Элитная недвижимость Франции. Аспекты приобретения и...

bridging the gaps

www.femida.eu International Legal Counsels - Paris Office

Maître Alexandre Kolosovski

ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ФРАНЦИИ. АСПЕКТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ВЛАДЕНИЯ.

ВСЕРОССИЙСКИЙ ЖИЛИЩНЫЙ КОНГРЕССГражданский жилищный форум

22 – 25 сентября 2010 года г.Санкт-Петербург

INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH PARTNERSHIP WITH - - UFGMUFGM

United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT

bridging the gaps



ИНДИКАТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...). туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...). Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например, Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например, недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году.недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году.

INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGMWITH UFGM

Год Квартиры Дома Общее

2004 17,8 12,5 15,5

2005 11,1 10,5 10,9

2006 7,2 7,2 7,2

2007 3,1 4,3 3,6

2008 -1,2 -4,9 -3,1

2009 -4,2 -5,6 -4,9

2010 -1,0 -0,3 -0,7

bridging the gaps



ИНДИКАТОРЫ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в Стоимость недвижимости на первичном рынке продолжает расти в туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...). туристических центрах и крупных городах (Париж, Лион, Бордо...). Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например, Новые поправки к налогообложению влияли на этот рост. Например, недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году.недвижимость в Лионе показала прирост в 3% в 2009 году.


•Экономическая и социальная обстановка трудна как в национальном так и в международном плане. Прогнозы роста Франции остаются слабыми: политика сдерживания, декларируемая правительством, пенсионная реформа, "выборка" налоговых ниш позволяют предсказывать значительные повышения обязательных отчислений и следовательно понижение покупательной способности населения. •Во Франции спрос на жилые объекты недвижимости выше, чем предложение. Общий дефицит жилья оценивается сегодня в 700 000 единиц». .

bridging the gaps



ПАРИЖ, КАК ТЕНДЕНЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

• «Когда цены настигают исторические вершины, не всегда означает, что рынок движется хорошо! Напротив. Отсутствие предложения провоцирует надбавки, в то время как недвижимость снова становится ценным убежищем для многочисленных вкладчиков», - из аналитических материалов французских агентств. .

bridging the gaps



ПАРИЖ, КАК ТЕНДЕНЦИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

• Рост цен: увеличились в среднем на 18,2 % за один год (с августа 2009 до конца августа 2010), на 9,3 % с 1-ого января 2010 и на 1,6 % в июле-августе. Пример: средняя цена квадратного метра в столице достигает исторического максимума в 7031 €.

• Особенности последних месяцев: маленькие площади (до 2-х комнат) замедлили рост +0.4% за 2 месяца, по сравнению с 1,9% за июнь. Усилился рост больших площадей и элитного сегмента - +3,3% за 2 месяца. Перегрев рынка продолжается, но появились признаки затишья.

bridging the gaps



АКТУАЛЬНЫЕ РЕАЛИИ РЫНКА ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

• Недостаточность предложений по объектам элитной недвижимости.

• Стоимость объектов за последний год выросла в среднем от 16 до 18%. Пример: вилла в Мужане более года назад – цена 18 000 000 Евро, сегодня в различных агентствах – от 21 000 000 до 22 000 000.

• Объекты надолго задерживаются в продаже.• Список городов, затронутых наиболее резким скачком цен, включает как

небольшие города, так и мегаполисы международного уровня. Так, в Сен-Жан-Кап-Ферра – 39%, в Санкт-Петербурге – 38% и в Москве – 35%...

• Средняя цена в Сен-Жан-Кап-Ферра и Куршевеле - 43 490 и 35 000 евро за 1 м² соответственно, затем идет Монако - 43 750 евро. Париж, где стоимость одного квадратного метра составляет 13 910 евро, занимает 16 место и находится на четвертой позиции в списке самых дорогих городов Франции сразу после Сен-Тропе – 15 650 евро.

bridging the gaps



ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПРОГРАММ НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

• НАМН (LMNP).• Основной принцип: • Покупка объекта недвижимости с предоставлением ряда услуг (уборка,

прачечная...).• Возмещение государством выплаченного НДС (19,6%).• Сдача в аренду управляющей компанией; гарантированные арендные

выплаты в течение 11 лет.• Личное пользование объектом в течение нескольких недель в году. • Таким образом, клиент получает: высокий уровень рентабельности,

обслуживание объекта управляющей компанией, проведение отпуска на личном объекте во Франции.

bridging the gaps



ФОРМИРОВАНИЕ НОВЫХ ПРЕСТИЖНЫХЗОН НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ

• в Сен-Жан-Кап-Ферра, стоимостью в 4-5 миллионов евро. По данной цене домов класса люкс с видом на море, а также с площадью от 250 метров квадратных практически нет.

• Учитывая указанные критерии, необходимо настраиваться на сумму, начиная с 8-10 млн евро и более, если клиенты уже прибегали к услугам агентств, они это знают!

• Более того, Сен-Жан-Кап-Ферра входит в число «модных городов». Тогда как мода – дело преходящее!!! Возможно, что клиент может сделать дорогостоящее вложение в объект, который потеряет в своей стоимости после того, как пройдет мода.

• С нашей точки зрения, было бы неплохим советом переориентировать клиента на, например, Сент-Максим или Сен-Тропе, где рынок находится в более стабильном состоянии вот уже 20 лет.

• Кроме того, что касается имиджа, Сен-тропе не так уж и плох!!!

bridging the gaps



СООТВЕТСТВИЕ ПРОДУКТА ОЖИДАНИЯМ ПОКУПАТЕЛЕЙ

• Более того, правительство содействует будущим собственникам посредством различных поощрительных программ: упрощение процедуры оформления социальных кредитов, оказание помощи заемщикам, установление законов Борлоо и Робьен для инвестирование в недвижимость, сдаваемую затем в аренду…

Трудности для покупателя – недостаточность информации, касающейся организации процесса покупки

• Большое количество законодательных актов и регламентов

bridging the gaps



СООТНОШЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

• Большая часть владельцев отказывается продавать и довольствуется тем, чтобы видеть, как стоимость на их достояние предположительно увеличиваться. Недостаточность предложений, запасов и продавцов, приводит к повреждению рынка, даже если игла счетчика цен превосходит все мыслимые границы.

• Во Франции спрос на жилые объекты недвижимости выше, чем предложение. Общий дефицит жилья оценивается на перспективу в 500 000 единиц». .

bridging the gaps



ЛИЦА, ОБЕСПЕЧИВАЮЩИЕ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ

– АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ– НОТАРИУС– БАНКИР– АДВОКАТ– ЭКСПЕРТЫ

bridging the gaps



ВИДЫ ОТЛАГАТЕЛЬНЫХ УСЛОВИЙ

• Условие получения кредита для покупки• Условие не осуществления права преимущественной покупки (в

пользу муниципальных образований, нанимателей помещений и т.д.)

• Условие отсутствия сервитутов, способных причинить вред сущности или ценности недвижимого имущества

• Условие ипотек, которые возможно обременяют имущество (не превысят цены, чтобы она была достаточной для их погашения)

bridging the gaps



ОСНОВНОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

• Подлежит обязательному нотариальному удостоверению.• Формальности по земельному оглашению перехода права

собственности• Погашение ипотечных записей, которые могут обременять проданное

имущество• Уведомление уполномоченной организации сособственников

недвижимости о переходе права собственности и личности нового собственника

Расходы : от 6,5 до 8 процентов от цены договора купли-продажи, включая гонорар нотариуса (1 % от суммы договора)

bridging the gaps



Сборы за переход права собственности

• Сборы за переход права собственности уплачиваются приобретателем сверх цены договора купли-продажи

• Они взимаются нотариусом в обязательном порядке в момент подписания акта купли-продажи. Этот акт затем направляется в Службу хранения ипотек для совершения формальностей по земельной огласке

• Размер этих сборов в настоящий момент составляет 5,09 % от цены договора купли-продажи. Нотариус берет 1 процент от суммы сделки за свои услуги.

bridging the gaps



Сборы за переход права собственности

• Налог на прибыль от продажи не начисляется при продаже имущества через 15 лет владения

• При продаже после 5 лет владения прибыль брутто (без вычетов) подлежит уменьшению на 10 % за каждый дополнительный год владения, при этом с прибыли нетто взимается налог в размере 16 %, если продавец является резидентом Европейского союза, и в размере 33 % в противном случае

• При продаже в первые 5 лет владения никаких снижений налога не существует

bridging the gaps



ВОПРОСЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПОКУПКИ

• Участие и финансирование через private banking: - для привлечения дополнительных средств.

Российские покупатели часто не имеют возможности ответить требованиям французских банков в отношении досье по предоставлению кредита.

• INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH UFGMPARTNERSHIP WITH UFGM

bridging the gaps



Типы кредита

• КЛАССИЧЕСКИЙ КРЕДИТ: - должник погашает тело и проценты по кредиту равными частями в

течение всего срока кредита.• КРЕДИТ IN FINE:• - должник погашает проценты по кредиту в течение определённого

срока, а основная сумма кредита погашается в конце кредитаИнтересен в случае, если стоимость недвижимости намного превосходит первый транш налога на богатство, так как позволяет вычесть из активов общество сумму равную основной сумме кредита в течение срока кредита


bridging the gaps



Индикатор кредитных ставок

Пример кредитного предложения банка. 70 % оплаты стоимости объекта Пример кредитного предложения банка. 70 % оплаты стоимости объекта недвижимости, за исключением нотариальных сборов и оплаты услуг недвижимости, за исключением нотариальных сборов и оплаты услуг агентства. Срок кредита – 20 лет, при условии возраста клиента 55 или менее агентства. Срок кредита – 20 лет, при условии возраста клиента 55 или менее лет (условия страхования сильно изменяются для лиц старше 75 лет).лет (условия страхования сильно изменяются для лиц старше 75 лет).


Срок кредита 15 лет 20 лет 25 лет 30 лет

Вид предложения

Фиксиро-ванное




Наилучшее 3,20 3,40 3,50 3,80

Очень хорошее 3,25 3,45 3,55 4,10

Хорошее 3,30 3,50 3,60 4,20

bridging the gaps



Налогообложение во Франции

• Здесь не в последнюю очередь необходимо отметить вопросы налогообложения вытекающего из инвестиций в элитную недвижимость, которые связаны, в первую очередь, со страной и ее законами. Необходимо, в первую очередь, говорить о моментах, касающихся выбора объекта и его происхождения (то есть, юридических документов, подтверждающих право собственности и документов в отношении возможного залога объекта и претензий – таких документов достаточно).

• Подоходный налог• Земельный налог• Жилищный налог• Налог на состояние (ISF)• Налогообложение прибыли в результате операций с недвижимым имуществом• Налог на недвижимость находящуюся в собственности юридического лица

bridging the gaps



НАЛОГ НА СОСТОЯНИЕ(ISF – Impôt de solidarité sur la fortune)

• Касается недвижимости находящейся во Франции независимо от формы владения и движимого имущества

• Подлежит оплате если стоимость имущества превышает 790

000 Евро (по положению на 2010 год) . Максимальная ставка 1,8 процент. Налогооблагаемая база, разница между рыночной стоимостью объекта и суммой в 770 000 евро.

• • Это ежегодный налог. Подача декларации делается на 15

июня текущего года в отношении имущества владельцем которого являлся собственник на 1 января года уплаты налогов

bridging the gaps



НАЛОГ НА СОСТОЯНИЕ (ISF)

• Практикуется уменьшение налога на 20% в случае, если недвижимое имущество является основным местом жительства налогоплательщика

• Если достояние налогоплательщика состоит из недвижимого имущества, сумма налога будет рассчитываться исходя из продажной стоимости данного имущества

• В некоторых случаях за счет уплаты налога уменьшается сумма определенных видов кредита

bridging the gaps



ISF/не резиденты

• Налогообложению подлежит только имущество находящееся во Франции (недвижимое имущество во Франции)

• Недвижимость или отдельные прямые или косвенные правомочия на недвижимость во Франции

• Долговые обязательства установленные во Франции

bridging the gaps



ISF/не резиденты

Финансовые активы освобождаются от данного налога:• Вложения во Франции и различные виды прибыли, которые

входят в категорию движимых капиталов (облигации, акции или права участия в управлении делами акционерного общества) за исключением ценных бумаг дочерних предприятий и долевых частей в компаниях занимающихся недвижимостью

• Отдельные виды полисов страхования жизни• Не резидент не может претендовать на налоговый щит

(ограничение налога в 50 процентов)

bridging the gaps



Спасибо и удачных инвестиций воФранцию

INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS INTERNATIONLA LEGAL COUNSELS PLLC IN PARTNERSHIP WITH PLLC IN PARTNERSHIP WITH - - UFGMUFGM

United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT

bridging the gaps



ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ФРАНЦИИ. АСПЕКТЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ВЛАДЕНИЯ.

International Legal Counsels PLLC25 rue Coquillière 75001 Paris téléphone + 33 1 47 66 3190

fax: + 33 1 43 65 37 58 www.legal-counsels.com - www.femida.eu

В партнерстве с UFGM United Financial Group - WEALTH MANAGEMENT)

http://www.femida.eu/

Элитная недвижимость Франции. Аспекты приобретения и...

Documents

Transcript of Элитная недвижимость Франции. Аспекты приобретения и...