Бизнес-план офисного центра (Дэмо-версия)

Консалтинговая компания «СИМЭН» - разработка бизнес-планов и

проведение маркетинговых исследований с 2008-го года.

www.ciman.ru e-mail: [email protected] тел.: +7 9278 911 528

2013

БИЗНЕС-ПЛАН

ОФИСНОГО ЦЕНТРА




ТАБЛИЦЫ И ДИАГРАММЫ

Таблица 1-1. Основные показатели эффективности проекта

Таблица 2-1. Оборудование, мебель и инвентарь для оснащения офиса

компании

Таблица 2-2. Оборудование, мебель и инвентарь для оснащения переговорной

комнаты

Таблица 6-1. График инвестирования проекта

Таблица 8-1. Маркетинговый план проекта

Таблица 8-2. План рекламных затрат проекта

Таблица 9-1. Исходные показатели по проекту

Таблица 9-2. План продаж проекта, руб


Таблица 9-4 . Штатное расписание проекта при 100% комплектации

Таблица 9-5. Налоговое окружение проекта

Таблица 9-6. Постоянные затраты проекта, руб

Таблица 9-7. Переменные затраты проекта, руб

Таблица 9-8. Обслуживание кредита

Таблица 9-9. Показатели эффективности для кредитора

Таблица 10-1. Начальные затраты проекта, руб

Таблица 10-2. План движения денежных средств проекта, руб

Таблица 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по

операционной деятельности, руб

Таблица 10-4. План прибылей и убытков, руб

Таблица 10-5. Ключевые финансовые показатели проекта.

Таблица 10-6. Анализ безубыточности проекта, руб/%

Таблица 10-7. Расчет сроков окупаемости проекта, квартал

Таблица 11-1. Результат экспертных оценок

Таблица 11-2. Значимые риски проекта





Диаграмма 3-1. Объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость

в 2007-2013 гг.

Диаграмма 3-2. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в

1 кв. 2006-2013 гг.

Диаграмма 3-3. Структура инвестиций по сегментам 2009-2013 г, %

Диаграмма 4-1. Рейтинг городов РФ по количеству бизнес-центров на

100 000 человек, шт

Диаграмма 7-1. Организационная структура проекта

Диаграмма 9-1. План продаж проекта, руб

Диаграмма 9-2. Динамика загрузки объектов

Диаграмма 9-3. Структура поступлений по проекту

Диаграмма 9-4. Структура налоговых выплат по проекту

Диаграмма 9-5. Динамика постоянных затрат проекта, руб

Диаграмма 9-6. Динамика переменных затрат проекта, руб

Диаграмма 9-7. План продаж, постоянные и переменные затраты проекта,

руб

Диаграмма 10-1. Денежные потоки проекта

Диаграмма 10-2. Совокупный денежный поток проекта

Диаграмма 10-3. Прибыль проекта, руб

Диаграмма 10-4. График безубыточности проекта, руб




1 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

1.1 Суть проекта

Настоящий бизнес-план описывает комплекс инвестиционных

мероприятий по созданию предприятия в городе с населением от 400 тыс.

человек, предлагающего следующие виды услуг:

Сдачу в аренду офисных помещений

Предоставление в аренду переговорной комнаты

Концепция проекта предусматривает приобретение помещения общей

площадью 1600 кв.м, этажность - 2 этажа, и реализация на базе данного

помещения запланированных услуг.

Помещение приобретается в бизнес-центре, имеющем развитую

деловую и спортивно-развлекательную инфраструктуру (кафе, фитнес-зал,

детский центр).

Здание оснащено водо- и теплоснабжением, а также оборудовано

кондиционерами. В помещениях проведены телефонная и интернет-связь.

………….

1.2 Целевая аудитория проекта

Целевой аудиторией проекта выступят следующие категории

потребителей:

1. Организации, осуществляющие деятельность на территории города

присутствия компании;

2. Иностранные компании, заинтересованные в открытии офисов в

регионах РФ.

………….

1.3 Значение проекта

……………….

1.4 Оценка экономической эффективности проекта

Наименование показателя Значение Единица

измерения

Общие показатели проекта

Сумма инвестиций руб

Суммарная выручка с НДС руб

Выбытия на текущую деятельность руб

Сальдо от основной деятельности руб

Чистая прибыль проекта руб




5

Имущество на балансе в конце горизонта

планирования руб

Средняя рентабельность продаж %

Средняя рентабельность активов %

Средняя оборачиваемость активов коэф.

Средняя величина прибыли руб

Точка безубыточности %

Точка безубыточности руб

Средние продажи руб

Операционный рычаг %

Показатели эффективности по проекту в целом

NPV руб

PI коэф.

IRR в год %

Срок окупаемости (дисконтированный) Квартал

Момент окупаемости (дисконтированный) Период


1.5 Стоимость проекта

Финансирование проекта планируется осуществить за счет

собственного и заемного капитала.

……………………




6

2 ОПИСАНИЕ БИЗНЕС – ИДЕИ

2.1 Описание объекта инвестирования

……………………...

Проектируемый комплекс будет выполнять следующие виды функций:

1. Предоставление в аренду оборудованных офисов, имеющих в

наличии телефонную и интернет-связь в бизнес-центре,

расположенном в центре города;

2. Предоставление в аренду переговорной комнаты, оснащенной

современным презентационным оборудованием;

3. Предоставление услуги переводчика в переговорной комнате.

Планируемый комплекс расположен по адресу: ____________________.

……………………….

2.1.1 Аренда офисных помещений и переговорной комнаты

…………….

Стоимость аренды переговорной комнаты составит ХХХХ руб в час.

2.2 Потребность в помещениях и оборудовании

…………..:

Наименование Цена, руб

Кол-

во Сумма

Итого

Таблица 2-1. Оборудование, мебель и инвентарь для оснащения офиса компании

Наименование Цена, руб

Кол-

во Сумма




7

Итого

Таблица 2-2. Оборудование, мебель и инвентарь для оснащения переговорной

комнаты

Ведение учета на предприятии будет осуществляться с помощью

современного программного обеспечения – средствами программы «1С».

Соответственно, также потребуется приобретение лицензий по кол-ву

офисных специалистов (3 штатные единицы).

……………..




8

3 МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА

3.1 Потенциал рынка аренды офисных помещений в РФ

……………….

Диаграмма 3-1. Объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость в

2007-2013 гг.

…………………….

Диаграмма 3-2. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 1 кв.

2006-2013 гг.

…………………

Диаграмма 3-3. Структура инвестиций по сегментам 2009-2013 г, %

……………………..

3.2 Показатели социально-экономического развития города и области

Разрабатывается под конкретный регион.




9

4 КОНКУРЕНТНАЯ СРЕДА И ПРЕИМУЩЕСТВА

ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Конкурентную среду проектируемого предприятия будут составлять

следующие представители рынка:

1. Офисные здания аналогичного класса

В рамках проведения анализа конкуренции по сдаче в аренду офисных

помещений, были проанализированы запросы и предложения различных

сайтов объявлений. В результате было установлено, что……………………

……………

Диаграмма 4-1. Рейтинг городов РФ по количеству бизнес-центров на 100 000

человек, шт

………………..




10

5 ПОТРЕБИТЕЛИ И ФАКТОРЫ ИХ ВЫБОРА

5.1 Аренда офисов и переговорной комнаты

……………………….

6 ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН-ГРАФИК ПРОЕКТА

……………:

График

мероприятий/инвестиций

1-й год реализации проекта

1 кв 2 кв 3 кв 4 кв

Общая себестоимость ХХХХХХ 0 0 0

Таблица 6-1. График инвестирования проекта

…………………...




11

7 ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА ПРОЕКТА

…………….

Диаграмма 7-1. Организационная структура проекта

…………………………...




12

8 МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

………………

Задача рекламной кампании проекта – обеспечить клиентуру объекту с

первых дней его работы.

Наименование

мероприятия

Описание Сроки проведения

Таблица 8-1. Маркетинговый план проекта

………..

Планируемые затраты на рекламу при открытии предприятия составят

ХХХХХХ руб.

Средства распространения

рекламы:

Цена за

ед.продукции

Кол-во (шт,

выходов)

Итого:

ИТОГО

Таблица 8-2. План рекламных затрат проекта

…………………...




13

9 ПЛАНОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПРОЕКТА

9.1 Исходные показатели проекта

Дата начала проекта – с момента финансирования. Горизонт

планирования составляет 5 лет. Шаг планирования - 1 квартал.

Наименование показателя Значение

Дата начала проекта с момента

финансирования

Горизонт планирования 5 лет

Шаг планирования 1 квартал

Основная валюта расчетов руб.

Вложения инвестора (процент от

общей суммы инвестиций) 82%

Ставка рефинансирования 8,25%

Таблица 9-1. Исходные показатели по проекту

………..

9.2 Предположение к расчетам.

…………...

9.3 План продаж

…………….

Наименование

товара/услуги

Период

(месяц/

день)

Кол-во

единиц

период

а

План

продаж

в

день/ме

сяц, шт

Средняя

стоимость

услуги/ср

едний

чек, руб

Сумма

продаж в

период

(день/месяц

), руб

Сумма

продаж в

месяц 1-й

год, руб

Аренда офисов

Аренда

переговорной

комнаты

ИТОГО


…………………..

Консалтинговая компания «СИМЭН» - разработка бизнес-планов и проведение маркетинговых исследований с 2008-

го года.


Вид дохода 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв


Аренда переговорной

комнаты

Совокупный объем

продаж


Вид дохода 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв Итого


Аренда переговорной

комнаты

Совокупный объем

продаж

Продолжение Таблицы 9-3. План продаж проекта, руб




Диаграмма 9-1. План продаж проекта, руб

Диаграмма 9-2. Динамика загрузки объектов

…………..

Диаграмма 9-3. Структура поступлений по проекту

9.4 Численность и фонд оплаты труда

Численность компании на начальном этапе составит ХХХ-ти человек.

Должность Оклад, руб Кол-во

сотрудников, ед

Затраты на штат в

мес, руб

ИТОГО 10 169 000

Таблица 9-4 . Штатное расписание проекта при 100% комплектации

9.5 Стоимость основных производственных фондов

………….

9.6 Налоговое окружение проекта

Наименование Ставка (%) Налогооблагаемая

база

Период начисления

Таблица 9-5. Налоговое окружение проекта

………..

Диаграмма 9-4. Структура налоговых выплат по проекту




16


го года.


17

9.7 Переменные и условно-постоянные затраты

К условно-постоянным затратам (не зависящим от объемов дохода предприятия) будут относиться расходы на

ФОТ, налоги с ФОТ, налог на имущество. Коммунальные расходы не учитываем, так как их совокупная стоимость

распределяется по арендатором комплекса.

Наименование расхода 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв

Итого

Таблица 9-6. Постоянные затраты проекта, руб

Наименование расхода 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв Итого

Итого

Продолжение Таблицы 9-6. Постоянные затраты проекта, руб

Диаграмма 9-5. Динамика постоянных затрат проекта, руб

К переменным затратам отнесем расход на рекламу, административные затраты, закупку продуктов, призы

посетителям детского центра, а также непредвиденные расходы в объеме 0,5% от суммы продаж.

Наименование расхода 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв


го года.


18

Итого

Таблица 9-7. Переменные затраты проекта, руб

Наименование расхода 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв Итого

Итого

Продолжение Таблицы 9-7. Переменные затраты проекта, руб

Диаграмма 9-6. Динамика переменных затрат проекта, руб

Диаграмма 9-7. План продаж, постоянные и переменные затраты проекта, руб

9.8 Обслуживание кредита

………….

Показатель 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв

Возврат

инвестиций

Возврат

процентов

Остаточная

сумма


го года.


19

долга

Таблица 9-8. Обслуживание кредита


Возврат инвестиций

Возврат

процентов

Остаточная

сумма

долга

Продолжение Таблицы 9-8. Обслуживание кредита




Показатели эффективности для кредитора приведены ниже в таблице:

Показатели

Итого сумма кредита

Итого начисленные проценты

Дата погашения кредита

Срок использования кредита

Таблица 9-9. Показатели эффективности для кредитора




10 ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

10.1 Необходимые капиталовложения

……………………..

Таблица 10-1. Начальные затраты проекта, руб

10.2 Прогнозы финансового плана

10.2.1 отчет о движении денежных средств

………...

Денежные потоки от операционной

деятельности

Чистая прибыль

Приведение в соответствие чистой прибыли и

чистого денежного потока от операционной

деятельности:

Амортизация

Изменения в активах и обязательствах:

Увеличение дебиторской задолженности

Увеличение кредиторской задолженности

Изменение других активов

Чистый денежный поток от операционной


Денежные потоки от инвестиционной


Капитальные затраты

Покупка ценных бумаг

Другое

Чистый денежный поток от инвестиционной

Наименование затрат Сумма, руб

Общие затраты

Активы Сумма, руб

Денежные средства

Ценные бумаги

Дебиторская задолженность

Другие текущие активы

Общие активы

Нехватка капитала для начала работы




22


Денежные потоки от финансовой деятельности

Чистое увеличение долгосрочных займов

Выплаченные дивиденды

Чистый денежный поток от финансовой


Чистое увеличение (уменьшение) денежных средств

Денежные средства в начале плана

Денежные средства в конце плана

Таблица 10-2. План движения денежных средств проекта, руб

…………...

Консалтинговая компания «СИМЭН» - разработка бизнес-планов и проведение маркетинговых исследований с

2008-го года.


23

1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 5 кв 6 кв 7 кв 8 кв 9 кв 10 кв

Поступления по

операционной


Выплаты по



Поток по



Сальдо

накопленным

итогом

Таблица 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по операционной деятельности, руб

11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв

Поступления по



Выплаты по



Поток по



Сальдо


2008-го года.


24


итогом

Продолжение Таблицы 10-3. Бюджет движения денежных средств проекта (БДДС) по операционной деятельности, руб

Как видно из таблицы, сальдо положительное с самого начала реализации проекта. В диаграмме ниже

представлены денежные потоки проекта.

Диаграмма 10-1. Денежные потоки проекта

Совокупный денежный поток демонстрирует положительные значения проекта.

Диаграмма 10-2. Совокупный денежный поток проекта

10.2.2 отчет о прибылях и убытках

…………...


Чистая выручка от

реализации

продукции

Постоянные затраты

Валовая прибыль

Переменные

расходы:


Общие

операционные

расходы


2008-го года.


25

Операционная

прибыль

Расходы на уплату

процентов

Другие

неоперационные

расходы

Общие

неоперационные расходы

Прибыль до

уплаты налога на

прибыль

Налог на прибыль

(УСН 15%)


(до

распределения)



итогом

Таблица 10-4. План прибылей и убытков, руб

Показатель 11 кв 12 кв 13 кв 14 кв 15 кв 16 кв 17 кв 18 кв 19 кв 20 кв Итого

Чистая выручка от

реализации

продукции

Постоянные

затраты

Валовая прибыль

Переменные расходы:



2008-го года.


26

Общие

операционные

расходы

Операционная

прибыль

Расходы на уплату

процентов

Другие

неоперационные расходы

Общие

неоперационные

расходы

Прибыль до уплаты

налога на прибыль

Налог на прибыль

(УСН 15%)


(до

распределения)



итогом

Продолжение Таблицы 10-4. План прибылей и убытков, руб




27

Как видно из таблицы, уже в ХХХХ квартале деятельности

предприятие выходит на положительный результат прибыльности и

динамично наращивает обороты в последующие годы.

Диаграмма 10-3. Прибыль проекта, руб

10.3 Показатели, характеризующие эффективность проекта

10.3.1 таблицы прогнозных финансовых показателей Название показателя Результат

Рентабельность продаж

Рентабельность активов (ROA)

Валовая маржа

Оборачиваемость основных активов

Отношение задолженности к активам

Коэффициент текущей ликвидности

Таблица 10-5. Ключевые финансовые показатели проекта.

10.3.2 показатели эффективности инвестиций

Расчеты экономической эффективности выполнены на 16 лет

деятельности компании, поскольку именно данный период времени позволит

достичь необходимых показателей чистого дисконтированного дохода и

индекса прибыльности .

Чистый приведенный доход (Net Present Value) - ………

Внутренняя норма доходности (прибыли, внутренний коэффициент

окупаемости, Internal Rate of Return - IRR) - ……………..

Индекс прибыльности (profitability index, PI) …………..

10.4 Анализ безубыточности проекта

…………..


го года.


28

Параметры

Значение

при 100%

загрузке

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Выручка

Расходы

Постоянные расходы

Переменные расходы

Прибыль, до вычета

налогов

Таблица 10-6. Анализ безубыточности проекта, руб/%

Диаграмма 10-4. График безубыточности проекта, руб




29

……………..

Квартал CFтек*∆t Нарастающим

итогом

Таблица 10-7. Расчет сроков окупаемости проекта, квартал

………………………




30

11 РИСКИ ПРОЕКТА И УПРАВЛЕНИЕ ИМИ

………………. Эксперты

Средняя Прио-

ритет Pi

вес Оценка

Простые риски Эксперт

1

Экспе

рт 2

Эксперт

3 Wi Ii

Подготовительная стадия

1 2 3 4 5 6 7 8

Строительство

Функционирование

Финансово-экономические:

Социальные:

Технические:

Экологические: 0,00

Суммарный риск проекта 0,01

Таблица 11-1. Результат экспертных оценок

……………….

Риск Показатель

Появление альтернативного продукта

Зависимость от поставщиков

Нестабильность качества сырья и материалов




31

Непредвиденные затраты

Недобросовестность подрядчика

Неустойчивость спроса

Трудности с набором квалифицированной рабочей

силы

Квалификация кадров Таблица 11-2. Значимые риски проекта

……………..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

………………………..

Наименование показателя Значение Единица

измерения

Общие показатели проекта

Сумма инвестиций руб

Суммарная выручка с НДС руб

Выбытия на текущую деятельность руб

Сальдо от основной деятельности руб

Чистая прибыль проекта руб

Имущество на балансе в конце горизонта

планирования руб

Средняя рентабельность продаж %

Средняя рентабельность активов %

Средняя оборачиваемость активов коэф.

Средняя величина прибыли руб

Точка безубыточности %

Точка безубыточности руб

Средние продажи руб

Операционный рычаг %

Показатели эффективности по проекту в целом

NPV руб

PI коэф.

IRR в год %

Срок окупаемости (дисконтированный) Квартал

Момент окупаемости (дисконтированный) Период




32


Бизнес-план офисного центра (Дэмо-версия)

Investor Relations

Transcript of Бизнес-план офисного центра (Дэмо-версия)