desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului;

consecinţele înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a lucrului dat în locaţiune.

Astfel cum am precizat anterior, potrivit art. 1820 NCC., în principiu, moartea locatorului

sau a locatarului nu reprezintă, în lipsa vreunei stipulaţii exprese în sens contrar, cauză de

încetare a locaţiunii.

21. Denunţarea unilaterală a contractului de locaţiune. Codul civil prevede, în art.

1816 alin. 1 NCC pentru ipoteza contractelor în care termenul nu a fost determinat, posibilitatea

încetării raporturilor de locaţiune pe calea denunţării unilaterale de către oricare dintre părţi, cu

condiţia respectării concediului.

Prin „concediu” (termen de preaviz) se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea

voinţei de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării.

Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenţia dintre părţi, iar în lipsă, se stabileşte în

funcţie de natura lucrului şi după obiceiul locului sau potrivit art. 1797 NCC şi are drept scop ca

cealaltă parte să găsească un locatar (dacă preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe

care să-l ia în locaţiune (dacă preavizul a fost dat de locator).

Ca natură juridică, concediul este un act unilateral de voinţă, a cărui eficacitate nu depinde

de acceptarea de către partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului, fără a fi

nevoie de vreo justificare.

Legea prevede ca denunţarea să se facă prin notificare cu respectarea termenului de

preaviz. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de predare a bunului devine exigibilă, iar

contractul de locaţiune autentic sau prin înscris sub semnătură privată devine titlu executoriu

pentru îndeplinirea obligaţiei menţionate . În practica judecătorească s-a decis că acţiunea de

chemare în judecată pentru evacuare constituie manifestarea neechivocă a voinţei de denunţare a

contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionării litigiului .

Contractul se consideră reziliat din ziua următoare expirării termenului de preaviz.

22. Încetarea contractului de locaţiune prin expirarea termenului. În legătură cu

această cauză de încetare, trebuie să distingem după cum părţile au determinat prin convenţia lor

termenul locaţiunii sau, chiar dacă nu au făcut acest lucru, legea însăşi fixează durata locaţiunii.

Astfel, locaţiunea făcută pentru un timp determinat încetează de la sine cu trecerea

termenului, fără să mai fie nevoie de o prealabilă înştiinţare. Aşadar, prin simpla trecere a

termenului, locaţiunea încetează de drept.

120

23. Tacita relocaţiune (reconducţiune). Este posibil ca după expirarea termenului

contractual, locatarul să continue să folosească bunul, fără a fi împiedicat de locator. Pentru

această ipoteză, Codul civil reglementează instituţia tacitei relocaţiuni, în art. 1810 NCC., astfel :

după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi este lăsat

în posesiune, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei însă sunt reglementate de

dispoziţiile articolului privind locaţiunea fără termen .

Tacita reconducţiune fiind întemeiată pe o voinţă reciprocă şi tacită a ambelor părţi de a

continua contractul, o asemenea voinţă nu se mai poate presupune când una dintre ele a cerut

rezilierea contractului şi când pe tot timpul pentru care se pretinde că a fost tacită reconducţiune,

părţile au fost în proces de reziliere a acelui contract .

Întrucât tacita relocaţiune valorează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie îndeplinite

condiţiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor

contractante. Dacă pentru încheierea contractului, legea specială a prevăzut anumite condiţii (de

pildă, organizarea unei licitaţii), la expirarea termenului, contractul nu se poate reînnoi tacit, cu

eludarea obligaţiei pentru locator de a organiza licitaţie .

În caz de pluralitate de părţi, reînnoirea tacită poate opera numai cu consimţământul tacit

al tuturor părţilor. De exemplu, dacă unul dintre locatori a anunţat concediul sau unul dintre

locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre moştenitorii unicului locatar nu a continuat

folosinţa lucrului, tacita relocaţiune nu poate opera .

Tacita relocaţiune – dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă – poate fi

împiedicată de locator numai prin anunţarea concediului, expresie a manifestării voinţei de a nu

reînnoi contractul desfăcut prin efectul expirării termenului.

Concediul trebuie să fie anunţat anterior împlinirii termenului prevăzut în contract, dar

fără a fi aplicabile regulile preavizului (o anumită durată, rezonabilă), căci fiecare dintre părţi

cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un alt contractant din

timp. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a

continuat să folosească lucrul închiriat.

Contractul reînnoit prin tacita relocaţiune va produce aceleaşi efecte ca şi contractul iniţial

(inclusiv cu acelaşi cuantum al chiriei), dar se va considera încheiat fără termen. În literatura

juridică s-a subliniat însă că noua locaţiune ia naştere, în lipsă de stipulaţie expresă contrară, fără

garanţiile din contractul iniţial, întrucât garanţiile trebuie prevăzute expres şi nu pot fi prelungite

peste termenul stipulat .

24. Rezilierea contractului de locaţiune pentru neexecutare, este reglementată prin

prevederile art. 1817 NCC . Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, şi locaţiunii îi

sunt aplicabile regulile generale privind rezilierea în caz de neexecutare a obligaţiilor. Astfel, în

lipsa unui pact comisoriu expres, rezilierea va fi judiciară, instanţa putând acorda un termen de

graţie pârâtului pentru executarea obligaţiilor.

121

25. Imposibilitatea folosirii bunului . Conform art. 1818 NCC, dacă în timpul locaţiunii

bunul este distrus în totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, contractul

este de drept desfăcut.

Faţă de caracterul translativ de folosinţă al acestui contract, este firesc ca el să înceteze

din momentul în care, prin pierirea totală a bunului, locatorul nu mai este în măsură a asigura

locatarului folosinţa lucrului. Pe de altă parte, el nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea

sau înlocuirea bunului. Astfel cum s-a subliniat în doctrină, prin „pierire” se înţelege nu numai

distrugerea materială a lucrului, ci şi orice imposibilitate de folosire a acestuia (de exemplu,

rechiziţionarea, exproprierea sau confiscarea) .

Contractul este desfăcut indiferent dacă pierirea lucrului a fost fortuită sau se datorează

culpei, căci locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite. Dar dacă

pierirea s-a produs din culpă, partea vinovată va fi obligată să plătească daune-interese; dacă

pierirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune-interese, aplicându-se, în acest din urmă caz, teoria

riscului contractului.

Dacă lucrul a pierit numai în parte, contractul nu este de drept desfiinţat, ci locatarul are

alegerea între a cere o diminuare a chiriei sau chiar rezilierea, dacă partea pierită din lucru este

atât de însemnată, încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimţit – iniţial –

la încheierea contractului. Fiind o problemă de fapt, instanţa învestită cu o atare cerere de

reziliere (şi în cazul opunerii locatorului) va putea administra orice mijloace de probă pentru a

determina importanţa pe care partea pierită din bun a avut-o pentru locatar cu ocazia contractării.

Problema daunelor-interese se rezolvă la fel ca şi în cazul pieirii totale, adică după cum pierirea s-

a produs fortuit sau din culpa uneia din părţi 9

.

26. Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului. În baza principiului resoluto iure

dantis, resolvitur ius accipientis, dacă titlul în baza căruia locatorul consimţise la locaţiune se

desfiinţează sau se desface, va înceta şi contractul de locaţiune. De pildă, dacă titlul proprietarului

(locator) este anulat ori rezolvit sau dacă el a fost evins printr-o acţiune în revendicare, nu mai

poate asigura locatarului folosinţa bunului, ceea ce conduce la încetarea contractului de locaţiune.

Prin excepţie, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului

locatorului, fără a depăşi un an de la data desfiinţării titlului locatorului, dacă locatarul a fost de

bună-credinţă la data încheierii contractului.

În practica judecătorească şi literatura de specialitate se mai admite o derogare importantă

de la regula încetării contractului de locaţiune ca urmare a desfiinţării titlului locatorului. Este

vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moştenitorului) aparent, potrivit căreia contractul de

locaţiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează

efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real .

122

27. Înstrăinarea lucrului (imobilului) închiriat prin acte între vii. Este reglementată de

art. 1811-1814 NCC . Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul – chiar dacă

nu s-a obligat în acest sens – este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu

condiţia ca aceasta să îi fie opozabilă în condiţiile art. 1811 NCC .

Ca atare, în principiu, înstrăinarea lucrului dat în locaţiune nu atrage încetarea contractului

în curs de executare, cu respectarea următoarelor condiţii: locatorul şi locatarul să nu fi convenit

încetarea contractului odată cu înstrăinarea bunului ( art. 1812 NCC ) ; locaţiunea să fie

consemnată într-un înscris autentic sau într-un înscris sub semnătură privată, a cărui dată certă să

fie anterioară contractului de înstrăinare. Rezultă că vânzarea este o cauză de încetare a locaţiunii

numai dacă: contractul de locaţiune s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnătură privată fără

dată certă; părţile au convenit de la început în sensul încetării contractului la data înstrăinării.

Din modul în care Codul civil a reglementat această problemă, rezultă că protecţia

locatarului a fost preocuparea principală.

Desigur că nimic nu se opune ca după ce a dobândit bunul, cumpărătorul să se înţeleagă

cu locatarul în sensul continuării raporturilor de locaţiune .

Mai mult chiar, locatarul, în toate cazurile, trebuie să respecte contractul (chiar dacă nu

are dată certă şi nu este înscris) dacă cumpărătorul cere, căci facultatea de a invoca

inopozabilitatea contractului fără dată certă şi neînscris este numai a cumpărătorului (cu excepţia

cazului când s-a prevăzut în contractul de locaţiune desfacerea lui în caz de vânzare, de drept sau

la cererea locatarului).

Deşi Codul civil se referă, în reglementarea acestei probleme, numai la înstrăinarea bunului

închiriat prin vânzare, considerăm că regulile amintite la efectele şi opozabilitatea contractului de

locaţiune faţă de cumpărător (inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile şi în alte cazuri de înstrăinare sau

constituire de drepturi reale prin acte între vii, cu titlu particular, fie că sunt cu titlu oneros (schimb,

donaţie etc ).