新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所新北都更建築經理股份有限公司 蔡錦宗建築師事務所

蔡錦宗建築師事務所 新北都更建築經理股份有限公司

網址： www.tctaa.com.tw ( 詳細請上本網站查閱 )

電話： (02)2920-3016轉 15 聯絡人 : 蔡小姐傳真： (02)2920-3019地址：新北市中和區中和路 358號 5F-1信箱： tct.aa@msa.hinet.net

案號 :101007 中華民國 102年 4 月 13 日

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新北市板橋區埔墘段都市更新說明會新北市板橋區埔墘段都市更新說明會第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構，非建商 )

第二階段同意書 : 變更 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造信託銀行 : 第一銀行 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 第二階段：公開招商評選營建廠商 ( 依都更條例第 19-1 條、第 22條 )

第一階段同意書 : 實施者 ( 事業計畫階段 ) : 新北都更建築經理股份有限公司 ( 都更育成機構，非建商 )

第二階段同意書 : 變更 實施者 ( 權利變換階段 ) : 營建廠商 ( 由東亞建經代地主公開招商評選合作營建廠商 )

規劃單位 : 蔡錦宗建築師事務所 第一階段：取用自力更新架構，進行社區總體營造信託銀行 : 第一銀行 地主負責整合，新北都更負責申請獎勵面積建經單位 : 東亞建築經理股份有限公司 第二階段：公開招商評選營建廠商 ( 依都更條例第 19-1 條、第 22條 )

社團法人新北市都市更新學會網站 : www.ntura.org.tw

新北市政府城鄉局都更科網站 : www.planning.tpc.gov.tw

本案諮詢工作站：板橋區三民路二段 29巷 8 號 1 樓電 話： 2961-2059

傳 真： 2961-2095

聯 絡 人：涂慶智 手機： 0988-093-195

聯 絡 人：鄭景隆 手機： 0911-559-358

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聯 絡 人：鄭景隆 手機： 0911-559-358

二階段同意書二階段實施者

經公開招商之實施方式

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更新範圍都市計畫航測地形圖更新範圍都市計畫航測地形圖

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公私土地面積比例

3

公有土地： (7筆 )私有空地： (7筆 )住戶持有土地： (28筆 )

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都市更新的好處

解決法令限制

獎勵容積 程序公開 透明

稅賦減免 多數決

解決土地細分使用限制法規問題

申請獎勵容積，折價抵付更新成本，降低地主負擔

稅金減免 :土地增值稅地價稅房屋稅、信託契稅

市府審議監督，公開透明

採多數同意，保障少數權益

4

都市更新的好處 - 賦稅減免稅別 減免內容

土地增值稅

1. 共同負擔折價抵付過戶出去 免繳2. 地主更新後第一次移轉 減徵40%3. 未達最小分配單元改領現金者 免徵4. 不參加權利變換領現金補償者 減徵40%

地價稅 施工期間免徵，更新後減半徵收二年

房屋稅 更新完工後減半徵收二年

契稅 權利變換取得建物第一次移轉減徵 40%

土地增值稅節省範例：原應繳 100 萬者，權利變換過戶營建廠商，土增稅全免省 50 萬，地主選配戶賣出減徵 4 成只繳 30 萬，共可省稅 70 萬

過戶營建廠商土地增值稅全免

地主首次賣出減徵40%

地主戶出售才繳納

→預估可提高價值 2~2.5

倍最大好處

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公私土地面積比例

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公私土地分配價值比例

公有土地： (7筆 )私有空地： (7筆 )住戶持有土地： (28筆 )

＊本比例僅供參考，將來以都更委員核定為準。

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土地管制要點獎勵

容積移轉

都市更新容積獎勵

法定容積 300%

獎勵項目 申請比率都更獎

勵公益設施 0.94%

都更容獎 49.10%

容積移轉 40.00%

土管獎

勵 開放空間 0%

停車獎勵 0%

其他獎勵 8.00%合計 98.04%

1. 坪效： 1 坪土 地=9.92 倍2. 依目前法令可 建至 28 樓，但 限縮容積法令 發布實施後， 樓層將減至24 層

6

都市更新的好處 - 容積獎勵效益

更新後，毎戶約可增值 2.5倍

使用分區 土地面積(坪 )

容積 容積合計 允建樓層

住宅區法定容積 1453.85 坪 300% 4361.55 坪 可建 14 層

都更等獎勵容積 1453.85 坪 294.12% 4276.06 坪可建 14 層縮減後將成為 10層

坪數總量 總銷 14417.45 虛坪 坪效 : 9.92 倍

總容積8637.61 坪

可建 28 層縮減後將成為 24層

14層獎勵容積縮減

後將成 10層

14 層法定容積

◎102年 7月 1日以後 一、地下室開挖率將由 70%減為60%二、地下室開挖將由 4層增加為 5層

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更新單元差異性1.前段容積 300%，但土地偏長、深度不足、不易配置2.後段 4F公寓，臨路狹窄，容積受限 (200%)3.合併整體規劃獎勵多 ，把餅作大，共享利得

試算分析表合併更新 分區更新

坪效 3×2.02倍× 1.635＝9.91坪

前段 3 ×1.3倍×1.5 ＝5.85

後段 2 ×1.3倍×1.5 ＝ 3.9

地主分配比率 47.8% 48% 48%每地坪分倍數 平均 4.74倍 ( 每戶 1 汽車， 1

機車 ) 平均 2.81倍 平均 1.87倍

合作創造利益

總銷金額： 74.44億 (100%，共 264戶 ) 地主 ： 36.95億 (49.64%， 131戶 )

營建廠商： 37.49億 (50.36%， 133戶 ) ＊容積移轉用地由營建廠商負責購買整體規劃環境品質好、房價高、地主分配多，利益共享。

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生命共同體的體認

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地 主 平 台 創 造 機 會

建築設計圖

計算面積成本

試算分配

說明整合

事業計畫

地主第１次同意

書

政府核准獎勵面積

申請審議

公開招商競價

選配房屋

(

依都更條例第19-1

、

22條)

變更實施者

地主第２次同意

書

權變政府審議

權變政府公告

籌資信託簽約

施工

交屋結案

實施者 :公開招商評選營建廠商擔任

( 權利變換及工程施工 ) ( 事業計畫 )

實施者：新北都更建築經理股份有限公司

政府審議

取得同意比率

區分 地主人數 土地面積 房主人數 建物面積迅行劃定 1/2 1/2 1/2 1/2自行劃定 2/3 3/4 2/3 3/4優先劃定 3/5 2/3 3/5 2/3特別規定 × 4/5 × 4/5

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本案適用

個案推動策略流程

同意比例90%以上

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新北都更 ( 非建商 ) 二階段實施方式說明

1.1. 地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第地主戶簽第一次同意書，同意新北都更為第 一階段實施者，在一階段實施者，在限縮容積之法令發布實施限縮容積之法令發布實施 前，先掛號卡位取得獎勵容積。前，先掛號卡位取得獎勵容積。獎勵多，分配多獎勵多，分配多

2.2. 參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至參照自力更新之架構，由地主戶協助整合至 同意比例同意比例 90%90% 以上以上 (( 申請代為拆除之標準申請代為拆除之標準 )) ，， 作為第二階段公開招商之標準作為第二階段公開招商之標準。。同意比高，條件同意比高，條件好好

3.3. 預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶預擬各地主戶之分配價值與面積，給地主戶 作為參考。發包後地主戶住宅分配表之分配作為參考。發包後地主戶住宅分配表之分配 面積與原建物當層面積之比面積與原建物當層面積之比不足不足 1.51.5 倍者倍者，，由由 新北都更編列預算補足之新北都更編列預算補足之。。4.4. 事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階事業計畫核准後三年內，未實際進入第二階 段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失段找到營建廠商並取得建照時，本同意書失 效效；且第一階段所支出之所有費用，均由新；且第一階段所支出之所有費用，均由新 北都更自行吸收，不向地主另外收費。北都更自行吸收，不向地主另外收費。

1.1. 地主戶再簽第二次變更實施者同意書地主戶再簽第二次變更實施者同意書 ((依都更條例依都更條例第第

19-119-1 條、第條、第 2222條條 )) ，同意以，同意以公開招商並經住戶 大公開招商並經住戶 大會票選方式 會票選方式 選定對地主戶最有利之營建廠商為第二階選定對地主戶最有利之營建廠商為第二階段實施者，負責本案之投資興建與完工後之保固，地段實施者，負責本案之投資興建與完工後之保固，地主戶免出資， 土地免抵押設定。主戶免出資， 土地免抵押設定。2.2. 經三家估價師及市政府都更委員審核之權利變換經三家估價師及市政府都更委員審核之權利變換法法定定 程序程序，確定每位地主戶最後之分配價值與面積。，確定每位地主戶最後之分配價值與面積。 3.3. 搭配銀行搭配銀行信託及續建契約信託及續建契約，確保所有地主戶達到安，確保所有地主戶達到安全全

完工交屋之目標完工交屋之目標。。4.4. 選定第二階段實施者營建廠商後選定第二階段實施者營建廠商後 (( 各地主戶房地增各地主戶房地增值值

約可達原有價值之約可達原有價值之 250%250% ) ) ， 新北都更第一階段實， 新北都更第一階段實施施

者之服務費者之服務費 (( 共同負擔總務人事費共同負擔總務人事費 5%5% 中之中之 44.5%).5%)才向 才向 得標後之第二階段 得標後之第二階段營建廠商請領，與地主戶無涉。營建廠商請領，與地主戶無涉。

第二階段第一階段 新北都更：負責申請獎勵面積，企劃整合 營建廠商：負責投資、興建營建廠商：負責投資、興建，保固

埔墘段

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總項目 項目 費用 備註

工程費用

重建費用

營建工程費 15.88萬 /坪×15199.66坪=241370.60萬 SRC鋼骨鋼筋構造建築設計費 4687.16萬 含其他顧問費管理基金 ＋工程管理費 475.55+2413.71＝ 2889.26萬外接水電瓦斯 1056萬 264戶拆遷補償＋都更基金 255 萬容轉購地 29077.00萬

權利變換費用

都更規劃 + 估價費 820萬房租補貼 6046.35萬 預計發 39個月合法拆遷補償 1192.59萬其他拆遷補償 1800.00萬地籍整理費 528萬

貸款利息 11534.56萬 地主免土地設定抵押稅金 301.26萬

管理費用

總務人事管理費 ※1.第一階段實施者之服務費︰ 4.5% . ※2.全體地主之風險管理費 :(第一預備金 )0.5%.

15077.89萬信託費 (含續建 ) 1938.13萬廣告銷售費 18093.47萬12％風險管理費 38226.34萬

共同負擔總費用及占總銷百分比

建商分配： 374893.59萬

50.36%(約 133戶 )

地主分配 : 369468.03萬 比 例 :49.64%(約 131

戶 )

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都更成本共同負擔支出推估

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公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )公開招商時，出價高的營建廠商得標 ( 資格標審查＋價格標審查 )

營建費平均銷售

單價

48.19

萬 /P

(最低底

價 )

50萬 /P52.5

萬 /P55萬 /P

15.88萬 /坪

( 第二級建材 )

共同負擔 37.49億 37.49億37.49億37.49億

地主分回

坪數

7154.66

坪

7400.77

坪

7714.33

坪

8001.25

坪

地主分回

比例

( 面積比 )

49.63％ 51.33％53.51％55.50％

價值比 49.64％

地主每坪土地

平均分回倍數4.92 倍 5.09 倍 5.31 倍 5.50 倍

營建廠商

分回坪數

7262.79

坪

7016.68

坪

6703.11

坪

6416.20

坪

營建廠商

分回倍數50.38％ 48.67％46.49％44.50％

價值比 50.36％

營建單價分析

樓層 面積 (坪 ) 工程造價單價 金額 (元 )

(AB棟1F~28F.B1-

B3)

14209.13

坪$135,446.00元

$2,066,661,121.98

元

B4 990.53 坪$189,079.80元(145,446.00元

*130%)

$187,289,214.29

元

減震、制震15199.66

坪 $ 3,000元$45,598,980.00

元

地下層逆打及 複層壁

15199.66

坪$1,500元

$22,799,490.00

元

綠建築設施15199.66

坪 $3,000元$45,598,980.00

元

智慧型建築15199.66

坪 $3,000元$45,598,980.00

元

合計15199.66

坪$2,413,546,766.27

元

營建平均單價 $15.88萬 /坪 $158,789.52元

營建單價物價指數調整 :137952元 /坪× (123.15(101.4)/114(96.12)) ﹝－ 0.025﹞＝ 1454456元 /坪

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甲 乙 丙 甲 乙 丙

實施者( 營建廠商 )

更新前資產總額 3千萬更新前資產總額 3千萬

更新後資產總額 1.3億更新後資產總額 1.3億

資產總額 300萬資產總額 300萬

10%10%

應分配 (1300- 共同負擔 650=650 萬 )應分配 (1300- 共同負擔 650=650 萬 )實際選配 600 萬 ( 找 :650-600=50 萬 )實際選配 700 萬 ( 補 :700-650=50萬 )實際選配 600 萬 ( 找 :650-600=50 萬 )實際選配 700 萬 ( 補 :700-650=50萬 )

共同負擔 6,500萬共同負擔 6,500萬

10%共同負擔650萬

10%共同負擔650萬

甲

更新後資產總額 萬

甲

更新後資產總額 萬

10%10%

10%應分配 650萬

10%應分配 650萬

13001300

案例試算

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權利變換分配舉例

共 6,500萬共 6,500萬地主分配

：依各筆土地之權值比例，計算共同 負 擔及分配價值。 ：各戶先以價值分配，再依選屋位置轉換成 坪數。 ：應分配價值與實際分配價值有差額時，於 完工後一次互相 找補。

1. 計算權值比例

2. 分配權值

3. 多退少補

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資金規劃 新屋選配 安全配套資金規劃 總更新成本約 33.67億籌措如下◎ 銀行建築融資約 60% : 20.20億 (借款人為營建廠商 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 13.47億 ( 配合續建機制 )

資金規劃 總更新成本約 33.67億籌措如下◎ 銀行建築融資約 60% : 20.20億 (借款人為營建廠商 )◎ 營建廠商攜資約 40% : 13.47億 ( 配合續建機制 )

新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配 1 汽車 1 機車位為原則。◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。◎地主戶先預擬選屋 ( 選配面積約 49.63% ，戶數約 131戶 ) ，剩餘房屋 (剩餘面積約 50.37% ，戶數約 133

戶 )再拿出來公開招商。

新屋選配原則 ◎ 地主由下往上選，營建廠商由上往下選，亦可分棟方式。停車位 : 每戶選配 1 汽車 1 機車位為原則。◎ 1 樓店住 : 原店住優先選配，餘戶才開放選配。多戶選配同一戶時先協調，不成抽籤決定◎找補以 1 戶為限， 10 % 坪數依權變價格，超過部分依第一次公開銷售單價打 9 折。◎地主戶先預擬選屋 ( 選配面積約 49.63% ，戶數約 131戶 ) ，剩餘房屋 (剩餘面積約 50.37% ，戶數約 133

戶 )再拿出來公開招商。安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響◎ 續建機制 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

安全配套 : 信託 + 續建◎ 效益 : 確保都更資金免被濫用，產權順利歸還地主，地主免土地設定抵押◎ 成立信託專戶銀行控管 : 融資金額、營建廠商自有資金及預售款，全入信託專戶控管， 按完工進度經工程查核後撥款。更新前地主產權信託，確保更新期間不受查封、欠稅、 繼承等問題影響◎ 續建機制 : 銀行 + 建經把關，確保工程順利完工、安全交屋之目的◎ 產權登記：依政府審議權利變換報告書逕送地政事務所登記

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一、房租補貼四樓住宅房租補貼 = 依原建物當層面積（坪）1F 作住宅等使用，每坪 800元； 2F 以上住戶，每坪 600元

二、地主其他補貼1. 增建及未登記建物補償： 增建及未登記建物補償：區分建物各戶之一樓及頂 樓等增建者，依實測面積現況做為店鋪使用者每坪 補貼 3 萬元（含租金補貼），住宅使用者每坪補貼 3 萬元（含租金補貼），雨棚使 用者每坪補貼 1 萬元 （含租金補貼），透天三樓以上有加蓋者，每坪補 貼 3 萬元（含租金補貼）；地下室未登記建物之使 用權每坪補貼 3 萬元（含租金補貼）等。2. 室內裝潢補償： 未來權利變換評價基準日前 5 年內有新裝潢之建物 ，另補償裝修費，補償金額認列由建物所有權人提 出相關證明及裝潢費收據、發票依5 年耐用年數提 列折舊計算其殘值。3. 房屋拆遷補償費： 依合法建物每坪補貼 5000元整，於權利變換計畫核 定發佈日起十五日內發給之。

各戶房租補貼及地主其他補貼 ( 以下補貼為暫估費用，將來以都市更新審議委員會審核通過者為準 )

4. 選屋原則：原土地所有權人所有之建物以

原地原位置原樓層優先選屋；若無相對位 置則以最鄰近位置為主或以其同等價值改 選其他樓層；若重複者以抽籤決定。

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都市更新效益◎ ◎ 個人個人 :: 舊屋換新屋，免出資增停車位，長輩免爬樓梯

◎ ◎ 整體效益整體效益 :: 每層戶數縮減 (原 24 戶，縮減為 12戶 ) ，

建

築面積縮減，規劃綠地集中，環境優良

◎ ◎ 建物性能提升建物性能提升 :: SRC鋼骨制震減震、綠建築、智慧建

築、逆打基樁

◎ ◎ 利益價值利益價值 :: 新屋價值倍增 ( 各戶約增值 2.5倍 )

◎ ◎ 車停地下室車停地下室 :: 每戶 1 汽車 1 機車位，地上環境優

◎ ◎ 優質管理優質管理 :: 安全守護，公用設施多，活動方便

◎ ◎ 每月管理基金收入每月管理基金收入： 10汽車×0.4萬+169 機車

×0.03

萬+0 自行車×0.015萬=9.07 萬。

◎◎大小公設比大小公設比： 30.04%

◎◎私有面積比私有面積比： 69.96%

◎ ◎ 更新後建物高度更新後建物高度：：

1F ： 395cm 地下一層： 440cm

2F-28F ： 340cm 地下二層～四層：

320cm

ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最ㄧ、二階段同意書 ＋ 二階段實施者型：達到地主分配最 大化之目標。 大化之目標。

(ㄧ ) 第一階段：申請獎勵面積、企劃整合。

(二 ) 第二階段：公開招商，經由資格標及價格標審查，評選營建廠商。

二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。二、信託續建安全化：達到安全完工交屋之目標。

三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境三、住宅社區創新及高端科技高性能化：達到居住環境 優質化之目標： 優質化之目標：

(ㄧ ) 社區公園化。

(二 ) 建築美學化。

(三 )環保省能綠建築化 (綠建築標章 ) 。

(四 ) 結構安全耐震化 ( 減震耐震建築標章、地下式基樁逆打工法 ) 。

(五 ) 建築智慧化 ( 智慧建築標章 ) 。

(六 )光纖寬頻建築 (光纖寬頻建築標章 ) 。

(七 )消防救災安全化。

更新三大目標

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地主籌組更新促進會加速更新◎ 目的 : 主導都更開發整合、招商、監督施工◎ 法源 : 比照更新會之運作辦法◎ 籌組 : 訂章程◎ 組織 : 會員大會、理監事會，會員 : 所有權人為會員◎ 權力機關 : 重要事項經住戶大會決議通過 (如公開票選營建商、決 定建材等級等 )◎ 整合同意 : 1. 取得合法土地及建物面積 75% 以上同意，達到事業計畫掛號報核標準。 2. 取得合法建物面積 90% 以上同意，達到公開招商標準。 (依都更條例第 19-1 條、第 22 條變更實施者 )

◎ 招募熱誠志工報名 : 1.志工協助向地主解說傳送資訊、洽簽同意書，並分 : 整合組、地政法務組、工程 組、財務組、推廣庶務組 2.熱誠者報名表繳回本案諮詢工作站

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102年 7 月前後掛號對本案容積減少及分配比例減少之影響分析掛號日期 容積移轉及土管獎勵 都更獎勵 合計 地下室開挖率 地下室開挖深度

102年 6 月以前 50% 50% 100% 上限 住 70% 、商

90% 地下開挖深度會多挖一層( 地下四層變五層，或五層變六層 ) ，工程成本大增。 102年 7 月以

後40%

容積移轉改為以代金向政府購買，成本大增

50%( 實際約35%)

90% 上限( 實際約 75% 上

限 )

住 60% 、商80%

(少 10%)

1 、容積減少比例：

2 、容積移轉及地下室開挖成本大增，地主分配比例將少約

3 、假如地主戶 102年 6 月以前掛號，可分 50 坪，則 102年 7 月以後掛號將減為：

×87.5%( 容積減少 )×(100%-10%)( 分配比例減少 )=

4 、減少幅度約為 (50坪 -39.375坪 )÷50 坪＝

5 、請把握時機，於容積縮減法令發佈實施前掛號，確保地主戶之權益。

100% (基準 )+100%(102年 6 月以前獎勵 )

100% (基準 )+75%(102年 7 月以後獎勵 ) 87.5%

50坪

10%

＝

39.375坪

21.25%