新加坡社会福利住房制度新加坡社会福利住房制度

陈彬荣

提纲提纲

一、住房社会保障发展过程

二、住房社会保障机制

三、住房公积金制度

四、福利住房政策

一、住房社会保障发展过程

新加坡于1959年获得自治地位后，住房严重短缺。多数新加坡人的基本住房都无法得到满足。当时有25万人居住于极其恶劣的居住环境中，另有33万多人口居住于棚户区。而人口却在以每年4.3％的比率增长。

新加坡的第一届公共住房主管部门，即由英国殖民政府设立的新加坡改进信托基金，所建造的公共住房根本无法满足战后急剧增长的人口对于住房的需求。

一、住房社会保障发展过程1960年2月设立了新加坡住房发展局（Housing &

Development Board,HDB) ，是专为缓解新加坡房屋严重短缺问题和推行公共住房项目而设立的。HDB的公共住房项目最初核心是：在尽可能短的时间内为低收入群体提供低成本住房。

20世纪60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房，以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府组屋。

1968年政府又宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。从出租廉租屋为主向出售廉租屋过渡。

一、住房社会保障发展过程

1991年住房发展局启动了“设计和建筑”计划

1995年又启动了“共管住房计划”，为房屋设计提供了更多的选择

1997年启动 “独立户型公寓计划”，该计划为身体

健康又想要独自生活的老年居民提供了专门为老年人的需求设计的独立户型。

新加坡300万人口中，90％的人已拥有自己的住

宅，其中大部分是购买政府的公共组屋。这个比例远远高于许多发达国家，如美国居民拥有自己住房的占62％，法国51％，日本62％。

一、住房社会保障发展过程

时间 环境 政策措施 政策结果

1959－1964

59年，全国共有人口158万，其中47%没

有住房。

60年颁布《建屋与发展法》，根

据该法令设立建屋发展局，制定了“五年建屋计划”。

建房速度明显加快，从原来每年平均建设1000多套提高到10000多套，到64年底，已

有40万人住进公共组屋

1964－1973

房屋已有一定量，居

民收入继续提高。

64年，推出“居者有其屋”计划，

鼓励中低收入家庭购买组屋；65年创办中央公积金制度，成立中央

公积金局，公积金缴费率随经济和

房地产业状况不断调整，成为政府

调控经济的主要工具

房屋供给继续大量增加，房地产业发展资金逐

步得到解决。

一、住房社会保障发展过程

时间 环境 政策措施 政策结果

1974－1987

房荒问题已处于解决

的边缘，大量高档公

寓出现

74年，成立国营房屋与城市开发

公司（HUDC），专门建设大型

五居室套房，凡家庭月收入在4000新元以下者均可购买，使中

等收入家庭可以购买国家提供的

公共住宅。

房屋建设向高层化、高密度的方向发

展，在满足居民需要的程度上，新加

坡住房自有率达到了80%，超过了

加拿大（78%），澳大利亚

（76%），前联邦德国（76%），

英国（71%），美国（70%）。

1988至今随着收入水平和经济

的发展，房荒问题得

到解决

87年，政府制定特准住宅产业计

划，放开公积金购买公共住宅的

范围；89年7月起，开发局把购

房登记制度改为订购制度；自89年起放开HUDC套房购买对象的

限制，居民可以随便购买，但是

购房价格与收入相关。

二、住房社会保障体制二、住房社会保障体制

（一）新加坡的住房体制

采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入者住房由市场提供的体制，可以说新加坡在住房体制上具有一定的计划与市

场相结合的意义。

二、住房社会保障体制二、住房社会保障体制

（二）新加坡的住房建设体制

1、中、低收入者提供的住宅，统一由建屋发展局负责统一投资和组建；高收入者的住房，则由私人投资商投资建设。

2、其中政府建屋发展局与私人投资商的差别仅在于前者可以无偿地获得土地（这实际上是政府对中、低收入者住房的一种优惠措施）；而后者，则须通过土地批租，有偿获得土地使用权。

二、住房社会保障体制二、住房社会保障体制

（三）新加坡的住房分配体制1、市场分配方式

高收入者通过房地产经纪人在市场购买住房或租用住房。

2、政府分配方式政府根据居民收入线水平对居民进行住房分配，其

中：低收入者可以享受廉租屋待遇，中等收入者可以享受廉价屋待遇，中高档收入者可以享受入息公寓（即由政府按市场价格提供的高级公寓）待遇。除个别特殊对象在分配上优先照顾外，符合政府配房条件的住户一律排队轮候政府分配住房。

三、住房公积金制度三、住房公积金制度

新加坡的中央公积金制度新加坡的中央公积金制度是从1955年开始建立的，同年7月立了中央公积金局。目前中央公积金局管理的公积金数额约600亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润，但公积金局雇员实行的是类似公务员的工资制度，其工资收入不和公积金运营的经济效益挂钩，公积金局的每笔支出都要按规定计划执行，避免了公积金局为追求利润偏离为会员服务的宗旨，保证了公积金管理机构和队伍的廉洁。

三、住房公积金制度三、住房公积金制度

新加坡的中央公积金制度新加坡当时建立公积金制度的初衷是用以养老保险，建立公积金制度后，其功能不断扩展，公积金会员不仅可以用公积金养老，而且可以用以购买廉价房和进行医疗保险，甚至进行教育投资和证券股票投资。

新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房，没有公积金制度，新加坡不可能在短时间内解决居民住房问题。

三、住房公积金制度三、住房公积金制度

公积金制度有五个特点1、强制性：所有雇员都必须参加；

2、福利性：每月缴交的公积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理、定向使用；

3、定向性：除支付会员的正常提款外(这一比例一般在5%到10%之间)，其余全部用于购买政府债券，公积金通过国家债务方式转由国家控制，再由国家向建屋发展局提供建房贷款和个人购房贷款，其中大部分用于公共组屋的建设和个人购房贷款；（4）灵活性：公积金缴交率采用小步起步、逐步提高的办法确定，起始雇主和雇员的缴交率各为5%，以后随经济发展和雇员收入增加，缴交率逐步提高，1984年缴交率为25%。目前为20%；

（5）工具性：经济增长速度较高时，提高缴交率，提高企业成本，降低雇员当期收入；经济增长速度较低时，则降低缴交率，带动经济增长。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

1、新加坡福利住房政策特点

新加坡福利住房政策主要包括“五年建屋计划”和“居者有其屋政策”，其特点为：

（1）设立专门机构,确立政府为住房建设和住房供给的主体地位；

（2）公营房屋实行优惠的土地和金融政策；

（3）按居民的不同收入水平,确定住房类别和价格政策；

（4）实行公积金制度,保证建屋安民计划实施。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

2、 “五年建屋计划”第一个五年计划目标：解决房荒，消除贫民窟，更新市区。经过努力，房荒问题基本得到缓解。

第二个五年计划，主要建造三居室和四居室公共组屋，单位住房面积增加，组屋设施开始增多。

第三个五年计划，除建造面积大的新组屋外，还开始改良或拆建一居室、二居室组屋，在组屋区改善配套环境。

第四个五年计划时，建屋发展局已基本解决住房短缺问题，更加强调组屋的设施和质量，停止建造一居室和二居组屋。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

2、 “五年建屋计划”20世纪60年代早期HDB修建的公寓主要

是单居、两居或三居室的户型，分别以20、40和60新元的固定月租金租给月收入不足800新元的低收入家庭。

为了确保住户的承受能力，政府还对住房租金进行高额补助。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

2、 “五年建屋计划”第八个五年计划（1996—2000年），拟建造14万个单位的组屋。

截至1998年底，政府兴建组屋总数已达86万多个单位。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

3、居者有其屋政策

（1）政策目标：鼓励中低收家庭购买政

府组屋，加速住房资金周转。

（2）具体内容：居民购买公房时应按政

府规定的标准购买，才能享受优惠。如所购住房面积超过规定，多出部分房价会提高。目前的政策标准如下图：

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

类别标准（月家庭收入）

第一类 800新元以下

第二类800—5000新

元可购买组屋。

第三类5000—8000

新元

可购买档次较高的公寓。

第四类8000新元以

上

可购房类型

可以租赁组屋，供租的组屋一般为一居室、两居室和三居室，四居室以上的组屋不出租。租金约为市场租金的—半，其余部分由政府予以补贴。

可分期付款：首付20%，其余向建屋发展局申请贷款，利率比公积金存款利率高0.1个百分点，比市场利率低2-4个百分点。

建屋发展局不负责提供组屋，从房地产市场直接购买住房。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

该计划的起步阶段进展较为缓慢。它是在1968年政府决定允许购房者动用中央公积金（CPF）支付房款后启动的。更多的新加坡人选择购买HDB公寓房，而不是租住，因为他们现在可以利用CPF储蓄金和每月缴纳的住房公积金支付房款，或者是一次性地交清房款，或是按月付款。多数家庭在每月可支配收入不减少的情况下，是完全有能力买房的。

除了上述政策之外，HDB还以优惠利率向购房者提供住房贷款。购房者在第一次购买住房时，可以从HDB或市场上获得低息按揭贷款。之后也可以利用这种贷款改善居住条件，换面积更大的住房。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

因为公共住房项目主要依靠政府津贴，主要针对没有买房能力的居民的住房需求，通过制定相应的公共住房政策，使住房以公平的方式分配到目标人群手中。

1、采取按需分配的分房政策，家庭优先，首次购房者优先。

2、购房者必须满足HDB制定的若干申请条件：申请人须为新加坡籍，没有其他房产，满足申请者的最低年龄限制，具有合适的家庭核心，家庭收入低于HDB规定的收入上限。

20世纪60年代，只有收入低于1000新元的家庭才可购买HDB住房。1994年收入上限提高到了每月8000新元。

四、新加坡福利住房政策四、新加坡福利住房政策

目前，新加坡已经开始新加坡的居民中，有87.6％居住在由政府建屋发展局提供的政府组屋里，其中8.6％居住在廉租屋里，79.0％居住在廉价屋里，其余12.4％的人则住在私人购买的公寓或别墅里。