10 О Т Ч Ё Т № 971/3 · «Аудит. Консалтинг. Оценка....

Общество с ограниченной ответственностью«Аудит. Консалтинг. Оценка.

«Уралтехносервис»

10

О Т Ч Ё Т № 971/3

об оценке рыночной стоимости имущества ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХСТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА» (по согласованному перечню в

количестве 36 позиций), расположенного по адресу:г.Челябинск, ул.Линейная, д.82,

по состоянию на 15 апреля 2019г.

ЗАКАЗЧИК:

ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА»

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «АКО «Уралтехносервис»

г. Челябинск 2019 г

Общество с ограниченной ответственностью«Аудит. Консалтинг. Оценка

«Уралтехносервис»

28 мая 2019г. Конкурсному управляющемуООО "ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНО-ВЫХ МАТЕРИАЛОВ "АФИНА"господину Золотухину И.А.

Уважаемый Игорь Анатольевич!

На основании Договора на оценку №971 от 15.04.2019г. заключенным между нами,ООО «АКО «Уралтехносервис» выполнена оценка рыночной стоимости имуществаООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА» (по согласованно-му перечню в количестве 36 позиций), расположенного по адресу: г.Челябинск,ул.Линейная, д.82, по состоянию на 15 апреля 2019г.

Оценка выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от2.06.2016г. № 172-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об оце-ночной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с Федеральными Стандар-тами оценки (ФСО№1,2,3,7,10).

Оценка объектов произведена на основании осмотра и предоставленной документа-ции. Развернутый анализ источников информации и расчеты стоимости объектов оценкипредставлены в соответствующих разделах отчета. Отдельные части оценки, приведенные вотчете, не могут трактоваться раздельно, а только в совокупности, принимая во вниманиевсе содержащиеся там допущения и ограничения.

Выводы о стоимости объектов оценки, содержащиеся в отчете, основаны на расче-тах, заключениях и информации, предоставленной Заказчиком, а также на опыте и профес-сиональных знаниях оценщиков.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по выводам, содержащим-ся в отчете, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Генеральный ДиректорООО «АКО «Уралтехносервис» И.В.Гвоздев

Аудит. Консалтинг. Оценка«Уралтехносервис»

3

ССООДДЕЕРРЖЖААННИИЕЕ

Сопроводительное письмо1 Общая информация, идентифицирующая объекты оценки 41.1 Основные факты и выводы 41.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 51.3 Итоговая величина стоимости Объектов оценки 61.4 Основание для проведения оценки 62. Задание на оценку 73. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 94. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при прове-

дении оценки10

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения 136. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливаю-

щие количественные и качественные характеристики объектов оценки14

6.1 Реквизиты юридического лица, и балансовая стоимость объекта 146.2 Количественные и качественные характеристики объекта 156.3 Физические свойства объектов оценки 176.4 Сведения об износе и устареваниях 176.5 Информация о текущем использовании объектов оценки 177. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи) объекта

оценки18

8. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значенийценообразующих факторов

19

8.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки встране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, вт. ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки

19

8.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежать оцениваемые объекты 248.3 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопостави-

мых объектов26

9 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, за-тратного и сравнительного подходов к оценке (последовательность определениястоимости объекта оценки)

27

10 Затратный подход 3411 Сравнительный подход 3912 Согласование результатов и заключение об итоговой рыночной стоимости объек-

тов48

12.1 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке 4812.2 Итоговая величина стоимости Объектов оценки 4913 Декларация оценщика 51

Использованная литература 52Приложения 53


4

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ1.1 Общая информация, идентифицирующая объекты оценки

Конкурсным управляющим ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ«АФИНА» на основании решения Суда является Золотухин И.А.

Перечень имущества ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА»,подлежащего оценке

№ п/п Наименование Код (номенклатурныйномер)

Единицаизмерения

Количе-ство

Первоначаль-ная балансо-

вая стоимость,руб.

ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие 600 тонн ( тип: 6-DOR-CKO, MFG №20-1001) шт 1

Смеситель планетарный Pemat PMPR L3000 шт 1Гидронасос 313.4.250.07Е.503 8438 шт 1Транспортер 3/4-6,0 м. шт 1Бункер питателя с площадкой / для Японского пресса 00000004754 шт 1

1

Автомат укладчик/ для Японского пресса/ Р00000018 шт 1

3 681 200,05

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 127 931,193 Таль электрическая "Балканско Эхо" г/п 5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 220 000,00

4 Трансформаторная подстанция 2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 170 435,59

5 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 175 423,736 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 151 670,007 Пленка термоусадочная белая с флексопечатью в/с 7934 рул 13 153 758,64

8 Права по договору №98/15Н участия в долевомстроительстве жилого дома от 30.10.2018г.

Башкортостан, город Уча-лы, микрорайон №9, дом

15, квартира 98кв.м. 38 н/д

9 Жилое помещение. Кадастровый номер74:36:0000000:53980

Челябинская область,город Челябинск, улица

Агаглакова, дом 56, квар-тира 46

кв.м. 46,6 н/д

10 Жилое помещение.Кадастровый номер74:36:0000000:53937



кв.м. 46,4 н/д

11 Полуприцеп грузовой (бортовой) МАЗ 9380 Р00000189 шт 1 50 000,0012 ГАЗ 33023, ХТН 33023011832956 Р00000122 шт 1 21 000,0013 УРАЛ 63635-0110, ХIP63685070000587 Р00000123 шт 1 40 000,0014 КАМАЗ 6520, ХТС 65200061126062 Р00000127 шт 1 40 000,00

15 КамАЗ 54115-15 тягач седельный, ХТС54115R6227741 Р00000128 шт 1 72 000,86

16 Полуприцеп цистерна ТЦ-15 Р00000129 шт 1 72 000,8617 Автопогрузчик KOMATCU FD70-7 P00000125 шт 1 343 739,9618 Погрузчик фронтальный MITSUBER шт 1 3 455 479,0019 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 65 088,0020 Станок плоскошлифовальный 3 Б7 Р00000096 шт 1 41 231,5921 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 40 591,4922 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 43 351,9223 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 24 873,8424 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 9 501,8425 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 30 479,7626 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 16 473,6027 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 100,00

28 Ножницы листовые НГ-474 (Гильотина, в ангаре.) №А061 00000005074 шт 1 100,00

29 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 4 378,5030 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 21 312,0031 Наружная канализация 00000004762 шт 1 38 972,2232 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 19 375,9733 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 2 448,7334 Станок токарно-винторезный 1К62 ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 100,0035 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 28 260,0036 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 65 988,02

Итого: 9 227 267,36


5

1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

№п/п Наименование Код (номенкла-

турный номер)

Единицаизмере-

ния

Коли-чество

Рыночная стои-мость затрат-

ным подходомбез учета НДС,

руб.

Рыночная стои-мость сравни-

тельным подхо-дом без учета

НДС, руб.

Рыночная стои-мость доходным

подходом безучета НДС, руб.

Рыночнаястоимость безучета НДС, сучетом округ-

ления , руб.ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие 600тонн ( тип: 6-DOR-CKO, MFG №20-1001)

шт 1

Смеситель планетарный Pemat PMPRL3000 шт 1

Гидронасос 313.4.250.07Е.503 8438 шт 1Транспортер 3/4-6,0 м. шт 1Бункер питателя с площадкой / дляЯпонского пресса 00000004754 шт 1

1

Автомат укладчик/ для Японскогопресса/ Р00000018 шт 1

2 076 933,07 Не применялся Не применялся 2 076 933,07

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 38 865,50 Не применялся Не применялся 38 865,50

3 Таль электрическая "Балканско Эхо"г/п 5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 66 836,00 Не применялся Не применялся 66 836,00

4 Трансформаторная подстанция2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 64 722,92 Не применялся Не применялся 64 722,92

5 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 57 100,43 Не применялся Не применялся 57 100,436 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 39 494,87 Не применялся Не применялся 39 494,87

7 Пленка термоусадочная белая с флек-сопечатью в/с 7934 рул 13 40 038,75 Не применялся Не применялся 40 038,75

8Права по договору №98/15Н участия вдолевом строительстве жилого дома от30.10.2018г.

Башкортостан,город Учалы,

микрорайон №9,дом 15, кварти-

ра 98

кв.м. 38 Не применялся 1 260 000,00 Не применялся 1 260 000,00


Челябинскаяобласть, город

Челябинск,улица Агаглако-

ва, дом 56,квартира 46

кв.м. 46,6 Не применялся 2 250 000,00 Не применялся 2 250 000,00






11 Полуприцеп грузовой (бортовой) МАЗ9380 Р00000189 шт 1 Не применялся 58 000,00 Не применялся 58 000,00

12 ГАЗ 33023, ХТН 33023011832956 Р00000122 шт 1 Не применялся 82 000,00 Не применялся 82 000,0013 УРАЛ 63635-0110, ХIP63685070000587 Р00000123 шт 1 Не применялся 605 000,00 Не применялся 605 000,0014 КАМАЗ 6520, ХТС 65200061126062 Р00000127 шт 1 Не применялся 738 000,00 Не применялся 738 000,00

15 КамАЗ 54115-15 тягач седельный,ХТС 54115R6227741 Р00000128 шт 1 Не применялся 523 000,00 Не применялся 523 000,00

16 Полуприцеп цистерна ТЦ-15 Р00000129 шт 1 Не применялся 223 000,00 Не применялся 223 000,0017 Автопогрузчик KOMATCU FD70-7 P00000125 шт 1 Не применялся 1 189 000,00 Не применялся 1 189 000,0018 Погрузчик фронтальный MITSUBER шт 1 Не применялся 2 058 000,00 Не применялся 2 058 000,0019 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 21 186,14 Не применялся Не применялся 21 186,1420 Станок плоскошлифовальный 3 Б7 Р00000096 шт 1 13 420,88 Не применялся Не применялся 13 420,8821 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 13 212,53 Не применялся Не применялся 13 212,5322 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 14 111,05 Не применялся Не применялся 14 111,0523 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 8 096,44 Не применялся Не применялся 8 096,4424 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 3 092,85 Не применялся Не применялся 3 092,85

25 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 9 921,16 Не применялся Не применялся 9 921,16

26 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 5 362,16 Не применялся Не применялся 5 362,1627 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 32,55 Не применялся Не применялся 32,55

28 Ножницы листовые НГ-474 (Гильоти-на, в ангаре.) № А061 00000005074 шт 1 32,55 Не применялся Не применялся 32,55

29 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 1 425,20 Не применялся Не применялся 1 425,2030 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 6 937,06 Не применялся Не применялся 6 937,0631 Наружная канализация 00000004762 шт 1 12 685,46 Не применялся Не применялся 12 685,4632 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 6 306,88 Не применялся Не применялся 6 306,8833 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 797,06 Не применялся Не применялся 797,06

34 Станок токарно-винторезный 1К62ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 32,55 Не применялся Не применялся 32,55

35 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 9 198,63 Не применялся Не применялся 9 198,6336 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 21 479,10 Не применялся Не применялся 21 479,10

Итого: 13 757 321,79


6

1.3 Итоговая величина стоимости Объектов оценкиПроведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том,

что по состоянию на дату оценки 15.04.2019 г. итоговая величина рыночной стоимости Объектовоценки округленно составляет:

№ п/п Наименование Код (номенклатур-ный номер)


ния


Первоначаль-ная балансовая

стоимость,руб.

Рыночная стои-мость без учетаНДС, с учетом

округления , руб.ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие 600 тонн ( тип: 6-DOR-CKO,MFG №20-1001) шт 1


1


3 681 200,05 2 076 933,07

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 127 931,19 38 865,503 Таль электрическая "Балканско Эхо" г/п 5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 220 000,00 66 836,004 Трансформаторная подстанция 2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 170 435,59 64 722,925 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 175 423,73 57 100,436 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 151 670,00 39 494,877 Пленка термоусадочная белая с флексопечатью в/с 7934 рул 13 153 758,64 40 038,75

8 Права по договору №98/15Н участия в долевом строительст-ве жилого дома от 30.10.2018г.

Башкортостан, городУчалы, микрорайон

№9, дом 15, квартира98

кв.м. 38 н/д 1 260 000,00

9 Жилое помещение. Кадастровый номер 74:36:0000000:53980

Челябинская область,город Челябинск,улица Агаглакова,

дом 56, квартира 46

кв.м. 46,6 н/д 2 250 000,00

10 Жилое помещение.Кадастровый номер 74:36:0000000:53937



кв.м. 46,4 н/д 2 240 000,00

11 Полуприцеп грузовой (бортовой) МАЗ 9380 Р00000189 шт 1 50 000,00 58 000,0012 ГАЗ 33023, ХТН 33023011832956 Р00000122 шт 1 21 000,00 82 000,0013 УРАЛ 63635-0110, ХIP63685070000587 Р00000123 шт 1 40 000,00 605 000,0014 КАМАЗ 6520, ХТС 65200061126062 Р00000127 шт 1 40 000,00 738 000,0015 КамАЗ 54115-15 тягач седельный, ХТС 54115R6227741 Р00000128 шт 1 72 000,86 523 000,0016 Полуприцеп цистерна ТЦ-15 Р00000129 шт 1 72 000,86 223 000,0017 Автопогрузчик KOMATCU FD70-7 P00000125 шт 1 343 739,96 1 189 000,0018 Погрузчик фронтальный MITSUBER шт 1 3 455 479,00 2 058 000,0019 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 65 088,00 21 186,1420 Станок плоскошлифовальный 3 Б7 Р00000096 шт 1 41 231,59 13 420,8821 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 40 591,49 13 212,5322 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 43 351,92 14 111,0523 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 24 873,84 8 096,4424 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 9 501,84 3 092,8525 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 30 479,76 9 921,1626 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 16 473,60 5 362,1627 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 100,00 32,5528 Ножницы листовые НГ-474 (Гильотина, в ангаре.) № А061 00000005074 шт 1 100,00 32,5529 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 4 378,50 1 425,2030 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 21 312,00 6 937,0631 Наружная канализация 00000004762 шт 1 38 972,22 12 685,4632 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 19 375,97 6 306,8833 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 2 448,73 797,0634 Станок токарно-винторезный 1К62 ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 100,00 32,5535 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 28 260,00 9 198,6336 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 65 988,02 21 479,10

Итого: 9 227 267,36 13 757 321,79

Итоговая рыночная стоимость имущества, рассчитанная с учетом износа и состояниярынка округленно, соответствует 13 757 321,79 (Тринадцать миллионов семьсот пятьдесят семь ты-сяч триста двадцать один рубль 79 копеек) без учета НДС.

1.4 Основание для проведения оценкиОценка проведена на основании Договора на оценку № 971 от 15.04.2019г, заключенного

между ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА» и ООО «АКО «Урал-техносервис». Обязательность проведения оценки обусловлена необходимостью соблюдения требо-ваний ст.130,139 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротст-ве)» С изменениями на дату оценки).


7

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУОбъекты оценки








1


3 681 200,05










кв.м. 46,6 н/д




кв.м. 46,4 н/д






Итого: 9 227 267,36


8

Состав объекта оценкиОбъекты оценки, относящиеся к группе движимого и недвижимого имуществарассматривается как единое целое, то есть не имеет составных частей и оцени-вается целиком

Характеристики объекта оценки и его оцениваемыхчастей или ссылки на доступные для оценщика доку-менты, содержащие такие характеристики

Отображены в разделе «Описание объектов оценки». Перечень документов –стр. 14-17

Адрес местонахождения объекта оценки г.Челябинск, ул.Линейная, д.82

Имущественные права на Объект оценкиСобственником является:ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА»

Обременения Не зарегистрированыПрава, учитываемые при оценке объекта оценки Право собственностиЦель оценки Определение рыночной стоимости Объектов оценки

Предполагаемое использование результатов оценки исвязанные с этим ограничения

Предполагаемым использованием результатов оценки является консультиро-вание Заказчика о начальной цене имущества для проведения торгов.Обязательность проведения оценки обусловлена необходимостью соблюдениятребований ст.130,139 Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несо-стоятельности (банкротстве)» «С изменениями на дату оценки).

Ограничения, связанные с предполагаемым использо-ванием результатов оценки

Результаты оценки не могут быть использованы никаким способом, крометого, который указан в предполагаемом использовании

Вид стоимости РыночнаяДата оценки 15 апреля 2019г.Дата осмотра объектов оценки 30 апреля 2019г.Срок проведения оценки С 15 апреля по 08 мая 2019г.Дата составления отчета 08 мая 2019г.

Допущения и ограничения, на которых основываетсяоценка

Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями иограничениями, если иное дополнительно не зафиксировано в отчете:В соответствие с договором № 911 на оценку и справкой заказчика (пп 15. п 2.ст. 146. НК РФ) рыночная стоимость рассчитана без НДС.Оценщик, использовал при проведении оценки Объекта документы, получен-ные от заказчика, допускал, что с даты, указанной в документах до даты оцен-ки каких-либо существенных количественных и качественных измененийхарактеристик Объекта оценки не произошло.Прочие допущения и ограничения указаны в разделе настоящего Отчета стр.10

Возможные границы интервала, в котором может нахо-диться стоимость

Определение границ интервалов не предусмотрено


9

33.. ССВВЕЕДДЕЕННИИЯЯ ОО ЗЗААККААЗЗЧЧИИККЕЕ ООЦЦЕЕННККИИ ИИ ООББ ООЦЦЕЕННЩЩИИККЕЕ

Полное наименование (включая организационно-правовую форму)

Общество с ограниченной ответственностью «ЗАВОДСОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИ-НА»

ОГРН 1077448004017Дата регистрации в ЕГРЮЛ 05.04.2007г

Место нахождения454079, ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ЧЕЛЯ-БИНСК, УЛИЦА ЛИНЕЙНАЯ, ДОМ 82

ИНН 7448089082

Заказчик

КПП 745201001

Оценщик Ульев Алексей ВладимировичНаименование СРО НП «СМАО»№ в реестре СРО 2756

Информация о член-стве в СРО

Место нахождения СРО 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д.32АМесто нахождения оценщика 454080 г. Челябинск, ул. Энгельса, 46Номер и дата выдачи документа, подтверждающе-го получение профессиональных знаний в областиоценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП№ 406251 по программе «Оценка стоимостипредприятия (бизнеса)», выдан Межотраслевымрегиональным центром повышения квалифика-ции и переподготовки кадров при Челябинскомгосударственном университете 26 ноября 2002г.Квалификационный аттестат в области оценоч-ной деятельности по направлению «Оценка биз-неса» №013383-3 от 22.06.2018г.Квалификационный аттестат в области оценоч-ной деятельности по направлению «Оценка не-движимости» №008976-1 от 04.04.2018г.Квалификационный аттестат в области оценоч-ной деятельности по направлению «Оценка дви-жимого имущества» №011349-2 от 24.04.2018г.

Номер и дата выдачи документа, подтверждающе-го получение высшего образования

Южно-Уральский Государственный универси-тет, 2001г. Диплом серии ДВС №0047221, выдан14.06.2001г. инженер по специальности «Инфор-мационно-измерительная техника и технологии»

Сведения о страховании профессиональной ответ-ственности

Страховой полис №8191R/776/00029/9 от06.02.2019г. ОАО «АльфаСтрахование». Страхо-вая сумма – 300 000 рублей. Срок действия:06.02.2019г. - 05.02.2020г.

Стаж работы в оценочной деятельности Стаж работы в оценке с сентября 2000г.

Оценщик Нижегородова Людмила ФеогниевнаНаименование СРО НП «СМАО»№ в реестре СРО 2757

Информация о член-стве в СРО

Место нахождения СРО 123007, г. Москва, Хорошевское ш., д.32АМесто нахождения оценщика 454080 г. Челябинск, ул. Энгельса, 46Номер и дата выдачи документа, подтверждающе-го получение профессиональных знаний в областиоценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовкеМежрегионального центра повышения квалифи-кации и переподготовки кадров при Челябин-ском государственном университете по програм-ме «оценка стоимости предприятия (бизнеса)»серии ПП №406260 выдан 26.11.2002г. Год окон-чания 2002.Квалификационный аттестат в области оценоч-ной деятельности по направлению «Оценка не-движимости» №008975-1 от 04.04.2018г.

Номер и дата выдачи документа, подтверждающе-го получение высшего образования

Южно-Уральский Государственный универси-тет, 1976г. Диплом серии ДВС №0049686, выдан17.06.1976г. Инженер-строитель по специально-сти «Промышленное и гражданское строительст-во»

Сведения об Оценщикеисполнителя

Сведения о страховании профессиональной ответ-ственности

Страховой полис №443-747-006415/19 от28.01.2019г. СПАО «Ингострах». Страховая сумма– 300 000 рублей. Срок действия: 06.02.2019г. -


10

05.02.2020г.Стаж работы в оценочной деятельности Стаж работы в оценке с июля 1997г.

Общество с ограниченной ответственностью «Аудит.Консалтинг. Оценка «Уралтехносервис»

Полное наименование (включая организационно-правовую форму)ИННКПП

7453097434745301001

Основной государственный регистрационныйномер

1037403866873

Дата присвоения основного государственногорегистрационного номера

от 18 марта 2003г.

Место нахождения, тел., эл. адрес 454080 г. Челябинск, ул. Энгельса, 46.Тел. 2356000E mail:[email protected]

Количество оценщиков в штате (соответствующихтребованиям Федерального закона «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» от 29 июля1998г. №135-ФЗ)

Два

Сведения о юридическомлице, с которым оценщикзаключил трудовой договор

Сведения о страховании Страховой полис ПОО-0010171971 от 03.04.2019г.ООО «Зетта Страхование». Страховая сумма30 000 000 рублей. Срок действия: 04.04.2019г. –03.04.2020г.

ИИннффооррммаацциияя ооббоо ввссеехх ппррии--ввллееккааееммыыхх кк ппррооввееддееннииююооццееннккии ии ппооддггооттооввккее ооттччееттааообб ооццееннккее ооррггааннииззаацциияяхх ииссппееццииааллииссттаахх сс ууккааззааннииеемм ииххккввааллииффииккааццииии ии ссттееппееннии ииххууччаассттиияя вв ппррооввееддееннииии ооццеенн--ккии ооббъъееккттоовв ооццееннккии

Специалисты дополнительно не привлекались.

ССввееддеенниияя оо ннееззааввииссииммооссттииююррииддииччеессккооггоо ллииццаа,, сс ккооттоо--ррыымм ооццееннщщиикк ззааккллююччииллттррууддооввоойй ддооггооввоорр

Настоящим Общество с ограниченной ответственностью «АКО «Уралтехносервис» подтверждает полноесоблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Общество с ограниченной ответственностью «АКО «Уралтехносервис» подтверждает, что не имеет имуще-ственного интереса в объекте оценки и (или) не является аффилированным лицом заказчика.Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величиныстоимости объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке.

ССввееддеенниияя оо ннееззааввииссииммооссттииооццееннщщииккаа

Настоящим оценщики Нижегородова Людмила Феогниевна и Ульев Алексей Владимирович подтверждаютполное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении оценочной деятельно-сти и составлении настоящего отчета об оценке.Оценщики Нижегородова Людмила Феогниевна и Ульев Алексей Владимирович не являются учредителя-ми, собственниками, акционерами, должностными лицами или работниками юридического лица - заказчи-ка, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки. Оценщики не состоят с указанными лица-ми в близком родстве или свойстве.Оценщики Нижегородова Людмила Феогниевна и Ульев Алексей Владимирович не имеют в отношенииобъекта оценки вещных или обязательственных прав вне договора и не являются участниками (членами)или кредиторами юридического лица – заказчика, равно как и заказчик не является кредитором или стра-ховщиком оценщиков.Размер оплаты оценщикам за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимо-сти объекта оценки, указанной в настоящем отчете об оценке.

44.. ДДООППУУЩЩЕЕННИИЯЯ ИИ ООГГРРААННИИЧЧИИТТЕЕЛЛЬЬННЫЫЕЕ УУССЛЛООВВИИЯЯ,, ИИССППООЛЛЬЬЗЗООВВААННННЫЫЕЕООЦЦЕЕННЩЩИИККООММ ППРРИИ ППРРООВВЕЕДДЕЕННИИИИ ООЦЦЕЕННККИИ

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕН-ЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА ОЦЕНКИ

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия под-разумевают их полное однозначное понимание Исполнителем, Оценщиком исполнителя иЗаказчиком, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, неоговоренные в тексте Договора на оказание услуг по оценке и Отчета, теряют силу. На-стоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как заподписью Заказчика и Исполнителя. Настоящие условия распространяются и на правопре-

mailto:mail:[email protected]


11

емников Сторон. Заказчик Исполнитель и Оценщик исполнителя должны и в дальнейшемсоблюдать настоящие условия даже в случае, если имущественные права на объекты оцен-ки полностью или частично перейдут к другому лицу.

Допущения1. Оценщик исполнителя не несет юридическую ответственность за достовер-

ность представленных Заказчиком прав на оцениваемый объект. Оцениваемые права счи-таются свободными от каких-либо претензий или правовых ограничений, кроме оговорен-ных в правоустанавливающих документах и указанных в отчете об оценке.

2. Допускается, что информация, полученная от Заказчика, является надежной идостоверной.

3. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, предос-тавленной другими сторонами, потому для этих сведений указывается источник информа-ции.

4. Объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, еслииное не указано в отчете.

5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых фак-торов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщиках не лежит ответст-венность по обнаружению подобных факторов.

Ограничивающие условия1. Отчет об оценке выражает профессиональное мнение Оценщика относитель-

но рыночной стоимости оцениваемого объекта и не является гарантией того, что объектбудет продан на свободном рынке по цене, равной его рыночной стоимости, указанной вданном отчете.

2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это преду-смотрено договором на оценку. Оценка была произведена только для указанных в договорецелей.

3. Настоящий отчет действителен только в полном объеме, любое использованиеотдельных частей отчета не отражает точку зрения Оценщика.

4. Заключение о рыночной стоимости действительно только для объекта в це-лом. Все промежуточные расчетные данные, полученные в процессе оценки, не обязатель-но отражают экономические отношения на рынке.

5. Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или почастям без предварительного письменного согласования с Заказчиком.

6. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного со-гласия Оценщика.

7. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать инымспособом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда и засчет заказчика.

8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого объектаоценки действительно только на дату оценки.

Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкованиярезультатов проведения оценки объекта оценки

1. Утверждения и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильны-ми и корректными.

2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения действительны строго впределах допущений и ограничивающих условий (в соответствии с п.п. «Допущения», «ог-раничивающие условия», «ограничения и пределы применения полученного результата


12

оценки»), являющихся неотъемлемой частью настоящего Отчета, и являются личными, не-зависимыми и профессиональными.

3. У Оценщика исполнителя и у ООО «АКО «Уралтехносервис» не было текуще-го имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в объектеоценки, а также какие-либо дополнительные обязательства по отношению к какой-либо изсторон, связанных с объектом оценки. Оценщик исполнителя выступал в качестве объек-тивного и беспристрастного специалиста. Оценщик исполнителя и другие сотрудникиООО «АКО «Уралтехносервис» не являются родственниками или свойственниками посто-янно действующего исполнительного органа и представителей Заказчика, Оценщик испол-нителя и ООО «АКО «Уралтехносервис» не заинтересованы лично, прямо или косвенно вцелях применения настоящего отчёта, Оценщик исполнителя не находился и не находитсяв служебной или иной зависимости от постоянно действующего исполнительного органа ипредставителей Заказчика.

4. Оплата услуг Исполнителя и Оценщика исполнителя не связана с определен-ной итоговой величиной стоимости объекта оценки.

5. Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в Отчете, соответ-ствуют требованиям «Федеральных стандартов оценки» №1, №2, №3,№7,№10 утвержденныхПриказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297, №298, №299; от 25 сентября2014г.№611; N 328 от 01.июня.2015 и иными нормативным актам, ссылки на которые со-держатся в тексте отчета.

6. Количество оценщиков в штате (соответствующих требованиям Федеральногозакона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ).

Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными дляполноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объектаоценки.

1. Сведения указаны в разделах Затратный подход», «Сравнительный подход»,«Доходный подход» настоящего отчёта.

2. Перечень используемых при проведении оценки объектов оценки данных суказанием источников их получения, а также перечень документов используемых оценщи-ком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов: Справ-ка о балансовой стоимости имущества. Источник получения: ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕН-НЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА».

Все документы, закрепляющие права на объекты оценки, справки, перечень объек-тов, ПТС и ПСМ представлены заказчиком в виде копии - даны в приложении к отчету.

Кроме перечисленных, в оценке использованы данные:Данные Источник: (Копии даны в приложении к отчету)Перечень объектов оценки с указанием, инвентарного номер, годаввода, балансовой стоимости, технических характеристик

ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ«АФИНА»

Справка о текущем использовании объектов оценки ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ«АФИНА»

Сведения для раздела «Анализ рынка» Ссылки на источники даны по тексту раздела «Анализ рынка»


13

55.. ППРРИИММЕЕННЯЯЕЕММЫЫЕЕ ССТТААННДДААРРТТЫЫ ООЦЦЕЕННООЧЧННООЙЙ ДДЕЕЯЯТТЕЕЛЛЬЬННООССТТИИ ИИ ООББООСС--ННООВВААННИИЕЕ ИИХХ ППРРИИММЕЕННЕЕННИИЯЯ

Применяемые (используемые) стандартыоценочной деятельности (оценки), информация о федеральных стандартах оценки,

стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценкиобъекта оценки

Настоящая оценка была выполнена с применением следующих стандартов оценки:Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-

вания к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательный к применению при осуществленииоценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от20.05.2015 г. № 297;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обяза-тельный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного при-казом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обяза-тельный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного при-казом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденныйприказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611;

Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (фсо№10) Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328.

СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Некоммерческогопартнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМО-СТИ» Протокол №78 от 15.08.2008г. с дополнениями и изменениями.

«Правила деловой и профессиональной этики» Некоммерческого партнерства «Со-общество специалистов-оценщиков «СМАО». Протокол №74 от 18.07.2008г. и дополнения-ми и изменениями.

Обоснование применения ФСО-1,2,3,10, Стандартов и правил осуществления оце-ночной деятельности СРОО

При оценке использовались только утвержденные стандарты оценки (вышепере-численные), обязательные к применению, иные стандарты не использовались. Использова-ние указанных стандартов определено согласно с Федеральным Законом от 29 июля 1998года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями и до-полнениями от 5.07.2016г., действующими с 01.01.2017г.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Рос-сийской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельностина территории Российской Федерации оценщик должен соблюдать требования Федераль-ных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержден-ных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является».


14

66.. ООППИИССААННИИЕЕ ООББЪЪЕЕККТТАА ООЦЦЕЕННККИИ СС ППРРИИВВЕЕДДЕЕННИИЕЕММ ССССЫЫЛЛООКК ННАА ДДООККУУММЕЕННТТЫЫ,,УУССТТААННААВВЛЛИИВВААЮЮЩЩИИЕЕ ККООЛЛИИЧЧЕЕССТТВВЕЕННННЫЫЕЕ ИИ ККААЧЧЕЕССТТВВЕЕННННЫЫЕЕ ХХААРРААККТТЕЕРРИИССТТИИККИИООББЪЪЕЕККТТООВВ ООЦЦЕЕННККИИ

6.1 Реквизиты юридического лица, и балансовая стоимость объектаПолное наименование (включая организационно-правовую фор-му)

Общество с ограниченной ответственностью «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХСТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА»

ОГРН 1077448004017Дата регистрации в ЕГРЮЛ 05.04.2007г

Место нахождения454079, ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ЧЕЛЯБИНСК, УЛИЦАЛИНЕЙНАЯ, ДОМ 82

ИНН 7448089082КПП 745201001

Перечень имущества








1


3 681 200,05










кв.м. 46,6 н/д




кв.м. 46,4 н/д






15


Итого: 9 227 267,36

Год постановки на бухгалтерский учет – 2015г.

6.2 Количественные и качественные характеристики объектаСведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектами оценки.



ния


Первона-чальная

балансоваястоимость,

руб.

Описание техническогосостояния

ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие 600 тонн (тип: 6-DOR-CKO, MFG №20-1001) шт 1


Гидронасос 313.4.250.07Е.503 8438 шт 1Транспортер 3/4-6,0 м. шт 1Бункер питателя с площадкой / для Япон-ского пресса 00000004754 шт 1

1


3 681 200,05 Удовлетворительное тех-ническое состояние

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 127 931,19 Неудовлетворительноетехническое состояние

3 Таль электрическая "Балканско Эхо" г/п5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 220 000,00 Неудовлетворительное

техническое состояние

4 Трансформаторная подстанция 2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 170 435,59 Удовлетворительное тех-

ническое состояние

5 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 175 423,73 Удовлетворительное тех-ническое состояние

6 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 151 670,00 Неудовлетворительноетехническое состояние

7 Пленка термоусадочная белая с флексопе-чатью в/с 7934 рул 13 153 758,64 Неудовлетворительное

техническое состояние


Башкортостан,город Учалы, мик-рорайон №9, дом15, квартира 98

кв.м. 38 н/д Удовлетворительное тех-ническое состояние


Челябинская об-ласть, город Челя-бинск, улица Агаг-

лакова, дом 56,квартира 46

кв.м. 46,6 н/д Удовлетворительное тех-ническое состояние


Челябинская об-ласть, город Челя-бинск, улица Агаг-

лакова, дом 56,квартира 15

кв.м. 46,4 н/д Удовлетворительное тех-ническое состояние

11 Полуприцеп грузовой (бортовой) МАЗ9380 Р00000189 шт 1 50 000,00 Удовлетворительное тех-


12 ГАЗ 33023, ХТН 33023011832956 Р00000122 шт 1 21 000,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

13 УРАЛ 63635-0110, ХIP63685070000587 Р00000123 шт 1 40 000,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

14 КАМАЗ 6520, ХТС 65200061126062 Р00000127 шт 1 40 000,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

15 КамАЗ 54115-15 тягач седельный, ХТС54115R6227741 Р00000128 шт 1 72 000,86 Удовлетворительное тех-


16 Полуприцеп цистерна ТЦ-15 Р00000129 шт 1 72 000,86 Удовлетворительное тех-ническое состояние

17 Автопогрузчик KOMATCU FD70-7 P00000125 шт 1 343 739,96 Удовлетворительное тех-ническое состояние


16

18 Погрузчик фронтальный MITSUBER шт 1 3 455 479,00 Хорошее техническоесостояние

19 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 65 088,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

20 Станок плоскошлифовальный 3 Б7 Р00000096 шт 1 41 231,59 Удовлетворительное тех-ническое состояние

21 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 40 591,49 Удовлетворительное тех-ническое состояние

22 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 43 351,92 Удовлетворительное тех-ническое состояние

23 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 24 873,84 Удовлетворительное тех-ническое состояние

24 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 9 501,84 Удовлетворительное тех-ническое состояние

25 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 30 479,76 Удовлетворительное тех-ническое состояние

26 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 16 473,60 Удовлетворительное тех-ническое состояние

27 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 100,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

28 Ножницы листовые НГ-474 (Гильотина, вангаре.) № А061 00000005074 шт 1 100,00 Удовлетворительное тех-


29 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 4 378,50 Удовлетворительное тех-ническое состояние

30 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 21 312,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

31 Наружная канализация 00000004762 шт 1 38 972,22 Удовлетворительное тех-ническое состояние

32 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 19 375,97 Удовлетворительное тех-ническое состояние

33 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 2 448,73 Удовлетворительное тех-ническое состояние

34 Станок токарно-винторезный 1К62ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 100,00 Удовлетворительное тех-


35 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 28 260,00 Удовлетворительное тех-ническое состояние

36 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 65 988,02 Удовлетворительное тех-ническое состояние

Итого: 9 227 267,36Источник: справка собственника, осмотр объектов оценки

Обременения не зарегистрированы. Объекты принадлежат ООО «ЗАВОД СОВРЕ-МЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА» по праву собственности.

№п/п Наименование

Код (но-менклатур-ный номер)

Годвы-пус-ка

марка, номер шаcси,VIN

№ свиде-тельства орегистра-

ции

№ двигателя, кузова Гос. №

11Полуприцеп грузо-вой (бортовой) МАЗ9380

Р00000189 1992 шасси 624 7439520915 ВА 790574

12 ГАЗ 33023, ХТН33023011832956 Р00000122 2001

Шасси33023011858918,

ХТН33023011832956

7427928896 1307801733023010014252 У998СО174

13 УРАЛ 63635-0110,ХIP63685070000587 Р00000123 2007 Шасси

XIP63685070000587 7424131679 70000959XIP63685070000587 У453НС174

14 КАМАЗ 6520, ХТС65200061126062 Р00000127 2006 ХТС65200061126062 7431930217 62369975, 1991802 В892ОМ174

15

КамАЗ 54115-15тягач седельный,ХТС54115R6227741

Р00000128 2006 ХТС54115R62277410 7431930220 62358460

1982322 A492XC74

16 Полуприцеп цис-терна ТЦ-15 Р00000129 2006 Х3W96020060000642 7431930221 X3W9602006000064

2 BB308174

17 АвтопогрузчикKOMATCU FD70-7 P00000125 2004 CA 222491 26342859

18Погрузчик фрон-тальныйMITSUBER

2015 ML 333N XUG0300FCFCB07073

BB6GAF30005


17

Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количествен-ные и качественные характеристики объектов:

Справка о балансовой стоимости имущества.Решение арбитражного суда Челябинской области об утверждении конкурсным

управляющим ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИНА»Золотухина И.А. №А76-13497/2018 от 24.01.19г.

Оценщик не имеет права, а его специалисты - профессиональной квалификации,необходимой для предоставления услуг по экспертизе правовых вопросов. Изложенноевыше мнение о составе имеющихся прав и правообладателе основывается исключитель-но на содержании представленных Заказчиком копий документов, и предназначаетсялишь для того, чтобы пользователи Отчёта могли понимать какие права оценивались, и,что существование таких прав представляется весьма вероятным. В случае необходимо-сти установления подлинности прав и их состава, такая работа должна быть порученапрофессиональным юристам.

6.3 Физические свойства объектов оценкиТехническая характеристика объектов оценки, Оценщиком определена из докумен-

тов, устанавливающих качественные и количественные характеристики – справки о техни-ческом состоянии объектов оценки и личного осмотра. Копии данных документов даны вприложении к настоящему отчету.

Количественные характеристики имущества приведены выше.6.4 Сведения об износе и устареваниях

Сведения об износе и устареваниях приведены выше.6.5 Информация о текущем использовании объектов оценкиКонструктивные элементы оцениваемого имущества обуславливают возможность их

использования: по прямому назначению в качестве недвижимого имущества, оборудованияи товарно-материальных ценностей.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенновлияющие на его стоимость.

Банкротство ООО «ЗАВОД СОВРЕМЕННЫХ СТЕНОВЫХ МАТЕРИАЛОВ «АФИ-НА» говорит о плачевном финансовом положении предприятия. Продажа оцениваемогоимущества через аукцион позволит найти для него нового инвестора.


18

77.. ААННААЛЛИИЗЗ ННААИИЛЛУУЧЧШШЕЕГГОО ИИ ННААИИББООЛЛЕЕЕЕ ЭЭФФФФЕЕККТТИИВВННООГГОО ИИССППООЛЛЬЬЗЗОО--ВВААННИИЯЯ ((ННННЭЭИИ)) ООББЪЪЕЕККТТАА ООЦЦЕЕННККИИ

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в от-ношении наилучшего использования имущества, исходя из анализа состояния рынка. Понятиенаиболее эффективного использования (НЭИ), применяемое в настоящем Отчете, определяетсякак наиболее вероятное, физически возможное, юридически разрешенное, экономически целе-сообразное, в результате которого стоимость имущества является максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования имущества означает, что в процессеоценки выбирается такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физическивозможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использованияобеспечивает максимальную стоимость имущества с учетом всех ограничений. То есть, из всехвозможных вариантов использования имущества выбирается наиболее доходный, и именно ониспользуется для оценки.

Определение соответствия или несоответствия существующего или предполагаемоговида использования имущества его наиболее эффективному использованию проводится по сле-дующим критериям:

• вероятность осуществления (выясняется, является ли предполагаемое использованиерациональным и вероятным);

• физическая осуществимость (выясняется, имеются ли физические препятствия дляосуществления предполагаемого использования);

• юридическая допустимость (выясняется, является ли использование законным или жеесть разумная вероятность того, что можно получить юридический документ на право исполь-зования);

• экономическая целесообразность и финансовая выполнимость (выясняется, являетсяли предполагаемое использование финансово осуществимым и не приведут ли затраты под но-вое использование к тому, что новое использование станет неосуществимым);

• максимальная остаточная стоимость имущества (стоимость имущества должна бытьнаибольшей).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования требует того, чтобыоценка стоимости объекта, который может быть использован по-разному, производилась приусловии его наилучшего и наиболее эффективного использования. Применительно к машинам,оборудованию и транспортным средствам согласно этому принципу любая машина должнаоцениваться, допуская, что она применяется по прямому назначению, обеспечивается полнаязагрузка машины во времени и по мощности, соблюдаются правила технического обслужива-ния и ремонта, поддерживается нормальный режим эксплуатации, рабочий персонал имеет со-ответствующую квалификацию. Трудности с соблюдением данного принципа возникают тогда,когда оценивают объекты, обладающие многофункциональностью и несколькими сферамиприменения.

В связи с тем, что оцениваемое имущества находится в эксплуатационном состоянии, по-этому единственно возможный вариант использования оцениваемого имущества – это его те-кущее использование в качестве недвижимого имущества, оборудования и товарно-материальных ценностей (т.е. текущее использование).


19

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙИЛИ ДИАПАЗОНОВ ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

8.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки встране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в т. ч. тен-

денций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценкиЧелябинск - областной центр. Расположен на расстоянии 1919 км. от Москвы. Населе-

ние города составляет 1,09 млн. человек. По численности население Челябинска занимает 8-оеместо в России. Площадь территории 500 кв.км.

Челябинск - крупный промышленный мегаполис, деловой, научный и культурныйцентр Южного Урала. По индустриальной мощи он находится в первой пятерке городов стра-ны. Это крупнейший транспортный узел, связанный путями сообщения со всем евразийскимконтинентом. В южноуральской столице действует международный аэропорт «Челябинск»,проходят федеральные автомагистрали М5, М36, М51. Челябинское отделение Южноураль-ской железной дороги - крупнейший транспортный узел Транссибирской магистрали. Челя-бинск входит в тройку российских мегаполисов с наиболее развитой транспортной инфра-структурой. Пассажирские перевозки осуществляются троллейбусами, трамваями, автобусами,маршрутными и легковыми такси. Ведется строительство метро.

Челябинск – крупный промышленный город, центр научной и культурной жизни облас-ти. Современная структура производства сложилась с учетом исторически мощного производ-ственного потенциала, удобного географического положения и наличия квалифицированныхкадров. Наибольшее значение для города имеют металлургия, машиностроение, металлообра-батывающая, пищевая и строительная отрасли. Существенные мощности сосредоточены намногочисленных конверсируемых предприятиях ВПК.

Основным производством в столице Южного Урала является металлургия и производ-ство готовых металлических изделий, на долю которых сейчас приходится более 60% объемавсей выпускаемой промышленными предприятиями города продукции.

Челябинск является одним из крупнейших в стране производителей высококачествен-ных сплавов, жаропрочных и нержавеющих сталей, сортового и листового проката. Промыш-ленные гиганты областной столицы известны далеко за пределами региона и страны. Срединих - Челябинский металлургический и электрометаллургический комбинаты, Челябинскийтрубопрокатный завод, завод Трубодеталь и другие.

Машиностроение в отраслевой структуре промышленного производства Челябинскасоставляет около 13%. В числе наиболее крупных предприятий - Челябинский кузнечно-прессовый завод, Челябинский тракторный завод-Уралтрак (ЧТЗ), Челябинский завод дорож-ных машин им. Колющенко, Челябинский автоматно-механический завод, Челябинский меха-нический завод.

В Челябинске развита пищевая промышленность, а также сфера услуг и торговля. Уроссийского потребителя пользуется спросом продукция кондитерской фабрики «Южурал-кондитер», агропромышленного объединения «Макфа», Центра пищевой индустрии «Ари-ант», объединения «СоюзПищепром».

В своем экономическом развитии город Челябинск преодолел несколько этапов.В XVIII веке в результате воздействия природно-климатических, социальных, геополи-

тических факторов город имел статус города-крепости, жители которого преимущественнозанимались выращиванием сельскохозяйственных культур, в городе отсутствовало промыш-ленное производство, необходимые товары можно было приобрести только на ярмарке.

Благодаря выгодному экономико-географическому и стратегическому положению го-рода в сочетании с исторически мощным производственным потенциалом и наличием квали-фицированных кадров Челябинск является одним из наиболее индустриально развитых горо-дов Российской Федерации.

Челябинск является деловым, научным, культурным и спортивным центром ЮжногоУрала. Крупный транспортный узел (железные и шоссейные дороги), стоит наТранссибирской магистрали. Международный аэропорт. Челябинск — крупный промышлен-ный центр с предприятиями металлургии, машиностроения, металлообработки, приборострое-


20

ния, трубной, химической, лёгкой и пищевой промышленности. По индустриальной мощи Че-лябинск находится в первой десятке городов России. Около 40 % продукции города — металл.Челябинск является одним из крупнейших в России производителей высококачественныхсплавов, жаропрочных и нержавеющих сталей, сортового и листового проката. Челябинскпроизводит 43 % российских ферросплавов, более 60 % российского производства цинка, пя-тую часть труб страны (почти все — крупного диаметра), высококачественные железнодо-рожные рельсы, тяжёлые гусеничные тракторы, гусеничные краны, строительно-дорожныемашины, фронтальные погрузчики, трубоукладчики, карьерные самосвалы, прицепы-тяжеловозы, уникальные металлоконструкции, приборы.

В 2014 году было подписано соглашение между 4 муниципалитетами и 3 районами осоздании Челябинской агломерации, в которую, кроме областного центра, будут входитьКопейский городской округ, Сосновский, Красноармейский, Еткульский, Еманжелинский,Коркинский и Чебаркульский муниципальные районы. Большой Челябинск будет насчитыватьчисленность населения около 1564 тыс. человек и занимать площадь 9511 кв. км.

Челябинск является одним из самых благоустроенных городов России и входит в пер-вую пятёрку российских городов по количеству вводимой в эксплуатацию новой жилой пло-щади. Он занимает первое место по доступности жилья в России и по городской инфраструк-туре. В Челябинске одни из лучших автомобильных дорог в России. Он входит в топ-20 горо-дов России по экологическому развитию и является одним из самых компактных городов-миллионеров России. Челябинск входит в топ-15 рейтинга городов России по уровню жизни, атакже входит в рейтинг городов с большим человеческим потенциалом. Город занимает шес-тое место в рейтинге качества жизни в крупных городах России, второе место по качествусферы образования, третье — по состоянию дорожного хозяйства, десятое — по состоянию икачеству обслуживания жилищного фонда. Средняя зарплата в Челябинске в 2014 году соста-вила 30 000 рублей.Год основания города 1736Административных районов 7Улиц, переулков 1 300их протяжённость 1 270 км.Жилой фонд 19,8 млн. кв. м.Общеобразовательных учреждений 181Детских дошкольных учреждений 407Высших учебных заведений 14в том числе военных заведений 3Средних специальных учебных заведений 25Учебных заведений профтехобразования 34Театров 8Гостиниц 16Трамвайных маршрутов 17их протяжённость 153,7 км.Троллейбусных маршрутов 22их протяжённость 198,8 км.Автобусных маршрутов 68их протяжённость 709,5 км.Отделений связи 75Площадь зелёных насаждений и массивов 10 900 га

В общероссийском промышленном производстве роль Челябинска значительна, осо-бенно это касается продукции металлургической промышленности, предприятия города про-изводят 7,4% стали, 6,1% проката, 11% стальных труб, около 60% ферросплавов, 7,8% конст-рукций строительных стальных от всероссийского выпуска. Челябинский цинковый завод яв-ляется одним из основных производителей металлического цинка в России.

По объему промышленного производства в Челябинск занимает третье место среди го-родов-«миллионников», за исключением Москвы и Санкт-Петербурга.

Малый бизнес – один из основных источников создания новых рабочих мест и попол-нения бюджета города. С каждым годом растет количество малых предприятий и занятых вних работников, оборот малых предприятий Челябинской области на 48,4% определяется дея-тельностью малых предприятий областного центра.

По данным http://cheladmin.ru/ru/gorod-chelyabinsk/chelyabinsk-segodnya,http://citiesofrussia.ru/index.php/chelyabinskayaoblast/148-chelyabinsk.

http://cheladmin.ru/ru/gorod-chelyabinsk/chelyabinsk-segodnya


21

Основные экономические и социальные показатели Российской Федерации

Источник: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/social/osn-03-2019.pdf

http://citiesofrussia.ru/index.php/

http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/social/osn-03-2019.pdf


22

Основные показатели социально-экономического развития Челябинской области заянварь-февраль 2019г.


23


24

По данным: http://mineconom74.ru/sites/default/files/imceFiles/user-329/yanvar-fevral_2019.pdf.

•8.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежат оцениваемые объ-екты.

Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки: в разделе Анализ наи-лучшего использования объекта определен сегмент рынка как: наилучшим и наиболее эффек-тивным использованием объектов оценки является использование в качестве недвижимогоимущества, оборудования и товарно-материальных ценностей (т.е. текущее использование).

Исследован рынок в тех его сегментах, которые наиболее близко подходят к объектамоценки.

Анализ вторичного рынка недвижимости России:Цена квадратного метра жилья, Челябинск - 29.04.2019:

41 669 руб/м² * 644 $/m²** 578 €/m²Динамика цен на квартиры в Челябинске

Изменение цены квадратного метра квартир в Челябинске за неделю: ↓-1.13%

Изменение средней цены квартир в долларах США за неделю, Челябинск: ↓-2.27%

http://mineconom74.ru/sites/default/files/imceFiles/user-329/yanvar-fevral_2019.pdf


25

* рассчитано средневзвешенное значение цены квартир за 1 квадратный метр в Челябин-ске на вторичном рынке. Анализ вторичного рынка недвижимости Челябинска проведен средицен в пределах от 20 до 200 тыс. руб/м², среди квартир с площадью в пределах от 20 до 350 м².** по курсу 64.71 руб. за 1$ США, 72.09 руб. за 1€. Цены округлены до целых значений.

Объём вторичного рынка жилья в Челябинске*

всего продаётся общая стоимостьсовокупная площадь

11.7 тыс. квартир 29.4 млрд. руб. 694.7 тыс. м²

Квартиры в Челябинске на вторичном рынке

однокомнатные квартиры 31.2%3.7 тыс. 5.8 млрд. руб. 136.4 тыс. м²

двухкомнатные квартиры 38.5%4.5 тыс. 10.4 млрд. руб. 250.6 тыс. м²

трёхкомнатные квартиры 23.4%2.7 тыс. 9.3 млрд. руб. 218.9 тыс. м²

многокомнатные квартиры 6.9% 809 3.8 млрд. руб. 88.8 тыс. м²* в таблице показано сколько квартир продается в Челябинске на вторичном рынке. Ко-

личество квартир посчитано исходя из общего объёма данных, используя глубокую многопа-раметрическую обработку, а также фильтрацию по цене и метражу для данного города. Приподсчете не учитывались продажа долей, комнат и квартир "студий".

Средняя цена квартир в Челябинскеза 1 кв. метр, 29 апреля 2019 г. *

количество комнат средняя цена

однокомнатные квартиры 42 391 руб/м²655 $/м²

двухкомнатные квартиры 41 200 руб/м²637 $/м²

трёхкомнатные квартиры 41 754 руб/м²645 $/м²

многокомнатные квартиры40 729 руб/м²629 $/м²* вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для раз-

личного количества комнат в Челябинске на вторичном рынке. Среди цен в пределах от 20 до200 тыс. руб/м² для Челябинска.


26

Изменение средней цены квартир за 1 кв. метр в Челябинске за неделюколичество комнат изменение средней цены квартир

1 комн. квартира ↓-0.77% - 328 руб.2 комн. квартира ↓-1.66% - 697 руб.3 комн. квартира ↑+0.02% + 7 руб.многокомнатная квартира ↓-3.11% - 1 308 руб.

Цена квартир в Челябинске, 29 апр 2019 г. *

количество комнат средняя площадь средняя цена квартиры1 комн. квартира 37.3 м² 1 584 888 руб. 24 494 $2 комн. квартира 55.6 м² 2 314 552 руб. 35 771 $3 комн. квартира 79.9 м² 3 406 624 руб. 52 648 $многокомнатная квартира 109.8 м² 4 726 646 руб. 73 049 $

* в таблице представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартирдля различного количества комнат в Челябинске на вторичном рынке.

Изменение стоимости квартир за неделю, Челябинск

количество комнат изменение стоимости квартир1 комн. квартира ↓-1.72% - 27 796 руб.2 комн. квартира ↓-2.37% - 56 284 руб.3 комн. квартира ↑+2.13% + 71 051 руб.многокомнатная квартира ↓-8.33% - 429 385 руб.Средняя цена за квартиру в Челябинске на 29.04.2019: *

59.3 м² 2 508 773 руб. 38 772 $* средневзвешенные значения площади и цены среди всех квартир в заданных диапазо-

нах вторичного рынка Челябинска.

Источники информации, используемые при подготовке раздела:данные сайта http://www.rlt24.com/prices/chelyabinskданные сайта недвижимости (rosrealt.ru);данные сайта недвижимости (v-nedv.ru);данные сайта недвижимости (dan-invest.ru);журнал “Commercial Realstate” коммерческая недвижимость – Урал. (cre.ru)ежемесячный аналитический журнал «Экспрет- Урал» (expert.ru).8.3 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены

сопоставимых объектовАнализ рынка продаж подержанного движимого имущества аналогичного оцениваемо-

му, как в Челябинском регионе, так и по другим регионам Российской Федерации, показывает,что основными критериями, определяющими стоимость имущества, являются:

· Товарный (внешний) вид;· Комплектация;· Техническое состояние.

К основным факторам влияющим на спрос, предложение и цены сопоставимых объектовжилой недвижимости по мнению оценщика относятся:

• местоположение аналога (в зависимости от местоположения, удельная стоимость ана-лога может варьироваться от 25000 до 65000 руб. за кв.м.);

• техническое состояние здания, планировка квартир (номер серии) (Серия дома оказы-вает влияние на стоимость аналога, так как чем старее здание, тем ниже стоимость квартирыв этом здании. Интервал значения этого фактора можно посмотреть на диаграммах приведен-ных выше);

• отделка, (удельная стоимость квартиры с отделкой выше, чем удельная стоимостьаналога без отделки и может варьироваться от 25000 до 65000 руб. за кв.м.);

• и другие.

http://www.rlt24.com/prices/chelyabinsk


27

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕ-НИЯ ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ (ПО-СЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ)

Общие понятия и принципы оценкиОпыт профессиональных оценщиков имущества и диалог между разными странами в

рамках Международного комитета по стандартам оценки (МКСО) продемонстрировали,что за немногими исключениями в мире существует общее согласие в отношении фунда-ментальных основ оценки стоимости имущества как самостоятельной дисциплины. Мест-ное законодательство и экономическая обстановка могут в некоторых случаях требоватьособых подходов к оценке (иногда предусматривающих ограничения), однако основныеположения, касающиеся методов и способов оценки во всем мире, как правило, одинаковы.

Используемые термины и определенияСпециальные термины и определения, относящиеся к теории оценочного дела. Общие понятия оценкиОбъект оценки К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых зако-

нодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в граждан-ском обороте. .

Цена объекта Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценкиучастниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объек-та

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина ценыобъекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стои-мости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием дляустановления его стоимости.

Вид оцениваемойстоимости

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимо-сти объекта оценки:– рыночная стоимость;– инвестиционная стоимость;– ликвидационная стоимость;– кадастровая стоимость.

Рыночная стои-мость

В соответствии с целью настоящей оценки определяется рыночная стоимость.Формулировка рыночной стоимости, используемая в рамках Отчета, соответствует

определению, приведенному в Федеральном Законе РФ "Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации" №135-Ф3 от 29.07.1998 года:

«Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект мо-жет быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:− одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона необязана принимать исполнение;− стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своихинтересах;− объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;− цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, ипринуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны небыло;− платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Итоговая стои-мость объекта оценки

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объектаоценки при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщикомсогласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применённых подходов коценке.

Подход к оценке Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценкиявляется последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для дан-ного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из под-ходов к оценке.

Походы к оценке Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-ванных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, вотношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценкидля целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономиче-ским, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стои-


28

мость.Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объ-екта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объектаоценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки сиспользованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для созданияаналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся надату оценки.

Дата оценки Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является да-та, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Право собствен-ности

Оценке подлежит право собственности:" собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим

имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащегоему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересыдругих лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, пере-давать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения иму-ществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоря-жаться им иным образом " (Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. I, ст. 209);

Затраты При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, тре-буемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупа-телем за объект оценки.

Наиболее эффек-тивное использова-ние

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяет-ся использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытыйрынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Ограничения Условия, обстоятельства, допущения и предположения, в рамках которых выполняет-ся оценка, содержание которых ограничивает точность, достоверность, применимость еерезультата, ответственность оценщика, заказчика и т.д.

Операционныерасходы

Периодические расходы для обеспечения эффективного функционирования объекта ивоспроизводства дохода называются операционными расходами, которые подразделяют-ся на: условно-постоянные расходы (сумма которых не зависит от степени эксплуатаци-онной загруженности объекта); условно-переменные расходы (сумма которых зависит отстепени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг);расходы на замещение (расходы которые либо имеют место всего один - два раза за не-сколько лет или сильно варьируют от года к году, например, расходы на периодическуюзамену быстроизнашивающихся компонентов улучшений).

Виды стоимостиПри осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимо-

сти объекта оценки:Рыночная стоимость;Инвестиционная стоимость;Ликвидационная стоимость;Кадастровая стоимость.Термины «износ» и «амортизация» используются как в оценке, так и в бухгалтерском

учете, и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание не-доразумений Оценщики, применяя методы воспроизводства и возмещения затрат, могутиспользовать термины обесценение, износ или начисленный износ, имея в виду любую по-терю стоимости относительно полной стоимости замещения (воспроизводства). Такие поте-ри могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либовнешнему устареванию. Термин амортизационные начисления (ассruаls for depreciation)обозначает скидки, определяемые бухгалтерами для возмещения изначальных затрат наприобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производи-лись. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыноч-ных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят прежде всего отконкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и не обязательно отражают


29

состояние рынка (Международные Стандарты Оценки. Общие понятия и принципы оцен-ки. МСО 2003).

В случае нарушения или приостановки нормальной деятельности рынка, а также в техслучаях, когда неравновесие между спросом и предложением приводит к рыночным ценам,не удовлетворяющим определению рыночной стоимости, оценщик может столкнуться струдной проблемой. Применяя понятие и определение (дефиницию) рыночной стоимостии адаптируя рыночные данные и свои рассуждения применительно к процессу оценки,оценщики повышают значимость и полезность данных о стоимости активов, отражаемых вфинансовых отчетах. По мере того как возможности и степень применимости рыночныхданных снижаются, задание по оценке может потребовать большей компетентности, опыт-ности и более высокого уровня осмотрительности, бдительности и суждений оценщика.

Общие понятия применяемых подходовОпределение стоимости объекта оценки осуществляется с учетом всех факторов,

существенно влияющих как на рынок аналогичного имущества в целом, так и непосред-ственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении рыночной стои-мости имущества обычно используют три основных подхода:

-затратный подход;-сравнительный (рыночный) подход;-доходный подход.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-ванных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объек-та оценки, с учетом его износа;

Сравнительный (рыночный) подход - совокупность методов оценки стоимостиобъекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, вотношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-ванных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Этапы оценкиСогласно пункту 16 Стандартов оценки ФСО №1проведение оценки включает в се-

бя следующие этапы:заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;применение подходом к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов;согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определе-

ние итоговой величины стоимости объекта оценки;составление отчета об оценке.


30

ВЫБОР МЕТОДА (МЕТОДОВ) ОЦЕНКИ ЖЫЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В РАМКАХ КА-ЖДОГО ИЗ ПОДХОДОВ

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел квыводу, что использование затратного и доходного подходов является некорректным. ПоэтомуОценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчете величиныстоимости объекта оценки и использовать только один сравнительный подход. Ниже приво-дится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупа-тель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на при-обретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потре-бительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью кото-рого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет в соответствии со строительными нормами, определеннымитиповыми сметами, СНИП и другой нормативной и проектной документацией, с учетом всехреальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и "вы-членения" стоимости единицы площади квартиры приведет к большой погрешности при вы-числениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного "изощренного" при-обретения жилья, когда покупатель, частное лицо, приобретал в собственность одну квартирув многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использова-ния затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамкахданного Отчета.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стои-мости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхо-да анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, которыйобычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в концепериода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, чтоон приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли отсдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, уОценщика также имелось несколько аргументов. Во-первых, это информация, полученная отЗаказчика, что данная квартира используется и будет использоваться далее исключительно дляцелей проживания, то есть Заказчик не планирует сдавать ее в аренду с целью извлечения до-хода.

Во-вторых, несмотря на существующий в Уральском регионе развитый рынок арендыжилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договоры аренды в подавляющем ко-личестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой нало-гом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное коли-чество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения иобоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен израсчетов.

По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в много-квартирном доме из трех существующих можно считать сравнительный подход, который в си-лу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные ре-зультаты.


31

ВЫБОР МЕТОДА (МЕТОДОВ) ОЦЕНКИ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ В РАМКАХКАЖДОГО ИЗ ПОДХОДОВ

Затратный подход при оценке стоимости в отношении автотранспортного средстваосновывается на том, что за ее величину принимают затраты на его изготовление. Посколь-ку автотранспортные средства являются продукцией серийного или крупносерийного про-изводства, такой подход в большинстве случаев оказывается неприемлемым. Это связано стем, что при изготовлении одного автотранспортного средства удельные затраты в несколь-ко раз выше, чем при серийном производстве. Данный подход применяется в основном дляоценки видов стоимости, связанных с ремонтом автотранспортного средства, определениемвеличины материального ущерба от его повреждения или внесением изменений в его кон-струкцию в процессе эксплуатации, и реализуется посредством составления соответствую-щих калькуляций. Кроме того, затратный подход успешно используется для корректировкистоимости объектов, имеющих незначительные повреждения (дефекты), или имеющих до-полнительное оборудование, или при отсутствии некоторых элементов базовой комплекта-ции (некомплектность).

Доходный подходПодход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, ос-

новываясь на том принципе, что стоимость оборудования непосредственно связана с теку-щей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесут все активы предприятия.Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход оборудование на сегодняшниеденьги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации(например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот метод пу-тем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в настоящуюстоимость.

Доходный подход при оценке АМТС, как правило, не применяется ввиду следующихобстоятельств:

- доходный подход даёт достаточно точные результаты в случае, когда объект иссле-дования (оценки) является типично доходным объектом, способным генерировать доходкак самостоятельная единица. Коммерческие автомобили обычно используются в составеимущественных комплексов, поэтому оценка стоимости конкретного транспортного сред-ства может быть выполнена только опосредованное путем оценки его вклада в общий потокдоходов и расходов комплекса, что с одной стороны трудоемко, а с другой приведёт к зна-чительной погрешности;

- автомобили являются, с одной стороны массовыми изделиями, с другой - не являют-ся типично доходными объектами, поэтому их оборот на рынке, в подавляющем большин-стве, подчиняется закономерностям рынков с совершенной конкуренцией (двустронняяполиполия). По этим причинам в настоящем Отчете при оценке транспортного средствадоходный подход не применяется.

Сравнительный подходНаиболее достоверные результаты для определения рыночной стоимости имущества

дает метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот подход к оценке с точки зрениясравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другимианалогичными объектами. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую за-платит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В общем случае сравнительный подход реализуется по следующим этапам:1. Изучается соответствующий рынок и собирается информация об аналогичных объ-

ектах на данном рынке.


32

2. Верифицируется информация.3. Сравнивается оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов, и выявляют-

ся отличия.4. Рассчитывается стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти

цены соответствующие коррективы.При наличии достаточного количества информационных источников, наиболее при-

оритетным является подход сравнительного анализа продаж (рыночный метод оценки)1.В данном отчете при оценке рыночной стоимости имущества, затратный подход в

чистом виде не применяется, а используется комбинация сравнительного и затратного под-ходов. При расчетах основным являлся сравнительный подход.

ВЫБОР МЕТОДА (МЕТОДОВ) ОЦЕНКИ ПРОЧЕГО ИМУЩЕСТВА В РАМКАХ КА-ЖДОГО ИЗ ПОДХОДОВ

Затратный подходЗатратный подход основывается на определении стоимости замещения объекта оцен-

ки (сумма затрат, необходимых для создания аналога объекту оценки с учетом его износана дату оценки). Так как стоимость замещения объекта оценки принимается из источниковмассовой информации и информации заводов-производителей и их торгующих организа-ций, то затратный подход при оценке имущества используется не в полной мере, а лишь врамках расчетного метода. В основу данного метода заложена методика, заключающаяся вопределении рыночной стоимости имущества путем уменьшения стоимости его новогоаналога (цены производителя) на величину расчетного процента естественного износа исумму затрат на устранение дефектов эксплуатации.

Доходный подходПодход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, ос-

новываясь на том принципе, что стоимость имущества непосредственно связана с текущейстоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесут все активы предприятия.Другими словами, инвестор приобретает приносящее доход оборудование на сегодняшниеденьги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации(например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Формализуется этот метод пу-тем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в настоящуюстоимость.

Доходный подход при оценке имущества, как правило, не применяется ввиду сле-дующих обстоятельств:

- доходный подход даёт достаточно точные результаты в случае, когда объект иссле-дования (оценки) является типично доходным объектом, способным генерировать доходкак самостоятельная единица. Оцениваемое имущество, которое является объектами оцен-ки, обычно используются в составе имущественных комплексов, поэтому оценка стоимостиконкретного имущества может быть выполнена только опосредованно путем оценки еговклада в общий поток доходов и расходов комплекса, что с одной стороны трудоемко, а сдругой приведёт к значительной погрешности;

- оцениваемое имущество является, с одной стороны массовыми изделиями, с другой -не являются типично доходными объектами, поэтому их оборот на рынке, в подавляющембольшинстве, подчиняется закономерностям рынков с совершенной конкуренцией (дву-

1 «Исследование автомототранспортных средств в целях определения стоимости восстановительного ремонта и оценки» (Ме-тодическое руководство для судебных экспертов), Москва 2015


33

стронняя полиполия). По этим причинам в настоящем Отчете при оценке имущества до-ходный подход не применяется.

Сравнительный подходНаиболее достоверные результаты для определения рыночной стоимости имущества

дает метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот подход к оценке с точки зрениясравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другимианалогичными объектами. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую за-платит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В общем случае сравнительный подход реализуется по следующим этапам:5. Изучается соответствующий рынок и собирается информация об аналогичных объ-

ектах на данном рынке.6. Верифицируется информация.7. Сравнивается оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов, и выявляют-

ся отличия.8. Рассчитывается стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти

цены соответствующие коррективы.Данных о продаже имущества, которое является объектами оценки, аналогичного

оцениваемому на вторичном рынке Оценщику найти не удалось. Поэтому Сравнительныйподход применен не был.


34

10. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОДРыночная стоимость имущества определяется путем расчета стоимости имущества с

учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявленияВ основе расчетного метода определения стоимости имущества с учетом естественного

износа и технического состояния на момент предъявления положена методика, заключаю-щаяся в определении рыночной стоимости имущества путем уменьшения его стоимости навеличину расчетного процента естественного износа и сумму затрат на устранение дефек-тов эксплуатации.

Стоимость имущества затратным подходом СЗП рассчитывается по формуле:СЗП = ЦНОВ -S,где:СЗП – скорректированная стоимость объекта оценки с учётом корректировок и износа;Цнов - цена нового объекта-аналога, выпускаемого на момент оценки (полная восста-

новительная стоимость);S – общий износ объекта оценки.Формула для определения общего износа:

S = (1 – (1 – F/100) x (1 – V/100) х (1- Е/100)) х 100, где:S – суммарный или совокупный износ (%);F – физический износ (%);V – функциональное устаревание (%).;Е – экономический износ (%).

Для определения затрат на воспроизводство машин и оборудования могут бытьиспользованы прямой и косвенный методы затратного подхода.

Методы, основанные на методах прямого определения затрат применяются дляоценки стоимости машин и оборудования. К ним относятся:

• расчет затрат на приобретение данного имущества;• метод анализа и индексации имеющихся калькуляций, который заключается в оп-

ределении стоимости путем индексирования статей затрат, входящих в калькуля-цию по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия,зарплату рабочих, косвенных расходов), приводя тем самым к современному уровнюцен.

Косвенные методы определения затрат предполагают использование мультип-ликатора, данных по мощности и индексного метода.

Индексный метод заключается в измерении колебаний цены объекта во време-ни. Основная формула при этом выглядит следующим образом:

= *

В настоящем отчете оценщик применил индексный метод для определения полнойвосстановительной стоимости (ПВС).

Состояние оцениваемого имущества определялось по результатам внешнего осмотра.Для оценки физического износа применялись следующие методы:

• Метод экспертизы физического состояния объекта (ОЦЕНКА СТОИМОСТИМАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ / А.П. Ковалев,

Затраты на воспроизвод-ство

Первоначальная стои-мость

Индекс измененияцен


35

А.А. Кушель, В.С. Хомяков, Ю.В. Андрианов, Б.Е. Лужанский, И.В. Королев,С.М. Чемерикин. – М.: Интерреклама, 2003. )

Метод экспертизы физического состояния объекта. Смысл оценки при примененииэтого метода заключается в сопоставлении объекту оценки одного из множества описанийего возможных технических состояний, в которых он может оказаться в результате износа.Обычно такое множество имеет вид экспертных шкал или таблиц, строки которых соответ-ствуют различным состояниям и стадиям износа объектов оценки, с указанием соответст-вующих коэффициентов физического износа

Функциональное устаревание оцениваемого имущества, по мнению оценщика, равнонулю, так как подобное имущество до сих пор выпускается и находит своего покупателя напервичном рынке.

Экономический (внешний) износ (Иэ) обусловлен переходом оцениваемого имущества спервичного рынка на вторичный.

Размер износа движимого имущества определялась согласно методике предложенной вработе А.Н. Фоменко «Метод расчета скидки при переходе с первичного на вторичный».


36

Определение ликвидности по баллам

Расчет скидки


37

Таблица расчета стоимости имущества затратным подходом:

№ п/п НаименованиеКод (номенк-

латурныйномер)

Едини-ца

измере-ния

Количество


вая стои-мость, руб.

Индекс2015, Пись-мо Минст-роя России

от 14.12.15г.№40538-

ЕС/05

Индекс2019, Пись-мо Минст-роя России

от 22.01.19г.№1401-ЛС/09

Индексизменения

ценПВС, руб. Иф Им Иэ Ио

Рыночная стои-мость затратным


ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие600 тонн ( тип: 6-DOR-CKO, MFG№20-1001)

шт 1

Смеситель планетарный PematPMPR L3000 шт 1

Гидронасос 313.4.250.07Е.503 8438 шт 1Транспортер 3/4-6,0 м. шт 1Бункер питателя с площадкой /для Японского пресса 00000004754 шт 1

1


3 681 200,05 4,00 4,34 1,085 3 994 102,05 35% 0% 20% 48% 2 076 933,07

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 127 931,19 4,00 4,34 1,085 138 805,34 60% 0% 30% 72% 38 865,50

3 Таль электрическая "БалканскоЭхо" г/п 5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 220 000,00 4,00 4,34 1,085 238 700,00 60% 0% 30% 72% 66 836,00

4 Трансформаторная подстанция2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 170 435,59 4,00 4,34 1,085 184 922,62 50% 0% 30% 65% 64 722,92

5 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 175 423,73 4,00 4,34 1,085 190 334,75 50% 0% 40% 70% 57 100,436 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 151 670,00 4,00 4,34 1,085 164 561,95 60% 0% 40% 76% 39 494,87

7 Пленка термоусадочная белая сфлексопечатью в/с 7934 рул 13 153 758,64 4,00 4,34 1,085 166 828,12 60% 0% 40% 76% 40 038,75

19 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 65 088,00 4,00 4,34 1,085 70620,48 50% 0% 40% 70% 21 186,14

20 Станок плоскошлифовальный 3Б7 Р00000096 шт 1 41 231,59 4,00 4,34 1,085 44736,28 50% 0% 40% 70% 13 420,88

21 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 40 591,49 4,00 4,34 1,085 44041,77 50% 0% 40% 70% 13 212,5322 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 43 351,92 4,00 4,34 1,085 47036,83 50% 0% 40% 70% 14 111,0523 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 24 873,84 4,00 4,34 1,085 26988,12 50% 0% 40% 70% 8 096,4424 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 9 501,84 4,00 4,34 1,085 10309,5 50% 0% 40% 70% 3 092,85

25 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 30 479,76 4,00 4,34 1,085 33070,54 50% 0% 40% 70% 9 921,16

26 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 16 473,60 4,00 4,34 1,085 17873,86 50% 0% 40% 70% 5 362,1627 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 100,00 4,00 4,34 1,085 108,5 50% 0% 40% 70% 32,55

28 Ножницы листовые НГ-474(Гильотина, в ангаре.) № А061 00000005074 шт 1 100,00 4,00 4,34 1,085 108,5 50% 0% 40% 70% 32,55

29 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 4 378,50 4,00 4,34 1,085 4750,67 50% 0% 40% 70% 1 425,20


38

30 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 21 312,00 4,00 4,34 1,085 23123,52 50% 0% 40% 70% 6 937,0631 Наружная канализация 00000004762 шт 1 38 972,22 4,00 4,34 1,085 42284,86 50% 0% 40% 70% 12 685,4632 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 19 375,97 4,00 4,34 1,085 21022,93 50% 0% 40% 70% 6 306,8833 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 2 448,73 4,00 4,34 1,085 2656,87 50% 0% 40% 70% 797,06

34 Станок токарно-винторезный1К62 ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 100,00 4,00 4,34 1,085 108,5 50% 0% 40% 70% 32,55

35 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 28 260,00 4,00 4,34 1,085 30662,1 50% 0% 40% 70% 9 198,6336 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 65 988,02 4,00 4,34 1,085 71597 50% 0% 40% 70% 21 479,10


39

11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объ-екта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопос-тавимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятсяпоправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следую-щие шаги:

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделоккупли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и за-прашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположе-нии и иных условиях сделки;

анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи(выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и усло-виям продажи;

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соот-ветствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимостиобъекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количестводокументально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичныхобъектов. Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практикасохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, то есть отсутствие свобод-ного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная ин-формация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщикиспользовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятыхиз открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет-страниц и тому подоб-ное). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальныйпокупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализируеттекущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемойквартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сде-лок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик спра-ведливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сде-лок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям россий-ского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуе-мые в соответствии со статьями 435 и 437 Гражданского Кодекса Российской Федерации как"оферта" и "публичная оферта". Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответст-вующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заклю-чившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

На момент проведения оценки на рынке имелось достаточное количество предложе-ний по продаже квартир. Из этих предложений Оценщиком были отобраны аналоги с соответ-ствующим местоположением и сопоставимые по своим основным экономическим, материаль-ным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные о выбранных анало-гах проанализированы Оценщиком и приведены в приложениях к настоящему Отчету.

В ходе определения рыночной стоимости объекта оценки Оценщиком был проведенанализ выбранных аналогов с целью внесения к ценам аналогов необходимых корректировокна различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректи-ровка вносится в случае, если по какому-то показателю (элементу сравнения) аналог превос-ходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.


40

Анализ проводился по таким элементам сравнения, как местоположение аналога, вре-мя предложения, транспортная доступность, техническое состояние здания, планировка квар-тир (номер серии), отделка, наличие необходимых коммуникаций и элементов системы безо-пасности, наличие телефона и некоторые другие.

Расчет стоимости объекта оценки расположенного в г.Учалы.

Показатель Объектоценки

Аналог№1- Одно-комнатнаяквартира

Кор,%

Аналог №2-Одноком-

натная квар-тира

Кор,%

Аналог №3-Однокомнатная

квартираКор, %

Местоположениег.Учалы,

микрорайон№9

г.Учалы, микрорайон№9

г.Учалы, микрорайон№9 г.Учалы, микрорайон №9

Общая площадь, м2 38,00 33,00 . 38,00 . 38,00 .Цена предложения, руб. 1 150 000 . 1 365 000 . 1 368 000 .

Источник информации:https://onrealt.ru/uchaly/kypit-kvartiru-v-novostrojke/6581875

https://onrealt.ru/uchaly/kypit-kvartiru-v-novostrojke/12268941

https://onrealt.ru/uchaly/kypit-kvartiru-v-novostrojke/9888572

дата оценки/предложения 15.04.2019 апр.19 апр.19 апр.19Удельная стоимость, руб./кв.м. 34 848 . 35 921 . 36 000 .

Местоположение равнознач-ное 0% равнозначное 0% равнозначное 0%

Дата предложения не более1/2мес. 0% не более1/2

мес. 0% не более1/2 мес. 0%

Тип планировки улучшеннойпланировки

улучшеннойпланировки 0% улучшенной

планировки 0% улучшеннойпланировки 0%

Наличие балкона/лоджии есть есть 0% есть 0% есть 0%Общая площадь, м2 38,00 33,00 0% 38,00 0% 38,00 0%

транспортная доступность Удовлетво-рительная

Удовлетво-рительная 0% Удовлетвори-

тельная 0% Удовлетвори-тельная 0%

Состояние отделки хорошее хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0%Отопление есть есть 0% есть 0% есть 0%Канализация есть есть 0% есть 0% есть 0%Водоснабжение есть есть 0% есть 0% есть 0%Электроснабжение есть есть 0% есть 0% есть 0%Торг/посредники да -7,0% да -7,0% да -7,0%агрегированная корректировка -7,0% -7,0% -7,0%Скорректированная цена 1 кв.м. вруб. 32409 33407 33480

количество корректировок 1 1 1Весовые доли 0,333 0,333 0,333Взвешенная стоимость аналогов,руб. 10 803 11 136 11 160

Рыночная стоимость объекта оцен-ки, руб. за 1 кв.м. 33 099

Тридцать три тысячи девяносто девять рублей 00 копеекРыночная стоимость с учетом ок-ругления, руб. 1 260 000

Один миллион двести шестьдесят тысяч рублей 00 копеек

Обоснование корректировок:Корректировка на местоположениеОбъект оценки расположены в том же доме что и объект оценки, вследствие чего при-

менена корректировка в размере 0%.Корректировка на дату продажи/предложенияПредложение о продаже аналогов выложено на сайте www.onrealt.ru.ru не позднее ½

месяца с даты оценки, поэтому корректировка не требуется.Корректировка на тип дома и планировку квартирыДанной корректировки не требует ни один аналог, так как все аналоги, как и объект

оценки квартиры, являются сопоставимыми квартирами.Корректировка на площадь квартиры, площадь кухни.В результате исследований, проведенных Приволжским центром финансового консал-

тинга и оценки, опубликованных в «Справочнике оценщика недвижимости» (Издательство:Нижний Новгород, 2016г. Том 4, стр. 184), корректировка удельной цены объекта в зависимо-сти от площади имеет следующие коэффициенты:

www.onrealt.ru.ru


41

Корректировка на транспортную доступностьКорректировка не требуется.Корректировка на состояние и уровень отделкиВ результате исследований, проведенных Приволжским центром финансового консал-

тинга и оценки, опубликованных в «Справочнике оценщика недвижимости» (Издательство:Нижний Новгород, 2016г. Том 4, стр. 240), корректировка удельной цены объекта в зависимо-сти от потребности в ремонте имеет следующие коэффициенты:

Корректировка на коммуникацииДанной корректировки не требует ни один аналог, так как все имеют электроснабже-

ние, холодное и горячее водоснабжение, системы канализации, отопление.Корректировка на перевод цены предложения в цену сделки (торг)Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную

от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходи-мым внести такую корректировку. Эта корректировка связана с тем, что реальные сделки покупле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, таккак цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на так называемый «торг».Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Данная корректи-ровка, согласно «Справочника оценщика недвижимости » (Издательство: Нижний Новгород,2016г. Том 4, стр. 309) колеблется в районе 3,3-9,0% от объявленной стоимости. Для аналоговразмер корректировки принят -6%.

Расчет стоимости объекта оценки расположенного по адресу:Челябинск, ул.Агаглакова, д.56, кв.46


Аналог №1-Двухком-

натнаяквартира

Кор,%



Кор, %


Кор,%



Кор,%

Аналог №5-Однокомнат-ная квартира

Кор,%

Местоположение ул.Агалакова 56 ул.Агалакова 56 ул.Агалакова 56 ул.Агалакова 64 ул.Агалакова 62 ул.Агалакова 60

Общая площадь, м2 46,60 65,00 . 58,40 . 39,00 . 40,80 . 37,60 .Цена предложения, руб. 3 050 000 . 2 940 000 . 1 946 000 . 2 000 000 . 1 780 000 .

Источник информации:

https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/2-k_kvartira_65_m_68_et._1254880236

https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/2-k_kvartira_58.4_m_78_et._1688790052

https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/studiya_39_m_610_et._1640494457



дата оцен-ки/предложения 15.04.2019 апр.19 апр.19 апр.19 апр.19 апр.19

Удельная стоимость,руб./кв.м. 46 923 . 50 342 . 49 897 . 49 020 . 47 340 .

Местоположение равнознач-ное 0% равнознач-

ное 0% равнознач-ное 0% равнознач-

ное 0% равнозначное 0%


мес. 0% не более1/2мес. 0% не более1/2

мес. 0% не более1/2мес. 0%



планировки 0% улучшеннойпланировки 0% улучшенной


Наличие балко-на/лоджии есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%

www.avito.ru/

www.avito.ru/c

www.avito.ru/

www.avito.ru/

www.avito.ru/chel


42

Общая площадь, м2 46,60 65,00 8% 58,40 8% 39,00 0% 40,80 0% 37,60 0%

транспортная доступ-ность

Хорошая:автобус,

троллейбусмаршрутное

такси



такси

0%



такси

0%



такси

0%



такси

0%

Хорошая:автобус, трол-лейбус мар-

шрутное такси

0%

Состояние отделки хорошее хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0%Отопление есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Канализация есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Водоснабжение есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Электроснабжение есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Торг/посредники да -5,0% да -5,0% да -5,0% да -5,0% да -5,0%агрегированная коррек-тировка 2,6% 2,6% -5,0% -5,0% -5,0%

Скорректированнаяцена 1 кв.м. в руб. 48143 51651 47403 46569 44973

количество корректи-ровок 2 2 1 1 1

Весовые доли 0,281 0,281 0,146 0,146 0,146Взвешенная стоимостьаналогов, руб. 13 523 14 509 6 924 6 802 6 569

Рыночная стоимостьобъекта оценки, руб. за1 кв.м.

48 327

Сорок восемь тысяч триста двадцать семь рублей 00 копеекРыночная стоимость сучетом округления,руб.

2 250 000

Два миллиона двести пятьдесят тысяч рублей 00 копеек

Обоснование корректировок:Корректировка на местоположениеОбъект оценки расположены в Ленинском районе г.Челябинска. Местоположение

аналогов № 1, 2, 3, 4,5 равнозначно объекту оценки, вследствие чего применена корректировкав размере 0%.

Корректировка на дату продажи/предложенияПредложение о продаже аналогов выложено на сайте www.avito.ru не позднее ½ ме-

сяца с даты оценки, поэтому корректировка не требуется.Корректировка на тип дома и планировку квартирыДанной корректировки не требует ни один аналог, так как все аналоги, как и объект

оценки квартиры, являются сопоставимыми квартирами.Корректировка на этажВ результате исследований, проведенных Приволжским центром финансового консал-

тинга и оценки, опубликованных в «Справочнике оценщика недвижимости» (Издательство:Нижний Новгород, 2016г. Том 4, стр. 221), корректировка удельной цены объекта в зависимо-сти от этажа расположения имеет следующие коэффициенты:

Корректировка на площадь квартиры, площадь кухни.В результате исследований, проведенных Приволжским центром финансового консал-


www.avito.ru


43






Расчет стоимости объекта оценки расположенного по адресу:Челябинск, ул.Агаглакова, д.56, кв.15




Кор,%



Кор, %


Кор,%



Кор,%

Аналог №5-Однокомнат-ная квартира

Кор,%

Местоположение ул.Агалакова 56 ул.Агалакова 56 ул.Агалакова 56 ул.Агалакова 64 ул.Агалакова 62 ул.Агалакова 60

Общая площадь, м2 46,40 65,00 . 58,40 . 39,00 . 40,80 . 37,60 .Цена предложения, руб. 3 050 000 . 2 940 000 . 1 946 000 . 2 000 000 . 1 780 000 .

Источник информации:

https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/2-k_kvartira_65_m_68_et._1254880236


https://www.avito.ru/chelyabinsk/kvartiry/studiya_39_m_610_et._1640494457



дата оцен-ки/предложения 15.04.2019 апр.19 апр.19 апр.19 апр.19 апр.19

Удельная стоимость,руб./кв.м. 46 923 . 50 342 . 49 897 . 49 020 . 47 340 .

Местоположение равнознач-ное 0% равнознач-

ное 0% равнознач-ное 0% равнознач-

ное 0% равнозначное 0%


мес. 0% не более1/2мес. 0% не более1/2

мес. 0% не более1/2мес. 0%



планировки 0% улучшеннойпланировки 0% улучшенной


Наличие балко-на/лоджии есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%

Общая площадь, м2 46,40 65,00 8% 58,40 8% 39,00 0% 40,80 0% 37,60 0%

транспортная доступ-ность



такси



такси

0%



такси

0%



такси

0%



такси

0%

Хорошая:автобус, трол-лейбус мар-

шрутное такси

0%

Состояние отделки хорошее хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0% хорошее 0%Отопление есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Канализация есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Водоснабжение есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Электроснабжение есть есть 0% есть 0% есть 0% есть 0% есть 0%Торг/посредники да -5,0% да -5,0% да -5,0% да -5,0% да -5,0%

www.avito.ru/

www.avito.ru/c

www.avito.ru/

www.avito.ru/

www.avito.ru/chel


44

агрегированная коррек-тировка 2,6% 2,6% -5,0% -5,0% -5,0%

Скорректированнаяцена 1 кв.м. в руб. 48143 51651 47403 46569 44973

количество корректи-ровок 2 2 1 1 1

Весовые доли 0,281 0,281 0,146 0,146 0,146Взвешенная стоимостьаналогов, руб. 13 523 14 509 6 924 6 802 6 569

Рыночная стоимостьобъекта оценки, руб. за1 кв.м.

48 327

Сорок восемь тысяч триста двадцать семь рублей 00 копеекРыночная стоимость сучетом округления,руб.

2 240 000

Два миллиона двести сорок тысяч рублей 00 копеек

Обоснование корректировок:Корректировка на местоположениеОбъект оценки расположены в Ленинском районе г.Челябинска. Местоположение

аналогов № 1, 2, 3, 4,5 равнозначно объекту оценки, вследствие чего применена корректировкав размере 0%.

Корректировка на дату продажи/предложенияПредложение о продаже аналогов выложено на сайте www.avito.ru не позднее ½ ме-

сяца с даты оценки, поэтому корректировка не требуется.Корректировка на тип дома и планировку квартирыДанной корректировки не требует ни один аналог, так как все аналоги, как и объект

оценки квартиры, являются сопоставимыми квартирами.Корректировка на этажВ результате исследований, проведенных Приволжским центром финансового консал-

тинга и оценки, опубликованных в «Справочнике оценщика недвижимости» (Издательство:Нижний Новгород, 2016г. Том 4, стр. 221), корректировка удельной цены объекта в зависимо-сти от этажа расположения имеет следующие коэффициенты:

Корректировка на площадь квартиры, площадь кухни.В результате исследований, проведенных Приволжским центром финансового консал-




www.avito.ru


45




Оценка транспортных средств подходом сравнения продажПодход сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости оцени-

ваемого объекта путем анализа и сравнения цен недавних продаж идентичных или анало-гичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают ипродают сопоставимую собственность добровольные покупатели и продавцы, принимаяпри этом независимые решения.

Этот подход реализуется через ряд последовательных этапов:1. Выбор единицы сравнения и проведение сравнительного анализа объекта оценки и

каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения.2. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому

элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки иобъекта-аналога по данному элементу сравнения.

3. Согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбран-ным объектам-аналогам.2

Согласно проведенного анализа данных рынка подержанной автотехники, было про-анализировано более 100 объявлений и подобраны аналоги сопоставимых моделей и анало-гичных или близкого годов выпуска, что и оцениваемое имущество, в комплектации анало-гичной.

Результаты выборки выпуска показаны в таблице (копии страниц с предложениямипредставлены в приложении к отчету).

2 Приказ Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятияоценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".


46

Расчет рыночной стоимости транспортных средствОбъект оцен-

ки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5

Полуприцепгрузовой

(бортовой)МАЗ 9380

Полуприцепгрузовой МАЗ

9380

ПолуприцепМАЗ-9397

ПолуприцепМАЗ-9397

Полуприцепгрузовой МАЗ

9380

Стоимость, руб. 50 000 45 000 90 000 70 000Год выпуска 1992 1987 1987 1995 2001Пробег, км н/д н/д н/д н/д н/д

Источник / Телефон

http://avtodi.ru/trailers/15913430-

p-pricep-maz-9380.html

https://spec.drom.ru/murmansk/trailer/platform/polupricep-maz-

9397-g3484035681.ht

ml

https://spec.drom.ru/kineshma/trailer/platform/polupricep-maz-9397-23t-g3688544583.

html

https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/gruzoviki_i_spetstehnika/polupritsep_bortovoy_maz_9380_1468704

094Поправка на год выпуска 1,125 1,125 0,925 0,775Поправка на пробег 1,0 1,0 1,0 1,0Поправка на состояние 1,0 1,0 1,0 1,0Поправка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 58 000 53 438 48 094 79 088 51 538

ГАЗ 33023 ГАЗ 33023 ГАЗ 33023 ГАЗ 33023 ГАЗ 33023 ГАЗ 33023Стоимость, руб. 100 000 65 000 78 000 65 000 100 000Год выпуска 2001 1999 2000 2001 1999 2000Пробег, км н/д н/д н/д н/д н/д н/д


https://spec.drom.ru/sochi/truck/flatbed/prodaetsja-gazel-fermer-

33023-72270171.html

https://spec.drom.ru/irkutsk/truck/flatbed/prodam

-gazel-fermer-69397031.html

https://spec.drom.ru/irkutsk/truck/flatbed/ga

z-33023-71536852.html

https://spec.drom.ru/dimitrovgrad/truck/flatbed/prodam-gazel-6-

mestnaja-gruzovaja-

tentovannaja-71517952.html

https://spec.drom.ru/tobolsk/truck/flatbed/pro

dam-gaz-33023-

71448973.html

Поправка на год выпуска 1,05 1,025 1 1,05 1,025Поправка на пробег 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00Поправка на тип двигателя 1 1 1 1 1Поправка на объем двигателя 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00Поправка на торг 0,95 0,95 1,00 1,00 1,00Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 82 000 99 750 63 294 78 000 68 250 102 500

УРАЛ 63635 УРАЛ 63685 УРАЛ 63685 УРАЛ 63685 УРАЛ 63685 УРАЛ 63685Стоимость, руб. 599 099 550 000 650 000 700 000 700 000Год выпуска 2007 2007 2007 2007 2007 2008Пробег, км н/д 57000 0 0 0 0Тип двигателя дизельный дизельный дизельный дизельный дизельный дизельный


https://spec.drom.ru/chelyabinsk/truck/dump/prodam-samosval-

ural-iveko-63685-2007-g-v-probeg-57t-km-70936789.html

https://spec.drom.ru/kyzyl/truck/dump/prodam-

ural-63685-71117540.html

https://spec.drom.ru/zaozernyi/truck/dump/ur

al-63685-72038730.html

https://spec.drom.ru/gulkevichi/truck/dump/ural-

63685-70026402.html

https://spec.drom.ru/perm/truck/dump/ural-

63685-samosval-

64767598.html

Поправка на год выпуска, состояние и пробег 1 1 1 1 0,975Поправка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 605 000 569 144 522 500 617 500 665 000 648 375

КАМАЗ 6520 КАМАЗ 6520 КАМАЗ 6520 КАМАЗ 6520 КАМАЗ 6520 КАМАЗ 6520Стоимость, руб. 700 000 800 000 850 000 899 000 680 000Год выпуска 2006 2006 2006 2006 2006 2006Наработка, м/час 2445 н/д н/д н/д н/д 2000Тип двигателя дизельный дизельный дизельный дизельный дизельный дизельный


https://spec.drom.ru/bratsk/truc

k/truck-tractor/prodam-kamaz-6520-

67522823.html

https://spec.drom.ru/pyt-

yakh/truck/dump/kamaz-6520-

66702777.html

https://spec.drom.ru/sukhoi-

log/truck/dump/prodaetsja-kamaz-6520-

73143312.html

https://spec.drom.ru/bugulma/truck/dump/kamaz-6520-samosval-62127077.html

https://spec.drom.ru/sankt-

peterburg/truck/dump/kamaz

-6520-samosval-mamont-

68406042.htmlПоправка на год выпуска 1 1 1 1 1Поправка на состояние 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00Поправка на тип двигателя 1 1 1 1 1Поправка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95

http://avtodi.ru/trailers/15913430-

www.avit


47

Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 738 000 651 134 744 153 807 500 854 050 632 530

КамАЗ 54115 КамАЗ 54115 КамАЗ 54115 КамАЗ 54115 КамАЗ 54115 КамАЗ 54115Стоимость, руб. 480 000 500 000 590 000 600 000 600 000Год выпуска 2006 2006 2006 2005 2007 2007Пробег, км 89515 н/д н/д н/д н/д н/дТип двигателя дизельный дизельный дизельный дизельный дизельный дизельный


https://spec.drom.ru/ekaterinbur

g/truck/truck-tractor/prodam-

sedelnyj-tjagach-69200779.html

https://spec.drom.ru/topki/truck/

truck-tractor/prodaetsja-73212217.html

https://spec.drom.ru/feodosiya

/truck/truck-tractor/prodaet

sja-kamaz-67124895.html

https://spec.drom.ru/tomsk/truc

k/truck-tractor/kamaz-

54115-15-tjagach-sedelnyj-62557035.html

https://spec.drom.ru/ust-

ilimsk/truck/dump/prodam-samosval-

63335842.html

Поправка на год выпуска 1 1 1,025 0,975 0,975Поправка на пробег 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00Поправка на тип двигателя 1 1 1 1 1Поправка на объем двигателя 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00Поправка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 523 000 456 000 475 000 574 513 555 750 555 750

Полуприцепцистерна ТЦ-

15

Полуприцепцистерна ТЦ-15


Полуприцепцистерна ТЦ-

15


Стоимость, руб. 140 000 250 000 300 000 250 000Год выпуска 2006 1996 2002 2007 2002Пробег, км н/д н/д н/д н/д н/д

Источник / Телефонhttps://ehkskavator.ru/item/35677

4

http://kosa.raise.ru/used/commer

cial-transport/cement-semi-trailers/id-

used_15173/

https://торги-рос-

сии.рф/bankrot/309124

http://www.comtransport.ru/used/1/polupritsepyi/id-used_15173/

Поправка на год выпуска 1,25 1,1 0,975 1Поправка на пробег 1,00 1,00 1,00 1,00Поправка на торг 0,90 0,90 0,90 0,90Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 223 000 157 500 247 500 263 250 225 000

Автопогруз-чик

KOMATCUFD70-7

АвтопогрузчикKOMATCU

FD70-7


FD70-7

Автопогруз-чик

KOMATCUFD70-7


FD70-7

Стоимость, руб. 1 100 000 1 150 000 1 500 000 1 490 000Год выпуска 2004 2004 2007 2005 2007Пробег, км н/д н/д н/д н/д н/д


https://spec.drom.ru/chelyabinsk/loader/prodam

-pogruzchik-komatsu-fd70-7-72854560.html

http://www.gruzoviki.com/firm/?adid=113659&id=14654&page=a

dp

https://tech4stroy.ru/companies/price_item/

38691

https://exkavator.ru/trade/lot/493

444/2007-komatsu_fd70-

7.html

Поправка на год выпуска 1 0,925 0,975 0,925Поправка на пробег 1,0 1,0 1,0 1,0Поправка на состояние 1,0 1,0 1,0 1,0Поправка на тип двигателя 1 1 1 1Поправка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 1 189 000 1 045 000 1 010 563 1 389 375 1 309 338

Автопогруз-чик Mitsuber

ML333N

АвтопогрузчикMitsuberML333N



ML333N



ML333NСтоимость, руб. 1 870 000 2 456 000 1 800 000 2 300 000 2 150 000Год выпуска 2015 2013 2015 2014 2013 2015Пробег, км н/д н/д н/д н/д н/д н/д


https://www.stroyteh.ru/sale/wheeled_loader/104

8523/

https://www.stroyteh.ru/sale/wheeled_loader/971

340/

https://www.stroyteh.ru/sale/wheeled_loade

r/919727/

https://www.stroyteh.ru/sale/770

253/#photo

https://spec.drom.ru/krasnoyarsk/loader/prodam-frontalnyj-

pogruzchik-68915104.html

Поправка на год выпуска 1,05 1 1,025 1,05 1Поправка на пробег 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0Поправка на состояние 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0Поправка на тип двигателя 1 1 1 1 1Поправка на торг 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95Рыночная стоимость с учетомокругления, руб. 2 058 000 1 865 325 2 333 200 1 752 750 2 294 250 2 042 500

http://kosa.raise.ru/used/commercial-

http://www.comtransport.ru/used/1/polupritsepyi/id-used_15173/

http://www.gruz

www.stroyteh.ru/sale/wheeled_loader/1048523/

www.stroyteh.ru/sale/wheeled_loader/971340/

www.stroyteh.ru/sale/

www.stroyteh.ru/sale/770253/#photo


48

12. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ОБ ИТОГОВОЙ РЫНОЧ-НОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Целью согласования результатов используемых подходов является определениепреимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки. Методысравниваются по следующим критериям:

достоверность информации;полнота информации;допущения, принятые в расчетах.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемыхобъектов можно сделать следующие выводы.

В разделе «Выбор подходом и методом оценки» проанализированы требования к каждо-му из трех подходов и переделы их применения, а также обосновано применение для рас-чета текущей восстановительной стоимости затратного подхода. Поскольку расчет произ-водился одним подходом, согласование результатов оценки не требуется.

. Результаты, полученные затратным подходом, показывают величину стоимости заме-щения объекта оценки (сумма затрат, необходимых для создания аналога объекту оценки сучетом его износа на дату оценки). Другие подходы в расчете не применялись.

12.1 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

№п/п Наименование Код (номенкла-

турный номер)


ния


Рыночная стои-мость затрат-

ным подходомбез учета НДС,

руб.

Рыночная стои-мость сравни-

тельным подхо-дом без учета

НДС, руб.

Рыночная стои-мость доходным


Рыночнаястоимость безучета НДС, сучетом округ-

ления , руб.ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие 600тонн ( тип: 6-DOR-CKO, MFG №20-1001)

шт 1


Гидронасос 313.4.250.07Е.503 8438 шт 1Транспортер 3/4-6,0 м. шт 1Бункер питателя с площадкой / дляЯпонского пресса 00000004754 шт 1

1


2 076 933,07 Не применялся Не применялся 2 076 933,07

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 38 865,50 Не применялся Не применялся 38 865,50

3 Таль электрическая "Балканско Эхо"г/п 5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 66 836,00 Не применялся Не применялся 66 836,00

4 Трансформаторная подстанция2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 64 722,92 Не применялся Не применялся 64 722,92

5 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 57 100,43 Не применялся Не применялся 57 100,436 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 39 494,87 Не применялся Не применялся 39 494,87

7 Пленка термоусадочная белая с флек-сопечатью в/с 7934 рул 13 40 038,75 Не применялся Не применялся 40 038,75


Башкортостан,город Учалы,

микрорайон №9,дом 15, кварти-

ра 98

кв.м. 38 Не применялся 1 260 000,00 Не применялся 1 260 000,00











11 Полуприцеп грузовой (бортовой) МАЗ9380 Р00000189 шт 1 Не применялся 58 000,00 Не применялся 58 000,00


49

12 ГАЗ 33023, ХТН 33023011832956 Р00000122 шт 1 Не применялся 82 000,00 Не применялся 82 000,0013 УРАЛ 63635-0110, ХIP63685070000587 Р00000123 шт 1 Не применялся 605 000,00 Не применялся 605 000,0014 КАМАЗ 6520, ХТС 65200061126062 Р00000127 шт 1 Не применялся 738 000,00 Не применялся 738 000,00

15 КамАЗ 54115-15 тягач седельный,ХТС 54115R6227741 Р00000128 шт 1 Не применялся 523 000,00 Не применялся 523 000,00

16 Полуприцеп цистерна ТЦ-15 Р00000129 шт 1 Не применялся 223 000,00 Не применялся 223 000,0017 Автопогрузчик KOMATCU FD70-7 P00000125 шт 1 Не применялся 1 189 000,00 Не применялся 1 189 000,0018 Погрузчик фронтальный MITSUBER шт 1 Не применялся 2 058 000,00 Не применялся 2 058 000,0019 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 21 186,14 Не применялся Не применялся 21 186,1420 Станок плоскошлифовальный 3 Б7 Р00000096 шт 1 13 420,88 Не применялся Не применялся 13 420,8821 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 13 212,53 Не применялся Не применялся 13 212,5322 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 14 111,05 Не применялся Не применялся 14 111,0523 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 8 096,44 Не применялся Не применялся 8 096,4424 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 3 092,85 Не применялся Не применялся 3 092,85

25 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 9 921,16 Не применялся Не применялся 9 921,16

26 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 5 362,16 Не применялся Не применялся 5 362,1627 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 32,55 Не применялся Не применялся 32,55

28 Ножницы листовые НГ-474 (Гильоти-на, в ангаре.) № А061 00000005074 шт 1 32,55 Не применялся Не применялся 32,55

29 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 1 425,20 Не применялся Не применялся 1 425,2030 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 6 937,06 Не применялся Не применялся 6 937,0631 Наружная канализация 00000004762 шт 1 12 685,46 Не применялся Не применялся 12 685,4632 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 6 306,88 Не применялся Не применялся 6 306,8833 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 797,06 Не применялся Не применялся 797,06

34 Станок токарно-винторезный 1К62ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 32,55 Не применялся Не применялся 32,55

35 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 9 198,63 Не применялся Не применялся 9 198,6336 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 21 479,10 Не применялся Не применялся 21 479,10

Итого: 13 757 321,79

12.2 Итоговая рыночная стоимость объектов оценкиПроведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о

том, что по состоянию на дату оценки 15.04.2019 г. итоговая величина рыночной стоимостиОбъектов оценки округленно составляет:



ния


Первоначаль-ная балансовая

стоимость,руб.

Рыночная стои-мость без учетаНДС, с учетом

округления , руб.ПРЕСС, в т.ч.:Пуасон верхний ЯПОШКА 8486 шт 16Пресс гидравлический , усилие 600 тонн ( тип: 6-DOR-CKO,MFG №20-1001) шт 1


1


3 681 200,05 2 076 933,07

2 Склад цемента СБ - 33 Г Р00000086 шт 1 127 931,19 38 865,503 Таль электрическая "Балканско Эхо" г/п 5.0т, Н-12м Р00000193 шт 1 220 000,00 66 836,004 Трансформаторная подстанция 2КТПНБ-ТК/К-630-10/0,4-У1 Р00000119 шт 1 170 435,59 64 722,925 Система видеонаблюдения 2008г. Р00000074 шт 1 175 423,73 57 100,436 Плита боковая 3-х секционная 8434 шт 30 151 670,00 39 494,877 Пленка термоусадочная белая с флексопечатью в/с 7934 рул 13 153 758,64 40 038,75

8 Права по договору №98/15Н участия в долевом строительст-ве жилого дома от 30.10.2018г.

Башкортостан, городУчалы, микрорайон

№9, дом 15, квартира98

кв.м. 38 н/д 1 260 000,00

9 Жилое помещение. Кадастровый номер 74:36:0000000:53980



кв.м. 46,6 н/д 2 250 000,00

10 Жилое помещение.Кадастровый номер 74:36:0000000:53937



кв.м. 46,4 н/д 2 240 000,00

11 Полуприцеп грузовой (бортовой) МАЗ 9380 Р00000189 шт 1 50 000,00 58 000,0012 ГАЗ 33023, ХТН 33023011832956 Р00000122 шт 1 21 000,00 82 000,0013 УРАЛ 63635-0110, ХIP63685070000587 Р00000123 шт 1 40 000,00 605 000,0014 КАМАЗ 6520, ХТС 65200061126062 Р00000127 шт 1 40 000,00 738 000,0015 КамАЗ 54115-15 тягач седельный, ХТС 54115R6227741 Р00000128 шт 1 72 000,86 523 000,0016 Полуприцеп цистерна ТЦ-15 Р00000129 шт 1 72 000,86 223 000,0017 Автопогрузчик KOMATCU FD70-7 P00000125 шт 1 343 739,96 1 189 000,0018 Погрузчик фронтальный MITSUBER шт 1 3 455 479,00 2 058 000,0019 Станок 6Р 11 вертикально-фрезерный Р00000090 шт 1 65 088,00 21 186,14


50

20 Станок плоскошлифовальный 3 Б7 Р00000096 шт 1 41 231,59 13 420,8821 Подъездная дорога Р00000062 шт 1 40 591,49 13 212,5322 Станок плоскошлиф. 3Г 71М 00000004725 шт 1 43 351,92 14 111,0523 Станок сверильный 2А 35 00000004727 шт 1 24 873,84 8 096,4424 Станок токарный ТС-20 00000004728 шт 1 9 501,84 3 092,8525 Станок 6Р 81Г горизонтально-фрезерный 00000004721 шт 1 30 479,76 9 921,1626 Станок заточный 376 00000004723 шт 1 16 473,60 5 362,1627 Кран-балка ЭКБ 1,0-6-7,2 № 123 00000005073 шт 1 100,00 32,5528 Ножницы листовые НГ-474 (Гильотина, в ангаре.) № А061 00000005074 шт 1 100,00 32,5529 Кран мостовой грейферный 00000004758 шт 1 4 378,50 1 425,2030 Станок токарный 1М63 00000004811 шт 1 21 312,00 6 937,0631 Наружная канализация 00000004762 шт 1 38 972,22 12 685,4632 Наружный водопровод 00000004763 шт 1 19 375,97 6 306,8833 Пути козлового крана 00000004797 шт 1 2 448,73 797,0634 Станок токарно-винторезный 1К62 ДГ*1500 №А185 00000004980 шт 1 100,00 32,5535 Кондиционер 07 модель 00000007621 1 28 260,00 9 198,6336 Ангар ДШВ 30*12*6 Р00000120 65 988,02 21 479,10

Итого: 9 227 267,36 13 757 321,79

Итоговая рыночная стоимость имущества, рассчитанная с учетом износа и состояниярынка округленно, соответствует 13 757 321,79 (Тринадцать миллионов семьсот пятьдесят семь ты-сяч триста двадцать один рубль 79 копеек) без учета НДС.


51

1133.. ДДЕЕККЛЛААРРААЦЦИИЯЯ ООЦЦЕЕННЩЩИИККАА

1. Утверждения о фактах, представленных в отчете, верны и основываются назнаниях и профессиональном опыте оценщиков.

2. Проведенный анализ и сделанные заключения ограничены только изложен-ными допущениями и ограничивающими условиями.

3. Оценщики, а также оценочная фирма и ее сотрудники не имели настоящегоили будущего интереса в оцениваемом имуществе.

4. Вознаграждение Оценщиков– исполнителя договора на оценку , исчисляетсяв денежном выражении и никаким образом не зависит от результата оценки.

5. Оценка была проведена в соответствие с кодексом этики, действующим зако-нодательством, национальными стандартами и правилами (стандартами) саморегулируемойорганизации, членом которой являются оценщики.

6. Образование подписавших отчет оценщиков соответствует действующим надату составления отчета требованиям.

7. Оценщики имеют опыт оценки аналогичного имущества.8. Оценщики лично произвели обследование оцениваемого имущества.9 Никто, кроме лиц, указанных в отчете не оказывал профессиональной помо-

щи в подготовке отчета.

Оценщик Ульев А.В.

Оценщик Нижегородова Л.Ф.


52

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации" со всеми изменениями и дополнениями.

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-вания к проведению оценки (ФСО № 1)», обязательный к применению при осущест-влении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития Рос-сии от 20.05.2015 г. № 297;

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», обяза-тельный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденно-го приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298;

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», обяза-тельный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденно-го приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;

5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденныйприказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611;

6. Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования» (фсо№10) Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328.

7. СТАНДАРТЫ И ПРАВИЛА ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Некоммерческогопартнерства «Сообщество специалистов-Оценщиков «СМАО» «ОЦЕНКА НЕДВИ-ЖИМОСТИ» Протокол №78 от 15.08.2008г. с дополнениями и изменениями.

8. «Правила деловой и профессиональной этики» Некоммерческого партнерства «Со-общество специалистов-оценщиков «СМАО». Протокол №74 от 18.07.2008г. и допол-нениями и изменениями.

9. Методика определения физического износа гражданских зданий (утверждена прика-зом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970г. № 404).

10. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных уча-стков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №568-р.

11. Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990г. № 14-Д. «Индексы изменения сметной стои-мости строительно-монтажных работ, прочих затрат и территориальные коэффици-енты».

12. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстрой.13. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Моск-

ва, 1995 г.14. .Оценка недвижимости. Под редакцией А.Г. Грязновой. Москва, "Финансы и стати-

стика", 2008 г.15. Взгляд на необходимость согласования результатов оценки с позиции теории цено-

образования. Вопросы оценки, №3 2002 г.16. .Журнал "Эксперт-Урал", май 2007 г.- июль 2015г.17. Справочник «ЧелСЦена» часть 2 выпуск 1 2000г.; часть 2 выпуск 7 июль 2017г.18. Справочник корректировок для оценки земельных участков г. Челябинск, 2016год.

Источник: ООО «Рус БизнесПрайсИнформ» http://rbpinfo.ru19. В.Т. Александрова «Ценообразование в строительстве», СПб: Питер, 2001г.

http://rbpinfo.ru


53

ПРИЛОЖЕНИЯ

10 О Т Ч Ё Т № 971/3 · «Аудит. Консалтинг. Оценка....

Documents

Transcript of 10 О Т Ч Ё Т № 971/3 · «Аудит. Консалтинг. Оценка....