Обзор рынка складской недвижимости Московского...

Весна 2016

Skladman ResearchМосква Обзор рынка

Обзор рынка Складской недвижимости Московского региона

ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯСерьезных потрясений которые предрекали эксперты рынка не произошло

В 2015 году складской сегментнаходился в состоянии преобразо-вания взаимосвязей контрагентов Серьезных потрясений не произо-шло что является результатом гибкой политики девелоперов

Участники рынка перешли на расчеты в рулях

С начала резкого ухудшения ситуации в экономике складская и индустриальная недвижимость обладает наибольшим запасом прочности по сравнению с другими сегментами рынка

На февраль 2016 года уровень вакантности составил 9-10 Сократился объем вводимой недвижимости Многие проекты отложены пересмотрены или заморожены

Чистая арендная ставка на склады класса laquoАraquo и laquoBraquo снизилась до уровня 4 200-4 800 рубм2год

Произошло преобразование рынка из рынка laquoдевелоперовraquo в рынок laquoарендатораraquo В начале 2015 года отмечен рост вакантно-сти до 6 Рекордный ввод в 2014

году (15 млн м2) ощутимо насытил рынок многие введенные объекты находились в полупустом состоя-нии

Проявилась тенденция к переезду в дешевые и менее качественные объекты Участилась практика субаренды

laquoУвеличилась волатильность рынка Ряд игроков предлагает демпинговые ставки арендыraquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman


laquoНа конец февраля 2016 года средне-рыночный уровень вакантности составил около 9-10raquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman

Весна 2016Обзор рынка Cкладская недвижимость

Состояние рынка на текущий моментНа протяжении всего 2015 и в начале 2016 года складской сегмент находился в состоянии динамичного преобразования взаимосвязей контрагентов рынка Серьезных потрясений которые предрекали многие эксперты рынка не произо-шло что в свою очередь является результатом гибкой и адаптивной политики девелоперских компаний

Стоит отметить что в основу новой политики арендных отношений были положены относительно новые тенденции которые в предыдущие годы носили скорее исключительных характер Благодаря разумному стратегическому подходу к ценоо-бразованию переходу к рублевым арендным ставкам удалось добиться относительной стабилизации на складском рынке

Прошедшие 15 месяцев с начала резкого ухудшения ситуации в экономике были достаточно сложным периодом с финансовой точки зрения Среди сегментов коммерческой недвижимости складская и индустриальная недвижимость обладала наибольшим запасом прочности В 2014 году баланс на рынкекоторый считался дефицитным(вакантность не превышала 2-3)спекулятивные проекты достаточнобыстро поглощались был сдвинутв сторону девелоперских компаний(производителей) Арендные ставкинаходились на уровне 110-125 $м2

в год или 4 226-4 800 рубм2 в год В процессе адаптации под реалииэкономики собственники складскойнедвижимости избрали тактику

удержания существующих арендато-ров для чего производился пере-смотр ставок аренды переход на рублевые арендные ставки

Тенденции рынка в Московском регионеТем не менее на рынке была зафиксирована тенденция к переезду в дешевые и менее качественные объекты и участилась практика субаренды За вышеуказанный период произошло преобразование рынка из состояния рынка laquoдевело-перовraquo в состояние рынка laquoарендато-раraquo

В начале 2015 года был отмечендинамичный рост вакантности до 6Рекордный ввод в 2014 году(15 млн м2) ощутимо насытил рынокмногие вновь введенные объектынаходились в полупустом состоянииФинансовое положение многихдевелоперских организаций

В ЕЭС формируется новый субрынок Lightindustrial (LI) ndash это субрынок складской недвижи-мости К этому формату относятся производ-ственно-складские объекты разделенныена отдельные блоки небольшого формата от 200до 2000 квм Light Industrial в меньшей степенирассчитан логистику и дистрибьюцию но большеприспособлен для производственно-сервисныхзадач Объекты данного формата большеориентированы на B2C сервис имеют меньшеевоздействие на окружающую среду и болееприспособлены для размещения около жилых зонРынок Multi-let Light Industrial ndash это специфическийсегмент рынка LI Это комплексы формата LIс примыкающими индивидуальными блокамикаждый из которых с отдельным входоми офисно-бытовыми помещениями Частопомещения небольшого размера ndash 100-500 м2оборудованы офисом 50-100 м2 Блоки могут бытьобъединены при необходимостиПользователями Multi-let чаще всего являютсяпредставители малого и среднего бизнеса ndashнебольшие производственные сервисныеторговые и дистрибьюторские компанииинтернет-магазины

Light Industrial (LI)

Общее предложение и новое строительство млн м2ГРАФИК 1

sklad-mancomanalitics 9

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

П

Новое предложение

Общее предложение

Ист

очни

к S

klad

mad

Res

earc

h

laquoМногие проекты были отложены пересмотреныили замороженыraquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman


вынуждало их ускорять темпы ввода строящихся объектов которые проектировались и строились в благополучные для складского сегмента 2012-2013 гг На конец февраля 2016 года среднерыночный уровень вакантности составил около 9-10 а девелоперы значительносократили объемы вводимойнедвижимости на рынок

Многие проекты были отложены пересмотрены или заморожены

Опыт предыдущего кризиса способствовал повышению финансо-вой устойчивости девелоперовВ 2015 году стоит отметить чтонакопленный опыт предыдущегокризиса 2008-2009 гг способствовалповышению финансовой устойчиво-сти девелоперов так как на строи-тельство проектов привлекалисьрублевые кредиты Подобный подходк финансированию проектовпозволил установить рублевыеставки без угрозы банкротства иликритического снижения прибыльно-сти складского проекта

ПредложениеЗа прошедшие 14 месяцев с начала 2015 года объем нового предложения на рынке складской недвижимости Москвы и Московской области зафиксировался на уровне 810 тыс м2 что в 19 раза ниже показателя 2014 года когда на рынок вышло порядка 15 млн м2 Можно сделать вывод что рынок находится в состоянии некоторого замедления после рекордного 2014 года

Наблюдаемое сокращение предло-жения произошло на фоне внутриэ-кономического кризиса ослабления курса национальной валюты и общего снижения платежеспособ-ного спроса Экономическая ситуация в стране требует от девелоперов принятия рациональных и экономически взвешенных действий Вероятнее всего тенден-ция к понижению показателя объема

ввода продолжится и в текущем году Из 800 тыс м2 введенных за последние 14 месяцев за январь-февраль были введены всего 2 объекта площадью чуть более 20 тыс м2 Существуют предпосылки переломить понижа-тельный тренд ndash подробнее об этом в конце отчета в разделе laquoТенденции развития рынка Московского регионаraquo

Строят для себяВ 2016 году были введены в эксплуа-тацию складские проекты пока весьма малого масштаба и преиму-щественно под собственные нужды

bull вблизи г Реутов был реализованпроект компании STEP площадью17 тыс м2bull в подмосковном г Балашихавведен в эксплуатацию торгво-склад-ской комплекс со складской частьюплощадью 4 316 м2

ЛП laquoПНК-Чехов IIIraquo находящийся в 49 км по Симферопольскому шоссе (девелопер ndash PNK Group) общей площадью 1022 тыс м2 является крупнейшим складским проектом введенным в эксплуата-цию в 2015 г

Распределение спроса по типу арендаторовпокупателей

ГРАФИК 3

Ввод складской недвижимости в Московском регионеГРАФИК 2

Новое предложениеСЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК

СЕВЕРО-ВОСТОК

ВОСТОК

СЕВЕРО-ЗАПАД

ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД

0

40 000

80 000

120 000

160 000

200 000

8

10

4

5

12

61

Розничная торговля

Другое

Online-торговля

Производство

Логистика

Дистрибуция


Объект Расположение Площадь м2 ДевелоперСрок ввода

2016г

Складской комплекс Носовихинское ш 2 км 17 000 Компания STEP Q1

Q1нд4 316ш Энтузиастов 4 кмТоргово-складской комплекс

2015г

laquoPNKndashЧехов 3raquo Симферопольское ш 49 км 102 200 PNK Group Q2

Q3PNK Group91 600Киевское ш 48 кмlaquoPNKndashБекасовоraquo

Q2ООО laquoХолмогорыraquo91 500Ярославское ш 30 кмСК laquoХолмогорыraquo

Q1laquoАТ Недвижимостьraquo91 000Новорязанское ш 32 км от МКАДЛП laquoСофьиноraquo

Q4PNK Group75 000Рогачевское ш 27 кмЛП laquoPNKndashСеверное Шереметьевоraquo

Q4Компания

laquoМеридианraquo64 500Новорязанское ш 20 кмСК laquoМихайловская слободаraquo

Q4Griffin Partners62 200Ленинградское ш 16 кмСКlaquoШерризонndashНордraquo

Q2laquoЛогопарк Девелопментraquo

49 200Ленинградское ш 31 км ЛП laquoСевер-2raquo

Q4ЗАО laquoМонАрх Девелопментraquo

47 600Носовихинское ш 5 кмСК laquoКожуховоraquo

Q1CPD Group42 000Киевское ш 22 кмЛП laquoКиевское 22raquo (фаза I)

Q1 Q4Холдинг

laquoСтроительный Альянсraquo 41 400Симферопольское ш 27

Q2 Q3PNK Group34 900Симферопольское ш 49 км

ЛП laquoСынковоraquo

laquoPNKndashЧехов 2raquo



Наиболее крупные складские объекты введенные в эксплуатацию в Московском регионе

ТАБЛИЦА 2

Общий объем качественного предложения тыс м2 11 200

810

470

1 300

9 (-02)

4 200

12-13

1 000

Прирост предложения в 2015-2016 гг тыс м2

Ожидаемый прирост предложения в 2016 г тыс м2

Объем поглощения в 2015-2016 гг тыс м2

Средний уровень вакантных площадей

Заявляемые арендные ставки рубм2год

Ставка капитализации

Операционные расходы рубм2год

Еще один крупный проект от компании PNK Group ndash laquoPNK ndashБека-совоraquo вышел на рынок в третьем квартале 2015 года Совокупная площадь первой очереди проекта составила 916 тыс м2 Единственным проектом по северо-восточному направлению которое не столь активно осваива-лось девелоперами за последние 2-3 года является складскойкомплекс laquoХолмогорыraquo площадью915 тыс м2 Девелопером проектавыступает ООО laquoХолмогорыraquoДанный проект привлек вниманиенемецкого продуктового ритейлераGlobus Group арендовавшего около40 тыс м2 Компания laquoАТ Недвижи-мостьraquo еще в начале 2015 года ввела91 тыс м2 складской недвижимостив логопарке laquoСофьиноraquo

Очевидно что преимущественное строительство laquoпод себяraquo наблюдае-мое в начале 2016 года и значитель-ная доля проектов built-to-suit являются индикаторами неблагопри-ятного экономического внешнего фона Реализация спекулятивного формата требует принятия рисков аппетит к которым сокращается по мере увеличения неопределенности бизнес процессов компаний колебания национальной валюты и прочего

Доля спекулятивного строительства складской недвижимости в 2015 году сократилась до минимума Оценочно она составила около 10-15 от нового предложения Мы ожидаем что в 2016 году тенденция увеличе-ния доли проектов built-to-suit и соответственно сокращение спекуля-тивного предложения продолжится

Традиционно северное и южное направления лидируют по объему ввода нового качественного предло-жения За прошедшие 14 месяцев по северному направлению введено 23 (186 тыс м2) а по южному ndash 22 (178 тыс м2) что в совокупности дает половину от нового предложения

Стоит отметить что южное направле-ние развивалось активнее и прошло через ряд трансформаций Значительные объемы ввода стали фиксироваться и на юго-западном (133 тыс м2 или 16) чего ранее не отмечалось а также на юго-восточ-ном (155 тыс м2 или 19) направле-ниях

Таким образом с учетом частичной диверсификации на запад и восток южное направление продолжает удерживать приоритетное направле-

ние в складском сегменте Москов-ского региона

К концу 2016 года запланирован ввод новых объектов складского назначе-ния в объеме 500 тыс м2 что свидетельствует о высокой вероят-ности продолжения спада объемов ввода складской и индустриальной недвижимости о котором говори-лось ранее Компания Radius Group к 3 кварталу планирует завершить строительство складского комплекса площадью 100 тыс м2 на территории СК laquoЮжные Вратаraquo К тому же периоду времени PNK Group отметившаяся как наиболее активный девелопер складского рынка заявила о планах по заверше-нию строительства laquoPNK ndash Валище-воraquo (96 тыс м2) Оба проекта распо-ложены на южном направлении и строились в основном по схеме built-to-suit

Стоит отметить активный ввод новых складских площадей компанией PNK Group которая диверсифицировала ввод нового предложения по южному западному и северному направлениям Совокупно девелопер вывел на рынок около 270 тыс м2

В прошлом году и в начале текущегоактивность на рынке индустриальнойи складской недвижимости проявля-ли преимущественно крупныеигроки Реализация их проектовшла преимущественно по форматуbuilt-to-suit (62 в 2015 году)и арендаторы были определенына старте проекта фиксировалисьсхемы софинансированиястроительства

Ставки аренды на качественные складские помещения снизились на 15 ndash20

В начале 2015 года был отмечен динамичныйрост вакантности до 10

Многие вновь введенные объекты находились в полупустом состоянии

На рынке была зафиксирована тенденция к переезду в дешевые и менее качественные объекты и участилась практика субаренды

Повысился интерес к покупке складских активов это обусловлено желанием инвесторов застраховаться от валютных рисков

Повысились предложения по продаже склад-ских комплексов по цене сопоставимой с себесто-имостью строительства

Самые популярные направления для строитель-ства традиционно южное и северное

С начала 2016 года власти Московской области выдали ГПЗУ для строительства складской недвижимости площадью 15 млнм2

ВЫВОДЫ

Основные показатели



Показатели рынка на 1032016 годаТАБЛИЦА 1

laquoОсновным драйвером спроса на складскую недвижимость стали ритейлерыraquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman

Большинство заявленных проектов к вводу в 2016 году представляют собой очереди коммерчески уже состоявшихся проектов знакомые потенциальным арендаторам Среди новых объектов складского назначе-ния стоит отметить laquoВнуково-IIraquo реализуемых компанией Logistics Partners Общая площадь первой очереди проекта расположенного в 20 км по Киевскому шоссе (вблизи д Давыдково) составит 50 тыс м2Еще один новый проект в 2016 году ndash это ЛК FM Logistic возводимый одноименной крупной логистической компанией для своих нужд Площадь первой очереди ndash 50 тыс м2Мы полагаем что объем нового предложения в 2016 году может составить 500-600 тыс м2 Подробнее о тенденциях складкой недвижимости в конце аналитическо-го обзора

СпросЗа прошедшие 14 месяцев с начала 2015 года объем заключенных сделок в сегменте складской и индустриальной недвижимости составил около 13 млн м2 Пик активности арендаторов и покупате-лей складской недвижимости наблюдался в 3 квартале 2015 года в котором совокупный объем поглощения составил 700 тыс м2 или 54 за исследуемый период

Таким образом 3 квартал 2015 года является абсолютным квартальным рекордом на рынке складской недвижимости Московского региона Подобному факту есть объективное объяснение В 2014 году девелоперы ввели в эксплуатацию рекордное количество складской недвижимо-сти Отложенный спрос потенциаль-ных покупателей и арендаторов в период дефицитного состояния рынка ожидал на протяжении 7 месяцев ценовых уступок с их стороны Когда необходимость факта совершения взаимовыгодной сделки стала очевидна произошло массовое заключение контрактов

Стоит отметить что основным драйвером роста спроса на склад-скую недвижимость стали ритейлеры ndash в 3-м квартале с их участием былосовершено порядка 80 всехсделок За 14 исследуемых месяцевобъем сделок с участием компанийданного профиля составил 61Потребительский сектор особенно

компании специализирующиеся на продаже продуктов питания в период кризиса не теряют своих рыночных позиций так как спрос потребителей по данным товарам имеет постоянный характерКрупнейшей сделкой года по продаже складской недвижимости является покупка 320 тыс м2 в готовом индустриальном парке laquoПНК-Чеховraquo группой laquoБинraquo Логистический объект построенный PNK Group в 2011 году обладает общей площадью в 397 тыс м2 60 тыс м2 складских площадей PNK Group продала ранее другим компаниям В текущий момент объект заполнен на 100 среди его арендаторов такие известные компании как laquoЭльдорадоraquo X5 Retail Group и laquoМВидеоraquo

Компания Adidas приобрела 120 тыс м2

во второй очереди laquoPNK-Чеховraquo ndash индустриальном парке laquoPNK-Чехов 2raquo laquoЛеруа Мерленraquo арендовала 100 тыс м2 в индустриаль-ном парке laquoЮжные вратаraquoВ феврале 2016 года стало известноо крупной сделке купли-продажи65 тыс м2 в ЛП laquoСынковоraquo Наименова-ние компании совершившей сделкуbuilt-to-suit по условиям договора неподлежит распространению В началегода традиционно наблюдаетсязатишье и общее снижение объемасделок К концу 1 квартала 2016 годамы ожидаем что объем сделоксоставит более 150 тыс м2 Как ужеупоминалось основную долю вструктуре спроса закрепили за собойкомпании сферы ритейла ndash 61 или 770тыс м2


Объект Расположение Площадь м2 ДевелоперПланируемая

дата ввода

laquoЮжные Вратаraquoпос Белые Столбы Каширское ш 30 км 100 000 Radius Group Q3 2016

Q3 2016PNK Group96 000с Валищево Симферопольское ш 32 км

laquoPNK ndash Валищевоraquo (4 корпус)

Компания laquoАтлант Металлопластraquo

60 400П Обухово Горьковское ш 27 км

laquoАтлант Паркraquo (Ж7 корпус)

laquoСовременные складские технологииraquo

50 000Раменский район д Бритово Новорязанское ш 31 км

СК laquoССТraquo (3-я очередь Блок 4)

Logistics Partners50 000д Давыдково Киевское ш 20 км

laquoВнуково-IIraquo (1-ая очередь)

FM Logistics50 000п имени Воровского Ногинский р Носовихинское ш 30 км

ЛК FM Logistic (1-ая очередь)

Класс

А

А

А

А

А

А

Q1 2016

Q2 2016

Q2 2016

Q3 2016


Наиболее крупные складские объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2016 году (Московский регион)

ТАБЛИЦА 3

laquoСамые популярные направления для строительства традиционно южное и северноеraquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman

Распределение вакантных площадейпо направлениям 2015 г

ГРАФИК 4

Объем вакантной недвижимости тыс м2

СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100


Вторую позицию занимают организа-ции в сфере логистики обладающие 12 долей заключившие договора более чем на 150 тыс м2 На долю складской недвижимости купленной или арендованной дистрибьюторами пришлось 8 или порядка 100 тыс м2

В складском сегменте влияниекризиса также сказалось увеличени-ем доли вакантных площадейи в первую очередь ndash в высококласс-ных объектах (А В+ и В-класс)В новых объектах класса Авакантность в 2015 году достигала15-20

Уровень пустующих площадей в уже существующих складских комплек-сах по итогам 2015 года составил порядка 9 а в течение последних 14 месяцев поднимался до отметки 118 в конце 2-ого квартала 2015 г

На текущий момент баланс склад-ского и индустриального рынка недвижимости продолжает оставать-ся таким же как и в конце 2015 года Вакантность находится на уровне 9 Январь-февраль 2016 года стал своего рода периодом ожидания и попытки осмысления происходяще-го Рынок получил существенную поддержку высоким спросом однако все участники осознают шаткость положения перспективу сокращения нового предложения а также сопутствующие неопреде-ленности в российской экономике

Вероятно в конце 2 квартала ndash начале 3 квартала 2016 года тенден-ция и новая парадигма складского рынка станет отчетливее На территории Московского региона в аренду предлагается порядка 11 млн м2 Распределение вакантно-сти по направлениям свидетельству-ет о том что субрынок южного направления переполнен новым предложением так как на нем пустует чуть менее полу миллиона м2 что составляет около 40 от всей вакантной недвижимости региона

На текущий момент баланс склад-ского и индустриального рынка недвижимости продолжает оставать-ся таким же как и в конце 2015 года Вакантность находится на уровне 9 Январь-февраль 2016 года стал своего рода периодом ожидания и попытки осмысления происходяще-го

Рынок получил существенную поддержку высоким спросом однако все участники осознают шаткость положения перспективу сокращения нового предложения а также сопутствующие неопреде-ленности в российской экономике Вероятно в конце 2 квартала ndash начале 3 квартала 2016 года тенден-ция и новая парадигма складского рынка станет отчетливее

На территории Московского региона в аренду предлагается порядка 11 млн м2 Распределение вакантно-сти по направлениям свидетельству-ет о том что субрынок южного направления переполнен новым предложением так как на нем пустует чуть менее полу миллиона м2 что составляет около 40 от всей вакантной недвижимости региона Второе место по уровню вакантности занимает северное направление с долей в 25 или 294 тысм2 свободной складской недвижимостиМинимальный уровень вакантной недвижимости зафиксирован по

западному юго-западному и восточ-ному направлениям ndash по 4 В течение 2015 года можно отметитьновую тенденцию ndash снижениеактивности компаний арендаторовсреднего бизнеса Основной спросв количественном выраженииформируется за счет крупныхкомпаний малые компании арендуютменьше но в количественномвыражении число компаний динамич-но растет Повышение интересак складской недвижимости у малыхкомпаний может быть обоснованпопыткой импортозамещениятоваров и услуг Стоит отметитьи активную оптимизацию и сокраще-ние размеров компаний из среднихв малые в целях минимизациирасходов Наблюдается учащениесделок по переезду небольшихкомпаний-арендаторов из Москов-ской области в пределы МКАД дляобъединения склада и офиса илискладских помещений с производ-ственными


Объект Класс площадь м2 Арендатор покупатель

Тип сделки

2016г

2015г

ЛП laquoСынковоraquo А

А

65 000 Конфиденциально Покупка (BTS)

laquoПНК-Чеховraquo А 320 000 Группы laquoБинraquo Покупка

ИП laquoPNK-Чехов 2raquo А 120 000 Adidas Покупка

АрендаКонфиденциально 2 000 ЛП laquoТроицкийraquo

ИП laquoЮжные вратаraquo А 100 000 laquoЛеруа Мерленraquo Аренда

ЛП laquoСофьиноraquo А 65 700 X5 Retail Group Аренда

ИП laquoPNK-Северное Шереметьевоraquo А 55 100 laquoДиксиraquo Покупка

СК laquoА-терминалraquo А 54 300 laquoДиксиraquo Аренда

ЛП laquoБыковоraquo А 42 200 laquoДочки-сыночкиraquo Аренда

СК laquoХолмогорыraquo А 40 100 Globus Group Аренда

ЛП laquoСеверное Домодедовоraquo А 40 000 Nopeus ART Аренда

ЛП laquoСевер-2raquo А 35 800 OBI Аренда

laquoМЛПndashЧерная грязьraquo А 31 700 Пульс Аренда

laquoПНК-Чехов 3raquo А 31 000 Лента Покупка

ПСК laquoАтлант-Паркraquo А 29 000 Конфиденциально Аренда

Freight Village Ворсино А 38 700 laquoПятерочкаraquo Аренда

ЛП laquoСевер-2raquo А 25 000 Major Terminal Аренда

СК laquoБережкиraquo А 25 000 ТД laquoГулливер и Коraquo Аренда

ЛП laquoБыковоraquo А 20 000 BILLA Аренда

ИП laquoPNK-Валищевоraquo А 18 000 Фармацевтическая группа laquoРОСТАraquo Аренда

СК в Чехове В+ 15 800 VELES group Аренда

ЛК laquoНикольскоеraquo А 15 100 laquoДеловые Линииraquo Аренда

СК laquoБережкиraquo А 15 000 ГК laquoРосстайлraquo Аренда

ПЛК laquoСеверное Домодедовоraquo А 14 200 DPD Аренда

ЛК laquoВС-Логистикraquo А 13 700 MODIS Аренда

СК laquoВС-Логистикraquo А 12 000 Оntex Аренда

laquoPNK-Северное Шереметьевоraquo А 11 700 KERCHER Аренда

СК laquoШереметьевоraquo А 11 600 ГК laquoСевертрансraquo Аренда

laquoMLP Подольскraquo А 10 000 Фармацевтическая компания laquoИРВИН 2raquo

Аренда

Примеры крупных сделок по арендепродаже складской недвижимости в 2015-2016 г



Евгений Нумеров Управляющий директор

+7 (985) 220-98-77enumerovsklad-manru

Руководительотдела консалтинга+7 (915) 190-74-75yadarusenkovsklad-manru

Александр Хомич Генеральный директор+7 (905) 737-73-53akhomichsklad-manru

Ольга Цимбаленко Старший консультант+7 (909) 162-48-68 olgasklad-manru

Сергей Соболев Эксперт по земельным участкам+7 (968) 938-59-91ssobolevsklad-manru

Ярослав Дарусенков

Команда Skladman

Пожалуйста связывайтесь с нами для дополнительной информации

laquoВ 2016 году ожидается что спрос будет ниже чем в 2015 году однако тенденция будет идти к его стабилизации и увеличению количества сделокraquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman

ЦенообразованиеТекущие арендные ставки на складскую недвижимость Москов-ского региона составляют в среднем около 4 100 рубм2год Как отмечалось ранее неблагоприятное состояние экономики снижение покупательской способности ослабление национальной валюты играют на понижение платежеспо-собности арендаторов в целом Как следствие наблюдается снижение арендных ставокС начала 2015 года средний уровень арендных ставок снизился с 4 500 до 4 100 рубм2год в относительном выражении снижение составило 9 Средняя величина базовой арендной ставки в складской недвижимости класса А составляет 4 200 рубм2 в год а для класса В ndash 3 700 рубм2 в год Данные арендные ставки представляют собой ставки triple net

К базовой арендной ставке в качественных объектах (складах класса А) арендатор дополнительно оплачивает НДС затраты эксплуати-рующей организации и коммуналь-ные расходы Средний уровень эксплуатационных платежей составляет 1 000 рубм2

в год в зависимости от индивидуаль-ных характеристик организации и уровня услуг Арендные ставки могут варьироваться в зависимости от местоположения качества объекта недвижимости уровня предоставляемых услуг и других факторов Ставка капитализации для качественной складской недвижимости составляет от 12 до 13 в зависимости от характеристик конкретного складского объекта

западному юго-западному и восточ-ному направлениям ndash по 4 В течение 2015 года можно отметить новую тенденцию ndash снижение активности компаний арендаторов среднего бизнеса Основной спрос в количественном выражении формируется за счет крупных компаний малые компании арендуют меньше но в количественном выражении число компаний динамич-но растет Повышение интереса к складской недвижимости у малых компаний может быть обоснован попыткой импортозамещения товаров и услуг Стоит отметить и активную оптимизацию и сокраще-ние размеров компаний из средних в малые в целях минимизации расходов Наблюдается учащение сделок по переезду небольших компаний-арендаторов из Москов-ской области в пределы МКАД для объединения склада и офиса или складских помещений с производ-ственными



По информации от девелоперских компаний рынок складской и индустриальной недвижимости в 2016 году может пополниться приблизительно 500-600 тыс м2 В феврале 2016 года властиМосковской области заявили о намерениистимулировать строительство складской недвижи-мости Заявленный объем на 2016 год составил15 млн м2 С начала 2016 года отмечаетсяактивная выдача ГПЗУ на строительство объектовскладского назначения в Московской областиСтало известно что в Солнечногорском районепланируется создать крупный промышленныйкластер laquoЕсиповоraquo Площадь проекта можетсоставить 1 млн м2 объем инвестиций в проектоценивается в 30 млрд рублей Завершениереализации laquoЕсиповоraquo произойдет не ранее 2020года Общая площадь застройки ndash 340 гектароввдоль автодороги М-10 laquoРоссияraquo в 30 кмот МКАД Очевидно что заявленные властямиобъемы недвижимости к 2016 году негативноскажутся на состоянии сегмента Реализацияподобного объема в текущих условиях не целесо-образна Тем не менее подобные шаги могутспособствовать увеличению нового предложениядо 700-800 тыс м2

В 2016 году ожидается что спрос будет ниже чемв 2015 году однако тенденция будет идти к егостабилизации и увеличению количества сделокВ 2016 году возможно увеличение спросана складскую недвижимость со стороны произ-водственных и логистических компаний

Тенденции и прогнозы на 2016 год

SkladmanSkladman mdash одна из лидирующих команд предоставляющая услуги на рынке складской и производственной недвижимости Московского региона Компания была созданав 2010 году Евгением Нумеровым и Александром Хомичем С момента нашего создания мы приняли участие в сделках складской и индустриальной недвижимости площадьюболее 500 000 м2 С 2012 года мы оказываем также услуги по проектированию и строительству складских и производственных объектов Комплексный опыт работы (брокеридж консалтинг строительство) позволяет нам создавать действительно качественный продукт


laquoНа конец февраля 2016 года средне-рыночный уровень вакантности составил около 9-10raquoАлександр Хомич Генеральный директор Skladman


Состояние рынка на текущий моментНа протяжении всего 2015 и в начале 2016 года складской сегмент находился в состоянии динамичного преобразования взаимосвязей контрагентов рынка Серьезных потрясений которые предрекали многие эксперты рынка не произо-шло что в свою очередь является результатом гибкой и адаптивной политики девелоперских компаний

Стоит отметить что в основу новой политики арендных отношений были положены относительно новые тенденции которые в предыдущие годы носили скорее исключительных характер Благодаря разумному стратегическому подходу к ценоо-бразованию переходу к рублевым арендным ставкам удалось добиться относительной стабилизации на складском рынке

Прошедшие 15 месяцев с начала резкого ухудшения ситуации в экономике были достаточно сложным периодом с финансовой точки зрения Среди сегментов коммерческой недвижимости складская и индустриальная недвижимость обладала наибольшим запасом прочности В 2014 году баланс на рынкекоторый считался дефицитным(вакантность не превышала 2-3)спекулятивные проекты достаточнобыстро поглощались был сдвинутв сторону девелоперских компаний(производителей) Арендные ставкинаходились на уровне 110-125 $м2

в год или 4 226-4 800 рубм2 в год В процессе адаптации под реалииэкономики собственники складскойнедвижимости избрали тактику

удержания существующих арендато-ров для чего производился пере-смотр ставок аренды переход на рублевые арендные ставки

Тенденции рынка в Московском регионеТем не менее на рынке была зафиксирована тенденция к переезду в дешевые и менее качественные объекты и участилась практика субаренды За вышеуказанный период произошло преобразование рынка из состояния рынка laquoдевело-перовraquo в состояние рынка laquoарендато-раraquo

В начале 2015 года был отмечендинамичный рост вакантности до 6Рекордный ввод в 2014 году(15 млн м2) ощутимо насытил рынокмногие вновь введенные объектынаходились в полупустом состоянииФинансовое положение многихдевелоперских организаций

В ЕЭС формируется новый субрынок Lightindustrial (LI) ndash это субрынок складской недвижи-мости К этому формату относятся производ-ственно-складские объекты разделенныена отдельные блоки небольшого формата от 200до 2000 квм Light Industrial в меньшей степенирассчитан логистику и дистрибьюцию но большеприспособлен для производственно-сервисныхзадач Объекты данного формата большеориентированы на B2C сервис имеют меньшеевоздействие на окружающую среду и болееприспособлены для размещения около жилых зонРынок Multi-let Light Industrial ndash это специфическийсегмент рынка LI Это комплексы формата LIс примыкающими индивидуальными блокамикаждый из которых с отдельным входоми офисно-бытовыми помещениями Частопомещения небольшого размера ndash 100-500 м2оборудованы офисом 50-100 м2 Блоки могут бытьобъединены при необходимостиПользователями Multi-let чаще всего являютсяпредставители малого и среднего бизнеса ndashнебольшие производственные сервисныеторговые и дистрибьюторские компанииинтернет-магазины

Light Industrial (LI)

Общее предложение и новое строительство млн м2ГРАФИК 1


1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

П

Новое предложение

Общее предложение

Ист

очни

к S

klad

mad

Res

earc

h













ГРАФИК 3



ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД

0

40 000

80 000

120 000

160 000

200 000

8

10

4

5

12

61


Другое



Логистика




2016г



2015г






Q4Компания








Q1 Q4Холдинг








ТАБЛИЦА 2


810

470

1 300

9 (-02)

4 200

12-13

1 000


























ВЫВОДЫ















дата ввода














Класс

А

А

А

А

А

А

Q1 2016

Q2 2016

Q2 2016

Q3 2016



ТАБЛИЦА 3



ГРАФИК 4


СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100













Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда




































ГРАФИК 3



ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД

0

40 000

80 000

120 000

160 000

200 000

8

10

4

5

12

61


Другое



Логистика




2016г



2015г






Q4Компания








Q1 Q4Холдинг








ТАБЛИЦА 2


810

470

1 300

9 (-02)

4 200

12-13

1 000


























ВЫВОДЫ















дата ввода














Класс

А

А

А

А

А

А

Q1 2016

Q2 2016

Q2 2016

Q3 2016



ТАБЛИЦА 3



ГРАФИК 4


СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100













Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда

























2016г



2015г






Q4Компания








Q1 Q4Холдинг








ТАБЛИЦА 2


810

470

1 300

9 (-02)

4 200

12-13

1 000


























ВЫВОДЫ















дата ввода














Класс

А

А

А

А

А

А

Q1 2016

Q2 2016

Q2 2016

Q3 2016



ТАБЛИЦА 3



ГРАФИК 4


СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100













Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда

























810

470

1 300

9 (-02)

4 200

12-13

1 000


























ВЫВОДЫ















дата ввода














Класс

А

А

А

А

А

А

Q1 2016

Q2 2016

Q2 2016

Q3 2016



ТАБЛИЦА 3



ГРАФИК 4


СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100













Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда


































дата ввода














Класс

А

А

А

А

А

А

Q1 2016

Q2 2016

Q2 2016

Q3 2016



ТАБЛИЦА 3



ГРАФИК 4


СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100













Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда


























ГРАФИК 4


СЕВЕР

ЮГО-ВОСТОК


ВОСТОК


ЮГ

ЮГО-ЗАПАД

ЗАПАД0

200

300

400

500

100













Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда

























Тип сделки

2016г

2015г


А






























Аренда
























Обзор рынка складской недвижимости Московского...

Real Estate

Transcript of Обзор рынка складской недвижимости Московского...