В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок...
description
Transcript of В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок...
Перспективы развития рынка Перспективы развития рынка недвижимости в России. недвижимости в России.
В условиях кризиса и В условиях кризиса и в посткризисное время в посткризисное время
Крапин Александргенеральный директор
аналитического агентства RWAY
В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом:
Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов
субъектами рынка
На основании этого определения, построена наша модель рынка
Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка:
– субъектов (участников, игроков) рынка,– объектов рынка,– «правил игры» на рынке.
Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка
Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем:
- управляющей подсистемы;– производственной подсистемы;– подсистемы оказания услуг.
Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории:
• Сильных игроков рынка• Остальных участников рынка
В свою очередь сильных игроков рынка
целесообразно делить на следующие категории:• Сильные игроки рынка федерального уровня• Сильные игроки рынка субфедерального уровня• Сильные игроки рынка муниципального уровня
Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации.
В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка.
Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем:
• Либерализация «правил игры» на рынке• Социализация «правил игры» на рынке
Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке.
Основные «инструменты», используемые властью для
регулирования рынка:
• Налоговая система• Кредитно-денежная и финансовая система• Таможенная система
Что такое кризис?Что такое кризис?
С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка
Основной причиной кризиса является сокращение денег в деловом обороте рынка
Основные причины кризиса в миреОсновные причины кризиса в мире
• Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса.
С помощью кризиса сильные игроки рынка имеют С помощью кризиса сильные игроки рынка имеют возможность приобретать интересующие их возможность приобретать интересующие их
активы, а также снимать накопившиеся активы, а также снимать накопившиеся социально-экономические обязательствасоциально-экономические обязательства
Ежегодный прирост объема денежной массы в России (М2)
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
Про
цент
ы
Негативное и позитивное воздействие Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимостикризиса на рынок недвижимости
• Основные негативные факторы кризиса - ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса, сокращение числа профессиональных участников рынка
• Основные позитивные факторы кризиса - приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса
Что такое Что такое справедливая цена справедливая цена
на рынке?на рынке?
• стоимость единицы жилья равна среднемедианным доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов
• 100 арендных платежей принимают в качестве справедливой цены на рынке за единицу жилья
Виды Виды аналитиков рынка аналитиков рынка
недвижимостинедвижимости
• аналитики рынка В2В и их основные задачи
• аналитики рынка B2C и их основные задачи
Среднестатистическая Среднестатистическая продолжительность кризисапродолжительность кризиса
• Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет
• Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (отмена обеспечения доллара золотом).
Основные тенденции на рынке Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный периоднедвижимости в кризисный период
• Снижение цен• Снижение деловой активности• Увеличение числа предложений на рынке• Сокращение числа профессиональных участников
рынка• Повышение уровня вакантных площадей
Перспективы Перспективы развития рынка недвижимости развития рынка недвижимости
в 2009-2010 годахв 2009-2010 годах• Снижение объемов строительства жилья до 52-53 и 35-40 млн.
кв. метров соответственно• Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь
2008)• Снижение деловой активности минимум на 10-15% в год• Увеличение числа предложений на рынке (соотношение
покупателей и продавцов 1:15)• Сокращение числа профессиональных участников рынка – до
50-60%• Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%
Перспективы Перспективы развития рынка недвижимости в посткризисный периодразвития рынка недвижимости в посткризисный период
• Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов
• Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных значений (сентябрь 2008)
• Деловая активность возрастет в 2-3 раза• Начнется быстрое восстановление объемов нового строительства
жилья• Стоимость ипотечного кредита снизиться до 6-8%• Время согласований существенно (в разы) уменьшится• Стоимость услуг естественных монополистов для застройщиков
снизиться• В большинстве регионов кадастровая стоимость земель будет
составлять порядка 20-25% от полной себестоимости строительства жилья
По состоянию на август 2009 года:
• В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр,
• в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум на 11%.
• Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные федеральной властью значения.
• К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся регионы двух российских столиц.
Основные индикаторы «ценового дна» на рынке жилья:
• Существенное увеличение числа заключаемых сделок (в разы)
• Близость цен предложений к уровню справедливой цены (максимум 1,5 ее значения)
Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются:
• информационная «прозрачность», • понятные и безопасные юридические схемы заключения
сделок,• стабильность «правил игры».
Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев.
То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.
Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками
других стран мира?
• общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости
• налога на перепродажи• существенного (примерно на порядок) сокращения сроков
согласования ИРД• защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь –
обязательное страхование договоров)• иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки
(стройсберкассы, массовости жилищных накопительных кооперативов)
Благодарю за внимание!Благодарю за внимание!Вопросы?Вопросы?
Контакты: Крапин Александр,Крапин Александр,
генеральный директоргенеральный директорАналитического агентства RWAYАналитического агентства RWAY
+7 (495) [email protected]