物 业 管 理 概 论物 业 管 理 概 论

主编：谢希钢编写人员 ：谢希钢、周向群、杨群

目 录

5 业主和业主委员会

2 物业管理相关理论

10 物业管理的发展

6 物业管理市场与招投标

8 物业管理法律法规

4 物业管理的组织机构

3 物业管理的内涵

7 物业管理企业财务

9 物业管理制度

1 物业管理概述

1 物业管理概述

物业管理自 20世纪 80年代进入中国大陆，至今仅有 20年左右的时间，但在短短的时间里却取得了飞速的发展和巨大的成就。目前，物业管理在我国的发展虽然方兴未艾、成绩喜人，但还存在发展不平衡、不成熟等问题，亟需进一步规范和加强，以适应现代化发展的需要，为国家经济的发展，人民生活质量的提高做出更大的贡献。

1.1 物业管理的起源与发展

• 1.1.1 物业管理的起源

• 19 世纪 60 年代的英国 奥克维亚 · 西尔（ Octavia Hill ）女士• 19 世纪末的美国 1908 年，美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治 ·A· 霍尔特组织了“芝加哥建筑物管理人员组织”（ Chicago Building

Managers Organization,CBMO ） 1911 年，美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（ Building Owner and Managers Association,BOMA ）。• 1970 年亚洲 香港政府在制定了《多层建筑物条件》，又先后制定了《房屋条例》、《建筑物管理条件》等法规。

1.1.2 物业管理在中国大陆的发展

• 1 ）物业管理的发展历程• 第一阶段：起步阶段（ 1980 年至 1985 年）。 1981

年 3 月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生，标志着物业管理在我国开始起步。

• 第二阶段：探索阶段（ 1985 年至 1994 年）。以深圳市全面推行物业管理和建设部召开第一次全国住宅小区管理工作会议为标志。

• 第三阶段：发展阶段（ 1995 年至今）。以建设部1995 年初在深圳召开全国物业管理座谈会为标志。

2 ）我国物业管理的发展现状

⑴现阶段我国物业管理的发展特点

• ① 物业管理的普及率不断提高• ② 物业管理的市场竞争机制基本形成• ③ 物业管理的内涵进一步拓展• ④ 物业管理行业的品牌意识不断加强

⑵当前我国物业管理发展中存在的问题

• ① 物业管理法制滞后• ② 物业管理运作欠规范• ③ 业主委员会名实难符• ④ 房屋共用部位、共用设施设备维修基金管

理不落实• ⑤ 行业队伍素质偏低，人才短缺

1.2 物业与物业管理

• 1.2.1 物业

• 1.2.1.1 物业的含义 “ 物业”一词原出于港澳及东南亚一带，意为单元性的房地产，既

指单元性的地产，也指单元性的建筑物。 英语中物业表示为：“ Estate” 或“ Property” ，其含义为“财产”、

“资产”、“拥有物”、“房地产”、“不动产”等，是一个较为广义的范畴。

从物业管理的角度出发，一般认为“物业”是指已建成并投入使用的各类建筑物及与之配套的设备、设施和场地，一个完整的“物业”至少应包括建筑物、设备、设施、场地四个要素。

根据物业使用功能的不同，物业可分为以下类型：

1 ）居住物业。包括住宅小区、公寓、别墅、度假村等。

2 ）商业物业。包括写字楼、商业大厦、商业广场、酒店、宾馆等。

3 ）工业物业。包括工业厂房、仓库等。

4 ）其它物业。如车站、码头、体育场馆、医院、学校等。

物业的类型不同，使用功能也不同，其物业管理的内容、要求和特点也存在很大区别。

1.2.1.2 物业的特性

• 1 ）商品特性• 2 ）权属性• 3 ）多样性• 4 ）长期性• 5 ）固定性

1.2.2 物业管理• 1.2.2.1 物业管理的含义

• 1 ）广义的物业管理概念 是由物业的含义引申出来的，它泛指一切为了物业的正常使用、经 营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务。

• 2 ）狭义的物业管理概念 是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

1.2.2.2 物业管理的性质

从物业管理的概念可以得出，物业管理具有以下基本性质：

• 1 ）服务性• 2 ）综合性• 3 ）社会性• 4 ）专业性• 5 ）经营性

1.2.2.3 物业管理与传统房屋管理的区别

• 1) 我国传统的房屋管理体制的特征 我国传统的房屋管理，是指由政府的职能部门，对国有房产，以行政手段进行管理的一种体制。传统房屋管理

有以下几个重要的特征：

• ⑴管理者为政府职能部门，如市、区房管局和基层单位——房管所（站）、管养段。

• ⑵管理单位并非企业，而属于事业单位。• ⑶管理对象是国有房产（或其它直管公房），一般情况下，房管部门既拥有房产的管理权又拥有其产权。

• ⑷管理手段基本上为行政手段，经费主要来源于低租金和国家的财政补贴，管理服务是无偿提供的，是福利型的管理。

• ⑸用户只能被动接受管理，别无选择。• ⑹管理内容单一，一般只限于房屋及附属设备的维修、养护。管理效果不佳，物业寿命缩短，社会财富浪费。

2) 物业管理与传统房屋管理的区别

• ⑴管理实体的性质不同。 传统的房屋管理模式是一种行政性、福利型的房管模式，管理者主体是政府机构——各地区房管部门及其下属的事业单位——房管所（站）。物业管理则是由具有企业法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司实施。

• ⑵管理手段不同。 传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，管理单

位长期不变。物业管理运用经济手段进行市场化的有偿服务，管理单位实行聘用任期制。

• ⑶所管房屋的产权结构不同。 传统的房管房屋绝大多数是国家或单位所有，属公产，其产权关系

单一，使用人不是产权人。物业管理所管房屋产权多元化，以商品房所有者为主。

• ⑷业主和用户的地位不同。 传统房管由于产权单一，房管基本上成了一种单向行为；一切由管

理单位说了算，使用人处于被动接受管理的地位。物业管理是一种契约行为，业主和用户与物业管理者通过共同认可的合同联系起来，明确了双方的责、权、利，业主和用户居主导地位。

• ⑸服务内容有区别。 传统房管以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，并以人为核心提供物质和精神双重性服务。

1.2.2.4 物业管理的作用

物业管理与传统的房屋管理模式相比是一个进步。这个进步不仅是体现在作为一种管理体制，物业管理更适合社会主义市场经济体制；更体现在物业管理具有许多传统房屋管理所不具备的巨大作用。从国外和国内开展物业管理的实践看，物业管理的巨大作用主要体现在四个方面 :

• 1 ）物业管理能够为业主和用户创造并保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境和氛围

• 2 ）物业管理可以确保物业功能的正常发挥• 3 ）物业管理可以延长物业的使用年限• 4 ）物业管理有助于提高城市管理的专业化、社会化、现代化水平

2 物业管理相关理论

2.1 物业管理与经济学

理解物业管理，首先人们是把它作为一项经济活动来看待的，这涉及经济学中的产权理论、价值—价格理论等。又因为它提供的服务在市场中实现了生产、交换、分配、消费过程的统一，所以它与市场基本经济规律又密不可分。与此同时，政府的调控作用也参与其中，最终使物业管理成了与现代经济学高度相关的行业。

2.1.1 产权理论

• 2.1.1.1 产权的界定 经济学界认为，从资产本身的社会属性来判断，所有的资产都可以划分为三大类：私人性资产、公共性资产、介于私人性和公共性之间的准公共性资产。

• 1 ）私有产权• 2 ）社团产权• 3 ）集体产权

2.1.1.2 建筑物区分所有权

作为现代民法中一项重要的不动产所有权形式，建筑物区分所有权不同于前面所界定的私有产权，也不同于集体产权，而是一种复合形态的所有形式。

• 1) 区分所有权的概念 建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋

区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的公共关系所生的成员权之总称。

2 ）区分所有权的特征

建筑物区分所有权作为一种特殊的复合性的不动产所有权形式，具有区别于一般不动产所有权的特征：

• ⑴复合性• ⑵专有所有权的主导性• ⑶一体性• ⑷登记公示性• ⑸权利主体的多重性

3 ）区分所有权的种类

• ⑴纵切型区分所有权

• ⑵横切型区分所有权

• ⑶混合型区分所有权

2.1.1.3 住宅区里的产权形态

为了论述方便，以图 2—1 为例说明。在图 2—1 中，长方形的虚线表示某住宅区；甲、乙、丙、丁连体或不连体的一梯两户的住宅楼，其中甲、丙各 6 层，乙、丁各 8 层加设升降电梯。假设这些住宅均已分套出售，各有业主，借助此图形，我们来分析物业的产权特征。

1 ）专有部分 单元套房业主专有所有权的物业是一个以

立方米计量的空间，其计算公式为：

式中： V——体积（ m3 ） ; m—— 入户门内的净使用面积（ m2 ） ; m’—— 内部固定构件（如隔墙、壁柜等）的面积（ m2 ） ; h——空内净高（ m ）。

hmmV )(

• 2 ）部分共用

是指某资源为一定范围内的人所共同拥有和使用。例如，甲幢的步行楼梯间（含楼梯间）及其周边外墙，应为 101室～ 602室计 12 个单元套房的区分所有人所共有；乙幢的升降电梯、附设步行楼梯（均含楼梯间）及其周边外墙，应为乙楼 103室～ 804室计 16个单元套房的区分所有人所共有；甲、乙两幢住宅楼垂直投影范围内的土地使用权、地基基础以及相互间的连体墙，则为 101室～ 804室计 28 个单元的区分所有权人所共有。

• 3 ）全体共有

在整个平行四边形的虚线内（即某住宅小区内），除以上列举的专有部分、部分共有的权利客体以外的其余部分，如道路，绿化等，应为该住宅区所有区分所有权人全体所有。

2.1.1.4 异产毗连的和约定安排

1989年国家建设部发布 5 号令《城市异产毗连房屋管理暂行规定》。“异产”是指不同所有权人的房屋，“毗连”是指房屋的相邻或相连。“异产毗连”即指由“区分所有”权利客体相互构成的产权关系。这个规章的发布，第一次在我国提出了处理此类财产关系的政策框架。

2.1.2 价格理论• 2.1.2.1 物业管理的供需分析 中国住房制度的改革尚处于过渡期，于是出

现了物业管理的两种供给：

• 一是应市场需求产生的供给 ;

• 二是在转轨中由原房管部门改制而产生的供给。

2.1.2.2 物业管理的价格分析

• 1 ）价格参数的过分繁杂。• 2 ）物业管理价格的交易成本。• 3 ）边际成本。• 4 ）市场形态的影响——物业管

理市场竞争的不充分性。

2.1.3 价值规律与宏观调控

• 2.1.3.1 物业管理与价值规律 价值规律在经济活动的四大环节中表现形式不一，分别是生产领域

的价值决定规律、交换过程的价值规律、分配环节的按比例分配资源规律及消费领域的价值实现规律。故此，物业管理的运行也须从这 4 方面入手。

• 首先，物业公司欲在市场竞争中处于不败地位，必须走质量取胜之路。• 其次，物业管理的盈利是以收费方式实现的。• 再者，在物业管理方兴未艾的现阶段，市场对其的需求正随着房地产业兴旺而节节攀升。但总体而言，这种需求仍大大滞后，不成比例，物业管理在市场中量的扩张还大有潜力可挖。

• 最后，市场竞争激烈的不争事实，要求物业公司挣脱行政、条块的束缚，引入竞争机制，实现优胜劣汰。

2.1.3.2 物业管理与政府调控

政府对物业管理的间接控制，主要是本着“确保双方合理利益”的原则，制定切实可行的规章制度，在发生争议和需要平衡时，由政府相关部门出面协调。而这种协调必然要求政府部门与业主和物业公司发生一定的联系。

2.2 物业管理与管理学• 2.2.1 特殊的行业管理

管理起源于人们的共同劳动，在人们组成集体去达到共同目标的时候，就必须进行管理以协调各成员的活动。管理是人们运用已掌握的知识，对管理对象进行一系列有组织、有意识的实践活动，以达到最佳预期目标的循环过程。

管理须发挥以下职能 :

• 1 ）计划 • 2 ）组织 • 3 ）领导 • 4 ）协调 • 5 ）控制

管理物业既包括“硬管理”，还含有“软管理”。

• 1 ）公司管理 ---- 公司管理是指物业公司为保证工作效率、而在公司内部进行的管理。

• 2 ）硬管理 ---- 物的管理

• 3 ）软管理 ----秩序的管理

2.2.2 管理学的具体应用

• 1 ）物业管理决策与计划

• 2 ）物业管理组织

• 3 ）物业管理领导

• 4 ）物业管理控制

• 5 ）物业管理协调

物业管理职能是一个有机的整体。通过决策和计划，可以明确物业管理的目标和方向；通过组织，可以建立实现目标的手段，使整个物业管理成为一部协调的“大机器”；通过领导职能，可以建立正常的物业管理秩序；通过控制职能，可以检查计划的实施情况；通过协调职能，可以修正偏差，使计划更符合物业管理的实际，并及时解决物业管理内外部的矛盾，保证物业管理计划决策的实现。

2.3 物业管理与法学• 2.3.1 物业管理法律关系

的构成 物业管理法律关系作为法律

关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。如同其他任何法律关系一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成：主体、内容和客体。

1

2

3

4

1 ）物业管理法律关系的主体

• 自然人

• 法人

• 国家机关

• 其他组织

2 ）物业管理法律关系的内容

(1) 权利

1. 主体可以作出一定的行为或不作出一定的行为；

2. 主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为。

(2) 义务

1. 义务人必须作出一定的行为；

2. 义务人必须不作出一定的行为。

物业管理法律关系的内容就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务。

3 ）物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系中主体的权利和义务所共同指向的对象。

客体的行为，可以分为两类： 一类是国家机关的行政行为。如房地产行政机关依法核准

物业管理企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督、指导和管理业主委员会的行为等等；

另一类是平等主体之间的民事行为。如物业管理企业依物业管理合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等等。

2.3.2 委托—代理

委托是指受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬（或不支付报酬）的活动。

• 《民法通则》第 63 条规定，代理是”代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。”

• 《民法通则》第 64 条规定：“代理包括委托代理、法定代理和指定代理。”

2.3.3 物业管理的委托—代理关系

传统的产权人与管理者之间的关系是一种管理与被管理的关系，而在现代物业管理中则变成了“委托—代理”关系。也就是说，房屋产权人为了使自己名下的物业能正常使用，保值增值，需要在市场寻找合适的“代理人”，将其物业的管理权委托给代理人使用。当物业管理公司通过委托合同获得该物业的管理权，产权人与管理者之间的委托—代理关系即告成立。

2.3.4 物业管理的委托—代理问题

左右管理效率和效益的几个主要问题如下 :

• 1 ）产权利益• 2 ）监督距离• 3 ）激励机制• 4 ）行为能力

2.3.5 物业管理委托—代理问题的解决

• 1 ）在业主权利方面 2003 年 9 月 1日起实施的《物业管理条例 》

• 2 ）在市场成分方面 ⑴当出售率达到一定比例（如 50% ）或入住一定时间组建业主委员会。 ⑵创造“威胁替代”环境。

• 3 ）在激励机制方面 合同谈判和定期评议。

• 4 ）在政府介入方面 ⑴物业管理立法。 ⑵结合住房制度改革，推行物业管理，培养物业管理市场运作体制。 ⑶做好有关行政管理工作，如资质审批、价格登记备案等。

3 物业管理的内涵

3.1 物业管理的基本内容

物业管理的根本宗旨是为全体业主和物业使用人提供并保持良好的生活、工作环境，尽可能满足他们的合理要求。在物业管理工作实践中，物业管理企业一般是在物业竣工验收后，通过签订物业管理委托合同而正常介入物业管理的。但是物业管理企业也可以早期介入物业管理服务。

3.1.1 物业管理的早期介入与前期物业管理

3.1.1.1 物业管理的早期介入• 1 ）物业管理早期介入的概念 管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设， 从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。物业管理企业早期介入的咨询服务对象，主要是房地产开发商或投资商，其费用应由开发商承担。

2 ）物业管理早期介入的工作内容

• ⑴投资立项阶段

• ⑵规划设计阶段

• ⑶施工建设阶段

3 ）物业管理早期介入的意义

• ⑴物业管理早期介入能促使那些物业竣工后返工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症。

• ⑵物业管理早期介入是对所管物业的全面了解。

3.1.1.2 前期物业管理

1 ）概念 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

2 ）前期物业管理的工作内容

• ⑴草拟物业管理方案，承揽物业管理任务。• ⑵签订物业管理合同，建立与业主和使用人的联系。• ⑶设计管理模式，草拟管理制度。• ⑷建立服务的系统与网络。• ⑸办理移交接管与入伙事宜。

3.1.1.3 物业管理的早期介入与前期物业管理的关系

一般来说，物业管理由早期介入阶段进入前期物业管理阶段，是以物业的接管验收，物业管理公司与开发商签订前期物业管理合同为标志，两者既有联系又有区别。其区别主要表现在：

• 1 ）是否拥有对于物业的经营管理权• 2 ）是否承担相应的民事责任

3.1.2 日常物业管理

3.1.2.1 基本业务

• 1 ）房屋建筑主体的管理• 2 ）房屋附属设备、设施的管理• 3 ）相关场地的维护与管理• 4 ）消防设备的维护、养护与更新

3.1.2.2 专项业务

• 1 ）环境卫生的管理

• 2 ）绿化管理 • 3 ）治安管理 • 4 ）消防管理 • 5 ）车辆道路管理

3.1.2.3 特约业务

• 1 ）代办各种公用事业费

• 2 ）代购车、船、机票

• 3 ）代订代送报刊杂志

• 4 ）代聘家教、保姆、护理、小时工等

• 5 ）代室内清洁

• 6 ）业主或使用人委托的其他服务

3.1.2.4 经营业务• 1 ）室内装修• 2 ）电器维修• 3 ）商务中心• 4 ）咨询、中介• 5 ）代理经租• 6 ）房屋交换 • 7 ）其他

上述基本业务、专项业务、特约业务和经营业务的项目具有内在的联系。前两项是物业管理的基本工作，后两项是在基础工作上的进一步拓展，是从深度和广度上进一步满足业主和物业使用人的需要，以达到物业管理的社会效益、经济效益、环境效益的统一。

3.2 物业管理的基本环节3.2.1 物业的早期介入

物业管理的早期介入的概念和工作内容如第一节所述，但应注意，早期介入并不是整个物业管理企业介入，而只要物业管理企业的主要技术人员参与即可，或者邀请社会上的物业管理专家参加，倾听他们的意见。

3.2.2 物业的接管与验收

3.2.2.1 物业的竣工验收

物业的竣工验收是一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。工程项目竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程交付手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

1 ）竣工验收的种类

• ⑴隐蔽工程验收 • ⑵单项工程验收 • ⑶分期验收 • ⑷全部工程验收

2 ）竣工验收的依据• ⑴上级主管部门的有关文件• ⑵开发商和建筑商签订的工程合同

• ⑶设计文件、施工图纸和设备技术说明书

• ⑷国家现行的施工技术验收规范

• ⑸建筑安装统计规定• ⑹对从国外引进的新技术或成套设备项目还应按照签订的合同和国外提供的设计文件等资料进行验收。

3 ）验收的标准• ⑴工程项目按照工程合同规

定和设计图纸要求以全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。

• ⑵竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。

• ⑶设备调试、试运转达到设计要求。

• ⑷建筑物周围 2米以内的场地清理完毕。

• ⑸技术档案资料齐全。

4 ）验收的程序• ⑴建筑商准备和提交竣工资料。• ⑵开发商收到建筑商提供的竣

工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

• ⑶进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

• ⑷办理工程交接手续。

3.2.2.2 物业的接管验收

1 ）物业的接管验收的概念 物业的接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能的再检验。不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

• 2 ）接管验收的主要内容是：

• ⑴主体结构• ⑵屋面与楼地面• ⑶装修• ⑷电气• ⑸水、卫、消防、采暖• ⑹附属工程及其他

• 3 ）物业接管验收的条件 根据《房屋接管验收标准》

的规定，新建房屋办理接管验收时应当具备以下条件：

• ⑴建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格；

• ⑵供电、采暖、给水、排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；

• ⑶房屋幢、户编号经有关部门确认。

原有房屋办理接管验收时，应当具备以下条件：

• ⑴房屋所有权、使用权清楚；• ⑵房屋幢、户编号经有关部门确

认。

3.2.2.3 物业的接管验收与竣工验收的区别

• 1 ）验收的性质不同。• 2 ）验收的目的不同。• 3 ）验收条件不同。

• 4 ）交接对象不同。• 5 ）在竣工验收和接管验收

中物业管理企业的职责不同。

3.2.3 物业入伙手续的办理

所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入伙。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收搂须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。

3.2.3.1 入伙通知书 入伙通知书就是关于业主在规定

的时间办理入伙事宜的通知。

3.2.3.2 入伙手续书 入伙手续书是办理入伙手续的程序和安排，其目的是为了让业主明了手续办理的顺序，使整个过程井然有序。

3.2.3.3 收楼须知 收楼须知是告知业主在办理收楼过程中应注意的事项及应携带的各种证件、合同和费用，从而避免遗漏、往返，给业主增添不便。

3.2.4 产权备案和档案资料的建立

• 3.2.4.1 产权备案• 3.2.4.2 档案资料的建立

3.2.5 物业的装修与管理

3.2.6 物业的日常管理与维修养护

日常管理与维修养护是物业管理企业最经常、最持久、最基本的工作内容。它的内容大致有以下几方面：

• 1 ）房屋的管理• 2 ）机电设备养护维修，如电梯系统、消防系统、供水系统、中央空调系统、通讯系统等

• 3 ）公共配套设施的养护与维修• 4 ）环境卫生• 5 ）治安保卫• 6 ）便民服务和商业网点等

3.3 不同类型的物业及其管理特点

3.3.3 工业物业• 工业厂房• 仓库

3.3.4 其他类型物业• 文化类• 体育类• 卫生类• 娱乐类

3.3.1 居住物业• 住宅小区• 别墅

3.3.2 商业物业• 写字楼• 其他商业场所

4 物业管理的组织机构

4.1 物业管理企业的性质与类型

4.1.1 物业管理企业的概念 物业管理企业是指按法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物及其附属设备设施等物业以及相关场地和周边环境管理工作，具有独立的企业法人地位的经济实体。其性质是属于第三产业中的服务行业。

物业管理企业具有明显的企业特征，并主要表现为以下几方面：

• 1 ）经营性。• 2 ）专业性。• 3 ）统一性。• 4 ）平等性。

4.1.2 物业管理企业的运行机制和指导思想

物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这也是其与传统的房管行政部门所属房管所、各个房管单位所属房管处的最本质的区别。

4.1.3 物业管理企业的类型

物业管理企业按不同的性质可划分为不同的类型。

• 1 ）按组建的渠道划分• 2 ）按股东的出资形式划分• 3 ）按投资主体的经济成分划分• 4 ）按经营服务的方式划分• 5 ）按物业管理企业内部的运作划分• 6 ）按是否具有法人资格划分

4.1.4 物业管理企业的组建条件与程序

• 1 ）物业管理企业的组建条件

• ⑴企业名称的预先审核

• ⑵企业住所 • ⑶法定代表人 • ⑷注册资本 • ⑸公司人员 • ⑹公司章程

• 2 ）物业管理企业的组建程序• ⑴准备材料和文件。 • ⑵向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记及开业登记。

• ⑶向所在地市级以上物业管理主管部门备案和提出资质申请。

• ⑷到税务部门进行税务登记，以及到公安机关（或授权单位）进行公章登记和刻制。

• ⑸开业。

4.1.5 物业管理企业的资质等级

• 1 ）物业管理企业的资质等级标准 • ⑴资质一级企业 • ⑵资质二级企业 • ⑶资质三级企业 • ⑷临时资质企业

4.1.6 物业管理企业资质等级的管理

• 1 ）申请评定资质等级的物业管理企业应提交的材料。• ⑴物业管理企业资质等级申报表。• ⑵营业执照复印件。• ⑶建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术专业人员技术职务资格证书复印件。

• ⑷物业管理委托合同复印件。• ⑸物业管理业绩材料。• ⑹企业上一年度财务审计表。 • 2 ）物业管理企业资质等级的审批。

• 3 ）不同资质级别的物业管理企业的管理范围。

4.2 物业管理企业的组织机构设置

4.2.1 物业管理企业机构设置的原则 物业管理企业进行机构设置时，一般应遵循以下原则：

• 1 ）按照规模、任务进行设置的原则 • 2 ）统一领导、分层管理的原则 • 3 ）分工协作的原则 • 4 ）精干、高效、灵活的原则

4.2.2 物业管理企业组织机构的类型

• 1 ）直线制 这是最简单的

企业管理组织形式，其管理架构如图所示。

物业经理 I 物业经理 ··· 物业经理 V

事物部

机电部

财务部

行政部

客户服务部

事物部

机电部

财务部

行政部

客户服务部

2 ）直线职能制

直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织除主管负责人外，还相应地设置了职能部门，并将管理人员分成行政管理人员和职能管理人员两类。行政管理人员对下级进行指挥，职能管理人员作为领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。

3 ）事业部制

事业部制又称分权组织，其架构如图。它是大的企业系统中把那些具有相对独立的业务部门划分为各个独立的单位或分公司，使之独立核算，每个独立经营的单位都是在总公司控制之下的利润中心。

总公司

财务部 企划部 行政人事部 公共副关系部

分公司 分公司 分公司

职能部门 业务部门 职能部门

4 ）矩阵制

矩阵制的管理架构，是由纵向的职能系统和横向的子项目系统两套管理系统组成。参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目经理的领导。

总经理

副总经理

事物部 机电部 财务部 行政部 客户服务部

物业经理 II

物业经理 I

物业经理···

4.3 物业管理企业的权利与义务

4.3.1 物业管理企业的权利

• 1 ）物业管理企业应当根据有关法律法规、物业服务合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理办法。

• 2 ）按照物业服务合同和管理办法实施管理。 • 3 ）按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用。 • 4 ）有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装

修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。 • 5 ）有权要求业主委员会协助履行物业服务合同。 • 6 ）可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目。 • 7 ）可以接受供水、供电、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托

代收相关费用。• 8 ）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业。• 9 ）经业主大会的允许，可以实行多种经营。

4.3.2 物业管理企业的义务

• 1 ）履行物业管理委托合同，依法经营。• 2 ）接受业主委员会和业主及使用人的监督。 • 3 ）重大管理措施应提交业主委员会审议批准。• 4 ）接受行政主管部门监督指导。 • 5 ）至少每 6 个月向全体业主公布一次管理费收支帐目。• 6 ）提供优良生活环境，搞好社区文化。 • 7 ）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。 • 8 ）物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部租

用房屋，以及物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成的资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。

5 业主和业主委员会

5.1 业主和业主大会

• 5.1.1 业主与建筑物区分所有权• 5.1.1.1 业主的性质与分类 业主是指物业的所有权人，即房屋的所有权人和土地的

使用权人，是拥有物业的主人。在物业管理中业主又是物业管理企业所提供物业管理服务的主体。

业主按照所拥有物业的所有权状况，又可以分为独立所有权人和区分所有权人。

5.1.1.2 区分所有权1 ）区分所有权的定义

建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

2 ）区分所有权的特征

• ⑴权利客体的多样性• ⑵专有所有权之主导性• ⑶建筑物区分所有权的一体性

• ⑷登记公示性• ⑸权利主体身份之多重性• ⑹权利内容具有复杂性• ⑺权利具有空间性

3 ）业主的权利和义务

• ⑴业主的基本权利 对于物业的所有者和物业管理公司服务的对象，业主最基本的权利包括以下几个方面：

• A 、依法对物业专有部分享有的专有所有权。• ①所有权• ② 相邻使用权

• B 、对楼房共有部分拥有的共有所有权。• ①对共有部分的使用权• ②收益权

• C 、因业主之间的共同关系形成的成员权，也即是共同管理的权利。

业主的权利是通过法律和《业主公约》以及物业管理委托合同来保障和维护的，是通过业主大会和业主委员会来实

现的。同时业主有下例基本义务：

• ①遵守业主公约、业主大会议事规则；• ②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备

的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；• ③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作

出的决定；• ④按照国家有关规定交纳专项维修资金；• ⑤按时交纳物业服务费用；• ⑥法律、法规规定的其他义务。

4 ）非业主使用人及其权利和义务

• 非业主使用人指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业的使用权，并实际使用物业的人。作为实际的物业使用人也是物业管理服务的对象。

• 由于非业主使用人首先和业主发生关系，非业主使用人的权利和义务受到租赁合同的限制。即在租赁合同中要明确阐明业主赋予非业主使用人的权利和应承担的义务。作为实际使用人，也享有物业管理委托合同所明确的权利和义务。

5.1.1.3首次业主大会

1 ）首次业主大会召开的前提条件

• ⑴物业已经交付使用。

• ⑵物业的入住率达到一定的比例。

2 ）首次业主大会的筹备工作• ⑴确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

• ⑵参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案） ；

• ⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

• ⑷确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

• ⑸做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。