бп жилой дом

Консалтинговая компания ООО «Брокер Финанс», www.brokerf.ru, e-mail: [email protected], 8 (800) 500 09 52

ДОБРЫЙ ДЕНЬ! ПЕРЕД ПРОСМОТРОМ БИЗНЕС-ПЛАНА ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ВАЖНОЙ ИНФОРМАЦИЕЙ

Настоящий бизнес-план является защищенной интеллектуальной собственностью консалтинговой компании «Брокер Финанс».

Любое полное или частичное копирование информации преследуется по Закону и является уголовно наказуемым.

Все упоминаемые в бизнес-плане наименования юридических лиц, физических лиц, регионов, городов, географических объектов изменены на несуществующие по соображениям конфиденциальности.

Все представленные в бизнес-плане показатели (количественные показатели, финансовые показатели, показатели, характеризующие рыночную ситуацию и др.) являются вымышленными по соображениям конфиденциальности.

Если у Вас возникли вопросы по бизнес-плану Вам необходимо связаться с нами по тел.: 8 (800) 500 09 52 (по России звонок бесплатный) или написать обращение по электронной почте на электронный ящик: [email protected]

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ И ПРИЯТНОГО ПРОСМОТРА!

mailto:[email protected]

Пример бизнес-плана «Строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» на территории г. Казань» 2

Разработчик бизнес-плана - ООО «Брокер Финанс», www.brokerf.ru, e-mail: [email protected], 8 (800) 500 09 52

УТВЕРЖДАЮ

_______________/И.Ю.Иванов/

«_____» ______________ 2014 г.

(печать)

БИЗНЕС-ПЛАН ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

«Строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» на территории

г. Казань»

Наименование инициатора: ООО «ТС-Инвест»

Юридический адрес: 420107, РТ, г. Казань, ул. Спартаковская д.6 оф.1520

Контактное лицо по проекту: Смирнов Виктор Алексеевич

Тел.: (843) 225-50-80

Разработчик бизнес-плана: ООО «Брокер Финанс» 420107, Казань, ул. Островского, д.84, оф.611. Тел./факс: (843) 247-80-30 www. brokerf.ru, e-mail: [email protected]

Казань 2014

mailto:www.%20brokerf.ru


Разработчик бизнес-плана - ООО «Брокер Финанс», www.brokerf.ru, e-mail: [email protected]


Содержание

КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ ...................................................................................... 5

1. РЕЗЮМЕ .............................................................................................................. 6 1.1. СОДЕРЖАНИЕ И ЦЕЛИ ПРОЕКТА .................................................................................. 6 1.2. ИСТОЧНИКИ, ФОРМЫ И УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ....................................................... 8 1.3. ГРАФИК РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА .................................................................................. 9 1.4. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ............................................................................ 9

2. СВЕДЕНИЯ О КОМПАНИИ – ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА И КЛЮЧЕВЫХ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА........................................................................................ 11

2.1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О КОМПАНИИ – ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА .............................................. 11 2.2. КЛЮЧЕВЫЕ УЧАСТНИКИ ПРОЕКТА ............................................................................. 12

3. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН ......................................... 14 3.1. ОПИСАНИЕ ОБЩЕГО СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНА ............................................................ 14 3.2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА/ОБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИЙ ..................................................... 15 3.3. ОПИСАНИЕ ПРЕДЛАГАЕМОЙ СХЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА .............................................. 18 3.4. УКАЗАНИЕ РОЛИ И ФУНКЦИЙ УЧАСТНИКОВ ПРОЕКТА, ОСНОВАНИЯ ИХ ВЫБОРА ...................... 19 3.5. ОПИСАНИЕ МЕРОПРИЯТИЙ ...................................................................................... 20 3.6. КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН РАБОТ ПО ПОДГОТОВКЕ И РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА .............................. 20 3.7. ПЛАН МЕРОПРИЯТИЙ ПО ДОСТИЖЕНИЮ НЕОБХОДИМОГО КАЧЕСТВА И ОБЕСПЕЧЕНИЮ

КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТИ ПРОДУКЦИИ И/ИЛИ УСЛУГ ........................................................... 21 3.8. ОПИСАНИЕ ОЖИДАЕМОГО ЭФФЕКТА .......................................................................... 21

4. ПРОДУКЦИЯ И/ИЛИ УСЛУГИ .......................................................................... 22 4.1. ОПИСАНИЕ ПРОДУКЦИИ И/ИЛИ УСЛУГ, ПЛАНИРУЕМЫХ К РЕАЛИЗАЦИИ В РАМКАХ ПРОЕКТА ...... 22 4.2. ОПИСАНИЕ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА ПРОДУКЦИИ, ПЛАНИРУЕМОЙ К РЕАЛИЗАЦИИ В РАМКАХ

ПРОЕКТА ..................................................................................................................... 22 4.3. ИНФОРМАЦИЯ О СЫРЬЕ И МАТЕРИАЛАХ, ТОПЛИВЕ, ЭНЕРГИИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ДЛЯ

ПРОИЗВОДСТВА ПРОДУКЦИИ ............................................................................................ 22

5. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ, РЫНКА И КОНКУРЕНЦИИ .......................................... 23 5.1 ОТРАСЛЬ ............................................................................................................... 23 5.2 РЫНОК ................................................................................................................. 28 5.3 КОНКУРЕНЦИЯ ........................................................................................................ 35

6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН................................................................................... 39 6.1. ОПЕРАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ................................................................................ 39 6.2. СЦЕНАРНЫЕ ВАРИАНТЫ ПРОГНОЗА ПРОДАЖ И ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ: БАЗОВЫЙ, ОПТИМИСТИЧНЫЙ, ПЕССИМИСТИЧНЫЙ ........................................................................................................ 40

7. ФАКТОРЫ РИСКА И СТРАТЕГИЯ СНИЖЕНИЯ РИСКОВ .................................. 41 7.1. КАЧЕСТВЕННЫЙ АНАЛИЗ РИСКОВ ................................................................................ 41 7.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЙ АНАЛИЗ РИСКОВ ............................................................................ 42

8. ПРОГНОЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРОЕКТНОЙ КОМПАНИИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ................................................................................ 44

8.1. УСЛОВИЯ И ДОПУЩЕНИЯ, ПРИНЯТЫЕ ДЛЯ РАСЧЕТА ......................................................... 44 8.2. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ................................................................................................ 45

8.2.1. Налоговое окружение .................................................................................. 45 8.2.2. Доходы и расходы ....................................................................................... 45

8.3. ПРОГНОЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРОЕКТА .............................................................. 47



8.4. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА ..................................................... 53

9. ПОТРЕБНОСТЬ В ФИНАНСИРОВАНИИ ............................................................ 54

10. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ........................ 56



КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

Данное инвестиционное предложение (бизнес-план) представляется на

рассмотрение на конфиденциальной основе исключительно для принятия решения по финансированию проекта и не может быть использовано для каких-либо иных целей, а также передаваться третьим лицам без предварительного согласия проектоустроителя. Принимая на рассмотрение это инвестиционное предложение (бизнес-план), получатель берет на себя ответственность и гарантирует возврат данной копии проектоустроителю по его требованию, если он не намерен участвовать в финансировании проекта.



1. РЕЗЮМЕ

1.1. Содержание и цели проекта

Бизнес-план инвестиционного проекта «Строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» на территории г.Казань» разработан с целью обоснования прибыльности строительства корпуса и возможности возврата полученных денежных средств.

Инвестиционный проект предусматривает строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» по ул.Патриса Лумумбы в Советском районе г.Казань с целью получения прибыли от последующей реализации построенных квартир, торгово-офисных помещений и парковочных мест физическим и юридическим лицам (конечным покупателям)

Инициатором проекта выступает общество с ограниченной ответственностью «ТС-Инвест» (ООО «ТС-Инвест»). ООО «ТС-Инвест» создано в 2005 году с целью реализации проектов строительства многоэтажных жилых домов в качестве девелопера.

Стратегической целью компании является реализация масштабных проектов всех направлений строительства: жилищных комплексов с развитой инфраструктурой, современных офисных и торгово-развлекательных центров, коттеджных городков.

Начало рассмотрения проекта в финансовой модели – 4 квартал 2014 года. Период планирования – 5 лет.

Участок, выделенный под застройку жилого комплекса «Адмирал», с северной стороны ограничен Мамадышским трактом – перспективной общегородской магистралью, частью которой будет являться ул. П. Лумумбы. На границе рассматриваемого участка в районе ул. П.Лумумбы расположено здание бывшего аэровокзала, которое в настоящее время используется под офисные помещения, а также новые жилые дома повышенной комфортности. С северо-запада – также расположен ЖК «Казань 21 век». С восточной стороны участок ограничен пр. Победы – кольцевой магистралью общегородского назначения и жилым районом Азино-1. С южной стороны от рассматриваемого участка располагаются торговые центры Мега, Икеа, Оби.

Комплекс имеет выгодное географическое положение — здесь сходятся транспортные магистрали: проспект Победы, ул. П. Лумумбы, ул. А. Кутуя.

Согласно плану строительства метрополитена в районе будет расположена станция метро. Инженерная инфраструктура жилого комплекса предлагает максимум комфорта и минимум эксплуатационных затрат.



Рис. 1.1 – Месторасположение жилого комплекса «Адмирал» на карте

Казани

В настоящее время по корпусу 2/2 разработана проектная документация, получено положительное заключение государственной экспертизы и разрешение на строительство. На строительной площадке ведутся работы по забивке свай, заливке бетонного основания, с последующей срубкой до необходимого уровня. Для старта продаж подготовлен необходимый комплект документов.

Таблица 1.1 – Прогноз объемов реализации и выручки

№ п/п

Наименование на 01.01.

2015 (факт)

2015 2016 2017 2018 2019 ИТОГО

1 Продажа площадей, кв.м

0 4 142 10 838 5 900 3 320 0 24 200

1.1 жилая недвижимость

3 800 10 000 5 900 3 320

23 020

1.2 торгово-офисные помещения

342 838 0 0

1 180

2 Продажа парковочных мест, м/м

0 0 30 60 60 0 150

Участок

застройки



№ п/п


2015 (факт)

2015 2016 2017 2018 2019 ИТОГО

3 Средняя цена за 1 кв.м, за 1 м/м, тыс.руб.


50 52 54 55

52


66 68 68 68

67

3.3 парковочные места

500 500 523 554

531

4 Поступления от реализации, тыс.руб.

0 199 892 575 273 364 577 218 845 7 920 1 366 507


177 439 503 215 333 227 185 614 7 920 1 207 414


22 453 57 059 0 0

79 512


0 15 000 31 350 33 231

79 581

Общая сумма расходов по проекту составит 1 143 млн.руб.

Таблица 1.2 - Расходы по проекту

№ п/п

Наименование Сумма, тыс.руб.

1 Инвестиции на строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал»

976 367

1.1 Приобретение права аренды участка 43 795

1.2 Проектирование комплекса 33 202

1.3 СМР по корпусу 745 360

1.4 Инженерные коммуникации 84 700

1.5 Затраты на тех. условия 24 902

1.6 Прочие инвестиции (в т.ч. авторский надзор) 44 408

2 Текущие расходы по проекту 166 027

2.1 Госпошлина за регистрацию договоров ДДУ и договоров купли-продажи 4 102

2.2 Страхование ДДУ 9 052

2.3 Расходы на содержание непроданных объектов недвижимости 65 880

2.4 Управленческие расходы 9 425

2.5 Налоги 47 509

2.6 Реклама 12 869

2.7 Расходы на агентство недвижимости 10 530

2.8 Прочие расходы, в т.ч. аренда земельного участка 6 659

1.2. Источники, формы и условия финансирования

Для осуществления строительства корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» планируется привлечь кредитные средства АКБ «Спурт» в размере 328 610 тыс.руб.



Таблица 1.3 - Соотношение собственных и заемных средств

Показатель Размер средств, тыс.руб. Доля, %

Собственные средства 647 758 66,3%

Заемные средства 328 610 33,7%

Итого 976 367 100%

Запрашиваемые условия кредитования представлены в таблице 1.4.

Таблица 1.4 – Запрашиваемые условия по кредиту

№ п/п

Показатель Значение

1 Размер кредита, тыс.руб. 328 610

2 Срок кредита, (лет) 2

3 Размер годовой процентной ставки, % 12

4 Погашение процентов ежемесячно

5 Погашение основного долга отсрочка 1 год, далее - ежеквартально

В качестве способа обеспечения исполнения обязательств ООО «ТС-Инвест» по

кредитному договору будет выступать залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве.

1.3. График реализации проекта

Таблица 1.5 - График реализации проекта

Период (год, кв./месяц) Этапы реализации проекта

На 01.01. 2015

2015 год

2016 год

2017 год

2018 год

2019 год

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

Проектирование

Строительство корпуса 2/2

Привлечение кредита

Погашение кредита (основного долга)

Реализация объектов недвижимости

1.4. Оценка эффективности проекта

Реализация проекта строительства корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» позволит:



1. развить и благоустроить пустующий земельный участок, расположенный в достаточно привлекательном с точки зрения инвестирования районе;

2. удовлетворить спрос на качественную жилую недвижимость (в результате проекта будет создано 23 тыс.кв.м жилья);

3. удовлетворить спрос на торгово-офисные помещения в Советском районе г.Казань (в результате проекта будет создано 1,2 тыс.кв.м офисных помещений);

4. получить прибыль от реализации построенных объектов недвижимости в размере порядка 189 млн.руб.

Анализ эффективности проекта подтверждают финансовую состоятельность проекта и возможность возврата полученного кредита.

В таблице 1.6 представлены основные показатели эффективности проекта

Таблица 1.6 - Показатели эффективности инвестиционного проекта


Период расчета, лет 5

Ставка дисконтирования, % 17,1%

Срок окупаемости (РВР), лет 3,1

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP), лет 3,7

Чистая приведенная стоимость (NPV), тыс.руб. 76 873

Внутренняя норма доходности (IRR), % 18,2%

Анализ чувствительности показал, что проект достаточно устойчив к изменениям. Комплексная оценка параметров проекта свидетельствует о высокой степени инвестиционной привлекательности. При заложенных в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным. Проведенные расчеты финансово-экономической оценки свидетельствуют о целесообразности дальнейшей реализации проекта.



2. СВЕДЕНИЯ О КОМПАНИИ – ИНИЦИАТОРЕ ПРОЕКТА И КЛЮЧЕВЫХ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА

2.1. Общие сведения о компании – инициаторе проекта

Инициатор проекта – общество с ограниченной ответственностью «ТС-Инвест».

Таблица 2.1 - Общие данные по компании-проектоустроителю

Организационно-правовая форма Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование Общество с ограниченной ответственностью «ТС-Инвест»

Сокращенное наименование ООО «ТС-Инвест»

ИНН/КПП 1659113086 / 165932012

ОГРН 1121690125100

Адрес места нахождения 420107, г.Казань, ул. Спартаковская, д.6, офис 1520

Дата государственной регистрации юридического лица

22.07.2005 г.

Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ

серия 16 №015223182, выдано 22.07.2005 г.

Директор Иванов Иван Юрьевич

Телефон +7 (843) 225-50-80

Е-mail [email protected]

Сайт http://tc-invest.ru/

ООО «ТС-Инвест» стабильно и успешно работает на рынке строительства с 2005 года. Компания имеет огромный опыт реализации строительных проектов различной степени сложности в Республике Татарстан. В 2009 году сдан в эксплуатацию офисный центр в г.Казань, по ул.Ямашева, в 2010 году – жилой дом по ул.Мусина, в 2012 году – промышленный объект в ОЭЗ «Алабуга», в 2013 году – жилой дом по ул.Краснококшайская.

Стратегической целью компании является реализация масштабных проектов всех направлений строительства: жилищных комплексов с развитой инфраструктурой, современных офисных и торгово-развлекательных центров, коттеджных городков.

Таблица 2.2 - Учредители

№ п/п

Статус участника

Ф.И.О. / наименование участника

Размер доли, номинальная

стоимость

Сведения об отчуждениях

доли (части доли) участникам, Обществу,

третьим лицам, о залоге

1. Физическое

лицо Кришин Антон Алексеевич 100% нет

Стратегия развития компании предполагает абсолютное удовлетворение клиента

за счет выполнения работ с высокой производительностью, качественно и в срок.


http://tc-invest.ru/



Таблица 2.3 – Основные показатели работы ООО «ТС-Инвест» за 2012-1 полуг.2014 гг.

Год Чистая прибыль/убыток,

тыс.руб.

Кредиторская задолженность,

тыс.руб.

Размер уставного капитала, тыс.руб.

2012 1 884 40 10

2013 7 023 10 057 10

1 полуг.2014 3 792 5 065 10

Общая штатная численность персонала – 5 человек. Ежемесячный фонд оплаты

труда составляет 200 тыс.руб.

2.2. Ключевые участники проекта

К ключевым участникам проекта относятся:

Инвестор, застройщик – ООО «ТС-Инвест»

Функции:

организация на арендуемом земельном участке строительства корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал»,

привлечение денежных средств для финансирования строительства комплекса.

Генеральный проектировщик – ООО «Проектстрой»

Функции:

выполнение комплекса проектных и изыскательских работ по жилому комплексу «Адмирал».

Генеральный подрядчик – ООО «Строительная компания»

Функции:

главный исполнитель договора подряда на выполнение строительно-монтажных работ по корпусу 2/2 жилого комплекса «Адмирал».

Компания ООО «Строительная компания» создана в 2006 году и на сегодняшний день является динамично развивающимся предприятием на рынке строительных услуг Республики Татарстан.

Компанией ООО «Строительная компания» за период 2008-2011 гг. выполнялись строительные работы на объектах таких крупных заказчиков, как ОАО «КазаньОргсинтез», ОАО «ТАИФ», ОАО «Эдельвейс Групп», Комитет ЖКХ г. Казани, Комитет внешнего благоустройства г. Казани.

ООО «Строительная компания» входит в реестр добросовестных подрядчиков г. Казань, зарекомендовав себя как надежный поставщик строительных услуг, выполняющий свои обязательства в установленные сроки и с надлежащим качеством (подтверждается многочисленными благодарственными письмами и грамотами).

ООО «Строительная компания» - это группа компаний, которая располагает рабочими активами, силой и производственным потенциалом.



Материально-техническая база группы компаний «Строительная компания» включает 3 офисно-складских помещения в г. Казань и производственную базу в с. Усады Высокогорского района РТ, собственный АБЗ с мощностью 500 тн/смену, станки по изготовлению брусчатки и обработке натурального камня, БСУ, 20 единиц специальной техники (автобетоносмесители, автобетононасосы, автопогрузчики, экскаваторы, самосвалы и средства малой механизации: подъемники, вибраторы).

Кредитор – ОАО «Акционерный коммерческий банк «Спурт»

Функции:

предоставление кредитных средств для финансирования строительства жилого комплекса.

Агент по продажам – агентство недвижимости «ФЛЭТ»

Функции:

- реализация квартир, торгово-офисных помещений, парковочных мест в жилом комплексе «Адмирал».

Агентство недвижимости «ФЛЭТ» основано в 2003 году. Компания стала крупнейшим агентством недвижимости Казани по итогам 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 года согласно независимому исследованию журнала «Деловой квартал».

Штат сотрудников - более 100 специалистов по недвижимости.

Офисы компании расположены в нескольких точках города, удобных для покупателей. Зона ответственности: северо-западное направление РТ, города Казань, Зеленодольск, Волжск.

Компания «ФЛЭТ» оказывает услуги по оформлению, юридическому сопровождению сделки купли-продажи с момента заключения договора и до момента перехода права собственности, а также помощь в оформлении ипотеки, кредитов, реализации материнских, ветеранских сертификатов, страхование.



3. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ И ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

3.1. Описание общего стратегического плана

Основной целью рассматриваемого проекта является строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» с торгово-офисными помещениями, подземной автостоянкой в Советском районе г.Казань.

Участок, выделенный под застройку жилого комплекса «Адмирал», ограничен с северной стороны Мамадышским трактом – перспективной общегородской магистралью, частью которой будет являться ул. П. Лумумбы. На границе рассматриваемого участка в районе ул. П.Лумумбы расположено здание бывшего аэровокзала, которое в настоящее время используется под офисные помещения, а также новые жилые дома повышенной комфортности. С северо-запада расположен жилой комплекс «Казань 21 век». С восточной стороны участок ограничен пр. Победы – кольцевой магистралью общегородского назначения и жилым районом Азино-1. С южной стороны от рассматриваемого участка располагаются торговые центры Мега, Икеа, Оби.

Рис. 3.1 – Месторасположение комплекса «Адмирал» на карте Казани

Участок

застройки



Комплекс имеет выгодное географическое положение — здесь сходятся транспортные магистрали: проспект Победы, ул. П. Лумумбы, ул. А. Кутуя.

Согласно плану строительства метрополитена в районе будет расположена станция метро. Инженерная инфраструктура жилого комплекса предлагает максимум комфорта и минимум эксплуатационных затрат.

Генеральный план застройки участка подразумевает строительство жилого комплекса с перспективой развития всего квартала и решением градостроительных аспектов застройки главных магистралей города.

3.2. Характеристики объекта/объектов инвестиций

В рамках рассматриваемого проекта планируется возведение жилого корпуса 2/2 квартала №2 жилого комплекса «Адмирал»

Рис. 3.2 – План застройки ЖК «Адмирал»




Участок, отведенный под строительство, располагается по ул.Патриса Лумумбы Советского района г.Казань. Кадастровый номер земельного участка – 16:50:091558:09.

ООО «ТС-Инвест» оформлено право аренды на земельный участок – договор аренды №1689 от 23.06.2013 г.

Застройка жилого комплекса – периметрально-дисперсная, обусловлена формой участка, высотностью проектируемых зданий и требованиям к нормам инсоляции проектируемых и существующих жилых зданий. Внутри комплекса расположен жилой двор сложной конфигурации. Организованы проезды и подъезды для пожарной спецтехники, аварийных служб.

Подземный этаж жилого комплекса занимает автопарковка для жильцов и сотрудников офисов. Также здесь располагаются подсобно-вспомогательные и технические помещения. Первый этаж занимают помещения общественного назначения (офисы, магазины, конторы, различные службы). Начиная со 2-го этажа расположены жилые помещения и технические этажи.

Архитектурный облик комплекса решается игрой расчлененных плоскостей фасадов, имеющих богатую пластику, основанную на сочетании застекленных выступающих и западающих плоскостей остекления балконов и лоджий, эркеров и облицованных керамогранитом глухих плоскостей с оконными проемами.

Корпуса запроектированы из монолитного железобетонного каркаса. Перекрытие, выполненное из монолитного железобетона, представляет собой плоскую плиту, которая является диском жесткости. Для устойчивости здания используются стены лестничных клеток и диафрагмы.

На основании инженерно-геологических изысканий, фундаменты зданий запроектированы в виде монолитной железобетонной плиты по свайному основанию. Сваи приняты забивные.

Цветовое решение фасада структурирует здание по этажности с облегчением цвета и оттенка материала снизу вверх. Первый этаж комплекса выделяется по своей композиционной структуре и материалу – применяется витражное остекление, крупноразмерный керамогранит или натуральный камень. Архитектурные детали и пластика здания – электичны, синтез восточных нюансов и современных европейских технологий и материалов. Кровля здания плоская, утепленная с организованным внутренним водоотводом.

Наружная отделка домов – облицовка по системе вентилируемых навесных фасадов керамогранитными плитами и панелями Alukobond.

На лоджиях применено сплошное фасадное остекление системы SCHUCO. Окна – однокамерный стеклопакет с низкоэмисионным стеклом.

Входы во встроенные нежилые помещения запроектированы изолированно.

Дом будет сдаваться с качественной предчистовой отделкой. Этот вариант отделки наиболее оптимален, т.к. помогает сэкономить время, деньги и нервы хозяев. Будут выполнены все черновые работы, включая разводку электрики и установку выключателей и розеток.



Рис. 3.3 – Внешний вид жилых домов ЖК «Адмирал»

В жилом корпусе располагаются:

однокомнатные квартиры общей площадью от 39,45 до 42,60 кв.м,

двухкомнатные квартиры общей площадью от 54,79 до 63,77 кв.м,

трехкомнатные квартиры общей площадью от 83,28 до 83,59 кв.м,

офисы общей площадью от 113,8 до 131,02 кв.м.

Проектом предусматривается благоустройство территории, которое включает в себя:

организацию проездов и пешеходных дорожек;

устройство гостевой автостоянки;

озеленение придомовой территории;

устройство площадок для отдыха и детских игр.

При входах в подъезды установлены пандусы для маломобильных групп населения.

Для владельцев личного автотранспорта предусмотрен одноуровневый подземный паркинг на 150 машин.

Таблица 3.1 – Основные показатели по корпусу 2/2 жилого комплекса «Адмирал»

Жилой корпус Общая

площадь, кв.м

в т.ч. Маш-мест

Кол-во квартир

Кол-во офисов жилая комм

Жилой корпус 2/2 24 200 23 020 1 180 150 342 9



Общая сумма инвестиционных затрат на проектирование и строительство жилого корпуса 2/2 составит 976,4 млн.руб.

Таблица 2.2 – Инвестиционный план проекта (в тыс.руб.)

Наименование На 01.01.

2015 2015 2016 ИТОГО

Приобретение права аренды участка 43 795 43 795

Проектирование корпуса 33 202 33 202

Строительно-монтажные работы по корпусу 11 180 521 752 212 428 745 360

Инженерные коммуникации 84 700 84 700

Затраты на тех.условия 335 18 194 6 373 24 902

Прочие инвестиции 2 236 31 232 10 940 44 408

ИТОГО 90 749 655 878 229 740 976 367

3.3. Описание предлагаемой схемы реализации проекта

ООО «ТС-Инвест» как инвестор» организует финансирование строительства жилого корпуса, в т.ч. заключает кредитные договора с АКБ «Спурт».

ООО «ТС-Инвест» как застройщик заключает договор на проектирование жилого комплекса «Адмирал» с ООО «Проектстрой» и договор генерального подряда с ООО «Строительная компания».

ООО «ТС-Инвест» и АН «ФЛЭТ» заключают агентский договор на предоставление услуг по продаже недвижимости. АН «ФЛЭТ» от имени ООО «ТС-Инвест» заключает договора купли-продажи готовых квартир. ООО «ТС-Инвест» получает денежные средства от конечных покупателей объектов недвижимости и направляет их на цели реализации проекта (погашение основного долга и процентов по кредитам, строительство корпуса).



Рис. 3.4 – Схема реализации проекта

3.4. Указание роли и функций участников проекта, основания их выбора

Таблица 3.3 – Участники проекта

Наименование Роль участника

проекта Функции участника

проекта Основания выбора

участника

ООО «ТС-Инвест» Застройщик,

инвестор

1. Организация строительства корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» 2. Привлечение денежных средств в виде кредитов банка, заемных средств третьих лиц по договорам долевого участия 3. Получение дохода от реализации построенных объектов недвижимости

Инициатор проекта

АКБ «Спурт» Кредитор 1. Предоставление кредитных средств

Работа с малым и средним бизнесом, надежность

ООО «Проектстрой» Генеральный

проектировщик

1.Выполнение комплекса проектных и изыскательских работ по жилому комплексу «Адмирал»

Опыт проектирования жилых комплексов

ООО «Строительная организация»

Генеральный подрядчик

1.Выполнение строительно-монтажных работ по корпусу 2/2 жилого комплекса «Адмирал»

Опыт строительства жилых домов, надежность,

хорошая производственно-техническая база

АН «ФЛЭТ» Продажа объектов

недвижимости

1.Реализация квартир, торгово-офисных помещений, парковочных мест конечным покупателям

Известность, надежность, профессионализм, наличие

нескольких офисов

ООО «ТС-Инвест»

(застройщик, инвестор)

АН «ФЛЭТ» (агент по продажам)

АКБ «Спурт» (кредитор)

ООО «Строительная организация» (генеральный подрядчик)

Агентский договор

Договор на проектирование

Договор генерального подряда

ООО «Проектстрой» (генеральный проектировщик)

Кредитный договор



3.5. Описание мероприятий

В рамках проекта планируется строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» с привлечением кредитных средств банка.


Для финансирования строительства корпуса 2/2 планируется привлечь кредитные средства АКБ «Спурт». в размере 328,6 млн.руб. в 2015-2016 годах.

Средства, полученные от продажи объектов недвижимости, будут направляться на погашение процентов, основного долга по кредиту, а также на строительство корпуса. Полное погашение кредита планируется в 1 квартале 2017 года.

3.6. Календарный план работ по подготовке и реализации проекта

Таблица 3.4 - График реализации проекта

Период (год, кв./месяц) Этапы реализации проекта

На 01.01. 2015

2015 год

2016 год

2017 год

2018 год

2019 год

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

2 к

ва

рта

л

3 к

ва

рта

л

4 к

ва

рта

л

1 к

ва

рта

л

Проектирование

Строительство корпуса 2/2

Привлечение кредита

Погашение кредита (основного долга)

Реализация объектов недвижимости



3.7. План мероприятий по достижению необходимого качества и обеспечению конкурентоспособности продукции и/или услуг

Конкурентоспособность объектов недвижимости жилого комплекса «Адмирал» обеспечивается приемлемым уровнем цен, удобным месторасположением, транспортной доступностью комплекса, наличием социальной и торговой инфраструктуры.

Таблица 3.5 – План мероприятий по обеспечению качества и конкурентоспособности объектов недвижимости жилого комплекса «Адмирал»

№ п/п

Цель Наименование мероприятия Срок

1 Строительство качественного жилья

Работа с постоянными, проверенными подрядчиками

ежедневно

Работа с постоянными, проверенными поставщиками

ежедневно

2 Строительство в запланированные сроки

Постоянный контроль за сроками проведения работ

еженедельно

3 Получение запланированного уровня прибыли

Постоянный мониторинг цен реализации объектов недвижимости


Своевременное проведение акций и рекламных кампаний для поддержания и стимулирования спроса


Контроль инвестиционных расходов, своевременная корректировка планов, разработка мероприятий по снижению стоимости строительства

ежемесячно

3.8. Описание ожидаемого эффекта








4. ПРОДУКЦИЯ И/ИЛИ УСЛУГИ

4.1. Описание продукции и/или услуг, планируемых к реализации в рамках проекта

Основные типы помещений, цена и площадь, планируемых к реализации в рамках проекта представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1 - Номенклатура, общая площадь и цены на недвижимость в рамках реализуемого проекта

№ дома Наименование

продукта

Количество

квартир/

машино-мест

Общая площадь

кв.м.

Средняя цена

1 кв.м.

квартиры/машино-

места, тыс.руб.

Корпус 2/2 1, 2, 3 -х комнатные

квартиры 342 / 150 24 200 52,5 / 530,5

В жилом корпусе располагаются:

однокомнатные квартиры общей площадью от 39,45 до 42,60 кв.м,

двухкомнатные квартиры общей площадью от 54,79 до 63,77 кв.м,

трехкомнатные квартиры общей площадью от 83,28 до 83,59 кв.м,

офисы общей площадью от 113,8 до 131,02 кв.м.

4.2. Описание технологии производства продукции, планируемой к реализации в рамках проекта

Строительство корпуса 2/2 в жилом комплексе «Адмирал» будет осуществляться с применением технологии возведения монолитного железобетонного каркаса, материал наружных стен – стеновые газобетонные блоки (несущие стены), материал внутренних стен – газобетонные блоки.

Наружная отделка домов – облицовка по системе вентилируемых навесных фасадов керамогранитными плитами и панелями Alukobond.

Кровля здания плоская, утепленная с организованным внутренним водоотводом.

На лоджиях применено сплошное фасадное остекление системы SCHUCO. Окна – однокамерный стеклопакет с низкоэмисионным стеклом

Все квартиры в жилом корпусе будут продаваться с качественной предчистовой отделкой.

4.3. Информация о сырье и материалах, топливе, энергии, используемой для производства продукции

Затраты на сырье, материалы, топливо, энергию учтены в стоимости строительно-монтажных работ подрядчиков.



5. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ, РЫНКА И КОНКУРЕНЦИИ

5.1 Отрасль

Жилищное строительство в РФ

В последние годы рынок российской недвижимости находится в стабильном состоянии и цены на нем изменяются в пределах показателей инфляции (не более 5%-7%). Несмотря на опасения, что сложная экономическая ситуация в мире негативно отразится на состоянии экономики России, аналитики считают, что отечественный рынок недвижимости не сильно пострадает от макроэкономических потрясений. Даже если кризис и приобретет глобальные масштабы, катастрофического падения цен на недвижимость в России не предвидится. Максимально, что может грозить – это понижение цены на жилье на всероссийском рынке в пределах 10%.

В 2013 году в большинстве регионов РФ наблюдалось повышение девелоперской активности. В целом по РФ темпы ввода жилья в 2013 году увеличились относительно 2012 года на 5,6%.

Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области (9,9% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья в РФ). Республика Татарстан занимает 7 место по вводу жилья в 2013 году или 3,5% от общей площади сданного в эксплуатацию жилья в РФ.

Рис. 5.1 – Топ 10 российских регионов по вводу жилья в 2013 году

Источник: [Данные Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d03/19.htm].

Динамика ввода зданий жилого и нежилого назначения в РФ показывает, что за последние 3 года наблюдается рост объемов жилищного строительства.

http://www.gks.ru/bgd/free/B04_03/IssWWW.exe/Stg/d03/19.htm



Рис. 5.2 – Динамика жилищного строительства в РФ в 2000-2013 гг.

Источник: [Данные Федеральной службы государственной статистики http://www.gks.ru].

Начало 2014 года для рынка недвижимости характеризовалось повышением спроса, увеличением оборота рынка и ростом объема ипотечного кредитования. Но это были кратковременные вспышки активности, вызванные экономическими и политическими рисками. И уже ближе ко второму кварталу спрос вернулся в свое привычное русло, поскольку люди, которые имели достаточную сумму денег, уже успели вложить их в недвижимость, а остальные были вынуждены искать другие способы сохранения своих средств.

На сегодня фондовые рынки пришли в стабильное состояние, у бизнеса нет панического страха перед санкциями со стороны Европы и Америки. Однако внешние факторы в любой момент могут выбить рынок недвижимости из равновесия.

Эксперты склонны полагать, что при условии, если у российской экономики не будет перехода от стагнационного сценария к рецессии, то эффект активности покупателей сохранится и поддержит рынок недвижимости. Хотя вероятность рецессии все же есть, но даже при условии, что темпы экономики начнут снижаться на краткосрочный период, сам рынок падать не будет. Если же рецессия затянется на два-три года, то тогда и рынок недвижимости сползет в рецессию вслед за экономикой.

В I полугодии 2014 года в РФ построено 240,5 тыс. квартир площадью 21,7 млн. кв. метров, что на 4% меньше, чем в соответствующем периоде прошлого года.

Казань вошла в топ-10 РФ среди городов, перспективных для жилого строительства. По мнению специалистов агентства Knight Frank (ведущая глобальная консалтинговая компания на рынках недвижимости высшего класса), основанных на данных Росстат, Казань стоит на восьмом месте.

http://www.gks.ru/



Таблица 5.1 - Топ-10 городов РФ, перспективных для жилого строительства

№ п/п

Индекс городского развития,

2012 г.

Численность населения,

тыс.чел.

Средне месячная з/плата,

руб.

Бюджетные

расходы, руб./чел.

Официальная

безработица

Строительство жилья, кв. м/чел.

Рейтинг

1 Москва 11857 68727 129451 0,81% 0,22 2,834

2 Санкт-Петербург

4953 44735 82531 1,14% 0,52 1,828

3 Московская область

7095 41248 43128 2,93% 0,97 0,956

4 Красноярск 997 28777 27687 0,46% 0,70 0,842

5 Хабаровск 586 34400 21606 0,29% 0,59 0,839

6 Екатеринбург 1378 29544 21620 0,42% 0,74 0,760

7 Новосибирск 1499 25937 24595 0,53% 0,69 0,747

8 Казань 1161 22798 26648 0,67% 0,81 0,731

9 Ярославль 595 22779 24732 0,70% 0,34 0,708

10 Пермь 1001 25687 21881 0,52% 0,41 0,707

Источник: [Knight Frank на основе данных Росстат].

Жилая недвижимость Республики Татарстан и Казани

Татарстан входит в 10-ку регионов РФ с наибольшими объемами ввода жилья. Основное строительство ведется в Казани.

В нижеприведенной таблице показаны данные по вводу жилья, количеству сделок с недвижимостью в 2013 г. и в 1 полугодии 2014 года.

Таблица 5.2 – Динамика ввода жилья и количество сделок с недвижимостью

Показатель 2013 г. 1 полугодие

2014 г

в Республике Татарстан было введено в эксплуатацию жилья / тыс.кв.м.

2400,3 1215,5

из них в городе Казань / тыс.кв.м. 809,9 н/д

в Республике Татарстан зарегистрировано договоров купли-продажи жилья / тыс. ед.

66,0 38,6

из них в городе Казань / тыс.ед. 21,3 15,0

в Республике Татарстан зарегистрировано сделок с ипотечными кредитами / тыс.ед.

29,9 19,6

из них в городе Казань / тыс.ед. 3,8 5,7

Источник: [Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

http://www.to16.rosreestr.ru/about/plans/statistika/gos_reg/ ].

По данным Росстат в январе-июне 2014 года ввод жилья в Татарстане по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 11,7% - до 1,2 миллиона квадратных метров (51% от годового задания). Количество сделок с договорами купли-продажи жилья увеличилось в 1 полугодии 2014 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 28%.

За первое полугодие 2014 года в Республике Татарстан, по состоянию на 4 июля, ведено в эксплуатацию 1 215 500 кв. метров жилья, что составляет 50,7% от запланированного в этом году ввода жилья, и на 1,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Стоит упомянуть, что Правительством республики принято принципиальное решение о стабилизации темпов ввода жилья в республике и отказ от ряда мер по его стимулированию. Шесть лет назад правительством были поставлены амбициозные

http://www.to16.rosreestr.ru/about/plans/statistika/gos_reg/



планы по вводу по 1 кв. м жилья на каждого жителя РТ, то есть по 3,8 млн. кв. м в год. Однако на сегодня республика просто не обладает такими ресурсами и покупательной способностью, чтобы реализовать их, в связи с чем, планы были скорректированы.

Таблица 5.3 - Динамика объемов ввода жилья в Татарстане

Показатель 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

1полугодие

2014

Введено жилья, тыс.кв.м

2040,7 2222,4 2010,2 2026,9 2396,1 2399,5 2398,2 1215,5 2 399


Ввод в действие жилых домов по формам собственности застройщиков приведен в таблице 5.4.

Таблица 5.4 - Ввод жилых домов по формам собственности застройщиков в 2014 году

Показатель Введено за январь-май

2014 г., кв.м В % к уровню

января-мая 2013 г.

Всего по Республике Татарстан 1 075 590 103,1%

в т.ч.

государственная 94 575 51,2%

муниципальная 4 811 в 2,5 раз

частная 885 537 106,0%

в т.ч. индивидуальное строительство 478 761 74,3%

смешанная российская 17 612 в 29,7 раз

иностранная 60 887 в 3,9 раз

совместная 12 168 в 2,6 раз

Источник: [Данные Татарстанстат]

Несмотря на изменения в планах по объемам ввода в Татарстане продолжается реализация программ по строительству доступного жилья.

Ведутся строительные работы в Иннополисе, первая очередь будет сдана в декабре 2014 года, затем начнется поэтапное заселение компаний и их сотрудников. Работы ведутся в жилом комплексе, состоящем из 4 домов по 4 этажа. Продолжаются активные строительные работы в круглом 7-этажном здании Технопарка, начато строительство университета.

Ведется работа над проектом «Смарт Сити». Центром притяжения для инвесторов остается площадка ОЭЗ «Алабуга».

В республике по программе социальной ипотеки в первой половине 2014 года введено 40 домов общей площадью 96,2 тыс. кв. метров на 1 664 квартиры.

В планах руководства Минстроя РТ - плавный переход социальной ипотеки в федеральную программу «Жилье для российской семьи».

Федеральная программа «Жилье для российской семьи» стартовала в июле 2014 года на площадке «Салават Купере». В дальнейшем она будет реализована на площадке рядом с Республиканской клинической больницей, также рассматривался район с.Усады.

В будущем районе «Салават Купере» предусмотрено возведение 1,4 млн. кв.м жилья для 50 тыс. человек. Застраивать комплекс планируется 18-этажными домами,

http://www.gks.ru/



из объектов социальной инфраструктуры в планах строительство: 14 садиков и 6 школ, поликлиники и станции скорой помощи, а также отдельной пожарной части. В этом году начинается строительство четырех микрорайонов, сдача которых заявлена на вторую половину 2015 года. Речь идет о 6305 квартирах общей площадью 380 тыс. кв. метров (в предварительных списках на соципотеку на сегодняшний день с осени 2011 года числится более 6 тысяч человек).

При этом застройщик берет на себя обязательство продавать жилье не дороже 30 тыс.рублей за 1 кв.м или на уровне 80% от средней рыночной цены в регионе, при условии, что оно стоит менее 30 тыс.рублей. В свою очередь, государство обязуется возместить застройщикам стоимость строительства инженерной инфраструктуры из расчета 4 тыс.рублей за 1 кв.м. инфраструктуры.

Одной из основных целей программы «Жилье для российской семьи» является снижение общей стоимости квадратного метра жилья, но для Казани данные сомнения о ценовом влиянии не так актуальны, поскольку уже отработаны механизмы вывода на рынок соципотечного жилья.

По планам на 2014 год, в Казани должно быть построено 720 тыс.кв.м., в том числе по программе ГЖФ РТ — 95 тыс. кв.м., инвестиционное жилье — 455 тыс. кв.м., индивидуальное жилищное строительство – 170 тыс. кв.м.

Рис. 5.3 – Динамика ввода жилья в г.Казань


При этом ввода коммерческого жилья от общего объема запланировано в размере 63%.

http://www.gks.ru/



Рис. 5.4 – Объемы введенного в эксплуатацию жилья по видам в г.Казань

Минстроем РТ озвучены итоговые данные за первое полугодие 2014 года по объему жилья, введенного в эксплуатацию по Татарстану, однако официальные данные по вводу в Казани не озвучиваются.

5.2 Рынок

Для большинства россиян вложения в недвижимость - эффективный и привлекательный вид инвестирования с целью сохранения капитала. При этом ликвидность того или иного объекта во многом зависит от сегмента рынка. Так, в кризисных ситуациях элитная недвижимость крайне тяжело поддается реализации, из-за чего падает в цене больше всего. А вот жилье эконом-класса, в отличие от сегмента дорогой недвижимости, продается хорошо и в регионах даже наблюдается постоянная нехватка доступных по цене квадратных метров.

В Республике Татарстан за 1 полугодие 2014 года осуществлено более 386 тысяч регистрационных действий, из них 50% приходится на жилые помещения, 37% - на земельные участки, 12% - на нежилые помещения и 1% - на иные. В сравнении с аналогичным периодом 2013 года существенно возросло количество регистрационных действий в Аксубаевском (на 105 %), Муслюмовском (32 %), Пестречинском (28 %), Бавлинском (26 %), Атнинском (21,7 %), Менделеевском (18 %), Лаишевском (11 %) районах.



Таблица 5.5 – Количество объектов недвижимости, на которые зарегистрированы переходы прав на основании договоров купли-продажи за 2014 год

ВСЕГО ОБЪЕКТОВ

январь февраль март апрель май июнь Всего

Казань 2 744 3 710 4 265 5 353 5 032 6 183 27 287

Всего по РТ 7 315 10 295 11 909 14 634 13 176 13 977 71 306

Жилые помещения


Казань 1 581 2 187 2 464 3 044 2 939 2 817 15 032

Всего по РТ 3 963 5 657 6 589 8 269 7 162 7 015 38 655

Нежилые помещения


Казань 676 809 932 1 360 1 346 2 534 7 657

Всего по РТ 1 106 1 219 1 454 1 983 2 016 3 089 10 867

Земельные участки


Казань 487 713 855 923 725 790 4 493

Всего по РТ 2 230 3 394 3 807 4 295 3 942 3 804 21 472

Иные объекты


Казань 0 1 14 26 22 42 105

Всего по РТ 16 25 59 87 56 69 312

Источник: [Управление Росреестра по Республике Татарстан http://www.to16.rosreestr.ru/].

В числе лидеров в Республике Татарстан по объему регистрации сделок с недвижимостью Казань традиционно занимает лидирующее место. Учитывая все сделки, проведенные Росреестром по РТ (в том числе участие в долевом строительстве, договоров по ипотеке, а так же дарения, ренты и мены (менее 1% от всего количества сделок), ситуация выглядит следующим образом:

Рис. 5.5 – Динамика сделок на жилые помещения по Республике Татарстан и г.Казань

http://www.to16.rosreestr.ru/



Таблица 5.6 – Динамика количества сделок на жилые помещения за период 2010-2014 гг.

Количество сделок на жилые помещения, 2010 год

янв. фев. март апр. май июн. июл. авг. сент. окт. ноя. дек. Всего

Казань 1411 1759 2104 2382 2227 2348 2254 3359 2088 2406 2402 3522 28262

Всего по РТ

3900 4884 5905 7117 8874 7515 8607 8461 8560 8793 9070 12897 94583



Казань 1862 1896 2666 3127 2293 2386 2211 1803 2208 1650 1785 2084 25971


5663 6281 8666 9358 8849 9410 8970 8406 9233 8445 9667 12567 105515



Казань 1492 1920 1956 2087 2477 2407 3052 2364 2625 2904 3611 3391 30286


6944 8300 9722 9375 8483 8950 9611 10747 9097 10068 10221 11966 113484



Казань 1995 3269 3576 4031 3582 2782 2903 2489 2672 3734 3712 4468 39213


5448 8983 8219 10039 8178 8295 8524 8505 8647 10270 10180 12684 107972



Казань 2906 3309 4140 4919 4514 5414 25202


6588 8933 10679 12997 10900 11589 61686


Как видно из данных, с начала года в Казани происходило ежемесячное увеличение количества сделок с жилой недвижимостью, при этом наибольший рост сделок произошел в марте (на 25% к предыдущему месяцу), а вот по Татарстану наибольший рост зафиксирован в апреле.

Отметим также и повышение доверия к застройщикам со стороны казанцев, что наглядно подтверждается ростом количества договоров долевого участия (начиная с 3 квартала 2013 года). Однако, рынок долевого строительства активен в основном в Казани, в целом же по РТ, несмотря на вступление в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», он пока не сильно изменился.

Источник: по данным Росреестра




Рис. 5.6 – Динамика регистрации договоров участия в долевом строительстве по г.Казань


Вышеприведенные данные свидетельствуют об интересе горожан к рынку новостроек, который приводит к смещению акцентов с вторичного рынка жилья на первичный. Вложения в квартиры надежных застройщиков становятся все более популярным инструментом среди инвесторов, особенно на фоне волнений в банковском секторе и ослабления рубля. Значительный рост сделок по долевому участию в июне экспертами никак не комментируется, возможно это произошло из-за активности по привлечению к долевому строительству со стороны застройщиков.

На сегодняшний день максимальные доли на рынке по объемам возводимого многоквартирного жилья в г. Казань приходятся на Приволжский (37,4%) и Советский (23,1%) районы. Ново-Савиновский и Вахитовский районы аккумулируют на своей территории 13,3% и 11,4% от общего объема предложения соответственно. Доли Кировского и Московского районов значительно меньше и составляют 7,8% и 6,0% соответственно. Наименьший объем возводимого жилья находится на территории Авиастроительного района - 1,0% от общего объема предложения. Основной объем эконом-класса сосредоточен (92,2% от общего предложения в классе) в Советском, Приволжском, Ново-Савиновском и Кировском районах. Большая часть (65,9%) возводимого жилья среднего класса находиться в Приволжском районе. Бизнес-класс представлен в Приволжском (30,4%), Вахитовском (22,3%), Ново-Савиновском (17,4%), Советском (16,2%) и Московском (13,8%) районах. Весь объем предложения элитного класса представлен только в Вахитовском районе.

Таблица 5.7 - Структура возводимого жилья в г. Казань по районам

Район Рыночная доля, %

Приволжский 37,4%

Советский 23,1%

Ново-Савиновский 13,3%

Вахитовский 11,4%

Кировский 7,8%




Район Рыночная доля, %

Московский 6,0%

Авиастроительный 1,0%

ИТОГО 100,0%

Источник: [Портал недвижимости Казани http://www.reportal.ru/].

Цены на жилую недвижимость в г.Казань

В Казани за 1 полугодие 2014 года средняя цена за квадратный метр жилой недвижимости возросла на 4 270 руб. или 7,5%.

Опираясь на данные по Казани (на основе базы Reportal.Ru), отметим, что по итогам 1 полугодия 2014 года квартиры в сданных домах первичного рынка значительно превышали стоимость квартир вторичного рынка: если средние цены на вторичном рынке составили 60614 руб/кв.м., то на первичном рынке в сданных домах стоимость составляла 64259 руб/кв.м..

Основной поток потенциальных покупателей ориентирован на готовое жилье с целью заселения после покупки. На вторичном рынке спрос в основном концентрировался на 1-, 2-комнатных квартирах. При этом более 60% заявок на покупку жилья было с использованием ипотечных кредитов. Это самый высокий показатель среди городов-миллионников.

Рис. 5.7 – Изменение средних цен на жилую недвижимость г.Казань


http://www.reportal.ru/




Таблица 5.8 – Динамика цен на вторичном и первичном рынке жилья

Дата Рынок: Вторичный Рынок: Первичный Рынок: Первичный

Сданное Строящееся

Январь 2014 58550 62096 51915

Февраль 2014 59276 61586 52568

Март 2014 59119 62667 54033

Апрель 2014 59856 65736 55275

Май 2014 60629 66489 55574

Июнь 2014 61406 65402 54496


В целом по рынку, в первом квартале рост цен составил 2,3%, а во втором квартале, из-за снижения цен на рынке в июне месяце, всего 0,2%. Квартиры в новостройках подорожали в той же степени что и на вторичном рынке — на 7,9%.

Обращает на себя внимание тот факт, что цены первичного рынка в сданных домах были наиболее подвержены корректировке: минимум в феврале 61586 руб/кв.м. и максимум в мае – 66489 руб/кв.м.

В конце июня средняя цена на новое жилье поднялась до 59 480 руб./кв. м. Если рассматривать отдельно сданное и строящееся жилье, то здесь цены выросли примерно одинаково — на 7,5-8%. Так, сданное жилье предлагается по цене в среднем 65 400 руб./кв. м., а строящееся 54 500 руб./кв. м.

Также отметим наметившуюся тенденцию к выравниванию цен на вторичном и сданном первичном рынках, поскольку увеличивается число объектов, предлагающихся застройщиками в чистовой отделке (более 20%).

В 1 полугодии 2014 года двухкомнатные квартиры дорожали в большей степени, чем другие квартиры: рост двухкомнатных составил 8,4%, однокомнатных - 7,4%, меньше всего изменились цены на трехкомнатные квартиры.

Таблица 5.9 – Динамика цен на первичном рынке жилья по видам квартир

Дата

Рынок: Первичный

Объект: Любой 1-комн. кв-ра

2-комн. кв-ра

3-комн. кв-ра

Январь 2014 56464 59665 55938 52937

Февраль 2014 56597 59384 56115 52212

Март 2014 56965 58996 57763 53188

Апрель 2014 59949 62289 60798 54943

Май 2014 59637 64106 62772 55481

Июнь 2014 59475 64071 60623 55191

Разница за период: +3011 (+5.3%) +4406 (+7.4%) +4685 (+8.4%) +2254 (+4.3%)

Источник: [Сервер недвижимости Казани и РТ http://www.tatre.ru/].


http://www.tatre.ru/



Рис. 5.8 – Изменение средних цен на жилую недвижимость г.Казань за январь-июнь 2014 года

Рис. 5.9 – Динамика изменения средних цен на строящуюся недвижимость

по Советскому району г.Казань, руб./кв.м

Источник: [Сервер недвижимости Казани и РТ http://www.tatre.ru/].

Что касается спроса, в 1 полугодии 2014 года наиболее стабильно, как и всегда, покупателей интересовали недорогие одно-двухкомнатные квартиры, как на рынке вторичного жилья, так и в новостройках.

http://www.tatre.ru/



5.3 Конкуренция

В первом полугодии 2014 на рынок первичной недвижимости города Казани вышло достаточно много значимых объектов. На рынок вышли новые объекты таких застройщиков, как «Унистрой», «Грань», «Сувар», «ЮИТ». В продажу поступили новые очереди ЖК «Изумрудный город», ЖК «Современник», ЖК «Сокольники».

Таблица 5.10 – Новые объекты на рынке недвижимости г.Казань в 1 полугодии 2014 года

Название компании Название объекта

Унистрой

ЖК ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД II - дом 2

ЖК ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД II - дом 3

ЖК Сокольники - дом 2

Даурская

Грань Соловьиная роща

ЮИТ Казань

ЖК Современник: дом 4



Сувар ЖК "Созвездие"

ЖК Барселона

Евромет Девелопмент ЖК Лето

ООО "Констант" ЖК "Гринландия"

СК "Асгард" ЖК "Созвездие"

"Профит-Груп" Green Hill

В нескольких объектах за последние полгода продажи закончились.

Таблица 5.11 – Объекты, ушедшие с рынка первичной недвижимости г.Казань в 1 полугодии 2014 года

Название компании Название объекта

Компания «Унистрой» Лядова

ЖК "ДРУЖБА"

ООО "Аспера Астра" ул. Завойского

ООО "СтройГрад-Каскад" ул. Павлюхина

По данным на конец 1 полугодия 2014 года в Казани возводится 137 объектов недвижимости.



Рис. 5.10 – Структура строящихся объектов по районам г.Казань

Объектами, аналогичными строящемуся жилому комплексу «Адмирал», являются следующие жилые комплексы:

ЖК «Золотая середина» (застройщик – ООО «Маг-Строй»),

ЖК «Чистое небо» (застройщик – ООО «Алиф-Групп»),

ЖК «Молодежный» (застройщик – ЗАО «ФОН»),

ЖК «Солнечный город» (застройщик – ООО «Солнечный город»),

ЖК «Изумрудный город» (застройщик – Унистрой).

ЖК «Золотая Середина» расположен в Ново-Савиновском районе г.Казань и представляет собой комплекс из 6 домов от 9 до 18 этажей. Квартиры предлагаются в черновой отделке. Комплекс имеет удачное расположение относительно целого ряда объектов социальной, торговой и транспортной инфраструктуры.

ЖК «Чистое небо» расположен в Приволжском районе г.Казань. В конце 2012 года введены в эксплуатацию дома №2 и №3. В настоящее время в продаже остались наименее ликвидные 3-х, 4-х и 5-тикомнатные квартиры. В стадии проектирования находятся вторая и третья очереди строительства.

ЖК «Молодежный» расположен в Советском районе г.Казань. Компания «Фон» в первом полугодии 2014 г. серьезной активности не показала. На объектах компании в ЖК «Молодежный» ведется вялотекущее строительство. Периодически в СМИ появляется информация о возмущающихся дольщиках этих объектов, компания обещает сдать первые дома уже в ноябре-декабре 2014 года.

ЖК «Солнечный город» расположен в Приволжском районе г.Казань. В настоящее время ведется строительство жилых домов №10, №13, №20. В 1 полугодии 2014 года введены в эксплуатацию дома №7 и №14, до конца года планируется сдать дом №20. Однокомнатные квартиры в строящихся домах предлагаются по цене от 56 000 рублей за квадратный метр, двухкомнатные – от 50 000 рублей за квадратный метр.

Компания «Унистрой» в первом полугодии 2014 года продолжила развитие своих основных проектов – были открыты продажи во втором и третьем домах второй



очереди ЖК «Изумрудный город», а также во втором доме ЖК «Сокольники» и жилом доме на ул. Даурской.

В ЖК «Изумрудный город» однокомнатные квартиры предлагаются по цене от 60 000 рублей за квадратный метр, двухкомнатные – от 51 000 рублей за квадратный метр.

В начале августа 2014 года появилась информация о новом жилом комплексе, расположенном на ул. Даурской. На этот жилой комплекс, получивший название ЖК «Журавли», уже выдано разрешение на строительство двух домов 10-этажных 207-квартирных домов. Продажи на данный момент не стартовали.

В 1 полугодии 2014 года компанией «Сувар-Девелопмент» было анонсировано сразу несколько крупных проектов:

Жилой комплекс «Столичный» («70 квартал»);

Жилой комплекс «Созвездие»;

Жилой комплекс «Барселона»;

Жилой комплекс «Залесный Сити».

ЖК «Столичный» расположен в Ново-Савиновском районе Казани. 3 многосекционных дома располагаются вблизи от Дворца водных видов спорта. Общая площадь составляет 109 715 квадратных метров. На данный момент продажи не ведутся, соответственно стоимость квадратного метра не известна. На участке ведутся активные строительные работы.

ЖК «Созвездие» расположен в Советском районе Казани на улице Аграрной. Комплекс расположен в непосредственной близости от Агропромышленного комплекса Казань и Международного конноспортивного комплекса «Казань». Площадь здания – 9346,36 кв.м. Продажи открыты, стоимость квартир варьируется от 49500 до 52000 рублей за квадратный метр. Срок сдачи назначен на первый квартал 2016 года, ведется активное строительство. Стоит отметить, что в начале 2014 года стартовало сразу 2 одноименных проекта – ЖК «Созвездие». Второй расположен на улице Шуртыгина и строится компанией «СК Асгард».

ЖК «Барселона» расположен на территории между улицами Петербургская, Островского, Суконной и новой дорогой рядом с рестораном Туган Авылым. Комплекс будет переменной этажности – от 13 до 23 этажей. Общая площадь составляет 58 427,85 кв.м., в составе комплекса будут торговые и офисные помещения. Срок окончания строительства – конец 2016 года. По данным на начало августа, в жилом комплексе продажи еще не стартовали. Ориентировочная стоимость квадратного метра, по данным из отдела продаж, составит от 85 000 до 110 000 рублей.

ЖК «Залесный Сити» расположен в Кировском районе в 15 км от центра Казани, в п. Залесный. На сегодняшний день возводятся 5 жилых домов первой очереди строительства общей площадью 51884,79 кв.м. Окончание строительства планируется во 2 квартале 2016 года. Продажи были открыты, стоимость квадратного метра варьируется от 47 000 до 49 000 рублей за квадратный метр.

В начале лета компания «ЮИТ» анонсировала строительство двух новых домов в Советском районе Казани на пересечении улиц Магистральная и Закиева. Жилой комплекс, получивший название «Гармония», будет включать в себя детский сад



на 40 мест на первом этаже одного из домов, а также коммерческие помещения. По предварительной информации, жилье в комплексе будет эконом-класса.

ЖК «Лето» - новый проект жилого комплекса от «Евромет Девелопмент», планирующий застроить участок в 25 га на правом берегу реки Ноксы. Участок расположен в районе Больших и Малых Клыков, мкр. Азино 1 и магистрали Мамадышский тракт. Начало строительство жилого комплекса «Лето» запланировано на осень 2014 года, планируется строительство 273 тысяч квадратных метров комфортного современного жилья с объектами инфраструктуры (жилой площади будет 256 тыс. кв.м.). Разрешения на строительство объекта на данный момент не выдано. Продажи первой очереди квартир планируется начать в декабре 2014 года по цене от 55 000 рублей за квадратный метр.



6. ОПЕРАЦИОННЫЙ ПЛАН

6.1. Операционная деятельность

Сумма расходов на содержание и продажу объектов недвижимости складывается:

из комиссии агентству недвижимости (в финансовой модели проекта приняты в размере 30 тыс.руб. за сделку),

из госпошлины за регистрацию (в финансовой модели проекта приняты в размере 2 000 руб. за договор),

из расходов на страхование договоров долевого участия (в финансовой модели проекта приняты в размере 2% от стоимости договора долевого участия),

из расходов на рекламу (в финансовой модели проекта приняты в размере 1% от планируемой выручки проекта);

из расходов на содержание непроданных квартир (в финансовой модели проекта приняты в размере 40 тыс.руб.за квадратный метр в месяц);

из управленческих расходов (в финансовой модели проекта приняты на уровне 325 тыс.руб. в месяц);

из прочих расходов (в т.ч. расходы на аренду земельного участка). ООО «ТС-Инвест» заключен договор аренды земельного участка с КЗИО г.Казань №1689 от 23.06.2013 года. В соответствии с договором ООО «ТС-Инвест» получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:091558:09 площадью 12 228 кв.м, сроком на 15 лет. Сумма арендной платы составляет 86 тыс.руб. в месяц.

Таблица 6.1 - План расходов по проекту

№ п/п


2015 (факт) 2015 2016 2017 2018 2019 ИТОГО

1 Расходы всего 4 273 13 034 47 875 36 905 15 806 625 118 518

1.1

Госпошлина за регистрацию договоров ДДУ и договоров купли-продажи

0 118 3 710 175 99 0 4 102

1.2 Страхование ДДУ 0 4 240 4 812 0 0 0 9 052

1.3

Расходы на содержание непроданных объектов недвижимости

0 0 28 987 28 382 8 510 0 65 880

1.4 Управленческие расходы

3 900 1 300 1 300 1 300 1 300 325 9 425

1.5 Реклама 0 3 217 3 217 3 217 3 217 0 12 869

1.6

Расходы на агентство недвижимости

0 1 772 4 649 2 630 1 480 0 10 530

1.7

Прочие расходы, в т.ч. аренда земельного участка

373 2 386 1 200 1 200 1 200 300 6 659



6.2. Сценарные варианты прогноза продаж и ценообразования: базовый, оптимистичный, пессимистичный

Реализация квартир проходит в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30.12.04г. До ввода дома в эксплуатацию реализация квартир осуществляется путем заключения договоров долевого участия с обязательной регистрацией в государственной Регистрационной палате.

Цена реализации объектов недвижимости принята с учетом рыночной ситуации и текущего состояния по продажам квартир и торгово-офисных помещений корпусов А и Г.

В рамках проекта рассмотрены 3 варианта развития продаж с учетом изменения средней цены реализации в диапазоне +/- 10%.

Таблица 6.2 - Варианты объемов продаж по проекту

№ п/п

Наименование Базовый Оптимистичный Пессимистичный

1 Полезная площадь, всего кв.м

24 200 24 200 24 200

1.1. жилая недвижимость, кв.м

23 020 23 020 23 020

1.2. торгово-офисные помещения, кв.м

1 180 1 180 1 180

2 Паркинг, м/м 150 150 150

3 Средняя цена реализации

3.1. жилая недвижимость, руб./кв.м

52 58 47

3.2. торгово-офисные помещения, руб./кв.м

67 74 61

3.3. паркинг, руб./м/м 531 584 477

4 Выручка от реализации, всего тыс.руб.

1 366 507 1 503 158 1 229 856

4.1. жилая недвижимость, тыс.руб.

1 207 414 1 328 156 1 086 673

4.2. торгово-офисные помещения, тыс.руб.

79 512 87 463 71 560

4.3. паркинг, тыс.руб. 79 581 87 539 71 623


Строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» на территории г.Казань 41

7. ФАКТОРЫ РИСКА И СТРАТЕГИЯ СНИЖЕНИЯ РИСКОВ

7.1. Качественный анализ рисков

Риски присущи любому проекту. В таблице 7.1 отражены наиболее существенные риски, причины их возникновения, а также принимаемые меры по их снижению и предотвращению.

Таблица 7.1 - Оценка рисков и меры их предупреждения

Риски Причины

возникновения рисков Принимаемые меры снижения и

предотвращения рисков Вероятность

возникновения

Внешние риски

Финансовые риски

Непредсказуемость рыночной экономики, в т.ч. кризисы, спады, инфляция. Снижение спроса на недвижимость

Мониторинг состояния экономики России и Татарстана, Создание «мозгового центра» организации – квалифицированного управленческого персонала, Агрессивная реклама и PR – кампания, Работа с несколькими риэлтерскими агентствами, Активное применение ипотечных схем.

Средняя

Политические риски

Общая нестабильность. Отсутствие перспективного планирования развития страны на государственном уровне. Ситуация на Украине

Мониторинг ситуации на политической арене страны

Средняя

Управленческие и юридические риски

Несовершенство законодательства. Недостаточное субсидирование малого бизнеса

Сотрудничество с ведущими юристами строительной отрасли

Низкая

Социальные риски Недовольство населения

Предоставление покупателям полной информации об объекте строительства до реализации квартиры, а также информирование о ходе строительства

Низкая

Внутренние риски

Финансовые риски

Невыполнение партнерами договорных обязательств Увеличение стоимости строительства

Проверка реальных возможностей и деловой репутации потенциальных контрагентов до заключения контрактов. Применение в контрактах штрафных санкций, покрывающих риски.

Усиление управления инвестиционным циклом проекта.

Средняя

Налоговые риски Налоговые санкции. Изменение порядка налогообложения

Применение элементов законного налогового планирования, в т.ч. при заключении договоров. Ориентация на пессимистические варианты налогообложения.

Средняя



Риски Причины

возникновения рисков Принимаемые меры снижения и

предотвращения рисков Вероятность

возникновения

Осуществление ежегодного внешнего аудита бухгалтерской документации.

Юридические риски

Некорректно заключенные договора подряда и поставки Ошибки при выборе поставщиков и субподрядчиков

Усиление юридического отдела. Страхование договоров. Анализ состоятельности контрагентов. Работа с постоянными и проверенными поставщиками и субподрядчиками

Низкая

Производственные риски

Невыполнение планов работ. Простои. Увеличение сроков строительства и срыв сроков сдачи объекта Снижение квалификации руководящего состава

Усиление контроля за сроками производства работ. Усиление управления инвестиционным циклом проекта. Повышение квалификации руководителей проектов.

Средняя

7.2. Количественный анализ рисков

В качестве метода количественного анализа риска использован метод однопараметрического анализа чувствительности и проведена оценка устойчивости проекта.

Под чувствительностью проекта понимаются минимальные значения его показателей, при которых сохраняется эффективность проекта, а под устойчивостью – сохранение показателей эффективности проекта в различных ситуациях.

Анализ чувствительности показателей эффективности проекта к изменению отдельных параметров показывает, что на период 2015-2018 гг. проект остается рентабельным при следующих факторах (независимо):

при снижении средней цены реализации не более, чем на 9% от запланированного;

при росте инвестиционных затрат не более, чем на 40%.



Рис. 7.1 - Однопараметрический анализ чувствительности NPV в зависимости от цены реализации объектов недвижимости

Рис. 7.2 - Однопараметрический анализ чувствительности NPV в зависимости от уровня инвестиционных затрат



8. ПРОГНОЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ПРОЕКТНОЙ КОМПАНИИ И ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА

8.1. Условия и допущения, принятые для расчета

1) Для составления финансовой модели представленного инвестиционного проекта был использован специализированный программный продукт «АЛЬТ-Инвест™ Сумм 6.04 Строительство».

2) Датой начала реализации проекта является 4 квартал 2014 года, срок планирования 5 лет, шаг планирования - квартал.

3) Валюта расчетов – российский рубль.

4) Расчет выполнен в постоянных ценах с целью исключения влияния на показатели инвестиционной привлекательности проекта искажающего действия инфляции.

5) Режим налогообложения – общий.

6) Ставка дисконтирования принята на уровне 17,1%

Ставка дисконтирования, определена согласно Положению об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении на конкурсной основе централизованных инвестиционных ресурсов Бюджета развития РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 22.11.97г. №1470 по формуле:

rd = ([1 + ( rЦБ /100)] / [1 + ( i /100)] + Р/100 - 1)*100,

где: rd – ставка дисконтирования

rЦБ - ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком РФ – 8,25%;

i – темп инфляции, объявленный Правительством РФ на 2014 год – 6%;

Р – количественно выраженная поправка на риск не достижения при реализации проекта планируемого дохода, принятая для данного проекта равной 15%, что соответствует величине типового риска «высокий» таблицы 7.1.

Таблица 8.1 - Интервал значений типовых рисков проекта*

Величина типового риска

Суть проекта P, процент

Низкий Снижение себестоимости продукции 3-5

Средний Увеличение объема продаж существующей продукции 8-10

Высокий Производство и продвижение на рынок нового продукта 13-15

Очень высокий Вложения в исследования и инновации 18-20

*Конкретное значение поправки принимается по нижней, средней или верхней границе интервала типового риска в зависимости от приведенной в бизнес-плане соответствующей оценки величины специфических рисков и чувствительности к ним проекта.

Подставляя принятые значения, получим норму дисконта rd = 17,1%, которая применялась для всего расчетного периода.



8.2. Исходные данные

8.2.1. Налоговое окружение

ООО «ТС-Инвест» применяет общую систему налогообложения.

Таблица 8.2 - Перечень налогов, уплачиваемых в рамках финансовой модели проекта

Наименование налогов, уплачиваемых предприятием,

осуществляющим инвестиционный проект

Ставка Налогооблагаемая

база

Период начис-ления (дней)

Льготы

НДС 18% Добавленная

стоимость 90 -

Налог на прибыль 20% Доходы,

уменьшенные на величину расходов

90 -

8.2.2. Доходы и расходы

В рамках рассматриваемого проекта планируется получение дохода от реализации построенных жилых помещений, торгово-офисных помещений и парковочных мест в корпусе 2/2 жилого комплекса «Адмирал».

Таблица 8.3 – План продаж по проекту

№ п/п


2015 (факт)

2015 2016 2017 2018 2019 ИТОГО

1 Продажа площадей, кв.м

0 4 142 10 838 5 900 3 320 0 24 200

жилая недвижимость

0 3 800 10 000 5 900 3 320 0 23 020

торгово-офисные помещения

0 342 838 0 0 0 1 180

2 Продажа парковочных мест, м/м

0 0 30 60 60 0 150

Средняя цена реализации объектов недвижимости принята с учетом рыночной ситуации по продажам квартир и торгово-офисных помещений, а также средних цен реализации ближайшего строящегося объекта недвижимости – второй очереди жилого комплекса «Казань 21 век».

Таблица 8.4 – Средняя цена реализации объектов недвижимости

№ Наименование услуги Ед. изм. Средняя цена за проект

1 Жилая недвижимость тыс.руб./кв.м 52

2 Торгово-офисные помещения тыс.руб./кв.м 67

3 Парковочные места тыс.руб./м/м 531



В рамках проекта реализация объектов недвижимости осуществляется при 100% оплате, в т.ч. с использованием ипотечных кредитов. Продажа в рассрочку возможна на период 6 месяцев.

Таблица 8.5 – Поступления от реализации (тыс.руб.)

№ п/п


2015 (факт)

2015 2016 2017 2018 2019 ИТОГО

1 Поступления от реализации, всего

0 199 892 575 273 364 577 218 845 7 920 1 366 507


0 177 439 503 215 333 227 185 614 7 920 1 207 414


0 22 453 57 059 0 0 0 79 512


0 0 15 000 31 350 33 231 0 79 581

В процессе реализации проекта предусмотрены расходы, представленные в таблице 8.6.

Таблица 8.6 – Расходы по проекту (тыс.руб.)


2015 (факт)

2015 2016 2017 2018 2019 ИТОГО

Расходы всего 4 273 13 034 73 253 49 156 25 686 625 166 027

Госпошлина за регистрацию договоров ДДУ и договоров купли-продажи

0 118 3 710 175 99 0 4 102

Страхование ДДУ 0 4 240 4 812 0 0 0 9 052

Расходы на содержание непроданных объектов недвижимости

0 0 28 987 28 382 8 510 0 65 880

Управленческие расходы 3 900 1 300 1 300 1 300 1 300 325 9 425

Реклама 0 3 217 3 217 3 217 3 217 0 12 869

Расходы на агентство недвижимости

0 1 772 4 649 2 630 1 480 0 10 530

Прочие расходы, в т.ч. аренда земельного участка

373 2 386 1 200 1 200 1 200 300 6 659

Налоги 0 0 25 378 12 252 9 879 0 47 509

Таблица 8.7 - Инвестиции по проекту (тыс.руб.)

Наименование На 01.01.

2015 2015 2016 ИТОГО

Приобретение права аренды участка 43 795 43 795

Проектирование корпуса 33 202 33 202

Строительно-монтажные работы по корпусу 11 180 521 752 212 428 745 360

Инженерные коммуникации 84 700 84 700

Затраты на тех.условия 335 18 194 6 373 24 902

Прочие инвестиции 2 236 31 232 10 940 44 408

ИТОГО 90 749 655 878 229 740 976 367


Строительство корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» на территории г.Казань 47

8.3. Прогноз финансового состояния проекта

Таблица 8.8 – Бюджет доходов и расходов (тыс.руб.)

№ п/п

Наименование ИТОГО на 01.01.

2015 (факт)

1 кв. 2015

2 кв. 2015

3 кв. 2015

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016

3 кв. 2016

4 кв. 2016

1 Выручка (нетто) 1 342 239 0 0 0 0 0 0 0 649 925 154 765

2 Себестоимость 1 065 357 0 606 966 1 387 1 400 2 044 2 899 516 087 126 249

3 Валовая прибыль 276 881 0 -606 -966 -1 387 -1 400 -2 044 -2 899 133 838 28 516

4 Административные расходы 13 631 3 621 891 1 174 530 530 530 530 530 530

5 Коммерческие расходы 19 830 0 908 1 006 1 157 1 157 1 384 1 639 1 941 1 703

6 Проценты 6 702 0 0 0 0 0 0 0 5 487 1 216

7 Прибыль (убыток) от операционной деятельности

236 719 -3 621 -2 405 -3 145 -3 073 -3 087 -3 957 -5 067 125 881 25 068

8 Прочие доходы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

9 Прочие расходы 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

10 Прибыль до налогообложения

236 719 -3 621 -2 405 -3 145 -3 073 -3 087 -3 957 -5 067 125 881 25 068

11 Налог на прибыль 47 509 0 0 0 0 0 0 0 20 305 5 073

12 Чистая прибыль (убыток)

189 210 -3 621 -2 405 -3 145 -3 073 -3 087 -3 957 -5 067 105 576 19 995



Продолжение таблицы 8.8

№ п/п

Наименование 1 кв. 2017

2 кв. 2017

3 кв. 2017

4 кв. 2017

1 кв. 2018

2 кв. 2018

3 кв. 2018

4 кв. 2018

1 кв. 2019

1 Выручка (нетто) 101 155 116 891 59 195 59 195 59 195 48 705 48 705 44 509 0

2 Себестоимость 82 760 93 397 46 431 45 516 44 601 35 496 34 764 30 756 0

3 Валовая прибыль 18 396 23 494 12 763 13 679 14 594 13 209 13 941 13 753 0

4 Административные расходы

530 530 530 530 530 530 530 530 530

5 Коммерческие расходы 1 362 1 475 1 059 1 059 1 059 984 984 954 0

6 Проценты 0 0 0 0 0 0 0 0 0

7 Прибыль (убыток) от операционной деятельности

16 504 21 489 11 174 12 090 13 005 11 695 12 427 12 270 -530

8 Прочие доходы 0 0 0 0 0 0 0 0 0

9 Прочие расходы 0 0 0 0 0 0 0 0 0

10 Прибыль до налогообложения

16 504 21 489 11 174 12 090 13 005 11 695 12 427 12 270 -530

11 Налог на прибыль 3 301 4 298 2 235 2 418 2 601 2 339 2 485 2 454 0

12 Чистая прибыль (убыток)

13 204 17 191 8 940 9 672 10 404 9 356 9 942 9 816 -530



Таблица 8.9 - Бюджет движения денежных средств (тыс.руб.)

№ п/п

Наименование ИТОГО на 01.01.

2015 (факт)

1 кв. 2015

2 кв. 2015

3 кв. 2015

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016

1 Денежные потоки от операционной деятельности

1 158 813 -4 273 20 791 40 141 54 318 56 029 79 016 119 836 134 711 142 368

1.1 Поступления от продаж 1 366 507 0 23 520 44 964 63 388 68 021 93 176 134 821 183 139 164 137

1.2 Общие затраты -118 518 -4 273 -2 729 -3 538 -3 377 -3 390 -4 301 -5 457 -22 636 -15 481

1.3 Налоги -47 509 0 0 0 0 0 0 0 -20 305 -5 073

1.4 Выплата процентов по кредитам

-41 667 0 0 -1 285 -5 693 -8 601 -9 858 -9 528 -5 487 -1 216

2 Денежные потоки от инвестиционной деятельности

-976 367 -90 749 -80 611 -188 702 -233 588 -152 977 -120 916 -108 824 0 0

2.1 Инвестиции в здания и сооружения

-976 367 -90 749 -80 611 -188 702 -233 588 -152 977 -120 916 -108 824 0 0

3 Денежные потоки от финансовой деятельности

0 95 022 59 819 148 561 179 270 96 948 41 900 -11 012 -134 711 -142 368

3.1 Поступления собственного капитала

0 95 022 59 819 105 733 32 336 0 0 0 0 0

3.2 Поступления кредитов 328 610 0 0 42 828 146 934 96 948 41 900 0 0 0

3.3 Возврат кредитов -328 610 0 0 0 0 0 0 -11 012 -134 711 -142 368

4

Суммарный денежный поток за период

182 446 0 0 0 0 0 0 0 0 0

5 Денежные средства на конец периода

182 446 0 0 0 0 0 0 0 0 0




№ п/п


2 кв. 2017

3 кв. 2017

4 кв. 2017

1 кв. 2018

2 кв. 2018

3 кв. 2018

4 кв. 2018

1 кв. 2019

1 Денежные потоки от операционной деятельности

95 681 102 345 63 874 53 521 54 792 47 973 46 490 43 904 7 295

1.1 Поступления от продаж 111 224 117 084 73 759 62 509 62 884 54 627 52 427 48 907 7 920

1.2 Общие затраты -12 243 -10 441 -7 650 -6 570 -5 490 -4 315 -3 451 -2 549 -625

1.3 Налоги -3 301 -4 298 -2 235 -2 418 -2 601 -2 339 -2 485 -2 454 0

1.4 Выплата процентов по кредитам

0 0 0 0 0 0 0 0 0

2 Денежные потоки от инвестиционной деятельности

0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.1 Инвестиции в здания и сооружения

0 0 0 0 0 0 0 0 0

3 Денежные потоки от финансовой деятельности

-40 519 -157 507 -63 874 -53 521 -18 008 0 0 0 0

3.1 Поступления собственного капитала

0 -157 507 -63 874 -53 521 -18 008 0 0 0 0

3.2 Поступления кредитов 0 0 0 0 0 0 0 0 0

3.3 Возврат кредитов -40 519 0 0 0 0 0 0 0 0

4

Суммарный денежный поток за период

55 162 -55 162 0 0 36 784 47 973 46 490 43 904 7 295

5 Денежные средства на конец периода

55 162 0 0 0 36 784 84 756 131 247 175 151 182 446



Таблица 8.10 – Прогнозный баланс (тыс.руб.)


2015 (факт)

1 кв. 2015

2 кв. 2015

3 кв. 2015

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016 3 кв. 2016

4 кв. 2016

Денежные средства 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Дебиторская задолженность 0 0 0 0 0 0 0 50 143 44 081

Готовая продукция 0 0 0 0 0 0 0 497 531 382 181

Незавершенное производство 89 359 168 734 355 830 591 531 750 766 879 687 996 372 0 0

НДС на приобретенные товары 2 042 3 601 6 885 9 637 11 143 12 187 13 081 2 071 8 382

Суммарные оборотные активы 91 401 172 335 362 715 601 169 761 909 891 875 1 009 453 549 745 434 645

Внеоборотные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Финансовые вложения 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Незавершенные капиталовложения 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Суммарные внеоборотные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО АКТИВОВ 91 401 172 335 362 715 601 169 761 909 891 875 1 009 453 549 745 434 645

Кредиторская задолженность 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Расчеты с бюджетом 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Авансы покупателей 0 23 520 68 484 130 741 197 620 289 643 423 300 -7 272 0

Краткосрочные кредиты 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Прочие краткосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Суммарные краткосрочные обязательства

0 23 520 68 484 130 741 197 620 289 643 423 300 -7 272 0

Долгосрочные обязательства 0 0 42 828 189 762 286 710 328 610 317 598 182 887 40 519

Средства собственников 95 022 154 841 260 574 292 910 292 910 292 910 292 910 292 910 292 910

Нераспределенная прибыль -3 621 -6 026 -9 171 -12 245 -15 331 -19 288 -24 355 81 220 101 215

Суммарный собственный капитал 91 401 148 815 251 403 280 666 277 579 273 622 268 555 374 131 394 126

ИТОГО ПАССИВОВ 91 401 172 335 362 715 601 169 761 909 891 875 1 009 453 549 745 434 645





2 кв. 2017

3 кв. 2017

4 кв. 2017

1 кв. 2018

2 кв. 2018

3 кв. 2018

4 кв. 2018

1 кв. 2019

Денежные средства 55 162 0 0 0 36 784 84 756 131 247 175 151 182 446

Дебиторская задолженность 35 226 36 247 22 897 20 796 18 321 13 613 11 104 7 920 0

Готовая продукция 307 914 221 371 179 838 138 305 96 773 63 424 30 075 0 0

Незавершенное производство 0 0 0 0 0 0 0 0 0

НДС на приобретенные товары 9 027 9 396 9 345 9 129 8 748 8 188 7 497 6 669 6 764

Суммарные оборотные активы 407 329 267 014 212 080 168 230 160 626 169 982 179 924 189 740 189 210

Внеоборотные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Финансовые вложения 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Незавершенные капиталовложения 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Суммарные внеоборотные активы 0 0 0 0 0 0 0 0 0

ИТОГО АКТИВОВ 407 329 267 014 212 080 168 230 160 626 169 982 179 924 189 740 189 210

Кредиторская задолженность 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Расчеты с бюджетом 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Авансы покупателей 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Краткосрочные кредиты 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Прочие краткосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Суммарные краткосрочные обязательства

0 0 0 0 0 0 0 0 0

Долгосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Средства собственников 292 910 135 404 71 530 18 008 0 0 0 0 0

Нераспределенная прибыль 114 419 131 610 140 550 150 222 160 626 169 982 179 924 189 740 189 210

Суммарный собственный капитал 407 329 267 014 212 080 168 230 160 626 169 982 179 924 189 740 189 210

ИТОГО ПАССИВОВ 407 329 267 014 212 080 168 230 160 626 169 982 179 924 189 740 189 210



8.4. Оценка экономической эффективности проекта






Анализ эффективности проекта подтверждают финансовую состоятельность проекта и возможность возврата полученного кредита.

В таблице 8.11 представлены основные показатели эффективности проекта

Таблица 8.11 - Показатели эффективности инвестиционного проекта


Период расчета, лет 5

Ставка дисконтирования, % 17,1%

Срок окупаемости (РВР), лет 3,1

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP), лет 3,7

Чистая приведенная стоимость (NPV), тыс.руб. 76 873

Внутренняя норма доходности (IRR), % 18,2%

Комплексная оценка параметров проекта свидетельствует о высокой степени инвестиционной привлекательности. При заложенных в расчетах уровне доходов и затрат проект является эффективным и финансово состоятельным. Проведенные расчеты финансово-экономической оценки свидетельствуют о целесообразности дальнейшей реализации проекта.



9. ПОТРЕБНОСТЬ В ФИНАНСИРОВАНИИ

Для строительства корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» планируется

привлечь кредитные средства в размере 328,6 млн.руб., начиная с 2 кв.2015 года. Полное погашение кредита планируется в 1 квартале 2017 года.

Таблица 9.1 - Соотношение собственных и заемных средств

Размер средств, тыс.руб. Доля, %

Собственные средства 647 758 66,3%

Заемные средства 328 610 33,7%

Итого 976 367 100%

Запрашиваемые условия кредитования представлены в таблице 9.2.

Таблица 9.2 – Запрашиваемые условия по кредиту

№ п/п


1 Размер кредита, тыс.руб. 328 610

2 Срок кредита, (лет) 2

3 Размер годовой процентной ставки, % 12

4 Погашение процентов ежемесячно

5 Погашение основного долга отсрочка 1 год, далее - ежеквартально

В качестве способа обеспечения исполнения обязательств ООО «ТС-Инвест» по

кредитному договору будет выступать залог прав требования по договорам долевого участия в строительстве.



Таблица 9.3 - График погашения кредита

№ п/п

Наимено-вание ИТОГО 1 кв. 2015

2 кв. 2015

3 кв. 2015

4 кв. 2015

1 кв. 2016

2 кв. 2016

3 кв. 2016

4 кв. 2016

1 кв. 2017

1 Привлечение кредита 328 610 0 42 828 146 934 96 948 41 900 0 0 0 0

2 Погашение кредита 328 610 0 0 0 0 0 11 012 134 711 142 368 40 519

3 Выплата процентов 41 667 0 1 285 5 693 8 601 9 858 9 528 5 487 1 216 0



10. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА И ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Государственная поддержка бизнеса, связанного со строительством жилого

комплекса «Адмирал», не предусмотрена. Налоговые льготы у предприятия отсутствуют.

Основными документами, регламентирующими предпринимательскую деятельность ООО «ТС-Инвест» являются:

1) Конституция РФ от 12.12.93 (ред. от 30.12.2008.);

2) Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.94 №52-ФЗ;

3) Гражданский кодекс РФ (часть 2) от 26.01.96 №15-ФЗ;

4) Гражданский кодекс РФ (часть 3) от 26.11.2001 №147–ФЗ;

5) Налоговый кодекс РФ (часть 1) от 31.07.98 №146-ФЗ (ред. от 28.12.2013);

6) Налоговый кодекс РФ (часть 2) от 05.08.2000 №117-ФЗ (ред. от 28.12.2013);

7) Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 28.08.2001 №129-ФЗ;

8) Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ;

9) Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 28.08.2001 № 128-ФЗ;

10) Трудовой кодекс РФ №ФЗ от 21.12.2001.

В рамках строительства корпуса 2/2 жилого комплекса «Адмирал» применяется следующее законодательство и правоустанавливающие документы:

11) Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30.12.04г.;

12) Разрешение Исполнительного комитета муниципального образования города Казани №RU16201020-73ж на строительство жилого комплекса, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Советский район, ул. Патриса Лумумбы;

13) Постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 03.04.2013 г. №2849 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по ул. Патриса Лумумбы»;

14) Положительное заключение государственной экспертизы №16-1-4-021-18 об объекте капитального строительства в виде многосекционного жилого комплекса с подземной парковкой по ул. Патриса Лумумбы г. Казань;

15) Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды от 23.06.2013 г. №1689 (площадь – 12 228 кв.м.). Срок аренды – 15 лет.

бп жилой дом

Business

Transcript of бп жилой дом