桃園縣機場捷運 A10 站地區區段徵收開發案

徵收計畫書簡報

102 年 7 月 10 日內政部土地徵收審議小組會議

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簡 報 大 綱

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一、開發目的、計畫與範圍二、土地權屬及四鄰接連土地現況三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形四、公益性、必要性、適當性、合法性評估五、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施六、抵價地比例七、土地使用配置及公共設施用地比例八、公有土地處理方式及協調情形九、安置計畫十、區段徵收開發經費分析十一、區段徵收預定期程表

中正路

南山路

南崁路

南崁交流道

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一、開發目的、計畫與範圍開發目的：桃園機場聯外捷運計畫為聯繫桃園及臺北市之首要動脈，更為桃園航空城、桃園市與中壢市的串連主軸，本府為有效提高 A10 車站（山鼻站）場站周邊土地利用價值，促進地方繁榮，擬以區段徵收方式進行整體規劃及開發。

計畫位置本案位於南崁新市鎮都市計畫北側農業區，主要對外聯

絡道路為南山路。

計畫核定：「變更南崁新市鎮都市計畫 ( 配合桃園國際機場聯外捷運系統 A10 車站周邊土地開發計畫 ) 案」主要計畫：內政部都市計畫委員會 101 年 1 月 17 日第 772 次會議審議通過。細部計畫：本縣都市計畫委員會 101 年 9 月 13 日第16 屆第 20 次會議審議通過。

一、開發目的、計畫與範圍區段徵收範圍：

土地使用現況：本案徵收範圍之四鄰土地，東西二側目前仍以農業使用為主，坑子溪以北為山腳社區，屬建物密集之聚落，另南側工業區內數座大型工廠亦維持運作狀態。

西鄰桃林鐵路北接坑子溪東至南崁新市鎮都市計畫 範圍線南以工業區與保護區分區 界線為界

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開發面積： 33.89 公頃

以下地區不納入區段徵收範圍：

1.依坑子溪河川區域線劃定為河川區者。2.為顧及計畫區內現住居民之權益，部分既有合法建物形成社區

聚落者，不納入區段徵收範圍，並劃為再發展區，共 4 處。3.經公告為古蹟及指定歷史建築者。

一、開發目的、計畫與範圍

1 2 3

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核定本案開發範圍：( 內政部 101 年 10 月 8 日內授中辦地字第 1016040227 號函 )

請插入地籍範圍圖

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一、開發目的、計畫與範圍

中華民國 ( 財政部國有財產局 )中華民國 ( 交通部臺灣鐵路管理局 )

區段徵收範圍

33.89 公頃32.86 公頃

0.74 公頃

私

公 0.29 公頃

未登錄地

管理者

二、土地權屬及四鄰接連土地現況區段徵收範圍內土地權屬及面積統計：

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桃林鐵路

保護區工業區

坑子溪

南山路捷運路線 1

2

6

3

8

7

4

5

1 2 3

4 5 6

7 8

二、土地權屬及四鄰接連土地現況四鄰接連土地現況：本案範圍以都市計畫農業區為主，大多作農業使用，以種植水稻、短期作物為主，其餘部分之建物大多沿主要道路南山路及區內各處分布，建築物型態以加強磚造或鋼筋混凝土造之透天厝，及鋼鐵造之大小型工廠居多。

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主辦單位：本府城鄉發展局。第一次：自 98 年 8 月 5 日起公開展覽 30 天， 並於 98 年 8 月 21 日召開說明會。 第二次：自 100 年 11 月 1 日起公開展覽 30 天（再

公展）， 並於 100 年 11 月 21 日召開說明會。

依都市計畫法辦理公開展覽及說

明會

三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形

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區段徵收公聽會：102 年 4 月 2 日、 3 日，共四梯次。

公聽會

協議價購會議：102 年 4 月 2 日、 4 月 3 日，共四梯次。

協議價購

三、舉行說明會、公聽會、協議價購會議之情形

• 民眾之陳述意見 ( 協議價購會議計有 8 件，公聽會計有19 件 ) ，本府均立即現場答覆並於會議紀錄中載明答覆內 容，會後均個別以公文函復。

• 會後於規定陳述期限 (102 年 4 月 15 日 ) 內提出陳述意見書 者 ( 計有 50 件 ) ，本府亦以公文方式逐一回覆。

陳述意見

本案區段徵收範圍內部分土地所有權人因土地登記資料住址 不明或所查住址無法送達，本府業依規定辦理公示送達。

公示送達

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本案截至協議價購同意書繳交期限102 年 4 月 15 日前，無人達成協議價購。

協議價購辦理

情形

經濟因素

文化及生態因素

永續發展因素其他因素

社會因素

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估

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公益性：本案 A10 車站配合機場捷運周邊土地開發變更，將可帶動本地區社會、經濟、文化、生態等正向之公眾利益發展。

必要性、適當性、合法性：

開發範圍及面積規劃合理

區段徵收財務計畫可行

轄區內以區段徵收方式辦理情形

用地範圍具不可取代性

是否可改其他方式取得

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估

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本案係屬航空城區域計畫內之土地，本案完成區段徵收開發後，透過 A10 車站之設置，配合機場捷運周邊土地開發變更，可大幅提升周邊環境之交通便利性與可及性，提升當地生活品質。本案區位條件上具有不可取代之特性，且區段徵收財務經評估可達平衡，極具開發之必要性。

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審查意見 處理情形

1. 機場捷運沿線車站 開發案尚有數個站區，另桃園國際機場特定區計畫及其他都市計畫，亦擬採區段徵收方式開發，為避免大量開發後造成土地供給過剩，產生競合現象，建議先行檢討現有已完成開發之發展情形，審慎評估未來需求。

桃園縣 33 處都市計畫平均人口發展率已逾 80% 。按人口趨勢推估民國 110 年桃園縣人口為 215萬人。本計畫配合中央指導重大建設政策，因應機場捷運通車對都

市結構產生之改變，有效控管周邊土地，避免地區失序發展，並紓緩現況都市計畫發展已趨近飽和之情形。

本縣八德區段徵收案自 97 年公告，目前完成 4 次標售作業且近全數標出，本區建商持續積極推案中，目前公園、河濱步道成為民眾運動之首選，發揮完善公共設施之效益；中路區段徵收案工程已開始進行，因位於三個都市計畫區間之發展空隙，現今已儲備足夠能量，作為所需之都市發展用地。

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估節錄自公益性及必要性評估報告結論回覆 (100.7.19 內政部都市計畫委員會聽取桃園縣政府簡報第 4 次

會議 )

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估節錄自公益性及必要性評估報告結論回覆 (100.7.19 內政部都市計畫委員會聽取桃園縣政府簡報第 4 次

會議 )審查意見 處理情形

2. 本開發案之範圍及面積建議配合捷運通車後旅客運輸需求規劃必要之公共設施，朝最小開發範圍規劃，以避免過度開發農業用地，評估減少開發面積之可行性。

捷運車站已興建，路線無法取代；本案以 TOD理念作為範圍勘選原則，參酌都市計畫與土地使用分區邊界訂定合理範圍，且透過都市計畫可避免點狀式蛙躍發展，並防止缺乏控管衍生之外部性。

範圍縮小將造成農業區破碎分割，水圳無法存續。為因應車站設置作有規劃之開發，可塑造人文自然成鄉風貌，舒緩地區發展飽和情形，並提供就業機會挹注稅收，且經評估財務可行，具實質開發可行性。

3. 本案對整體農業生產環境、糧食供給及周邊農地利用之影響，應經農業主管單位評估。

本案位於航空城區域計畫內，依行政院農委會 98 年 11 月 6日農企字第 0980166521 號函所示，航空城區域計畫範圍內之土地不宜再考量發展農業生產；依「桃園航空城區域計畫」指導，農業區土地應配合整體發展釋出供都市發展用地。

本府於 100 年 7 月 12 日辦理區段徵收後農民相關輔導措施研商會，會中經本府農業局表示，桃園縣目前辦理休耕面積達三萬公頃，本案涉及面積相對較小，且本案區外周邊土地近 90%休耕、荒廢或種植少量蔬果，並無涉及糧食安全問題。

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審查意見 處理情形

4. 對於從事農業耕作之農民，應加以調查其就業意願，並研擬相關輔導具體措施，保障其權益。

本案場站周邊土地近九成已休耕或僅種植少量蔬果，縱令未作農業使用亦無涉及糧食安全問題，且開發範圍係屬航空城區域計畫內之土地，不宜仍以農業發展為主要目標。

區段徵收所有權人意願調查回覆意見多表態贊同辦理區段徵收，且於意願調查後至公聽會期間，並無民眾表示繼續從事耕作之意願。

本案依「農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點」規定，經本府農業發展局 102 年 4 月 30 日桃農管字第1020008495 號函同意。

5. 計畫範圍內之埤塘、水圳及文化古蹟除加以保存外，對於後續管理維護及活用應研擬相關配套措施。

本案透過與桃園農田水利會共同會勘，保留重要灌溉水圳、埤塘，分別劃設作為綠帶及生態景觀公園，除可保留自然地形，維持地區農業灌溉用水，並可提供地區休憩空間。

保留山鼻福德宮、地方活動中心規劃做為公園、廣 (停 ) 用地，維持地區文化精神。

本案針對計畫範圍內之縣定古蹟 (德馨堂 ) 及歷史建築 (室善居 ) ，透過周邊土地整體規劃，劃設為保存區，不納入區段徵收範圍。

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估節錄自公益性及必要性評估報告結論回覆 (100.7.19 內政部都市計畫委員會聽取桃園縣政府簡報第 4 次

會議 )

審查意見 處理情形

6. 本案範圍內合法建物之房屋租金津貼補助計畫，應訂定合理標準。

依本案之安置計畫內容：合法建築改良物所有權人每月發給新台幣 1萬 6千元整房租補助費；非屬合法者每月發給新台幣 8千元整房租補助費。

於自動拆遷期限前拆遷完竣者，最多發給二十個月之房租補助費。

7. 範 圍 內所有 權人問卷 調 查 回 收 率 約18.25% ，為確保民眾已充分知悉未來將進行區段徵收，請桃園縣政府加強宣導，以利後續作業進行。

區段徵收所有權人意願調查回覆意見多表態贊同辦理區段徵收，後續將持續加強與民眾溝通管道。

本府透過舉辦協議價購及區段徵收公聽會，向民眾說明區段徵收辦理方式及告知民眾之權益，並架設專屬網站，提供最新資訊供相關權利人瀏覽。

四、公益性、必要性、適當性、合法性評估節錄自公益性及必要性評估報告結論回覆 (100.7.19 內政部都市計畫委員會聽取桃園縣政府簡報第 4 次

會議 )

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五、本案範圍內古蹟或歷史建物現狀及其維護措施

本案針對計畫範圍內之縣定古蹟 (德馨堂 ) 及歷史建築 (室善居 ) ，透過周邊土地整體規劃，劃設為保存區，不納入區段徵收範圍。

另依本案都市計畫之土地使用分區管制要點所訂，為確保古蹟 (德馨堂 ) 及歷史建築 (室善居 ) 周圍之環境品質，保存區內經指定之古蹟及歷史建築，應依「文化資產保存法」維護保存。

其餘區內未經指定之既存建築物，僅能維持原有之使用，並得做維護或修建之建築行為，且得依相關規定辦理容積移轉。

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六、抵價地比例

發還抵價地比例 40%

本區特性

開發目的

開發總費用

公共設施用地比例 土地使用

強度

土地所有權人受益程度

實際發展狀況

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抵價地比例之核定：本案財務計畫、開發目的及財務自償特性的前提下，本案發還抵價地比例為 40％，業經 102年 2月 27日內政部土地徵收審議小組第 25次會議審議通過。

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七、土地使用配置及公共設施用地比例土地使用配置說明：• 土地使用分區，依捷運車站半徑 300 至 700 公尺街廓劃分第二、三種住宅區，並設置商業區、車專區及保存區。

• 高架捷運車站下規劃 50米綠園 道 ，結合 縣 道 108線，作橫向聯外交通之用。

• 保存範圍內埤塘及既有灌溉溝渠等自然紋理。

• 既有聚落劃設為剔除區，並保存社區活動中心及老人會館 ( 公二 ) ，尊重原有社會關係。

項目 區段徵收範圍 備註 面積

(公頃) 百分比

(%)

土地使用分區

第一種住宅區 － － 再發展區 第二種住宅區 10.30 30.39 第三種住宅區 7.43 21.92 商業區 1.78 5.25 車站專用區 0.50 1.48 保存區 － － 河川區 － － 小計 20.01 59.04

公共設施用地

公園用地 2.83 8.35 綠地用地 2.09 6.17 廣場兼停車場用地 0.35 1.03 園林道路用地 3.38 9.97 道路用地 5.17 15.26 道路用地兼供河川使用 0.06 0.18

小計 13.88 40.96 合計 33.89 100.00

59%

41%

可供建築用地

公共設施用地

土地使用配置表及各用地比例：

七、土地使用配置及公共設施用地比例

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八、公有土地處理方式及協調情形召開公有土地協調會議：•本府於 102年 4月 30日邀集本案區段徵收 範圍內各公有土地管理機關：交通部臺灣 鐵路管理局及財政部國有財產署北區分署 桃園辦事處召開公有土地處理方式協調會。•上開會議決議，除原已作為土地徵收條例 第 44條第 1項第 2款用地使用者，應無償撥 供本府統籌規劃開發外，其餘公有土地協調 管理機關同意以作價方式撥供開發。

辦理公有土地會勘確認現況使用情形：•本府已於 102 年 6 月 6 日邀集上開各公有土地管理機關辦理現場會勘。

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機場捷運 A10 站地區區段徵收開發案安置計畫：依土地徵收條例第 34條之 1 及區段徵收實施辦法第 17條規定訂定，有以下四種安置方式，說明如下：

九、安置計畫

合法建物：每月發給新台幣 1 萬 6 千元整房租補助費。非合法建物：每月發給新台幣 8千元整房租補助費。於自動拆遷期限前拆遷完竣者，最多發給二十個月之房租補助費。

在不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之合法建築物得按原位置保留分配。申請保留建物時，應同時於區段徵收公告期間內經核定領有抵價地，並分配於原建物坐落位置。

安置計畫

徵收公告一年前於徵收範圍內有居住 事實之低收入戶或中低收入戶，其所 有建築改良物被徵收，致無屋可居住 者，或情境相同經本府社會工作人員 查訪屬實者，加發十萬元之特別救助金。

徵收範圍內被全部拆除合法建築物之所有權人。須於區段徵收公告 6個月前設有戶籍，且持續設籍至徵收公告當時，並有居住事實者。須經核定發給抵價地。

房租補助費：原位置保留：

低及中低收入戶安置： 選配安置街廓：

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開發經費表項目 金額

( 萬元 )備註

一、徵收土地之現金補償地價 33,949 領取現金比例為 10%

二、公有土地作價 49 　

三、補償費及遷移費 76,659

補償費：包含農作改良物、建築改良物及營業損失遷移費：人口搬遷費、工廠生產設備之拆遷補償費

四、公共設施費用 (含公共設施管理維護費 )

114,146 3,368萬元 / 公頃

五、土地整理費用 27,475 　

( 一 ) 自動拆遷獎勵金 20,434 於規定期限內拆除建物者，給予獎勵之補助

( 二 )救濟金 1,957 未能提出合法證明文件之建物發放救濟金

(三 ) 地籍整理費 5,084 每公頃 150萬元

六、貸款利息 58,421 5% ，複利計算 (含物價指數 )

開發總費用總計 310,699 　

十、區段徵收開發經費分析

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• 本案土地徵收補償之市價係委由不動產估價師針對各筆土地特性進行徵收市價之查估，業經 102 年 2 月 22 日本縣地價評議委員會評定通過。其徵收前平均市價為 11,231元 /m² ， 與本 案財務計 畫預估 10,200 元 /m² 差距不大。

• 區段徵收係以達成自償性為原則，本案預估未來開發完成時標售土地平均價格為 38,000元 /m2 ，可標售土地面積8.32 公頃，故處分剩餘可建築土地後之價款收入，財務上可達到平衡。

十、區段徵收開發經費分析

剩餘可標售土地 面積 (公頃 ) 平均標售價格(元 /m2)

總收入 (萬元 )

住宅區、商業區、車站專用區

8.32 38,000 316,160

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十一、區段徵收預定期程表工作內容 預定時間

地上物現場查估作業 101 年 6 月 ~10 月

召開協議價購會議及區段徵收公聽會 102 年 4 月

區段徵收計劃書報內政部核定 102 年 7 月

辦理區段徵收公告 (申請領回抵價地 ) 102 年 7 月

徵收補償費發放 102 年 8 月

建物自動搬遷期限 ( 計 6個月 ) 102 年 9 月〜 103 年 2月

工程施工 102 年 12 月

安置街廓抵價地分配說明會及土地分配 103 年 4 月

安置街廓抵價地公告 103 年 7 月

抵價地抽籤分配說明會及土地分配 103 年 7 月

抵價地配地成果公告 103 年 11 月

工程完工與土地點交 104 年 2 月

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簡報結束 報請核定

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