12 PRINCIPIOS BÁSICOS 237-255

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 1

PRINCIPIOS BPRINCIPIOS BÁÁSICOS DE LA SICOS DE LA TASACITASACIÓÓNN


La PropiedadLa Propiedad

Principios Básicos de Valuación

Es el derecho de usar, gozar y disponer de una Es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva con las restricciones cosa de manera exclusiva con las restricciones y obligaciones establecidas por ley (Cy obligaciones establecidas por ley (Cóódigo digo Civil).Civil).Derechos privados de apropiaciDerechos privados de apropiacióónnLa propiedad sobre los bienes inmuebles se La propiedad sobre los bienes inmuebles se llama Propiedad Real (Normas IVS 2000).llama Propiedad Real (Normas IVS 2000).


Modificaciones y afianzamiento en el Modificaciones y afianzamiento en el tiempo.tiempo.

Influencia de los sistemas econInfluencia de los sistemas econóómicos.micos.Son aplicables a la valuaciSon aplicables a la valuacióón de cualquier n de cualquier

tipo de bienes: obras de arte, joyas, tipo de bienes: obras de arte, joyas, maquinarias, agua, petrmaquinarias, agua, petróóleo, minerales, redes leo, minerales, redes de servicio, ferrocarriles, transporte, etc.de servicio, ferrocarriles, transporte, etc.

Igualmente aplicables a los bienes Igualmente aplicables a los bienes inmuebles.inmuebles.

Son doce los principios, estando Son doce los principios, estando interrelacionados entre sinterrelacionados entre síí..

InformaciInformacióón Preliminarn Preliminar



1.1. Principio Del CambioPrincipio Del CambioPrincipios Básicos de Valuación

Los bienes inmuebles, al igual que otros Los bienes inmuebles, al igual que otros bienes sufren, a travbienes sufren, a travéés del tiempo, s del tiempo, cambios en su condicicambios en su condicióón. (oferta y n. (oferta y demanda).demanda).

Los cambios que se producen en la vida Los cambios que se producen en la vida econeconóómica, social, polmica, social, políítica y cultural de la tica y cultural de la comunidad influyen el valor de la comunidad influyen el valor de la propiedad.propiedad.

El valuador emite una opiniEl valuador emite una opinióón de valor n de valor sobre un bien para un momento dado sobre un bien para un momento dado considerando las influencias de esos considerando las influencias de esos cambios.cambios.


2.2. Principio De La Oferta y La DemandaPrincipio De La Oferta y La Demanda


La escasez relativa, por sLa escasez relativa, por síí sola, no fija el sola, no fija el valor del bien, tiene que existir una valor del bien, tiene que existir una demanda efectiva del bien para que se demanda efectiva del bien para que se forme el valor.forme el valor.

En un mercado de competencia perfecta, En un mercado de competencia perfecta, la formacila formacióón del valor sigue la Ley de la n del valor sigue la Ley de la Oferta y la Demanda (curvas bien Oferta y la Demanda (curvas bien definidas), en este caso, el precio es igual definidas), en este caso, el precio es igual al valor y al valor de mercado.al valor y al valor de mercado.

El Valor de mercado, en la prEl Valor de mercado, en la prááctica se ctica se estima como la media de los precios.estima como la media de los precios.


3.3. Principio De Uso Mejor y Mas ProductivoPrincipio De Uso Mejor y Mas Productivo

Denominado como: Denominado como: ““Uso mejor y mas Uso mejor y mas rentablerentable””, , ““mejor y mayor usomejor y mayor uso”” o o ““mas alto mas alto y mejor usoy mejor uso””..

““Es el uso capaz de producir el ingreso Es el uso capaz de producir el ingreso neto mas alto durante un perneto mas alto durante un perííodo de odo de tiempotiempo”” (Luis Nazario(Luis Nazario--Puerto Rico).Puerto Rico).

““El uso o programa viable para la El uso o programa viable para la utilizaciutilizacióón futura de una parcela de tierra o n futura de una parcela de tierra o de una propiedad que origina el mejor de una propiedad que origina el mejor valor actualvalor actual”” ((FrederikFrederik BabcockBabcock--USA).USA).



3.3. Principio De Uso Mejor Y Mas ProductivoPrincipio De Uso Mejor Y Mas Productivocontinuacicontinuacióón...n...

““El uso legal y factible que genera el mayor El uso legal y factible que genera el mayor valor presente de la tierra, en funcivalor presente de la tierra, en funcióón de la n de la capitalizacicapitalizacióón de los ingresos futuros atendiendo n de los ingresos futuros atendiendo las tasas de interlas tasas de interéés prevalecientes en el s prevalecientes en el mercadomercado””. (Ing. Rub. (Ing. Rubéén Manzur n Manzur –– Venezuela).Venezuela).

Toda valuaciToda valuacióón se propone determinar el valor n se propone determinar el valor presente de un bien, atendiendo a su utilidad presente de un bien, atendiendo a su utilidad potencial y a la rentabilidad de la propiedad en potencial y a la rentabilidad de la propiedad en ttéérminos reales y factibles, al comparrminos reales y factibles, al comparáársele con rsele con propiedades similares e inversiones equivalentes.propiedades similares e inversiones equivalentes.

Hay que considerar la variables econHay que considerar la variables econóómicasmicas



3.3. Principio De Uso Mejor Y Mas ProductivoPrincipio De Uso Mejor Y Mas Productivocontinuacicontinuacióón...n...

““Es el mejor uso o aprovechamiento que se le Es el mejor uso o aprovechamiento que se le puede dar a un bien inmueble, a travpuede dar a un bien inmueble, a travéés de un s de un proyecto factible, que considere las caracterproyecto factible, que considere las caracteríísticas sticas ffíísicas y las condiciones legales del inmueble, assicas y las condiciones legales del inmueble, asíícomo la situacicomo la situacióón econn econóómica mica -- financiera del financiera del mercado. La explotacimercado. La explotacióón futura del activo n futura del activo generargeneraráá flujos de efectivo, que descontados a un flujos de efectivo, que descontados a un Costo de Oportunidad de Capital producirCosto de Oportunidad de Capital produciráá el el Valor Presente Neto del proyecto, y por ende, la Valor Presente Neto del proyecto, y por ende, la mayor rentabilidad para el inversionistamayor rentabilidad para el inversionista””..

(Ing. Miguel Camacaro (Ing. Miguel Camacaro –– Venezuela)Venezuela)



4.4. Principio De Los Rendimientos Crecientes y Principio De Los Rendimientos Crecientes y DecrecientesDecrecientes..

No debe hacerse ninguna inversiNo debe hacerse ninguna inversióón que n que produzca una tasa de rentabilidad menor produzca una tasa de rentabilidad menor que el costo de oportunidad de capital.que el costo de oportunidad de capital.

Al agregar unidades de un factor, tales Al agregar unidades de un factor, tales como capital, trabajo, tierra, tecnologcomo capital, trabajo, tierra, tecnologíía, a, etc, se deben originar aumentos en los etc, se deben originar aumentos en los ingresos.ingresos.

La proporciLa proporcióón originada por la relacin originada por la relacióón n ingresos ingresos -- egresos en funciegresos en funcióón de la n de la producciproduccióón, define el punto de equilibrio.n, define el punto de equilibrio.



5.5. Principio De Balance y EquilibrioPrincipio De Balance y Equilibrio

En todo proyecto debe procurarse una En todo proyecto debe procurarse una equilibrada participaciequilibrada participacióón de los distintos factores n de los distintos factores de produccide produccióón para obtener el ingreso mn para obtener el ingreso mááximo ximo para la tierra, y debe evitarse el sacrificio de uno para la tierra, y debe evitarse el sacrificio de uno de ellos para poder mantener el mismo nivel de de ellos para poder mantener el mismo nivel de producciproduccióón.n.

Si el mercado fija el precio de venta del Si el mercado fija el precio de venta del inmueble, y se ha subinmueble, y se ha sub--utilizado la tierra, es utilizado la tierra, es posible que se baje la calidad de la construcciposible que se baje la calidad de la construccióón n para que sea rentable el proyecto.para que sea rentable el proyecto.

Este principio tiene relaciEste principio tiene relacióón directa con los de n directa con los de uso mejor y muso mejor y máás productivo; y el de los s productivo; y el de los rendimientos crecientes y decrecientes.rendimientos crecientes y decrecientes.



6.6. Principio De PredicciPrincipio De Prediccióónn

La actualizaciLa actualizacióón de los conocimientos y la n de los conocimientos y la experiencia del valuador, permitirexperiencia del valuador, permitiráán visualizar el n visualizar el futuro. Lo mfuturo. Lo máás cercano en el futuro es ms cercano en el futuro es máás viable. s viable.

Hay que estar pendiente de los cambios Hay que estar pendiente de los cambios econeconóómicos y sociales. (Principio del Cambio).micos y sociales. (Principio del Cambio).

La expectativa es importante al negociar una La expectativa es importante al negociar una propiedad. La prediccipropiedad. La prediccióón deber ser realizada con n deber ser realizada con fundamentos reales. fundamentos reales.

AsAsíí los rendimientos futuros de un bien los rendimientos futuros de un bien inmueble, se estiman en funciinmueble, se estiman en funcióón de su vida n de su vida úútil til econeconóómica.mica.



7.7. Principio De SustituciPrincipio De Sustitucióónn

Al momento de elegir una propiedad, un Al momento de elegir una propiedad, un comprador investigarcomprador investigaráá otras propiedades otras propiedades similares en el mercado y seleccionarsimilares en el mercado y seleccionarááaquella que le proporcione el mejor precio.aquella que le proporcione el mejor precio.

Al analizar dos proyectos de inversiAl analizar dos proyectos de inversióón, se n, se seleccionarseleccionaráá el que tenga el mayor valor el que tenga el mayor valor presente neto, considerando las presente neto, considerando las condiciones de riesgo y proporcionalidad condiciones de riesgo y proporcionalidad en el tiempo, para la inversien el tiempo, para la inversióón y n y recuperacirecuperacióón del capital. n del capital.



8.8. Principio Del Nivel De PreciosPrincipio Del Nivel De Precios

Cuando hay una variaciCuando hay una variacióón de los n de los costos de produccicostos de produccióón de un bien, estos n de un bien, estos producen variaciones importantes de producen variaciones importantes de los precios del producto.los precios del producto.

El alza sostenida de los niveles de El alza sostenida de los niveles de precios de los bienes y servicios precios de los bienes y servicios generan Inflacigeneran Inflacióón.n.

La opiniLa opinióón de valor debe n de valor debe fundamentarse en el conocimiento fundamentarse en el conocimiento pleno de esas variaciones de precios. pleno de esas variaciones de precios.



9.9. Principio De CompetenciaPrincipio De Competencia

Un sector con potencial de desarrollo Un sector con potencial de desarrollo definido (buena ubicacidefinido (buena ubicacióón, alta n, alta zonificacizonificacióón, garantn, garantíía de servicios, etc.) a de servicios, etc.) genera mayor deseabilidad.genera mayor deseabilidad.

El desarrollo de la actividad inmobiliaria El desarrollo de la actividad inmobiliaria en un sector genera competencia entre en un sector genera competencia entre los promotores y/o constructores.los promotores y/o constructores.

La diferenciaciLa diferenciacióón del producto n del producto inmobiliario.inmobiliario.



10.10. Principio De ConformidadPrincipio De Conformidad

El uso de la tierra debe estar conforme El uso de la tierra debe estar conforme con las disposiciones que norman el con las disposiciones que norman el desarrollo urbano.desarrollo urbano.

Deben estar claras las disposiciones Deben estar claras las disposiciones legales contenidas en las leyes que regulan legales contenidas en las leyes que regulan el desarrollo urbano.el desarrollo urbano.

Debe existir la garantDebe existir la garantíía de servicios para a de servicios para los nuevos desarrollos.los nuevos desarrollos.

Considerar la evaluaciConsiderar la evaluacióón del impacto n del impacto ambiental.ambiental.



11.11. Principio De UtilidadPrincipio De Utilidad

En la medida que un bien sea En la medida que un bien sea úútil y til y satisface las necesidades del potencial satisface las necesidades del potencial comprador, en un mercado con relativa comprador, en un mercado con relativa escasez, el valor tiende a ser mayor.escasez, el valor tiende a ser mayor.

La utilidad de un bien es relativa y debe La utilidad de un bien es relativa y debe corresponder con las variaciones del poder corresponder con las variaciones del poder adquisitivo del comprador.adquisitivo del comprador.



12.12. Principio De IntegraciPrincipio De Integracióón y Desintegracin y Desintegracióónn

Los asentamientos humanos pasan por Los asentamientos humanos pasan por distintas etapas durante su existencia: distintas etapas durante su existencia: integraciintegracióón, estabilidad y desintegracin, estabilidad y desintegracióónn

Es necesario percatarse en cuEs necesario percatarse en cuáál de estas l de estas etapas se encuentra la propiedad, toda vez etapas se encuentra la propiedad, toda vez que ello se reflejarque ello se reflejaráá en los ingresos futuros en los ingresos futuros y en consecuencia, en el valor presente.y en consecuencia, en el valor presente.

Las condiciones internas de la propiedad Las condiciones internas de la propiedad y las y las externalidadesexternalidades son fundamentales son fundamentales para establecer el valor de un bien.para establecer el valor de un bien.



13. 13. Principio De Calidad y NormalizaciPrincipio De Calidad y NormalizacióónnLa calidad de un bien dependerLa calidad de un bien dependeráá del del

cumplimiento de las normas establecidas para su cumplimiento de las normas establecidas para su producciproduccióón, esto sin duda contribuye a mejorar la n, esto sin duda contribuye a mejorar la deseabilidad del producto.deseabilidad del producto.

La calidad se refleja en el precio final de La calidad se refleja en el precio final de comercializacicomercializacióón de un bien, fortaleciendo su n de un bien, fortaleciendo su competitividad y su posicionamiento en el competitividad y su posicionamiento en el mercado.mercado.

Las actividades del valuador, asLas actividades del valuador, asíí como los como los ananáálisis y estudios tlisis y estudios téécnicos, deben cumplir cnicos, deben cumplir normativas. normativas.



14. 14. Principio De La ObjetividadPrincipio De La Objetividad

““LeLeíí con gran intercon gran interéés los trabajos de Gay Talese, s los trabajos de Gay Talese, Truman Capote, Tom Wolfe y Norman Mailer, y algo Truman Capote, Tom Wolfe y Norman Mailer, y algo bastante positivo para mbastante positivo para míí saqusaquéé de esas largas de esas largas lecturas y relecturas. Sin embargo, la conclusilecturas y relecturas. Sin embargo, la conclusióón n mmáás importante a la que llegus importante a la que lleguéé, aquella que ha sido , aquella que ha sido mi faro y mi gumi faro y mi guíía a –– perdperdóóneseme la rimbombancia de neseme la rimbombancia de la expresila expresióón n –– es que, en todo trabajo periodes que, en todo trabajo periodíístico, stico, ssóólo es posible alcanzar la objetividad total mediante lo es posible alcanzar la objetividad total mediante una subjetividad bien intencionadauna subjetividad bien intencionada. Creo, adem. Creo, ademáás, s, que que ééste fue el secreto que aplicaron tan grandes ste fue el secreto que aplicaron tan grandes periodistas como los que acabo de mencionarperiodistas como los que acabo de mencionar””. . ((BryceBryce Echenique,1996Echenique,1996))


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