22

ОТ РЕДАКТОРА

«Зенит-арена» — это точно не про вас?

Давайте посмотрим на близком к тематике нашего журнала примере. Заказчик размещает тендер

на подготовку территории к строительству. И, разумеется, желает максимально сэкономить, поэтому в отборе предложений смотрит исключительно на предлагаемую подрядчиками цену.

Нет, формально на опыт смотрят тоже. Но выполненный контракт не является, к сожалению, 100% гарантией опыта, как, впрочем, и благодарственные письма. А что является такой гарантией? Частично деловая репутация — отсутствие «в шлейфе» у подрядчика производственных ошибок и нарушений. Но, по факту, единственное, что может дать вам гарантию того, что вас не обманут — это четкое понимание того, как вообще образуется цена того или иного предложения.

Не бойтесь задавать неудобные вопросы: «Если подрядчик скидывает цену на 80% от предложенного, то на чем он сэкономит?». Или, по-вашему, он

настолько альтруистичен, что будет работать себе в убыток? Гарантирую, что нет. Напротив, чем больше снижается цена, тем больше активизируются «слабоумие и отвага», а точнее, «жадность и смекалка». И в то время, пока вы радуетесь, как сильно сэкономили, фокусник достал из шляпы красивого белого кролика, показал его залу, а потом убрал обратно, не сообщив никому, что кролик хромой, больной и покрашенный в белый цвет промышленной краской. А в это время помощник фокусника обчистил ваши карманы. Вот такая история про экономию.

«Вас обманули, это не мексиканский тушкан, это шанхайский барс», как говорил Остап Бендер. В лучших традициях подрядчик скажет вам, что вывозит отходы в положенном порядке на полигон, а сам сожжет их в ближайшем лесу или утопит в ближайшей реке. А потом это обязательно всплывет, и отвечать за это будете вы. Или он возьмет более дешевую, но менее подходящую для вашего объекта технику и обрушит совершенно не то, что нужно. И кто будет отвечать? Угадайте…

Подрядчик говорит вам, что работает с собственной, не арендованной техникой. Хорошо, а спросили ли вы его о расходах на эксплуатацию техники? Знаете ли вы, какая квалификация у операторов, которые сядут за руль? Вы в принципе представляете себе, что будет происходить на вашем объекте за эти деньги? Вы можете сказать, что ваш проект — исключение из правил и кролик, которого показывают именно вам, совершенно здоров?

Начать думать о таких вещах сложно. Начать задавать нужные вопросы и логически обдумывать ценовые предложения еще сложнее. Но без этого ваш собственный проект становится рулеткой, в которой вы поставили все на «зэро», а колесо крутит ветер. Готовы рискнуть?

Только ленивый не слышал про гигантское

превышение бюджета и скандалы с

разворовыванием средств на «Зенит-

арене» и на многих-многих других

объектах по всей России. Каждый из нас

презрительно морщит нос, в очередной

раз слыша такие истории, и думает про

себя «Ну как же можно так бесстыдно

воровать». А ведь на самом деле на

большинстве проектов происходит то же

самое. Все дело только в масштабе.

3

СОДЕРЖАНИЕ

ЕКАТЕРИНА ИВАНОВАглавный редактор

БОРИС СЫЧЕВдиректор по сертификации и аналитическим проектам Ассоциации индустриальных парков

ДМИТРИЙ ГВОЗДЕВ выпускающий редактор

ЛЮБОВЬ БЕССОНОВАкорректор

ИГОРЬ ЛОГВИНдизайн, верстка

АЛИНА ВАГАПОВАдизайн обложки

РЕДАКЦИОННАЯ КОЛЛЕГИЯ:

pr@raz-max.com

ОБОЗРЕВАТЕЛИ:

ЕЛИЗАВЕТА ЧЕЧЕВИЦА

ДАРЬЯ ШАТАЛОВА

АННА ЧИГИРЬ

ГОСТЬ НОМЕРА:

ПО ВОПРОСАМ РЕКЛАМЫ И ПОДПИСКИ:

СОДЕРЖАНИЕ:ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ: Заселить олимпийское наследие РОССИЙСКИЙ ОПЫТ: Редевелопмент «в Зените» ТРЕНДЫ: Городской PR ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: Молодо-зелено ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: Промышленный дворец ГОСТЬ НОМЕРА: Есть куда расти ЭКОНОМИЯ: Потратить нельзя сэкономить ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО: Законодательство в сфере редевелопмента ВОССОЗДАВАЯ СТАРОЕ: Оживляя историю ФОРМАТЫ: Редевелопмент промтерриторий под офисы ФОРМАТЫ: «Золотые» московские «хрущевки» ПЕРЕРАБОТАНО: Логистика рынка рециклинга ТЕХСЕГМЕНТ: Экскаватор-швейцарский нож ДЕМОНАЖ: Пан или провал ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА: Московский кристалл ПРЯМАЯ РЕЧЬ: Эволюция саморазрушения? ДЕСТРУКЦИЯ; Искусство разрушения ИНВЕСТИЦИИ ТОП строящихся инфраструктурных проектов России;

4

6

10

12

16

18

20

23

24

27

28

36

30

38

32

40

34

42

44

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Заселить олимпийское наследие

Сегодня в рубрике «Зарубежный опыт»

мы расскажем о масштабном проекте

редевелопмента выставочного комплекса

«Эрлс-Корт», выполненном британской

компанией Ketlbray. На месте старого

здания уже начал строиться масштабный

жилой комплекс на 8 тыс. квартир с

развитой социальной инфраструктурой

от девелопера Capital & Counties, более

известного как Capco.

Т е, кто был в Лондоне, знают, что квартал Эрлс-Корт славится историческими (и баснословно дорогими) домами эпохи королей Георгов, а также большим

количеством различных ресторанов и арт-площадок, что делает этот район в значительной степени центром притяжения. Долгое время не последнее место в квартале занимал одноименный выставочный центр.

История выставочного и спортивного центра «Эрлс-Корт» началась в 1887 году. В начале своего существования знаменитый выставочный центр был фермерским двором, примыкавшим к усадьбе Эрлс-корт. В те времена этот район Лондона был не слишком оживленным. Однако с прокладки железнодорожных путей и открытия первых станций метрополитена квартал было решено превратить в центр притяжения и построить с этой целью большой выставочный центр.

5

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Современный комплекс, построенный в стиле арт-модерн, стал самым большим спортивным сооружением в центральном Лондоне. Строительство комплекса по проекту архитектора К. Говарда Крена заняло 2 года (проект был сдан в 1937 году), существенно перешагнуло заявленную смету на строительство и обошлось в 1,5 млн фунтов стерлингов (да, такое бывает не только у нас). Первым событием, которое состоялось в новом комплексе, стала Британская кондитерская выставка. За время своего существования выставочный комплекс площадью 40 тыс. м2 на двух уровнях принял ряд культурных событий (выставок, музыкальных и кинопремий), а также соревнования Олимпийских игр 1984 и 2012 годов. На время спортивных соревнований комплекс мог вместить более 19 тыс. зрителей.

В 1991 году зал был достроен в связи с необходимостью увеличения выставочной площади. Строительство нового просторного зала без колонн площадью 17 м2, соединенного с первым корпусом, обошлось в 100 миллионов фунтов стерлингов. Зал был открыт принцессой Дианой 17 октября 1991 года для мотовыставки.

НОВОЕ НАЧАЛОСобственник территории Capital & Counties

отстаивал идею демонтажа выставочного центра для строительства жилого комплекса с 2010 года. Идея застройки встретила сильное противодействие местных жителей и инициативных групп. Ряд видных британских политиков и членов парламентской ассамблеи отстаивали необходимость сохранения выставочного комплекса как источника поступлений в бюджет. Однако к 2013 году старания девелопера все-таки увенчались успехом, и в 2014 году лидер британского рынка (№2 в топ-100 крупнейших компаний мира) — компания Ketlbray — приступила к работам по демонтажу. Работы должны были занять 18 месяцев и продолжаться вплоть до лета 2016 года. Однако проект затянулся, и его завершение планируется только в конце 2017 года.

Начавшись с противодействия общественности и ряда политиков, проект реализовывался под пристальным вниманием со стороны властных структур. Так, в 2015 году Ketlbray пришлось отстаивать перед лондонской ассамблеей безопасность проведения работ для окружающих, так как утверждалось, что проводимые работы приводят к волнам асбестовой пыли и загрязняют атмосферу. Однако конкретных обвинений Ketlbray предъявлено не было, и, если мы внимательно посмотрим на многочисленные видео процесса демонтажа, то в

каждом кадре увидим действие систем пылеподавления и высокий уровень охраны труда на площадке.

Первым этапом сноса комплекса стал ювелирный демонтаж 900-тонного стального моста, протянутого над находящейся рядом с комплексом железной дорогой. Далее одной из наиболее сложных операций демонтажа масштабного строения стало понижение крыши общим весом 1,3 тыс. тонн, длиной 126 метров и шириной 75 метров. По заявлениям подрядчика, проектирование этой части проекта заняло около 4 лет. Учитывая, что разрешение на демонтаж было получено только в 2013 году после трех лет споров, можно предположить, что девелопер и подрядчик были заранее очень уверены в успехе лоббирования нового строительства и не стали терять время. И оказались правы.

В демонтажной истории Великобритании этот проект оказался первым, в котором тяжелая стальная конструкция была понижена до высоты 25 метров для дальнейшего демонтажа на уровне земли. После понижения высоты крыши в течение 6 месяцев были снесены железобетонные рамы опоры крыши и стен. 99% материала демонтажа были пущены на вторичную переработку.

Отдельного внимания заслуживает занятая в проекте техника. На проекте работало около 32 единиц техники, включая крупнейший строительный кран в Лондоне, способный поднимать 4,5 тыс. тонн. Кран высотой в 120 метров начал работу с удаления бетонных балок выставочного центра, которые весят от 80 до 1500 тонн. Использование одного из самых больших в мире кранов позволило существенно сократить затянувшийся срок реализации проекта.

На месте выставочного комплекса к 2019 году появится жилой комплекс с социальной и коммерческой инфраструктурой, а также большим парком.

66

РОССИЙСКИЙ ОПЫТ

Редевелопмент«в Зените»

Сегодня в традиционной рубрике «Редевелопмент „с нуля“» самая скандальная стройка

Петербурга за всю его 300-летнюю историю: достроенная-таки к Чемпионату мира по

футболу 2018 «Зенит-Арена». Сроки сдачи этого строения переносились больше 15 раз,

его бюджет возрос с 6,7 млрд рублей до 50 миллиардов. Менялись подрядчики, и даже

название объекта не радовало постоянством. А, тем временем, подготовка территории

под строительство была произведена еще в 2006 году и, похоже, стала единственным

этапом этой грандиозной футбольной стройки, прошедшей без «красной карточки».

7

РОССИЙСКИЙ ОПЫТ

Строительство стадиона имени Кирова велось на протяжении 18 лет — с 1932 по 1950 год. Казалось бы, с «Зенит-Ареной» справились

значительно быстрее. Но, посмотрев на даты, мы легко догадаемся о причинах задержки строительства — Великая Отечественная война и блокада Ленинграда. Строительство одного из самых больших стадионов мира было возобновлено уже в 1945 году и велось во многом силами морских и пехотных войск Красной Армии.

Велось строительство основательно. Для возведения трибун был насыпан большой кольцевой холм высотой 8 метров. Будущие трибуны были покрыты бетоном в виде ступеней, на которых изначально были скамьи, они стояли до 1980 года. Когда начали возводить валы, на восточной трибуне от места будущих беговых дорожек до наружной части по земле проложили два бетонных тоннеля в виде широких труб диаметром 7 метров. Их ширина позволяла проезжать на стадион строительной технике. По мере строительства эти два проезда в виде «тоннелей» оказались под трибунами. В дальнейшем эти проезды под трибунами служили для въезда грузовиков (для технических потребностей), пожарных машин и т. д. Стадион являлся памятником архитектуры первой половины XX века, был включен в перечень памятников истории и культуры федерального значения.

Автором нового проекта строительства является японский архитектор Кисё Курокава. Официально старт строительства стадиона на Крестовском острове объявили в 2006 году при губернаторе Валентине Матвиенко. Но первые подвижки в строительстве начались лишь в 2008 году, когда финская компания Rautaruukki получила заказ на 100 миллионов евро на стадион вместимостью 60 тысяч к весне 2009 года. Уже к апрелю 2008 года президент «Зенита» Александр Дюков заявил: проект надо согласовать с Главгосэкспертизой, что приведет к удорожанию. В итоге строительство стоимостью 6,7 млрд рублей (250 млн долларов) должно было осуществляться за счет средств «Газпрома». Однако вскоре строительство перенесли в «карман» городского бюджета, из которого оно должно было прихватить уже 14 млрд рублей. А срок сдачи, в свою очередь, сдвинули на 2010 год.

Но к 2010 году успели сделать лишь свайное поле и начало трибуны. Комитет по строительству стадиона заявил, что запланированных средств не хватит, и увеличил смету на миллиард рублей, а срок — до середины 2011 года. В январе 2011 года вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов сказал, что Смольный заново все пересчитал и придется увеличить смету примерно вдвое. Сроки сдачи тоже подвинули на полгода. К концу 2011 года цена строительства выросла еще на семь миллиардов рублей, а болельщиков попросили подождать еще годик.

В апреле 2012 года глава проектно-строительной компании «Трансстрой» Игорь Панкин заявил: если не вложить дополнительно 200 миллионов долларов, строительство не завершится. А потом и вовсе возникла общая сумма строительства: 44 млрд рублей. Однако такую смету город не принял.

В ноябре 2013-го было решено, что достраивать арену будет все же компания «Трансстрой». Чтобы, наконец, сдать поле в эксплуатацию, нужно дополнительно 12,49 миллиарда рублей. В итоге стоимость строительства составила 35 млрд рублей. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко и его зам по строительству Марат

Оганесян в один голос заявили: смета пересматриваться больше не будет — эта сумма может лишь уменьшиться, но никак не вырасти. При этом, по данным СМИ, окончательная стоимость строительства стадиона составила около 47 миллиардов рублей. Как и когда окупится эта сумма – большой вопрос. Нельзя не согласиться с президентом РФ Владимиром Путиным, который отметил, что история со стадионом «печальная».

По информации газеты «Ведомости», строительство всех стадионов к чемпионату мира-2018 обойдется России в 3,82 млрд долларов. Полностью на частные деньги будет возведена только одна арена — московского «Спартака». Стоимость стадиона «Зенита» — треть суммы, которая будет потрачена на постройку остальных четырнадцати.

Неожиданно о хорошем: опыт подготовки территории продаж

Данный проект не войдет в топ-5 наиболее крупных в Санкт-Петербурге по общестроительному объему, однако, безусловно, займет почетное место в перечне наиболее интересных. В России это был первый проект демонтажа крупного спортивного стадиона. Тем более настолько знакового, окутанного историями, легендами и страшными сказками про то, что в земляных валах похоронены погибшие в блокадные годы ленинградцы (забегая вперед, скажем, что последнее оказалось неправдой).

Здание имело достаточно сложный конструктив — для его сноса необходимо было произвести полную разборку земляного вала и демонтировать многометровые бетонные основания мачт освещения. Весь фундамент был залит бетоном — в свое время это делалось для того, чтобы избежать проблемы мягких грунтов.

При этом достоверных данных о том, что именно специалисты по демонтажу найдут на объекте, не было.

Например, согласно проекту, было известно, что опоры осветительных мачт имели глубину 18 метров. И это оказалось верным. Но также по проекту было указано, что под каждой мачтой вбито по 40 свай, а на деле их оказалось по 280. И таких сюрпризов оказалось достаточно.

88

«Ваш ребенок слишком быстро собирает все конструкторы? Не знаете, чем занять его надолго? Тогда подарите ему лего «Зенит-Арена». Вам не удастся собрать арену с первого, со второго и даже с третьего раза! Более того, детали постоянно придется докупать! К набору прилагается фигурка Мутко, от которой вы просто не сможете избавиться! Лего «Зенит-Арена»: и даже ваш ребенок поймет, что такое бесполезная трата денег». Скетч телеканала 2*2 «Продолжая тему петербургского юмора, отмечу, что к заморозке строительства „Зенит-Арены“ я непричастен», — всероссийский Дед Мороз

Новости со строительства «Зенит-Арены». Штукатур Фарход перешел в бригаду маляров. Сумма трансфера составила 30 млн рублей (@ pikabu)

2012 год передает дела 2013-му: «Тааак, стадион «Зенит-Арена». Тут все просто – подрядчика меняешь, пару миллиардов накидываешь и передаешь 2014-му». Команда КВН «Триод и Диод», Смоленск.

Будь как «Зенит-Арена» — никогда не сдавайся!

Редакция «Редевелопмента» сделала

небольшую подборку шуток, на которые

юмористов вдохновила знаменитая

стройка.

*Внимание — публикация платная, гонорар идет в счет

установки позолоченных туалетов на стадионе!

В мире для таких объектов в тот период уже применялась технология направленного взрыва, однако специалисты «Ассоциации по сносу зданий» (в н.в. «Размах»), производившей демонтажные работы, применить данную технологию не могли в связи с тем, что стадион находится в зоне относительно плотной городской застройки. Поэтому для демонтажа стадиона была применена технология «Тихого взрыва». При использовании данной методики разрушение происходит за счет объемного увеличения в процессе гидратации материала.

Смесь представляет собой пылящий, негорючий, взрывобезопасный порошок, обладающий щелочными свойствами. При смешивании смеси с водой образуется суспензия, которая, будучи залита в частично или полностью замкнутую полость (например, шпур) в каком-либо объекте, постепенно, в результате реакции гидратации порошка, твердеет и увеличивается при этом

в объеме. Увеличение объема сопровождается развитием давления на стенки шпур. При этом в теле разрушаемого объекта развиваются напряжения, значения которых могут превышать его предельную прочность при растяжении, что и приводит к разрушению объекта. Также применялась швейцарско-австрийская система разрыва бетона Tyrolit Hydrostress. В целом для реализации проекта компании пришлось пополнить свой парк техники на общую сумму 800 тыс. долларов.

За полтора месяца специалисты «Ассоциации» демонтировали трибуны, ограждающие конструкции и опоры мачт. В итоге на стадионе им. Кирова скопилось 30 тыс. кубометров бетона, который в дальнейшем был переработан. В связи с тем, что время реализации проекта было лимитировано, для оперативного осуществления работ по вывозу остатков старого сооружения была разработана сложнейшая логистическая схема, потребовавшая непрерывной работы 200 грузовиков.

РОССИЙСКИЙ ОПЫТ

9

1010

ТРЕНДЫ

Городской PR Как театр начинается с вешалки, так и имидж страны начинается с репутации отдельных городов

Не так давно повестка мэров российских городов состояла только

в выполнении градостроительных и социальных обязательств.

Урбанистическая мысль лежала в плоскости выполнения задач,

непосредственно связанных с жизнедеятельностью городов.

Брендинг городов носил эпизодический и несистемный характер,

больше напоминающий попытку создать визуальную часть

бренда, тем самым «красивой оберткой» решить все вопросы.

О перспективах создания брендов для российских городов

«Редевелопменту» рассказала Виктория Рожок, директор по маркетингу и PR

компании RD Construction,  эксперт в области стратегического маркетинга и брендинга

территорий.

11

Брендинг городов вчераЕдиничные попытки создать бренды для

российских городов были приурочены в основном к юбилейным или памятным датам, в фокусе подобных проектов была только разработка нового логотипа. В большинстве своем подобные задачи решались при помощи народных конкурсов, а не профессиональных команд. Поскольку такие логотипы разрабатывались на некую заданную заранее (а не выработанную после исследований и работы с жителями) тему, то результат был соответствующий – его не было. Кроме визуальных решений, в такие проекты не было вложено стратегических смыслов, многие разработки брендов российских городов становились недееспособными сразу после внедрения, а их коммуникационная стратегия и, как следствие, эффект от брендинга приравнивались к нулю. Урбанистических проектов международного уровня в России не существовало. Брендинг сегодня

Ситуация меняется достаточно стремительно. Вместо одного известного на всю страну «Парка Горького» стали рекультивировать парки в каждом крупном городе, вместо одной набережной в планах развития и брендинга городов — реконструкции набережных в каждом крупном городе.

Изменения заметны прежде всего в распределении бюджетных средств. Буквально 5 лет назад было сложно представить, что объем средств на формирование объектов «легкой инфраструктуры» увеличится в несколько раз. Сегодня развитие общественных пространств, благоустройство улиц и понятная городская навигация — важные задачи, над которыми работает бизнес и общество.

Российские города стали открытыми и доступными, непростую роль в коммуникации между городом и его жителями взяли на себя информационные технологии и интернет. У городов появились собственные сайты, мобильные приложения и социальные сети. Так, в Москве был запущен проект «Активный гражданин» — платформа для выстраивания коммуникаций с городом и понимания реальных нужд населения.

Позитивные изменения видны. Но достаточно ли этого?

Что дальше?Мировые тенденции показывают нам следующее:

глобализация и конкурентная борьба на международном уровне, с которыми столкнулись крупные компании и бренды, также коснулись городов. По законам продвижения бизнеса и борьбы между компаниями, городам и территориям приходится вступать в конкурентную борьбу с другими городами со всего мира, применяя все известные инструменты маркетинга.

В России ситуация обострена тем, что бюджетных средств почти нет. Возникает вопрос: что дальше?

И тут возможен только один ответ. Наступает время специалистов, которые могут развивать территории без финансовой поддержки государства. Городам нужны не дизайнеры логотипов, но профессионалы, которые запустят глубинные процессы изнутри, объединят жителей, сообщества, бизнес и государство. Только такой подход даст российским городам новый импульс и шанс, наконец, стать той самой средой обитания, которую выбирает для себя современный человек.

А есть ли примеры? Новые инициативы. Вязьма

Я знаю достаточно много профессионалов, которые готовы развивать территорию, если у нее есть бюджет. Но на вопрос, как нужно развивать территорию, не прибегая к помощи государства, только предстоит ответить.

На данный момент совместно с «Институтом территориального развития», известным специалистом

по брендингу территорий Андреем Стась мы запустили пилотный проект по развитию города Вязьмы — маленького городка Смоленской области.

Многочисленные проблемы Вязьмы схожи с проблемами других небольших российских городов. Симптоматика болезни похожа, но «лечить» придется по-разному, так как нет единого решения для территорий. Особенно заметна попытка решить вопросы развития за счет туризма. А нужно начинать с решения вопросов жителей. С создания связи горожан, бизнеса и государства.

Буквально недавно на выставке «Интертур» состоялось подписание соглашения с главой муниципального образования г. Вязьмы, в рамках которого мы будем развивать город. Поскольку подобный проект уникален для нашей страны, мы планируем сделать его интересным кейсом не только на локальном и федеральном уровнях, но и привлечь внимание международного сообщества к путям решения проблем малых городов.

У нас есть точное понимание, что нужно и можно сделать, чтобы дать городу импульс. Собственным примером мы рассчитываем на переворот в сознании и специалистов, и сити-менеджеров. А результат, который получим, будем в дальнейшем применять широко по всей стране.

Примечание редакции: о развитии проекта читайте в следующих выпусках журнала «Редевелопмент»

ТРЕНДЫ

1212

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Сады на крыше — не новость. Тысячелетиями во многих странах мира люди использовали натуральное сырье для кровли — от дерна и

соломы до тростника и пальмовых листьев. Но серьезно о создании высокотехнологичных зеленых кровель начали говорить лишь с 70-х годов прошлого века в Германии, где проходили многочисленные исследования и научные испытания материалов, субстратов и растений. Так постепенно стала вырисовываться современная концепция озелененных кровель. Идея перелетела океаны и распространилась в Северной и Южной Америках и в Японии.

В данный момент оценивать рынок зеленого строительства в России по сравнению с мировыми показателями не то что некорректно, а даже сложно по причине определенных несовпадений в терминологии. Зеленое строительство в большинстве стран Запада

В своей авторской колонке Илья

Мочалов, ландшафтный дизайнер и

генеральный директор «Мочалов и

партнеры», рассуждает о прямом значении

словосочетания «городские джунгли»

и о том, как городские леса участвуют в

редевелопменте территорий.

Молодо-зеленоКак развивается в России молодая отрасль ландшафтного дизайна в строительстве и редевелопменте

13

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

и Востока — это комплексный подход к применению различных технологий: энергосбережение, крышное озеленение, работа с водостоками. У нас же на зеленое строительство смотрят как-то однобоко. Скажем, применены какие-либо энергосберегающие материалы? Да? Значит, это зеленое строительство.

Второе большое различие — это то, что препятствием на пути зеленого строительства в России является отсутствие или недостаточная разработанность нормативно-правовой базы. Не хватает понимания, начиная с отсутствия терминов — а что такое зеленое строительство, что такое инновации и т.д. Сейчас создан Технический комитет по стандартизации «Зеленые» технологии среды жизнедеятельности и «зеленая» инновационная продукция (ТК 366), который взял на себя смелость разработать понятийный аппарат и терминологию в сфере «зеленых» технологий.

Также препятствием является отсутствие осознанного девелопмента, который бы не только слышал где-то слова «зеленое» строительство, но и понимал, что за этим стоит комплексный подход: командное проектирование, грамотное строительство, жизненный цикл здания, и принимал в соответствии с этим решения по бюджетированию всего процесса.

ПОЧЕМУ ЗЕЛЕНЫЕ КРЫШИ — ЭТО ВЫГОДНО? Экономические преимущества:

1. Экономия на ремонте за счет увеличения срока службы гидроизоляционного покрытия до 40–50 лет;

2. Экономия за счет снижения теплопотерь. Система позволяет экономить эквивалент стоимости нефтепродуктов до 2 л/кв. м в год;

3. Экономия за счет снижения количества ливневого стока. Система позволяет уменьшить до 70% и более водосток с крыши. Зеленая крыша задерживает, сокращает и даже очищает ливневый поток. Все это напоминает гигантскую губку на крыше. Водопроницаемая и пористая структура субстрата озелененных крыш абсорбирует и задерживает воду, позволяя большей ее части удерживаться в пористой структуре субстрата, а также испаряться при минимальном сбросе дренированной воды в систему ливнестоков.

4. Экономия за счет создания крышного озеленения девелопером в качестве системы компенсационного озеленения. Экологическая польза:

1. Шумопоглощение.Создание экосистем для поселения и жизни сообществ

растений и животных.2. Улучшение микроклимата и поглощение пыли.Использование вторсырья при производстве

дренажных систем и субстратов.3. Снижение теплового эффекта — вечного спутника

и серьезнейшей проблемы мегаполисов. Открытые черные крыши значительно увеличивают температуру окружающего воздушного пространства, направляя массы разогретого воздуха вверх. Растения, как известно, не только нейтрализуют это явление, но и способствуют снижению температуры воздуха внутри здания, очищают окружающий воздух, создавая замечательную среду обитания другим растениям, птицам и насекомым.

4. Инструмент адаптации к изменениям климата.При редевелопменте бывших промышленных зон

важно понять возможность развития этой территории в будущем. И с этой точки зрения методики и приемы ландшафтной архитектуры могут дать значительное конкурентное преимущество. Потому что при

проектировании, например, того же парка Дуйсбург-Норд в Германии или при проектировании всемирно известного парка Хай-Лайн в Нью-Йорке бывшие промышленные территории и транспортные коммуникации были сохранены. Как и сохранен дух места. И это стало конкурентным преимуществом для развития этих территорий в целом. Более того, в данном случае ландшафтное проектирование дало новый импульс для развития территорий, прилегающих к тому же парку Дуйсбург-Норд

или к Хай-Лайн. Любое внедрение нового качества жизни за счет проектов ландшафтной архитектуры позволяет возродить эту территорию по-новому.

Конечно, при этом решаются и экологические проблемы: ведь идет выемка и замена грунта, если он отравлен. Но мне кажется, что достоинством любой такой территории при редевелопменте должен стать экологизированный подход к проектированию – когда рассматривается водный цикл, рассматривается биоразнообразие; в природу возвращаются краснокнижные флора и фауна, утраченные растения,

Простое интенсивное озеленение — это совокупность травянистых и небольших древесных кустарниковых растений на невысоком слое субстрата. Диапазон возможностей для ландшафтных архитекторов здесь не так широк, как при интенсивном озеленении. Для этого типа озеленения используются растения, не требующие большого объема субстрата, постоянного полива и подкормки. Этот тип озеленения дешевле, чем интенсивный сад на крыше.

1414

птицы, животные и насекомые. Используются не рулонные газоны, а луговые или степные растительные сообщества. То есть использование комплексного экологического подхода при редевелопменте промышленных зон. СОВРЕМЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ ОЗЕЛЕНЕНИЯ

В зависимости от функционального назначения, желаемого эстетического результата, весовых нагрузок на кровлю и методов строительства озеленение крыш подразделяется на три основных типа:

При экстенсивном озеленении кровля является, по сути, не эксплуатируемой, и доступ людей туда весьма ограничен — лишь в целях эксплуатации и ухода 1–2 раза в год посещается специалистами. Для этого типа озеленения отбирают растения, приспособленные к экстремальным условиям крыш, обладающие высокой регенеративной способностью и способные расти без искусственного полива. Обычно это мхи, суккуленты, злаковые и травянистые виды местной флоры. Со временем такие насаждения могут претерпевать естественные изменения, включая занесение извне новых видов растений, которые могут значительно увеличить общий объем растительности на участке. Данный тип озеленения считается самым недорогим и простым по исполнению и уходу.

Создание полноценных садов на крышах предполагает интенсивное озеленение, при котором применяется разнообразный ассортимент декоративных растений. Насаждения можно располагать на одном или на разных уровнях. Широкий спектр возможностей в ландшафтном дизайне позволяет создать объект, который по праву можно назвать парковым сооружением. Сад на крыше с многослойной структурой требует серьезного подхода не только в процессе строительства, но и в отношении ухода, включая регулярный полив и подкормку. Оснащение интенсивного сада автоматической поливочной системой в этом случае обязательно.

Прекрасные замыслы вряд ли можно отнести к разряду легко исполнимых: нарисовать мечту на бумаге среди райских цветов и тенистых деревьев — только начало. Воплощая мечту, будь то крошечный садик на крыше (оазис среди каменных джунглей) или большое рекреационное пространство, следует учитывать ряд важных параметров:

• уклон крыши, • расположение кровельной поверхности, • загрязнение дымовыми газами, • направление воздушных потоков, • нагрузку на отражающие поверхности, • дополнительную гидродинамическую нагрузку, а

также проектные нагрузки.

ВОЗМОЖНОСТИ СОЗДАНИЯ ЗЕЛЕНЫХ КРЫШ НА ОБЪЕКТАХ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА

Компания «Илья Мочалов и партнеры» создала сад на крыше небольшого административного здания в Москве,  на ул. Шереметьевской, д. 34, в 2009 г.

Крыша изначально не была спроектирована как озелененная, более того, она не была построена как эксплуатируемая. Самая обычная гидроизоляция и минимально-возможные дополнительные весовые нагрузки — все это усложнило процесс проектирования и реализации.

«Это был своего рода эксперимент, позволяющий понять, способна ли зеленая кровля самостоятельно выживать в суровых условиях мегаполиса, – рассказывает

И. В. Мочалов. – За семь лет получены убедительные доказательства: зеленая крыша не только выживает – она еще и саморазвивается». В 2009-м была бесснежная зима, потом резко похолодало, но зеленая крыша выжила и через пару месяцев восстановилась. В 2010 г. крыша пережила жару и засуху, смог от пожаров. В 2016 году крыша представляет из себя цветущее устойчивое разнотравье.

При работе нам пришлось исходить из тех условий, технических ограничений, которые позволили сделать минимальный слой субстрата, привнести дополнительные минимальные весовые нагрузки, заменить систему гидроизоляции. Потому что та гидроизоляция, которая была здесь установлена, не учитывала зеленую крышу, которая будет здесь на долгие десятилетия. Мы должны были быть уверены в том, что все материалы, все слагаемые этого «пирога» на крыше, станут слагаемыми успешности долгосрочного проекта. Поэтому гидроизоляция была изменена. Полностью изменился подход к водостокам. Те воронки, которые были в этом здании спроектированы для отвода поверхностного водостока с крыши, по сути стали не используемыми. Потому что до 90% воды поглощается всей конструкцией зеленой крыши, остается на самой крыше и потом медленно испаряется. Это как раз то, о чем мы говорим многим инженерам ВК относительно канализации, которые просят рассчитать количество воды и совершенно не учитывают того факта, что зеленые крыши, как губка, впитывают воду. И на этом можно очень сильно сэкономить.

Была применена многослойная конструкция, состоящая из нескольких обязательных слоев: слой корнезащиты, слой дренажный, где происходит водонакопление и где происходит быстрая отдача воды, в случае ее излишков, когда тает снег или при ливневых дождях. Также слой субстрата, который удовлетворяет многим параметрам: влагоемкость, как губка, вбирающая в себя воду и медленно ее отдающая растениям. То же самое с питательными элементами, этот субстрат действует, как батарейка, сохраняет эти питательные вещества. Минимум органики. В основном это не органическая составляющая: субстрат, для того чтобы не заиливались все эти специальные слои, негорючесть его, и чтобы не сильно выветривалось.

Кстати сказать, мы поэкспериментировали и испытали разные отечественные материалы, которые можно было

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

15

бы применить в качестве возможности использования для субстрата крышного озеленения. Поскольку в Германии есть готовые марки, а у нас, в общем, с субстратами все не так просто. Поэтому мы проверили, например, перлит в качестве такого материала. На мой взгляд, не самый удачный материал. Поскольку он легкий, он очень быстро высыхает и выветривается, и он не держит влагу. И по итогам мы его не рекомендовали к использованию для крышного озеленения.

Еще очень многие пытаются использовать торф, что совершенно не приемлемо на крыше. Поскольку торф является горючеопасным материалом, быстро пересыхает, легко выветривается. Два материала, которые мы могли бы рекомендовать: это субстрат на основе дробленого керамзита, а второй — материал на основе цеолита. Это природный минерал, который действует, как природная батарейка. Но он показал себя по прошествии этих лет менее успешным, чем субстрат на основе дробленого керамзита.

Что касается растений, то поскольку крыша не эксплуатируемая, то многие из растений, к сожалению, не пережили нескольких засушливых и снежных периодов. Поэтому растительное сообщество у нас поменялось в сравнении с тем, что изначально было высажено.На крыше были посажены растения, не требующие постоянного ухода: очитки (седумы), тысячелистник, декоративный лук, гвоздика-травянка, шалфей, манжетка, древогубец и злаки в ассортименте. Спустя несколько лет на крыше появились растения и деревья, семена которых занесли птицы: одуванчик, ромашка лекарственная, коровяк. На крыше также поселился вяз, которого в Москве остались совсем единицы из-за голландской болезни ильмовых. 

Еще с точки зрения технологии, поскольку крыша не является эксплуатируемой, мы не применяли никакого

парапетного ограждения. Но при любой эксплуатируемой кровле нужно устанавливать защитное парапетное ограждение.

Современные технологии позволяют создавать на крыше любого типа ландшафтный объект, будь то ковер из седумов, зеленый луг, альпинарий или полноценный сад. Используя зарубежный и отечественный опыт озеленения кровель и большое разнообразие возможностей, зная виды растений, особенности и условия их произрастания на изолированном субстрате, формы растительного покрова, можно создать красивый ландшафт, который не просто изменит вид обычной крыши, но и улучшит экологическую среду обитания человека в современном мегаполисе.

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

1616

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Промышленный дворец

С 1973 года испанский архитектор Рикардо Бофилл работает над тем, чтобы создать

из заброшенного цементного завода XIX века в пригороде Барселоны свой

собственный замок-студию. Подробнее о проекте «La Fabbrica», доказывающем, что

любое пространство может заиграть новыми красками, когда в него вкладывают ум и

энергию, в материале «Редевелопмента».

17

ЗЕЛЕНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Рикардо Бофилл – известный испанский архитектор-постмодернист, автор многих знаковых проектов в Европе. В 1973 году архитектор обнаружил и

выкупил полуразрушенную цементную фабрику с тридцатью силосными башнями, подземными галереями и огромными машинными отделениями. Полуразрушенность имела мистический вид: лестница, ведущая в никуда, мощные железобетонные конструкции, не имеющие назначения, куски железа, висящие в воздухе.

Бофилла привлекли необычные приемы, использованные в архитектуре фабрики. Витиеватость линий, непрактичность элементов и помещений, лестницы и коридоры, ведущие в никуда, диспропорциональность объемов и структурность компонентов. По словам архитектора, основная работа над реконструкцией фабрики заключалась в раскрытии скрытых форм и восстановлении полуразрушенных помещений, при этом оригинальность архитектурного стиля первоначальной постройки сохранялась.

Под опытной рукой именитого архитектора разрушенное здание общей площадью 3 тыс. м2

превратилось в необыкновенный особняк, состоящий из апартаментов хозяина, гостевых комнат, архитектурного бюро, подсобных помещений и прекрасного сада.

Процесс преобразования, как это бывает всегда, начался с разрушения. Бофилл снес все лишнее, чтобы обнажить первоначальные конструкции зданий, очистил территорию от бетона и разбил сад из эвкалиптов, пальм, оливковых деревьев и кипарисов.

Внутренней отделкой здания занималась жена Рикардо Бофилла – дизайнер Марта де Виллалонга. Дизайн «La Fabbrica» уникален – в доме нет двух повторяющихся комнат. Грубые бетонные стены, атриумы, висячие сады и узкие лестничные клетки идеально подошли для работы архитектурной мастерской Taller de Arquitectura. В восьми башнях Бофилл обустроил макетную лабораторию, проектные мастерские, архив, библиотеку и выставочное

пространство, которое из-за огромных размеров и арочных окон назвали «Собор».

Создание уникального проекта продолжается уже 45 лет, и, несмотря на то что он уже подготовлен для жизни и работы, творчество будет продолжаться постоянно, отражая изменения взглядов и вкусов автора проекта и его команды.

Рикардо Бофилл смело утверждает: «Форма и функция не зависят друг от друга. Если архитектурная форма оригинальна, а конструкция качественна, то не имеет никакого значения функциональность постройки. Здание легко может стать как фабрикой, так и жилым домом».

1818

ГОСТЬ НОМЕРА

Какой прирост, согласно статистике АИП, показало количество индустриальных парков в России по итогам прошедшего года? Насколько предсказуема эта статистика?

Прирост составляет порядка 20%. По результатам 2014 года в стране был 101 парк, в 2015 году появилось 120 парков, в 2016 — уже 146. Пока что такая статистика вполне предсказуема: прирост будет колебаться в пределах 15–25%. Если учесть стоимость строительства индустриального парка — порядка 1–2 млрд рублей для 100 га территории — можно сказать, что это немало. 

Как бы Вы оценили спрос инвесторов на создание индустриальных парков? Догоняет ли его текущая динамика?

Ровно половина всех площадей индустриальных парков вакантна. Средняя заполняемость колеблется в районе 50–55%. Может показаться, что площадей достаточно, и новые проекты не стоит начинать строить. На самом деле парков все еще не хватает. Далеко не в каждом регионе есть индустриальные парки, а оснащенность существующих не

всегда подходит под требования инвестора. Вот и получается, что иногда заказчику нечего предложить. Отрасли есть куда расти: необходимо расширять спектр предложения, как по качественным характеристикам, так и географически, чтобы предложение опережало потребности.

Какие специализированные парки сегодня существуют? Какие примеры наиболее яркие? 

Наиболее яркий пример специализированных индустриальных парков — химические. Все площадки базируются на советских площадях, обновляют здания и используют имеющуюся специализированную инфраструктуру.  Вообще, большинство индустриальных парков имеют универсальную специализацию. Компании-резиденты представлены широким спектром отраслей промышленности: автомобилестроение, металлообработка, пищевая промышленность, производство товаров массового потребления, металлургия, строительство. Есть и высокотехнологичные предприятия: фармацевтика, микроэлектроника, нанотехнологическое производство.

Какие факторы, на Ваш взгляд, тормозят или, напротив, ускоряют процесс развития индустриальных парков в России в текущих условиях?

Среди отрицательных факторов можно назвать недостаточное финансирование отрасли. Не везде

территория развита настолько, чтобы туда пришли резиденты. Одно дело создавать индустриальные парки возле Москвы, и совсем другое — в Сибири. Это капиталоемкие проекты, которые не всегда интересны или по силам частному инвестору.

Вторая трудность — инвестиционный климат и экономическая конъюнктура. Здесь нужно говорить о наших способностях привлечь резидентов в Россию и работать с ними. Даже прошлогодний конфликт России с Турцией затормозил развитие индустриальных парков — многим инвесторам пришлось уйти. Но улучшение международных отношений обеспечило приток иностранных компаний.

Какие функции берет на себя АИП в процессе развития индустриальных парков? Планируется ли расширять данный функционал?

У АИП три основных направления по развитию отрасли. Первое направление связано с представлением интересов индустриальных парков в органах федеральной и региональной власти. Второе — создание и поддержка деловой инфраструктуры, предназначенной для поиска резидентов. Мы организуем встречи с представителями различных стран, общаемся с торгово-промышленными палатами, бизнес-ассоциациями, организуем международные и российские мероприятия, бизнес-миссии. Третье направление связано с анализом всех данных и сбором статистики по индустриальным паркам. Мы предоставляем данные министерствам, ведомствам, научным и консалтинговым организациям, которых интересуют достоверные данные по отрасли. 

Мы не просто считаем цифры и помогаем найти площадку для инвестора. Наша организация поддерживает резидентов в поиске партнеров, налаживании кооперации на территории нашей страны. Многие компании готовы реализовать проект в России, но хотят снизить риски, связанные с капитальным строительством, отсутствием отлаженных цепочек поставки и

Есть куда растиФормат индустриальных

парков сегодня является

одной из основных

движущих сил российской

промышленности и,

одновременно с этим,

рынка редевелопмента

территорий. О том, чем

«дышит» и куда движется

отрасль мы поговорили с

Борисом Валентиновичем

Сычевым, директору

по сертификации

и аналитическим

проектам Ассоциации

индустриальных парков.

19

ГОСТЬ НОМЕРА

сбыта продукции. Мы предлагаем эффективное решение, для того чтобы их инвестпроект состоялся уже сейчас. 

Какие проекты – браунфилд или гринфилд – в данный момент являются более экономически эффективными и по какой причине?

Гринфилды — более дорогие и масштабные проекты, чем браунфилды. Разница в том, что в первом случае вы оперируете земельными участками, а во втором — готовыми помещениями, которые зачастую необходимо восстановить. В гринфилдах только 2–3 млрд рублей необходимо сразу же потратить на инженерно-транспортную инфраструктуру.

К браунфилдам уже подведены коммуникации. И такие проекты при правильном планировании могут быть реализованы при меньших затратах. Инвестиции, вложенные в строительство индустриальных парков, на сегодняшний день возвращаются в течение 10 лет. Срок рентабельности браунфилда может быть значительно ниже — от 3 до 6 лет.

Какие требования предъявляются к выбору территории под индустриальный парк?

Как таковых требований не существует. Больше всего на выбор участка влияет экономика проекта. Возводить индустриальный парк где-нибудь в лесу, вдали от населенных пунктов, недальновидно. Гораздо

разумнее строить его неподалеку от крупного города или важной трассы. Чем меньше у вас будет затратная часть на подвод внешней инфраструктуры, тем лучше вы выбрали участок. 

В каком процентном соотношении в проектах развития индустриальных парков участвуют государство и частные компании? Видите ли Вы перспективы изменений в данной области?

Государственные и частные индустриальные парки сегодня представлены в отрасли одинаково: существует 75 частных и 71 государственный проект. В будущем последних станет больше. Это связано с важностью развития промышленной инфраструктуры для страны в целом. Уже сейчас такие проекты стимулируются мерами господдержки.

Правительство региона предоставляет льготы для управляющих компаний и отдельно для резидентов. Обычно регионы снижают ставку по четырем налогам: на прибыль, на недвижимость, на землю и транспорт. На территории особой экономической зоны власти субъекта могут не брать таможенную пошлину при ввозе оборудования и материалов и давать льготу по НДС.

Какой проект из начатых в 2016 году Вы бы выделили как наиболее интересный по формату и перспективный по части инвестиций?

Активно развивается Татарстан.

Здесь популярны муниципальные индустриальные парки — небольшие проекты на 10–20 га, нацеленные на освоение внутренних территорий и развитие местных инвесторов. В короткие сроки этот новый тип парков позволяет обеспечить регион рабочими местами и показывает успешный бюджетный эффект.

Какой зарубежный опыт следовало бы перенять российским проектам?

В России сформирован национальный стандарт для индустриальных парков. Заложенные в него требования отвечают мировым подходам к созданию промышленной инфраструктуры. Однако если мы посмотрим примеры парков в Малайзии, ОАЭ или Сингапуре, то увидим, что наиболее масштабными, успешными и значимыми являются проекты комплексного развития территории. Там промышленность соседствует с деловой и социальной зоной, жильем и рекреацией.

Оцените перспективы решения проблемы моногородов в РФ. Какого прогресса удалось добиться?

Создание индустриальных парков — одно из решений проблемы моногородов. Такие проекты помогают диверсифицировать экономику в регионе. Важно привлечь на эту территорию инвестиции, пытаться развивать другие производства города. Но какого-то простого рецепта я не вижу — это долгий процесс.

2020

Расчет грамотного бюджета проекта начинается с тщательного изучения территории, на которой будет возведено здание. Нам нужно знать есть ли на

объекте инженерные коммуникации. И, что еще важнее - в каком состоянии они находятся. Говоря о развитии территорий, на которых еще в советское время находилось какое-то предприятие, мы не можем забывать о том, что большинство имеющихся на подобных объектах коммуникаций по статистике изношены на 80%. Соответственно, они не смогут удовлетворить потребности современно оборудованного предприятия, а в статье расходов проекта появится еще одна (достаточно объемная) графа. Это с одной стороны. С другой стороны, в России ситуация с исходными данными по той или иной территории порой складывается так, что по факту есть вероятность увидеть не те здания и объекты инфраструктуры, которые отражены в документах, но их совершенно иное количество и функционал.

Тщательные предварительные изыскания помогут до формирования итогового бюджета понять, к примеру: какие санитарно-защитные зоны есть на объекте или вокруг него, с какими обременениями столкнется реализация проекта, в каком состоянии инфраструктура, почва и существующие конструкции. Все это те аспекты, знание которых на ранней стадии поможет снизить затраты итогового проекта.

В крупных городах нет территорий, которые не загрязнены в той или иной степени тяжелыми металлами, нефтепродуктами и другими токсичными веществами. Даже если мы говорим не о промышленной территории, а о пустыре, на котором, как мы точно знаем, никогда не существовало промышленное производство, мы не можем быть уверены в отсутствии накопленных загрязнителей. На участке ранее могла быть организована свалка, и отходы, содержащие ртуть, бензапирен, накопились в почве. Также участок мог подвергаться бомбежкам и обстрелам во времена ВОВ, и в его почве содержатся неразлагающиеся опасные загрязнители. И таких факторов, приводящих к загрязнению городских участков, может быть множество. В среднем при подготовке участка мы сталкиваемся с необходимостью замены грунта минимум на 1,5 метра. А если на территории находилось ОПО, то глубина зараженности грунта может доходить до 8-10 метров.

Комплекс мероприятий по замене загрязненных грунтов объединяется под термином рекультивация, хотя на самом деле направлений в зависимости от сложности работ и степенью загрязнения здесь гораздо больше. Средняя стоимость рекультивации в зависимости от загрязненности составляет 160-600 тыс рублей на 1 ГА. Однако, не смотря на обязательность данного процесса, в нем тоже есть «лазейки», на которых можно сэкономить.

Потратить нельзя сэкономитьГде поставить знак препинания при редевелопменте территорий

Подготовка территории под любой из

типов строительства является сложным

и многоаспектным процессом, в основе

которого лежит, в первую очередь,

грамотное планирование. В данной статье

мы поговорим о том, на какие аспекты

следует обратить внимание и какие

«хитрости» использовать, чтобы Ваш

проект принес максимум прибыли при

минимуме затрат на этапе подготовки.

ЭКОНОМИЯ

21

Так, существенно оптимизировать бюджет позволит строительство подземных помещений (подвальных складских этажей, парковок и тд).

Исключительно на основе комплекса работ по изысканиям модно спланировать работы на объекте, включая мероприятия по классификации и паспортизации отходов, определению их объемов и способов обращения с отходами демонтажа. Зачастую от способа обращения с отходами зависит стоимость затрат на рекультивацию территории после демонтажа, или подготовку территории к новому строительству. Рассчитав на начальной стадии подготовки работ объем и качество образуемых вторичных материалов мы можем заложить в бюджет проекта их использование. По статистике грамотная работа с переработанными строительными отходами может оптимизировать бюджет вплоть до 15-17 %.

Каждый из существующих в данный момент типов редевелопмента территорий помогает инвестору достигать тех или иных целей.

Полный редевелопмент подразумевает полное переразвитие объектов и территории, начиная с изменения целевого назначения участка, согласование нового проекта и заканчивая прокладкой новых инженерных сетей и организацией новых транспортных развязок. В этом варианте используется исключительно земельный участок.

Частичный редевелопмент подразумевает переразвитие промышленных территорий и частично объектов, с модернизацией или частичным обновлением существующих транспортных развязок и инженерных сетей. В этом случае не всегда проводится изменение целевого назначения участка, а зачастую будущий проект проектируется в рамках существующего целевого назначения или с небольшими корректировками. В случае частичного редевелопмента использутся земельный участок и некоторые существующие объекты, которые, как правило, проходят процесс реконструкции или модернизации.

Поверхностный редевелопмент, как правило, в принципе не подразумевает серьезных изменений существующих объектов. Редевелопменту подвергаются либо административные здания завода либо отдельные цеха. В этом случае зачастую не проводится кардинальное изменение транспортных путей и подъездных дорог.

Сохранение только конструктивной системы может принести прибыль порядка 25% от всей стоимости. Однако произойдет это только в том случае, если при

выборе методики развития территории, учтены действительно все факторы. Ниже в таблице представлена средняя оценка различия между полным и частичным демонтажем (необходимо учитывать, что есть индивидуальные особенности проектов, которые в данную схему не впишутся) Итоговый проект должен соответствовать людским и транспортным потокам. Чем ближе к районам городской активности расположен объект, тем больше требований к его классу (и концепции), а значит, тем

более вероятным становится вариант сноса и нового строительства. Посмотрим на примере. Предположим, промышленный объект, обладает такими положительными характеристиками, как высокие потолки, значительные резервы по мощности, широкий шаг сетки колонн, большая территория, которую можно использовать для размещения парковок. Но, при этом, наличие ряда параметров делает реконструкцию невыгодной или попросту невозможной: высоты потолков недостаточно, чтобы разделить его на 2 этажа по вертикали, увеличив тем самым арендуемую площадь здания; характеристики несущих конструкций не позволяют надстроить здание; глубина этажа не

обеспечивает естественного освещения помещений в центре здания, а конфигурация такова, что создание атриума невозможно или не даст нужного эффекта.

Полный демонтаж конструкций

Частичный демонтаж конструкций

Стоимость дешевле дороже

Сроки медленнее быстрее

Сложность легче сложнее

Согласование сложнее легче

Возможности*** больше меньше

ЭКОНОМИЯ

Новое строительство в рамках промзоны позволяет значительно увеличить технико-экономические показатели (ТЭП) здания: его этажность, объем, площадь. Работая же в рамках проекта реновации архитектор ограничен параметрами, заданными существующей постройкой, и не может их как-либо менять. Для городской застройки новое строительство — это хирургическое вмешательство, а редевелопмент — терапия. В каждом конкретном случае нужно предпринимать индивидуальное решение о том, полный, частичный или поверхностный редевелопмент использовать. И инвестор не может делать это, полагаясь только на свое бизнес-чутье. Это решение принимается математически, с учетом всех вышеперечисленных факторов.

Алексей Николаевич Фунтов, Директор Единого инжинирингового

центра ФГИК «Размах», член экспертного совета по

редевелопменту

23

Совет Федерации Федерального собрания Российской Федерации 29 июня

2016 г. одобрил федеральный закон № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Первоначальной целью по разработке законопроекта было

создание механизма, который бы объединял все объекты недвижимого имущества на больших территориях, находящиеся как в государственной, муниципальной собственности, так и в собственности физических или юридических лиц. Такая разрозненность стала основной проблемой вовлечения больших промышленных территорий в реорганизацию.

Рождению проекта способствовало обсуждение в правительстве Москвы проблемы «ржавого кольца» — а именно как использовать заброшенные неэффективные промзоны, расположенные в черте города, учитывая интересы жителей города, застройщиков и властей.

Почти 2 года ушло на законодательную инициативу. Однако в принятой редакции упоминание о промышленных территориях не фигурирует — новый закон содержит определение и виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Решение о комплексном развитии территории может быть принято по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (ст. 46.9 ФЗ-373) или по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10).

И в том, и в другом случае закон старается учитывать интересы всех собственников. Однако в случае, если принято решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, собственники фактически не вправе отказаться от навязываемых им решений по распоряжению своей собственностью, расположенной на данной территории.

Законом данное положение регулируется новой статьей 56.12 «Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного

развития территории по инициативе органа местного самоуправления».

То есть, по сути, одна сторона принуждает собственников под угрозой изъятия принадлежащей им собственности к распоряжению недвижимостью в той форме, которую укажет.

Положительным моментом является тот факт, что в случае, если документацией по планировке территории на земельном участке правообладателя предусмотрено размещение объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, договором могут быть предусмотрены компенсационные мероприятия в отношении такого правообладателя, в том числе налоговые льготы, снижение арендной платы за находящийся в муниципальной собственности земельный участок.

Касательно развития промышленных зон вопрос остается актуальным, т.к. в подавляющем большинстве случаев объекты находятся в частной собственности. И их развитие в свете принятого закона будет зависеть с одной стороны от градостроительных решений властей, с другой стороны, от желаний собственников.

Компания «Терра Аури» работает с разными типами собственников в промзонах. Некоторые стремятся развивать свои участки и готовы нести расходы на разработку градостроительной документации. Некоторые хотят продать свои имущественные комплексы в промзонах и таким образом надеются повысить их ликвидность — предлагают инвестору не сотки, а квадратные метры будущих объектов. Третья группа заинтересована в сохранении арендного бизнеса, и для них редевелопмент промзоны и строительство новых объектов по соседству — это риск. Принятие нового закона повысит активность и тех, и других.

Законодательство в сфере редевелопмента

В своей колонке для

журнала «Редевелопмент»

ведущий аналитик ГК

«Терра Аури» Ольга

Маркова рассказала о сути

последних изменений в

сфере редевелопмента

территорий.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

2424

Оживляя историю

В последнее время редевелопмент, реновация и

реконструкция становятся все более популярными.

Обилие массового жилья, массовой застройки

сделали рынок насыщенным и высококонкурентным.

В свою очередь, в формате индивидуальной работы с

существующими зданиями конкуренция меньше, к тому

же тут легче выделиться, найти свое направление. О

сфере реконструкции исторических зданий рассказывает

Александр Подусков, директор по девелопменту и

развитию лофт-проектов компании KR Properties.

ВОССОЗДАВАЯ СТАРОЕ

25

Говоря о реконструкции исторических зданий, прежде всего, надо отметить, что в KR Properties мы делим такие объекты на две большие группы. Первая – это,

конечно, памятники архитектуры федерального или регионального значения. Вторая – вероятно, не столь ценные с культурной точки зрения строения, которые, тем не менее, удачно вписываются в морфотип застройки. Их мы тоже относим к историческим – ведь они имеют свою историю. Им может быть всего 30–50 лет, но если эти проекты интересны, то, на наш взгляд, их не нужно бездумно ломать – лучше подарить им вторую жизнь, приспособить под современное использование. Здесь очень важно понять, какую функцию им дать, чтобы после реконструкции они гармонировали с окружающей средой и были востребованы среди покупателей.

В целом у реновации (в отличие от строительства с нуля) есть следующий существенный плюс: жители района всегда благосклоннее относятся к обновлению старого, привычного им здания (даже если у него появится новый фасад, мансарда или станет больше окон), чем к возведению нового. После капитального и всестороннего ремонта дом принципиально остается таким же. Кроме того, подобные проекты в большинстве случаев лучше смотрятся в уже сложившемся ландшафте.

Что же касается того, какие функции получают объекты после реновации, то это зависит от общих характеристик строения и от его расположения. В центре Москвы много административных зданий класса С и ниже, которые нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции и где работают около 2 000 сотрудников. Как правило, такие дома мы преобразовываем в жилые бизнес- или элит-класса, где живут около 200 человек. Это значительно уменьшает нагрузку на центр: требуется меньше машино-мест, меньше людей едет сюда в час пик из спальных районов и т.д.

В любом случае перед реализацией каждого проекта мы тщательно прорабатываем план реконструкции. Делаем все необходимые обследования технического состояния, рассматриваем различные варианты по будущему использованию площадей и выбираем среди них наиболее оптимальные исходя из полученных данных. Особенно это актуально, когда речь идет о зданиях с большой историей, о памятниках архитектуры. При работе с такими объектами мы детально изучаем их историю: отслеживаем, что происходило с ними за последние 100–200 лет, осуществляем историческо-культурные экспертизы, реставрационные отчеты. После предварительного этапа составляем конкретный план работ, который зависит от состояния здания, требуемых преобразований и других факторов.

Конечно, каждый такой проект фактически представляет собой ручную работу, однако именно за счет данного подхода нам удается сделать дома по-настоящему уникальными. В качестве примера приведу усадьбу

Всеволожских, «Галерею Жиро», «Кадашевские палаты». В среднем реализация подобных проектов занимает около 5 лет, при этом много времени уходит непосредственно на согласования тех или иных решений. В свою очередь, реновацию зданий, которые не относятся к памятникам архитектуры, можно осуществить за 2 года. Здесь главными задачами, как правило, становятся усиление и обновление фасадов, проведение капитального ремонта. Главное — не нужно тратить месяцы на согласования, как в новом строительстве, кроме того, все бюрократические вопросы решаются параллельно с проведением работ и демонстрацией объекта потенциальным покупателям или арендаторам.

С точки зрения окупаемости, реновация памятников архитектуры и других исторических зданий представляет собой скорее не прибыльные, а имиджевые проекты. Но, на наш взгляд, они действительно нужны городу – украшают его, помогают рационально использовать имеющиеся площади. С другой стороны, они позволяют девелоперу соблюсти баланс между реализацией доходных проектов и проектов, о которых можно с гордостью сказать: «Это сделали именно мы!» – и которые в буквальном смысле становятся визитной карточкой компании. Например, на территории «Красной Розы» мы отреставрировали усадьбу Всеволожских и «Галерею Жиро», а в центре этого делового квартала создали бульвар, по которому гуляют все посетители, арендаторы, жильцы соседних домов. Это еще раз демонстрирует актуальность нашего подхода к реновации исторических

зданий: ее нужно грамотно сочетать с их дальнейшим развитием.

Что касается соотношения государственных и частных инвесторов в данной сфере, то большинство зданий-памятников принадлежит государству. Чаще всего в них расположены посольства, дома приемов и т.д. Конечно, государство заинтересовано в том, чтобы поддерживать эти объекты в надлежащем состоянии. Например, была программа «Рубль за кв. метр», которая должна

была мотивировать участников на то, чтобы заняться реставрацией памятников культурного наследия, годами стоявших заброшенными. В целом частных инвесторов на данном рынке значительно меньше, потому что реализация подобных проектов дорога и занимает много времени.

Надо заметить, что до 2010 года все компании, представленные в сегменте реновации, занимались приспособлением исторических зданий под коммерческую недвижимость, однако нам удалось расширить данное направление: мы начали делать жилые лофты, и такая концепция оказалась востребованной. Теперь бывшие фабрики или административные здания часто становятся именно жилой недвижимостью, и я считаю, что это правильно. Исторически так сложилось, что центральная часть города всегда была более

ВОССОЗДАВАЯ СТАРОЕ

2626

жилой и менее деловой, а фабрики и предприятия находились ближе к окраине. Сейчас же все зеркально поменялось: спальные районы находятся на окраине, а офисы – в центре. Мы хотим немного разбавить этот тренд и увеличить жилую функцию центра: взять ряд административных зданий и переоборудовать их в апартаменты. Соответственно, в спальных районах мы развиваем офисную функцию – создаем технопарки, низкоэтажные кварталы. Такие преобразования помогают разгрузить центр и позитивно повлияют на автомобильный поток.

Заметим, что KR Properties отличает большой опыт в реализации проектов как жилой, так и нежилой недвижимости. Примеры по преобразованию в жилые здания фабричных или административных объектов — «Кадашевские палаты», «Николаевский дом», Manhattan House, Clerkenwell House, Studio#8. Среди наших самых известных проектов коммерческой недвижимости — «Даниловская мануфактура» и «Красная Роза». Надо сказать, что рынок все активнее подхватывает это направление и в нем работают все больше и больше компаний.

Самое популярное направление — реновация и переоборудование в жилые помещения зданий, находящихся в центре города. Это связано с тем, что центр сейчас практически утратил жилую функцию – ее взяли на себя спальные районы и область, что, на наш взгляд, не совсем верно. Городу пойдут на пользу развитие жилой недвижимости в центре и перевод части офисов в

специально созданные деловые районы либо к массовому жилью. С одной стороны, это упростит путь сотрудников до работы, с другой – наличие в центре большего числа квартир и апартаментов будет стимулировать рост инфраструктуры, стрит-ритейла и т.д.

На самом деле, процесс по переводу и «перемешиванию» жилых и нежилых помещений уже идет. Например, город выводит свои административные аппараты за пределы центральной части, а девелоперы, в свою очередь, реновируют эти здания. Таким образом, в центре появляется больше предложений жилой недвижимости, и они становятся более доступными для покупателей.

Я считаю, что перспективы у данного направления очень большие, так как в нашей стране множество зданий, нуждающихся в реновации и реконструкции. Конечно, многие из них требуют существенных вложений, капитального ремонта и нового приспособления. И это касается не только основных площадей. Например, чердак можно переделать в мансарду, подвал расчистить, понизить отметку пола и задействовать как паркинг, подсобные или коммерческие помещения – под кафе, ресторан, кальянную, фотостудию или студию звукозаписи, архитектурную мастерскую и многое другое. Словом, главное — как следует продумать каждую деталь будущего использования здания, и это обеспечит максимальную отдачу от проекта. В целом, востребованность площадей в черте города определяет и востребованность проектов по реновации.

ВОССОЗДАВАЯ СТАРОЕ

27

Процесс редевелопмента начинается с формирования концепции, основанной на всестороннем анализе территории, определении

основных целей и задач работы, возможных угроз и потенциальных преимуществ проекта. На этом этапе важно, чтобы все участники процесса были включены в него, чтобы архитектору не пришлось переделывать сформированную архитектурную концепцию, не отвечающую реалиям проекта и ожиданиям других сторон.

Далее важно четко определить сценарий развития территории с учетом расположения конкретного объекта и его существующей роли в структуре городской среды. При этом задача архитектора состоит в том, чтобы заново максимально точно и интересно вписать территорию в городское пространство, поэтому, как правило, рассматриваются различные варианты реинтеграции — в отдельных случаях возможно создание пешеходных проходов, соединяющих разорванные промышленной территорией городские пространства. Транзитный пешеходный трафик делает территорию сквозной и ограничивает автодвижение. Так, например, планируется редевелопмент завода «Рассвет» на Пресне. Таким образом с помощью редевелопмента восстанавливается нарушенный баланс территории.

Следующим важным шагом идет определение планировочных решений. Промышленное здание, как правило, подразумевает большие площади. Вопрос: как эти площади нарезать? Тут многое зависит от арендной стратегии: если ориентируемся на старт-ап и креативные команды, то нужна небольшая нарезка, если хотим привлечь лидеров рынка, то надо иметь «в кармане» существенное количество кв. м, счет идет на тысячи. Идеально, если получается эти требования сбалансировать внутри объекта. Например, бывшие цеха (как правило, большие площади с очень выигрышными параметрами: большими оконными проемами, высокими потолками) определяются под крупных арендаторов, а помещения управленческих и исследовательских функций (лаборатории, проектные бюро, которые могут продолжать ту же функцию, если там будут размещены инновационные и технологические компании или дизайн-студии) — под более мелких.

Наконец, нужно решить вопрос с инженерными

коммуникациями, которые необходимо приспособить под современные требования. Сложность в том, что их существенно меньше, чем требуется в новых условиях: нужно большее количество санузлов, небольших кухонных помещений, современных систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, в зависимости от класса.

Иногда девелоперы используют возможности формата частичного редевелопмента, или так называемого «косметического редевелопмента». Наиболее часто к этому прибегают собственники уже действующих объектов с целью повысить уровень и конкурентоспособность своего проекта или ликвидировать «узкие места», которые проявились в процессе эксплуатации. Одним из ярких примеров является БЦ «White gardens», объявивший конкурс на проект пространства аркады, разделяющей бизнес-центр на 2 части. Наше бюро предложило создание активного общественного пространства, которое позволило бы сделать это место точкой притяжения горожан и туристов, а значит сгенерировать поток посетителей для резидентов этой части БЦ. Концепция предполагает, что люди находятся здесь постоянно, но это разные потоки: утром здесь могут проходить школьники, жители района на работу; днем — сотрудники офисов, обычные прохожие; вечером — молодежь, туристы.

Преимущества «косметического редевелопмента» заключаются в том, что нет необходимости в приостановке деятельности БЦ: локальные косметические изменения могут проходить параллельно с работой, что позитивно как для собственников, так и для арендаторов. В отличие от ремонта, это качественные изменения: внедрение новых функций, повышение класса и привлекательности арендных площадей.

Но каким бы ни был редевелопмент — полным или «косметическим», правильность его проведения заключается в соблюдении последовательных действий, в движении от общего к частному. Иногда кажется, что можно миновать какой-то этап, но это, как правило, выходит боком, и кажущееся ускорение и экономия оказываются ложными и приводят к ощутимым потерям.

Илья Мейтыс, руководитель архитектурного бюро «АРХКОН»

Основная градостроительная и социальная задача, решаемая редевелопментом,

— это возвращение городу и горожанам территорий, которые перестали отвечать

запросам времени и ими уже почти не пользуются. Такие запустевшие места могут

стать криминогенными, если их не актуализировать для полноценной жизни, либо же

— в случае удачного решения по редевелопменту — настоящим оазисом для горожан,

наполненным открытыми культурными пространствами, объектами обслуживания и

торговли. Особенно актуально это становится сейчас, когда плотность городской

застройки увеличивается и растет дефицит рекреационных зон.

Редевелопмент промтерриторий под офисы: 5 главных шагов

2828

ФОРМАТЫ

«Золотые» московские «хрущевки»К 2018 году ожидается завершение первого этапа сноса ветхого жилья в Москве. Тем не

менее, по последнему распоряжению президента РФ, планируется начать новый проект,

рассчитанный минимум на 15–20 лет и 25 миллионов квадратных метров ветхого жилья.

Первые списки «под снос» уже подготовлены, но держатся в тайне, чтобы не вызвать

раньше времени недовольство жильцов. «Редевелопмент» посчитал, в какую сумму

обойдется новая программа, и изучил, какими методами будет вестись снос.

Понятие «устаревший жилой фонд» включает в себя жилые дома с низким уровнем комфорта, построенные порядка 50 лет назад, в то время

как аварийным (ветхим) может быть любой жилой дом вне зависимости от проекта (кроме домов барачного типа и многоквартирных домов ниже 3 этажей, согласно Жилищному кодексу РФ). 

Ветхим в настоящее время признается дом с износом основных частей более 65–70% (в зависимости от типа здания). Реальный же износ «хрущевок», по данным экспертов, составляет лишь порядка 20%. Более того, «хрущевки», в зависимости от серии и года постройки, могут быть как не реконструируемыми (с плановым сроком службы около 35 лет), так и пригодными к реконструкции (со сроком службы 50 лет с возможностью продления до 150 лет). Вокруг необходимости сноса «хрущевок» споры не утихают уже несколько десятилетий, при этом их более или менее системная ликвидация производится только в Москве.

Средняя стоимость контракта на снос аналогичных типов недвижимости составляет в Москве и области около 6 млн рублей. Основываясь на данных показателях, а также учитывая уровень инфляции в сегменте сноса и демонтажа, специалисты оценивают реализацию программы в

более чем 130 миллиардов рублей. А основываясь на темпах реализации программы сноса ветхого жилья в РФ, эксперты заключают, что ее продолжительность составит не менее 30 лет.    Не секрет, что основным (практически единственным) заказчиком сноса аварийных и ветхих объектов сегодня является государство. Сумма, в которую оценивается реализация новой программы, станет очень большой ношей для бюджета столицы и отвлечет финансирование от импортозамещения, развития промышленности и социальной политики. Наиболее разумным в данной ситуации решением стало бы привлечение частного капитала путем разработки выгодных пакетов для инвесторов. Но пока данный сценарий на повестке дня явно не стоит.

ПОДРОБНЕЕ О ПРОЦЕССЕ«Хрущевки» представляют собой достаточно легкий

объект для демонтажа в виду своей хрупкой панельной конструкции. Основную сложность здесь может представлять исключительно плотная окружающая застройка или соседство с дорожными магистралями. Хотя в любом конкретном случае могут быть ограничительные обстоятельства и риски, которые потребуют индивидуального подхода. Важно помнить, что демонтаж

29

даже, казалось бы, простых конструкций относится к работам повышенного риска, которые могут нанести вред окружающим людям и постройкам. Поэтому чрезвычайно важна стадия тщательных предварительных изысканий.

Если мы исходим из типичной пятиэтажки 12х32х16(h) (хотя важно понимать, что высота пятиэтажек может существенно отличаться), то мы рассматриваем 4 основных метода демонтажа — 2, построенные на работе техники, и 2, построенные на использовании в основном ручного труда и малогабаритной техники. Общими для всех методов будут являться необходимость установки ограждения, частичная вырубка деревьев, вывоз строительного мусора, засыпка котлована и планировка площадки (работы по благоустройству территории мы в расчет не включали, т.к. они очень зависят от дальнейшего использования территории и степени ее загрязненности). 

В ближайшие несколько десятилетий о системном процессе ликвидации «хрущевок» мы сможем говорить только в Москве. В большинстве регионов РФ гораздо более остро стоит вопрос ликвидации бараков и ветхого жилья в «частном секторе». В свою очередь, «хрущевки» гораздо более соответствуют требованиям к качеству жизни в регионах и в большинстве случаев имеют удобную инфраструктуру. В регионах более перспективной представляется программа реконструкции. Схожее мнение высказал недавно министр строительства Михаил Мень, который заявил, что прежде чем переносить программу сноса «хрущевок» на другие регионы, необходимо посмотреть, как она будет работать в Москве.

Работаем руками (высота понижается вручную + экскаватор  с обратной лопатой). Как и любой метод, привлекающий ручной труд на место работы техники, данная методика существенно увеличивает срок реализации проекта, а также его бюджет. Здесь пятиэтажное здание будет вручную понижено до высоты, с которой за работу сможет взяться обычный экскаватор. Реализация проекта займет 40 календарных дней и потребует ориентировочно 6,5 миллиона рублей.

Работаем руками (высота понижается вручную + экскаватор  с обратной лопатой). Как и любой метод, привлекающий ручной труд на место работы техники, данная методика существенно увеличивает срок реализации проекта, а также его бюджет. Здесь пятиэтажное здание будет вручную понижено до высоты, с которой за работу сможет взяться обычный экскаватор. Реализация проекта займет 40 календарных дней и потребует ориентировочно 6,5 миллиона рублей.

Дорогое техничное разрушение (работает экскаватор демолишн + экскаватор с обратной лопатой). При данном способе используется экскаватор-разрушитель со стрелой 20 метров. Экскаватор-демолишн, используя возможности стрелы, будет понижать высотность здания, а обычный экскаватор демонтировать нижние этажи. Данный способ демонтажа относится к наиболее дорогим в связи со стоимостью аренды и эксплуатации экскаватора-разрушителя. Работа при данной методике займет 18 календарных дней и обойдется в Москве ориентировочно в 5,2 миллиона рублей.  

Оптимальное техническое разрушение (длиннорукий экскаватор +  экскаватор  с обратной лопатой). Данная методика является оптимальной среди представленных вариантов по соотношению цена/сроки/качество. Принцип работы в данном случае дублирует первый предложенный вариант, однако на месте экскаватора-разрушителя используется не менее эффективный для демонтажа 5-этажек, но более дешевый в аренде и эксплуатации длиннорукий экскаватор с длиной стрелы 18 метров. Работа по данной методике займет 18 рабочих дней и обойдется ориентировочно в 5 миллионов рублей. 

ФОРМАТЫ

4

3

1

2

3030

ГЛОБАЛЬНАЯ ПЕРЕРАБОТКА

Мысль о том, что - при его грамотном сборе и переработке - мусор может начать приносить выгоду прижилась в Америке уже в конце

XIX века. Так, в 1895 году в Нью-Йорке заработала первая в мире система предварительной сортировки мусора, а горожан обязали отделять органические отходы от бумаги и металла. «Мусорные» доходы стали стремительно пополнять городской бюджет и уже в начале XX века в Нью-Йорке заработал первый мусороперерабатывающий завод.

Правительство страны ежегодно тратит огромные деньги на внедрение «правильного» отношения к сбору отходов со стороны населения (начиная с детского сада) и новых логистических схем по сбору ТБО. Практически все перерабатываемые типы отходов в США могут быть использованы при повторном строительстве: в Лас-Вегасе, к примеру, из полумиллиона переработанных стеклянных пивных бутылок было построено здание на территории в 9150 м2.

С рынка ТБО началось и развитие сферы переработки строительных и промышленных отходов. В конце 90-х годах XX века были проведены фундаментальные исследования, показавшие, что индустрия переработки

Представляем вашему вниманию новую

рубрику журнала «Редевелопмент», в

которой мы будем разбираться в том, как

устроен, сколько зарабатывает и по каким

правилам развивается рынок рециклинга

строительных отходов в различных

странах мира. Первым «героем»

новой серии материалов стала сфера

переработки отходов в Соединенных

Штатах Америки.

Штатный рециклинг

31

ГЛОБАЛЬНАЯ ПЕРЕРАБОТКА

отходов может создавать новые рабочие места. К примеру, Калифорнийский университет в 1995 году подвел итоги наблюдений в городе Сан-Хосе, и пришел к выводу, что переработка каждых 625 тысяч тонн отходов позволяет создать 775 новых рабочих мест. В связи с этим федеральное правительство и региональные органы власти разработали программы, облегчавшие налоговое бремя для частных компаний, которые решат развиваться в этой отрасли.

Грамотная политика поощрения бизнеса рециклинга в США позволила рынку значительно разрастись – по данным статистики в сфере сбора и утилизации работает около 1,5 миллиона человек, действуют около 56 тысяч предприятий, годовой оборот которых составляет почти 240 миллиардов долларов.

Сегодня в Америке действует около 550 мусороперерабатывающих заводов. Капитальные затраты на создание мусоросжигающих заводов составляют от 80 до 100 тыс. долларов на единицу мощности (тонна, сжигаемая в день), эксплуатационные расходы достигают 20 долларов за тонну.

Период, необходимый на проектирование и строительство мусоросжигающих заводов в США в среднем занимает 5-8 лет.

При этом свалки в Америке до сих пор запрещены только в нескольких Штатах. Однако по данным современных исследований только 12% отходов, находящихся на свалках, относятся к продуктам строительства, доказывая тот факт, что утилизация отходов в стране является гораздо менее выгодным процессом, нежели его переработка. Из существующих свалок местные власти стараются извлечь выгоду: на некоторых из них, в основном на Среднем Западе и в Калифорнии, работают со свалочным газом. Метан, выделяющийся при гниении, обладает сильным парниковым эффектом, а использование его в качестве топлива помогает извлечь финансовую выгоду и минимизировать выбросы СО2 в атмосферу.

По данным статистики в США ежегодно образуется около 170 млн т строительных отходов, из которых больше половины приходится на бетонные и железобетонные конструкции. По данным ряда американских фирм, при получении щебня из бетона по сравнению с его добычей в природных условиях расход топлива уменьшается почти в 8 раз, а себестоимость бетона, приготавливаемого на вторичном щебне, снижается на 25 %.

Американские ученые, имеющие многолетний опыт переработки бетона, подчеркивают его высокую экономичность (стоимость 1 т природного заполнителя составляет 3,3 долл. США за 1 т, вторичного заполнителя — 1,67долл. США за 1 т). Вторичный щебень производят пять фракций с максимальной крупностью зерен до 75 мм. Основной объем выпускаемого вторичного щебня используют для устройства оснований административных зданий. В этом случае себестоимость бетона на основе крупного вторичного заполнителя на 25 % меньше, чем бетона на щебне.

Вторичные материалы повсеместно используются в дорожном строительстве. Эксперименты, проведенные

при участии группы специалистов, включавшей сотрудников дорожной службы, исследователей и подрядчиков из США, показали, что качество щебня из отходов бетона лучше, чем из многих видов горных пород. Бетон с заполнителем из нерудных строительных материалов, полученных при переработке старого бетона, оказывался более высокого качества.

Основная законодательная тенденция в США — стимулирование программ ресурсосбережения и минимизации количества отходов в местах их образования. Специальные законодательные акты по охране окружающей среды, базирующиеся на новейших технологических достижениях, регламентируют в США деятельность отдельных отраслей промышленности. Например, размещение отходов горного производства и проектирование для них площадок регулируются двумя законами - Законом об охране и использовании недр и Законом об открытых горных работах и рекультивации земель.

Для развития отрасли переработки отходов в США была создана специальная инстанция под названием «Управление отходами», которое занимает одно из самых первых позиций в мире относительно вопросов научного исследования, а также инвестиций в это сферу национальной экономики США. На уровне отдельных штатов разрабатывается собственное законодательство по обращению с отходами. К примеру, в штате Техас строительство зданий площадью больше 500 квадратных метров требует на законодательном уровне утилизации не менее половины образующихся отходов. Практически в каждом штате установлены свои нормы обязательного использования в новом строительстве вторичных материалов – от 20 до 50%.

По предварительным оценкам, в прошлом году в американской индустрии рециклинга на модернизацию было потрачено $ 236 млрд., что соответствует 2% роста ВВП.

3232

ТЕХСЕГМЕНТ

Экскаватор-швейцарский ножСегодня в рубрике «Техсегмент» мы расскажем о самой универсальной из

существующих на рынке редевелопмента территорий технике — перегружателе на

гусеничном шасси Sennebogen. Марка, основанная в Южной Баварии в середине

прошлого века как семейный бизнес, сегодня используется на строительных площадках

и в горнодобывающей промышленности по всему миру и (не так давно, впрочем) в

России.

Подросший семейный бизнесИсторию компании можно рассказывать в тональности

доброй сказки про молодого энергичного бизнесмена Эриха Зеннебогена, который в 1952 году в маленьком нижнебаварском городке Пиллинг под Штраубингом основал предприятие по производству сельскохозяйственной техники. Тогда в его штате было всего 13 сотрудников, с которыми он сразу принялся «осваивать новые горизонты» — придумывать собственные инновационные технические решения. Так, уже в 1957 году SENNEBOGEN разрабатывает и выпускает первые механические краны-экскаваторы для строительства. Под девизом «нет ничего невозможного» уже в 1959 году был создан первый в мире гидравлический кран-экскаватор. Его комбинационная лебедка с предварительным переключением стала технологическим стандартом для кранов-экскаваторов. То же произошло с шарнирной стрелой с гидравлическим приводом, изменившей представление о гидравлических экскаваторах. Таких инноваций — маленьких и больших — в истории компании было более чем достаточно. Эрих Зеннебоген управлял своей компанией сначала самостоятельно, а затем вместе со своим сыном Вольтером. Маленький семейный бизнес стал крупной мировой компанией с представительствами по всему миру. Вот такая «немецкая мечта».

Универсальный погрузчик Sennebogen 830 R-HDDСо временем разработка крупногабаритной техники с

большой грузоподъемностью стала одним из приоритетных направлений развития компании. Заявив это, мы можем перейти непосредственно к теме нашей статьи и рассказать про ту самую — наиболее универсальную машину для подготовки промышленных территорий. Sennebogen 830 R-HDD весом в 45 тонн имеет рабочую высоту в 18 метров и грузоподъемность 3 тонны. Техника используется для сноса различных конструкций и перевалки материала в экстремальных условиях, когда оператору действительно необходима возможность управлять навесным оборудованием при большом радиусе действия. Кабина погрузчика легко поднимается над опасной зоной (на 2,70 м в высоту и наклон на 30°), а специальное сигнальное устройство предупреждает о возможных перегрузках при помощи светодиодов.

Погрузчик превращается… Мы не просто так в заголовке статьи сравнили «героя»

своего материала со швейцарским ножом. Фактически Sennebogen 830 R-HDD — это несколько машин,

соединенных в одну. Ведь возможности гидравлической системы машины позволяют с легкостью и за короткое (от 2 минут) время сменить навесное оборудование на ножницы, молоток, различные варианты грейфера, крюк, обратную лопату, фрезу.

Сделаем небольшой тест-драйв и послушаем практиков — нидерландскую демонтажную компанию Koole Environmental, уже несколько лет использующую в своей работе перегружатель 830 E и телескопический кран 683 с гусеничным ходовым механизмом. Специалисты компании отмечают, что перегружатель 830 с гусеничным ходовым механизмом — лучший выбор для сноса зданий. Машина оснащена дизельным двигателем мощностью 164 кВт и стрелой длиной 14 м со специальной кинематической схемой и способна работать с гидравлическими ножницами массой 2,5 т. В отличие от тяжелых демонтажных машин, при помощи экскаватора 830 можно эффективно работать даже на очень маленьком пространстве при маленьком расходе топлива. Помимо экскаватора-перегружателя, Koole также использует для демонтажа гусеничный телескопический кран SENNEBOGEN 683. Мощная стрела длиной 42 м и несущая способность 80 т позволяют надежно перемещать и устанавливать тяжелые детали. Благодаря прочному гусеничному ходовому механизму даже под нагрузкой кран типа Pick & Carry обладает довольно высокой маневренностью.

Покупка перегружателя 23 850 000 руб.

Горячая аренда руб/час 6 000 руб/час

Холодная аренда р/мес 350 000 руб/мес

Потребление ГСМ л/час 30 л/час

Стоимость ГСМ р/л 32,50 руб/л

Рабочих дней в неделю 7 дн/нед

Рабочих часов в сутки 11 час

Оплата машиниста р/час 280 руб/час

Техобслуживание 35 000 руб/мес

НЕМНОГО О ФИНАНСАХ: средние цифры по использованию перегрузчика SENNEBOGEN на территории России

Покупка выгоднее горячей аренды с 16 месяцаПокупка выгоднее холодной аренды с68 месяца

33

ТЕХСЕГМЕНТ

Двухчелюстной грейфер-сортировщик и грейфер для работ по сносу

Фреза для демонтажа монолитных ж/б конструкций

Двухчелюстной грейфер-ковш для погрузки сыпучих материалов

Ножницы по металлу

Двухчелюстной грейфер-бревнозахват

3434

ДЕМОНАЖ

Пан или провал

В прошлых выпусках нашего журнала мы уже касались темы нарушений, приведших

к тем или иным последствиям — обрушениям, несчастным случаям, экологическим

катаклизмам. В каждом случае неприятная история имела своего конкретного

«трагического героя». В данном материале мы не будем пополнять свой черный список,

но посмотрим на несколько более веселых историй, произошедших в России и в мире,

главное действующее лицо которых нам не известно.

ТЕХАССКАЯ РЕЗНЯ КОВШОМНаша первая история про внимание к деталям. После

рождественских и новогодних праздников на штат Колорадо в США обрушился торнадо, разрушивший немало зданий и сооружений по всему штату, включая Техас. Однако жители уцелевших домов рано обрадовались своей удаче, поскольку несколько домов в конце марта были снесены подрядчиком, который… ошибся в адресе, указанном на google maps. Упорно шедших к своей цели демонтажников не остановили даже протесты соседей. «По дороге с работы я встала в пробку на своем автомобиле, когда мне позвонили соседи и сообщили, что мой дом сносят», — сообщила одна из пострадавших. Представители компании пытались в судебном порядке переложить вину за случившееся на Google, однако, как и во всех похожих случаях, IT компания отстояла свое право на ошибки в картах.

ЦИТАТА ПО СЛУЧАЮ. Книга «Автостопом по Галактике», Дуглас Адамс:

— У вас было достаточно времени, чтобы обратиться с предложениями и жалобами.— Достаточно времени? Достаточно времени! Я впервые услышал о сносе от рабочего, который пришел сюда вчера. Я спросил его, не пришел ли он помыть окна, а он сказал «нет, я пришел сносить ваш дом». Конечно, он не сказал мне это сразу. Черта с два. Сначала он вытер пару стекол и взял с меня пятерку. А потом уже сказал.

35

ДЕМОНАЖ

По данным аналитиков, в 2016 году 32% от общего числа произошедших на объектах демонтажа несчастных случаев и чрезвычайных ситуаций возникло по причине неверно выбранной технологии производства работ или ошибок, допущенных в ее реализации. При этом «лидирующее» место (41%) среди причин ЧП по-прежнему занимает несоблюдение техники безопасности. 18% приходится на несанкционированный снос и 9% на произведение работ без соответствующего ППР. 

Практически каждая авария на демонтажной площадке приводит к травматизации и гибели людей – около 80% всех инцидентов. Лишь около 10% нештатных ситуаций при демонтаже не влекут за собой последствий для людей и имущества. 

Наиболее типичными последствиями аварий при демонтаже являются: завал

строительной техники, завал внешних объектов, повреждение внешних объектов (зданий и объектов инженерной инфраструктуры), а также гибель посторонних на стройплощадке и загрязнение окружающей среды. Стоит отметить, что данная статистика отражает только зарегистрированные и обнародованные инциденты.

ВЕЗУНЧИКИстория про то, что иногда может помочь даже

элементарная логика. Из всех наших историй эта стояла ближе всего к грани между веселой историей и драмой. В 2015 году некие подрядчики сносили «хрущевку» в Москве, на Беломорской улице. Работали старательно, поэтому зрителей, очевидно, тоже хотели собрать побольше и ограждения не ставили. На видео, опубликованном на YouTube (именно YouTube обычно знает больше о демонтажных ошибках по всему миру, чем любые контрольные организации), заснята выбранная своеобразная техника производства работ. Стандартный экскаватор, который стоял даже не на возвышении, но на земле, так что стрела доставала только до третьего этажа, не торопясь, со вкусом разрушал здание ровно посередине. Дальнейшее стало для машиниста сюрпризом — он никак не мог предугадать, что вся центральная часть здания лишена опорных конструкций. По счастью, оператор экскаватора не пострадал, а значит, еще может прочитать в текущем номере нашего журнала статью про то, какими методиками сносятся злополучные «хрущевки».

ЦИТАТА ПО СЛУЧАЮ. Книга «12 стульев», И. Ильф и Е. Петров: «— А с какой целью взимается плата? — С целью капитального ремонта Провала, — что-бы… не слишком… проваливался!»

НЕ РАССЧИТАЛНаша вторая история про важность

предварительных расчетов. В начале 2017 года в Новосибирске, на улице Мира, экскаватор занимался сносом трехэтажного барака. В один из дней, чтобы было удобнее демонтировать верхний уровень и крышу, технику завезли на второй этаж, который такой нагрузки не выдержал. В результате экскаватор полетел вниз, застряв между этажами. Произошло это потому, что подрядчик не соотнес плотность ветхого пола с весьма солидным весом экскаватора. Предпринимая многочисленные попытки вытащить технику без посторонней помощи, машинист не добился ничего, кроме того, что осколки здания и строительная пыль были разнесены по всей улице (так как объект, разумеется, был не огорожен). В результате машинист отчаялся и сбежал, а экскаватор вытаскивала экстренно прибывшая тяжелая техника.

ЦИТАТА ПО СЛУЧАЮ. Мультфильм «Винни-Пух и все-все-все», режиссер Федор Хитрук:

«Уф… Нет, лучше назад… Уф… Нет, лучше вперед… Ой-ёй-ёй! Спасите-помогите! Ни вперед, ни назад! — Ты что, застрял?! — Нет, я просто отдыхаю!

Немного фактов

3636

ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА

Московский кристалл На юго-западе Москвы

возвышается 22-этажное

стеклянное здание «Зенит».

В простонародье его

называют благодаря форме

Кристалл, Стекляшка

или Синий зуб. Несмотря

на монументальность

и размах проекта, это

один из самых известных

долгостроев столицы —

жизнь остановилась там 22

года назад.

Грандиозный долгостройСтекляшку начали строить в 1992

году, а идея проекта возникла еще в 1989-ом. Инициатором выступил тогдашний ректор Академии народного хозяйства (проработал в этой должности до 2002 года), председатель совета банка «Зенит» и некогда советник Горбачева в вопросах экономики Абел Аганбегян. Смелый для девяностых футуристический проект воплотил архитектор Яков Белопольский, создавший здания столичного цирка и нескольких московских вузов.

Изначально здание должно было стать новым корпусом академии. Но чуть позже его решили перепрофилировать в крупнейший бизнес-центр Москвы с пятизвездочным отелем, спортзалом, магазинами и рестораном.

Проектировала здание московская организация «Моспроект–1», но материалы, идею и строителей привезли из Европы. Абел Аганбегян взял концепцию проекта у похожего здания на севере Италии в городе Болонье. А после того, как у Стекляшки появились итальянские инвесторы и генподрядчик Valany International, стороны заключили договоренность, что каркас здания соорудят на европейских станках, после чего привезут «скелет» здания в Россию. Чтобы «прокормить» строящийся Синий зуб, пришлось

взять кредит у итальянских банков на 150 миллионов долларов.

В 1994 году, когда Стекляшка была готова более чем на 80%, стройка внезапно остановилась. К тому времени там уже появились десятиэтажный атриум, панорамные лифты и эскалаторы. В номерах будущей гостиницы установили ванны, подключили кондиционеры, провели электричество. Как оказалось, причина скоропостижного вымирания стройки крылась в генподрядчике. Фирму на родине обвинили в связях с сицилийской мафией, махинациях с госконтрактами, взяточничестве, а счета арестовали.

Есть ли жизнь после стройки

После бегства подрядчика Кристалл опустел и превратился в одну из гетто-точек на карте Москвы. Со временем в стеклянном «теле» здания начали появляться провалы выбитых окон. Крыша поросла мхом и грибами. На территории остались бытовки, в которые самовольно заселились люди. Покинутая техника, хаотично разбросанная по стройке, осталась ржаветь. Стройматериалы разворовали за год. Лифты вышли из строя, так как крышу итальянские беглецы доделать не успели.

На недостройку потянулись вандалы и любители острых

37

ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА

ощущений — несколько раз там находили погибших, которые по неосторожности срывались с большой высоты. Брошенный подъемный кран облюбовали парашютисты-экстремалы, после чего его пришлось вывезти. В 2014 году на территории «Зенита» случился пожар.

Вспомнили о крупнейшем заброшенном бизнес-центре в начале двухтысячных. Итальянцы решили вновь вложиться в Кристалл и завершить его, но отложили конкурс. Как оказалось, было непонятно, кому принадлежит 22-этажный долгострой и кому нужно выделять деньги.

Оказалось, что еще в 1993 году от академии отделилась Высшая школа бизнеса (ВШБ), которой передали часть ее зданий. В их числе была и Стекляшка. Через год Высшую школу приватизировали и разделили между собой коллектив академии и Москомимущество. Вскоре часть учебного заведения приобрели российское ЗАО «Реал» и английская фирма SGI.

После этого на долгострой решило претендовать государство, из-за чего начались проверки. В 1998 году Стекляшку изучала счетная палата, потом — министерство финансов, министерство экономического развития и генпрокуратура. В 1999 году московская прокуратура даже возбудила уголовное дело на инициатора стройки Абела Аганбегяна, обвиняя его в злоупотреблении полномочиями и незаконном участии в предпринимательстве. Но в 2000-ом году дело приостановили, так как стороны смогли договориться.

В 2006 году «Внешэкономбанк» вернул Италии 208 миллионов евро долга за долгострой. Сразу после этого банк и Росимущество подали в суд на якобы незаконную приватизацию здания. И все бы ничего, но оказалось, что юридически Стекляшки вообще

не было. Зарегистрировали и официально оформили долгострой лишь в январе 2007 года. Сразу после этого бизнес-центр «Зенит» передали государству.

В 2012 году после проверки Кристалл решили снести до фундамента. Но через четыре года раздумий, в октябре 2016 года, власти неожиданно решили достроить бизнес-центр и выделили на это 8,7 миллиарда рублей. Подрядчиком в результате торгов стало ООО «Горкапстрой», которое

реконструировало Дмитровское шоссе и восстанавливало храм святого Пантелеимона на горе Афон в Греции.

В новом варианте планировки 22-этажку поровну разделят между гостиницей и учебными помещениями РАНХиГС (Российской академией народного хозяйства и государственной службы при президенте), на территории которой

она располагается. Достроить Стекляшку пообещали к

2021 году, но на какой срок на самом деле

затянется стройка — неизвестно.

3838

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Эволюция саморазрушения? В начале года на сайте Агентства гражданской информации «Ridus» появилась колонка, в которой немецкий архитектор Конрад Фишер сетовал на «разрушительные» тенденции в современном мировом строительстве – внедрение принципа увеличения стоимости при сокращении срока эксплуатации конструкций. «Редевелопмент» ознакомился с текстом статьи и обсудил ее с экспертами.

Конрад Фишер, немецкий архитектор (из интервью порталу Ridus)

«Современные строительные нормы и стандарты внедряются крупными производителями, которые сертифицируют

новые продукты с помощью фальсификации результатов лабораторных исследований в коррумпированных строительных институтах, где люди с громкими, но ничего не значащими званиями а-ля «профессор» или «инженер», подгоняют нужные заказчику результаты, фиксируя данные не по результатам испытаний, а на основе кратковременных данных, полученных в лабораториях

при специальных условиях в течение 1−2 секунд.Очевидно, что невозможно в лабораторных условиях

сымитировать весь спектр воздействий на строения, случающихся в реальной жизни. Поэтому сегодня мы все чаще наблюдаем как комфорт проживания и долгосрочность эксплуатации зданий приносятся в жертву все более эпатажному дизайну.

В лабораторных условиях невозможно смоделировать процессы старения, поэтому свойства современных материалов с точки зрения долговечности остаются не изученными, а последствия их эксплуатации непредсказуемые.

Так происходит до тех пор, пока все негативные последствия не проявят себя в ходе эксплуатации построек, после этого этот материал уходит с рынка. Правда, лишь для того, чтобы через некоторое время вернуться на тот же рынок уже под новым названием и, разумеется, со старыми проблемами».

Константин Ходнев, архитектор DNK ag.

Если обратить внимание на историю цивилизации, то мы увидим, что во все времена существовало разделение на постройки повышенной важности: долговечные и,

поэтому, дорогие (например: храмы, оборонительные сооружения, дворцы, объекты транспортной и инженерной инфраструктуры) и относительно недорогие (то, что сейчас называется «массовая жилая застройка»). Это разделение характерно и для современного мира. Однако с развитием цивилизации все большее влияние на строительство стал оказывать фактор комфорта. К примеру, долговечность средневековой крестьянской избы и односемейного дома в США одинаково невелика. Но, если 1000 лет назад средняя площадь дома была 15-25 кв. метров и в нем жила семья из 10-15 человек (и еще домашний скот!), то средняя площадь дома в «одноэтажной Америке» составляет уже 150-250 кв.м. на 3-4 человек. Таким образом, экономические возможности со временем

увеличиваются, но растут и потребности, заставляя делать выбор между количеством и качеством - не в пользу последнего. Однако новый тренд “sustainability” направленный на бережное отношение к среде и ресурсам, помимо ограничения потребления, обращает внимание и на увеличение срока жизни зданий путем применения долговечных материалов, гибкости внутренней структуры, позволяющей без особых затрат адаптировать здание под новые функции. Этот тренд мы видим и в популярности редевелопмента с преобразованием промышленных зданий под офисы, жилье, музеи и.т.д. Архитектура таких проектов, основанная на взаимодействии старого и нового, часто получается лучше, чем полностью новые здания.

Важно отметить, что цена и долговечность напрямую связаны с понятием «качества» здания. Единственный способ получить качественное здание, это, во-первых, максимально возможная глубина разработки проекта, включающая мельчайшие детали, во-вторых - выбор лучших материалов и тестирования образцов (вплоть до построения в натуральную величину особо важных элементов здания), в-третьих – высокотехнологичное строительство с широким применением индивидуальных элементов заводского изготовления и, наконец – бережная эксплуатация. Такое здание, не устаревающее морально и физически, будет всегда ценным - и как элемент городской среды, и как объект собственности.

39

Виктор Перепелица, директор компании «М7»

Факты, описанные в беседе с господином Фишером, имеют место быть и в Российской строительной сфере. Есть откровенно фальсифицированная продукция, которая

является не безопасной для использования – это например, известная трагедия в Новосибирске, тогда 25-этажный дом за 2 минуты вспыхнул на всю свою высоту, оправдав народное название «свечка». Но лично я не столь категоричен - большинство делает хорошо и добросовестно

свою работу, хотя, к сожалению, далеко не всегда учитывает современные материалы, работает еще по советским строительным нормативам и правилам. А ведь прогресс не стоит на месте, - едва ли не каждый день появляется много новинок в оборудовании, энергоэффективных материалах, которые в разы превосходят по качественным характеристикам «классику». Советские СНИПы уже устарели, а новые СП еще не все переработаны. Есть и те застройщики, производители, которые, откровенно говоря, хулиганят. Встречались и такие выражения: «Я отменяю карст!» или «Построим, что-то офисное или торговое», «Мы всегда так строили». Реализация строительных проектов с применением новых подходов, позволяет экономить и переходить в более качественный формат строительства. Архитекторы порой удивляют не меньше, чем «хулиганистые» строители - складывается впечатление, что проект сделан по «глобусу».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Сергей Должников, Основатель, Генераль-ный директор ООО «Экспертная Инжинирин-говая Компания», MRICS Вице-президент Россий-ской палаты строитель-ных экспертов»

Мнение Конрада Фишера довольно радикально. Хотя нельзя не признать его правоту в самом факте существования проблемы применения не качественных строительных материалов или намеренного изменения их характеристик. Для примера, у нас нередки случаи, когда производители товарного бетона ухудшение качества цемента компенсируют увеличением расхода цемента или же, что критичнее – завышают паспортный параметр коэффициента вариации бетона. Дело в том, что фактическое снижение коэффициента вариации прочности бетона приводит к снижению прочности. Это

позволяет для предприятия-производителя экономить цемент, а также выпускать партии с классом прочности, не соответствующим фактическому. Строители при контроле качества бетона на строительной площадке ориентируются на значение требуемой прочности, указанное в документе о качестве бетонной смеси. И иногда фактические данные оказываются ниже этой величины. Подобных примеров можно привести достаточное количество. Но мне кажется, здесь другая категория проблемы. Тот же пример с намоканием фасадов, описанный в интервью Конрада Фишера говорит не столько о том, каково качество строительных материалов или же какова профессиональная грамотность, понимание и знание технологии работ и строительных материалов, сколько о том, что отсутствует контроль строительства. Мы всегда будем сталкиваться с непрофессионализмом, желанием заработать на производстве контрафактного материала в той или иной мере. Однако этому всегда можно поставить заслон, в виде контрольных процедур в строительстве, призванных обеспечить качество. Было бы желание, как говорится.

Константин Широбоков, руководитель Единого расчетного центра ФГИК «Размах»

Современные нам постройки в большинстве своем выполнены из монолитного бетона и имеют значительную

высоту. Поэтому, когда компания сталкивается с необходимостью обрушения подобных сооружений, она встречает ряд трудностей, вызванных плотностью материалов. Как представитель демонтажной компании, я могу сказать, что современные постройки достаточно резко отдают под снос по причине своей аварийности: я

могу назвать не больше 5% случаев по российскому рынку, в которых новое здание действительно пришлось сносить по причине его ненадлежащего состояния. Другое дело, что с позиции обывателя я, конечно, замечаю, что жилые здания стали все чаще требовать косметического ремонта. Но ведь и внешние факторы, влияющие на них, меняются. Наша экология, наш уровень загрязнения – все это влияет и на состояние построек. Раньше здания строились в основном из сборного бетона, который при демонтаже (да и без него) складывается как «карточный домик». Но среди построек «старой школы» встречаются и очень интересные головоломки – особенно это касается построек прошлого столетия, когда цемент не был широко распространен и, при кладке фундаментов, в ход шла яичная скорлупа. За десятки лет такие фундаменты только набрали прочность за счет кальция в скорлупе, что делает их невероятно прочными даже для современных гидромолотов.

4040

ДЕСТРУКЦИЯ

Искусство разрушения

Истоки идей деструкции искусство унаследовало от философии, прежде всего из

идей Жака Деррида. Французский мыслитель в своих трудах писал, что окружающий мир нуждается не в упорядочивании, а, напротив, в разрозненности, приобретении острых углов и выдающихся деталей. По мнению философа, в деконструкции главное не смысл и даже не его движение, но само смещение смещения, сдвиг сдвига, передача передачи. Деконструкция представляет собой непрерывный и бесконечный процесс, исключающий подведение какого-либо итога, обобщение смысла. То есть мы имеем дело с постоянным процессом разрушения, который является двигателем прогресса.

Инженерное чудоСегодня деконструктивизм

является одним из наиболее популярных современных стилей в архитектуре, но при этом не устает поражать взгляд и воображение обывателя и сурового критика неожиданными изломанными формами визуально усложненных конструкций. Вторгаясь в серую городскую среду, деконструктивисты камня на камне не оставляют от каких бы то ни было архитектурных абсолютов. Центр или фиксированная система координат отсутствуют, острые углы и перекошенные окна создают ощущение динамики, связи между осями горизонтали и вертикали нарушены — как будто архитектор забыл или никогда не знал законы физики. Но на самом деле любое творение деконструктивизма – это чудо инженерной мысли. Это управляемый хаос, застывший в металле и стекле взрыв. Это архитектура перехода, зарождение которой стало результатом целого ряда научных открытий (в первую очередь, специальной теории относительности Эйнштейна) и внедрения новых технологий, которые совместными усилиями разрушили ньютоновско-евклидово понимание пространства и времени. Многие архитекторы сегодня творят и вдохновляются «ломаными» ритмами, в том числе можно назвать такие фамилии, как Фрэнк Гэри, Питер Айзенман, Даниэль Либескинд, Рем Коолхасоми.

Разрушение как смыслВ качестве иллюстрации

деструкции в изобразительном искусстве приведем творчество американской художницы Валери Хегарти. Валери Хегарти живет и работает в Нью-Йорке, ее работы выставляются в галерее Nicelle Beauchene (Нью-Йорк) и Музее 52 (Лондон). Кроме этого, инсталляции Хегарти с успехом демонстрировались на международных выставках в Америке, Италии и Японии. Фонды охотно выделяют гранты на развитие

Человеческая мысль

развивается вместе с

искусством. Поэтому ничего

удивительного в том, что

разрушение как основа

для созидания нашло

свое отражение в самых

различных художественных

произведениях.

Объединяет их только одно

– убеждение в том, что

когда традиции ломаются,

создаются новые формы.

41

ДЕСТРУКЦИЯ

таланта Валери, она задействована в проектах общественных организаций и работает на постоянной основе в Бруклинском музее. Миллионы людей по всему миру восхищаются глубоким смыслом каждой трещинки в творении этой молодой художницы, другие столь же активно клеймят ее «варваром от современного искусства».

Хегарти реконструирует «шедевры» американской живописи из хрупких материалов, таких как бумага и древесина, которые сгнили почти до неузнаваемости. В итоге – Ниагарский водопад буквально льется из стен, в то время Треснувший каньон пробит сейсмическими трещинами, идущими от пола и до потолка. Через радикальные вмешательства Хегарти ее объекты получают новую форму восприятия. Валери говорит о своих работах: «живые претерпевают изменения». 

Деструкция в скульптуре: разрушение или созидание?

Деструкция в скульптуре не менее популярна, нежели в других видах искусства. В качестве примера расскажем о творчестве сирийской художницы Дианы Аль-Хадид и африканского скульптора Регара ван дер Мьюлена. Диана Аль-Хадид создает огромные архитектурные скульптуры из такого материала, как полистирол, штукатурка, стекловолокно, дерево и воск. Эти материалы художница объединяет в одной скульптурной инсталляции для придания им чувства чрезмерной хрупкости,

которая противопоставляется монументальному величию и прочности конструкции.

Сама художница говорит о своих инсталляциях, как об альтернативных вселенных, которые она создает: «Мои инсталляции — это проекты вымышленных миров. Это места с чувством реальности без узнаваемости и присущей

внутренней логики». Совсем иную цель несут творения Регара ван дер Мьюлена. Африканский скульптор говорит, что цель создания его полуразрушенных человеческих фигур — напомнить зрителям, «сколь иллюзорно ощущение безопасности жизни в современном обществе». Ван дер Мьюлен создает пугающие скульптурные изваяния «неполноценных людей». Эти стальные существа то ли находятся в процессе становления, то ли, наоборот, распадаются прямо на наших глазах.

Застывшие мгновения разрушения

В 2009 году фамилию американского фотографа Алана Сэйлера не знал никто. Однако уже в 2012 году его фото начали публиковать мировые журналы, а его выставки с удовольствием посещают «богатые и знаменитые» со всего мира. Все дело в том, что несколько лет назад Алан увлекся сразу двумя видами проведения досуга – стрельбой из пневматического ружья и фотографией. Важнейшим моментом в творческой судьбе Алана стала попытка эти два увлечения объединить. Вместе с тем фотограф очень неплохо разбирался в электронике и после изучения ряда статей в журнале Scientific American сумел создать вспышку, способную делать невероятно четкие фотографии. Как объясняет Сэйлер, обычные вспышки марок Nikon или Canon могут снять лишь на скорости 1/40, 000 секунды. Это достаточно быстро для большинства окружающих нас событий, но не для съемки летящей пули или взрыва. Изобретение это, конечно, не оригинально – сегодня есть профессиональные вспышки, которые позволяют делать четкие изображения даже на большой скорости. Но вот их ценник мог бы оборвать карьеру Алана Сэйлера в самом начале. Благодаря своему изобретению, оборудовав студию в и без того захламленном домашнем гараже, фотограф создает впечатляющие снимки, расстреливая еду и небольшие предметы из пневматического оружия.

4242

ТОП строящихся инфраструктурных проектов России

ЯМАЛ СПГ – интегрированный проект по добыче, сжижению и поставкам природного газа. Проект предусматривает строительство завода по производству сжиженного природного газа (СПГ) мощностью около 16,5 млн тонн в год на ресурсной базе Южно-Тамбейского месторождения. В рамках реализации Проекта создается транспортная инфраструктура, включающая морской порт и аэропорт Сабетта. Оператором Проекта является ОАО «Ямал СПГ» — совместное предприятие ОАО «НОВАТЭК» (50,1%), концерна TOTAL (20%) и Китайской Национальной Нефтегазовой Корпорации (20%) и Фонда Шелкового пути (9,9%). Доказанные и вероятные запасы месторождения  по стандартам PRMS составляют 926 млрд куб. м газа. 

Пилотным проектом высокоскоростной железнодорожной магистрали (ВСМ) в России является строительство ВСМ по маршруту Москва – Казань с продлением на Екатеринбург. Протяженность маршрута составит 770 км, максимальная скорость движения – до 400 км/ч. Строительство ВСМ Москва – Казань объединит территории семи субъектов РФ: Москва, Московская область, Владимирская область, Нижегородская область, Чувашская Республика, Республика Марий Эл и Республика Татарстан. Время в пути между Москвой и Казанью составит 3,5 часа, Москвой и Нижним Новгородом – 2 часа, Нижним Новгородом и Казанью – 1,5 часа. В дальнейшем планируется продление дороги до Пекина.

Комплекс по добыче, подготовке, сжижению газа, отгрузке СПГ и газового конденсата Южно-Тамбейского ГКМ. Ямало-Ненецкий автономный округ.

Завершение строительства: 2019 год.

Общий объем инвестиций — 27 млрд долл. США.

Высокоскоростная железнодорожная магистраль «Москва - Казань».

Завершение строительства: 2021 год.Общий объем инвестиций — 18,4 млрд долл. США.

ИНВЕСТИЦИИ

43

ТОП строящихся инфраструктурных проектов России

Всесезонный курорт Gatchina Gardens в Ленинградской области.

Завершение строительства: 2030 год. I очередь

объекта будет сдана в 2018 году.

Общий объем инвестиций — 10 млрд долл. США.Проект GATCHINA GARDENS ориентирован на

масштабное развитие туристического кластера Ленинградской области, что обеспечит ежегодное привлечение в регион значительного туристического потока и инвестиций в развитие курортных объектов, в том числе малого и среднего бизнеса, создаст более 1500 новых рабочих мест. Объект расположен в предместьях Большого Гатчинского дворца в Ленинградской области и представляет собой уникальный туристический кластер. Общая площадь составляет 620 га. На территории анонсировано строительство парковых зон, а также объектов туристической отрасли: SPA-отеля с водным комплексом для семейного отдыха на 400 мест, спортивного семейного клуба формата CitySpa, гольф-клуба, системы велосипедных маршрутов, бизнес-парка, торгово-развлекательного комплекса, декоративного агропарка, сельских гостевых домов, пешеходного бульвара и набережной с кафе и ресторанами, мест семейного отдыха, объектов социальной инфраструктуры, курортной недвижимости.

Восточный нефтехимический комплекс в Приморском крае.

Завершение строительства: 2022 год. Общий объем инвестиций — 10 млрд долл. США.

Проект по созданию ВНХК — крупнейшего нефтеперерабатывающего и нефтехимического комплекса в Дальневосточном федеральном округе — реализует нефтяная компания «Роснефть». В июне 2016 г. «Роснефть» и китайская ChemChina подписали соглашение об основных условиях совместного проведения технико-экономического обоснования ВНХК. Соглашение предусматривает вхождение ChemChina на 40% в капитал ВНХК с пропорциональным участием в финансировании. Восточный нефтехимический комплекс (ВНХК) сможет производить более 100 тысяч тонн моторного топлива в месяц. Комплекс будет производить для поставки на азиатские рынки бензин, керосин, дизельное и судовое топливо, а также полиэтилены, полипропилены и бензол. Предполагается, что вблизи нефтехимического кластера будут развиваться смежные отрасли – строительная, энергетическая, транспортная, производство изделий из пластмасс, сопутствующие производства, что откроет широкие перспективы для малого и среднего бизнеса. В настоящее время идет подготовка к строительству первой и второй очереди комплекса. Первая очередь проекта – нефтеперерабатывающий комплекс с плановой мощностью 12 миллионов тонн нефти в год, который планируют построить к 2020 году. Вторая очередь – нефтехимический комплекс – должна быть завершена к 2022 году.

ИНВЕСТИЦИИ