ÄÉÊÇÃÏÑÉÊÏÓ ÓÕËËÏÃÏÓ ÁÈÇÍÙÍ

ÅÐÉÓÔÇÌÏÍÉÊÇ ÅÔÁÉÑÉÁ

ÐÏËÅÏÄÏÌÉÊÏÕ

ÊÁÉ ×ÙÑÏÔÁÎÉÊÏÕ ÄÉÊÁÉÏÕ

∆ΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΑΘΗΝΩΝ

ΕΝΩΣΗ ∆ΙΚΑΣΤΙΚΩΝ ΛΕΙΤΟΥΡΓΩΝ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

ΕΠΙΣΤΗΜΟΝΙΚΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΟΥ ΚΑΙΧΩΡΟΤΑΞΙΚΟΥ ∆ΙΚΑΙΟΥ

Ηµερίδα µε θέµα:«Εκτός σχεδίου δόµηση,

δικαίωµα ιδιοκτησίας και αποζηµίωση»

Πέµπτη, 12 Μαρτίου 2009 και ώρα 18:00Aίθουσα Tελετών του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών

Οµιλίες:Ν. Ρόζου (Συµβούλου Επικρατείας ∆.Ν.)

Κ. Χοροµίδη (∆ικηγόρου)Ευαγ. Κουτούπα-Ρεγκάκου (Καθ. Τµήµατος Νοµικής Α.Π.Θ.)

Παρεµβάσεις:Θ. Αραβάνη (Παρέδρου ΣτΕ)

Λ. Κιουσοπούλου (∆ικηγόρου)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Κυρίεςκαι κύριοι,

Καλησπέρα,

Αποφεύγω τις προσφωνήσεις, γιατί βλέπω εδώ Πρυτάνεις, Προέ-δρους, τέως Προέδρους, και δεν θα ήθελα να ξεχάσω κάποιον και ναπαρεξηγηθώ.

Στην Ελλάδα έχουµε µία ιδιαιτερότητα: την εκτός σχεδίου δόµηση, σετέτοια έκταση. Όλη η χώρα είναι δεκτική δόµησης, εκτός από τα δάσηβέβαια και τους αιγιαλούς. Πολλές φορές οι συνθήκες να κτίσεις εκτόςσχεδίου, είναι τυπικώς ευνοϊκότερες, από το να κτίσεις εντός σχεδίου.Αυτό βέβαια έχει µία συνέπεια που είναι καθαρά νοµική. Τη διάκρισηµεταξύ των «εντός» και «εκτός» σχεδίου περιοχών. Και αυτή η διάκρισηείναι αποδυναµωµένη πλήρως.

Από αυτή την ιδιαιτερότητα απορρέουν πολλά ιδιαίτερα ζητήµατα.Ένα τέτοιο ζήτηµα είναι, ποιες είναι οι εξουσίες που είναι κατοχυρωµέ-νες υπέρ του ιδιοκτήτη, ενός ακινήτου εκτός σχεδίου, σε σχέση µε τονιδιοκτήτη ακινήτου εντός σχεδίου, ποιες είναι οι εξουσίες δηλαδή, πουπηγάζουν από το δικαίωµα της κυριότητος και κατ’ επέκταση, ποιεςείναι οι δυνατότητες του νοµοθέτη, να βάζει περιορισµούς σε αυτές τιςεξουσίες.

Αυτό είναι ένα παλιό ζήτηµα, έχει απασχολήσει πολλές δεκαετίες καιτη θεωρία και την πράξη, το δικηγόρο της πράξης και τη νοµολογία καιαναζωπυρώθηκε η συζήτησή του από πρόσφατες αποφάσεις του Ευ-ρωπαϊκού ∆ικαστηρίου ∆ικαιωµάτων του Ανθρώπου, του ∆ικαστηρίουτου Στρασβούργου, οι οποίες έδωσαν κάποιες λύσεις, που εκ πρώτηςόψεως φαίνεται ότι στηρίζονται σε µία άλλη βάση εκκίνησης, σε άλληλογική από αυτή που είχε υιοθετηθεί και επικρατήσει τουλάχιστον σενοµολογιακό επίπεδο στην Ελλάδα.

Έτσι, αυτό το ζήτηµα, που «καίει» πολλούς ανθρώπους, αρχίζει και«καίει» τώρα και τους νοµικούς, λιγάκι, διότι υπάρχει αυτό το νέο δεδο-µένο, ενός ∆ικαστηρίου που αυθεντικά ερµηνεύει τη Σύµβαση Ανθρω-πίνων ∆ικαιωµάτων, µεταξύ των οποίων είναι και η διάταξη πουκατοχυρώνει το δικαίωµα της ιδιοκτησίας.

5

Έτσι, άνθρωποι της πράξης, άνθρωποι της θεωρίας και από τις δύοπλευρές του λόφου, δηλαδή δικηγόροι και δικαστές, ο ∆ικηγορικός Σύλ-λογος Αθηνών, η Ένωση ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου τηςΕπικρατείας και η Επιστηµονική Εταιρεία Πολεοδοµικού και Χωροταξι-κού ∆ικαίου, που συγκεντρώνει και νοµικούς και επιστήµονες του τε-χνικού κλάδου, σκεφθήκαµε, ότι πρέπει να θέσουµε προς συζήτησηαυτό το ζήτηµα.

Έχουν επιλεγεί, τρεις εισηγητές, που ξέρουν καλά το θέµα (δικηγό-ροι, καθηγητές, πανεπιστηµιακοί) κι έτσι θα µπορέσει να καταλήξει σεµία προσέγγιση από πολλές πλευρές, που πιστεύω θα είναι γόνιµη µετη δική σας συµβολή και µε τη συµβολή των δύο συναδέλφων που θαπαρέµβουν. ∆εν θέλω να µπω σε πορίσµατα, γιατί είναι µεγάλες κου-βέντες. Συνήθως τις λένε οι πολιτικοί, όταν πάνε σε τέτοιες εκδηλώσεις,που λένε «φέρτε τα πορίσµατα», σε ένα γόνιµο προβληµατισµό πουπροωθεί τα ζητήµατα.

Θέλω να ευχαριστήσω τους συναδέλφους, που µετέχουν σε αυτό τοpanel, τον οικοδεσπότη µας ∆ικηγορικό Σύλλογο Αθηνών, τον Πρόε-δρο κ. Παξινό, που στα θέµατα περιβάλλοντος είναι µονίµως ευαίσθη-τος και επαναστάτης.

Το λόγο έχει ο Πρόεδρος του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών κ. ∆η-µήτρης Παξινός να απευθύνει ένα χαιρετισµό.

∆ΗΜΗΤΡΗΣ ΠΑΞΙΝΟΣ (Πρόεδρος ∆.Σ.Α.): Σας ευχαριστώ πολύ.

Με την ευκαιρία αυτή να πω, ότι η συνεργασία που έχουµε, έχει απο-δώσει καρπούς, ιδιαίτερα, σε θέµατα περιβάλλοντος, αλλά και στην ει-κόνα µας προς τα έξω, προς την κοινωνία. ∆εν πρέπει ναπεριοριζόµαστε ασφυκτικά στο ρόλο που ο καθένας έχει στο χώρο του,στον οποίο απευθυνόµαστε, και γι’ αυτό πρέπει να αντιµετωπίσουµετα θέµατα αυτά µε τον πιο εποικοδοµητικό τρόπο και όχι µε πελατειακήµορφή, όπως εµµέσως είπε ο κ. Μενουδάκος, η οποία διακρίνει τηνπολιτική της Ελλάδος, για πολλά χρόνια.

Θα είµαι σύντοµος, για να µπούµε στα ενδιαφέροντα θέµατα µε τουςεισηγητές.

6

Το δικαίωµα ιδιοκτησίας είναι γνωστό ότι είναι άρρηκτα συνδεδεµένοµε την ανοικοδόµηση ενός ακινήτου, είτε µε την αποζηµίωση λόγω µηανοικοδόµησής του. Οι επιδιώξεις αυτές και η ικανοποίηση των σχετι-κών δικαιωµάτων, µπορούν να είναι θεµιτές, όταν γίνονται εντός τωνορίων νοµιµότητας, φαινόµενο το οποίο δεν συναντάται συχνά στηχώρα µας, όπου η δόµηση ακινήτων σε εντός και εκτός σχεδίου περιο-χές πραγµατοποιείται, είτε καθ’ υπέρβασιν των οικοδοµικών αδειών,είτε µε αυθαίρετο τρόπο, ενώ αντιµετωπίζεται πάντα, από όλες τις κυ-βερνήσεις, ως συνδεόµενη µε την οικονοµική ανάπτυξη, που πάντα βέ-βαια αειφόρος ανάπτυξη δεν υπάρχει, µε τον τρόπο που νοµοθετούν.

Ειδικότερα: το ισχύον νοµικό καθεστώς, της εκτός σχεδίου δόµησης,έχει επιτρέψει την ανοργάνωτη χωρική ανάπτυξη, προς όφελος τωνιδιοκτητών γης, αλλά µε προφανείς δυσµενείς συνέπειες, για το φυσικό,οικιστικό και πολιτιστικό περιβάλλον, το οποίο κακοποιείται συστηµα-τικά. Το νοµικό αυτό καθεστώς, αποτελεί ίσως ένα από τα πιο χαρα-κτηριστικά παραδείγµατα: πώς ένα εξαιρετικό µέτρο –το να οικοδοµείςσε µία περιοχή, στην οποία δεν υπάρχει κανένα σχέδιο και καµία υπο-δοµή, δηλαδή στο πουθενά– µπορεί να καταστεί κανόνας.

Η πρόσφατη απόπειρα, να αντιµετωπιστεί το ζήτηµα, φαίνεται ναµην είναι επιτυχής, καθώς οι σχετικές προβλέψεις, τόσο στο ΕλληνικόΧωροταξικό Πλαίσιο, όσο και στα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια, δεν αντι-µετωπίζουν µε άµεσα µέτρα, την εκτός σχεδίου δόµηση, διότι οι κυβερ-νήσεις νοµοθετούν µε το µυαλό στις επόµενες εκλογές. Αυτό άλλωστεείναι γνωστό. Στη συνέχεια προσφεύγουν οι πολίτες στο Συµβούλιο τηςΕπικρατείας, το οποίο τα κρίνει τα νοµοθετήµατα αντισυνταγµατικά.

Το Συµβούλιο της Επικρατείας, µέχρι σήµερα, έχει διαµορφώσει τηνοµολογία του, ώστε να προστατεύει τις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίςόµως να θεωρήσει µέχρι σήµερα ότι η δόµηση σε αυτές είναι αντισυ-νταγµατική. Η εξέλιξη της νοµολογίας του Ευρωπαϊκού ∆ικαστηρίου ∆ι-καιωµάτων του Ανθρώπου, που φαίνεται να ανατρέπει τη µέχρι σήµεραδιαµορφωθείσα νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας και αποτε-λεί το αντικείµενο της σηµερινής ηµερίδας, ίσως να αποτελέσει αφορµήγια οριστική επίλυση του θέµατος, από τον ακυρωτικό δικαστή, οοποίος καλείται για µία ακόµη φορά να υποκαταστήσει την ανεπάρκειακαι ολιγωρία του εθνικού µας νοµοθέτη, σε θέµατα προστασίας του πε-ριβάλλοντος.

7

Σας ευχαριστώ.(Χειροκροτήµατα)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε τον Πρόεδρο του ∆.Σ.Α. κ. ∆ηµήτριο Παξινό.

Η Πρόεδρος της Ένωσης ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίουτης Επικρατείας κ. Αγγελική Θεοφιλοπούλου έχει το λόγο να απευθύνειένα χαιρετισµό.

ΑΓΓΕΛΙΚΗ ΘΕΟΦΙΛΟΠΟΥΛΟΥ (Πρόεδρος της Ένωσης ∆ικαστι-κών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας): Σας ευχαρι-στούµε που τιµάτε µε την παρουσία σας τη σηµερινή ηµερίδα,ανταποκρινόµενοι στην πρόσκλησή µας.

Είναι γνωστές, οι πολύ καλές σχέσεις που υπάρχουν από µακρούχρόνου µεταξύ της Ενώσεως ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίουτης Επικρατείας και του ∆ικηγορικού Συλλόγου Αθηνών. Έτσι, µεαφορµή την πρωτοβουλία του Προέδρου της Επιστηµονικής ΕταιρείαςΠολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου κ. Μενουδάκου και στην απόµακρού εκδηλωθείσα επιθυµία του κ. Παξινού, η Ένωσή µας πρόθυµασυµµετείχε σε αυτή την οργάνωση της ηµερίδας. Άλλωστε, ο ∆.Σ.Α.,πάντα συµπαραστέκεται στο Συµβούλιο της Επικρατείας. Αναφέροµαικαι στην πρόσφατη συµπαράστασή του, όταν µέλη του Συµβουλίου τηςΕπικρατείας δέχθηκαν σφοδρές και ανοίκειες επιθέσεις κατά τηνάσκηση των καθηκόντων τους. Αυτά είναι γνωστά, αλλά πρέπει πάντανα λέγονται.

Το θέµα της εκτός σχεδίου δόµησης, που υπάρχει στη χώρα και πουείναι ακόµη πιο επίκαιρο, µετά από τον επιχειρούµενο Χωροταξικό Σχε-διασµό που προχωράει στη Βουλή για να ψηφιστεί, µας έχει απασχο-λήσει πάρα πολλά χρόνια και έχουµε διαπιστώσει, είναι µία γενικήπεποίθηση σε όλους όσους έχουν ιδιοκτησία εκτός σχεδίου, ότι η εκτόςσχεδίου ιδιοκτησία, εφόσον έχει το όριο αρτιότητας, που προβλέπει τοδιάταγµα του 1985, πρέπει να έχει ως συνέπεια την πολεοδοµική ρύθ-µιση που να αξιοποιεί την εκτός σχεδίου ιδιοκτησία, τουλάχιστον τόσο,όσο επιτρέπει το διάταγµα του 1985. Σε διαφορετική περίπτωση, πρέ-

8

πει να καταβληθεί αποζηµίωση.

Το Συµβούλιο της Επικρατείας, έχει αποφανθεί µε την Ολοµέλειάτου, από το 1993, ότι η εκτός σχεδίου ιδιοκτησία, έχει ως βασικό προ-ορισµό την κτηνοτροφία, τη γεωργία και όχι την οικοδοµική ανάπτυξη.Αυτό όµως, δεν το έχει καταλάβει ο κόσµος. Όλοι µπορεί να µην ξέ-ρουν, ποιος και γιατί τους κυβερνάει, αλλά το ότι η ιδιοκτησία τους, πρέ-πει πάση θυσία να ανοικοδοµηθεί, αυτό όλοι το πιστεύουν. Εποµένωςπρέπει να καταλάβουµε όλοι µας, ποια είναι η προστασία που έχει ηεκτός σχεδίου ιδιοκτησία, τι πλαίσια θέτουν το Σύνταγµα και η νοµοθε-σία, το ∆ικαστήριο των Ανθρωπίνων ∆ικαιωµάτων, ώστε και εµείς, σανδικαστές που δικάζουµε τις διαφορές από το Χωροταξικό και Πολεοδο-µικό Σχεδιασµό, τα ∆ιοικητικά ∆ικαστήρια, που δικάζουν τις αποζηµιώ-σεις, σε πρώτα στάδια, να γνωρίζουµε, πού πρέπει να κινηθούµε.Νοµίζω ότι είναι ένα από τα βασικότερα προβλήµατα που υπάρχουνσήµερα στην Ελλάδα και ένα από τα µεγαλύτερα βάρη, που έχουν οι δι-καστές.

Συνεπώς, τα συµπεράσµατα από τις αναλύσεις, που θα κάνουν οισηµερινοί βασικοί οµιλητές, αλλά και οι απόψεις που θα διατυπώσετεεσείς, θα µας βοηθήσουν όλους, και εµάς, που καλούµαστε να εφαρµό-σουµε το Σύνταγµα και τους νόµους, αλλά και τους δικηγόρους, πουέρχονται να υποστηρίξουν τις διαφορές και τον τεχνικό κόσµο που έρ-χεται να οργανώσει τη χωροταξία και την πολεοδόµηση.

Ευχαριστώ.(Χειροκροτήµατα)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε την κυρία Πρόεδρο.

Να δώσω το λόγο στους εισηγητές, οι οποίοι είµαι σίγουρος ότι θατηρήσουν το 20άλεπτο, ώστε να υπάρξει στο τέλος χρόνος για συζή-τηση µε το πολυπληθές ακροατήριο.

Το πρώτο θέµα είναι «Θέµατα αποζηµίωσης, συνεπεία χωροταξικούσχεδιασµού».

9

Το λόγο έχει ο κ. Ρόζος, Σύµβουλος Επικρατείας.

ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΡΟΖΟΣ (Σύµβουλος Επικρατείας): Ευχαριστώ, κύριεΠρόεδρε.

Ευχαριστώ την Ένωση και την Εταιρεία, που µου έκαναν την τιµήνα µιλήσω σε αυτή την ηµερίδα, καθώς και όλους όσους παρευρίσκο-νται εδώ.

Είναι γνωστό, ότι το δηµόσιο υπέχει αστική ευθύνη, πλην άλλων,από τις παράνοµες πράξεις του, κατά τις διατάξεις του εισαγωγικούνόµου, του Αστικού Κώδικα, ανεξαρτήτως του είδους της παρανοµίαςαυτής, αλλά πλέον και από τις νόµιµες πράξεις οποιασδήποτε µορφής,είτε τυπικού νόµου, είτε κανονιστικής διοικητικής πράξης κλπ. Έχει πε-ράσει δηλαδή, µεγάλο χρονικό διάστηµα, από τότε που ο Βασίλειος Οι-κονοµίδης έλεγε, ότι «η αποζηµίωσις προϋποτίθησιν αδικίαν, αλλ’ ηνοµοθετική εξουσία δεν αδικεί νοµοθετούσα». Και αντιστοίχως, ο ΛαΦεριέ στη Γαλλία έλεγε, ότι «ο νόµος αποτελεί πράξη κυριαρχίας καιίδιο της κυριαρχίας είναι να επιβάλλεται σε όλους, χωρίς κανείς να µπο-ρεί να ζητήσει, κάποιο αντιστάθµισµα».

Το ορθότερο θα είναι, να µιλήσουµε για την ύπαρξη αστικής ευθύνηςτου κράτους, και για τις συνέπειες των νόµιµων αυτών νοµικών πρά-ξεων. Ειδικότερα, είναι γνωστή η διάταξη της παραγράφου 5 του άρ-θρου 4 του Συντάγµατος, κατά την οποία «οι Έλληνες πολίτεςσυνεισφέρουν χωρίς διακρίσεις στα δηµόσια βάρη, ανάλογα µε τις δυ-νάµεις τους».

Αυτά τα δηµόσια βάρη, τα οποία επιβάλλονται προς ικανοποίησηδηµοσίου συµφέροντος, µπορούν να διακριθούν σε δύο κατηγορίες:

Α) Σε δηµόσια βάρη γενικής θυσίας: Αυτά, από τη φύση τους κατα-νέµονται σε όλη την κοινωνία (π.χ. φορολογικά βάρη), ή σε ολόκληρηκατηγορία πολιτών (π.χ. ποσοτικοί περιορισµοί αγαθών). Θα σας ανα-φέρω ένα ντεµοντέ παράδειγµα, το ενοικιοστάσιο, που στη συνέχειαθα δείτε ότι έχει µία πολύ ενδιαφέρουσα νοµολογιακή εφαρµογή.

Β) Σε δηµόσια βάρη ειδικής θυσίας. Αυτά, επιβάλλονται σε βάρος

10

µεµονωµένων πολιτών.

Έτσι, έχουµε ως αποτέλεσµα, να δηµιουργηθεί µία ρωγµή στην αρχήτης ισότητας ενώπιον των δηµοσίων βαρών, η οποία εξαλείφεται, µετην καταβολή της αποζηµιώσεως από το κράτος στους ζηµιωθέντες,για να επανορθωθεί αυτή η ζηµία. Κλασικά παραδείγµατα είναι, η ανα-γκαστική απαλλοτρίωση και η απαγόρευση κυκλοφορίας ενός προϊό-ντος, που κατασκευάζει µία µονάχα εταιρεία. Στην περίπτωση αυτή, γιατην ικανοποίηση του δηµοσίου συµφέροντος, είναι απαραίτητη κάποιαεπιβάρυνση ελαχίστων. Αναγκαίο αποτέλεσµα αυτού είναι, η παρα-βίαση της αρχής της ισότητας των ζηµιουµένων. Με την αποζηµίωση,εξαλείφεται η ανισότητα αυτή και αποκαθίσταται η ισότητα ενώπιον τωνδηµοσίων βαρών. ∆εδοµένου όµως, ότι η αρχή της ισότητας δεν µπορείνα καταλήγει σε απολύτως αυστηρά αποτελέσµατα, δεχόµαστε, ότι συν-δέεται µε κάποιο βαθµό ανεκτικότητας εκ µέρους των πολιτών, οοποίος, όταν παραβιάζεται, δηµιουργεί το δικαίωµα της αποζηµίωσης.Η ζηµιά δηλαδή, πρέπει να είναι ασυνήθης. Και η σύγκριση, λαµβάνειχώρα, µεταξύ του µεγέθους της ζηµίας και της καταστάσεως που είχεδηµιουργεί υπέρ του ζηµιωθέντος, λαµβανοµένης βέβαια υπόψη καιτης γενικής αρχής, περί συµψηφισµού ζηµίας και κέρδους, από τη σύν-νοµη ζηµιογόνο νοµική πράξη.

Θα πω ένα κλασικό παράδειγµα, το οποίο εµένα µε έχει εντυπωσιά-σει πάρα πολύ. Με την υπ’ αριθ. 98/1922 απόφασή του ο Άρειος Πάγοςκατέληξε σε αυτό το συµπέρασµα, αν και µε κάπως διαφορετική αιτιο-λόγηση. Μία περιοχή κηρύχθηκε αρχαιολογική. Κάτοικοι της περιοχήςζήτησαν να τους επιτραπεί η λατόµευσή της. Η απάντηση ήταν αρνη-τική και τέθηκε θέµα αποζηµιώσεως. Ο Άρειος Πάγος δέχθηκε, ότι είναινόµιµη η άρνηση της χορηγήσεως αδείας της λατοµεύσεως, αλλά θαδηµιουργηθεί δικαίωµα αποζηµιώσεως, αν η λατόµευση είναι η µόνηδυνατή, ή η κυριότερη εκµετάλλευση το ακινήτου. Το γενικό αυτό περί-γραµµα που σας είπα, δηµιουργήθηκε βασικά, από τη νοµολογία τουΓαλλικού Συµβουλίου της Επικρατείας και γίνεται δεκτό και στη Γερµα-νία, αλλά το δέχεται και το ∆ικαστήριο των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων.Σας διαβάζω απόσπασµα από µία πρόσφατη απόφασή του: «Σε περί-πτωση ζηµίας που προκλήθηκε από συµπεριφορά των οργάνων τηςΚοινότητας, της οποίας ο παράνοµος χαρακτήρας δεν έχει αποδειχθεί,η εξωσυµβατική ευθύνη της κοινότητας µπορεί να στοιχειοθετηθεί, εφό-σον πληρούνται σωρευτικώς οι προϋποθέσεις που αφορούν το υπο-

11

στατό της ζηµίας, την αιτιώδη συνάφεια, µεταξύ της ζηµίας και τη συ-µπεριφορά των κοινοτικών οργάνων, καθώς και τον ασυνήθη και ειδικόχαρακτήρα της εν λόγω ζηµίας». Ο «ειδικός αυτός χαρακτήρας της ζη-µίας» σηµαίνει, ότι ζηµιούται κάποιος, ή ένας περιορισµένος αριθµόςατόµων, από τα ευρισκόµενα σε όµοιες συνθήκες. ∆εν υπάρχει βέβαια,όπως καταλαβαίνουµε, ένας ειδικός χαρακτήρας της ζηµίας, όταν θίγο-νται όλοι οι κάτοικοι µιας περιοχής, ή το σύνολο ενός επαγγέλµατος.

Επανέρχοµαι στο παράδειγµα για το ενοικιοστάσιο. Το Γαλλικό Συµ-βούλιο της Επικρατείας, δέχθηκε, ότι δηµιουργεί δικαίωµα αποζηµιώ-σεως νόµος που επιβάλλει ενοικιοστάσιο, µόνο εις βάρος τωνιδιοκτητών ακινήτων, οι οποίοι εκµισθώνουν τα ακίνητά τους σε µέλητων οικογενειών Γάλλων στρατιωτικών, οι οποίοι πολεµούν στην Αλγε-ρία, περίοδος 1958-1960. Η ειδική αυτή ζηµία, εξάλλου, πρέπει να είναιάµεση. Και τούτο συµβαίνει, όχι όταν αίρεται µε τη νόµιµη νοµική πράξηγενικώς κάποια δυνατότητα, παρεχοµένη από το νοµίµως υφιστάµενοκαι µεταβαλλόµενο καθεστώς, σε µία κατηγορία πολιτών, αλλά ότανσυνέπεια αυτής της νοµικής πράξεως, είναι η άρση ειδικής και νοµίµωςεπιτραπείσης σε κάποιο πολίτη, πραγµατώσεως της δυνατότηταςαυτής. Αυτό συµβαίνει, παραδείγµατος χάρη, όταν υπέρ του πολίτηαυτού έχει εκδοθεί µία νόµιµη ατοµική διοικητική πράξη, που ισχύεικατά την εµφάνιση της νόµιµης ζηµιογόνου νοµικής πράξεως, και ηοποία, νόµιµη διοικητική πράξη πλέον, δεν θα µπορούσε να εκδοθεί.Νοµίζω, ότι στο αυτό πνεύµα κινείται καταρχήν και προκειµένου νααποφύγει την καταβολή υποτιθέµενης κατά το νοµοθέτη αποζηµιώ-σεως, η ισχύουσα νοµοθεσία. Αναφέροµαι στο ισχύον, ως έχει τροπο-ποιηθεί, άρθρο 26 του ν. 2831/2000. Η προϋπόθεση αυτή τηςειδικότητας και της αµεσότητας, ταυτίζεται εν πολλοίς, µε την αρχή τηςεµπιστοσύνης. Το µεν Γαλλικό Συµβούλιο της Επικρατείας, το δέχεται,όταν υφίσταται η νόµιµη τελική πράξη, καταρχήν, αν απαιτείται η έκ-δοση πλειόνων, το δε ∆ΕΚ προσθέτει ότι εξετάζεται, «κι αν ο ζηµιωθείςγνώριζε, ή όφειλε να γνωρίζει, τον κίνδυνο που διέτρεχε ενόψει της υφι-σταµένης καταστάσεως». Ένα κλασικό παράδειγµα από τη νοµολογίατου ∆ΕΚ, είναι η εµπορικοποίηση από µία εταιρεία ενός προϊόντος καθ’ον χρόνο η νοµοθεσία, η επιτρέπουσα την κυκλοφορία ανταγωνιστικούπροϊόντος, είχε ανασταλεί, µέχρι νεωτέρας. Η ζηµία, ήταν ακριβώς ηλήξη της αναστολής αυτής. Αλλά, το αυτό φαίνεται να δέχεται και µίαπρόσφατη απόφαση του Συµβουλίου της Επικρατείας, η οποία αφο-ρούσε το εξής θέµα: είχε επιτραπεί παλαιά, πριν από το Σύνταγµα του

12

1975, σε οικοδοµικό συνεταιρισµό, να κατατµήσει δάσος, ενώ ταυτό-χρονα µε την ίδια απόφαση, απαγορευόταν, η µεταβολή της µορφήςτου δάσους, συνεπεία της κατατµήσεως. Τέλος, εφόσον η κατάστασηεµπιστοσύνης, δηµιουργείται από νόµιµη διοικητική πράξη, είναι προ-φανές ότι η νοµιµότητα, τόσο της νοµοθεσίας, βάσει της οποίας βγήκεαυτή η ατοµική διοικητική πράξη, όσο και η ίδια η ατοµική διοικητικήπράξη, θα εξεταστεί παρεµπιπτόντως, από το δικαστή της αποζηµιώ-σεως. Αυτό φαίνεται να δέχεται και µία πολύ πρόσφατη απόφαση του2009.

∆ύο είναι οι χαρακτηριστικές περιπτώσεις «ειδικής» ζηµίας:

Για την αποζηµίωση της πρώτης, υπάρχει και ρητή διάταξη του άρ-θρου 24 παρ. 6 του Συντάγµατος («για την προστασία της πολιτιστικήςκληρονοµιάς») και κατ’ εφαρµογή αυτού, τα άρθρα 17 και 19 του ν.3028/2002 («για την αποζηµίωση ακινήτων για λόγους προστασίας τηςπολιτιστικής κληρονοµιάς»).

Αντίστοιχη περίπτωση έχουµε και µε µέτρα προστασίας του φυσικούπεριβάλλοντος. Εδώ δεν υπάρχει ειδική συνταγµατική διάταξη. Υπάρχειτο άρθρο 22 του ν. 1650/1986, αν η ζηµία είναι ασυνήθης. Θεωρώ, ότιδεν υπάρχει καµία αµφιβολία σχετικά µε το ότι και αν δεν υπήρχε αυτήη διάταξη, το δικαίωµα αποζηµιώσεως, θα θεµελιωνόταν µε το άρθρο4 παρ. 5 του Συντάγµατος. Προς την κατεύθυνση αυτή κινείται και ηπρόσφατη απόφαση, στην οποία αναφέρθηκα, του 2008, του ∆ικαστη-ρίου µας, του Συµβουλίου της Επικρατείας, µολονότι χρησιµοποιεί τηνέκφραση «ανεξαρτήτως αν η διάταξη του άρθρου 4 παρ. 5 του Συντάγ-µατος θεµελιώνει ευθύνη αποζηµιώσεως από νόµιµη πράξη». Οι δεπροϋποθέσεις της αποζηµιώσεως αυτής, της «ειδικής» ζηµίας και της«ασυνήθους», είχαν γίνει ήδη δεκτές, από ειδικότερη γνώµη πλειοψη-φίας, από την 22/2007 απόφαση της Ολοµελείας, η οποία στήριξε, (ηπερίπτωση ήταν µία µεταφορά της ίδιας περιπτώσεως που είχε δώσειαφορµή πολλές δεκαετίες πριν στο Γαλλικό Συµβούλιο της Επικρα-τείας), τη µη δυνατότητα αναγκαστικής εκτελέσεως κατά του δηµοσίου,κάποιου ζηµιωθέντος. Η ειδικότερη αυτή γνώµη της πλειοψηφίας, δέ-χθηκε ότι υπάρχει δικαστική προστασία, η οποία στηρίζεται στην αγωγήαποζηµιώσεως, που µπορεί να ζητήσει, γι’ αυτή την άρνηση του κρά-τους να δώσει άδεια, για να κινηθεί η αναγκαστική εκτέλεση, κατά αλ-λοδαπού δηµοσίου στην Ελλάδα (άρθρο 4 παρ. 5.)

13

Στο σηµείο αυτό θα πρέπει να παρατηρήσουµε, ότι το ∆ικαστήριοτου Στρασβούργου, το οποίο αντιµετώπισε τρεις περιπτώσεις ελληνι-κών συµφερόντων «ειδικής» ζηµίας, φαίνεται να έχει κάποιες αποκλί-νουσες απόψεις:

Η πρώτη: Θεωρεί, πως δεν χρειάζεται η έκδοση νόµιµης ατοµικής δι-οικητικής πράξεως, που επιτρέπει κάποια δραστηριότητα ή έργο, τηστιγµή της µεταβολής του νοµικού καθεστώτος, ανεξάρτητα από το ανχρειάζεται να εκδοθούν πολλές τέτοιες πράξεις από διάφορους φορείς,προκειµένου να επιτευχθεί, το επιτρεπόµενο από το ήδη ανατρεπόµενονοµικό καθεστώς. Αρκεί, παραδείγµατος χάρη, να είχε εγκριθεί το κατα-στατικό µιας εταιρείας, µε σκοπό την άσκηση µιας δραστηριότητας, ηοποία τότε επιτρεπόταν και γνωµοδότηση µίας από τις αρµόδιες υπη-ρεσίες, προκειµένου να εκδοθεί, µία από τις απαιτούµενες διοικητικέςπράξεις, η οποία ουδέποτε εκδόθηκε, διότι δεν επιτρεπόταν πλέον ναεκδοθεί. Ή ότι είχε εκδοθεί µία από τις προβλεπόµενες πράξεις και µά-λιστα κατά παράβαση της νόµιµης σειράς εκδόσεως. Εν πάση περι-πτώσει, όµως, φαίνεται να δέχεται το ∆ικαστήριο του Στρασβούργου,κάποια εκδήλωση ενδιαφέροντος για τη δηµιουργία µιας επιτρεπόµενηςαπό την ανατρεπόµενη νοµοθεσία καταστάσεως, καθώς και ότι (µεπρόσφατη απόφασή του) η ανοχή µιας µη νόµιµης καταστάσεως, ανδεν έχει αναγνωριστεί ρητώς, δεν δηµιουργεί κατάσταση εµπιστοσύ-νης. Αυτό το δέχθηκε, για να δούµε, ότι ανάλογα προβλήµατα υπάρ-χουν παντού, όχι µόνο στην Ελλάδα, όπως σε αγωγή αποζηµιώσεως,για αυθαίρετο στο Βέλγιο.

Η δεύτερη: Θεωρεί ότι δηµιουργείται κατάσταση εµπιστοσύνης, µο-λονότι, ο ζηµιούµενος αποδέχεται µία κατάσταση επικινδυνότητας, αγο-ράζοντας, παραδείγµατος χάρη, ένα ακίνητο σε µία περιοχή, όπου κατάτην ισχύουσα νοµοθεσία, είναι δεδοµένο ότι µπορεί να απαγορευτείπλήρως η δόµηση, ή να επιτραπεί υπό πολύ αυστηρούς όρους. Λέω«φαίνεται να δέχεται», διότι δεν ξέρω αν είχε τεθεί υπόψη του ∆ικαστη-ρίου του Στρασβούργου αυτό.

Η τρίτη: Ενώ στην αρχή φαινόταν να δέχεται ότι η ζηµία δεν πρέπεινα είναι ασυνήθης, αρκεί δηλαδή οποιαδήποτε ζηµία, εν τούτοις τώρα,φαίνεται να δέχεται, ότι η ζηµία πρέπει να είναι ασυνήθης. ∆ηλαδή, δενδηµιουργεί πρόβληµα, το ασύνηθες της ζηµίας.

14

Εν όψει αυτών, είναι δυνατόν να µιλάµε για ευθύνη του κράτους,λόγω της θεσπίσεως διατάξεων χωροταξικού σχεδιασµού, ή διατάξεωνισοδυνάµου τελικώς αποτελέσµατος; Ως γνωστόν, πριν από το Σύ-νταγµα του 1975, υπήρχε, σε επίπεδο νόµου, η διάκριση µεταξύ πε-ριοχών «εντός» και «εκτός σχεδίου» και διατάξεων «περί βιοµηχανικώνπεριοχών και δασών». ∆εν υπήρχαν άλλα περισσότερα. Η νοµοθεσία«περί εκτός σχεδίου δοµήσεως», επέτρεπε ισοπεδωτικώς, µε τους αυ-τούς όρους τα πάντα, παντού σε όλη την Ελλάδα, διαφόρως της µορ-φής της εκτάσεως. Ήταν µικρό νησί; Ήταν µεγάλο νησί; Ήταν βουνό;Ήταν θάλασσα; ∆εν υπήρχε κάποιος προσδιορισµός. Το Συµβούλιο τηςΕπικρατείας, είχε συναγάγει, ότι τουλάχιστον στις εντός σχεδίου περιο-χές, προορισµός των ακινήτων είναι η οικοδόµηση, σύµφωνα µε όρουςκαι περιορισµούς που τίθενται µε αντικειµενικά κριτήρια και όχι σύµ-φωνα µε τις προθέσεις του ιδιοκτήτη. Συνεπώς, οι ανωτέρω όροι καιπεριορισµοί, δεν επιτρέπεται να εµφανίζουν, ή να καθιστούν αδρανή,την ιδιοκτησία σε σχέση µε τον προορισµό της αυτό. Το Σύνταγµα του1975 προβλέπει σαφέστατα το Χωροταξικό και Πολεοδοµικό Σχεδια-σµό, όπως λέει, «για τη διαµόρφωση, ανάπτυξη, πολεοδόµηση και επέ-κταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών». ∆έχεταιδηλαδή πλέον, ότι υπάρχει µία συνταγµατική κατοχύρωση των πόλεωνκαι των οικιστικών περιοχών. Τον ορισµό αυτό τον δίνει ο ν. 947/1979(νοµίζω δε, ότι και οποιοδήποτε δικαστήριο αν εκαλείτο εν ανυπαρξίατου ν. 947/1979 να ερµηνεύσει τη διάταξη αυτή του Συντάγµατος, τονίδιο ορισµό θα έδινε) και λέει: «εδαφικές εκτάσεις, οι οποίες, λόγω τηςθέσεως και της φυσικής διαµορφώσεως του εδάφους και των συνθη-κών που κρατούν σε αυτές, µπορούν να χρησιµοποιηθούν για οικοδό-µηση και την δι’ αυτής εξυπηρέτηση της διαβιώσεως και τηςοργανωµένης κοινωνικής ζωής και παραγωγικής δραστηριότητας τουανθρώπου». Ο ορισµός αυτός είναι γενικός και περιλαµβάνει κάθεµορφή που εξυπηρετεί τον ανωτέρω σκοπό, περιοχές σχεδίων κατά τοδιάταγµα του 1923, οικισµοί προ αυτού, Π.Ο.Τ.Α. (Περιοχές Ολοκλη-ρωµένης Τουριστικής Ανάπτυξης), εκτάσεις οικοδοµικών συνεταιρι-σµών, ΠΕ.Ρ.ΠΟ. (Περιοχές Ειδικά Ρυθµιζόµενης Πολεοδόµησης),ΒΙ.ΠΕ. (Βιοµηχανικές Περιοχές), ξενοδοχειακά καταλύµατα. Υπάρχειεποµένως, εκ του Συντάγµατος, διάκριση του προορισµού των ακινή-των που περιλαµβάνονται σε πόλεις και εν γένει οικιστικές περιοχές καιτων εκτός αυτών ακινήτων, τα οποία δεν φαίνεται να έχουν κατά το Σύ-νταγµα τον προορισµό αυτό. Το Σύνταγµα εξάλλου αναφέρεται στο Χω-ροταξικό και Πολεοδοµικό Σχεδιασµό µε την επιστηµονική του έννοια

15

(αυτό είναι βέβαιο, µετά την τελευταία αναθεώρηση) η οποία επιστηµο-νική έννοια του Χωροταξικού και Πολεοδοµικού σχεδιασµού, είχε ήδηδοθεί µε τον πρώτο νόµο 360/1976, που είναι «χωρικός και σχεδιαστι-κός, πολυεπίπεδος και πολυτοµεακός».

Τίθενται, συνεπώς, τα εξής ζητήµατα: προβαίνοντας σε αυτή τη διά-κριση το Σύνταγµα, δεσµεύεται άραγε, ipso facto, να αποζηµιωθούνόλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, των οποίων τα ακίνητα δεν ευρίσκονταιεντός των ήδη υφισταµένων κατά την έναρξη της ισχύος του οικιστικώνπεριοχών; Κατά την άποψη του οµιλούντος, είναι προφανές, ότι η απά-ντηση είναι αρνητική, διότι δεν πρόκειται καν για βάρος, αλλά πρόκειταιγια τον πρώτο καθορισµό, σε τέτοιο επίπεδο του προορισµού των ακι-νήτων, του συνόλου της χώρας, ενόψει της χωρικής αναδιατάξεως.Αφορά δηλαδή το σύνολο των ιδιοκτητών. Τα ακίνητα που προορίζονταιγια οικιστικές περιοχές, δεν µεταβάλλουν εκ του Συντάγµατος προορι-σµό, όπως σαφέστατα συνάγεται από τις διατάξεις του. Θα έλεγα όµως,ότι και υπό την εκδοχή ότι αυτή, η διάκριση αποτελεί βάρος. Οπωσδή-ποτε δεν είναι ένα βάρος ειδικής θυσίας, εφόσον αφορά το σύνολο τωνιδιοκτητών ακινήτων της χώρας. Για τον ίδιο λόγο, νοµίζω, δεν υπάρχειευθύνη για νόµιµες νοµικές πράξεις, µε τις οποίες, εµφανίζονται στο νο-µικό κόσµο, τα χωροταξικά εργαλεία και τα χωροταξικά και πολεοδοµικάσχέδια. Θέµατα αποζηµιώσεως, θα τεθούν βέβαια, µόνο αν οι ιδιοκτή-τες ακινήτων συγκεκριµένων περιοχών, υφίστανται ειδική θυσία, για τηναπαλλοτρίωση για κάποιο δρόµο, ή για την προστασία στοιχείων τηςφύσης και της πολιτιστικής κληρονοµιάς. Όπως δηλαδή, ένας ιδιοκτή-της ακινήτου οικιστικής περιοχής, δεν µπορεί να ισχυρισθεί ότι δικαι-ούται αποζηµιώσεως, διότι η περιοχή όπου βρίσκεται αυτό, απόπολεοδοµικό κέντρο γίνεται περιοχή γενικής κατοικίας, ή (για να πούµεένα πρόσφατο παράδειγµα από την αντίστροφη άποψη) διότι ο συντε-λεστής δοµήσεως από 1,6 έγινε 0,8, έτσι και ένας ιδιοκτήτης ακινήτου,εντός Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. (Σχεδίου Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης ΑνοιχτήςΠόλης), παραδείγµατος χάρη, δεν µπορεί να ισχυριστεί, ότι δικαιούταιαποζηµιώσεως, διότι η περιοχή όπου αυτό ευρίσκεται, χαρακτηρίστηκεαγροτική περιοχή και όχι ΖΩ.Α.Π.∆. (Ζώνη Αναπτύξεως Παραγωγικών∆ραστηριοτήτων). Άλλο είναι το ζήτηµα, αν τέτοια σχέδια, ή τέτοιοι ει-δικοί νόµοι περιέχουν µεταβατικές διατάξεις, υπέρ εχόντων ήδη τύχειευνοϊκών για αυτούς ατοµικών διοικητικών πράξεων, µε τις οποίες επι-τρέπεται έργο, ή δραστηριότητα, η οποία δεν απαιτείται πλέον και όχιβεβαίως για προστασία πολιτιστικών αγαθών, του φυσικού περιβάλλο-

16

ντος. Και όταν παγία είναι η διάταξη νόµων, το θέµα µπορεί να τεθεί,κατά την άποψή µου, από την αντίστροφη άποψη ως εξής: «Είναι ανε-κτές, τέτοιες πάγιες µεταβατικές διατάξεις, του άρθρου 26 του ν.2831/2000 και µάλιστα για οποιοδήποτε σχέδιο, οπουδήποτε της επι-κρατείας»; Θα σας πω ένα παράδειγµα. Έστω ένα Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. (Σχέ-διο Χωρικής Οικιστικής Οργάνωσης Ανοιχτής Πόλης), που καθορίζειµία περιοχή ως παραθεριστική κατοικία, µε αρτιότητα οικοπέδου 1500τ.µ. και µένει οικοδοµήσιµος χώρος 100 στρεµµάτων, κτίζονται 66 οι-κείες. Παραλλήλως, όπως συνήθως συµβαίνει, έχουν εκδοθεί σαράνταοικοδοµικές άδειες υπό το προγενέστερο καθεστώς, το οποίο προέ-βλεπε παρέκκλιση 750 τ.µ. Χωρίς τίποτα λοιπόν, χτίζονται σε αυτή τηνπεριοχή, αντί 66 οικείες σε οικόπεδο 1500 τ.µ. εκάστη, 86 οικείες απότις οποίες οι 40 σε 750 τ.µ. και µόνο οι 46 σε 1.500 τ.µ.

Μέχρις ότου ολοκληρωθεί σε όλη τη χώρα, ο χωροταξικός της σχε-διασµός και καθοριστούν οι οικιστικές της περιοχές, εξακολουθούν ναισχύουν, για το σύνολο των µη οικιστικών περιοχών, οι διατάξεις τουδιατάγµατος του 1978, όπως τροποποιήθηκε το 1985 «περί εκτός σχε-δίου δοµήσεως»; Και συνεπώς, µέχρις ότου ολοκληρωθεί, αποζηµιώ-νεται ο ιδιοκτήτης, µε την αξία που έχει το ακίνητο, βάσει αυτών τωνδιατάξεων; Με άλλα λόγια, υφίσταται νόµιµη κατάσταση από συνταγµα-τική άποψη, βάσει της οποίας, µπορεί να θεωρηθεί νόµιµη η διοικητικήπράξη; Νοµίζω ότι οι διατάξεις που έχουν ως αποτέλεσµα τη δηµιουρ-γία οικιστικής περιοχής, είναι οπωσδήποτε, µετά την πρόβλεψη τωνεργαλείων του Χωροταξικού Σχεδιασµού και την έγκριση των περιφε-ρειακών σχεδίων, ανίσχυρες. Αυτό έχει γίνει ήδη δεκτό νοµολογιακώςσε µεγάλη έκταση. Και κατά µείζονα λόγο θεωρώ, ότι είναι ανίσχυρεςκαι οι διατάξεις περί µεµονωµένης, εκτός σχεδίου δοµήσεως, τα περί-φηµα δηλαδή 4 στρέµµατα, µε τις παρεκκλίσεις, ως εξ ορισµού αντίθε-τες προς κάθε έννοια χωροταξικού και πολεοδοµικού σχεδιασµού, οοποίος πλέον έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Τούτο δεν έχει λεχθεί ρητώςαπό τη νοµολογία. Νοµίζω όµως, ότι είναι καιρός να γίνει δεκτό και βε-βαίως δεν τίθεται κατά τα ανωτέρω κανένα θέµα αποζηµιώσεως, πολύδε περισσότερο για εκείνους, οι οποίοι θα επιδιώξουν κάτι τέτοιο, µετάτη νοµολογιακή αναγνώριση.

Σας ευχαριστώ πολύ για την προσοχή σας.

(Χειροκροτήµατα)

17

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε κι εµείς, κύριε Ρόζο, θερµά.

Τα παραδείγµατα, που είπατε, είναι ανάγλυφα και δηλώνουν πόσοδύσκολο είναι, να θέτεις τη διάκριση µεταξύ των επιτρεπτών και µη επι-τρεπτών περιορισµών, άρα και πού αρχίζουν τα δικαιώµατα αποζηµίω-σης του βαρυνόµενου ιδιοκτήτη και πού όχι. Η διάκριση, που κάνατε,µεταξύ δηµοσίων βαρών, γενικής θυσίας και δηµοσίων βαρών ειδικήςθυσίας, ίσως βοηθάει στο γενικότερο προβληµατισµό, αλλά δεν δίνειόµως, τις λύσεις σε όλες τις περιπτώσεις. Από τη νοµολογία που επι-καλεστήκατε, του ∆ικαστηρίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων, του ∆ικα-στηρίου των ∆ικαιωµάτων του Ανθρώπου, του Συµβουλίου της Επι-κρατείας, της ελληνικής νοµολογίας, αλλά και του Αρείου Πάγου, φαί-νεται, ότι αυτός ο προβληµατισµός υπάρχει παντού. Έχω την εντύ-πωση, ότι οι λύσεις προς το παρόν, δίνονται κατά περίπτωση, του-λάχιστον σε επίπεδο του ∆ικαστηρίου των ∆ικαιωµάτων του Ανθρώπουκαι υπάρχει έδαφος προς συζήτηση και του πορίσµατος, στο οποίο κα-ταλήξατε, το οποίο είναι ένα σαφές πόρισµα και αρκετά θεµελιωµένο.

Το επόµενο θέµα είναι: «Η προστασία της εκτός ρυµοτοµικού σχε-δίου ιδιοκτησίας κατά το Σύνταγµα και τη νοµολογία του Ευρωπαϊκού∆ικαστηρίου ∆ικαιωµάτων του Ανθρώπου».

Ο πολύ ειδικευµένος σε αυτά τα θέµατα δικηγόρος κ. ΚωνσταντίνοςΧοροµίδης έχει το λόγο.

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΧΟΡΟΜΙ∆ΗΣ (∆ικηγόρος): Ευχαριστώ, κύριε Πρό-εδρε.

Καταρχήν, θέλω να ευχαριστήσω το ∆ικηγορικό Σύλλογο, τηνΈνωση ∆ικαστικών Λειτουργών του Συµβουλίου της Επικρατείας καιτην Επιστηµονική Εταιρεία Πολεοδοµικού και Χωροταξικού ∆ικαίου, γιατην τιµή που µου έκαναν να είµαι εισηγητής σήµερα στην ηµερίδα αυτή,µε το τόσο εκλεκτό ακροατήριο.

Η ιδιοκτησία και η αξία της ιστορικά, ανάλογα µε τα κρατούντα ιδεο-λογικοκοινωνικά καθεστώτα, η ιδιοκτησία ως θεσµός της οργανωµένηςανθρώπινης κοινωνίας, διέφερε στο ουσιαστικό περιεχόµενό της, στον

18

τρόπο κτήσης της, στις εξουσίες της, στη µεταβίβασή της, στην απώ-λειά της και στην παρεχόµενη σε αυτή έννοµη προστασία. Από το 19ο

αιώνα σε όλο και περισσότερα κράτη, η ιδιοκτησία, έχει αναβαθµιστείσε ατοµικό δικαίωµα συνταγµατικά προστατευόµενο. Στη χώρα µαςαπό το 19ο αιώνα, προστατεύεται σε όλα τα Συντάγµατά µας, αλλά καιπριν από αυτά, σε όλα τα πολιτεύµατα της Επανάστασης του 1821.Οφείλουµε να σηµειώσουµε ότι ακόµα και η νοµολογία του ΑρείουΠάγου από τα τέλη του 19ου αιώνα µέχρι τις αρχές του 20ού αιώνα, ερ-µήνευε τις σχετικές διατάξεις µε ζηλευτή εννοιολογική πληρότητα καισαφήνεια, σε αντίθεση µε τη νοµολογία του Αρείου Πάγου, όλο τον 20όαιώνα, όπως ακριβώς δέχεται την προστασία της ιδιοκτησίας σήµερατο Ε.∆.∆.Α. και µόλις τον 21ο αιώνα πλέον ο Άρειος Πάγος.

Στη συνταγµατική και υπερνοµοθετική προστασία της ιδιοκτησίας,περιλαµβάνεται, κατά την κρατήσασα πάγια νοµολογία, όχι µόνο ηγυµνή κυριότητα, αλλά ο πυρήνας του δικαιώµατος, µε τις ενυπάρχου-σες στην ιδιοκτησία, νόµιµες εξουσίες κάρπωσης και χρήσης, είτε αυτέςείναι συµφυείς µε την κυριότητα, είτε είναι χωρισµένες, ιδρύουσες ίδιαδικαιώµατα. Ως στέρηση, από τον παρελθόντα αιώνα, δεν νοείται µόνοη αφαίρεση της ιδιοκτησίας και η µεταβίβασή της σε τρίτους, όπως γι-νόταν παλαιότερα δεκτό, αλλά και η καταστροφή του πράγµατος, ή ηοποιαδήποτε αλλαγή, ή αφαίρεση, ή κατάλυσή του, ή εκµηδένιση τηςωφέλειάς του, όπως είναι σήµερα, ο χαρακτηρισµός ενός ακινήτου,εκτός σχεδίου µεγάλης τουριστικής βιοµηχανικής αστικής ως Ζώνης Α,αρχαίου, ή ως δάσους, ή ως δασικής έκτασης.

Το άρθρο 17 παρ. 2 του Συντάγµατος του 1975, αλλά και τα προη-γούµενα Συντάγµατα, θέτει ως ισχυρά συνταγµατική προϋπόθεση, γιατη στέρηση της ιδιοκτησίας, να προηγηθεί πλήρης αποζηµίωση τουιδιοκτήτη, που να ανταποκρίνεται στην αξία, που είχε το απαλλοτριού-µενο, κατά το χρόνο της συζήτησης της αίτησης στο δικαστήριο. Κατάτο ίδιο άρθρο, όπως σήµερα πρέπει κατά τον Άρειο Πάγο να ερµηνεύ-εται το άρθρο αυτό, η προστασία της ιδιοκτησίας διευρύνεται και σε πε-ριουσιακά δικαιώµατα, ενόψει του άρθρου 1 παρ. 1 του ΠρώτουΠρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.∆.Α., τη µόνη διάταξη µε οικονοµικόπεριεχόµενο της Ε.Σ.∆.Α. που αποτελεί εσωτερικό µας δίκαιο, κατά τοάρθρο 28 του Συντάγµατος. Η νοµολογία του Αρείου Πάγου, αν καιυπήρξε συντηρητική ως προς περιεχόµενο προστασίας της ιδιοκτη-σίας, γιατί το περιόριζε στην εµπράγµατη ιδιοκτησία και εξαιρούσε την

19

περιουσιακή ζηµία, όλο τον 20ό αιώνα, ακόµα και πριν από τηνΕ.Σ.∆.Α. και πριν από τη νοµολογία του Ε.∆.Α.∆. και ανεξάρτητα, αν τοαπαλλοτριούµενο κείται εντός ή εκτός σχεδίου, προσδιόριζε την«πλήρη» αποζηµίωση και όριζε ότι «είναι εκείνη που παρέχει τη δυνα-τότητα αντικατάστασης του απαλλοτριούµενου µε ισάξιου». Ως ισάξιοδε πράγµα, θεωρήθηκε από τη νοµολογία, εκείνο, του οποίου η εκµε-τάλλευση µε τον ίδιο τρόπο, αποδίδει τα ίδια περιουσιακά ωφελήµατα,ώστε να µη βλάπτεται οικονοµικά, ο καθ’ ου η απαλλοτρίωση ιδιοκτή-της. Η ιδιοκτησία, ως προς την αξία της, τη δικαστικά προστατευόµενη,που αποτελεί και το ειδικότερο ενδιαφέρον της σηµερινής εισήγησήςµου, είναι αρχέγονα προσανατολισµένη προς την αξία της χρήσης της,τον οικονοµικό προορισµό της, είναι απεξαρτηµένη από υποκειµενικάσυναισθηµατικά κριτήρια και µερικώς από τον τυπικό νοµικό χαρακτη-ρισµό της. Ως αξία αντικατάστασής της µε ισάξιο τίµηµα, κατά τον ΆρειοΠάγο, θεωρείται η πραγµατική της αξία, µε βάση τους νόµους της αγο-ράς. Μέχρι τη δεκαετία του 1960, τα παραθαλάσσια ακίνητα, δεν είχανιδιαίτερη αξία. Σήµερα, σε αντίθεση µε τα ισχύοντα πριν από το 1960,τα παραθαλάσσια ακίνητα, εκτός σχεδίου, σε τουριστική περιοχή, είναιπολλαπλάσιας αξίας, σε σχέση µε τα ακίνητα εντός σχεδίου. Ένα ακί-νητο παραθαλάσσιο, εκτός σχεδίου είναι πολύ µεγαλύτερης αξίας, απότο παρακείµενο ακίνητο του εντός σχεδίου, το οποίο δεν είναι όµως πα-ραθαλάσσιο. Τότε (ας µου επιτραπεί η έκφραση) έλεγαν στην Κασσάν-δρα της Χαλκιδικής ότι, «στους ανεπιθύµητους γαµπρούς έδιδαν ωςπροίκα τα άγονα, τα παραθαλάσσια χωράφια, τα δίπλα στις σηµερινέςχρυσές αµµούδες», που σήµερα τα παίρνουν ως προίκα, αν πράγµατιπαίρνουν προίκα, µόνον οι εκλεκτοί γαµπροί στην Κασσάνδρα. Με δε-δοµένο ότι το ταµειακό συµφέρον του κράτους και των Νοµικών Προ-σώπων ∆ηµοσίου ∆ικαίου, δεν µπορεί να εξοµοιωθεί, µε το γενικότεροδηµόσιο συµφέρον, δεν νοείται, η χωρίς όριο παραβίαση του δικαιώµα-τος, του σεβασµού των περιουσιακών δικαιωµάτων του προσώπου,γιατί οδηγεί επιπλέον και στην παράβαση της συνταγµατικής αρχής τηςισότητας, στα δηµόσια βάρη (άρθρο 4 παρ. 5 του Συντάγµατος). Έτσι,κατά παραβίαση της δηµοσιονοµικής ισότητας, οι Έλληνες µικροϊδιο-κτήτες και κυρίως οι φτωχοί αγρότες, έφεραν µέχρι τελευταία το υπέρ-µετρο βάρος των απαλλοτριώσεων, για τη δηµιουργία του εκτόςσχεδίου οδικού δικτύου της χώρας, µε το αµάχητο τεκµήριο, της ωφέ-λειας των παρόδιων ιδιοκτητών και την αυταποζηµίωση του άρθρου 1του ν. 653/1977. Μόλις πριν λίγα χρόνια οι Ολοµέλειες του ΑρείουΠάγου, µε τις αποφάσεις 10 και 11/2004, 31/2005 και άλλες, εγκατέλει-

20

ψαν στις απαλλοτριώσεις, την επί ένα αιώνα νοµολογία, προστασίαςµόνο της εµπράγµατης ιδιοκτησίας (κυριότητα, εµπράγµατα δικαιώ-µατα) και διεύρυναν την προστασία της, µετά τις αποφάσεις τουΕ.∆.Α.∆. (υποθέσεις Κατικαρίδη, Τσώµτσου, Αζά και άλλες πολλές) καισε περιουσιακά δικαιώµατα τα κατά το άρθρο 1 παρ. 1α του ΠρώτουΠρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.∆.Α., που ορίζει «κάθε πρόσωπο δι-καιούται σεβασµού της περιουσίας του».

Η Ολοµέλεια του Αρείου Πάγου µε την υπ’ αριθµ. 3/1996 απόφασήτης και µε άλλες, σε αντίθεση µε τη νοµολογία του Συµβουλίου της Επι-κρατείας, δέχεται, για ακίνητα εκτός σχεδίου, ότι σε περίπτωση ανα-γκαστικής απαλλοτρίωσής τους, για την προστασία αρχαίου χώρου, ηαποζηµίωση πρέπει να είναι η πλήρης, όπως ορίζεται στο άρθρο 17παρ. 2 του Συντάγµατος. ∆ηλαδή, για τη διάγνωση της πραγµατικήςαξίας, του βεβαρηµένου µε αρχαία απαλλοτριούµενου, θα συγκριθεί µετα πλησίον αυτού οµοειδή ακίνητα, που δεν βαρύνονται µε τέτοιους πε-ριορισµούς.

Οι νόµιµοι κοινωνικοί περιορισµοί της κυριότητας του Αστικού Κώ-δικα (άρθρα 103, 132), ενισχύθηκαν µε το άρθρο 17 του Συντάγµατος,κυρίως όµως –και ορθώς– ενισχύθηκαν µε το άρθρο 24 του Συντάγ-µατος, για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος. Πολλές φορές, αντι-κείµενο των αποφάσεων του Συµβουλίου της Επικρατείας αποτέλεσε οπροβληµατισµός, για τη σχέση του άρθρου 17 του Συντάγµατος, µε τοάρθρο 24 του Συντάγµατος που ανύψωσε, το τελευταίο, την προστασίατου περιβάλλοντος (φυσικού, οικιστικού και πολιτιστικού), σε ατοµικόκαι κοινωνικό δικαίωµα. Το Σύνταγµα, ειδικά στα ατοµικά και κοινωνικάδικαιώµατα, δεν καθιερώνει ιεράρχηση των διατάξεών του, όπως υπο-στηρίζει ο Μάνεσης. Οι σχετικές διατάξεις του, πρέπει να ερµηνεύονται,ως αλληλοσυµπληρούµενες και συµπλέουσες, χωρίς να ανατρέπεται οκατά τα παραπάνω πυρήνας τους, δηλαδή η βασική προστασία, πουπαρέχει το κάθε ατοµικό ή κοινωνικό δικαίωµα. Ανεξαρτήτως όµως, τηςµη ιεράρχησης των διατάξεων του Συντάγµατος, οφείλουµε να δε-χθούµε ότι, κατά την επείγουσα και παγκοσµίως αναγνωρισµένη ανα-γκαιότητα προστασίας του περιβάλλοντος και της κρατούσηςαντιλήψεως, προβάδισµα στην υλοποίησή τους, έχουν οι διατάξεις τουάρθρου 24 του Συντάγµατος, έναντι αυτών του άρθρου 17.

Συνταγµατικοί περιορισµοί του άρθρου 24 και η δόµηση εκτός σχε-

21

δίου:

Η προστασία του περιβάλλοντος, είναι η πρώτη συνταγµατική προ-τεραιότητα. Στο σηµείο αυτό, ο έπαινος ανήκει στο Συµβούλιο της Επι-κρατείας. Το πρόβληµα όµως, εντοπίζεται στη χρηµατική αποτίµησητης προστασίας του στο δηµοσιονοµικό σκέλος, λόγω του άρθρου 17.Για τα µέτρα που η πολιτεία λαµβάνει, κατά το άρθρο 24 του Συντάγµα-τος, που προσβάλλουν υπέρµετρα τα περιουσιακά δικαιώµατα, ή πουοδηγούν στη στέρηση (µερική, ολική), του πυρήνα της ιδιοκτησίας, πρέ-πει να αποζηµιώνονται κατά το άρθρο 17 παρ. 2 του Συντάγµατος καιτο άρθρο 1 παρ. 1α του Πρώτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.∆.Α, συνεκτι-µουµένου βεβαίως και του γενικού δηµοσίου συµφέροντος, για να µηνκαταστούν οι παραπάνω διατάξεις, κενές περιεχοµένου.

Το Συµβούλιο της Επικρατείας, ενώ αποφαίνεται, ότι στα εκτός σχε-δίου ακίνητα, η ιδιοκτησία ως δικαίωµα, περιλαµβάνει το φάσµα τωνδυνατών χρήσεών της, στην εκτίµηση όµως της οικονοµικής επίπτω-σης του περιορισµού σε βάρος της, αγνοεί τις άλλες δυνατές νόµιµεςχρήσεις και τις αξίες τους, δογµατίζοντας αµαχητί, ότι δεν υπάρχει στέ-ρηση, αφού διατηρείται η εκµετάλλευσή τους κατά τον πρωτογενή προ-ορισµό τους. Λογικό επακόλουθο, της παραπάνω σκέψης, της µηστέρησης της ιδιοκτησίας, είναι, ότι δεν δηµιουργείται υποχρέωση απο-ζηµίωσης. Η ενδεχόµενη αποζηµίωση της ιδιοκτησίας, στα εκτός σχε-δίου ακίνητα θα πρέπει να ορίζεται, κατά την αξία της πρωτογενούςεκµετάλλευσης της γης. Έτσι, µε αµάχητο τεκµήριο, εκµηδενίζεται, ηπραγµατική αξία της εκτός σχεδίου ιδιοκτησίας.

Το άρθρο 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.∆.Α.,όπου σπανίως ερµηνεύεται από το Ε.∆.Α.∆., περιλαµβάνει τους τρειςγνωστούς κανόνες: Πρώτον, το σεβασµό γενικά της περιουσίας, τηναρχή της ήρεµης, ειρηνικής απόλαυσης της περιουσίας (άρθρο 1 παρ.1α). ∆εύτερον, το επιτρεπτό της στέρησης της ιδιοκτησίας, µε τη συν-δροµή ορισµένων όρων, που προβλέπονται από το νόµο και τις γενικέςαρχές του ∆ιεθνούς ∆ικαίου (άρθρο 1 παρ. 1β) και τρίτον, την εξουσίατου κράτους να κρίνει για τη χρησιµοποίηση των αγαθών του, για τοδηµόσιο συµφέρον (άρθρο 1 παρ. 2). Οι παραπάνω κανόνες κατά τοΕ.∆.Α.∆. δεν είναι αυτοτελείς, αλλά ερµηνεύονται κατά τρόπο, που οδεύτερος και ο τρίτος κανόνας να µην ανατρέπουν τον πρώτο κανόνα,ο οποίος θεωρείται ότι θεσµοθετεί µία γενική αρχή, το σεβασµό δηλαδή

22

της περιουσίας του προσώπου, η οποία αναδεικνύεται ως δίκαιη, ή εύ-λογη ισορροπία, στη στάθµιση του γενικού συµφέροντος της κοινωνίαςκαι του ατοµικού δικαιώµατος της ιδιοκτησίας, µε την αποκατάστασητης περιουσιακής βλάβης. Εν όψει της ισχύος, ως εσωτερικού µας δι-καίου, του άρθρου 1 παρ. 1α του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλουτης Ε.Σ.∆.Α. και της αυτόνοµης ερµηνείας του από το Ε.∆.Α.∆., τοΕ.∆.Α.∆. έκρινε, ότι το Συµβούλιο της Επικρατείας, για τα ακίνητα εκτόςσχεδίου, διαπλάθει αµάχητο τεκµήριο, που παραγνωρίζει τις ιδιαιτερό-τητες του κάθε εκτός σχεδίου ακινήτου, όταν ο νοµοθέτης δεν απαγο-ρεύει τη συγκεκριµένη χρήση τους. Η σύγκρουση της νοµολογίας τουΣυµβουλίου της Επικρατείας, προς τις τελευταίες αποφάσεις τουΕ.∆.Α.∆., εντοπίζεται στην αποζηµιωτική αξιολόγηση της εκµετάλλευ-σης δόµησης, συγκεκριµένων εκτός σχεδίου ακινήτων. Η δικαστικήέρευνα προσδιορισµού της αξίας του εκτός σχεδίου ακινήτου, πρέπεικατά το Ε.∆.Α.∆., να καθοδηγείται από τη συγκεκριµένη in concreto,δυνατότητα εκµετάλλευσης αυτού, ώστε προσδιορίζοντας την οικονο-µική χρησιµότητά του, να προσδιορίζεται η αξία του συγκεκριµένου ακι-νήτου.

Το Συµβούλιο της Επικρατείας, δεν συνεκτιµά το ότι, τα εκτός σχε-δίου ακίνητα, ανέκαθεν δοµούνται και ότι η δόµησή τους ανέκαθεν ρυθ-µίζεται, από γενικές και ειδικές διατάξεις πολεοδοµικής υφής. Η δεδόµησή τους, εκτός από τις γενικές διατάξεις, και τα προεδρικά διατάγ-µατα του ’28 και του ’78, εδώ και πολλές δεκαετίες, µε την ανάπτυξη τηςοικονοµικής και κοινωνικής ζωής, ρυθµίζεται κανονιστικά µε ειδικές δια-τάξεις (βιοµηχανικές, βιοτεχνικές περιοχές, ξενοδοχειακά συγκροτήµατακλπ., άρθρο 5 παρ. 1 και άρθρο 2 παρ. 1 του Συντάγµατος), και αυτόδεν αποτελεί περιθωριακή εξαίρεση.

Ο κοινός νοµοθέτης, δεν δικαιούται να αποκλίνει, από τις ανέκαθενισχύουσες γενικότερες ρυθµίσεις, εκµηδενίζοντας κεκτηµένα δικαιώ-µατα και τις από αυτά ωφέλειες και εξουσίες, ανατρέποντας έτσι, την οι-κονοµική και κοινωνική ζωή των προσώπων. Ο σεβασµός και ηπροστασία των δικαιωµάτων, από το άρθρο 17 παρ. 2 του Συντάγµα-τος, από το άρθρο 1 παρ. 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλου τηςΕ.Σ.∆.Α., όπως από το άρθρο 5 παρ. 1 του Συντάγµατος, δηλαδή τουδικαιώµατος ανάπτυξης της προσωπικότητας και συµµετοχή στην οικο-νοµική και κοινωνική ζωή, αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της πο-λιτείας, για την προστασία της αξιοπρέπειας του ανθρώπου. κατά το

23

άρθρο 2 παρ. 1 του Συντάγµατος.

Πιστεύουµε (και το Ε.∆.Α.∆. εγγίζει το θέµα) πως η αρχή της δικαιο-λογηµένης εµπιστοσύνης προς το ισχύσαν νοµικό καθεστώς και τη δι-οικητική πρακτική που διαµόρφωσαν, µε βάση τους οικονοµικούςνόµους και τις κοινωνικές συνήθειες, την πραγµατική αξία των συγκε-κριµένων εκτός σχεδίου ακινήτων, δεν επιτρέπει την ανατροπή της πα-ραπάνω αρχής.

∆ικαιϊκή διαφοροποίηση και ασφάλεια δικαίου:

Ενόψει των παραπάνω, µε τον Άρειο Πάγο να δέχεται ότι η αποζη-µίωση πρέπει να παρέχει τη δυνατότητα απόκτησης ισαξίου πράγµατοςκαι σε εκτός σχεδίου ακίνητα, και αντιθέτως το Συµβούλιο της Επικρα-τείας να συνδέει την εκτίµηση της προσβολής και το µέγεθος της απο-ζηµίωσης, µε τον κατά τη φύση πρωτογενή προορισµό του ακινήτου,θεωρώντας µε αµάχητο τεκµήριο, ότι όλα τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναιπροορισµένα µόνο για γεωργική, κτηνοτροφική, δασοπονική εκµετάλ-λευση και αναψυχή, δηµιουργείται ρήγµα δικαίου, ανασφάλεια δικαίου.Το Συµβούλιο της Επικρατείας µε τη νοµολογία του, συνταγµατοποιείστα εκτός σχεδίου ακίνητα, µε αµάχητο τεκµήριο, τη µέθοδο εκτίµησηςτης αξίας τους κατά τρόπο εντελώς διαφορετικό από αυτόν του ΑρείουΠάγου, αρµόδιου κατά δικαιοδοσία δικαστηρίου προσδιορισµού τηςαποζηµίωσης, για τη στέρηση της ιδιοκτησίας και κατά τρόπο µάλισταευθέως αντίθετο, στην οικονοµική και κοινωνική πραγµατικότητα.

Ας δούµε πού οδηγούν οι αντίθετες απόψεις µε ένα παράδειγµα:Ένα παραθαλάσσιο ακίνητο τεσσάρων στρεµµάτων εκτός σχεδίου χα-ρακτηρίζεται ως αρχαίο (Ζώνη Α΄). Απαγορεύεται κάθε δόµηση. Κατά τοΣυµβούλιο της Επικρατείας δεν υφίσταται µερική ή ολική στέρηση τηςιδιοκτησίας, δεν υπάρχει θέµα αποζηµίωσης, εφόσον το ακίνητο µπορείνα καλλιεργηθεί, ή άλλως η αποζηµίωσή του θα είναι ασήµαντη. Ανόµως αναγκαστικά απαλλοτριωθεί, το ίδιο ακίνητο, διαφορετική κατάτα παραπάνω, θα είναι η απόφαση του Αρείου Πάγου, για την αποζη-µίωση του ιδιοκτήτη. Επίσης, άλλο όµορο ακίνητο προς το παραπάνωακίνητο και αυτό τεσσάρων στρεµµάτων εκτός σχεδίου, που δεν βαρύ-νεται µε αρχαία πωλείται για ανέγερση εξοχικής κατοικίας, σε αξία εκα-τονταπλάσια της τυχόν αποζηµίωσης του διπλανού, που έχει δουλείααρχαίου. Πιστεύουµε πως ο Έλληνας νοµοθέτης, ορθώς δεν καταργεί

24

και αδρανοποιεί γενικώς, την εκτός σχεδίου δόµηση, αποδεχόµενος τηde facto αναποζηµίωτη απαλλοτρίωσή της.

Οι Έλληνες δικαστές, εγκαταλείποντες τα αµάχητα κριτήρια και συ-µπλέοντες καθ’ υποχρέωσιν (άρθρο 28 παρ. 1 του Συντάγµατος), µετα τεκµήρια του Ε.∆.Α.∆., οφείλουν να συµπληρώσουν το έλλειµµα,στην προστασία των περιουσιακών δικαιωµάτων, συµβάλλοντας στηνενοποίηση της έννοµης τάξης στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το καθήκοναυτό, ανήκει και στο Συµβούλιο της Επικρατείας. Η αναγνωρισµένηανεξαρτησία, το ήθος και το υψηλό επιστηµονικό κύρος των µελών του,εγγυώνται τον ευρωπαϊκό δρόµο στη χώρα µας.

Ευχαριστώ.(Χειροκροτήµατα)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε κι εµείς, κύριε Χοροµίδη. Η εισήγησή σας, θα αποτελέσει αντι-κείµενο συζητήσεων ασφαλώς. Εδώ βλέπετε, ότι µία εξίσου καλάδοµηµένη εισήγηση, καταλήγει σε διαφορετικά συµπεράσµατα. Πει-στική η µία, πειστική και η άλλη. Καταλαβαίνετε πόσο δύσκολο είναι τοέργο του δικαστή, όταν έχει να διαλέξει από τη µια και την άλλη επιχει-ρηµατολογία, τη µία εκ των δύο αναγκαστικά.

Το επόµενο θέµα είναι: «Η αποζηµίωση των πολεοδοµικών δου-λειών στο ελληνικό δίκαιο».

Το λόγο έχει η κ. Κουτούπα.

Ε. ΚΟΥΤΟΥΠΑ-ΡΕΓΚΑΚΟΥ (Καθηγήτρια Τµήµατος ΝοµικήςΑ.Π.Θ.): Ευχαριστώ πολύ, κύριε Πρόεδρε.

Να εξηγήσω λίγο τον τίτλο της εισήγησης. Ίσως ξενίζει ο όρος «πο-λεοδοµική δουλεία». Είναι ένας όρος, που συνηθίζεται στη γαλλική θε-ωρία. Αποδίδει –και νοµίζω θα είναι γνωστός και στους περισσότερουςαπό εσάς– τον όρο, που στη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρα-τείας, είναι γνωστός µε τον όρο «πολεοδοµικά βάρη». ∆εν θεωρείταιούτε στη Γαλλία πολύ επιτυχής, γιατί ο όρος «δουλεία», προϋποθέτει,

25

ότι υπάρχει και ένα δεσπόζον, όχι µόνο δουλεύον, ακίνητο. Στην περί-πτωση για την οποία µιλάµε, δηλαδή για τους περιορισµούς, που επι-βάλλονται για χάριν της προστασίας του περιβάλλοντος, ή τηςπολεοδοµικής νοµοθεσίας, συνήθως υπάρχει µόνο δουλεύον ακίνητο.Καλύτερα λοιπόν, να µιλάµε για δουλείες, ή για βάρη δηµοσίου δικαίου,ή δηµοσίου συµφέροντος. Και εννοούµε φυσικά, τους περιορισµούςπου επιβάλλονται από την κείµενη νοµοθεσία, που έχουν διαφανείµέχρι τώρα, από τις οµιλίες που έχουν γίνει, και τους οποίους µπορούµενα τους ονοµάσουµε «βάρη πολεοδοµικά» ή «περιβαλλοντικά». Αυτοίοι περιορισµοί (πολεοδοµικά βάρη, όροι, απαγορεύσεις), που επιβάλ-λονται από την κείµενη νοµοθεσία, συνιστούν περιορισµούς ατοµικώνδικαιωµάτων, επιβάλλονται για χάριν του δηµοσίου συµφέροντος. Καιµένει το κύριο θέµα, της σηµερινής ηµερίδας που είναι: «κατά πόσοναποζηµιώνονται, κατά πόσον είναι ανεκτοί από το δίκαιο, αλλά και κατάπόσο πρέπει να αποζηµιώνονται, ή όχι οι πολεοδοµικές δουλείες».

Η ανάγκη για αποζηµίωση, ή για ενδεχόµενη αποζηµίωση, ή για αντι-σταθµιστικά µέτρα, είναι προφανής, γιατί η αξία ενός ακινήτου, εξαρτά-ται και από τα δικαιώµατα που µπορεί να ασκήσει επ’ αυτού οιδιοκτήτης. Από την άλλη, είναι γνωστό ότι η ιδιοκτησία έχει και µία κοι-νωνική λειτουργία, ιδίως στα κράτη της ηπειρωτικής Ευρώπης.

Το τι απάντηση δίνει, η ελληνική έννοµη τάξη σε αυτό το ζήτηµα, είναιτο θέµα της δικής µου εισήγησης. Η απάντηση που δίνει η ελληνική έν-νοµη τάξη, είναι διαφοροποιηµένη και ας µου επιτραπεί η λέξη, αντιφα-τική. Αν διαβάσουµε τα κείµενα, έχουµε την εντύπωση ότι η ελληνικήέννοµη τάξη χορηγεί αποζηµίωση (άρθρα 18 παρ. 5 και 6, 24 παρ. 4 και6 του Συντάγµατος και ιδίως το πολύ προωθηµένο άρθρο 22 του ν.1650/1986, το οποίο θα αναλύσω στο δεύτερο τµήµα της εισήγησήςµου), για τη στέρηση ιδιοκτησίας. Στην πράξη, νοµίζω, δεν χορηγείταιαποζηµίωση. Η νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας, κρατά βέ-βαια µία νηφάλια και µετριοπαθή στάση, µεταξύ αυτών των δύο πρα-κτικών, µεταξύ της εξαγγελίας της χορήγησης αποζηµίωσης και τηςαπουσίας στην πράξη χορήγησης αποζηµίωσης, µε τη γνωστή θεωρία,περί ανεκτών και θεµιτών περιορισµών της ιδιοκτησίας. Όταν αυτοί επι-βάλλονται µε αντικειµενικά κριτήρια, για λόγους δηµοσίου συµφέρο-ντος, είναι συναφείς προς τον προορισµό της ιδιοκτησίας και δενοδηγούν στην πλήρη αποδυνάµωση της ιδιοκτησίας. Είναι δε χαρακτη-ριστικό ότι η συνηθέστερη συνέπεια της διαπίστωσης, του µη θεµιτού

26

παρόµοιων περιορισµών, είναι η υποχρέωση για άρση τους και όχι ηυποχρέωση για αποζηµίωση. Συνεπώς, τα συνήθη πολεοδοµικά βάρη,δηλαδή αυτά που δεν οδηγούν σε υπέρµετρη αδρανοποίηση της ιδιο-κτησίας, δεν αποζηµιώνονται. Παρατηρείται, όµως έτσι, ότι το δικαίωµαδόµησης φορολογείται, από τη δηµόσια αρχή ως στοιχείο της αξίαςενός ακινήτου. Και επιπλέον, η υποτίµηση της αξίας του που επέρχεται,λόγω των περιορισµών στο δικαίωµα δόµησης, λαµβάνεται υπόψη µε-ταξύ των ιδιωτών, κατά τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Η ίδια η υποτί-µηση δεν αποκαθίσταται µε χορήγηση αποζηµίωσης. Επιπλέον, αυτοίοι περιορισµοί της ιδιοκτησίας και η περιορισµένη προστασία του δι-καιώµατος της ιδιοκτησίας, δεν είναι απόλυτα συµβατή. Αυτό φάνηκεκαι από τις αποφάσεις που σχολίασε ο κ. Χοροµίδης, µε την Ευρω-παϊκή Σύµβαση ∆ικαιωµάτων του Ανθρώπου (Ε.Σ.∆.Α.). Κατά µίαάποψη, θα µπορούσε να εξηγηθεί αυτό το φαινόµενο, µε την ανελα-στική σύλληψη της έννοιας της ιδιοκτησίας, στην ηπειρωτική Ευρώπη.Ενώ δηλαδή θεωρητικά, η υπαγωγή του δικαιώµατος δόµησης στηνέννοια αυτή, θα οδηγούσε και στην αποζηµίωση της επιβολής των πε-ριορισµών, η κοινωνική λειτουργία, που φορτίζει την έννοια της ιδιο-κτησίας, συµπαρασύρει και το δικαίωµα δόµησης.

Τι θέλω να πω µε αυτό: Το δικαίωµα της ιδιοκτησίας, προστατεύεταιαπό το άρθρο 17 του Συντάγµατος και είναι ως γνωστό, σχετικό και όχιαπόλυτο και αυτό φυσικά είναι εύλογο. Αλλά όσον αφορά το περιεχό-µενο του δικαιώµατος της ιδιοκτησίας, στα κράτη της ηπειρωτικής Ευ-ρώπης, τίθεται το ερώτηµα: «κατά πόσον αυτό περιλαµβάνει, όσα εκφύσεως ανήκουν στο δικαίωµα ιδιοκτησίας, όπως το δικαίωµα καλλιέρ-γειας της γης, ή όσα επηρεάζονται από την κοινωνική λειτουργία τηςιδιοκτησίας, όπως το δικαίωµα δόµησης». Για όσους ξαφνιαστούν µεαυτό το διαχωρισµό, αρκεί να πει κανείς, ότι ενώ στην ηπειρωτική Ευ-ρώπη αυτά τα δικαιώµατα είναι συνδεδεµένα, στην Ελλάδα δε είναιυπερβολικά συνδεδεµένα. Στις ΗΠΑ αντίθετα, η ιδιοκτησία θεωρείταιότι είναι ένα άθροισµα δικαιωµάτων (add of rights). ∆ηλαδή θεωρείταιότι υπάρχει το δικαίωµα ιδιοκτησίας, υπάρχει το δικαίωµα του διασχίζειντην ιδιοκτησία, το δικαίωµα του υπερίπτασθαι. Συνέπεια αυτών είναινα υπάρχει µία ελαστική σύλληψη της ιδιοκτησίας, µε όλα τα καλά καιτα κακά που µπορεί να έχει αυτό. Αλλά το καλό είναι, ότι µπορεί ναυπάρχει µία διαπραγµατευσιµότητα των επιµέρους δικαιωµάτων καιαυτό γέννησε και το θεσµό της µεταφοράς του συντελεστή δόµησης.Χαρακτηριστικό δε είναι ότι, σε µία συγκεκριµένη δίκη του 1997 ο ιδιο-

27

κτήτης, ο οποίος είχε δεχθεί προσφορά µεταφοράς συντελεστή δόµη-σης, δεν δέχθηκε αυτή την προσφορά, διότι ήθελε να κτίσει στο ίδιο τοακίνητό του. Αυτή η νοµολογία και αυτή η δίκη, έγινε αφορµή να εκφρα-στούν φόβοι, ότι θα οδηγηθούµε σε κάτι ανάλογο µε τα ελληνικά παρά-δοξα και ότι στην Αµερική θα µετατοπιστεί η µπάρα, στο να θεωρούνταιπολύ πιο εύκολα ανεκτοί οι περιορισµοί στην ιδιοκτησία και να µη δίδε-ται αποζηµίωση, παρά να θεωρείται, ότι γίνονται πιο εύκολα διαπραγ-µατεύσιµα, τα δικαιώµατα δόµησης και να γίνονται αντικείµενοπώλησης µε τη µεταφορά του συντελεστή δόµησης. ∆ηλαδή, όσο πιοστενά συνδέεται το δικαίωµα δόµησης µε το δικαίωµα ιδιοκτησίας, τόσοπιο δύσκολο είναι να δίδεται αποζηµίωση.

Ποια είναι η στάση της νοµολογίας του Συµβουλίου της Επικρατείαςως προς τη σχέση δικαιώµατος ιδιοκτησίας µε το δικαίωµα δόµησης:

Είναι, όπως διαφάνηκε και από τις προηγούµενες εισηγήσεις, ο δια-χωρισµός σε οικιστικές περιοχές και µη. Είχα λάβει µέρος σε ένα συνέ-δριο το 1999, που είχε οργανώσει η Ευρωπαϊκή Ένωση ∆ικαίων τηςΠολεοδοµία, της οποίας παρακλάδι είναι η νεοσύστατη Ελληνική Εται-ρεία ∆ικαίων της Πολεοδοµίας, µε αντικείµενο «την αποζηµίωση, ή µη,των πολεοδοµικών δουλειών». Η απάντηση ήταν ότι δεν αποζηµιώνο-νται στην ηπειρωτική Ευρώπη πολεοδοµικές δουλείες, ότι δεν είναιµόνο η Ελλάδα που έχει αυτή τη διάκριση, σε «εντός» και «εκτός» σχε-δίου δόµηση και στην έννοια του προορισµού. Και στην ηπειρωτική Ευ-ρώπη, υπάρχει η έννοια του «προορισµού» των ακινήτων και δεν είναιεφεύρεση του Συµβουλίου της Επικρατείας.

Υπάρχει λοιπόν, αυτός ο διαχωρισµός σε οικιστικές και µη περιοχές.Υπάρχει η νοµολογία ότι, επιτρέπεται η λήψη µέτρων για χάριν προ-στασίας του φυσικού περιβάλλοντος, που µπορούν να συνίστανται στηµεταβολή του προορισµού των ακινήτων και στον περιορισµό του φά-σµατος των δυνατών χρήσεών τους. Και επίσης, όταν επιτρέπεται ηµεταβολή του προορισµού της ιδιοκτησίας, προβλέπει τη δυνατότηταχορήγησης αποζηµίωσης.

Και τώρα φθάνουµε στο σχολιασµό του άρθρου 22 του ν. 1650/1986,που νοµίζω ότι µιµείται αντίστοιχες εµπειρίες άλλων ευρωπαϊκών κρα-τών (Ισπανίας, Γερµανίας) και που είναι αρκετά προωθηµένο, όπωςείπα.

28

Θα εξετάσουµε τις προϋποθέσεις και τους τρόπους αποζηµίωσης.

Οι προϋποθέσεις των αντισταθµιστικών µέτρων είναι, οι πολύ γνω-στές σε µας γενικές αρχές του ∆ηµοσίου ∆ικαίου. Η αρχή της ισότητας,η αρχή της αναλογικότητας και της προστασίας της δικαιολογηµένηςεµπιστοσύνης. ∆ηλαδή, ενώ χαρακτηριστικό στη χορήγηση αντισταθµι-στικών µέτρων, είναι η συνταγµατική εγγύηση της ιδιοκτησίας, η οποίαυπαγορεύει την καταβολή της αποζηµίωσης, τουλάχιστον στα χαρτιά,οι γενικές αρχές παίζουν ρόλο, στον προσδιορισµό της αποζηµίωσης.Το άρθρο 22 εξαγγέλλει ότι για να δοθεί αποζηµίωση, πρέπει να είναιοι περιορισµοί εξαιρετικά επαχθείς, µε αποτέλεσµα να παρακωλύεταιυπέρµετρα η άσκηση των εξουσιών που απορρέουν από την κυριό-τητα.

Έτσι έχουµε:

Την αρχή της ισότητας: Επειδή, ούτως ή άλλως, η ισότητα µπορείνα εκληφθεί µόνο κατά προσέγγιση, αποζηµίωση δικαιούνται, σύµ-φωνα και µε τη νοµολογία, ιδιοκτήτες των οποίων η θυσία υπερβαίνειένα ορισµένο όριο.

Την αρχή της αναλογικότητας: Είναι στενά συνδεδεµένη µε την αρχήτης ισότητας. Υπαγορεύει τη γνωστή πάγια νοµολογία του ΕλληνικούΣυµβουλίου της Επικρατείας, κατά την οποία, για την κατοχύρωση καιτην προστασία της ιδιοκτησίας, δεν αποκλείεται να επιβάλλονται πε-ριορισµοί στο περιεχόµενο της κυριότητας, εφόσον αυτοί οι περιορισµοίθεσπίζονται µε αντικειµενικά κριτήρια και δεν εξαφανίζουν, ή δεν κατα-στούν αδρανή την ιδιοκτησία σε σχέση µε τον προορισµό της. Η νοµο-λογία χρησιµοποιεί επίσης τα standards «ασυνήθης», «υπέρµετροβάρος», «εύλογο όριο», τα οποία έχουν άµεση σχέση µε την αρχή τηςαναλογικότητας.

Την αρχή της προστασίας της δικαιολογηµένης εµπιστοσύνης: Πάραπολύ σηµαντική για την περίπτωση που µας απασχολεί. Η ιδέα, πουβρίσκεται στη βάση αυτής της αρχής, είναι γνωστή: Με δεδοµένο ότιστη σύγχρονη κοινωνία, η οικονοµική κυρίως δραστηριότητα εξαρτάταιόλο και περισσότερο από τη δράση των δηµοσίων αρχών, σε συνδυα-σµό µε την αρχή της µεταβλητότητας των νόµων και των κανονιστικώνπράξεων, είναι αναγκαίο οι αλλαγές της νοµοθεσίας, να µη θίγουν κε-

29

κτηµένα δικαιώµατα ή πραγµατικές καταστάσεις, που έχει διαµορφώσειο ιδιώτης, στη διάρκεια των σχετικών κρατικών µέτρων. Η σηµασία τηςαρχής είναι προφανής. Η έλλειψη της προστασίας στην οικονοµικήδραστηριότητα, θα ήταν αστάθµητη και θα προστατεύονταν µόνο όσοιέχουν έσωθεν πληροφόρηση, για τις επικείµενες αλλαγές της νοµοθε-σίας. Στην περίπτωση που εξετάζουµε, η ιδέα της προστασίας της εµπι-στοσύνης, παίζει ρόλο για να εξακριβωθεί, αν ο πολίτης είχε προσδοκίασε µία συγκεκριµένη χρήση του ακινήτου, µετά από χορήγηση διοικη-τικής πράξης.

Σε µία από τις δύο υποθέσεις που κρίθηκαν στο Ευρωπαϊκό ∆ικα-στήριο, ήταν το ότι στη Γερµανία για να τύχει αποζηµίωσης ο ιδιοκτήτηςλόγω απώλειας ενός προνοµίου, θα πρέπει να το έχει ασκήσει για επτάπροηγούµενα έτη. Στη Γαλλία, παρόµοιο παράδειγµα, παρέχει η έννοιατου «προβλέψιµου βάρους». Ο ιδιώτης που αγοράζει ένα κτίριο τωναρχών του 20ού αιώνα, που δεν έχει κηρυχθεί διατηρητέο, πρέπει νααναµένει ότι, θα του επιβληθούν κάποια στιγµή πολεοδοµικοί περιορι-σµοί.

Είδη και τρόποι αποζηµίωσης:

Η άµεση αποζηµίωση προβλέπεται στο άρθρο 22 παρ. 1 και είναιπλήρης ή µερική. Όταν η νοµική βάση της αποζηµίωσης είναι το δικαί-ωµα της κυριότητας, η αποζηµίωση είναι πλήρης. Όταν είναι η αρχήτης ισότητας και της αναλογικότητας, τότε µόνο ένα µέρος της ζηµίαςαποκαθίσταται. Ο Άρειος Πάγος έχει δεχθεί ότι, η αποζηµίωση για πε-ριορισµούς χάριν της προστασίας των µνηµείων, βάσει του άρθρου 24παρ. 6, πρέπει οπωσδήποτε να είναι πλήρης. Πρέπει να σηµειώσουµεότι η κατοχύρωση του άρθρου 1 του Πρώτου Πρόσθετου Πρωτοκόλλουτης Ε.Σ.∆.Α. αφορά απλώς σε δίκαιη, και εύλογη αποζηµίωση.

Ο τρόπος αποτίµησης της ζηµίας είναι πάρα πολύ δυσχερής. Ο ν.1650/1986 θέτει ως κριτήριο την υφιστάµενη χρήση του ακινήτου. Γιατην αποτίµηση γίνεται συνήθως σύγκριση στο χώρο και στο χρόνο. Σύ-γκριση στο χώρο είναι η σύγκριση µε γειτονικά ακίνητα που δεν έχουνγίνει αντικείµενο περιορισµών και έχουν πωληθεί πρόσφατα. Σύγκρισηστο χρόνο είναι, η σύγκριση του ίδιου ακινήτου πριν και µετά την υπο-βολή του περιορισµού. Εδώ όµως παρουσιάζει δυσχέρεια, ο καθορι-σµός του χρονικού σηµείου. Πρέπει να αναχθούµε στη στιγµή που

30

αποκτήθηκε το ακίνητο, θεώρηση που είναι λίγο στατική. Να µετρή-σουµε και τη µετέπειτα αύξηση της αξίας του. Υπάρχουν αστικολόγοι,που υποστηρίζουν ότι το κρίσιµο χρονικό σηµείο είναι, η στιγµή της ει-σαγωγής του ακινήτου στην περιουσία του ενδιαφεροµένου. Είπαµεότι, είναι στατική αυτή η θεώρηση, γιατί δεν λαµβάνει υπόψη της, τις αυ-ξήσεις της αξίας που επήλθε µετά την αγορά. Μετά την επιβολή τωνπεριορισµών είναι η δηµοσίευση του χωροταξικού σχεδίου, ηµέρα πουη διοίκηση εκδίδει την ατοµική πράξη.

Για τον καθορισµό της αποζηµίωσης, σηµαντικό ρόλο παίζει επίσης,το κατά πόσο στην αξία του ακινήτου συνυπολογίζεται, η µείωση τηςαξίας, που έχει επέλθει από την προηγούµενη επιβολή του περιορι-σµού.

Όπως ορθά παρατηρείται, είναι προφανές, ότι αν ο δικαστής συνυ-πολογίσει τη µείωση, λόγω της επιβολής των περιορισµών, το δηµόσιοωφελείται, από την υποτίµηση που προκαλείται από τις πολεοδοµικέςκαι περιβαλλοντικές παρεµβάσεις και έτσι υπάρχει ο κίνδυνος να χρη-σιµοποιείται η µέθοδος των περιορισµών δόµησης, προκειµένου ναµειωθεί το κόστος παρόµοιων παρεµβάσεων. Αντίθετα, αν η αξία τουακινήτου αποτιµάται, χωρίς να ληφθεί υπόψη η µείωση λόγω του πε-ριορισµού δόµησης, οι ιδιοκτήτες αποζηµιώνονται εµµέσως, αλλά ταυ-τόχρονα συρρικνώνονται οι δυνατότητες του κράτους, να ασκήσει τιςσχετικές πολιτικές.

Η νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας για το άρθρο 22 είναιότι:

- Η αποζηµίωση του ιδιοκτήτη δεν ανήκει, βάσει αυτού του άρθρου,στη διακριτική ευχέρεια της διοίκησης, αλλά γεννάται αξίωσή του προςαποζηµίωση, αδιαφόρως αν έχει περιληφθεί η σχετική ρήτρα, στην κα-νονιστική πράξη επιβολής των περιοριστικών όρων και απαγορεύσεων.

- Η υποχρέωση του δηµοσίου, δεν εξαρτάται από την έκδοση προ-εδρικού διατάγµατος, διότι το δηµόσιο θα είχε τη δυνατότητα, µη προ-βαίνοντας στην έκδοσή του, να καταστήσει ανενεργή την υποχρέωσήτου, γεγονός που θα προσέκρουε και στο άρθρο 1 του Πρώτου Πρό-σθετου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.∆.Α.

31

Τέλος, τα πρωτοπόρα µέτρα, είναι κυρίως η έµµεση αποζηµίωσηπου προβλέπεται στο άρθρο 22 (εκεί πρόκειται κυρίως για αντισταθµι-στικά µέτρα) και η αποζηµίωση µε κτήση της κυριότητας από το δηµό-σιο, µε ανταλλαγή µεταξύ δηµοσίου και ιδιωτών. Η κτήση τηςκυριότητας από το δηµόσιο αποτελεί, όπως σωστά έχει υποστηριχθεί,τη δικαιότερη λύση, από τη χορήγηση άµεσης αποζηµίωσης, διότι τοµειονέκτηµα της «οιονεί» de facto απαλλοτρίωσης είναι, ότι επειδή τοακίνητο παραµένει στην κυριότητα του ιδιώτη, πρέπει να συνοδεύεταιαναγκαστικά στην περίπτωση αυτή µε δουλείες infacendo, δηλαδή γιαδιατήρηση του ακινήτου. Ενώ η µεταφορά στην περιουσία του δηµο-σίου, φαίνεται σαν λύση που αντιµετωπίζει το παραπάνω πρόβληµακαι συµβάλλει στη διατήρηση της φυσικής και πολιτιστικής κληρονο-µίας.

Οι αντισταθµιστικοί µηχανισµοί µεταξύ δηµοσίου και ιδιωτών:

Στην κατηγορία αυτή, κατατάσσεται η περίπτωση µεταφοράς του συ-ντελεστή δόµησης, µεταφοράς δηλαδή των δικαιωµάτων δόµησης, απόένα συγκεκριµένο ακίνητο σε άλλο. Βέβαια παρουσιάζει τα γνωστάπροβλήµατα που έχουν αντιµετωπιστεί.

Οι αντισταθµιστικοί µηχανισµοί µεταξύ ιδιωτών, µε το σύστηµα τηςανταλλαγής ακινήτων, είτε µε κανονιστικές ρυθµίσεις, είτε µε συµβατι-κές µεθόδους, έχουν εφαρµοστεί στην Ισπανία, µέσω συµβατικής ανα-διανοµής των δικαιωµάτων δόµησης µεταξύ των ιδιοκτητών.

Τελειώνοντας, η δική µου παρατήρηση είναι ότι, η υπερβολή απότην ακαµψία των κειµένων, που υπάρχει πολλές φορές, ακολουθείταιαπό την υπερβολή στην πρακτική εκ µέρους των ιδιοκτητών.

Ευχαριστώ.(Χειροκροτήµατα)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε πολύ την κ. Κουτούπα.

Τα κείµενα έχουν δύο αντιφατικά χαρακτηριστικά. Το ένα είναι ηακαµψία και το άλλο είναι η απόλυτη ελαστικότητά τους, ή και έλλειψή

32

τους. Αναφερθήκατε εν εκτάσει, σε µία διάταξη που ανέφεραν και οιπροηγούµενοι οµιλητές, του άρθρου 22 του ν. 1650/1986. Εκεί ήλθε ονοµοθέτης, έκανε µία ρύθµιση που ήταν ατελής, ερµηνεύτηκε δηµιουρ-γικά, συµπληρώθηκε από τη νοµολογία κι έτσι για τις περιπτώσεις όπουεπιβάλλονται βάρος και περιορισµοί στην ιδιοκτησία κατ’ εφαρµογήαυτού του νόµου, υπάρχει ένας µπούσουλας από το νοµοθέτη σύµ-φωνα µε τον οποίο πρέπει να κινηθεί και ο δικαστής, είτε προκειµένουνα αποδώσει αποζηµιώσεις, είτε προκειµένου να επιτρέψει ή να µηνεπιτρέψει περιορισµούς, που υπερβαίνουν το εύλογο όριο. Αυτό όµωςείναι µια ειδική διάταξη για περιορισµούς που επιβάλλονται, δυνάµειτου συγκεκριµένου νοµοθετήµατος. Κατά τα άλλα, είναι το πλήρες χάοςκαι αναγκάζεται η νοµολογία, (και στο σηµείο αυτό δεν έχουµε ακαµψία,έχουµε το αντίθετο), κάθε φορά να οριοθετεί εκείνη, πού αρχίζει και πούτελειώνει το ανεκτό για τον ιδιοκτήτη βάρος και πού εποµένως αρχίζειτο δικαίωµά του προς αποζηµίωση.

Εισερχόµαστε στις παρεµβάσεις.

Ο κ. Θ. Αραβάνης, Πάρεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας, έχειτο λόγο.

Θ. ΑΡΑΒΑΝΗΣ (Πάρεδρος του Συµβουλίου της Επικρατείας): Σαςευχαριστώ, κύριε Πρόεδρε,

Ευχαριστώ τους οικοδεσπότες για τη φιλοξενία,

∆εν θα σας κουράσω, γιατί πρόκειται απλώς για µία παρέµβαση καιόχι εισήγηση.

Θα περιοριστώ λοιπόν, σε ορισµένες παρατηρήσεις, σχετικά µε τιςδύο αποφάσεις του Ε.∆.Α.∆., που προαναφέρθηκαν, την απόφαση γιατην υπόθεση «Ζάντε Μαραθονήσι Α.Ε.» και την απόφαση για την υπό-θεση «Ανώνυµος Τουριστική Εταιρία Ξενοδοχείων Κρήτης». Είναι αυ-τονόητο ότι οι απόψεις που θα εκφραστούν, είναι αυστηρά προσωπικέςκαι δεν εκφράζουν κανέναν άλλο.

Στην αρχή έχω να κάνω µία µεθοδολογική παρατήρηση:

33

Η Ε.Σ.∆.Α. χρονολογείται ήδη από το 1950 και περιέχει κατάλογοτων κλασικών ατοµικών δικαιωµάτων αµυντικού κυρίως χαρακτήρα.∆εν περιλαµβάνει λοιπόν, κοινωνικά δικαιώµατα, όπως το δικαίωµα στοπεριβάλλον, κατά την κρατούσα άποψη, το οποίο αντιµετωπίζει τοΕ.∆.Α.∆. ως λόγο δηµοσίου συµφέροντος, που δικαιολογεί περιορι-σµούς στο δικαίωµα της περιουσίας και της οικονοµικής ελευθερίας.Έτσι, ο νοµικός συλλογισµός του ∆ικαστηρίου ξεκινάει από το δικαίωµαπου κατοχυρώνεται στη Σύµβαση δηλαδή το δικαίωµα στη περιουσίακαι ακολούθως ερευνάται, αν και κατά πόσο δικαιολογούνται περιορι-σµοί του δικαιώµατος αυτού, για λόγους δηµοσίου συµφέροντος, όπωςείναι και η προστασία του περιβάλλοντος. Τους λόγους αυτούς, τοΕ.∆.Α.∆. τους λαµβάνει υπόψη, όχι επειδή υφίσταται ειδική διάταξη στηΣύµβαση, αλλά ενόψει του ότι τα θέµατα του περιβάλλοντος, προκα-λούν στην κοινή γνώµη και εποµένως στις δηµόσιες αρχές, ένα διαρκέςκαι έντονο ενδιαφέρον. Για παράδειγµα, η απόφαση Χάµερ του 2007.Αντιθέτως, σε σύγχρονα συντάγµατα, όπως είναι το Ελληνικό και πρό-σφατα το γαλλικό, µε τη Χάρτα του Περιβάλλοντος, κατοχυρώνεται αυ-τοτελές δικαίωµα συνταγµατικού επιπέδου και αντίστοιχη κρατικήυποχρέωση, για την προστασία του περιβάλλοντος. Έτσι, ο νοµικόςσυλλογισµός στις εθνικές έννοµες τάξεις αυτές, σε περίπτωση συ-γκρούσεως περιουσίας ή οικονοµικής ελευθερίας και περιβάλλοντος,ξεκινάει από την αντιπαράθεση διατάξεων τυπικά ισοδύναµων και τηστάθµιση αγαθών, των οποίων η έκταση και το περιεχόµενο προσδιο-ρίζεται ήδη στο Σύνταγµα. Μάλιστα, το δεύτερο δικαίωµα, το δικαίωµαδηλαδή στο περιβάλλον, ερµηνεύεται ότι, έχει προέχουσα σηµασία γιατη διαβίωση και τελικά την επιβίωση των ανθρώπων και γι’ αυτό τολόγο, επειδή δηλαδή υφίσταται η συνταγµατική επιταγή, δικαιολογείταιη λήψη έντονων περιοριστικών µέτρων της ιδιοκτησίας και της οικονο-µικής δραστηριότητας. Η µεθοδολογική αυτή διαφοροποίηση έχει νο-µίζω σηµαντικές πρακτικές συνέπειες, διότι στη συλλογιστική τουΕ.∆.Α.∆. εξαρχής, ότι η ιδιοκτησία βρίσκεται σε θέση ισχύος, αφού ηυποχρέωση προστασίας της, αποτελεί την αφετηρία του συλλογισµούκαι τίθεται µόνο ζήτηµα εκ των υστέρων περιορισµού της, ενώ αντιθέ-τως στην ελληνική έννοµη τάξη, η ιδιοκτησία και η οικονοµική εν γένειδραστηριότητα προστατεύονται, στο µέτρο που το Σύνταγµα και ονόµος έχουν προβεί στον προσδιορισµό των εξουσιών αυτών. Βέβαιατο Ε.∆.Α.∆., έχει καταβάλλει φιλότιµες προσπάθειες, να εντάξει εννοιο-λογικά στο σύστηµα της Ε.Σ.∆.Α. νέες έννοιες, όπως του περιβάλλο-ντος. Όµως, είναι φανερό ότι η Σύµβαση είναι σε πολλά σηµεία

34

ξεπερασµένη. Είναι µε άλλα λόγια εκτός εποχής, και χρειάζεται ανανέ-ωση, µε την προσθήκη νέων κοινωνικών διατάξεων, που θα εξειδικεύ-ουν το δηµόσιο συµφέρον.

Αυτή η δυσχέρεια βρίσκεται στη βάση των κρίσεων που εξέφερε στιςδύο υποθέσεις που µας απασχολούν απόψε το Ε.∆.Α.∆. Κατά τηγνώµη µου, το ∆ικαστήριο του Στρασβούργου, αγνόησε και ενδεχοµέ-νως παρανόησε, σηµαντικές πτυχές, τόσο του Ελληνικού ∆ικαίου, όσοκαι της νοµολογίας του Συµβουλίου της Επικρατείας. Το ιστορικό είναιγνωστό και το θυµίζω πολύ σύντοµα. ∆ύο εταιρείες επί 7ετίας, επί επο-χής δηλαδή που επιτρέποντο κάθε είδους βαρβαρότητες κατά του πε-ριβάλλοντος και όχι µόνο, για χάριν της οικονοµικής ανάπτυξης, έλαβανάδειες για την ανέγερση ξενοδοχειακών µεγαθηρίων. Η µία στη νησίδαΜαραθονήσι, ανοιχτά της Ζακύνθου και η άλλη στην Ελούντα της Κρή-της. Και οι δύο περιοχές, αν θυµάµαι καλά, οπωσδήποτε όµως στη δεύ-τερη περίπτωση, στην Κρήτη, ήταν χαρακτηρισµένες ως περιοχέςιδιαίτερης προστασίας και φυσικού κάλλους. Πράγµα, το οποίο σήµαινεήδη, την υπαγωγή τους στον αρχαιολογικό νόµο, µε περαιτέρω συνέ-πεια την υποχρέωση λήψεως άδειας από τον αρµόδιο Υπουργό, γιατην οικοδόµησή τους και περαιτέρω τη δυνατότητα του κράτους, δη-λαδή του Υπουργού, να επιβάλλει περιορισµούς για την προστασίατους. Αυτό το στοιχείο περιέργως το αγνόησε το Ε.∆.Α.∆., διότι αν τοείχε υπόψη του αφού το είχε αξιολογήσει και συνεκτιµήσει, η κρίση δενθα ήταν άσπρο-µαύρο. ∆ηλαδή κατά τη στιγµή, όπως είπε, της από-κτησης του ακινήτου, επιτρεπόταν άνευ ετέρου η οικοδόµηση, µε µόνοπεριορισµό την αρτιότητα των τεσσάρων στρεµµάτων, ενώ εκ τωνυστέρων ήλθε το «κακό» κράτος και επέβαλε περιορισµούς. Οι εταιρίεςαυτές, έλαβαν και µετά το Σύνταγµα του 1975 άδειες και εγκρίσεις απόδηµόσιες αρχές, για την πραγµατοποίηση των επενδυτικών τους σχε-δίων. Φαίνεται ότι, δεν υλοποίησαν εγκαίρως τις άδειες, διότι εκδόθηκανσταδιακά πολιτειακές πράξεις, που απαγόρευσαν τη δόµηση και τηνεπιδιωκόµενη εκµετάλλευση των γηπέδων, χάριν της προστασίας τουπεριβάλλοντος. Στην πρώτη περίπτωση, για την προστασία της χελώ-νας caretta-caretta, στη δεύτερη για την προστασία των αρχαιοτήτωντης Ελούντας. Αποτέλεσµα αυτών ήταν να µαταιωθούν τα επενδυτικάσχέδια. Ένδικα µέσα των εταιρειών, µεταξύ των οποίων αγωγή αποζη-µίωσης στην πρώτη περίπτωση και αίτηση ακυρώσεως στη δεύτερη,απορρίφθηκαν από τα διοικητικά δικαστήρια και το Συµβούλιο της Επι-κρατείας, το οποίο έκρινε ότι, οι διαδοχικώς επιβληθέντες περιορισµοί

35

δικαιολογούνταν από λόγους δηµοσίου συµφέροντος και ότι η βλάβηδεν ήταν πάντως ανεπανόρθωτη ή υπερβολική, δεδοµένου ότι –αυτήείναι η κρίσιµη σκέψη– κατά πάγια νοµολογία επρόκειτο για ακίνηταεκτός σχεδίου, τα οποία από τη φύση τους προορίζονται για αγροτικήεκµετάλλευση, αναψυχή κλπ. και όχι για τουριστική ή άλλη εκµετάλ-λευση. Και στις δύο περιπτώσεις το Ε.∆.Α.∆. έκρινε ότι «αφού κατά τοχρόνο απόκτησης των ακινήτων επιτρεπόταν από το προεδρικό διά-ταγµα του 1928 η δόµησή τους, µε µόνη προϋπόθεση την αρτιότητατων τεσσάρων στρεµµάτων, ενώ από την άλλη µεριά η διοίκηση είχεεπιτρέψει αρχικά µε διοικητικές πράξεις, την εκµετάλλευση των ακινή-των, η µεταγενέστερη σταδιακή απαγόρευση δοµήσεως και εκµετάλ-λευσής τους, θίγεται το περιουσιακό δικαίωµα των ιδιοκτητών πουπροστατεύεται από το Πρώτο Πρωτόκολλο». Ειδικά επέµεινε τοΕ.∆.Α.∆. στη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας, σύµφωνα µετην οποία, «ο προορισµός των εκτός σχεδίων ακινήτων, είναι η αγρο-τική καλλιέργεια, η δασοπονική εκµετάλλευση κλπ. και όχι η οικοδοµικήεκµετάλλευση». Τον κανόνα αυτό τον βρήκε πολύ αυστηρό και αδικαι-ολόγητο στην απολυτότητά του, το ∆ικαστήριο του Στρασβούργου καιεν όψει τούτων έκρινε ότι «οι ιδιοκτήτες δικαιούνται εύλογης αποζηµίω-σης, όχι πλήρους». Αναβλήθηκε δε η περαιτέρω εκδίκαση των υποθέ-σεων, προκειµένου να εξευρεθεί συµβιβαστική λύση µεταξύ τουκράτους και των ιδιωτών. ∆εν έχω υπόψη µου αν έχει προχωρήσει αυτήη υπόθεση, ίσως µας πει η κ. Κιουσοπούλου µετά.

Με αυτό το γενικό πλαίσιο, θα επιχειρήσω πέντε παρατηρήσεις, οιοποίες θα είναι σύντοµες.

Πρώτη παρατήρηση. Νοµίζω ότι το Ε.∆.Α.∆. παρανόησε το νόηµατης νοµολογίας του Συµβουλίου της Επικρατείας. Κατ’ αρχάς, η νοµο-λογία δεν απαγορεύει απολύτως, όπως θεώρησε το Ε.∆.Α.∆., την εκτόςσχεδίου δόµηση, αλλά καταρχήν, αυτό άλλωστε ισχύει, δηλαδή τη δυ-νατότητα δοµήσεως και εκτελέσεως έργων, ακόµη και σε έντονα προ-στατευόµενες περιοχές, όπως τα δάση. Φερ’ ειπείν, ο ν. 998/1979,απαγορεύει καταρχήν τη δόµηση µέσα στα δάση, αλλά την επιτρέπει,αν συντρέχουν υπέρτεροι λόγοι δηµοσίου συµφέροντος, όπως έναστρατιωτικό έργο, όπως µία οδός, που είναι απολύτως απαραίτητη.Ακόµη και µικρές πρόχειρες πτηνοτροφικές και κτηνοτροφικές εγκατα-στάσεις, επιτρέπονται µέσα σε δάση και δασικές εκτάσεις. Έχουµε λοι-πόν µία σχετική και όχι µία απόλυτη απαγόρευση, όπως θεώρησε το

36

Ε.∆.Α.∆. Έπειτα και κυρίως το Συµβούλιο της Επικρατείας, δεν θέτειδικό του κανόνα, αλλά συνάγει εκ του Συντάγµατος, γενικό κανόνα γιατον προορισµό, των εντός και εκτός σχεδίων περιοχών. Αντιστοίχως ταεντός σχεδίου, έχουν προορισµό τη δόµηση και την οικιστική εκµετάλ-λευση, ενώ τα εκτός, όπως είπαµε, την αγροτική καλλιέργεια, κανόναςάλλωστε που είναι αυτονόητος σε όλες τις πολιτισµένες χώρες. Ο κα-νόνας αυτός, επιδέχεται εξαιρέσεις, όπως έχει δεχθεί η νοµολογία, εφό-σον αυτές θεσπίζονται µε ειδικές διατάξεις. Έτσι, έχει γίνει δεκτό, ότι ηίδρυση τουριστικού συγκροτήµατος, δεν µπορεί να γίνει όπου και ωςέτυχε, αλλά πρέπει να προβλέπεται αυτή η δυνατότητα, από χωροτα-ξικό σχέδιο. Το ίδιο έχει γίνει δεκτό για βιοµηχανίες, και για ιχθυοτρο-φεία. Πιστεύω δε ότι το ίδιο θα πρέπει να γίνει δεκτό και για τηνκατοικία, η οποία είναι και αυτή µία χρήση, όπως όλες οι υπόλοιπεςπου προαναφέρθηκαν. Στη Γαλλία, παραδείγµατος χάρη, ισχύει ο κα-νόνας της περιορισµένης δοµησιµότητας, δηλαδή η απαγόρευση δοµή-σεως, σε περιοχές που δεν καλύπτονται από χωροταξικό σχέδιο, πληνεξαιρέσεων, για λόγους δηµοσίου συµφέροντος που ορίζονται στονόµο, προς το σκοπό ακριβώς του περιορισµού της κατάτµησης καιτης προστασίας των ευαίσθητων περιοχών. Το Ε.∆.Α.∆. δεν υπεισέρ-χεται στο καταρχήν επιτρεπτό, ή µη, της θέσπισης τέτοιων κανόνωνπεριοριστικών, για την εκτός σχεδίου δόµηση. Ρητώς εξάλλου δηλώνει,ότι δεν είναι στην αρµοδιότητά του τέτοιες κρίσεις. Νοµίζω ότι, στις πε-ριπτώσεις αυτές, ελληνικού ενδιαφέροντος που κρίθηκαν, έλαβε σο-βαρά υπόψη του, τη συµπεριφορά της διοικήσεως, δηλαδή ότι, στουςενδιαφερόµενους δηµιουργήθηκε µε την έκδοση ρητών διοικητικώνπράξεων, η εύλογη προσδοκία, ότι µπορούν να εκµεταλλευτούν τηνπεριουσία τους κατά το δοκούν. Προσδοκία η οποία διαψεύστηκε στησυνέχεια. ∆ιότι σε άλλες περιπτώσεις έχει γίνει δεκτό στη νοµολογίατου Ε.∆.Α.∆., όπως στην υπόθεση Günterknits de la Grudge, της δεκα-ετίας του 1980, ότι «επιτρεπτώς επιβάλλονται πολεοδοµικά βάρη»,όπως ανέφερε η κ. Κουτούπα, «για τα οποία µάλιστα δεν οφείλεται καιαποζηµίωση».

∆εύτερη παρατήρηση. Παρά τα φαινόµενα, οι αποφάσεις, νοµίζω,έχουν περιορισµένο πεδίο εφαρµογής, διότι οι πράξεις από τις οποίεςγεννήθηκε η εύλογη κατά το Ε.∆.Α.∆. προσδοκία, ανάγονται, όπωςπροαναφέρθηκε, σε εποχές παρωχηµένες, στην εποχή της 7ετίας.Μετά το Σύνταγµα του 1975, έχω την εντύπωση, ότι οι περιπτώσειςαυτές είναι περιορισµένες και όχι τόσο ακραίες, όσο τότε.

37

Τρίτη παρατήρηση. Το Ε.∆.Α.∆., εκτός από τη συµπεριφορά της δι-οικήσεως, που µε θετικές πράξεις, επέτρεψε σε ένα αρχικό στάδιο τηνεκµετάλλευση των ακινήτων, περί των οποίων επρόκειτο, φαίνεται ότιεπηρεάστηκε και µάλιστα σοβαρά, από την ασυνέπεια του κράτους.Πράγµατι, κυρίως στην πρώτη περίπτωση, στην υπόθεση «Ζάντε Μα-ραθονήσι Α.Ε.», διαπίστωσε, ότι «το κράτος όχι µόνο δεν προστάτευετης περιοχές για τις οποίες επέβαλε αυτούς τους δρακόντειους περιο-ρισµούς µε τα προεδρικά διατάγµατα, αλλά είχε αφήσει και αυτές τιςπεριοχές της ωοτοκίας της χελώνας τελείως στην τύχη τους». Αναφέ-ρεται δια µακρόν µέσα στην απόφαση (και µάλιστα οι σκέψεις αυτέςδεν έχουν µεταφραστεί στο ελληνικό κοµµάτι που έχει δηµοσιευτεί στοπεριοδικό), ότι «ο ειδικός φορέας, ένα ΝΠΙ∆, το οποίο είχε δηµιουργηθείγια την προστασία των περιοχών ωοτοκίας της χελώνας όχι µόνο δενπροστάτευε αποτελεσµατικά τις περιοχές της ωοτοκίας, αλλά έδινε καιάδειες σε καραβάνια τουριστών, να επισκέπτονται τους υποτίθεται άβα-τους χώρους, ενώ οι επίµαχες παραλίες ήταν γεµάτες σκουπίδια καιοµπρέλες, οι οποίες ήταν βυθισµένες στην άµµο, ακριβώς εκεί πουήταν η ωοτοκία της χελώνας». Έχω την εντύπωση, (µε συγχωρείτε γιατην έκφραση), ότι µας «άδειασε» κανονικά το ∆ικαστήριο του Στρα-σβούργου λέγοντας, ότι «αφού δεν είστε άξιοι να λάβετε πραγµατικάµέτρα προστασίας για τις περιοχές αυτές, για ποιο λόγο επιβάλλετε τέ-τοιους δρακόντειους περιορισµούς στους ιδιοκτήτες»; Ας το έχουµευπόψη µας αυτό.

Τέταρτη σύντοµη παρατήρηση. Όλα αυτά δεν σηµαίνουν, κατά τηγνώµη µου, ότι δεν τίθεται σοβαρό πρόβληµα µε την εκτός σχεδίου δό-µηση, το οποίο πρέπει να αντιµετωπιστεί το συντοµότερο, για να µηβρεθούµε προ άλλων εκπλήξεων. Κατά τη γνώµη µου, δεν µπορείπλέον να γίνεται ανεκτή η αυτοτελής εφαρµογή των διατάξεων των δια-ταγµάτων του 1978 και του 1985, τα οποία επιτρέπουν την ανέγερσηπάσης φύσεως εγκαταστάσεων, καθώς και κατοικίες, στις εκτός σχε-δίου περιοχές, µε βάση µόνο την αρτιότητα των τεσσάρων στρεµµάτων,η οποία µειώνεται µέχρι 750 τ.µ., αν δεν απατώµαι, µε τις αναρίθµητεςπαρεκκλίσεις, παρά το ότι κατ’ επανάληψη η νοµολογία του Συµβουλίουτης Επικρατείας, απ’ ό,τι έχω υπόψη µου, µέχρι στιγµής, σε επίπεδοπρακτικών επεξεργασίας διαταγµάτων, έχει πει κατ’ επανάληψη ότι«έχει παρέλθει ο χρόνος όλων αυτών των παρεκκλίσεων και δεν µπο-ρούν να τύχουν εφαρµογής». Παρά ταύτα, από την καθηµερινή πρα-κτική, απ’ ό,τι θα ξέρετε κι εσείς, είναι µάλλον ο κανόνας αυτές οι

38

παρεκκλίσεις. ∆ηλαδή οι µικρές αρτιότητες, δίπλα σε επαρχιακές οδούς,σιδηροδροµικές γραµµές κλπ. Έτσι όµως, δηµιουργούνται de facto οι-κισµοί, εξαφανίζεται η ύπαιθρος, οικοδοµούνται οι ακτές και τα πάσηςφύσεως ευαίσθητα οικοσυστήµατα, καταστρέφεται το τοπίο, ενισχύεταιη αυθαίρετη δόµηση και ρυµουλκείται η διοίκηση σε εντάξεις στο σχέδιοτων λεγόµενων «πυκνοδοµηµένων περιοχών», δηλαδή περιοχών αυ-θαιρέτων µε τα γνωστά αποτελέσµατα. Κατά την άποψή µου όµως,εφόσον το Σύνταγµα επιτάσσει τον ορθολογικό χωροταξικό και πολεο-δοµικό σχεδιασµό, δεν είναι καταρχήν ανεκτή η εγκατάσταση άλλωνχρήσεων, όπως κατοικία, τουρισµός, βιοµηχανία κλπ., παρά µόνο εκείόπου επιτρέπεται και µε τους όρους που επιτρέπεται, από χωροταξικόσχέδιο ή υποκατάστατο χωροταξικού σχεδίου, όπως είναι η Ζ.Ο.Ε(Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου) το Γ.Π.Σ. (Γενικό Πολεοδοµικό Σχέδιο), τοΣ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. (Σχέδιο Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Πόλεων).

∆εδοµένου δε ότι η πολιτική εξουσία αποφεύγει συστηµατικά ναθέσει τέλος στο φαινόµενο αυτό, εναπόκειται στα δικαστήρια να λάβουντη γενναία απόφαση, να κηρύξουν ανεφάρµοστες τις διατάξεις τηςεκτός σχεδίου δόµησης, εφόσον αυτή δεν επιτρέπεται και δεν ρυθµίζε-ται από ρητές διατάξεις. Τούτο, είναι απολύτως εφικτό, µετά την έκδοσητων νόµων 2508/1997 και 2742/ 1999, οι οποίοι επιτάσσουν τη χωρο-ταξική ανασυγκρότηση της χώρας και θεσπίζουν τα νοµικά εργαλείαπρος τούτο. Έχει δε παρέλθει πλέον και ο εύλογος χρόνος, για τηνπλήρη θέση σε εφαρµογή του νέου συστήµατος, οπότε δεν είναι ανεκτήη εφαρµογή του παλιού συστήµατος, της ανεξέλεγκτης εκτός σχεδίουδόµησης, χωρίς την εξειδίκευση των χωροταξικών σχεδίων κατά πε-ριοχές.

Πέµπτη παρατήρηση. Νοµίζω ότι είναι µία διαπίστωση που εύκολασυνάγεται από όσα προεκτέθηκαν. Η διοίκηση από τη µεριά της, οφεί-λει να προχωρήσει τάχιστα, στη ρύθµιση των χρήσεων των εκτός σχε-δίου περιοχών, µε την ολοκλήρωση και την εξειδίκευση τουΧωροταξικού Σχεδιασµού, των υπαρχόντων χωροταξικών πλαισίωντων περιφερειών, προς το παρόν και εν ανάγκη θα πρέπει να υποχρε-ωθεί προς τούτο. Παραδείγµατος χάρη, µε την υποβολή σωρείας αιτή-σεων, για την έκδοση των σχετικών πράξεων και ακολούθως τηνπροσβολή ενώπιον του αρµόδιου δικαστηρίου, της τυχόν άρνησης τηςδιοίκησης να προχωρήσει στην έκδοση των πράξεων αυτών. Ιδού πε-δίον δόξης λαµπρόν, κύριε Πρόεδρε.

39

Σας ευχαριστώ.(Χειροκροτήµατα)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε, κύριε Αραβάνη, για τον πολύ ενδιαφέροντα σχολιασµό τωναποφάσεων του Ε.∆.Α.∆.

Θα σταθώ σε αυτό που είπατε τελευταίως. Αν είχε γίνει ο πολεοδο-µικός σχεδιασµός, που επιβάλλεται συνταγµατικά από το 1975, αυτή ησυζήτηση δεν θα γινόταν τώρα. Η επιστηµονική εκδήλωση δεν θα είχεκανένα αντικείµενο.

Υπάρχει ακόµη µία παρέµβαση.Η κ. Κιουσοπούλου έχει το λόγο, που ξέρει πάρα πολύ καλά το θέµα.

ΛΟΥΣΗ ΚΙΟΥΣΟΠΟΥΛΟΥ (∆ικηγόρος): ∆εν θέλω να σας ανησυχήσωκύριε Πρόεδρε, αλλά εγώ θα κάνω µία άλλη ανάγνωση των αποφά-σεων αυτών, από αυτή που έκανε ο κ. Αραβάνης. Βλέπουµε ότι εκτόςαπό διαφορετικές απόψεις, υπάρχουν και διαφορετικές αναγνώσειςτων ιδίων πραγµάτων.

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): ΚυρίαΚιουσοπούλου, το είχαµε προβλέψει και αυτό είναι το ενδιαφέρον.

ΛΟΥΣΗ ΚΙΟΥΣΟΠΟΥΛΟΥ (∆ικηγόρος): Γι’ αυτό, θα ήθελα να ευχαρι-στήσω τους οργανωτές αυτής της ηµερίδας, γιατί δίνουν την ευκαιρίασε όλους µας νοµίζω, να ανταλλάξουµε απόψεις σε ένα θέµα που είναικατ’ εξοχήν επίκαιρο και πρέπει να δώσουµε απαντήσεις. Γι’ αυτό φα-ντάζοµαι ότι και η επιλογή του δεν είναι άσχετη προς τις τρεις πια απο-φάσεις του Ευρωπαϊκού ∆ικαστηρίου, τις οποίες όλοι οι οµιλητέςσχολίασαν και ο κ. Αραβάνης παρουσίασε εκτενέστερα.

Να συµπληρώσω µόνο, ότι εκτός από το αµάχητο τεκµήριο του προ-ορισµού των ακινήτων, το οποίο το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο έκρινε αντί-θετο προς τη Σύµβαση, και ότι το άρθρο 22 του ν. 1650/1986, στο

40

οποίο αναφέρθηκε η κ. Κουτούπα, δεν πληροί τις προϋποθέσεις, ενόςκανόνα δικαίου ασφαλούς, ακριβώς διότι αφήνει στην απόλυτη διακρι-τική ευχέρεια της διοίκησης, την εφαρµογή των πρωτοποριακών ασφα-λώς προβλέψεων, της σχετικής διάταξης. ∆εν είναι η πρώτη φορά πουτο Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο, κρίνει την ασυµβατότητα ενός άκαµπτου κα-νόνα της εσωτερικής έννοµης τάξης, ή της ανελαστικής ερµηνείας τουαπό τον εθνικό δικαστή, ως αντίθετο µε την Ε.Σ.∆.Α. Πρόκειται για ζη-τήµατα που το έχουν απασχολήσει επανειληµµένα, για να θυµίσω εν-δεικτικά τις υποθέσεις «Τσώµτσος» και «Κατικαρίδης», που ανα-φέρθηκαν ήδη, του 1996, µε τις οποίες είχε κριθεί, αντίθετη προς τηΣύµβαση, η µη επιδεχόµενη αµφισβητήσεως ωφέλεια των παροδίωνιδιοκτητών σε περίπτωση διάνοιξης του οδικού δικτύου, έως την πρό-σφατη απόφαση του Φεβρουαρίου του 2009, Vontaze, που έκρινε αντί-θετο µε τη Σύµβαση, τον άκαµπτο τρόπο εφαρµογής από τα ελληνικάδικαστήρια, του θεσµού του Βυζαντινορωµαϊκού ∆ικαίου, Vetustas, δυ-νάµει του οποίου, ένα ακίνητο είναι κοινόχρηστο, αν αποδειχθεί, ότιήταν κοινόχρηστο από το έτος 1886. Αλλά και στην υπόθεση «Παπα-σταύρου» το 2003, µήπως και πάλι µία αξιωµατικού χαρακτήρα κρίση,του Έλληνα δικαστή, δεν ήταν αυτή που είχε κριθεί, ότι διαταράσσει τηδίκαιη ισορροπία, ανάµεσα στην υποχρέωση προστασίας περιβάλλο-ντος και το σεβασµό της ιδιοκτησίας; Βέβαια, µην πιστέψουµε πως ηεχθρότητα του Ευρωπαϊκού ∆ικαστηρίου, προς τα αµάχητα τεκµήριακαι τις αξιωµατικού χαρακτήρα κρίσεις, εµφανίζεται µόνο σε ελληνικέςυποθέσεις. Ανάλογες κρίσεις, διατρέχουν το σύνολο της νοµολογίας τουκαι αφορούν µάλιστα χώρες, µε πολύ ορθολογικότερα συστήµατα ορ-γάνωσης του χώρου και προστασίας του περιβάλλοντος, από τη δικιάµας.

Στην προκειµένη περίπτωση, η νοµολογία αυτή που προκάλεσε τησηµερινή ηµερίδα, αποτυπώνει άραγε, µία σύγκρουση της εσωτερικήςέννοµης τάξης, µε εκείνη της Ε.Σ.∆.Α., στα θέµατα προστασίας του δι-καιώµατος στην ιδιοκτησία, όπως είπε ο κ. Χοροµίδης;

Στη σύντοµη παρέµβασή µου, θα αναπτύξω δύο λόγους, για τουςοποίους πιστεύω, ότι δεν υφίσταται κατ’ ουσίαν σύγκρουση και πάντωςαυτή δεν είναι θεµελιώδης. Περαιτέρω, θα προσπαθήσω να εξηγήσω,γιατί κάθε προσπάθεια, να περιχαρακωθεί η εσωτερική έννοµη τάξη,µέσα από την επίκληση της υπεροχής του Συντάγµατος, εκτός από τοότι, παραγνωρίζει πως η εφαρµογή της Ε.Σ.∆.Α και η υιοθέτηση της ερ-

41

µηνείας της, αποτελούν, όπως χαρακτηριστικά σηµείωνε ο αείµνηστοςΒεγλερής, την ουσία της διεθνούς υποχρεώσεως κάθε κράτους, απότη συµµετοχή του αυτή, δεν µπορεί, παρά να αποβεί µακροπρόθεσµααναποτελεσµατική.

Πρώτα απ’ όλα θέλω να τονίσω, σε αντίθεση µε την ερµηνεία του κ.Αραβάνη, ότι το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο, αναγνωρίζει στα κράτη-µέλη,ευρύτατη διακριτική ευχέρεια, στον τοµέα της χωροταξικής πολιτικήςκαι της προστασίας του περιβάλλοντος. Έτσι, η σχετική νοµολογία του,δέχεται χωρίς καµία επιφύλαξη, ότι τα οικεία νοµοθετικά ή άλλα εθνικάµέτρα, είτε πρόκειται για πολεοδοµικές παρεµβάσεις, είτε για µέτρα πουαποβλέπουν στην προστασία ευαίσθητων οικοσυστηµάτων, ή τη δια-φύλαξη πολιτιστικών αγαθών, συνιστούν νόµιµους λόγους, για την επι-βολή περιορισµών στο δικαίωµα της ιδιοκτησίας.

Το πρώτο σηµείο που προτείνω να κρατήσουµε είναι: το Ευρωπαϊκό∆ικαστήριο στις περιπτώσεις αυτές δεν παραγνωρίζει ούτε το περιεχό-µενο, αλλά ούτε και την ερµηνεία του άρθρου 24, από τα εθνικά δικα-στήρια. Αντίθετα µάλιστα, αναγνωρίζει στη διάταξη αυτή, βαρύτητα,αντίστοιχη προς εκείνη που της αποδίδει η εσωτερική έννοµη τάξη, πα-ρόλο που η ίδια η Ε.Σ.∆.Α. δεν κατοχυρώνει ρητά (κι εδώ θα συµφω-νήσω µε τον κ. Αραβάνη) δικαίωµα στο περιβάλλον. Πλην όµως, παρότιδεν κατοχυρώνει ρητώς δικαίωµα στο περιβάλλον, δεν είναι λίγες οιφορές που συνάγει, από άλλες διατάξεις της Σύµβασης, σε συνδυασµόµε διεθνή κείµενα προστασίας του περιβάλλοντος, δυνατότητα προ-στασίας και του δικαιώµατος στο περιβάλλον. Αυτό συνέβαινε µέχριπρόσφατα, σταθερά µέσω του δικαιώµατος στον ιδιωτικό και τον οικο-γενειακό βίο και πρόσφατα πια, µέσω και του δικαιώµατος στη ζωή. Μεάλλα λόγια, στις περιπτώσεις περιορισµών, στο δικαίωµα ιδιοκτησίας,για λόγους χωροταξικούς, πολεοδοµικούς ή προστασίας του περιβάλ-λοντος, το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο, δεν αµφισβητεί τη διάκριση που γί-νεται από τον εθνικό δικαστή, µεταξύ αστικών και µη αστικών ακινήτων.Η διάκριση αυτή άλλωστε, είναι κοινή, σε πολλές έννοµες τάξεις.

∆εν αµφισβητεί επίσης, ότι µε βάση τη διάκριση αυτή, µπορεί ναπροσδιορίζεται κατά περίπτωση, το περιεχόµενο του δικαιώµατος τηςιδιοκτησίας. Στο σηµείο αυτό, από διαφορετική οπτική γωνία, νοµίζωότι συµφωνώ, µε όσους υποστηρίζουν ότι δεν υπάρχει κανένας λόγοςνα εγκαταλειφθεί από το Συµβούλιο της Επικρατείας, η νοµολογία του,

42

που βασίζεται στη διάκριση των ακινήτων, αναλόγως προς τον αστικό,ή µη, χαρακτήρα τους. Ωστόσο, ο νόµιµος σκοπός επιβολής περιορι-σµών, δεν απαλλάσσει το κράτος, κατά το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο, ούτεαπό την υποχρέωσή του να αποζηµιώσει τους θιγόµενους ιδιοκτήτες,αν περιορίζεται το δικαίωµα ιδιοκτησίας τους, ούτε από την υποχρέωσητήρησης της αρχής της αναλογικότητας. Η διαπίστωση του ∆ικαστη-ρίου, στις αποφάσεις που µας απασχολούν, είναι το συµπέρασµά του,µετά από µία ενδελεχή έρευνα, για το αν έχει τηρηθεί κατά περίπτωσηη αρχή αυτή. Γι’ αυτό το ∆ικαστήριο, δεν αρκείται στο αν το ακίνητο ήταναστικό ή όχι, δηλαδή εντός ή εκτός σχεδίου, αλλά προβαίνει σε µία εν-δελεχή έρευνα, των πραγµατικών περιστατικών κάθε υπόθεσης. Έτσι,εξετάζει, θέτει ερωτήµατα και απαντά. Ποιοι ήσαν οι προσφεύγοντες;Πότε είχαν αποκτήσει τα επίδικα ακίνητα; Ποιος ήταν ο σκοπός τηςαπόκτησης; Σε τι ενέργειες είχαν αυτοί προβεί, για επίτευξη του σκοπούτους; Ήσαν καλόπιστοι, ή όχι; Είχαν εκδοθεί διοικητικές πράξεις, ή όχι;Και ποια ήταν η εν γένει συµπεριφορά των κρατικών οργάνων;

Πρόκειται για στοιχεία, τα οποία ο εθνικός δικαστής, είχε παραλείψεινα εξετάσει, ενόσω οι υποθέσεις βρίσκονταν ενώπιόν του, αρκούµενοςστην κατά προορισµό χρήση των εκτός σχεδίου ακινήτων.

Η στάση αυτή, κατά την κρίση του Ευρωπαϊκού ∆ικαστηρίου, διαρ-ρηγνύει την εύλογη ισορροπία, που πρέπει να υπάρχει µεταξύ του δι-καιώµατος στην ιδιοκτησία και της ανάγκης προστασίας του περιβάλ-λοντος.

Με βάση τα παραπάνω, το δεύτερο σηµείο, το οποίο προτείνω νακρατήσουµε, είναι, ότι το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο, δεν αντιπαρατίθεταιπρος τη νοµολογία του Συµβουλίου της Επικρατείας. Υποδεικνύει µόνο,ως αντίθετη µε την Ε.Σ.∆.Α., την απουσία ελάσσονος προτάσεως, στοσυλλογισµό του εθνικού δικαστή. Υποδεικνύει µε άλλα λόγια, ως προ-βληµατική, την παράλειψη του εθνικού δικαστή, να υπαγάγει τα πραγ-µατικά περιστατικά των υποθέσεων που είχαν αχθεί ενώπιόν του, στονεφαρµοστέο κανόνα, όχι µόνο του Εθνικού ∆ικαίου, αλλά και τηςΕ.Σ.∆.Α. Κατά τη γνώµη µου, ούτε και στην περίπτωση αυτή, υπάρχειδιάσταση των δύο εννόµων τάξεων, αφού ο εθνικός δικαστής, είναιελεύθερος να διαµορφώσει τα επιµέρους κριτήρια, µε βάση τα οποία,θα επιλύει τις διαφορές που ανακύπτουν σε κάθε περίπτωση σύγκρου-σης των δύο συνταγµατικών προστατευόµενων αγαθών, του περιβάλ-

43

λοντος και της ιδιοκτησίας.

Οι παραπάνω διαπιστώσεις δείχνουν νοµίζω, ότι δεν τίθεται ζήτηµασυγκρούσεως της εσωτερικής εννόµου τάξεως, µε εκείνη της Ε.Σ.∆.Α.Αντίθετα µάλιστα, οι δύο έννοµες τάξεις, µπορούν και πρέπει να λει-τουργούν συµπληρωµατικά µεταξύ τους, αρκεί οι διαφορές που σχετί-ζονται µε το δικαίωµα ιδιοκτησίας και την αποζηµίωση των θιγοµένωνιδιοκτητών, σε περίπτωση επιβολής περιορισµών στην άσκησή του, ναερευνώνται κάθε φορά in concreto και να επιλύονται από τον εθνικό δι-καστή, όχι υπό το πρίσµα της εθνικής έννοµης τάξης, αλλά και εκείνητης Ε.Σ.∆.Α..

Συµµερίζοµαι απόλυτα, την ανησυχία για τα νοµικά και πραγµατικάπροβλήµατα, που προκαλεί η διατήρηση της εκτός σχεδίου δόµησης,ως θεσµού γενικής εφαρµογής, σε όλη τη χώρα. Πιστεύω όµως, ότι γιατην αντιµετώπιση των προβληµάτων αυτών, η ασφάλεια δικαίου, επι-βάλλει την αναζήτηση ερµηνευτικών κριτηρίων και µάλιστα συµβατών,τόσο µε το Σύνταγµα, όσο και µε την ευρωπαϊκή και τη διεθνή έννοµητάξη. Προς αυτή την κατεύθυνση, είναι αναγκαίο να εγκαταλειφθούν,τα άκαµπτα κριτήρια, ή οι αξιωµατικού χαρακτήρα κρίσεις. Οι κρίσειςµάλιστα αυτές, µπορούν να βρουν την εξήγησή τους, στο έλλειµµα χω-ροταξικού και πολεοδοµικού σχεδιασµού της χώρας µας, καταλήγουνόµως να συντηρούν, σε αρκετές περιπτώσεις, τις αδράνειες της νοµο-θετικής και της εκτελεστικής εξουσίας, τις οποίες προσπαθούν να αντι-µετωπίσουν.

Η αναζήτηση των αναγκαίων ερµηνευτικών κριτηρίων, για την αντι-µετώπιση των αξιώσεων αποζηµίωσης, δεν έχει µόνο θεωρητική σηµα-σία και σίγουρα, δεν είναι αυτή που µας ενδιαφέρει µόνο. Η πρακτικήπλευρά είναι ιδιαίτερα σηµαντική, αν ληφθεί υπόψη, ότι οι αξιώσειςαποζηµίωσης για την επιβολή κάθε είδους δεσµεύσεων στο δικαίωµαιδιοκτησίας, έχουν ιδιαίτερα αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, τείνουν δε ναλάβουν εκρηκτικές διαστάσεις. Για τον ίδιο λόγο, δεν πρέπει να παρα-γνωρίζεται το γεγονός, ότι τα ποσά που, από το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριοαναγκάζεται το ελληνικό κράτος να καταβάλει σε θιγόµενους ιδιοκτήτες,ως δίκαιη ικανοποίηση, δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητα. Αρκεί να ανα-φέρω, ότι στο διάστηµα 1995-2004, για δεκατέσσερις (14) µόνο υποθέ-σεις, το Ευρωπαϊκό ∆ικαστήριο επεδίκασε, για δίκαιη ικανοποίηση,ποσά που υπερβαίνουν τα 40.000.000 ευρώ. Αν ληφθεί υπόψη, ότι η

44

δίκαιη ικανοποίηση στις περισσότερες από τις υποθέσεις αυτές, αφο-ρούσε αποκλειστικώς και µόνο, την παράνοµη στέρηση της χρήσηςενός ακινήτου, για συγκεκριµένο χρονικό διάστηµα, όχι δηλαδή τηναφαίρεση της ιδιοκτησίας, καθίσταται σαφές, ότι το παραπάνω ποσό,όχι απλώς µπορεί να αυξηθεί, αλλά θα αυξάνεται µε µαθηµατική ακρί-βεια στο διηνεκές, αφού οι θιγόµενοι, θα δικαιούνται να επιδιώξουν τηναποζηµίωσή τους, για όλες τις χρονικές περιόδους.

Σας ευχαριστώ.(Χειροκροτήµατα)

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΜΕΝΟΥ∆ΑΚΟΣ (Πρόεδρος της Ε.Ε.Π.Χ.∆.): Ευχα-ριστούµε την κ. Κιουσοπούλου, για τη διαφορετική, αλλά εξίσου ενδια-φέρουσα, ανάγνωση της νοµολογίας του Ε.∆.Α.∆.

Εδώ δεν χρειάζεται να σχηµατιστεί πλειοψηφία. Αυτό λοιπόν, µουδίνει τη δυνατότητα, να µείνω στο άνετο κοστούµι του συντονιστή, πουείχαν την τιµή οι οργανωτές να µου δώσουν, γι’ αυτή τη βραδιά και ναµη βγάλω συµπεράσµατα και να πω τη δική µου γνώµη.

Θα κάνω δύο σκέψεις, που θα είναι ίσως και ένα έναυσµα, για τησυζήτηση που θα ακολουθήσει.

Υπάρχει η φυσική λειτουργία της ιδιοκτησίας επί του εδάφους, πουσηµαίνει, ότι ένας ιδιοκτήτης µιας έκτασης, µπορεί να τη χρησιµοποιή-σει όπως θέλει, όπως αντέχει, όπως η φύση του επιτρέπει. ∆ηλαδή, νακτίσει, να καλλιεργήσει, να βοσκήσει τα ζώα του, ή τα ζώα του γείτονάτου, να κάνει εξόρυξη. Και υπάρχει και η νοµική λειτουργία (κοινωνικήλειτουργία) της ιδιοκτησίας επί του εδάφους. ∆ηλαδή, τι σου επιτρέπειο νόµος να κάνεις σε µία συγκεκριµένη έκταση.

Εδώ υπάρχει διαφοροποίηση. Ενώ για τη φυσική λειτουργία, δενυπάρχει διαφοροποίηση µεταξύ των περιοχών εντός ή εκτός σχεδίου,είναι κάτι ασύνδετο µε τα νοµικά, εδώ είναι κάτι συνδεδεµένο µε τις δια-τάξεις, µε τους νοµικούς κανόνες.

Υπάρχει λοιπόν διαφοροποίηση. Οι περιοχές εντός σχεδίου, είναιπεριοχές που βρίσκονται µέσα σε ένα συγκροτηµένο πολεοδοµικό κα-

45

46

θεστώς. Οι περιοχές εκτός σχεδίου, είναι περιοχές που βρίσκονται σεµία περιοχή αρρύθµιστη πολεοδοµικά. Για να είµαι πιο κοντά στα πράγ-µατα, δεν είναι εντελώς αρρύθµιστη, είναι ατελώς ρυθµισµένη.

Υπάρχει λοιπόν µία διαφοροποίηση, που διαφοροποιεί και το προ-βλέψιµο βάρος του ιδιοκτήτη της µιας ή της άλλης έκτασης. ∆ηλαδή οιδιοκτήτης ενός ακινήτου εντός σχεδίου, δεν µπορεί να προβλέψει, ότιθα του απαγορευθεί να χρησιµοποιήσει το ακίνητό του για αυτό τοσκοπό, για το οποίο η νοµοθεσία το προορίζει. Εποµένως, αν επιβληθείένα τέτοιο βάρος, µία τέτοια απαγόρευση, ένας τέτοιος περιορισµός,δικαιούται πλήρους αποζηµίωσης. Εδώ είναι καθαρό. Εκεί, που το προ-βλέψιµο βάρος είναι διαφορετικό, είναι στα ακίνητα που είναι εκτός σχε-δίου. Όταν η περιοχή είναι εκτός σχεδίου, σηµαίνει, ότι ανά πάσα στιγ-µή, ο νοµοθέτης µπορεί να τη µεταχειριστεί µε διαφορετικό τρόπο, απόαυτόν που προβλέπεται στις γενικές, για όλη την Ελλάδα, διατάξεις δύοδιαταγµάτων. Μπορεί δηλαδή ο νοµοθέτης, σε µία συγκεκριµένη πε-ριοχή, επειδή βλέπει ότι αυτή η περιοχή χρήζει ιδιαίτερης προστασίας,να απαγορεύσει κάθε είδους δόµηση, ή να περιορίσει πολύ τη δόµηση,ή να περιορίσει ορισµένες χρήσεις.

Και το ερώτηµα (εδώ είναι η καρδιά του ζητήµατος) είναι: Σε αυτήτην περίπτωση, εφαρµόζοντας τις αρχές της εµπιστοσύνης και της ανα-λογικότητας και όλες τις γενικές αρχές, του σύγχρονου κράτους δικαίου,δικαιούται τέτοιας αποζηµίωσης ο ιδιοκτήτης αυτής της έκτασης, όπωςο άλλος ιδιοκτήτης, δηλαδή όπου εµφανώς το προβλέψιµο βάρος είναιδιαφορετικό; Αυτό διαφοροποιεί τα δικαιώµατά του; ∆ιαφοροποιεί άρα,και τις αξιώσεις του, έναντι µιας νοµοθεσίας ή µιας διοικητικής πράξηςπου επιβάλλει περιορισµούς; Αυτό είναι ένα ερώτηµα. Αυτό συνήγαγαεγώ, ακούγοντας τις εισηγήσεις και τις πολύ ενδιαφέρουσες παρεµβά-σεις.