Хөрөнгийн үнэлгээний удирдлага, зохион байгуулалт, үнэлгээний

аргачлалын асуудал МУИС-ийн багш: Доктор (Ph), Проф. Б.Сайнжаргал

Доктор (Ph), Дэд проф. Л.Мөнх-Очир

¯íýëãýý õèéõ øààðäëàãà ¿¿ññýí íü

1990-ýýä îíоос õýðýãæèæ ýõýëñýí• Ìîíãîë Óëñ çàõ çýýëèéí ýäèéí çàñãèéí

òîãòîëöîîíä øèëæñýí• Òºðèéí ºìчèéã õóâüчëàõ• Ãàäààä ýäèéí çàñãèéí íýýëòòýé

áîäëîãî• Èðãýä, ÀÀÍÁ-ûí õºðºíãèéí áîäèò ¿íý

öýíèéã òîãòîîõ

ªíººãèéí òóëãàìäñàí õýðýãöýý • ªìчëºõ, çàõèðàí çàðöóóëàõ ýðõèéã

баталгаажуулах, øèëæ¿¿ëýõ• Õºðºíãèéí òàòâàð, äààòãàëûí ñóóðü ¿íèéã

òîãòîîõ • ªìчèéí ìàðãààí, íºõºí îëãîâîðûã ¿íäýñëýëòýé

òîãòîîõ• Ãàçàð, îþóíû ºìч, áàéãàëèéí áàÿëãèéí

¿íýëãýýã òîãòîîõ • Ñàíõ¿¿ãèéí á¿ðòãýë òàéëàíä õºðºíãèéã áîäèò

¿íý öýíýýð òóñãàõ• Áèçíåñèéí áîëîîä ñàíõ¿¿ãèéí õýðýãñë¿¿äèéí

¿íýëãýý

¯íýëãýýíèé àãóóëãà, ìºí чàíàð• ¯íýëãýý íü: ýäèéí çàñàã ñàíõ¿¿ãèéí, áàñ

ýðõ ç¿éí îéëãîëò ãýæ áîëíî• Ñàíõ¿¿ãèéí, òóñãàé çºâøººðºë á¿õèé,

ìýðãýæëèéí ¿éëчèëãýý • ¯íýëãýý (¿íý öýíý) íü èðýýä¿éí îðëîãî,

ºãººæººð õýìæèãääýã, ºìчèéí ¿íý öýíèéí èëýðõèéëýë, “òîîöîîëñîí ä¿í” þì.

Òýãýõäýý: - õóóëü ýðõ ç¿éí õóâüä çºâøººðºãäñºí - ñàíõ¿¿ãèéí ¿íäýñëýë íîòîëãîîòîé, áîäèòîé áàéõ ¸ñòîé

Хөрөнгө үнэлэх хэрэгцээг тодорхойлсон хуулиуд

• Монгол Улсын үндсэн хууль• Иргэний хууль• Эрүүгийн байцаан шийтгэх хууль• Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль• Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль• Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хууль• Хөрөнгө оруулалтын тухай хууль• Үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын тухай хууль• Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль• Үнэт цаасны тухай хууль• Татварын ерөнхий хууль• Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай хууль• Соёлын өвийг хамгаалах тухай хууль• Компанийн тухай хууль• Банкны тухай хууль• Жолоочийн даатгалын тухай хууль

Ýðõ ç¿éí îðчíû çîõèöóóëàëòын гол хуулиуд

• ¯íýëãýýíèé ¿éë àæèëëàãààòàé õîëáîãäñîí õàðèëöààã “Аж ахуйн үйл ажиллагааны òóñãàé çºâøººðëèéí òóõàé” õóóëü, ñàëáàðûí áóñàä õóóëèóäààð çîõèöóóëæ èðñýí

• “Õºðºíãèéí ¿íýëãýýíèé òóõàé” õóóëü 2010 îíä áàòëàãäñàíààð ýðõ ç¿éí øèíýчëýëòèéí òîìîîõîí àëõàì áîëñîí. Ýíý õóóëèéí ¿íäñýí àãóóëãà íü: ¯íýëãýýíèé ¿éë àæèëëàãààíû çàðчèì, ¿íýëãýýчèíä òàâèãäàõ øààðäëàãà, òºðèéí çîõèöóóëàëòûí ¿íäñèéã á¿ðä¿¿ëñýí ÿâäàë þì.

Хөрөнгийн үнэлгээний стандарт

• Хөрөнгийн үнэлгээг .... “Олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт”-д нийцүүлэн тодорхойлно. (“Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль”-ийн 8.1”)

• Үнэлгээний олон улсын стандарт (ҮОУС)-ыг “Үнэлгээний олон улсын консул”-аас эрхлэн боловсруулж гаргадаг. Манай улс ҮОУС-ыг зохих зөвшөөрлийг авч 3 удаа орчуулан хэвлүүлсэн. (2006, 2009, 2012 он)

Аргачлал, журам

Үнэлгээний тусгайлсан аргачлал, журмыг ММҮИ-ээс мэргэжлийн болон төрийн захиргааны байгууллагуудтай хамтран боловсруулж мөрдүүлдэг.

• “Бизнесийн үнэлгээ хийх аргачлал” Сангийн яам, Санхүүгийн зохицуулах хороотой хамтарсан. 2012 он

• “Газар чөлөөлөлтийн нөхөн олговрын үнэлгээний журам” АХБ-ны төслөөр 2013 онд (төсөл)

• Газрын эдийн засгийн үнэлгээний аргачлал (ГХГЗЗГ, БХБЯ)

• Татварын суурь үнэлгээний аргачлал (СЯ, ҮТЕГ)

¯íýëãýýíèé ìýðãýæëèéí áàéãóóëëàãóóäын үүсэл, хөгжил• Монголын Мэргэшсэн Үнэлгээчдийн Холбоо (1997-

1998он) • Монголын Мэргэшсэн Үнэлгээчдийн “МОНМҮН”

нийгэмлэг (2001-2010 он) • Үнэлгээний компаниудын консерциум (2002 оноос) • Барилгын төсөвчин үнэлгээчдийн холбоо (2004 оноос) • Хөрөнгийн үнэлгээний “ХҮМҮН” нийгэмлэг (2006-

2010 он) • Монголын Мэргэшсэн Үнэлгээчдийн Институт

(ММҮИ) 2010 оноос

¯íýëãýýíèé áàéãóóëëàãà, ¿íýëãýýчäèéí òîî

• Үнэлгээчний тóñãàé çºâøººðëèéí ýðõ àâñàí 200 øàõàì èðãýí

• ¯íýëãýýíèé áîëîí àóäèòûí 40 øàõàì êîìïàíèÕîëáîãäîõ áóñàä áàéãóóëëàãà:• ¯ÕÕ-èéí àðèëæàà çóóчëàëûí êîìïàíèóä • Áðîêåð, äèëëåð, àíäðàéòåðûí ï¿¿ñ¿¿ä • Òºâ îðîí íóòãèéí òºðèéí çàõèðãààíû,

áàíê, äààòãàëûí áàéãóóëëàãà

¯íýëãýýíèé ìýðãýæëèéí áàéãóóëëàãûí á¿ðýí ýðõ

Хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллага (ХҮМБ) болох ММҮИ нь үнэлгээчдийг эгнээндээ нэгтгэсэн, нийгэмд болон гишүүддээ үйлчилдэг ТББ юм.

Хуулиар хүлээсэн бүрэн эрх нь: • Үнэлгээчдийг мэргэжлийн удирдлагаар хангах, • Үнэлгээчдийг бэлтгэх, давтан сургалтыг зохион байгуулах, • Үнэлгээчний үйл ажиллагаанд судалгаа дүгнэлт хийж, ёс

зүйн дүрмийн биелэлтэнд хяналт тавих, • Үнэлгээний мэдээллийн санг бүрдүүлж ашиглуулах• Сонгон шалгаруулалтыг хамтран зохион байгуулах явдал

юм.

Ìýðãýæëèéí áàéãóóëëàãûí óäèðëàãà, çîõèîí áàéãóóëàëò

1. ÌÌ¯È íü өөрийн дүрэм, óäèðäàõ çºâëºë, àæëûí õîðîîäòîé

• ММҮИ-ийн äýðãýä Ìýðãýæëèéí çºâëºë, ёñ ç¿éí çºâëºë àæèëëàäàã

• Ãèø¿¿äèéí òàñðàëòã¿é áîëîâñðîëûí õºòºëáºð, ¯íýëãýýчäèéí ñîíãîí øàëãàðóóëàëò, ìýðãýæëèéí çýðýã îëãîõ æóðìûã áîëîâñðóóëàí ìºðäºæ áàéíà.

2. Õóóëèéí õýðýãæèëòèéã Ñß, ÑÇÕ-îîñ õÿíàæ, Õ¯ÌÁ-òàé õàìòðàí àæèëëàäàã

Ì̯È-èéí ¿íäñýí ¿éë àæèëëàãàà• ¯íýëãýýчäèéí ¸ñ ç¿éí ä¿ðýì, ¿íäýñíèé

ñòàíäàðòûã áîëîâñðóóëæ ìºðä¿¿ëýõ, • ¯ÎÓÑ-ûã îðчóóëàí õýâë¿¿ëýõ• ¯ÎÓÑ-ûí õýðýãëýýíèé àñóóäëààðõ ñóðãàëòóóä,

íîì ñóðàëöàõ ìàòåðèàëààð õàíãàõ • ¯íýëãýýíèé õóóëü ýðõ ç¿éã òºëºâø¿¿ëýõ ñàíàë,

ñàíààчëàãóóä, àðãàчëàë æóðàì áîëîâñðóóëàõ • Ãèø¿¿äýä çîðèóëñàí ñóðãàëò (æèë òóòàì 1-2

óäàà) • ¯íýëãýýчäèéí ñîíãîí øàëãàðóóëàëòûã õàìòðàí

çîõèîí áàéãóóëàõ

¯íýëãýýчäèéã áýëòãýх

• Äýëõèéí áàíêíû ñóðãàëòààð (1995-1996 îí) ÎÕÓ, ÒÓÕÍ-èéí îðíóóä, Ìîíãîëä • Äîòîîäûí ñóðãàëòóóä (1997-1998 îí) Ì̯Õ, ÓÕÈ, ¯ÕÕÁÃ, áóñàä • Ìýðãýæëèéí áîëîí ìýðãýøñýí áàéãóóëëàãûí

ñóðãàëò (1999-2012 îí)• Äýëõèéí áàíêíû çàñàãëàëûã äýìæèõ òºñºë

(2007-2009 îí) Ìèíèìóì õºòºëáºðèéã óäèðäëàãà áîëãîäîã

Үнэлгээчдийн сонгон шалгаруулалт• Үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийг

1997 оноос олгож эхэлсэн• 1997-2000 онд 200 гаруй иргэн, 30 гаруй компанид

Хууль зүйн болон СЭЗ-ийн сайдын хамтарсан тушаалаар,

• 2002 онд 43 иргэнд ХЗДХ-ийн сайдын тушаалаар 3 жилийн хугацаатай,

• 2005 оноос Сангийн яам энэ асуудлыг эрхлэх болж 2006-2012 онд бүгд 220 иргэнд тусгай зөвшөөрөл олгоод байна.

• Цаашдаа үнэлгээчдийг мэргэшүүлэх, тусгай зөвшөөрлийг үнэлэх зүйлийн чиглэлээр олгох

Үнэлгээчинд тавигдах шаардлага, үүрэг хариуцлага

Үнэлгээ нь санхүүгийн болон эрх зүйн олон үр дагаварыг үүсгэдэг.

• ҮОУС-аар: үнэлгээчин нь нэр хүнд бүхий, үнэнч, шударга, өндөр ёс суртахуунтай, үнэлгээний туршлага чадварыг эзэмшсэн, арга хандлагыг зөв хэрэглэж чаддаг, мэдлэг боловсролоо байнга дээшлүүлдэг байхыг шаарддаг.

• Үнэлгээний хуулиар: эдгээрээс гадна үнэлгээчний бүрэн эрх, хүлээх үүрэг хариуцлага, мэргэжлийн хариуцлагын даатгал, учирсан хохирлыг нөхөн төлүүлэх, зөвшөөрлийг сунгах, түдгэлзүүлэх, хүчингүй болгох нөхцлүүдийг оруулсан.

Үнэлгээчинд тавьж буй тусгай шаардлага

• Мэргэжил: Инженер, эдийн засаг, бизнесийн болон хууль зүйн дээд боловсролтой

• Ажлын дадлага туршлага: мэргэжлээрээ 5-аас доошгүй жил, үнэлгээчнээр 3-аас доошгүй жил ажилласан байх

• Үнэлгээний сургалтанд хамрагдсан, гэрчилгээтэй байх

• Үнэлгээчний ёс зүйн дүрмийг сахин мөрдөх

Үнэлгээнд нийтлэг мөрдөж буй үндсэн арга (хандлага)

1. Өртгийн хандлага. Худалдан авагч тухайн хөрөнгөнд түүнтэй ижил төрлийн ашиглалт бүхий хөрөнгийг худалдан авах, барьж босгоход гарах өртгөөс илүүг хэзээ ч төлөхгүй гэсэн эдийн засгийн зарчимд үндэслэн үнэ цэнийг тогтоодог ханддлага. (ҮОУС. 2012. х-11)

2. Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага. Тухайн хөрөнгийг үнийн мэдээлэл хангалттай олдох ижил төстэй болон орлуулагч хөрөнгөтэй харьцуулан үнэ цэнийг тогтоодог хандлага. (ҮОУС. 2012. х-12)

3. Орлогын хандлага. Ирээдүйн мөнгөн урсгалыг өнөөгийн үнэ цэнэд хувиргах замаар үнэ цэнийг тогтоодог хандлага. (ҮОУС. 2012. х-11)

ªíººãèéí òóëãàìäñàí àñóóäëóóä

1. ¯íýëãýýчèä, Õ¯ÌÁ-ûí чàäàâõèéã áýõæ¿¿ëýõ

2. Ãàäààä õàìòûí àæèëëàãàà, гишүүнчлэл 3. ¯íýëãýýíèé ìýäýýëëèéí ñàí á¿ðä¿¿ëýõ4. ¯íäýñíèé ñòàíäàðò, çààâàð, àðãàчëàëûã

áîëîâñðóóëàõ 5. Ãàçàð чºëººëºõ ýðõ ç¿éí îðчèí, íºõºí

îëãîâðûí ¿íýëãýýíèé àðãàчëàë æóðìûã ÿàðàëòàé áîëîâñðóóëàõ

¯íýëãýýíèé ìýäýýëëèéí ñàí á¿ðä¿¿ëýõ

Õ¿ðýëöýõ¿éö ìýäýýëëèéí ñàí, àðãà ç¿éí õàíãàìæ áîë ¿íýëãýýã áîäèòîé òîäîðõîéëîõûí ¿íäýñ áàéäàã.

Ìýäýýëëèéí äóòìàã áàéäëààñ ¿¿äýýä îëîí ñºðºã ¿ð äàãàâàðóóä ãàðäàã.

Ýíý áàéäëààñ ãàðàõûí òóëä: • ¯íýëãýýíèé ìýäýýëëèéí ñàíã á¿ðä¿¿ëæ àøèãëàõ • ¯íýëãýýчäýä çîðèóëñàí ìýäýýëëèéí ëàâëàõ áèé

áîëãîõ • Ãàçðûí çóðàãëàë áîëîí óëñûí á¿ðòãýëèéí íýãäñýí

ìýäýýëëèéí ñàí á¿ðä¿¿ëæ àøèãëàõ• Ìýäýýëëèéã èë òîä, íýýëòòýé áîëãîõ øààðäëàãà

òàâèãäàæ áàéíà.

¯íäýñíèé ñòàíäàðò, çààâàð àðãàчëàëûã øèíýчëýõ

¯íýëãýýíä ìºðäëºã áîëãîæ áóé çààâàð àðãàчëàëóóä, ñóóðü íîðìàòèâóóä õîöðîãäîæ, øèíýчèëñýí àðãàчëàë æóðìûã øààðäàõ áîëëîî.

¯ÎÓÑ íü çºâëºìæèéí øèíæòýé, íèéòëýã çàðчèì, àðãà õàíäëàãûã èëýðõèéëäýã.

¯íäýñíèé ñòàíäàðòààð ò¿¿íèéã òîäðóóëæ, õýðýãëýýíèé àðãàчëàë æóðìóóäûã áàòàëæ ìºðä¿¿ëäýã.

Íýí ò¿ð¿¿íä øààðäàãäàæ áàéãàà àðãàчëàë æóðìóóä: • Ãàçðûí ºìчëºõ (ýçýìøèõ) ýðõ, áàéãàëèéí íººöèéí,• Îþóíû ºìч, ò¿¿õèéí äóðñãàëò (¿íýò) ç¿éëèéí,• Áèçíåñèéí áîëîîä ñàíõ¿¿ãèéí ºìчëºõ ýðõèéí ¿íýëãýýíèé àðãàчëàë

çààâðóóäûã íýðëýæ áîëíî.

ҮОУС-210 Биет бус хөрөнгө нь биет шинж чанаргүй

боловч эзэмшигчдээ онцгой эрх, эдийн засгийн үр өгөөж авчирдаг, эдийн засгийн өмчөөр илэрхийлэгддэг хөрөнгө юм.

Энэ стандартад Ерөнхий стандартаар тодорхойлсон зарчмуудыг биет бус хөрөнгийн үнэлгээнд хэрэглэхэд гарах нэмэлт шаардлага, онцлог, жишээнүүд, биет бус хөрөнгийн ангилал, үнэлгээний арга хандлагуудыг тодруулан авч үздэг.

Биет бус хөрөнгийн үндсэн төрлүүд1. Биет бус хөрөнгө нь бие даасан тодорхойлогдохуйц,

эсвэл тодорхойлогдохуйц бус байж болно. Тодорхойлогдохуйц гэдэг нь:а. дангаар нь салгаж, эсвэл холбогдох гэрээний хамт

зарах, шилжүүлэх, түрээслэх, солих бололцоотой хөрөнгүүд

б. тусгайлсан хуулийн эрх, гэрээгээр зохицуулагдах хөрөнгө

Бизнес болон бүлэг хөрөнгөтэй холбоотой, тусгайлан тодорхойлж үл болох биет бус хөрөнгийг тодорхойлогдохуйц бус хөрөнгө буюу ерөнхийд нь гуудвил гэнэ.

Тодорхойлогдох биет бус хөрөнгийн төрлүүд

• Маркетингийн холбоотой (худалдааны тэмдэг, нэр, давтагдашгүй загвар гэх мэт)

• Үйлчлүүлэгч, эсвэл бэлтгэн нийлүүлэгчтэй холбоотой (гэрээ, лиценз, зохиогчийн эрх, захиалга, хөдөлмөрийн гэрээ гэх мэт)

• Технологитой холбоотой (патент, патентгүй технологи, мэдээллийн сан, программ хангамж, томъёо, загвар, орц, жор гэх мэт)

• Урлагтай холбоотой хөрөнгө, өмчлөх эрхүүд (урлагийн бүтээл, оюуны бүтээлүүд, зохиогчийн эрхийн хамгаалалт г.м )

Биет бус хөрөнгийн үнэлгээний хандлагууд

Биет бус хөрөнгийг үнэлэхэд ирээдүйн буюу ашиглалтын үлдэж буй хугацааг тодорхойлохыг шаарддаг.

Ашиглалтын үлдэж буй хугацаа нь • Зарим хөрөнгөнд гэрээгээр хязгаарлагдсан;• Эсвэл тухайн секторын ашиглалтын хугацаагаар

тодорхойлогдох;• Зарим хөрөнгийн ашиглалтын хугацаа нь тодорхойгүй

байж болно. Ашиглалтын үлдэж буй хугацааг тодорхойлохдоо

хууль, эрх технологи, чиг үүрэг болон эдийн засгийн хүчин зүйлүүдийг харгалзан үзнэ.

Зах зээлийн хандлага Зах зээлийн хандлагаар биет бус хөрөнгийг

үнэлэхдээ хэрэгжсэн арилжаа, дуудлага худалдааны жишиг үнийг ашиглана.

Биет бус хөрөнгүүд нь өөр өөрийн ялгагдах шинжтэй байдаг учраас яг адилхан хөрөнгийн худалдсан үнийг олох нь бараг боломжгүй.

Ижил болон төсөөтэй хөрөнгүүдийн арилжаалагдсан үнэ, үнэ ба ашгийн харьцаа, үржүүлэгчийг ашиглахын хамт тухайн хөрөнгийн онцлог байдлыг харгалзан тохируулгуудыг хэрэглэнэ.

Орлогын хандлага

Орлогын хандлагаар биет бус хөрөнгийг үнэлэхдээ тухайн хөрөнгийн ашиглалтаас ирээдүйд олох цэвэр орлого, цэвэр мөнгөн урсгалын болон бий болох хэмнэлтийн өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлно.

Үндсэн аргууд нь:1. Роялтын төлбөрөөс чөлөөлөгдөх (төлбөрийг

хэмнэх) арга2. Урамшууллын орлого, орлогын өсөлтийн

нөлөөллийг тооцох арга3. Илүүдэл ашгийн арга4. Биет бус хөрөнгийн хорогдуулгаар чөлөөлөгдөх

татварын хөнгөлөлтийг тооцох

Өртгийн хандлага

Өртгийн хандлагыг ихэвчлэн дотооддоо хийж бүтээсэн, орлогын урсгалыг тодорхойлох боломжгүй биет бус хөрөнгийг үнэлэхэд ашиглана. Ижил төсөөтэй хөрөнгө болон ижил төсөөтэй үйлчилгээг үзүүлж чадахуйц хөрөнгийг олж эзэмшихэд зайлшгүй гарах зардлаар нь тухайн хөрөнгийг үнэлнэ.

Дараах тохиолдлуудад өртгийн хандлагыг хэрэглэж болно.• Өөрсдийн зохиосон программ, түүнтэй адилтгах бүтээлийг

зах зээлээс худалдан авах өртгөөр нь;• Тухайн биет бус хөрөнгийг бүтээж, туршихад гарах

зардлаар нь;• Бий болсон хүний нөөцийг бүрдүүлэхэд гарсан зардлаар нь

гэх мэт

Нийлмэл (хосолсон) арга хандлагаар

Биет бус хөрөнгүүд нь бусад хөрөнгүүдтэй жишихэд олон төрөл, хэлбэрүүдтэй байдаг тул тэдгээрийг үнэлэхэд зөвхөн нэг арга хандлага тохиромжгүй, олон арга хандлагыг хослуулан хэрэглэх шаардлага үүсэж болно.

Энэ (биет бус хөрөнгийн үнэлгээний) стандартыг ҮОУ-ын хорооноос 2011 онд шинэчлэн боловсруулж баталсан бөгөөд 2012 оны 1-р сарын 1-ээс дагаж мөрдөхөөр тодорхойлсон.

Анхаарал тавьсанд баярлалаа