别 墅 调 查 报 告

2008年 02月

楼盘名： 西湖阳明谷

均价： 起价 2000 万元 / 套左右，位置较优的价格在 4000 万元 / 套，

类型： 别墅

楼盘简介 杭州阳明谷度假村位于之江国家旅游度假区内，地处杭州规划中的西大门转塘与老城区之间，临近西湖名胜区。背倚五云山，南临大渚河，占地约 380 亩，。 128 幢单体别墅 40 余种设计，面积在 300-560 平方米之间。两带缓坡夹一谷地的绝佳地形，中有溪流环绕；规划设计引入山水自然的意境，让建筑与自然达到完美交融；杭州阳明谷在规划上，完全尊重自然原生态，保留山体之秀美、水域之灵动。坚持“碧水曲环、因势造形；共生、共享；可览可憩”规划设计理念。一河；一轴；一环。

建筑类型： 排屋别墅

开盘时间： 2007 年 7 月

绿化 / 容积率： 容积率 0.30 绿地面积约 16 万平方米

交通图：

项目位置：西湖 之江度假区常陇路 6 号 开发商：浙江国信名盛置业有限公司

配套设施：小区内部配套 : 约 2 万平方米星级大酒店、约 1700 平方米艺术馆 , 其他 : 临近转塘、未来世界、宋城、西湖高尔夫 设备装修：毛坯

楼盘名： 坤和和家园

均价： 公寓 -2.5 万元 / ㎡；联排 3 万元 / ㎡左右

类型： 公寓 别墅

楼盘简介： 园区占地面积约 870 亩，建筑面积约 100 万方。， 08 年公寓面积 140 平方米以上，将推出 200 套左右，联排面积在 260-370 平方米之间，本期推出 60 套。园区内 7 大山系环绕，风光无限，常年平均气温 16.4 度，项目内树径 10CM 以上的树木有 4000 余棵，充分利用周边山系及坡地，将山景资源最大限度引入户内，“户户见山景”设计特色，每户均拥有私家花园。和家园拥有绝版稀缺的自然与人文条件，山顶开辟主题公园、登山游步道等丰富的山景运动资源，充分满足业主对居住品质的追求，也保证了山景健康生活的品位。

建筑类型： 高层 , 小高层 ,多层 ,独栋别墅 , 联排别墅

开盘时间： 2007 年 12 月 1日紫园 1-3#、 7-8#、 11#楼于 12 月 1日开盘

交通图：

项目位置： 西湖 西溪路南侧西穆坞，原中国人民解放军 73021 部队营房驻地

开发商： 杭州振兴置业有限公司

配套设施：规划菜市场、商业街、康体中心，幼儿园、小学、毗邻中学以及西湖高级中学，规划中的沃尔玛超市。 设备装修：毛坯

楼盘名： 大华西溪风情

均价： 联排 2.5 万元 / ㎡

类型： 别墅

楼盘简介： 距市中心约 10 公里，规划 1000 余亩，建在 500000 ㎡的城市湿地水景区。采取组团式开发，目前已经开发四期，均已交付后续组团将陆续进行开发。五期有 200 套面积 280-390 平方米推出，单栋别墅 17 套价格在 3000 万 -4000 万 / 幢（暂定），打破传统的联排别墅传统，增加采景采光视野。临近西溪风景区，社区环境优美，交通便利， 5 高品质建材配备，外立面采用天然石材干挂，增进环保。在规划设计上，坚持社区规划的整体性和统一性，确保了居住的生态环境和人文环境。以先进合理的景观设计理念，整个景观系统由占地 3 万m2 的中央生态湖，延续 3.5 公里长的河滨休闲绿化带及多条联系两者的景观河道共同形成一套完整、均好的景观网络。充分发掘人和水的互动关系，鼓励居住者体现回归自然的现代生活理念。

建筑类型： 排屋别墅

开盘时间： 2003-11-28 、 3 期开盘 2006-12

绿化 / 容积率： 绿化率高达 50%以上。

交通图：

项目位置： 西湖 文一路延伸段，西溪风景区以西

开发商： 浙江大华房地产开发有限公司

配套设施：内设别墅电梯，外有游艇码头。 0 余万平米规模社区实现品质生活全配套。紧邻浙大紫金港校区、仓前高教园区。 设备装修：毛坯

楼盘名： 万科·良渚文化村竹径茶语

均价： 5000 元 / 平方米

类型： 别墅

楼盘简介： 三面环山抱一水，地块中间有溪流穿过，与西面山体结合极为紧密。竹径茶语占地约 24.7 万平方米，总建筑面积约为 9万平方米，是由 4－ 5层的坡地花园洋房、坡地排屋、独栋洋房以及坡地叠排四种物业类型组成的低密度、低容积率、高绿化率的高品质居住区。 竹径茶语基地以丘陵坡地为主，融入了山坡、谷地、溪流、湖面等多种原生地貌与自然形态，由东南至西北地势渐高，呈山峦环保之势，自然高差约为30－ 40 米左右。竹径茶语东面为良渚国际度假酒店、良渚圣地、玉鸟流苏组成的旅游核心区，与良渚国际度假酒店直接相邻；南面为良渚文化村的中心村落白鹭郡及中心配套区域，居住人群间的集聚交流极为便利。基地内的主要植物包括樟树、枫香及灌木，环境优雅，植被丰富。

建筑类型： 多层 , 排屋别墅

绿化 / 容积率： 绿化率 45%％ 容积率 0.40

交通图：

项目位置： 余杭 良渚文化村西北部

开发商： 南都置业股份有限公司

销售动态： 售完

楼盘名： 新湖香格里拉

均价： 价格在 1200 万元 / 幢以上

类型： 别墅

楼盘简介： 新湖 .香格里拉别墅，距西湖 23 公里。新湖 .香格里拉别墅，总占地面积 1000 余亩， 08 年九月将推出单栋别墅 80多套，配有 800-1500 平方米的家庭花园，户户均不同的建筑设计。基地地块由几座连绵起伏的山体围合而成的盆地、丘陵和天然湖泊组成，自然生态可观。家庭 =家人 +院落的观念，组院湖墅恢复了失去的庭院和人文精神。 200多亩的蓝月湖，山谷、丘陵、湖泊、溪水、瀑布构建成淳朴、无需雕饰的坡地山水别墅群。随着城市规划中三墩新城和浙江大学紫金港校区的开发，周边将形成更为齐全的配套设施和浓厚的人文气氛。 在建筑设计上是以浪漫主义的欧洲风格设计，具有高品质的卓越性能和别墅的尊贵感觉

建筑类型： 排屋别墅

开盘时间： 2006-10

交通图：

项目位置： 余杭 良渚西南大观山果园农场腹地

开发商： 新湖房产

销售动态： 开盘楼盘均已售罄

楼盘名： 绿城桃花源

均价： 2100 万元 / 幢

类型： 别墅

楼盘简介： 距杭州市区 18 公里。桃花源总占地达 2700 亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一。整个园区分东、西、南三区开发，南区正在建设中全面采用轻钢结构，并推行室内精装修和私家庭院精装修设计。桃花源南区总用地面积 1400 余亩单栋别墅，建筑面积在 400 平方米左右， 2层，还有 1000 平方米左右的庭院，推出 50多套。别墅共分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等五大类。运用意式、法式、英式等多种别墅风格创造了身临其境的全装修精彩体验。南区别墅打造“芳草鲜美，落英缤纷、其乐融融”的自然理念。园区内有众多山坡、河流、池塘、小溪，山美水丽、坡缓谷幽、意境优美，； 基础配套设施到位。

建筑类型： 别墅

开盘时间： 12 月 1日推出浣溪村 67-72 幢

交通图：

项目位置： 余杭 凤凰山，位于 02省道南侧

开发商： 杭州余杭绿城房地产开发有限公司

配套设施： 室内休闲娱乐设施完善中心会所建筑面积为 4600 余平方米室外运动游憩设施齐全已建成天然森林公园、水景系列

楼盘动态： 南区在建

楼盘名： 良渚文化村 .阳光天际

价格： 300 万元 / 套 --500 万元 / 套

楼盘简介：

阳光天际位于总占地约 28.5 万平方米，一期占地 11.5 万平方米，总建筑面积约 5 万平方米，容积率约 0.4 ，共 174席低密度山地排屋。主力户型在 240－ 300 平方米之间， 300 万元 / 套 - 500 万元 / 套的售价良诸港河，地形形态起伏连绵而充满层次感。纯西班牙风情的一个排屋社区，建筑群高低错落，避免了城市建筑邻里之间隔窗相望的尴尬，确保住户生活空间的私密性。流畅的曲线形道路设计，阳光天际拥有完好的生态树林和南向谷地、恢复完好的山体植被，自然和谐的设计理念。项目基地依山傍水，自然环境与建筑融为一体。山地排屋为低密度建筑，户型布局实现动静分离，并充分尊重个人的生活空间的私密性，私人空间充足而安静。良渚文化村是一个集休闲、旅游、娱乐为一体的旅游项目。

建筑类别： 联体排屋

开盘时间： 2007-09-23

绿化率容积率： 54.60% 0.40%

交通位置： 余杭良渚文化村北部区域

开发商： 浙江万科南都房地产有限公司

配套设施： 设有五星级度假酒店、国际会议中心、国际学校、家庭式水上乐园、商店、餐厅、划船俱乐部等一系列生活配套设施。

市场环境

杭州市在 06 年沉寂了一年的后，在 07 年 4 月份开始成交量大幅攀升市场异常火爆，开盘前购房者彻夜排队事情屡见不鲜。市场呈现供不应求的局面。但从十月份开始热度趋减，同时市场新盘推案也大幅增加而从十一月份开始供求逆转，市场呈现 07第一次供大于求局面，市场观望氛围浓厚。

杭州市2007.1-2007.11月供求价走势图

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200000

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成交面积 270500 148515 274842 373132 642749 769227 500790 471183 453494 419374.77 203256

供应面积 69136 134314 91019 403662 518984 492241 85901 215461 224314 376480.31321397.66

成交均价 9439 9872 10426 9732 9217 10222 10200 11036 11418 14122.194714760

07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07-10 07-11

供求拐点

杭州楼市成交高峰期

别墅市场

杭州别墅市场供销、未来上市量（不包括杭州远郊区域市场）

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500000

1000000

1500000

平方米 1412002 1304314 107688 670000

05年至今别墅供应量 目前去化量 目前剩余量 08预计 年上

市量

从杭州市区域范围看 08 年未来别墅市场量将达到 67 万方，高于近三年年均上市量，加上目前市场余量 11 万分左右，共计 78 万。

1政策环境：银根紧缩、大量限制投资过热政策出台， 08 年要去化相应政策剑力需要一定时间。

2市场环境：大起后一定存在大落的可能，市场观望氛围加深，近期成交量大幅萎缩。

3 别墅市场：未来市场供应量不小，项目竞争将趋向激烈。

别墅楼盘分布图

良渚板块：

竹径茶语香格里拉

湘湖板块

：

苏黎士小镇

奥兰多小镇湘湖人家

闻堰板块

：

南岸花城

蒋村西溪：

大华西溪风情

闲林板块：桃花源

临平板块：

华清山庄

小和山：

浪漫和山

之江板块

：

阳 明谷

青山 湖板块： 中都

.青山湖畔等

02省道沿线

良渚板块

银湖之江板块

萧山其他：天乐云都

项目名称项目名称 产品特点产品特点 项目吸引客户的主诉求点项目吸引客户的主诉求点

阳明谷 属于第二代别墅产品，产品自身没有最大的特色，但具有自然资源的独占性特点。 客户是周边自然的唯一主人

和家园和家园项目自然环境突出、开发商知名规模较大，产品营造桃项目自然环境突出、开发商知名规模较大，产品营造桃

园仙境的意境园仙境的意境造造

自然环境为项目的最大卖点自然环境为项目的最大卖点

桃花源 绿城别墅产品的代表作，项目注重产品内功段造，细节上努力做到精益求精，赢得市场口碑 产品品质高于一切

阳光天际纯西班牙风情的一个排屋社区，建筑群高低错落，避免了城市建筑邻里之间隔窗相望的尴尬，确保住户生活空

间的私密性。 自然和谐的人文理念

竹径茶语花园洋房、坡地排屋、独栋洋房以及坡地叠排四种物业类型组成的低密度、低容积率、高绿化率的高品质居住

区。 已售完

新湖。香格里拉新湖。香格里拉浪漫主义的欧洲风格设计，具有高品质的卓越性能和别浪漫主义的欧洲风格设计，具有高品质的卓越性能和别

墅的尊贵墅的尊贵 家庭家庭 == 家人家人 ++ 院落的观念院落的观念 大华西溪风情 欧式风格建筑非常注重与本有自然的紧密结合，整个社

区感觉一气呵成 小桥流水天人合一自

别墅的特点比较