川信—俊发地产成都三圣乡项目集合资金信托计划简介

四川信托荣誉发行时间： 2013 年 4 月

壹 信托产品简要

贰 融资方及项目介绍

叁 关于四川信托

Contents

壹

信托产品简要

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信托产品摘要

交易对手 : 成都俊发兴业房地产开发有限公司 ( 简称”成都兴业”）

信托规模： 12 亿 ( 优先级 6 亿 ); 期限 :1 年

还款来源：成都三圣乡项目销售收入；集团调剂资金（补充）

资金用途：投资成都兴业股权（实质控制公司 100% 股权）

增信措施：成都兴业 51% 股权质押；

俊发地产及控制人担保；委派监管全程封闭管理；资金归集

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信托交易结构

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投资者预期年化收益率表

认购金额（万元） 预期年化收益率（ % ）

100 （含）～ 300 （不含） 9

300 （含）以上 10

信托预期收益

说明：本信托按年支付预期收益，到期还本。

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风险控制

（ 1 ）云南俊发房地产有限公司（简称“俊发地产”）及其实际控制人李文斌提供连带责任担保。俊发地产成立于 1993 年，一级开发资质，全国百强房地产企业，云南省规模最大的房地产企业，创始人及实际控制人为李文斌。俊发地产深耕昆明市场，大部分为市区内的一二级联动项目，项目位置十分优越，土地成本低，产品品质好，有很强的综合市场竞争能力，目前在昆明、成都、贵阳等地开发有约 30 多个项目。截至 2012 年 12 月，俊发地产总资产 292 亿元，资产规模庞大，实力雄厚；销售收入 96 亿元，销售收入同比增长127% ，经历多年的项目储备及开发，目前俊发的资产规模和业绩增长迅猛，处于爆发性增长阶段，发展前景良好。

（ 2 ）成都俊发提供成都兴业 51% 的股权质押担保，加上川信持有的 49% 股权，川信实质控制项目公司 100% 股权。

（ 3 ）我司对成都兴业实施主动管理：修改公司章程；委派 1 名董事，项目公司重大事项均需董事会所有董事一致通过；同时派驻 1 名现场管理人员管理公司证照及印鉴，对项目公司经营实行严格监管，资金实行封闭监管使用，仅限用于项目开发，偿还信托债务，及股东一致认可的对外投资等。

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风险控制

（ 4 ）成都兴业向我司提交项目开发商业计划书，约定开发及销售进度表，如果项目实际开发进度远低于约定进度，而未有可行的解决方案，则我司有权选择采取以下一种或全部措施： 1 ）重新选举成都兴业董事会； 2 ）重新聘请公司经营团队； 3 ）降价销售项目公司物业； 4 ）要求各担保方承担还款责任或处置质押股权。

（ 5 ）资金归集： 10 个月末起，每个月末归集比例 30 ： 30 ： 40 。项目如分期募集，则资金归集也对应各期金额按上述比例归集。归集资金累计每次达到初始本金的 30% 可申请提前还款。

贰

融资方及项目介绍

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交易对手介绍

成都兴业成立于 2013 年 1 月，由成都俊发 100% 控股，专门负责成都三圣乡项目（以下简称该项目）的开发经营管理等。成都俊发为云南俊发地产旗下的全资子公司，在成都开发有时光俊园项目， 2012 年 8 月至今累计销售 5亿元，经营情况良好。俊发地产成立于 1998 年，总部位于昆明，具有国家一级资质的房地产开发企业，目前为全国百强房地产企业。

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交易对手介绍

成都兴业

俊发地产

成都俊发

100%

100%

实际控制人李文斌

青羊时光俊园项目

东村三圣乡项目

中国房地产百强 西南地区前五的房地产企业 已开发建筑面积超 600 万

方 在成都市开发有时光俊园项

目，开发业绩良好

俊发地产旗下的全资子公司，实际控制人李文斌，主要定位于三圣乡项目开发；

注册资本 1000 万，本信托成立后增资至 7.84亿元

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成都是国家历史文化名城和西南地区特大中心城市 , 近年经济增长势头良好， 2011年 GDP6855亿元，增长 15% ，在 15 个副省级城市中排名第 4 ， GDP 增速排名第一。2012 年前三季度 GDP6001亿元，增长 13% ，主要经济指标增幅在副省级城市中继续保持领先。对比西安、郑州等其它中西部省会城市，成都以其广阔的经济腹地、庞大的人口基数、强大的经济凝聚力及良好的营商环境，获得社会众多好评。 2011 年，成都在中国服务外包城市投资吸引力评估中排名第一位。成都开始亮出了“西部经济核心增长极”的锋芒！

成都介绍

2011 年成都与周边省会城市经济房地产市场情况对比表

城市

人口（万人） 经济（亿元） 建成区面积

（ K

㎡）

人均GDP

（元）

房地产投资总

额（亿元）

商品房销售量（万㎡）

商品房销售均

价（元 /

㎡）

人均商品房购买量

（㎡）

所在省份常住人口

城市常住人口

所占比例

所在省份

GDP

城市GDP

所占比例

太原 3,593 424 12% 11,100 2,080 19% 330 49,113 312 423 7,865 1.0

西安 3,743 851 23% 12,391 3,864 31% 359 45,390 1,003 1,088 6,777 1.3

郑州 9,388 886 9% 27,232 4,913 18% 355 55,467 924 1,557 5,704 1.8

成都 8,050 1,407 17% 21,027 6,855 33% 483 48,714 1,596 2,801 6,466 2.0

均值 6,193 892 15% 17,938 4,428 25% 382 49,671 958 1,467 6,703 1.5

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成都东村规划

成都东村总体规划了“一环、两轴、三岛、一中心”的整体空间格局，构建独具特色的台地城市风貌，将聚集形成传媒产业聚集区、影音娱乐产业聚集区、动漫游戏产业聚集区、文博艺术聚集区四大功能组团。成都东村位于成都中心城区的东南部，距双流国际机场 15 分钟车程，是成都市城市向东向南发展的重要方向，地处成都平原与龙泉山脉之间的浅丘区，台地特征明显。拥有面积达 1600亩的青龙湖和水量充沛的东风渠，是成都市中心城区范围内唯一的大面积生态湿地。城东东村具有优良的区位优势。

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项目位置

三圣乡项目位于成都市锦江区东村片区，成都东村以三圣花乡为依托，拥有 200 亩湖景风光、 1000 亩自然生态湿地、 16000 亩城市绿肺，是成都市中心城区范围内唯一的大面积生态湿地

临近成龙大道等主干道、地铁 2号线和规划中的地铁4 、 7号线，交通便捷

片区开发成熟，楼盘销售情况良好，片区普通住宅毛胚均价 7000 ～ 8500 元 / 平方米，主要客户为经商人士、中高级管理人员、公务员等群体

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2013 年 3 月 23日，成都地标性建筑绿地 ·468 公馆迎来第三批次盛大开盘。从 8点到9点 30短短一个半小时内，排号购房者已超过 600组，开盘当日 3 小时内， 468 套房源全部售罄，售价 9000 元 / 平米。项目户型以 75-102平米户型为主。

项目周边住宅楼盘——绿地中心 468 馆

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项目规划经济指标序号 科目 单位 数量 第一期 第二期

一 项目净用地面积 平方米 57,267 　 　二 总建筑面积 平方米 317,607 196,403 121,204

1 地上总建筑面积 平方米 231,830 143,360 88,470

1.1 住宅建筑面积 平方米 143,550 100,350 43,200

1.1.1 18F住宅 平方米 43,200 0 43,200

1.1.2 33F住宅 平方米 100,350 100,350 0

1.2 非住宅建筑面积 平方米 88,280 43,010 45,270

1.2.1 2-3F 商业 平方米 21,440 21,440 0

1.2.2 酒店式公寓 平方米 24,000 0 24,000

1.2.3 LOFT 平方米 42,540 21,270 21,270

1.2.4 物业用房 平方米 300 300 　2 地下总建筑面积 平方米 85,777 53,043 32,734

三 综合容积率 　 4.05 　 　1 容积率（住宅） 　 3.4 　 　2 容积率（商业） 　 6 　 　四 总体建筑密度 % 23 　 　五 住宅建筑密度 % 16 　 　六 商业建筑密度 % 45 　 　七 机动车位 个 2,318 1,433 885

项目经济技术指标

开发策略：

前期快速回收现金流；

后期获取高边际利润

产品类型：

一期：高层住宅、 2-3F 商业、 LOFT

二期：小高层住宅、酒店式公寓、 LOFT

开发周期：

一期： 2013 年5 月 -2015 年 12月；

二期： 2013 年11-2016 年 6 月

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项目销售计划

项目收入预测表

项目 预计销售时间

产品类别可售建筑面积

（平方米）

预计售价（元 /平方米）

2013 年 2014 年 2015 年 2016 年

第一期2013年 10

月

33F住宅 100,350 7,500 45,158 30,105 0 0

2-3F 商业 21,440 28,000 0 24,013 36,019 0

LOFT 21,270 8,500 9,040 9,040 0 0

车位（个） 1,433 120,000 0 8,598 5,159 3,439

第二期2014

年 5 月

18F住宅 43,200 8,500 0 29,376 7,344 0

酒店式公寓 24,000 9,000 0 21,600 0 0

LOFT 21,270 9,500 0 12,124 8,083 0

车位（个） 885 120,000 0 5,310 3,186 2,124

合 计（销售收入） 259,717 54,197 140,165 59,791 5,563

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担保方－俊发地产

俊发地产集团成立于 1998 年，在云南地区已经营长达 14 年，走上了“稳扎云南，辐射大西南，布局全国”的拓展之路。通过多年的努力和积累，“俊发”已成为云南地产界的知名品牌，获得了业界的多项荣誉，并于 2010 年成为云南省唯一跻身“中国房地产百强企业”的企业，其后三年排名逐年攀升，实力稳踞西南前五名，已开发建筑面积超 600 万方。近几年集团业绩增长迅速，新建项目的销售情况十分良好，现金流能力较强，存货项目也多处于区位优良的地段，变现能力很强。俊发集团未来发展潜力巨大，对外担保能力较强，能够为本信托计划提供充足担保。

俊发地产合并资产实力表（单位：亿元）

年份 总资产 净资产 合同销售收入

2010 134 35 36

2011 165 37 42

2012 292 74 96

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财务状况

公司近年销售收入稳步增长，合同销售收入从 2010 的 42亿到 2012 年 96亿。由于公司土地成本低廉、成本控制能力较强，公司实质盈利能力很强， 2012 年毛利率 43% ，作为对比，保利地产 2012 年毛利率 36% ，同期云南俊发毛利率高于保利地产约 20% 。

俊发地产合并财务概况（单位亿元）

报表日期 2012/12/31 2011/12/31 2010/12/31 2012 年 /2011

年增长率货币资金 16 4 9 300%

存货 160 96 76 67%

投资性房地产 35 26 23 35%

长期借款 43 34 26 26%

预收款项 52 34 22 53%

总负债 218 128 100 70%

所有者权益总额 74 37 35 100%

总资产 292 165 134 77%

营业收入 55 21 53 162%

毛利润 24 11 15 118%

利润总额 22 8 19 175%

调整后资产负债率（结转预收账款）

63.76% 63.44% 65.73% ---

毛利率 43% 50.28% 28.47% --

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2010-2012 年连续三年中国房地产百强企业； 2010 年度纳税十四强企业； 2011 年中国中西部房地产公司品牌价值 TOP10 ； 2010 年度经济发展先进企业； 2012 年中国最佳幸福社区实践案例； 博鳌论坛 -2012 中国最具影响力地产企业； 2012 年中国物业服务百强企业； 2012 年中国物业服务百强满意度领先企业； 2011 年度领军房企； 2012-2013 年昆明最美房企； 黄金十年昆明最具影响力房企等等。

主要荣誉

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集团架构

云南俊发房地产有限公司

俊华投资

凤凰置业

俊盟置业

佳鑫房产

俊发宝云

金色之源

郑和宝船

俊泽房产

盛俊房产

俊信房产

卓盈投资

大理俊发

凯华房产

呈贡俊发

昆明联江

深圳俊发

成都俊发

俊发伟业

贵阳俊发

贵阳区

成都区

深圳区

德宏俊发

俊发鑫峰

金色之源

水晶置业

俊甫房产

俊港置地 新

城置业

物业管理

俊港置地

俊发兴业

云南区

24

11

3

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销售业绩

在房地产行业深耕十四年，俊发地产已取得骄人业绩：先后在昆明主城核心区先后开发翠湖俊园、水晶俊园、世纪俊园、时光俊园、金色俊园、星雅俊园、香樟俊园、 SOHO 俊园、七彩俊园、金尚俊园等 20 多个高品质房地产项目，累计开发建筑面积约 612 万平方米。其中 1999 年开发的翠湖俊园不仅创造了销售上的奇迹，更已成为昆明地产版图中的地标式建筑。同时，公司已在大理、成都、贵阳、海南、新加坡等地启动项目，向国内外铺开网络。俊发已经走上了“稳扎云南，辐射大西南，布局全国”的宏伟之路。通过多年的努力和积累，“俊发”、“俊园”已成为云南地产界的知名品牌。

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俊发地产近年部分主要在售项目概况表

序号 区域 项目名称近三年销售面积

（万 m2 ）近三年销售金额

（万元）建筑面积（万

m2 ）

目前销售均价（元 /

m2 ）

1昆明市五华区

空间俊园 33,291 67,031 4.8 万 20000

2

昆明市盘龙区

金尚俊园 194,749 166,474 60.9 万 8500

3 滨江俊园 373,294 373,190 95 万 10000

4 七彩俊园 359,342 415,753 100 万 12000

5

昆明市官渡区

俊福花城 77,678 283,563 9.5 万 36000

6 滇池华府俊园 60,052 71,899 28 万 12000

7 香樟俊园 108,099 88,425 6.5 万 8000

8

昆明市呈贡新区

风华俊园 350,636 91,688 41.4 万 2600

9 时代俊园 17,674 10,163 231 万 5800

10 白龙潭俊园 106,512 60,865 42 万 5700

11成都市青城区

时光俊园 66,618 51,008 21 万 8200

说明：作为本地开发商，俊发地产熟悉市场、项目拓展能力很强、成本低，绝大部分项目区位均十分优越

主要在售项目

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昆明主要在售项目分布项目分布图

1 、项目集中于主城区，位置优越，拓展实力较强；2 、采取“高品质，快速周转”的开发战略，经营水平较高；3 、项目较为集中，管理便利，进一步提高开发效率；

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俊发地产现存项目未来 3 年现金流预测表（单位：万元）

名 称 现存项目累计预计值

13 年 ~15 年累计 2013 年 2014 年 2015 年

销售收入 8,802,174 6,005,746 2,151,463 2,190,942 1,663,341

开发支出 7,936,707 4,651,044 1,609,900 1,942,614 1,098,530

净现金流入 1,314,938 1,384,701 571,562 248,328 564,811

据预测，俊发地产 2013 ～ 2015 年在建项目共计 27 个（不含期间战略新增项目），预计累计实现现金流入 600亿元，累计实现净流出 465亿元（含预计土地款支出），净现金流 138亿元，发展势头良好，现金流能力很强，本信托计划的补充还款来源充足。

未来经营预测

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1 、借款人成都兴业，股东背景强大，业务基础稳定，有丰富的房地产开发管理和销售经验，项目条件优越，开发前景良好，有充足还款能力；

2 、担保方俊发地产为全国百强房地产企业，云南地区知名房企，一级开发资质，经营稳健可靠，综合开发实力强，企业财务结构合理，具备 14 年丰富的经营房地产业务经验，在昆明市场竞争力极强，市场拓展渠道顺畅，土地成本低廉，近几年销售增长迅速，有很强的担保实力。俊发地产 2012 年度总资产 292亿元，销售收入 96亿元，预计 2013 年销售 200亿元，项目区位优越且大部分在建在售，变现能力强，升值前景好。本次贷款由俊发地产及其实质控制人提供连带责任担保，总体风险可控。

3 、第一还款来源—三圣乡项目处于成都副中心的成都东村文化创意产业区，拥有成都市中心城区唯一大面积生态湿地、临近多条地铁线等优越的区位条件，发展空间巨大。经测算，项目总销售收入 26亿元，税后利润 4.5亿元，盈利能力较强；信托期间内的销售收入 25亿元，为预计最大信托贷款金额的 4.2倍，偿还能力较强。项目优质且流动性强，必要时我司可进行快速处置，充分覆盖本信托贷款，风险可控。

信托计划总结

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叁

关于四川信托

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刘沧龙

13亿元

成都市锦江区人民南路 18号川信红照壁大厦

www.schtrust.com

法定代表人

注册资本

注册地址

公司网站

四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自 2010 年 11 月重新开业至今，依托宏达集团（宏达股份 600331 的母公司）的产业优势、中海信托（央企中海油集团的下属企业）的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模将近 1000 亿元，在国内信托行业有较高知名度。

受托人简介

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受托人简介

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四川信托 真我博爱 做好自我，正大为先，服务客户，臻于至善。以人为本，以客户为中心，为客户提供全方位优质服务。

四川信托 从心启程做平凡人，怀非凡心，互动交流，从心开始。服务源自内心，视客户为知心伙伴，我们与客户共成长。

四川信托 笃行致远我们致力于远大理想，以矢志不渝之精神，锐意进取。追求卓越，在金融市场的攀登中永远开拓，创新。

品牌文化 服务理念

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