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Il ruolo del lease-back nella minimizzazione del costo del

capitale

Giulio TagliaviniUniversità di Parmagtagli@unipr.it - 0521.902437

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Il lease-back

E’ una operazione finanziaria in base alla quale un'impresa cede un proprio bene strumentale (mobile o immobile) ad una società di leasing la quale paga il corrispettivo convenuto e si impegna a concedere in leasing il bene stesso secondo le normali regole che governano le operazioni di locazione finanziaria.

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Lease-Back

Left Hand financing [Uso il capitale fisso per assicurare un livello elevato di garanzia]

A - Abbasso il costo del capitale [regola principe della finanza: devo usare al meglio le garanzie che posso concedere]

B – Effetto di vantaggio fiscale del leasing

Asimmetria fiscale tra locatore e locatario [l’ammortamento passa in capo al locatore]

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Ora si può fare !

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (7 maggio 1998, n. 4612) ha acceso anche in Italia l’interesse per il lease-back.

Quale è la situazione attuale: l’operazione si va diffondendo con estrema cautela con qualche interesse per il profilo del calcolo

e dell’ottimizzazione della convenienza

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Lease-back

Tasso lordo Tasso netto di imposta

Mutuo 5,5% 3% Lease-back 6,2% 2.5% Vantaggio -70 bp 50 bp

Quali elementi lo determinano ? -> la garanzia più elevata -> i criteri di valutazione del fido più precisi -> il vantaggio fiscale ? Solo un pezzo [in realtà è ripartito tra locatore e locatario]

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Come si produce il vantaggio fiscale del leasing ?

Mutuo + acquisto Leasing Locatario ammortizza in 33 anni ammortizza in 8

anni locatore non ammortizza ammortizza in 8

anni

In pratica: si dimezza il periodo di ammortamento

scudi fiscali 0 ------------------ t/2 ------------------- t

Valore creato: + Van –Irr In definitiva: una perdita netta per il fisco

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Il lease-back

Permette di contenere l’indebitamento esplicitamente espresso nel passivo e permette, in pratica, di sostenere la politica del debito

lease-back <-----> debito + mp Dovrei fare le valutazioni di

convenienza usando il Wacc (che è più elevato rispetto al costo del debito)

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In passato, ci si prendeva dei rischi

Nel passato il ricorso a tale soluzione di finanziamento è stata ostacolato dalla presunta elusività dell'operazione.

Il Secit (es. delibera del 22.11.88), assimilando il lease-back ad un mutuo garantito dal temporaneo trasferimento del bene, riteneva che la scelta delle imprese ricadesse sulla prima soluzione solo in ragione della maggiore convenienza fiscale del lease-back (data, in verità, per scontata ma, come vedremo, da verificare con attenzione).

La citata sentenza della Corte di Cassazione, che riconosce l’operazione come il frutto della libertà contrattuale delle parti, ha spinto al riconoscimento della liceità dell’operazione anche da parte dell’Amministrazione finanziaria.

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Il Fisco ha abbandonato la partita, ma sono pericolosi i lease-back che hanno le seguenti caratteristiche:

Situazione di debito preesistente o contestuale alla vendita tra cedente e cessionario del bene da concedere in locazione

Bene che permane nella disponibilità della società di leasing Mancanza di interesse dell’apparente venditore – utilizzatore ad

utilizzare il bene oggetto del leasing Sproporzione tra valore elevato del bene e prezzo esiguo pagato

dalla società di leasing all’utilizzatore Tasso di interesse applicato all’operazione particolarmente

gravoso Elaborazione di vincoli contrattuali che impongono all’utilizzatore

la corresponsione di tutti i canoni fino alla scadenza del contratto, anche nell’ipotesi di risoluzione anticipata

Facoltà concessa all’utilizzatore di sublocare il bene Secondo la Direzione Regionale delle Entrate della Lombardia

queste sarebbero circostanze che possono far presumere una elusione del divieto di patto commissorio.

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Ma è davvero conveniente ?

Ammessa dunque la fattibilità del lease-back, diviene di rilievo compiere alcune osservazioni sulla convenienza economico-finanziaria di tale tipologia di contratto.

La valutazione del contratto di leasing in generale scaturisce dalla considerazione di diversi elementi. Tra i più rilevanti vale la pena di ricordare: a) la durata del processo di ammortamento implicito del bene

concesso in leasing (più corta di quella concessa dalle regole ordinarie di ammortamento)

b) l’impossibilità di effettuare l’ammortamento fiscale del bene secondo le regole ordinarie che riguardano il caso di acquisto (dove la prima quota di ammortamento non è parametrata al tempo di stipula del contratto mentre nel caso di leasing lo è).

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Quale metodo ?

La valutazione del lease-back richiede però di considerare, in aggiunta rispetto al caso del leasing tradizionale, due ulteriori aspetti: Il primo, dato dal fatto che la cessione del bene dal

cliente alla società di leasing fa usualmente emergere una plusvalenza imponibile (o una minusvalenza deducibile da reddito); ciò può accadere in ragione della diversità tra valore netto contabile e prezzo di cessione alla società di leasing;

Il secondo, legato al fatto che la cessione del bene dal cliente alla società di leasing può interrompere la possibilità di portare a termine l’originario piano di ammortamento.

Vantaggio del leasing # Vantaggio del lease-back

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Un esempio di lavoro

Il caso di cui si vuole discutere riguarda un contratto di lease-back immobiliare.

Tale convenienza viene mantenuta in ipotesi lease-back ? Ovvero: c’è convenienza ad effettuare il lease-back immobiliare sui beni di proprietà, evidentemente in corso di ammortamento ?

Il caso considerato riguarda una società di capitali alla quale viene proposta una soluzione di lease-back per un immobile di proprietà prevedendo:

a) un prezzo di cessione alla società di leasing di 1.000 milioni b) un leasing al tasso lordo del 4,5% avente durata pari al minimo

ammesso dalle norme fiscali (quindi 8 anni) ed un prezzo di riscatto pari al 10% del valore del bene.

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Un bene quasi nuovo

Si osserva che se il bene è stato acquistato (o costruito) recentemente, ed è quindi poco ammortizzato, si ha una forte convenienza del lease-back.

Questa è esattamente la stessa del leasing tradizionale nel caso in cui il costo di acquisto/costruzione sia lo stesso del prezzo di cessione alla società di leasing.

Quando invece il bene sia già stato consistentemente ammortizzato, si registra un peggioramento della convenienza in ragione della plusvalenza tassabile: per ammortamenti cumulati superiori al 60% del costo originario dell’immobile la convenienza diviene debole.

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I casi più convenienti

Al di là di tali regole di carattere generale esistono situazioni particolari in cui, indipendentemente dal processo di ammortamento già realizzato, il lease-back risulta di estremo interesse sotto il profilo della convenienza. Si tratta di tutti quelle situazioni in cui: -> avendosi un costo originario del bene più elevato del prezzo di

cessione alla società di leasing emerge una minusvalenza di immediata deducibilità fiscale. Qualora il bene risulti anche poco ammortizzato, si evidenzia una situazione ottimale che consente alle imprese di mettere a fuoco uno schema di finanziamento particolarmente conveniente;

-> l’impresa, momentaneamente in perdita fiscale, abbia ragionevoli prospettive di utile fiscale negli esercizi seguenti con la conseguenza che risulta molto conveniente realizzare la plusvalenza e “ricaricare” il processo di ammortamento su una base più elevata.

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Strumento proposto

Un foglio Excel che aggiusti il calcolo del vantaggio fiscale del leasing, tenendo conto: della plus-minusvalenza dell’interruzione del processo di ammortamento

Il foglio può essere scaricato al seguente indirizzo:

http://unipr.it/arpa/facecon/tagliavini/tagliav.htm

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Profili di convenienza del lease back immobiliare

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ammortamento già effettuato prima del lease back

Tas

si n

etti

d'im

po

sta

Prezzo = 1000

Tasso netto mutuo

Prezzo = 1500

Prezzo = 500

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Profili di convenienza del lease back strumentale

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Ammortamento già effettuato prima del lease back

Ta

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ti d

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ta

Prezzo = 1000

Tasso netto mutuo

Prezzo = 1500

Prezzo = 500

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In estrema sintesi, le regole operative per le imprese che si possono mettere a fuoco sono le

seguenti:

bene già consistentemente ammortizzato -> lease-back poco conveniente;

bene relativamente poco ammortizzato -> lease-back molto conveniente; in situazione di temporanea perdita fiscale ancor di più per importi elevati del contratto di leasing in quanto non si paga l’imposta sulla plusvalenza;

bene relativamente poco ammortizzato e situazione di utile fiscale -> lease-back conveniente; ancor di più per importi ridotti del contratto di leasing in quanto la minusvalenza è immediatamente deducibile;

indipendentemente dal grado di ammortamento: conveniente per riequilibrare la struttura del passivo -> confronto con il costo dei mezzi propri.

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Massima convenienza

Se ci sono le condizioni, conviene abbassare il più possibile l’ammontare del contratto di vendita alla società di leasing

minusvalenze ammontare del finanziamento più basso tasso netto del lease-back che va verso lo 0%

IN PRATICA, lo si potrà fare solo quando vi sono elementi forti e chiari che giustificano un valore più basso dell’immobile.

Una operazione elusiva spinta avrebbe i seguenti pericoli: revocatoria in caso di fallimento del locatario (è un problema del

locatore) rettifica del valore della compravendita (è un problema per

locatore e locatario) riconoscimento del lease-back come operazione esclusivamente

finalizzata a costituire un patto commissorio (conseguenze tragiche)

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Spazio di convenienza del lease-back

Ammortamento effettuato0%

0

Prezzo a pronti del bene

100%

100

Iperconveniente

Non conveniente

Conveniente

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Regole che legano il lease-back alla minimizzazione del costo del capitale

Impresa in perdita temporanea

Bene che ha subito una perdita di valore

Procedura di ammortamento già inoltrata

Lease-back con vendita a pronti del bene a prezzo elevato

Lease-back con vendita a pronti del bene a prezzo basso

Non faccio il lease-back

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Bibliografia

G. Tagliavini – M. Regalli, Il vantaggio fiscale del leasing, Egea, Milano, 1999.

G. Tagliavini – M. Regalli, Un nuovo approccio per la stima del vantaggio fiscale del leasing, Roma, Il Fisco, n. 37, 1999, pp. 11902-10.

G. Tagliavini – M. Regalli, Lo spazio di convenienza del leasing, Roma, Il Fisco, n. 42, 1999, pp. 13186-95.

G. Tagliavini – M. Regalli, Il lease-back è ora possibile e spesso conviene, Roma, Il Fisco, n. 2, 2000, pp. 444-7.