0256, Oslo Bilde: Juvet Landscape Hotel. Foto: © Knut Bry. · 2017 ble et godt år for norsk...

Inkognitogata 33 A

0256, Oslo

Norge

www.hotelia.no

Bilde: Juvet Landscape Hotel. Foto: © Knut Bry.

Norge 7

Oslo 12

Bergen 14

Gardermoen (Ullensaker) 16

Trondheim 18

Stavanger 20

Tromsø 22

Kristiansand 24

Bild

e:

Loen

Skyl

ift.

Fo

to: B

ård

Basb

erg

Ph

oto

gra

ph

y. w

ww

.vis

itn

orw

ay.

com Sverige 28

Stockholm 29

Göteborg 30

Malmö 31

Utsikter 26

http://www.hotelia.no/

Norsk hotellnæring har de siste årene hatt en positiv

utvikling, noe som forsterket seg utover i 2017. Veksten

kommer hovedsakelig fra det nasjonale yrkesmarkedet, i

tillegg er det en god prisutvikling gjennom hele året.

Sammen gir dette en økning i losjiinntektene på nærmere

1 milliard. Feriemarkedet viser kun en svak vekst, og

tilbakegangen fra det internasjonale markedet vil trolig

dempe veksten i feriemarkedet fremover. Konferanse-

markedet går tilbake i flere av de største byene og spesielt

Bergen har en sterk tilbakegang. I rapporten har vi fokus

på de syv største hotellbyene som blant annet viser sterke

resultater i Oslo, en positiv vekst for Stavanger i andre

halvår, og et fall i belegget i Bergen. Det store bildet er

imidlertid positivt med en total RevPAR-vekst i Norge på

7,6 prosent.

Videre viser vi et par interessante bilder av hvordan

losjiomsetning har utviklet seg i de største byene de siste

10 årene. Totalt sett har losjiomsetningen fra norske hotell

økt med nærmere 35 prosent, og hvor Tromsø nærmest

har doblet sin omsetning.

Vi ønsker at våre markedsrapporter skal bidra til mer

kunnskap om utviklingen i det norske hotellmarkedet og

ikke minst hotell som en interessant eiendomsklasse for

utviklere og eiere. Derfor vil vi i hver utgave ha et fokus-

område som er viktig for hotelleier. I denne rapporten har

Vice President og Area Manager for Norge og Sverige, Leif

kristen Olsen i Pandox AB, skrevet et innlegg om hotell-

leieavtalen og viktigheten av en aktiv oppfølging og

fordeling av vedlikeholdspliktene mellom utleier og

leietaker. I hotelleieavtalene er det normalt at leietaker tar

et større ansvar for investeringer, vedlikehold og utskifting

enn i tradisjonelle kontorleiekontrakter. Leif Kristen skriver

bl.a.: «Både utleier og leietaker bør ha sammenfallende

interesser av at hotellet vedlikeholdes og opprettholder en

tilfredsstillende kvalitet og standard, da dette medfører at

hotellet har større muligheter for å oppnå sin mulige

markedsposisjon i sitt markedssegment, og dermed sikre

inntektspotensialet for hotellet.»

Hotell som eiendomsklasse har de siste årene økt sin

attraktivitet og flere eiendomsselskaper har hotell i sin

portefølje. Vi har i rapporten en oversikt over noen av de

viktigste transaksjonene i Norge og der norske aktører har

vært involvert.

Markedsrapport 2017

Bild

e:

Vig

ela

nd

spark

en

. Fo

to: N

an

cy B

un

dt,

In

no

vasj

on

No

rge.

ww

w.v

isit

no

rway.

com


Hotelia utarbeider to ganger i året en kortfattet

markedsrapport om den norske hotellbransjen. Rapporten

er utarbeidet de siste to månedene før utgivelse og

bygger på data innhentet fra Statistisk sentralbyrå og

Statistikknett, samt andre kilder for makroøkonomiske tall

og lignende. I tillegg supplerer Hotelia med egne data og

fremskrivninger.

Markedsrapporten tar for seg utviklingen i det norske

hotellmarkedet, med spesielt fokus på de syv største

hotellbyene (kommunene). Videre tar den for seg viktige

hendelser og begivenheter i det norske hotell- og

hotelleiendomsmarkedet. Rapporten avsluttes med noen

tanker om bransjens utsikter for 2018. I helårsrapporten

er det også et sideblikk på de største svenske byene, samt

Sverige totalt. Data for det svenske hotellmarkedet er

innhentet fra Statistiska centralbyrån.

Nøkkeltallene fra hotellmarkedet er ikke bare viktig for

bransjen, men også eiendomsselskaper med hotell som

leietaker, ettersom leiekontraktene ofte er omsetnings-

baserte. Med andre ord vil bedret lønnsomhet i

hotellbransjen ofte bli reflektert i økte leieinntekter for

eiendomsselskapene. I tillegg er hotellbransjen i Norge

konjunkturbasert og således følsom for endringer i

makroøkonomien – de siste årene har blant annet den

norske hotellbransjen hatt svært positiv vekst mye takket

være en relativ svak norsk krone.

Markedsrapport 2017

Bild

e:

Ho

tel C

on

tinen

tal O

slo,

Caro

line.


RevPAR

7,6 %

ADR

4,7 %

Belegg

2,7 %

2017 ble et godt år for norsk hotellnæring. I 2018 vil trolig

netto losjiomsetning for første gang passere 15 milliarder

kroner. De siste 10 årene har losjiomsetningen (etter justering

for inflasjon) økt med nær 1,9 milliarder kroner, en økning på

14,5 prosent.

• Belegget økte med 1,5 prosentpoeng til 55,9 prosent. Dette

er det høyeste belegget siden 2007. Prisene økte med 4,7

prosent. Økning av belegg og pris bidro til at RevPAR økte

med hele 7,6 prosent på landsbasis.

• Etter flere år med sterk vekst av internasjonale besøkende til

Norge var det i 2017 en svak tilbakegang på dette markedet.

Hele nedgangen kom i første kvartal og kan ha sammenheng

med en dårlig vinter.

• All vekst i Norge i 2017 kom mer eller mindre fra

innenlandsk yrkestrafikk. Dette trolig som et resultat av

større positivitet i Norsk økonomi.

• Det var i 2017 en liten nedgang i tilgjengelig romkapasitet (-

0,6 prosent), ca. 0,3 prosent skyldes justering grunnet

skuddår.

Markedsrapport 2017

400

420

440

460

480

500

520

540

200

9

201

0

20

11

20

12

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7


0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

1.100

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

80.000

90.000

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

20

14

20

15

20

16

201

7

0

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

25 000 000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Konferanse Yrke Ferie

Markedsrapport 2017

Nasjonale 15.996 16.688 691 4,3 %

Internasjonale 6.627 6.579 -48 -0,7 %

Konferanse 2.887 2.856 -31 -1,1 %

Yrke 7.875 8.520 645 8,2 %

Ferie 11.861 11.891 30 0,3 %

Gjestedøgn 22.623 23.267 644 2,8 %

Solgte rom 15.221 15.541 320 2,1 %

Romkapasitet 27.946 27.778 -167 -0,6 %

Losjiomsetning 13.742 14.692 950 6,9 %

Belegg 54,5 % 55,9 % 1,5 % 2,7 %

ADR 903 945 43 4,7 %

RevPAR 492 529 37 7,6 %


Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.

SSB og Statistikknett.

Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


Markedsrapport 2017

12-måneder rullerende snittPer måned mot måned

Grafene over viser den prosentvise utviklingen for belegg, ADR og

RevPAR. De prosentvise endringene er beregnet ved å sammenligne hver

måned mot sin tilsvarende måned året før. Eksempelvis februar 2010

mot februar 2009.

: Statistikknett / SSB.

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

01

.01

.20

08

01

.01

.20

09

01

.01

.20

10

01

.01

.20

11

01

.01

.20

12

01

.01

.20

13

01

.01

.20

14

01

.01

.20

15

01

.01

.20

16

01

.01

.20

17

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

01

.01

.20

08

01

.01

.20

09

01

.01

.20

10

01

.01

.20

11

01

.01

.20

12

01

.01

.20

13

01

.01

.20

14

01

.01

.20

15

01

.01

.20

16

01

.01

.20

17

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

01

.01

.20

08

01

.01

.20

09

01

.01

.20

10

01

.01

.20

11

01

.01

.20

12

01

.01

.20

13

01

.01

.20

14

01

.01

.20

15

01

.01

.20

16

01

.01

.20

17


NOK 10,91 mrd

NOK 10,31 mrd

NOK 10,69 mrd

NOK 11,40 mrd

NOK 11,93 mrd

NOK 12,20 mrd

NOK 12,54 mrd

NOK 13,20 mrd

NOK 13,74 mrd

NOK 14,69 mrd

NOK 15,31 mrd

Markedsrapport 2017

2017 ble et godt år for norsk hotellnæring. I 2018 vil trolig, for

første gang, netto losjiomsetning vil trolig passere 15 milliarder

kroner. Hotelia sitt estimat ligger på 15,3 milliarder kroner. De

siste 10 årene har losjiomsetningen (etter justering for inflasjon)

økt med nær 1,9 milliarder kroner, en økning på 14,5 prosent.

I grafen ser man vedvarende oppgangsperiode siden nedgangen

etter finanskrisen i 2008.


Markedsrapport 2017

10.909.37214.691.833+34,7 prosent

20,1 %

8,3 %

4,3 %

4,3 %

5,1 %

2,4 %

2,6 %

52,9 %50,6 %

(+28,8 %)

22,7 % (+52,5 %)

8,6 % (+38,9 %)

4,5 % (+41,6 %)

4,8 % (+51,2 %)

3,4 % (-12,0 %)

3,5 % (+94,0 %)2,0 % (+2,6 %)

Markedsandel % (Vekst i losji 2008 til 2017 %)De siste 10 årene har det vært store variasjoner i utviklingen av

losjiomsetning i de største hotellkommunen i Norge. Totalt har

økningen i Norge vært på 34,7 prosent (inflasjonsjustert 14,5

prosent). 2008 var for øvrig et toppår, før nedturen begynte

etter finanskrisen.

• Tromsø har i perioden hatt størst prosentvisvekst i

losjiomsetningen, opp hele 94,0 prosent. Tromsø har gått fra

7. til 5. plass over Norges største hotellkommuner.

• Oslo har hatt den største veksten i markedsandel, opp 2,6

prosentpoeng til 22,7 prosent. Av den totale veksten i

markedet de siste 10-årene har Oslo «tatt» 30,4 prosent av

veksten.

• Stavanger har hatt den største nedgangen i perioden.

Losjiomsetningen har falt med 12,0 prosent (inflasjonsjustert

er fallet på hele 25,2 prosent). Byen har falt fra Norges 3.

største hotellby til nr. 6. Sola og Sandnes inngår ikke i

Stavnger-tallene.

• Etter Tromsø og Oslo er Trondheim den byen med størst

prosentvis vekst, opp 52,2 prosent (inflasjonsjustert opp 28,5

prosent).

• Øvrige Norge (utenom de 7 største hotellkommunene) har

hatt en vekst i losjiomsetningen med 28,8 prosent

(inflasjonsjustert opp 9,5). Veksten var mindre enn Norge

totalt, dermed falt markedsandelen med 2,3 prosentpoeng til

50,6 prosent.


Markedsrapport 2017

400

450

500

550

600

650

700

750

800

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017


Belegg

6,2 %

ADR

5,3 %

RevPAR

11,8 %

Oslo har ikke hatt høyere belegg siden 2007, og det høye

belegget holder seg trolig i 2018 også. ADR kom for første gang

over tusentallet og endte på 1.014 kroner. RevPAR økte med

hele 11,8 prosent i 2017 opp til 741 kroner – dette som et

resultat av en økning i både belegg og pris.

• Oslo hadde i 2017 en vekst i alle segmenter, unntatt

internasjonale reisende.

• Det viktige yrkesmarkedet økte med 5,5 prosent i 2017.

Trenden er svært positiv for segmentet og i andre halvår var

det en vekst på hele 7,8 prosent.

• Konferansemarkedet hadde en økning på 2,2 prosent. Hele

økingen kom i første halvår og skyldes Nor Shipping. I andre

halvår var det en nedgang på dette segmentet med hele

11,9 prosent

• Etter flere år med kraftig vekst i antall internasjonale

besøkende var det i 2017 en nedgang 3,9 prosent. De siste

10 årene har det vært en vekst i dette segmentet på totalt

38,0 prosent. Som en faktor av redusert internasjonal trafikk

var det i 2017 en svakere vekst i feriemarkedet på 2,4

prosent flere gjestedøgn. Siste 10 år har feriesegmentet økt

med totalt 53,8 prosent.

• Antall solgte romdøgn i Oslo økte med 2,8 prosent, samtidig

som romkapasiteten gikk ned 3,2 prosent (dette pga. Thon

Hotel Europa og Clarion Hotel Royal Christiania har vært

stengt grunnet total rehabilitering).

• Utsikten for Oslo er positive i 2018. I 2019 kommer det mye

nye kapasitet i markedet og belegget vil trolig gå ned på et

normalt Oslo nivå.

Markedsrapport 2017

550

600

650

700

750

800

200

9

201

0

20

11

20

12

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Foto

: C

lari

on

Ho

tel Th

e H

ub

.


0,60

1,00

1,40

1,80

2,20

2,60

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

10

20

30

40

50

60

70

80

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

20

08

20

09

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

13%

25%

38%

50%

63%

75%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Nasjonale 2.759 3.002 243 8,8 %

Internasjonale 1.894 1.820 -74 -3,9 %

Konferanse 387 396 9 2,2 %

Yrke 1.840 1.941 101 5,5 %

Ferie 2.426 2.485 59 2,4 %

Gjestedøgn 4.653 4.822 168 3,6 %

Solgte rom 3.202 3.291 89 2,8 %

Romkapasitet 4.656 4.505 -151 -3,2 %

Losjiomsetning 3.085 3.338 253 8,2 %

Belegg 68,8 % 73,1 % 4,3 % 6,2 %

ADR 964 1.014 51 5,3 %

RevPAR 663 741 78 11,8 %

Konferanse



Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


Nedgangen i Bergen startet i juni 2014 og forsterket seg kraftig

frem til mai 2016, hvor RevPAR økte litt før betydelig mer

hotellkapasitet kom inn i markedet våren 2017, som igjen

presset RevPAR ned. Den midlertidige stengingen av Hotel

Norge utligner noe av effekten fra den økte kapasiteten.

• Fra toppåret i 2013 har RevPAR falt fra 713 kroner til bunn i

2017 på 624 kroner – et fall på 12,5 prosent.

• Antall solgte rom har økt med 6,8 prosent i 2017, men

økningen i ny romkapasitet er hele 16,7 prosent, som gjør at

belegget faller med 5,7 prosentpoeng mot 2016

• Til tross for svakere belegg har hotellene klart å øke sin

priser. Årsaken er en sterkere prisutvikling i sommer-

sesongen, som toppet seg i september og Sykkel-VM.

• Sykkel-VM i september kom ut med svakere belegg en

antatt, men prisen var betydelig høyere enn normalt for

september, med en økning på 24,8 prosent mot september

2016.

• Effekten av «oljenedturen» avtar med en positiv vekst i

forretningssegmentet på 10,3 prosent, feriesegmentet

fortsetter å vokse med hele 11,8 prosent. Konferanse-

markedet går kraftig tilbake, noe som mest sannsynlig kan

skyldes sterk vekst i 2016 (flere store arrangement) og at

større konferanser ble utestengt i september pga. Sykkel-VM.

Markedsrapport 2017

550

570

590

610

630

650

670

690

710

730

750

200

9

201

0

20

11

20

12

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Belegg

-8,4 %

ADR

3,0 %

RevPAR

-5,7 %

Bild

e:

Berg

en

Syk

kel V

M. Fo

to: N

ina A

ldin

Th

un

e.


0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

200

8

200

9

201

0

20

11

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7

10

15

20

25

30

35

40

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

20

14

201

5

201

6

20

17

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Nasjonale 1.031 1.145 114 11,0 %

Internasjonale 727 732 5 0,7 %

Konferanse 179 122 -57 -31,8 %

Yrke 698 770 72 10,3 %

Ferie 881 985 104 11,8 %

Gjestedøgn 1.758 1.877 119 6,8 %

Solgte rom 1.169 1.249 80 6,8 %

Romkapasitet 1.728 2.017 289 16,7 %

Losjiomsetning 1.144 1.259 115 10,0 %

Belegg 67,6 % 61,9 % -5,7 % -8,4 %

ADR 979 1.008 29 3,0 %

RevPAR 662 624 -38 -5,7 %



Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


Den sterke veksten på Gardermoen (Ullensaker) vedvarer. I det

siste halvåret var det spesielt prisene som har økt kraftig.

• Belegget gikk opp med 2,2 prosentpoeng og prisene opp

med 6,0 prosent. Dette bidro til at RevPAR økte med hele 9,6

prosent opp til 600 kroner.

• Kapasiteten på Gardemoen har de siste årene gått noe ned.

Quality Hotel Oslo Airport har fremdeles 145 rom ute av

drift, grunnet ombygging. «Nye» Quality Hotel Oslo Airport

åpner i mars med 129 rom. Med «gamle» rom tilbake på

Quality vil kapasiteten i kommunen øke med 9 prosent i

forhold til dagens kapasitet

• Det er en tilbakegang på alle segmenter unntatt yrke og

innenlandske gjester. Yrkestrafikken økte med hele 18,4

prosent. Økning av romfaktor kan tyde på at noe ferietrafikk

kan være feilregistrert som yrkestrafikk.

• Solgte romdøgn økte med 3,5 prosent, antall gjestedøgn

økte 4,7 prosent. Det er sterk sammenheng mellom

trafikkutviklingen på Oslo Lufthavn og økningen i antall

gjestedøgn for Stor Oslo regionen og spesielt Ullensaker.

Oslo Lufthavn økte i 2017 kapasiteten og hadde en

trafikkvekst på 6,6 prosent.

• Det kommer betydelig flere rom i markedet på Gardermoen

i 2018 og man kan trolig forvente en moderat nedgang i

belegget og en betydelige lavere prisvekst.

Markedsrapport 2017

400

450

500

550

600

650

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Belegg

3,4 %

ADR

6,0 %

RevPAR

9,6 %

Foto

: O

slo L

uft

havn

AS.

Esp

en

So

lli.


0,60

1,00

1,40

1,80

2,20

2,60

200

8

200

9

201

0

20

11

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7

0

2

4

6

8

10

12

14

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

20

14

201

5

201

6

20

17

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Nasjonale 689 739 50 7,3 %

Internasjonale 259 253 -6 -2,2 %

Konferanse 262 253 -9 -3,5 %

Yrke 364 431 67 18,4 %

Ferie 321 308 -13 -4,2 %

Gjestedøgn 947 992 45 4,7 %

Solgte rom 716 741 25 3,5 %

Romkapasitet 1.097 1.097 0 0,0 %

Losjiomsetning 600 658 58 9,6 %

Belegg 65,2 % 67,5 % 2,2 % 3,4 %

ADR 839 889 50 6,0 %

RevPAR 547 600 53 9,6 %



Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn

* Tall i tabellen er for Ullensaker kommune. I tillegg er det to hoteller på flyplassområdet (Scandic

Oslo Airport – 243 rom og Gardermoen Airport Hotel – 201 rom). Disse to hotellene ligger i

Nannestad kommune.


Trondheim har ingen markedsvekst målt i antall solgte romdøgn.

Den positive økningen i belegg er kun en effekt av at Britannia

er stengt. Det mest positive er at prisene i øker, men fra et lavt

nivå sammenlignet med de andre storbyene i Norge. Totalt sett

gir dette en stor økning i RevPAR på hele 12,0 prosent.

• Både forretnings- og konferansesegmentet har en svært

positiv utvikling med en vekst på hhv. 23,3 og 6,8 prosent.

Dette bidrar til den positive prisutviklingen.

• Når det gjelder fritidssegmentet går det tilbake med hele

17,3 prosent, noe som også vises gjennom at andelen

internasjonale gjester går ned med 6,6 prosent. Mest

sannsynlig velger de fleste turistene bort Trondheim til fordel

for Oslo, Bergen og Nord-Norge.

• Flere indikatorer går rett vei for Trondheimsmarkedet, men

den underliggende markedsveksten er for svak når Britannia

Hotel kommer tilbake i markedet (2018/2019) med ca.

95.000 romdøgn som skal fylles.

Markedsrapport 2017

450

470

490

510

530

550

570

590

610

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Belegg

4,5 %

ADR

7,2 %

RevPAR

12,0 %


0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

200

8

200

9

201

0

20

11

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7

0

4

8

11

15

19

23

26

30

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

20

14

201

5

201

6

20

17

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Nasjonale 968 994 26 2,7 %


Konferanse 186 198 13 6,8 %

Yrke 414 511 97 23,3 %

Ferie 548 454 -95 -17,3 %

Gjestedøgn 1.149 1.163 14 1,3 %

Solgte rom 791 789 -2 -0,3 %

Romkapasitet 1.238 1.182 -56 -4,5 %


Belegg 63,9 % 66,7 % 2,8 % 4,5 %

ADR 835 895 60 7,2 %

RevPAR 533 597 64 12,0 %



Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


Stavanger viser en sterkere utvikling på høsten 2017 i forhold til

høsten 2016, men antall solgte romdøgn totalt for året gikk ned

med 2,5 prosent mot 2016.

• Romkapasiteten er redusert med 9,1 prosent, noe som gjør

at belegget øker fra 51 til 54,5 prosent i 2017. Radisson Blu

Atlantic Hotel var stengt for renovering og totalt 364 rom var

ute av markedet frem til 2018, noe som ga en positiv økning

av belegget totalt i byen.

• Yrkessegmentet økte sterkt med 9,2 prosent, drevet av den

innenlandske forretningstrafikken.

• Stavanger har foreløpig ikke klart å hente noe særlig ut av

det nasjonale konferansemarkedet til tross for flere nye store

kongresshotell etableringer. Vekst på 0,2 prosent.

• Feriefritidsmarkedet viser en sterk tilbakegang på -12,0

prosent, delvis forårsaket av nedgangen i den internasjonale

trafikken. Dette er et marked Stavanger i flere år har arbeidet

målrettet med, og hvor utviklingen har vært positiv de siste

årene.

• Økt aktivitet i oljenæringen vil trolig bidra til økt yrkestrafikk.

I tillegg er det innbooket flere store kongresser og

kulturarrangement i 2018. RevPAR vil dog trolig ikke øke på

grunn av gjenåpningen av Radisson Blu Atlantic Hotel.

Markedsrapport 2017

400

450

500

550

600

650

700

750

800

200

9

201

0

20

11

20

12

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Belegg

7,2 %

ADR

-0,3 %

RevPAR

6,9 %


0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0

5

10

15

20

25

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

20

14

201

5

201

6

20

17

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Nasjonale 588 590 1 0,2 %


Konferanse 66 66 0 0,2 %

Yrke 368 402 34 9,2 %

Ferie 365 321 -44 -12,0 %

Gjestedøgn 798 788 -10 -1,2 %

Solgte rom 579 564 -14 -2,5 %

Romkapasitet 1.139 1.036 -103 -9,1 %

Losjiomsetning 507 493 -14 -2,8 %

Belegg 50,8 % 54,5 % 3,7 % 7,2 %

ADR 876 873 -3 -0,3 %

RevPAR 445 476 30 6,9 %



Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


Tromsø fortsetter med en sterk RevPAR vekst, opp hele 16,3

prosent. Tromsø har nå det nest høyeste belegget av alle de

største byene i Norge, bare slått av Oslo. Vi har tidligere påpekt

at gjennomsnittsprisen ADR ikke har hengt med på den sterke

veksten i etterspørselen. Derfor er det svært gledelig å se den

sterke økningen i ADR på 11,5 prosent.

• Årsaken til RevPAR økningen er flere solgte rom med høyere

priser i vintersesongen, og redusert romkapasitet med 3,1

prosent (Scandic Tromsø på Langnes er stengt og skal mest

sannsynlig konverteres til bolig).

• Nordlysturismen fortsetter å vokse. Vintersesongen (januar –

april) økte med 18 prosent fra 2017. Året totalt ga imidlertid

kun en vekst på 0,2 prosent. Årsaken tilbakegangen på

sommeren kan være at Tromsø har fokusert mest på

Nordlysturismen og «glemt» sommersesongen.

• Konferansemarkedet viste en positiv trend i 2016, men har

utviklet seg svakere i 2017 med en tilbakegang på

6,0 prosent.

• Yrkesmarkedet viser en sterk vekst på 11,5 prosent.

• Det er ikke forventet noen ny kapasitet i markedet i løpet av

2018, og det høye RevPAR-nivået vil trolig vedvare.

Markedsrapport 2017

450

500

550

600

650

700

200

9

201

0

20

11

20

12

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Belegg

4,3 %

ADR

11,5 %

RevPAR

16,3 %

Bild

e:

Kva

løya

, Tro

msø

, N

org

e.

Foto

: Sve

in-M

ag

ne T

un

il. W

eb

: w

ww

.tu

nilw

eb

.no


0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

200

8

200

9

201

0

20

11

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7

0

5

10

15

20

25

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

20

14

201

5

201

6

20

17

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

800.000

900.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Nasjonale 556 564 8 1,5 %


Konferanse 106 99 -6 -6,0 %

Yrke 264 294 30 11,5 %

Ferie 449 450 1 0,2 %

Gjestedøgn 818 843 25 3,0 %

Solgte rom 558 564 6 1,1 %

Romkapasitet 822 797 -25 -3,1 %


Belegg 67,9 % 70,8 % 2,9 % 4,3 %

ADR 816 909 94 11,5 %

RevPAR 554 644 90 16,3 %



Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


Det positive trendskiftet som ble registrert i Kristiansand i første

halvår forsterket seg i 2. halvår. Noe av den svært positive

utviklingen skyldes trolig en midlertidig lavere kapasitet grunnet

at svært mange rom ved Radisson Blu Hotel Caledonien har vært

ute av produksjon grunnet oppussing. I tillegg har Thon Hotel

Wergeland (30 rom) stengt, hotellet gjenåpner i mai som Thon

Hotel Parken med 195 rom.

• Svært kraftig økning av RevPAR i Kristiansand. Økningen

skyldes en økning av belegget (opp 3,0 prosentpoeng) og en

kraftig prisøkning (opp 9,7 prosent). Dette bidro til en

økning av RevPAR på hele 15,5 prosent.

• Det er nedgang på alle segmenter unntatt yrke (opp 13,7

prosent) og nasjonale gjester (opp 6,0 prosent)

• Antall solgte romdøgn økte i 2017 med 2,7 prosent antall

solgte gjestedøgn økte med 3,9 prosent.

• Det er grunn til å anta at de positive tallene for Kristiansand

ikke vil vedvare inn 2018. Selv om veksten i antall solgte

romdøgn holder seg, vil trolig ikke veksten være stor nok til å

hindre at det blir et kraftig fall i belegget i 2. halvår.

Markedsrapport 2017

400

420

440

460

480

500

520

540

560

200

9

201

0

20

11

20

12

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Belegg

5,4 %

ADR

9,7 %

RevPAR

15,5 %


Nasjonale 449 476 27 6,0 %


Konferanse 41 40 -1 -3,3 %

Yrke 232 263 32 13,7 %

Ferie 226 215 -11 -4,8 %

Gjestedøgn 499 518 20 3,9 %

Solgte rom 316 325 8 2,7 %

Romkapasitet 565 550 -14 -2,6 %


Belegg 56,0 % 59,0 % 3,0 % 5,4 %

ADR 822 901 79 9,7 %

RevPAR 460 532 72 15,5 %

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse



0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

200

400

600

800

1.000

20

08

20

09

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

0

5

10

15

20

1 350

1 400

1 450

1 500

1 550

1 600

1 650

1 700

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

Samlet gjestedøgn

Solgte romdøgn


• Yrkesmarkedet er for tiden inne i en positiv trend og

veksten i 2. halvår i 2017 var på hele 12,1 prosent i

antall gjestedøgn. Med den generelt økende

positiviteten innen norsk næringsliv, vil trolig veksten

fortsette på et høy nivå i første halvår, og med en noe

mindre økning i andre halvår.

• NHO’s økonomibarometer per 4. kvartal viser en noe

lavere optimisme bland overnattingsbedriftene enn det

var per 3. kvartal. Vi tror at det kan være noe mindre

optimisme blant hoteller som er sterkt avhengig

feriesegmentet. Feriesegmentet hadde i 2. halvår en

tilbakegang. Tilbakegangen kom trolig fra det

innenlandske segmentet. Med en bedret økonomi og

sterkere norsk krone vil trolig denne trenden vedvare

for det innenlandske markedet inn i 2018.

• Det er varslet en betydelig kapasitetsøkning på

innenriksrutene til Norwegian og SAS. I tillegg er det

varslet oppstart av flere nye utlandsdestinasjoner,

spesielt på flyplassene i Bergen og Oslo. Dette kan

medføre til holde ferietrafikken på et vedvarende høyt

nivå. Turistbarometeret viser også tro på et godt 2018,

spesielt vintersesongen som var forholdsvis dårlig i

2017. Tall innhentet fra Forvard Keys for Innovasjon

Norge viser at per november 2018 er det bestill 20

prosent flybilletter til Norge enn i i samme periode året

før.

• I enkelte byer/regioner kommer det for tiden mye ny

hotellkapasitet i forhold til forventet trafikkvekst. Det

kan bidra til en noe lavere RevPAR. I Oslo kan man

forvente en kraftig fall i belegget i 2019, men trolig

ikke mer enn at byen kommer på en gjennomsnittlig

normalnivå.

Markedsrapport 2017


Nasjonale 26.555 27.238 684 2,6 %

Internasjonale 8.855 9.382 527 6,0 %

Konferanse 2.107 2.138 31 1,5 %

Yrke 10.967 11.004 37 0,3 %

Ferie 9.767 10.468 702 7,2 %

Gjestedøgn 35.410 36.621 1.211 3,4 %

Solgte romdøgn 22.841 23.611 770 3,4 %

Romkapasitet 39.446 40.541 1.095 2,8 %

Losjiomsetning 22.641 23.962 1.321 5,8 %

Belegg 57,9 % 58,2 % 0,3 % 0,6 %

ADR 991 1.015 24 2,4 %

RevPAR 574 591 17 3,0 %

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Samlet gjestedøgn

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

20

14

20

15

201

6

201

7

1.980

2.000

2.020

2.040

2.060

2.080

2.100

85.000

90.000

95.000

100.000

105.000

110.000

115.000

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

20

15

20

16

20

17

0

5.000.000

10.000.000

15.000.000

20.000.000

25.000.000

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

20

14

20

15

20

16

201

7

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7

Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i svenske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.

Konferanse, yrke og ferie er oppgitt i solgte romdøgn.

SCB.


Nasjonale 4.806 4.966 160 3,3 %

Internasjonale 3.411 3.720 309 9,1 %

Konferanse 267 295 28 10,6 %

Yrke 2.733 2.705 -28 -1,0 %

Ferie 2.264 2.523 259 11,4 %

Gjestedøgn 8.217 8.686 470 5,7 %

Solgte romdøgn 5.264 5.522 258 4,9 %

Romkapasitet 7.187 7.741 554 7,7 %

Losjiomsetning 6.395 6.834 439 6,9 %

Belegg 73,2 % 71,3 % -1,9 % -2,6 %

ADR 1.215 1.238 23 1,9 %

RevPAR 890 883 -7 -0,8 %

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Samlet gjestedøgn

62%

64%

66%

68%

70%

72%

74%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

20

14

20

15

201

6

201

7

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

20

08

20

09

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7



SCB.


Nasjonale 2.522 2.579 57 2,3 %

Internasjonale 1.213 1.180 -33 -2,7 %

Konferanse 120 125 6 4,6 %

Yrke 1.188 1.214 25 2,1 %

Ferie 1.033 1.045 12 1,1 %

Gjestedøgn 3.735 3.759 24 0,7 %

Solgte romdøgn 2.342 2.384 42 1,8 %

Romkapasitet 3.320 3.353 34 1,0 %

Losjiomsetning 2.412 2.562 150 6,2 %

Belegg 70,5 % 71,1 % 0,6 % 0,8 %

ADR 1.030 1.075 45 4,3 %

RevPAR 727 764 38 5,2 %

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Samlet gjestedøgn

58%

60%

62%

64%

66%

68%

70%

72%

0

200

400

600

800

1.000

1.200

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

20

14

20

15

201

6

201

7

52

54

56

58

60

62

64

66

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

200

8

200

9

201

0

20

11

201

2

20

13

201

4

20

15

201

6

20

17

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17



SCB.


Nasjonale 1.315 1.275 -40 -3,0 %


Konferanse 71 73 2 2,4 %

Yrke 590 596 5 0,9 %

Ferie 505 489 -16 -3,3 %

Gjestedøgn 1.805 1.767 -39 -2,1 %

Solgte romdøgn 1.167 1.157 -9 -0,8 %

Romkapasitet 1.696 1.740 44 2,6 %

Losjiomsetning 976 954 -22 -2,2 %

Belegg 68,8 % 66,5 % -2,3 % -3,3 %

ADR 836 824 -12 -1,4 %

RevPAR 575 548 -27 -4,7 %

Markedsrapport 2017

Belegg ADR RevPAR

Hotell Rom

Yrke Ferie


Konferanse

Samlet gjestedøgn

54%

56%

58%

60%

62%

64%

66%

68%

70%

0

200

400

600

800

1.000

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

20

14

20

15

201

6

201

7

29

30

31

32

33

34

35

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

200

8

200

9

201

0

20

11

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

20

17

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

200

8

200

9

20

10

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

20

16

201

7



SCB.


Ved inngåelse av leieavtaler for hotell er leieinntektene,

som ofte er omsetningsbasert og i noen tilfeller fastleie,

sammen med vedlikeholdsplikten og utskiftningsbehovet

blant de viktigste kommersielle punktene partene

forhandler om.

Selv om det ikke finnes en egen standardavtale for hotell,

benytter de største hotelleiendomseierne og hotell-

operatørene nokså like innholdsmessige avtaler, men som

kan være noe ulikt utformet.

Vedlikeholdsplikten for hotell kan grovt deles inn i tre

hovedgrupper:

Her påtar leietaker seg et utvidet vedlikeholds- og

utskiftningsansvar, ved at man plikter å forestå ansvaret

for både det innvendige- og utvendig vedlikeholdet.

Utleier vil ofte ha vedlikeholdsansvaret for ytre forhold på

bygninger og fasader samt utskiftningsansvar for tekniske

hovedinstallasjoner som f.eks. heis og ventilasjon når disse

ikke lenger er regningsvarende å vedlikeholde. Leietaker

vil da kunne ha ansvaret for alt det øvrig innvendig

vedlikeholds- og utskiftningsansvar i form av driftsutstyr,

IT- og hotellsystemer, FF&E (Furnitures, Fixtures &

Equipment), baderom og kjøkken osv.

I dette tilfelle forhandler partene utfra et generelt

utvendig og innvendig vedlikeholds- og utskiftningsansvar,

og spesifiserer dette i et eget tillegg kalt Grensedragnings-

liste eller Prikkliste. Av denne listen bør det fremgå så

konkret, detaljert og tydelig som mulig hvilke forhold og

punkter som partene har påtatt seg i forbindelse med

vedlikeholds- og utskiftningsansvaret. Hvert punkt kan i

tillegg med fordel spesifiseres i forhold til hvem som har

ansvaret for løpende vedlikehold og serviceavtaler etc. og

hvem som har ansvar for utskiftninger o.l.

Markedsrapport 2017

Bild

e:

Sca

nd

ic L

illeh

am

mer

Ho

tel. R

est

au

ran

t Salt

an

d P

ep

per.

Forfatter:

Leif Kristen Olsen


Både utleier og leietaker bør ha sammenfallende

interesser av at hotellet vedlikeholdes og opprettholder en

tilfredsstillende kvalitet og standard, da dette medfører at

hotellet har større muligheter for å oppnå sin mulige

markedsposisjon i sitt markedssegment, og dermed sikre

inntektspotensialet for hotellet.

For å sikkerstille kvalitet og standard, kan det være

hensiktsmessig å avtale at leietaker skal benytte et

minimumsbeløp per år eller sette av en viss prosentandel

av de årlige leieinntektene i et vedlikeholdsfond.

Videre bør standard og kvalitet beskrives i form av

hotellets konsepter og hvilke standarder partene er enige

om at hotellets skal ha i leieperioden, hvor man kan

knytte dette opp til spesifikke sammenlignbare hotell i

form av referanse hotell.

Partene kan møtes f.eks. en gang hvert år for befaring av

hotellet og avtale hva minimumsbeløpet eller

vedlikeholdsfondet best bør benyttes til. Anvendelsen av

beløpet eller fondet bør akkumuleres ved underforbruk,

slik at man sikrer at beløpet blir benyttet i løpet av

leieperioden. I forbindelse med budsjettprosessen kan

utleier og leietaker møtes for å koordinere og avtale neste

års bruk av fondet samt partenes vedlikeholds- og

utskiftningsplaner.

Både under leieforholdet og ved leieforholdets opphør, er

partene best tjent med at vedlikeholds- og

utskiftningsansvaret til enhver tid er fulgt opp og ivaretatt.

Dette sikrer best økonomi for partene i leieperioden, og

bidrar til at man unngår uenigheter og konflikter

underveis og at det oppstår diskusjoner om krav om

betaling av vederlag for manglende vedlikehold og

utskiftninger ved leieperioden opphør.

Markedsrapport 2017

Vice President, Area Manager Norway &

Sweden

Olsen har bred ledererfaring fra

hotellbransjen, blant annet fra

Norrein/Egon, Norlandia Hotellene og

Choice Hotels med erfaring fra drift,

nyetableringer, salg av eiendom og

leieforhandlinger.


Hotelia overvåker det norske hotelleiendomsmarkedet

kontinuerlig. I tillegg har vi et generelt årvåkent blikk på alle de

større aktørene både på drift og hotelleiendom i Skandinavia.

Nedenfor er det trukket frem noen utvalgte transaksjoner som

er gjennomført etter at arbeidet med forrige Hotelia-rapport ble

avsluttet 15.08.17 og frem til 09.02.18. Før sommeren var det

en rekke større transaksjoner.

• Midstar har ervervet 5 hoteller av Strawberry Properties

• Clarion Collection Hotel Tollboden, Drammen

• Clarion Hotel Ernst, Kristiansand

• Clarion Collection Hotel With, Tromsø

• Clarion Collection Hotel Aurora, Tromsø

• Quality Hotel 11, Göteborg

• Swedavia har solgt et Comfort-hotell under oppføring på

Arlanda. Kjøper er Wenaasgruppen og O. G. Ottersland.

Transaksjonsverdi MSEK 1,3.

• Bergen Hotel Group (Falch Monsen) har kjøpt 50 prosent av

Dr. Holms på Geilo. Familiene Wollan og Berland har solgt 25

prosent hver.

• Pandox har ervervet 20 hotelleiendommer i UK og Irland.

Selger var Lone Star. Transaksjonsverdi MSEK 7.680.

• Tyske Catella Real Estate har solgt Hotel Victoria i Stavanger.

Glastad var kjøper av eiendommen.

• Alto Holding har kjøpt (91 prosent) Hummeren i Stavanger.

Selger var Camar, Verket Investering og Svein Strøm Invest.

• Heimstaden (Tollefsen) har solgt Park Inn by Radisson Hotel

Uppsala. Kjøper er Winn Hotel Group. Transaksjonsverdi SEK

132 millioner.

• Corpenor har ervervet Norrøne Hotell i Bodø. Selger var

Stadssalg.

• Trondrud Eiendom har ervervet 47 % av Ringerike Hotel.

Selgere var Klækken Hotell og U E Carlsen.

• Wahl Eiendom har solgt Tollbugata 7 i Oslo til Maya

Eiendom. Eiendommen blir trolig konvertert til hotell og blir

en integrert del av Citibox-hotellet i nabobygget.

• Svenske Vätterledens Invest har kjøpt Gaustablikk

Høyfjellshotell (inkl. alpinanlegget). Selger er familien

Svartdal.

Markedsrapport 2017

Bild

e:

Vic

otr

ia H

ote

l, S

tava

ng

er.


• Thon Hotel Rosenkrantz i Oslo er for andre gang på toppen

av TripAdvisors liste over Norges best likte hoteller. Berg

Hansen sine kunder har kåret Hotel Brosundet i Ålesund som

Norges beste.

• Forretningsreisebyrået American Express GBT har kjøpt (ikke

godkjent) Hogg Robinson Group (tidligere Bennett i Norge).

• Europa hadde i 2017 den største veksten (i prosent) i antall

passasjerer siden 2004. Opp 8,4%. I Norge var veksten

2,4%.

• Innovasjon Norges turistundersøkelse viser at 55% av alle

kommersielle gjestedøgn i Norge kommer via fly.

• Norlandia Hotel Group har konvertert 5 hoteller til Thon

Hotels og et hotell til Scandic. De fleste var tidligere Best

Western-hoteller.

• En undersøkelse gjennomført av Menon viser at nær 33% av

all verdiskapning i Norsk reiseliv produseres i Oslo og

Akershus. Total verdiskapning i Norge er på over 37

milliarder.

• I følge Airbnb hadde de en omsetning i Norge i 2017 på

MNOK 572.

• Festningen Hotel & Resort i Kongsvinger er av Historic Hotels

of Europe kåret til årets beste festningshotell. Dalen Hotel

ble i samme kåring vinner av Årets vertskaps hotell.

• I Rondane økte omsetningen (2007-2015) ved bedrifter som

lå ved Norske Turistveier omsetningen med 92%. Gj.snittet i

Oppland og Hedmark var 42%.

• Internasjonal turisme økte i 2017 med 7% turismen i Europa

økte med 8%

• Kinesiske HNA Group som bl.a. eier 50% av Rezidor (bl.a.

Radisson Blu) har 800 milliarder i gjeld og har trolig store

likviditetsproblemer.

• Britiske Caterwings har kåret Oslo til verdens 16. beste

rerstaurantby. Spanske San Sebastian kom på topp.

• Hotellene i København hadde i 2017 nær 500 millioner

cruisegjester (til/fra). De fleste gjestene har en eller flere

hotellovernattinger i byen.

• Sterk global vekst for Soft brand hoteller. Bl.a. økte Choice

Hotels International sitt brand Ascend (bl.a. The Thief) antall

hoteller i 2017 med over 23 %.

• Petter Stordalen har etablert Strawberry Living, som bl.a. har

blitt majoritetseier i svenske Företagsbostader. Selskapet skal

ha fokus Extended stay markedet.

• Frogner House Apartments økte omsetningen i 2017 med

hele 21,6 % til MNOK 116.

Markedsrapport 2017


2017 ended strong for the Norwegian hotel industry.

Room revenue has increased by approx. 2 billion since

2008 after adjusting for inflation. The occupancy rate

increased by 1,5 points up to 55,9 %, and ADR increased

by 4,7 % up to 945 kroner. The positive development in

both occupancy rate and room rate, caused RevPAR to

increase by 7,6 % up to 529 kroner.

The occupancy rate in Oslo has reached heights not seen

since 2007, now up 4,3 points up to 73,1 % in 2017.

Similarly, the room rate is for the first time above 1.000,

up 5,3 % to 1.014 kroner. RevPAR ended at 741 kroner,

up 11,8 % from 2016. The outlook for 2018 is positive,

but substantial new room capacity in 2019 will put

downwards pressure on the occupancy rate.

Bergen struggles with absorbing its new room capacity,

which increased by 16,7 % in 2017, while number of sold

rooms only increased by 6,8 %. Hence, the occupancy

rate declined by 5,7 points down to 61,9 %. The room

rate, on the other hand, increased by 3,0 % up to 1.008

kroner. The increase in room rate were, however, offset

by the decline in occupancy rate, causing a 5,7 % decline

in RevPAR down to 624 kroner.

Gardermoen continues to show positive development in

all its key performance indicators. The occupancy rate is

up 3,4 points to 67,5 % and the room rate is up 6,0 % to

889 kroner – resulting in a 9,6 % increase in RevPAR to

600 kroner. New room capacity in 2018 will likely reduce

the occupancy rate and the room rate growth.

Trondheim has, in terms of number of sold rooms, close

to no development. Yet, the lack of growth in sold rooms

were offset by the reduction in room capacity and

increase in room revenue. This culminated in a 2,8 point

increase in occupancy rate up to 66,7 %, and 7,2 %

increase in room rate up to 895 kroner. RevPAR ended at

597, up 12,0 %.

Stavanger seems to have finally stabilized itself. The

occupancy rate is up 3,7 points to 54,5 %, while the room

rate is at a standstill – only down 0,3 % to 873 kroner.

RevPAR ended at 476 kroner, up 6,9 % mainly driven by

the increase in occupancy rate.

Tromsø continues to display large growth in RevPAR. The

occupancy rate increased by 2,9 points to 70,8 %, while

the room rate increased by 11,5 % up to 909 kroner.

RevPAR ended at 644 kroner, a substantial 16,3 %

increase from 2016.

Strong development in RevPAR, up 15,5 % to 532 kroner,

driven by an increase in occupancy rate and room rate by

respectively 3,0 points and 9,7 %. The increase in the

occupancy rate is driven by a combination of a reduction

in room capacity and an increase in number of sold

rooms.

Markedsrapport 2017


Hotelia tilbyr eiendomsselskap og individuelle hotelleiere

rådgivning innenfor drift, etablering, forvaltning og

investeringer. Vi holder vår markedskunnskap og

databaser jevnlig oppdatert. Våre anbefalinger baserer seg

på grundige markedsanalyser og solid hotellerfaring.

Våre medarbeidere har et omfattende nasjonalt og

internasjonalt nettverk av hotelleiere, kjeder og

operatører. Søk etter hotelldriver er alltid basert på

bransjekunnskap og inngående kjennskap til leieobjektets

økonomiske situasjon og markedsposisjon.

Omsetningsbaserte leiekontrakter krever god og jevnlig

oppfølging av leiekontrakten og operatøren. Dette både i

forhold til «market performance», kvalitet,

fremtidsutsikter og oppgraderinger. Vi tilbyr faglig

oppfølging og råd vedrørende kommersiell forvaltning.

Hotelia er spesialist på verdivurdering av hotell og

hotelleiendommer. Vi gjennomfører grundige

markedsbaserte vurderinger for gårdeiere og operatører.

Hotelia har utviklet en avansert verdivurderingsmodell.

Modellen er modulbasert og benyttes i de fleste oppdrag

Hotelia utfører.

Hotelia har næringsmeglingsbevilling og vi bistår våre

klienter i hele kjøps- og salgsprosessen. Vi kartlegger og

avdekker kritiske forbedringspunkter som øker hotellets

lønnsomhet og verdi. Vår tilnærming i salgsprosessen er å

identifisere hva som skaper mest verdi for eier.

Markedsrapport 2017

Bild

e:

Sca

nd

ic.

Foto

: M

ad

s A

rmg

aard

.


Markedsrapport 2017

// Partner

Geir Lundkvist er utdannet innen hotell- og restaurantledelse fra Norsk

Hotellhøgskole. Han har mer enn 30 års erfaring fra hotellbransjen, med operativ

drift av hotell, som en del av Scandics konsernledelse i Norden og som sjef for

Scandic i Norge. Som Scandics toppsjef i Norge ledet Lundkvist over 1.000 ansatte

gjennom en omfattende omstillingsprosess. Nøkkelkompetanse inkluderer:

kjedeledelse, merkevarebygging, ekspansjon, kommersiell og effektiv drift gjennom

et internasjonalt kjedenettverk.

[email protected] | +47 928 87 708

// Partner

Anders Vatne er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI samt

Høgskolekandidat fra Norsk Hotellhøgskole. Han begynte sin hotellkarriere på Park

Hotel i Sandefjord og har over 30 års erfaring fra hotell, eiendom og reiseliv, blant

annet innen Thon Hotels. Frem til 2010 var Vatne administrerende direktør i Norgani

Hotels, Nordens største hotelleiendomsselskap med 74 eiendommer i 4 nordiske

land. Nøkkelkompetanse: ledelse, leietakersøk, næringsmegling, salg &

markedsføring, distribusjonssystemer og konsulentarbeid.


// Analytiker

Christian Hagen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og jobber som

analytiker i Hotelia. Han har spesialisert seg i finans, med fokus på verdivurdering,

statistikkanalyse og poteføljevurdering. Han er ansvarlig for modellering av

verdivurderings-, analyse- og prognosemodeller i Excel og utforming av

markedsrapporter.


// Advokat

Kristoffer Aasebø har juridisk embetseksamen fra Universitetet i Oslo og er faglig

ansvarlig i Hotelia AS. Aasebø har sitt daglige virke i advokatfirmaet Bull & Co. I Bull

& Co bistår Aasebø i hovedsak med rådgivning innen fast eiendom, transaksjoner,

forvaltningsrett, restrukturering, kontraktsrett, plan- og bygningsrett og konkurs. Har

vært sentral i en rekke transaksjoner som har involvert større eiendommer og

eiendomsselskaper.



Inkognitogata 33 A

0256 Oslo

Norge

Rapporten er samvittighetsfullt utarbeidet av Hotelia AS på grunnlag av

egne undersøkelser, samt informasjon som er gjort offentlig tilgjengelig.

Hotelia AS har ikke verifisert informasjonen og kan derfor ikke garantere

for riktighet av all informasjon eller beregninger som er gjort i denne

rapporten.

Informasjonen som presenteres i denne rapporten tilhører Hotelia. Deler

eller hele rapporten kan ikke distribueres uten referanse til Hotelia AS.

0256, Oslo Bilde: Juvet Landscape Hotel. Foto: © Knut Bry. · 2017 ble et godt år for norsk...

Documents

Transcript of 0256, Oslo Bilde: Juvet Landscape Hotel. Foto: © Knut Bry. · 2017 ble et godt år for norsk...