Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се...

90
2013г. Инвестиционен процес Архитектурно-икономически аспект арх. Пламен Нанов

Transcript of Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се...

Page 1: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

2013г.

Инвестиционен процес Архитектурно-икономически аспект арх. Пламен Нанов

Page 2: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

1

Съдържание:

Въведение 2 1. Структура и съдържание на инвестиционния процес

Функция и взаимоотношения между участниците в инвестиционния проект 7

Инвестиционен процес в строителството в Бългрия 14

Етапи на инвестиционния процес в строителството 15

Реализация и експлоатация на обекта 21

2. Инвестиционен климат в България 22

Обща характеристика 22

България: оценка на инвестиционния климат - 27.01.2009г. 22

Инвестиционната среда в България и стратегиите за привличане на чуждестранни инвестиции 27

3. Пазарен анализ, прогнози и бизнес план, предхождащи инвестиционния процес 32

Анализ на местоположението 33

Притегателен район и търсене (Определяне на границите на притегателния район; Покупателна способност и ниво на търсене) 39

Позоваване на конкурентната ситуация и значителните конкуренти локации, както и проектните такива 42

Оценка на обекта и собствеността 49

Строително – функционални аспекти 52

Комбинация от наематели и магазини „котви“ 56

Пазарни аспекти - разпространение на наемателите и доходността от наеми, прогноза за

оборота и степента на усилието 58

Заключителна оценка – SWOT анализ 67

4. Юридически ескорт, съпровождащ инвестиционния процес 69

Стратегически инвеститори и публично – частни прартньорства 72

Идентификация, разпределение и управление на рисковете 79

Заключение: Препоръки за усъвършенстване на инвестиционното проектиране в икономически план 86

Библиография: 89

Page 3: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

2

ВЪВЕДЕНИЕ

Темата за големи чуждестранни, мултинационални и локални инвестиции в

България има вече над 10 годишна история. През тези години са предприети значими стъпки за култивирането на една съвременна материална среда, създаваща модерен облик на градовете, облагородяваща жизнената среда, обновяваща индустриалния парк и изграждаща комфорт в цялостното обитаване. Наличието на подходящи и на скъпо струващи свободни терени на пазара на земя, също допринася за възникване на бизнес идеи. Икономическите измерения придобиха значителна тежест при взимането на решения в бизнес намеренията, проектирането и строителството.

Разбира се, насочването към подобни инициативи се основава най-вече на положителния анализ на обществено-политическите, икономическите, демографските, образователните и т.н. условия, гарантиращи до някаква степен успехът на начинанието. Не без значение е и опитът от реализацията на значими проекти от подобен характер в страни със сходни народопсихологически, социално-културни и исторически характеристики. Нарастването и на жизнения стандарт също способства за инвестиционно оживление. Развитието на рекламата и втъкаването й в почти всички обществени дейности и особено в медиите, които също допринасят за изграждането на благоприятна бизнес среда.

В посочения период, начален импулс за осъществяване дават жилищните структури, наречени „затворени селища“ с общ сервиз и охрана, създаващи нов стандарт, сигурност и удобство.

Мощно развитие получават и жилищни образувания, свързани с туризма, като хотелски комплекси, ваканционни селища, голф игрища, спа, увеселителни центрове за отдих, спорт и възстановяване.

Чуждестранни индустриални производители също проявяват интерес към изграждането на структури, създаващи модерна продукция, насочена към международния пазар.

Логистичните центрове, разположени на подходящи места около транспортно-комуникационни възли, ж.п. гари, мостове, аерогари и т.н., също изкушават инвеститорите, най-вече поради уникалното разположение на страната, пресичана от разнопосочни търговски потоци.

В по-ограничени мащаби, интерес представляват и структури, обслужващи селскостопански дейности като винарство, месопреработване и др., които имат сериозни перспективи и за в бъдеще.

В областта на обществените сгради съвсем закономерно фокусът на инвестиционния интерес попада върху комерсиален тип построения, като офис сгради, бизнес центрове и търговско-развлекателни комплекси, поради бързата възвращаемост на инвестицията и способността за своевременна и резултатна продажба.

Офис сградите отговарят на съвременните потребности за комфортна бизнес среда, задоволяваща все по-нарастващата нужда от офис площи, породени от присъствието на множество чуждестранни фирми и местна администрация. Особено привлекателни са бизнес-парковете със своята многообразност и хармонично съчетаване на лукс, комфорт и естетика. Успехът на начинанието е предизвестен, а резултатът налице.

Page 4: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

3

Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на големите международни търговски вериги дава мощен импулс за реализиране на десетки стандартни и адаптирани обекти за хранителни и нехранителни стоки. Те носят собствена технологична обособеност и нормативна специфичност. Размерите и плановите схеми са стандартизирани, като различните типове се избират в съответствие с особеностите на терена и конфигурацията на парцела.

Корпоративният дизайн и атрибутите на рекламата също задължително условие за реализацията и успеха.

Развлекателните комплекси като самостоятелни структури не предизвикват голям интерес, но съчетани с търговски, административни и други дейности, се превръщат в изкусителна атракция и показват, че класическата структура на мола, разчитаща на взаимодействието, съчетанието и комерсиалната взаимообусловеност , не са останали в историята.

Комплексността, мащабът, атрактивността, дори културната идентичност и естетиката, дават безспорно предимство на търговско-развлекателните комплекси. Този факт привлича значимите инвестиции и предизвиква генериране на бизнес идеи, съпроводени от задълбочени анализи, мощни организационни мерки и находчиво поведение, с цел да се реализира мащабно икономическо действие.

За съжаление останалите типове обществени построения не будят подобен инвестиционен възторг. Сградите за образование, здравеопазване, култура, спорт и други по принцип се свързват с бюджетна политика и зависят от много по-сложни обществено-политически, икономически и културно-исторически фактори, и не предизвикват голям инвестиционен интерес. Те зависят от многопрофилни интеграционни програми със сложна многопластова структура, трудна организация и бюрократизирано администриране. Щастливо изключение в последно време правят инициативите за изграждане, чрез частно финансиране, на клиники, възстановителни центрове, хосписи, домове за възрастни хора и др., свързани с подобни комерсиални, но и социални резултати. Подобен успех имат и немногото образователни проекти. Тук излиза на дневен ред партньорството и взаимоизгодното сътрудничество между държавните и частните интереси.

Като основа на настоящото изследване нека да послужи инвестиционното поведение при изграждане на типични комерсиални обекти като най-привлекателни за клиента и най-бързо и многообхватно развиваща се тема.

Тук е мястото да се занимаем с влиянието, което новосъздалият се инвестиционен климат има върху класическата и установила се във времето и законодателната рамка структурна схема на инвестиционния процес, с цялата си актуална сложност, но и с преобразуващ се механизъм, усъвършенстващ се чрез допълване и осъвременяване на утвърденото и работещото.

Присъствието на големите инвестиционни проекти в урбанистичната структура на столицата и големите градове на България представлява фокус на обществения интерес и

Page 5: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

4

предизвиква дискусии. Без съмнение тези обекти променят градската среда и влияят съществено върху ежедневния ритъм на социалния живот. Мащабът и притегателната сила на тези съоръжения трансформират тъканта на познатия ни материален, а и духовен свят. Полемиката „за” или “против” заема трайно място в обществения диспут.

В подкрепа на тези големи проекти могат да се изтъкнат много и различни техни преимущества. Тези съоръжения са атрактивни за посетители, наематели и инвеститори, но също така те дават и своя принос за развитието на градската среда и инфраструктурата на населените места. Големият търговски обект привлича към себе си не само крайния потребител, но и различни по вид инвестиции в района, където е позициониран. Имотите намиращи се в близост стават по-атрактивни за покупка или наемане. Тези сгради са от съществено значение и за икономиката. 60% от БВП на държавите в Европа идва от търговията на дребно и пазара на недвижими имоти. Почти ¼ от всички продажби на дребно в Европа се осъществяват в търговските центрове и имайки предвид световните тенденции към окрупняване на пазара тази цифра ще расте във времето.

Какво е високотехнологичният обществен търговски обект за крайния потребител? Място където, освен да си напазарува, човек има възможност да общува със съграждани и да осъществява ежедневните си контакти в една комфортна, привлекателна, приятна и естетически издържана среда, внушаваща усещане за лукс, престиж, възпитаваща вкус и предразполагаща към култура и ред. Впечатляваща е срещата с облени в светлина, богато озеленени и ефектно оформени обществени пространства, анимирани от ведра и общителна публика, ласкателен е и контактът с качествени съвременни материали, конструкции и стоки, съпътстващи нарастващото самочувствие на човек, който може да пребивава в тази нова хармонизирана действителност, изкусителна, но и постижима. За наемателите на търговските площи е осигурен голям поток от посетители, което увеличава възможността за нарастващи печалби за тях.

От друга страна търговско-развлекателните центрове водят след себе си и негативни последици. Преди появата им в България през 2006 г. търговия на дребно е била концентрирана в централните търговски улици, кварталните магазини и пазари. Към днешна дата има над 175 000 кв.м търговска площ само в столичните молове, което неизменно пренасочва клиентите към тях. Намалената посещаемост на магазините по централните търговски улици се отразява на оживеността на централните градски части, но само от дистанцията на времето може да се прецени дали това не е еволюиране на структурата на града, дали е временно явление или щета, нанесена от появата на търговските центрове.

Възникват и проблеми в натовареността на движението и задръстванията около подходите към търговските обекти, особено на тези, които се намират в централните градски части. Там задачата на архитекта да реши добре автомобилния достъп към сградата е усложнена от липсата на достатъчно пространство.

Големите съвременни универсални търговски центрове са световно явление и то се

Page 6: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

5

заражда в много близък до съвременния вариант още през средата на XIXв. В някои страни те са много разпространени, в други това е тип, който тепърва се развива.

Какво е мястото на такъв голям инвестиционен проект на българския пазар е тема, която е обект на проучвания в последните години. Повечето от изградените търговски центрове у нас са проектирани по модел, заимстван от Западна Европа или Съединените щати. Печеливша ли е обаче тази формула за нашия пазар е спорен въпрос. Тези съоръжения са сложна комбинация от много различни елементи, като добро местоположение, лесен достъп, достатъчно паркоместа, добре изработен архитектурен проект, добър подбор от търговски марки и вериги, различни атракциони и заведения и дори при отлично решаване на всичките елементи в крайна сметка в него влиза клиентът и неговата покупателна способност е решаваща.

Така или иначе този феномен е факт, присъстващ активно в съвременния свят и тази дискусия ще продължи, трансформирайки се и следвайки разнообразните меандри на развитието на тези провокативни, но и силно вълнуващи обекти, образи, които вече са станали част от ежедневието ни и ще продължат да изразяват движението на обществения възход.

Тази тревожна чувствителност и противоречив интерес не намаляват, който факт сам по себе си демонстрира важността и значимостта на явлението. Не случайно тези обекти стават интегрална част от туристическите програми наравно с културно-историческите забележителности и засягат не само ежедневните потребители, но и хилядите временни посетители, туристи и гости.

Споменатите дотук тенденции и факти загатват и изясняват само една сравнително малка част от конструирането, анализа и реализацията на едно изключително, отговорно, комплексно и многопластово явление, каквото е инвестиционния процес. Ракурсът, от който е извършено наблюдението, е предимно архитектурно-проектантски и въвежда сложните интердисциплинарни взаимоотношения между участниците, както и частично илюстрира нелекия, волеви и интелектуален ход на идеята до нейната реализация. Вътрешните връзки са толкова многопосочни, противоречиви, взаимно контролиращи се, понякога и пресичащи се, напластяващи се и дори дублиращи се, че да бъде разплетена словесно тази обединяваща многобройни усилия и очаквания мозайка е трудно. В приложената таблица се представя по-разширено вътрешно-комуникационна тъкан на явлението, като се илюстрират отношенията, взаимозависимостите и скритите процеси, с акцент върху профила на участниците.

Page 7: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

6

Page 8: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

7

Функция и взаимоотношения между участниците в инвестиционния проект. Целта на инвестиционния процес е реализацията на т.н. проект. Проектът представлява инвестиционна инициатива с цел развитие,

усъвършенстване и в крайна сметка печалба. Той е комплексно действие, което въвлича многобройни участници в своята реализация. Многообразието на участниците е обусловено от интердисциплинарността на начинанието. Залогът за успех както и рискът са големи, така че формирането на идеята трябва да бъде основано на изключително задълбочени, професионално конструирани анализи, направени от елитни експерти и почиващи върху най-съвременните теории, научни хипотези и практически опит.

Първоначално проектът представлява една идея. Тази идея се формира в контекста на цялостното политико-икономическо и историческо развитие на града, областта, региона, страната, континента и т.н. Зарaждането й е плод на присъща воля за движение и развитие и се осъществява от специализирани компании или групи наречени звена за развитие или строителни предприемачи (developers), или на опитни инвеститори, наблюдаващи от години развитието на процесите.

След възникване на идеята продуктът наречен вече „Проект” преминава през множество проверки организирани с цел доказване на неговата състоятелност и гарантиращи неговия успех. Естествено първото и най-важно проучване е свързано с икономическите и технически параметри на процеса или по-просто печалбата и времето за възвръщане на инвестицията. Тази задача се възлага от инвеститора на специализирано звено експерти (икономисти, финансови експерти, урбанисти, комуникатори, бизнес консултанти и т.н.). Те са натоварени да изготвят анализ оформен като доклад с точни актуални данни за макро и микро локацията, социално-демографски профил, култура на потребление, психология и т.н.

Данни за продажби според квалифицирани източници, покупателна способност и т.н. както и прогностична програма за развитието и изменението в различни дългосрочни и краткосрочни планове.

Архитекти и трафик специалисти също са въвлечени в това изследване, които изследват потенциала на набелязана картина в урбанистичен ракурс и от гледна точка на градоустройствени показатели, подходи, транспортно-комуникационна среда, бъдещо урбанистично развитие, екологично състояние, инфраструктура и т.н.

Тези доклади и анализи изобразяват състоянието и очертават пътищата за развитие. Те ориентират инвеститора като редуцират опциите, съпоставят възможностите, насочват и препоръчват. Решенията се взимат на друго ниво от инициаторите след консултации и проверка на документалният архив от висшестоящи в йерархията органи като банки-кредитори чрез своите инструменти като одит, дюдилиджънс и т.н. Изследва се също и социално-политическата картина, народопсихологията и дори религиозни фактори.

Page 9: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

8

Пазарът на недвижими имоти също е обект на предварително изследване. Изготвя се брокерски анализ, в който се изследват движенията на цените съобразно глобалната или регионална конюнктура и се изчаква подходящ момент. Именно затова понякога стартът на проектите не съвпадат с датата на покупка на земя. Това също е резултат от тактически финансови ходове, които способстват за по-гъвкавото и ефективно провеждане на инвестиционната програма. Сериозността и задълбочеността в тази фаза снижават рисковия фактор и внушават спокойствие и находчивост при вземане на решенията.

След вземане на решението за инвестиция, основна фигура в процеса на развитие и реализиране на проекта става така наречения проектов ръководител (Project Manager). Това е институцията, групата или човекът, който избира, организира и ръководи, участниците почти от зараждането на идеята до успешното и осъществяване. Проектовият ръководител обикновено е специализирана комисия, съставена от множество експерти във всички засегнати области с преимущество в техническата. Тя е структурирана, така че да контролира и ръководи всички проектантски, административно-правни, организационни, финансови и най-вече строителни активности само и единствено в името на запазване интереса на инвеститора. P.M е наместникът, представителят на инициатора в цялостния процес на реализация. Той е волята, ръката и съвестта, защото е получил финансова свобода в рамките на бюджета, но и е поел цялата отговорност за благоприятният ход на проекта и изпълнението на сроковете. P.M организира и участва във всички срещи, съпътстващи процеса. Той получава и систематизира всички писма. Документира всяко събитие чрез протоколи и организира цялостен архив от писма-разрешителни, утвърдени проекти и всякакви документи, свързани със съпътстващи инфраструктурни, транспортни, акустични, екосистемни, противопожарни, хигиенни и др. проблеми. P.M е отговорен не само за успешното завършване на строителството, но и за безаварийното протичане на изпитанията на инсталационните системи. Той е отговорен за безопасността на работещите на обекта и стриктното изпълнение на инструкциите и организацията на строителната площадка. Като финален акт той е и организатор на приемателна комисия разрешаваща ползване.

Управлението на проектите се извършва с цел организация, прозрачност, сигурност и пестене на време. Състои се от поредица от фази, които трябва да обхванат целия инвестиционен процес. Първоначално се изготвя стратегия базирана на основните цели. Изясняват се въпроси свързани с организацията на проекта, управлението на задачите, прилагат се принципи за устойчивост и функционалност, които да задоволяват архитектурните и икономически стремежи на проекта. Извършва се мониторинг на дадените дейности с цел контролиране на срокове, цени, разходи, качество, логистика, материали и др. Менажирането на проектите цели бързо развитие на проекта и изисква строга стратегия и добра организация на дейностите.

При управлението на проекти се извършват следните дейности:

Page 10: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

9

Контрол, планиране, обсъждане на проекта

Финансова проверка

Кратък, но детайлен план за развитие

Ръководене на процесите по изпълнението

Оптимално последователно или едноврем нно извършване на работата

План-график за доставки

Надзор на обекта

Управление на възлагането на работа

Успешно извършване на довършителните работи

Справяне с недостатъците

Гарантиране на качество

Финансова оценка на изпълнението на проекта и на поддръжката след това. Проектантът е един от най-важните участници в инвестиционния процес.

Обикновено това е архитект или архитектурно бюро обладаващо име и богат опит в проектирането, координацията и изпълнението на големи комплексни и комплексни задачи от изключителна важност в изграждането на знакови обекти свързани със значителни инвестиции. Сериозният бюджет на предприятието изисква споделяне на отговорностите и всеобхватно, професионално и експертно техническо отношение към проблематиката. Доверието между участниците при разпределяне и пренасочване на големи финансови потоци изисква по-сложна интердисциплинарна и наднационална кооперация дори в процеса на проектиране. В много случаи проектантското действие се разделя на две фази. Първата съпътства оформянето на първоначалните намерения на инвеститора като съставя изначалната му програма, която се нарича концептуален проект. Той материализира намеренията залегнали в идеята като овеществява потенциала, както на вложенията така и на мястото. На практика това е завършекът на технико-икономическия анализ и се превръща в първоначална програма-задание за проектиране и ориентира възложителя за стойността. Освен това концептуалният проект представлява едновременно реклама за покана на партньори, първоначална маркетингова отправна точка и заявка за финансиране пред банките. По този начин първоначалният веществен израз на идеята е осъществен, сметките направени, парцелът е избран и във владение и преимуществената тежест на проекта се прехвърля на терена на изпълнението. Тази локализация изисква местна организация на проектантско развитие на базата на приетия вече концепт. Тогава в процеса се включва Локалният Архитект. Разбира се локалният архитект не започва своя ескорт на проекта на това място. През целия период на проучването той има свое присъствие. Консултира брокери, дава оценки от социално-психологически характер, запознава с исторически, културни, естетически и др. локални фактори, както и техническо-инфраструктурна състоятелност на мястото. Той препоръчва или наема екип от експерти способни да изградят пълна картина на хидро-геоложката, транспортно-градоустройствена, инженерно-техническа, екологична, акустична, пожарна, хигиенна и т.н. проблематика свързана и базирана на местните норми. Локалният архитект сътрудничи от самото начало с брокери, чийто принос е намиране и предлагане на подходящи места и парцели и проучване на цялата информация свързана с покупко-

Page 11: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

10

продажбата. От друга страна Локалният Архитект участва в преговорите като консултант на адвокатския екип на сделката, който проверява състоятелността на цялата техническа и административна документация, както и площите. Съпричастието на Локалният Архитект към проекта не свършва със сключване на сделката. С негова помощ се правят първите стъпки за получаване на екологична оценка, пред проектен противопожарен анализ, условия за организиране на строителна площадка и свързаното с нея преосмисляне на временните транспортни трансформации, комфорта на гражданите в ежедневното им битие. Локалният Архитект работи в тясно сътрудничество с общинските власти и с главния архитект, за да може този значим обект не само да се впише безпроблемно в съществуващата градска структура, но и да допринесе за нейното развитие и усъвършенстване. При възлагане на проектирането в следваща фаза, а именно изработване на идеен или технически проект за строително разрешение, Локалният Архитект вече е сформирал своя екип от специалисти, които посредством своята компетентност са в състояние да изпълнят проекта в контекста на най-съвременните методи за проектиране на инсталационни системи и конструктивни технологии. Завършеният и утвърден технически проект и полученото разрешение за строеж отварят пътя на Инвеститора и най-вече на неговият проектов ръководител да организират тръжна процедура. Тя обаче изисква не само развитие и детайлизиране на проектната документация, но и количествени сметки като целия пакет служи за офериране на участниците в търга. Р.М. понякога запазва правото си на паралелно остойностяване и проверка, които се правят от неговия екип. При сполучливо проведен търг за главен изпълнител, проектът добива очакван импулс, защото избраният строител със съгласието на Р.М. задава свои собствени професионални предложения, които задължително трябва да бъдат съгласувани с Р.М. и Л.А. В този момент в проекта настъпват очаквани изменения. Екипът от специалисти на строителя застава успоредно до тимовете на проектанта с неговите външни консултанти, наети от инвеститора и на Р.М. за осъществяване на компетентен контрол и пълна координация на проектната документация.

В духът на кооперативност и колегиална взаимна конструираност в името на качествения продукт не може да не споменем присъствието на т.нар. „независим строителен надзор“. Това е институция директно наета от Р.М., отговаряща за съответствието на проектната документация с местните норми, изисквания и ограничения, въплъщаваща държавния контрол върху инвестиционна активност и осъществяване на определена територия. Перманентното допитване до законовата рамка от страна на инвеститор (Р.М.), проектант и строител се осъществява чрез независимия надзор, който следейки отблизо развитието на проекта, участвайки във всички срещи и процедирайки всички документи, изготвя след всяка фаза на проектиране доклад за съответствие с нормите валидни на територията на обекта. Тази инстанция разчита на екип от специалисти по всички дисциплини, които проверяват, контролират и координират проектната документация и процедират нейното узаконяване. Тези участници посещават всички срещи и са напълно запознати с възникналите проблеми. Тяхната помощ е особено

Page 12: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

11

осезаема в неминуемия сблъсък с утвърждаващите инстанции. Те са четвъртия координиращ и контролиращ фактор, който поема отговорността за проектната документация и качеството на строителството като в крайна сметка участва активно в приемането на обекта като контролира всички проби, тестове и въобще функционирането на обекта като цяло.

Една от най-важните съпътстващи проекта дейности е маркетинговата концепция. Тя започва с търсене на партньорство още в зората на осмислената идея. Маркетинговото общуване осигурява спокойствие и смелост при вземане на решения. Умният инвеститор започва начинанието си само при предварителни уговорки с авторитетни клиенти, които понякога са партньори, а понякога самите те са и инвеститори. Световните търговски вериги създават със своето участие атмосфера на сигурност и дълъг живот на предприятието. Маркетинговият климат е динамичен, изменчив и рисков, което изисква изключително гъвкави строително-технически, инсталационни и архитектурни предпоставки. Структурно-определящите наематели правят своята заявка и дори диктуват условията още в началото на изграждане на концепцията. Те моделират, налагат, променят, трансформират пространствата съобразно вечно-променящ се динамичен ход на комерсиалният успех. Всяка смяна на клиента дори и с характерните му капризи изискват особено внимание от страна на позволената архитектурна и конструктивна трансформация. Клиентът е прав, но не на всяка цена. Изискването за максимална гъвкавост в конструктивно-планировъчния модел прототип дава възможното. Маркетинговата динамика следва обекта от откриването напред във времето и е фактор, който задължително трябва да бъде удовлетворен с всички технически и архитектурни средства, защото тя е основополагащия елемент за съществуване на обекта.

Друга стъпка от проектa е съставянето на екологична оценка (ЕО). Тя дава представа за очакваните промени, които ще настъпят в околната среда след изпълнението на инвестиционните инициативи. Такива оценка се прави както в урбанизирана страна така и в сферата на селското и горско стопанство, рибарството, транспорта и далекосъобщенията, енергетиката и промишлеността, управлението на отпадъците, управлението на водните ресурси, туризма, устройственото планиране и земеползването. Целта е да се осигури високо ниво на защита на околната среда и хората като се определи въздействието на дадените дейности. Основни дейности са насърчаването на устойчивото развитие и решаване на екологични проблеми.

Page 13: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

12

Процедурата по изпълнение на ЕО има следната последователност:

1. преценяване на необходимостта и обхвата за ЕО;

2. изготвяне на доклад за ЕО;

3. провеждане на консултации с обществеността, заинтересувани органи и трети лица, които има вероятност да бъдат засегнати от плана или програмата;

4. обществено обсъждане – когато се изисква за проекта съгласно специален закон или са постъпили повече от две мотивирани негативни становища или предложения за алтернативи при провеждане на консултациите;

5. отразяване на резултатите от консултациите в доклада за ЕО;

6. определяне на мерките за наблюдение и контрол при прилагане на плана или програмата;

7. издаване на становище по ЕО;

8. наблюдение и контрол при прилагането на плана или програмата.

В резултат от провеждането на ЕО се издава становище от компетентния орган за одобрение на плановете и програмите в съответните сфери.

Другите участници в процеса не са толкова структуроопределящи, но заемат своята специфична ниша и поддържат необходимите връзки с главните актьори. По този начин се осъществява неимоверно сложната мрежа на взаимодействие и взаимен контрол, създаден за да сведе до минимум възможностите за проектантски, строителни и административни грешки, които да компрометират инвестиционния замисъл. Цялата схема заявява взаимно решителност и поемане на отговорност. Интердисциплинарността е необходима заявка за успеха. Авторството е колективно и специализирано. Съвремието изисква взаимоконтрол и кооперативност, заради бюджетните стойности и споделената отговорност. Участието е отборно и емоцията от успеха – съпреживяна. Авторското его е подчинено на колективната воля за осъществяване на рационална цел. Архитектурната естетика понякога може би отстъпва пред агресивността на рекламата, но удовлетвореността от участието в голямо колективно действие остава. Резултатите от тази активност радват не само заради съпричастието в голямото, осъществимото, разпознаваемото и исторически значимото, но и като персоналното утвърждение, професионално изпълненото и обществено признатото.

Интердисциплинарността не съществува от вчера. Безименните създатели на катедрали също са се допитвали до съпътстващи занаятчии. Класическата схема „архитект-конструктор-ел. инсталация-ВИК-вентилация“ е задължителна, защото този комплекс съществува от повече от 100 години, но съвременните изисквания за енергийна ефективност, опазване на околната среда, аварийни и антитерористична безопасност, както и всички други изисквания за комфорт и достъпност на инвалиди, велосипедисти и т.н. правят тази взаимосвързаност на специалисти задължителна. Архитектът не може да

Page 14: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

13

измисли и проектира болница без стриктната инструкция на технолози и лекари. Оперите и театрите, концертните зали не могат да се осъществят без технологично-конструктивния модул на сцената. Архитектът има специфично място в интердисциплинарния архитектурен проект, както и дизайнерът, ландшафтният архитект и рекламният агент. Споделената радост от колективното творчество може би не носи силата на индивидуалното самочувствие и творческото удовлетворение от постигане на уникалното, но радва в голяма степен общественото очакване за красота и комфорт.

Page 15: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

14

ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЦЕС В СТРОИТЕЛСТВОТО В БЪЛГАРИЯ

Строителният инвестиционен процес представлява динамична система, в която се изпълняват съвкупност от дейности в определена логична последователност с цел изграждането и пускането в експлоатация на един строеж. Инвестиционният процес има стремеж за материализиране на инвестициите в основни материални активи. Самите инвестиции в строителството са разходите за създаване на нови строежи или за реконструиране, разширяване или обновяване на строежи с производствено или непроизводствено предназначение.

В следната таблица (фиг.151) са представени под формата на схема етапите, през които минава инвестиционният процес в строителството. Започват с възникване на намерения за строителство – строителна инициатива и завършват с въвеждане в експлоатация на готовия строеж. Тази таблица допълва фиг. 150 във фазите на проучване, изготвяне, съгласуване и одобряване на проекта и строителството.

Строителната инициатива е породена от собствениците на имоти, от инвеститори без наличие на имот или от обществена необходимост за изграждане на даден строеж. Строителната инициатива е продиктувана от конкретно инвестиционно желание с цел печалба. Целият процес трябва да се осъществи в съответствие с нормите за застрояване и предвижданията на действащия подробен устройствен план за застрояване на съответната територия.

Носители на строителната инициатива са: собственици на имоти (възложители), строителни предприемачи, потребители на готовия строителен продукт (физически или юридически лица), общините или държавата.

Основните цели на строителната инициатива са удовлетворяване на частните и/или обществени интереси.

За да може да се реализира строителната инициатива трябва да има терен (собственост върху определен имот),върху който да има издадено право за строеж. Също така е необходимо наличие на финансиране, било то със собствени средства, банков кредит, средства на бъдещи потребители или др.

След като бъде извършен този процес следва да бъде съставено концептуално задание за проектиране. Също така инвеститорът може да възложи предварителни и обемно - устройствени проучвания за определяне разположението на обекта, доказване на нормативната допустимост, целесъобразността на инвестиционната идея.

Page 16: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

15

Page 17: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

16

Предварителните проучвания доказват нормативната допустимост и целесъобразност на възникналото инвестиционно намерение. Те включват архитектурни, икономически, екологични, геоложки, хидрогеоложки, научно-приложни и други проучвания, свързани с изясняване на строителното намерение, местоположението на обекта, условията и строителството и възможностите за ползването им. С тях се изясняват въпросите за градоустройствените и обемно-устройствените изисквания, комуникационните връзки, технологията, техническите решения, организацията, строителната система. Чрез тях се набавят изходни данни, необходими за проектирането, изграждането и експлоатацията. Могат да се извършват вариантно, цялостно и по отделни проблеми.

Обемно – устройственото проучване има за цел да приспособи бъдещото архитектурно решение на обекта към това на подробния устройствен план (ПУП) в съответствие с регулационното отреждане и режима на устройство и застрояване. При липса на ПУП проучването предлага целесъобразно разполагане на застрояването в парцела и може да послужи за основа на изготвяне на ПУП. Възможно е да се разработи във варианти.

Чрез заданието за проектиране се определят изискванията на инвеститора към обекта и към изработването на проекта. Изготвя се от инвеститора. Според неговите виждания се формулират всички изисквания и ограничителни условия към изработването на проекта. Основните от тях са: капацитет, размери, пределна стойност, архитектурно – функционални, строително – технически, градоустройствени и екологични изисквания, срокове за проектиране и желаните фази за разработване на проекта.

След като бъде съставено задание за проектиране следва да се изготви виза за проектиране. За тази цел трябва да има изготвени устройствени схеми и планове.

Чрез устройствените схеми се правят анализи и прогнози и се определят цели, мерки и подходи за социално, икономическо, инженерно – техническо и териториално развитие на държавата. Според териториалния си обхват устройствените схеми биват: Национално комплексна и Регионално устройствена схема (на една или повече области, за група съседни общини). Според съдържанието си биват: комплексни и специализирани устройствени схеми.

Устройствените планове биват Общи (ОУП) и Подробни (ПУП). Общите устройствени планове определят общата структура и преобладаващото предназначение на частите на територията, вида и предназначението на техническата инфраструктура и опазването на околната среда и обектите от културно – историческото наследство. Задължително е тяхното наличие при изготвяне на ПУП. Подробните устройствени планове конкретизират устройството и застрояването на територията на населените места и землищата им. Определят се структурата на територията, устройствените зони и териториите с устройствен режим и конкретното предназначение на всеки поземлен имот. Предвижданията на ПУП са задължителни за инвестиционното проектиране. Видовете ПУП са: ПРЗ – план за регулация и застрояване; ПР – план за регулация; ПЗ – план за застрояване; РУП – работен устройствен план.

Визата за проектиране представлява копие от действащ ПУП с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. Визата се издава от Главния архитект на общината.

Инвестиционните проекти могат да се възлагат и изработват в следните фази: идеен, технически и работен проект. Инвеститорът преценя кои фази на проектиране и

Page 18: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

17

части на инвестиционни проекти да договори в съответствие с вида и спецификата на обекта за успешно изпълнение на инвестиционното намерение. Също така той трябва да спази изискванията за минимален задължителен обхват на инвестиционните проекти.

Обхватът и съдържанието на инвестиционните проекти са в зависимост от вида, местоположението, предназначението и големината на обекта и изискванията на нормативните документи. Инвестиционните проекти могат да включват следните проектни части: архитектурна; конструктивна; електрическа (електроснабдяване, електрообзавеждане и електрически инсталации); водоснабдяване и канализация; топлоснабдяване, отопление, вентилация и климатизация; геодезическа (трасировъчен план и вертикална планировка); проект за организация и изпълнение на строителството; технологична; организация и безопасност на движението.

Идейният проект се изработва с цел изясняване на основните проектни решения:

архитектурно – функционално, строително – конструктивно, инсталационно, технологично. Възможно е да се разработва във варианти, като акцентът се поставя върху архитектурната разработка. Определят се технико – икономически показатели както и ориентировъчна цена. Подробностите и пълнотата зависят от изискванията на инвеститора.

Техническият проект се разработва въз основа на съгласуван идеен проект, а в случаите когато не е изработен идеен проект – в съответствие със скицата (визата) за проектиране, заданието и договора за проектиране. Този проект дава конкретни проектни решения, които се използват като техническа документация за договаряне на строителството и за започване на изпълнението на различните видове строителни и монтажни работи.

В работния проект се определя конкретно изпълнението на строителните и монтажни работи на строежа като цяло и се осигурява възможност за технологичност при

Page 19: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

18

изпълнението и подробно отчитане на всички предвидени работи. При наличие на изготвен проект в предходна фаза с него се допълва тази предходна фаза и се изработват необходимите детайли. Когато не се прехожда от технически проект, с работния се изясняват всички конкретни проектни решения и се изработват необходимите детайли и сметна документация.

Инвестиционните проекти подлежат на съгласуване и одобряване и са основание за издаване на разрешение за строеж. Всички части, които са основание за издаване на разрешение за строеж, се оценяват за съответствието им със съществуващите изисквания към строежите. Оценката представлява проверка за съответствие с: предвижданията на ПУП; правилата и нормите за устройство на територията; изискванията за носимоспособност, устойчивост и дълготрайност на строителните конструкции, за пожарна безопасност, за опазване здравето и живота на хората, за опазване на околната среда, за икономия на енергия; пълнотата на инженерните изчисления; взаимната съгласуваност между частите на проекта.

Оценката за съответствие се извършва по следните начини:

с приемане от Експертен съвет на одобряващата администрация;

като комплексен доклад, съставен от лицензирана фирма – консултант, несвързана с проектанта – за обекти от първа и втора категория задължително, а за обекти от по-ниска категория – по желание на възложителя;

като съгласуване на част „Конструктивна“ от лице с пълна проектантска правоспособност, различно от автора на проекта – за обекти от трета до пета категория;

като служебно съгласуване на проектните части от експертите от общинската администрация – за обекти, които не са внасяни в експертен съвет и не са придружени от посочения комплексен доклад, съставен от консултант.

На проектантския колектив се възлага проучването и проектирането на строежа, на част или етап от него и изготвяне на необходимите проекти за осъществяване на строежа. Той носи отговорност за качеството, законосъобразността, пълнотата и приложимостта на изработените от него инвестиционни проекти. Съставът му е следния: архитект, инженер конструктор, инженер електроснабдяване, електрообзавеждане и електрически инсталации, инженер водоснабдяване и канализация, инженер топлоснабдяване, отопление, вентилация и климатизация, инженер геодезист, инженер организация на строителството, технолог, специалист пожароизвестяване, специалист охранителни системи, специалист организация на движението, специалист сметна документация и др. Проектантският колектив може да бъде с постоянен състав и разработва всички възможни инвестиционни проекти, за конкретен инвестиционен проект – сформира се от най – подходящите за конкретната работа специалисти, или смесен – част е постоянен и част е от специалисти избрани за дадената задача. Колективите могат да бъдат общи, които разработват инвестиционни проекти по всички части, и специализирани – разработват проекти по отделни части.

Page 20: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

19

Хубаво е организацията на проектантската фирма да е добра, за да може да функционира правилно и ефективно. Затова е необходимо прогнозиране на проектното натоварване. За една малка фирма са необходими 6 специалисти и 1 ръководител. При по – голям състав на фирмата се появява ново ниво на ръководство. При малките фирми се използва хоризонтална форма на организация, при която ръководителят контактува пряко с всички специалисти. Вертикалната структура е характерна за по – големите фирми. Там се създава ново ниво на ръководство поради голямото количество работа, което изисква повече специалисти. Ръководителят на фирмата контактува пряко с ръководителите на групи, а те ръководят работата на специалистите.

Крайният етап от строителния инвестиционен процес е изграждането и въвеждането в експлоатация на обекта. За да се случи това трябва да има определени участници в строителството. Те са възложител или строителен предприемач, проектант, строител, технически ръководител, доставчик на машини, съоръжения и оборудване, консултант, строителен надзор и др.

Възложителят е авторът на строителната инициатива, може да бъде собственик на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Възложителят или упълномощено от него лице трябва да осигури всичко необходимо за започване, извършване и приключване на строителство. При наличие на упълномощено лице – строителен предприемач, той е отговорен за качеството и изпълнението в срок на договореното от него проектиране и строителство, свързаните с това приемни изпитания и проверки, както и за спазването на нормативните изисквания за безопасност и опазване на околната среда. Той може изцяло или частично да финансира строителството.

Проектантът е физическо или юридическо лице, включващо в състава си физически лица с необходимата проектантска правоспособност. Той е човекът, който превежда на архитектурен език идеята и намеренията на инвеститора. Работата на архитекта - проектант в инвестиционното проектиране включва предварителни обемно-устройствени проучвания, изработване и координиране на инвестиционните проекти, подготовка на тръжни книжа за избор на строител, авторски надзор, архитектурен и инвеститорски контрол, активен контакт с инвеститорите, координация със специалистите, експертни дейности и консултации, изготвяне на екзекутивна документация, участие в процедури за въвеждане на обекти в експлоатация, ангажименти в рамките на гаранционните срокове. Условията и редът за осъществяване на авторски надзор по време на строителството се определят чрез договор между възложителя и проектанта.

Строителят е физическо или юридическо лице, включващо в състава си физически лица с необходимата техническа правоспособност. Строителят носи отговорност за следните неща:

изпълнението на строежа в съответствие с издадените строителни книжа

Page 21: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

20

договорени с възложителя, както и с правилата за изпълнение на строителните, монтажните и мерките за безопасност на хората на строителната площадка;

изпълнението на строителните и монтажните работи с материали, изделия и продукти в съответствие с изискванията към строежите;

съхраняването на екзекутивната документация и нейното изработване, както и на другата техническа документация по изпълнението на строежа;

съхраняването и предоставянето при поискване от контролен орган на строителните книжа и заповедната книга на строежа.

Строителят носи отговорност за щети и пропуснати ползи от своите действия. Той може да възложи на подизпълнител извършването на отделни видове строителни и монтажни работи или на части от строежа.

Техническият ръководител е строителен инженер или строителен техник, който ръководи строителните работи. Когато строежът се изпълнява от възложителя, той е длъжен да осигури технически ръководител.

Възложителят може да възложи доставката и монтажа на технологичното и инсталационното съоръжаване на строежа на доставчик. Доставчикът е отговорен за качеството и срочното изпълнение на доставката и монтажа, както и за свързаните с това приемни изпитвания.

Въз основа на писмен договор с възложителя консултантът извършва оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и/или упражнява строителен надзор, както и може да изпълнява прединвестиционни проучвания, подготовка на проектантския процес и координация на строителния процес до въвеждането на строежа в експлоатация. Консултантът може да сключва договор за строителен надзор ако той или някой от хората му са строители и/или доставчици на машини, съоръжения, технологично оборудване. Не може да се сключва договор от консултанта за оценяване съответствието на проекта за строежи, за които той или хората му са проектанти и/или строители, и/или доставчици на машини, съоръжения, техническо оборудване.

Лицето, което упражнява строителен надзор, носи отговорност за:

законосъобразното започване на строежа;

пълнотата и правилното съставяне на актовете и протоколите по време на строителството;

изпълнението на строежа съобразно одобрените инвестиционни проекти;

спазването на условията за безопасност на труда;

недопускането на увреждане на трети лица и имоти в следствие на строителството;

годността на строежа за въвеждане в експлоатация;

оценката за достъп на строежа от лица с увреждания;

оценката за енергийна ефективност.

Заповедите и предписанията на лицето, упражняващо строителен надзор, вписани в заповедната книга, са задължителни за строителя, предприемача и техническия ръководител на строежа. След приключване на строително – монтажните работи лицето, упражняващо строителен надзор, изготвя окончателен доклад до възложителя.

Page 22: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

21

Крайната цел е да се получи обект, притежаващ следните основни важни характеристики:

да бъде месторазположение с бърз и удобен достъп до ключови тематично свързани и необходими за обекта места с цел удобство на клиенти и наематели

обект достъпен с градски и автомобилен транспорт

ефективен дизайн

добра видимост

стандартно оборудване на площите

наличие на управление и поддръжка на сградата

удобен и просторен паркинг осигуряващ бърз достъп на наематели и посетители

гъвкави наемни площи подходящи за различен тип компании

наличие на необходимите видове дейности в търговския обект, които биха осигурили възвращаемост на инвестициите

готовност за наемане

Page 23: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

22

ИНВЕСТИЦИОНЕН КЛИМАТ В БЪЛГАРИЯ

Page 24: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

23

България: оценка на инвестиционния климат 27.01.2009 Устойчивото подобряване на жизнения стандарт зависи от растежа на цялата

икономика, поставен на широки основи. А такъв растеж може да бъде постигнат само когато фирмите инвестират в машини и съоръжения, в развитието на уменията на работниците и в разработването и усвояването на нови технологии. Те обаче ще правят това само ако инвестиционният климат е благоприятен.

Оценката на инвестиционния климат (ОИК) има за цел да направи анализ на инвестиционния климат в България и да насърчи разработването и прилагането на политики за ускоряване на икономическия растеж, подобряване на производителността и повишаване на заетостта. ОИК до голяма степен се основава на резултати от проучването на СБ „Наблюдение на предприятията” с анкетиране на 1,000 фирми, проведено в края на 2007 г. За допълване на данните са използвани и други източници на информация, включително данни на фирмено ниво от Националния статистически институт и доклади на българското правителство, СБ, МВФ, ЕС, научни работници и други източници.

Инвестиционният климат в България е благоприятен от много гледни точки - нещо което не би трябвало да бъде изненада, като се вземе предвид успехът, постигнат от страната в привличането на чуждестранни и вътрешни инвестиции. Макроикономическата обстановка е благоприятна, корпоративните данъци са на ниско ниво, бремето на трудовото законодателство е приемливо, а достъпът до финансиране се подобри значително.

Въпреки силното представяне в някои области на инвестиционния климат, производителността в България остава на ниско ниво. Фирмите са по-малко производителни, отколкото тези в другите нови страни членки на ЕС. Подобряването на тези области от инвестиционния климат ще доведе до повишаване на производителността на фирмите.

Основна област за загриженост според проучването на СБ е високото и често непредсказуемо регулаторно бреме. Почти седем от всеки десет мениджъри посочват, че разпоредбите се прилагат непредсказуемо и хаотично. Средният старши мениджър на фирма в България съобщава, че изразходва 17 процента от своето време за справяне с изисквания, наложени от правителственото регулиране - далеч над нивото в повечето други страни със средни доходи. Тежката и непредсказуема регулаторна среда намалява производителността на фирмите и може да насърчи неформалността и корупцията в процеса на борбата на фирмите за оцеляване. В съответствие с това над 45 процента от мениджърите на фирми посочват корупцията и близо 40 процента посочват конкуренцията с неформалните фирми като сериозни проблеми за своята фирма.

Инвестициите в научноизследователска и развойна дейност (НИРД) са на ниско ниво и спадат, като се финансират и изпълняват най-вече в публичния сектор. Това е обезпокояващо, вземайки предвид силната връзка между производителността на фирмите, технологиите и тяхното усвояване. Освен че водят пряко до ниски нива на иновациите, малките инвестиции в НИРД могат също така да затруднят още повече фирмите при усвояването и прилагането на технологии от чужбина.

В допълнение към ниските нива на НИРД България има проблеми и в други области, свързани с усвояването на технологиите. Макар че голяма част от вноса идва от технологически напреднали страни, технологичното й съдържание в повечето

Page 25: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

24

случаи е на ниско ниво. По подобен начин, макар че е насочен към технологически напредналите страни, износът от България се осъществява най-вече в нискотехнологичните сектори. Макар че притокът от преки чуждестранни инвестиции се беше увеличил рязко, към производствения сектор е насочена малка и намаляваща част от целия приток.

При подходящи условия подобряването на качествените стандарти може да ускори технологичния напредък, да повиши производителността и да разшири търговията. Въпреки това фирмите могат да оползотворят напълно преимуществата на стандартите само когато съществува съответната благоприятна национална инфраструктура по качеството. Националната система за качеството беше преструктурирана съществено, а институциите, участващи в стандартизацията, акредитацията, надзора на пазара, сертифицирането и научната и законовата метрология бяха отделени като независими органи. Политиките и програмите в областта на качеството биха могли да се усъвършенстват.

Много мениджъри - особено мениджърите на иновативните фирми и на фирмите в сектора на информационните технологии - са загрижени за квалификацията и уменията на служителите си. При силната връзка, която както иновациите, така и уменията на заетите имат с повишаването на производителността, това е очевиден повод за безпокойство.

Въпреки високото ниво на загриженост за уменията на заетите малко фирми обучават служителите си. Едва около 37 процента от фирмите в България казват, че имат официална програма за обучения на служителите си през 2007 г. От жизнено значение е да се установят причините защо фирмите инвестират толкова малко в обучение.

ОИК разглежда начините, по които България може да подобри своя инвестиционен климат, така че да продължи да привлича инвестиции и по такъв начин да постигне икономически растеж. Докладът предлага препоръки за политиките, които правителството би могло да разгледа със следните цели: намаляване на регулаторното бреме; усъвършенстване на системите за качество и стандарти за ускоряване на технологичния напредък, повишаване на производителността на труда и разширяване на търговията; насърчаване на иновативните дейности и подобряване на уменията на заетите.

На 12 декември 2008 г. Висшето училище по застраховане и финанси /ВУЗФ/ и Световната банка организираха дискусионен форум на тема „Инвестиционният климат в България, системите за фирмено управление, счетоводство и контрол”. На форума във ВУЗФ Световната банка за първи път представи пред студенти и бизнесмени своите последни проучвания за инвестиционния климат в България.

Page 26: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

25

Page 27: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

26

Page 28: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

27

Инвестиционната среда в България и стратегиите за привличане на чуждестранни инвестиции

Адриана Младенова, Димитър Чобанов Тази седмица на заседанието на Съвета за икономически растеж беше

представен доклад на Делойт и Туш по поръчка на Mинистерство на икономиката, озаглавен “Анализ на международния инвестиционен климат и на възможностите на България за привличане на инвестиции “.

Основните изводи и акценти в доклада са следните: Преките чуждестранни инвестиции (ПЧИ) са основен източник на икономически

растеж в България чрез прякото им въздействие върху брутния вътрешен продукт (БВП), разкриване на нови работни места и стимулирането на трансфера на технологии, управленски и организационни знания.

Според анализа малко на брой, но сравнително големи инвестиции формират обема на ПЧИ в България, което прави икономиката уязвима от външната конюнктура и инвестиционния климат в чужбина. Необходими са стимули за привличане на по-голям брой средно големи инвестиции в икономиката.

Сравнителните предимства на българската икономика по посока на привличане на ПЧИ са:

• природни дадености • работна сила – наличие на относително високо-квалифицирана работна сила

и в същото време сравнително ниски разходи за заплати в страната • макроикономическа и политическа стабилност като резултат от

членството в НАТО и бъдещето присъединяване на страната към ЕС Недостатъците на българската икономика по отношение на способността й за

привличане на ПЧИ са: • Инвестиционен климат – незадоволително ниво на административно

обслужване и прозрачност; множество мерки за стартиране на бизнес • Относително малък размер на вътрешния пазар • Отдалеченост на държавата от пазарите в централна и източна Европа и

липса на достатъчно развита инфраструктура Предложени са три икономически отрасъла, които следва да се третират като

“целеви” и приоритетни за привличане на ПЧИ. Това са: • Производство на машини и електрооборудване; • Информационни и телекомуникационни технологии; • Аутсорсинг Мерките за преодоляване на конкурентните недостатъци трябва да включват

най-вече следните механизми: • Нужно е да се преразгледа системата от стимули за инвеститорите и да се

въведат субсидии, привилегировани кредити, държавни гаранции за инвестиционни кредити, експортни гаранции и застраховки;

• Трябва да се компенсират инвеститорите за недостатъците на България и да се насърчат целевите отрасли;

• Необходимо е да се подобри образованието и обучението чрез спонсорирано от държавата преквалифициране на безработни и стимулиране на компаниите за повишаване на квалификацията на служителите.

Page 29: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

28

Нашият коментар Анализ на преките чуждестранни инвестиции като фактор за икономически

подем Привличането на чуждестранни инвестиции в страната е резултат от

икономическото развитие на икономиката и наличието на рентабилни инвестиционни възможности. Фактор за икономически растеж не са паричните потоци от ПЧИ, които счетоводно увеличават БВП в страната, а натрупването и създаването на капитал – физически, човешки и институционален – който обуславя увеличението на производителността на труда. Техническото обновление и натрупването на капитал в икономиката се финансират чрез (1) спестявания в икономиката, т.е. отлагане на днешното потребление с цел инвестиране в рентабилни производства и бъдещо потребление и (2) привличане на спестявания от чужди икономики, т.е. привличане на чуждестранни инвестиции.

От тази гледна точка приватизацията на държавни активи е положителна, доколкото се създават условия за разгръщане на предприемачеството и ефективно управление на предприятията, като в същото време се намалява преразпределението от страна на държавата. Но паричните потоци, които се получават в резултат на закупените държавни предприятия, не са фактор за икономически подем, защото чрез тях се закупува вече съществуващ капитал. Разбира се, последващото модернизиране на предприятията, внедряването на ноу-хау и иновации, инвестирането в нови технологични мощности повишават икономическия растеж, защото водят до повече производствени фактори. Следователно липсата на големи приватизационни сделки, като следствие от изчерпване на активите за раздържавяване, не трябва да се разглежда като заплаха за икономиката, а точно обратното. Увеличаването на частния сектор е сам по себе си предпоставка за привличане на инвеститори и правене на рентабилен бизнес в страната.

Другите форми на преки чуждестранни инвестиции – инвестициите на зелено и сливанията и придобиванията са пряк резултат от инвестиционните възможности, които се откриват в страната и наличието на неоползотворени пазарни ниши. Тяхното значение за икономиката отново трябва да се оцени през призмата на факторите за производство и потенциалните възможности, които създават пред бизнеса в страната.

Насърчаване на чуждестранните инвестиции в България Стимулирането на инвестиции в България не би следвало да се превръща в

самоцел. И по специално, непазарните стимули изкривяват пазарните сигнали и създават неравновесия в икономиката, които водят до спад в икономическата активност и рецесия в средносрочен аспект. Максимално оползотворяване на конкурентните предимства на икономиката има при частната инициатива, доброволна размяна, спазване на правата на собственост. Единствено свободният пазар е в състояние да “определи” кои са най-рентабилните ниши по пътя на координация между икономическите субекти чрез информационните сигнали на цените и пазарните сили.

Предложените мерки в доклада за стимулиране и привличане на инвестиции в България чрез предоставяне на субсидии и преференции от държавата на определени като “целеви” отрасли ще има негативни ефекти върху икономиката и ще се отрази неблагоприятно върху бизнес средата. Предоставянето на преференции и липсата на равнопоставеност на инвеститорите ще доведе до следните резултати:

Page 30: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

29

Отдръпване на част от инвеститорите, които не са в “целевите “ отрасли, поради нееднаквото третиране на инвеститорите и непредвидимост в инвестиционната среда следствие от държавната намеса;

Изкуствено привличане на инвеститори към избраните сектори. Фокусът на част от предприемачите ще се насочи от търсенето на добри бизнес идеи към възможностите за преференции;

Увеличаване на преразпределението и опит за планиране и регулиране на хода на развитието на икономическата активност в страната

Иззетите средства от данъкоплатците за раздаване на привилегии и субсидии имат алтернативна цена. Пропуснатите възможности за ефективно и целесъобразно използване на средствата трябва да бъде калкулирана и отчетена като разход и пропуснати ползи за икономиката.

Увеличаване на бюрокрацията, а от там и на необходимите средства за издържането й и създаване на условия и предпоставки за корупцията.

Приоритетният отрасъл е такъв, за който държавата полага особени грижи за сметка на останалите отрасли. Тоест, ако се посочат няколко приоритетни отрасъла, то се приема, че всички останали такива са неприоритетни. Следователно тяхното развитие не трябва да се насърчава, тъй се като държавата и нейните консултанти считат, че те не са достатъчно важни.

Пазарът е процес на координация на предприемаческите усилия и задоволяване на желанията на потребителите в най-голяма степен с оскъдните ресурси, с които разполага икономиката. Планирането става на ниво предприятие, но определяне на “целеви” отрасли за икономиката е безсмислено упражнение и дори вредно, когато е съпътствано с опити да се промени стопанската политика в страната.

Мерките, които трябва да бъдат предприети, за да се стимулират инвестициите и икономическата активност в страната, трябва да бъдат насочени към разширяване на стопанската свобода:

Намаление на данъчната и осигурителната тежест в икономиката. В доклада е казано, че България има една от най-ниските ставки за

корпоративен данък в Европа (15%) и трябва да се търсят стимули извън фискалните, за да се привличат инвестиции. Дефакто, общата данъчна и осигурителна тежест в страната е по-висока спрямо посочените преки конкуренти Румъния и Хърватия. Делът на преразпределение на БВП през бюджета (около 43%) също е сред най-високите нива. За Румъния – например – това отношение е под 35%. Това показва, че фискалните стимули са един от справедливите начини за равнопоставено стимулиране на инвеститорите и предприемачите – чуждестранни и местни.

Конкретна мярка, които би насърчила съществено инвестициите, е въвеждането на обещаната нулева ставка върху реинвестираната печалба, чрез която се реализират много добри резултати в Естония.

Намаление на бюрократичните пречки и въвеждане на администрация на “едно гише”, ограничаване на лицензионните режими от 39 в момента на 5. Освен това трябва да се прилага ефективно институтът на мълчаливото съгласие за всички регистрационни режими и да се подобри прозрачността на държавните разходи. Съществена нужда от подобрение има и при фирмената регистрация, която трябва да се извършва в рамките на един ден чрез Интернет. Друго възможно подобрение е премахване на изискването за минимален капитал при регистриране на фирма и значително намаляване на регистрационната такса на фирма.

Page 31: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

30

Приватизация на съществуващите държавни предприятия и останалите активи като земи и гори, либерализация на пазарите, премахване на всички пречки пред свободната търговия.

Реформиране на образователната система чрез въвеждане на ваучери и насърчаване на конкуренцията. Посочените в доклада мерки звучат по-скоро абстрактно и не предлагат някакви реални алтернативи на сегашната система. Чрез повече конкуренция и финансиране на училищата и университетите според качеството на образованието, което предоставят, действително ще се повишат способностите на хората в областта на чуждите езици, новите технологии, инженерните науки и управленските умения, които се считат за предпоставки за привличане на повече инвестиции. По този начин ще се подобри и връзката между учебните заведения и работодателите.

Не е нито логическо, нито икономическо обосновано увеличаването на преките

чуждестранни инвестиции да става за сметка на местния бизнес и предприемачи и да се определят приоритетни сектори за привличане на инвестиции. Маркетингът на отрасли не само, че не е присъща дейност на правителството, но предложената маркетингова стратегия противоречи с основната функция на държавата – защита на правата на собственост и осигуряване на равни условия за всички стопански агенти пред закона и легитимно установените правила.

Page 32: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

31

Page 33: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

32

ПАЗАРЕН АНАЛИЗ, ПРОГНОЗИ И БИЗНЕС ПЛАН, ПРЕДХОЖДАЩИ

ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЦЕС

Основна структурна част от технологията на инвестиционния процес са маркетинговият (пазарният) анализ, прогнозите и бизнес планът. За да бъдат разяснени смисълът и методите, по които се извършват, ще бъде разгледан пример от световната практика – The Seilfwolff Center в Манхайм, Германия.

Подробното илюстриране на темата с този характерен и богат с многообхватността си пример е описано с наклонен шрифт и допълнено с оригинални карти, планове и снимки.

Всеки анализ е предшестван от проучвания (в случая с разглеждания пример, това са устойчивост на търговските центрове, функционалност и наемни условия), които се взимат под сериозно внимание, тъй като показват дали бъдещите инвестиционни намерениия ще бъдат оправдани или не.

Най-често анализът се състои от следните пера:

- Анализ на местоположението, включващ макро-и микро-локализация;

- Притегателен район и търсене ( Определяне на границите на притегателния район;

Покупателна способност и ниво на търсене)

- Локационна обвързаност на обследваната зона;

- Позоваване на конкурентната ситуация и значителните конкуренти локации, както и

проектните такива;

- Оценка на обекта и собствеността;

- Анализ на обекта, включващ описанието му;

- Разпространението на наемателите и доходността от наеми, прогноза за оборота и

степента на усилието;

- Сумарен анализ на силните и слабите страни, възможностите и рисковете;

За изпълнението точките на този анализ са използвани следните източници и

носители на информация:

-Обиколка на местоположението и околната среда;

- Анализ на състоянието на предлагането в рамките на разглежданата зона и в близост до

нея;

- Проектна документация на клиента;

- Оценка на статистическата информация и данните от банковите сведения;

Page 34: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

33

- Срещи с местните органи по планиране;

Анализ на местоположението

МАКРО-ЛОКАЦИЯ

В тази част от проучването се разглеждат областта (щатът, както е в примера), градът, рейтинга, транспортните връзки (автомагистрали, първокласни пътища, местен и междуградски жп транспорт, въздушен транспорт). Тук намират място и социално-икономическата рамка (население, демографски ръст, ниво на безработицата), оборотни данни (осреднени индексни нива, оборотни индексни нива, продажби на дребно), покупателна способност (в града, в района, в областта).

Big box центърът The Seilwolff Center се намира в южната част на Манхайм и е свързан с градския областен център на Некарау. Основната сграда на новопостроения търговски център отворя врати преди около една година. А втората, изявена сградна единица, е в процес на разширение за използването и като ресторант и офис площи.

Резултатите са интерпретирани и оценени въз основа на немски и европейски проучвания и консултантска дейност в таблици:

Социално-икономическа рамка

Манхайм Хайделберг

Население

31.12.2007 309.795 жители 145.311 жители

Демографски ръст

2000-2007 Абс.ст-т

+1.0 % +3,066 жит.

+3.6 % +5,052 жит.

Демографска прогноза (Фондация Бертелсман)

2006-2025 Абс.ст-т

Разлика от -0,2 % -530 жит.

Разлика от +1.8 % +2,543 жит.

Демографска прогноза (Статистическа агенция на Баден-Вюртемберг)

2005-2025 Абс.ст-т

Разлика от -5.0 % -15,258 жит.

Разлика от -3.0 % -4,357 жит.

Ниво на безработицата, базирано на местните заети Служители

29.01.2009 Главна агенция Манхайм: 8.3 %

Главна агенция Хайделберг: 8.3 %

Оборотни данни според GfK

Осреднени индексни нива

2008 141.1 точки

Оборотни индексни нива

2008 139.6 точки

Продажби на дребно

2008 2,263.6 мил.евро

Покупателна способност според BulwienGesa за 2009г

Покупателна способност на жител, в евро

Покупателни точки

Манхайм

18,301 92.4

Хайделберг

18,726 94.6

Баден-Вюртемберг

20,283 102.5

Page 35: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

34

Федерален щат Баден-Вюртемберг

Град / Общност Манхайм

Централен рейтинг

Регионален център

Транспортни връзки

Автомагистрала По-голямата зона на Рейн/Некар е много добре свързана с националните транспортни оси. Около град Манхайм, магистралите A6 и A61 изграждат широк пръстен, свързан с автомагистралите A 65, 650, 656 659; последните четири, от които водят до градското ядро и чрез техните разширения, изграждат вътрешно-градската транспортна мрежа. Успоредна на източната част на магистралния пръстен, A5 също се простира в посока север / юг.

Федерални пътища

Регионална трафик мрежа в района на град Манхайм е подкрепена от федералните магистрали B36, 37, 38 и 44, които водят до централния кръг. Те имат множество ленти по протежение на цялата си дължина и са многократно използвани. Федералните магистрали B44 и 37 пресичат река Рейн до съседния град Лудвигсхафен, респективно цялата околна провинция.

Местен железопътен транспорт

Манхайм принадлежи към Verkehrsverbund Rhein-Neckar (VRN) и има връзки с 4 S-Bahn, както и различни регионални жп маршрути. В рамките на населеното място, 9 тролейбусни и градски железопътни линии, се свързват с областта.

Междуградски и международен железопътен транспорт

Съществуват директни дълги връзки в региона, както в рамките на Германия така и с Франция и Швейцария на централната жп гара в Манхайм, разположена в югозападната част на Германия, която е важен железопътен възел.

Въздушен транспорт

В града има регионално летище, a международното летище Frankfurt airport е на около 60 минути път (с кола).

Page 36: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

35

Извод:

Град Манхайм, намиращ се в района на провинция Баден-Вюртемберг, е епицентърът на столичния район Рейн / Некар, дом на приблизително 2,4 милиона жители и обхваща съседните граници на Баден-Вюртемберг, Хесен и долината на Рейн . Забележителни са градовете Манхайм, Лудвигсхафен и Хайделберг, които според използването на земята, упражняват големи функции и помежду си работят в непосредствена близост. Градовете помежду си са свързани чрез индивидуален транспорт, както и чрез обществени транспортни превозвачи от високо производителната транспортна мрежа. Гръбнакът е гъста магистрална мрежа, която многократно пресича района на север и на юг чрез взаимовръзки, изграждащина широк магистрален пръстен , обикалящ около ядрото на столичния район.

С население от над 300 000, Манхайм е най-голямата общност в региона и вторият по големина град в провинция Баден-Вюртемберг след столицата Щутгарт. През последните години, демографското му развитие се стабилизира и дори успя слабо да нарастне. Въпреки това, според демографската прогноза, се очаква спад от 15 258 жители или -5% до 2025 година.

Икономическо значение на града е ясно очертано. Броят на работниците и служителите, подлежащи на осигурителни вноски (158,765,) показва високи равнища на заетост, въпреки че тези стойостти продължително намаляват през последните години.

Връзката икономика-заетост в рамките на околните райони е ясно различима, като по този начин безработицата в общината с нива от 7,4% е определено над средното състояние на областта Баден-Вюртемберг.

В градската част на Манхайм, нивата на местните доходи и покупателната способност с индекс от 92,4 точки, са под тези в Западна Германия (100) и средните за страната (102.5).

Районът на Некарау (Алменхоф, Ниедерфелд и Некарау) се намира южно от централната част на града в рамките на примката на река Рейн, и северно от промишления пояс по протежение на железопътната линия Манхам-Щутгарт. С 32,481 жители, Некарау е един от най-силните в демографско отношение райони на Манхайм.

Районът е свързан с B36, който има няколко платна и лежи предимно между зони за развитие на жилищно строителство и промишленост. Като цяло, макро-локацията представя добри социално-демографски и икономически условия.

Page 37: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

36

Page 38: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

37

МИКРО-ЛОКАЦИЯ

При изследването на макролокацията съществени параметри са достъпността, видимостта (рекламната ефективност), характеристиката на средата, съществуващите и бъдещите тенденции в търговията на дребно, местоположението на търговската сграда в района на града, транспортната достъпност (с личен транспорт, с обществен транспорт, пешеходен достъп) и честота на пешеходния поток.

Достъпност Достъпът до обекта се осъществява чрез Rhenaniastrasse Alte Seilerei и Angelstrasse, съответно, докато Rehnaniastr. Angelstr. са част еднопосочни улици, за да Северна и / или Южна. Във връзка с трафика хъб (Достъп / изход към / от района на пристанището) и един завой платно на B36, това води до връзка за клиентите и доставка достъп до и от търговския център.

Видимост/ Рекламна ефективност

Като цяло, Seilwolff-центрове видимост маркетинг може да бъде оценява като много добро. Особено до B36, сградата представя себе си с атрактивни строителни фронтове. От Север, landmarked административна сграда на бившия Seilwolff компания е интегрирана в обектите ПРЕДСТАВЯНЕ на. На изток (B36) търговски център представя водолаз класифицирани тухлена фасада.

Характеристика на средата

В непосредствена близост околността се отличава с различни функциите на употреба, като има предвид, че Б36, съответно влака сграда, действа като раздяла. В северната зона, индустриализирания Ал използване доминира, като има предвид, че жилищни райони югозападната граница на Neckerau. Mannheims Rheinau Харбър простира по протежение на Rhenaniastrasse.

Тенденции в търговията на дребно

Urban планираното разширение и модернизация на областния град центъра на Neckarau на бивша индустриална сайт. Непосредствен връзка с малка площ структуриран град областния център, както асоциация реакции, които не могат да бъдат създадени големи разстояние осигуряващ тели в рамките на промишлената зона.

Тип местоположение/ Позиция в района на града

Сайт за областния център на града на Neckarau, което е свързано и в непосредствена близост до традиционното снабдяване център в Friedrichstrasse. В град областния център поема местна функция доставка за на местното население; централното-голям разстояние доставките, не са представени.

Транспортна достъпност Личен транспорт

Трафикът връзка се осъществява чрез Neckarauer Strasse (B36), който има много алеи и е ясно посещаван. Южна съответно северната част на обекта, свързан с допълнителни основните оси на трафик, позволяващи широк диапазон висока производителност на мрежовия трафик. Ло-катиони могат да бъдат достъпни чрез концентратор на пристанището кон- връзка. Рейн-пропускателни пунктове не съществуват в местата близост, така че Рейн може да се разглежда като естествено бариера.

Транспортна достъпност Обществен транспорт

Добра връзка с местния обществен транспорт мрежа работа. Автобусни и тролейбусни спирки са създадени в непосредствена близост до мястото ните гара на влака Neckarau е само приблизително. 250 далеч.

Пешеходен достъп Връзка с областния център на града е установен през голяма изложбена площ, въпреки че трафика се успокои, тя е ди- при условие от Angelstrasse. В допълнение, пространството, в BE- между на Friedrichstrasse включва пешеходец тунел, както и спиране на количката.

Честота на пешеходния поток

Page 39: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

38

Извод:

Района на Некарау се намира в южната част на града Манхайм, между областите Линденхоф и Райнау. С население от 32,481, това е най-урбанизирания район в града и в сравнение с предходната година, показва слаб демографски прираст.

Локацията на The Seilwolff-Center се счита за второстепенно място по отношение на градския район и централната част на Некарау. Повечето маломерни като площ структури, свързани с предлагането, съществуващи на Фридрихщрасе, се допълват и обновяват от широкоплощните и модерни big box магазини в търговския център. В допълнение, рекреационните оферти, както и ресторантите завършват местното предлагане.

Чрез прякото си местоположение на B36, търговският център заема жилищните райони (Алт-Некарау), както и основната транспортна ос, водеща до мястото. Пешеходният достъп в жилищната зона и достъпът чрез обществен транспорт са лесни. Индивидуалният или градският транспорт също са възможни. Връзките с центъра могат да бъдат оценени като ефективни и значително безпроблемни, независимо от интеграцията му във свързващата структура към B36, както и натовареността на трафика.

Удивителният облик на сградата постига добър маркетингов ефект. От B36, както търговската сграда, така и административната на север, се виждат без ограничения.

Накратко, става дума за добра микро-локация, която във връзка с градския център на Некарау, притежава атрактивно местно предлагане. С ясна транспортна локация и маркетингова видимост, търговският център ще бъде в състояние да се утвърди и да облагороди областта.

Page 40: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

39

ПРИТЕГАТЕЛЕН РАЙОН И ТЪРСЕНЕ

ОПРЕДЕЛЯНЕ НА ГРАНИЦИТЕ НА РАЙОНА

Очертаването на границите на пазара се основава на следните фактори и критерии:

- Качество на местоположението и обекта:

пътна обстановка в района;

обща площ и структура на търговския център;

възможности на обслучващите лица;

достъпност и общи условия на обекта.

-Транспортна достъпност:

развитие на пътната инфраструктура;

топографски и изкуствени ограничения (реки, езера, железопътен маршрут);

обществен транспорт, с приемливи от към време и път разстояния.

- Конкурентната ситуация:

област на предлагане с по-висок ранг;

сравнително структурирани търговски центрове;

местни доставки;

развитие на конкуренцията.

От пазарна аналитична гледна точка, свързаният с местоположението притегателен район може да бъде на Некарау, Райнау, Линденхоф, Нойхершайм, Хошщад и Ощад/Швенцингерщад. Пазарът се разпростростира между федералната магистрала BAB А656, федералната магистрала B37 и река Рейн, по протежение на B36 като основен пътен възел.

Максималното разстояние до Seilwolff-Center е 5-6 км с автомобил. Районът от ляво на река Рейн остава неусвоен поради недостига на съоръжения за преминаване над реката в близката околност.

89432 жители живеят в рамките на определената пазарна зона. По-отдалечени области регистрират спорадичен приток, подхранван от трафика на B36, пристанището на Рейн и работните локации в рамките на съседната промишлена област.

От маркетингова гледна точка, областта може да бъде разделена на три пазарни зони с различна ориентация към търговски центрове и респективно градираща интензивност на ангажираност.

- Зона 1: Местният район с население от 16,427, обхваща

пряко съседния градски район на Некарау.

Page 41: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

40

- Зона 2: Тази зона обхваща останалата северна част на Некарау (Алменхоф,

Ниедерфелд) и прилежащата област Линденхоф; зоната е с население от 28,658.

- Зона 3: Зона 3 се състои от граничещите си общинските райони на областта Райнау,

както и градските райони на Швецингерщад, Нойхермшайм и Хошщед с население от

44,347.

Следващата илюстрация дава преглед на границите на съответните пазарни зони и гъстотата им.

Page 42: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

41

ПОКУПАТЕЛНА СПОСОБНОСТ И НИВО НА ТЪРСЕНЕ

Търговията на дребно, свързана с търсенето в рамките на пазара се установява чрез жителите в района на пазара и потребителските разходи на глава от населението, а областната средна стойност на разходите се изчислява въз основа на покупателната способност и доходите, както и на индивидуалната еластичност на търсенето, адаптирани към местната ситуация.

Според изчисленията, нивото на търсенето от търговията на дребно се поделя между сегментите на периодичните и непериодичните нужди. Разпределянето на индивидуалните основни стокови групи може да се види в следната примерна таблица за The Seilwolff Center.

Ниво на търсене в рамките на притегателния район на търговски център "Seilwolff-Center", Манхайм

Стокови групи Ниво на търсенето в млн. EUR

Зона 1 Локална близост

Зона 2 Средна площ

Зона 3 Средна площ

Притегателна зона общо

Жители Покупателна способност Индекс Периодични нужди Непериодични нужди от които: Модни нужди Електро/Технологии Направи си сам/Градина/Отдих Мебели/Обзавеждане Други стоки за дълготрайна употреба Търговия на дребно Общо

16,427 91.6 38.4 38.0 9.7 6.1 8.5 7.0 6.8 76.4

28,658 95.7 67.6 70.9 17.6 11.2 15.9 13.4 12.7 138.4

44,347 93.2 104.1 105.4 26.5 16.8 23.5 19.7 18.9 209.5

89,432 93.7 210.1 214.3 53.8 34.1 47.9 40.1 38.4 424.4

Периодични нужди Храни и луксозни продукти; Грижа за тялото и здравето (вкл. лекарства без рецепта); Обществена пералня, почистване и почистващи препарати; Вестници / списания; Храна за домашни любимци

Модни нужди Дрехи, обувки, кожени изделия, шивашки стоки, аксесоари

Електро/Технологии Домакинска техника; Развлечения и комуникационни технологии; Компютри и аксесоари; DVD / CD и фотографска техника

Мебели/Обзавеждане Мебели, Обзавеждане; Подови настилки; Домашен текстил ; Лампи и осветление

Направи си сам/Градина/Отдих

Направи си сам; Градински стоки; Цветя / растения; Спортни и къмпинг стоки (с изключение на текстил; Велосипеди и аксесоари за автомобили

Други стоки за дълготрайна употреба

Домашни любимци; Стоки за бита, стъкло, порцелан, канцеларски материали, оптични нужди, играчки, книги, подаръци, часовници / бижута, използвани стоки, медицински ортопедични продукти

Page 43: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

42

Конкурентна ситуация

ПРЕДЛАГАНЕ В РАЙОНА НА ТЪРГОВСКИЯ КОМПЛЕКС

Търговията на дребно в района обикновено се съсредоточава в традиционното предлагане на основната търговска улица, както и в съседните местни доставчици и широкоплощните търговски центрове (ако има такива).

Централната зона на предлагане се простира по главната търговска улица. Като цяло, около 30%, повечето от които магазини на дребно с фокус върху предлагането на периодични нужди, са представени там. В допълнение, централното предлагане се осъществява от седмичен пазар най-често.

Специализираните магазини предлагат целия спектър на търговията и са ориентирани изключително и само към местното предлагане в съседния район.

Местните търговци, предлагащи в транспортните и жилищни зони, са ограничени до сегмента на периодичните стоки.

Ясно изместени от жилищните райони, разнообразните широкоплощни big-box пазари оперират в промишлени зони, като се развиват извън областта - Metro C & C, Bauhaus.

ЦЕНТРОВЕ НА ПРЕДЛАГАНЕ В РАМКИТЕ НА ПАЗАРНАТА ЗОНА

Само по-големите райони на града имат независими търговски центрове в рамките на демаркираната пазарна площ, отделно от това, магазините за хранителни стоки предимно се намират в откъснати локации и задоволяват само околните жилищни сгради.

Например районите разгледани в проучванията на The Seilwolff Center са:

Линденхоф

В областта на Линденхоф, търговският център работи свободно по протежение на Меерфелдерщрасе. Съществуващото пространство е предимно по-малко и действа като местно предлагане; основен търговец е Penny, допълненен от сегментите на електрониката, направи си сам изделията, отдиха и другите стоки за дълготрайна употреба. Текстилната и обувната промишленост са слабо представени поради близостта на Манхайм.

Райнау

Областта на Райнау се разпростира сред няколко, разделени съседни зони. Централното предлагане може да бъде намерено по протежение на Релайщрасе, сред свободно разпростиращия се бизнес.

Page 44: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

43

Page 45: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

44

Сегментът на периодичните нужди е ясен фокус на предлагането, което е представено на 80% от местната търговска площ. В този случай, места с вторично местоположение доминират в обстановката отчасти с франчайз магазини като Rewe, Lidl, Penny и Treff. Само отделните предлагащи магазини (Penny) могат да бъдат намерени в кварталите, принадлежащи към градския район.

Само малките бизнес начинания са активни в стоковата група на непериодичните нужди, които могат да прилагат само ограничено местно предлагане.

Нойхермшайм / Шветцингерщад

Индивидуални хранителни магазини оперират в рамките на градските райони на Нойхермшайм и Шветцингерщад. Lidl и Tengelmann могат да бъдат намерени в Шветцингерщад, а Netto в Нойхермшайм.

СЪОТВЕТСВАЩА КОНКУРЕНТНОСТ ИЗВЪН ПРИТЕГАТЕЛНАТА ЗОНА

Следните локации и търговски центрове могат да бъдат отбелязани като показателна концентрация на предлагането и конкуренцията извън определените притегателни зони при изследванията на The Seilwolff Center:

Манхайм-град:

Първата вътрешно - градска търговска алтернатива за разглеждания район е град Манхайм, който непосредствено граничи с пазарната зона на север и се състои от множество търговски фирми за продажба на дребно. Справката за разширяването и контекста на пространството, засяга най-дългата връзка с центъра на предлагане в рамките на целия регион. Неговите структури на предлагане са изработени като атрактивна смесица от големи, средни и малки бизнес начинания, чиято ориентация на асортимента варира от ниски до високи цени.

Конкурентна ситуация -околна метсност-

1 Rewe 2 Rewe

Penny 3 Lidl 4 Aldi 5 Tengelmann

Penny 6 Netto 7 Penny 8 Aldi

E-Neukauf 9 Penny 10 Tengelmann 11 Lidl 12 Lidl 13 Netto 14 Treff 15 Rewe 16 Lidl 17 Penny

Област продажби 900 кв.м 1,700кв.м 470кв.м 1,000кв.м 900кв.м 960кв.м 500кв.м 850кв.м 900кв.м 800кв.м 1,200кв.м 750кв.м 1,000кв.м 900кв.м 600кв.м 750кв.м 750кв.м 900кв.м 800кв.м 700кв.м

Page 46: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

45

Фокусът на предлагането може да бъде идентифициран като голям обем от универсални магазини и такива на самооблсужване (SSSD). Център на наемателния микс е сегментът на модните нужди, който непрекъснато се разраства в миналото.

Rhein Neckar Zentrum Viernheim:

Rhein Neckar Zentrum, с над 100 специализирани магазини и около 70 000 кв.м. търговска площ, както и с допълнителните big box магазини, е с национално значение. Той е разположен в североизточните покрайнини на града, директно на магистралното прехвърляне Viernheim и е лесно достъпен от A659. Наемателите “котва” включват: Karstadt, C & A, P & C, H & M, Adler, Engelhorn, Toys R Us, Aldi и Rewe, наред с други. Като цяло, търговският център има балансиран атрактивен микс от наематели с просторни забавления.

На запад от магистралното прехвърляне, широкоплощни big box магазини допълват търговското предлагане в местността - SSSDS, Bauhaus и мебелния магазин Mann Mobilia XXL.

Местоположение Брюл / Шветцинген:

Директно в градските покрайнини по посока на Манхайм, кварталната общност е основала широкоплощен big box център. Бизнесът е разделен от многолентовата федерална магистрала B36, но може да бъде лесно достъпен чрез съседното кръстовище на магистралата. На юг от B36, на границата с Брюл, може да бъде установено, че търговския център включва SSSDS (около 8000 кв.м.) и интегрирани big box магазини като KiK, Takko, Deichmann и Ernsting’s Family, както и съществуващи външни big box магазини в околността, включително Aldi, Penny, Trendfabrik (текстил) и Siemes Schuhe. Широкоплощните Möbel Höffner и Hornbach Baumarkt оперират на север от B36, на границита с Шветцинген.

Манхайм-Секенхайм:

Друг широкоплощен търговски комплекс е установен в индустриалната зона на свързващата улица между Манхайм-Изток и района на Секенхайм. Свързва се чрез Секенхаймер ландщрасе, която се движи паралелно на Ханс-Тома щрасе. Няколко магазина с търговия на дребно, всеки с отделен вход и паркинг, могат да бъдат намерени по протежение на улицата – E-center (2,800 кв.м.), Aldi, Lidl, Segmüller Möbel и градинския център Dehner.

Манхайм-Некарщад:

Друг голям big box комплекс може да бъда намерен на север от B38, на Фридрих Еберт Щрасе. Индустриалната зона е построена в U-форма; наемател “котва” е Scheck Marktkauf (6000 кв.м). В северната част е заета с големи big box магазини като Dänisches Bettenlager, Futterhaus, Jello Schuhe, Takko и DM Drogeriemarkt. От южната страна са Aldi и по-малки търговски единици.

Page 47: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

46

Лудвигшафен -град:

Отделена само от река Рейн, централната част на Лудвигшафен е разположена на левия бряг. Фокусът на предлагането е Rathaus-Center, който оперира на обща площ от около 16500 кв.м (с изключение на ресторантите/ кетъринг услугите). Основни доставчици в Rathaus-Center са Сатурн, P & C, Rewe, dm Drogeriemarkt, Deichmann и Thalia.

Лудвигшафен-Сюд:

Walzmühlen Shopping Center се намира на юг от вътрешността на Лудвигшафен и е свързан с южната жп превключвателна станция Лудвигшафен-Митте. 28 магазина и SSD, разпределени на две нива, могат да бъдат намерени там.

КОНКУРЕНТНО ПЛАНИРАНЕ

От изключително голямо значение за едно пълно изледване на пазара и неговите възможности, както и за инвестиционната инициатива, е конкурентното планиране, което ще даде яснота, относно ефективността на конкретните запланувани намерения и тяхното бъдещо разрастване. За да се обясни реално смисълът на конкурентното планиране, най-удачно е да се разгледа примера на The Seilwolff Center и тяхното многомащабно изследване.

Следните проекти, от значение за The Seilwolff Center, са планирани за построяване или вече са в процес на изграждане:

Некарау-Кастерфелдщрасе:

Свободните сгради на бившия Hornbach DIY ще бъдат използвни за други цели - комбинация от търговия на дребно и индустрия. Развитието на търговията на дребно трябва да се ориентира към ауторизирани рестрикции (нецентрален асортимент). Предвижданията са в процес на изпълнение за период от време, без никакви признаци за резултат или прогрес.

Манхайм-Линденхоф:

Проектът Mannheim 21, на юг от централната жп гара, е изпълнен. Планът за използването на земята е развит и дава възможност за ситуиране на обект до 250 000 кв.м. разгъната застроена площ. От него, около 200 000 кв.м. е предназначена за офиси и висок клас бизнес. Възможното пространство за търговия на дребно е ограничено до предлагането в градската част на Линденхоф.

Page 48: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

47

Манхайм-град:

Развитието на Q6/Q7 е планирано за търговия на дребно на площ от около 17 000 кв.м. Компанията "Engelhorn" е ангажирана с подобрението, чрез управлението на водещия текстилен магазин в Манхайм и премахването на част от техния асортиментен сегмент.

Rheingalerie, Лудвигшафен:

ECE-Center Rheingalerie е издигнат върху бившите земи на митническо пристанище, директно на брега на река Рейн, близо до Rathaus-Center. Новата вътрешно-градска част е създадена, така че да води до търговски център, ресторант /кетъринг павилион, както и историческа корабостроителна зала. В допълнение, около 25 хиляди кв.м. ще се превърнат в изискано открито съоръжение с директен достъп към реката. Началото на изпълнението е планирано за 2010 г.; пространството, предложено за търговия на дребно, е около 30 000 кв.м.

Лудвигшафен-град:

Нарастването на вътрешно-градската конкуренция в Лудвигсхафен, провокирана от Rheingalerie, с всяка вероятност е довело до отказа от избраната локация на Kaufhof на Бисмаркщрасе (пешеходна зона) в близко бъдеще.

Извод:

Град Манхайм и прилежащият му регион представят атрактивните структури на търговията на дребно в съответствие с централното им местно значение.

Местното предлагане е създадено от високопроизводителния град Манхайм , както и от търговските и big box центрове в рамките на и извън град. Локацията на The Seilwolff-Center в най-гъсто населения район югоизточно от град Некарау е ясно различима от съществуващите търговски алтернативи в непосредствена близост и има предимство в съществуващата ниша на предлагане.

Магазините в рамките на The Seilwolff-Center само трябва да се справят с обикновените местни структури на предлагане.

Подобни, широкоплощни единици се срещат само в индивидуалните специализирани сегменти в рамките на пазара, които едва ли притесняват The Seilwolff Center. Въпреки това, поради индивидуалното местоположение и ситуация на развитие, могат да възникнат сдружения или извънредни последици.

Page 49: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

48

Page 50: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

49

Оценка на собствеността

Търговският комплекс The Seilwolff Center е кръстен на едноименната компания и се намира на нейна частна собственост в Некарау, Манхайм. Реално обхваща площ от 17239 кв.м. и е ограничен от Ренаниащрасе, Ангелщрасе и Алте Сайлерай. Състои се от две сгради, подредени една зад друга и отделени чрез вътрешен двор. Някогашната административна сграда, която е ясно забележима и предшестваща другата, е разположена в предната част на имота. В момента е в ремонт и се подготвя за използването и за ресторанти и офиси.

Основната сграда, разположена в задната част, има дълга опъната, леко трапецовидна форма. Приземният етаж се използва за търговия на дребно и обслужване. Той е свързан с права алея, водеща към сградата, която е достъпна от към вътрешния двор. Зданието завършва с основният наемател- Marktkauf Scheck In.

Маломерни единици, стълбището и съответно асансьора, свързващ партерния етаж с горните нива, могат да бъдат открити по протежение на цялата дясна страна на мола. В лявата половина на търговския център се намират big box магазините, фитнес центърът и ескалатора.

Пространства под наем могат да бъдат намерени на надпартерното ниво, както и в югозападната част на сградата, използвана както от фитнес центъра, така и от Marktkauf Scheck In като складове за безалкохолни напитки. Съответно помещенията на двамата наематели са със собствен вход на горното ниво.

Целият комплекс се предлага с отдаваема площ от 14 997 кв.м., която се поделя между 21 магазина, ресторанти и офиси /складове. Според информацията, относно усвояването на пространствата , с дял от 69-7% (10 448 кв.м) търговията на дребно, заема по-голямата част от отдаваемата площ, ресторантите и услугите използват 4,1%,а фитнес центърът - 20.6%. В момента 5,7% от пространството предстои да бъде пуснато в продажба.

The Seilwolff-Center разполага с окolo 555 паркоместа, 290 разположени в подземната част на паркинга и 265 в надземната. Рампата, която осъществява достигането им, за съжаление е много тясна и некомфортна.

Дебаркадерът на Marktkauf Scheck In обекта се намира в задната част на сградата (ул. Алте Сайлерай). Съществуват отделни зони на доставка към big box магазините по протежение на Ренаниащрасе.

Page 51: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

50

Page 52: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

51

Page 53: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

52

СТРОИТЕЛНО-ФУНКЦИОНАЛНИ АСПЕКТИ

От строително-функционална гледна точка, всеки търговски комплекс трябва да се управлява с най-удачната възможна работна концепция. Според собствените ефективни площни изчисления и използвана структура, се цели главно постигането на значимост за близкия местен район.

Например в The Seilwolff Center, търговските обекти на дребно, разположени предимно на приземния етаж, покриват средно търговска площ от около. 8320 кв.м. Като стойностите и се менят с нарастване на нивата във височина. Например на втория етаж може да се намери склад за безалкохолни напитки, което от строително-функционална гледна точка го прави обичайна практика, като се има предвид, че в този случай, директната препратка към горните пространства за паркиране не може да се разглежда като особен недостатък.

Миксът от наематели се ориентира към нуждите на района на Некарау, където има недостиг на широкоплощно предлагане в сферата на периодичните и модните нужди. В този случай, дял на продажбите в сегмента на периодичните нужди от 60% и в модата от 28% е достатъчен.

Търговският център е свързан с алея, заета от двете страни, с вход от северната страна. Той е достъпен чрез двор между централната сграда и бившата административна сграда. Връзката към областния център на града / тролейната спирка/ може да бъде достигната в рамките на пешеходната дистанция и се намира от източната страна, като се има предвид, че разликата в нивото на Ангелщрасе може да се вземе и чрез стълби.

Връзките с нивата за паркиране са оптимално проектирани. В предната част на търговския център, подвижни пътеки, поемащи и количките за пазаруване,позволяват достъп до горния и долния етаж.

Стълбището, както и асансьорът могат да бъдат намерeни директно пред Marktkauf Scheck In.

Рампа предлага достъп до паркинг пространствата. Тя е обезопасена чрез система от врати, предотвратяващи достъпа на външни потребители. Таксите за паркиране са за ограничен период от време.

Връзката с обществения транспорт на B36 се осъществява чрез Ренаниащрасе и Ангелщрасе.

Page 54: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

53

Извод:

Търговският център е от затворен тип, ясно структуриран и с ясен дизайн, отделните му части са свързани чрез централна алея, заобиколена с магазини от двете си страни. Единиците, организирани във вътрешното пространство имат правоъгълни и ясно подредени търговски площи и големите им витрини дават възможност за добро визуално възприемане на предлаганите стоки. Целевите общи условия не създават никакви проблеми с наемите. Локационно отличителният главен наемател се намира в задната част на сградата, позволявайки специализираните магазини да имат по-голяма посещаемост.

Броят на възможните места за паркиране е достатъчен за търговския център, като на едно паркомясто се падат по 27 кв.м. отдаваема площ.

Площта на паркоместата в търговския център варира от 25 до 50 кв.м. от отдаваемата площ за паркомясто.

Page 55: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

54

Page 56: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

55

Page 57: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

56

КОМБИНАЦИЯ ОТ НАЕМАТЕЛИ И МАГАЗИНИ “КОТВИ”

Комбинацията от наематели е уникална за всеки търговски комплек и е определяща за броя на продажбите и стимулирането на покупателната способност. Като основни “котви” се приемат веригите супермаркети, големите вериги за бързо хранене, кината и магазините за дрехи и техника.

Подразделенията на комбинацията от наематели в The Seilwolff Center са показани в таблицата:

Текущото експлоатационно пространство в рамките на The Seilwolff-Center е напълно отдадено под наем. В таблицата на наемателя за момента е настъпила промяна – маломерни пространства (47,23 кв.м. от отдаваемата площ), които преди това са били заети от туристическа агенция, са се освободили и сега са заети от веригата "Body Shop" (хранителни добавки за спортисти – магазин, открит през април 2009 г.).

Това изменение е довело до незначително изместване в сегмента на услугите и е в полза на периодичните нужди. Графиката включва текущата промяна.

Пространството, което предстои да се разшири и се намира в бившата административна сграда, ще бъде заето от ресторанти и офис площи. Две ресторантски вериги вече са сключили договори за наем;

три от останалите помещения с обща площ от 857 кв.м. (5.7% от общото пространство) все още се предлагат на пазара.

Миксът от наематели и подразделенията им в търговията на дребно заемат дял от около 70% от пространството на търговския център. Сред фирмите за продажба на дребно, сегментът на периодични нужди доминира с 45% дял от отдаваемата площ, съответно заема малко под 64% от търговските площи. Основните играчи са Marktkauf Scheck In и Rossmann Drogeriemarkt.

Shopping Center Seilwolff-Center Манхайм-Некарау: Микс от наематели според наемната площ

Стокови групи Наемни площи Кв.м

Дял на наемните площи %

Периодични нужди Модни нужди Електроника/технологии Стоки за дълготрайна употреба / лични нужди

6,699 2,637 153 959

44.7 17.6 1.0 6.4

Търговия на дребно Общо

10,448 69.7

Услуги Ресторанти Развлечения Други площи

120 488 3,084 857

0.8 3.3 20.6 5.7

Seilwolff-Center Общо 14,997 100.0

Page 58: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

57

Сегментът на модните нужди действа като допълнителен акцент на предлагането и неговият дял от отдаваемата площ е 17,6% съответно 25% от цялото търговско пространство. Той включва AWG, Kik, Ernsting’s Family и Schuh-Marke. Секторът основно засяга ниско ценовия пазар, чиито асортимент варира от най-ниски до средни нива . По този начин, магазините задоволяват основните нужди в района на пазара, като се има предвид, че по-високия клас необходимости се разполагат във вътрешността на Манхайм.

Останалите търговски площи имат допълващ характер. Стоковата група на електрониката/технологиите е по-слабо представена в рамките на The Seilwolff Center, тъй като магазина Media electronic big box се намира в непосредствена близост (индустриалната зона Некарау). Веригата TEDI оперира в сегмента на стоките за дълготрайна употреба, и нейният дял от 2,4% фалшифицира ситуацията с предлагането, тъй като нехранителния дял в рамките на Marktkauf Scheck (около 600 кв.м) трябва да се вземе под внимание.

Въпреки това, с 9% нарастващ дял на търговските площи, това все още не отразява отделното представяне на асортимента.

Сред другите доставчици, фитнес центърът е един от значимите основни наематели. Неговият дял на отдаваема площ достига до 20% от търговското пространство. Площта му се простира на приземния етаж, както и на горното ниво.

Дяловете на ресторантите и услугите също са взети под внимание, тъй като обикновено са част от търговските центрове. Те съставляват около 6,7% от отдаваемото пространство. Очаква се, след приключване на реконструкцията и разширяването на търговския комплекс, заетостта в сферата на храненето и услугите да нарастне с бързи темпове .

Извод

The Seilwolff-Center ще допълни и подобри предлагането в рамките на района на Некарау. Миксът от наематели се ориентира към установени слабости на предлагането, където изоставането в сектора на периодичното и модното търсене е ясно очертано. С тяхната явна ориентация към дисконтиране и подобряване дизайна на асортиментите, ориентиран към ниските и средните класи, доставчиците са в състояние да покрият основното локалното търсене.

В тази връзка, миксът от наематели се е приспособил към местната ситуация и конкурентния район, който дава добри шансове на развитие

В рамките на съществуващия пазар, особено когато втората сграда на The Seilwolff-Center бъде завършена, заета и достигне пълния си спектър на предлагане.

Page 59: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

58

ПАЗАРАНИ АСПЕКТИ

Оборот и производителност на продажбите

Според BulwienGesa аналитичните маркетингови предвиждания и базирайки се на търсенето през 2009г, The Seilwolff Center, със структурата си на предагане в рамките на търговията на дребно, има маркетингова и оборотна възможност от около 22,0 млн. EUR (бруто) годишно. От него, около 15,5 милиона EUR (около 70%) отиват за периодичния сектор и около 6.5 млн. EUR, продължават към сегмента на непериодичните нужди.

Стойностите на средната ефективност на пространството на търговския център от около 2650 EUR / кв.м търговска площ са получени от прогнози за продажбите. В този случай, става дума за средната индустриална ставка, която води обратно до началната фаза на търговския център. Освен това,оборотът от аптеките, чрез продажбата на лекарства с рецепта, не е взет предвид поради свързаните с тях разходи на потребителите, което отново леко увеличава продажбите и производителността.

С оборотен дял от над 70%, сегментът на периодичните нужди ясно доминира в търговския център. Въз основа на оперативното пространство, производителността от около 3150 EUR / кв.м може да се изчисли. В този случай става дума за малко под средните нива на производителност. Според изчисленията, основният доставчик Marktkauf Scheck In постига общ оборот от около 15.0 млн. евро (бруто), което позволява включването на нехранителния оборот- продажби с производителност от 3125 EUR / кв.м. Сегментът на периодичните нужди е със стойности от ок. 3215 EUR / кв.м. Дрогерията Rossmann и маломерните пространства, задоволяващи периодични нужди и различни услуги, не могат да се справят с показателите на Marktkauf Scheck In и това води до леко понижение на стойностите, описани по-горе.

Сегментът на модните нужди е с търговски дял от около 28%, годишен оборот от около 18% или 4,0 млн. EUR. Средната производителност на продажбите е ясно сведена до минимум благодарение на big box магазините, които са ценово-ориентирани и работещи в най-ниския и среден клас, особено AWG и КiК. Средният процент е установен, за всички бизнес начинания, които се доближават до стойности от 1700 EUR / кв.м.

От една страна, доставчиците в сегмента на електрониката/технологиите са силно специализирани, а от друга, заемат сравнително малки площи. Производителността на продажбите им се определя на около. 4000 EUR / кв.м.

Средната производителност на продажбите в рамките на основната стокова група стоки за дълготрайна употреба/персонални нужди е ок. 2150 EUR / кв.м. Доставчикът T € DI може да бъде оценен на база сходни текстилни доставчици, което означава, че само нехранителния отдел в Marktkauf Scheck In може да постигне по-висок оборотен дял.

Page 60: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

59

Пазарна стабилност

Около 95% от изчислената оборотна възможност произхожда от демаркираната пазарна област; оставащият обем от 1.1 млн. EUR е подсилен от спорадичния приток на покупателната способност , обема на трафика, работниците и служителите в промишлената зона и други посетители.

Въз основа на потенциалното търсене на стоки 424 000 000 EUR / годишно, установени в рамките на пазара, The Seilwolff-Center може да постигне запазване на покупателната способност средно с 4.9%.

Seilwolff-Center: Модел за изчисляване на оборота и продуктивността на продажбите

Стокови групи Наемна площ

Дял Търговска площ

Продуктивност на продажбите

Оборот Дял на оборота

кв.м % кв.м EUR/кв.м Мил. EUR %

Периодични нужди 6,699 44.7 4,925 3,147 15.5 70.5

Модни нужди 2,637 17.6 2,340 1,709 4.0 18.2

Електроника/ Технология

153 1.0 125 4,000 0.5 2.3

Стоки за дълготрайна употреба/Лични нужди

959 6.4 930 2,151 2.0 9.1

Търговия на дребно Общо

10,448 69.7 8,320 2,644 22.0 100

Услуги Ресторанти/Кетъринг Отдих Други площи

120 488 3,084 857

0.8 3.3 20.6 5.7

Selfwolff-Center Общо

14,997 100.0

Page 61: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

60

Анотация относно усвояването:

Индивидуалното усвояване на The Seilwolff-Center е в размер на 4,9% от нивото на търсенето при търговията на дребно в зоната на пазара.

В центъра на вниманието на предлагането са периодичните нужди, които представляват около 70% от прогнозния обем и 7% от потенциалното търсене. Целта е все още в изпълнителна фаза и въз основа на предимно малко по площ предлагане. Основен доставчик е Marktkauf Scheck In с брутен годишен общ оборот от около 15 млн. EUR (около 13,8 милиона евро за периодични нужди, вкл. пекарна в зоната на входа).

Непериодичното предлагане в рамките на The Seilwolff-Center може да осъществи запазване на развитието на около 2,8% от обема на търсенето в рамките на пазарната зона.

Бизнес инициативите в сегмента на модните нужди са предимно ориентирани към местния район. Предхождащата вътрешноградска част на Манхайм ограничава пазарното проникване, така че местното предлагане в Некарау е доказано, като се има предвид, че запазването му в зони 2 и 3 намалява.

Seilwolff-Center: Модел за изчисление на Набрания оборот / степента на усвояване (търговия на дребно)

Стокови групи Притегателна зона Общо

Прилив на външна покупателна способност

Проектен оборот (бруто/стойности)

Търсене Мил. EUR

Покупателна способност Мил.EUR Мил. EUR

% Мил. EUR

Периодични нужди 210.1 7.0 14.7 0.8 15.5

Непериодични нужди 214.2 2.9 6.2 0.3 6.5

От които: Модни нужди (вкл. спортни стоки) Електроника/технологии Стоки за дълготрайна употреба/персонални нужди (вкл. книги)

53.8 38.1 38.4

7.0 1.3 5.0

3.8 0.5 1.9

0.8 0.5 1.9

4.0 0.5 2.0

Търговия на дребно Общо

424.3 4.9 20.9 1.1 22.0

Page 62: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

61

Предполагаемата покупателната способност, се намира на ок. 7% от потенциалното търсене в областта на маркетинга.

Сегментът на електрониката е представен от два мобилни доставчика, които са в състояние да осъществят само допълваща функция.

Сегментът на стоките за дълготрайна употреба / личните нужди се представлява от Marktkauf Scheck In(нехранителни), както и от T € DI. Покупателната способност достига до около 5% от нивото на търсенето.

Зонираното разпределение на оборота (предходната графика) води до задържане интензивността на разпространение в честотната лента от 14,0% (пазарна зона 1) до 2,1% (пазарна зона 2).

Seilwolff-Center, Некарау: Модел на изчисление на оборота , набирането на работна ръка/ Нива на поглъщаемост (RT), в съответствие с основните стокови групи

Стокови групи Пазарна зона 1 Пазарна зона 2 Пазарна зона 3 Притегателна зона Общо

Приток на външна покупателна способност

Проектен оборот (бруто/ стойности)

Търсене

Покупателна способност

Търсене

Покупателна способност

Търсене Покупателна способност

Търсене

Покупателна способност

Мил. EUR Мил. EUR Мил. EUR

% Мил. EUR

Мил. EUR

% Мил. EUR

Мил. EUR

% Мил. EUR

Мил. EUR

% Мил. EUR

Периодични нужди Непериодични нужди От които: Модни нужди Електроника/ технологии Стоки за дълготрайна употреба/лични нужди Търговия на дребно Общо

38.4 38.0 9.7 6.1 6.8 76.4

20.0 8.0 20.0 5.6 12.0 14.0

7.7 3.1 1.9 0.3 0.8 10.7

67.6 70.9 17.6 15.3 12.7 192.5

5.0 2.1 5.0 0.5 4.0 2.5

3.4 1.5 0.9 0.1 0.5 4.9

104.1 105.4 26.6 16.8 18.9 209.4

3.5 1.6 4.0 0.5 3.0 2.6

3.6 1.7 1.1 0.1 0.6 5.4

210.1 214.2 53.8 38.1 38.4 424.4

7.0 2.9 7.1 1.3 4.9 4.9

14.7 6.2 3.8 0.5 1.9 20.9

0.8 0.3 0.2 0.0 0.1 1.1

15.5 6.5 4.0 0.5 2.0 22.0

Page 63: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

62

Извод

От маркетингова гледна точка, установената пространствена производителност от средно 2650 EUR / кв.м сигнализира за спокойна икономическа устойчивост на The Seilwolff-Center. Въпреки това, търговският център не е бил в състояние да се позиционира адекватно, поради краткия период на експлоатация и неизползваното пространство в административната сграда. Въвеждащият период и периодът на изпълнение трябва да се оценяват след около тригодишна експлоатация, а това означава, че действието им тепърва ще се узнае.

Конкурентно положение е благоприятно, особено за основния доставчик Marktkauf Scheck In. В рамките на изследвания район, магазините за преоценени стоки и супермаркетите работят на изключителна основа, и поради местоположение си и условията, предлагат възможности за изтласкване. В дългосрочен план, това ще позволи на наемателите на специализирани магазини в търговския център да се възползват от по-нататъшното развитие на привличащия магазин. Въпреки всичко, трябва да понастоящем да се признае, че Marktkauf Scheck In е доста висок клас SSDS концепция, която първо трябва да бъде приета в своята маркетингова локация.

Потенциалът на Marktkauf Scheck In с в момента не се абсорбира и трябва да бъде разработен в перспектива, в течение на следващите три години.

След прогнозирането, The Seilwolff-Center постигна общ оборот от около 22 млн. евро. Фокусът на предлагането е сегментът на периодичните нужди, които представляват около 64% от търговските площи и около 70% от размера на оборота.

Marktkauf Scheck In е основният наемател в търговския център и представлява около 15 млн. евро от общия оборот (бруто, вкл. нехранителни и пекарни) и малко под 70% от оборота на комплекса. Това едностранно оборотно съотношение изяснява, че Marktkauf Scheck In влияе на честотата на приходите, където специализираните магазини, които не генерират забележителна честота сами по себе си, могат само да се опитат да участват. Вместо краткия експлоатационен период, фазата на въвеждане и прилагане все още не е завършена, така че от пазара аналитична гледна точка, увеличаването на оборота може да бъде според очакваното, независимо от потенциалното развитие в рамките на пазарната зона.

Page 64: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

63

Ниво на наемната цена/Размер на усилията

Според маркетинговото становище и маркетинга на вакантните свободни зони на HBB, доходът от наема в рамките на The Seilwolff –Center може да се определя на около 2,068 млн. евро годишно. Въз основа на общата наемна площ на пространство от 14,996.8 кв.м., средният месечен наем е ок. 11.49 EUR / кв.м.

В зависимост от съответните пространствени размери на търговските единици, се прилагат различни наемни цени. Обуславят се следните търговски пространства :

С размери <100 кв.м.

Шест единици с наемна площ от около. 360 кв.м. или 2,4% от общата наемна площ на

търговския център. Наемната цена за по-малките зони е 22.87 EUR / кв.м, с наемен дял

4,8% от общия доход.

С размери между 100 - <300 кв.м.

Четири блока с обща площ под 685 кв.м., или 4,6% от общата търговска площ.

Наемната цена се намалява средно до 17.43 EUR / кв.м и достига дял 6,9% от общия

доход.

С размери между 300 - <1000 кв.м.

Четири блока с такива размери се отдават под наем и пространство, което заемат е

от 2,451.6 кв.м. В рамките на тази група, средната цена за отдаване под наем е 11.09

EUR / кв.м. Делът на общия наем е 15,8%.

С размери > 1,000 кв.м.

Тази група включва три бизнес инициативи, на площ под 10 495 кв.м. и по този начин,

използват ок. 70% от площта на центъра. Техният наемен дял достига 61.1% и е с

наемна цена от 10,04 EUR / кв.м.

Единици, без договори за наем

Като цяло, съществуват три такива единици на площ от 857 кв.м. Според употребата си, наемът им достига около 4,5% от общия доход. A наемната цена се определя средно на 7,70 EUR / кв.м.

Договорни клаузи / индексиране

Афиксираните наемни договори представляват договорни условия за период между 10 и 20 година. Най-широкоплощните и интензивни наематели (Marktkauf Scheck In и На Фитнес Pfitzenmeier, са обвързани с договор за 20 години. Аптеката е приела договор за срок от 15 години, а всички други звена са обвързани с контракти за 10 години.

В допълнение, общите възможности между 5-10 години, в различни дивизии от дялове (1x5, 2x3, 3x3 2x5), са договорени. След изтичането на 2-3 години,

Page 65: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

64

индексирането влиза в сила, което променя с 10% индекса на потребителските цени, 70 -80% могат да бъдат прехвърлени върху наемателя

Размер на усилията

Процентът на усилията определя съответния нетен оборот в съотношение с нетния наем. Установените стойности позволяват да се направи заключение относно средната производителна ставка, оценката на устойчивостта на дохода, и в дългосрочен план устойчивостта на активите.

Следния обобщен преглед показва, че в търговията на дребно е установен брутен оборот от около 22,0 млн. Евро, равен на нетната стойност на оборота ок. 19,6 милиона евро. Въз основа на отдаването под наем на помещенията за търговия на дребно, може да бъде получена средна тежест на наема от ок. 7,5% (аптеките са взети предвид в общия оборот).

Съотношението оборот / наем в момента може да се считат за по-високо, но въпреки това ще се подобри в полза на търговците на дребно при увеличаване на маркетинговото проникване.

Въз основа на конкретните форми на спецификации на база опериращите в търговския център, производствата и продажбите, устойчивите тежести са превишени частично. В сегмента на периодичните нужди, средният процент на усилията е ок. 6,5% от оборота,и е с недостатъчна икономическа устойчивост. Отчасти Marktkauf Scheck In и аптека Rossmann, надхвърлят производителните нива с около 5%, но същите трябва да прилагат по-добра стратегия в рамките на съществуващата конкурентнa среда, за да повишат този процент.

Средното усилие от 8 до 10% от оборота e в сегментa на модните нужди. Получен среден процент е с малко над гореспомената стойност, така че като цяло, устойчивостта трябва да съществува. AWG и Kik, с индивидуалните им тежести, са видимо по-горе, но структурата на разходите им е ориентирана към слабата пространствена продуктивност, като по този начин ги прави устойчиви.

Усилието за малките площи с електроника, както и сегмента на стоките с дълготрайна употреба / личните нужди е с 8.6%, съответно 7,8%, което все още е в приемливи граници.

Page 66: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

65

Seilwolff-център: Микс /Доходност от наематели / Размер на усилията

Стокова група Наемна площ

Дял Търговска площ

Наем Очакван оборот

Размер на усилията

Забележки

Кв.м % Кв.м EUR % Мил. EUR

%

Периодични нужди: Marktkauf Scheck In* Drogeriemarkt Rossmann Pharmacy Body Shop Toto/Loto Общо

6,400 615 196 47 40 7,299

42.7% 4.1% 1.3% 0.3% 0.3% 48.7%

4,200 550 100 40 35 4,925

883,200 44.1% 84,877 4.2% 47,076 2.4% 12,752 0.6% 13,230 0.7% 1,041,135 52.0%

12.5 1.0 0.3 0.1 0.4 14.3

6.5 8.5 5.2 12.8 3.3 6.5

въз основа на общия оборот (вкл. нехранителни стоки) въз основа на общия оборот, вкл. лекарства с рецепта (около 0.9 млн. EUR) Размер на усилията въз основа на общия оборот (15.9 мил. EUR)

Модни нужди: AWG Kik Schuhmarke Ernsting’s family Общо

1,011 580 898 149 2,637

6.7% 3.9% 6.0% 1.0% 17.6%

930 500 800 110 2,340

115,228 5.8% 75,843 3.8% 118,482 5.9% 34,013 1.7% 343,566 17.2%

0.9 0.5 1.4 0.4 3.2

12.8 15.2 8.5 8.5 10.7

Електроника/Технологии: T-Mobil Vodafone Общо

88 65 153

0.6% 0.4% 1.0%

70 55 125

24,150 1.2% 18,748 0.9% 42,898 2.1%

0.5

8.6

Персонални нужди/ Стоки с дълготрайна употреба: Marktkauf Scheck in Non Food Tedi Общо

359 359

2.4% 2.4%

600 330 930

46,969 2.3% 46,969

1.0 0.6 1.6

7.8

Търговия на дребно Общо Ресторанти/Кетъринг Услуги Отдих Паркинг Други свободни пространства

10,448 488 120 3,084 857

6 9.7% 3.3% 0.8% 20,6% 5.7%

8,320 1,474,567 73.6% 89,793 4.5% 30,043 1.5% 265,800 13.3% 142,080 (65,298,60)

19.6 7.3 Общ оборот, вкл. Pharmacy(20.2 мил. EUR)

Seilwolff-Center Общо 14,997 100.0% 2,002,284 100%

Page 67: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

66

Извод:

The Seilwolff-Center, при успешен маркетинг на свободните зони в административната сграда, и в заявените срокове, може да постигне годишен наем от 2,067 милиона евро. Средната месечна доходност на кв. м за отдаване под наем възллиза на 11.49 EUR / кв.м и варира, в съответствие с размера и местоположението, като за отделните звена стойностите са от ок. 7.00 EUR / кв.м до 27.50 EUR / кв.м.

В светлината на качествената локация в рамките на Некарау и с високата

стойност на сградата, отделените суми може да се считат за оправдани. Въпреки това, изчисленият оборот на The Seilwolff-Center (около 22.0 млн. евро), съответно, в зависимост от различните търговски инициативи, не е достатъчно добре развит, така че средният наем ,свързан с него, непрекъснато да задоволява икономическата стабилност. Особено основният наемател Marktkauf Scheck In е предизвикан по-силно да се наложи в рамките на пазарната област. Чрез краткия оперативен срок и фазата на изпълнение за три години, темпото за бъдещо развитие е зададено, което ще даде на специализираните магазини по-добра репутация.

Page 68: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

67

ЗАКЛЮЧИТЕЛНА ОЦЕНКА

SWOT-анализ

Следващият SWOT-анализ обобщава положителните и отрицателните фактори, които се взимат под внимание при сумарния анализ (заключителната оценка).

Предимства Недостатъци

Макро-локация: • добри социално-демографски общи условия • значителни икономически локации • много добра интеграция в регионалната и националната транспортна мрежа Микро-локация: • граничи с Некарау • добра транспортна достъпност (личен транспорт и местна публична транспортна мрежа • добра рекламна видимост • гъсто населен район Притегателна зона: • малко по-малко от 90 000 жители с незначително разстояние до Seilwolff-Center • малко под нивото на доходите в Манхайм Конкуренция: • няма сравним съществуващ обект в рамките на притегателната зона • благоприятна конкурентна ситуация в сегмента на периодичните нужди (супермаркет, магазини с преоценени стоки) Проект: • атрактивна сграда • приземен етаж, свързан с мола- търговски фокус в задната част на обекта • комбинация от промишлености • отделни зони за доставка

Micro-Местоположение: • намира се в покрайнините на Некарау Притегателна зона: • разширяването е ограничено поради естествени и изкуствени препятствия. Конкуренция: • няма връзка с широкоплощни единици в индустриалната зона. • вътрешността на Манхайм не е далече • забележима широкоплощна ситуация в непосредствена близост до пазарната зона Проект: • висока тежест на наемите • усложнена транспортна маршрутизация поради центрове по пътя към B36 • недостатъчно паркоместа според класа • нефункциониране на част от пространството , в резултат на изграждането му

Възможности Рискове

• Обектът е все още във фазата на въвеждане и налагане • Търговският център включва възможности за отдих и ресторант / кетъринг • обновяване на района на Некарау • благоприятната местна търговска среда все пак позволява свобода на действие за развитие на основният наемател

• различна тежест на наемите, тъй като все още не е постигнат целевия оборот

Page 69: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

68

Извод:

За обобщение The Seilwolff-Center, е с отдаваема площ под 15000 кв.м., от която се използват 2/3 за търговия на дребно, рекреация, ресторанти и офиси. Търговското пространство преди всичко се намира на приземния етаж на основната сграда и е свързан чрез покрита алея. Заварената сграда в момента е в процес на строителство и трябва да приюти ресторанти / заведения за хранене и офис площи в бъдеще.

Местата за паркиране ще бъдат на няколко нива в рамките на основната сграда, които се допускат от към покрайнините на Некарау. Връзката в рамките на пешеходното разстояние до областния център на града е гарантирана и се осъществява чрез новопроектираната фасада, прекъсната от Ангелщрасе.

Обновяването и съживяването на областния център на Некарау са свързани с The Seilwolff-Center. Центърът може да развие значително предлагането си и за градските райони на Сюдщад (около 90 000 жители), намиращ се между река Рейн и жп линията и магистралата.

Местното конкурентно положение е благоприятно, тъй като няма идентични типове доставчиците в рамките на пазара и местното предлагане основно разчита на супермаркетите и дискаунтърите. Въпреки това, широкоплощните доставчици и град Манхайм съкращават околностите на пазара. Пазарната прогноза за текущия оборот от търговията на дребно с около 22,0 млн. евро годишно (бруто), показва, че пазарното проникване за кратък период все още не е успешно.

С ок. 2650 EUR / кв.м, средната производителност на продажбите остава под нивото на индустрията. Въпреки това, местните структури на предлагане в областта на маркетинговата зона умират, но не на последно място завършването на предприсъединителните процедури на част от сградата позволяват да се предвиди по-добро пазарно навлизане, така, че се стремежът към продажба на производителността може да се постигне. В този случай, основният наемател Marktkauf Scheck In трябва да по-скоро да навлезе в пазара, тъй като по-голямата част от специализираните магазини са на издръжка на честотата на посещаемост, която той генерира. По този начин, предвидената пазарна оценка на оборота и доходността са вероятни и е възможна постоянната експлоатация на търговски площи.

Реалното икономическо последващо използване, зависещо от дългосрочното убедително затвърждаване на търговския център в местната структура на предлагане, е безпроблемно. Marktkauf Scheck In е обвързан с мястото чрез подписването на договор за срок от 20 години. Специализираните магазини са приели договорните условия за повече от десет години, които могат да бъдат подновени от наемателя чрез договорените възможности. Наемната цена, приета от наемателите, се коригира след изтичане на свободните години, договорени според индексна клауза за общото развитие на цените и следователно стойността в дългосрочен план.

Page 70: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

69

ЮРИДИЧЕСКИ ЕСКОРТ, СЪПРОВОЖДАЩ ИНВЕСТИЦИОННИЯ ПРОЦЕС

Основна част от инвестиционния проект са юридическите услуги и правните

взаимоотношения между адвокати на частните лица и тези на държавните и общински

институции. Най-важните пера, които включват тези услуги са консултациите,

изготвянето и подаването на документи за регистрация в Централния професионален

регистър на строителите; юридическа помощ, при проблеми свързани с годишно

потвърждение и разширение на обхвата на вече регистрирани фирми в Камарата на

строителите; консултации преди създаването на конкретното дружество и информация

относно предимствата и недостатъците на различните видове дружества по

българското търговско право; регистрация, преобразуване, прекратяване и ликвидация

на юридически лица – ET, ЕООД, ООД, АД, КД, СД, Дружество по ЗЗД и ЮЛНЦ; текущо

обслужване на регистрирани дружества (регистрация на изменения, информация за

изменения в законодателната уредба, набавяне на текущи документи и др.);

предоставяне на становища по сключени търговски договори - проверка на

действителността им, тълкуване, препоръки и промени; правна помощ при търговски

сделки; правно консултиране при подготовката и реализирането на чуждестранни

инвестиционни проекти в България и обслужване на юридически лица с чуждестранно

участие; консултации при сключване на сделки с недвижими имоти; представителство

Юридически ескорт

Право на собственост

Изготвяне, подаване, и регистрация на

документи

Съставяне на търговски договори,

тълкуване, препоръки и промени

Публично-частни партньорства

Правно консултиране и реализиране на

чуждестранни проекти

Сделки с недвижими имоти

Page 71: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

70

и съдействие при изготвяне на нотариални актове; подготовка и обслужване на

нотариални сделки и удостоверявания; изготвяне на граждански и търговски

договори; предоставяне на правни услуги във връзка с данъчното облагане и защита по

данъчно-ревизионни актове; изготвяне на документация, отнасяща се за чуждестранни

инвестиции; и придобиване на собственост. Специално внимание заслужава разглеждането на въпросите по придобиване

на собственост, тъй като тя е в основата на инвестиционния проект, особено в случаите с чуждестранно финансирани обекти.

Чуждестранната инвестиция е вид право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти. Всяко чуждестранно лице (инвеститор) може да придобие право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти, ако отговаря на определени условия, определени от закона за чуждестранните инвестиции, а именно:

- трябва да получи разрешение за придобиване на право на собственост върху

сгради и ограничени вещни права върху недвижими имоти в района на гранични

зони и други територии, определени от Министерския съвет и свързани с

националната сигурност(чл.24(1)).

- дружество с чуждестранно участие трябва да получи разрешение за придобиване

на право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти в

района на гранични зони и други територии, определени от Министерския съвет и

свързани с националната сигурност(чл.24(2)).

Разрешенията за придобиване на право на собственост се издават от Министерския съвет или от упълномощен от него орган, който се произнася по искането в 45-дневен срок. Отказът за издаване на разрешение задължително се мотивира(чл.24(3)). За придобиването от чуждестранни лица на право на собственост върху постройки, както и ограничени вещни права върху недвижими имоти, нормативната уредба не предвижда ограничения. Единствено ЗЧИ (Закон за частните инвестиции) въвежда разрешителен режим във връзка с имоти намиращи се в гранични зони и други територии, определени от Министерския съвет, свързани с националната сигурност. Съгласно българското законодателство чуждестранно лице може да бъде съдружник във всякакъв вид търговско дружество със седалище в Република България. Размерът на участието на чужденците в търговските дружества не е ограничен, това участие може да бъде и 100%.

Задължително чуждестранно физическо лице, което започва инвестиционна инициатива, трябва да има разрешение за постоянно пребиваване в Република България, когато за извършване на стопанска дейност: се регистрира като едноличен търговец; участва в кооперация; участва в събирателно дружество или участва като неограничено отговорен съдружник в командитно дружество или в командитно дружество с акции.

Page 72: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

71

Начини на придобиване на недвижим имот:

Придобиване на недвижим имот чрез правна сделка. Тези сделки за придобиване на право на собственост и на вещни права върху тях

са най-често срещаните в практиката. Това са: продажби, замяни, дарение, договор за издръжка и гледане, завещание. За да бъдат действителни, те трябва да са сключени в определената от закона форма: нотариален акт, договор с нотариална заверка на подписите при продажба на наследство, договор за доброволна делба, или писмен договор в случаите, когато прехвърлител е общината или държавата.

Придобиване по закон.

Такова придобиване има при наследяване по закон или при придобиване на

имоти по силата на някои специални закони, свързани с реституцията на отнети в полза на държавата имоти.

След придобиването на имота, предвиден за определената строителна

инициатива, се пристъпва към право на строеж, което според българското законодателство, е самостоятелно вещно право, при което едно лице (или група лица) придобива отделно от земята собствеността върху съществуваща постройка или възможност да построи сграда върху чужда земя.

Собственикът на право на строеж, в следствие на гореизложеното, може да ползва земята, под и около постройката, доколкото това е необходимо и достатъчно за нормалното използване на постройката по предназначение.

Съществено перо в строителната инициатива е евентуалното закупуване на вече съществуваща сграда без собствен парцел под нея, което означава, че се купува жилище със суперфикция или с така нареченото "отстъпено право на строеж", т.е отстъпено право на застрояване на определена повърхност върху чужд имот.

След изясняването на придобиването на недвижима собственост и значението

на правото на строеж, съвсем естествено е да се посочат и възможните начини за придобиването му, а именно:

Правото на строеж се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, предвидени в закона. Собственикът на жилище с отстъпено право на строеж има право да го продава, завещава, както и да извършва делба.

Правото на строеж в поземлените имоти се учредява само с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината. Договорът за учредяване право на строеж на сграда, която по план не се предвижда, е нищожен.

Правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж (изградени стени и покрив). Това се констатира с протокол от общинската администрация. След това вече могат да се осъществяват прехвърлителни сделки за цялата сграда или за самостоятелни обекти от нея.

Право на строеж може да се учреди от собственика (частно лице, общината, държавата) и без участие на земята (парцела), а само за изграждане на

Page 73: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

72

определено жилище или друг обект (ателие, гараж, магазин, офис и др.). В този случай парцелът и всички права върху него остават за лицето, което е учредило правото на строеж.

Ако при отстъпване правото на строеж не е определен обемът на това право, се счита, че лицето, в чиято полза то е учредено, може да застрои всичко, което е предвидено в ЗРП .

В общински или държавен поземлен имот може да се учреди право на строеж на граждани и фирми. Това става с писмен договор, който не се нуждае от нотариална заверка на подписите, но се вписва в Службата по вписванията. Когато в такъв имот има изградена сграда в режим на етажна собственост държавата или общината учредяват право на строеж на самостоятелен обект или право на пристрояване на сграда, без да се иска съгласието на лицата, на които първоначално е учредено право на строеж.

Правото на строеж може да бъде погасено, ако то е учредено за определен срок. След изтичане на срока собствеността на сградата преминава върху учредителя на това право.

Или в друг случай - отстъпеното право на строеж не е упражнено в предвидения от закона срок - пет години. Ако правото на строеж е учредено върху парцел частна собственост, е достатъчно само изтичане на този срок. Ако това право е учредено върху държавна или общинска земя, то може да бъде отнето след изтичане на давностния срок с решение на съответния държавен или общински орган (чл. 67, ал. 2 от ЗС).

Важно е да се посочи, че отнемането на веднъж учредено право на строеж от собственика на строителния парцел не може да става едностранно. В този случай за прекратяване на неговото действие е необходимо съгласието на двете страни, които могат да искат неговото разваляне при условията на чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите и след построяването на сградата. Достаъчно е да са налице предпоставки на значително неизпълнение на задълженията по договора. Съдът разваля договора. След това се прилага принципът на приращението - собственикът на земята става собственик и на постройката (чл. 92, ЗС).

Ако развалянето на договора има действие за в бъдеще, носителят на правото

на строеж е добросъвестен владелец и може да иска от собственика на земята да му се заплати построеното или да задържи вещта до окончателното възмездяване.

В България собственикът на земята притежава и построеното върху нея. Действието на този принцип може да се избегне, ако собственикът на земята отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя. Тогава собственик на постройката става лицето, на което е отстъпено правото на строеж.

ПУБЛИЧНО-ЧАСТНИ ПРАТНЬОРСТВА И СТРАТЕГИЧЕСКИ ИНВЕСТИТОРИ

През последните години местното самоуправление в България е изправено пред

редица предизвикателства, сред които е и необходимостта от подобряване достъпа и качеството на местните публичните услуги в условията на ограничени бюджетни средства. Още през средата на миналия век популярността на публично-частните партньорства (ПЧП) в ЕС, като икономически привлекателно решение на този проблем,

Page 74: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

73

бързо се разраства. Страни като Франция, Германия, Великобритания, Ирландия, а на по-късен етап и Чехия, Полша и Унгария, развиват мащабни практики за въвличане на частния сектор в „производството” и доставката на публични услуги. Международната практика показва, че ПЧП е един от препоръчителните финансови инструменти за осигуряване на инвестиции в публичната инфраструктура. Макар вече член на ЕС и с действаща пазарна икономика, състоянието на инфраструктурните обекти и качеството на комуналните услуги в България продължава да е под желаното ниво. Необходимостта от по-детайлно изучаване и прилагане на иновационни методи за структуриране, финансиране и изпълнение на публично значими инвестиционни проекти започва да придобива все по-голяма популярност и в страната.

Съществува огромен обем от международни изследвания, доклади и секторни

анализи относно теорията и практиката на публично-частните партньорства. В известна степен тази обемна информация затруднява както публичните, така и частните партньори в осмислянето на основните цели, етапи, роли и отговорности на участниците в проект за ПЧП. Целта на настоящото методическо помагало е да представи в систематизиран формат концептуалната, административно-правната и организационна рамка за осъществяване на ПЧП на местно равнище, като специално внимание се отделя на финансовите механизми, фазите, рисковете и отговорностите на всяка от участващите страни в партньорството. Предназначението на ръководството е да ориентира и подпомогне местните власти в предоставянето на публични услуги чрез ПЧП и да ги запознае със съществуващия опит в ЕС. За целта, бяха проучени редица документи, като основен източник на информация представляват двете ръководства на Министерство на финансите (МФ)1. Двата документа описват детайлно процесите и механизмите за ПЧП, акцентирайки върху специфични технически параметри при създаването, управлението и контрола на партньорствата. Настоящото методическо помагало не дублира разписаните от МФ методи за анализ и оценка на варианти на ПЧП, а реферира към тях. Считаме че ръководството за местните власти за осъществяване на ПЧП следва да се използва паралелно с гореописаните указания за ПЧП на МФ.

Поради фактa, че ПЧП може да се реализира от три нива – централни власти,

местни власти и публично-правни организации, тук е необходимо да направим следното уточнение. Тъй като ръководството е предназначено за ползване от общините навсякъде, където не е упоменато друго, под публичен партньор/орган/сектор следва да се има предвид местни власти.

Page 75: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

74

Page 76: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

75

СЪЩНОСТ И ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ПЧП Основни характеристики на ПЧП:

дългосрочно договорно споразумение между публичната страна и частния партньор за изграждане/обновяване/поддръжка на публична инфраструктура и комунални обекти и за предоставяне на свързаните с тях услуги (дефиниция на Евростат съгласно Решение от 11 февруари 2004 г.2);

дългосрочно договорно споразумение между публичната и частната страна, чрез което уменията, активите, рисковете, печалбите (за обществения сектор – по-доброто качество на услугата; за бизнес партньора – финансова печалба) се поделят при доставянето на публична услуга

дългосрочно договорно споразумение между публичния частния сектор, чрез което се постига най-добро съотношение между устойчив резултат и вложени средства в доставянето на публична услуга.

От изведените характеристики прави впечатление, че публично-частното

партньорство е не просто механизъм за осъществяване на съвместни инициативи между публичната власт и бизнеса, а договор с произтичащи от него права и задължения за всяка от страните, чийто времеви диапазон за изпълнение е възможно да обхване десетилетия. Целта е не прехвърляне на функции на публичния сектор към частния, а търсене на взаимноизгодна за двете страни комбинация от по-добра стойност на вложените публични средства чрез използване на ефективността и ефикасността на частния сектор при предоставяне на публични услуги. Най-важната характеристика на споразумението за ПЧП е, че партньорството трябва да служи за предоставяне на услуги от частните партньори на обществото като цяло. Договорно отношение, при което частният сектор продава услуги на правителството, не трябва да се разглежда като ПЧП.

Какво представлява ПЧП Ускореното регионално развитие в Европа, съчетано с общия Европейски пазар,

през последните години доведе до необходимост от развитие на транспортна, екологична и социална инфраструктура, която да задоволи нарасналите потребности. Това до голяма степен наложи преориентиране на публичния сектор към получаване на краен резултат, а не придобиване на активи. За разлика от традиционното финансиране на инфраструктура, което най-общо се характеризира като задължение от страна на публичния орган за осъществяване на периодични плащания към нает изпълнител по време на фазата на строителство на инфраструктурния обект, като всички разходи и рискове, придружаващи строителните дейности остават за сметка на публичната власт, при схемата ПЧП по-голямата финансова и изпълнителска тежест на проекта пада върху частния партньор. Обикновено се извеждат следните основни разлики между традиционното финансиране на инфраструктурен обект и това, в рамките на ПЧП:

Цялостен подход при проектиране, строителство и експлоатация: при финансиране на инфраструктурен проект чрез ПЧП е от значение стойността на

Page 77: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

76

вложените средства през целия проектен цикъл. Именно затова, при оценка на възможностите за осъществяване на ПЧП, публичната страна сравнява не стойността на строителството на инфраструктура, а общите разходи за предоставяне на желаната услуга;

Извършване на плащания от публичния орган при получаване на желаната услуга: при ПЧП се извършват плащания от страна на държавата или крайния потребител единствено при получаване на желаната услуга в искания обем и качество, т.е няма финансови задължения по време на фазата на строителство на инфраструктурата. Публичният орган (като потребител на услуги) има право да редуцира своите плащания, както би го направил всеки „обикновен клиент” при непредоставяне на необходимото количество и качество на услугата;

Споделяне на проектните рискове между партньорите: публично-частното партньорство предоставя възможност за разпределение на рисковете между партньорите. От гледна точка на финансирането на проекта това означава, че публичният партньор може да прехвърли към частния всички рискове, свързани с финансирането, строителството, поддръжката и експлоатацията на инфраструктурен обект, като сподели или запази единствено риска за търсене на предоставената услуга. Разпределението на рисковете в проект за ПЧП се базира върху схващането, че всеки отделен риск се поема от страната по договора, която е най-способна да го управлява;

Използване на частни ресурси и опит: публично-частното партньорство предоставя възможност за използване на частни ресурси при реализиране на инфраструктурен проект. Цел на ПЧП е не само да бъде алтернатива за финансиране при наличието на бюджетни ограничения, но и да комбинира нуждата на публичния сектор от инфраструктура и опита на частния сектор да прилага иновации, бизнес дух и ефективност което да осигури „стойност за парите” (постигане на очакван резултат при най-ниска цена).

Партньорството между публичния и частния сектор, както и всяко друго партньорство, се базира на разбирането и убедеността от взаимната полза при полагане на общи усилия. Логиката, която стои зад изграждането на партньорствата, се състои в това, че и публичният, и частният сектор имат свои уникални характеристики, от които произтичат предимства, свързани с определени аспекти на предоставянето на услуги или разработката на проекти. Смисълът на ПЧП е, че публичният сектор променя своята роля от директен оператор в организатор, регулатор и контрольор. Световният опит показва, че схемите на ПЧП осигуряват ефективност за данъкоплатците и същевременно осигуряват печалба за частния сектор. Нуждата да се генерира печалба от дейността оказва натиск върху частните компании да спазват договорените ангажименти без да надвишават разходите или да изостават с графиците за изпълнение, което е типично за много проекти, реализирани чрез традиционни модели.

Форми на ПЧП В действителност, ПЧП покрива широк диапазон от икономически дейности и се

намира в постоянна еволюция. Международната практика до момента идентифицира и прилага, описаните в приложение 1, форми на ПЧП. За по-голяма яснота в таблицата са включени примерни сфери на приложение на местно равнище, предимства и

Page 78: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

77

недостатъци на всяка форма на ПЧП. Основни категории ПЧП: - управление и поддръжка - проектиране/строителство/експлоатация/финансиране - отдаване под наем - концесия Във всяка от изредените категории съществуват разнообразни форми на ПЧП,

като повечето от тях имат сходни сфери на приложение, близки предимства и недостатъци. Това да известна степен затруднява осмислянето на целесъобразността и ползите от публично-частните партньорства. Много често местните власти целенасочено избягват прилагане на ПЧП в реализацията на своите политики за местно икономическо и инфраструктурно развитие именно, поради липса на ясно разграничими форми на ПЧП и механизми за тяхното прилагане. Безусловно, изборът на подходяща форма на ПЧП като инструмент за подобряване на инфраструктурата и качеството на предоставяните местни услуги представлява резултат от предварителен обстоен анализ на настоящата ситуация, наличните активи и ресурси, и бъдещата (т.е. желаната) ситуация, така че да се осигури баланс между стойност на вложените средства и гъвкавост за двете страни (публична и частна) при изпълнението на проекта за ПЧП.

ПЧП е равносилно на приватизация От една страна, практически всички форми на ПЧП изискват постоянно

партниране между частния и публичния сектор, където публичният партньор дефинира конкретни и разумни условия за частния партньор. От друга страна, обаче, „подходът за ПЧП покрива „средната” позиция между т. нар. формална приватизация, при която компания-публична собственост, под формата на частен законен орган, носи отговорност за предоставянето на услугата, и пълна (материална) приватизация на предоставянето на обществени услуги, като в този случай частният сектор поема всички отговорности и задачи”3. Една от основните причини да бъде предпочетено ПЧП е възможността при предоставянето на услуги от местната власт да се поддържа конкуренция между частните фирми, както и между публичния и частния сектор като цяло. При пълната приватизация съществува преобразуване на публични активи в частни, без да са налице икономическите и социални ползи от ПЧП.

Встъпвайки в ПЧП, местната власт губи контрол върху предоставянето на местни

услуги, но не губи правото си на регулиране и контрол по предоставянето на публични услуги. Напротив, точно в това се изразява една от основните функции на публичната власт в ПЧП. Местната власт установява основните правила и може да формира партньорството така, че то да отразява нейните цели, политики и стандарти. Може да се твърди, че всъщност местната власт има по-голям контрол, доколкото в споразумението

Page 79: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

78

за ПЧП има ясно дефинирани договорни инструменти, който тя не би могла да приложи в традиционната договорна схема или в собственото си ръководство и управление на персонала.

ПЧП се прилага само за големи инфраструктурни проекти с национално значение и могат да бъдат ефективен и иновативен подход за предоставяне на широк спектър услуги и създаване на различни активи на местната власт. Макар големите инфраструктурни проекти да привличат повече обществено внимание, ПЧП могат да се използват за предоставяне на услуги, които не изискват толкова значими капиталови инвестиции. Примери в това отношение са събирането на отпадъци, саниране на общински сгради, изграждане на различни центрове за социални нужди, разнообразяване на традиционните форми за спорт, отдих и туризъм, както и поддържането и опазването на културни, исторически и архитектурни паметници.

При ПЧП качеството на услугите се влошава Местната власт залага като клауза в договора изискване за качество и

механизъм за упражняване на качествен контрол. По своята същност ПЧП предполага, че качеството на услугите ще бъде подобрено. В интерес на частния партньор е да инвестира в услугата като повиши нейната ефективност и качество, с цел привличане на повече потребители, което ще доведе до възвръщаемост на инвестицията и печалба.

Стойността на услугите ще се повиши, за да се осигури печалбата на частния партньор.

Публичните органи понякога се противопоставят на ПЧП, изхождайки от схващането, че стойността на предоставяните услуги ще се повиши, за да може частният партньор да си осигури печалбата, без която не би се ангажирал с участие в подобно партньорство. Много често, обаче, частният партньор реализира печалба чрез ръст на производителността, повишено качество на услугата и разширяване на нейния достъп, чрез привличане на повече потребители, а не чрез повишаване цената на самата услуга. В противен случай, потребителите ще намалеят, а оттам и приходите на частния партньор.

Договорът за ПЧП представлява двустранно споразумение В тесния смисъл на думата, страните по договора за ПЧП са две. Всъщност, има и

други страни и интереси, които следва да бъдат включени като “участници”, за да бъде успешно едно ПЧП. Това са потребителите на услугата, кредитори, застрахователи, неправителствени и граждански сдружения, медии. ПЧП не могат да успеят без подкрепата на крайния потребител на услугата или без съгласието на онези, които непосредствено ще я финансират и предоставят. Необходимостта от проект за ПЧП в конкретна област е желателно да бъде дискутирана със заинтересовани страни още в самото начало на подготовката на проекта, с цел постигане на обществена подкрепа и осигуряване на плавна и безпрепятствена реализация на проекта. За успешния преход от традиционен договор „възложител-изпълнител” към партньорско споразумение е необходимо многостранно участие, основано на базата на консенсус и взаимни ползи.

Липсата на обществена подкрепа при реализирането на проект за ПЧП, особено когато крие екологични заплахи за местното население, е сериозен риск за постигане целите на проекта. Този риск може да бъде предотвратен или смекчен още в начален

Page 80: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

79

етап от подготовката на ПЧП. Идентификация, разпределение и управление на рисковете

Разпределението на рисковете между публичната и частната страна е ключова

характеристика на публично-частните партньорства и оказва пряко влияние върху въпросите за печалбата, инвестициите и отговорностите на страните по договора за ПЧП. Разпределението на риска представлява и основна разграничителна характеристика между договора за ПЧП и традиционния договор „възложител-изпълнител”. Водещо е общоприетото правило, че рискът се прехвърля на този партньор, който може най-добре да го управлява.

Управлението на риска е задължителен елемент от процеса на цялостното управление на ПЧП и се извършва през целия му жизнен цикъл. Всеки един проект за ПЧП е динамичен и е свързан с непрекъснати промени във време, пари, участници, следователно винаги съществува определен риск, който е необходимо да бъде управляван. Рискът се появява от събитие, което може да предизвика положителни или отрицателни последствия за проекта. Всеки риск, възникнал по проект, е уникален за себе си, независимо че рискове са били идентифицирани и анализирани и в предишни проекти, т.е не е възможно директното прилагане на съществуваща информация при разработване на стратегия за управление на риска на нов проект.

Page 81: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

80

Управление на риска

Рискът в контекста на ПЧП се дефинира най-често като:

сбор от обстоятелства, застрашаващи постигането на определени цели;

комбинация от вероятност за случване на дадено събитие и неговото влияние;

вероятност от настъпването на събитие, което може да окаже негативно влияние върху дейността на разпоредителя

Самият характер на бизнес намерението на ПЧП осигурява база за

съществуването на различни рискове, които могат да окажат влияние върху строителството и/или функционирането на системата за обслужване. Приложение 2 съдържа описание на най-често срещаните типове риск, партньорът, който следва да управлява риска (разпределение на риска) и мерки за ограничаване/смекчаване неговата поява и влияние.

Категории рискове:

рискове на проектирането и планирането (напр. промяна на проекта, изискана от оператора);

рискове на строителството и развойната дейност (напр. неправилна оценка на очакваните разходи и срокове);

рискове на изпълнението (напр. наличност на активи, невъзможност да се покрият стандартите за изпълнение, ефекти от законодателни и регулаторни промени);

Page 82: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

81

рискове за приходите (промяна в търсенето на услугите, слабо изпълнение на услугите, промени в цените);

Счетоводното третиране на проекти за ПЧП, които изпълняват следните три условия:

проектиране, изграждане, експлоатация и финансиране на дългосрочни проекти (поне 3 години);

проекти, които включват създаване на актив (или неговото значително подобрение), както и значителна част от поддръжката му в процеса на предоставяне на услугите;

правителството е основният платец (като агент на данъкоплатците, които в последна сметка ще получат съответните услуги).

Един актив е извън баланса на правителството и следователно не се отразява

като единичен разход на консолидирания държавен бюджет през периода на строителство или изграждане, когато партньор от частния сектор поема:

рискът по строителството (изграждането)

пазарният риск или рискът, свързан с приходите (търсене на услугата или трафик). Това, че един актив, изграден чрез ПЧП, не попада в баланса на правителството,

означава следното: Публичният орган не купува актива (а по-скоро го наема, в случая, когато има

плащания с бюджетни средства). Ако има плащания с бюджетни средства, те се отразяват в общинския бюджет

всяка година в периода на ПЧП (т.е. дори след като е завършило строителството) Не се счита, че публичният орган има дълг към частния партньор (за разлика от

случая, когато активът става част от баланса на правителството). Според тези правила, когато ПЧП от типа проектиране, изграждане,

експлоатация и финансиране е извън баланса на правителството, разходите по проекта за сметка на публичния орган могат да бъдат разпръснати върху целия цикъл на проекта за ПЧП (вместо само върху периода на строителството). Ако все пак даденият актив е включен в баланса на правителството, тогава пълният разход по строителството трябва да бъде отчетен в консолидирания бюджет на държавата в рамките на периода на строителство.

Най-често практиките, свързани с управление на рисковете в проект за ПЧП се

обособяват в три, неразделни сами по себе си, групи от дейности. За постигане на по-голяма яснота, обаче, тук ги диференцираме и описваме накратко техните характеристики.

Page 83: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

82

Идентификация и оценка на риска

Преди да започне оценката на риска е необходимо да се определи обхвата на

анализа, като задължително се анализира приложимото законодателството и видовете рискове, които са важни за съответния проект. Оценката на риска ще бъде надеждна, ако в проучването се даде ясен отговор на следните въпроси:

- Какво може да се случи? - Как може да се случи? - Наистина ли ще се случи? - Какъв е рискът ако се случи? В отговорите на тези въпроси е необходимо да се отчетат факторите, които

предизвикват риск и следователно влияят върху изпълнението на проекта. За улеснение ги разделяме в три основни групи:

Page 84: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

83

Външни за общините фактори, които косвено влияят върху проекта. Политически фактори (влиянието на политическите фактори се описва само за

проекти на стойност над 1 000 000 лв.); Икономически фактори; Законова и нормативна уредба; Ниво на научно и технологично развитие; Екологични фактори и др.

Вътрешни за общините фактори, които влияят пряко върху реализацията на проекта. Приоритети за местно икономическо развитие; Степен на изграденост и качество на инфраструктурата; Качество на мениджмънта на общината

Вътрешни за проекта фактори, чието влияние е най-силно във фазата на реализация:

управленски стил; организационна структура; участници в проекта; мениджърски екип; комуникации; Прехвърляне на риска Ефективното прехвърляне на риска е от съществено значение за успеха на ПЧП и

представлява отличителния фактор спрямо други форми на сътрудничество. Биха могли да се изведат следните цели на ефективното разпределение на рисковете:

- Да се постигне икономично разпределение на рисковете, а не просто

прехвърляне на всички рискове към частния партньор; - Да се създадат стимули за договарящата страна да изпълни проектите навреме

Page 85: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

84

и според зададените стандарти в рамките на утвърдения бюджет; - Да предостави качествени услуги и да повиши приходите чрез ефикасни

действия; - Да осигури последователен и предсказуем профил на разходите. При ПЧП трансферът на риска се определя от типа проект. По-висок риск

съответства на по-висока възвръщаемост. При условие, че при ПЧП частният партньор приеме риск, и той няма контрол върху проекта, то тогава и премията ще бъде по-висока.

Не на последно място следва да се отбележи, че прехвърлянето на рискове към

частния партньор е необходимо да се извършва само тогава, когато ползата за публичния сектор е по-голяма от разходите по прехвърлянето на риска. Идентификацията на рисковете, тяхното остойностяване и изчисляването на разходите и ползите от тяхното прехвърляне към частния партньор се осъществява чрез изчислителни техники и методи, които са подробно разписани в „Методически указания за публично-частни партньорство” на Министерство на финансите.

Стратегически инвеститор Лице и/или фирма, които придават стойност на средствата, които инвестират

чрез контакти, опит и маркетингови познания, като по този начин подпомагат инвестиционните перспективи за бъдещо развитие и успех.

Примери за стратегически инвеститори в България и по-конкретно в София са

някои от големите търговско-развлекателни комплекси тип мол. Mall of Sofia обновява и изгражда на места цялата водопроводна и

канализационна мрежа в прилежащия му квартал и по този начин подобрява нейното функциониране и поема огромна инвестиция за сметка на общината.

The mall изгражда подлез под бул. Цариградско шосе, с което улеснява

пешеходната и автомобилната връзка между двете части на града, разположени от страни на булеварда.

Page 86: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

85

Mall of Sofia

The Mall

Page 87: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

86

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПРЕПОРЪКИ ЗА УСЪВЪРШЕНСТВАНЕ

Световните тенденции за култивиране на материалната среда, създаваща

съвременен облик на градовете и изграждаща облагородена и комфортна жизнена атмосфера, през последните години не подминават и България. През изминалото десетилетие, а и днес, икономическите, обществено-политическите, демографските, образователните и културно-историческите фактори оказват силно въздействие върху строителството и проектирането на типични комерсиални обекти, туристически и развлекателни комплекси, увеселителни, рекреационни, спортни и културни центрове.

Международната търговия създава нуждата от изграждането на специализирани обекти на логистиката, винарството, месо и млекопреработването, като основи на бъдещото икономическо развитие. Увеличаващите се селскостопански предприятия обуславят появата на големи офис сгради и бизнес центрове, съчетани с търговски обекти, предлагащи комфортна и съвременна среда на обитаване.

Развитието на комерсиалните построения изцяло се дължи на нарастващите инвестиции, бързата им възвращаемост и нуждата от пълноценна среда, доставяща необходимостта от високотехнологично работно място, динамичност и комуникативност, търговия, спорт и гастрономични удоволствия.

Широкообхватната рекламна дейност, корпоративният дизайн, функционалността и необходимостта на големите търговски марки от повсеместно завладяване на част от пазарните ниши, предпоставят създаването на все повече комерсиални и развлекателни сгради, за сметка на тези за образование, култура, наука, здравеопазване и спорт. Втората група споменати обекти изискават съобразяването с много сложни икономически, обществено-политически и културно-исторически явления , поради което не представляват инвестиционен интерес и съответно не получават полагащото им се развитие.

Феноменът „комерсиален комплекс“ е сложен инвестиционен проект, част от още по-сложен и всеобхватен процес, интегриращ уменията на множество специалисти, високотехнологични познания, лавиране в политическата и социална обстановка, разбиране и съобразяване с държавните политики, местните и регионални институции. Изготвянето на пазарни анализи и прогнози, проучването на местоположението и конкурентната ситуация, както и оценката на риска допълват целия инвестиционен цикъл, като задължително предшестват проектирането и дават яснота по отношение на неговата рентабилност, а юридическото ескортиране, съпровождащо инвестиционната инициатива на всеки етап, завършват окончателно инвестиционния процес и оправдават неговата ефективност в икономически план.

От изключително значение за развитието в сферата на типичните комерсиални

обекти е усъвършенстването на проектирането в икономически план и неговото оптимизиране, което включва следните няколко препоръки:

1. Увеличаване на преките чуждестранни инвестиции ; облекчение на

законовите разпоредби, свързани с тях; свобода на пазара и спазване на

Page 88: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

87

правото на собственост - изброените създават рентабилни инвестиционни възможности, развиващи държавната икономика.

2. Провеждане на обществени конкурси и компетентно журиране – предпоставка за прозрачност , креативност и атрактивност.

3. Натрупване на капитали от отделния човек, физическо лице или институция –

увеличаване на производителността на труда. 4. Създаване на условия за развитие на предприемаческа дейност и ефективно

управление на предприятията. 5. Насърчаване на инвестирането във високи технологии; непрекъснато

усъвършенстване, модернизиране и оптимизиране на производството. 6. Увеличаване на частния сектор, но в допустими граници. 7. Откриване на нови пазарни ниши и популяризиране на позабравените –

стимулиране на нестандартни решения в проектирането. 8. Привличане на инвестиции чрез субсидиране и преференции от страна на

държавата към определени „целеви“ отрасли. 9. Стимулиране на добри бизнес идеи, развиващи проектирането и целия

инвестиционен процес. 10. Адекватно използване на природните дадености, създаване на устойчива

архитектура и грижа за околната среда. 11. Усъвършенстване на административното обслужване и опростяване на

мерките за стартиране на бизнес начинания, свързани с проектирането. 12. Отпускане на привилегировани кредити; даване на държавни гаранции за

инвестиционните кредити, както и на ескортните такиваи; адекватно застраховане.

13. Инвестиране в работна сила. 14. Повишаване на квалификацията на служителите и преквалификация на

безработните. 15. Улеснена фирмена регистрация и стопанска свобода. 16. Разширяване на търговията, използване на съвременни технологични

достижения и подобряване на стандартите за качество. 17. Насърчаване на публично-частните партньорства в сферата на проектирането

Page 89: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

88

с цел развитието на изгодни икономически инициативи. 18. Внимателно и комплексно проучване на икономическите показатели,

изготвянето на бизнес планове и оценка на риска. Препоръките в областта на инвестиционното проектиране могат да бъдат

изведени само на база опит в целия инвестиционния процес, като те дават формулата за последващ успех на бъдещите начинания в икономически план.

Page 90: Инвестиционен процес - uacg.bg · 3 Комерсиалните сгради се развиват в няколко направления. Интересът на

89

Библиография:

http://www.ekoekspert.com/ocenki-analizi-ekspertizi/eo-ekologichna-ocenka

Закон за опазване на околоната среда

Наредба за условията и реда за извършване на екологична оценка на планове и програми

Лекционен курс „Практикуване на професията архитект“ - Валери Иванов, Йордан Търсанков

Закон за устройство на територията

Наредба №4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти

Наредба №7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони

Наредба №8 за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове

http://www.vecman.com/

http://www.dreso.com/en/

http://offices.colliers.bg/

България: оценка на инвестиционния климат - 27.01.2009г.

Инвестиционната среда в България и стратегиите за привличане на чуждестранни инвестиции - Адриана Младенова, Димитър Чобанов

Закон за частните инвестиции

Ръководство за методическо подпомагане на местните власти при осъществяване на публично-частни партньорства – „ФРМС Консулт“ ЕООД

http://www.pravoto.com

България: Оценка на инвестиционния климат – Доклад на Световната банка в 3 тома от октомври 2008г

www.tomovski.com

www.worldbank.org

Институт за икономически изследвания – www.iki.bas.bg

Институт за пазарна икономика - http://ime.bg/

Българска народна банка - http://www.bnb.bg/

Строителство Градът - http://stroitelstvo.info/

www.invest.bg

Закон за публично-частното партньорство

http://cfo.cio.bg/ - Управлението на риска – необходимост, наложена от пазара – д-р Александър Ширлетов