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TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL PLAN GENERAL DEORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTAMARÍA.

CAPÍTULO I. LOS CARACTERES GENERALES DELPLAN GENERAL.

CAPÍTULO II. CONTENIDO DEL PLAN GENERAL.

TÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y LAS EDIFICACIONES

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

CAPÍTULO II. RÉGIMEN GENERAL DE DERECHOS YDEBERES VINCULADOS A LAORDENACIÓN URBANÍSTICA

CAPÍTULO III. LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DELOS TERRENOS.

CAPÍTULO IV. APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO YÁREAS DE REPARTO.

CAPÍTULO V. REGIMEN DE LOS SISTEMASGENERALES Y DE LOS SISTEMASLOCALES. LA EJECUCIÓNURBANÍSTICA DE LAS DOTACIONES.

CAPÍTULO VI. PARCELACIÓN URBANÍSTICA

TÍTULO III. NORMAS GENERALES SOBRE DESARROLLO DELPLANEAMIENTO GENERAL. LOS INSTRUMENTOS DEPLANIFICACIÓN DERIVADA.

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ELDESARROLLO Y COMPLEMENTO DELPLAN GENERAL.

CAPÍTULO II. LOS INSTRUMENTOS DEORDENACIÓN VINCULADOS AL PLANGENERAL.

TÍTULO IV. NORMAS GENERALES SOBRE LA EJECUCIÓN DELPLANEAMIENTO

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES DE LAACTIVIDAD DE EJECUCIÓN

CAPÍTULO II. LAS ACTUACIONES SISTEMÁTICAS.

CAPÍTULO III. LAS ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS.

TÍTULO V. INSTRUMENTOS DE POLÍTICA DE SUELO Y VIVIENDA


CAPÍTULO II. DETERMINACIONES RELATIVAS AGARANTIZAR EL SUELO SUFICIENTEPARA VIVIENDAS DE PROTECCIÓNOFICIAL U OTROS REGÍMENES DEPROTECCIÓN PÚBLICA.

TÍTULO VI. CALIFICACIÓN Y CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS

CAPÍTULO I. DETERMINACIONES GENERALESSOBRE LA ASIGNACIÓN DE LOS USOS.

CAPÍTULO II. CONDICIONES COMUNES A TODOSLOS USOS

CAPÍTULO III. USO RESIDENCIAL

CAPÍTULO IV. USO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

CAPÍTULO V. USO DOTACIONAL

CAPÍTULO VI. LOS USOS DE COMUNICACIONES EINFRAESTRUCTURAS BÁSICAS.

TÍTULO VII. RÉGIMEN DE LA EDIFICACIÓN.

CAPITULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO II. CONDICIONES DE LA PARCELA

CAPITULO III. CONDICIONES DE SITUACION YFORMA DE LOS EDIFICIOS

CAPÍTULO IV. CARACTERÍSTICAS MORFOLÓGICAS YTIPOLÓGICAS.

CAPÍTULO V. CONDICIONES ESTÉTICAS.

CAPÍTULO VI. CONDICIONES DE CALIDAD EHIGIENE.

CAPÍTULO VII. DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOSEDIFICIOS.

CAPÍTULO VIII. CONDICIONES AMBIENTALES.

n o r m a s u r b a n í s t i c a sPLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

ÍNDICE

TÍTULO VIII. NORMAS SOBRE CONDICIONANTES AMBIENTALES EN LAACTIVIDAD URBANÍSTICA.

CAPÍTULO I. CONDICIONES DE PROTECCIÓNAMBIENTAL.

CAPÍTULO II. NORMAS DE PROTECCIÓN DEL MEDIOURBANO.

CAPÍTULO III. NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOSBIENES DEMANIALES.

TÍTULO IX. NORMAS SOBRE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIOARQUITECTÓNICO, ETNOLÓGICO Y ARQUEOLÓGICO

CAPÍTULO I. NORMAS GENERALES SOBREPROTECCIÓN DEL PATRIMONIO.ARQUITECTÓNICO, ETNOLÓGICO YARQUEOLÓGICO

CAPÍTULO II. NORMAS SOBRE PROTECCIÓN DECONJUNTOS Y ELEMENTOS DEINTERÉS ARQUITECTÓNICO YETNOLÓGICO LOCALIZADOS FUERADEL CONJUNTO HISTÓRICO YENTORNO. EL CATÁLOGO EXTERIOR

CAPÍTULO III. NORMAS SOBRE PROTECCIÓNARQUEOLÓGICA DEL PLAN GENERALDE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.

CAPÍTULO IV. LA PROTECCIÓN DEL CONJUNTOHISTÓRICO Y DE SU ENTORNO. ELPRECATÁLOGO

TÍTULO X. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO

CAPITULO I. DISPOSICIONES GENERALES

CAPITULO II. REGIMEN JURÍDICO DEL SUELOURBANO

CAPÍTULO III. LAS ACTUACIONES URBANIZADORASNO INTEGRADAS EN SUELO URBANO.

TÍTULO XI. DE LAS ZONAS DE ORDENANZA EN EL SUELO URBANO

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES PRELIMINARES

CAPÍTULO II. CONDICIONES PARTICULARES DE LASORDENANZAS DE APLICACIÓN EN ELCONJUNTO HISTÓRICO Y ENTORNO.

CAPÍTULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "EDIFICACIÓNPLURIFAMILIAR EN MANZANA" (ZO-MC).

CAPÍTULO IV. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "EDIFICACIÓNPLURIFAMILIAR EN ORDENACIÓNABIERTA" (ZO-A).

CAPÍTULO V. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA"MANTENIMIENTO DE LAEDIFICACION" (ZO-OM).

CAPÍTULO VI. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "CIUDADJARDÍN" (ZO-CJ).

CAPÍTULO VII. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "VIVIENDAUNIFAMILIAR ADOSADA" (ZO- UAD).

CAPÍTULO VIII. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "VIVIENDAUNIFAMILIAR AISLADA" (ZO-UAS).

CAPÍTULO IX. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "VIVIENDATRADICIONAL POPULAR" (ZO-VTP).

CAPÍTULO X. CONDICIONES PARTICULARES DE LASZONAS DE ORDENANZA "SERVICIOSTERCIARIOS" (ZO-ST).

CAPÍTULO XI. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA ZO-GSC"GRANDES SUPERFICIES COMERCIALESMINORISTAS".

CAPÍTULO XII. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA ZO-ES"ESTACIONES DE SERVICIO".

CAPÍTULO XIII. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "CAMPOS DEGOLF" (ZO-CG).

CAPÍTULO XIV. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZA "EDIFICACIÓNINDUSTRIAL" (ZO-IN).

CAPÍTULO XV. CONDICIONES PARTICULARES DE LAZONA DE ORDENANZACORRESPONDIENTE A LAS ÁREAS DEPLANEAMIENTO INCORPORADO DELSUELO URBANO ORDENADOPORMENORIZADAMENTE.


ÍNDICE

TÍTULO XII. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE

CAPÍTULO I. EL SUELO URBANIZABLE CONDELIMITACIÓN DE SECTORES:ORDENADO Y SECTORIZADO

CAPÍTULO II. EL SUELO URBANIZABLE NOSECTORIZADO

CAPÍTULO III. CONDICIONES PARTICULARES DELSUELO URBANIZABLE ORDENADO.

TÍTULO XIII. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE

CAPÍTULO I. ASPECTOS GENERALES.

CAPÍTULO II. DETERMINACIONES GENERALESSOBRE LOS USOS Y LASEDIFICACIONES

CAPÍTULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE LOSDISTINTOS USOS Y LASEDIFICACIONES.

CAPÍTULO IV. DEL SUELO NO URBANIZABLE DEESPECIAL PROTECCIÓN PORLEGISLACIÓN ESPECÍFICA

CAPÍTULO V. DEL SUELO NO URBANIZABLE DEESPECIAL PROTECCIÓN PORPLANIFICACIÓN TERRITORIAL O/YURBANÍSTICA

CAPÍTULO VI. DEL SUELO NO URBANIZABLE DECARÁCTER NATURAL O RURAL

CAPÍTULO VII. SISTEMAS GENERALES EN SUELO NOURBANIZABLE

TÍTULO XIV. NORMAS DE URBANIZACIÓN

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES DE LASOBRAS DE URBANIZACIÓN.

CAPÍTULO II ORDENANZAS MÍNIMAS DEURBANIZACIÓN

TÍTULO XV. NORMAS URBANÍSTICAS COMPLEMENTARIAS: LAINTERVENCIÓN PREVENTIVA DE LOS ACTOS DEEDIFICACIÓN Y USO DEL SUELO

CAPÍTULO I. LA INTERVENCIÓN PREVENTIVA ENACTOS DE EDIFICACIÓN Y USO DELSUELO

CAPÍTULO II. DOCUMENTACIÓN DE LICENCIASURBANÍSTICAS

CAPÍTULO III. LICENCIAS DE INSTALACIÓN YFUNCIONAMIENTO DE ACTIVIDADES

TÍTULO XVI. NORMAS URBANÍSTICAS COMPLEMENTARIAS: EL RÉGIMENDEL DEBER DE CONSERVAR Y REHABILITAR

CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ELDEBER DE CONSERVAR Y REHABILITAR.

CAPÍTULO II. LA DECLARACIÓN DE RUINA.

DISPOSICIONES FINALES DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DEEL PUERTO DE SANTA MARÍA

I. DISPOSICIÓNES ADICIONALES

II. DISPOSICIONES TRANSITORIAS

III. DISPOSICIÓN DEROGATORIA

ANEXO: FICHAS URBANÍSTICAS

ANEXO I. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO: SECTORES Y AREAS DEREFORMA INTERIOR

ANEXO II. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO. AREAS DE REGULARIZACIÓN

ANEXO III. SUELO URBANO NO CONSOLIDADO. AÉREAS DE INCREMENTO DEAPROVECHAMIENTO

ANEXO IV. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO

ANEXO V. SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO


ÍNDICE

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

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CAPÍTULO I. LOS CARACTERES GENERALES DEL PLAN GENERAL.


TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES SOBRE EL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.

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CAPÍTULO I. LOS CARACTERES GENERALES DEL PLANGENERAL.

AArrttííccuulloo 11..11..11 NNaattuurraalleezzaa ddeell PPllaann GGeenneerraall ddee OOrrddeennaacciióónnUUrrbbaannííssttiiccaa..

1. El presente Plan General de Ordenación Urbanística establece laordenación urbanística integral del municipio de El Puerto deSanta María adaptada tanto a la Ley de Ordenación Urbanísticade Andalucía, y su desarrollo reglamentario, como al RealDecreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el TextoRefundido de la Ley del Suelo estatal.

Además, ya sea directamente o por medio de los instrumentos deplaneamiento previstos para su desarrollo, el Plan concreta lasfacultades urbanísticas propias del derecho de propiedad delsuelo y especifica los deberes que condicionan la efectividad yejercicio legítimo de dichas facultades.

De igual forma, este Plan General establece las determinacionesprecisas para organizar la gestión de su ejecución conforme alordenamiento jurídico vigente.

2. El presente Plan General de Ordenación Urbanística es deaplicación a la totalidad del término municipal de El Puerto deSanta María.

3. El presente Plan General revisa completamente al precedenteinstrumento de planeamiento general del municipio (el PlanGeneral de Ordenación Urbana aprobado definitivamente en1992 así como sus sucesivas modificaciones y el documento desu Adaptación Parcial a la LOUA de 2009) que queda asííntegramente sustituido y derogado a la entrada en vigor delpresente Plan, salvo los efectos de transitoriedad expresamenteprevistos en estas normas o que resultaren procedentes alamparo de la vigente legislación urbanística.

Del mismo modo quedan sin efecto los instrumentos deplaneamiento y gestión aprobados para el desarrollo del anteriorplaneamiento general, salvo aquellos expresamenteincorporados a éste según lo establecido en las NormasParticulares y en las Disposiciones Transitorias.

4. Este Plan General de Ordenación Urbanística posee naturalezajurídica reglamentaria, en virtud de la remisión normativa que la

vigente legislación urbanística aplicable en la ComunidadAutónoma de Andalucía efectúa en él, para concretar el régimenjurídico del suelo aplicable a los terrenos y fijar el conjunto defacultades y deberes vinculados a las diversas actuacionesurbanísticas conforme a aquella legislación.

AArrttííccuulloo 11..11..22 FFiinnaalliiddaaddeess yy PPrriinncciippiiooss RReeccttoorreess ddee llaa oorrddeennaacciióónnuurrbbaannííssttiiccaa..

1. La ordenación urbanística ejercitada por este Plan General, y laque se realice en desarrollo del mismo, es una función públicano susceptible de transacción que organiza y define el uso delterritorio y del suelo de acuerdo con el interés general,determinando las facultades y deberes del derecho de propiedaddel suelo conforme al destino de éste.

2. Son fines de la ordenación urbanística que establece el presentePlan General Municipal, los de promover las condicionesnecesarias y establecer las normas pertinentes para hacerefectivos los mandatos establecidos en los artículos 40, 45, 46 y47 de la Constitución, en el Estatuto de Autonomía, y en lalegislación urbanística de Andalucía, propiciando así el usoracional de los recursos naturales armonizando losrequerimientos de la economía, el empleo, la cohesión social, laigualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres,la salud y la seguridad de las personas y la protección del medioambiente, contribuyendo a la prevención y reducción de lacontaminación.

3. En particular se configuran, como Principios Rectores delpresente Plan y de los instrumentos que lo desarrollen:

a. La promoción de un desarrollo sostenible y cohesionadode la Ciudad y de su territorio en términos sociales,culturales, económicos y ambientales, y a tal fin, elpresente Plan, desde una ordenación que procura el usoracional de los recursos naturales, garantiza ladisponibilidad de suelo apto para la adecuada dotación yequipamiento urbano, el acceso a una vivienda digna atodos los residentes así como para la implantación deactividades económicas.

b. La vinculación de los usos del suelo a la utilizaciónracional y sostenible de los recursos naturales,incorporando objetivos de sostenibilidad vinculados a la


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movilidad y eficiencia energética y garantizando el disfrutede un medio ambiente urbano y natural adecuado paramantener y mejorar las condiciones de calidad de vida desus ciudadanos.

De forma complementaria se asumen las directrices yprincipios contenidos en la Estrategia Andaluza deDesarrollo Sostenible-Agenda 21 Andalucía así como loscompromisos sobre reducción de la emisión de la CO2 ala atmósfera conforme al Convenio firmado de la RedEspañola de Ciudades por el Clima

c. La obtención de un medio urbano en el que la ocupacióndel suelo sea eficiente, que esté suficientemente dotadopor las infraestructuras y los servicios que le son propios yen el que los usos se combinen de forma funcional y seimplanten efectivamente, cuando cumplan una funciónsocial.

d. La preservación del patrimonio histórico, cultural y artísticodel municipio.

e. La subordinación de los usos del suelo y de lasedificaciones, sea cual fuere su titularidad, al interésgeneral definido por la ordenación urbanística delpresente Plan evitando todo intento de especulación.

f. El aseguramiento de la participación de la comunidad enlas plusvalías generadas por las actuaciones detransformación urbanística.

g. La solidaridad de los beneficios y cargas entre quienesintervengan en la actividad de ejecución delplaneamiento.

h. La normalización e integración en la nueva estructuraterritorial de aquellos ámbitos consolidados surgidos deactuaciones irregulares que resultan coherentes con elmodelo territorial adoptado, a fin de posibilitar la mejorade calidad de vida de sus residentes con aplicación de lasreglas básicas de los deberes urbanísticos.

4. De igual forma, constituirán principios rectores en el desarrollode este Plan, aquellos otros establecidos por el Plan deOrdenación del Territorio de la Bahía de Cádiz no incluidos enlos anteriores.

AArrttííccuulloo 11..11..33 EEnnttrraaddaa eenn vviiggoorr yy eeffeeccttooss ddee llaa aapprroobbaacciióónn ddeell PPllaannGGeenneerraall..

1. El presente Plan General de Ordenación Urbanística entrará envigor una vez sea publicada la aprobación definitiva del mismoen la forma prevista en el artículo 41 de la LOUA y hayatranscurrido el plazo previsto en el art. 65.2 de la Ley Reguladorade las Bases del Régimen Local.

2. La entrada en vigor del presente Plan General le confiere losefectos de publicidad, ejecutividad y obligatoriedad deconformidad con la legislación urbanística de Andalucía.

En consecuencia, el Plan General y los Planes que lo desarrollenobligan por igual a cualquier persona física o jurídica, pública oprivada, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación. Elcumplimiento estricto de sus términos y determinaciones seráexigible por cualquiera mediante el ejercicio de la acciónpública.

3. La aprobación del presente Plan General, así como la de losdemás que lo desarrollen y la delimitaciones de unidades deejecución a desarrollar por el sistema de expropiación, implicarála declaración de utilidad de las obras y la necesidad deocupación de los terrenos y edificios correspondientes a los finesde expropiación o imposición de servidumbres, así como todaslas superficies necesarias de influencia de las obras previstas,para asegurar el pleno valor de éstas, incluso sectores completosseñalados en el Plan. Se entenderán incluidos en todo caso losterrenos precisos para las conexiones exteriores con las redes,infraestructuras y servicios.

4. Los Planes que desarrollen las entidades supralocales conincidencia territorial en el municipio y que contengandeterminaciones no previstas en el Plan de Ordenación delTerritorio de Andalucía o en el Plan Subregional vigente deberáser objeto de informe por el Ayuntamiento, que avalúe sucoherencia con los objetivos y determinaciones del presente PlanGeneral.

Los proyectos de obras públicas ordinarias y los de implantaciónde infraestructuras y servicios promovidas por las demásAdministraciones, cuando la legislación sectorial establezca unprocedimiento especial de armonización o compatibilización, asícomo las amparadas y definidas en Planes Especialessupramunicipales, deberán ser remitidos al Ayuntamiento para


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consulta y concertación de sus contenidos por plazo nuncainferior a un mes. Hasta tanto no se acuerden los términos de laejecución de las obras, no se podrá darse inicio a las mismas.

En los demás casos, los actos promovidos por lasAdministraciones Públicas o sus entidades adscritas odependientes precisarán licencia de obras, salvo los supuestosen los que concurra excepcional o urgente interés público, en losque podrá seguirse el procedimiento previsto en el artículo170.3 de la Ley 7/2.002 de Ordenación Urbanística deAndalucía.

AArrttííccuulloo 11..11..44 VViiggeenncciiaa ddeell PPllaann GGeenneerraall..

1. El presente Plan General de Ordenación Urbanística de El Puertode Santa María tiene vigencia indefinida mientras no se apruebesu revisión íntegra que lo sustituya, y sin perjuicio de suseventuales modificaciones o revisiones parciales.

2. El horizonte temporal mínimo de sus previsiones programadas esde doce años, debiendo el Ayuntamiento, una vez transcurridodicho período, verificar la oportunidad de proceder a su revisión.

3. Sin perjuicio de lo anterior, el Ayuntamiento elaborará de formabianual el informe de evaluación y seguimiento previsto en elartículo siguiente.

4. En el caso de vigencia sobrevenida de un nuevo Plan deOrdenación del Territorio de ámbito Subregional, y hasta tantoacontezca la adaptación del presente Plan General al mismo, laspresente normas serás interpretadas de conformidad con lasdirectrices establecidas en el aquél, así mismo, se observarán deforma prevalente las disposiciones de aplicación directascontenidas en el Plan Subregional en los casos en los que lasnormas del presente Plan resulten contradictorias oincompatibles con las mismas.

AArrttííccuulloo 11..11..55.. IInnssttrruummeennttoo ddee eevvaalluuaacciióónn yy sseegguuiimmiieennttoo ddeell PPllaann..

1. La Administración Urbanística Municipal elaborará de formabianual un informe de evaluación y seguimiento de la actividadde ejecución urbanística de su competencia, que deberáconsiderar al menos la sostenibilidad ambiental y económica delas actuaciones de urbanización.

2. El Informe en el aspecto de sostenibilidad ambiental evaluará eldesarrollo de la actividad de ejecución del Plan Generalconforme indicadores que mejor reflejen la actividad urbanística.El Informe en el aspecto de Sostenibilidad Económica analizaráel impacto en la Hacienda Municipal de las actuacionesrealizadas y de las que deban acometerse en los dos próximosaños relacionadas con la implantación y el mantenimiento de lasinfraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestaciónde los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuacióndel suelo destinado a usos productivos.

3. Este Informe será conocido por el Pleno del Ayuntamiento yremitido a las Administraciones supramunicipales competentesen materia de ordenación del territorio y medioambiente

El resultado del Informe servirá de criterio para el ajuste de lasdeterminaciones de programación y gestión urbanística decarácter potestativas dispuestas directamente por este Plan, asícomo para incorporar aquellas otras de este carácter noestablecidas por éste, conforme a idéntico procedimiento que eldispuesto para la delimitación de unidades de ejecución, y sinperjuicio de concretar el orden preferencial para el desarrollo delas diversas actuaciones.

4. Como complemento para asegurar la redacción solvente de esteInforme de Sostenibilidad Ambiental de la actividad de ejecucióndel Plan, el Ayuntamiento podrá formular en el plazo máximo dedos años un Plan Especial de establecimiento de Indicadores deSostenibilidad Ambiental que mejor se ajusten para el control yseguimiento de la actividad urbanística.

Este Plan Especial tendrá por objeto, de una parte, elestablecimiento de unos Indicadores de Sostenibilidad Ambientalen materia de la actividad urbanística que posibilite asegurarque los instrumentos de planificación y ejecución en desarrollodel Plan General se formulen y ejecuten conforme a principiosde racionalidad en la utilización de los recursos naturales ysostenibilidad urbana, y de otra, la adopción de medidasurbanísticas que complementen al presente Plan General,encaminadas a asegurar los objetivos que expresen dichosindicadores.

El Plan Especial se redactará en congruencia con los indicadoresadoptados por la Agenda Local 21 y en la Estrategia Andaluzade Desarrollo Sostenible-Agenda 21 de Andalucía que mejorreflejen las implicaciones de la actividad urbanística.


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Así mismo, para el cumplimiento de sus objetivos, este PlanEspecial podrá:

a. Completar las normas generales del Plan General enmateria de condiciones de la obra de urbanización,incorporando aquellas determinaciones que contribuyan amejorar los resultados de sostenibilidad urbanística.

b. Limitar determinados usos urbanísticos en zonas saturadastanto desde el punto de vista del ruido como de lamovilidad urbana.

c. Limitar las condiciones de implantación de aparcamientosde rotación establecidas en las normas del presente PlanGeneral.

AArrttííccuulloo 11..11..66.. RRééggiimmeenn GGeenneerraall ddee llaa iinnnnoovvaacciióónn ddeell ppllaann..

1. El Plan General podrá ser innovado para su mejora, mediante surevisión, ya sea integral o parcial, o mediante su modificación.

2. A los efectos de valorar el alcance de las eventualesinnovaciones del Plan General, se entenderá que son elementosy sistemas fundamentales de la estructura general y orgánica dela ordenación integral del territorio, a las partes estructurantesque propone el presente Plan como constitutivas de su modelo,estrategia, objetivos y directrices de su desarrollo territorial y quese expresan en el apartado 1.a) del artículo siguiente.

La sustantividad de estos elementos, sistemas o determinacionesurbanísticas es de tal entidad que la eventual alteración de loscriterios de intensidad, diseño, extensión y calidad de laclasificación o calificación del suelo en que se consagra aquellaestructura general y orgánica, implicará una revisión anticipadadel Plan.

3. Toda innovación que se redacte del Plan General deberá quedarintegrada por la documentación idónea para el completo logrode sus fines y adecuado desarrollo de las determinaciones a queafecte, ello en función de sus objetivos y alcance.

Cualquiera que sea la magnitud y trascendencia de lainnovación deberá estar justificada mediante un estudio de suincidencia sobre las previsiones y determinaciones contenidas enel Plan General, así como sobre la posibilidad de proceder a lamisma sin necesidad de revisar el Plan.

4. La competencia para la formulación de modificaciones yrevisiones del planeamiento general, salvo en aquellos supuestosen que proceda legalmente la sustitución por la correspondienteConsejería, es exclusiva del Excmo. Ayuntamiento. No obstantelo anterior, y sólo cuando se refiera a modificaciones delplaneamiento, las administraciones o entidades públicas podránformular propuestas y los particulares solicitudes de iniciación deprocedimientos de alteración del plan, las cuales podrán serrechazadas motivadamente tanto por razones de oportunidadcomo de legalidad.

5. Toda alteración de la ordenación urbanística que se pretendarealizar mediante Revisión Parcial o Modificación queincremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usosdel suelo, deberá incorporar en el expediente la identidad detodos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobrelas fincas afectadas durante los cinco años anteriores a suiniciación, según conste en el registro o instrumento utilizado aefectos de notificaciones a los interesados de conformidad conla legislación en la materia.

AArrttííccuulloo 11..11..77.. RReevviissiióónn yy MMooddiiffiiccaacciioonneess ddeell PPllaann GGeenneerraall..

1. Procederá la revisión anticipada del presente Plan Generalcuando se hayan de adoptar nuevos criterios que alterensustancialmente la ordenación estructural establecida por elmismo, por cualquiera de las siguientes circunstancias:

a. Elección de un Modelo Territorial distinto. A estos efectosse consideran como los elementos o directricesdeterminantes del Modelo Territorial del presente Plan:

• Los criterios adoptados sobre clasificación del suelourbanizable.

• La red que configura el Sistema General Viario, sinperjuicio de la capacidad del ajuste por elplaneamiento de desarrollo de algunos de suselementos en los términos previstos por este Plan.

• La red que configura el Sistema General de EspaciosLibres.

• Los criterios generales de asignación de los usosglobales en las diferentes áreas y sectores.


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• La clasificación del Suelo No Urbanizable deEspecial Protección en aquellas subcategorías de lasque se derive una preservación integral.

b. Aparición de circunstancias sobrevenidas de carácterdemográfico o económico, que hayan de incidirsustancialmente sobre la ordenación prevista.

El primer supuesto se dará cuando la tasa media decrecimiento interanual de la población de hecho, durante5 años consecutivos, tenga una desviación superior al200% del crecimiento previsto en el Plan.

El segundo, cuando se localicen ciertas actividadesproductivas o de servicios de carácter nacional o regional,que modifiquen cuantitativamente la base económica delmunicipio.

c. Por el agotamiento de la capacidad del Plan: cuando sehaya procedido a la ejecución de la urbanización en el75% de las áreas y sectores del suelo urbano noconsolidado y de los ámbitos del suelo urbanizable condelimitación de sectores y no sectorizados.

d. Cuando el Plan resulte afectado por las determinacionesde un Plan Territorial de superior jerarquía y ámbito, queasí lo exigiese expresamente.

2. Se entiende por Revisión Parcial aquella que alterasustancialmente el conjunto de las determinacionespertenecientes a la ordenación estructural en un ámbito territorialdeterminado del municipio. De igual modo, se entenderá que esparcial, aquella que tenga por objeto la alteración dedeterminaciones del Plan que formen un conjunto homogéneo.En ningún caso podrá conceptualizarse como Revisión Parcial -sino como total- cuando la innovación propuesta tengaincidencia funcional en terrenos localizados fuera de su ámbitoo altere el Modelo Territorial adoptado por el presente Plan. Enel expediente de la Revisión Parcial deberá justificarse suprocedencia en la aparición de circunstancias sobrevenidas deinterés general que requieran la alteración de la ordenaciónestructural de ese ámbito.

3. El resto de supuestos, constituidos por las innovaciones decarácter singular y puntual, serán consideradas comoModificaciones. Únicamente podrán redactarse y aprobarse

aquellas Modificaciones que tengan por objeto la innovación dealguno o algunos de los elementos o determinaciones de estePlan General cuando la alteración de los mismos no lleveconsigo alguna de las afectaciones o incidencias generalesseñaladas en los apartados anteriores. Las alteraciones queimplicaren modificación puntual podrán ser, incluso, las queentrañen un cambio aislado o alteración incidental en laclasificación, la calificación global de una zona o de alguno delos elementos de los Sistemas Generales siempre que nosupongan variación o incidencia material en el Modelo Territorialo no distorsione la concepción global de los Sistemas Generales.

4. No podrán tramitarse modificaciones del Plan General cuyocontenido, agregado al de anteriores modificaciones suponga laRevisión total o parcial del mismo. A tal efecto, si una alteraciónpuntual afectara a la concepción global del modelo territorialadoptado, o alterase de modo sensible o generalizado susdeterminaciones de ordenación estructural, ya sea por sí sola opor sucesión acumulativa con otras modificaciones anteriores, seconsiderará revisión.

En todo caso se considerará supuesto de Revisión de Plan, lassucesivas acumulaciones de Modificaciones del Plan Generalque supongan un incremento del veinte por ciento (20%) delsuelo previsto en el presente Plan con la clasificación deurbanizable sectorizado, o un incremento del veinte por ciento(20%) del total de las nuevas viviendas previstas en el mismo.

De igual forma quedan prohibidas las modificaciones queafecten al suelo no urbanizable que supongan la pretensión deincorporar al proceso urbanístico de actuaciones querepresenten urbanizaciones dispersas y desvinculadas de laszonas de crecimiento previstas por este Plan, salvo aquellasrealizadas en virtud de exigencias de adaptación a previsionesrealizadas por el Plan de Ordenación del Territorio de ámbitosubregional o calificadas de interés autonómico de conformidadcon las previsiones de Ley de Ordenación del Territorio.

A tal fin no se considerará supuesto de revisión integral o parcial,las siguientes modificaciones puntuales por considerar este PlanGeneral que no distorsionan su modelo territorial, sin perjuiciode que deban acreditar en el oportuno expediente de innovaciónla racionalidad, sostenibilidad, oportunidad y viabilidad de lapropuesta de alteración concreta que se formule:


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a. la innovación que tenga por objeto la incorporación aldesarrollo urbanístico para uso global de ActividadesEconómica de terrenos en los que se haya procedido a ladelimitación de un área para la incorporación delPatrimonio Público de Suelo en la zona indicada comopreferente que se identifica en el Plano de OrdenaciónEstructural 0.0.4 como "Área entorno polígono IFA"localizada en el margen izquierdo de la zona de laCarretera de Sanlúcar, que el presente Plan clasifica comosuelo no urbanizable perteneciente a la categoría rural o/ynatural. Este ámbito se considera un área de reserva futurapara la implantación de nuevas actividades económicas,reconociéndose que esta área cuenta con capacidad decompletar el modelo territorial establecido por estaRevisión del Plan General (siempre que se destine a dichafinalidad) para el supuesto de que los ámbitos ordinariosde suelo urbanizable con dicho uso global delimitados porésta se hubieran ejecutados, o cuando dicho ámbito seareconocido como área estratégica por una revisión delvigente Plan Subregional de ordenación del territorio o porotro instrumento territorial con capacidad para ello.

b. la innovación que tenga por objeto la incorporación aldesarrollo urbanístico para uso global de actividadeseconómicas de terrenos en los que se haya procedido a ladelimitación de un área para la incorporación delPatrimonio Público de Suelo en la zona del entorno delPoblado de Doña Blanca situada entre la Variante de LosPuertos y la línea del FFCC que es clasificada por estePlan General como suelo no urbanizable perteneciente ala categoría rural o natural que se identifica como ámbitopreferente para la delimitación de área de posibleincorporación al Patrimonio Públicos de Suelo en el planode ordenación estructural 0.O.4 como "Área entornoPoblado de Doña Blanca- Variante de Los Puertos" . Es unárea que cuenta con capacidad para completar el modeloterritorial establecido por esta Revisión del Plan General,pero cuya clasificación como urbanizable no sectorizadono es adoptada por éste en el presente documentosiguiendo las directrices actuales del POTBC aprobado.

La iniciación del procedimiento de modificación delpresente Plan General de esta área para sureconocimiento como suelo urbanizable con uso global deactividades económicas deberá estar legitimada en unaeventual alteración del vigente Plan Subregional de

Ordenación Territorial de la Bahía de Cádiz que posibiliteel desarrollo de esta área de reserva estratégica para lafutura implantación de actividades económicas de interéscomarcal o regional.

c. la innovación que tenga por objeto la incorporación alproceso de normalización urbanística de edificacionesexistentes en los ámbitos transformados (TT) de aquellassubzonas sin especiales valores ambientales del suelo nourbanizable identificados en el artículo 13.5.3 de estasNormas y en el plano de ordenación estructural 0.O.4, ysiempre que esta Innovación encuentre su legitimación enuna eventual alteración del vigente Plan Subregional deOrdenación Territorial de la Bahía de Cádiz que permitaotorgar una solución análoga de suelo urbanizable o, ensu caso, de urbano no consolidado que la otorgada poreste Plan General en áreas de regularización.

5. Las innovaciones de las determinaciones correspondientes a laordenación pormenorizada potestativa incorporadas en elpresente Plan respecto del suelo urbano no consolidado y en lossectores del suelo urbanizable ordenado podrá realizarsedirectamente mediante Planes Especiales en el primer caso, yPlanes Parciales en el segundo, sin necesidad de tramitarse unaModificación del Plan General. Para que estas innovacionessean válidas, deberá justificarse que suponen una mejora de laordenación pormenorizada establecida en el Plan General parael área o sector, que respetan la ordenación y determinacionesde carácter estructural, no afecten negativamente a lafuncionalidad del sector o a la ordenación de los terrenos de suentorno, y que se realizan de conformidad con los criterios ydirectrices que en el presente Plan se establecen para laordenación pormenorizada potestativa.

6. El incumplimiento de cualquiera de los plazos de presentaciónde Planes, Proyectos o Estudios, o de cualquiera de las fases deejecución material de la urbanización, o de los plazos deedificación establecidos en cada caso por las presentes Normasy pos los Planes, Proyectos o Estudios que desarrollen el PlanGeneral, podrá ser causa justificativa para proceder a laadecuación de la programación y alteración del sistema deactuación, sin perjuicio, en su caso, de la incoación delexpediente de declaración de incumplimiento de debereslegitimador de la expropiación.


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7. No se considerarán modificaciones del Plan General:

a. Las alteraciones que, conforme a las previsiones delnúmero 5 del presente artículo y que en mejora de lasordenaciones pormenorizadas potestativas incluidas en elpresente Plan, pueda realizar el planeamiento dedesarrollo (Planes Parciales, Planes Especiales y Estudiosde Detalle) dentro del margen de concreción que la Ley yeste Plan General les reserva para establecer lasdeterminaciones propias de su función según cada clasede suelo, siempre que las mismas no afecten a aquelloscriterios, objetivos y directrices que define el presente Plan,de modo gráfico o escrito.

b. La modificación de las ordenaciones pormenorizadas delsuelo urbanizable transitorio y urbano no consolidado queel presente Plan asume del planeamiento de desarrolloaprobado definitivamente bajo la vigencia del anteriorplaneamiento general que se identifican como Ámbitos dePlaneamiento Incorporado, que por su naturalezanormativa se considerarán modificación, en su caso, dePlan de Sectorización, Plan Especial, Plan Parcial o Estudiode Detalle originario salvo que afecten a determinacionespertenecientes a la ordenación estructural o a laspormenorizadas preceptivas que corresponde establecer aeste Plan General.

c. Los meros reajustes puntuales y de escasa entidad que laejecución del planeamiento requiera justificadamente paraadecuarlos a la realidad física del terreno y siempre queno supongan reducción de las superficies destinadas asistemas generales o a espacios libres públicos de otraclase ni suponga incremento proporcional de laedificabilidad.

d. Las alteraciones de las disposiciones contenidas en estasNormas, que, por su naturaleza, puedan ser objeto deOrdenanzas Municipales, tales como las disposiciones enmateria de seguridad, salubridad, habitabilidad y calidadde las construcciones y edificaciones, así como aquellosque tengan por objeto regular los aspectos relativos alproyecto, ejecución material, entrega y mantenimiento delas obras y los servicios de urbanización. Cuando lasOrdenanzas de la Edificación incorporen la regulación delas condiciones de forma y estéticas, en ningún casosupondrán alteración de los parámetros de alturas,

número de plantas, ocupación, situación de la edificación,edificabilidades, aprovechamientos urbanísticos ni usosestablecidos por los instrumentos de planeamiento.

e. La corrección de los simples errores materiales, aritméticoso de hecho, que se lleven a efecto de conformidad con lalegislación aplicable.

f. La delimitación de Unidades de Ejecución y determinaciónde sistemas de actuación, así como la modificación osustitución de los mismos en los términos dispuestos por lalegislación urbanística.

g. La delimitación, conforme al procedimiento previsto por lanormativa urbanística, de reservas de terrenos para suincorporación al patrimonio municipal del suelo y áreas enlas que las transmisiones onerosas de terrenos quedensujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto porparte del Ayuntamiento, así como la alteración deaquellas.

h. La determinación y concreción de los plazos máximos deejecución del planeamiento dispuestos que se lleve aefecto conforme a la previsión de la normativa urbanística.

8. La innovación del planeamiento no implicará la legalizaciónautomática de las actuaciones clandestinas o ilegales realizadasestando en vigor el planeamiento anterior.

9. La innovación consistente en la transformación de la categoríade suelo urbanizable no sectorizado en suelo urbanizableordenado o sectorizado realizada mediante la aprobación delPlan de Sectorización, queda excluida de la aplicación delpresente artículo, estando regulada por lo dispuesto en elartículo 3.2.1 de las presentes Normas.

10. Se entenderá que es causa de revisión total la alteración delcontenido del presente artículo.

AArrttííccuulloo 11..11..88.. UUssooss yy oobbrraass pprroovviissiioonnaalleess

1. No obstante la obligación de observancia de los Planes, en losámbitos del suelo urbano y urbanizable pendientes de desarrollourbanístico y si no hubieren de dificultar su ejecución, podránautorizarse sobre los terrenos usos y obras justificadas de


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carácter provisional, que habrán de cesar y demolerse susinstalaciones y edificaciones cuando lo acordare laAdministración Municipal, sin derecho a indemnización. Elotorgamiento de la autorización y sus condiciones deberánhacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidadcon la legislación hipotecaria.

2. A los efectos de determinar el carácter provisional de los usos einstalaciones y su incidencia en la ejecución del planeamientohabrá de ponderarse los siguientes aspectos:

a. La mayor o menor proximidad de la ejecución de lasdeterminaciones del plan atendiendo a su desarrolloprevisible.

b. El carácter permanente o desmontable de lasinstalaciones.

c. Los costes de instalación y sus posibilidades deamortización en el tiempo.

d. La vocación de permanencia de los usos atendiendo a sunaturaleza propia, su carácter de temporada o ligado aldesarrollo de actividades de naturaleza temporal, u otrascircunstancias análogas.

3. El procedimiento de autorización habrá de observar lassiguientes exigencias:

1ª. Solicitud por el interesado incorporando el reconocimientode la potestad del Ayuntamiento de declarar la demoliciónde las edificaciones, sin derecho a indemnización.

2ª. La eficacia de los actos administrativos de autorizaciónquedará demorada a la acreditación ante el Ayuntamientode la inscripción en el Registro de la Propiedad de lascondiciones especiales en que se otorga la licencia.

AArrttííccuulloo 11..11..99.. EEddiiffiicciiooss yy uussooss ffuueerraa ddee oorrddeennaacciióónn

1. Los edificios e instalaciones erigidas con anterioridad a laaprobación definitiva del presente Plan que resultarendisconformes con las determinaciones por él establecidas sobrecalificación, tipología o condiciones de edificación o alineación,serán consideraras como fuera de ordenación.

No obstante el presente Plan diferencia en el régimen de fuerade ordenación sustantivo los siguientes niveles de intensidad:

a. Incompatibilidad Total, correspondiente a las situacionesde fuera de ordenación integral.

b. Incompatibilidad Parcial, correspondiente a lassituaciones de fuera de ordenación tolerado.

La disconformidad con el resto de determinaciones constituyenun régimen de fuera de ordenación formal, tambiéndenominado "fuera de ordenanza".

2. Régimen de Incompatibilidad Total por fuera de ordenaciónintegral.

a. Definición.

Tienen la consideración de "fuera de ordenación integralpor incompatibilidad total", aquellos edificios oinstalaciones que cuentan con una incompatibilidadradical o absoluta con las determinaciones de este Planpor encontrarse en alguno de los siguientes supuestos:

1º. En los casos en los que las edificaciones oinstalaciones se localicen en terrenos en los que elplaneamiento prevea un destino público de espacioslibres, equipamiento, red viaria o sistemas deinfraestructuras. No obstante, no se integran en esterégimen de fuera de ordenación deIncompatibilidad Total, los supuestos en los que laprevisión de una corrección de alineación públicano afecte a la edificación implantada en la parcela.

2º. En los casos en los que se encontrase la edificacióno parcela destinada a una actividad consideradaincompatible con el modelo territorial o bien con elmedio urbano conforme a la regulación establecidaen el artículo 6.1.6 de estas Normas.

3º. En aquellos casos, en los que estando la edificaciónen un mal estado de consolidación de modo quesea susceptible de ser declarada en ruina, ademásla misma fuera disconforme con el uso, alineación oaltura determinados por el presente Plan en losplanos o fichas.


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4º. Aquellas edificaciones e instalaciones localizadas enzonas inundables de riesgo declaradas deconformidad con los planes de prevención deinundaciones aprobados por el órgano competenteo bien delimitadas expresamente por este PlanGeneral por existir riesgo cierto.

b. Intervenciones.

El régimen de Fuera de Ordenación de IncompatibilidadTotal determina que en los edificios, construcciones einstalaciones no podrán realizarse obras de consolidación,aumento de volumen, modernización o incremento de suvalor de expropiación; pero sí las obras de reparación yconservación que exija la estricta conservación de lahabitabilidad o la utilización conforme a su destino.Cualesquiera otras obras, excepto las de demolición seránilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valorde las expropiaciones.

c. Usos.

Si contasen con previa licencia se tolerará la continuidadde los usos existentes a los que se destina la edificación altiempo de la entrada en vigor del Plan, sin perjuicio de laexigibilidad del cumplimiento de las condiciones decorrección de impacto establecidas por la legislaciónmedioambiental para su funcionamiento.

Los usos desarrollos sin estar amparados en previa licenciaestarán sujetos al régimen derivado de las normas deprotección de legalidad establecidas en la LOUA y elReglamento de Disciplina Urbanística de la ComunidadAutónoma de Andalucía, si aún no han prescrito lasinfracciones. En todo caso deberán cesar aquellasactividades consideradas incompatibles con el modeloterritorial o bien con el medio urbano que no contasen conla licencia de funcionamiento y apertura.

No obstante, en el régimen de fuera de ordenaciónintegral, las edificaciones existentes en buen estado y quese encuentren construidas de conformidad con lasprevisiones del planeamiento vigente en el momento de sumaterialización, podrán ser destinadas a nuevos usos nomolestos siempre que la actividad tenga carácterprovisional, no perjudique los plazos de ejecución y para

su puesta en funcionamiento no se precise ejecutar obrasde reforma; admitiéndose excepcionalmente las deacondicionamiento en todo caso sometidas a previarenuncia del mayor valor de expropiación.

3. Régimen de fuera de ordenación tolerado por incompatibilidadparcial.

a. Definición.

Se considerarán en régimen de "Fuera de OrdenaciónTolerado por incompatibilidad parcial" los edificios quepresenten una disconformidad con el uso admitido o conlos parámetros de altura, ocupación, edificabilidad oparcela mínima establecidos por este Plan en las NormasParticulares de las Zonas de Ordenanzas del Título XI o, ensu caso, con las del Título XIII.

b. Intervenciones.

b.1. Con carácter ordinario, en el régimen de fuera deordenación tolerado por incompatibilidad parcial,se podrán autorizar en los edificios yconstrucciones, además de las intervenciones demera conservación y consolidación, las obras deacondicionamiento (mejora de habitabilidad) queno supongan reforma o generen aumento devolumen edificable ni incremento de su valor deexpropiación.

b.2. No obstante, en los siguientes casos deedificaciones que siendo conformes con los usosurbanísticos establecidos por el Plan para losterrenos en que se localizan, presentan divergenciasno sustanciales sobre altura, edificación uocupación, se admitirán además de las anteriores,las obras de rehabilitación destinadas a la mejora yredistribución interior de la edificación (sin superaren su alcance el nivel de la reforma menor definidaen el artículo 7.1.2 de estas Normas) y siempre queno generen aumento del volumen edificable niincremento de su valor de expropiación. Esterégimen de intervención excepcional será aplicableen los siguientes supuestos:


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1º. Los edificios que siendo conformes con el uso,presenten una disconformidad de alturas conla establecida en el planeamiento con unadivergencia no superior a dos plantas de lasmáximas establecidas por el Plan.

2º. Cuando la disconformidad únicamenteafectara a las condiciones de ocupación o/yedificabilidad, siempre que la divergencia delos existentes con los parámetros máximosestablecidos por este Plan en la Zona deOrdenanzas no superase el veinte por ciento.

b.3. Asimismo, las edificaciones existentes querespetando todas las condiciones de uso yedificación de la Zona de Ordenanzas, incluidas lasde ocupación, únicamente presentasen divergenciasen materia de separación a linderos, además de lasobras de conservación y consolidación, podránrealizar las de mejora consistentes en obras reformamenor y parcial, incluso las de ampliación siempreque el volumen añadido respetase las condicionesde separación exigidas y no se hubiera agotado laedificabilidad atribuida por el planeamiento a laparcela.

b.4. De igual forma, si la disconformidad lo esexclusivamente con el cumplimiento de la parcelamínima establecida en las normas particulares de lazona de ordenanza en que se localizaren, podránadmitirse las obras de reforma parcial o general,incluidas las de ampliación, si se respetan el resto decondiciones de edificación establecidas en lasordenanzas de aplicación exigibles en cada caso.

b.5. No obstante lo anterior, y conforme a las previsionesdel apartado 9 siguiente, las edificaciones existentesen suelo urbano carentes de licencia que siendoconformes con el uso establecido en el Planpresenten divergencias no sustanciales, se sujetaránespecíficamente a la regulación del artículo 11.1.5y complementariamente al apartado 5 siguiente.

c. Usos.

Respecto a la tolerancia de usos se aplicará el mismorégimen que el establecido en el apartado c) anterior parael caso de incompatibilidad total.

No obstante, en los edificios y construcciones sometidos alrégimen de fuera de ordenación tolerado podráautorizarse nuevos usos siempre que los mismos seanpermitidos conforme a la calificación asignada a losterrenos por el Plan, pudiendo incluso realizarse obras deadaptación con expresa renuncia del mayor valor quepudiera generar el cambio de uso.

4. Régimen de fuera de ordenación que afecta a actividadeseconómicas.

a. Régimen de las actividades existentes incompatibles con elmodelo urbano o territorial y otras molestas.

Conforme al número 2 de este precepto, aquellos usos yactividades que sean incompatibles con el modelo urbanoo territorial quedarán en régimen de fuera de ordenaciónde incompatibilidad total, posibilitándose exclusivamentelas obras de conservación y reparación previstas en elnúmero 2, y aplicándose el régimen de tolerancia delapartado c del citado número 2 anterior.

Igual régimen se aplicará a aquellas actividades molestas,insalubres y molestas que localizadas en suelo urbano ourbanizable resulten incompatibles con la calificaciónurbanística establecida por este Plan y no puedan serobjeto de medidas de corrección de sus impactosambientales. No obstante, si contasen con previa licenciamunicipal y pueden ser objeto de estas medidas decorrección les será aplicable el régimen de fuera deordenación previsto en el número 3.

b. Régimen de las actividades económicas en suelo urbanoconsolidado que sean conformes al uso.

A aquellas industrias y actividades económicas existentesen suelo urbano consolidado que resultaren en laspresentes Normas en situación de "fuera de ordenación",por razón de su volumen, ocupación o altura, aunque nopor el uso que las ocupa, se les aplicará el régimen de


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fuera de ordenación tolerado, permitiéndose su normaldesenvolvimiento, posibilitando obras de conservación,consolidación, reforma menor y parcial, e incluso las dereforma general que se encaminen a su renovación ymodernización, y acrediten el cumplimiento de las normasde protección ambiental.

Si únicamente se produce una inobservancia de lascondiciones de separación de linderos podrán admitirseobras de ampliación siempre que en las instalaciones secumplan las condiciones de protección ambiental, y contraincendios, y además las obras de ampliación cumplan conel resto de condiciones de la edificación.

c. Régimen de las actividades económicas en ámbitos sujetosa actuaciones de urbanización.

En aquellos ámbitos de reforma interior o de actuacionesasistemáticas del urbano no consolidado en los que a laentrada en vigor del Plan se estén desarrollandomayoritariamente actividades económicas y lasedificaciones o usos existentes resulten incompatibles conlas nuevas determinaciones del planeamiento, se permitirá-hasta tanto no se inicie la fase de ejecución urbanística-el normal desenvolvimiento de la actividad existente,pudiendo realizarse en las edificaciones obras deconservación y consolidación, incluso las de reformamenor y parcial que incorporen mejoras encaminadas a ladotación de medidas de seguridad en los procesosproductivos y no generen aumento de volumen.

5. De forma transitoria, se considerarán en situación análoga alrégimen de Fuera de Ordenación Tolerado establecido en elnúmero 3 anterior, los edificios e instalaciones emplazados encualquier clase de suelo que se hubieran implantado sin licencia,y que pudiendo ser legalizados conforme a las determinacionesde las presentes normas, no se haya procedido a ello. Laaplicación del régimen de Fuera de Ordenación Tolerado enestos casos será exigible hasta tanto no se proceda a laregulación de la edificación mediante la obtención de licencia delegalización o declaración de compatibilidad, y el cumplimientode los deberes urbanísticos vinculados a cada una de las clasesde suelo en la que se integren.

6. Tendrán la consideración de "fuera de ordenación formal o fuerade ordenanzas", las partes de las edificaciones o elementos

impropios que se hallasen disconformes con las condicionesgenéricas de las Normas de orden estético, higiénico o deseguridad; o porque alguno de sus elementos añadidos(marquesinas, celosías, materiales, colores, publicidad,decoraciones, etc.), sean disconformes con dichas condiciones.En ellos podrán realizarse las obras de conservación yconsolidación, permitiéndose incluso las de restauración ymejora (reforma menor). La admisibilidad de la reforma parcialy general, así como las de incremento de volumen siempre quede forma simultánea se realicen las alteraciones oportunas,obras de adaptación, supresión o sustitución de dichoselementos singulares disconformes, para que el edificio recupereo adquiera las condiciones suficientes de adecuación alambiente y a su grado de protección exigibles por las presentesNormas.

7. Los edificios y construcciones situados en suelo no urbanizable seaplicarán las reglas establecidas en la Disposición TransitoriaTercera de las presentes Normas.

8. Las precedentes tolerancias de este artículo no se considerarán"reservas de dispensación" en la obligatoriedad y ejecutoriedadde las Normas, por estar objetivamente previstas de modogeneral para la preservación y la mejora del patrimonio urbanoedificado, sin perjuicio de que, cuando fuese inevitable ladeclaración del estado ruinoso de las construcciones, la nuevaedificación prevista o su reedificación, se haga en plenaconformidad con las condiciones del planeamiento de estasNormas.

9. Así mismo, el presente Plan General regula en su artículo 11.1.5de las presentes Normas, las discrepancias no sustanciales conlas disposiciones generales de edificación y las particulares deZonas de Ordenanza para edificaciones ejecutadas sin licenciao sin ajustarse a las mismas, a los efectos del apartado 4 delartículo 48 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo (Reglamentode Disciplina Urbanística de la Comunidad Autónoma deAndalucía) aplicable en expedientes de legalización y deprotección de la legalidad.

AArrttííccuulloo 11..11..1100.. CCaarráácctteerr ddee llaass ddeetteerrmmiinnaacciioonneess ddeell TTííttuulloo II..

Todas las normas establecidas en el Capítulo I y II de este TítuloI tienen el carácter de determinaciones pertenecientes a la OrdenaciónEstructural.


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No obstante el contenido del régimen de fuera de ordenacióntolerado establecido en el apartado 3 del artículo 1.1.9 puede serobjeto de adecuación para su mejora por parte de los planes dedesarrollo que establezcan la ordenación detallada del ámbitoterritorial correspondiente.


AArrttííccuulloo 11..22..11.. DDooccuummeennttaacciióónn iinntteeggrraannttee ddeell PPllaann GGeenneerraall..

1. Toda la documentación del Plan General integra una unidadcoherente cuyas determinaciones deberán aplicarse en la formaregulada en el presente artículo e interpretarse de acuerdo conlo dispuesto en artículo siguiente.

2. El presente Plan General de Ordenación Urbanística, consta delos siguientes documentos:

A. DOCUMENTO I: MEMORIA GENERAL

LIBRO I: PREFACIO- MEMORIA DE INFORMACIÓN

En el Libro I se recoge los análisis e informaciónde la situación actual del municipio

LIBRO II:MEMORIA DE ORDENACIÓN. MEMORIA DEPARTICIPACIÓN

La Memoria de Ordenación. Es el instrumentobásico para la interpretación de los objetivos yfinalidades del Plan en su conjunto y sirve paraclarificar y resolver los conflictos que pudieranpresentarse entre los distintos documentos odeterminaciones del Plan.

B. DOCUMENTO II: PLANOS DEL PLAN GENERAL

LIBRO I: PLANOS DE INFORMACIÓN

LIBRO II: PLANOS DE ORDENACIÓN DE ORDENACIÓNGENERAL

LIBRO III ORDENACIÓN COMPLETA.

C. DOCUMENTO III: NORMAS URBANÍSTICAS

Las Normas Urbanísticas, que constituyen el presentedocumento, conjuntamente con el Anexo de Fichas deActuaciones Urbanísticas.

D. DOCUMENTO IV: CATÁLOGO GENERAL DEPROTECCIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO,ETNOLÓGICO Y ARQUEOLÓGICO DE EL PUERTO DESANTA MARÍA.

E. DOCUMENTO V: ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL :

LIBRO I. ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL

LIBRO II. PLANOS DEL ESTUDIO DE IMPACTOAMBIENTAL

ANEXO. ZONIFICACIÓN ACÚSTICA DEL TÉRMINOMUNICIPAL.

F. DOCUMENTO VI: PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DETRAZADOS DE VÍAS PECUARIAS

3. Todos los anteriores documentos, excepto la memoriainformativa, serán igualmente vinculantes, en virtud del alcancede sus propios contenidos y con el grado explícito que se señalepara cada uno de ellos.

4. Las referencias a preceptos legales y reglamentarios vigentes quese contienen en las presentes Normas se entenderán realizadassin perjuicio de la aplicación de los que se dicten conposterioridad a la entrada en vigor del Plan, entendiéndose estasreferencias automáticamente reemplazadas en caso que seproduzcan modificaciones o sustituciones de los citadospreceptos en los términos de la disposiciones transitorias queestos incluyan.

5. Los condicionantes establecidos en el Estudio de ImpactoAmbiental del Plan así como los incluidos en la propiaDeclaración para los distintos ámbitos de actuacionesurbanísticas se entenderán como determinacionescomplementarias a las condiciones de ordenación y ejecucióncontenidas en las respectivas fichas


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AArrttííccuulloo 11..22..22 DDeetteerrmmiinnaacciioonneess yy ssuu iinntteerrpprreettaacciióónn..

1. La interpretación del Plan General corresponde a los órganosurbanísticos del Ayuntamiento sin perjuicio de las facultadespropias de la Junta de Andalucía en materia de determinacionesde ordenación estructural y de las funciones jurisdiccionales delPoder Judicial.

2. Las determinaciones del Plan, dado su carácter normativo,habrán de interpretarse con base a los criterios que, partiendodel sentido propio de sus palabras y definiciones, y en relacióncon el contexto y los antecedentes, tengan en cuentaprincipalmente su espíritu y finalidad así como la realidad socialdel momento en que se han de aplicar.

3. No obstante lo anterior, y dada la peculiaridad de las normasjurídicas de los Planes Urbanísticos que se integra pordeterminaciones escritas y gráficas, se aplicarán los siguientescriterios generales de interpretación:

a. Los distintos documentos que integran el Plan Generalgozan de un carácter unitario, debiendo aplicarse susdeterminaciones conforme al principio de coherenciainterna del mismo, de modo que sus determinaciones seinterpretarán con arreglo al valor y especificidad de susdocumentos atendiendo al objeto y contenido de estos,considerando los fines y objetivos del Plan, expresados ensu Memoria de ordenación.

b. En supuestos de contradicción entre documentaciónplanimétrica y escrita, prevalecerán el contenido de lasnociones escritas de las normas sobre los planos deordenación, salvo que del conjunto del instrumento deplaneamiento, y especialmente de la Memoria, resultase -conforme al principio de coherencia interna deldocumento en su conjunto- que el espíritu y finalidad delos objetivos perseguidos se cumplimenta mejor con lainterpretación derivada de la documentación planimétrica.

c. Si se dieran contradicciones gráficas entre los planos dediferente escala, se estará a lo que indiquen los de mayorescala (divisor más pequeño) salvo que del resto delconjunto de determinaciones resulte una interpretacióndistinta. Si la contradicción se presenta entre los planos deidéntica escala, y no es posible resolver la discrepanciacon el resto de documentos del Plan, tendrá prevalencia,

a los efectos de ordenación, lo señalado en la colecciónde planos de ordenación, relativa a la definición de laOrdenación Pormenorizada Completa.

d. En supuestos de contradicción entre mediciones reflejadasen planos y las resultantes de la realidad física, se estará alos que resulte de los levantamientos topográficos que selleven a efecto, siempre que no existan diferenciassuperiores a un cuatro por ciento (4%) con respecto a lasmediciones del Plan, debiendo en este caso, aplicarse deforma proporcional a la superficie finalmente resultante losdiferentes parámetros urbanísticos establecidos en la fichadel ámbito de la actuación.

e. Si concurren discordancias entre expresiones reflejadas entérminos unitarios o porcentajes frente a aquellasexpresadas en términos absolutos, se dará preferencia aaquéllas frente a estas en su aplicación a la realidadconcreta.

f. De no ser posible salvar las contradicciones oimprecisiones que se apreciasen conforme a las reglasestablecidas en los apartados anteriores, se estará a lainterpretación que mejor se acomode a la función socialdel derecho de propiedad y al sometimiento de éste alinterés público general, concretado en el logro de undesarrollo cohesionado y sostenible de la ciudad y en unautilización racional de los recursos naturales. Por ello, enestos casos prevalecerán los siguientes criterios paradisipar las dudas interpretativas que pudieran presentarse:la menor edificabilidad, los mayores espacios públicos, elmayor grado de protección y conservación del patrimoniocultural, el menor impacto ambiental y paisajístico y lamenor transformación en los usos y prácticas tradicionales.

g. El Ayuntamiento de oficio o a instancia de los particularesu otros órganos administrativos, resolverá las cuestionesde interpretación que se planteen en aplicación de estePlan, previo informe técnico-jurídico, en el que consten lasposibles alternativas de interpretación. La resolución dedichas cuestiones se incorporará al Plan como instrucciónaclaratoria o respuesta a las consultas planteadas y seráobjeto de publicación regular conforme al artículo 37.10de la Ley 30/1.992.


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Si la interpretación afecta a determinaciones pertenecientes a laordenación estructural, el Ayuntamiento previamente a laresolución solicitará dictamen de la Consejería competente enmateria de ordenación urbanística y territorial.

4. Los simples errores materiales que se detecten en el Plan podráncorregirse, previo trámite de información pública, medianteacuerdo plenario de la Corporación que se publicará en elBoletín Oficial de la Provincia tras su comunicación a losórganos urbanísticos de la Junta de Andalucía. No obstante, lacorrección de las determinaciones pertenecientes a laordenación estructural corresponderá a los órganos urbanísticosde la Junta de Andalucía previa audiencia del municipio.

AArrttííccuulloo 11..22..33.. DDeetteerrmmiinnaacciioonneess ddeell PPllaann GGeenneerraall.. EEll ccaarráácctteerr ddee llaassmmiissmmaass..

1. El presente Plan General de Ordenación Urbanística desarrollalas determinaciones precisas para establecer el modelo territorialpor el que opta conforme a la habilitación contenida en la Leyde Ordenación Urbanística de Andalucía.

2. El presente Plan General de Ordenación contienedeterminaciones estructurales, pormenorizadas preceptivas ypormenorizadas potestativas.

3. La expresión de estas determinaciones se realiza con el carácterde normas de obligado cumplimiento salvo cuandoexpresamente se reconozca su carácter de recomendación odirectriz.

La recomendación no tiene carácter vinculante, pero exige a laAdministración Urbanística cuando se separe de ella unajustificación expresa congruente con los intereses generales ybasada en la mejor ordenación resultante de la soluciónadoptada.

La formulación en forma de directriz vinculará al planeamientode desarrollo en cuanto al objetivo perseguido, correspondiendoal mismo establecer el modo y la instrumentación para suconsecución.

4. El Plan General establece para cada parcela o terreno suclasificación urbanística, excepto en terrenos calificados desistemas generales en los que concurra el carácter de

singularidad o/y naturaleza supramunicipal a los que se haexcluido de la clasificación de conformidad con lo dispuesto enel párrafo segundo del artículo 44 de la LOUA, sin perjuicio desu adscripción a efectos de gestión y adquisición a alguna de lasclases de suelo cuando aún no cuenten con la condicióndemanial.

Los terrenos excluidos de la clasificación se identifican en elartículo 2.3.2 de estas Normas.

AArrttííccuulloo 11..22..44.. DDeetteerrmmiinnaacciioonneess ppeerrtteenneecciieenntteess aa llaa oorrddeennaacciióónneessttrruuccttuurraall ddeell ttéérrmmiinnoo

1. El presente Plan General establece la ordenación estructural deltérmino municipal que está constituida por la estructura generaly las directrices que definen el modelo territorial y de desarrollourbano adoptado por el presente plan al objeto de organizar demodo coherente la ocupación del territorio conforme a laevolución urbana y a criterios de sostenibilidad a fin degarantizar la conservación del medioambiente natural y urbanoy asegurar los movimientos de población en el territorio.

2. La ordenación estructural del municipio queda integrada por lassiguientes determinaciones:

A. Las que establecen la clasificación urbanística de cadaterreno determinando su clase y categoría.

La identificación de la pertenencia de cada terreno a cadaclase y categoría de suelo se realiza en los siguientesPlanos de Ordenación Estructural: O.03 Ordenación delSuelo No Urbanizable y O.0 4 Suelo Urbano yUrbanizable.

No obstante lo anterior, el Plan excluye de la clasificaciónde suelo a algunos terrenos destinados a SistemasGenerales que por su naturaleza, entidad u objeto tienencarácter o interés supramunicipal o singular que seidentifican en el apartado 4 del artículo anterior.

La regulación de la clasificación del suelo se contiene enel Capítulo III del Título II, en el Capítulo I del Título X, enel Capítulo I del Título XII y en el Capítulo I del Título XIII.


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B. Las que identifican los terrenos calificados de SistemasGenerales de Espacios Libres, Viarios y Equipamientos, asícomo las que establecen su regulación. La identificaciónde los terrenos calificados como Sistemas Generales seencuentra en el Plano de Ordenación O. 0.2 denominadoEl Modelo de Ordenación.

Se entienden igualmente pertenecientes a la ordenaciónestructural los elementos fundamentales de lasinfraestructuras básicas, tales como depuradoras y centrosde abastecimientos de los diversos servicios pero no eltrazado concreto de sus galerías y redes de distribución.

La regulación de los usos de los Sistemas se realiza en losCapítulos V y VI del Título VI de estas Normas y su régimenjurídico en el Capítulo V del Título II.

C. La Red de tráfico y peatonal estructural.

El Plan define una red de viarios estructurantes yaparcamientos principales que queda reflejada en el Planode Ordenación General. Planos de Movilidad.

D. Las relativas a la determinación de los usos, densidades yedificabilidades globales de cada Zona y Sector del SueloUrbanizable.

Se contienen estas determinaciones en el Plano deOrdenación Estructural 0.04 Suelo Urbano y Urbanizabley en las Fichas anexas sobre sectores del SueloUrbanizable en el apartado correspondiente a laordenación estructural establecida para cada uno de ellos.

Tienen también el carácter de estructural la regulación delos usos globales establecida en el Capítulo I del Título VI.

E. Las referidas a la delimitación de los sectores, las Áreas deReparto y fijación del Aprovechamiento Medio en el SueloUrbanizable con delimitación de sectores. La delimitaciónde los sectores y de las Áreas de Reparto se encuentra enlos Planos de Ordenación Estructural O. 0.4 Áreas deReparto.

La regulación de los aprovechamientos y áreas de repartose establece en el Capítulo IV del Título II así como en losartículos que tanto en el Título X y XII tienen dicho objeto.

F. Las relativas a garantizar el suelo suficiente para viviendasde protección oficial u otros regímenes de protecciónpública y que constituyen la dotación de viviendassometidas a los distintos regímenes de protección pública.A tal efecto, constituye determinaciones estructurantes, ladefinición de la calificación urbanística pormenorizada devivienda protegida establecida en el artículo 5.2.2 y ladistribución cuantitativa que de las mismas se realiza en laficha de los sectores y áreas de reforma interior previstasen el Plan. La ubicación concreta de las mismas en el senode cada sector o área de reforma interior, no integra laordenación estructural, y será determinada por elinstrumento de planeamiento que las desarrolle en detalle.

G. La regulación que establece los usos incompatibles y lascondiciones para proceder a la sectorización del SueloUrbanizable No Sectorizado, así como aquellas que, enesta clase de suelo, expresan los criterios de disposición delos sistemas generales para el caso de que se procediesea su sectorización. Se contiene en el Título XII CapítuloSegundo así como en las fichas anexas a estas Normascorrespondientes a estos ámbitos.

H. Las que se identifican los elementos y espacios de valorhistórico, natural o paisajístico más relevantes en el suelono urbanizable de especial protección, incluida sunormativa.

El Plan establece en el Capítulo III del Título XIII el régimende especial protección aplicable a las distintas categoríasde suelo no urbanizable de especial protección que sedefinen. Igualmente, en el plano de ordenación estructuralO.03, denominado Ordenación del Suelo NoUrbanizable, se identifica los elementos y espaciossometidos a regímenes de especial protección en suelo nourbanizable y en la ficha del Catálogo de YacimientosArqueológicos.

J. Las que establecen las medidas para evitar la formaciónde nuevos asentamientos en suelo no urbanizable.

K. Las que definen los ámbitos de especial protección en elcentro histórico, las que identifican los elementos yespacios urbanos que requieren especial protección por susingular valor arquitectónico, histórico o cultural, así comoaquellas otras contenidas en el Catálogo de BienesProtegidos en las Categorías de especial protección.


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L. Las que definen el régimen de protección y servidumbresde los bienes de dominio público, según su legislaciónsectorial.

M. También tienen carácter estructural aquellas otrasdisposiciones de las Normas en las que se reconozcaexpresamente esta pertenencia.

3. En cada uno de los Títulos de las Normas se contienen preceptosque identifican aquellas disposiciones del mismo que tienen elcarácter de ordenación estructurales, incorporando todosaquellos que regulan los aspectos señalados en el apartado 2anterior como aquellos que regulan otras materialesrelacionadas con los mismos, que por su incidencia y alcancedeben contar con la misma consideración jurídica. Así mismo enlas fichas correspondientes a los distintos ámbitos de ordenaciónespecíficos se identifican las determinaciones correspondientes ala ordenación estructural.

4. Las determinaciones estructurales no pueden ser alteradas porningún planeamiento urbanístico de desarrollo.

AArrttííccuulloo 11..22..55.. DDeetteerrmmiinnaacciioonneess ddee llaa oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaapprreecceeppttiivvaa

1. Tienen la consideración de ordenación pormenorizada, la queno siendo estructural, tiene por finalidad la ordenación precisa yen detalle de ámbitos determinados o la definición de criterios ydirectrices para la redacción de la ordenación detallada en losmismos.

2. Son determinaciones de la ordenación pormenorizadapreceptiva:

a. En el suelo urbano consolidado, las determinacionesprecisas que permitan complementar la ordenaciónestructural para legitimar directamente la actividad deejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo,estableciendo a tal efecto, la ordenación detallada y eltrazado pormenorizado de la trama urbana, sus espaciospúblicos y dotaciones comunitarias, la fijación de usospormenorizados y las ordenanzas de aplicación.

b. En el suelo urbano no consolidado, la delimitación de lasáreas de reforma interior que precisan planeamiento de

desarrollo para establecer su ordenación detallada, asícomo la definición de sus objetivos, la asignación de usos,densidades y edificabilidades globales para cada una deellas, incluyendo, la delimitación de su área de reparto yfijación aprovechamiento medio, así como las previsionesde programación y gestión.

c. En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios ydirectrices para la ordenación detallada de los distintossectores, así como las previsiones de su programación y degestión.

d. En el suelo urbanizable no sectorizado y en el nourbanizable, el resto de la normativa de aplicación que notiene carácter de estructural.

e. La definición de los elementos o espacios que requierenespecial protección por su valor urbanístico,arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajísticoque no tienen el carácter de estructural.

AArrttííccuulloo 11..22..66.. DDeetteerrmmiinnaacciioonneess ddee llaa oorrddeennaacciióónn ppoorrmmeennoorriizzaaddaappootteessttaattiivvaa

1. El resto de determinaciones de la ordenación pormenorizada noincluidas en el artículo anterior que se establecen por este Plan,tienen la consideración de potestativas por no venir exigidascomo necesarias por la legislación urbanística vigente en elcontenido de los Planes Generales.

2. En todo caso son determinaciones pertenecientes a laordenación pormenorizada que de forma potestativa se incluyenen este Plan General:

a. Aquellas determinaciones no incluidas en el artículoanterior que completan la ordenación pormenorizada enlos ámbitos de suelo urbano no consolidado en los que nose precisa la formulación de Plan Especial.

b. Las determinaciones que completan la ordenaciónpormenorizada en los ámbitos del suelo urbanizableordenado en los que no se precisa la formulación de PlanParcial.


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En estos casos las determinaciones de la ordenacióndetallada potestativa en suelo urbano no consolidadoordenado y urbanizable ordenado tendrán el carácter denormas de aplicación directa y vinculante.

En el caso de que en ejercicio de la potestad deplaneamiento se decidiera por la Administración laformulación de un Plan Parcial o Especial no previsto, quetengan por objeto modificar, para su mejora, laordenación pormenorizada establecida con carácter depotestativa en este Plan General, estas determinacionespotestativas pasarán a tener el carácter de recomendaciónpara el instrumento de planeamiento de desarrollo, queúnicamente podrá apartarse de ellas previa justificación deque la nueva solución propuesta se adapta mejor a larealidad existente y sirve igualmente a los interesesgenerales.

c. La delimitación de unidades de actuación realizadasdirectamente por este Plan General.

d. La delimitación de reservas de terrenos para suincorporación al Patrimonio Público de Suelo, que en sucaso, incorpore este Plan General.

e. La delimitación de áreas de rehabilitación preferente queen su caso directamente establezca este Plan General.

3. Las determinaciones potestativas contenidas en el presente Plantendrán el carácter de recomendación para el planeamiento dedesarrollo en el caso del suelo urbanizable y urbano noconsolidado sin ordenación pormenorizada.

Conforme a este carácter de recomendación, deberánentenderse como indicativas -salvo que se establezcanexpresamente como vinculantes incorporándolas como uno delos Criterios y Objetivos de la ordenación- las solucionesconcretas que sobre disposición de volúmenes y trazados viariossecundarios se incorporan en los Planos de Ordenación en elsuelo urbanizable sectorizado y en el urbano objeto deplaneamiento de desarrollo, no pudiendo ser alteradas por éstossalvo justificación de que la solución adoptada incorporamejoras y se ajustas a los criterios y objetivos definidos para laordenación detallada del sector.


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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

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CAPÍTULO II. RÉGIMEN GENERAL DE DERECHOS Y DEBERES VINCULADOSA LA ORDENACIÓN URBANÍSTICA

CAPÍTULO III. LA CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA DE LOS TERRENOS.

CAPÍTULO IV. APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO Y ÁREAS DE REPARTO.

CAPÍTULO V. REGIMEN DE LOS SISTEMAS GENERALES Y DE LOS SISTEMASLOCALES. LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA DE LASDOTACIONES.

SECCIÓN I. DISPOSICIONES GENERALES.

SECCIÓN II. RÉGIMEN DE LOS SISTEMASGENERALES

SECCIÓN III. RÉGIMEN DE LOS SISTEMAS LOCALES

CAPÍTULO VI. PARCELACIÓN URBANÍSTICA


nn oo rr mm aa ss uu rr bb aa nn íí ss tt ii cc aa ss


AArrttííccuulloo 22..11..11.. CCaarráácctteerr ddee llaass ddiissppoossiicciioonneess ddeell TTííttuulloo IIII..

Las disposiciones del Título II de estas Normas Urbanísticastienen el siguiente carácter:

1º. Todas las disposiciones del Capítulo I, IV, V y VI de este Título IItienen el carácter de Ordenación Estructural.

2º. Las disposiciones establecidas en el Capítulo II del Título IIrelativas al régimen de derechos y deberes tienen el carácter deOrdenación Estructural, sin perjuicio de su inmediatodesplazamiento o adecuación al régimen urbanístico vigente queen todo momento resulte de la legislación básica estatal y lalegislación autonómica en materia de urbanismo y ordenacióndel territorio en los propios términos que resulten de lasdisposiciones derogatorias y transitorias que se incorporen porésta.

3º. Las disposiciones establecidas en el Capítulo III sobreclasificación tienen el carácter de ordenación estructural, sinperjuicio de su adaptación al régimen urbanístico vigente que entodo momento resulte de la legislación autonómica en materiade urbanismo y ordenación del territorio.

AArrttííccuulloo 22..11..22.. PPrriinncciippiiooss ggeenneerraalleess ddeell rrééggiimmeenn uurrbbaannííssttiiccoo ddee llaapprrooppiieeddaadd ddeell ssuueelloo..

1. La función social de la propiedad delimita el contenido de lasfacultades urbanísticas condicionando su ejercicio, de modo queestas quedan subordinadas a los intereses generales.

El presente Plan, para el logro de los intereses generales,conforme a la legislación de ordenación territorial y urbanísticaestatal y autonómica, y por remisión de ésta, delimita y concretael contenido estatutario del derecho de la propiedad inmobiliariapara las distintas clases de suelo, regulando la utilización delmismo, su urbanización y edificación, así como el régimenaplicable a las edificaciones e instalaciones existentes.

2. Cada parcela sólo es susceptible del aprovechamiento quedetermina el Plan General, o, en virtud del mismo, las figuras deplaneamiento que su desarrollo demande.

No obstante, la previsión de la edificabilidad por este Plan no laintegra, por sí misma, en el contenido del derecho de propiedaddel suelo, de modo que la patrimonialización delaprovechamiento urbanístico y la edificabilidad en la que seconcreta, únicamente se produce con su materialización efectiva,y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberesy del levantamiento de las cargas propias del régimen quecorresponda en los términos dispuestos por la legislación.

3. El régimen de derechos o deberes previstos por el presente Plan,relativo al proceso de urbanización y edificación de los terrenosprevistos en el mismo, será igualmente aplicable a aquellos que,sin ser propietarios de terrenos, asuman la gestión como agentesurbanizadores en el sistema de compensación, y en los términosde la adjudicación en el resto de sistemas de actuación.

De igual forma, no se sustraerán al cumplimiento de los deberesy sanciones establecidos por la legislación urbanística, aun nosiendo propietarios actuales, los promotores de aquellasactuaciones irregulares que el presente Plan asume mediante suadecuada integración y normalización.

4 Son requisitos necesarios para la concreción y distribución delaprovechamiento urbanístico, la aprobación definitiva de losPlanes Parciales o Especiales que deban completar laordenación urbanística prevista por el Plan General en donde asíesté establecido, la delimitación de unidades de ejecuciónconforme a lo dispuesto en estas Normas y el reparto equitativoentre los propietarios adheridos de las cargas y beneficiosderivados del planeamiento.

5. Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y losadscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real,al cumplimiento de los deberes urbanísticos.

AArrttííccuulloo 22..11..33.. RRééggiimmeenn ddeell ssuubbssuueelloo

1. El uso urbanístico del subsuelo se acomodará a las previsionesde este Plan, quedando en todo caso su aprovechamientosubordinado a las exigencias del interés público y deimplantación de instalaciones y servicios de todo tipo.

En consecuencia, el subsuelo que tenga atribuidoaprovechamiento urbanístico susceptible de apropiaciónprivada, está sometido a las servidumbres administrativas


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necesarias para la prestación de servicios públicos o de interéspúblico. En caso de que la exigencia de esta servidumbre no seacompatible con el uso privado del suelo y vuelo del inmueble,deberá procederse a la expropiación de acuerdo con lasdeterminaciones del planeamiento.

De igual forma, la necesidad de preservar el patrimonioarqueológico soterrado, como elemento intrínseco del subsuelo,delimita el contenido urbanístico de los terrenos y condiciona laadquisición y materialización del aprovechamiento urbanísticoatribuido al mismo por el instrumento de planeamiento

2. Estará legitimado para adquirir el aprovechamiento urbanísticoatribuido por el planeamiento al subsuelo quien lo esté para elsuelo vinculado al mismo, sin perjuicio del ajuste deaprovechamientos urbanísticos que deba realizarse. Noobstante, en el ámbito del Conjunto Histórico así como en laszonas y áreas con afecciones o cautelas arqueológicas, elaprovechamiento subjetivo al subsuelo, únicamente se generacuando se acredite la compatibilidad de su materialización conlos intereses públicos derivados de la protección del patrimonioarqueológico.

3. Sin perjuicio de la aplicación preferente de las normasparticulares, el aprovechamiento del subsuelo no computa aefectos de la edificabilidad de un terreno siempre que se destinea aparcamientos (dentro de los límites establecidos en elapartado 4 del artículo 7.3.18) instalaciones técnicas propias alservicio del edifico, aseos (vinculados al aparcamiento en plantasótano o a la edificación de la planta baja), así como trasteros(vinculados a la edificación principal) y almacenes (vinculadosfuncionalmente a actividades económicas desarrolladas en laplanta baja), hasta un máximo del quince (15) por ciento de laedificabilidad sobre rasante. En los demás casos, laedificabilidad situada bajo la rasante natural se computaráconforme a lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 7.3.18 deestas Normas.

4. En el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable, la cesiónobligatoria de los terrenos destinados a usos públicos por elplaneamiento conlleva igu

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