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F. CONSIDERACIONES VALORATIVASF.1. ENFOQUE METODOLOGICO Por las caractersticas del terreno, en primer lugar, su ubicacin en un sector residencial donde son pocas las ofertas de terrenos, y en segundo lugar, su alto potencial de desarrollo, la estimacin del valor unitario del terreno se hace a travs del Mtodo Involutivo de Mercado, que se fundamenta en un Anlisis de Inversin Inmobiliaria, con fundamento en el CRITERIO DEL VALOR PRESENTE NETO, aplicado a un desarrollo hipottico de la parcela. En este sentido, se considera el ms probable aprovechamiento que se le puede dar a un terreno, mediante un proyecto factible, que considere las caractersticas fsicas y las condiciones legales del inmueble, as como las condiciones econmicas financieras presentes en el mercado inmobiliario. El desarrollo habitacional generar flujos de efectivo, que descontados a un Costo de Oportunidad de Capital producir el mayor Valor Presente Neto del Proyecto, y por ende, la mayor rentabilidad para el inversionista. F.2. FORMACION Y JUSTIFICACION DEL VALOR Con respecto a la estimacin del valor unitario para terrenos, se obtuvo la informacin siguiente: Sobre el desarrollo hipottico: De acuerdo con el anlisis preliminar, se presenta el desarrollo hipottico de la parcela en estudio con base en las condiciones del mercado inmobiliario de viviendas unifamiliares en el rea Metropolitana de Cabudare, que se caracteriza por tener una importante oferta inmobiliaria. Si se combina la realidad del mercado con la potencialidad del terreno, es factible considerar un desarrollo de viviendas unifamiliares de dos niveles, pareadas, en el mediano plazo de ejecucin y con un moderado nivel de riesgo. En este sentido, se hace un anlisis de

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inversin para la parcela y se asume el desarrollo de veinticuatro (24) unidades habitacionales pareadas con 100 m2 de construccin y 161,42 m2 de terreno. Hiptesis utilizadas para los Flujos de Caja La alternativa considera en el estudio las siguientes reas de construccin (vendibles):DESCRIPCIN VIVIENDAS UNIFAMILIARES rea 2 (m /Unid.) 100,00 Unidades (Unid.) 24,00 Total rea Vendible 2 (m ) 2.400,00 2.400,00

Una vez analizada la oferta de inmuebles en pre venta y ya construidos, el precio unitario de mercado (en trminos reales) asumido y las ventas totales son:DESCRIPCIN VIVIENDAS UNIIFAMILIARES rea 2 (m ) 2.400,00 Precio Unitario 2 (Bs./m ) 3.200,00 Precio Total (Bs.) 7.680.000,00 7.680.000,00

TOTAL VENTAS (Bs.)

Los costos unitarios directos de construccin (en trminos reales) se fundamentan en los datos de la empresa CINPRONET, con adecuaciones regionales y en presupuestos bases del tasador, mientras que los costos indirectos se obtuvieron de consultas bibliogrficas especializadas, siendo igualmente revisadas y analizadas. Calculado el costo total (sin tomar en cuenta la incidencia del apalancamiento financiero) se hace un cronograma de actividades para la construccin de las unidades en un lapso de doce (12) meses a partir del mes de junio del 2008 hasta mayo del 2009. Los ingresos, en trminos reales, vienen expresados en funcin del cronograma de ventas del estudio, y se fundamenta en una estratificacin de las ventas (no aleatorio), con la condicin de que el perodo de venta sea igual al perodo de la construccin. La forma de pago por cada inmueble, con base en el plan de venta es el siguiente:

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PLAN DE VENTASPrecio de Venta (Bs.) Cuota Inicial (Bs.) N JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO 320.000,00 96.000,00 Cuota Fija 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 9.400,00 130.000,00

Tasa de Descuento Es fundamental que se utilicen tasas de descuentos que consideren el riesgo y la naturaleza del emprendimiento, en este caso, a travs del Criterio del Valor Presente Neto lo que se busca, una vez determinada la tasa de descuento y estimados los flujos de caja, es conseguir el mximo valor del terreno que un inversionista tendra que pagar para que el emprendimiento sea viable econmicamente. El rendimiento esperado del emprendimiento, esto es, la Tasa Nominal de descuento, se estima con base en la Tasa de inversin promedio ms la inflacin, de este modo se tiene:

TN= Tint+TprDonde:

TN: Tasa nominal de descuento del negocio inmobiliario Tint: Tasa de inters activa promedio de los bancos, esto es 24,14 %.Fuente: http://www.gobiernoenlinea.ve

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Tpr: Prima por riesgo (por lo menos la inflacin del ao 2008, esto es,aproximadamente 20 %)

Entonces:

TN= 24,14 + 20 = 44,14 %A los efectos del clculo de la tasa de descuento real, vamos a utilizar la expresin siguiente:

(1+TR)= (1+ TN) /(1+Tinf) TN: Rendimiento nominal del proyecto inmobiliario= 44,14%. Tinf: Tasa de inflacin= 20%. TR: Rendimiento real del proyecto inmobiliario= 20,12%Resultados Al analizar los resultados obtenidos a travs del enfoque del Mtodo Comparativo de Datos del Mercado y del Mtodo Involutivo, se obtuvo un VPN de Bs.F 1.346.677,00, a una tasa de descuento real de 20,12%, por lo que el valor del terreno para el desarrollo hipottico y factible, se ubica en Bs.F 1.261.815,75, que se traduce, en funcin del rea del terreno, en 225,00 Bs.F/m2. Los resultados se presentan en la siguiente tabla:

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AO 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2009 C.O.C. (%)

MES JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO VALOR ACTUAL FLUJOS (Bs.F) 2.608.493

FLUJO INGRESOS (Bs.F) 288.000,00 412.200,00 545.800,00 592.800,00 543.800,00 485.400,00 225.600,00 225.600,00 225.600,00 225.600,00 225.600,00 3.684.000,00 INVERSIN INICIAL (Bs.F)

FLUJO EGRESOS (Bs.F) 145.277,63 178.501,29 149.146,91 601.333,87 652.744,25 564.780,65 606.561,92 271.046,10 312.899,28 351.415,72 385.804,36 385.804,36 VALOR PRESENTE NETO (BsF.) 1.346.677

FLUJO DE CAJA (Bs.F) 142.722,38 233.698,71 396.653,09 -8.533,87 -108.944,25 -79.380,65 -380.961,92 -45.446,10 -87.299,28 -125.815,72 -160.204,36 3.298.195,64 VALOR TERRENO (Bs.F)

FLUJO DESCONTADO (Bs.F) 140.558,94 226.667,43 378.887,28 -8.028,08 -100.933,72 -72.429,09 -342.331,08 -40.218,68 -76.086,61 -107.993,80 -135.426,82 2.745.826,81 VALOR TERRENO 2 (Bs.F/m ) 225,00

20,12

-1.261.816

1.261.815,75

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